國立政治大學 106學年度第二學期

財產稅理論與制度 期末報告

「以房養老」制度

在台灣施行成效與結果探討

指導教授：張勝文 教授

組別：第 23組 李文恩

目錄

壹、前言 ................................................ 1

貳、我國以房養老政策簡介與施行成效 ....................... 2

一、「公益型」以房養老 ............................. 2

二、「商業型」以房養老 ............................. 4

三、小結 .......................................... 7

參、對現行政策之改善與建議 ............................... 7

一、現行狀況 ....................................... 7

二、改善與建議 ..................................... 8

三、小結 ........................................... 9

肆、結論 ................................................. 9

伍、參考資料 ............................................ 10

1

壹、 前言

台灣自 1933年邁入「高齡化社會」（老年人口占比 7％以上且未達 14％），

更於 2018年正式邁入「高齡社會」（老年人口占比 14％以上且未達 20％），且依

據國家發展委員會人口推估結果，將於 2026 年成為「超高齡社會」（老年人口占

比 20％以上）顯見我國老化速度的嚴重。

隨著時代變遷，科技的進步與醫療技術的發達，讓人口平均壽命延長，而家

庭結構及社會價值觀的改變，讓適婚婦女晚婚晚生的情形增加，導致生育率逐漸

下降；面臨少子化與高齡化的雙重壓力，如何減緩及調適其所帶來的經濟與社會

衝擊，著實考驗著政府的智慧。

人口結構的快速老化，不僅使國家財政負荷加重，在社會福利與健康照護的

支出不斷膨脹，也會造成經濟成長下滑，增加年輕工作者的壓力與負擔。因此，

未免許多人晚年淪落到「窮得只剩下房子」的窘境，近年來，政府大力推行「以

房養老」政策，讓部分空有房屋卻沒有其他經濟來源的老人，能透過向銀行申請

「逆向抵押貸款」，取得足夠的養老金使用，同時也能在自己的房子內安養晚年，

免去年長者空有黃金屋卻沒有收入造成的生活困難。

「以房養老」制度在歐美與日本等國行之有年，雖形式各異但最終目的皆在

於希望老年人能獲得較穩定而有保障的晚年生活，而我國於 2013年開始推行至

今已有五年之久，從一開始的窒礙難行，成效不彰，到現在承貸件數已突破兩千

件，總金額更超過新台幣一百億元，雖計畫仍有諸多待研議之處，尚須更多周延

的考量與完善的規劃，仍顯見未來「以房養老」的趨勢更甚，實為各界應關注的

議題。

本文將探究我國以房養老制度的規畫與施行成效，並提出利弊與改善建議，

以期該制度能夠長久而健全的穩定發展，進而達到提升老年人口生活品質與保障

的宗旨。

2

貳、 我國以房養老政策簡介與施行成效

以房養老又稱「不動產逆向抵押貸款」，所謂「逆向抵押貸款」（reverse

mortgage），即借款人將自用住宅扺押給金融機構或政府，並以借款人死亡為到

期日，於抵押期間由債權銀行或機構定期支付一筆約定金額予借款人，與傳統抵

押貸款最大的差別在於現金流量的型態正好相反，可作為退休族群取得每月金流

的管道，故稱為逆向抵押貸款。

我國現行的以房養老政策分為兩種類型，分別是「公益型」以房養老及「商

業型」以房養老，以下將分別述之：

一、「公益型」以房養老1

1. 施行目的：

為提供老人多一項經濟保障選擇，協助老人將房屋轉化為按月領取之現金，

