Ministerul Educaţiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnica a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii

Catedra Evaluarea și Managementul Imobilului

Lucrare de anLa disciplina: Organizarea activităţii de evaluare

Tema: Infrastructura pieţei serviciilor de evaluare

în Republica Moldova

A elaborat : student gr. EI-1211 Bobriţchii Sorin

A verificat : dr.conf.,univ.dr.hab. Buzu Olga

Chişinău 20151

CUPRINS

INTRODUCERE……………………………………………………………………………...…3

1. ESENŢA ŞI ELEMENTELE INFRASTRUCTURII PIEŢEI SERVICIILOR DE EVALUARE

DIN REPUBLICA MOLDOVA……….........................……………….........................…………4

2. ROLUL STATULUI ÎN FORMAREA INFRASTRUCTURII PIEŢEI IMOBILIARE...........12

3.PROBLEMELE DEZVOLTĂRII INFRASTRUCTURII PIEŢEI SERVICIILOR DE

EVALUARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA................................................................................20

CONCLUZII................................................................................................................................27

BIBLIOGRAFIE.........................................................................................................................29

2

INTRODUCERE

Actualitatea temei. În lucrarea dată am avut ca scop să introduc una din cele mai

importante structuri a lucrării de an “Infrastructura pieței serviciilor de evaluare în Republica

Moldova ,,. Această lucrare de an reprezintă o cercetare în domeniul pieței serviciilor de

evaluare și formarea infrastructurii pieței serviciilor imobiliare.Însă cercetarea infrastructurii

pieței imobiliare în Republica Moldova are şi joacă rolul statului indicatorilor economici a căror

au o valoare decisivă în tragerea concluziilor referitoare la efectele generale ale activității de

evaluare a imobilului.

Scopul lucrării: este studiul și cercetarea ce ține de “Infrastructura pieței serviciilor de

evaluare din Republica Moldova ,,.

Structura dată fost realizat în 3 capitole:

În capitolul numărul unu: „ESENȚA ŞI ELEMENTELE INFRASTRUCTURII PIEŢEI

SERVICIILOR DE EVALUARE DIN REPUBLICA MOLDOVA, cuprinde ansamblul teoretic

abordat în continuare deasemenea se va determina elementele infrastructurii pieței serviciilor de

evaluare și problemele legate de infrastructură.

În capitolul numarul doi: „ ROLUL STATULUI ÎN FORMAREA INFRASTRUCTURII

PIEŢEI IMOBILIARE ” prezintă teorie și practică cu indicatori economici din Republica

Moldova Statul trebuie să dispună de metode argumentate,pentru evidențierea și implimentarea

infrastructurii pieței imobiliare și care joacă rolul statului indicatorilor economici a căror au o

valoare decisivă în tragerea concluziilor referitoare la efectele generale ale activității de evaluare

a imobilului a factorilor economici,întro anumită perioadă.

În capitolul numarul trei: „PROBLEMELE DEZVOLTĂRII INFRASTRUCTURII

PIEŢEI SERVICIILOR DE EVALUARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA ” Capitolul dat cuprinde

analiza și structura problemelor ce ține de problemele dezvoltării infrastructurii pieței imobiliare

sau a serviciilor de evaluare în Republica Moldova cuprinde analiza pieței imobiliare teritoriale

și la nivel Republican de desfacere a pieței imobiliare.

Lucrarea de an este structurată, în 3 capitole cuprinde: 4 figuri,surse bibliografice 20 și

concluzii și recomandări lucrarea de an este expusă pe 30 de pagini.

Tema acestei lucrari este destul de actuală,interesantă,și sper că conținutul acestei lucrări

să fie la un nivel cît mai înalt.

3

1. ESENŢA ŞI ELEMENTELE INFRASTRUCTURII PIEŢEI SERVICIILOR DE

EVALUARE DIN REPUBLICA MOLDOVA

Importanţa activităţilor de servicii, imobiliare pe piaţă şi infrastructura nu era sub

dezvoltare continuă nu a fost recunoscută mult timp, serviciile fiind neglijate şi în acelaşi timp

încadrate pentru totdeauna în sfera neproductivă.  În cursul ultimelor 20-30 de ani această stare

de spirit s-a schimbat profund, în principal, datorită faptului că ele pot crea locuri de muncă într-

un număr care să limiteze problema şomajului. Diversitatea şi complexitatea serviciilor ridică

nenumărate obstacole în tratarea lor unitară, lucru de altfel, extrem de dificil de realizat. Gîndirea

cu privire la sfera serviciilor a apărut dintr-o necesitate, care poate fi considerată obiectivă.

Această gîndire a fost influenţată, dezvoltată şi completată, cu contribuţia unui important număr

de specialişti plecînd de la ideea că noul tip de economie este deja o realitate în ţările dezvoltate

unde sectorul serviciilor este preponderent şi reprezintă peste 60% în ocuparea populaţiei şi

crearea PIB-ului.[10]

Serviciile de evaluare a infrastructurii pieţei - domeniu particular de activităţi în cadrul

economiei – îmbracă o serie de trăsături caracteristice, economice,practice,tehnice decurgînd din

specificul muncii desfăşurate în această sferă, trăsături ce permit identificarea lor şi care pot

constitui totodată, criterii de delimitare faţă de celelalte componente ale activităţii economice şi

sociale.

Definirea serviciilor în acest context, a locului şi importanţei serviciilor, evaluarea

participării lor la dezvoltarea socială, reclamă caracterizarea dimensiunilor acestui sector, a

principalelor schimbări înregistrate în evoluţia lui şi a factorilor demografici,economici,tehnici

ce le-au determinat, a interdependenţei şi interferenţelor cu celelalte ramuri de activitate.

Complexitatea formelor de manifestare a serviciilor, varietatea domeniilor de acţiune,

implicarea lor în toate compartimentele vieţii economice şi sociale evidenţiază amploarea

activităţii desfăşurate în sectorul serviciilor, dar şi eterogenitatea ei, iar drept urmare, dificultatea

evaluării dimensiunilor acestui sector.

Scopul cercetării constă în studierea şi analizarea sectorului serviciilor pe plan mondial,

începînd cu evoluţia gîndirii economice despre piaţa serviciilor de evaluare imobiliară pînă la

analiza sectorului serviciilor în Uniunea Europeană,Moldova comparativ cu SUA şi Japonia.

Infrastructura pieței - constituie ansamblul de instituţii, servicii, specializate, generate de

înseși relațiile de piață, care, la rîndul lor, asigura o funcționare civilizată și eficiența a pieței.

4

Elementele-cheie ale infrastructurii pieței serviciilor imobiliare din Republica Moldova

a).  Sistemul comercial – bursele de mărfuri și ale hîrtiilor de valoare, licitațiile și iarmaroacele,

camerele de comerț, complexele de expoziții.b).  Sistemul bancar – băncile comerciale și sistemul de credit, băncile de emisie.

c).  Sistemul publicitar – agenții publicitare, centre informaționale.

d).  Sistemul de consulting şi audit – servicii ce acordă consultații în probleme economice și

juridice, precum și serviciile care efectueaza controlul activității financiar-economice a țării.

e). Sistemul de asigurare – a riscurilor, a proprietații, a vieții etc.

f).  Sistemul de învățamînt economic – mediu și superior şi preşcolar.[12]

Elementele de baza ale pieței serviciilor imobiliare din Republica Moldova.

1. Cererea;

2. Oferta;

3. Prețul;

4. Concurența.

Interdependența și interacțiunea cererii, ofertei și prețului formează

conținutul mecanismului pieții.Activitatea de evaluare poate fi separată în trei faze distincte, respectiv: ofertarea,

contractarea și execuția propriu zisă a evaluării,pe piaţă serviciilor de evaluare.

Ofertarea serviciului de evaluare. Oferta este un document destinat clientului, la

redactarea căreia trebuie luate în considerare urmatoarele aspecte:

- Scopul principal al oricărei oferte este sa atragă clientul;

- Redactarea ofertei să fie clară, simpla şi pe specificul clientului;

- Din oferta să rezulte că vor fi rezolvate corect problemele clientului, în condiții de

responsabilitate și confidențialitate. 

Contractarea specialistul evaluator echipa de evaluare își desfașoara activitatea în baza

unui contract încheiat cu beneficiarul evaluării vînzatorul, cumparatorul, organul fiscal etc.

Contractul se incheie fie în urma cîștigării unei licitații organizate de beneficiarul asistenței, fie

5

la cererea de oferta a acestuia către o firma de consultanța. În cazul evaluării întreprinderilor cu

capital de stat trebuie sa se organizeze licitații la care să participe cel puţin trei firme care au ca

obiect de activitate evaluarea. 

