Omniawonen ondernemingsplan 2015

Waar het echt om gaat!Ondernemingsplan 2015-2018

ondernemingsplan 2015-20182

Inleiding 3

1. De omgeving waarin we werken 4

2. Het huis dat we willen bouwen 62.1 Betaalbaar wonen 6

2.2 Wonen en zorg 7

2.3 Duurzaam wonen 8

3. De bouwmaterialen 103.1 Een slagvaardige organisatie 10

3.2 Extra aandacht voor sturing op vastgoed 12

3.3 Extra aandacht voor bewonersparticipatie 13

3.4 Extra aandacht voor benutting van ons netwerk 14

4. Ons fundament 15

Inhoudsopgave

ondernemingsplan 2015-2018 3

Waar het echt om gaat! Dat is het thema van onze koers voor 2015-2018. Want we hebben keuzes

moeten maken voor de komende periode. Waar gaat het ons echt om? Wat vinden wij té belangrijk om

te laten liggen? Zelfs nu we als corporatie minder (financiële) mogelijkheden hebben. Daarover leest u

in dit ondernemingsplan.

De omgeving waarin we werkenHet eerste hoofdstuk gaat over de wereld om ons heen. Er zijn flink wat veranderingen op de woningmarkt

en in het beleid van de overheid. Ze hebben soms invloed op onze koers.

Het huis dat we willen bouwenDoordat we solide beleid hebben gevoerd, kunnen we vasthouden aan belangrijke beleidskeuzes die we in

het verleden hebben gemaakt. We hoeven geen drastische maatregelen te nemen. Maar dit betekent niet

dat we rustig aan doen. We zijn juist vol ambities! U leest meer over onze ambities in het tweede

hoofdstuk. Dit zijn de ambities waar het ons echt om gaat.

De bouwmaterialenDe vraagstukken waar we voor staan zijn fors en tegelijkertijd uitdagend. In het derde hoofdstuk leest u

wat wij nodig hebben om onze ambities te bereiken. U leest bijvoorbeeld over onze intensieve

samenwerking met andere partijen.

Ons fundamentWaar we als Omnia Wonen voor staan, blijft hetzelfde. Het is het fundament waarop we bouwen. Ook de

komende periode. De kern van de visie en missie uit het vorige ondernemingsplan blijft recht overeind

staan. In het laatste hoofdstuk leest u hoe we de missie opnieuw hebben geformuleerd.

Veel leesplezier!

Inleiding


Waar hebben wij mee te maken? Wat speelt er in de wereld om ons heen? In dit hoofdstuk zetten we

een aantal ontwikkelingen voor u op een rij. Zo krijgt u een beeld van de omgeving waarin wij als

Omnia Wonen werken. In het volgende hoofdstuk leest u over onze ambitie en hoe de omgeving daar

soms invloed op heeft.

Meer regels en heffingen door de overheidOngetwijfeld heeft u gelezen over misstanden bij collega-corporaties. Het gevolg van deze misstanden is dat

de overheid corporaties meer regels oplegt. Het gaat om regels over wat corporaties nog mogen doen. Maar

het gaat ook om twee heffingen die corporaties moeten betalen: de verhuurdersheffing en de saneringshef-

fing. Als compensatie van de verhuurdersheffing krijgen corporaties meer mogelijkheden om huurprijzen te

verhogen.

Veranderingen in de zorgOuderen en mensen met een handicap of psychische problemen krijgen minder snel een zorgindicatie. Dit

komt door veranderingen en bezuinigingen in de zorg. Daardoor moeten mensen langer zelfstandig thuis blij-

ven wonen. Hierdoor neemt de vraag naar aanpassingen in woningen waarschijnlijk toe. In het bijzonder ver-

wachten we dat de vraag naar woningen in de buurt van voorzieningen toeneemt. Een ander gevolg van

veranderingen in de zorg is dat mensen hulp moeten krijgen uit hun directe omgeving. De kans bestaat dat

mensen eenzaam worden of geen hulp krijgen. Of dat de (over)last voor buren en buurt groter wordt.

