Okolo bytu 2/2014

PRAKTICKÉ INFORMACE PROBYTOVÁ DRUŽSTVA A SVJ

červen 2014vychází čtyřikrát ročně

2 / 2014#

WWW.RSTS.CZK BY D L E N Í J E D N O D U Š E

PRO BYTOVÁ

DRUŽSTVA

A SPOLEČENSTVÍ

VLASTNÍKŮ

JEDNOTEK

NA JAKÉ ÚČELY JSOU NAŠE PRODUKTY NEJČASTĚJI POUŽÍVANÉ

› FASÁDY A ZATEPLENÍ› VÝTAHY A ELEKTROINSTALACE› OKNA A VCHODOVÉ DVEŘE› KOTELNA A TOPNÉ SYSTÉMY› INTERIÉRY, CHODBY, SCHODIŠTĚ› STŘECHA, SUTERÉN, GARÁŽE› TECHNICKÉ ZAŘÍZENÍ BUDOV

A také samozřejmě na:› KOUPI DOMU› REFINANCOVÁNÍ AKTUÁLNÍHO ÚVĚRU

K REKONSTRUKCI A KOUPI DOMU JEDNODUŠE

Stačí zavolat 271 035 201 a my vám pomůžeme vybratnejvýhodnější úvěrový produkt.

Poskytnutí úvěru bez zajištění a možnost mimořádných splátek zdarma.

1

OBSAH

REDAKČNÍ RADAIng. Ladislav Koucký, ČSOB Ing. Petr Němec, projekt Jak to dělají jinde Ing. Petr Stejskal, Dům plný úspor Ing. Dagmar Jonášová, Raiff eisen stavební spořitelna Zuzana Žalská, Sdru-žení bytových družstev a společenství vlastníků ČR

Časopis Okolo bytu se odbornou, avšak srozumitelnou formou věnuje tématům souvisejícím s bytovými domy, například s jejich správou,

rekonstrukcí, legislativou či úsporami energie.Vychází čtyřikrát ročně (v únoru, v červnu, v srpnu a v listopadu) a lze

jej zdarma získat na odborných akcích pro veřejnost, zejména celoročních cyklech seminářů projektů Jak to dělají jinde a Dům plný úspor. K dispozici bude také u společností, které se na jeho přípravě podílejí tím, že redakci poskytují odborné informace a konzultace, a v některých informačních centrech (například Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR nebo Ministerstva pro místní rozvoj ČR).

Zaslání aktuálních i starších vydání časopisu poštou a předplatné je možné objednat on-line na www.media advice.cz/chci-objednat, případně prostřednictvím e-mailu [email protected].

| O vítězství nerozhodl pouze vzhled ..........................................................................2| Jak navrhnout rekonstrukci domu .............................................................................8| Někdy poděkování potěší víc než peníze ..............................................................10| Úrokové sazby jsou na historickém minimu ........................................................12| Jak ušetřit za energii .....................................................................................................14| Zdravé bydlení s nízkými provozními náklady ....................................................16| I při vytápění z centrálního zdroje tepla lze ušetřit až 20 % nákladů ..........18| Je váš domov bezpečný? Díl II.: Zabezpečení bytu

a naše (nejen) letní pochybení ...............................................................................21| Jak se etabluje evropský fi nanční nástroj v českých městech? .....................24| Jak odhalit technické vady nemovitostí? Díl I.: Okna ........................................28| Přizpůsobení družstev nové právní úpravě ..........................................................33

ODBORNÍ PARTNEŘI

TISKGrafotechna Plus, s. r. o., Lýskova 1594/33, 155 00 Praha 13

Registrace MK ČR E 21033 ze dne 22. 1. 2013 ISSN 1805-7683© Media Advice, s. r. o., 2014

2 / 2014, neprodejné

Vydala Media Advice 30. června 2014

ADRESA REDAKCEMedia Advice, s. r. o.Poupětova 3, 170 00 Praha 7tel.: +420 284 090 454e-mail: [email protected]

2 OKOLO BYTU / rekonstrukce

Po svém vítězství se panelový dům Mohel-nická 1122 – 1124 v Uničově stal celebritou.

Za komplexní rekonstrukcí třívchodového čtyřpatrového panelového domu s 36 bytový-mi jednotkami ale není mávnutí kouzelného proutku. Jak probíhala příprava a stavební práce? Jaké informace z této akce by mohly posloužit ostatním SVJ či bytovým družstvům při jejich cestě za komfortním bydlením?

KVALITNÍCH A KOMPLEXNÍCH REKONSTRUKCÍ PŘIBÝVÁ

Od ukončení rekonstrukce uplynuly dva roky a dům stále svítí novotou. Sídlo většino-vého vlastníka domu a správce, Okresního stavebního bytového družstva Olomouc se sídlem v Uničově, je vzdáleno sotva několik desítek metrů od vítězného domu, a tak mů-žeme bez nadsázky říci, že mají svůj úspěch denně na očích. Pro stavební bytové družstvo to ale zdaleka nebyla první podobná akce.

„Dosud prošlo rekonstrukcí již 70 % domů, které jsou v majetku družstva. Dalších desítek akcí jsme se účastnili z pozice správy majetku,

O VÍTĚZSTVÍ NEROZHODL POUZE VZHLED

Panelové domy po kompletní rekon-strukci dnes můžeme najít po celé re-publice. Pouze jeden z nich ale získal první místo v soutěži Panelák roku 2012, kterou vyhlašuje Svaz českých a moravských bytových družstev. K umístění rozhodně nestačila líbivá nová fasáda. Odborná porota hod-notila především komplexnost, výši úspor a celkový přínos rekonstrukce.

červen 2014 3

kterou v našem regionu poskytujeme sdruže-ním vlastníků. Ve většině případů byla naším blízkým partnerem Raiff eisen stavební spoři-telna, zastoupená Ester Malárovou, která nám výhodným fi nancováním a zajištěním dotací z programu Panel umožnila rekonstrukce do-mů v takovém rozsahu,“ říká Ing. Ivana Vavru-šová, ředitelka Okresního stavebního bytové-ho družstva Olomouc se sídlem v Uničově.

Při cestě Uničovem, na mnoha místech lemované skutečně hezkými, zmodernizova-nými domy, by tak náhodný pozorovatel mohl snadno podlehnout představě, že je proměna snadná a rychlá záležitost. Nenechte se mýlit.

O KVALITĚ REKONSTRUKCE ROZHODUJE PŘÍPRAVA

Novému vzhledu, dobrému technickému stavu a bydlení s nižšími výdaji za vytápění předchází řada měsíců příprav. Nejinak tomu bylo i v případě vítězného domu v Uničově.

Konkrétní přípravné kroky začaly v roce 2010 důkladným posouzením stavu domu. Na jeho základě byl stanoven rozsah rekonstrukce a vypsáno výběrové řízení na její realizaci. Ta probíhala od června do října roku 2011 a pro-vedla ji fi rma Pátá stavební CZ, a. s., z Rýma-řova.

Okresní stavební bytové družstvo Olomouc má s výběrovými řízení značné zkušenosti. Díky tomu dokáže vybrat nabídku, která je opravdu nejvýhodnější.

„Často se například říká, že nejlevnější nabídka nemůže být nejlepší. Pokud nabídky dokážete objektivně posoudit do detailu, není třeba se výhodné ceny obávat. Snížit náklady může například vlastní lešení, nákup materiálu za výhodnějších podmínek a podobně. Takto rozklíčovat nabídku ale může jenom ten, kdo má dostatečně velké zkušenosti. Ať už se jed-ná o fi rmu, specializující se na správu majetku, nebo velké bytové družstvo, které nabízí i tyto služby,“ vysvětluje Ing. Ivana Vavrušová.

Firma Pátá stavební CZ, a. s., z Rýmařova patří mezi známé společnosti s řadou dobrých

Kromě nových oken, zateplené fasády a tepel-né izolace střechy snižuje spotřebu tepla také zasklení lodžií. Pro dosažení maximální úspory na vytápění je zcela nezbytné provést revizi a novou regulaci otopné soustavy.

Rekonstrukce nepřináší pouze nižší náklady na vytápění. Již samotný vstup do domu ovlivňuje první dojem, který si z úrovně bydlení na této adrese odneseme. Dům Mohelnická 1122 – 1124 se o náš úsudek obávat nemusí.


referencí a ověřenou kvalitou. Proto s ní Okres-ní stavební bytové družstvo Olomouc realizo-valo rekonstrukcí již několik. Znalost postupů, kvalita práce, komunikace v průběhu stavby i chování fi rmy v průběhu záruční doby hovo-řilo v rámci výběrového řízení v její prospěch.

FINANCOVÁNÍKompletní rekonstrukce stála 8 092 585 Kč.

Okresní stavební bytové družstvo Olomouc na tento projekt vyřídilo dotaci v programu Nový Panel ve výši 1 702 000 Kč. Další fi nan-cování bylo realizováno formou úvěru ve výši 5 000 000 Kč od Raiff eisen stavební spořitelny.

„S Raiff eisen stavební spořitelnou fi nan-cujeme většinu rekonstrukcí, na kterých se

Po dobu rekonstrukce je nutné počítat s nepohodlím, které bude obyvatele domu provázet řadu týdnů. Je dobré je předem seznámit s průběhem prací a upozornit, jaká omezení lze v kterou chvíli předpokládat. Určete osobu – stavební dozor, stavbyvedoucího a podobně, ke kterému by obyva-telé domu měli směřovat své dotazy či stížnosti.

Rekonstrukci můžete splácet z fondu oprav

Argumentem proti obavám ze zadlužení družstva nebo jednotlivých vlastníků je možnost splácení úvěru na rekonstrukci domu z fondu oprav. Proto je důležité mít platby do něj nastavené v odpoví-dající výši. U tohoto domu byla již dva roky před realizací výše plateb do fondu navýšena ve dvou krocích až na součas-ných 19 Kč/m2. Nyní je úvěr v plné výši splácen z tohoto zdroje.

v

červen 2014 5

podílíme. Stala se pro nás osvědčeným partne-rem s velmi dobrými úvěrovými podmínkami a doplňkovými službami. Všechno je jasné a srozumitelné. Kompletní smlouva je na pou-hých třech listech, bez drobných písmenek do-le pod linkou. Všeobecné obchodní podmínky jsou v příloze, takže je vše přehledné. Důležitá je pro nás i rychlost vyřízení a osobní přístup,“ vyjmenovává důvody rozhodnutí Ing. Ivana Vavrušová.

Na fi nancování rekonstrukcí bytových domů v osobním vlastnictví nebo v majetku bytových družstev se Raiff eisen stavební spo-

řitelna specializuje již řadu let. Díky perfekt-ní znalosti potřeb a zkušenostem může své nabídky připravovat ve velmi krátkém čase, se znalostí širokých souvislostí a přesně na míru konkrétnímu domu. Přitom úvěr nemusí být čerpán přímo na regeneraci domu – zateplení, výměnu oken a podobně.

„Zejména v poslední době jsme jen u nás na Ostravsku fi nancovali rekonstrukce nebo kompletní výměny desítek výtahů a očekává-me, že vzhledem k evropské legislativě bude zájem dále narůstat,“ doplňuje Ester Malárová, ředitelka agentury Raiff eisen stavební spořitel-ny, a pokračuje: „Hypotéku u Raiff eisen staveb-ní spořitelny není nutné dočerpat. Nemusíte se obávat žádných sankcí v podobě poplat-ků za rezervaci zdrojů. Úroky se platí pouze z vyčerpané částky, takže družstvo se nemusí obávat zbytečných výdajů navíc. To umožňuje již předem počítat s určitou rezervou, která družstvu přináší jistotu, že nebude muset úvěr

Proč rekonstrukci domu odkládáme? Největ-ším problémem bývá obava ze zadlužení. „Při správně nastavené výši plateb do fondu oprav je úvěr splácen z těchto peněz a vlastníky bytů nebo členy družstva fi nančně nezatíží. Nej-vhodnější řešení ale vždy vychází z konkrétní situace domu, rozhodně nedoporučuji automa-ticky přejímat postupy domů ze sousedství,“ vysvětluje Ester Malárová, ředitelka agentury Raiff eisen stavební spořitelny.

