OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM WIELOMIESZKANIOWYM

POŁOŻONEJ W KALISZU, UL.OSTROWSKA 36, POWIAT MIASTO KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE

KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00031452/7

Numer sprawy: KM 1450/06

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ: Działka nr 120/1 – 0,0967 ha

Obręb 0083 Os. Asnyka KW nr KZ1A/00031452/7 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kaliszu

386 000,00 zł słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych

WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU 2/24 W NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ: 32 000,00 zł

słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych

DATA SPORZĄDZENIA:

12 lutego 2015 r.

OPERAT WYKONAŁ:

Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

2

SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.1. Przedmiot wyceny. .................................................................................................. 4

1.2. Zakres wyceny. .............................................................................................................. 4

2. CEL WYCENY ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU

SZACUNKOWEGO .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

3.1. Podstawy formalne wyceny .................................................................................... 4

3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ........................................................................ 4

3.3. Materiały pomocnicze . ............................................................................................. 5

3.4. Źródła danych o nieruchomości ............................................................................ 5

4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

5.1. Stan prawny ................................................................................................................ 5

5.2. Opis głównych cech nieruchomości ..................................................................... 6

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU

OKREŚLONEJ WARTOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

8.1. Rodzaj określonej wartości .................................................................................. 15

8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania .......................................... 16

9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

9.1. Obl iczenie wartości rynkowej ............................................................................. 17

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

11. KLAUZULE ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

12. ZAŁĄCZNIKI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

3

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Opis przedmiotu wyceny:

Zabudowana nieruchomość obejmująca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 120/1 o powierzchni 0,0967 ha, położona w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36, (powiat Miasto Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101__1–M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0083 Os. Asnyka, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00031452/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowa: - budynek mieszkalny wielo mieszkaniowy o powierzchni zabudowy 229,00 m2, powierzchni użytkowej 346,00 m2 - budynek garażowy i budynek gospodarczy w złym stanie technicznym

Przeznaczenie: S.U i K. Z. P: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

Współwłaściciele: Osoby fizyczne

Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ułamkowej części nieruchomości (2/24) dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.

Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami

Daty istotne dla operatu szacunkowego

Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 30.01.2015 r. Data oględzin nieruchomości - 30.01.2015 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 12.02.2015 r. Data sporządzenia operatu - 12.02.2015 r.

Wartość rynkowa nieruchomości:

386 000 zł słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych

Wartość rynkowa udziału w 2/24 w częściach nieruchomości:

32 000 zł słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych

Wykonawca operatu szacunkowego:

Rzeczoznawca Majątkowy – biegły sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026

Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego:

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

4

1.1. Przedmiot wyceny.

Przedmiotem wyceny jest zabudowana nieruchomość gruntowa obejmująca działkę gruntu nr 120/1 o powierzchni 0,0967 ha, położona w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36 (powiat M. Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101_1–M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0083 Os. Asnyka, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00031452/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.

1.2. Zakres wyceny.

W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności zabudowanej nieruchomości obejmującej jedną działkę gruntu nr 120/1 wraz z naniesieniami budowlanym trwale z gruntem związanymi.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału 2/24 w prawie własności nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.

3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawy formalne wyceny

Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 16.10.2014 r. KM/1450/06 wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości.

3.2. Podstawy prawne i merytoryczne

Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. Nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami);

Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.)

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

5

3.3. Materiały pomocnicze .

R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM Warszawa 2005.

M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” PFSRM Warszawa 2001.

Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości

Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 30 stycznia 2015 r. w obecności współwłaścicieli nieruchomości (P. Aldony Sibielak, Ewy Kaczmerek, Magdaleny Kaczmarkiewicz).

Księga Wieczysta Nr KZ1A/00031452/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu

Rejestr gruntów prowadzony Prezydenta Miasta Kalisza

Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Kalisza

4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 12 lutego 2015 r.

Data określenia wartości: 12 lutego 2015 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 30 stycznia 2015 r.

Data oględzin przedmiotu wyceny: 30 stycznia 2015 r.

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1.Stan prawny

Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00031452/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W ww. księdze wieczystej na dzień 11 lutego 2015 r. znajdują się następujące zapisy:

DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości

Kalisz, ul. Ostrowska 36, sposób korzystania – działka zabudowana, działka nr 120/1 o powierzchni 0,0967 ha

DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością

Wpisów nie ma

DZIAŁ II – własność

6/24 Emilia Siwers, córka Ludwika i Petroneli 3/24 Magdalena Anna Kaczmarkiewicz, córka Marka i Wandy 6/24 Aldona Maria Sibielak, córka Władysława i Janiny 2/24 Jan Piotr Lipiński 2/24 Andrzej Maria Lipiński 2/24 Bogumiła Karolina Lipińska 3/24 Ewa Kaczmarek córka Sławoja i Anny

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

6

DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia

Pod nr 1; ostrzeżenie –Z udziału 2/24 części należącego do Andrzeja Lipińskiego w nieruchomości opisanej w dziale I-O tej księgi toczy się egzekucja na rzecz Banku PEKAO S.A. I O/Kalisz z siedzibą w Warszawie, zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji.

