Oceňování Oceňování zemědělských zemědělských

pozemkůpozemků

Ing. David Slavata, Ph.D.Ing. David Slavata, Ph.D.Oceňování majetku BOceňování majetku B

Určení tržní hodnoty zem. Určení tržní hodnoty zem. půdypůdy

Výnosová metodaVýnosová metoda

Porovnávací metodaPorovnávací metoda

Struktura zemědělských dotací Struktura zemědělských dotací 20092009

Jednotná žádost o dotaci (*)Jednotná žádost o dotaci (*) Program rozvoje venkova (*)Program rozvoje venkova (*) Horizontální plán rozvoje venkova Horizontální plán rozvoje venkova

(+)(+) Operační program RVMZ (+)Operační program RVMZ (+) Program SAPARD (+)Program SAPARD (+)

Jednotná žádost o dotaciJednotná žádost o dotaci jednotná platba na plochu (SAPS), jednotná platba na plochu (SAPS), národní doplňkové platby k jednotné národní doplňkové platby k jednotné

platbě na plochu (Top-Up), platbě na plochu (Top-Up), oddělená platba za cukr (SSP), oddělená platba za cukr (SSP), podpora pěstování energetických plodin, podpora pěstování energetických plodin, oddělená platba za rajčata (STP), oddělená platba za rajčata (STP), platby v rámci méně příznivých oblastí platby v rámci méně příznivých oblastí

(LFA), (LFA), agroenvironmentální opatření (AEO), agroenvironmentální opatření (AEO), platby v rámci oblastí Natura 2000 na platby v rámci oblastí Natura 2000 na

zemědělské půdě. zemědělské půdě.

Program rozvoje venkovaProgram rozvoje venkova

Investice do zem. podniků, produktů, Investice do zem. podniků, produktů, lesůlesů

Platby na ekologické hospodaření Platby na ekologické hospodaření Platby na zalesnění zemědělské půdyPlatby na zalesnění zemědělské půdy Platby na zakládání a údržbu sadůPlatby na zakládání a údržbu sadů Platby na zatravňování a údržbu půdyPlatby na zatravňování a údržbu půdy Platby na zakládání zemědělských Platby na zakládání zemědělských

podnikůpodniků atd.atd.

Kalkulace příjmů a výdajůKalkulace příjmů a výdajů

Příjmy:Příjmy:

Prodej Prodej zemědělské zemědělské produkce produkce

Dotace ze SR Dotace ze SR Ostatní příjmy Ostatní příjmy

nezemědělského nezemědělského charakterucharakteru

Výdaje:Výdaje:

Náklady na Náklady na zajištění produkce zajištění produkce

Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti Nájem pozemku Nájem pozemku Administrativní Administrativní

platbyplatby

Členění zemědělských Členění zemědělských pozemkůpozemků

§ 29 odst.1§ 29 odst.1 Orná půdaOrná půda ChmelniceChmelnice ViniceVinice ZahradaZahrada Ovocný sadOvocný sad Trvalý travní porostTrvalý travní porost

Ocenění zemědělských Ocenění zemědělských pozemkůpozemků

Zemědělský pozemek se ocení podle Zemědělský pozemek se ocení podle BPEJBPEJ

Není-li bonitován ocení se základní Není-li bonitován ocení se základní cenou uvedenou ve vyhl. č. 287/2007 cenou uvedenou ve vyhl. č. 287/2007 Sb.Sb.

Základní cena se upraví o přirážky a Základní cena se upraví o přirážky a srážky srážky

Vynásobí se koeficientem KpVynásobí se koeficientem Kp

BPEJBPEJ

Vyhl. 327/1998 Sb. kterou se stanoví Vyhl. 327/1998 Sb. kterou se stanoví charakteristika bonitovaných půdně charakteristika bonitovaných půdně ekologických jednotek a postup pro jejich ekologických jednotek a postup pro jejich vedení a aktualizacivedení a aktualizaci

Bonitovaná půdně ekologická jednotka je Bonitovaná půdně ekologická jednotka je charakterizována klimatickým regionem, charakterizována klimatickým regionem, hlavní půdní jednotkou, sklonitostí a hlavní půdní jednotkou, sklonitostí a expozicí, skeletovitostí a hloubkou půdy, expozicí, skeletovitostí a hloubkou půdy, jež specifikují hlavní půdní a klimatické jež specifikují hlavní půdní a klimatické podmínky hodnoceného pozemku…….podmínky hodnoceného pozemku…….

STRUKTURA KÓDU BPEJ

6 5 8 0 0

Příslušnost ke klimatickému regionu (0-9).

