INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial

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"VALUACIN INDUSTRIAL, APLICANDO LOS MTODOS DE MAQUINARIA Y EQUIPO."

T E S I S

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

P R E S E N T A

ARQ. SALVADOR ELOY PACHECO PREZ

ASESOR:

DR. ARTURO PERLASCA LOBATO

rtSSSf SSSSSSSSSSS,ISSS F,C,AL- "* " ^RETARA DE EDUCACIN KUbLICA, CONFORME A ACUERDO RVOE SEP No. 2004323 DE FECHA 11 DE AGOSTO DE 2004.

OAXACA DE JUREZ, OAXACA. OCTUBRE DE 2006

Cuando uno tiene una meta de superacin se logra culminar gracias al apoyo que nos brinda nuestra familia, que vive nuestros triunfos y nos apoya en nuestras derrotas y que nos invita a regresar a la lucha si esto fuera necesario, as que dedico esta propuesta a mi esposa, a mis hijas, a mis padres y a mi hermano que son una motivacin para continuar aprendiendo.

NDICE:

CAPITULO I 1.-Introduccin.

1.1.- Problema de Investigacin. 1.1.1.- Esquema del problema de investigacin.

1 .-Justificacin. 1.2.1.-Econmica. 1.2.2.-Social.

1.3.- Alcance. 1.4.- Objetivos.

1.4.1.-Genrico. 1.4.2.-Especficos

CAPITULO II 2.-Marco Terico: 2.1.- Artculos de Internet en relacin al tema 2.1.1.- Normas internacionales de valuacin I V S

international valuation standards comit 2.1.1.1.- Introduccin. 2.1.1.2.- Organizacin de las Normas.

2.2.- Normas Internacionales de Valuacin. 2.2.1.- Conceptos y Principios Generales de Valuacin

2.2.1.1-Introduccin 2.2.1.2.- Conceptos de Suelo y Propiedad. 2.2.1.3.- Conceptos de Bienes Races, Propiedad y Activo 2.2.1.4.- Precio, Costo, Mercado y Valor 2.2.1.5. Valor de Mercado. 2.2.1.5.a.- Uso Mejor y Mas Productivo 2.2.1.6.-Utilidad 2.2.1.7.- Otros Conceptos Importantes

Pagina 2.2.1.8.-Resumen. 33

2.3.- Norma 2 Bases de Valuacin Diversas del Valor de 33 Mercado.

2.3.1.- Introduccin 33 2.3.2.- Alcance 34 2.3.3.- Definiciones 35 2.3.4.- Relacin con las Normas de Contabilidad 40 2.3.5.- Declaracin de Normas 41 2.3.6.- Discusin 43 2.3.7.- Exigencias de Revelacin 46 2.3.8.- Provisiones de Desviacin 47 2.3.9.- Fecha de Vigencia 48

2.4.- Historia de la Valuacin. 48 2.4.1.- Fin y usos de los avalos 51 2.4.2.- Trminos de Valor. 52 2.4.3.- Conceptos y trminos ms utilizados en valuacin 55 2.4.4.- Recopilacin de Informacin. 58 2.4.5.- Ejemplo de inicio de Inventario. 59 2.4.6.- Ejemplo: Un Torno Paralelo: 60 2.4.7.- Maquinara 61

2.5.- Acuerdo que establece los lineamientos a seguir por los 64 corredores pblicos para emitir avalos. 2.6.- Normas y lineamientos para Peritos Colegio Nacional de 74 Ingenieros Industrales

2.6.1.- Nota Preliminar.- 74 2.6.2.- Prefacio 74 2.6.3.- Principios Generales 76

2.6.3.1.- Norma I -Aplicacin de las Normas Profesionales 76 2.6.4.- El Perito Profesional 77

2.6.4.1.- Norma II -Definicin de Valuador Profesional 77

Pagina 2.6.5.- Bases De Valuacin 80

2.6.5.1.- Norma III - Valor de Mercado como Base de Valuacin 80 2.6.5.2.- Norma IV - Costo de Reposicin Depreciado como 88 Base de Valuacin.

2.6.5.3.- Norma V - Informacin Sobre los Derechos de 92 Propiedad 2.6.5.4.- Norma VI - Determinacin de la Depreciacin 93 2.6.5.5.- Norma Vil - Clculo del rea y Volumen de los 96 Edificios 2.6.5.6.- Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales 97 sobre la Valoracin de la Propiedad 2.6.5.7.- Norma IX - Valuacin de Inmuebles Ubicados en el 99 Extranjero 2.6.5.8.- Norma X - Valuacin de Inmuebles para fines de 101 Garanta de Prstamo. 2.6.5.9.- Norma XI, planta y maquinaria Valuados como parte 104 del Inmueble.

2.6.5.10.- Norma XII - Valuacin de Planta y Maquinaria 107

CAPITULO III 112 3.-Mtodo. 112

3.1.- Tipo de investigacin. 112 3.1.1.-Descriptiva.- 112

3.2.- Hiptesis. 112 3.2.1.- Hiptesis de la Investigacin, (H-i) 112

3.3.- Modelo operacional de las variables de la hiptesis 113 3.4.- Descripcin de las Variables. 114 3.5.- Diseo de la Investigacin. 114

Pagina CAPITULO IV

4.- Ejemplo de aplicacin de valuacin Industrial 121 4.1.- descripcin de la empresa y bienes y servicios que 121

ofrece 4.2.- Ejercicio practico de aplicacin de valuacin Industrial 122

por el mtodo de negocio en marcha 4.2.1- Determinacin del valor del GOOD-WILL 125

4.3.- Ejercicio prctico para calcular el valor comercial de un 127 negocio.

4.4.- otros mtodos de Valuacin industrial 132 4.4.1 .- Teoras y modelos al respecto 134 4.4.2.- Enfoques metodolgicos: 134

4.4.2.1.-Tcnico 134 4.4.2.2. Fundamentalista 135 4.4.2.3. Modelo de dividendos Gordon y Shapiro 136 4.4.2.4. Modelo de valuacin de utilidades 137 4.4.2.5.- Del Camino Aleatorio 139

5.-CONCLUSIONES 140

6.- BIBLIOGRAFA 143

| | t L l O T E C A CAPITULO I

Introduccin.

1.1.- Problema de investigacin.

Hoy en da existen disidencias entre la relacin de actualizar los costos de los equipos por el procedimiento de ndices especficos o ndices nacionales de precios, abriendo una brecha entre los conceptos contables y tcnicos, se acreditara el impacto de estos procedimientos, y se propone utilizar un mtodo determinado.

La Valuacin Industrial aplicando los Mtodos de Valuacin de Maquinaria y Equipo, para escoger el ms eficiente, de acuerdo al propsito de la empresa o cliente; pues algunos de estos propsitos pueden ser: Financieros, Fiscales, o de Reexpresin de Estados Financieros: Estimacin de valores actuales de negocio en marcha.

Los procedimientos de valuacin de equipos especializados requiere de ciertos lineamientos veraces como son el orden y la clasificacin, registro, nomenclatura, as como la aplicacin de criterios en el ao anlisis de obsolescencia tcnica y econmica, su calificacin en la manera que es operado un equipo, considerar los mantenimientos y reparaciones, cuantificarlo y elaborar un reporte.

En general, para valuar toda compra-venta de una empresa con giro Industrial se vislumbra tres etapas:

Deseo de adquirir un determinado tipo de empresa industrial o venderla. Establecer el rango de valor del tipo de empresa que se pone en venta aclarando los diferentes tipos de maquinaria que incluye este convenio.

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Negociacin.

Para llegar al tercer punto es indispensable trabajar sobre el segundo, que es la referencia que determinar el precio de la operacin en el mercado de acuerdo a su legislacin y normatividad buscando siempre un precio de oportunidad.

Aunque no existe un modelo matemtico infalible que asegure exactamente la Valuacin Industrial, esta investigacin permite la aplicacin de una metodologa con una aproximacin real y confiable de acuerdo a los precios que rigen el mercado.

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1.1.1.- Esquema del problema de investigacin.

Falta de metodologa pana una enciente

valuacin

Desconocimiento del precio que rige el mercado, Precio de oportunidad v^ 'RW' 'WV^ ' ' ' ' j 'V ' ' ' ^w" w ' ' ' 'W7 w vvv / | 'W 'y , . x

Intervencin de personal no calificado en la Regin para este tipo de valuacin.

