Oulun seudun hajarakentamisselvitys

OULUN SEUTURAKENNUSVALVONTATYÖRYHMÄ

Oulun seudun hajarakentamisselvitys


Lähtökohta

• Oulun seudulla on runsaasti hajarakentamista– ei riittävästi tontteja asemakaava-alueilla tai niitä ei luovuteta kysyntää

vastaavasti

• hajarakentaminen on ongelmallista kuntataloudelle, palvelujen järjestämiselle, liikenteelle ja ympäristölle

• hajarakentaminen on kallista sekä yhteiskunnalle että yksilölle• ongelmat tulevat esille pitkällä aikavälillä


Mitä selvitetään

• Millaisia vaikutuksia haja-asutusalueelle rakentamisella on – rakennettuun ympäristöön

– liikenteeseen

– luonnonympäristöön, maisemaan ja viherverkoston kehittämiseen

– sosiaaliseen ympäristöön

– talouteen

• Mitä keinoja hajarakentamisen hillitsemiseksi on


Vertailtavat vaihtoehdot

Hajamalli – nykymeno jatkuu• haja-asutusalueiden uusien omakotitalorakennuspaikkojen määrä säilyy

vuoden 2005 tasolla eli 213 kpl/v

• vuosina 2006–2020 haja-asutusalueelle sijoittuu 3195 uutta omakotitaloa

• vuosien 2006–2020 väestönlisäyksestä noin kolmannes sijoittuu asemakaavoitetun alueen ulkopuolelle

Malttimalli – hajarakentaminen vähenee• vuosittainen haja-asutusalueiden omakotitalorakennuspaikkojen määrä on

kymmenen prosenttia vuoden 2005 omakoti- ja paritalojen rakennuslupien määrästä eli 79 kpl/v

• vuosina 2006–2020 haja-asutusalueelle sijoittuu noin 1185 omakotitaloa


Hajamalli – nykymeno jatkuu


Malttimalli – hajarakentaminen vähenee


Rakennetut alueet vaihtoehdoissa


Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 1/2

Hajamalli – nykymeno jatkuu• yhdyskuntarakenne hajautuu

– syntyy suunnittelematonta ja sattumanvaraista ympäristöä

• kunnan maanhankinta vaikeutuu: ei myyntihalukkuutta kunnalle

• haja-asutusalueen rakentuminen vaikeuttaa tulevaa kaavoitusta

– ihanteellisen kokonaisuuden aikaansaaminen vaikeaa

– asukkaat vastustavat ympäristön muutoksia

• asukkaat ikääntyvät: jos kysyntää ei ole, asuntoja autioituu ja ympäristö

rappeutuu


Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 2/2

Malttimalli – hajarakentaminen vähenee• 90 % asunnoista asemakaava-alueelle

– asemakaavoja laadittava nykyistä enemmän

• tukee yhdyskuntarakenteen eheytymistä

• kunnan maanhankinta helpompaa kuin hajamallissa

• asemakaavoittaminen helpompaa kuin hajamallissa

• omakotitalojen sijoittuminen vastaa hajamallia paremmin seudun yleiskaavassa esitettyä maankäyttöä


Vaikutukset liikenteeseen 1/2

Hajamalli – nykymeno jatkuu• liikenne lisääntyy, kun palvelut haetaan kaukaa

• perinteisen joukkoliikenteen kannattavuus heikkenee, on kehitettävä uusia, mutta kalliimpia esim. kutsuohjattuja järjestelmiä

• tonttiliittymien runsas määrä aiheuttaa sujuvuus- ja turvallisuusongelmia

• kevyenliikenteen väylien ja tievalaistuksen tarve kasvaa huomattavasti

• liikenneinfrastruktuurin rakentamiskustannukset noin 11 milj. euroa– 7 milj. euroa enemmän kuin Malttimallissa


Vaikutukset liikenteeseen 2/2

Malttimalli – hajarakentaminen vähenee• liikennemäärät vähäisempiä kun hajamallissa

• asemakaava-alueiden tiivistäminen luo edellytykset kevytliikenneverkon parantamiseen