DZIAŁ IV – hipoteka

Wpisów nie ma

DANE Z REJESTRU GRUNTÓW:

Województwo: wielkopolskie Powiat: M. Kalisz Jednostka ewidencyjna: 306101_1 M. Kalisz Obręb: 0083,083 Os. Asnyka Jednostka rejestrowa: G46 współwłaściciele: 6/24 Siwers Emilia

3/24 Kaczmarkiewicz Magdalena 6/24 Sibielak Aldona 2/24 Lipiński Jan 2/24 Lipiński Andrzej 2/24 Lipińska Bogumiła 3/24 Kaczmerek Ewa

Akusz mapy

Numer działki

Bliższe określenie położenie

Oznacz. uż. i kont.

Klasyf.

Powierzchnia Nr KW

użytków i klas

działki

1 120/1 Ostrowska 36 B 0,0967 0,0967 KZ1A/00031452/7

Stwierdzono zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów.

5.2.Opis głównych cech nieruchomości

POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie

Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

7

Powiat Miasto Kalisz

Kalisz – to miasto położone w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w głębokiej dolinie rzeki Prosny. drugie co do wielkości i również drugi najsilniej zurbanizowany ośrodek województwa wielkopolskiego, powiat grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz zajmuje 70 km

2, liczy ok. 100 tys. mieszkańców.

Kalisz, ul. Ostrowska 36

Budynek usytuowany jest w pośredniej strefie miasta Kaliszu, przy ul.Ostrowskiej na osiedlu mieszkaniowym Asnyka.

Osiedle Adama Asnyka – jedno z większych osiedli mieszkaniowych w Kaliszu, wchodzących w skład Kaliskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Obejmuje obszar pomiędzy ulicami Dworcową, Górnośląską, Polną i Południową oraz torami kolejowymi. 19 hektarów na osiedlu to tereny zielone. Osiedle liczy 49 budynków, w większości bloków z wielkiej płyty, w tym cztery wieżowce oraz kilka domków jednorodzinnych. Zamieszkuje je około 8 100 mieszkańców.

źródło: wycinek ze strony : msip.kalisz.pl

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

8

SĄSIEDZTWO I DOJAZD

Przedmiotowa nieruchomość położona jest narożnie u zbiegu ulicy Ostrowskiej i Polnej na osiedlu mieszkaniowym Asnyka. Najbliższe sąsiedztwo stanowią bloki mieszkalne wielorodzinne oraz zabudowa jednorodzinna. W pobliżu znajduje się Park Przyjaźni, ryneczek osiedlowy, przychodnia zdrowia oraz wiele punktów handlowo – usługowych. Dojazd do budynku drogą asfaltową.

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

9

OPIS NIERUCHOMOŚCI

Przedmiotowa nieruchomość obejmuje jedną działkę gruntu nr 120/1 o powierzchni 967 m2, o kształcie prostokąta, usytuowana w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36. Działka zabudowana jest w granicy budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym w średnim stanie technicznym, budynkiem garażowym i gospodarczym. Teren nieruchomości ogrodzony siatką stalową, brama wjazdowa stalowa. Niezabudowana część działki zaniedbana i niezagospodarowana. Teren nieruchomości uzbrojony jest w urządzenia infrastruktury technicznej:

- sieć wodociągową - sieć elektroenergetyczną - sieć gazowa - w ulicy - sieć kanalizacji sanitarnej - w ulicy, szambo bezodpływowe

źródło: msip.kalisz.pl

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

10

OPIS ZABUDOWAŃ BUDYNEK MIESZKALNY WIELOMIESZKANIOWY Budynek, dwukondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony, kryty dachem dwuspadowym. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych usytuowanych na parterze, piętrze i poddaszu. W piwnicy znajdują się pomieszczenia gospodarcze. Dostęp do lokali mieszkalnych następuje z jednej klatki schodowej. Budynek wpisany jest do Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta Kalisza.

