10
Elk jeugdverblijfcentrum of kampeerterrein heeft te maken met ruimtelijke ordening. Voor sommigen gaat dit vlot, voor anderen loopt het niet altijd van een leien dakje, daarom is sinds 2007 op Vlaams niveau een taskforce jeugdverblijven bezig met de problematiek. We vonden het dan ook de moeite om het thema eens uitgebreid onder de loep te nemen in HuisWerk. De wetgeving rond ruimtelijke ordening is behoorlijk inge- wikkeld. In dit dossier proberen we om het wetgevend kader zo goed mogelijk uit te leggen. We beperken ons daarbij tot de basisbegrippen. Het is onmogelijk om daarmee de situatie van alle individuele jeugdverblijven en kampeer- terreinen te vatten, maar het kan je zeker helpen om beter te duiden waar je aan toe bent. We starten dit dossier met een aantal veelgebruikte termen en een verduidelijkend schema. Vervolgens gaan we in op de mogelijke problemen: niet-vergund, zonevreemd en een combinatie van beide. In een volgend dossier (dat verschijnt in januari 2016) werken we dit dan verder uit aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden. We bespreken dan ook de realisaties en de overgebleven actiepunten van de taskforce. DOSSIER RUIMTELIJKE ORDENING DEEL 1 Over vergunningen en zoneringen nummer 40 | HuisWerk 3

Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

  • Upload
    ngonhi

  • View
    220

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

Elk jeugdverblijfcentrum of kampeerterrein heeft te maken met ruimtelijke ordening. Voor sommigen gaat dit vlot, voor anderen loopt het niet altijd van een leien dakje, daarom is sinds 2007 op Vlaams niveau een taskforce jeugdverblijven bezig met de problematiek. We vonden het dan ook de moeite om het thema eens uitgebreid onder de loep te nemen in HuisWerk.De wetgeving rond ruimtelijke ordening is behoorlijk inge-wikkeld. In dit dossier proberen we om het wetgevend kader zo goed mogelijk uit te leggen. We beperken ons daarbij tot de basisbegrippen. Het is onmogelijk om daarmee de situatie van alle individuele jeugdverblijven en kampeer-

terreinen te vatten, maar het kan je zeker helpen om beter te duiden waar je aan toe bent.

We starten dit dossier met een aantal veelgebruikte termen en een verduidelijkend schema. Vervolgens gaan we in op de mogelijke problemen: niet-vergund, zonevreemd en een combinatie van beide.

In een volgend dossier (dat verschijnt in januari 2016) werken we dit dan verder uit aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden. We bespreken dan ook de realisaties en de overgebleven actiepunten van de taskforce.

DOSSIER RUIMTELIJKE ORDENING DEEL 1

Over vergunningen en zoneringen

nummer 40 | HuisWerk 3

Page 2: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

Verklarende woordenlijstEen dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon. Daarom is het nut-tig eerst enkele termen toe te lichten.

Wat is stedenbouw?

Stedenbouw houdt zich bezig met het

inrichten van de ruimte in Vlaanderen. Wat

mag er gebouwd worden en onder welke

voorwaarden? Welke functies kunnen

waar worden uitgeoefend? Op verschil-

lende niveaus (gemeente, provincie en

Vlaanderen) waken stedenbouwkundige

ambtenaren en ruimtelijke planners over

het toepassen van de regels.

Als jeugdverblijf of kampeerterrein zal je

voor de meeste zaken de gemeente moe-

ten contacteren. Stedenbouwkundige amb-

tenaren en ruimtelijke planners vind je op

de dienst stedenbouw, maar op sommige

plaatsen ook op een dienst ruimtelijke

ordening of een bouwdienst.

Wat is de codex?

Stedenbouwkundigen spreken soms

ook over het VCRO: de Vlaamse Codex

Ruimtelijke Ordening. In deze codex wordt

alle regelgeving die te maken heeft met

ruimtelijke ordening, gebundeld.

Wat is een constructie?

Een constructie is in de meeste gevallen een

gebouw, maar de definitie gaat eigenlijk

ruimer, nl. alles “wat omwille van de stabili-

teit steun neemt in, aan of op de grond en

bestemd is om ter plaatse te blijven staan”.

Het gaat dus bijv. ook over een afsluiting

achter een voetbaldoel, reclameborden,

wegverhardingen. Vergunningsplichtig zijn

eveneens het aanbrengen van reliëfwijzigin-

gen en het omzagen van grotere bomen.

Wat is een functie?