Modelo matemtico no homologado

MTODOS DE VALUACIN INDUSTRIAL

Desconocimiento del valor comercial de la

empresa para cualquier transaccin comercial

No existe actualmente una Normatividad

adecuada

%W"'W%,/W{?

1 .-Justificacin.

1.2.1.- Econmica.-El conocimiento y aplicacin de un mtodo adecuado de valuacin industrial as como la normatividad y leyes para las adquisiciones nos abrir opciones de compra-venta de acuerdo a las necesidades de la empresa, pues el equipo de trabajo existente es una garanta para solicitar prstamos bancarios, y ampliar as las posibilidades econmicas de una empresa.

1.2.2.-Social.-En una sociedad que no slo permite sino que estimula la propiedad privada de los bienes y que tambin se involucra en magnos proyectos de obra pblica de ndole mltiple, surge la a necesidad de valuar los bienes que se tienen en propiedad, as como la valuacin de Equipo Industrial. De hecho, las valuaciones de bienes se emplean en el desarrollo de las actividades econmicas, gubernamentales, legales y sociales.

A medida que con el paso del tiempo la vocacin de valuador de bienes ha evolucionado de una ocupacin mercantil a una profesin, han surgido y debido ser aclarados ciertos conceptos. Hoy el trmino "bienes" se aplica a las cosas fsicas y tambin a los derechos legales de posesin sobre entes tangibles o intangibles. En la actualidad se entiende que la valuacin comprende tres clases de operaciones, a saber:

a).- La estimacin del costo de producir o reponer un bien fsico (tangible),

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"! I I O I B L I O T E C A

b).- El pronstico de la capacidad de compra, de determinados tipos de bienes, y

c).- La valuacin o determinacin del valor de mercado de un bien.

Dado el cmulo de conocimientos especializados y aptitudes que se exigen al Valuador y que no posee el lego, se ha establecido una relacin fiduciaria entre aquel y quienes que se apoyan en sus determinaciones.

El efecto social que se produce es que al tener la posibilidad de comprar, vender o si se cuenta con el equipo usarse como garanta y as lograr ms competitividad de la empresa.

1.3.- Alcance.

Este estudio sirve para despejar dudas en cuanto a los derechos y obligaciones al comprar o vender un equipo industrial, as como sugerir la adecuada utilizacin de una metodologa para este fin.

1.4.- Objetivos.

1.4.1.-Genrico.

Desarrollar metodologas para evaluar maquinaria y equipos industriales y determinar su valor comercial (existen tambin otro tipo de necesidades dentro de una empresa para saber su costo, ya sea por saber el valor de los activos, teniendo en cuenta que la maquinaria y equipo aun con la depreciacin siempre tendr un valor.)

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- Especficos.

Determinar el valor de una empresa industrial aplicando los mtodos de maquinaria y equipo.

Determinar la fuerza y debilidad del equipo industrial determinar hasta que punto se puede usar el equipo industrial como garanta en alguna transaccin de la empresa.

Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la profesin valuatoria, para definir las responsabilidades profesionales y legales, as como los lmites de la responsabilidad civil.

Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes con relacin a los valuadores y permitir a stos influir en el contenido de sus contratos y comisiones de Valuacin.

Proteger el inters de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales deben realizarse las valuaciones.

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CAPITULO II

2.- Marco Terico: 2.1- Artculos de Internet en relacin al tema:

2.1 A.- NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIN V S C INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTE

Principios, Normas y Orientacin sobre Aplicacin y Comportamiento La nica versin oficial de esta Normas es la original en lengua inglesa. La presente traduccin autorizada se publica nicamente para facilidad de los profesionales de habla castellana. Debe quedar claro que su lenguaje se apega al uso mexicano y por ello pude contener trminos y expresiones que no responden al lenguaje tcnico de valuacin, tasacin, evaluacin, avaluacin o valoracin, en otros pases de la misma lengua. Por ello se recomienda que para cualquier duda se recurra a la versin oficial. N. del T.

TTULO DEL ORIGINAL: International Valuation Standards

Publicado por International Valuation Standards Committee Oficina Internacional: 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1PD3AD Copyright @ 1997 the International Valuatbn Standards Committee Reservados todos los derechos. Traduccin autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C. Para la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A. C. Tambin se apoyan en la asesora y consejo de usuarios de los servicios de valuacin y profesionales de otras disciplinas, particularmente en el campo de la contabilidad

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2.1.1.1.- Introduccin

Valuacin y el IVSC

La valuacin de activos tiene sus races en la economa clsica y contempornea. Los principios y tcnicas de valuacin se establecieron y en general eran similares, en muchos pases antes de los cuarenta. Sin embargo, el reconocimiento de la valuacin como profesin se desarroll despus de los cuarenta.

Antes de los ochenta la valuacin se desarrollo como profesin en muchas naciones grandes y pequeas, pero sin un enfoque internacional. Haba muchas similitudes en estos pases en cuanto a lo que se consideraba un Valuador profesional, tales como el poseer un grado universitario apropiado; entrenamiento profesional especializado; experiencia prctica debidamente asesorada; competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas; y reconocimiento como persona de elevado carcter. Organismos profesionales de valuadores en diversos pases otorgaban designaciones profesionales y reconocimiento a aquellos que cuando menos satisfacan los requerimientos estipulados de educacin y experiencia.

Durante los sesenta y setenta varios organismos nacionales de valuacin desarrollaron y promulgaron Normas de Ejercicio Profesional para sus asociados. Otras les siguieron. En algunos pases tambin se introdujeron Cdigos de tica Profesional. El contenido de estas Normas combinaba consideraciones profesionales con las necesidades prcticas del mercado. En algunos pases las Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a las leyes y reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon procedimientos de revisin y vigilancia que llevaran a la censura o prdida del reconocimiento profesional para el asociado que violara seriamente las normas o las disposiciones ticas relativas.

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Para fines de los setenta conforme estos movimientos continuaron, se hizo aparente que el desarrollo financiero internacional y la globalizacin de los mercados haban llegado a un estadio en el cual era sealadamente patente la necesidad de normas internacionales de valuacin. Era obvio que sin acuerdos internacionales en relacin a las normas de valuacin exista el potencial para confusin y para que se cometieran errores. Era menos obvio, sin embargo, que tambin se inhiban las normas domsticas en algunos pases. Tambin era difcil entender que las importantes diferencias entre los puntos de vista de las corporaciones de valuacin de diversos pases podran llevar a malos entendimientos no intencionales.

Igualmente importante, se dieron rpidos cambios econmicos y en los negocios dentro y entre naciones, dando lugar a un reconocimiento ampliado de la importancia mercantil de la valuacin profesional de los activos. Se requeran valuaciones competentes, objetivas y profesionalmente desarrolladas para una amplia gama de actividades de negocios. Su importancia, al reflejar valores corrientes para los informes financieros en particular, ha recibido creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente hacia la informacin de valores de activos para efectos contables y financieros basada el valuacin corriente, en lugar del costo histrico.

Los avalos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios cambiantes y diferencias econmicas entre reas geogrficas. Reconociendo estos factores, se fund en 1981 el Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC por sus siglas en Ingls)1 El principal objetivo de IVSC es formular y publicar, en atencin al inters pblico, Normas de valuacin y orientacin

1 El nombre original del Comit era The International Assets Valuation Standards

Committee (TIAVSC), Comit Internacional de Normas de Valuacin de Activos. Este se cambi por acuerdo del Comit en la Asamblea General Anual correspondiente a 1994, celebrada en Quebec, al nombre actual, con objeto de mejor reflejar el ms amplio campo de accin en que se involucraba el Comit. N del T.

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rj i i r? I B L I D T E C A

procesal para la valuacin de activos para uso en estados financieros y promover su aceptacin y observancia mundial. El segundo objetivo es armonizar las Normas entre los Estados del mundo y revelar las diferencias en las estipulaciones de las Normas o en su aplicacin conforme sucedan. Es meta particular de IVSC que las Normas internacionales de valuacin sean reconocidas en las declaraciones internacionales de contabilidad y en otras normas de informacin y que los Valuadores reconozcan qu se requiere de ellos bajo las normas de otras disciplinas.

La asociacin en IVSC es por conducto de las sociedades nacionales de valuacin e instituciones que representen a sus respectivos Estados. Estos organismos profesionales deben reconocer objetivos que se ocupen de la valuacin de activos y tener un suficiente nmero de socios capacitados para realizar este tipo de valuaciones.

Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y orientacin publicados por el Comit y hacen uso de su mejor esfuerzo para asegurar el reconocimiento de las Normas en cuanto sea apropiado en su respectivo Estado. Los socios tambin revelan al Comit cualquier diferencia significativa entre las normas domsticas y las internacionales para que se hagan del conocimiento de la comunidad internacional. Los Valuadores deben, por supuesto, actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos de las reas en las que ejercen.

Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y normativas, tanto estatutarias como voluntarias y con las sociedades de otros cuerpos profesionales para asegurar que las valuaciones satisfagan las Normas y orientacin del IVSC. Tambin cumplen una funcin educativa y de consulta en el rea de valuacin de activos dentro de sus Estados.

El enlace con el Comit Internacional de Normas de Contabilidad, la Federacin Internacional de Contadores, El Comit Internacional de Prcticas

de Auditora y la Organizacin Internacional de Comisiones de Valores es especialmente importante para las actividades del IVSC. En relacin con esto, otros objetivos del IVSC son proporcionar asesora y consejo en relacin a la valuacin de activos a las profesiones contables, coordinar los programas de Normas y de trabajo de las disciplinas profesionales relacionadas con vista al inters pblico y cooperar con estos y otros organismos internacionales en la determinacin y promulgacin de nuevas Normas. Estos objetivos se satisfacen mediante contacto directo y participacin en otras organizaciones internacionales tales como las Naciones Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista Oficial el Consejo Econmico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de 1985.

Las siguientes Normas y discusiones relativas son el mejor consenso a la fecha de 40 naciones participantes. Como las valuaciones de activos individuales, estn sujetas al Principio de Cambio que sostienen que el cambio es inevitable y continuo an cuando gradual y no fcilmente discernible. Como Normas tienen la intencin de ofrecer definiciones y orientacin fundamentales para la valuacin de activos en un mundo dinmico. En donde se identifiquen cambios que se consideren necesarios y justificados debern sealarse al Comit para deliberacin y decisin internacional.

Organizacin de las Normas Internacionales

Diversos principios y tcnicas de valuacin se entienden dentro de la profesin de la valuacin y estn bien establecidos en el mundo de los negocios. Las discusiones fundamentales abreviadas que se incluyen en esta normas no deben considerarse exhaustivas. Por lo tanto, es importante para entender y usar esta Normas que, an cuando las Normas individuales puedan exponerse y publicarse como secciones separadas, cada Norma es una parte componente del conjunto. Por tanto, las definiciones, declaraciones

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del prefacio, conceptos y principios de valuacin y otros elementos comunes debern interpretarse como parte de cada Norma.

El Comit Internacional de Normas de Valuacin de Activos reconoce la complejidad de los procedimientos profesionales de valuacin, la diversidad de situaciones de la propiedad, la dificultad de interpretacin de las actividades de la valuacin por otras profesiones, el problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la superior necesidad del pblico de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas desarrolladas conforme a normas generalmente aceptadas. En consecuencia, el contenido y formato de estas Normas se han diseado con estos aspectos en mente y la comprensin de la estructura de las Normas es importante para su aplicacin.

2.1.1.2.- Organizacin de las Normas:

s Introduccin - La introduccin ofrece una explicacin del comit internacional, su trabajo y el contexto general de las Normas internacionales. Se explica la organizacin de las Normas y se discute la intencin de la manera y forma como han de ser aplicadas.

s Conceptos y Principios Generales de Valuacin - Una discusin completa del cuerpo de conocimiento que constituye los mtodos y prcticas valuatorias esta mas all del alcance de stas Normas. Sin embargo, para fomentar el entendimiento entre disciplinas profesionales y reducir las dificultades de las barreras de idioma, esta seccin proporciona comentarios sobre los marcos legal, econmico y conceptual bsicos sobre los cuales se apoyan la valuacin como disciplina y sus Normas. El entendimiento de estos asuntos de fundacin es crucial para el entendimiento de las valuaciones y la aplicacin de estas Normas.

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s Normas de Valuacin - Las Normas IVSC 1 y 2 se ocupan de Valor de Mercado y bases de valuacin distintas al Valor de Mercado, respectivamente y como soporte para la Norma IVSC 3, Valuaciones para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas. Las Normas IVSC adicionales se ocupan de temas y situaciones de valuacin comunes a las actividades mercantiles, pero distintas a las valuaciones de activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La Norma IVSC 4, Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones, proporciona Normas para aplicaciones particulares y distingue estas aplicaciones de las cubiertas por la Norma IVSC 3.

S Orientacin de Aplicacin y Comportamiento - Frecuentemente surgen en el ejercicio de la valuacin y de quienes usan los servicios de valuacin cuestiones relacionadas con la aplicacin de las Normas. Los documentos de Orientacin para Aplicacin y Comportamiento (APG) proporcionan orientacin en relacin a temas especficos de valuacin y como han de aplicarse estas Normas en situaciones mercantiles y de provisin de servicio ms especficas. Las APG se enmiendan de tiempo en tiempo con orientacin adicional del IVSC conforme las situaciones mercantiles o profesionales que requieren orientacin se plantean a la atencin del Comit. Las APG se consideran una importante adicin a las Normas, pero no son en si documentos normativos.

S Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores y a los usuarios de sus servicios un medio ms inmediato y menos formal de recibir respuestas a cuestiones que surjan en relacin a las Normas o su aplicacin, el IVSC tambin expide Comentarios Explicativos sobre estas Normas. Estos Comentarios generalmente no son aprobados por el Comit, pero son importantes interpretaciones amplias que podrn usarse para propsitos sea de revelacin general o comentarios o como una medida transitoria

anterior a la emisin sea de una orientacin de comportamiento o de una Norma por el Comit.

s Formato de las Normas.- Cada Norma se escribe para enfocar un rea amplia del ejercicio de la valuacin. Conforme sea apropiado cada Norma generalmente contiene las siguientes secciones ordenadas.

a. Introduccin b. Alcance c. Definiciones d. Relacin a las Normas de Contabilidad e. Declaracin de las Normas f. Discusin g. Requisitos de Revelacin h. Previsiones de Exclusin i. Fecha de Vigencia.

2.2.- Normas Internacionales de Valuacin

2.2.1.- Conceptos y Principios Generales de Valuacin

2.2.1.1- Introduccin

2.2.1.1.1 La experiencia y el dilogo internacional entre naciones por conducto del Comit Internacional de Normas de Valuacin ha demostrado que, con pocas excepciones, hay acuerdo internacional comn en relacin a los fundamentos de la disciplina valuatoria. La legislacin y circunstancias econmicas locales pueden, en ciertas ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a veces limitadas), pero los mtodos y tcnicas fundamentales de valuacin son similares en todo el mundo.

2.2.1.1.2 Las Normas y orientacin del IVSC se basan en estos fundamentos, pero es la posicin del Comit que no es apropiado intentar enunciar todos los fundamentos pertinentes en el cuerpo de cada Norma. En lugar de ello, esta seccin se entiende como suplemento para cada una de las Normas y proporciona un panorama general de los fundamentos que son particularmente importantes para el entendimiento de la profesin valuatoria y la aplicacin de estas Normas.

2.2.1.2.- Conceptos de Suelo y Propiedad.

2.2.1.2.1 El suelo es esencial para nuestras vidas y existencia. Su importancia lo pone en la mira para consideracin de abogados, gegrafos, socilogos y economistas. Como resultado de la forma en que cada una de estas disciplinas se relaciona con el suelo y con los usos del suelo, las sociedades de nuestras naciones y nuestro mundo se ven afectadas.

2.2.1.2.2. La valuacin de la tierra como balda o de la tierra y las mejoras sobre el suelo, es un concepto econmico. Sea que est en estado baldo o se encuentre mejorada, nos referimos a la tierra como bienes races. El valor se crea por la utilidad del bien raz o por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de los humanos. Contribuyen al valor la singularidad, durabilidad, fijeza de ubicacin, oferta relativamente imitada del bien raz y la utilidad especfica de un sitio determinado.

2.2.1.2.3. La propiedad es un concepto legal. La propiedad consiste en los derechos privados de apropiacin. Para distinguir entre el bien raz, una entidad fsica y su propiedad, un concepto legal, la propiedad del bien raz se llama propiedad real. Las cosas

fsicas distintas a los bienes races reciben el nombre legal de bienes muebles y su propiedad se conoce como propiedad personal. La palabra propiedad usada sin mayor calificacin o identificacin puede referirse a bienes races, bienes muebles o a una combinacin de ellos. (Ver la Seccin 3 adelante).

