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Olivier de la Selle. Agri France filiale 100% de BNPParibas rattachée à la Banque Privée. conseil, estimations, transactions, …en Foncier Rural, …dans une démarche exclusive, sélective et confidentielle, ...en s’appuyant sur un réseau de Correspondants exclusifs. - PowerPoint PPT Presentation
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Olivier de la Selle
Agri France filiale 100% de BNPParibasAgri France filiale 100% de BNPParibasrattachée à la Banque Privéerattachée à la Banque Privée
• conseil, estimations, transactions,conseil, estimations, transactions, • ……en Foncier Rural,en Foncier Rural,
• ……dans une démarche exclusive, sélective et dans une démarche exclusive, sélective et confidentielle,confidentielle,
• ...en s’appuyant sur un réseau de Correspondants ...en s’appuyant sur un réseau de Correspondants exclusifs.exclusifs.
• Seuil d’intervention : 1 M € Seuil d’intervention : 1 M €
le foncier ruralle foncier rural
le Foncier Rural dans un patrimoinele Foncier Rural dans un patrimoine
• Atouts:Atouts:• stable sur LT, défensif, contra-cycliquestable sur LT, défensif, contra-cyclique..
• marché national important,marché national important,
• ……et un des moins chers d ’Europe.et un des moins chers d ’Europe.
• fiscalité favorable (ISF, Transmission,…).fiscalité favorable (ISF, Transmission,…).
• valeur d’usage (convenance).valeur d’usage (convenance).
• Handicaps: Handicaps: • peu liquide, peu divisible.peu liquide, peu divisible.
• réglementations nombreuses et très spécifiques. réglementations nombreuses et très spécifiques.
• technique.technique.
2006 : 17.8 milliards €, pour 583.000 hectares2006 : 17.8 milliards €, pour 583.000 hectares
valeur
surface0
10
20
30
40
50
60
70
%
51%
22%
20%
4% 3%
12%
7%
62%
17%
2%
agricole
Résidentiel
loisir
transactions rurales 2006 : transactions rurales 2006 :
une prime pour les usages une prime pour les usages non productifsnon productifs
artificialisation
forêt
Surfaces
Valeurs
l ’investissement agricole : deux aspects l ’investissement agricole : deux aspects
----- ----
-------------------------------------------------------
-------
1/ 1/
le blocle bloc
foncierfoncier
2/ 2/ l’exploitationl’exploitation
(fonds agricole)(fonds agricole) baux
Évolutif, fiscalité spécifique, réglementé
Stable, fiscalité favorable
Quotas,DPU
France : prix des terres sur 56 ansFrance : prix des terres sur 56 ans France : prix des terres 2006France : prix des terres 2006
120
140
160
180
200
220
240
260
280
300
320
Blé rendu Rouen Orge rendu Rouen Maïs rendu Bordeaux
En €/t (MM incluses)En €/t (MM incluses)
Au 6 décembre 2007Au 6 décembre 2007
209209
244
228228
Sources : La Dépêche/ONIGC
prix des produits en hausse récente et violenteprix des produits en hausse récente et violente
En Europe, le foncier agricole français n ’est pas cher En Europe, le foncier agricole français n ’est pas cher
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
slovénie, malte, chypre : ncslovénie, malte, chypre : nc
euros /ha
prix 2004
Domaines agricoles : montage juridique-typeDomaines agricoles : montage juridique-typepropriétaire bailleur / exploitantpropriétaire bailleur / exploitant
Terres
bâtis
Personnel
matériel
stocks
contrats
BLT
propriétaire exploitant
GFA (ou GFR) SCEA
Fiscalité agricole/viticole en 2006: Fiscalité agricole/viticole en 2006: distinction propriétaire-bailleur/exploitantdistinction propriétaire-bailleur/exploitant