Overgang naar de participatiesamenlevingDe overheid verwacht van burgers dat zij verantwoordelijkheid nemen voor zichzelf en hun directe leefomge-

ving. De overheid faciliteert. Ze komt pas in actie als het niet anders kan.

Behoefte aan sociale huurwoningenWe zien op de korte termijn dat de druk op de woningvoorraad van corporaties toeneemt. Huishoudens heb-

ben minder te besteden, doordat het salaris of pensioen tijdens de economische crisis gelijk is gebleven of zelfs

gedaald. En veel mensen hebben hun baan verloren. Waarschijnlijk duurt het nog even voordat de werkgele-

genheid in Nederland weer groeit. Tot die tijd zal de wachtrij voor sociale huurwoningen groeien.

Op de lange termijn zijn er geen grote tekorten aan sociale huurwoningen in de meeste gemeenten waarin

Omnia Wonen actief is. Vooral door de vergrijzing worden er wel andere eisen aan woningen en woonomge-

ving gesteld dan nu het geval is.

Vraag naar goedkopere huurwoningen in de vrije sectorMensen met een middeninkomen (tot circa € 45.000) willen of kunnen lang niet altijd een woning kopen. Bij-

voorbeeld omdat ze een tijdelijk contract hebben of omdat een koopwoning vanwege hun inkomen te duur is.

Deze mensen hebben een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning. Maar in de vrije sector zijn er maar

weinig goedkope huurwoningen. Slechts een beperkt aantal commerciële partijen werkt aan deze vraag. Zeker

als we buiten de grote steden kijken.

Belang van milieu en duurzaamheidHet vraagstuk rondom milieu en duurzaamheid is nog steeds van groot belang. We moeten met elkaar de uit-

stoot van CO2 flink verlagen. Zo houden we de aarde voor toekomstige generaties bewoonbaar. Ook zijn de

energielasten een steeds groter deel van de totale woonlasten.

De omgeving waarin we werkenWat speelt er om ons heen?

1.


In dit hoofdstuk leest u over het huis dat wij willen bouwen; de ambities voor de periode 2015-2018.

Deze ambities blijven voor ons overeind staan. Ook al hebben we te maken met minder financiële

ruimte en meer regels.

2.1 Betaalbaar wonenEen woning hebben die je ook kunt betalen. Daar gaat betaalbaar wonen om. Maar betaalbaar wonen wordt

steeds lastiger. Onder andere door de economische crisis. Mensen raken hun baan kwijt of hun salaris stijgt niet

of beperkt. Dit betekent dat het voor mensen met een laag inkomen niet eenvoudig is om de huur te blijven

betalen. Betaalbaar wonen wordt ook lastig omdat corporaties veel geld moeten betalen aan verhuurders- en

saneringsheffing. Het gevolg is dat veel corporaties besluiten om nu de huurprijzen flink te verhogen. Soms wel

tot 80 of 90% van de maximaal toegestane huurprijs. Dit mag van de overheid. En vaak is de huurverhoging

nodig om financieel gezond te blijven.

Wij willen de huur betaalbaar houden voor onze huurders

We hebben in het verleden gekeken naar wat wij een redelijke verhouding vinden tussen de kwaliteit van een

woning en de huurprijs. Per woningcomplex hebben we zo een streefhuur vastgelegd. We willen de streefhuur

gemiddeld met niet meer dan de inflatie laten stijgen. We verhogen de huurprijzen dus niet meer dan we voor

de invoering van de verhuurders- en saneringsheffing al van plan waren, ondanks dat de overheid ons de kans

geeft om de huurprijs nog meer te verhogen. Want een betaalbare huurprijs voor onze huurders vinden we be-

langrijker.

We kijken bij woningtoewijzing naar evenwicht tussen inkomen en huurprijs

Huurders met een jaarinkomen tot € 34.678 1 kunnen bij ons terecht voor een sociale huurwoning. Verdient ie-

mand heel weinig? Dan vinden wij dat deze huurder als eerste ook een goedkopere woning moet hebben. En

verdient iemand iets meer? Dan komt hij in aanmerking voor een iets duurdere huurwoning. Zo blijft een soci-

ale huurwoning voor iedereen betaalbaar.