2.2.1.2.4 Los Valuadores de Activos (Tasadores) son los que tratan con la especial disciplina econmica asociada con la preparacin y presentacin de valuaciones de activos. Como profesionales, los Valuadores deben satisfacer rigurosas pruebas de educacin, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada. Tambin deben exhibir y mantener un elevado cdigo de conducta moral (tica) y prctica profesional (Normas).

2.2.1.2.5 Los cambios de precios a lo largo del tiempo son el resultado de efectos especficos y generales de fuerzas econmicas sociales. Las fuerzas generales pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en el poder relativo de compra del dinero. El movimiento independiente de fuerzas especficas tales como cambios tecnolgicos pueden generar movimientos en la oferta y demanda y pueden crear cambios significativos de los precios.

2.2.1.2.6 En la valuacin de bienes races se aplican muchos principios conocidos. Incluyen los principios de oferta y demanda, competencia, sustitucin, anticipacin o expectacin, cambio y otros. Comn a todos estos principios suplementarios es su efecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un activo. Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes races refleja el efecto combinado de todas las otras fuerzas de mercado que tienen alguna influencia sobre el valor de los bienes races.

2.2.1.3.- Conceptos de Bienes Races, Propiedad y Activo

2.2.1.3.1. Se define como bienes races o bienes inmuebles al suelo fsico y aquelloselementos de factura humana que se adhieren ai suelo. Es la "cosa" fsica, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes mices de los bienes muebles, definidos abajo. An cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aqu para distinguir estos importantes trminos y conceptos.

2.2.1.3.2 La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes races. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raz fsico. Por tanto la propiedad real es un concepto no fsico.

2.2.1.3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpreos e incorpreos) que no son bienes races. Estos son cosas que no estn permanentemente adheridas a los bienes races y generalmente se caracterizan por su movilidad.

2.2.1.3.4 En la terminologa contable, los activos son recursos apropiados o controlados, de los cuales se puede razonablemente anticipar un beneficio futuro. La propiedad de un activo es por si un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser tangible o intangible.

2.2.1.3.5 Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros a que se hace referencia en la Norma

IVSC 3 distinguen entre activos tangibles, intangibles y de inversin. Son de particular importancia los siguientes trminos y conceptos:

2.2.1.3.6 Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a uso continuo en las actividades de la empresa. Son ejemplos de estos las acciones, acreedores, inversiones a corto plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes races, normalmente tratados como un activo fijo como se define adelante, pueden tratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o bienes races mejorados que se mantienen en inventario para venta.

2.2.1.3.7. Activos fijos. Estos son activos tangibles e intangibles que caen dentro de las dos amplias categoras siguientes:

2.2.1.3.8. Propiedades, planta y equipo. Activos que se entienden destinados a uso de manera continua en las actividades de una empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, la depreciacin acumulada y otras categoras de activos adecuadamente identificadas.

2.2.1.3.9. Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen para usarse de manera continua en las actividades de una empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo, incluyendo inversiones extranjeras, cuentas por cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones tradas de atrs, y patentes, marcas y activos similares.

2.2.1.3.10 La terminologa contable difiere en alguna manera de los trminos utilizados por los Valuadores. Dentro de las clasificaciones identificadas en el prrafo 3.5, los Valuadores se

involucran principalmente con activos fijos. Tcnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad, lo que se vala mas que el activo tangible o intangible en si. Este concepto distingue la diferencia entre el concepto econmico de valuar un activo objetivamente basndose en su habilidad de ser comprado y vendido en un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal como suponer una base intrnseca u otra no de mercado. El concepto objetivo de mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales para valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma IVSC 2.

2.2.1.3.11 El trmino "depreciacin" se usa en valuacin y contabilidad y puede llevar a confusin. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el trmino "depreciacin" o el trmino "depreciacin acumulada" en los mtodos de Costo de Reproduccin o Reposicin para referirse a cualquier prdida de valor del costo total estimado nuevo. Tales prdidas pueden considerarse como atribuibles a deterioro fsico, obsolescencia tcnica o funcional u obsolescencia externa. El trmino "reservas para depreciacin" se refiere a registros hechos por los contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convencin de costo histrico, independientemente de la base para tales registros. Muy importante, para los Valuadores la depreciacin acumulada es una funcin del mercado. Las reservas para depreciacin son una funcin de una convencin contable y no necesariamente reflejan el mercado.

2.2.1.3.12 Reconociendo que el trmino propiedad es un concepto legal, pero que se usa comnmente en referencia general a bines races y a bienes muebles, estas Normas aplican el trmino propiedad en su acepcin comn. En este contexto el trmino puede considerase aplicable tanto a los derechos de propiedad

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como a la cosa fsica que se tiene en propiedad. Adoptando esta convencin podemos distinguir entre propiedad en su contexto valuatorio general y la propiedad considerada como un activo bajo las convenciones contables.

2.2.1.4.- Precio, Costo, Mercado y Valor.

2.2.1.4.1 La imprecisin del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede y de hecho lleva a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras comnmente usadas en un idioma tambin se usan con significados especficos en una disciplina dada.

De manera significativa este es el caso con lo trminos precio, costo, mercado y va/oren el sentido en que se usan en la disciplina valuatoria.

2.2.1.4.2 Precio es el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histrico, sea que se revele pblicamente o se mantenga en reserva. Debido a las capacidades, motivaciones, intereses econmicos especiales de un determinado comprador y vendedor, el precio que se paga por los bienes y servicios puede o no tener relacin alguna con el valor que pueden adscribir a esos bienes y servicios otras personas. Sin embargo el precio generalmente es una indicacin del valor relativo que se da a los bienes y servicios por el comprador y vendedor en cuestin bajo circunstancias particulares.

2.2.1.4.3 El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el

servicio. Cuando se ha completado es un hecho histrico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

2.2.1.4.4 Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin indebida restriccin de sus actividades. Cada parte responder a las relaciones de oferta demanda y otros factores de fijacin de precios, la capacidad y sapiencia de la parte, su entendimiento de la relativa utilidad de los bienes o servicios y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o internacional.

2.2.1.4.5. Valor es un concepto econmico que se refiere la relacin monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definicin especfica de valor. El concepto econmico de valor refleja la visin que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva de valuacin.

2.2.1.4.6 Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse (por ejemplo ver la Norma IVSC 2). Algunos son tipos normales de valor comnmente usados en la valuacin de activos. Otros se usan en situaciones especiales bajo circunstancias cuidadosamente identificadas y reveladas. Es de suma importancia para el uso y comprensin de las valuaciones que el tipo y definicin de valor sean claramente explicados y que

sean apropiados para la comisin de valuacin particular. Un cambio en la definicin de valor puede tener efecto material en los valores que se asignaran a diversos activos.

2.2.1.4.7 Los Valuadores Profesionales evitan el uso del trmino "valor" sin calificacin, substituyendo en su lugar algn adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata. Valor de Mercado (o Valor de Mercado Abierto en algunos pases) es el tipo mas comn de valor asociado con la valuacin de activos y se discute en la Norma IVSC 1. An cuando el uso comn posiblemente dicta el entendimiento en el mercado de que se trata de el Valor de Mercado si no se hace especificacin en contrario, es particularmente importante que el Valor de Mercado se identifique y defina claramente en cada trabajo.

2.2.1.4.8 El concepto de valor contempla la asociacin de una cantidad monetaria a la transaccin. Sin embargo, la venta de la propiedad valuada no es condicin que deba preceder a la de estimar el precio al cual debera venderse si se vendiera en la fecha de valuacin bajo las condiciones prescritas en la definicin de Valor de Mercado.

2.2.1.4.9 El Valor de Mercado de los bienes inmuebles es una representacin de su utilidad reconocida por el mercado mas que de su estado fsico exclusivamente. La utilidad de los activos para una empresa dada puede diferir de la que se reconocera por el mercado o por una industria en particular. Por tanto, es necesario que la valuacin de activos y la informacin para efectos contables bajo la convencin que refleja los efectos de los precios cambiantes distinga entre los valores reconocidos en el mercado, que deberan reflejarse en la informacin financiera y los tipos de valor no de mercado, que no deberan usarse como base

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para informacin financiera. El Costo de Reposicin Depreciado (CRD) como se define en la Norma IVSC 2 y como se aplica a propiedades especializadas, an cuando es una base de valuacin distinta del mercado, es aceptable para informacin financiera cuando sea apropiada.

