Komornik Sądowyprzy Sądzie Rejonowym w WołominieSebastian SzymczukKancelaria Komornicza w Wołominie05-200 Wołominul. Gdyńska 61A

VVplyn~łoKM .. ' ...„_,,.,._,H.„

Godz. Min.za1. „„„.„„ „.

WYCENY NIERUCHOMOŚCIEKSPERTYZV I PROJEKTYBUDOWLANEmgr ini. Jolanta Smolińska01-143 Warszawa, ul. Głogowska 29

- l8L 663-76--11

OPERAT SZACUNKOWY

Opinia o wartości nieruchomości gruntowej

Dz. ew. nr 445 zabudowana budynkiem mieszkalnympołożona w obrębie Stasiopole gm. Dąbrówka ul. Graniczna 11

pow. Wołomin woj. mazowieckie

zamawiający:02-os-2014 1 o . o o

Komorn ik Sądowy przy S:idz1e Rejonowym w \\'olo1rnn1eSebastran Szymczuk 05-200 Wołomin. ul. l.111-i·,,k,1 (il A

sygn. Km 4308/14

autor operatu :

i. Jolanta SmolińskaBIEGŁY dflu'W.!V

p: 'Y Sądzie Ukr ~gowyrz zakrem oudowni«

i s;:aCOW(lr•t:z nieru hnmo ·01-743 Warszawa,ui f::!ogows!<a29

mgr inż. Jolanta Smolińskarzeczoznawca majątkowyuprawnienia państwowe nr 390

Warszawa 30 maja 2014 r.

NIP 118-005-44-51 regon 010599259konto: PKO BP S.A.II Oddział W-wa 98 I020 I026 0000 1102 0019 2633Polisa OC PZU 07RM/094/14- rzeczomawców majątkowych;członek izby budowlanej nr ew. MAZ/B0/3596/02

•,

•WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Rodzaj nieruchomościadres

Nieruchomość gruntowaStasiopole gm. Dąbrówka ul. Graniczna 11pow. Wołomin

Opis nieruchomościDz. ew. m 445 pow. 933 m .zabudowana budynkiem mieszkalnymdrewnianym p.z. 66 m2. p.u. ok. 80 m2•

Parterowy z poddaszem mieszkalnym,niepodpiwniczony, wykonany w latach 1930 r.Przeniesiony na działkę i ponownie złożony napodmurówce z bloczków betonowych w latach1990, rozbudowany i wykończony.Garaż wolnostojący drewniany na dwasamochody osoboweGaraż blaszany wolnostojący najedensamochód osobowy (pom. gospodarcze)

Cel wycenyOszacowanie wartości rynkowejnieruchomości gruntowej do ustalenia cenywywoławczej przez komornika w sprawieezzekucii należności pieniężnej.

Właściciel nieruchomości osoba fizycznaData określenia wartości 30 maja 2014 r.Data określenia stanu nieruchomości 27 maia 2014 r.Data soorządzenia ooeratu 30 maia 2014 r.Oszacowana wartośćnieruchomości• w oparciu o wynik z

podejścia porównawczego

334 OOOPLN

Autor operatu szacunkowego Mgr inż. Jolanta Smolińska

i szacowo ' meru01-743 w~,rsu.-..3, ul. G 4

2

SPIS TREŚCI

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEG0 .•.•.•.••...........•..•....•.••...•...•.•.•.••...••••...•...•.••...2

1. PRZEDMIOTI ZAKR.ES WYCENY .•....••...•..•........•.•.•.•••.•.•......•.•.•..•...•.•.•......•.••...•.••.4

2. CEL WYCENY ......•..•......•...•....•.•......•.•.•..•.•...•.•................•..••...•...„••••••••••••••••••••••••••••• „••••4

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNEWYCENY NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH •.•••.•.••.•..•.•••......•..•..••..•.4