DANE TECHNICZNE - wg pomiarów własnych (zastosowana Norma ISO 9836:1997) Powierzchnia zabudowy - 229,00 m2 (wg wypisu z ewidencji budynków) Powierzchnia użytkowa – 346,00 m2 (bez piwnic) Rok budowy – 1912

* W związku z tym, iż nie było możliwości pomiarów każdego lokalu mieszkalnego, powierzchnię użytkową budynku przyjęto na podstawie pomiarów lokali na parterze.

Wyszczególnienie Powierzchnia użytkowa* (m2)

Piwnica: Pomieszczenia gospodarcze

Parter

Klatka schodowa 8,80

4 lokale mieszkalne 146,70 Lokal mieszalny nr 1: (pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój)

37,90

Lokal mieszalny nr 1a: (pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój)

36,40

Lokal mieszkalny: (pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój)

36,20

Lokal mieszkalny: (pokój+ przedpokój + kuchnia)

36,20

I Piętro:

3 lokale mieszkalne 149,40*

Klatka schodowa 6,10

Poddasze

Lokal mieszkalny: (pokój+ kuchnia + korytarz) H= 1,92

35,00

RAZEM POWIERZCHNIA 346,00

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

11

ELEWACJA FRONOTOWA BUDYNKU

ELEWACJA OD STRONY PODWÓRZA

KLATKA SCHODOWA

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

12

JEDEN Z LOKALI MIESZKALNYCH NA PARTERZE

PODDASZE – CZĘŚĆ MIESZKALNA

OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Ściany: murowane z cegły pełnej Stropy: drewniane Dach: konstrukcji drewnianej, kryty papą Posadzki: betonowe i drewniane, Stolarka okienna i drzwiowa: zróżnicowana w zależności od lokalu (PCV lub drewniana), drzwi drewniane Schody: betonowe wylewane, wewnętrzne wykończone lastryko poręczą stalową Wykończenie ścian wewnętrznych: w zależności od lokalu mieszkalnego - tynki cementowo – wapienne, ściany malowane, w części sanitarnej płytki ceramiczne Instalacje: - wodociągowa - elektryczna - ogrzewanie (każdy lokal odrębne, w części elektryczne lub węglowe – piece kaflowe) - kanalizacja sanitarna (tylko część lokali mieszkalnych) Stan techniczny Ogólny stan techniczny budynku średni. Widoczne pęknięcia ścian zewnętrznych. Standard poszczególnych lokali zróżnicowany. Brak centralnego ogrzewania i podłączenia do sieci kanalizacyjne w budynku stanowi duże utrudnienie dla mieszkańców i użytkowników lokali, znacznie obniża funkcjonalność pomieszczeń i ich standard budynku. Budynek nie dostosowany do współczesnych normo techniczno – funkcjonalno – estetycznych, jak również termoizolacyjnych. Budynek w części niezamieszkały.

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

13

BUDYNEK GARAŻOWY

Budynek parterowy, usytuowany w granicy działki, przylegający do budynków garażowych usytuowanych na innej nieruchomości. Budynek murowany z cegły ceramicznej, za dachem płaskim, krytym papą. Stan techniczny budynku – zły. Dane techniczne: (na podstawie rejestru budynków) Powierzchnia zabudowy – 37,00 m2

BUDYNEK GOSPODARCZY

Budynek parterowy, usytuowany w granicy działki. Budynek murowany z cegły ceramicznej, z dachem płaskim, krytym papą. Stan techniczny budynku – zły. Budynek wykorzystywany jako pomieszczenie gospodarcze. Do budynku przybudowana drewniany szalet oraz wiata drewniana w złym stanie technicznym Dane techniczne: (na podstawie rejestru budynków) Powierzchnia zabudowy – 9,00 m2

6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania

przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla

miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia 3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN).

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

14

7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny:

Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości,

Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu

Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie miasta Kalisza

Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości.

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:

rodzaj rynku – rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami wielomieszkaniowymi

obszar rynku – miasto Kalisz

okres badania cen – z uwagi na małą ilość transakcji trzy lata wstecz od daty wyceny

jednostka odniesienia – cena transakcyjna za nieruchomość zabudowaną

Analizie poddano rynek nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. Analiza wykazała, iż ten segment rynku jest mało rozwinięty. W większości obiekty takie są wynajmowane i nie podlegają sprzedaży. W ostatnich dwóch latach odnaleziono 9 transakcji sprzedaży nieruchomości handlowo usługowych.