2.2.1.4.10 Consideraciones similares a las expresadas en el prrafo 4.9 arriba se aplican a la valuacin de propiedades distintas a los bienes races. Con excepcin de los casos en que el CRD se aplica de manera apropiada, los informes financieros requerirn la aplicacin de mtodos de Valor de Mercado y clara distincin de mtodos de Valor No de Mercado.

2.2.1.4.11 El costo total de un activo inmobiliario incluye todos los costos directos e indirectos de su produccin. S el comprador incurre en costos de capital suplementarios despus de la adquisicin, estos se agregarn al costo histrico de adquisicin para efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la percepcin del mercado en cuanto a la utilidad de tales costos, podrn o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado del activo.

2.2.1.4.12 El trmino "costo de reposicin" puede usarse en diversos contextos en algunos Estados. En el mercado, es el costo de reemplazar el activo con un activo (o propiedad) sustituto igualmente satisfactorio, suponiendo que no existe retraso innecesario alguno. El trmino tambin se utiliza al hacer estimaciones de costo. Una estimacin de costo de un activo puede hacerse con base en una estimacin de costo de reproduccin o costo de reposicin. Un costo de reproduccin es una rplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseo y los mismos materiales de construccin. El costo de reposicin visualiza la construccin de una estructura de comparable utilidad, empleando

el diseo y materiales en uso corriente en el mercado de edificacin actual.

2.2.1.5. Valor de Mercado.

2.2.1.5.1. El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivas de un mercado y es la base para valuar la mayora de los recursos en economas basadas en el mercado. An cuando las definiciones precisas pueden variar, el concepto se entiende y aplica comnmente.

2.2.1.5.2. Conforme a las Normas IVSC, el Valor de Mercado se define como:

El monto estimado por el cual un activo debera intercambiarse en la fecha actuando cada una con conocimientos, prudencia y sin presin, de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de apropiado mercadeo en el cual las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin presin.

2.2.1.5.3. La Norma IVSC 1 explica en detalle el concepto y definicin de Valor de Mercado. Como prefacio, es importante insistir en que la estimacin de Valor de Mercado profesionalmente determinada es una valuacin objetiva de derechos de propiedad identificados en relacin a una propiedad especfica a una fecha determinada. El Valor de Mercado es una estimacin respaldada por el mercado que se desarrolla conforme a estas Normas y se reporta de acuerdo con las Normas o convenciones aplicables a la comisin o encomienda de hacer la valuacin. La Norma IVSC 3 establece las Normas de valuacin

que son particularmente aplicables a los informes financieros y cuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de Valuacin para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones.

2.2.1.5.4 Los activos fijos se distinguen de la mayora de los activos circulantes en virtud del periodo relativamente mayor que se requiere para comercializar los activos fijos a fin de obtener un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de tiempo, la ausencia de un "mercado inmediato"[2], la naturaleza y diversidad de los mercados y propiedades y otros factores generan la necesidad de Valuadores profesionales y de estas Normas.

2.2.1.5.a.- Uso Mejor y Mas Productivo

2.2.1.5.1.a. El suelo subyace toda la existencia y con rara excepcin, tiene permanencia mas all de la vida de los individuos. Dada la unicidad e inmovilidad del suelo, cada fraccin de bien raz posee ubicacin nica. La permanencia del suelo tambin implica que normalmente se esperar que sobreviva a los usos y mejoras que le sean impuestos por los humanos.

2.2.1.5.2.a. Debido a las caractersticas especficas del suelo, cuando se vala el suelo separadamente de las mejoras a o en el suelo, los principios econmicos requieren que las mejoras a o en el suelo se valen conforme contribuyen al valor total de la propiedad. Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de "uso mejor y mas productivo" refleja la utilidad y permanencia del suelo en el contexto de un mercado, considerando que las mejoras constituyen la diferencia entre el valor de la tierra sola y el Valor de Mercado del conjunto mejorado.

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2.2.1.5.3.a. No obstante o expresado en el prrafo 6.2, muchas propiedades se valan como combinacin de tierra y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente estimar el Valor de Mercado tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo de la tierra con las mejoras existentes.

2.2.1.5.4.a. Uso mejor y mas productivo se define como: El uso mas probable de un activo que es fsicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se vala.

2.2.1.5.5.a. Un uso que no es legalmente permitido o fsicamente posible no puede considerarse como uso mejor y mas productivo. Un uso que sea legalmente permitido y fsicamente posible podr no obstante requerir una explicacin del valuador que justifique porque ese uso es razonablemente probable. Una vez que el anlisis establece que uno o mas usos son usos razonablemente probables, se procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en el valor mas alto, conforme a otras pruebas, se considera el uso mejor y mas productivo.

2.2.1.5.6.a. La aplicacin de esta definicin permite a los Valuadores evaluar los efectos del deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras mas apropiadas para el suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitacin y renovacin y muchas otras situaciones de valuacin.

2.2.1.5.7.a. El concepto de uso mejor y mas productivo es una parte integral de las estimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo ciertas normas permiten una aplicacin del concepto de uso mejor y mas productivo en la valuacin de propiedades en relacin a los informes financieros y cuentas relacionadas. Esta aplicacin llamada

Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la Norma TIAVSC 3.

2.2.1.6. Utilidad

2.2.1.6.1. El criterio clave que se relaciona con la valuacin de cualquier activo es su utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de valuacin tienen el objetivo comn de definir y cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso del activo valuado. Este proceso exige diversas interpretaciones del concepto de utilidad.

2.2.1.6.2 Utilidad es un trmino relativo o comparativo ms que una condicin absoluta. Por ejemplo, la utilidad del suelo agrcola se mide de manera ordinaria por su capacidad productiva. Su valor es funcin de la cantidad y calidad de producto que la tierra habr de rendir en el sentido agrcola o de la cantidad y calidad de edificios o, si es susceptible de desarrollo, otro tipo de productividad que soporte conforme a una perspectiva residencial, comercial o industrial. Consecuentemente, el valor del suelo se establece al evaluar su utilidad en trminos de los factores legales, fsicos, funcionales, econmicos y ambientales que ordenan su capacidad productiva.

2.2.1.6.3 Fundamentalmente, la valuacin de activos se rige por la forma en que un activo se usa y en como sera ordinariamente comercializado en el mercado. Para algunos activos, la utilidad ptima se logra si se operan de manera individual. Otros tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debe hacerse una distincin entre la utilidad de un activo visto individualmente y cuando se le considera como parte de un grupo.

2.2.1.6.4 Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientes auto contenidas normalmente cambian de

mano individualmente y se valan en consecuencia. Si tales activos poseyeran mayor (o menor) valor derivado de una asociacin funcional o econmica con otros activos, tal valor adicional o especial puede analizarse en el proceso de valuacin informando lo que corresponda, sea como consecuencia de las observaciones del propio Valuador o conforme a las instrucciones debidamente documentadas de un cliente. Cualquier estimacin de valor de este tipo , sin embargo, no deber representarse como Valor de Mercado sin incluir una clara explicacin que los soporte.

2.2.1.6.5 Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por sobre su valor como una entidad separada debido su asociacin fsica o funcional con una propiedad contigua, propiedad de terceros o por su atractivo para un comprador que tenga otros intereses especiales. Es necesario informar el alcance o los montos de tal valor adicional o especial por separado del Valor de Mercado establecido de acuerdo a estas normas de valuacin.

2.2.1.6.6 La utilidad se mide con una perspectiva de largo plazo, generalmente a lo largo de la vida til normal de un activo. Sin embargo, hay ocasiones en que los activos temporalmente pasan a ser redundantes, son almacenados o de alguna otra forma son retirados de la produccin, son transformados a un uso o funcin alterna o quiz simplemente se dejan ociosos por un periodo de tiempo. En otras instancias, circunstancias de mercado externas, ecom'cas o polticas, pueden dictar el retiro de la produccin por un periodo indefinido de tiempo.

2.2.1.6.7 De manera similar, activos situados en regiones remotas, en Estados no sujetos a economa de mercado o en localidades que estn experimentando cambios en su economa, pueden no tener un grado de utilidad directamente discernible a la

fecha de valuacin. Las valuaciones en tales circunstancias requieren cierto grado de experiencia y entrenamiento y los informes debern lograrse conforme a las Normas IVSC. De particular importancia, el Valuador deber asegurar que se explique y revele de manera completa la base de valuacin, los datos en que se basa la valuacin y la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las hubiere) sobre las que se hace la valuacin.