3.1. Podstawy formalne 43.2. Podstawy prawne „ 53.3. Źródła danych 5

4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY •...•..•.•....••..••......•.•.•.•.•.•.••..•..•.•.•••.•••..•.•••..•.•.•.••...•..•5,5. WIZJA NA NIERUCHOMOSCI ..•.•...•...•...•.....•...•.••.• _..•.. .. . .. •••. .••.••. . .•. .•• 5

, ,6. OKRESLENIE STANU NIERUCHOMOSCI ....................................•........................... 5

6.1. Stan prawny nieruchomości , 56.2. Stan techniczno- użytkowy istan zagospodarowania.„ ..„„„ „„„„ „..„ ..„ „.„ „66.3. Przeznaczenie w planie miejscowym. z.p„ 7

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCIW ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY •...•.•.........•...•.••.•.•..•7

8. SPOSOBWYCENY ..•.•.•.....•..•...•.•....•.......•..•••..•.......•.•.•...•.....•••...•.•....•...•.••...•.•.•.••...•..8

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ...•..•.•.•....•....••..•.••10

10. Ustalenie końcowegowyniku wyceny .•.•.•.•...•.•.•.....•.....•..••.••...•.........•.•.••..••.•....•.....13

11.KLAUZULE I OGRANICZENIA ...•...•...••...•..•.•...•.........•..•..•...•.•...,.,..•.....•.•..•......••...••.•13

Załączniki :1. Mapa z lokalizacją nieruchomości2. Mapa ewidencyjna z usytuowaniem nieruchomości3. Ortofotomapa4. Rysunek m.p.z.p.5. Zdjęcia nieruchomości

•

3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w obrębieStasiopole gmina Dąbrówka ul. Graniczna, pow. wołomiński, woj. mazowieckie.

W zakres wyceny wchodzi oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości.

2. CEL WYCENY

Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości do ustalenia ceny wywoławczej przezkomornika w sprawie egzekucji należności pieniężnej.

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNOPRAWNE WYCENY

NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH

3.1 Podstawy formalne

3.1.1 Zlecenie: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w WołominieSebastian Szymczuk Kancelaria Komornicza w Wołominie05-200 Wołomin ul. Gdyńska 61A

3.1.2 Akta sprawy komornika

3.1.3 Wizja na nieruchomości w dniu 27 maja 2014 r.

3.2 Podstawy prawne

3.2.1 Ustawa z dnia 21sierpnia1997 roku o gospodarce nieruchomościamitekst jednolity Dziennik Ustaw z 23 kwietnia 2014 poz. 518

3.2.2 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawiewyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z dn. 22.09.2004 r.;zm. Dz. U. Nr 196 z 2005r.poz. 1628 i dalsze.

3.2.3 Ustawa z dn. 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji

Dz. U. z 1997 r. nr 133 poz. 882 z późniejszymi zmianami3.2.4 Rozporządzenie w sprawie czynności komorników z dnia 9 marca 1968

Dz.U. z 1968r.Nr 10, poz. 5 ze zmianami3.2.5 Ustawa z dn. 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

tekst jednolity Dz. U. z 2002r Nr 124 oz. 1361 z późn. zmianami

3.2.6 Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z dn. 17 września 2001 w sprawieprowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentówDz. U. Nr 102 poz. 1122

3.2.7 Ustawa z dn. 24 czerwca 1994r. o własności lokaliTekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 80 poz. 903.

3.2.8 Ustawa z dn. 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego,opublikowany w Dz. U. z 1964 r. Nr 43 poz. 269 z późniejszymi zmianami

4

3.3 Źródła danych

3.3.l Elektroniczny rejestr cen udostępnionych w Starostwie Powiatowym wWołominie 5.05.2014r.

3.3.2 Ceny ofertowe w agencjach pośrednictwa w celu badania rynku.3.3.3 Informacje uzyskane 27.05.2014 r. w czasie wizji na nieruchomości.

