Upload
others
View
15
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
1
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
ODKUPI: PRIMERI UPORABE METOD
29.8.2018 1
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Vsebina - primeri
1. Odkup nepremičnine (hiša z zemljiščem)2. Odkup dela nepremičnine in nadomestilo za
pritikline3. Odkup travnika in korekcije4. Odkup njive in stroški5. Odkup vinograda in nadomestilo stroškov investicije6. Odkup gozda in korekcije7. Gozd – dodatni stroški zaradi odkupa8. Omejitve pri rabi zemljišča – služnost
‒ Podzemni vod (optični kabel)‒ Nadzemni vod (elektrovod)
29.8.2018 2
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
2
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Predmet ocenjevanja
29.8.2018 3
PREDMET OCENJEVANJA
STVARNA PRAVICA
IZGUBA IN ŠKODA
STROŠKI
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Skupine metod ocenjevanja
29.8.2018 4
OCENJEVANJE VREDNOSTI
STVARNE PRAVICE
• Celotna nepremičnina ali del
• Služnost
OCENJEVANJEVREDNOSTI
IZGUB IN ŠKODE
• Objekti
• Vegetacija
• Škoda
OCENJEVANJE VREDNOSTI
DRUGIH STROŠKOV
• Selitev
MODELSKA VREDNOST
+KOREKCIJSKI
FAKTORJI
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
3
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Metode ocenjevanja vrednosti stvarne pravice
1. Odkup celotne nepremičnine ali njenega dela– Merila za odkup celotne nepremičnine– Merila za odkup dela nepremičnine („preostanki“)
2. Metode ocenjevanje vrednosti stvarne pravice– Nepremičnina – odkup:
• Modeli množičnega vrednotenja � osnova• Prilagoditev z upoštevanjem dodatnih spremenljivk in
korekcijskih faktorjev, ki niso vključeni v modele • Usmeritve in standardi za ocenjevanje vrednosti
– Služnost:• Merila in faktorji za oceno obremenitev glede na vrsto
obremenitve in vrsto nepremičnine
29.8.2018 5
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Metode ocenjevanja vrednosti izgub in škode
1. Metode ocenjevanja vrednosti objektov– Merilo: Povečanje tržne vrednosti nepremičnine– Sekundarne stavbe – metoda nadomestitvenih stroškov– Objekti – metoda nadomestitvenih stroškov
2. Metode ocenjevanje vrednosti rastja– Merilo: Povečanje tržne vrednosti nepremičnine– Rastje – metoda stroškov
3. Škoda iz okolja– Smernice
4. Škoda med gradnjo– Stroški popravila– Izguba dohodka ali poslovna škoda
29.8.2018 6
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
4
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Metode ocenjevanja drugih stroškov
• Stroški selitve
– Priprava
– Prevoz
– Namestitev
• Druga škoda
– Vzpostavitev dejavnosti na novi lokaciji
29.8.2018 7
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Odkup nepremičnine ali njenega dela
29.8.2018
ODKUP
8
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
5
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Hiša – odkup cele nepremičnine
9
Merila za odkup cele nepremičnine1. Nepremičnina se ne more uporabljati za svoj prvotni
namen2. Preostanek nepremičnine je postal premajhen za svoj
namen3. Vrednost nepremičnine je padla za več kot 50 %
HIŠA HIŠAHIŠA
Avtocesta
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Metoda ocenjevanja
10
MODELSKA VREDNOST (enačba + pravilni podatki)
DODATNE POMEMBNE SPREMENLJIVKE - KOREKCIJE
VREDNOST
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
6
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki o hiši
11
Podatki o stavbi:• 1121001: stanovanje v samostoječi stavbi z dvema stanovanjema• Lokacija: zaledje obale – občina Piran• Leto izgradnje: 1900 • Prenove (streha, fasada, okna, instalacije): 2000• Neto tlorisna površina: 184 m2
• Uporabna površina stanovanja: 124 m2
• Nosilna konstrukcija: opečna gradnja• Instalacija: voda, elektrika, odvajanje odpadnih in meteornih vod• Ogrevanje: centralno ogrevanje
PREVERITI PODATKE O NEPREMIČNINI
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Modelska vrednost – vrednostna tabela
12
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
7
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Modelska vrednost - točkovniki
13
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Modelska vrednost
14
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
8
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Modelska vrednost - zemljišče
15
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Dodatne pomembne spremenljivke –prilagoditve (posamično ocenjevanje)
16
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
9
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Vrednost hiše z zemljiščem
17
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Hiša – odkup dela nepremičnine
18
HIŠA
Odkup dela
Cesta - odkup
HIŠA
Cesta
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
10
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki o zemljišču
19
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Korekcijski faktor za mejno vrednost zemljišča
20
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
11
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Izračun
21
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Kaj pa pritikline?
22
Če bi bile na odkupljenem zemljišču:
1. Nadstrešek za avto ali lopa
2. Breskev in sliva
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
12
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Postopek ocenjevanje pritikline sekundarna zgradba (ali objekt)
23
FAKTORJI TRŽNE VREDNOSTI ZA SEKUNDARNE ZGRADBE
AMORTIZACIJA (%)
VREDNOST
STROŠKI GRADNJE NOVE ZGRADBE
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Faktorji tržne vrednosti
24
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
13
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Amortizacija
25
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Stroški
26
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
14
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Določitev vrednosti
27
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Breskev in sliva
28
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
15
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Kmetijska zemljišča - nadomestilo
29
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Kmetijska zemljišča - metoda
30
MODELSKA VREDNOST (lokacija, površina, boniteta)
KOREKCIJA ZA TRAJNI NASAD
NADOMESTILO
POVEČANI STROŠKI
KOREKCIJA ZA KMETIJSKO ZEMLJIŠČE
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
16
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Odkup travnika in korekcije
31
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Korekcije
32
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
17
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Odkup njive in dodatni stroški
33
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Stroški prilagoditve
34
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
18
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Stroški prilagoditve
35
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Odkup vinograda in nadomestilo za investicijo
36
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
19
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Nadomestilo za investicijo (vinograd)
37
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Gozd - Metoda ocenjevanja
38
MODELSKA VREDNOST (enačba)
KOREKCIJE (razvojna faza, ohranjenost naravne sestave, lesna zaloga, možni letni posek)
NADOMESTILO
STROŠKI (prihodnja škoda zaradi neurja, povečani stroški za spravilo, stroški prilagoditve, )
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
20
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki o gozdu
39
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Modelska vrednost
40
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
21
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Dodatne spremenljivke - korekcije
41
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Odkup gozda - Dodatni stroški
42
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
22
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Neurje – dodatni stroški
43
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Spravilo – dodatni stroški
44
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
23
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Stroški prilagoditve
45
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Stroški prilagoditve - primer
46
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
24
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Omejitve pri rabi nepremičnine
29.8.2018
SLUŽNOST
47
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Omejitve pri rabi zemljišča
48
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
25
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Vplivno območje
49
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Vpliv na funkcionalnost zemljišča
50
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
26
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Faktor izpostavljenosti
51
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Omejitve pri rabi zemljišča – podzemni kabel
52
Parcela
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
27
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Omejitve pri rabi zemljišča za gradnjo stavb - nadzemni kabel
53
Zemljišče za gradnjo stavb
Vplivno območje
Elektrovod
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Nadomestilo zaradi omejitve pri rabi zemljišča za gradnjo stavb - nadzemni kabel
54
Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018
28
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Omejitve pri rabi zemljišča pred restavracijo - nadzemni kabel
55
Restavracija
Vplivno območje
Elektrovod