Co rekonstrukce zahrnovala?

zateplení stávajícího objektu bytového domu s povrchovou úpravou výměnu okenních celků za nová plastová okna rekonstrukci lodžií – podlahy a výměna zábradlí (hliníková pevná konstrukce Aluplus

s výplní z mléčného bezpečnostního skla Connex) výměnu rozvodů zdravotně technických instalací včetně rozvodu plynu výměnu vstupních dveří úpravu společných prostor (výmalba, nátěry, madla zábradlí) úpravu venkovního schodiště zateplení stropů ve sklepních prostorách domu


navyšovat nebo hledat náhradní zdroje pro dofi nancování.

Bytová družstva mohou úvěrem fi nancovat až 100 % hodnoty rekonstrukce. Pomoci s fi -nancováním umíme i v případě nově vzniklých družstev a SVJ. Součástí je také široký infor-mační servis, kdy provedeme družstvo nebo SVJ kompletní cestou fi nancování a přípravy rekonstrukce. V úzkém kontaktu s ním zůstá-váme i nadále jako fi nanční poradci. Pocho-pitelně zajišťujeme také osobní řešení fi nancí pro členy.“

I BEZ DOTACE MÁREKONSTRUKCE SMYSL

Proběhla by rekonstrukce domu i v přípa-dě, že by Okresní stavební bytové družstvo Olomouc nezískalo dotaci z programu Nový Panel? Těžko říci, ale pozitivní přínos by měla i bez dotace.

„Vždy je důležité si nejprve zjistit, zda ne-existuje nějaká další možnost, jak rekonstrukci fi nancovat. Dotace nebo jiné formy výrazněj-šího zvýhodnění jsou pochopitelně vítanou možností pro snížení nákladů na rekonstrukci.

Možné jsou i mimořádné splátky bez sankcí

V tomto domě je kombinované osobní vlastnictví a družstevní podíly. Také na tuto situaci Raiff eisen stavební spořitelna, jako jedna z mála, pamatuje a umožňuje při převodu bytů do osobního vlastnictví vklad mimořádné splátky.

Perfektní výsledek rekonstrukce v mnohém závisí na profesionalitě a pečlivosti realizační fi rmy a jejích zkušenostech se zakázkami podobného rozsahu.

červen 2014 7

Setkáváme se s tím, že některá malá družstva a SVJ vyčkávají a rekonstrukci oddalují právě proto, že čekají na nějakou podobnou na-bídku. Podle naléhavosti provádějí jen dílčí opravy, což ale není z dlouhodobého pohledu ekonomicky výhodné. Komplexní rekonstruk-ce je rychlejší a především nesrovnatelně efektivnější řešení.

Odhlédneme-li od často špatného technic-kého stavu domu, je komplexní rekonstrukce jedinou přímou cestou ke snížení energetic-ké náročnosti budovy. Proto její oddalování odsouvá i možnost platit méně za vytápění. Nejedná se přitom o malé částky – u námi rekonstruovaných domů se běžně pohybuje-me mezi 40 až 50% snížením původní částky,“ vysvětluje Ing. Ivana Vavrušová.

U domu Mohelnická 1122 – 1124 sice ještě nejsou všechny údaje vyhodnoceny, ale pokud bychom úsporu určovali z poklesu množství dodané energie, znamenalo by to, že se díky zateplení a regulaci otopné soustavy podařilo náklady snížit o 44,5 %.

PODCEŇOVAT PŘÍPRAVNÉOBDOBÍ SE NEVYPLATÍ

Byla situace v domě Mohelnická 1122 – 1124 v něčem odlišná? „Rozhodování o re-

konstrukci probíhalo standardní cestou. Z předchozích zkušeností jsme věděli, že pro samosprávu domu bude nejtěžší přesvědčit členskou základnu a vlastníky o nezbytnosti a neodkladnosti rekonstrukce. Tento dům má navíc kombinované vlastnictví, kdy kromě vlastníků stále zůstává členem SVJ bez práv-ní subjektivity i bytové družstvo,“ vysvětluje Ing. Ivana Vavrušová.

„Zpočátku zaznívaly hlasy, že by bylo vhodnější postupovat po etapách, případně zvolit celkově méně radikální řešení,“ vrací se do období rozhodování Naděžda Lorencová, předsedkyně samosprávy domu. Proto společ-ně s Okresním stavebním bytovým družstvem Olomouc schvalovací schůzi velmi pečlivě připravovali. Výsledkem bylo odhlasování rekonstrukce. Rozhodujícím argumentem se stala výše očekávaných úspor na vytápění. Dnes, s dvouletým odstupem, jsou obyvatelé s novým stavem svého domu spokojeni.

V rámci projektu bylo navrženo použití materiálů nejvyšší kvality, a to včetně zatep-lovacího systému třídy A. Za dobu, která již od rekonstrukce uplynula, se potvrdilo, že jen komplexní postup s důrazem na kvalitu všech prvků a jejich provedení umožňuje dosáhnout na maximální výši úspor.

Soutěž Panelák roku

Soutěž vyhlašuje Svaz českých a moravských bytových družstev. Do třetího ročníku soutěže bylo přihlášeno 56 objektů. Hodnocením předložených žádostí byla pověřena odborná komise, která posuzovala především rozsah oprav (kom-plexnost přístupu, hodnoceno v návaznosti na rozsah prováděných činností), rozpočtové náklady v Kč na bytovou jednotku, dosaženou úsporu spotřeby energie (rozdíl spotřeby energie před rekonstrukcí a po ní v procentech) a snížení součinitele prostupu tepla obvodo-vého pláště (v procentech před rekonstrukcí a po ní).

Díky komplexnosti řešení a dosaženým úsporám energie (za-teplení obvodového pláště domu, výměna oken za plastová, výměna vstupních dveří, rekonstrukce lodžií), která splnila náročné požadavky na kvalitu a energetickou úspornost bydlení ve třetím tisíciletí, získal titul Panelák roku 2012 panelový dům Mohelnická 1122 – 1124 v Uničově.


CO NAŠE DOMY NEJVÍCE POTŘEBUJÍ?

V anketě, kterou mezi předsedy a lidmi angažovanými ve vedení bytových družstev a SVJ na začátku tohoto roku provedla Raiff -eisen stavební spořitelna, uvedlo 56 % re-spondentů, že v současné době rekonstruují nebo v horizontu dvou let plánují nějakou část svého domu rekonstruovat. Podle průzkumu rekonstrukci nejvíce potřebují společné pro-story jako chodby nebo sklepy, dále rozvody

vody, elektřiny a plynu. Další důležitou úpravu dotázaní vidí v zateplení domu.

VÁŠ POŽADAVEK MUSÍ BÝT V PROGRAMU ČLENSKÉ SCHŮZE ČI SHROMÁŽDĚNÍ

Jako člen bytového družstva nebo SVJ mů-žete všechny tyto opravy navrhnout k projed-nání na nadcházejícím shromáždění či členské schůzi, je však potřeba splnit určité podmínky. Aby se zabránilo zpochybnění regulérnosti hlasování, každý požadavek na úpravu týkající se celého bytového domu musí být předem zanesen do programu schůze či shromáždění.

„Poté ho musí navrhovatel na schůzi či shromáždění představit ostatním členům SVJ nebo družstva. Když splní všechny podmínky, nikdo z nepřítomných nebude moci hlasová-ní zpochybnit tím, že o něm nevěděl, a návrh může být regulérně projednán,“ říká Dagmar Jonášová z Raiff eisen stavební spořitelny.

KDY JE SHROMÁŽDĚNÍZPŮSOBILÉ USNÁŠET SE

Podle § 1206 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. nového občanského zákoníku platného od 1. ledna 2014 je shromáždění způsobilé usná-šet se jen za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Jestliže stanovy nebo zákon nevyžadují vyšší počet hlasů, k při-jetí rozhodnutí pak stačí souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Ti po konci hlasování pověří výbor nebo někoho z členů, aby vytipoval fi rmy a poptal požadované úpra-vy. U větších zakázek je nutné výběrové řízení na dodavatele. Uzavření smlouvy s dodava-telem předchází hlasování na shromáždění a většinový souhlas přítomných vlastníků jed-notek. Obdobné je to s odhlasováním úvěru.

JAK NAVRHNOUTREKONSTRUKCI DOMUVětšina panelových domů v České republice se nachází v nevyhovujícím technickém stavu a nutně by potře-bovala opravu či rekonstrukci – na-příklad v podobě lepšího zateplení, nové střechy nebo bezpečnějšího výtahu. Pokud jste jedním z 32 % Čechů, kteří v panelových domech ži-jí, a cítíte, že něco podobného by by-lo potřeba i u vás, nebojte se ozvat.

Rekonstrukci můžete požadovat i vy

Právo navrhnout nutnou rekonstrukci na shromáždění společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo členské schůzi byto-vého družstva má každý z majitelů bytů nebo majitel družstevního podílu.

červen 2014 9

KDY JE ČLENSKÁ SCHŮZE USNÁŠENÍSCHOPNÁ

Pravidla pro rozhodování na členské schůzi se řídí zákonem o obchodních korporacích, a to dle § 644 až § 646 tohoto zákona. Kon-krétně je řešeno, že členská schůze je usnáše-níschopná v případě, kdy je přítomna většina všech členů mající většinu všech hlasů za podmínky, že souhlas s rozhodnutím vyjádří většina hlasů přítomných členů, pokud sa-mozřejmě stanovy nebo zákon nepožadují účast i souhlas vyššího počtu členů. V případě rozhodnutí o rekonstrukci tak stačí souhlas dle výše specifi kovaných pravidel, v případě

schválení úvěru je však potřeba, aby na schůzi byly přítomny alespoň dvě třetiny všech členů a souhlas s úvěrem daly alespoň dvě třetiny přítomných členů.

Úroveň společných prostor výrazně ovlivňu-je hodnocení bydlení jako celku. Roli sehrává i z hlediska bezpečnosti. Na snímku ukázka zdařilé komplexní rekonstrukce panelového domu v Lupáčově ulici v Praze 3.

Jak stavební úpravy fi nancovat

Úpravy nebo rekonstrukce vašeho byto-vého domu je možné fi nancovat z fondu oprav. V případě, že jsou třeba výraznější zásahy a hrozí, že by vám peníze nevy-stačily, je třeba poohlédnout se jinde. Jednou z možností je požádat jménem společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva o úvěr.

„Raiff eisen stavební spořitelna na-bízí dva speciální produkty pro bytová družstva a společenství vlastníků jed-notek – úvěry Kredit a Kredit Plus,“ říká Dagmar Jonášová a upřesňuje: „Výhodou úvěru Kredit je možnost dlouhodobého rovnoměrného splácení, které může být rozvrženo až na 25 let a zatíží tak jednot-livé domácnosti jen minimálně. Hlavní předností úvěru Kredit Plus je jistota úrokové sazby po celou dobu úvěrového vztahu, maximálně však 20 let. Kredit i Kredit Plus mohou využít i nově založe-ná bytová družstva a SVJ.“

Bližší podrobnosti o úvěrech Raiff -eisen stavební spořitelny naleznete na www.rsts.cz/pro-pravnicke-osoby. Své dotazy směřujte na odborníky na tele-fonním čísle 271 035 201.