4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATUSZACUNKOWEGO

Data sporządzenia wycenyData, na którą określono wartość przedmiotu wycenyData, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wycenyData oględzin nieruchomości

30 maja 2014 r.30 maja 2014 r.27 maja 2014 r.27 maja 2014 r.

5. WIZJA na nieruchomości

Wizja na nieruchomości odbyła się w dniu 27 maja 2014 r.Nieruchomość udostępniona do oględzin, obecny był p. Piotr Jankowski.

6. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

6.1 Stan prawny nieruchomości

Nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą nr WAl W/00053622/4Wg wpisów na dzień 28 maja 2014 r. sprawdzonych w systemie elektronicznym :Dział I - oznaczenie nieruchomościStasipole gmina DąbrówkaDz. ew. nr 445sposób korzystania : działka gruntu letniskowegoObszar 0,0933 haDział I-Sp spis praw związanych z własnościąBrak wpisu

Dział II-właściciel: Piotr Jankowski

Dział III- prawa roszczenia i ograniczeniaUJAWNIA SIĘ WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KM 4308/14,PROWADZONEJ NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO - BANKOWEGO TYTUŁUEGZEKUCYJNEGO Z DNIA 30 PAŹDZIERNIKA 2013 ROKU, NR 889/G/DWI/2013.

Dział IV - hipotekaHipoteka umowna 202872,29 zł.

5

6.2 Stan techniczno-użytkowy i stan zagospodarowania.

LokalizacjaNieruchomość położona w miejscowości Stasiopole- Kuligów gm. Dąbrówka przy ul.Granicznej 11. Dojazd ulicą Nadbużańską od strony Kuligowa, nawierzchnia asfaltowo­szutrowa a następnie ok. 200m ulicą Graniczną -drogą gruntową bez nawierzchni.W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa i rekreacyjna, działka położona w kompleksiezabudowy rekreacyjnej w strefie doliny Bugu. Zabudowa po drugiej stronie ulicy Granicznejnależy do obrębu Czamów. Część domów z rekreacyjnych została zaadaptowana na celemieszkalne całoroczne.Odległość od Warszawy ok. 40 km.Zagospodarowanie działki.Działka ogrodzona ze wszystkich stron siatką na słupkach stalowych. Brama i furtka stalowe.Na terenie znajduje się kilka dużych świerków i mniejsze krzewy ozdobne, wokół przyogrodzeniu obsadzona tujami i innymi krzewami.

Zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, garażem drewnianym na dwasamochody, garażem blaszanym najeden samochód (używany jako pom. gospodarcze).

Opis budynku mieszkalnego

Budynek drewniany parterowy z poddaszem mieszkalnym, nie podpiwniczony. Postawionyna podmurówce z bloczków betonowych. Z tyłu wykonano przybudówkę murowaną.

Powierzchnia zabudowy budynku drewnianegoPowierzchnia zabudowy dobudówki murowanejRazem powierzchnia zabudowy 66 m2•

Powierzchnia użytkowa ok. 80 m2•

8m. x 7m. = 56 m2•

Sm. x 2m. = 10 m2•

Budynek rozbudowano o poddasze użytkowe i przybudówkę parterową ze starego budynkudrewnianego, przeniesionego z innego miejsca. Elewacje szalowane deskami. Dach krytyblachą dachówkową, nowy, stan bardzo dobry.Na parterze znajdują się dwa pokoje ( jeden z kominkiem), kuchnia, łazienka ( wprzybudówce) z wc i kabiną prysznicową, przedsionek z wejściem na poddasze.Na poddaszu znajdują się cztery pokoje pod skosami dachowymi, łazienka z wc i kabinąprysznicową, przedpokój.Wejście na poddasze po schodach drabiniastych drewnianych.Podłogi w przedsionku i łazience z terakoty, w pokojach na parterze deski malowane olejnoze starego budynku, podłogi na poddaszu z desek sosnowych. Stan posadzek bardzo dobry.Okna PCV w stanie bardzo dobrym, drzwi wejściowe nowe w stanie dobrym. Drzwiwewnętrzne na parterze ze starego budynku, drewniane w stanie bardzo dobrym.