Huurders met een middeninkomen sluiten we niet uit

We vinden het belangrijk om deze doelgroep niet uit te sluiten, omdat lang niet iedereen met een middeninko-

men (tot circa € 45.000) op de koopmarkt een woning kan vinden. Ook is er voor deze doelgroep niet veel aan-

bod van goedkopere huurwoningen in de vrije sector. Daarom behouden we woningen die we in de vrije sector

hebben. En ook een deel van de duurdere sociale huurwoningen bestemmen we voor de middeninkomens.

Waar het echt om gaat …

In 2018 hebben we voor verschillende inkomensgroepen een betaalbare huurwoning beschikbaar

- 70% tot 80% van onze woningen heeft een huurprijs tot € 596,75 2 .

- 15% tot 25% van onze woningen heeft een huurprijs van € 596,75 2 tot € 699,48 3.

- minimaal 5% van onze woningen heeft een huurprijs boven de € 699,48 3.

1 Prijspeil 2014, deze inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen wordt jaarlijks aangepast.

2 Prijspeil 2014, deze aftoppingsgrens wordt jaarlijks aangepast.

3 Prijspeil 2014, deze liberalisatiegrens (grens tussen sociale huurwoning en vrije sector huurwoning)

wordt in beginsel jaarlijks aangepast.

Het huis dat we willen bouwenWaar gaan we voor in de komende vier jaar?

2.


2.2 Wonen en zorg

Mensen moeten langer thuis kunnen blijven wonen. Bijvoorbeeld door aanpassingen in hun woning. En

mensen die zorg nodig hebben, zijn straks meer afhankelijk van hun netwerk. Sommige mensen die nu in een

instelling wonen, moeten weer zelfstandig in de wijk gaan wonen. Wij vinden dat veranderingen in de zorg niet

ten koste mogen gaan van kwetsbare mensen.

Wij willen vraaggestuurd voor aangepaste woningen zorgen

Ouderen en mensen met een handicap kunnen ook bij ons terecht. Wij zorgen voor huisvesting die bij hen past.

Omdat het om veel geld gaat, investeren we vraaggestuurd; we bouwen nieuwe woningen of passen

bestaande woningen aan als er een duidelijke behoefte en noodzaak is. Met zorgorganisaties zoeken we naar

mogelijkheden om leegstaand zorgvastgoed een herbestemming te geven. Wij denken dan bijvoorbeeld aan

een transformatie naar betaalbare zelfstandige huisvesting voor ouderen of mensen met een handicap.

Hebben we een woning die geschikt is voor zorg en ondersteuning? Dan krijgt een huurder voorrang als

hij is aangewezen op zo’n woning.

Wij maken afspraken met andere organisaties

We verwachten van de gemeente dat zij haar regierol pakt. Eventueel spreken we een gemeente daarop aan.

Ook spreken we met zorgverleners over begeleiding van mensen. Hoe zorgen we er samen voor dat mensen in

de wijk kunnen blijven wonen? Iedere organisatie vanuit haar eigen verantwoordelijkheid.

Huurders voelen zich thuis

Voel je thuis! Dit geldt zowel voor huurders die nu al bij ons huren, als voor de mensen die weer zelfstandig

moeten wonen. Om dit te bereiken proberen we problemen en overlast te voorkomen en te beperken. Wij zien

voor onszelf een signalerende taak. We schakelen zo nodig de juiste organisaties uit ons netwerk in. Zij hebben

de benodigde expertise om mensen te begeleiden. Van tevoren hebben we al afspraken gemaakt met deze

organisaties. Zo zorgen we voor woongenot voor iedereen.


In 2018 hebben we genoeg aangepaste woningen beschikbaar gesteld

Samen met onder andere de gemeenten schatten we in hoeveel woningen aangepast moeten zijn

voor mensen met een handicap en mensen die die zorg of ondersteuning nodig hebben. We maken

prestatieafspraken met gemeenten over het huisvesten van mensen die een aangepaste woning

nodig hebben.