10 OKOLO BYTU / rekonstrukcekomerční prezentace

I když od napsání onoho děkovného dopi-su uplynul víc než rok, je jeho obsah stále

aktuál ní. Ing. Olga Holubová, místopředsed-kyně Společenství pro dům Bělčická 2829 v pražských Záběhlicích, v říjnu roku 2012 pracovníkům společnosti Kasten napsala:

„…určitě Vás nevyjmenuji všechny, kteří jste se podíleli na zateplení našeho domu, ale jedná se především o pány Bureše, Šimka a Berg-manna. Ráda bych Vám všem poděkovala za příkladnou spolupráci.

Když se naše Společenství rozhodlo, že budeme dům revitalizovat, chyběly nám – po-dobně jako většině účastníků podobných akcí – zkušenosti. Všechno jsme dělali poprvé, mimo svou profesi a ve volném čase. Připravili jsme výběrové řízení na realizátora stavby a snažili jsme se vyvarovat chyby, že nejlevnější cenová nabídka je nejvhodnější a pro nás nejlepší. Vaše fi rma nás zaujala svým vstřícným přístupem a v podstatě i ‚školením‘ v odhalování chyb projektu, i na co je třeba se při provádění stavby zaměřit. Proto jsme vás vybrali.

Když se ještě před započetím prací vysky-tl problém s vydáním stavebního povolení a začátek stavebních prací byl neustále oddalován, připadalo mi, že dohodnutý harmonogram, který byl součástí smlouvy s Vámi, nemůže být splněn, i když jste chtěli vyjít vstříc i našemu termínu pro podání dokumentace k Zelené úsporám.

Ale povedlo se a všechny práce byly prove-deny tak, že minimalizovaly i nezbytně nutné nepříjemné dopady na obyvatele domu. Během šesti týdnů jste to stihli i s úpravou okolí. Výbor-ná spolupráce byla především s pány Šimkem a Bergmannem, kteří bezkonfl iktně řešili všechny situace, které se v průběhu takové stavby samo-zřejmě vyskytnou. O kvalitě provedených prací svědčí i to, že nedošlo k žádné závažné reklamaci a případná pochybení ze strany stavby byla oka-mžitě napravena.

NĚKDY PODĚKOVÁNÍ POTĚŠÍ VÍC NEŽ PENÍZE

Vlevo Jiří Bureš, ředi-tel společnosti Kasten, vpravo stavbyve-doucí Antonín Šimek a Marek Bergmann

červen 2014 11komerční prezentace

Věřím, že i podání dokumentace na SFŽP k Zelené úsporám, na kterém jste se podíleli především za práce provedené vaší fi rmou, bude v pořádku a dotace nám bude vyplacena. Tím – a to s vaší podstatnou pomocí – bude završena etapa přeměny nevlídného šedivého sídlištního domu v dům přívětivý ke svým obyvatelům.“

Dodat je třeba jen to, že dotace z Programu Zelená úsporám byly Společenství pro dům Bělčická 2829 opravdu vyplaceny. Kasten má jako své motto „Za skvělou stavbou pečlivá fi rma“. Není špatně zvolené.

KASTEN, spol. s r. o.Větrná 145, 277 11 Neratovice-Byškovicetel.: 318 647 150, 318 647 152e-mail: [email protected]

INZE

RCE

KASTEN, spol. s r. o.

Společnost KASTEN, spol. s r. o., je členem Cechu pro zateplování budov, držitelem certifi kátů ISO 9001, ISO 14001 a OHSAS 18001 a Osvědčení odborné způsobilosti k provádění ETICS. V roce 2010 společnost získala titul Firma roku 2010 Středočeského kraje, v roce 2013 pak ocenění ČEKIA Stability Award 2013 s hodnocením AA (vynikající) v žebříčku Czech TOP 100.

Perfektně upravené bylo po dokončení stavby i okolí domu

12 OKOLO BYTU / fi nance

Pro odpověď na otázku, proč jsou v sou-časné době úrokové sazby tak nízko, jak

dlouho tento stav může vydržet a jak na cenu úvěrů reagují klienti z řad bytových družstev a SVJ, jsme se vypravili do banky, která poskyt-la více než třetinu všech úvěrů určených na revitalizace bytových domů v jejich vlastnictví a která má s úvěrováním těchto klientů dlou-holeté zkušenosti. Na naše otázky odpovídal Ing. Ladislav Koucký, manažer pro obsluhu bytových družstev a SVJ z ČSOB.

Co ovlivnilo stávající rekordně nízkou úro-veň úrokových sazeb z úvěrů a jak dlouho tento stav potrvá?

Na výši bankami uplatňovaných úrokových sazeb má vliv řada faktorů. Tím zásadním však je zejména stávající cena peněz na mezi-bankovním trhu, do které se přímo promítá v současné době uplatňovaná fi nanční a mě-nová politika České národní banky. Pokud ČNB drží základní úrokové sazby na nízké úrovni, je to pro trh signál, který má formou zlevnění úvěrových zdrojů pomoci zvýšit poptávku po investicích.

Pokud budeme mluvit konkrétně o úro-kových sazbách pro úvěrování klientů typu bytové družstvo nebo SVJ, pak na jejich stá-vající nízké úrovni mají podíl i dva další fakto-

ry. Prvním je konkurenční boj mezi bankami o tyto klienty, který je nutí minimalizovat jimi uplatňované marže, a druhým je velmi nízká rizikovost těchto úvěrů. V současné době se všechny tyto tři faktory protnuly a výsledkem je stav, kdy úrokové sazby na celou dobu splatnosti úvěru nyní nedosahují ani 3 % za rok a při fi xaci na 5 let se pohybují dokonce pod úrovní 2,5 % – a to i u úvěrů se splatností 15 až 20 let.

Dle názoru renomovaných fi nančních analytiků by tato úroveň mohla vydržet až do konce letošního roku. To je dobrá zpráva pro ty zástupce družstev a SVJ, kteří investici do svého domu teprve připravují a o její realizaci uvažují až v druhé půlce tohoto roku. Naopak další odkládání oprav by se již vyplatit nemu-selo, protože jakýkoliv státní dotační program je v nedohlednu, výše úroku již nemá kam klesat a v příštím roce by mohlo naopak dojít k jejímu postupnému růstu.

Současné úrokové sazby jsou opravdu nízké, ale jak pociťujete konkurenci zvý-hodněných úvěrů od Státního fondu rozvo-je bydlení, nabízených v rámci programů Panel 2013+ a JESSICA?

Je sice pravda, že úvěry od SFRB nabízejí ještě o něco nižší úrokové sazby, než je tomu

ÚROKOVÉ SAZBY JSOU NA HISTORICKÉM MINIMUToto konstatování asi nepotěší ty, kteří hledají, jak své naspořené peníze slušně zhodnotit. Naopak je výbornou zprávou pro ty, kteří zvažují čerpání úvěru, neboť pro jeho využití ještě nebyla vhodnější doba. Zejména to platí pro vlastníky bytových domů, kteří plánují opravu či rekonstrukci své nemo-vitosti a výše úrokových sazeb je v minulosti odrazovala od krytí nákladů takové investice úvěrovými prostředky.

červen 2014 13

obecně u úvěrů od komerčních bank, ale já osobně v nich přímou konkurenci nevidím a spíše je považuji za vhodný doplněk do na-bídky, ze které si bytová družstva a SVJ mohou vybírat. Zdůvodnění je jednoduché – úvěry z programu JESSICA lze využít pouze ve vybra-ných lokalitách 41 měst a stejně jako u úvěrů z Programu Panel 2013+ musí realizovaná in-vestice splňovat určité předem dané podmín-ky na komplexnost prováděné opravy.

Navíc žádost o úvěr z těchto programů je spojena s vyšší administrativní náročností než u bank, což řadu klientů odrazuje. Proto nabíd-ku úvěrů z programů Panel a JESSICA vnímám spíše jako alternativu k úvěrům nabízeným bankami, které lze jednoduše použít kdekoliv a v podstatě na jakýkoliv účel. Svůj názor mo-hu opřít o konkrétní čísla – zatímco za prvních pět měsíců tohoto roku byly z programu Panel 2013+ reálně poskytnuty úvěry v objemu 187 milionů Kč a z programu JESSICA v obje-mu 76 milionů Kč, pak jen ČSOB poskytla za stejnou dobu bytovým družstvům a SVJ nové úvěry v objemu přesahujícím miliardu korun.

ČSOB v letošním roce jako první banka v ČR nabízí plošně možnost získat úvěr zcela bez poplatku za vedení úvěrového účtu. Jaký je zájem klientů o tuto nabídku?

Ano, ČSOB nabízí od března 2014 možnost získat takzvaný vztahový bonus, což obnáší poskytnutí úvěru bez předmětného poplat-ku. Jak už napovídá název bonusu, banka tím sleduje primárně navázání dlouhodobého vztahu se svými klienty. Podmínkou pro získá-ní tohoto bonusu je, že bytové družstvo či SVJ si zafi xuje úrokovou sazbu na dobu minimálně 10 let a současně povede celý svůj platební styk přes účet u ČSOB.

Tímto způsobem se snažíme vybídnout klienty k tomu, aby využili stávající rekordně nízké úrovně úrokových sazeb a zafi xovali si ji na co nejdelší období. Takový stav jak pak přínosem pro obě strany. Klient má jistotu, že po celou dobu fi xace úrokové sazby se nezmě-ní výše jeho měsíční anuitní splátky a on tudíž nebude v této době nucen navyšovat výši příspěvků do fondu oprav. Rovněž pro banku

je takový stav výhodný – pokud je klient scho-pen úvěr bez problémů splácet a výše splátky se díky neměnnosti úrokové sazby do budouc-na nezmění, lze předpokládat, že do problémů by se neměl dostat ani v budoucnu.

Přestože předmětný benefi t nabízíme te-prve dva měsíce, musím potvrdit, že více než 80 % nových úvěrů bylo poskytnuto se vzta-hovým bonusem. Klienti, kteří mají splatnost úvěru 20 let, díky tomu za tuto dobu ušetří na poplatcích 60 000 korun – a to už je znát.

14 OKOLO BYTU / vytápěníkomerční prezentace

POROVNÁVAT JEN CENYMŮŽE BÝT ZAVÁDĚJÍCÍ

Základní ceníkové ceny energie samy o sobě mohou o celkové výhodnosti nabídky vypovídat jen málo. Dodavatelé energií totiž zpravidla nabízejí různá zvýhodnění a někteří z nich i služby a bonusy, s jejichž využitím lze značně odlehčit rozpočtu spotřebitele – ať už se jedná o rodinu, nebo bytový dům.

Pražská plynárenská nabízí společenstvím vlastníků bytových jednotek individuální ceny

JAK UŠETŘIT ZA ENERGIINa trhu s energiemi vrcholí boj o zákazníky a ti jsou prakticky denně vysta-veni nepřebernému množství různých nabídek. Posoudit, co je pro potřeby konkrétního odběratele skutečně výhodné, je stále obtížnější. Každou nabíd-ku je nutné hodnotit komplexně a v celé šíři a neřídit se pouze jediným para-metrem, kterým bývá nejčastěji jen základní cena energie bez distribučních poplatků, ale také bez bonusů, například věrnostních.

Plynový sporák? U modelů z posledních let se můžete spolehnout na zcela nové technologie a moderní vzhled. Snadnější je také jejich údrž-ba i ovládání. Nechybí automatické zapalování a pojistka proti zhasnutí plamene. Počítejte i s úsporami. Například značka Hotpoint před-stavila unikátní patent – technologii přímého plamene Direct Flame (na snímku). Hořák distri-buuje teplo rovnoměrně, zkracuje dobu vaření a podle laboratorních zkoušek snižuje spotřebu plynu až o 22 %.


a služby, díky kterým mohou ušetřit ročně ne-malé fi nanční prostředky. Obdobnou nabídku mohou využít rovněž jednotlivé domácnosti patřící pod dané SVJ.

