Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected] A exclusividade é a tentativa de deixar mais duradouro o compromisso

Oscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]

A exclusivid

ade é a tentativa

de deixar mais

duradouro o

compromisso.

CONFIANÇASEMPRE VER OS DOIS LADOS DA HISTÓRIANÃO FAZER PRÉ JULGAMENTOS

NÃO SEJA O DONO DA VERDADEOscar Hugo Monteiro Guimarães – [email protected]

1. TRABALHO INDIVIDUALIZADO2. DEDICAÇÃO PERSONALIZADA





CAPÍTULO XIIIDa Corretagem

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

A L T E R A D O P E L A L E I 12.236 de 19.MAI.10


Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos,o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos,acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos queestiverem ao seu alcance,acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.


1. Também denominado AUTORIZAÇÃO DE VENDA ou CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO,

2. Trata-se de documento indispensável a qualquer trabalho de intermediação imobiliária, tanto para o corretor quanto para o alienante ou o comprador.

3. Previsto no Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro, no art. 5° do decreto n° 81.871/78, regulamentador da Lei 6.530/78 e na Resolução COFECI n° 458/95, art. 1o, a opção de venda, concedida com exclusividade, é documento obrigatório nas transações anunciadas publicamente.



1. A EXCLUSIVIDADE E O PROPRIETÁRIO

1.1 Segurança só a empresa ou corretor responsável por aquele imóvel fará as tratativa com o proprietário.

1.2 Todas as propostas e visitas ao imóvel, ficarão sob a responsabilidade da empresa ou do corretor detentor da

exclusividade.

1.3 As visitas serão agendadas, evitando confusão de corretores no mesmo local ao mesmo tempo.

1.4 O proprietário saberá a quem recorrer, por qualquer problema havido no imóvel.

1.5 Haverá só a placa do detentor da exclusividade, evitando assim uma desvalorização do imóvel.

2. VENDA SEM EXCLUSIVIDADE2.1. Imediata desvalorização do imóvel em face do verdadeiro pregão

público que se promove quando o mesmo é anunciado por mais de um corretor ou imobiliária;

2.2. Desinteresse do corretor ou imobiliária em empenhar-se na venda, diante dos riscos que corre;

2.3. Riscos de marginais fazerem-se passar por compradores, pondo em risco a própria família do proprietário;

2.4. O proprietário não tem como responsabilizar o corretor ou imobiliária por qualquer problema que venha a ocorrer já que não há compromisso escrito e exclusivo com ninguém;

2.5. O proprietário corre o risco de ter de pagar honorários a mais de um corretor ou imobiliária;

2.6. Finalmente, um mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o número de ofertas imobiliárias, diminuindo artificialmente os

preços de mercado;

3. EM RELAÇÃO A IMOBILIÁRIA ou CORRETOR:

3.1 RISCO DE AUTUAÇÃO PELO CRECI POR DESCUMPRIMENTO DA LEI;

3.2 DESCRÉDITO COM O PÚBLICO COMPRADOR


Lei 6.530/78

a)Art.16 Compete ao CONSELHO FEDERALXVII - baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.

b) Art. 20 Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado: III - anunciar publicamente proposta de transação a que não não esteja autorizado através de documento escrito; IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional s em mencionar o número de inscritos; V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação

no Registro de Imóveis;


RESOLUÇÃO-COFECI N° 458/95

Publicada em: 20/12/95DOU. N.º 243 - Fls.: 21.608 (SEÇÃO I)

Dispõe sobre a obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e anúncios publicitários, e também sobre o número do registro ou da incorporação imobiliária.

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978, CONSIDERANDO a necessidade de se oferecer aos pretendentes a ofertas imobiliárias anunciadas a segurança de que, ao procurarem o anunciante, este realmente disponha de autorização exclusiva para intermediar as transações anunciadas;CONSIDERANDO que a divulgação pública das mesmas ofertas imobiliárias por diversos Corretores de Imóveis gera confusão no mercado, causando insegurança e desconfiança aos seus pretendentes;CONSIDERANDO a decisão adotada pelo Egrégio Plenário, na Sessão realizada dias 17 e 18 de novembro de 1995;RESOLVE:

Art. 1° - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária. Art. 2° - Dos anúncios e impressos constará o número da inscrição de que fala o artigo 4° da Lei n° 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra “J” quando se tratar de pessoa jurídica.

Art. 3° - Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios colocar-se-á em destaque, também, o número do registro ou da incorporação no respectivo cartório imobiliário. Art. 4° - Revogam-se expressamente as disposições contrárias, especialmente a RESOLUÇÃO-COFECI n° 216/86, entrando em vigor esta Resolução nesta data.Brasília (DF), 15 de dezembro de 1995WALDYR FRANCISCO LUCIANOPresidenteRUBEM RIBASDiretor 1º Secretário

LEI 4591/64

Art. 65 - É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção de edificações.