In 2018 zijn onze samenwerkingspartners tevreden over onze inzet op het gebied van wonen

en zorg. Ze geven ons minimaal een 7,5 voor onze inzet

Samen met gemeenten, collega-corporaties, zorg-, welzijns-, hulporganisaties en politie zorgen we

er voor dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig en plezierig kunnen blijven wonen. We meten hun

waardering voor onze inzet in het onderzoek dat we onder belanghouders houden.

In 2018 zijn huurders tevreden over hun woongenot. Ze geven ons hiervoor minimaal een 7,5

We vinden het belangrijk dat huurders zich thuis voelen in hun woning en woonomgeving. In ons

klanttevredenheidsonderzoek meten we of huurders tevreden zijn over de manier van wonen.


2.3 Duurzaam wonen

Duurzaamheid is altijd belangrijk voor ons geweest. In het verleden hebben we laten zien dat we werk

maken van energiebesparing, duurzame bouwen onderhoudsmethoden en duurzame materialen. Ook

de komende tijd willen we vasthouden aan duurzaamheid. Zo houden we oog voor generaties die na ons

komen.

Met het beschikbare budget willen we een maximaal milieueffect bereiken

We kijken welke investering het meeste resultaat heeft op het gebied van energiebesparing. Met onze

bouwen onderhoudspartners zoeken we daarom naar manieren waarop we een maximaal milieueffect

kunnen bereiken. We investeren vooral in complexen met energielabel D of lager. Bij nieuwbouw houden

we ons aan de eisen van het Bouwbesluit. Die eisen zijn namelijk al zeer hoog.

We doen ons best om huurders te overtuigen van duurzaamheid

Daarvoor overleggen we regelmatig met bewonerscommissies. We willen huurders overtuigen van het nut

van maatregelen die energie besparen of energie opleveren. Alleen als voldoende huurders overtuigd zijn,

voeren we een duurzaamheidsplan door. Hierdoor krijgen deze woningen een beter energielabel.

Huurders mogen in overleg altijd zelf extra maatregelen nemen die energie besparen of opleveren. Ook los

van een duurzaamheidsplan maken we huurders bewust van het nut van energiebesparing en

duurzaamheid.

Huurders mogen mee profiteren van energiebesparende maatregelen

Huurders betalen mee aan de maatregelen om energie te besparen. Energiebesparende maatregelen zijn

een gedeelde verantwoordelijkheid. Maar een huurder betaalt niet meer dan hij naar verwachting op zijn

energierekening gaat besparen. Zo dalen de woonlasten dus. Ook profiteren huurders van de verbetering

in wooncomfort.

We willen aandacht besteden aan duurzame materialen en methoden

Bij de bouw of verbetering van woningen kiezen we voor duurzame materialen. Dit betekent dat we in de

toekomst bijvoorbeeld minder hoeven te schilderen. Ook kiezen we voor duurzame methoden. Door ons afval

milieuvriendelijk te laten afvoeren bijvoorbeeld.


In 2018 is de gemiddelde energie-index van onze woningen maximaal 1,30

Dit betekent dat we in de komende jaren substantiële stappen zetten in het verbeteren van de duur-

zaamheid van onze woningen. Op nationaal niveau is afgesproken dat corporaties uiterlijk in 2021 op

gemiddeld energielabel B (energie-index tussen 1,06 en 1,30) zitten.

In 2018 geven huurders ons minimaal een 7,5 voor onze inzet op het gebied van duurzaamheid

In ons klanttevredenheidsonderzoek meten we of huurders tevreden zijn over onze inspanningen om

woningen energiezuiniger te maken, duurzame materialen en methoden toe te passen en de bewust-

wording van het nut van duurzaamheidsmaatregelen te bevorderen.


In de komende vier jaar werken we verder aan een slagvaardige organisatie. Ook besteden we extra

aandacht aan de sturing van ons vastgoed, bewonersparticipatie en benutting van ons netwerk. Dit

zijn de bouwmaterialen waarmee we aan onze ambities werken. In dit hoofdstuk geven we u inzicht in

die bouwmaterialen.