Instalacje:- ogrzewanie - kominek i elektryczne piecyki- instalacja wodna z własnej studni na działce, hydrofor.- instalacja kanalizacyjna do własnego szamba (zbiornik z PCV poj. około 2,5 m3.)

- instalacja elektryczna- kuchenka gazowa na gaz z butliOgólny stan techniczny budynku bardzo dobry.

6

Opis garażu drewnianego

Garaż o powierzchni zabudowy ok. 30 m2. Pow. użytkowa ok. 25 m2.

Konstrukcja drewniana, oszalowana deskami, dach dwuspadowy kryty blachą dachówkową.Dwie pary wrót stalowych uchylnych. Posadzka betonowa.Stan techniczny garażu bardzo dobry.

Opis garażu blaszanego

Obiekt standardowy z gotowych elementów, powierzchnia ok. 12,5 m2• Użytkowany jakopomieszczenie gospodarcze.Stan techniczny bardzo dobry.

6.3 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Na terenie wsi Stasiopole obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego"PÓŁNOC" Gmina Dąbrówka.Obejmuje wsie: Czarnów, Dręszew, Józefów, Kowalicha, Marianów, Stasiopole, Ślężany- Uchwała nr II/12/2002r rady Gminy Dąbrówka z dnia 4 grudnia 2002r.

Wyceniana nieruchomość znajduje się w obszarze Pl .L-6.§1.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje teren wsi:P1 Stasiopole,

§7.1. Ustala się obszary zabudowy letnisk.owej,oznaczone na rysunku symbolem wsi zgodnie z §1 oraz symbolem ..J.: z kolej­

nymi numerami.2. Na obszarach, o których jest mowa w ust 1. ustala się jako przeznaczenie podstawowe zabudowę letniskową.3. Dopuszcza się na obszarach, o których jest mowa w ust 1. i'ęalizację obiektów pensjonatowych lub mieszkaniowo - pensjo­

natowych.4. Minimalna powierzchnia dzfałek wynosi 0, 1 ha.5. Istniejąca zabudowa zagrodowa może podlegać wymianie, rozbudowie i przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania

budynków pod warunkiem utrzymania przeznaczenia podstawowego lub dopuszczalnego terenu, wymienionego w ust. 1. iust 2.

6. Do czasu realizacji komunalnych urządzeń zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków przewiduje się indywidualneujęcia wody oraz urządzenia do gromadzenia ścieków sanitarnych z zapewnieniem ich usuwania ioczyszczania, stosowniedo odrębnych przepisów.

§24.1. Wyznacza się obszar Pl. L-6zabudowy letniskowej.2. Obszar o którym mowa w ust 1. obejmuje działki nr 28312,284, 285, 286117,286/18, 28819,288/19, 291, 428, 429, 430,

431, 432, 433, 434,435, 436, 437,438, 439,440, 441, 442,443,444,445,446,447, 448,449i450,stanowiąceużytekrolny.

3. Dla obszaru o którym mowa w ust. 1. obowiązują ustalenia określone w§ 7. a ponadto:1) przy wydawaniu decyzjI o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz dokonywaniu podziałów geodezyjnych

należy zachować szerokość linii rozgraniczających dróg pokazaną na rysunku, określoną zgodnie z przepisami szcze­gólnymi;

2) nieprzekraczalne linie zabudowy mieszkaniowej oraz innych obiektów z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt lu­dzi, określone zgodnie z przepisami szczególnymi, pokazano na rysunku;

3) możliwy jest podział obszaru na działki budowlane pod warunkiem zapewnienia dojazdu do drogi publicznej.