以安定老人生活，並落實在地老化的政策目標，於 2013年 2月 26日核定「不動

產逆向抵押貸款制度試辦方案」(俗稱以房養老)，自 2013年 3月 1日試辦，試

辦期間至 2017年 12月 31日止。

2. 施行對象：

年滿 65歲以上並在國內設有戶籍之國民，且符合下列各款規定，得申請不

動產逆向抵押貸款：

(一)最近一年居住國內超過一百八十三日，並自有建物及其坐落土地(以下

簡稱抵押物)之所有權，且設籍於所提供之抵押物。

(二)無民法第一千一百三十八條所定之法定繼承人。

(三)抵押物應坐落於合法建築用地，其價值上限不超過社會救助法所定中低

收入戶標準。土地之價值，以公告土地現值計算；房屋之價值，以評定

標準價格計算。

(四)應單獨所有抵押物，且該抵押物無設定用益物權或擔保物權等物上負擔；

1 衛生福利部社會及家庭署，2014年 4月 7日，不動產逆向抵押貸款制度試辦方案。

3

建物登記謄本之主要用途登記應含有住、住宅、農舍、套房或公寓字樣。

3. 貸款額度：

由衛生福利部依抵押物價值，以精算公式核定之，每年給付金額依線性模型

逐年遞增。

4. 貸款利率：

按中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加百分之零點零四二計算。

嗣後隨中華郵政股份有限公司上開利率調整而調整，並自調整日起按調整後之年

利率計算。

5. 經費來源：

由財政部公益彩券回饋金、衛生福利部、直轄市、縣(市)政府相關預算項下

支應。

6. 優點：

(1) 立意良善

銀行推出之「商業型」以房養老方案尚須兼顧商業利益，造成生活費可能越

領越少或不足以支應生活水準的問題；惟「公益型」以房養老的性質較偏向

社會福利政策，旨在保障年長者安定生活，立意良善，若能妥善規劃與發展，

定能增進年長者福祉。

(2) 在地老化

可結合社會局所推動的居家照護服務，維持老人原本熟悉的生活習慣與模式，

滿足老人「在地老化」的意願，在自家頤養天年，也能提供老人更周全的照

顧。

7. 缺點：

(1) 申請條件嚴苛

中央試辦方案事先未進行詳實評估與配套措施，致設定資格條件過於嚴苛，

申請者除須單獨持有不動產、且不動產價值不得超過社會救助法所定的中低

4

收入戶標準，又中低收入戶所擁有的房產可能屋況較差，造成銀行鑑價價格

與屋主預期落差大，因此乏人問津。

(2) 傳統觀念不易改變

國人固有「有土斯有財」的傳統觀念不易改變，父母習慣省吃儉用以將財產

留給子女繼承，造成長者不願意將房子拿去抵押，甚或擔心政府會將房子騙

走，對政策接受度不高。

(3) 缺乏穩定財源

目前公益型以房養老的資金來源為政府預算及公益彩券盈餘，若要增加申貸

名額必須投入更可觀成本，且政府在未取得房屋以前，須編列公務預算提撥

申貸者每月的生活費用，雖頗具美意但實難繼續推動。

二、「商業型」以房養老

1. 施行目的2：

金管會鼓勵銀行業隨著我國邁向高齡化、少子化之社會型態轉變，適度調整

資源配置與規畫，以提供符合高齡者需求之金融商品及服務，望年長者除透過政

府提供之社會福利、社會救助及社會保險等社會安全制度，獲得老年生活之基本

保障外，並可依照個人需求及經濟能力，藉由銀行提供之金融商品或服務，維持

老年的經濟自由並獲得良好的照護。

2. 施行對象：

年滿各家銀行規定的年齡門檻，多為 60歲至 65歲，且票、債信用正常無瑕

疵者均可申請。

3. 貸款額度：

依各行授信擔保品鑑估規定辦理，最高多為七成。

4. 貸款利率：

各家銀行規定的貸款利率不同，多為 1.85％至％2.80％起機動計息。

2 金融監督管理委員會，2017年 8月 8日，銀行推動商業型不動產逆向抵押貸款（以房養老）

之辦理情形。

5

5. 貸款期限：

各家銀行規定的貸款期限不同，最長多為 30年。

6. 優點：

(1) 提高老人經濟自主能力

老人每月可支配現金增加，不用擔心晚年生活潦倒或造成子女過多負擔，有

