Upload
vuquynh
View
226
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Nekretnina:
Lokacija:
Naručitelj:
PROCJEMBENI ELABORAT
O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Hotel Jastreb i zgrada stare škole s kotlovnicom
Primorsko-goranska županija
Begovo Razdolje, 51315 Mrkopalj
HOC BJELOLASICA d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak
Karlovačka županija
međimurje-investa doo čakovec
SAŽETAK PROCJENE
Naručitelj:
Opis nekretnine:
Vlasništvo i identifikacija čestice:
HOC BJELOLASICA d.o.o. Vrelo bb, Jasenak - 1/1
Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)
~uporabna dozvola:
~energetski certifikat:
~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena s upisom u katastar
~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu
Datum procjene: godine
Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Pretpostavka procjene:
Prilog:
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.Stalni sudski vještak za graditeljstvo
~ fotografije
Međimurje - investa d.o.o.
~ rješenje o imenovanju vještaka
~ izvadak iz zemljišne knjige
€
10.000.000,00
odnosno
~ geoportal DGU
~ tlocrti
~ izvod iz katastarskog plana
Tržišna vrijednost
nekretnine iznosi:
kn
Vlasništvo:
i procjenu nekretnina
Ima
Ima
Ponuda na otvorenom tržištu
~građevinska dozvola:
~ posjedovni list
Čakovec
Nema
(prema srednjem tečaju
HNB na dan procjene)
1.304.500,00
HOC BJELOLASICA d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak
27. studenog 2014.
k.o.
Begovo Razdolje 280/1
zk.čest.br.
Ima Rješenje za uporabu Općinskog komiteta za urbanizam, građevinarstvo, komunalne i stambene
poslove Općine Delnice Broj: UP/I-03-1635/1980.; Delnice, 24.11.1980.
Adresa
nekretnine:
zk.ul.br.
Hotel i zgrada stare škole su upisani u zemljišnu knjigu bez zabilježbi te u posjedovni list, dok hotel
nije ucrtan u katastru.
310
Begovo Razdolje, 51315 Mrkopalj
Hotel Jastreb i zgrada stare škole s kotlovnicom
~ rješenje za uporabu
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 2 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
1. O P Ć E N I T O
Naručitelj:
Datum očevida:
Dan kakvoće:
Dan vrednovanja: 27.11.2014.
2. IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:
Katastarska općina:
Uložak broj:
Čestica:
Opis nekretnine:
Identifikacija:
Teret:
Legalitet:
- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)
HOC BJELOLASICA d.o.o. Vrelo bb, Jasenak - 1/1
kat.čest.br. 280/1, k.o. Begovo Razdolje
Općinski sud u Delnicama, Z.K. odjel Delnice
- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)
- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)
11.09.2014.
11.09.2014.
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)
280/1
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove
izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.
- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta
- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)
Begovo Razdolje
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09, 143/12)
HOC BJELOLASICA d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :
Vlasništvo:
Ima - vidljivo iz ZK uloška
Ima Rješenje za uporabu Općinskog komiteta za urbanizam, građevinarstvo,
komunalne i stambene poslove Općine Delnice Broj: UP/I-03-1635/1980.; Delnice,
24.11.1980.
310
Hotel i zgrada stare škole su upisani u zemljišnu knjigu bez zabilježbi te u
posjedovni list, dok hotel nije ucrtan u katastru.
hotel, dvorište, zgrada, pašnjak i livada
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 3 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
3. POLOŽAJ I LOKACIJA
Kartografski prikaz
Izvor: Wikipedija
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 4 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Opis lokacije
Parkiranje je omogućeno na vlastitom parkiralištu.
Komunalna infrastruktura
Predmetna nekretnina nalazi se u naselju Begovo Razdolje u općini Mrkopalj, grad Delnice, Gorski kotar.
Vodovod, struja i telefon.
Pristup nekretnini omogućen je s javne asfaltirane prometnice osobnim automobilom.
