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VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Ortsübliche Vergleichsmieten und Marktmieten für
Wohnungen in Berlin und Brandenburg
Fortbildungsveranstaltung des VVS Berlin und Brandenburg
2. November 2010
Referent: Dr. Manfred O. Stelter, Leiter Fachgruppe Mietpreisbewertung
Dr. Stelter 2010
1
Nachhaltige Erträge / marktübliche Erträge
Überlegungen und Anregungen
aus der Sicht des Mietensachverständigen
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Immobilienzeitung Nr. 26 / 2010
Misslungene WertV-Novelle. Beispiel:
„Ab sofort wird nicht mehr von nachhaltigen, sondern von
marktüblichen Erträgen gesprochen.“
ABER:
Begründung zu ImmoWertV:
Begriffliche Änderung soll keine Änderung der Wertermitt-
lungsmethodik bedeuten.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
§ 17 Ertragswert mit marktüblichen Erträgen*
• in der ImmoWertV durchgängige Verwendung des Begriffs „marktüblich“, der den Begriff „nachhaltig“ ersetzt
• in WertV „nachhaltig“ genutzt um deutlich zu machen, dass nicht die mehr oder weniger zufälligen Mieten zum Wertermittlungsstichtag anzusetzen sind, sondern die ortsüblich zu erzielenden Mieten mit längerer Stabilität
• auch mit dem Begriff der Nachhaltigkeit waren keine Prognosen über Mieten und Pachten über einen langen Zeitraum möglich und damit auch nicht beim Ertrags-wertverfahren anzusetzen
________________________________________________________________
* Vgl. hierzu und im Folgenden auch: Bischoff, Skript Novelle ImmoWertV, abgedruckt in „Der Sachverständige“
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Welche Mietarten stehen für das Ertragswertverfahren und für
Mietpreisbewertungen zur Verfügung?
• Marktmiete (Gewerbe, aber auch Wohnen)
• Ortsübliche Vergleichsmiete (nur Wohnen)
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Mietarten I
Marktübliche Miete
A) für Gewerberaum
B) für Wohnraum
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Marktübliche Miete
Problematik der ortsüblichen/marktüblichen Miete:
Terminus der Ortsüblichkeit stellt
• rechtlich einen unbestimmten Begriff dar,
• der wirtschaftlich als Durchschnittswert definiert wird
• technisch durch statistische Mittelwerte ausgedrückt
werden kann.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Marktübliche Miete muss
• aus einem Querschnitt von vergleichsgeeigneten Mietdaten
abgeleitet werden,
• die aus einem bestimmten, durch die Fragestellung genau
abgegrenzten Gebiet, stammen, und
• die unter gewöhnlichen Umständen tatsächlich und übli-
cherweise gezahlt wurden oder werden.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Quellen zu A) Gewerbe
• Gewerbemietenverzeichnisse IHK Berlin, Potsdam,
Cottbus, Frankfurt/O.
• Maklerberichte – RDM, Fachmakler Grupe, Sauer & Sauer,
internationale Immobiliendienstleister u. a.
• eigenen Datenrecherche der Sachverständigen;
Zusammenarbeit mit Maklern und Mietensachverständigen
Stichworte:
Unterscheidung gezahlte Entgelte/Angebote
Beachtung der Teilmärkte | Trendbetrachtungen möglich -
Bsp.:
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Dr. Stelter 2010
y = 0,1402x2 - 2,8807x + 33,67R² = 0,8943
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
€/m
²/m
tl.
1994 bis 2008
Nettokaltmieten Bezirks-/Nahversorgungszentrenmit Schwerpunkt Gastronomie und große Flächen
nach IHK und IVD
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Quellen zu B) Marktmieten Wohnen
• Mietenanalysen des BBU (Marktmonitore)
• RDM-Preisspiegel, 2 x jährlich
• empirica
• IVD, Jones LangLasalle, GSW u. a.
• eigenen Datenrecherche der Sachverständigen;
Zusammenarbeit mit Maklern und Mietensachverständigen
Stichworte:
Unterscheidung gezahlte Entgelte/Angebote
Beachtung der Teilmärkte | Trendbetrachtungen möglich
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Beispiele für Marktmietenübersichten Wohnen
• RDM Berlin-Brandenburg: Preisspiegel 2. Hj. 2010
auf der Basis von Experteneinschätzungen und die die am Markt
eingeführten Kategorien nutzend, www.rdm-berlin-brandenburg.de
• Jones Lang LaSalle: Residential City Profile Berlin H1 2010
Auswertung von Angebotspreisen, www.joneslanglasalle.de
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Aber Vorsicht!
Lassen Sie sich nicht irre machen durch immer
wieder wiederholte Behauptungen, die auf eine tiefe
Unkenntnis der Begriffe hindeuten.
Beurteilen Sie die Qualität und Quantität der Daten
und der angebotenen Handreichungen.