VYPLATÍ SE ZAMĚŘITNA ROZSAH DOPLŇKOVÝCHSLUŽEB A PRODUKTŮ

Velmi důležitou a nedílnou součástí hod-nocení míry výhodnosti nabídky dodavatele energie by však, kromě ceny energie, měl být i rozsah dalších doplňkových služeb a pro-duktů. Proč je to tak důležité? Málokdo si totiž uvědomuje, že jejich správným využitím lze mnohdy ušetřit více, než u samotné ceny energie.

Jako příklad se nabízí nepříjemnost, která dříve nebo později potká každého odbě-ratele zemního plynu. Jedná se o poruchu plynového spotřebiče, která kromě problé-mů spojených se zajištěním opravy znamená

až několikatisícové výdaje. Zákazníci Praž-ské plynárenské však mohou využít službu POMOC 24, jejímž prostřednictvím jim fi rma zajistí, při splnění určitých podmínek, opravu zdarma nebo se svou fi nanční spoluúčastí.

Rozhodně se tedy vyplatí sledovat a hod-notit nabídky dodavatelů energií jako celek a posuzovat je z více úhlů pohledu. Na vý-hodnosti nebo nevýhodnosti nabídky se totiž vedle samotné ceny energie stejnou měrou podílejí také další služby či zvýhodnění, které svým zákazníkům jednotliví dodavatelé po-skytují, nebo naopak neposkytují.

Výhody odběru energií od Pražské plynárenské

Řada domácností podceňuje výměnu staré-ho průtokového ohřívače a zbytečně tak platí vysoké účty za spotřebu plynu v nespolehli-vém zařízení. Přičteme-li ještě nedostatečnou údržbu, je důrazné varování více než na místě. Mezi hlavní nevýhody starých přístrojů patři-la špatná regulace teploty vody. Dnes už díky přesným elektronickým teplotním čidlům nic podobného nehrozí. Moderní technologie navíc umožňují snížit spotřebu plynu až o 25 %. Pokrok je patrný zejména na bezpečnostních prvcích, jako jsou například pojistka plame-ne, detekční čidlo na únik plynu a spalin nebo pojistka proti přehřátí. Přesto nepodceňujte pravidelné servisní prohlídky.

úspora pro SVJ, bytová družstva,byty, kotelny, chodby

nabídka individuální ceny kvalitní zákaznický servis

profesionální přístup služba POMOC 24 věrnostní program – slevy, výhody stabilní a tradiční společnost

16 OKOLO BYTU / rekonstrukcekomerční prezentace

Nezateplený dům má do jisté míry, díky dříve používaným materiálům a hlavně

oknům, určitou schopnost neřízeného větrání. Obstarávala je zpravidla dřevěná okna, kte-rá nebyla těsná již od nainstalování, a proto, když bylo větrno, často vlály záclony. Na jedné straně sice utíkalo z domu teplo, ale na straně druhé byly díky těmto netěsnostem obytné místnosti částečně větrány.

SYNDROM NEZDRAVÝCH BUDOV – NENÍ VIDĚT, ALE ŠKODÍ

Dnešní moderní okna jsou těsná a zatep-lený obvodový plášť domu, zvlášť pokud je izolován polystyrenem, taky „nedýchá“. Vzduch uvnitř takové budovy je znehodnocován nad-měrným obsahem vlhkosti a oxidu uhličitého,

což souvisí s pobytem a činností bydlících osob. Vzhledem k tomu, že přirozené větrání přestává v takových domech fungovat, nastá-vá situace, že se vlhkost usazuje na stěnách, kde není pohyb vzduchu, zde pak kondenzu-je a vytváří příznivé podmínky pro uchycení plísní a rozmnožování škodlivých mikroorga-nizmů. Tomuto jevu se říká „syndrom nemoc-ných budov“, který je způsoben nedostateč-nou výměnou znehodnoceného vzduchu vzduchem čerstvým.

Mezi odborníky je tento pojem znám, ale náprava tohoto stavu není dosud uspokojivě řešena. Zateplovací fi rmy říkají: „My jenom zateplujeme, větrání není naše profese.“ Od-borníci na větrání zase říkají, že provést řízené větrání v bytech centrálními rekuperacemi je problém a tak se to prostě neřeší a problémy

ZDRAVÉ BYDLENÍ S NÍZKÝMI PROVOZNÍMI NÁKLADYKdo by nechtěl bydlet zdravě a sou-časně s nízkými provozními náklady? Samozřejmě všichni! Proto se hledají cesty, jak snížit náklady na vytápění, které představují významnou polož-ku ve výdajích za bydlení. Trendem posledních několika let je zateplová-ní, které zpravidla představuje „za-balení“ domu do izolační vlny nebo polystyrenu a výměnu oken. Obě opatření přináší své efekty ve snížení spotřeby energie na vytápění, mívají ale také negativní dopady, o kterých se nevědělo, nebo vědělo, ale mlčelo se o nich.


přetrvávají, bohužel s negativními dopady na zdravotní stav osob, které jsou v takových domech nuceni bydlet.

ÚSPORA ENERGIE I SPRÁVNÉ MNOŽSTVÍ ČERSTVÉHO VZDUCHU

Naštěstí se našlo řešení. Jmenuje se „lokální rekuperační jednotka DL 50“ a jeho výrobcem je německá fi rma Dimplex. Princip spočívá v tom, že se v obvodové stěně vytvoří otvor, do kterého se vloží zmíněné zařízení, které dokáže z místností odvádět „špatný“ vzduch a na jeho místo přivádět čerstvý. Ten se ohří-vá vzduchem odváděným z domu v proti-proudém křížovém výměníku a teplo tedy až z 90 % zůstává doma, i když se větrá.

ČERSTVÝ VZDUCH SI VE SVÉM BYTĚ BUDETE ŘÍDIT SAMI

Provoz je velmi tichý a množství větracího vzduchu se dá nastavit od 10 do 55 m3/h. Za-řízení funguje až do venkovní teploty −15 °C. Spotřeba elektřiny je přibližně 3 kWh/měsíc. Největší výhodou je, že zařízení umožňuje řídit větrání na základě vyhodnocování kvality vnitřního vzduchu s využitím speciálního čidla. Tento plně automatický a bezobslužný provoz větrá, jen když je zapotřebí.

Ing. Josef Slováček

TERMO KOMFORT, s. r. o.Centrála a showroom Brno:

Úsporný dům na výstavišti BVV – EDEN 3000Bauerova 10, 603 00 Brno

tel.: 545 213 628, 545 213 630e-mail: [email protected]

Středisko Praha:Slavíkova 24, 130 00 Praha 3

tel.: 222 720 449, 721 957 031e-mail: [email protected]

www.termokomfort.cz www.dimplex.cz

ět „špatný“ vzduch e

n

ět „špatný vzduch erstvý. Ten se ohří-z domu v proti-

níku a teplo tedy až

Ing. Josef Slováček

Rekuperační jednotka DL 50 rozložená na jed-notlivé komponenty.

Kolik zaplatíme?

Důležitou informací je samozřejmě cena, která se podle provedení a vybavení pohybuje od 18 do 26 tisíc Kč bez DPH. Ekonomická návratnost vychází přibližně na 5 let, zdravotní přínosy jsou ale daleko vyšší – fi nančně nevyčíslitelné!


Pojďme se nejprve podívat na systém vy-užívající centrální zdroj tepla. Proč se nám třeba po zateplení, kdy má náš dům pod-statně menší tepelné ztráty, nedaří ušetřit na vytápění tolik, kolik jsme očekávali?

Centrální zdroj tepla (CZT) dodává tep-lo do velkého množství domů s rozdílnými požadavky na spotřebu. Množství tepla musí být přitom dostatečné jak pro zateplený dům, tak i pro nezateplené budovy s nejvyššími tepelnými ztrátami a tedy i nejvyšší spotřebou tepla. Z toho vyplývá, že pokud má váš dům nižší spotřebu, stačilo by vám odebírat tepla méně. Systém CZT ale není schopen jednotlivé odběratele takto rozlišovat a ve většině přípa-dů není ani v jeho zájmu aktivně na vašem po-

žadavku snížení množství dodávaného tepla spolupracovat. Výsledkem je, že vaším domem proudí nadbytečné množství tepla, které většinou nevyužijete, ale vždy zaplatíte. Teplo dodávané nad rámec spotřeby může tvořit až 20 % celoroční spotřeby, což je u průměrného domu o 50 bytových jednotkách v přepočtu na peníze částka až 100 000 Kč za rok!

V této situaci tedy budeme uvažovat o řeše-ní – když se s dodavatelem nemůžeme do-hodnout na snížení množství odebíraného tepla, pravděpodobně se odpojíme a bude-me si topit sami tak, jak je potřeba.

Odpojení od CZT rozhodně není snadná záležitost a v některých případech není vzhle-dem k energetické koncepci města či kraje ani možná. Jedná se zejména o oblasti, které jsou vytápěny odpadním teplem z elektráren. Pokud se pro odpojení rozhodnete, v první

I PŘI VYTÁPĚNÍ Z CENTRÁLNÍHO ZDROJE TEPLA LZE UŠETŘIT AŽ 20 % NÁKLADŮNelíbí se vám účty za vytápění va-šeho bytového domu? Jste napojeni na centrální zdroj tepla a máte pocit, že vás má dodavatel pevně v hrsti? Možná i vy vidíte jediné možné řeše-ní, kterým je odpojení od centrálního zdroje tepla a vybudování vlastní domovní kotelny. „Jsou ale i jiné možnosti. Nesrovnatelně levnější a rychlejší řešení se zaručeným efek-tem úspor je například subregulace,“ informuje Jan Hrabák, ředitel spo-lečnosti DPU Energy, s. r. o., kterého jsme požádali o rozhovor.


řadě je nutné se připravit na obtížnou cestu. Zdlouhavé je zejména jednání se stavebním úřadem, jehož se dodavatel tepla účastní a ze zcela pochopitelných důvodů se snaží vydá-ní stavebního povolení – které je v případě odpojení nutností – zamezit. Dodavatel po vás bude také požadovat úhradu nákladů spoje-ných s vaším odpojením, na kterou má zákon-né právo. Tyto náklady se mohou vyšplhat i na stovky tisíc korun. A to zatím vůbec neřešíme investici do nové kotelny.

Když se tedy neodpojíme – v úvodu jste zmiňoval řešení v podobě subregulace. O co se jedná, v čem je výhodnější a skuteč-ně nám garantuje úspory?

Subregulace zajišťuje řízení množství tepla vstupujícího do domu. To je nutné zdůraznit, protože se poměrně často setkáváme s regu-lačními ventily na radiátorech v jednotlivých bytech. Díky nim ovšem teplo nevpustíte pouze do svého radiátoru, domem ho bez využití proudí stále stejné množství. Jedině pomocí subregulace v místě vstupu tepla do budovy proto můžete sami přesně řídit množ-ství tepla, které vpustíte dovnitř. Nevznikají tedy žádné tepelné přebytky a zaplatíte jen množství, které spotřebujete. Díky subregu-

laci můžete ušetřit 15 až 20 % původní roční spotřeby tepla, a to při zachování veškerého tepelného komfortu. Často se naopak tepelná pohoda v bytech zvýší, protože nebude do-cházet k přetápění či paradoxně nedotápění bytů. Subregulace neznamená žádný zásadní zásah do otopné soustavy a je možné ji při vhodných podmínkách instalovat i v průběhu topné sezóny. Není nutné žádat o stavební povolení.