Data transakcji Obręb Ulica Powierzchnia działki(ek)

Cena łączna działki i bud

2014-07-17 Chmielnik Skarszewska 1126 264000

2013-06-20 Śródmieście Łazienna 710 325000

2013-10-16 Śródmieście Kościuszki 1267 451626

2012-06-28 Czaszki Lipowa 1080 527045

2014-09-24 Śródmieście Łazienna 825 700000

2012-03-14 Piskorzewie F. Chopina 565 940000

2012-08-30 Śródmieście I Sukiennicza 569 1500000

2012-03-08 Śródmieście Aleja Wolności 1149 2200000

2012-03-08 Śródmieście Aleja Wolności 1149 2200000

2013-10-30 Śródmieście Sródmiejska 1693 2300000

2012-08-29 Ogrody Poznańska 4696 2845528

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

15

Z bazy odrzucono 6 zupełnie nie przystających do wycenianej pod względem atrybutów cenotwórczych i pozostawiono tylko 5 transakcji na podstawie których dokonano obliczeń.

Data transakcji

Obręb Ulica Powierzchnia działki(ek)

Cena w zł

2012-06-28 Czaszki Lipowa 1080 527045

2013-06-20 Śródmieście Łazienna 710 325000

2013-10-16 Śródmieście Kościuszki 1267 451626

2014-07-17 Chmielnik Skarszewska 1126 264000

2014-09-24 Śródmieście Łazienna 825 700000

Przeprowadzona analiza notowanymi transakcjami w odniesieniu do nieruchomości gruntowych zabudowanych pozwala stwierdzić, iż od początku 2013 roku są stabilne. Wobec powyższego w przeprowadzonym porównaniu nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie. Z analizy wynika, iż największy wpływ na cenę ma lokalizacja nieruchomości. Potencjalni klienci zwracają uwagę na dostępność komunikacyjną sąsiedztwo nieruchomości. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w pobliżu centralnej części miasta.

Ważnym atrybutem jest również stan techniczny zabudowań, oczywiście im budynek bardziej zadbany, zmodernizowany i wyremontowany tym cena wyższa.

Kolejną cechą, która wpływa na wartość jednostki porównawczej w badanym segmencie rynku jest powierzchnia użytkowa budynku oraz działki, im większa tym cena całkowita oczywiście większa. Potencjał nieruchomości objawia się w przypadku budynków wielorodzinnych – kamienic tym, czy dany budynek ma oprócz części mieszkalnej cześć usługową. Lokale użytkowe to jeden z czynników który wpływa znacząco na wartość nieruchomości, gdyż mogą one generować dochód z danej nieruchomości. Bardzo ważnym atrybutem wpływającym na wartość jest zagospodarowanie terenu, utwardzenia oraz dojazd.

Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami i własnej analizy.

8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI

8.1.Rodzaj określonej wartości

Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji.

Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,

możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

16

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania

Do wyceny nieruchomości zastosowano:

podejście porównawcze

metodę porównywania parami.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego.

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie. PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.

5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

17

9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY

9.1.Obliczenie wartości rynkowej W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 5 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot własności. W zbiorze tym –określono: Ceny: Cena minimalna = 264 000,00 zł Cena maksymalna = 700 000,00 zł DELTA = 436 000,00 zł Liczba próbek = 5 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 172 189,67

Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a)

Cena 1 mkw

700 000650 000600 000550 000500 000450 000400 000350 000300 000

Lic

zba tra

nsakcji

386 250,34

Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości:

Przyjęte cechy rynkow e

Położenie 30 %

Stan 25 %

Standard 20 %Powierzchnia 15 %

Wielkość 10 %

Na podstawie przedstawionego zbioru 3 cen transakcyjnych dokonano porównania obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych.

Data transakcji

Obręb Ulica Nr Nr Księgi Wieczystej gruntowej Nr działki(ek)

Cena łączna działki i bud

Powierzchnia działki(ek)

2012-06-28 Czaszki 44 Lipowa 32 527045 1080

Nieruchomość zabudowana kamienicą mieszkalna wielorodzinną o powierzchni użytkowej 766,29 m2 + komórki lokatorskie. Stan techniczny – średni.

2013-06-20 Śródmieście 26b Łazienna 15 325000 710

Nieruchomość zabudowana kamienicą mieszkalna wielorodzinną o powierzchni użytkowej 435 m2 w zadowalającym stanie techniczny

2014-07-17 Chmielnik 015 Skarszewska 26 264000 1126

Nieruchomość zabudowana domem wielomieszkaniowym III kondygnacyjnym o pow. zab. 101 m2 + budynek niemieszkalny I kondygnacyjny w średnim stanie technicznym.