W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowajednorodzinna i rekreacyjna.

Wyceniany budynek jest użytkowany jako mieszkalny, co jest zgodne z m.p.z.p.

7

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY

Na podstawie informacji z rejestru cen i aktów notarialnych udostępnionych w StarostwiePowiatowym w Wołominie zanotowano transakcje sprzedaży domów mieszkalnych okresie2012- 2014 w gminie Dąbrówka.W okresie ostatniego roku sytuacja na rynku nieruchomości wskazuje na spadek cen nie­ruchomości i zmniejszony obrót. W badanym okresie zanotowano zaledwie kilka transakcjisprzedaży domów mieszkalnych w tym rejonie.Stasiopole ma charakter miejscowości rekreacyjnej z racji położenia nad rozlewiskami Bugu.

Największy wpływ na cenę nieruchomości zabudowanych ma lokalizacja i stan technicznybudynku (lokalu). Działka nr ew. 445 zabudowana budynkiem mieszkalnym całorocznym, mabardzo dobry kształt kwadratowy.Do porównań przyjęto podobne małe domy mieszkalne. Nieruchomości zabudowane starymibudynkami mieszkalnymi pojawiają się w sprzedaży bardzo rzadko, ponadto różnią się.znacznie zabudową i powierzchnią działki. Minimalna powierzchnia działek przeznaczonychpod zabudowę rekreacyjną idopuszczone budynki mieszkalne jednorodzinne wynosi1OOO m2• co wynika z zapisów planu zagospodarowania.Przeważają transakcje sprzedaży nowych budynków mieszkalnych murowanych opowierzchniach powyżej 150 m2 . Przeciętne ceny sprzedaży takich nieruchomości zawierałysię w przedziale 350 OOO zł - 450 OOO zł.Budynki typowo rekreacljne są bardzo zróżnicowane, przeważają parterowe drewniane opowierzchniach 35-50 m . i cenach 70 000-150 OOO zł. w zależności od wielkości działki ilokalizacji.Z uwagi na bardzo dobry stan techniczny obiektów na działce, nowe elementywykończeniowe, do porównań przyjęto nieruchomości zabudowane nowymi budynkamimieszkalnymi.

8. SPOSÓB WYCENY

8.1 Uwarunkowania prawne wyceny nieruchomości gruntowej

Wycenę dla komornika przeprowadzono zgodnie z zapisem art. 948 kpc.Art. 948. § 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegłyuprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednaknieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obroturynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucjiz nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.§ 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń,przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość częścinieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie nalicytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnieniapraw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń ztytułu takich praw.

oraz rozporządzenia w sprawie czynności komorników :

8

§ 132. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jejrodzaj i stan przez wymienienie wszystkich danych, o których mowa w art. 947 § 1, a ponadtoprzez wskazanie sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej.

§ 133. W razie gdy dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów ibudynków, a dotyczące obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadająstanowi rzeczywistemu, należy w opisie podać stan rzeczywisty i zaznaczyć, na czym poleganiezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów ibudynków. O stwierdzonej niezgodności komornik zawiadomi niezwłocznie organprowadzący księgę wieczystą lub ewidencję gruntów i budynków.§ 134. „Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinienzawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji imateriału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu ijakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia".§ 136. 1. „Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedażypodobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości wdniu dokonania oszacowania".§ 138. „Biegły powinien wskazać i uzasadnić podstawę przyjętej sumy oszacowania".

Zgodnie z §32 Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 21września2004 r. w sprawie wycenynieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość lokalu jako przedmiotuodrębnej własności określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu iudziałem w nieruchomości wspólnej.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi ( zgodnie z art. 151.1 ustawy o gospodarcenieruchomościami) jej przewidywana , możliwa do osiągnięcia na rynku wartość, ustalona zuwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków :

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej orazmiały stanowczy zamiar zawarcia umowyupłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i dowynegocjowania warunków umowy.