Begovo Razdolje je jedino naseljeno mjesto u Hrvatskoj iznad tisuću metara visine (1078 m), a smješteno je na
zapadnim obroncima Bjelolasice. Mjesto ima 48 stanovnika, prema popisu iz 2001. godine. Stanovnici
Begovog Razdolja zbog položaja i mikroklimatskih uvjeta njihovog mjesta tradicionalno su bili orijentirani k
šumarstvu. Početkom prošlog stoljeća selo doživljava svoj najznačajniji razvoj. Stanovništvo se uz šumarstvo
bavi prijevozom dobara (drveta i ugljena) na jadransku obalu i lovom na divljač, najčešće kune, lisice i srneću
divljač. Odlazak ljudi iz Gorskog Kotara u Ameriku početkom dvadesetog stoljeća nije izuzeo ni Begovo
Razdolje, kada nekoliko obitelji napušta ovo mjesto u potrazi za novim životnim izazovima. Posebnost
Begovog Razdolja svakako je njegov govor, tj. narječja koja se još danas upotrebljavaju. Jedan dio sela govori
štokavsko ikavsko narječje, dok drugi dio koristi kajkavsko narječje. Razlog tome je vjerojatno podrijetlo
obitelji. Naime jedan dio njih vuče svoje podrijetlo iz Istre, kao što su obitelji Vodopić i Gržanić, dok su drugi
dio sela naselile obitelji iz kupske doline, a to su obitelji: Grgurić, Mihelčić, Karlović, Klobučar i ostale. Danas
Begovo Razdolje broji svega četrdesetak stanovnika, uglavnom starijih. Umjesto šumarstvu, lokalno se
stanovništvo sve više okreće turizmu i poljoprivredi s naglaskom na stočarstvo, tako da se u Begovom Razdolju
danas nalazi najveća farma krava u Primorsko - goranskoj županiji, kojoj je moguć turistički posjet uz
upoznavanje sa svim procesima. Već sam zemljopisni položaj mjesta otvara velike predispozicije za razvoj
turizma. Činjenica da je to najviše naselje u Hrvatskoj s najviše snježnih oborina, potpuno očuvanog prirodnog
okoliša, velika je startna osnova za osmišljavanje suvremene turističke ponude. Dobra cestovna povezanost,
odlična infrastruktura (struja, vodovod, telefon), te blizina Rijeke i Zagreba, pogotovo nakon završetka
autoceste, slijedeće su komparativne prednosti Begovog Razdolja. Zemljopisne prednosti sigurno su
najznačajnije i ovom mjestu daju prepoznatljivost, međutim uz njih u Begovom Razdolju očuvano je i
graditeljsko naslijeđe u svom izvornom obliku i ostale socio-kulturne značajke, kao što su autohtona narječja i
tradicionalne kućne radinosti. Splet svih tih čimbenika daje Begovom Razdolju magičnu privlačnost i
predstavlja ga kao značajan turistički potencijal u hrvatskim okvirima. U posljednjih nekoliko godina Begovo
Razdolje počinje se profilirati kao turistička destinacija. Naselje ima dobre uvjete za razvoj planinskog turizma,
te nudi idealne mogućnosti seoskog turizma i aktivnog odmora: vožnja biciklom, planinarenje i alpinizam,
pješačenje , lov, skijanje i skijaško trčanje, logorovanje i orijentacijsko trčanje te gljivarenje. U mjestu je
moguć turistički smještaj i prehrana u nekoliko objekata: hotelu, pansionu te privatnom smještaju.