2.2.1.6.8 Un efecto comn de la inseguridad poltica o econmica es el cambio de utilidad, sea en trminos de capacidad o de eficiencia. La responsabilidad del Valuador en tales situaciones es evaluar la expectativa en el mercado de la duracin de tales eventos. Los paros y cierres temporales pueden tener poco o ningn impacto en los valores de los activos, en tanto que la cesacin de actividades por periodo prolongado puede resultar en una disminucin permanente en el valor. El activo valuado deber verse a la luz de todos los factores internos y externos que influyen en su comportamiento operativo.

2.2.1.7. Otros Conceptos Importantes

2.2.1.7.1 La expresin Valor de Mercado no es sinnimo del trmino Valor Justo que comnmente aparece en las normas de contabilidad. A diferencia de la definicin de Valor de Mercado explicada atrs, el Valor Justo en contabilidad anticipa una venta que puede ocurrir en circunstancias diferentes y en otras condiciones que las que prevalecen en el mercado abierto para la disposicin ordenada de los activos. Estas incluyen la posibilidad de una venta en situaciones angustiadas de corto plazo u otras circunstancias no contempladas en la definicin de Valor de Mercado. Para evitar confusin y malos entendidos, la estimacin de Valor de Mercado que haga un Valuador debe incluir una explicacin adecuada de la definicin de Valor de Mercado adoptado por el Valuador y la

revelacin de las suposiciones, trminos o condiciones sobre las que se ha hecho la valuacin.

2.2.1.7.2 Activos especializados son aquellos que rara vez, si acaso, se venden salvo como parte del negocio del cual son parte constitutiva. Se puede hacer referencia a tales activos como activos limitados o no de mercado, dependiendo del grado de especializacin de su diseo, configuracin o aplicacin. Cuando existe informacin de mercado limitada o que no es directamente comparable para consideracin de los Valuadores, el proceso valuatorio puede hacerse ms complejo. Sin embargo, es responsabilidad del Valuador desarrollar datos y razonamiento a partir del respaldo de mercado y explicar la conclusin de valor. An cuando cada uno de los mtodos de valuacin puede aplicarse y todos los mtodos aplicables debern considerarse, el Mtodo de Costo de Reposicin Depreciado se aplica comnmente a los activos especializados. Donde es posible, el Valuador desarrolla el valor de la tierra, estimaciones de costo y depreciacin acumulada a partir de la informacin de mercado y explica la base para su estimado de valor.

2.2.1.7.3 No debe confundirse el trmino Costo de Reposicin Depreciado (CDR) con los trminos Costo de Reposicin o Costo Neto Comente de Reposicin. Estos ltimos se refieren al costo en que habra de incurrirse en el mercado al adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio (Ntese la excepcin en el prrafo 4.12 arriba cuando el uso del trmino Costo de reposicin puede aplicarse como una tipo de estimacin de costo). An cuando la construccin u otra creacin de activos sustitutos es una posibilidad, la medida de costo mas normal es el costo de mercado de adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio. En contraste, el CRD se refiere especficamente al proceso valuatorio que combina una estimacin de Valor de Mercado para la tierra en su uso actual con los costos

depreciados de construccin y otros relativos de los edificios, estructuras y otras mejoras creadas en ella a fin de llegar a una cifra que informe del valor sujeto a un adecuado beneficio econmico potencial o potencial de servicio de la empresa derivado del uso de los activos como un todo.

2.2.1.7.4 En donde las condiciones normales de mercado han sido alteradas o suspendidas o donde los desequilibrios entre oferta y demanda llevan a precios de mercado que no satisfacen la definicin de Valor de Mercado, el Valuador puede enfrentarse a un problema valuatorio difcil. Aplicando el concepto y definicin de Valor de Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al proceso valuatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los valores de activos que se consignan en los estados financieros. Conforme la disponibilidad o aplicabilidad de la informacin de mercado disminuyen, la comisin de valuacin puede requerir mayores grados de competencia, experiencia y juicio profesional del Valuador y cuidadosa aplicacin de estas Normas.

2.2.1.7.5 En algunos Estados (o bajo circunstancias especiales) puede requerirse a un Valuador que aplique una definicin particular de Valor de Mercado para satisfacer requerimientos legales o estatutarios. No obstante, a menos que el Valuador haga una revelacin especfica en sentido contrario, los elementos y conceptos fundamentales de valuacin siguen siendo los mismos que se contienen en estas Normas IVSC. El Valor de Mercado de un activo no cambia slo por razn de simples cambios en la terminologa o por una diferente redaccin de la definicin en si, que podra ser diferente en algunos Estados debido a sus leyes.

2.2.1.7.6 Todos los informes de valuacin deben expresar claramente el propsito y la funcin de la valuacin. Adems de otros

requisitos de los informes, en donde se involucre informacin financiera, el informe debe identificar especficamente la categora de activo en que se coloca cada activo y la base para tal colocacin. Cada una debe explicarse de manera explcita.

2.2.1.7.7 La contabilidad basada en costo histrico refleja solamente aquellos costos histricos y depreciacin acumulada reconocidas bajo los principios generalmente aceptados de contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de Mercado menor o mayor que el costo histrico, sea que tal costo se haya ajustado por depreciacin acumulada o no. Desde el punto de vista de una empresa en particular, este costo puede igualar o ser diferente del valor contributivo de ese activo a la empresa. Desde la ptica del mercado, si un activo se crea para venta, el creador debe estar en aptitud de vender el activo a un precio que exceda el costo para el creador o la actividad no ser productiva. Cuando se vende con utilidad el precio pagado por el comprador se convierte en costo del comprador y la diferencia entre ese costo y el costo en que incurri el vendedor (incluyendo costos de venta y de tener) se convierte en la utilidad del vendedor, tambin conocida como la ganancia en la venta del activo. Bajo ciertas circunstancias la venta puede realizarse al costo del vendedor o por debajo de ste, pero estas situaciones especializadas exigen aplicacin especial de estos principios.

2.2.1.7.8 La estimacin e informacin de los valores de activos y la orientacin relativa, son el campo de aplicacin de estas Normas y orientacin relativa. No estn gobernadas ni dirigidas por los objetivos de otras disciplinas. Cmo han de compilarse, transmitirse e incorporarse los resultados de las valuaciones a los de otros profesionales es, sin embargo, de importancia crucial para los Valuadores. El correcto entendimiento de la terminologa es esencial para los Valuadores y para quienes leen sus informes. El uso

ponderado de experiencia y pericia y la correcta aplicacin de la metodologa son tambin esenciales. Estas Normas llevan la intencin de servir los objetivos comunes de quienes preparan valuaciones de activos y de aquellos que deben depender de sus resultados.

2.2.1.8. Resumen

1.2.1.8.1 Estas Normas se entienden principalmente para uso de Valuadores a quienes se pide valuar activos para informes y cuentas financieras. Se hace nfasis en el uso de informacin real y actual de mercado de la cual se pueden deducir juicios profesionales informados en relacin a la valuacin de propiedades. Se incluye en estas Normas orientacin para otros tipos de valuaciones para distinguirlas de las valuaciones de activos, para establecer guas internacionales que llevan la intencin de reducir o eliminar la confusin en el uso de los informes de valuacin y promover el entendimiento.

2.3.- Norma 2 Bases de Valuacin Diversas del Valor de Mercado.

Normas IVSC. Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientacin de aplicacin contenida en el Prefacio y en el Captulo de Conceptos y Principios Generales de Valuacin.

2.3.1.- Introduccin

2.3.1.1. Los objetivos de sta Norma son dobles: primero, identificar y explicar las bases de valor diversas del Valor de Mercado y establecer normas para su aplicacin; y segundo, distinguirlas del Valor de Mercado.

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2.3.1.2 An cuando la mayora de las valuaciones profesionales, particularmente las valuaciones de activos a que se refiere la Norma 3, involucran el Valor de Mercado, hay circunstancias que piden bases diferentes al Valor de Mercado. Es esencial que tanto el Valuador como los usuarios de la valuacin entiendan claramente la distincin entre Valor de Mercado y las valuaciones con base que no es el Valor de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entres estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuacin.

2.3.1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos entendimientos o falsas interpretaciones entre los Estados en relacin al uso y aplicacin de bases de valuacin que no sean de mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas Normas deben asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los medios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la valuacin, evitando circunstancias que puedan desorientar al pblico e informando estimaciones objetivamente apoyadas.