Příslušnost k hlavní půdní jednotce (01 – 78)

Kombinace svažitosti a expozice ( 0 -9 )

Kombinace hloubky půdního profilu a jeho skeletovitost (0-9)

Symbol regionů

Kód regio

nů Označení regionů

Suma teplot nad

10˚C

Vláhová

jistota

Suchá vegetační

období

Průměrné roční teploty

[ºC]Roční úhrn

VT 0 velmi teplý, suchý2800-3100 0-3 30-50 9-10

500-600

T 1 1 teplý, suchý2600-2800 0-2 40-60 8-9

pod 500

T 2 2 teplý, mírně suchý2600-2800  2-4 20-30 8-9

500-600

T 3 3 teplý, mírně suchý2500-2800  4-7 10-20 7-9

550-700

MT 1 4 mírně teplý, suchý2400-2600  0-4 30-40 7-8,5

450-550

MT 2 5mírně teplý, mírně

vlhký2200-2500   4-10 15-30 7-8

550-700

MT 3 6mírně teplý, vlhký,

nížinný2500-2700 

nad 10 0-10 7,5-8,5

700-900

MT 4 7 mírně teplý, vlhký 2200-2400 

nad 10 5-15 6-7

650-750

MCh 8mírně chladný,

vlhký2000-2200 

nad 10 0-5 5-6

700-800

Ch 9 chladný, vlhký pod 2000 nad 10 0 pod 5

nad 800

HPJ Genetický půdní představitel Půdní druh Půdní substrát Poznámka

1. Černozemě      

01 černozemě středně těžké spraše bez skeletu

02 ČM degradované středně těžké spraše  

03 ČM lužní střední, těžší spraše (na slín.) slabě oglejená

04ČM drnové půdy (DA) lehké černozemní lehké

sprašový překryv vápnitých písků vysušené

05 ČM část nivnívh půd (NP) lehkéspraše a nivní uloženina na píscích

silně propustné podloží

06 ČMtěžké s vylehčeným epipedonem slíny, jílovité břidlice

znaky oglejení v epipedonu

07 ČM těžké až velmi těžké slíny, jílovité břidlice  

08 černozemní půdy smyté středně těžkéspraše, sprašové pokryvy, svahoviny na svazích

09 ČM ilimerizované středně těžké spraše bez skeletu

   Expozice

   Sklonitost

Kód Expozice

Charakteristika  

Kód

Kategorie Charakteristika

0rovina (0-1º)

expozice všesměrná   0 0-1º

úplná roviny bez projevů plošné vodní eroze

1 jih JZ-VZ   1 1-3ºrovina s možností plošné

vodní eroze

2východ a

západJZ-SZ nebo

JV-SV   2 3-7º mírný svah

3 sever SZ-SV   3 7-12º střední svah

      412-17º výrazný svah

      517-25º příkrý sráz

      6nad 25º sráz

HLOUBKA PŮDY  

Kód Hloubka Charakteristika

0 nad 60 cm půda hluboká

1 30-60 cm půda středně hluboká

2 do 30 cm půda mělká

SKELETOVITOST PŮDY  

Kód Hodnota Charakteristika

0 0/0-Š1 půdy bezskeletovité

1 0-Š1(K1)/K1-Š1(Š2) půdy slabě skeletovité

2  Š2-K1(K2)/Š2-K2(K1) půdy středně skeletovité

3Š1,2-K1,2/Š3-K3 nebo

K2/K2 půdy silně skeletovité

Problém oceňování podle BPEJProblém oceňování podle BPEJ

Může nastat nesoulad mezi Může nastat nesoulad mezi administrativní a tržní hodnotouadministrativní a tržní hodnotou

Tržní hodnota standardní půdy je Tržní hodnota standardní půdy je určena zejména sumou dotacíurčena zejména sumou dotací

Administrativní hodnota je určena Administrativní hodnota je určena administrativním přiřazením cenyadministrativním přiřazením ceny

Postup při administrativním Postup při administrativním ocenění zemědělského ocenění zemědělského

pozemkupozemku1.1. Zjistíme, zda je pozemek v KN veden jako Zjistíme, zda je pozemek v KN veden jako

zemědělský (orná půda, ttp, ovocný sad zemědělský (orná půda, ttp, ovocný sad atd.)atd.)