În general, beneficiarul anunță prin presa intenția de a face o evaluare, întocmind caietul

de sarcini în care se prezinta și se formuleaza condițiile și obiectivele care se urmaresc. Firmele

interesante cumpara caietul de sarcini și formuleaza ofertele în care se prezintă și se formuleaza

condițiile în care își propun sa realizeze lucrarea, întocmind oferta tehnica și oferta financiara. 

Comisia de licitare a beneficiarului analizeaza ofertele și dă cîștig firmei care îndeplinește în cea

mai buna masura acoperirea sarcinilor și a responsabilităților stabilite. Criteriul principal dupa

care se judeca, de regula, aceste oferte este capacitatea evaluatorului determinata de;

1. Experiența generală a firmei de consultanța (evaluatorului) în domeniul evaluarii afacerilor;

2..Experiența consultantului în domeniul specific în care activează firma care va fi evaluata;

3. Componența echipei de consultanța (persoane calificate cu experienta, echipa omogena etc.);

4. Infrastructura deținuta de firma de consultanța;

6. Propunerea de colaborări cu alte firme sau cu alți specialiști la realizarea lucrării.

Figura 1.1 Formarea infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare imobiliară.

Sursa: [19]

6

Alături de aceste criterii un rol important revine prețului solicitat de consultant pentru

realizarea lucrării. Sunt frecvente cazurile cînd predomina prestigiul firmei, experiența acesteia,

care constituie garanţia unei activităţi competente și de calitate. Nu este exclusa situația în care

firma respectiva trebuie să fie agreata de anumite organisme (de ex. beneficiarul lucrării poate

solicita ca firma de consultanța să fie membra a ANEVAR).

Dupa cîștigarea licitației, firma de consultanța îsi numește coordonatorul lucrării și

echipa de evaluatori care va lucra efectiv. În cadrul membrilor echipei trebuie sa fie experți tehnici, contabili, analişti, juristi etc., persoane cu pregătire diversă care să poată acoperii

inclusiv aspectele specifice ale sectorului din care face parte întreprinderea evaluata. Este posibil

ca firma evaluatoare să încheie contracte de subcontractare a anumitor părți din lucrarea de

evaluare, cu alte firme sau cu persoane fizice.[7]

Pentru colaboratorii externi se specifică în contract obligațiile acestora cu privire la

obiectul lucrării, temele de execuție și condițiile de plata. În cazul în care evaluarea se face de o

persoană fizica, aceasta trebuie sa fie autorizata în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Execuția propriu zisă a evaluării. Ca orice lucrare complexa, execuția propriu zisă a

evaluarii implica precizarea unor faze și etape de lucru, care reprezinta nu numai o programare

logică a activităților și lucrărilor, ci și garanția unui grad ridicat de veridicitate a lucrarii de

evaluare. Etapele de lucru necesare desfaşurării activităţii de evaluare sunt.

1. Definirea misiunii evaluării,- ce presupune stabilirea obiectivelor evaluarii, întîlnirea cu

beneficiarul activității de evaluare pentru precizarea exigențelor reciproce. Deoarece fiecare

evaluare este un caz particular, obiectivele evaluării sunt și ele diferite dupa cum este vorba de

vînzare, fuziune, lichidare de întreprindere etc. Totodata modul cum sunt generate informațiile

de care este nevoie în activitatea de evaluare impun o anumita compoziție a echipei de evaluare

si un anumit program de lucru. În stabilirea misiunii evaluatorului este esențială identificarea și

înțelegerea problemei clientului. Numai dupa o corecta identificare a acesteia evaluatorul poate

alege metodele cele mai adecvate de lucru și forma echipa de profesioniști. Pentru buna

desfasurare a intregii activitati a echipei de evaluare este necesar sa se stabileasca o persoana din

partea clientului, care sa asigure corespunzator relatia client - consultant, pe perioada de realizare

a lucrării.

2. Cunoaşterea întreprinderii - și a contextului specific de activitate a acesteia, etapa ce

implica din partea evaluatorului documentare asupra întreprinderii, în vederea incadrării acesteia

în contextul economic general și în sectorul de activitate din care face parte. Aceasta implica

colectarea de date și informații din interiorul și exteriorul întreprinderii, întocmirea dosarului de

analiza, care trebuie sa reuneasca copii ale documentelor din întreprindere. Astfel, aceasta etapa 7

presupune un prim contact cu conducerea întreprinderii evaluate, care trebuie sa faca o

prezentare a întreprinderii din punct de vedere al:

a) Evoluției sale de la inființare pînă la momentul dat;

b) Structurii organizatorice și funcționale;

c) Profilului de activitate și schimbărilor intervenite în ultimii ani, precum și al

proiecțiilor pentru perioada urmatoare.

3. Diagnosticul stării actuale a întreprinderii,- respectiv alegerea metodelor de

diagnosticare care vor permite identificarea punctelor forte şi a punctelor slabe din activitatea

întreprinderii.

Această etapă este absolut necesară în cazul evaluării întreprinderilor în totalitatea lor sau

a unor active independente ale acestora.

4. Previziunea creşterii activităţii si a rezultatelor întreprinderii, - etapa care necesită

alegerea metodelor de previziune, aplicarea lor pentru anticiparea evoluției principalilor

indicatori (cifra de afaceri, profit, cash-flow, rentabilitate), în mai multe variante, verificarea

coerentei rezultatelor previziunii.

5. Estimarea valorii întreprinderii - etapa în care se precizeaza metodele de evaluare, se

justifică optica de evaluare (de continuare a activității, de lichidare) și modelele de evaluare

alese, se aplică efectiv modelele de evaluare selectate, se verifica coerența și rezultatelor

obținute prin aplicarea succesivă a mai multor metode.

6. Încheierea evaluării prin prezentarea raportului de evaluare - etapa care implică analiza și interpretarea diferenței de valoare rezultata ca urmare a folosirii unor metode diferite de

evaluare, întocmirea raportului evaluatorului cu precizarea poziției sale și a variantelor pentru

negociere, cu pragul de acceptabilitate a prețului.[13]

1. Piaţa şi caracteristicile ei.

2. Cererea şi factorii ce determină mărimea ei. Legea şi elasticitatea cererii.

3. Oferta şi factorii ce determină mărimea ei. Legea şi elasticitatea ofertei.

4. Interacţiunea dintre cerere şi ofertă şi echilibrul de piaţă.

5. Mecanismul formării şi modificării preţului. Tipurile de preţuri.

6. Concurenţa şi tipurile pieţelor concurenţiale.

Pe piaţa imobiliară din Republica Moldova semnalele sunt pozitive, potrivit celor mai

mulţi dintre specialiştii de profil, care subliniază că, în acest an, au fost înregistrate creşteri

8

importante în domeniu, tranzacţionându-se chiar mai mult decât în perioada 2012-2013.

În cadrul Conferinţei "Infrastructura şi imobiliarele - domeniile cheie pentru dezvoltarea

economiei", organizată de ziarul BURSA Imobiliară, aceştia au vorbit chiar despre unele noi

schimbări, avertizând, însă, că prudenţa este obligatorie.

În cadrul Premier Estate, a subliniat că cei patru factori decisivi care stau la baza creşterii

la bunurile imobiliare sunt Programul Prima Casă, TVA de 5%, accesibilitatea creditelor

ipotecare şi reducerea dobânzilor la depozite. "Dacă aceşti factori se schimbă, am putea asista la

o nouă dezamăgire", este de părere pe piața imobiliară din Republica Moldova.

Sunt, însă, şi voci mai prudente, care apreciază că afirmaţiile precum cele de mai sus sunt

mult prea optimiste.

Jucătorii din piaţă au precizat că majoritatea tranzacţiilor (cele mai multe dintre ele

efectuate prin Programul Prima Casă) sunt finanţate din surse proprii, achiziţiile de peste

100.000 de euro fiind susţinute din credite bancare, contractate în special de la instituţiile care au

finanţat proiectele respective.