Elke constructie heeft één of meerdere

functies. De wetgeving ruimtelijke orde-

ning voorziet volgende hoofdfuncties:

• wonen

• verblijfsrecreatie (jeugdverblijven en

kampeerterreinen vallen onder deze

functie, samen met bijv. campings,

hotels en vakantiehuisjes)

• dagrecreatie en sport (zonder overnach-

tingsmogelijkheid dus)

• land- en tuinbouw in de ruime zin

• detailhandel

• dancing, restaurant en café

• kantoorfunctie, dienstverlening en vrije

beroepen

• industrie en bedrijvigheid

• gemeenschapsvoorzieningen en open-

bare nutsvoorzieningen

• militaire functie

Wat is een stedenbouwkundige

vergunning?

Sinds 1962 geldt een vergunningsplicht

voor het optrekken van allerlei construc-

ties. Deze vergunning is uiteraard vereist

voor nieuwbouw, maar geldt ook voor heel

wat verbouw- en afbraakwerken.

Sinds 1984 is een tweede aspect toege-

voegd aan de stedenbouwkundige ver-

gunning: de functie van een gebouw of

constructie.

Dat betekent dus dat een stedenbouw-

kundige vergunning steeds twee compo-

nenten bevat: enerzijds de plannen van

het gebouw of de constructie, anderzijds

de functie ervan. Als je met één van beide

zaken niet in orde bent, spreken we over

een niet-vergunde constructie.

Wat is hoofdzakelijk vergund?

Indien ten minste 90 % van het bruto-

bouwvolume van een constructie vergund

(of vergund geacht is), mag een construc-

tie beschouwd worden als hoofdzakelijk

vergund. Dit geldt opnieuw zowel voor de

fysieke constructie als voor de functie. Het

percentage wordt gemeten “met inbegrip van

buitenmuren en dak, en met uitsluiting van

het volume van de gebruikelijke onderkel-

dering onder het maaiveld en van de fysisch

aansluitende aanhorigheden die in bouw-

technisch opzicht een rechtstreekse aanslui-

ting of steun vinden bij het hoofdgebouw”.

Wat is een bouwmisdrijf?

Als een constructie niet volledig vergund

is, dan spreken we over een bouwmisdrijf

of een illegale toestand. Degene die het

misdrijf in stand houdt, is aansprakelijk.

Dus ook als de vorige eigenaar een bouw-

overtreding heeft begaan, is het de huidige

eigenaar die verantwoordelijk is voor het

misdrijf.

Dit heeft twee gevolgen. Enerzijds ben je

strafbaar, er kan een proces-verbaal wor-

den opgesteld en bij ernstige ingrepen kan

dit zelfs leiden tot een vervolging voor de

strafrechtbank. Anderzijds komen niet-ver-

gunde gebouwen niet in aanmerking voor

nieuwe stedenbouwkundige vergunningen

als er opnieuw zou verbouwd worden.

Wat is een regularisatievergunning?

Indien zonder stedenbouwkundige vergun-

ning vergunningsplichtige werken werden

uitgevoerd of de functie van een gebouw

werd gewijzigd, dan kan dit enkel recht-

gezet worden via een regularisatievergun-

ning. De aanvraagprocedure is dezelfde

als voor een gewone stedenbouwkundige

vergunning. Als de gemeente niet bereid is

om een regularisatievergunning af te leve-

ren, dan is herstel van de oorspronkelijke

toestand de enige manier om opnieuw in

orde te zijn.

4 HuisWerk | nummer 40

Page 3: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

RUIMTELIJKE ORDENING - DEEL 1

Wat is het vergunningenregister?

Het vergunningenregister is een databank

met informatie over de ruimtelijke orde-

ning en stedenbouwkundige toestand van

elk perceel op het grondgebied van een

gemeente. Elke gemeente moet beschik-

ken over zo’n vergunningenregister. Dit

register kan geraadpleegd worden door

elke burger.

Wat is het kadaster?

Het kadaster is een onderdeel van de FOD

Financiën en heeft als taak het identifi-

ceren van onroerende goederen en hun

eigenaars, zodat ze kunnen belast worden.

Daarbij wordt per perceel een kadastraal

inkomen vastgesteld dat als basis dient om

de onroerende voorheffing te berekenen.

Wat is een ruimtelijk structuurplan?

Sinds 1999 moeten het Vlaams gewest,

provincies en gemeentes een ruimtelijk

structuurplan hebben voor hun grondge-

bied. Zo’n structuurplan bevat een visie

die aangeeft hoe we in resp. Vlaanderen,

provincie of gemeente best omgaan met de

beschikbare ruimte.

Wat is een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP)?

Om het ruimtelijk structuurplan te kun-

nen realiseren, kan het soms nodig zijn

om een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP)

op te maken. Op die manier worden dan

bestemmingen en voorschriften gewijzigd

op bepaalde stukken grondgebied.