3.1 Een slagvaardige organisatieIn de afgelopen vier jaar hebben we hard gewerkt om efficiënter te worden. We hebben bezuinigd door

aanpassingen te doen in de organisatie. Zo is de organisatie nu ingericht naar processen en liggen

verantwoordelijkheden laag in de organisatie. De woonwinkels hebben plaatsgemaakt voor één centraal punt

waar huurders met al hun vragen terecht kunnen; WoonService. Hierdoor kunnen we vragen van huurders

efficiënter oppakken.

De ingezette koers zetten we voort in de komende vier jaar. Omnia Wonen wil een actieve en slagvaardige

woningcorporatie zijn met een gezonde financiële basis en een eigentijdse klantbenadering. Een

woningcorporatie die zich continu verbetert en over de nodige flexibiliteit beschikt om op nieuwe

ontwikkelingen in te spelen. Hieronder leest u hoe we dat doen.

We blijven financieel solide beleid voeren

We hebben altijd financieel solide beleid gevoerd. Daarom zijn we als corporatie nu financieel gezond en

hebben we een betere uitgangspositie dan veel andere corporaties. Ook in de toekomst houden we iets hogere

financiële buffers aan. Hierdoor kunnen we risico’s opvangen. Dat doen we om twee redenen:

- We willen ook in de toekomst kunnen blijven zorgen voor voldoende en betaalbare woningen voor

onze huurders. Ook willen we kunnen investeren in bijvoorbeeld wonen en zorg en duurzaam wonen.

- We willen een betrouwbare partner zijn voor bijvoorbeeld huurders, gemeenten en zorginstanties.

We besparen nog meer op bedrijfsvoering en bedrijfskosten

We willen extra financiële ruimte scheppen. Zodat we een tandje bij kunnen zetten om onze ambities te

realiseren. Aan extra financiële ruimte hebben we de afgelopen vier jaar al gewerkt door een efficiëntere

bedrijfsvoering en modernisering van de dienstverlening aan onze huurders. Onder andere door processturing,

automatisering, samenwerking met vaste onderhoudspartners en een cultuurtraject. In de komende vier jaar

willen we dit voorzetten en zo verder geld besparen en de dienstverlening verbeteren. Zo moet bijvoorbeeld

het woonportaal voor een efficiëntere dienstverlening zorgen: we zijn er straks 24 uur per dag voor de klant.

We investeren in medewerkers

We investeren in betrokken medewerkers die zich volop inzetten om de ambities van Omnia Wonen waar te

maken. In de afgelopen vier jaar hebben we onze medewerkers bewust gemaakt van onze cultuur en

kernwaarden: bekwaam, alert en verbindend. Medewerkers hebben hun vaardigheden en kennis uitgebreid. Nu

is het tijd om goed te gebruiken wat ze in zich hebben. We verwachten dat medewerkers zelf

verantwoordelijkheid nemen om hun functie goed uit te voeren. Hebben ze daar extra vaardigheden of kennis

voor nodig? Dan nemen ze daarin zelf initiatief. Wij coachen op het gedrag in de praktijk. Zodat de

buitenwereld merkt waar Omnia Wonen voor staat.

De bouwmaterialenWat hebben we nodig?

3.


We blijven ons onderscheiden door te weten wat er speelt

De woonwinkels in de verschillende gemeenten hebben we gesloten. Toch houden we de kwaliteit van

onze dienstverlening op peil en weten we nog steeds goed wat er speelt in de buurten en dorpen waar

onze woningen staan. De woonadviseurs zijn namelijk onze ogen en oren in de wijk. Zij hebben een

signaleerfunctie en zorgen ervoor dat ze weten wat er in een woningcomplex gebeurt. Een paar

voorbeelden van taken van de woonadviseur:

- specifieke vragen van huurders afhandelen

- huurders aanspreken op gedrag

- huurders stimuleren om elkaar aan te spreken

- andere partners inschakelen (zoals politie en hulpverleners)

Randvoorwaarden

In de periode 2015-2018 is de rentedekkingsgraad minimaal 1,9, de aflossings- en

rentedekkingsgraad minimaal 1,25 en hebben wij maximaal € 40.000 aan leningen per

verhuureenheid

Zo zorgen we voor genoeg financiële buffers om risico’s op te vangen. Een andere naam voor de rente-

dekkingsgraad is de Interest Coverage Rate (ICR). Een andere naam voor de aflossings- en rentedek-

kingsgraad is de Debt Service Coverage Rate (DSCR).