Existența utilităților și a infrastructurii sunt printre cei mai importanți factori pentru

decizia de cumparare, atît pentru companiile ce activează pe piața imobiliară, cît și pentru cei ce

cauta un teren pe care să-și poatî ridica o locuința, susțin analiștii Coldwell Banker Affiliates of

Imobiles. Loturile de teren ce beneficiaza de utilități și infrastructura reprezintă o buna soluție

pentru companiile ce doresc să activeze pe piața imobiliara și sa obțina profit într-un timp scurt

si cu eforturi mai mici, considera analiștii. De asemenea, aceasta soluție are multiple avantaje și

pentru cei care vor să achiziționeze un lot pe care să-și poată ridica o locuința individuala

private.[12]

Potrivit Coldwell Banker Affiliates of Imobiles printre avantaje se numara construirea

casei în ritmul pe care clientul si-l poate permite, dar și realizarea locuinței pe care și-o dorește,

fară obligația de a respecta un anumit proiect impus de dezvoltator, așa cum se întîmpla de cele

mai multe ori. În același timp, zona va cunoaște o dezvoltare organizată, iar momentul în care

casa va fi gata, rezidenții se vor muta într-o comunitate nou formata și nu în mijlocul unui cîmp.

Pentru acelaşi tip de teren, între ofertă dezvoltatorilor și cea a particularilor pot exista

diferențe mari de preț, atît în plus, îat și în minus. Mulți dintre vînzătorii particulari nu sunt

suficient de bine informați cu privire la prețul corect pe care ar trebui să-l ceara pentru terenul

lor și nu țin cont întotdeauna de distanța pînă la utilitați sau de infrastructura.

9

De asemenea, nici cumpărătorii nu sunt suficient de bine informați despre aceste costuri.

Deseori sunt atraşi de prețul mic al unui vînzător particular, fără a realiza însa ce presupune

racordarea la gaze.

Potrivit acesteia, fie ca este vorba de crearea unei infrastructuri, de racordarea la gaze, la

energie electrica, la rețeaua de apa sau canalizare, demersurile nu sunt foarte simple și necesita

atît timp cît și investiții majore.

Utilitațile şi infrastructura depind foarte mult de zona, dar și de colaborarea

dezvoltatorului cu autoritațile locale. De cele mai multe ori, în cazurile în care zona ce urmeaza

a fi dezvoltata rămîne cu acces public, autoritățile locale se implica în acest demers, apelîndu-se

în unele cazuri și la atragerea de fonduri europene", mai spune consulantul imobiliar.

Aceasta susține că în Chișinău, pînă de curînd, zona de nord a prezentat cel mai mare

interes. Totuși, datorită prețurilor tot mai mari ale terenurilor, dar și al accesului în această zona,

tendința este ca astfel de dezvoltări sa se mute în sudul orașului, în zone imobiliare accesibile.

Prezenta analiză este un studiu al pieței imobiliare ala cum a fost  perceput la. Ele se

axează pe analiza politicilor economice la nivel național dar și regional pentru Republica

Moldova și Romania. Conține analiza elementelor externe care influențeaza valoarea  fondului

imobiliar (infrastructura, resurse, arii protejate si politicele de protect Ia mediului, turism,

cultura, sport și sanatate) si a elementelor fondului imobiliar national, al municipiul Chișinău și

oraşului Bălți pe capitole imobiliare binecunoscute ( terenuri extravilane, intravilane, segmentul

rezidențial colectiv și individual, birouri, comerț, servicii industrial și logistică.

Nu există pretenția de a prezenta cuantumurile și evoluțiile prin mărimi măsurabile în

valori absolute, aceste date existînd în presa de specialitate în mod frecvent fiind prezentate și

surse de unde pot fi obținute aceste mărimi. Studiul dorește să prezinte percepția evaluatorului

asupra fondului imobiliar din perspectiva anului 2014 și să accentueze elementele semnificative

sau evidențiabile.[15]

Cadrul economic şi politic național pe piață imobiliară rolul infrastructurii pieţei

serviciilor de evaluare imobiliară.

În 2014, au existat doar cîteva modificări și completări legislative  neesențiale care nu au

realizat influențe majore asupra fondului imobiliar fie el referitor terenuri și construcții. Din punct de vedere financiar, Banca Națională este cea care trasează direcțiile și

influențele naționale, jalonata în deciziile ei de obligațiile internaționale (FMI, CE). Influențele

majore în economia internă au fost cauzate de criza datoriile suverane, criza care s-a repercutat

prin intermediul interdependenței cu economiile majore ale Europei dar și prin atitudinea

10

instituțiilor financiare mondiale fața de țările cu economii emergente. Nu în ultimul rînd piața

financiara în Republica Moldova, Romania, a fost influențata de firmele importante de rating,

stabilind astfel cadrul de finanțare și creditare inclusiv cele din domeniul  public.

Efectele deciziilor luate anul trecut 2014, în special creșterea TVA, a influențat puternic

pînă la mijlocul anului economia și inflația. Economia a interacționat mai activ decît anii trecuți cu cererile de  pe piața internațională, iar agricultura datorită unui an productiv a  dus la

modificări în bine ai indicilor privitor la PIB.  Energia și combustibilul rămîn probleme majore

de gestionat atat în contextul obligațiilor internaționale dar și a modului în care piața internă

functionează, semnalîndu-se acutizări pentru a avea o sfera de influența în domeniu.

Mediul politic rămîne în aceiași parametri cu manifestări prea puțin constructive, arătînd

o lipsă de maturizare și înţelegere a nevoilor reale ale economiei, manifestate deopotriva de

putere și opozitie. Aceste elemente, dar în special evenimentele internaționale, colaborate cu

prudența generală economică au facut ca finanțările și investițiile, cu toate impulsurile,

recomandările și măsurile să rămînă doar la nivel declarativ, însa stabil.

Piaţa serviciilor de evaluare în republica Moldova şi formarea infrastructurii pieţei este

prezentat în urmatorea figură.

11

Baza juridică

Baza Metodologic

ă

Evaluatori în Evaluare

Clienţii Beneficiari

Baza Informaţională

Reglementare Juridică

Asociaţii Obşeşti A Evaluatorilor

Pregătirea Evaluatorilor

Universitate

Colegii

Cursuri

Statul

Licenţiere Atestare

2. ROLUL STATULUI ÎN FORMAREA INFRASTRUCTURII PIEŢEI

SERVICIILOR IMOBILIARE

Un element important al infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare sunt organele de

reglementare.Reglementarea pieţei serviciilor de evaluare reprezintă totalitatea măsurilor

îndreptate spre îmbunătăţirea serviciilor de evaluare ridicarea calificării specialiştilor

evaluator,crearea unui spaţiu metodologic unic al activităţii de evaluare.Funcţia de reglementare

se modifică în dependenţă de nivelul şi calitatea dezvoltării relaţiilor de piaţă de particularităţile

regionale.[7]

Funcţiile de reglementare se modifică în dependenţă de nivelul şi calitatea dezvoltării

relaţiilor de piaţă,de particularităţile regionale.Funcţiile de reglementare pot fi îndeplinite atît de

către stat,cît şi către asociaţiile profesionale ale evaluatorilor.

Infrastructura înseamnă totalitatea ramurilor,întreprinderilor,organizaţiilor,instituţiilor ce

deservesc anumite procese de producţie şi din afară sferei de producţie,care asigură condiţiile de

viaţă socială şi din activitatea oamenilor. Infrastructura pieţei serviciilor de evaluare este

orientată spre crearea condiţiilor necesare pentru desfaşurarea activităţii de evaluare.

În sensul larg al cuvîntului înseamnă infrastructura presupune existenţa unor organe care

reglementează activitatea de evaluare şi a unor organizaţii care asigură efectuarea evaluării.

Infrastructura constă din diferite elemente care reprezintă întreprinderile sectorului public

şi privat,organizaţiile obşteşti ce contribuie la eficientizarea activităţii pieţei serviciilor de

evaluare.

Astfel,în Marea Britanie şi SUA activitatea de evaluare pe pieţele imobiliare este

reglementată preponderant de către asociaţiile profesionale.Importanţa organizaţiilor

profesionale în aceste ţări este foarte mare.

În alte ţări,cum ar fi Italia,Spania,Japonia există o anumită reglementare din partea

statului a activităţii de evaluare.În Germania,Finlanda,Suedia acţionează o legislaţie special în

domeniul evaluării.Întro serie de ţări există anumite restricţii pentru activitatea străinilor pe piaţa

bunurilor imobiliare.

Se impune,de asemenea,elaborarea regulilor de acces a evaluatorilor la informaţia de

care au nevoie.Avînd în vedere problemele creării bazei de date unice cu privire la piaţa

imobiliară şi regulile încă slab elaborate privind accesul la informaţia din această bază de date de

12

Figura 1.1 Schema infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare pe piaţa imobiliară

Sursa: [11], Elaborat de autor

mai mare perspectivă pare a fi crearea unor agenţii de informaţii specializate,care să ofere datele

necesare actualilor şi potenţialilor participanţi la piaţa imobiliară.