2.2. Zjistíme, zda se nejedná o pozemek pro Zjistíme, zda se nejedná o pozemek pro který bylo vydáno územní rozhodnutíkterý bylo vydáno územní rozhodnutí

3.3. Zjistíme, zda není skutečně zastavěn Zjistíme, zda není skutečně zastavěn stavboustavbou

4.4. Zjistíme, zda netvoří jednotný funkční celek Zjistíme, zda netvoří jednotný funkční celek se stavbouse stavbou

5.5. Zjistíme, zda pozemek není zalesněnZjistíme, zda pozemek není zalesněn6.6. Nebyl-li pozemek více než 6 let Nebyl-li pozemek více než 6 let

obhospodařován ocení se jako jiný pozemek obhospodařován ocení se jako jiný pozemek §32§32

7. Z výpisu z KN zjistíme číselný kód BPEJ7. Z výpisu z KN zjistíme číselný kód BPEJ

8. Není-li pozemek bonitován, zjistíme podle 8. Není-li pozemek bonitován, zjistíme podle vyhl. 463/2002 průměrnou cenu pozemkuvyhl. 463/2002 průměrnou cenu pozemku

9. Zjistíme hodnotu BPEJ podle příl. č. 229. Zjistíme hodnotu BPEJ podle příl. č. 22

10. Upravíme o přirážky a srážky podle příl. 10. Upravíme o přirážky a srážky podle příl. č. 23č. 23

11. Vynásobíme koeficientem Kp podle příl. 11. Vynásobíme koeficientem Kp podle příl. č.39 č.39

12. Upravenou cenu vynásobíme výměrou 12. Upravenou cenu vynásobíme výměrou pozemkupozemku

13. Výslednou cenu zaokrouhlíme na 13. Výslednou cenu zaokrouhlíme na desetikoruny (§46)desetikoruny (§46)

PříkladPříklad

Zjistěte administrativní hodnotu Zjistěte administrativní hodnotu pozemku – ttp, o výměře 18980mpozemku – ttp, o výměře 18980m22, který se nachází v k.ú. Nové Oldřůvky, je zemědělsky udržován. Kód BPEJ je 77201.

Záklaní informace dle BPEJ Záklaní informace dle BPEJ 7720177201

Jedná se o pozemek mírně teplého a Jedná se o pozemek mírně teplého a vlhkého regionu o průměrné roční vlhkého regionu o průměrné roční teplotě 6-7 Cteplotě 6-7 C

Nivní polohy, glejová půda, trvale Nivní polohy, glejová půda, trvale pod vlivem tokupod vlivem toku

Parcela je rovinnáParcela je rovinná Slabě skeletovitáSlabě skeletovitá

Výpočet podle §29Výpočet podle §29

1.1. BPEJ 77201 ( př. 22) = BPEJ 77201 ( př. 22) = 1,35Kč1,35Kč2.2. Výměra je Výměra je 18980 m18980 m22

3.3. Přirážky (příl. 23: sousední obec 5-10tis. obyvatel Přirážky (příl. 23: sousední obec 5-10tis. obyvatel Vítkov)Vítkov) +40%+40%

4.4. Srážky (příl.23: pozemek vzdálený 2-3km od Srážky (příl.23: pozemek vzdálený 2-3km od zastavěného území)zastavěného území) -3%-3%

5.5. Koeficient Koeficient 1.371.376.6. Kp (příl. č. 39 pozn. č. 14)Kp (příl. č. 39 pozn. č. 14) 1,001,007.7. Upravená cena = 1,35 x 1,37 x 1,00 = Upravená cena = 1,35 x 1,37 x 1,00 = 1,8495Kč1,8495Kč8.8. Výsledná cena = 1,8495 x 18980 = Výsledná cena = 1,8495 x 18980 =

35103,51Kč35103,51Kč9.9. ZaokrouhleníZaokrouhlení == 35100,-Kč35100,-Kč

Tržní ocenění parcelyTržní ocenění parcely

Příjmy roční:Příjmy roční:

Prodej zemědělské produkce Prodej zemědělské produkce 0,-Kč0,-Kč Dotace ze SR (2008)Dotace ze SR (2008)

SAPSSAPS 5561,-5561,-Top UPTop UP 2427,-2427,-

Ostatní příjmy nezemědělského charakteruOstatní příjmy nezemědělského charakteruPronájem TechnopártyPronájem Technopárty 6000,-6000,-Pronájem cesty Voj. lesy a statkyPronájem cesty Voj. lesy a statky 4000,-4000,-

Celkem příjmyCelkem příjmy17988,-17988,-

Výdaje ročníVýdaje roční

Náklady na pokos trávy:Náklady na pokos trávy: 2715,-2715,- Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti 256,-256,- Nájem pozemku Nájem pozemku 0,-0,- Administrativní platbyAdministrativní platby 0,-0,- Dopravní nákladyDopravní náklady 500,-500,- Celkem výdajeCelkem výdaje 3471,-3471,-

Výnosová hodnotaVýnosová hodnota

Příjmy:Příjmy: 17988,-17988,- VýdajeVýdaje 3471,-3471,- ČRVČRV 14517,-14517,- VH = ČRV/RVH = ČRV/R VH = 14517/0,08VH = 14517/0,08 181462,-181462,-

Děkuji za pozornostDěkuji za pozornost