助於提升老年人的生活品質與尊嚴，且能促進銀髮商機，發展樂齡市場，潛

力無限。

(2) 減輕政府社會福利支出

藉由房屋抵押以獲取每月生活費用，不須再額外接受政府補助，可有效減輕

未來政府的社會福利與津貼支出，進而提升整體經濟。

(3) 活絡房地產市場交易

從「人養房」變成「房養人」，讓不動產在未來變為可流動的資金，而房屋

交由銀行處置亦可進一步增加房屋的流動性，紓解房地產供需問題，適度抑

制房價上漲，健全穩定市場。

7. 缺點：

(1) 不確定性風險影響銀行承作意願

銀行須面對未來市場利率波動或通貨膨脹發生的風險，以及房屋鑑價難以估

計、房價變化難以預料的不確定性，最重要的則是借款人壽命長短的未知，

由於老年人壽命難以估算，難以客觀推算貸款期間與支付額度，而上述不確

定性因素會大大阻礙銀行承辦以房養老業務的意願。

(2) 民眾認識不足

相較於市面上已有的年金、長照、醫療保險等金融商品，「以房養老」的概念

較為新穎，民眾認識度不足，且老一輩的財務觀念較為保守，多半對以房養

老持保留態度，即便有意願，子女也可能不同意父母申貸，亦為推動困難之

一。

6

下表試比較目前開辦以房養老的 12家銀行方案：

開辦

時間

申請人

資格

貸款

成數

貸款

期限

貸款

利率

特色

合作金庫

幸福滿袋

2015.11 年滿

60歲

最高

7成

最長

35年

目前約

1.96％～

2.16％

為國內首家開辦商業型以房

養老之銀行，採按月撥款，

利息逐月提高，利息達月付

金的 1/3時，超過部分掛

帳，到期收取。

土地銀行

樂活養老

2016.01 年滿

63歲

最高

7成

最長

30年

目前約

1.86％～

2.66％

若放款成數不超過五成，貸

款期間可免繳利息，全數帳

直到契約結束後一次收取。

台灣企銀

安老快活

2016.03 年滿

60歲

最高

7成

最長

30年

目前最低

1.85％起

機動計息

房貸結合信託跟保險，若貸

款到期借款人仍健在，可展

延貸款到期日，讓借款人繼

續居住在原有房屋，安享晚

年直至終老。

第一銀行

安心貸

2016.03 年滿

65歲

最高

7成

最長

30年

目前約

1.95％～

2.85％

整合信託、理財及外匯等業

務資源，針對客戶不同人生

階段規劃適合方案。

華南銀行

①美滿享福

②安養房貸

①

2016.03

②

2017.05

①年滿

60歲

②年滿

63歲

①最高

7成

②最高

8成

最長

30年

①目前為

1.83％起

②目前為

2.53％起

結合安養信託及即期年金保

險，提供年長者所需之安養

資金及其資金安全保障。

台灣銀行

樂活人生

安心貸

2016.04 年滿

65歲

最高

7成

最長

40年

目前約

1.86％～

2.66％

採前低後高的給付架構，

免除借款人每期利息負擔。

高雄銀行

悠活人生

2016.05 年滿

60歲

最高

7成

最長

30年

目前約

1.95％～

2.85％

除可選擇每月領取養老金

外，還可指定一定貸款比例

轉入信託專戶。

中國信託

房轉人生

2016.08 年滿

60歲

最高

7成

最長

30年

目前約

2.10％～

2.80％

可依照客戶需求，搭配遞延

年金保險或壽險，確保長壽

的生活品質。

台新銀行

安居樂齡

2016.10 年滿

65歲

最高

7成

最長

30年

目前為

1.97％

機動計息

房貸結合信託跟保險，最長

給付到 105 歲，不因地震房

屋滅失停止給付。

7

上海銀行

青松來富

2017.04 年滿

65歲

最高

7成

最長

30年

前兩年

2.10％、

第三年

2.56％

設有貸款年限最低 10 年及

每月撥付金額最高 10萬元