Piaţa imobilului se află în afara controlului statului şi depinde în întregime de

economie,şi aceasta nu e bine, aşa cum economia noastră, după cum se ştie imprevizibilă. Aşa

cum procesele ce se petrec pe piaţa imobilului, înaintează ca creşterii economice de producţie, la

economia noastră pot fi aplicate parţial.

Figura 2.1 Rolul statutului în formarea infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare

imobiliară,cadrul juridic.

Sursa: [21], elaborat de autor

Mai just putem vorbi despre economiile acelor ţări, în care cetăţenii noştri îşi câştigă

existenţa.aşa cum anume ei, ca de obicei, determină cererea pe piaţa locativă,după evaluarea

realtorilor cererea depăşeşte oferta de 3 ori, ceeea ce a dus la creşterea preţurilor. După diferite

evaluări, creşterea preţurilor pe parcursul anului 2003 a constituitde la 50 la 70%. Astfel,

preţurile la apartamente în luna august 2003 au constituit în mediu$330 pentru 1 m2,preţul pentru

13

un apartament cu 3 odăi costa $20-23 mii, cu 2 odăi – $17-19 mii, iar pentrucele mai cerute, cu o

odaie – $11-12 mii. La moment în anul 2015 piaţa este în stagnare cu criza economică afectată.

  Până la sfârşitul anului preţurile au crescut până la $355 pentru 1 m2 .În legătură cu

dinamica vânzărilor, aici cumpărătorii au demonstrat o permanenţă deinvidie. Ca de obicei, cele

mai multe apartamente s-au vândut în sectoare Botan şiRâşcani (40% din vânzările înregistrate). 

Mai just, oferta mică a adus în numărul preferinţelor şi alte sectoare, mai puţin prestigioas

e. De exemplu, Poşta Veche, având construcţii din coteleţ seria 102, se bucură de o bună cerere;

sectorul Ciocana, care sedeosebeşte prin fond locativ nou şi infrastructură urbană dezvoltată.

Prin cel mai înalt nivel şi ritm a creşterii preţurilor se deosebeşte sectorul Centru. Cu toate

acestea, populaţia înstărită activ procură aici locuinţe de lux.În ce priveşte parametrii calitativi,

atunci într-o măsură nu prea mare asupra cererii.

Influienţat factorul posibilităţii conectării încălzirii autonome gazificate. De aceea

apartamentele în clădirile monolite, utilate cu plite electrice, se bucurau de o cerere scăzută faţă

de clădirile gazificate.

Preţurile în clădirile din panouri şi monolite sunt cu 10-20% maimici, decât în cele din

coteleţ. Structura tranzacţiilor cu imobilul locativ în ultimii trei ani odetermină tranzacţiile de

vânzare-cumpărare - 69,5% din numărul total al tranzacţiilor. Adoua poziţie din structură o

ocupă donaţia - 11,6%.

Caracteristic este apariţia noilor tipuride tranzacţii, aşa ca divizarea şi renunţarea la

dreptul de proprietate asupra imobilului, ceeace certifică schimbările ce se petrec în sfera juridică

economic şi socială.

Divizareaimobilului este necesară pentru vânzarea parţială a imobilului, primirea moştenirii, priv

atizarea pământului etc.În domeniul imobilului comercial de cerere se bucurau încăperile de

comerţ şi oficiile.Încăperile, destinate sectorului serviciilor, pentru recuperarea rapidă a

investiţiilor (7-10ani), de asemenea provocau un mare interes, nu doar încăperile de producţie.

Realtorii remarcă, că s-a mărit cererea şi la acele obiecte, care câţiva ani în urmă se

consideraulipsite de perspectivă, de asemenea s-a mărit cererea la obiectele mari (suprafaţa

medie 525m2.).

Practic nu există ofertă de imobile comerciale, amplasate pe bd. Ştefan cel Mare.Proprieta

rii de imobil nu se grăbesc să vândă, dar preferă să dea în arendă, ceea ce este mai avantajos. În

întregime pe oraş corelaţia dintre arendă şi vânzări constituie 33% la 67%,care se explică prin

activizarea vânzărilor forţate (prin judecată, inspectare fiscală, bănci),de asemenea dorinţa

vânzătorilor simultan şi imediat de a obţine sursele de la realizare.Semnul pieţei imobilului în

ultimii doi ani a devenit activizarea pieţei primare locative.Totodată, această stagnare, care se

14

urmărea mai înainte în domeniul constucţiei spaţiului locativ, n-a trecut în zadar. Mulţispecialişti

şi-au găsit de lucru în afara Republicii Moldovei.

Figura 2.2 Structura infrastructurii şi rolul statului pe piaţa imobiliară

Sursa: [21], elaborat de autor

Deaceea, acum când criza a trecut, companiile de construcţie simt deficitul cadrelor.

Totuşi s-a reluat construcţia cum a caselor individuale, aşa şi a cladirilor locative. De cerere

se bucură acele obiecte care au fost îngheţate 10-12 ani în urmă şi care au perspective bune

derealizare. Cu toate acestea, în Chişinău se construiesc şi nu prea puţine case de

lux,apartamentele în care se vând cu Euro 400-600 pentru 1 m2. Ce aşteaptă piaţa imobilului

în perspectivă apropiată.

În condiţiile economiei instabile specialiştii fac prognoze cu o maimare prudenţă.În

prezent pe piaţă există o cerere mare şi nu sânt destule resurse, pentru a o satisface.Afluxul de

resurse este reţinut de instabilitatea politică. Totodată cum situaţia politică va fistabilă,

investitorul se va considera protejat de presiunea fiscală, presiunea organelor decontrol, va avea

loc autoorganizarea pieţei şi se va începe afluxul de resurse. Unde se vor duce? Puţin probabil că

în locuinţe. Mai repede saltul va avea loc în imobilul commercial.

15

Acolo unde piaţa nu este dezvoltată, stagnează. Situaţia preţurilor pe piaţa locativă astăzi

e destul de lunecoasă şi poate fi presupus, că se va menţine tendinţa de creştere a preţurilor la

imobil. În primul rând din cauza lipsei de terenuri.

Anul trecut piaţa terenurilor brusc s-a evidenţiat şi s-a separat. Iar creşterea preţurilor la

terenuri, ca tendinţă, a început să secontureze după alegerile locale. A devenit unul din factorii,

care influenţează creşterea preţurilor la imobil.[21]

Elemente externe fondului imobiliar care influențează valoarea acestuia.

Infrastructura și resurse,economice pe piaţa imobiliară

Lucrările de infrastructură, beneficiază de investiții semnificative luînd în considerare

contextul economic actual, însa toate mediile discuta asupra oportunității realizării unor

investiții, a transparenței a modului și  cuantumului cheltuielilor unor astfel de fonduri. Aceste

lucrări se efectueaza în baza unor proiecte eligibile și pe măsura ce există fonduri lucrările se

realizează fară să pară însa a fi integrate în programe coerente și strategii de investiții structurate

care să returneze prin economie cheltuielile efectuate. Singurul punct forte al infrastructurii sunt

sub aspectul proiectelor și studiilor de fezabilitate, proiecte privind canale navigabile, suprafețe

întinse de irigații, hidrocentrale si reactoare nucleare și parcurile eoliene împreuna cu mii de

kilometri de autostrada, linii feroviare și multe alte proiecte stau pregatite și asteapta investitorii

sau condiții economice mai bune și asta în condițiile în care în ultimii 10 ani s-au realizat sub

300 km de autostrada la costuri fabuloase.

Pământul - este o resursă limitată şi după precizare trebuie să fie maiscumpă. Anume, în

sectorul Centru al oraşului, unde este amplasat fond locativ într-o stareşubredă, necesită

separarea cetăţenilor puţin asiguraţi. În urma căruia se măreşte preţulterenurilor de 2-4 ori. În

afară de aceasta, necesită substituirea comunicaţiilor învechite.

Situaţia formată astăzi pe piaţa primară şi secundară este un fapt temporar, aşa

cum beneficiarii până acum lucrau după preţurile vechi.Problema principală, ce va trebui

soluţionată în anul 2005 în domeniul pieţei imobiluluieste dezvoltarea infrastructurei ei,

consolidarea universităţilor de piaţă. [9]

În acest an seaşteaptă un important progres în domeniul imobilului, în parte finanţarea şi

administrarea locuinţelor. Pentru stabilitatea pieţei, e necesar, ca toată conducerea ei:

administratorii,operatorii, evaluatorii, constructorii, investitorii să se unească într-un

conglomerat şi sălucreze în grup. Ceea ce este favorabil nu doar pieţii, ci şi lor. Şi aceasta nu se

referă doar la ipotecă.Principala problemă a pieţei locative sânt resursele limitate - financiare, de

16

pământ, ocerere reală a capacităţii de plată, care este necesar de a o forma pe calea

dezvoltăriiipotecii, atragerii sectorului bancar.