bbaaiilllleeuurr àà LLTT eexxppllooiittaanntt II..RR.. RReevveennuuss ffoonncciieerrss BBéénnééffiicceess AAggrriiccoolleess
II..SS..FF.. EExxoo 7755%% << 7766..000000 €€ EExxoo 5500%% >> 7766..000000 €€
EExxoo 110000%% ((pprrooffeessssiioonnnneell))
TTrraannssmmiissssiioonn àà ttiittrree ggrraattuuiitt
IIdd°° ccii--ddeessssuuss ((ppaarr ppaarrtt)) RRééggiimmee ggéénnéérraall ((llooii DDuuttrreeiill)) EExxoo 5500%% ssii ccoonnsseerrvvaattiioonn 66 aannss
PPlluuss VVaalluueess iimmmmoobbiilliièèrreess pprriivvééeess EExxoo aapprrèèss 1155 aannss
PPrrooffeessssiioonnnneellllee EExxoo ssii CCAA << 225500 KK€€ HHTT oouu :: cceessssiioonn << 330000 KK€€
AAccqquuiissiittiioonn 55,,0099%% ddrrooiitt ffiixxee :: 112255 €€
Exemple d’une exploitation Grandes CulturesExemple d’une exploitation Grandes Cultures200 ha Haute Marne (après hausses des céréales)200 ha Haute Marne (après hausses des céréales)
• ProduitsProduits + 223.800 €+ 223.800 €dont aides : 70.400 €# (38%)dont aides : 70.400 €# (38%)
• Charges opérationnellesCharges opérationnelles -53.200 € -53.200 €semence, engrais, phyto, mécanisationsemence, engrais, phyto, mécanisation
• Charges de structureCharges de structure - 118.600 - 118.600 €€
amo, intérêts, fisc, perso, msa, loyers amo, intérêts, fisc, perso, msa, loyers (128 €/ha)(128 €/ha),…,…
• EBE / ProduitsEBE / Produits # 50 % # 50 %( EBE = revenu exploitant ( EBE = revenu exploitant (120 €/ha) +(120 €/ha) + amo + intérêts) amo + intérêts)
• Rentabilité propriétaire-exploitant / investissementRentabilité propriétaire-exploitant / investissement # 8 % # 8 % (5.400 €/ha)(5.400 €/ha)
l ’investissement viticole : 3 aspects l ’investissement viticole : 3 aspects
Le terroir: stable (?), fiscalité favorable, très réglementé
La demeure: stable (?)
L’entreprise: évolutive, fiscalité spécifique, réglementé
865.000 hectares865.000 hectares
109.000 exploitations109.000 exploitations
38.000 domaines 38.000 domaines indépendantsindépendants
Grandes régions AOCGrandes régions AOC
tendance prix 2006
grandes régions A.O.C.grandes régions A.O.C.
évolution sur 15 ans, « hors Champagne »évolution sur 15 ans, « hors Champagne »
prix moyen de l’hectare (€ courants)prix moyen de l’hectare (€ courants)
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
bordeaux
bourgogne
vallée rhône
provence
languedoc
vallée loire
Vignobles : montage juridique-type:Vignobles : montage juridique-type:propriétaire / exploitant / commerçantpropriétaire / exploitant / commerçant
((évolution récente de la valorisation)évolution récente de la valorisation)
Terres
bâtis
Personnel
matériel
stocks
contrats
BLT
propriétaire exploitant commerçant
GFV (ou GFR) SCEV EARL, SA,...
marques
contrats
fichiers
Exemple schématique d ’exploitation viticoleExemple schématique d ’exploitation viticole24 ha AOC Médoc; potentiel:1.200 hls24 ha AOC Médoc; potentiel:1.200 hls
vente en VRACvente en VRAC (frais de commercialisation = 0) (frais de commercialisation = 0)
• Production de l ’exerciceProduction de l ’exercice 222.000222.000
• soit : 9.250 € / ha (à 185 €/hl)*soit : 9.250 € / ha (à 185 €/hl)*
• ChargesCharges: : 250.000250.000
• soit : 10.000 € / ha (200 €/hl)soit : 10.000 € / ha (200 €/hl)
• y.c. fermage 27.500 € (23€/hl)y.c. fermage 27.500 € (23€/hl)
• RésultatRésultat: : (28.000)(28.000)
* oct 2007 : Bordeaux : 103 €/hl; Médoc : 185 €/hl; Saint-Emilion : 362 €/hl.* oct 2007 : Bordeaux : 103 €/hl; Médoc : 185 €/hl; Saint-Emilion : 362 €/hl.