W wycenie określono wartość nieruchomości w następującej procedurze :obliczono wartość rynkową nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych z obrotuwtórnego podobnych nieruchomości.

8.2 Metoda wyceny nieruchomości gruntowejZgodnie z uwarunkowaniami wyceny określono wartość rynkową prawa własności donieruchomości.Nieruchomość jako odrębną własność wyceniono podejściem porównawczym, metodąporównywania parami.Do porównań - zgodnie ze standardami - przyjęto nieruchomości najbardziej podobne dowycenianej pod względem : cech fizycznych, stanu prawnego, przeznaczenia w planierruejscowym.Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nie­ruchomości na podstawie porównań parami kolejno do znanych obiektów i znanych ichwartości wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcjisprzedaży.

9

Do określenia wartości rynkowej dochodzi się w drodze ustalenia wagi cech różniącychporównywane nieruchomości i skorygowanie ceny o wartości kwotowe tych wag.Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej wykorzystano transakcjezawarte w okresie ostatnich dwóch lat na rynku obejmującym obszar gminy Dąbrówka.W toku analizy cen sprzedaży pominięto transakcje mało wiarygodne, bądź transakcje oniepełnych informacjach dotyczących obiektów transakcji.Na podstawie informacji uzyskanych z aktów notarialnych przeprowadzono niżej opisanąanalizę:

wygenerowano elementy rynku lokalnego;określono główne cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości ( położenie,dojazd, dostępność, uzbrojenie, zagospodarowanie, elementy sąsiedztwa,przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.określono szacowany obiekt ( opis wraz z charakterystyką)wybrano kilka nieruchomości uznanych za porównywalnezestawiono nieruchomości paramiwybrano główne cechy porównawcze ( z odrzuceniem cech, które są analogiczne)określono różnice w poszczególnych parachustalono wartość przedmiotowej nieruchomości

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

Działka ew. nr 445 o pow. 0,0933 ha zabudowana budynkiem mieszkalnym

Tabela nieruchomości porównawczych gmina Dąbrówka

lp lokalizacja opis nieruchomości data cenasprzedaży [zł.]

1. Czarnów Pow. dz. 946 nr'.dz. 648/3 Budynek mieszkalny jednorodzinny 16.01.2014 260 ooo

dwukond. pow. zab. 88 m2• p.u 56 m2•

Rok budowy 20032. Wszebory Pow. dz. 1000 m'.

dz. 131/7 Budynek mieszkalny jednorodzinny 21.10.2013 268 500pow. zab 66 m2• p.u. 82,20 m2•

Rok budowy 20133. Józefów Pow. dz. 866 ml.

dz. 312/9 Budynek mieszkalny jednorodzinny 11.06.2013 314 ooojednokondygnacyjny z poddaszempow. zab 99 m2• p.u. 102,21 m2•

Garaż 19,67 m2•

Rok budowy 20124. Czarnów Pow. dz. 1003 m'.

dz. 724/1 Budynek mieszkalny jednorodzinny 23.02.2013 335 ooojednokondygnacyjny z poddaszem krytybłachodachówkąpow. zab 71 m2• p.u. 102,73 m2•

Rok budowy 2012

' ' --

10

Na podstawie transakcji i analizy rynku małych domów jednorodzinnych o podobnejpowierzchni i standardzie, ustalono ceny minimalną i maksymalną nieruchomości gruntowychzabudowanych na lokalnym rynku:

cena maksymalna:cena minimalna:przedział cenowy: AC =

CMAX =CMIN =

CMAX-CMIN

335 OOOzł.260 OOOzł.

= 75 OOOzł.

Ustalenie cech rynkowych nieruchomości oraz ich wpływu (wagi) na cenyNa wartość rynkową nieruchomości gruntowej ma wpływ wiele czynników, które możnaokreślić na podstawie analizy rynku lokalnego.