Universitatea ipotecii - componentă importantă a pieţeiimobilului: acestea sunt resursele,

finanţele, o îmbogăţire a pieţei cu capital. Lipsa ipoteciireale şi bazându-ne doar pe autofinanţare

vom aduce piaţa la stagnare.Astăzi situaţia pe piaţă este dictată de oameni, adică de cumpărători

şi vânzători. Aceastaînseamnă slăbiciunea conducerii de stat. Totodată, când rolul organizator îl

va lua asupra sastatul, factorul care slăbeşte piaţa va dispărea.

Cum trebuie să se exprime rolul stabilizator al statului ca participant al pieţei imobiliare.

În primul rând în stabilirea condiţiilor de joacă, prinlegislaţie, acte normative în diferite domenii,

sistemului cadastral, planului de construcţie aoraşului.Unii analitici presupun, că indiferent de

cererea mare, preţurile în anul 2014 se vor stabiliza. Ele vor fi corelate cu precesele de inflaţie şi

comportarea principalelor valute ale lumii. Dacă nu vor avea loc zguduiri politice şi economice,

atunci la sfârşitul anului se va putea vorbi despre o creştere de 10-20%. Iar preţul mediu pentru 1

m2, va constitui € 400-450.

Factorul ce determină creşterea preţurilor în Chişinău, rămâne acela că investitorii

şi bisnesmanii preferă săşi investească resursele în imobilul urban, luând în consideraţie

existenţa reală a serviciilor comunale şi plata pentru arendă ridicată. 

La motivele stimulatoare se pot referi: instabilitatea valutelor lumii, de asemenea venit

mai mic ladepozitele bancare în comparaţie cu ritmurile creşterii preţurilor la imobilul locativ,

ceea ce de asemenea ne impune de a privi imobilul locativ ca o sursă de investire a capitalului.

Sectoarele de teren destinate construcţiei imobilului locativ sînt compuse din 2

surse: prima – demolarea locuinţelor vechi,a doua – (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere

din oraş, în anul 2003 cel mai.

Marevolum de terenuri pentru construcţii au fost acordate în s. Codru, pe str. Mioriţa,Testimiţean

u, în raionul (ele) universităţilor Tehnice şi Agrară.

Dar în majoritatea cazurilor aceste obiecte erau lipsite de o infrastructură pentru

construcţiile locative. Comunicaţiile deobicei erau instalate din contul cumpărătorului. Preţul la

astfel de terenuri au constituit € 10000-12000 pentru 0,01 ha. De o popularitate mai mare au fost

terenurile din sect. Sculeni,Buicani în zona parcului Valea Morii, strada Neaga şi Belinschi.

Aici preţurile au crescut proporţional cu preţurile apartamentelor. Preţul pentru 1 ar în

zona parcului Valea Morii,str. Neaga şi Belinschi ajungea la €7 000- $ 8000, în sectorul

Buiucani, Sculeni în mediu € 4000 - 5000. Terenurile destinate construcţiei obiectelor

17

comerciale. În anul 2012 cererea a fostmare, însă oferta a rămas constantă din cauză că vînzătorii

(proprietarii) nu doreau să vîndăterenurile la preţurile propuse de cumpărători. [21]

Cumpărătorii sînt cointeresaţi de a procuraterenuri în locurile cu o infrastructură bine

dezvoltată, în locurile cu un flux mare

de maşinişi populaţie, cu existenţa comunicaţiilor inginereşti. Suprafeţele de terenuri cerute decu

mpărători variază în limitele de 0,3 – 2,0 ha, iar preţul constituie de la $ 0,5 pînă la $5,0mii

pentru 0,01 ha.

Tranzacţiile cu terenurile pot fi:

Vînzarea – cumpărarea terenurilor;

Darea în arendă a terenurilor;

Donaţia lotului de pămînt şi sau cotei de pămînt;

Schimbul, ipotecarea terenului şi sau cotei de pămînt;

Transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în capitalul

socialal întreprinderii;

Moştenirea terenului;

Transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe teren

nelimitat);

Punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt;

Privatizarea terenului;

Exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică.

Infrastructura pieţei – De aceea în scopul creării unui mechanism de reglementare a

activităţii de evaluare cea mai bună variant de îndeplinire a acestei funcţii este calaborarea dintre

stat şi organizaţie de autoreglementare în urmatoarele chestiuni.

a) Stabilirea cerinţelor faţă de nivelul de pregătire profesională a evaluatorilor.

b) Crearea bazei de date unice metodologice pentru evaluarea prin elaborarea standartelor

naţionale de evaluare.

c) Implementarea sistemului de certificare atestare şi licenţiere a evaluatorilor la Agenţia

Relaţii Funciare şi Cadastru.

Dar activitatea lor arată că pentru aş asigura succesul un evaluator profesionist are nevoie

de cunoştinţe în domeniul economic,construcţiilor,în domeniul construcţiilor şi în domeniul

economiei agricole ce ţine de infrastructura agricolă se referă la evaluarea terenurilor cu

destinaţie agricolă.

18

Ministerul Economiei – promovează politica unică a statului în domeniu şi reformelor

elaborează strategii economic a ţării,crează condiţii a tuturor ramurilor a economiei naţionale

bussines mic şi mijlociu.

Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru – organul administraţiei publice central

implementează politica a statului în domeniul geodezie,cartografie,cadastrului pentru toată

Republica Moldova.

Ministerul Construcţiei şi dezvoltării regionale – are tangenţă cu evaluarea bunurilor

immobile sunt consumatorilor informaţie care se eliberează de acest minister, cum se

implementează după ce sa hotărît,evaluatorii sunt consumatorii ministerul construcţiilor.

Ministerul agriculturii – are tangenţă acest minister este dezvoltarea relaţii de piaţă

asigurării infrastructurii acestei pieţii,pot primi informaţii diferite despre : plante,copaci,roada

cultivarea,perioada de ligitaţie diferind de plantaţii multe anuale.

Pentru informaţia statistica generală pentru preţurile de mediu şi la date despre

agricultura ramurii ce ţine de dezvoltarea infrastructurii agricole.

Guvernul – organ supreme executive implementarea politicii elaborate de

parlament.Guvernul aprobă acte normative,ce include metodologia evaluării procedura atestare

evaluatori. Documentele aprobate de govern sunt documente tactice care cuprind formule

metode etc.Instituţia public comisia subordonează direct parlamentului este organizat special şi

gestiunea pieţelor financiare.Instituţia dată supraveghează activitatea instituţiilor financiare

creditare companii de asigurare registratorilor şi valori imobiliare.[2]

Ministerul finanţelor – promovează politica unică în stat în domeniu impozitării crează

cadrul juridic elaboreză proiectele bugetelor de stat din diferite domenii ( 2 programe)

a) Programul de stat de implementare a cadastrului bunului imobil.

b) Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare în scopul

evaluării.

O subdiviziune este inspectoratul fiscal de stat cu reţeaua teritorială a inspectorat fiscal de

stat.

Agenţia de stat pentru proprietatea intelectuală – la moment este întreprinderea de stat

cu înregistrarea proprietăţii intelectuale.În această sferă organizează: cursuri,organizează atestare

de stat eliberează certificate de stat ţine registru a evaluatorilor duce rapoarte a intelectualităţii

individuale.

19

Întreprinderea de stat Cadastru – este întreprindere specializată cadastru a fost creată pe

1 aprilie 2006 aparatul central al întreprinderii 70 -80 persoane filiale care este O.C.T. în anul

2006 O.C.T. sa perdut independenţa economică şi au fost transformate unice cadastru.[1]

Întreprinderea de stat Cadastru are licenţă de prestare a serviciilor conform

întreprinderii,cadastru funciar.