Exemple schématique d ’exploitation viticoleExemple schématique d ’exploitation viticole24 ha AOC Médoc; potentiel:150.000 bouteilles24 ha AOC Médoc; potentiel:150.000 bouteilles
vente en BOUTEILLESvente en BOUTEILLES; frais de commercialisation = 30% ; frais de commercialisation = 30%
• ChargesCharges: :
viticulture + vinification (id° précédent) 250.000 viticulture + vinification (id° précédent) 250.000 matière sèche, mise (1€ x 150.000) 150.000 matière sèche, mise (1€ x 150.000) 150.000
commercialisation (+ 30%) 120.000commercialisation (+ 30%) 120.000
• Production de l ’exercice pour équilibrerProduction de l ’exercice pour équilibrer 620.000 620.000
soit : 4,13 €/btsoit : 4,13 €/bt
Segmentation de l ’offre des vins françaisSegmentation de l ’offre des vins français((étude Ernst Young pour ONIVINS - 2001étude Ernst Young pour ONIVINS - 2001))
1.20 €1.20 €
2.50 €2.50 €
4.60 €4.60 €
9.20 €9.20 €
23 €23 € IconIcon
Ultra premiumUltra premium
Super premiumSuper premium
PremiumPremium
Popular premiumPopular premium
BasicBasic
Cœur du marchéCœur du marché
Prix GMS, en euros/colPrix GMS, en euros/col
(VDT)(VDT)
(AOC génériques (AOC génériques VDP)VDP)
(AOC (AOC
moyenne gamme)moyenne gamme)
(crus)(crus)
(grands crus)(grands crus)
(pdr médoc)
< 5 %< 5 %
0
5
10
15
20
25
30
35
401981/85
1991/95
2003 (prév)
marché export : émergence des nouveaux pays viticolesmarché export : émergence des nouveaux pays viticoles
% des export. mondiales
l’investissement forestier : 4 aspects l’investissement forestier : 4 aspects
Le sol: très stable, fiscalité favorable
les PEUPLEMENTS : stable ( depuis 2006), fiscalité très incitative, aides publiques, Plan Simple de Gestion
Le bâti: stable (?)
La chasse: variable
l’importance d’une l’importance d’une estimation fiable estimation fiable
de la de la qualitéqualité
exemple du Chêne:exemple du Chêne:
à volume égal, à volume égal,
la la qualitéqualité fait varier le prix de 1 fait varier le prix de 1 à 30 !à 30 !
bois d ’industriebois d ’industrie
15€
charpente charpente
35 €
menuiserie, menuiserie,
tranchagetranchage
50 à 500 €(€/m3)
ouestouest
nord-estnord-est
centre / bourgogne/auvergnecentre / bourgogne/auvergne
landeslandes
pyrénnéespyrénnées
grandes grandes régions régions forestièresforestières
Marché de la ForêtMarché de la Forêt
• forêt privéeforêt privée: 10,5 millions ha, 2/3 de la forêt nationale: 10,5 millions ha, 2/3 de la forêt nationale
• Transactions en 2006Transactions en 2006 : :
107.900 ha, 1.032 M€.107.900 ha, 1.032 M€.
> 100 ha : 36% des surfaces, 22% des valeurs> 100 ha : 36% des surfaces, 22% des valeurs
1% du nombre1% du nombre
25% des surfaces25% des surfaces
évolution 1971-2005 évolution 1971-2005 ( en euros 2005) > ( en euros 2005) > prix forestiers modérés prix forestiers modérés
4100410041234123
3750375049704970
57105710
38103810
33703370
Forêt prix/haForêt prix/ha
par régionpar région
en 2006en 2006
FranceFrance: : 4.9204.920
2006/05 : + 4,8 %
1,8%
-15%
1,1%
5,6%
8%
5,4%
9,1%
Aspects juridiques Aspects juridiques
• obligation d’un Plan Simple de Gestion agréé :obligation d’un Plan Simple de Gestion agréé : engagement contractuel de bonne gestion, donnant accès engagement contractuel de bonne gestion, donnant accès
au régime fiscal exceptionnel (ISF, TTG).au régime fiscal exceptionnel (ISF, TTG).
• Mode de détention:Mode de détention: ** en directen direct
* en Groupement Forestier, ou G. Foncier Rural:* en Groupement Forestier, ou G. Foncier Rural: - parts sociales > décote # 20%- parts sociales > décote # 20%
- parts minoritaires > décote # 40%- parts minoritaires > décote # 40%
le régime fiscal exceptionnel de la forêtle régime fiscal exceptionnel de la forêt
• avec engagement de bonne gestion,…avec engagement de bonne gestion,… … …ISF et Transmission à Titre Gratuit : exonération 75%.ISF et Transmission à Titre Gratuit : exonération 75%.
• Revenu : - forfait agricole faible.Revenu : - forfait agricole faible. - réduc IR: 25% de l’invest. (limité à 11.400 €/ couple).- réduc IR: 25% de l’invest. (limité à 11.400 €/ couple).
• Taxes Foncières : parcelles régénérées ou reboisées exo 100% pendant 50 ans Taxes Foncières : parcelles régénérées ou reboisées exo 100% pendant 50 ans (feuillus) et 30 ans (résineux). (feuillus) et 30 ans (résineux).
• Plus Value: - abattement 10 € /ha/an (base imposable à 16%).Plus Value: - abattement 10 € /ha/an (base imposable à 16%). - exo 100% après 15 ans (pv immo).- exo 100% après 15 ans (pv immo).