Nevýhody CZT

nemožnost zohlednit individuální podmínky jednotlivých domů – nad-bytek nevyužitého tepla může tvořit až 20 % roční spotřeby

pomalá regulace – systém není schopen dostatečně rychle reagovat na změny počasí; nejvíce znát je to zejména v přechodných obdobích, kdy je v noci výrazně chladněji než ve dne; důsledkem je přetápění a ná-sledné intenzivnější větrání přes den, což zvyšuje náklady na teplo


Subregulaci nabízí více fi rem. V čem je váš systém jiný?

Na rozdíl od zařízení fungujících na podob-ném principu je subregulační jednotka EIM vy-bavena inteligentním řídicím systémem, který dokáže v reálném čase sledovat spotřebu domu a zároveň reagovat na venkovní teplotu vzduchu, intenzitu slunečního záření a rych-lost větru. Rychle a citlivě průběžně upravuje množství tepla proudícího do domu tak, aby bylo vytápění maximálně efektivní a zároveň komfortní pro uživatele. Díky subregulaci EIM

je možné on-line sledovat spotřebu tepla i do-saženou úsporu.

Jak poznám, zda je možné subregulaci pou-žít právě v našem domě?

Jestli je subregulace vhodná právě pro váš dům, snadno zjistíte, pokud navštívíte náš web www.subregulace.cz a vyplníte krátký dotazník. Na základě zadaných údajů se ihned dozvíte, zda u vás lze subregulační jednotku EIM nainstalovat. Případně můžete zavolat na naši bezplatnou zelenou linku.

Přednosti subregulace

snížení spotřeby tepla při zachování centrálního zdroje vytá-pění – zákazník nakupuje jen teplo, které skutečně potřebuje

citlivá a rychlá reakce na změny vnějších podmínek – maxi-mální efektivita vytápění

jednoduchá realizace – není třeba stavební povolení, nevzni-kají neúměrné náklady na odpojení

subregulaci EIM lze instalovat jednoduše, s rozumnými ná-klady a rychlou návratností

uživatel má kdykoli k dispozici informace o spotřebě tepla a výši úspor

15°C

35°C

45°C

55°C

65°C

75°C

85°C

10°C 5°C 0°C -5°C -10°C -15°C

Potenciál úspory

červen 2014 21

Více než polovina respondentů z řad oby-vatel českých bytů a domů tipovala, že by

se k nim zloděj stihl dostat do 10 minut. Pouze minimum lidí si však doma instaluje promyšle-né zabezpečovací systémy. Dotázaní v anketě uváděli, že jim v tom brání především nedo-statek fi nancí.

Anketu realizovala Raiff eisen stavební spořitelna začátkem června 2014. Účastnilo se jí 181 respondentů starších 18 let, 114 z nich bydlí v bytech, ostatní v rodinných domech. Sběr dat probíhal prostřednictvím interneto-vého dotazníku (CAWI).

LÁKAVÁ JE STARÁBYTOVÁ ZÁSTAVBA

Nepřítomnost obyvatel v domácnosti během dovolených je lákavou pozvánkou pro zloděje. Mnoho domů a bytů zůstává zcela opuštěných.

„Délka třeba jen týdenního dovolenkového pobytu naprosto stačí na vytipování obyd-lí, přípravu i realizaci vloupání. Pro lupiče je lákavá stará bytová zástavba bez jakýchkoli bezpečnostních prvků. Bytaři se samozřejmě spoléhají také na naprostou nevšímavost lidí a řadu více či méně nesmyslných zabezpečo-vacích opatření, která v praxi moc nefungují,“

upozorňuje Ivan Pavlíček, z fi rmy NEXT, odbor-ník na zabezpečení domů a bytů.

KTERÁ MÍSTA BUDOU O LETOŠNÍCH PRÁZDNINÁCH V NEJVĚTŠÍM OHROŽENÍ?

Jaká je šance, že si o letošních prázdninách zloději vyberou právě váš byt? Možná větší, než si myslíte. Podle aktualizovaných policej-ních statistik sice počet nahlášených krádeží vloupání v rámci celé ČR meziročně klesá, oby-vatelé některých krajů však mohou mít větší problémy než loni. Vyplývá to z mapy predik-ce rizika vykradení domů a bytů, kterou na základě policejních statistik zpracoval výrobce zámků a kování TOKOZ.

Zatímco v loňském červenci a srpnu došlo k nahlášení 1 931 vloupání do domů a bytů, letos by mohla být situace o něco klidnější. Na základě statistické predikce se dá předpo-kládat pokles vloupání do rodinných domů o 12 % a v případě bytů až o 15 %. Situace se tak ve srovnání s loňským kritickým rokem zlepší. I tak však zůstane vysoce riziková při-

JE VÁŠ DOMOV BEZPEČNÝ?Díl II.: Zabezpečení bytu a naše (nejen) letní pochybení

Minimálně jednou do roka jezdí na dovolenou 92 % Čechů, jen třetina z nich se ale bojí vloupání a vykrade-ní. Měli bychom být opatrnější? V čem nejvíce chybujeme? Na bezpečnost našich domovů se v právě aktuální době dovolených zaměřila nová an-keta Raiff eisen stavební spořitelny.

22 OKOLO BYTU / zabezpečení

nejmenším v některých krajích. Již nyní je totiž na základě meziročního srovnání první třetiny letošního roku jasné, že například na Vysočině, v Libereckém kraji nebo Moravskoslezském kraji zlodějů spíše přibude.

TRADIČNĚ NEJHORŠÍ SITUACE BUDE OPĚT V HLAVNÍM MĚSTĚ

Podle predikce může být v Praze vyloupen každý 1990. byt, v Ústeckém kraji každý 3410. byt a ve třetím nejrizikovějším Moravskoslez-ském kraji pak každý 3630. byt. Zloději budou

mít zájem především o byty ve větších měs-tech. I tentokrát pravděpodobně narazí na nedostatečné zabezpečení – podle průzkumu TOKOZ je celých 59 % vchodů do bytových domů chráněno zámkem nejvýše druhé bez-pečnostní třídy, bezpečnostní dveře má pouze 13 % vchodů do bytových domů. V případě za-bezpečení samotných bytů je situace podobná jako u rodinných domů – zhruba 80 % z nich má špatně zabezpečené vstupní dveře.

NEZAJIŠTĚNÉ VSTUPNÍ DVEŘEPokud se rozhodnete pro prevenci vloupá-

ní, třeba i nezávisle na období dovolených, dů-ležité je začít u dveří. Jsou hlavním vstupním místem většiny zlodějů. Pokud lupič vnikne oknem, zabráníte mu vynášet lup pohodlně a nenápadně dveřmi. Bezpečnostní dveře, které odpovídají třetí, lépe však čtvrté bezpeč-nostní třídě, jsou nejzákladnějším systémem.

„Řada lidí však řeší zajištění vstupních dveří pomocí dílčích opatření. Například si pořídí několik dodatečných zámků nebo závoru. Bohužel si však neuvědomují, že při montáži je obvykle potřeba provrtat obvodové latě dveří. Tímto krokem zeslabí jediný pevnější prvek běžných dveří a práci zlodějům spíše usnadňu-jí,“ varuje Ivan Pavlíček, odborník na zabezpe-čení domácností.

Zatažené žaluzie – signál pro zloděje

Zloději snadno vstupují do obydlí také oknem. Stačí nadzvednout okenní kříd-lo, odemknout šroubovákem obvodové kování, nebo prostě vybít prosklenou tabuli a otočit kličkou. Pozor si dejte na zatažené závěsy, žaluzie a rolety, zbyteč-ně tak přitahujete pozornost. Pro zloděje je to jasný signál toho, že nejste doma a může nerušeně loupit.

Kraje Průměr ČR

1990.

11 610.

13 700.14 380.

12 450.

24 630.

19 990.

5280.

6700.

7730.

6720.

7430.

7900.

3410.

3630.

zdroj: Policie ČR, TOKOZ

Kolikátý byt můžebýt v daném krajiv době letních prázdnin2014 vykraden?

červen 2014 23

UVNITŘ BYTU JAKVE VÝKLADNÍ SKŘÍNI

Situace však není jednoduchá ani při zabez-pečování majetku přímo v domácnosti. Cenný majetek totiž bývá zabezpečen zcela nevhod-ně anebo vůbec. Při vniknutí do bytu nebo domu tak zloději často nic nebrání v tom, aby se jednoduše dostal například k elektronice, šperkům nebo penězům. I z toho důvodu v loňském roce stoupla průměrná škoda na vykradený objekt – na 57 461 Kč v případě rodinného domu a 44 669 Kč u bytů.

ZABEZPEČENÍ DOPLŇUJEME SOUSEDSKOU VÝPOMOCÍ

Jak dále vyplynulo z ankety Raiff eisen sta-vební spořitelny, v 56 % případů máme doma nainstalovaný bezpečnostní uzamykací sys-tém, jen ve 14 % vlastní bezpečnostní kameru nebo alarm. Velká část z nás (46 %) předává klíče od bytu nebo domu svým známým či sousedům s žádostí o vybírání poštovní schránky, zalévání květin, větrání a pohlídání domova během dovolené. Cennosti a hoto-vost před zloději ukrýváme na tajná místa v bytě či domě (13,5 %) nebo odneseme mimo byt, například ke známým nebo do bezpeč-nostní schránky v bance (7,7 %).

ODJEZD NA DOVOLENOU PROZRADÍME NEVĚDOMKY

V rozhlašování odjezdu mimo domov jsme spíš opatrnější. Téměř tři čtvrtiny (72 %) obyva-tel uvádí, že o plánované dovolené mluví jen se svými nejbližšími příbuznými a přáteli. Té-

měř pětina dotázaných pak během dovolené nahrává fotografi e na sociální sítě nebo ode-sílá svým známým SMS či MMS. Šest procent dotázaných se tím chlubí na sociálních sítích už před odjezdem na dovolenou. Destinaci, kde trávíme dovolenou, mohou prozradit apli-kace s možností geografi cké lokace, ty využívá na dovolené 8,5 % účastníků ankety Raiff eisen stavební spořitelny.

Výsledky ankety potvrzují i zkušenosti odborníků: „Bez ohledu na věk si lidé zapojení do sociálních sítí neuvědomují, že pokud své profi ly ponechávají přístupné a nijak nechrá-něné se všemi detailními informacemi a fo-tografi emi, slouží zlodějům jako vodítko. Ti si pak snadno a rychle zmapují terén a půjdou najisto,“ varuje Ivan Pavlíček.

Jak chráníme svá obydlí?

Podle údajů zjištěných při průzkumu Raiff eisen stavební spořitelny je nejčas-tějším opatřením proti vykradení stan-dardní uzavření všech oken a uzamčení dveří, což dělá 80 % lidí.

„Češi svou domácnost před odjez-dem na dovolenou zabezpečují stejným způsobem, jako když jdou například do práce či na nákup, to přiznalo 28 % re-spondentů,“ uvádí Jitka Jechová z Raiff -eisen stavební spořitelny.


PROGRAM JESSICAV lednu 2014 byl zahájen příjem žádostí

o nízkoúročené úvěry poskytované v rámci programu JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas). Ten-to program je fi nancován z dotace EU v rámci Integrovaného operačního programu (IOP) a je součástí koncepce Společné evropské podpory udržitelných investic do městských částí. Prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení je poprvé využit přímo pro bytové domy.

Program JESSICA je určen pilotně pro města, která mají integrovaný plán rozvoje města (IPRM). Tento výběr odpovídá původ-nímu Operačnímu programu IOP, jehož cílem

bylo podpořit a pomoct obnovit deprivované městské zóny, které se vyznačují vysokou za-nedbaností bydlení a z ní pramenícími sociál-ními problémy.