3. PROBLEMELE DEZVOLTĂRII INFRASTRUCTURII PIEŢEI

SERVICIILOR DE EVALUARE ÎN REPUBLICA MOLDOVATotodată, în următorii ani vedem o uşoară încetinire a creşterii preţurilor apartamentelor

noi şi o stabilizare a preţurilor pe piaţa veche. În plus, trebuie demarate urgent lucrări de

infrastructură fără de care Chişinăul nu va putea face faţă în câţiva ani ritmului dezvoltării

imobiliare", a declarat agenţia imobiliară. Acestă susţine că este necesar ca şi sudul Capitalei să

fie pus în valoare, nu numai partea de centru a Republicii Moldova.[21]

Aceeaşi opinie o împărtăşeşte şi reprezentantul companiei GIS Imobiliare, Ricardo

Alcaine Uriarte, care susţine că lipsa utilităţilor şi infrastructura precară poate împiedica

dezvoltarea unor proiecte importante, însă vede şi o încetinere a creşterii preţurilor locuinţelor.

În Republica Moldova s-a trecut de la o piaţă speculativă la una matură, ce se solidifică pe zi ce

trece. 

În condiţiile în care municipalitatea nu va realiza infrastructura în toate zonele din sudul

Capitalei, dezvoltatorii nu se vor grăbi să investească în bunuri sau în dezvoltarea infrastructurii.

Cred că se apropie de sfârşit perioada în care fiecare dezvoltator se apucă pe cont propriu

să construiască în mijlocul câmpului, fără a dispune de utilităţi. Acum, acest lucru reprezintă o

problemă în condiţiile în care utilităţile lipsesc şi urmează a fi aduse doar peste mulţi ani în mai

multe zone. Trebuie implicate şi autorităţile în această problemă", a declarat preşedintele Uniunii

Naţionale Imobiliare.

Principala problema a pieţei imobiliare din Republica Moldova a fost întotdeauna lipsa

unei infrastructuri adecvate, care a afectat în special noile dezvoltări, calitatea clădirilor şi a

serviciilor oferite fiind astfel foarte slabă. În final, infrastructura această va avea un impact

negativ asupra valorii proprietăţilor şi va reduce aşteptările clienţilor.

Un plan al lucrărilor de infrastructură ar trebui sa fie una din cele mai importante

probleme ale municipalităţii, care ar trebui să se gîndeasca atît la un plan general căt şi la un plan

segmentat pe zone valorice. Astfel, proiectele de infrastructură ar trebui dezvoltate cît mai rapid,

20

după o planificare clară, care să implice experţi internaţionali, urmînd exemplele marilor oraşe

din Europa si nu numai din UE.[3]

Primele victime sunt întotdeauna populaţia care locuiesc în oraşele cu o infrastructura

precară, dar şi economia, intrucît costurile de transport şi de producţie sunt mai ridicate.

Alegerile electorale devin de fiecare dată un prilej pentru că politicienii sa pună degetul pe rană.

Cei care ar trebuie să puna mai multă presiune sunt autoritaţile şi liderii de opinie din

economia naţională, dar în acelaşi timp să ofere sugestii concrete de îmbunataţire. De asemenea,

dezvoltatorii imobiliari, grupurile de interes şi asociatţile non-guvernamentale au o influenta

importanta în mersul lucrurilor.

Republica Moldova ar trebui să se concentreze pe programele de infrastructură pe termen

lung, pentru că infrastructura nu poate fi creata într-o zi. Un punct cheie ar trebui sa fie

dezvoltarea unei reţele de autostrăzi, a sectorului de energie verde, dar şi îmbunătăţirea

infrastructurii din oraşe şi comune, introducerea gazelor, a apei potabile şi dezvoltarea reţelelor

inginereşti.

Despre starea infrastucturii din Republica Moldova şi soluţiile ce pot fi aplicate, se va

discuta în cadrul conferinţei Mission Infrastructure, organizata de Eurobuild Central & Eastern

Europe.

Este foarte mult de muncă atunci cînd vine vorba de infrastructura din Republica

Moldova şi, din fericire, nu sunt destui bani pentru aceste proiecte, bani ce provin de la Uniunea

Europeană.

Însă ei nu vor fi acolo la nesfărşit şi de aceea trebuie investiţi în proiecte bine planificate.

O astfel de conferinta ofera soluţii şi aduna o masa importanta de specialişti în domeniu.

În luna aprilie, Eurobuild a organizat o conferinţă similară în oraşul Varşovia, atrangînd

atît figuri din sectorul privat cît şi din cel public, de la vice-primari şi primari, la reprezentanţi ai

Ministerului pentru Infrastructura şi Dezvoltari Regionale.

A fost o dezbatere puternică asupra celui mai bun mod de a finanţa mai multe proiecte de

dezvoltare, în special pentru transportul în comun, dar şi discuţii pro sau contra parteneriatelor

între sectorul public şi cel privat”, a adaugat reprezentantul Eurobuilding.

Investiţia în sectorul construcţiilor şi imobililor poate deveni o alternativă viabilă la

depozitele bancare cu dobînzi din ce în ce mai reduse sau la plasamentele de pe piaţa de capital

cu risc major. Infrastructura şi imobiliarele pot reprezenta domenii cheie pentru dezvoltarea

economic şi cea regional.

21

Piaţa construcţiilor din ţara noastră a înregistrat o scădere de 12,3%, în cel de-al treilea

trimestru al acestui an, comparativ cu perioada similară din 2014, din cauza lipsei investiţiilor

publice. Analiştii de profil susţin că, în timpul crizei, statul ar fi trebuit să intensifice lucrările

publice.

În acest climat ostil, totuşi, unii dezvoltatorii au reluat anumite proiecte rezidenţiale, în

special din surse proprii, în condiţiile în care susţin că nu se mai pot baza pe sistemul bancar.

Republica Moldova ar putea înregistra o valoare a tranzacţiilor imobiliare de circa 600 de

milioane de euro, pînă la finalul acestui an, potrivit specialiştilor din domeniu, înregistrând o

creştere importantă faţă de anul 2010, când volumul investiţiilor se cifra la 33 milioane euro.

Analiştii se aşteaptă că activitatea chiriaşilor să crească în mod constant, în pas cu redresarea

economică şi cu dezvoltarea tehnologiei şi a infrastructurii.[21]

Studiul elaborat de municipalitate se bazează pe situaţia actuală din zona centrului istoric

şi pe tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare din Republica Moldova. Direcţiile propuse de

acţiune iau în considerare experienţe similare din oraşe din Europa centrală şi de est (Lublin în

Polonia şi Vilnius in Lituania).

În plus, ele pornesc de la premiza că un program coerent de revitalizare a zonei trebuie

susţinut prin formularea unor politici specifice şi prin facilitarea şi coordonarea acţiunilor

celorlalţi actori importanţi în proces – comunitate, sector privat, agenţii guvernamentale, agenţii

internaţionale. Politicile specifice sunt politicile sectoriale de dezvoltare, politici zonale,

controlul dezvoltarii şi promovarea centrului istoric.

Politica utilităţilor şi serviciilor publice Este prioritară pentru municipalitate, fiind

considerată un catalizator al dezvoltării care determina capacitarea interesului sectorului privat.

Politica formulată în această direcţie se referă la: Asigurarea capacităţilor reţelelor edilitare în

concordanţă cu cererea consumatorilor.

Asigurarea coordonării, din punct de vedere al graficului de realizare, între investiţiile în

infrastructură şi reabilitarea fondului construit. [21]

1) Politica de investiţii.

2) Politica de traffic.

22

3) Politica de chirii.

4) Politica mediului urban.

5) Politica de dezvoltare instituţională

Proiectul de reabilitare a zonei istorice în infrastructură are ca scop refacerea climatului

de odinioară dar cu facilitaţi moderne stimulînd activitaţile economice şi sociale şi conservarea

unei parţi importante din moştenirea arheologica şi arhitecturala a Chişinăului şi include.

Actualizarea Master Planului pentru Zona Istorică dezvoltarea unui plan detaliat pentru

Aria Pilot conţinînd străzile ce trebuie restaurate în cadrul acestui

Proiect infrastructural - dezvoltarea unei Strategii de Restaurare proiectarea şi

supervizarea lucrărilor necesare restaurării utilitaţilor şi străzilor precum şi pietonalizarea.

Componenţa principală a proiectului constă în reabilitarea şi extinderea reţelelor de apă şi

canalizare gaz metan electricitate telefonie pasaje pietonale iluminat stradal vor fi reabilitate şi

amenajate arterele de circulaţie publică din zona şi pavimentele.

Se vor transforma şi amenaja în mod adecvat unele artere carosabile în pietonale

concomitent cu realizarea unui parcaj subteran în zona pietonală. Scopul general este

impulsionarea restaurării în zona şi stimularea invesţiiilor de către proprietarii publici şi privaţi

în modernizarea clădirilor. Zona va deveni mult mai atractivă atît pentru locuitori cît şi pentru

vizitatori şi va facilita dezvoltaărea suplimentară a magazinelor specializate, restaurantelor,

cafenelelor, turism, divertisment şi a altor activităţi economice.