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 5 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Arhivske fotografije - Izvor: javno dostupne internetske stranice TZ
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 6 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
4. GEOMETRIJSKI PODACI
4.1. Hotel Jastreb
= m2
= m2
= m3
4.2. Zgrada stare škole s kotlovnicom
= m2
= m2
= m3
m2
m2
BV = m3
3.003,00
8.497,00
BGP =
BV 7.162,00
BGP
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKATA
NGP = 2.487,92
NGP 356,27
BGP
NGP
2.558,00
2.131,65
445,00
BV 1.335,00
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 7 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA
Priključci
vodovod -
kanalizacija -
telefon -
el. struja -
- hotel 45,9 kW (isključena)
- škola 30,1 kW
- vučara 32 kW (isključena)
plin -
Nekretnina -
Namjena:
Godina gradnje: 1979
Godina uređenja: 2007/2008 uređenje soba i kupaonica
Katnost:
Prostorije:
prizemlje: ulazni hall s aperitiv barom, recepcija, sanitarni čvor, restoran
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Obrada stropova: brodski pod, hunter douglas ili gispkartonske ploče
Unutarnja stolarija:
Instalacije: - Električne:
- Telefon:
- Vodovod:
- Hidrantska mreža: preko vlastite stanice za podizanje tlaka
- Kanalizacija:
- Plin:
- Grijanje:
- Dodatne instalacije: dizalo
Sanitarije: -
-
drveno, dvostrešno, pokriveno limom
drvena obloga ili boja za beton
u kupaonicama su tuš ili ležeće kade, wc školjke i umivaonici
kuhinja s pripadajućim prostorijama, sanitarni čvorovi i garderobe, restoran, caffe
bar i toplinska podstanica
aluminijska izo ostakljena, metalna
centralno, radijatorsko, spojeno na centralnu kotlovnicu na
lož ulje, smještenu u dogradnji zgrade stare škole
provedena
ožbukani i obojeni, obloženi keramičkim pločicama u kupaonicama, centralnoj
kuhinji i sanitarnim čvorovima
tapison ili keramičke pločice; drvena obloga na balkonima
Zgrada nije u funkciji od listopada 2013. godine
pocinčani lim
drvena, puna ili djelomično ostakljena
nema
suteren + prizemlje + 3 kata
uz prometnicu u naselju, ulični objekt
zidani od opeke
sobe s pripadajućom kupaonicom i balkonom
armiranobetonski zidovi i stupovi
vlastiti sustav odvodnje u septičku jamu
privremeno isključen
nema
priključen
provedene
hotel s tri zvjezdice *** s 46 soba
Hotel Jastreb
zakupljena snaga:
armiranobetonski
armiranobetonske pune ploče
u javnim sanitarnim čvorovima su keramičke wc školjke, umivaonici i pisoari
proveden
proveden
suteren:
1., 2. i 3. kat:
Opći dojam:
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 8 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Nekretnina -
Namjena:
Godina gradnje: 1890
Godina preuređenja: 1987
Godina dogradnje: 1979
Katnost:
Prostorije:
ostale etaže:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Instalacije: - Električne:
- Telefon:
- Vodovod:
- Kanalizacija:
- Plin:
- Grijanje:
Sanitarije:
Dogradnja u kojoj je smještena kotlovnica je prosječno održavana.
zidovi od kamena ili opeke (puna ili blok - dogradnja)
u prednjem dijelu parcele
prizemlje: sobe, spremišta zimske opreme i kotlovnica
Opći dojam:
drveno, dvostrešno, pokriveno limom
kameni ili betonski (dogradnja)
ožbukani i obojeni ili obloženi keramičkim pločicama
drvena, puna
provedene
prizemlje + kat + potkrovlje
drveni grednici
zidani od opeke
proveden
Zgrada stare škole s kotlovnicom
u kupaonicama su tuš kade, wc školjke i umivaonici
betonska podloga, tapison ili keramičke pločice
proveden
pocinčani lim
drveni, dvostruki prozori; metalna ili drvena vrata
izvorno škola, ali je adaptirana u sobe sa sanitarnim čvorovima
sobe (nije omogućen pristup radi lošeg stanja unutarnjih stepenica i međukatne
konstrukcije)
Zgrada je neodržavana, dotrajala i trošna s konstruktivnim pukotinama, kojima je
ugrožena čak i stabilnost zgrade u cjelini.
provedena
žbuka, dogradnja neobrađeno
nema
nije u funkciji
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 9 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - općenito
Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:
POREDBENA METODA
PRIHODOVNA METODA
TROŠKOVNA METODA
Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:
POREDBENA METODA - samo za zemljište
PRIHODOVNA METODA
TROŠKOVNA METODA
Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje
korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode služe
za potporu i provjeru rezultata.
POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i
izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih
kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih
mjesta i poslovnih prostora.
Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom
poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena
na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon
prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.
KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i
izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za
prilagodbu prava građenja.
KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u vrijednosti
istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.
INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih cijena
katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih katastarskih
čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku česticu koja
je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.
Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)
poredbenih nekretnina.
Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom
nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 10 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
PV = prihodovna vrijednost nekretnine
PG = čisti prihod građevine
VZ = vrijednost zemljišta
M = multiplikator
p = kamatna stopa nekretnine
n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine
Opća prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izračunati vrijednost građevina odvojeno od vrijednosti
zemljišta na temelju budućeg prihoda. U tom slučaju vrijednost zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene
metode. Vrijednost zemljišta i vrijednost građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne
čestice.
PRIHODOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je
stvaranje prihoda.
U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na tržištu
(održivi prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim odstupanjima ili
značajno odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna vrijednost može se utvrditi i na
temelju periodički različitih prihoda.
U općoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvrđuje se na temelju postignutih prihoda na tržištu iz
utvrđene vrijednosti zemljišta uvećane za kapitaliziranu razliku čistog prihoda i odgovarajućeg
ukamaćivanja vrijednosti prema općenitom izrazu:
PV = (PG – VZ × p) × M + VZ; M = (qn-1)/q
n(q-1)
q = 1 + (p/100)
Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih
ulaganja u građevine.
Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje
su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma
ili zakupa nekretnine.
Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje
zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti
nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.
Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijendnosti zbog
starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.
Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih
čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost
s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za
interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.
TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda, a
posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu
usporedive.
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 11 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
7. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - troškovna metoda
7.1. Zemljište
IZRAČUN VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA - POREDBENA METODA
odabrano: €/m2
18 - 22
8 - 12
13 - 17
8 - 12
3 - 7
20 - 30
3 - 7
-5 5
8 - 12
korigirano: €/m2
stanje prostorne i dr. dokumentacije 25
KOEFICIJENT KOREKCIJE 1,00
UKUPNO
nagib terena 5
pravac pružanja
20
sastav tla
15
izgradivost i iskoristivost čestice
31,00
10
MORFOLOŠKE
100
5
komunalna opremljenost 0
URBANISTIČKE
GEOMETRIJSKE preporučljivi raspon odabrano
10
tlocrtne dimenzije i površina 10
oblik parcele
namjena/način korištenja
Ukupna prosječna cijena (€/m2) 31,41
Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne
orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:
31,00
Karakteristike zemljišta Bodovi
ukupna korekcija -15,00% -20,00% -10,00% -20,00%
ukupna korigirana vrijednost (€/m2) 22,59 49,54 13,50 40,00
oblik 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
ostalo (pogled, zona i sl.) -5,00% -5,00% -5,00% -5,00%
lokacija 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
tražena cijena / korekcija potražnje -5,00% -5,00% -5,00% -5,00%
veličina zemljišta -5,00% -10,00% 0,00% -10,00%
površina (m2) 2.973,00 646,00 7.000,00 900,00
cijena (€/m2) 26,57 61,92 15,00 50,00
79.000,00 40.000,00 105.000,00 45.000,00
oglas oglas
Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je usporednom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za
predmetno područje.