Pena - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país.

§ 1º - Incorrem na mesma pena: I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva Incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;Oscar Hugo Monteiro Guimarães –

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3.2.1 O comprador desconfia do negócio ofertado muitas vezes, de forma

diferente, por diversos profissionais ou empresa;

3.2.2 Várias placas e anúncios diferentes sobre um mesmo imóvel ridiculariza nossa dignidade profissional;

3.2.3 A imagem da empresa ou corretor fica denegrida se não puder concluir por qualquer motivo o negócio oferecido e eventualmente acertado; 3.2.4 Dificuldade ou impossibilidade de cobrança judicial de honorários em caso do proprietário vender diretamente o imóvel, mesmo para cliente contatado pela empresa ou corretor; 3.2.5 Desconfiança quanto à honestidade da oferta - cada corretor ou imobiliária oferece o imóvel por preço e condições desconexas, criando desconfiança sobre o real valor pedido pelo proprietário e gerando dúvidas quanto à prática de “over-price”;



3.2.6. Não havendo compromisso escrito pelo vendedor ele pode recusar-se a fechar o negócio conforme o proposto, pondo a perder todo um trabalho desenvolvido;

3.2.7 Insegurança quanto ao retorno do trabalho, já que outro corretor pode vender o imóvel antes de você;

3.2.8 Insegurança na hora do fechamento. Sempre pode aparecer outra proposta que derrube a sua;

3.2.9 Insegurança na hora do fechamento. Sempre pode aparecer outra proposta que derrube a sua; 3.2.10 Risco de fechar negócio ao mesmo tempo que outro corretor o esteja fechando. Como explicar para o cliente? Como fica a multa prevista no Código de Arras ? (Arts. 417/420 do CC)


CODIGO CIVIL - CAPÍTULO VIDas Arras ou Sinal Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.



3.2.11 Na publicidade em jornal teremos vários anúncios para o mesmo imóvel, e os interessados certamente percebem isso. 3.2.12 Exploração do profissional ou imobiliária por eventuais proprietários inescrupulosos e gananciosos, fazendo com que muitos trabalhem para eles sem necessária contrapartida financeira; 3.2.13 Na hora de pagar os honorários, o proprietário sempre poderá

condicionar o fechamento do negócio à sua redução, criando prejuízo tanto financeiro quanto moral;


1. INSEGURANÇA DO PROPRIETÁRIO EM CONCEDER A EXCLUSIVIDADE

1.1 Quer vender com rapidez.1.2 Não ficar vinculado a uma imobiliária ou corretor.1.3 A falta de credibilidade dos corretores.1.4 Acredita que poderá vender sozinho.1.5 Honorários são altos.1.6 Não conhecem de avaliação valor de venda alto.1.7 Não conhecem o mercado imobiliário.1.8 Acha que colocando em inúmeras imobiliárias a

venda será mais rápida.1.9 Muitos corretores não tem comprometimento

e não realizam um trabalho bem feito.


2. OS PRINCIPAIS ERROS QUE OS PROPRIETÁRIOS COMETEM QUANDO ESTÃO VENDENDO UM IMÓVEL:

• PREÇO INCORRETO.• FALHA NA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL.• NÃO PROCURAR AJUDA DE PROFISSIONAL QUALIFICADO.• NÃO SELECIONAR COMPRADORES.• NÃO CONHECER A LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA.• ENVOLVER DIRETAMENTE NA NEGOCIAÇÃO EMOÇÃO.• LIMITAÇÃO DA VENDA E EXPOSIÇÃO DA PROPRIEDADE.• PERDER A OPORTUNIDADE COM UM COMPRADOR EM POTENCIAL.• ESCOLHER UM CONTRAVENTOR PARA VENDER SEU IMÓVEL.



1.1 Lei 6530/78

1.2 Decreto Lei 81.871/78

1.2 Resolução COFECI 5/78

1.3 Resolução COFECI 458/95

1.4 Código Civil - Arts. 722-729

1.5 Código do Consumidor – Art.39 (VI - executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes.)

1.6 Constituição Federal/88 Art. 182 e 1831.7 Lei 6.766/79 - Parcelamento do Solo 1.8 Lei 9.785/99 - Parcelamento do Solo1.9 Lei 10.257/01 - Estatuto da Cidade1.10 Lei 4.591/64 - 10.931/04 - Incorporações e Condomínios1.11 Lei 8.245/91 Lei 12.112 - Locação1.12 Lei 8.078/90 - Código do Consumidor1.13 Lei 10.406/02 - Código Civil1.14 Lei 6.015/73 - Registro Público1.15 Lei 7.433/85 – Escritura Pública1.16 Lei 8.935/94 - Notários e Registradores (Lei dos Cartórios)1.17 Lei 4.771/65 - Código Florestal1.18 Leis do Município (Plano Diretor, Zoneamento, Código de Obras, etc.....)


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