• nykyinen liikennejärjestelmä pystyy palvelemaan syntyvää liikenteen lisäkysyntää

• kaava-alueille sijoittuva asutus tukee nykyistä joukkoliikennettä

• liikenneinfrastruktuurin rakentamiskustannukset noin 4 milj. euroa

– noin kolmasosa Hajamallin kustannuksista


Sosiaaliset vaikutuksetHajamalli – nykymeno jatkuu

• tilava, väljä ja rauhallinen rakennuspaikka (+)

• itsemääräämisoikeus, kaava-aluetta vapaampi rakentamistapa (+)

• suurin osa rakentamisesta menee haja-asutusalueelle (-)

• liikkuminen perustuu ensisijaisesti omaan autoon (-)

• keskeneräinen infrastruktuuri, soratiet ja pimeät tienvarret (-)

• paikallisten ominaispiirteiden puute rakentamisessa (-)

• ympäristö voi muuttua ennakoimattomasti kaavan puuttuessa (-)


Sosiaaliset vaikutukset

Malttimalli – hajarakentaminen vähenee• suurin osa rakentamisesta sijoittuu asemakaava-alueelle (+)

– pienemmät tontit (-)

– rakentaminen säädellympää (-/+)

– asemakaava-alueilla palvelujen edellytykset paranevat (+)

– katuvalot ja asfalttitiet, liikkuminen turvallisempaa kuin Hajamallissa (+)

– kunnan hoitamat ja auraamat kulkuväylät (+)

– kauppa kävely/pyöräilyetäisyydellä (+)

– leikkikaverit ja harrastukset lähempänä kuin Hajamallissa (+)

– ympäristömuutokset ennakoitavissa (+)

• haitat samat mutta vähäisemmät kuin Hajamallissa (-/+)


Taloudelliset vaikutukset 1/5

Hajamalli – nykymeno jatkuu• yhteiskunnan kannalta tarkastellen

– koululaiskuljetuksia tarvitsevien lasten lukumäärä kasvaa

– haja-asutusalueilta koulukyyti usein muu kuin linjaliikenne

– kunnan kuljetuskustannukset kasvavat (koululais-, vammais- ja vanhusten kuljetuskustannukset)

– kotihoidon järjestäminen taajamien ulkopuolelle kallista

• asukkaan kannalta tarkastellen– työmatkoista ja päivähoidosta lisäkuluja kuljetusmatkojen pidentyessä

– verovähennysoikeus siirtää huomattavan osan kasvavista työmatkakuluista yhteiskunnan kustannettaviksi



Malttimalli – hajarakentaminen vähenee• kustannuksia syntyy samoista asioista kuin Hajamallissa, mutta määrät

ovat vähäisempiä

• yhteiskunnan kannalta tarkastellen– aiheutuvat kokonaiskustannukset ovat pienemmät kuin Hajamallissa

– kasvavalla kaupunkiseudulla kunta saa tontinmyyntituloja, joilla kustannetaan infrastruktuurin rakentamista ja palveluiden järjestämistä

• asukkaan kannalta tarkastellen – asemakaava-alueella talojen arvo säilyy paremmin kuin haja-asutusalueella

– voi valita edullisimman kulkuneuvon


Taloudelliset vaikutukset 3/5Kotitalouden matkakustannukset vuodessa

2 840 €

6 490 €

9 420 €

3 440 €

6 690 €

8 390 €

0 €

1 000 €

2 000 €

3 000 €

4 000 €

5 000 €

6 000 €

7 000 €

8 000 €

9 000 €

10 000 €Tu

pos

A

Tupo

s B

Lapi

nkan

gas

B

Kola

mäk

i A

Kola

mäk

i B

Lylyk

kään

järv

i B

ajoneuvokustannusA:

joukkoliikenne + henkilöauto (käyttökulut )

B:

2 henkilöautoa (toisesta otettu huomioon käyttökulut ja toisesta myös pääomakulut)



Uusien rakennuspaikkojen etäisyydet nykykouluista kunnittain 2006–2020

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000H

AJA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HA

JA

MA

LTTI

HAILUOTOHAUKIPUDASKEMPELE KIIMINKI LIMINKA LUMIJOKI MUHOS OULU OULUNSALO TYRNÄVÄ YLIKIIMINKI

Kpl

yli 3 kmalle 3 km

Oletus:

Haja- ja Malttimallissa uusia rakennuspaikkoja on yhtä paljon.