Wat is zone-eigen en zonevreemd?

Het Vlaamse grondgebied is een groot

lappendeken van verschillende bestemmin-

gen. Er zijn gebieden bestemd voor wonen,

recreatie, landbouw, bos enz. Voor elk van

deze zones wordt bepaald welke functies

er mogelijk zijn. Voor jeugdtoerisme zijn

de zone-eigen bestemmingen:

• woongebied

• zone voor recreatie of verblijfsrecreatie

(niet dagrecreatie dus)

• zone voor gemeenschapsvoorzieningen,

op voorwaarde dat het gaat om een door

Toerisme Vlaanderen erkend jeugdver-

blijfcentrum

• zone voor jeugdcamping

M.a.w. een jeugdverblijf in één van boven-

staande zones is in principe zone-eigen. “In

principe”, want de praktijk is veel ingewikkel-

der dan de theorie. Gemeentes, provincies en

het Vlaams gewest kunnen nl. voor bepaalde

gebieden de regels verfijnen (via een RUP).

Dit kan in twee richtingen werken. Enerzijds

kan bijv. een jeugdverblijf in parkgebied toch

zone-eigen zijn als voor dat specifieke park-

gebied omschreven staat dat er ook verblijfs-

toerisme mogelijk is. Anderzijds kan bijv.

een jeugdverblijf in woongebied zonevreemd

zijn als er voor dat specifieke gebied expli-

ciet wordt vermeld dat recreatie niet kan.

Als je echt zeker wil zijn, kunnen we

slechts één advies geven: ga langs bij de

gemeente. Daar kunnen ze je vertellen of

je jeugdverblijf zonevreemd dan wel zone-

eigen is gelegen.

Wat is recreatief medegebruik?

In gebieden die in eerste instantie niet

bestemd zijn voor toerisme, kan onder

bepaalde voorwaarden toch toerisme of

recreatie worden toegestaan. Dit kan dan

onder de vorm van recreatief medegebruik:

de hoofdbestemming (bijv. landbouw of

natuur) blijft dan intact, maar er wordt

plaats gemaakt voor een bepaalde activiteit

(bijv. jeugdtoerisme), voor zover deze de

hoofdbestemming niet in gevaar brengt.

Wat is ruimtelijk kwetsbaar gebied?

In de Vlaamse codex ruimtelijke ordening

worden een aantal gebieden gedefinieerd

als ruimtelijk kwetsbaar. Dit gaat dan bijv.

over natuur-, bos- en parkgebieden. Voor

deze ruimtelijk kwetsbare gebieden gelden

vaak afwijkingen op de bestaande regels.

Wat is de toegankelijkheidsverordening?

De toegankelijkheidsverordening bepaalt dat

publieke gebouwen moeten voldoen aan een

aantal eisen inzake toegankelijkheid voor

mensen met een beperking. Jeugdverblijven

worden ook beschouwd als publieke gebou-

wen, wel zijn veel jeugdverblijven vrijgesteld

van deze verordening, omdat deze niet geldt

voor toeristische logies met minder dan 10

kamers én een refter met een oppervlakte

die kleiner is dan 150 m².

Wat is de taskforce jeugdverblijven?

In 2006 werd in het Vlaams parlement een

resolutie goedgekeurd i.v.m. het voort-

bestaan van kampplaatsen. Als uitloper

hiervan werd een jaar later een taskforce

opgericht met als opdracht: zo goed

mogelijk alle problemen in kaart brengen

waarmee jeugdverblijven geconfronteerd

worden. Ruimtelijke ordening en dan meer

bepaald de problematiek van zonevreemde

jeugdverblijven neemt daar een belangrijke

plaats in. De taskforce bestaat uit vertegen-

woordigers van kabinetten van de Vlaamse

regering en hun administraties (toerisme,

jeugd, ruimtelijke ordening, natuur en

landbouw), aangevuld met VVSG (Vlaamse

Vereniging Steden en Gemeentes), VVP

(Vlaamse Vereniging voor Provincies), VVJ

(Vlaamse Vereniging Jeugddiensten), CJT

en De Ambrassade.

De taskforce is anno 2015 nog steeds

actief. Zo werd onlangs een afwegingska-

der uitgewerkt om de problematiek van de

zonevreemde jeugdverblijven aan te pakken.

De volledige lijst van definities vind je in

de codex, meer bepaald in de artikels 1.1.2

en 4.1.1.

Ook het aanbrengen van reliëfwijzigingen is

vergunningsplichtig.

nummer 40 | HuisWerk 5

Page 4: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

Was het nu ‘62, ‘77 of ‘84?