3.2.- Alcance

2.3.2.1 Esta Norma se refiere a bases de valuacin distintas al Valor de Mercado.

2.3.2.2 La Norma IVSC 3 cubre la base de Valor de Mercado en cuanto se refiere a informes financieros. La Norma 3 incluye Valor de Mercado para Uso Existente una aplicacin especial del Valor de Mercado cuando se consideran inmuebles, planta, maquinaria y equipo que ha de continuar en uso dentro de una empresa. An cuando esta aplicacin se separa del concepto general de uso mejor y ms productivo de la valuacin de mercado, deber considerarse como un caso especial ms que como una desviacin del concepto de Valor de Mercado.

2.3.2.3 Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuacin de activos que forman parte de un negocio en marcha. Los conceptos de Valor de Negocio en Marcha y el Valor de son bases no de mercado como se define en la Norma 2.

3.3.- Definiciones

2.3.3.1. Valoren Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien especfico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas productivo de ese bien o el producto monetario que pudiera realizarse a su venta. El Valoren uso es el valor que un inmueble especfico tiene para un uso especfico para un usuario especfico y por tanto no est relacionado con el mercado.

2.3.3.2. Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido a condiciones de mercado, caractersticas nicas u otros factores, atrae relativamente pocos compradores potenciales a un tiempo dado. La caracterstica central que distingue a inmuebles con mercado limitado no es que sea imposible venderlas en el mercado abierto, sino que la venta de tales inmuebles por lo comn requiere un mayor periodo de comercializacin que el usual para inmuebles mas fcilmente comercializabais.

2.3.3.3. Inmueble especializado, para fin especial o especialmente diseado. Inmueble que debido a su naturaleza especializada, tiene una utilidad restringida a usos o usuarios particulares y que rara vez si acaso, se vende en el mercado abierto, excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa. An cuando muchos diseos, incluyendo los de casas habitacin unifamiliares pueden definirse como de "fin especial", estas descripciones se entienden aplicables a inmuebles que tienen mercado restringido o no tienen mercado; los

ejemplos tpicamente incluyen refineras de petrleo, estaciones de fuerza, muelles, instalaciones manufactureras especializadas, infraestructura pblica, iglesias, museos e inmuebles localizados en sitios geogrficos particulares por razones de operacin o negocio.

2.3.3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se trata de valuacin de activos en relacin con informes financieros, los inmuebles ocupados por el propietario pueden verse como inmuebles especializados o no especializados.

2.3.3.3.2 Los inmuebles no especializados se valan conforme a los conceptos de valor de mercado. Los que se tienen con la intencin de continuar en uso por la empresa se valan sobre la base de Valor de Mercado para el uso Existente como se explica en la Norma IVSC 3.

2.3.3.3.3 Los inmuebles especializados por definicin rara vez, si acaso, se venden en el mercado abierto. En consecuencia el Mtodo de Costo de Reposicin Depreciacin es el que se usa comnmente en su valuacin para propsitos de informes financieros haciendo las debidas revelaciones.

2.3.3.4. Valor de Inversin. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, para efectos de inversin especficamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles especficos a inversionistas o grupos de inversionistas especficos con objetivos o criterios de inversin claramente identificables. No debe confundirse el concepto de Valor de Inversin con el Valor de Mercado de un inmueble de inversin.

2.3.3.5. Valor de Negocio en Marcha. El valor del negocio como un todo. El concepto involucra la valuacin de una empresa en operacin

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a partir de la cual se puede distribuir o repartir el Valor conjunto del Negocio en Marcha a las partes constitutivas en la proporcin en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por si constituyen Valor de Mercado, (ver tambin Valor de Privacin, prrafo 3.13.6 adelante)

2.3.3.6. Valor Asegurable. El valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o pliza de seguro.

2.3.3.7. Valor Fiscal, Catastral o Gravable. Un valor que se basa en definiciones contenidas en las leyes aplicables que se refieren a tasacin o imposicin sobre la propiedad inmobiliaria. An cuando algunas jurisdicciones pueden citar el Valor de Mercado como base de la tasacin, la metodologa requerida puede producir resultados que difieren del Valor de Mercado como se ha definido aqu.

2.3.3.8. Costo de Reposicin Depreciado (CRD). El de CRD es un mtodo de valuacin que se basa en una estimacin del Valor Actual de Mercado para la tierra en su uso existente mas los costos brutos de reposicin (o reproduccin) de las mejoras menos deducciones por deterioro fsico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y optimizacin. El resultado, que es un Malor no de Mercado, se conoce como estimacin de Costo de Reposicin Depreciado. Este resultado est sujeto a adecuada rentabilidad o potencial de servicio de la empresa.

2.3.3.9 Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales de que est constituido, en lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones especiales o adaptacin. Se puede reportar como el monto bruto o neto de los costos de la venta y, en el ltimo caso, puede igualar al valor neto de realizacin.

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2.3.3.10 Valor de Liquidacin o Venta Forzada. El importe que razonablemente se podra recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto para satisfacer el marco de tiempo de comercializacin de la definicin de Valor de Mercado. En algunos Estados el valor de venta forzosa en particular puede tambin involucrar un vendedor no dispuesto y un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor.

2.3.3.11 Valor Especial. Trmino que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior y por arriba del Valor de Mercado. El valor especial podra surgir, por ejemplo, por la asociacin fsica, funcional o econmica de un inmueble con algn otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podra ser aplicable a un propietario o usuario especial o a un propietario o usuario potencial del inmueble mas que al mercado en general; esto es, a un comprador con inters especial. El valor especial podra asociarse con elementos del Valor de Negocio en Marcha. El Valuador debe asegurarse de que tales criterios se distinguen del Valor de Mercado, aclarando cualesquiera suposiciones que haya hecho.

2.3.3.12 Otras expresiones de valor referidas especficamente a inmuebles, planta y maquinaria y a situaciones especiales se definen en las Normas TIAVSC que se refieren a esos aspectos.

2.3.3.13. Trminos contables.

2.3.3.13.1 Valor Justo. El importe por el cual se intercambiara un activo o se cubrira un riesgo entre partes conocedoras y dispuestas en una venta directa.

2.3.3.13.2 Monto Depreciable. El costo histrico de un activo u otra cantidad sustituida por el costo histrico tal como

un monto revaluado menos el valor residual estimado del activo.

2.3.3.13.3 Monto Revaluado. El valor del inmueble, planta y equipo establecido por avalo o valuacin normalmente realizada por valuadores profesionalmente calificados.

2.3.3.13.4. Monto Recuperable. El monto que la empresa espera recuperar del uso futuro de un activo incluyendo su valor residual al momento de su disposicin.

2.3.3.13.5 Valor Neto Realizable. El precio de venta estimado de un activo en el proceso ordinario de los negocios menos los costos de ventas y de cierra. Como tal, el valor neto realizable se asemeja al Valor de Mercado menos los costos de disposicin slo cuando se satisfacen todos los requisitos de la definicin de Valor de Mercado. En particular esto incluye tiempo suficiente para que ocurra la transaccin. El Valor de Mercado ordinariamente es un cantidad bruta o, de manera mas apropiada, un "valor de cara" anterior a la deduccin de los costos de disposicin.

2.3.3.13.6 Valor de Privacin. El valor de privacin de un activo para su propietario actual que igualara el mas alto del valor de utilidad a ese propietario o el valor de salida o disposicin de ese activo. El Valor de Privacin es un ejemplo de base de valuacin que refleja el concepto ajeno al mercado de Valor en Uso de un activo como parte de un negocio en marcha al que algunas veces se hace referencia como Valor ptimo de Privacin.

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2.3.4.- Relacin con las Normas de Contabilidad

2.3.4.1 Ha habido confusin en la prctica sobre la aplicacin en contabilidad de la terminologa y mtodos de valuacin. Para evitar estos y otros problemas, IVSC ha preparado la Norma IVSC 1 que se refiere a la valuacin con base en el Valor de Mercado, la Norma IVSC 2 relativa a bases de valuacin diversas al Valor de Mercado y la Norma IVSC 3 referente a las valuaciones para informes financieros. Junto con otras porciones de las Normas internacionales de valuacin, ests se estructuran para proporcionar orientacin a los Valuadores, contadores y al pblico en relacin a las normas de valuacin que afectan a la contabilidad.

2.3.4.2 El propsito de los informes financieros conforme a las normas internacionales de contabilidad es reflejar con justicia los resultados de operacin y la situacin financiera de una empresa para la cual se emiten los informes. As, no se ponen en discusin las normas de contabilidad en s al valuar la empresa. Para referencia adicional de esta cuestin, vase la Norma IVSC 3.