• Droits d’enregistrement : 5,09 %Droits d’enregistrement : 5,09 % parts de sociétés : forfait de 125 €parts de sociétés : forfait de 125 €
Exemples-types de bilan économiqueExemples-types de bilan économiqueFORET (€/ha)FORET (€/ha)
Chêne pédonculé en semisChêne pédonculé en semis
n-1 - 230n-1 - 230
n - 390n - 390
n+1 à n+4 - 335n+1 à n+4 - 335
n+10 à n+15 - 475n+10 à n+15 - 475
___________________________________
________________________________________
n+30 à n+40 + 245n+30 à n+40 + 245
n+50 et n+60 + 380n+50 et n+60 + 380
n+75 + 305n+75 + 305
n+ 90 + 760n+ 90 + 760
n+110 + 22 200n+110 + 22 200
Douglas en plantationDouglas en plantation
n-1 - 740n-1 - 740
n - 540n - 540
n+1 à n+6 - 990n+1 à n+6 - 990
n+12 - 550n+12 - 550
n+16 - 200n+16 - 200
n+20 + 830 n+20 + 830
n+21 - 275n+21 - 275
n+30 + 1500n+30 + 1500
n+ 40 + 1850n+ 40 + 1850
n+60 + 20 000n+60 + 20 000
Rentabilités courantesRentabilités courantes
Taillis sous futaie de chêne : 1 à 2,5%Taillis sous futaie de chêne : 1 à 2,5%
Futaie de résineux : 2,5 à 4,5%Futaie de résineux : 2,5 à 4,5%
Propriétés d ’agrément = les aspects de l’investissementPropriétés d ’agrément = les aspects de l’investissement
Situation, site, sols: très stables
Bâti: très subjectif, stable (?), charges
Locations: rentabilité variable
Environnement, accès, servitudes : très « mouvant »
Le prix des maisons anciennes a plus que doublé en 10 ansLe prix des maisons anciennes a plus que doublé en 10 ans
Indice prix des maisonsBase 100 au 4e trimestre 2000
Source : Perval-Notaires de France
Prix moyen des maisons anciennes 1Prix moyen des maisons anciennes 1erer sem 2007 sem 2007
(rappel : prix des terres)(rappel : prix des terres)
source : perval - notaires de francesource : perval - notaires de france
Les étrangers résidents secondaires: -14% en 2007Les étrangers résidents secondaires: -14% en 2007
Proportion de résidences secondaires dont le propriétaires réside à l'étranger
par grande zone en %
0
2
4
6
8
10
12
14
pour
cent
ages
Courbes prix/surfaces (indice 100 en 1990)
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
70 75 80 85 90 95 100 105
indi
ce p
rix (
€K20
05)
indice surfaces
Terres agricoles : le marché s’est fermé; les prix ont montéTerres agricoles : le marché s’est fermé; les prix ont monté
1990
1999
2006
100
105
110
115
120
125
130
135
98 100 102 104 106 108 110 112 114 116
indice surfaces
indi
ce p
rix (
€K20
05)
1998
2003
Vignobles : le marché se ferme, les prix régressent fortement : contexte de criseVignobles : le marché se ferme, les prix régressent fortement : contexte de crise
2006
60
65
70
75
80
85
90
95
100
105
60 65 70 75 80 85 90 95 100 105
indice surfaces
indi
ce p
rix (
€K 2
005)
2006
1990
1997
Forets : régression, puis hausse graduelleForets : régression, puis hausse graduelle
50
70
90
110
130
150
170
190
210
230
85 105 125 145 165 185 205 225 245
indice nb ventes
indi
ce p
rix (
€K 2
005)
1995
2006
Maisons rurales : envolée, sommet de courbeMaisons rurales : envolée, sommet de courbe
Notation sur 20 des investissements en fin 2006Notation sur 20 des investissements en fin 2006
Critères: revenus, perspectives de plus value et fiscalité patrimonialeCritères: revenus, perspectives de plus value et fiscalité patrimoniale
Agr
i ppt
-exp
l 12
Agr
i bai
lleur
8
Vig
no A
OC
7
Vig
no Ic
on 1
0
For
êt c
hêne
13
For
êt D
oug
15
Agr
émen
t 4
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
(note sur 20)
f iscalité
perspect + values
revenus
10
Agri France : transactions récentesAgri France : transactions récentes
Landes : 500 ha - 5 M €Landes : 500 ha - 5 M €
Coteaux du Languedoc– 1.5 M€Coteaux du Languedoc– 1.5 M€
Ariège : 800 ha – 7,5 M€Ariège : 800 ha – 7,5 M€
Bourgogne: 700 ha – 3,3 M €Bourgogne: 700 ha – 3,3 M €