Beispiel: die sogen. Marktmietspiegel des IVD Berlin-
Brandenburg, hier für EFH/ZFH 2010
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Anspruch:
- erhöhte Markttransparenz
- Anhaltspunkte für Bestimmung der marktüblichen Miete,
wie für Ertragswertermittlung nach § 17 ImmoWertV
gefordert
Wirklichkeit:
• erhöhte Markttransparenz bei 300/27 = durchschnittlich
11,11 Fällen pro IVD-Mietspiegelfeld?
• ImmoWertV stellt auf ortsübliche Vergleichsmiete ab – s. o.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Anspruch:
- zeigt angeblich langfristige Tendenz
- kreiert einen IVD-Merkmalnavigator in Kopie der Berliner
Mietspiegelpraxis der Orientierungshilfe
Wirklichkeit:
• langfristige Tendenz, die nicht mit empirischen Daten
unterlegt ist (IVD Wertermittlungsausschuss ab 2005!)?
• Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels ist Aushand-
lungsergebnis der Mietspiegelkontrahenten und stützt sich
auf deren Sachverstand. Worauf stützt sich der IVD-
Navigator?Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Hinsichtlich der marktüblichen Miete i. S. des § 17
ImmoWertV darf auch auf die in großer Nähe zum IVD
Berlin-Brandenburg stehende Sprengnetter GmbH* verwie-
sen werden, deren Leiter, J. Kierig, im Großen und Ganzen
richtig ausführt:
(kritisch: auf die marktübliche Gewerbemiete trifft die Bildungsvorschrift der
ortsüblichen Vergleichsmiete so nicht ganz zu)
_________________________________________________________
* IVD Berlin-Brandenburg und Sprengnetter Niederlassung, beide Mohrenstraße 32 / Gendarmenmarkt,
10117 Berlin-Mitte; IVD-Vorstand und Vorsitzender IVD-Wertermittlungsausschuss sowie Leiter der
Sprengnetter Niederlassung Berlin in Personalunion.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Informativ auch die Grafik – ebenfalls von Kierig in seinem
Beitrag in der Immobilienzeitung vom 14.01.2010, wobei
anzumerken ist, dass die nachhaltig erzielbare Miete erst
mit der Wertermittlungsmethodik erzeugt wird:
(beachte: ortsübliche Miete und nachhaltig erzielbare Miete haben
denselben Startpunkt)
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Mietarten II
Ortsübliche Vergleichsmiete
nur für Wohnraum [§ 558 (2) BGB]
konditionierte Miete
politisch motiviertes Kunstprodukt
zentrale Kategorie des sozialen Mietrechts
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Hinweis auf neue Veröffentlichung zu ortsüblichen Ver-
gleichsmieten für Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern
in Berlin und Brandenburg
in: Das Grundeigentum, Berlin, Nr. 17/2010
siehe auch http://www.mietsachverstaendiger.de/1188398.htm
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
2
Qualifizierter Mietspiegel Berlin (MSP) 2011
Stand und Entwicklungen
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Berliner Mietspiegel 2011
• Fortschreibung des MSP 2009
• Wohnlagenfortschreibung nach Bearbeitung
Einwendungen ist abgeschlossen
• Screening abgeschlossen, Feldbericht 2 liegt vor
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
• Für 2013: Weiterentwicklung des energetischen
Mietspiegels eventuell mit Weiterentwicklung
Orientierungshilfe – Problem Standardwohnung
• Prüfung der Möglichkeit des Wohnlagenbezuges
nach LOR ab 2013
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Was sind denn LOR?
Lebensweltlich orientierte Räume (LOR)
Die neue Raum-Hierarchie der lebensweltlich orientierten Räume ist eingebunden in das bisher für alle Datenerhebungen und Planungen relevante "Regionale Bezugssystem" (RBS) des Statistischen Landesamtes.
Sie wird die wesentliche räumliche Grundlage Berlins für die Kommunalstatistik des Metropolenraums Berlin-Brandenburg bilden.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Exkurs: Weitere Aspekte der ImmoWertV
zukünftige Entwicklungen | wirtschaftliche Entwicklung | demografische Entwicklungen
[wiederum Bezugnahmen auf B. Bischoff]
Für die tägliche Praxis
• In jedem Fall ist in einem Gutachten genau aufzunehmen, welcheDatengrundlage für die Einschätzung der zukünftigen Entwicklunggedient hat.
• Hierzu ist die Fundstelle zu nennen und so kann auch nach-gewiesenwerden, dass diese Untersuchung zum Wertermittlungsstichtag aktuellgewesen ist. Bei Recherchen im Internet sollte die Seite des Netzes inVerbindung mit dem Datum der Recherche angegeben werden.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Zukünftige Entwicklungen können nur berücksichtigt werden, wenn konkrete
Tatsachen vorliegen, die die Entwicklung belegen, nach-weisen oder mit
höchster Wahrscheinlichkeit erwarten lassen. Das können unter dem Aspekt
der marktüblichen Erträge z.B.