Rzeczoznawca po przeanalizowaniu cen transakcyjnych i zbadaniu rynku ustalił następującecechy rynkowe dla potrzeb obliczenia wartości nieruchomości gruntowej:

Lp. Cecha rynkowa Ocena OpisPrzy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji

Bardzo dobra miejskiej, obiektów handlowo-usługowych, obiektówoświatowych. Blisko centrum miejscowości

1 Lokalizacja Dobra W niewielkiej odległości od głównych ulic z dobrym dostępemdo komunikacji miejskiej, dobry dojazd do nieruchomościPrzy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od przystanków

Średnia komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich; peryferiemiasta lub wieś

DobreZadbana okolica, poczucie bezpieczeństwa, w sąsiedztwiepodobna zabudowa mieszkaniowa

2 Sąsiedztwo i otoczenie Zadowalające Sąsiedztwo zadowalające, nieliczne budynki mieszkalne i terenyniezagospodarowane

Dostateczne Tereny niezabudowane i nie zagospodarowanebardzo dobry budynek wolnostojący o ciekawej architekturze z garażem

3 Standard zabudowy średni budynek wolnostojący o przeciętnej architekturzeniski budynek typowy, prosta architektura, bez garażu.

mała powierzchnia gruntu poniżej 900 m2

4 wielkość działki średnia powierzchnia 900- 1OOOm2duża powierzchnia powyżej 1000 m2;

Bardzo dobry budynki w stanie bardzo dobrym, nowy całkowicie wykończony

Budynek- stan Średni budynek utrzymany jest dobrze, celowe są remonty bieżące5 polegające na drobnych naprawach, częściowo do wykończenia

techniczny budynek do generalnego remontu lub wykończenia stanuzły

surowego budynku .

11

W poniższej tabeli podano cechy rynkowe, ich wpływ na ceny (wagi) oraz zakres kwotowy.Ustalenie cech rynkowych, ich wag i zakresu kwotowego

L.p. Cecha rynkowa Waga Zakrescechy[%] kwotowy

[zł]1. Lokalizacja 15% 11 2502. Sąsiedztwo i otoczenie 20% 15 ooo3. standard zabudowy 25% 18 7504. wielkość działki 15% 11 2505. stan techniczny bud~ 25% 18 750

Razem 100% 75000

Charakterystykę nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównań w aspekciewytypowanych wyżej cech rynkowych podano w tabeli

L.p. Cecha rynkowa OcenaObiekt Obiekt Obiekt Obiekt Obiektwyceniany 1 2 3 4

1. Lokalizacja średnia średnia średnia dobra średnia2. Sąsiedztwo dobre zadowalaj zadowalaj dobre dobre3. standard Bardzo średni średni bardzo dobry Bardzo dobry

zabudowy dobry4. wielkość działki Srednia średnia średnia mała duża5. stan techniczny Bardzo średni bardzo bardzo dobry Bardzo dobry

budynku dobry dobry

12

Oszacowanie wartości nieruchomościW poniższej tabeli przeprowadzono analizę porównawczą nieruchomości wycenianej znieruchomościamiprzxjętymi do porównań.

L.p. Cecha rynkowa Waga Zakres Poprawki [zł]cechy[%] kwotowy

Obiekt Obiekt Obiekt Obiekt[zł]1 2 3 4

1. Lokalizacja 15% 11 250 o o -5625 o2. Sąsiedztwo 20% 15 ooo +7500 +7500 o o

nieruchomości3. standard 25% 18 750 +9375 +9375 o o

zabudowy4. Wielkość 15% 11 250 o o +5625 -5625

działki5. stan techniczny 25% 18 750 +9375 o o o

budynkówsuma 100% 75 ooo +26250 +16875 o -5625

Cena nieruchomości porównawczej 260 ooo 268 500 314 ooo 335 ooo[zł]

Skorygowana cena nieruchomości 286 250 285 375 314 ooo 329 375

[zł]

W wyniku przeprowadzonej analizy porównawczej, wartość rynkową nieruchomości gruntowejoszacowanojako średnią arytmetyczną z cen skorygowanych:

W = 1 215 OOO : 4 = 303 750 zł.Zastosowano dodatkowy współczynnik korygujący 1,1 z uwagi na bardzo dobrezagospodarowanie działki igaraż.