1 Wanneer vonden voor het laatst vergun-

ningsplichtige bouwwerken plaats in

het gebouw? Dit kan ten tijde van de

nieuwbouw zijn, maar er kan ook sprake

zijn van latere verbouwingen die een

stedenbouwkundige vergunning vereisen.

Als dit tijdstip valt voor 1962 of voor de

inwerkingtreding van het eerste gewest-

plan, dan heb je geen stedenbouwkundige

vergunning nodig en wordt de constructie

“vergund geacht” (zie verder).

De eerste gewestplannen zijn in

Vlaanderen ingevoerd in de tweede helft

van de jaren ’70. Als je voor jouw jeugd-

verblijf de exacte datum wil weten, dan

kan je dit navragen bij de gemeente.

2 Als de constructie in aanmerking komt

om als “vergund geacht” beschouwd te

worden, dien je dit wel nog te bewijzen.

De eenvoudigste manier is langsgaan bij

het kadaster. Zij kunnen je vertellen welke

constructies er op een perceel stonden in

een bepaald jaar. Je vraagt dit dan op voor

het jaartal vlak voor de inwerkingtreding

van het gewestplan. Meer info op www.

kadaster.be/De_Gids/Bouwjaar_van_een_

vastgoed. Ook met behulp van oude foto’s

of een aankoopakte kan je de leeftijd van

de constructie bewijzen.

Met deze bewijzen stap je dan naar de

gemeente. Je kan dan je “vergund geachte”

constructie laten officialiseren in het ver-

gunningenregister. Dat heeft als voordeel

dat je later niet meer kan verplicht wor-

den om de bewijzen aan te leveren (ook

als deze ondertussen zouden verloren

geraken).

Uiteraard mogen er geen aanwijzingen

zijn dat er achteraf nog vergunningsplich-

tige bouwwerken zijn uitgevoerd. Als er

binnen de vijf jaar na het bouwen van de

constructie, een proces-verbaal is opge-

steld of een niet-anoniem bezwaarschrift

is ingediend, is het niet mogelijk om ver-

gund geacht te zijn.

3 Als de constructie correct vergund is, ben

je op de goede weg, maar moet toch nog

een tweede aspect bekeken worden: hoe zit

het met de functie van het gebouw? Niet in

orde met de functie is juridisch gesproken

evenzeer een bouwmisdrijf.

4 Een heel aantal jeugdtoeristische activi-

teiten vinden plaats in gebouwen met een

andere hoofdfunctie dan verblijfsrecrea-

tie. Zo wordt er vaak verbleven in jeugdlo-

kalen, maar soms ook in schoolgebouwen

of parochiezalen. De bijkomende functie

“jeugdverblijf” is dan dikwijls niet voorzien

in de stedenbouwkundige vergunning.

5 Een stedenbouwkundige vergunning is niet

nodig voor “een tijdelijke gebruikswijzi-

ging van een bestaand, hoofdzakelijk ver-

gund gebouw, als dit een maximale duur

van 90 dagen per jaar niet overschrijdt”.

De hoofdfunctie van het gebouw (bijv.

jeugdlokaal of school) moet dan uiteraard

wel correct vergund zijn.

Opgelet: voor het tellen van de 90 dagen,

wordt elke volledige of onvolledige dag

meegeteld waarop groepen het jeugdver-

blijf huren. Een voorbeeld: als een groep

verblijft van vrijdagavond tot zondag-

voormiddag, telt dit mee voor 3 dagen.

Voorbeeld: de activiteiten van een jeugdbe-

weging vinden plaats in een jeugdlokaal.

Tijdens de zomer en gedurende een beperkt

aantal weekends wensen ze het gebouw te

verhuren als jeugdverblijf. Zolang er niet

langer dan 90 dagen effectief verbleven

wordt, wordt dit beschouwd als een tijde-

lijke functiewijziging en is hiervoor geen

stedenbouwkundige vergunning vereist.

KAMPEERTERREINEN: WAT KAN EN WAT KAN NIET?

Wanneer kan een weide gebruikt worden als kampeerterrein? CJT pleit voor een duidelijke regelge-ving en kaart dit binnenkort aan in de taskforce. We komen hier in een later HuisWerknummer uitge-breid op terug.

LEGENDE

6 HuisWerk | nummer 40

Page 5: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

RUIMTELIJKE ORDENING - DEEL 1

BESTAAND GEBOUW

Wanneer is de constructie gebouwd of grondig verbouwd?

Vanaf 1962 en voor de inwerkingtreding

van het gewestplan

Na 1984

Meer dan 90 dagen

Is de "functie jeugdverblijf" vergund?