Asemakaavojen ulkopuolella rakennetaan 300 uutta omakotitaloa, joista hieman alle 200 kpl sijaitsee yli 3 km etäisyydellä koulusta

Asemakaava-alueiden ulkopuolelle rakennetaan 45 omakotitaloa, joista 29 kpl sijaitsee yli 3 km etäisyydellä koulusta. Loput 225 omakotitaloa rakennetaan asemakaava-alueille, joissa koulu on lähellä.



• haja-asutusalueelle muuttava– ajaa vuodessa noin 3000 km enemmän kuin asemakaava-alueelle

sijoittuva ja istuu autossa noin 90 tuntia enemmän

– käyttää auton suoriin käyttökustannuksiin vuodessa keskimäärin noin 350 euroa enemmän kuin asemakaava-alueen talous

– kahden auton taloudessa haja-asutusalueella asuvan talouden autoon liittyvät menot ovat 1200 euroa suuremmat kuin asemakaava-alueella asuvan


Vaikutukset luonnonympäristöön

Hajamalli – nykymeno jatkuu• rakentaminen tuhoaa ja kuluttaa rakennuspaikan kasvillisuutta sekä

hävittää ja häiritsee eläimistöä

• luonnonalueet pienenevät ja pirstoutuvat

• rakentaminen voi levittäytyä arvokkaiden luonnonalueiden lähelle

• arvokkaat kulttuuriympäristöt voivat pirstaloitua

• seudun viherverkoston toimivuus heikkenee

• uhanalaisten eliölajien elinolot voivat vaarantua

Malttimalli – hajarakentaminen vähenee• vaikutukset samat mutta vähäisemmät kuin Hajamallissa


Esimerkki: Limingan Tupos

• asemakaava-alue, jossa kauppa ja päiväkoti

• oma alakoulu, yläkoulu keskustassa

Kunta Kotitalous Liikkumiskustannukset 934 €/v (seutulipputuki) 6 700 – 8 700 €/v Koulukuljetukset yläasteelle 900 €/v - Vesihuolto ja viemäröinti, rakentaminen ja liittymismaksut

Kunnan osittain omistama Limingan Vesihuolto Oy rakentaa vesi- ja viemäriverkoston. Liittymismaksut kattavat rakentamiskustannukset.

liityntäjohdot ja liittymämaksut n. 5 200 €

Kadut, rakentaminen, kunnossapito ja auraus

Rakentaminen 9 150 €/tontti Kunnossapito ja auraus 150 €/v

–

KERTA KUSTANNUKSET 9 150 € 5 200 € VUOSIKUSTANNUKSET 1 950 €/v 6 700 – 8 700 €/v


Esimerkki: Limingan Tupos Tulot kunnalle

Menot asukkaalle

Tontin (1 300 m2) hinta

26 000 € 26 000 €

Kustannukset rakentamisesta, kunnossapidosta ja aurauksesta

9 150 €

Kustannukset vesihuoltoon liittymisestä

5 200 €

YHTEENSÄ 16 850 € 31 200 €

Tontinmyyntitulot kunta käyttää puistojen ja palvelujen rakentamiseen.


Esimerkki: Limingan Lapinkangas• haja-asutusalue

• palvelut ja koulut yli 5 km päässä keskustassa

• vesihuolto rakennuspaikkakohtaisesti

Kunta Kotitalous Liikkumiskustannukset - 12 600 €/v Koulukuljetukset ala- ja yläasteelle 1 814 €/v - Vesihuolto ja viemäröinti, rakentaminen ja käyttö

Kunnan osittain omistama Limingan Vesihuolto Oy rakentaa vesijohtoverkoston. Liittymismaksut kattavat rakentamiskustannukset.