Z původního IOPu zůstávalo 600 milionů Kč, které města nevyužila, proto, aby se tyto peníze nevracely do EU, ministerstvo pro míst-ní rozvoj navrhlo a připravilo transformaci do podoby fi nančního nástroje – programu JESSI-CA. Na těchto městech je také pilotně testo-váno, jak jsou vlastníci bytových domů připra-veni využívat nové formy podpor a pochopit

JAK SE ETABLUJE EVROPSKÝ FINANČNÍ NÁSTROJ V ČESKÝCH MĚSTECH?Program JESSICA v gesci Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) je za tři měsí-ce od svého spuštění na polovině celkového rozpočtu své pilotní fáze. Vlast-níci bytových domů žádají nejvíce na energetické úspory. Prvním městem je Bohumín, který dotovaný úvěr využije na rekonstrukci 525 bytů. Města však mohou využít tento program i k vybudování sociálních bytů, kde jsou podmínky ještě výhodnější. Co je program JESSICA a proč by měl minimálně 41 českých měst zajímat?

Délka úvěru dohodnutá v úvěrové smlouvě Úroková sazba (základní)do 10 let včetně RS EU*

od 10 do 20 let včetně RS EU* + 1 % p. a.

od 20 do 30 let včetně RS EU* + 2 % p. a.

* RS EU – referenční sazba Evropské unie (od 1. 4. 2014 ve výši 0,58 % p. a.)

červen 2014 25

výhodnost úvěrů. Seznam měst a ulic, která mohou program JESSICA využít, je k dispozici na webech www.sfrb.cz a www.kb.cz.

DOTOVANÝ ÚVĚR – TAK JE MOŽNÉ NAZVAT PROGRAM JESSICA

Hlavní výhody programu JESSICA jsou vel-mi nízká úroková sazba a její fi xace po celou dobu splácení. Komerční banka poskytuje úvě-ry jako správce fondu rozvoje měst dle platné Referenční sazby EU, tedy od 0,58 % p. a. na dobu 10 let. Navíc je úvěr oproštěn od veške-rých běžných poplatků za správu a poskytnutí. I přes fi xní úrok během celého splácení má příjemce možnost mimořádné splátky nebo předčasného splacení celého úvěru bez ja-kýchkoliv poplatků či sankcí.

Program mohou využít vlastníci bytových domů bez jakéhokoliv omezení vlastnictví či technologie výstavby na modernizace a re-

konstrukce podle svých aktuálních potřeb a fi nančních možností.

PROGRAM JESSICA – SOCIÁLNÍ BYDLENÍ PRO MĚSTA A NEZISKOVKY

Program obsahuje také část, která je určena přímo pro města a neziskové organizace na vznik sociálního bydlení. Typickým příkladem je město, které vlastní nebytové nebo neoby-vatelné prostory a zároveň potřebuje vyřešit bydlení pro mladé rodiny nebo seniory či zdra-votně znevýhodněné občany.

Není důležité, o jak velký projekt se jedná, či zda v budově vznikne 20 nebo 100 bytů, podstatné je, že jejich rekonstrukcí může měs-to či neziskovka vybudovat moderní sociální bydlení dostupné pro obyvatele, kteří jsou nějakým způsobem znevýhodněni. Pro tyto záměry jsou podmínky ještě výhodnější a saz-by snížené. Kompletní služby i mimořádné splátky jsou opět zcela zdarma.

Bydlíte v některém z vy-braných 41 měst? Levné fi nancování rekonstrukcí by-tových domů je tu pro vás!

Délka úvěru dohodnutá v úvěrové smlouvě Úroková sazba (sociální bydlení)do 10 let včetně RS EU*

od 10 do 20 let včetně 1,5 % p. a.

od 20 do 30 let včetně 2,0 % p. a.

* RS EU – referenční sazba Evropské unie (od 1. 4. 2014 ve výši 0,58 % p. a.)


PROGRAM PANEL 2013+Program Panel 2013+ je určen pro všechny

vlastníky bytových domů, bez rozdílu techno-logie výstavby (panelové, cihlové). Mohou jej využít družstva, společenství vlastníků i fyzické a právnické osoby, stejně jako města či obce. Program poskytuje nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytových domů. Důraz je kladen na komplexní přístup k rekonstrukci a účelné vynaložení fi nančních prostředků.

Program je unikátní v tom, že nabízí mož-nost fi xace úroku po celou dobu splatnosti,

kterou lze nastavit až na 30 let. U SFRB je mož-né žádat o úvěr s úrokem 0,75 % p. a. a fi xací na 10 let. Dosud program využilo na 150 byto-vých domů v celé ČR a podařilo se tak zlepšit bydlení ve více než 4 000 bytů. Výhodnost úrokových sazeb je vidět na první pohled. Ani v tomto programu nejsou s úvěrem spojené žádné další poplatky.

Proč dotovaný úvěr? Porovnání nákladů na úvěr ve výši 5 milionů Kč v modelovém příkladu

Parametry úvěru pro BD / SVJ Program JESSICA Běžné úrokové podmínky komerčních bank

Splatnost 10 let 10 let

Fixace úrokové sazby 10 let 10 let

Úroková sazba 0,58 % p. a. 3,50 % p. a.*

Poplatek za rezervaci zdrojů 0 Kč 0,9 % p. a.

Poplatek za vedení úvěrového účtu 0 Kč 200 Kč/měsíc

Poplatek za žádost 0 Kč 0 Kč

Poplatek za realizaci 0 Kč 0 Kč

Fiktivní úvěr 5 000 000 Kč 5 000 000 Kč

Počet splátek 120 120

Celkové náklady za 10 let 147 640 Kč 921 584 Kč

* záleží na bonitě klienta, výši příspěvku do fondu oprav, regionu poskytnutí úvěru a dalších interních pravidlech bankovních domů

Doba fi xaceÚroková sazba

Program Panel 2013+ běžná výše sazby

3 roky 0,75 % 3,14 %

5 let 0,75 % 3,04 %

10 let 0,75 % 3,99 %

15 let 1,75 % 4,59 %

20 let 1,75 % –

30 let 2,75 % –

červen 2014 27

PROGRAM 150Již začátkem roku 2014 otevřel SFRB

program Úvěr 150, který majitelům nabízí nízkoúročený úvěr na modernizaci a opravy domů a bytů. Jak název programu napovídá, je možné žádat o úvěr do výše 150 000 Kč s úrokem 2 % p. a. fi xovaným po dobu 10 let s měsíční splátkou 1 380 Kč. Program je určený pro mladé manžele či jednotlivce, kteří pečují o nezletilé děti. Podmínkou pro čerpání úvěru je vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytu či rodinného domu a fakt, že žadatel nedovrší v roce podání žádosti 36 let.

Program je možné využít například na roz-šíření bytu o další místnost nebo modernizaci koupelny či bytového jádra, případně k fi nan-cování zateplení, výměny oken, venkovních žaluzií, střechy nebo garážových vrat nebo pro připojení domu k veřejným sítím.

Kompletní informace o programech včetně potřebných dokumentů naleznete na interne-tových stránkách www.sfrb.cz.

Bohumín jako první z měst zmodernizuje díky úvěru ve výši 50 milionů Kč (s úrokovou sazbou 0,58 % p. a.) 525 bytů ve své IPRM zóně. Na snímcích stav dvou bytových domů před rekon-strukcí. V průběhu května SFRB schválil 9 úvě-rových smluv na 71,2 milionů Kč, 28 žádostí ve výši 102 milionů Kč je ve schvalovacím procesu a 102 žádostí o 371 milionů Kč je v přípravě.

Program Panel 2013+ v nové podobě

Již v létě má přibýt další novinka – bude notifi kován program Panel 2013+, což znamená, že bude dostupný i velkým vlastníkům, kteří již mají vyčerpán limit de minimis (limit veřej-né podpory). Program se navíc rozšíří o další typy oprav a modernizací, které přinesou více možností pro zlepšení bydlení v bytových domech. Této novince se budeme podrobněji věnovat v srpnovém vydání Okolo bytu.

28 OKOLO BYTU / údržba

CO INSPEKCE NEMOVITOSTÍ NABÍZÍ?

Cílem inspekce nemovitosti je především zvýšení důvěryhodnosti a transparentnosti obchodního vztahu mezi prodávajícím a kupu-jícím. Obě strany chtějí dospět k dohodě a ni-kdo nestojí o pozdější nepříjemnosti spojené s reklamací jakýchkoli technických nebo práv-ních vad. Inspekce nemovitosti také významně přispívá ke stanovení reálné tržní ceny nemo-vitosti díky určení vícenákladů potřebných k jejímu uvedení do bezvadného stavu.

CO JE INSPEKCE NEMOVITOSTI?Inspekce nemovitosti je vlastně auditem

kvality, který provádí kvalifi kovaný specialista. Výsledkem jeho činnosti je podrobná audi-torská zpráva, takzvaný protokol z inspekce nemovitosti. Součástí protokolu jsou zejména základní technické údaje o stavebních kon-strukcích a vybavení nemovitosti, soupis vad a nedodělků včetně klasifi kace jejich závaž-nosti a ocenění nápravných opatření. Nemovi-tost je na závěr celkově zhodnocena a jsou pro ni vydána doporučení a další důležitá sdělení.

Nepsaným pravidlem je, že nemovitost pro-dává lokalita, stav a cena. Všechny tyto faktory musí být v rovnováze a to je také jedním z cílů inspekce nemovitostí, které zajišťuje společ-

nost IKA BUILDOG, spol. s r. o. Na téma inspek-ce nemovitostí zpracovala desetidílný seriál, ve kterém se zaměřuje na technické vady ne-movitostí. Dozvíte se v něm, kde se nejčastěji vyskytují technické vady a kde hrozí potenciál-

JAK ODHALIT TECHNICKÉ VADY NEMOVITOSTÍ? DÍL I.: OKNAInspekce nemovitostí je službou, která má v západních zemích velmi dlouhou tradici. Například ve Velké Británii nebo v USA se bez ní neobe-jde téměř žádná realitní transakce. I u nás se s ní budeme setkávat stále častěji. A to je rozhodně dobře.

Původní dřevěné okno, které se již nachází za hranou technické životnosti. Nátěry okna se odlupují a nevhodně napojeným vnějším para-petem zatéká do interiéru.

červen 2014 29

ní nebezpečí. Pomůže vám je odhalit a ukáže, jak si s nimi poradit. Náplň seriálu vychází ze zkušeností společnosti, získaných mnohaletou praxí v oblasti posuzování kvality budov.

OKNA – ZÁSADNÍ FUNKCE,KTERÉ NELZE PODCENIT

Oknům byl věnován hned první díl, což svědčí o jejich významu pro funkčnost a stav stavby. Kromě toho, že okna tvoří význam-ný architektonický prvek každé budovy, plní mnoho důležitých funkcí – osvětlení, větrání, tepelnou a akustickou izolaci, zabezpečení a další. Stav oken je tedy pro majitele nemo-vitosti zásadní a nelze jej v žádném případě podcenit.

Okno je poměrně složitý konstrukční prvek. Skládá se z mnoha pohyblivých a nepohyb-livých částí, na které jsou kladeny vysoké a čas-to protichůdné požadavky. Okno musí být například velmi pevné, aby odolalo působení silného větru, kroupám, musí výborně tepelně a akusticky izolovat a k tomu všemu i dobře větrat. Důležitou vlastností je také kvalita jeho zabudování do obvodové konstrukce. Ne-správnou montáží může být i to nejlepší okno nenávratně znehodnoceno nebo se podstatně zhorší jeho užitné vlastnosti. Kromě přísných požadavků na okno samotné je tedy napros-to klíčovým faktorem i jeho montáž. Na co se zaměřit?