• Miet- und Pachtverträge sein, in denen Staffelmieten oder Änderungs-
termine vereinbart sind,
• Bescheide über Fördermittel sein, die für die Miethöhe Regelungen
enthalten, wie es beim sozialen Wohnungsbau oder seine Nachfolger der
Fall ist.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Einführung der „wirtschaftlichen Entwicklung“ in der ImmoWertV
Bei einer Wertermittlung sind auch die Entwicklung der Wirtschaftsstruktur,
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder der Beschäftigten und die
Einkommenssituation zu beachten.
Es muss nicht in jeder Wertermittlung genau aufgeführt werden, wie diese
Daten in dem Gebiet des Wertermittlungsobjektes lauten, doch sind die
Auswirkungen zu beachten.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Neu aufgenommen in ImmoWertV:
Berücksichtigung der demographischen Entwicklung des Gebiets.
In jeder Wertermittlung ist zu beachten, ob sich Änderungen in der demo-
graphischen Entwicklung der Bevölkerung ergeben werden. Dabei ist es
nicht Aufgabe des Sachverständigen der Wertermittlung, eigene Untersu-
chungen oder Schätzungen anzustellen, vielmehr sind die entsprechenden
Daten zu recherchieren.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Für die Mietpreisbewertung und die Grundstücksbewertung in Berlin
Verweis auf fis broker
Clusteranalyse 2006
Status/Dynamik-Index Soziale Stadtentwicklung 2009 (LOR)
Wanderungssaldo 2008 (LOR)
Wanderungsvolumen 2008 (LOR)
Strategische Lärmkarten Gesamtlärmindex LN Raster (Umweltatlas)
u. a. m.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
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Qualifizierter Mietspiegel Potsdam 2010 –
Mietentwicklungen, Neuerungen, Anwendungsproblemehttp://www.potsdam.de/cms/beitrag/10000666/27198/
http://www.potsdam.de/cms/dokumente/10000666_27198/56bba5be/Mietspiegel2010.pdf
Methodenbericht zum MSP 2010 liegt vor, hier zitierte Hintergründe daraus entnommen
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Dr. Stelter 2010
y = 64,583x2 + 1109,7x + 142417R² = 0,9949
142000
144000
146000
148000
150000
152000
154000
Einwohner mit Hauptwohnsitz in Potsdam 2003-2009
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Anmerkungen:
Die Herangehensweise an Wohnlagenproblematik ist nach wie
vor unzureichend und nicht zielführend!
Beim Vorliegen bimodaler Verteilungen der einbezogenen
Mieten sollte geprüft werden, ob wirklich Vergleichbares
einbezogen wurde.
Zur Problematik Spanneneinordnung siehe nachfolgenden Literaturtipp.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Literaturhinweis
zum Potsdamer Mietspiegel 2010
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
4
Überblick zu einigen neuen Mietspiegeln im Land
Brandenburg
(Brandenburg a. d. H. | Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow
2010, Ludwigsfelde 2010 | Hennigsdorf 2010 | Prenzlau
2009)
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Für den schnellen Überblick:
• http://www.das-grundeigentum.de/
Mietspiegel 2010 der Stadt Potsdam
Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Potsdam für Sie als PDF-Datei
zum Download. >mehr
Weitere Deutsche Tabellen-Mietspiegel zum Downloaden im PDF-
Format. >mehr
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Anmerkungen:
• Qualifizierung zum Qualifizierten Mietspiegel wird allein aus Verwen-
dung von mathematisch-statistischen Auswerteverfahren aus einer
umfangreichen Datenerhebung begründet
• empirischer Endbericht, der vertiefte Einsicht in das Datenmaterial
liefern könnte (insbes. Histogramme), fehlt.
• Verkürzung der Reflexion der 5 Wohnwertmerkmale nach § 558 (2)
BGB erscheint zumindest problematisch
• Wie die Spannen der angeblichen ortsüblichen Vergleichsmieten bei
der Fixierung einer Einzelvergleichsmiete ausgefüllt werden sollen,
bleibt im Dunklen.
• Ob dieser Mietspiegel vor Gericht Bestand haben wird, bleibt
abzuwarten.
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
• Ein umfangreicher Endbericht liegt vor:
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
• Zur Erläuterung wurde mir mitgeteilt:
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Der Hennigsdorfer Mietspiegel 2010 ist von F+B Hamburg
umfangreich dokumentiert
(alle nachfolgenden diesbezüglichen Informationen aus dem Endbericht):
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Ein Erläuterungsbericht wurde mir auf Nachfrage mitgeteilt, der zumindest weitere Informationen zur Grundgesamtheit aufzeigt:
Anlage 2 zur DS: 237/2008
Qualifizierter Prenzlauer Mietspiegel 2009
Grundlagendaten für den Mietspiegel
- Endbericht -
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Ich danke für Ihre
Aufmerksamkeit
Präsentation ab 08.11.2010 unter www.mietsachverstaendiger.de
Pressearchiv
Dr. Stelter 2010
VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010