的「安心雙十」機制，讓貸

款人不致短期將資金用鑿。

兆豐銀行

歡喜樂活

2017.08 年滿

65歲

最高

7成

最長

30年

最低

1.86％起

按月撥款，利息逐月提高，

利息達月付金的 1/3時，超

過部分掛帳，到期收取。

安泰銀行

①美好人生

②安心人生

2017.11 年滿

55歲

最高

7成

最長

30 年

①1.95%起

②1.85%起

申辦年齡門檻最低，保險給

付最長可至 110歲。

資料來源：各銀行網站 （2018.06製表）

三、小結

綜觀上述，公益型以房養老主要面臨預算限制、申請門檻過高以及國人傳統

觀念的拘束，雖仍有諸多改進之處，但立意良好，尚待有關部會研議後，商討出

一個更臻完善的方案。而商業型以房養老自 2015年 11月由合作金庫首開先河，

截至目前已有 12家銀行辦理，借款人除須衡量自身年齡、財務狀況、健康情形

及生活安養所需費用等因素外，更應透過專業諮詢確實瞭解貸款契約之重要約定

內容，選擇符合自身實際需求的貸款方案，以保障自身權益。

參、 對現行政策之改善與建議

一、現行狀況

以房養老政策的施行除了能提高老人的經濟自主能力，使年長者享受較有品

質及尊嚴的晚年生活，還能結合居家照護服務，提供老人更周全的照顧，更可帶

動國內消費潛能，促進銀髮族的產業發展，並活絡房地產市場交易，增加房屋的

流動性。但囿於傳統價值觀念難以割捨、房價資訊不甚透明且難以準確估計房屋

價值，以致影響鑑價客觀性的疑慮；此外，銀行須面對景氣波動、市場利率及預

期壽命延長等不確定性風險，影響承作意願，因此，政府的適當介入與居中斡旋

必然是不可或缺的要角。

8

二、改善與建議

參酌學者與專家意見後，試歸納整理對現行政策的改善建議如下：

1. 由中央設立專責機構，進行跨部門的協商整合

「以房養老」政策涉及不同政府部門的業務職掌，處理過程亦十分繁複，中

央政府應思忖成立跨部會專責單位統籌以房養老政策，協調中央部會與地方

政府之間的資源配置，並提供專業的諮詢服務、資訊傳遞及服務轉介平台，

解決民眾疑惑，並進行業務推廣，以建立更完善且有效率的「以房養老」制

度。

2. 增修法令並保障雙方權益

修改法律規定抵押權年限不得超過三十年的限制，因為若借款人在抵押權年

限屆滿時仍健在，一旦領取貸款金額超過房價，房屋恐有遭拍賣之虞，不僅

原本預期可按月提領的養老金中斷，還得面臨居無定所的窘境，因此需要主

管機關的再三審議與通盤考量，重新檢視外界對此的疑義，才能落實以房養

老終身給付的精神。

3. 結合其他資源落實老人照顧宗旨

以房養老制度的推行目的起因於老人照護與安養，若能適當地結合年長者在

居家服務、社區關懷與長期照護等各項社會福利與其他生活層面的協助，考

量老年人之真正需求，並結合民間機構與慈善團體通力合作，除了老人本身

能獲得妥善的專業照顧，更能結識新朋友相互扶持，建構出利於長者健康、

安全及終身學習的友善環境，進而落實維持年長者活力、尊嚴與自主的政策

目標。

4. 擴大辦理規模並輔以財源支持

隨著我國老年人口比率不斷攀升，我國推行「以房養老」制度確有其潛在需

求性，儘管面臨諸多挑戰與限制，但以房養老的實施除可解決老人的經濟問

題，減輕其生活負擔，亦可活絡房地產市場與社區更新，對社會正面意義重

大。由此可見，政府應鼓勵擴大辦理規模，並提供一定財源支撐保障以分攤

9

財務風險，例如提撥專款設立「逆向抵押貸款基金」作為穩定機制，在房價

或利率波動超過預期時發揮機制，並可提高金融業誘因，以承擔借款人終老

後出售房屋所得款項不足以清償貸款本息之負值風險。

三、小結

綜合上述可知，不動產逆向抵押貸款牽涉到銀行、保險、資產評估、社會保

障等多個面向，比傳統的抵押貸款更為複雜，因此，除了應建立專責機構負責有

關事宜，也可媒合信託、保險和福利服務等相關資源鏈結，並提出更具財務可行

性同時能保障借貸雙方權益的方案分析討論，希冀能對未來以房養老制度的發展