Beneficii şi eficienţa socio-economică a proiectului a infrastructurii pieţei serviciilor

de evaluare

Îmbunatăţirea mediului stradal şi a infrastructurii publice în scopul incurajăriii

conservării şi restaurarii siturilor din zona pietonală impulsionarea restaurării în zona şi

stimularea investiţiilor de către proprietarii publici sau privaţi în modernizarea clădirilor, în

scopul creşterii atractivităţii atît pentru locuitori cît şi pentru vizitatori prin dezvoltarea

suplimentare .

Urmatoarele probleme ce ţin de magazine specializate, restaurantelor, cafenelelor şi a

altor activităţi economice şi de birouri urmatoarele probleme crearea a numeroase locuri de

muncă atît pe timpul execuţiei lucrărilor cît şi după terminarea acestora se mai implementează

dezvoltarea turismului în Republia Moldova.

23

Strategie de reabilitare şi revitalizare - valorificarea potenţialului funciar existent prin

realizarea unor ansambluri importante, coerente, reprezentative pentru funcţiunea de Oraş

Capitala aproximativ 100 ha teren liber

Promovarea unor dezvoltări şi investiţii pentru ansambluri funcţionale cu caracter mixt,

diversificat, purtatoare de valoare adaugata ridicata pe piaţa internaţională : birouri, comert,

hoteluri, agrement, cultura, locuinte. Promovarea unor forme de management şi marketing urban

performant, prin valorificarea resurselor şi potenţialului existent, a oportunitaţilor de afaceri.

Ridicarea nivelului de atractivitate a zonei de Chişinău prin imbunatăţirea accesibilităţii a

transportului public a infrastructurii şi echipamentelor tehnico-edilitare.

Oportunităţi de afaceri în infrastructură- Necesită cumpararea, asocierea,concesionarea,

de terenuri libere sau propice investiţiilor investiţii în construcţii de birouri, hoteluri, galerii şi

spaţii comerciale en-detail de lux cu capacitate variabilă locuinţe

Exista o piaţa potenţiala de circa 1.000.000 m2 suprafaţa desfaşurată cu funcţiuni diverse

investiţii independente în parteneriat public-privat pentru dezvoltarea transportului public a

sistemelor de parcare publica la sol şi în subteran asistenţa consultanţa tehnică şi managerial.

Ansamblurile sunt formate din unităţi colective de locuire cu Parter şi 4-10 etaje, în

structuri constructive de caramida portantă de rezistenţă înaltă sau de beton armat

corespunzatoare, cu o densitate ridicată.

Se constată un fenomen de uzura fizică şi morală, atît la nivelul structurilor constructive

cît şi la cel al echipamentelor tehnico edilitare zonele prezintă disfunctionalităţi de natura

functional-urbanistica:

lipsa echipamentelor sociale corespunzatoare calitativ si cantitativ, de interes local

microclimat necorespunzator, arid iarna şi vara, cauzat de distrugerea spaţiilor verzi şi

inexistenţa unor oglinzi de apa şi fîntîni

deficit de locuri de parcare garare în condiţii adecvate

rezolvări tehnice şi spaţiale necorespunzatoare în prezent, amenajări dezorganizate şi

imagine monotona şi neatractiva cum sunt problema obiective urbanistice

imbunatăţirea calitaţii tehnice, funcţionale şi stilistice a unităţilor de locuit, a

ansamblurilor construite

ridicarea gradului de satisfactie a locuitorilor, prin îmbunătăţirea condiţiilor de viaţă şi a

stării de sanatate, prin îmbunataţirea calitaţii microclimatului strategia de reabilitare 24

renovarea şi reabilitarea şi reconfigurarea infrastructurii tehnico-edilitare şi a sistemului

de circulaţii publice, personalizarea şi diferenţierea unităţilor şi ansamblurilor de locuit, crearea

unor spaţii publice de contact comunitar în cartierele de locuinţe colective program de

Dezvoltare a Municipiului Chişinău.

Influenţe ale politicilor şi a infrastructurii - operaţiunilor de reabilitare urbană asupra

calităţii vieţii urbane Reabilitarea unor zone urbane, prin operaţiuni de restaurare, renovare,

reconstrucţie, produce efecte benefice, directe sau mediate, subtile, asupra calităţii vieţii

rezidenţilor sau a altor utilizatori, exprimînd dincolo de politica urbana şi un set de politici

sociale.

Reabilitarea centrului istoric va regenera calitatea tuturor functiunilor localizate în zona,

atît pe cea rezidenţiala pentru locuitorii zonei, dar şi pentru cei cazaţi temporar ca turişti.

Cresterea calităţii serviciilor, turismului, a amenajării spaţiilor publice reprezintă şi o chestiune

de interes general, intrucît confera o calitate superioara a vieţii urbane, determinînd creşterea

atractivităţii şi a prestigiului oraşului, generînd experienţe noi, evenimente memorabile, trairi ale

locului, dar şi creşterea bunastării generale prin atragerea investiţiilor. [15]

De asemenea, restructurarea urbana şi reabilitarea zonei «Chişinău», axată, în principal,

pe masuri de reorganizare şi remodelare a spaţiului, promite sa producă atît influenţe directe

pozitive asupra confortului şi gradului de satisfacţie a celor ce vor beneficia direct de utilizarea

noilor funcţiuni urbane datorită noii structuri a spaţiilor publice, a varietăţii de servicii oferite, a

noilor imagini şi efecte urbane, cît şi influenţe imediate asupra altor zone şi categorii de

populaţie, prin introducerea marilor suprafeţe de teren urban destructurat în circuitul economic,

social si cultural al orasului. Zona «Chişinău » ar putea genera venituri importante la bugetul

Primariei, iar acestea ar putea fi redistribuite în baza unor politici social-urbanistice (eventual şi

în beneficiul unor arii defavorizate în cartiere marginaşe, ridicînd nivelul de calitate a vieţii

locuitorilor prin imbunătăţirea infrastructurii tehnico-edilitare a oraşului social-culturale, prin

crearea de locuri de muncă, etc), îmbunătaţindu-se în ultima instanţa nivelul de coeziune social-

economică şi de bunăstare a comunităţii a Chişinăului.

Reabilitarea urbană a infrastructurii - reprezintă a marilor ansambluri de locuinţe

colective, bazată mai mult pe operaţiuni de renovare şi completare a unităţilor de locuit, dar şi pe

restructurarea funcţională şi spaţial-configurativa din punct de vedere urbanistic la nivelul

complexelor de locuit, va produce efecte pozitive atît la nivelul confortului fiecarei gospodarii,

dar şi în plan social, imbunatăţind gradul de comunicare şi coeziune comunitara.

25

Toate aceste tipuri de operaţiuni, fie de mare amploare pe arii mari, concentrate, fie la

scara redusă, punctuale şi dispersate, devin motoare economice şi sociale, generatoare de venituri

publice sau private, de locuri de munca şi astfel, indirect, de calitate a vieţii urbane.

Piaţa imobiliară de consultanţă imobiliară din Republica Moldova este una instabilă,

dominată de cei mai mari jucători globali, iar aceasta va înregistra o creştere solidă odată cu

creşterea pieţei imobiliare şi cu maturizarea acesteia. Intrarea pe piaţă a unor noi investitori va fi

un important factor de creştere. Tot mai multe dintre agenţiile mari vor migra dinspre un model

bazat pe brokeraj către unul bazat pe consultanţă şi îşi vor diversifica serviciile prin deschiderea

unor noi linii de business.

Pe de altă parte evaluatorii consideră că există anumite aspecte nefavorabile care se

perpetuează de la an la an, dezvoltarea infrastructurii fiind unul dintre exemple. Lipsa

infrastructurii împiedică într-o oarecare măsură investiţiile din sectorul industrial şi logistică,

birouri sau rezidenţial. Revenirea lentă din criza economică a atras şi o reticenţă a investitorilor.

Pe de altă parte, dezvoltatorii deja consacraţi îşi menţin activitatea, investiţiile şi încrederea în

piaţa locală.

În prezent, dezvoltatorilor pe piaţă ce ţine de infrastructura naţională persoane fizice li se

reţine la notariat, în momentul efectuării unei tranzacţii de vânzare – cumpărare, un impozit pe

venit în cuantum cuprins între 1 şi 3% (uzual 2-3%) din preţul de vânzare al proprietăţii, în

funcţie de valoarea acesteia şi de perioada în care a fost deţinută.