De "functie jeugdverblijf" is vergund

De "functie jeugdverblijf" is NIET vergund

Wordt dit jeugdverblijf ook gebruikt voor een andere activiteit /

functie?

Er is geen andere functie aanwezig / het verblijf wordt

wel gebruikt voor een andere functie maar deze is niet (correct) vergund

Dit verblijf wordt ook gebruikt voor een andere functie en deze

functie is (correct) vergund

Hoeveel dagen per jaar wordt het gebouw als jeugdverblijf

verhuurd?

De constructie wordt "vergund geacht"

IN ORDE MET VERGUNNING

IN ORDE MET

VERGUNNING

IN ORDE MET VERGUNNING

Voor 1962

Voor 1984

Max. 90 dagen

Sinds wanneer worden de gebouwen gebruikt als jeugdverblijf?

Na de inwerkingtreding van het gewestplan

Is de constructie vergund?

De constructie is vergund

De constructie is NIET vergund

NIET IN ORDE MET VERGUNNING

CO

NS

TR

UC

TIE

FU

NC

TIE

NIET IN ORDE MET

VERGUNNING

NIET IN ORDE MET VERGUNNING

1

2

3

4

5

nummer 40 | HuisWerk 7

Page 6: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

Een vergunning nodig: wat nu?Op deze pagina’s gaan we er van uit dat de constructie zone-eigen is. Voor zonevreemde gebouwen kan je verder lezen vanaf pagina 10.

Er zijn twee redenen waarom je een vergun-

ning zou kunnen nodig hebben: enerzijds

omdat de constructie en/of de functie

momenteel niet vergund is en je dus wenst

te regulariseren, anderzijds omdat je wenst

te (ver)bouwen of de functie te wijzigen.

Of je al dan niet vergund bent, kan je terug-

vinden in de tabel op pagina 7. Hieronder

leggen we uit hoe je in orde blijft of wordt.

Op de website www.wonenvlaanderen.be

vind je terug of je al dan niet een steden-

bouwkundige vergunning nodig hebt, met

of zonder architect. Een aantal kleinere

werken zijn vrijgesteld van de vergunnings-

plicht, voor een aantal andere werken geldt

enkel een meldingsplicht.

STAPPENPLAN VOOR AANVRAAG VERGUNNING EN/OF REGULARISATIE

Stap 1: stel het aanvraagdossier samen

Voor grotere verbouwingen of nieuwbouw

is de medewerking van een architect ver-

eist. Dit is niet het geval bij o.m. binnenver-

bouwingen zonder constructieproblemen,

verhardingen en functiewijzigingen.

Stap 2: dien de aanvraag in bij de

gemeente

Vraag daarbij naar een ontvangstbewijs.

Stap 3: de gemeente behandelt de

aanvraag

De gemeente controleert eerst je dossier

op volledigheid. Soms kan de gemeente

besluiten een openbaar onderzoek in te

stellen. Burgers kunnen dan gedurende 30

dagen bezwaar indienen. Ten slotte wint de

gemeente adviezen in bij een aantal instan-

ties (bijv. Afdeling Natuur en Bos).

Stap 4: het schepencollege beslist over de

aanvraag

Het schepencollege verleent al dan niet

de vergunning, eventueel met bijkomende

voorwaarden. Daarbij baseert men zich op

eventuele bezwaren, adviezen, de geldende

voorschriften, te verwachten hinder, de water-

toets en de ‘goede ruimtelijke ordening’.

Stap 5: je ontvangt de beslissing

Wacht na het ontvangen van de vergunning

nog 25 dagen alvorens met de werken te

starten. De hogere overheid of derden kun-

nen immers nog de beslissing aanvechten.

Ben je niet akkoord met de beslissing, dan

kan je in beroep gaan.

VOOR WELKE VERBOUWINGEN HEB JE EEN STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING NODIG?

We geven hieronder enkele voorbeelden

van vergunningsplichtige en niet-vergun-

ningsplichtige werken. Een volledige lijst

kan je raadplegen op de website www.

wonenvlaanderen.be.