Datum prodaje / ponude 10/2014 10/2014
oglas oglas
prodajna cijena (€)
Inte
rk
va
lita
tiv
no
izje
dn
ačen
je
B.Razdolje
10/2014
B.Razdolje Mrkopalj
izvor podataka o cijeni
B.Razdolje
10/2014
Adresa nekretnine
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 12 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
7.2.
Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 7,82 €/m3 BV
7,87 €/m3 BV
K11= m3 × 7,82 €/m3 BV = €
K12= m3 × 7,87 €/m3 BV = €
Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 1,75 €/m3 BV
0,51 €/m3 BV
K21= m3 × 1,75 €/m3 BV = €
K22= m3 × 0,51 €/m3 BV = €
K3 = €
+ + = €
7.3.1. Objekt –
NGP = m2
€/m2 NGP
Nova vrijednost (Nv) = × 720 = €
Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:
Jc = × =
Sadašnja građevinska vrijednost (SGV) =
× 720 = €
Priključci, komunalni i vodni doprinos
Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne
infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.
7.162,00 56.006,84
1.335,00 10.506,45
7.162,00 12.533,50
1.335,00 680,85
Cijena priključaka iznosi : 25.500,00
Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =
66.513,29 13.214,35 25.500,00 105.227,64
Hotel Jastreb
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 720
2.131,65 1.534.788,00
Koeficijent
tržišta (ponuda i
potražnja)
1,00 720 €/m2 NGP
10.403,00
720
2.131,65
1,00
274.119,05
31,00 274.119,050,85
UKUPNO:
Zemljište
(m2)
građevinsko
Jedinična
cijena
(€/m2)
Koeficijent
prilagodbe
Ukupno zemljište
(€)
2.131,65 1.534.788,00
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 13 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Godina procjene:
Godina izgradnje:
Starost zgrade (G): god
Održivi vijek korištenja (OVK): god
Preostali vijek korištenja: god
Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):
Relativna starost (G/OVK)=
Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 80 = god
Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god
Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):
€
Preostala vrijednost: €
7.3.2. Objekt –
NGP = m2
€/m2 NGP
Nova vrijednost (Nv) = × 550 = €
Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:
Jc = × =
Sadašnja građevinska vrijednost (SGV) =
× 550 = €
2014
1,5
1979
35
80
43,8%
45
65,0% 52
28
35,0%
537.175,80
997.612,20
Zgrada stare škole s kotlovnicom
356,27
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 550
356,27 195.948,50
550 1,00 550 €/m2 NGP
356,27 195.948,50
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 14 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Godina procjene:
Godina izgradnje:
Starost zgrade (G): god
Održivi vijek korištenja (OVK): god
Preostali vijek korištenja: god
Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):
Relativna starost (G/OVK)=
Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 100 = god
Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god
Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):
€
Preostala vrijednost: €
7.4. Vanjsko uređenje
Vu = €
7.5. Projekti, nadzor i sl.
Pr = Nv × 4,0% = €
2014
1952
62
100
38
4,5
62,0%
26,0% 26
74
74,0%
145.001,89
50.946,61
Na parceli je uređeno parkiralište od drobljenog kamena (tucanik).
Troškovi vanjskog uređenja obuhvaćeni su u prethodnim stavkama.