Legislaţia fiscală în vigoare lăsa loc de interpretare pentru o impozitare suplimentară,

întrucât administraţia fiscală poate argumenta că o persoană fizică înregistrată ca plătitor de TVA

este de fapt un comerciant, iar atunci veniturile din dezvoltarea imobiliară sau parcelarea şi

revânzarea de terenuri sunt venituri din activităţi comerciale si nu din vânzarea bunurilor din

patrimoniul personal.

Soluţia infrastructurii - Parcările generoase, suprafeţele mari pe etaj, clădirile

luminoase şi densitatea mică de imobile în zonă, la care se adaugă chiriile sub cele practicate

în zonele semicentrale ale Chişinăului, au convins totuşi companii importante precum

Mercedes Benz, Coca-Cola,Euromaster să îşi închirieze spaţii aici. „Zona Petonală va

redeveni atractivă odată cu realizarea lucrărilor de infrastructură planificate. Unul dintre

factorii care au contribuit semnificativ la creşterea ratei de neocupare este accesul dificil în

aria neacoperită de industrie.

26

În plus, această aglomerare urbană începe să ridice probleme legate de capacitatea

infrastructurii rutiere de a susţine valul de corporatişti care îşi vor avea sediile

aici.Organizaţiile de proiectare, associate director în cadrul departamentului de birouri al

Colliers International, este de părere că, în câţiva ani, zonele Armeneasca şi Izmail se vor

constitui într-o zonă unitară, cu poziţionare similară.

Infrastructura - Cadrul de bază sau fundația pe care se sprijină activitățile unui sistem

sau ale unei comunități (Renz, 2008) Creșterea capacității – conceptul se referă la toate

activitățile care îmbunătățec și sporesc abilitatea organizațiilor neguvernamentale să își

îndeplinească misiunea și să își susțină activitățile pe termen lung. Organizație care oferă

infrastructură – acele organizații care pun la dispoziție sectorului neguvernamental asistență și

suport în materie de management, dezvoltare organizațională sau consultanțăCONCLUZII

În lucrarea dată am analizat pe tema de cercetare ştiinţifică “ INFRASTRUCTURA

PIEŢEI SERVICIILOR DE EVALUARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA”. Reprezintă teorie și

analiză cu indicatori economici,juridici din Republica Moldova. Statul trebuie să dispună de

metode argumentate,pentru evidențierea și implimentarea infrastructurii pieței imobiliare și care

joacă rolul statului indicatorilor economici a căror au o valoare decisivă în tragerea concluziilor

referitoare la efectele generale ale activității de evaluare a imobilului a factorilor economici,întro

anumită perioadă.

Infrastructura înseamnă totalitatea ramurilor,întreprinderilor,organizaţiilor,instituţiilor ce

deservesc anumite procese de producţie şi din afară sferei de producţie,care asigură condiţiile de

viaţă socială şi din activitatea oamenilor. Infrastructura pieţei serviciilor de evaluare este

orientată spre crearea condiţiilor necesare pentru desfaşurarea activităţii de evaluare din

Republica Moldova.

Reprezintă a marilor ansambluri de locuinţe colective, bazată mai mult pe operaţiuni de

renovare şi completare a unităţilor de locuit, dar şi pe restructurarea funcţională şi spaţial-

configurativă din punct de vedere urbanistic la nivelul complexelor de locuit, va produce efecte

pozitive atît la nivelul confortului fiecarei gospodării, dar şi în plan social, imbunatăţind gradul

de comunicare şi coeziune comunitară.

Prin infrastructură pieţei serviciilor de evaluare în Republica Moldova subînţelegem

urmatoarele aspecte conceptuale ce ţine de domeniu respectiv.

27

Investitia in construct ii – alternativaă la depozite bancare s i plasamente în piat a de capital;

Relansarea economică -duce la reluarea proiectelor imobiliare;

Infrastructura – sansa de relansare economicaă;

Raportul dezvolta rilor real-estate industriale;

Evolutia pret urilor din piata real-estate;

Administrarea în-house versus administrarea externalizata ; Reabilitarea termica a constructiilor;

Finantarea proiectelor din construct ii; Insolventa pe piat a imobiliară;

Taxarea pe piata imobiliara ; Dezvoltarea pieţei imobiliare în anul 2015 în imobile

Astfel, în lucrarea dată mi-am propus să realizez o analiză la disciplina “Organizarea

activităţii de evaluare” pe tema Infrastructura pieţei serviciilor de evaluare din Republica

Moldova.

Rezultatele analizei efectuate se structurează astfel:

În capitolul numărul 1 am efectuat analiza; “ESENȚA ŞI ELEMENTELE

INFRASTRUCTURII PIEŢEI SERVICIILOR DE EVALUARE DIN REPUBLICA MOLDOVA” .

Aici am introdus noţiuni generale ce privesc factorii de infrastructură din Republica Moldova.

În capitolul numărul 2 am efectuat. “ROLUL STATULUI ÎN FORMAREA

INFRASTRUCTURII PIEŢEI IMOBILIARE” Aici am,caracterizat elementele infrastructurii

pieței serviciilor de evaluare și problemele legate de infrastructură din Republica Moldova.

În capitolul numărul 3 am indicat tipologia de “PROBLEMELE DEZVOLTĂRII

INFRASTRUCTURII PIEŢEI SERVICIILOR DE EVALUARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA „ am

cercetat analiza și structura problemelor ce ține de problemele dezvoltării infrastructurii pieței

imobiliare sau a serviciilor de evaluare în Republica Moldova.

28

 

BIBLIOGRAFIELiteratura utilizată

1. Curs universitar Organizarea activităţii de Evaluare Olga Buzu 2014-2015

2. Инструментарий экономической науки и практики А.Румянцев Е.Г. Яковенко 1985

pag.9,10.11.

3.Biblioteca ştiinţifică universitară U.T.M

4. Bejenaru Mariana “Analiza pieţii imobiliare” Tehnica-Info Chişinău 2009

5. Evaluarea Bunurilor Imobiliare, teorie şi practică, Buzu O., Matcov A.-Ch.;2003 (F.E.P.

„Tipografia Centrală”);

Surse internet http://web utilizate în lucrare

6. http://www.lara.md/ro/analytics/?lang=ro accesat la data de 25.05.2015

7. http://www.slideshare.net/stelianamoraru/infrastructura-organizaiilor-neguvernamentale

accesat la data de 10.05.2015

8. http://casata.md/ accesat la data de 15.05.2015

9. https://ru.scribd.com/doc/177571741/Pia%C5%A3a-%C5%9Fi-infrastructura-pie%C5%A3ei

accesat la data de 28.04.2015

29

10. http://www.realitatea.net/lipsa-infrastructurii-impiedica-dezvoltarea-pietei-imobiliare-din-

jurul-capitalei_285076.html accesat la data de 15.05.2015

11. http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/66115/Dezvoltarea-infrastructurii-misiune-

imposibila-in-Romania.html accesat la data de 20.05.2015

12. http://anaa.ro/conferinta-bursa-infrastructura-si-imobiliarele-domeniile-cheie-pentru-

dezvoltarea-economica accesat la data de 18.05.2015

13. http://www1.pmb.ro/pmb/primar/proiecte/proiect0408/22-33.pdf accesat la data de

07.05.2015

14. http://www.mediafax.ro/economic/analiza-nivelul-record-al-tranzactiilor-a-dinamizat-piata-

de-consultanta-imobiliara-13741917 accesat la data de 18.05.2015

15. https://ru.scribd.com/doc/99213913/Bazele-Pietii-Imobilului accesat la data de 20.05.0215

16. http://www.realtime.ro/lipsa-elementelor-de-infrastructura-compromite-pe-termen-lung-

dezvoltarea-noilor-zone-si-a-orasului-in-ansamblu accesat la data de 27.04.2015

17. http://www.ancpi.ro/images/ANCPI_raport_activitate_2013.pdf accesat la data de

23.04.2015

18. http://www.scritub.com/economie/Evaluarea-in-contextul-pietei-74182.php accesat la data de

03.05.2015

19. sei.md/wp-content/uploads/2015/04/buzu.ppt accesat la data de 27.05.2015

20. http://lex.justice.md/viewdoc.php?action=view&view=doc&id=312892&lang=1 accesat la

data de 27.05.2015

21. www.google.md/ infrastructura pieţei serviciilor de evaluare. Accesat la data 14.05.2015

30

31