In 2018 hebben we 10% bespaard op bedrijfslasten

We willen ten opzichte van 2014 nog 10% op onze bedrijfslasten besparen om extra financiële ruimte

voor onze ambities te creëren. Bij de bedrijfslasten rekenen we de verhuurders- en saneringsheffing

niet mee.

In 2018 herkennen huurders en belanghouders ons op onze kernwaarden en geven ons

hiervoor minimaal een 7,5.

Dit laat zien dat we een actieve en slagvaardige organisatie zijn die flexibel op nieuwe ontwikkelingen

inspeelt en dat onze reputatie overeenkomt met onze kernwaarden.

In 2018 zien huurders ons als een professionele en klantgerichte organisatie en geven ons

minimaal een 7,5 voor onze dienstverlening

Dit geeft aan dat we een professionele en klantgerichte organisatie zijn. De waardering voor onze

dienstverlening meten we in het klanttevredenheidsonderzoek.

In 2018 geven medewerkers ons minimaal een 7,5 als werkgever

We willen in 2018 nog steeds een aantrekkelijke werkgever zijn.

3.2 Extra aandacht voor sturing op vastgoed

Voor al onze woningcomplexen stellen we onder andere vast welke huur we willen vragen, naar welk

energielabel we streven en of wel of geen aanpassingen nodig zijn voor bijvoorbeeld mensen met een

handicap. Ook kijken we of we bepaalde woningtypen moeten verkopen of juist moeten bouwen of

aankopen. Daarbij sturen we op de doelstellingen die we voor onze ambities hebben geformuleerd en op

de prestatieafspraken die we met gemeenten en andere partners maken.


We kijken naar het rendement van onze woningen

Voor de keuzes die we voor onze woningcomplexen maken, kijken we naar onder andere

woningmarktgegevens, verhuurbaarheidscijfers en de bestaande technische staat. Daarnaast kijken we

goed naar het rendement dat een woningcomplex oplevert. Het rendement wordt bepaald door enerzijds

de huurinkomsten en anderzijds kosten zoals het onderhoud. Onze woningen moeten minimaal een

bepaald rendement opleveren als wij ons werk willen blijven doen. Als een woningcomplex een te laag

rendement oplevert, nemen we maatregelen. Ook investeringen moeten een minimaal rendement

opleveren. Bijvoorbeeld investeringen bij nieuwbouw of een woningverbetering van een bestaande

woning. De rendementseis 4 is voor sociale huurwoningen lager dan voor huurwoningen in de vrije sector.

We bouwen minder nieuwe woningen dan in het verleden

In de afgelopen 10 jaar hebben we veel nieuwe woningen gebouwd. Nu kiezen we ervoor om het accent

op onze bestaande woningen te leggen. De reden hiervoor is dat we daardoor geld overhouden voor onze

ambities. Met dat geld kunnen we de huurprijzen betaalbaar houden. En we hebben meer geld voor

aanpassingen in woningen of energiebesparende maatregelen. Een andere reden is dat er geen aanleiding

is om grote aantallen woningen toe te voegen in de meeste gemeenten waar wij actief zijn. Dat blijkt uit

verschillende onderzoeken naar de woningmarkt. Als we nieuw bouwen, kijken we met het oog op de

betaalbaarheid kritisch naar de stichtingskosten en de kwaliteit die we neerzetten.

We blijven het woningaanbod concentreren in ons kerngebied

Ons kerngebied bestaat uit de gemeenten op de Noordwest-Veluwe en de gemeenten Amersfoort,

Arnhem en Steenwijkerland. We concentreren ons op dit gebied om efficiënter te kunnen werken. Zo

maken we een verschil waar het kan. We hebben in dit gebied intensief contact met belanghouders. Zo

maken we bijvoorbeeld prestatieafspraken met de gemeenten in dit gebied. We kiezen er bewust voor om

actief te blijven in meerdere gemeenten. Zo spreiden we de risico’s van ons vastgoed. En we kunnen

opgedane kennis en ervaringen delen in verschillende gemeenten. Daar profiteren huurders en andere

belanghouders van.