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

18

OPIS CECH RYNKOWYCH

Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka

Położenie dobre

Nieruchomość położona w Śródmieściu

zadowalające Nieruchomość położona na obrzeżach strefy centralnej lub pośredniej strefie miasta

średnie Nieruchomość położona w peryferyjnej strefie miasta

Stan techniczny dobry Budynki po remontach i modernizacji, materiały wykończeniowe standardowej jakości, budynek uzbrojony w infrastrukturę techniczną

zadowalający Budynki zadbane o stabilnej konstrukcji, wnętrza o zróżnicowanym standardzie wykończenia, w budynku instalacja wodno kanalizacyjna, gazowa

średni Budynek wymagający remontów kapitalnych, standard wykończenia lokali zróżnicowany - przeciętny i niski, brak CO i kanalizacji w całym budynku

Standard wykończenia przeciętny większość lokali zmodernizowanych, wymienione okna, centralne ogrzewanie i instalacja wodno - kanalizacyjn

niski lokale o zróżnicowanym standardzie niskim i przeciętnym, brak centralnego ogrzewania w lokalach, brak kanalizacji w części lokali

Powierzchnia użytkowa budynku

duża powyżej 500 m2

przeciętna pomiędzy 250-500 m2

mała poniżej 250 m2

Wielkość działki duża powyżej 800 m2

średnia poniżej 800 m2

Tabele porównawcze

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 527 045,00 PLN

Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana)

Wartość cechy (nier.por.)

Poprawki [zł].

Położenie 30 130 800,00 zadowalające zadowalające 0,00

Stan techniczny 25 109 000,00 średni średni 0,00

Standard wykończenia

20 87 200,00 niski niski 0,00

Powierzchnia użytkowa budynku

15 65 400,00 średnia duża - 32 700,00

Wielkość działki 10 43 600,00 duża duża 0,00

Suma: - 32 700,00

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

19

Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 325 000,00 PLN

Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana)

Wartość cechy (nier.por.)

Poprawki [zł].

Położenie 30 130 800,00 zadowalające dobre - 65 400,00

Stan techniczny 25 109 000,00 średni zadowalający - 54 500,00

Standard wykończenia

20 87 200,00 niski niski 0,00

Powierzchnia użytkowa budynku

15 65 400,00 średnia średnia 0,00

Wielkość działki 10 43 600,00 duża średnia 43 600,00

Suma: - 76 300,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 264 000,00 PLN

Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana)

Wartość cechy (nier.por.)

Poprawki [zł].

Położenie 30 130 800,00 zadowalające średnie 65 400,00

Stan techniczny 25 109 000,00 średni średni 0,00

Standard wykończenia

20 87 200,00 niski niski 0,00

Powierzchnia użytkowa budynku

15 65 400,00 średnia mała 32 700,00

Wielkość działki 10 43 600,00 duża duża 0,00

Suma: 98 100,00

Wartości cząstkowe: Wx-527045,00 = 527045,00+(-32700,00) = 494345,00 Wx-325000,00 = 325000,00+(-76300,00) = 248700,00 Wx-264000,00 = 264000,00+98100,00 = 362100,00

Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru:

(0,94*494345,00 + 0,60*248700,00 + 0,79*362100,00) / (0,94 + 0,60 + 0,79) Wartość nieruchomości wycenianej: 386 250,34 zł

słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt zł. 34/100

Wartość nieruchomości wycenianej: przyjęto 386 000,00 zł

słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych

Wartość udziału 2/24 w nieruchomości wynosi: 386 000 zł x 2/24 = 32 166 zł

przyjęto: 32 000 zł słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

20

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM

WARTOŚĆ RYNKOWA

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKĘ GRUNTU NR 120/1 O POWIERZCHNI 0,0967 HA ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00031452/7

WYNOSI

386 000 zł słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych

WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU 2/24

W NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKĘ GRUNTU NR 120/1 O POWIERZCHNI 0,0967 HA ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00031452/7

WYNOSI

32 000 zł słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych

Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na terenie miasta Kalisza. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorze zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.

KM 1450/06

Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.

21

11. KLAUZULE

Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa.

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej.

Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia.

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny”

Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona.

Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT.

Z uwagi na fakt, iż nie było możliwości wejścia do lokali na piętrze niniejszy operat sporządzono przy założeniu zróżnicowanego standardu wykończenia (przeciętnego i niskiego).

Ze względu na brak zgody współwłaścicieli (przeciwko którym nie toczy się postępowanie egzekucyjne) w operacie nie ujawniono fotografii z większości lokali mieszkalnych.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.

12. ZAŁĄCZNIKI

Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00031452/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wypis z rejestru gruntów i budynków. Kopia mapy ewidencyjnej.