VERGUNNING NODIG GEEN VERGUNNING NODIG

- openingen maken in dragende muren

- vervangen van dakgebintes of dragende

balken van het dak

- plaatsen van brandtrappen of -ladders

- vellen van hoogstambomen (d.i. met

een stamomtrek van minstens 1 m)

- reliëfwijzigingen

- publiciteitsborden

- uithangborden ter plaatse (indien licht-

gevend of groter dan 4 m²)

- permanente sport- en speeltoestellen

(er bestaat een vrijstelling, maar die

geldt enkel voor woningen, CJT pleit

ervoor om deze vrijstelling uit te brei-

den naar jeugdverblijfcentra en kam-

peerterreinen, maar hierover hebben

we nog geen uitsluitsel)

- afbraak van gebouwen

- vervangen van ramen door identieke

ramen

- herstellen van kapotte verhardingen

- sanitair herinrichten

- wanden bijplaatsen in gipskartonplaten

- dakvlakvensters plaatsen

- zonnepanelen en/of zonneboilers in

het dakvlak plaatsen (met een maxi-

mum van 20 % van het dakvlak)

- voorzetrolluiken plaatsen

- ondergrondse regenput, septische put,

bezinkput, waterzuiveringsinstallatie

plaatsen

- ondergrondse brandstoftank plaatsen

- tenten die maximaal 90 dagen per jaar

blijven staan

8 HuisWerk | nummer 40

Page 7: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

RUIMTELIJKE ORDENING - DEEL 1

Soms is het handig om op voorhand te weten waar je aan toe bent,

dan kunnen een stedenbouwkundig attest of een partijenoverleg

mogelijks soelaas brengen.

HET STEDENBOUWKUNDIG ATTEST

Als je inlichtingen wenst over een perceel en deze schriftelijk

bevestigd wil zien, dan kan je een stedenbouwkundig attest aan-

vragen. Dit is vooral interessant bij complexere dossiers, waar de

gemeente het nodige onderzoekswerk moet verrichten. Dit attest

heeft niet de waarde van een stedenbouwkundige vergunning,

maar bij het al dan niet afleveren van de vergunning kan men de

bevindingen uit het attest niet naast zich neerleggen.

HET PARTIJENOVERLEG

Een andere manier om op voorhand te weten of een aanvraag

voor een stedenbouwkundige vergunning kans maakt, bijv. om te

beslissen of je een bepaald gebouw aankoopt of niet, is een partij-

enoverleg. Op zo’n overleg zijn de stedenbouwkundige ambtenaar

van de gemeente en een afgevaardigde van Ruimte Vlaanderen

aanwezig, eventueel aangevuld met vertegenwoordigers van

andere diensten (natuur, landbouw, toerisme …). Uitzonderlijk

wordt de aanvrager ook bij het overleg betrokken.

Op voorhand dien je documenten in die je intenties verduidelijken.

Dit hoeven geen plannen van een architect te zijn, maar het is wel

de bedoeling dat je zo gedetailleerd mogelijk aangeeft wat je van

plan bent, bijv. met behulp van schetsen.

Je plannen worden dan besproken en van deze bespreking wordt

een verslag opgesteld. De conclusies van deze bespreking zijn

bindend, m.a.w. als je op het overleg groen licht krijgt om je plan-

nen uit te voeren, zal men nadien ook verplicht zijn om de steden-

bouwkundige vergunning toe te kennen, uiteraard op voorwaarde

dat je definitieve aanvraag niet afwijkt van wat je hebt voorgesteld

op het partijenoverleg.

Om zo’n overleg aan te vragen, neem je contact op met de steden-

bouwkundige ambtenaar van je gemeente.

Op www.wonenvlaanderen.be vind je terug of je al dan niet een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt.

nummer 40 | HuisWerk 9

Page 8: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

Zonevreemd: wat nu?In Vlaanderen zijn heel wat gebouwen en constructies zonevreemd

gelegen, dit is dus ook het geval voor jeugdverblijven. Op pagina 5

legden we reeds uit hoe bepaald wordt wat zonevreemd en zone-

eigen is.

Een uitbater heeft trouwens niet altijd schuld aan het zonevreemd

karakter van zijn gebouw: vaak waren de gebouwen al aanwezig

op het moment dat de ruimtelijke plannen werden ingekleurd. Op

zich is er ook geen reden tot paniek. Zonevreemd is een minder

groot probleem dan niet-vergund of illegaal.

Maar we moeten het ook niet minimaliseren. Zonevreemdheid

heeft wel degelijk een aantal consequenties. Zeker als er moet ver-

bouwd worden, gelden heel wat beperkingen in vergelijking met

zone-eigen gebouwen. Gelukkig konden de voorbije jaren in de

schoot van de taskforce een aantal zaken versoepeld worden, we

denken dan o.m. aan het functiewijzigingsbesluit voor jeugdver-

blijven in landbouwgebied en de criteria om te mogen verbouwen

in zonevreemde jeugdverblijven (zie kaders).

HOE ZONEVREEMDHEID AANPAKKEN?