有所貢獻。

肆、 結論

二十一世紀全球人口結構高齡化已成普遍現象，將造成社會整體的變革，包

括經濟、財政、商業、消費、教育及家庭等各層面的改變，影響深遠，我國亦不

例外。隨著出生率的降低和平均壽命的延長，扶養比日益提高，影響家庭結構與

經濟成長穩定性；此外，薪資倒退、物價高漲，壯年人口負擔愈漸沉重，對晚年

生活也愈漸擔憂，與此同時，「以房養老」制度順勢而生，讓台灣社會在老年浪

潮的侵襲下，尚能暫喘一口氣。

面對高齡化社會帶來的種種挑戰，政府應以前瞻性的態度及早因應與面對，

「以房養老」制度可滿足老人自給自足、在家養老的目的，不僅能使老人享有經

濟穩定的退休生活，並可減輕政府在老人經濟保障、長期照護與社會福利的支出

與負擔，更能鼓勵相關業者提供創新服務與拓展業務，創造民眾、業者以及政府

的三贏3。

3 監察院，2017年 12月 6日，「以房養老政策之研析」。

10

當前我國人口老化速度日益加速，顯見我國對於「以房養老」政策的推行具

有發展潛力與必要性，過去長者恪守「有土斯有財」的傳統觀念，認為房屋是保

障生活所需的必要條件，即使窮盡一生也要購置房產，現已漸漸打開心胸接受以

房子換取每月生活所需的概念，可見「以房養老」的推行仍有很大的成長空間，

期望該政策能建立更完備的制度體系，嘉惠更多民眾，達到減輕壯年人口負擔、

並改善老年人口生活品質的美意！

伍、 參考資料

1. 衛生福利部社會及家庭署，2014年 4月 7日，不動產逆向抵押貸款制度試

辦方案。

https://www.sfaa.gov.tw/SFAA/Pages/Detail.aspx?nodeid=384&pid=2514

2. 金融監督管理委員會，2017年 8月 8日，銀行推動商業型不動產逆向抵押

貸款(以房養老)之辦理情形。

https://www.fsc.gov.tw/ch/home.jsp?id=96&parentpath=0,2&mcustomize=news

_view.jsp&dataserno=201708080002&toolsflag=Y&dtable=News

3. 監察院，2017年 12月 6日，「以房養老政策之研析」。

https://www.cy.gov.tw/sp.asp?xdURL=./di/Message/message_1t2.asp&ctNode=2

394&mp=1&msg_id=6208

4. 經濟日報，2017年 7月 25日，〈以房養老真的好？七關鍵破除迷思〉。

https://money.udn.com/money/story/5930/2601371#prettyPhoto

5. 王建民(2012），〈逆向抵押貸款—以房養老政策的問題及對策〉。

https://www.npf.org.tw/2/10497

6. 盧柏亮(2018)，〈臺灣以房養老方案執行之經驗 —「公益型」與「商業型」

模式之探討〉。

https://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/login?o=dnclcdr&s=id=%22106

NCCU5201006%22.&searchmode=basic

11

7. 謝明瑞(2010)，〈逆向抵押貸款對金融產業之機會與風險〉。

http://www.tri.org.tw/trinews/doc/990127_2.pdf

8. 吳錦範等人(2014)，〈因應人口高齡化問題做法之探討─以「以房養老」為

例〉。

http://www.nacs.gov.tw/NcsiWebFileDocuments/fa5aee48ad39de16465aa9e8bf4

d2950.pdf

9. 莊孟翰(2016)，〈以房養老政策的五大難題〉，理財周刊。

http://magazine.chinatimes.com/moneyweekly/20161103003736-300201