0,00
61.391,52
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 15 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Zemljište, priključci i doprinosi:
1. €
2. €
€
3.1. €
3.2. €
4. €
5. €
€
€
NGP = m2 SGV / NGP = €/m2
7.6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST
a. Ob 0,05
b. Z 0,10
c. St starost objekta 0,05
d. Pov ukupna korisna površina 0,00
e. Os opće stanje objekta 0,00
f. Pos posebni elementi 0,00
g. Ft koeficijent tržišta 0,70
Tržišna vrijednost (TV) =
× 1,20 × 0,70 = €
Zemljište i priključci: × 1,00 = €
= €
NGP = m2 TV / NGP = € / m2
SVEUKUPNO TV: 1.311.704,97
2.487,92 527,23
zona lokacije
Objekt: 1.109.950,33 932.358,28
379.346,69 379.346,69
SVEUKUPNO: 1.489.297,02
2.487,92 598,61
TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Ft
koeficijent za poslovne objekte
50.946,61
Vanjsko uređenje 0,00
Projekti, nadzor i sl. 61.391,52
UKUPNO: 1.109.950,33
Zgrada stare škole s kotlovnicom
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Zemljište 274.119,05
Priključci, komunalni i vodni doprinos 105.227,64
UKUPNO: 379.346,69
Objekt:
Hotel Jastreb 997.612,20
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 16 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
8. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - prihodovna metoda
broj soba
oportunitetni trošak zemljišta
NGP = m2 TV / NGP = € / m2
9. PONDERIRANJE (7.+8.)
Prihodovna metoda 1.240.080,85 € 10% 124.008,09 €
TRŽIŠNA VRIJEDNOST 1.304.542,56 €
Troškovna metoda 1.311.704,97 € 90% 1.180.534,47 €
TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo) 1.304.500,00 €
Primijenjene metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
METODAPROCIJENJENA
VRIJEDNOSTPONDER
PONDERIRANA
VRIJEDNOST
2.487,92 498
PARAMETAR
46×
najam (€/dan)
40,00×
UKUPNO (mjesečno)
274.119,05 €
ODBICI (€) - procjena potrebnih građevinskih ulaganja -260.000,00
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA VZ (€) 274.119,05
multiplikator 13,61
VRIJEDNOST GRAĐEVINE (€) 1.225.961,80
DODACI (€) 0,00
kamatna stopa na nekretnine 7,00%
predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 45 god
7,00% 19.188,33
ČISTI GODIŠNJI PRIHOD GRAĐEVINE (€) 90.107,67
UKUPNI GODIŠNJI TROŠKOVI (€) 89.424,00
ČISTI GODIŠNJI PRIHOD PG (€) 109.296,00
rizik gubitka zakupnine 25,00% 4.140,00
UKUPNO (€) 45,00% 7.452,00
T R O Š K O V I
gospodarenje i upravljanje 8,00% 1.324,80
održavanje i zaštita 12,00% 1.987,20
UKUPNI GODIŠNJI PRIHOD (€) 198.720,00
1.240.080,85TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€)
16.560,00
IZNAJMLJIVANJE SOBA
očekivana popunjenost= 552,00
VRIJEDNOST
(€)
30%
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 17 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
10. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:
na adresi: Begovo Razdolje, 51315 Mrkopalj
predloženih od : HOC BJELOLASICA d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak
utvrđuje se da:
- Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi:
€ ili kuna 1 € =
odnosno zaokruženo kn
Napomena:
U Čakovcu, godine
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
10.000.000,00
Uknjiženi i neuknjiženi tereti i prava nisu predmet razmatranja u ovom elaboratu.
Vrednovanje vještaka uključuje samo građevinu, djelove građevine kao i elemente vanjskog
uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.
U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su
sastavni dio građevine.
1.304.500,00 7,67 kn10.005.515,00
Hotel Jastreb i zgrada stare škole s kotlovnicom
i procjenu nekretnina
27. studenog 2014.
ELABORAT IZRADIO:
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 18 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
P R I L O Z I
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 19 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Fotografije
Hotel Jastreb
Zajednički prostori
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 20 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 21 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Centralna kuhinja
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 22 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Smještajni dio - sobe
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 23 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Zgrade stare škole s kotlovnicom
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 24 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 25 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvod iz zemljišne knjige
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 26 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvod iz katastarskog plana
Posjedovni list
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 27 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Rješenje za uporabu
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 28 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Geoportal DGU
Hotel Stara škola
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 29 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Tlocrti
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 30 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 31 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 32 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 33 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 34 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Rješenje o imenovanju vještaka
HOC Bjelolasica - begovo razdolje 35 www.m-investa.hr