CELKOVÝ VZHLEDPrvní věc, která na okně zaujme, je jeho

celkový vzhled. Z něj lze mimo jiné posoudit

stáří okna. Zaměřte se na povrch veškerých částí. Na rámu by se neměly vyskytovat vrypy, škrábance, odřeniny a trhliny. Skleněné tabule nesmí obsahovat vzduchové bubliny, sklo musí být dokonale rovné a při průhledu nesmí zkreslovat obraz. Jakákoli zjevná deformace okna je nepřípustná. Pokud se nejedná o okno atypických tvarů, rámy musejí být pravoúhlé.

Dřevěná okna jsou z pravidla opatřena nátěry, které mají mnohem kratší životnost než okna samotná. Nátěry se zanedbanou údržbou jsou prostoupeny trhlinami, nejsou soudržné, odlupují se nebo zcela chybí. Okno s poškozenou nebo nedostatečnou povr-chovou úpravou není chráněno proti povětr-nostním vlivům, UV záření, zárodkům plísní a rychle degraduje. Nechráněné dřevěné rámy nasávají vzdušnou vlhkost a rozpínají se, při suchém vzduchu se naopak smršťují. Tento jev je znám jako „pracování dřeva“.

Pracuje-li dřevo často a nadměrně, brzy do-jde k uvolnění spojů rámů a k různým defor-macím (svěšení, kroucení, roztahování), které ztěžují nebo znemožňují zavření okna. Nátěry lze samozřejmě obnovit, deformace je však nutné řešit komplexní renovací, v krajních případech výměnou okna. U plastových rámů můžete narazit na problém se žloutnutím profi lů. Jeho příčinou je použití nekvalitního materiálu profi lů, který neobsahuje barev-né stabilizátory a antioxidanty. Při vystavení takových profi lů působení slunečních paprsků (UV záření) dojde k jejich nevratné degradaci. Vadu nelze opravit jinak než výměnou celého okna.

Správně zvolená okna sníží i průnik hluku z okolí

Jistě nelze opomenout ani akustické vlastnosti okna, zejména pak v lokalitách s velkou hlukovou zátěží (rušné ulice, blízkost stravovacích zařízení, dopravních koridorů a podob-ně). Nemáme-li k dispozici kvalitní vybavení pro akustická měření, lze se do určité míry orientovat podle našich smyslů a pocitů. Jednoduše se zastavte a představte si, že byste při aktuálním hluku při zavřeném, ale i otevřeném okně (je třeba občas vyvětrat) měli vykoná-vat činnost vyžadující soustředění, běžně konverzovat nebo třeba usnout. Výsledek nejlé-pe vyhodnotíte sami.


POHYBLIVOST OTVÍRAVÝCH ČÁSTÍPo kontrole vzhledu vyzkoušejte pohybli-

vost okenních křídel. Závěsy musejí být pevně fi xovány a čepy závěsů dokonale uloženy ve svých pouzdrech – nesmí být umožněno jejich vyklouznutí. K ověření správné funkce okna ho proto několikrát otevřete a zavřete. Nejde-li otevírání zlehka, něco není v pořádku.

Často lze tento problém přičítat nedosta-tečně seřízeným a nepromazaným závěsům křídel okna. Jedná se o přirozenou vlastnost oken, která se projevuje zejména v prvních letech po jejich zabudování, případně při jejich nedostatečné údržbě. Nápravu lze svěřit odborníkovi, který okna seřídí a promaže. Si-tuace se stane závažnější, je-li příčinou špatné pohyblivosti deformace rámů oken. V případě dřevěných oken je na vině technologická ne-kázeň při výrobě nebo nejsou dřevěné profi ly provedeny z kvalitních lepených lamel. U plas-tových oken budou pravděpodobně chybět masivní ocelové výztuže rámů nebo budou zhotoveny z nevyhovujících tenkých profi lů. V obou případech se jedná o nekvalitní výrob-ky, které je třeba ve většině případů vyměnit za nové, nespokojí-li se vlastník se snížením uživatelského komfortu.

ROSENÍ A STÉKÁNÍ VODY NA PARAPET

Jedná se o velmi častou vadu, která je zná-ma téměř každému. K rosení může docházet na povrchu a uvnitř zasklení okna a také na jeho rámu. Ve všech případech jsou příčinou nedostatečné tepelně technické vlastnosti okna. Rosení se s jistotou projeví v zimním období za nízkých venkovních teplot. Není-li přímo viditelné, lze nalézt plísně nebo jejich pozůstatky, a to zejména ve spodních částech okna a v jeho rozích. Stopy plísní můžete také objevit v místech, která jsou těžko přístupná pro omývání, jako například těsnění zasklívací spáry.

Rosení se často projevuje výskytem vody na parapetu, která sem stéká z rámů. Rosení nemusí zákonitě znamenat vadu oken. Příčina může být i na straně uživatele, který místnost dostatečně nevětrá a nadměrně zvyšuje vnitř-

ní relativní vlhkost například věšením prádla. Za těchto okolností se mohou rosit i ta nejlepší okna. V každém případě by se měla relativní vlhkost vzduchu v pokojích pohybovat v roz-mezí 45 – 60 %.

Objevíte-li rosení uvnitř zasklení, můžete si být jisti, že je okno vadné. Jestliže se nejedná o pochybení ve smyslu nesprávného užívání pobytových prostor, lze tuto vadu odstranit pouze jeho výměnou za okno s lepšími tepel-ně technickými vlastnostmi. Je třeba upozornit na to, že v důsledku vytrvalého rosení může v interiéru docházet k množení zdraví škodli-vých plísní.

PROFUKOVÁNÍ A ZATÉKÁNÍ OKNYCítíte kolem okenního rámu proud chlad-

ného vzduchu nebo jsou zde dokonce vlhká místa, tmavě zbarvené kontury, popřípadě povrch napadený plísní? I tímto způsobem se projevují některé vady oken. Příčinou profu-kování je chybějící nebo nekvalitní těsnění a nekvalitní kování s příliš vzdálenými zavíra-cími body.

Zavírací body celoobvodového kování by neměly mít delší rozestupy než 70 cm. Jen tak lze zabezpečit dokonalé přilnutí otvíravých

Co není vidět?

Okna jsou doslova obestřena tajem-stvím. Některé vady lze spatřit pouze speciální optikou termokamery, která odkryje svět tepelného záření. S její pomocí můžete objevit skrytá místa, kde nedoléhá těsnění, kde chybí tepelná izolace mezi rámem okna a otvorem, do kterého je okno osazeno, nebo chladné povrchy, kde lze očekávat kondenzaci vodních par, tedy rosení. Termokameru si dnes můžete zapůjčit a měření provést sami, ale vzhledem k tomu, že vyhod-nocení pořízených snímků je poměrně náročné, doporučujeme spíše využití služeb odborníků, kteří mají s termodia-gnostikou zkušenosti.

červen 2014 31

a fi xních částí okna. V případě těsnění je třeba věnovat pozornost celistvosti těsnících profi lů a výskytu tvrdých nálitků, které neumožňují dokonalé stlačení a místy pak může profu-kovat nebo zatékat. Důležitý je také počet a uspořádání těsnění. Jedině okno s trojitým těsněním plní předpoklad dokonalé ochra-ny před zatékáním a profukováním i během silného větru.

Zatékání do interiéru může být způsobeno také nevyhovující konstrukcí vnějšího parape-tu, který má mít spád alespoň 5 % (3°) smě-rem od okna a měl by být napojen tak, aby nemohlo dojít k zatékání v místech připojení na okolní konstrukce (rám okna, ostění otvoru a podobně). Častým jevem je pouhé utěsně-ní připojovacích spár tmelem. Takové řešení je zcela nevhodné, neboť životnost tmelu je

obecně velmi omezená (půl roku až dva roky). Působením povětrnostních podmínek (déšť, sníh, vítr), změn teplot a UV záření dojde k rozpraskání a vydrolení tmelu, který přestane plnit vodotěsnou funkci, a zatékání do interié-ru již nic nebrání.

JAKÉ TEPELNĚ TECHNICKÉ VLASTNOSTI BYCHOM MĚLI U OKEN POŽADOVAT?

Tepelně izolační vlastnosti oken sice ne-můžeme vidět na vlastní oči, ale pocítíme je zejména na svých peněženkách. Okna jsou u běžného domu příčinou až 25 % tepelných ztrát, které zbytečně platíme.

Zjednodušeně lze říci, že míru, s jakou dokáže okno čelit tepelným ztrátám, je možné vyjádřit parametrem Uw (součinitel prostu-

Povrchová teplota vnitřního povrchu rámu okna a okolních konstrukcí je pod úrovní naměřeného rosného bodu. Na ochlazovaných površích může docházet ke kondenzaci vodních par se všemi negativními důsledky. V připojovací spáře vzniká lokální tepelný most, který přispívá ke zvýšeným tepelným ztrátám domu. Ochlazování povrchů je zapříčiněno výměnou tepla vedením. Detail při-pojovací spáry pravděpodobně není navržen nebo proveden tak, aby k tomuto jevu nedocházelo.


pu tepla celým oknem). Okna zabudovaná po roce 2007 by měla splňovat poměrně přísné požadavky tepelně technické normy ČSN 73 0540 a můžeme předpokládat, že mají hodnotu Uw alespoň 1,70 W/m2K (čím nižší, tím lepší). V současné době dosahují kvalitní okna s dvojsklem hodnot kolem Uw = 1,20 W/m2K, ale výjimkou nejsou ani okna s trojsklem s Uw mezi 0,90 a 0,70 W/m2K.

Určitým vodítkem při průzkumu tepelně technických vlastností oken může být údaj vytištěný na distančním rámečku viditelně umístěném v rámu mezi skly. Zde většina výrobců oken uvádí tepelně technické vlast-nosti skleněné výplně, charakterizované parametrem Ug (součinitel prostupu tepla

zasklením). Je-li hodnota Ug menší nebo rovna 1,10 W/m2K, může se z tohoto hlediska jednat o kvalitní okna. Je třeba dodat, že hodnota Ug popisuje pouze vlastnosti zasklení, zatímco parametr Uw vyjadřuje vlastnosti celého okna, které jsou značně ovlivněny kvalitou a uspořá-dáním rámů.

Tepelně technické vlastnosti oken snadno zjistíte z průkazu energetické náročnosti bu-dovy, takzvaného energetického štítku.

ZÁVĚREMProblematika oken je poměrně složitá,

při dodržení popsaných zásad však budete schopni odhalit závažné nedostatky. Buďte ostražití, důvěřujte svým smyslům a nejste-li si jisti, přizvěte ke spolupráci odborníka. Náklady spojené s renovací nebo výměnou oken mo-hou být významnou zátěží rodinného rozpoč-tu a zdravotní rizika spojená s výskytem plísní by jistě neměla být podceněna.

Ing. Petr Vlasák

Jak odhalit technické vady nemovitostí?

Jednotlivé díly seriálu Jak odhalit technické vady nemovitostí? můžete aktuálně sledovat na www.inspekcedomova.cz/index.php/blog.

Poměrně moderní, ale špatně udržované okno s nevhodně řešeným napojením ostění na vněj-ší parapet. Neseřízené závěsy okna znemožňují jeho snadné zavření.

červen 2014 33

Družstva jsou povinna do šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti ZOK, tj. nejpozději

do 30. 6. 2014, přizpůsobit své stanovy tak, aby ustanovení odporující závazným ustano-vením ZOK odpovídala nové právní úpravě, včetně závazných ustanovení NOZ o práv-nických osobách a podnikatelích, pokud se dotýkají bytových družstev. Této povinnosti se družstvo nemůže vyhnout a stanovy musí být přijaty veřejnou listinou za účasti notá-ře. Neuposlechnutí výzvy soudu podle § 777

odst. 2 ZOK může být rejstříkovým soudem rovněž sankcionováno pořádkovou pokutou až do výše 100 000 Kč ve smyslu § 104 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnic-kých a fyzických osob.