In Amstelveen, Assen, Den Haag en Utrecht blijven we goed beheerder

Deze plaatsen liggen relatief ver van ons kerngebied, we hebben er geen breed netwerk en we zijn er een

kleine speler. Ons bestaande woningaanbod blijven we hier goed beheren. Is het nodig? Dan stoten we

woningen in deze gemeenten af om in ons kerngebied te kunnen investeren.

4 Interne opbrengstvoet (Internal Rate of Return IRR)

UitwerkingElk jaar maken we een jaarplan met keuzes over bestaand en nieuw vastgoed

In het jaarplan geven we onder andere aan:

- welke aanpassingen we doen in onze vastgoedportefeuille;

- wat we willen bereiken met de aanpassingen;

- hoeveel budget we vrijmaken voor de aanpassingen;

- welke rendementseisen we gebruiken voor de verschillende categorieën vastgoed.

We bouwen jaarlijks minimaal 40 nieuwe woningen

Hoewel minder dan in het verleden, blijven we woningen aankopen of nieuwbouw realiseren.

Dat past bij ons strategische doel om te zorgen voor voldoende woningen voor mensen met een

bescheiden inkomen.


3.3 Extra aandacht voor bewonersparticipatie

Omnia Wonen hecht veel waarde aan de mening van huurders en hun vertegenwoordigers. Ook vinden wij

het belangrijk dat huurders zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun directe woonomgeving.

We betrekken huurders bij onze plannen en beleid

Bijvoorbeeld bij de voorbereiding en uitvoering van onderhoud of verbeteringen. Bewonerscommissies

spelen hierin een belangrijke rol. De centrale huurdersorganisatie betrekken we bij beleidsonderwerpen

die voor alle huurders van belang zijn. Door middel van enquêtes vragen we regelmatig naar de mening

van huurders over plannen en beleidsvoornemens.

Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor hun woonomgeving

Niet alleen door buren te helpen als dat nodig is. Maar ook door elkaar aan te spreken op ongewenst

gedrag. Of door een klein klusje op te pakken. Zo nodig activeren wij huurders hun verantwoordelijkheid

te nemen. Dat kan bijvoorbeeld in het verband van een bewonerscommissie.

We juichen initiatieven van bewoners toe

Omdat eigen initiatief betrokkenheid aangeeft. Wij bieden ondersteuning aan initiatieven die aan deze

voorwaarden voldoen:

- Het initiatief draagt bij aan de leefbaarheid in of rond een woningcomplex.

- Door het initiatief verbetert de verhuurbaarheid en de waarde van de woningen.

Nemen huurders niet zelf initiatief en is ingrijpen in het belang van de leefbaarheid of verhuurbaarheid

wel nodig? Dan nemen we zelf het voortouw en activeren we huurders zich aan te sluiten.

UitwerkingElk jaar maken we een jaarplan met aandacht voor bewonersparticipatie


- bij welke plannen van ons we huurders willen betrekken en wat we daarmee willen bereiken;

- welke initiatieven van bewoners we ondersteunen en wat we zo samen willen bereiken;

- hoeveel budget we vrijmaken voor deze plannen en initiatieven.


Uitwerking

Elk jaar maken we een jaarplan met aandacht voor ons netwerk


- waar we ons netwerk willen uitbreiden en met welke partijen we intensiever willen samenwerken;

- wat we willen bereiken met de samenwerking;

- hoeveel budget we vrijmaken voor de samenwerking.

3.4 Extra aandacht voor benutting van ons netwerk

Er komen veel vragen en mogelijke problemen op ons af. Die vragen en problemen kunnen we niet alleen

oppakken. We werken samen met partners in ons netwerk. Wij streven er steeds naar om de juiste partners

in te schakelen. Hieronder leest u welke partners wij hebben en wat wij van hen vragen.