303 750 zł. x 1,1 = 334 125 zł.

Przyjęto wartość : 334 OOOzł.

słownie : trzysta trzydzieści cztery rys. zł. l:i

13

10. USTALENIE KOŃCOWEGO WYNIKU WYCENY

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości wg poziomu cen z daty wyceny wynosi :334 OOOzł.

Wartość ta odzwierciedla możliwą do uzyskania cenę, za jaką przedmiotowa nieruchomośćmoże być sprzedana w obecnym stanie technicznym. Wartość ta jest oparta na aktualnychcenach rynkowych oraz aktualnych tendencjach rynku na budynki mieszkalne na tereniegminy Dąbrówka.Wartość ta uwzględnia bardzo dobry stan techniczny ibardzo dobry standard budynku (nowewykończenie łazienek, dach, poddasze, nowy garaż) w porównaniu z przyjętymi do porównańa jednocześnie daleko położona nieruchomość z dojazdem drogą polną od gminnej drogiasfaltowej. Teren bardzo dobrze zagospodarowany, własne uzbrojenie iogrodzenie.

11.Klauzule - Warunki i ograniczenia

•!• Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa•!• Operat podlega ochronie praw autorskich, nie wolno go publikować, powielać w części i

w całości bez zgody autora•!• Operat może być wykorzystany tylko w celu określonym wpoz. 2

•!• Operat zachowuje aktualność przez 12 miesięcy, lub do czasu wystąpienia istotnychzmian cen na rynku lub zmian na nieruchomości (technicznych lub prawnych).

Warszawa 30 maja 2014 r. mgr ini. Jolant„ SmolińskaBIEGŁY SĄDOWY

przy Sądzie Okręgowym w Warszawiez sakresc budownictwu ogolnegoi st »cnwania «i=ruchomosci

01-743 Warszawa,ul Głogowska 29

14

(])

c ·--.- (])E co.,...........••.. >-;O Ns~~ g(]) C):> ·­::> ....,,...o (.)..•....•roro ..•....•·- c~ (])o ECl. ::Jo~~ o........o(/)o~I.- (])ro -o........o

Cf) I.-•(/)o>.~o..•....•ro~o

Cl.

·---.(])cN(.)

'+=roI.-

O>ot::ro~

:i!/jtI~-~~·- ··---jj--___j,

łf

,_, __ -~-',,

....•~...,.------

____________„..,

--------

\ ~

~'

'.i

Starostwo Powiatowe w WołominiePowiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej

Wydrukowano z systemu iGeoMap na podstawie danych PODGIK WołominGmina Dabrówka

12,05,2014 21 :58

o..

Starostwo Powiatowe w WołominiePowiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej

286/1

---··-· -,--.--------·-„---·- -·-

434

\

\'\

\\

435

-, '1' I

l I../.„.„..-·-r- ·····-·····----------L---·--·-·-------··-„...„.

„•.~··",.., l429 \I

\

l _

436

287/1

__ ,_---·'" .~·-""

440

288/1

GJ

444

..•____..--·

iii]'G-. cl„ Cla vtJ-.~

drt.llłlM~

& .b -ąava:z.p(aGWWJ445

441

Wydrukowano z systemu iGeoMap na podstawie danych PODGIK WołominGmina Dabrówka

446

12.05.2014 21:42

czljpg(3307x2339) Strona 1

http://www.bip.dabrowka.net.pl/pliki/mpzp/polnoc/czl.jpg 2014-05-28 18:29:13

•