VE KTERÝCH PŘÍPADECH PLATÍ DVOULETÁ LHŮTA?

V přechodných ustanoveních ZOK § 777 odst. 4 a 5 je dále umožněno, aby v ostatních záležitostech v těch částech stanov, které ne-budou v rozporu s donucujícími ustanoveními ZOK, zůstala dispozitivní ustanovení stanov beze změny a družstvo se dále řídilo přísluš-nými ustanoveními, která dosud vyplývala z obchodního zákoníku a upravovala práva a povinnosti členů, pokud nejsou v rozporu s novou právní úpravou. Zákon tak dává časo-vě omezenou dobu dvou let (do 31. 12. 2015) na to, aby se družstvo podřídilo novému zákonu vlastním rozhodnutím, ovšem musí to učinit jako celek, nikoliv pouze selektivně.

Účinek takového právního jednání nastává až zapsáním tohoto údaje jako doplňující sku-tečnosti podle ustanovení § 48 odst. 1 písm. d) zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, do obchodního rejstříku, a to postupem podle § 777 odst. 5

Na novou úpravu zákona o korporacích (ZOK) a nového občanského zákoníku (NOZ) účinnou od ledna 2014 musí reagovat také stanovy bytových družstev. Podle přechodných ustanovení ZOK § 777 se ve stanovách všech družstev zrušují k 1. 1. 2014 všechna ustanovení, která jsou v rozporu s donucujícími, to znamená závaznými ustanoveními ZOK. Obchodní korporace, tedy i byto-vá družstva, jsou proto povinny přizpůsobit své stanovy úpravě ZOK a doru-čit je do Sbírky listin podle přechodných ustanovení.

PŘIZPŮSOBENÍ DRUŽSTEV NOVÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ

Postih za neprovedení úpravy stanov

Pokud bytová družstva své stanovy ne-přizpůsobí podle ZOK, může je k jejich úpravě vyzvat soud a stanovit dodateč-nou lhůtu ke splnění této povinnosti. Pokud však ani poté družstvo tuto svou povinnost nesplní a stanovy nové právní úpravě nepřizpůsobí, soud na návrh rejs-tříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, družstvo zruší a nařídí jeho likvidaci.

34 OKOLO BYTU / legislativa

ZOK. V návrhu na zápis změn bude tedy uve-deno: „Obchodní korporace se podřídila zá-konu jako celku postupem podle §777 odst. 5 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společ-nostech a družstvech.“ Toto rozhodnutí se tedy přijímá nejen formou nových stanov, ale i pro-hlášením korporace (družstva) o podřízení se zákonu jako celku, a údaj o tom se zapisuje do obchodního rejstříku. Změna nabude účinnos-ti až zveřejněním tohoto zápisu.

Pokud družstvo tuto možnost ve dvouleté lhůtě nevyužije, bude se již nadále ve všech věcech neodporujících ZOK nebo stanovám řídit obchodním zákoníkem, ačkoliv tento zákon sám již není platný. Závaznost těchto pravidel bude tedy dovozována jako smluvní (ex contractu).

ZMĚNU STANOV I ROZHODNUTÍ O PODŘÍZENÍ SE NOVÉMU ZÁKONU JE VHODNÉ PROVÉST SOUČASNĚ

Družstva tak mají možnost buď v oblasti dispozitivních norem setrvat v původních pravidlech, nebo se zcela podřídit novému zákonu. V tomto případě se již na družstvo ustanovení obchodního zákoníku bezpro-středně dotýkat nebudou. Změnu stanov však musí družstvo provést vždy.

Z praktických důvodů je vhodné provést změnu stanov i rozhodnutí o podřízení se no-vému zákonu současně, aby nebylo nutné na členské schůzi přijímat dvakrát stejné rozhod-

nutí, které v Metodickém návodu ke zpracování stanov vydaném Sdružením bytových družstev a společenství vlastníků ČR (SMBD) již v čl. 73 tuto změnu upravuje. Z hlediska zcela nové podrobné úpravy záležitostí bytového druž-stva, jeho činnosti, záležitostí práva na uza-vření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, omezení hospodaření, neupravení nedělitelné-ho fondu, změny vypořádacího podílu, vztahu k manželskému majetkovému právu a podob-ně, lze považovat za nutné, aby se bytová druž-stva přizpůsobila ustanovením ZOK jako celku a v tomto smyslu upravila i své stanovy.

Důvodem je zjednodušení orientace v zále-žitostech nové právní úpravy, která dosud ne-existovala a kde by bylo krajně obtížné zkou-mat, kdy se postupuje ještě podle obchodního zákoníku a kdy podle nové právní úpravy. Va-

Z poradny SMBD: Svolání náhradní členské schůze

Může být svolána náhradní členská schůze bytového družstva například půl hodiny po termí-nu řádné schůze (zejména z důvodu nedostatku účastníků)? Pokud ano, jak se tato náhradní členská schůze vyhlašuje?

JUDr. Jiří Čáp, místopředseda SMBD:Vámi uvedeným způsobem nelze svolat náhradní členskou schůzi. Náhradní členská

schůze musí být podle § 647 zákona o obchodních korporacích (dále jen ZOK) svolána stejným způsobem, jakým byla svolána původní členská schůze (která se nesešla), a to samostatnou pozvánkou, tedy způsobem podle § 636 ZOK (nejméně 15 dní předem na in-ternetových stránkách družstva a současně písemným zasláním pozvánky členům na jejich adresy uvedené v seznamu členů).

Zápisy proveďte najednou – ušetříte

Rovněž doporučujeme provést zápisy do obchodního rejstříku na formulá-řích, které jsou k dispozici na stránkách Ministerstva spravedlnosti, a to jedním zápisem, abyste ušetřili na poplatku za jeho provedení. Poplatek za jeden zápis činí 2 000 Kč.

červen 2014 35

rianta, při které platí vyvratitelná domněnka, že pravidla dosavadní zákonné úpravy nejsou v rozporu s kogentními pravidly nového zá-kona, je z hlediska praxe a neexistence závaz-ného výkladu v této věci téměř neschůdná. Doporučujeme proto s využitím metodického vzoru SMBD přistoupit nejen ke změně stanov, ale i podřízení se zákonu jako celku.

NEZAPOMEŇTE NA ZÁPIS KONTROLNÍ KOMISE

Přizpůsobení nové právní úpravě vyža-duje ještě další skutečnosti uvedené v zá-koně č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Ten v § 122 ukládá, aby zapsaná osoba, tedy i družstvo, přizpůsobila zapsaný stav do šesti měsíců od nabytí účinnosti tohoto zákona, to znamená do 30. 6. 2014, stavu požadovaného tímto zákonem pod sankcí zrušení a likvidace této právnické osoby.

Pro bytová družstva to bude znamenat minimálně zápis kontrolní komise, která se dosud nezapisovala, a případně další skuteč-

nosti uvedené v § 25 a § 48 tohoto zákona. U družstev se tedy zapíše nejenom údaj o tom, že se družstvo podřídilo zákonu jako celku, ale i údaj, zda se jedná o družstvo bytové, včetně výše základního členského vkladu. Doporu-čujeme tedy orgánům družstva prostudovat zejména § 25 a § 48 citovaného zákona tak, aby mohly být vybrány údaje, které dosud zapsány nemají.

Pro úplnost uvádíme ještě jednu povin-nost v přechodných ustanoveních ZOK § 777 odst. 3, podle které je nutné do šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona přizpůsobit nové právní úpravě také smlouvu o výkonu funkce a odměně, jinak platí, že výkon funkce je bezplatný.

JUDr. František Lebl, předseda Sdružení bytovýchdružstev a společenství vlastníků ČR, z. s.

Článek byl převzat z aktuálního vydáníInformač ního bulletinu SMBD 2 / 2014

v rámci spolupráce se SMBD.www.bytovadruzstva.cz

Z poradny SMBD: Schvalování změny stanov

Naše bytové družstvo připravuje nové stanovy podle současné legislativy, přičemž vycházíme ze stanov, které SMBD poskytlo svým členům. Zapracování změn do našich stávajících sta-nov je dost obtížné, a proto by mě zajímalo, zda by byl nějaký problém v tom, kdybychom na členské schůzi nejprve přijali usnesení o zrušení stávajících stanov a v následujícím kroku přijali usnesení o přijetí stanov nových, které by vycházely z vašeho vzoru.

JUDr. Jiří Čáp, místopředseda SMBD:Při schvalování změn stanov, a to i v případě, že jde o rozsáhlé změny, se nepostupuje

tak, že by se nejdříve zrušily dosavadní stanovy a poté přijaly stanovy nové. Proto změny stanov, jimiž se stanovy přizpůsobí ustanovením zákona o obchodních korporacích (dá-le jen ZOK), jak to přikazuje přechodné ustanovení § 777 odst. 2 ZOK, provedete tak, že v zásadě připravíte nové znění stanov družstva, v jehož úvodu bude zařazen text v tomto smyslu „Členská schůze schválila změny stanov bytového družstva [název vašeho bytové-ho družstva] v tomto znění…“ Následně se uvede celý text nového znění stanov.

Stanovy (ať nepatrné, či rozsáhlé) se schvalují vždy za účasti notáře, který o tom pořizu-je zápis podle notářského řádu. Podle § 560 odst. 1 ZOK se rozhodnutí o přijetí stanov (při založení družstva) osvědčuje veřejnou listinou (což je notářský zápis). Stejně tak usnesení členské schůze o změně stanov se osvědčuje veřejnou listinou (tedy notářským zápisem), jak to výslovně stanoví § 659 odst. 2 písm. a) ZOK.

36

ČSOB, a. s.Radlická 333/150, 150 00 Praha 5tel.: 224 111 111, bezplatná infolinka: 800 110 808e-mail: [email protected]

DPU Energy, s. r. o.Revoluční 1082/8, 110 00 Praha 1-Nové Městoe-mail: [email protected]

IKA Buildog, s. r. o.Vinohradská 112, 130 00 Praha 3tel.: 267 313 003, fax: 267 332 585e-mail: [email protected]

KASTEN, spol. s r. o.Větrná 145, 277 11 Neratovice-Byškovicetel.: 315 688 230, fax: 315 688 232e-mail: [email protected]

NEXT, spol. s r. o.Pobřežní 8, 186 00 Praha 8tel.: 224 816 458, fax: 224 816 459e-mail: [email protected]

Pražská plynárenská, a. s.Národní 37/38, 110 00 Praha 1-Nové Městotel.: 267 171 111, zákaznická linka: 840 555 333,fax: 267 174 222, e-mail: [email protected]

Raiff eisen stavební spořitelna, a. s.Koněvova 2747/99, 130 45 Praha 3tel.: 271 031 111, zelená linka: 800 112 211,fax: 222 581 156, e-mail: [email protected]

Sdružení bytových družsteva společenství vlastníků ČR, z. s.

Těšnov 5, 110 00 Praha 1tel.: 224 805 511, 224 805 512, fax: 224 805 511e-mail: [email protected]

Státní fond rozvoje bydlení ČRDlouhá 741/13, 110 00 Praha 1tel.: 234 712 611, tel.: 221 771 611, fax: 222 318 868e-mail: [email protected]

TERMO KOMFORT, s. r. o.Úsporný dům na výstavišti BVV – EDEN 3000Bauerova 10, 603 00 Brnotel.: 545 213 628, 545 213 630e-mail: [email protected]

TOKOZ, a. s.Santiniho 20/26, 591 02 Žďár nad Sázavou 2tel.: 566 802 111, fax: 566 802 102e-mail: [email protected]

KONTAKTY

foto: Raiff eisen stavební spořitelna

foto: Kasten

Documents

Okolo bytu 2/2014