Collega-corporaties

In de meeste gemeenten zijn wij niet de enige corporatie. Daarom stemmen we onze bijdrage aan de

huisvesting van mensen met een bescheiden inkomen af met onze collega’s. Samen zorgen we ervoor dat

er in een gemeente genoeg huurwoningen zijn, afgestemd op de wensen en (financiële) mogelijkheden

van de mensen voor wie wij er zijn. Ook spreken we met elkaar criteria af over hoe we de woningen

toewijzen.

Gemeenten

Van gemeenten vragen wij dat zij:

- hun regierol pakken in zorg, hulp en ondersteuning van burgers;

- actie ondernemen als de leefbaarheid in een buurt of dorp achteruitgaat;

- hun eigen verantwoordelijkheid nemen bij woningaanpassingen en voor betaalbare woonlasten en een

beter milieu;

- zich sterk maken voor woningen voor mensen met een middeninkomen.

Politie, zorg-, welzijns- en hulpinstanties

We werken samen met zorg-, welzijns- en hulpinstanties, omdat zij kwetsbare mensen ondersteunen om

zelfstandig te kunnen wonen. Wij hebben hen en de politie nodig om huurders een goed woongenot te

bieden. Met de zorgorganisaties overleggen we, samen met collega-corporaties en de gemeente, hoe we

bestaand zorgvastgoed efficiënt kunnen inzetten.

Bouw- en onderhoudspartners

We werken zoveel mogelijk samen met vaste partners voor bouw en onderhoud. We kiezen partners uit die

vernieuwend zijn en net als wij hart hebben voor duurzaamheid en milieu.

Rijksoverheid

Van de rijksoverheid vragen we om een samenhangend beleid voor de huur- en koopmarkt. Het is

belangrijk dat de overheid het beleid voor meerdere jaren uitvoert. Zodat we weten waaraan we toe zijn.

Onderdelen van het beleid zijn wat ons betreft:

- voldoende ondersteuning in woonlasten voor mensen met een bescheiden inkomen;

- vermindering van (administratieve) regels die kosten van corporaties verhogen.


Een hoop ambities en plannen voor de komende vier jaar! Waarom hebben we de ambities die we

hebben? Dat heeft te maken met ons fundament. Graag laten we u in dit hoofdstuk zien waar ons

fundament uit bestaat. Onze visie en missie zijn het vertrekpunt voor de strategische koers voor de

periode 2015-2018. De essentie blijft hetzelfde als in het vorige ondernemingsplan. We kiezen wel voor

een meer zakelijke invalshoek.

Met een gevarieerd woningaanbod …

We zorgen voor verscheidenheid in ons woningaanbod. We bieden bijvoorbeeld goedkopere én duurdere

woningen aan. Grotere en kleinere woningen. Aangepaste en niet aangepaste woningen. Dat doen we

omdat er grote diversiteit onder huurders is. We vinden het belangrijke dat onze woningen van goede

energetische kwaliteit zijn. Omdat we oog hebben voor toekomstige generaties. We werken aan

bewustwording, energiebesparing en duurzaam bouwen.

… bieden wij …

Wij scheppen voorwaarden, maar leggen niets op. Omdat wij vinden dat

huurders in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor hun woongenot.

Wij signaleren eventuele problemen en verwijzen door naar de juiste

organisaties.

… onze huurders …

Omnia Wonen is er voor mensen met een bescheiden inkomen.

… een eigen thuis

De uitnodiging aan onze huurders is nog steeds: ‘Voel je thuis!’ Om je thuis te voelen heb je een kwalitatief

goede woning in een aantrekkelijke omgeving nodig. Daar zorgen wij voor met ons woningaanbod.

Huurders zorgen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid voor hun eigen woonomgeving.

Ons fundamentWaar staan we voor?

4.

Onze missieMet een

gevarieerd

woningaanbod

bieden wij onze

huurders een

eigen thuis!

Scheepssingel 12

Postbus 418, 3840 AK Harderwijk

0341 27 87 00

[email protected]

Documents

Omniawonen ondernemingsplan 2015