liittyminen vesijohtoon sekä rakennuspaikkakohtai-nen jätevedenkäsittely 8 800 € sakokaivon tyhjennys 200 €/v

Yksityistiet, rakentaminen - 17 500 € Runko-/yksityistiet, kunnossapito ja aura-us

kunnossapito + auraus 200 €/v

kunnossapito 100 €/v + auraus 50 €/v

KERTAKUSTANNUKSET - 26 000 € VUOSIKUSTANNUKSET 2 000 €/v 13 000 €/v


Esimerkki: Limingan Lapinkangas

Tulot kunnalle Menot asukkaalle Tontin (5 000 m2) hinta

- 20 000 –30 000 €

Kustannukset tien rakentamisesta

-

17 500 €

Kustannukset vesihuoltoon liittymisestä

- 8 000 €

YHTEENSÄ - 45 500 – 55 500 €

Asukas maksaa väljyydestään 15 000 – 25 000 € lisähinnan kerralla verrattuna kaavatontin rakentajaan.


Esimerkki: Kiimingin Kolamäki

• asemakaava-alue

• palvelut, koulut ja bussit noin 1–2 km päässä

Kunta Kotitalous Liikkumiskustannukset 570 €/v (seutulipputuki) 9 100 € Koulukuljetukset - - Vesihuolto ja viemäröinti, rakenta-minen

Kiimingin Vesi rakentaa alueelle verkos-ton. Liittymismaksut kattavat rakenta-miskustannukset.

liityntäjohdot ja liittymismaksut noin 5 100 €

Kadut, rakentaminen, kunnossapito ja auraus

8 800 €/tontti, kunnossapito 150 €/v -

KERTA KUSTANNUKSET 8 800 € 5 100 € VUOSIKUSTANNUKSET 720 €/v 9 100 €/v


Esimerkki: Kiimingin Lylykkäänjärvi

• haja-asutusalue

• alakoulu Huttukylässä (5 km), yläkoulu ja muut palvelut Kiimingissä (11,5 km)

• rakennukset liitetään siirtoviemäriin

Kunta Asukas Liikkumiskustannukset - 12 200 €/v

Koulukuljetukset 1 400 €/v - Vesihuolto- ja viemäröinti, rakentaminen Kiimingin Vesi rakentaa liitoksen

siirtoviemäriin. Liittymismaksut kattavat rakentamiskustannukset.

liityntäjohdot ja liittymismaksut noin 7 300 €

Yksityistiet, rakentaminen - 17 500 € Yksityistiet, kunnossapito ja auraus auraus 40 €/v kunnossapito 100 €/v KERTA KUSTANNUKSET - 24 800 € VUOSIKUSTANNUKSET 1 440 €/v 12 300 €/v


Omakotitalojen ohjaaminen kaava-alueille 1/2

Houkuttelevat asemakaava-alueet• hyvät palvelut ja liikenneyhteydet

• tarjolla erikokoisia, myös isoja tontteja

• luonto lähellä ja sinne helppo pääsy

• vajaasti rakennettujen ak-alueiden parantaminen

Riittävä kaava- ja tonttituotanto• seudullinen maapolitiikka takaamaan raakamaavarannot

• seudun maankäytön toteuttamisohjelmalla riittävä kaavatuotanto

• kaavatonttien markkinointi kuntien yhteistyönä


Omakotitalojen ohjaaminen kaava-alueille 2/2

Yleis- ja asemakaavoituksen tehostaminen• vanhentuneiden kaavojen uudistaminen

• rakentamiskehotukset vajaasti rakentuneilla ak-alueilla

• kiinteistöveroprosentin korottaminen rakentamattomilla asemakaavatonteilla

• rakennuskiellot, lunastusmenettely

Lupaharkinnan periaatteiden muutokset ja uudet painotukset• käsittelyperiaatteiden yhtenäistäminen

• poikkeamispäätösten perusteleminen

Suunnittelutarveratkaisujen keskittäminen• yhteinen tai yhtenäinen rakennusjärjestys

Rakentajien neuvonnan kehittäminen• tiedotusta ja koulutusta tonttien hakijoille

Documents

Oulun seudun hajarakentamisselvitys