Voor zonevreemde jeugdverblijven of kampeerterreinen die plan-

nen hebben om uit te breiden of die een bouwmisdrijf willen regu-

lariseren (zie pagina 12), kan enkel een planningsinitiatief soelaas

brengen. Dit gebeurt tegenwoordig via een ruimtelijk uitvoerings-

plan (RUP). In het RUP moet dan aangegeven worden dat er aan

jeugdtoerisme kan gedaan worden op één of meerdere percelen.

Dit gaat meestal gepaard met een herbestemming van de grond,

bijv. landbouwgebied wordt omgezet naar gebied voor verblijfs-

recreatie. Klinkt eenvoudig, maar in de praktijk ligt het vaak moei-

lijker: bij wie moet je aankloppen en wat met het financiële plaatje?

WELK NIVEAU MOET EEN PLANNINGSINITIATIEF NEMEN?

Herbestemming voor een jeugdverblijf of kampeerterrein is in de

meeste gevallen een taak van de gemeente. We raden je dan ook

aan om met je zonevreemde problematiek aan te kloppen bij de

gemeente. In bepaalde gevallen zal men je daar dan vertellen dat

je bij een ander niveau moet aankloppen.

Voor grotere jeugdverblijven kan de provincie het gewenste niveau

zijn, daarbij worden volgende cijfers gehanteerd: minimum 55

bedden en minimum 5 500 overnachtingen op jaarbasis. Dit zijn

slechts richtcijfers om te bepalen of een jeugdverblijf al dan niet

bovenlokaal is, bij twijfelgevallen kan er best overlegd worden

tussen gemeente en provincie. Ook jeugdverblijven/kampeerter-

reinen die vallen onder bestemmingsvoorschriften van een provin-

ciaal RUP en waarbij de gewenste ontwikkeling zou ingaan tegen

dit RUP, moeten zich richten naar de provincie.

In bepaalde gevallen is zelfs het Vlaams gewest het aan te spre-

ken niveau. Dit is het geval als het RUP de opheffing zou vereisen

van GEN- of GENO-gebieden (Grote Eenheden Natuur, al dan niet

in Ontwikkeling). Ook jeugdverblijven/kampeerterreinen die val-

len onder bestemmingsvoorschriften van een gewestelijk RUP en

waarbij de gewenste ontwikkeling zou ingaan tegen dit RUP, moe-

ten zich richten naar het Vlaams gewest.

BETALEN VOOR EEN HERBESTEMMING?

Een herbestemming kan dus enkel via een RUP. Meestal wordt

hiervoor een studiebureau ingeschakeld door gemeente, provincie

of Vlaams gewest, waardoor de kost steeds oploopt tot minstens

ZONEVREEMD JEUGDVERBLIJF OPSTARTEN IN LANDBOUWGEBIED

Het klinkt contradictorisch, maar onder bepaalde voor-

waarden mag je zelfs een nieuw zonevreemd jeugdverblijf

creëren. Sinds 2007 kan een (hoofdzakelijk) vergund, niet-

verkrot en reeds bestaand gebouw in landbouwgebied nl.

als jeugdverblijf ingericht worden. Het gebouw moet wel

“bouwfysisch geschikt” zijn voor de nieuwe functie, het

moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg en

de inrichting als jeugdverblijf moet mogelijk zijn zon-

der uitbreiding of herbouw van het bestaande gebouw.

De volledige voorwaarden vind je in het besluit over de

zonevreemde functiewijzigingen.

Opgelet: deze functiewijziging is geen recht. Het is nog altijd

de gemeente die beslist of de functiewijziging wordt toege-

staan en daarbij de “goede ruimtelijke ordening” afweegt.

Voorbeeld: een jeugdverblijf inrichten in een bestaande

stal in landbouwgebied is toegestaan op voorwaarde dat

deze stal “bouwfysisch geschikt” is (bijv. een te lage kip-

penstal) en deze functiewijziging de goede ruimtelijke

ordening niet schaadt. Een stal uitbreiden om er een vol-

waardig jeugdverblijf te realiseren, is niet toegestaan.

10 HuisWerk | nummer 40

Page 9: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

RUIMTELIJKE ORDENING - DEEL 1

enkele tienduizenden euro’s. In tijden van besparingen is de over-

heid dan ook zuinig in het aantal RUP’s dat ze wil realiseren. Kan

een jeugdverblijf dan mee betalen aan het tot stand brengen van

een RUP? Dit is zeker niet gebruikelijk, want RUP’s opstellen is

en blijft een taak van de overheid. Toch zien we de laatste jaren

deze praktijk druppelsgewijs verschijnen. Geen goede zaak o.i.,

want op die manier worden projecten met financiële draagkracht

voorgenomen op het algemeen belang.

PLANBATENHEFFING BETALEN?

De planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een

perceel krijgt door een bestemmingswijziging. Deze heffing kan

oplopen tot 30 % van de meerwaarde. Na de bestemmingswijzi-

ging ontvangt de grondeigenaar een aanslagbiljet van de Vlaamse

belastingdienst.

Gelukkig wordt in de Vlaamse codex ruimtelijke ordening een

uitzondering voorzien voor o.m. jeugdactiviteiten (art. 2.6.5, 7°).

Uiterlijk drie maanden na ontvangst van het aanslagbiljet kan je

een vrijstelling aanvragen, op voorwaarde dat het jeugdverblijf

voordien “hoofdzakelijk vergund en niet verkrot” was.

Voor de aanvraag tot vrijstelling bestaan geen formulieren. Je moet

dus zelf een brief opstellen en de nodige bewijsstukken toevoe-

gen, zoals bijv. notarisbrieven, stedenbouwkundige documenten

of foto’s. Als deze bewijsstukken ontbreken, zal de stedenbouw-

kundige ambtenaar ter plaatse de situatie komen bekijken.

Zonevreemd is minder problematisch dan niet-vergund.

Om zonevreemdheid weg te werken, heb je een RUP nodig.

VERBOUWEN IN EEN ZONEVREEMD JEUGDVERBLIJF

Zonevreemde jeugdverblijven kunnen onder bepaalde voor-

waarden toch uitbreiden. De uitbreiding moet noodzakelijk

zijn omwille van “infrastructurele noden voor de werking”

van een door Toerisme Vlaanderen erkend jeugdverblijf.

Daarnaast moet het gebouw (hoofdzakelijk) vergund en

niet-verkrot zijn en geldt de beperking dat zonevreemde

jeugdverblijven gelegen in dagrecreatie gebied of ruimte-

lijk kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) niet kunnen

genieten van deze uitbreidingsmogelijkheid. De volledige

voorwaarden vind je in artikel 4.4.19.§1 van de codex.

Infrastructurele noden kunnen bijvoorbeeld betrekking

hebben op verbouwingen die noodzakelijk zijn om aan

andere wettelijke normen te voldoen (brandveiligheid,

toegankelijkheid, legionella …). Dit kan bijv. het geval zijn

als de brandweer ter gelegenheid van een nieuw controle-

bezoek eist dat er een extra brandtrap wordt geplaatst.

Echt uitbreiden met bijv. extra daglokalen of slaap lokalen

is dus niet mogelijk. Heropbouw, bijv. na een brand of

overstroming, kan enkel als het jeugdverblijf zich niet

bevindt in ruimtelijk kwetsbaar gebied (behalve park-

gebied) of zone voor dagrecreatie.

nummer 40 | HuisWerk 11

Page 10: Over vergunningen en zoneringen - cjt.be ordening_deel… · Verklarende woordenlijst Een dossier over ruimtelijke ordening en stedenbouw bevat onvermijdelijk heel wat vakjargon

De grootste problemen treden op bij jeugdverblijven

die tegelijk niet-vergund en zonevreemd gelegen zijn.

Ook hier kan het niet-vergunde karakter zijn oorzaak

vinden in hetzij de constructie hetzij de functie.

Een oplossing is enkel mogelijk als de zonevreemdheid

eerst wordt opgelost. Daarvoor is een RUP nodig (zie

pagina 10-11). Eens dat gebeurd is, kunnen de nodige

stappen worden ondernomen om een nieuwe steden-

bouwkundige vergunning te bekomen (zie pagina 8-9).

Niet eenvoudig dus, met deze problematiek kan je best

naar de gemeente stappen en bespreken wat mogelijk

is en binnen welke termijn. De gemeente (of eventueel

provincie of Vlaams gewest) moet dan beoordelen of

ze al dan niet bereid is om het probleem aan te pakken.

Sowieso is het laten opstellen van een RUP niet altijd evi-

dent, enerzijds omdat het niet goedkoop is, anderzijds

omdat ook de impact op de omgeving moet bekeken

worden van het niet-vergunde jeugdverblijfcentrum.

Indien je de bouwovertreding zelf kan rechtzetten (bijv.

door een aantal vergunningsplichtige werken waar-

voor geen toelating werd gevraagd, weer ongedaan te

maken), dan kan dit aangewezen zijn. Zolang er geen

proces-verbaal is opgesteld van een bouwovertreding,

kan je op die manier er zelf voor zorgen dat je in orde

blijft.

Met dank aan Mia Lammens (Toerisme Vlaanderen) en

Ellen Van de Water (Ruimte Vlaanderen) voor het nalezen

van het dossier

22

Niet-vergund en zonevreemd: wat nu?

12 HuisWerk | nummer 40