2.3.4.3 Las normas de contabilidad proveen los medios requeridos para que las valuaciones de activos fijos (y de otra ndole) sean reflejadas en los informes y registros financieros de una empresa. Se aplican a valuaciones de mercado actual y otras bases que se apoyan en las convenciones de costo histrico.

2.3.4.4 Las Normas aplicables a la valuacin para informes financieros y cuentas relacionadas se cubren en la Norma IVSC 3. (La Norma IVSC 2 define los conceptos no de Valor de Mercado que no son generalmente aplicables para efectos de informes financieros). En particular, tales bases de valuacin no de mercado que se dirigen a la

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distribucin del valor entres los activos deben distinguirse de y no confundirse con, estimaciones de Valor de Mercado.

2.3.4.5 El CRD es un mtodo no de mercado para valuar inmuebles especializados que puede usarse, cuando sea aplicable, en valuaciones para informes financieros,

2.3.5.- Declaracin de Normas

2.3.5.1 Antes de asumir una encomienda que involucre valuacin basada en una premisa distinta del Valor de Mercado, un Valuador deber:

2.3.5.1.1 Identificar de manera apropiada el problema a que se ha de dirigir y asegurar que la ejecucin de la encomienda no habr de llevar a una conclusin que sea desorientadora o inapropiada para las circunstancias.

2.3.5.1.2 Determinar que el Valuador tiene suficiente conocimiento, experiencia y competencia para completar la encomienda de conformidad con estas Normas y otros principios de valuacin generalmente aceptados; o alternativamente,

(1) Revelar cualquier deficiencia de este tipo al cliente antes de aceptar la encomienda.

(2) Tomar todos los pasos necesarios y apropiados para completar la encomienda.

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(3) Revelar la situacin y los pasos tomados para enfocar ia situacin en el informe que acompae la terminacin de los servicios.

2.3.5.2 Al desarrollar una estimacin de Valor no de Mercado un Valuador debe estar consciente de, entender y correctamente aplicar aquellos mtodos y tcnicas que son necesarios para producir una valuacin creble.

2.3.5.3 Para asegurar que no hay confusin entre Valor de Mercado y una estimacin de Valor no de Mercado, el Valuador debe observar las siguientes orientaciones:

2.3.5.3.1 Identificar la propiedad que se vala. 2.3.5.3.2 Identificar los derechos asociados con la propiedad por valuar. 2.3.5.3.3 Identificar el propsito y uso que se pretende dar a la valuacin. 2.3.5.3.4 Definir el tipo de vaior que se est estimando. 2.3.5.3.5 Inspeccionar la propiedad que se est valuando o hacer las revelaciones apropiadas. 2.3.5.3.6 Revelar cualesquiera condiciones o circunstancias limitantes. 2.3.5.3.7 Identificar la fecha efectiva de valuacin. 2.3.5.3.8 Desarrollar y considerar datos y circunstancias apropiadas a la encomienda. 2.3.5.3.9 Distinguir que la valuacin de que se informa no es una estimacin de Valor de Mercado si la encomienda es sobre una base distinta al Valor de Mercado.

2.3.5.4 An cuando el concepto, uso y aplicacin de las bases de valor no de mercado puede ser apropiado bajo ciertas circunstancias,

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el Valuador deber asegurar que si tal valor ha de encontrarse y reportarse, no ser razonablemente interpretado como una representacin de Valor de Mercado.

3.6. Discusin

2.3.6.1. La utilidad de un inmueble para una empresa dada puede ser diferente del que se le reconocera por el mercado o por una industria dada. Por lo tanto, es necesario que los informes financieros y la valuacin de activos conexa distingan entre los valores reconocidos por el mercado, que deberan reflejarse en el informe financiero y tipos de valor que no son de mercado que no deben usarse como base para informes financieros (vase prrafo 4.5 atrs).

2.3.6.2. El Valoren Uso (ver prrafo 3.1) o el Valor de Privacin (ver prrafo 3.13.6) es una base de valuacin ajena al mercado medida desde la perspectiva de un usuario particular. A veces se hace referencia a l como "valor para un usuario o propietario en particular". El Valor a Cambio (ver Norma IVSC 1, prrafo 1.2 y siguientes) es el valor como lo reconoce un mercado en el que el tiene lugar imaginariamente el intercambio de propiedad de los activos. La definicin de Valor de Mercado de IVSC adecuada a los informes financieros esta basada en el principio de Valor a Cambio y no en el de Valoren Uso.

2.3.6.3. Las expresiones Valoren Uso y Valora Cambio puede llevar a malos entendimientos si no hay explicacin. Deben evitarse cuando haya posibilidad de confusin.

2.3.6.4. Los inmuebles pueden valuarse sobre bases diferentes al Valor de Mercado o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el Valor de Mercado como ha quedado definido. Tales bases

alternas pueden ser reflejo de una perspectiva de utilidad ajena al mercado o de condiciones inusuales y no de mercado. Los ejemplos incluyen el Valor de Negocio en Marcha, Valor Especial, Valor de Venta forzosa, Valor de Salvamento y el Valor Neto Realizable.

2.3.6.5. El Valor de Negocio en Marcha expresa el valor que se asigna a un negocio establecido, no a cualquiera de sus partes constitutivas. El valor que se asigna a los activos individuales que forman una parte de un negocio en marcha se basa en su contribucin al todo, a la que comnmente se hace referencia como su Valor en Uso cuando se relaciona con un negocio especifico y su propietario. No esta relacionada con el mercado (ver 3.5) y no debe confundirse con el Valor de Mercado para Uso Existente (ver Norma IVSC 2, prrafo 4.3 y Norma IVSC 3).

2.3.6.6. Sera solamente coincidencia el que el Valor en Uso de un inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El Valor en Uso de un inmueble tendera a ser mas alto que el Valor de Mercado si la empresa operadora fuera capaz de emplearlo de una manera mas til y rentable que el productor tpico del mismo producto o servicio. Por otra parte, el Valor en Uso podra ser menor que el Valor de Mercado en condiciones en que la empresa no estuviese utilizando el activo a su mxima capacidad y eficiencia. El Valor en Uso tambin podra ser mayor que el Valor de Mercado si la empresa poseyera derechos especiales de produccin, contratos extraordinarios, patentes y licencias singulares , buen nombre especial y otras activos incorpreos que no seran transferibles a otro propietario.

2.3.6.7. Puede corresponder un Valor Especial a un inmueble en razn de una ubicacin singular, una situacin temporal bajo condiciones de mercado excepcionales o un premio pagadero por un comprador que tenga inters especial (ver 3.11). Tal elemento de Valor

Especial puede reportarse por separado del Valor de Mercado establecido conforme a la definicin de Valor Mercado que se da en estas Normas. El Valor Especial no debera incorporarse a una estipulacin de Valor de Mercado, puesto que tal procedimiento podra ser desorientador y por falta significara que tal elemento de incremento de valor no es especial.

2.3.6.8. El Justo Valor, un trmino utilizado en contabilidad, difiere de manera importante An cuando el Justo Valor y el Valor de Mercado pueden ser numricamente iguales en ciertas circunstancias, tienen diferentes definiciones. Por ejemplo, una estimacin de Justo Valor puede no reunir los requisitos de tiempo adecuado para la ordenada disposicin o la ausencia de alguna forma de presin.

2.3.6.9. La venta forzosa involucra un precio que surge de la disposicin bajo circunstancias extraordinarias o atpicas, que usualmente reflejan un periodo de comercializacin inadecuado sin publicidad razonable y a veces reflejan una condicin de vendedor involuntario o venta bajo presin o coaccin. Por estas razones, el precio asociado con una venta forzosa o angustiada, llamado Valor de Venta Forzosa, no es representativo del Valor Mercado. El precio pagado en una venta forzada o angustiada es un hecho. Generalmente no es fcilmente predecible por un Valuador debido a la naturaleza y extensin de las suposiciones subjetivas y conjeturas que deben hacerse al formular una opinin de este tipo. Un Valor o precio de Venta Forzosa tambin puede llamarse Precio de Liquidacin.

2.3.6.10. El Valor de Rescate (ver 3.9) ordinariamente es una expresin del valor actual que se espera de un inmueble, sin incluir la tierra, que ha llegado al final de su esperanza de vida til en trminos de su propsito y funcin original. El concepto de Valor de Rescate es que el activo se vala para venta de lo que sea recuperable mas que

para el propsito para el que originalmente se destin. En este contexto, el Valor de Rescate tambin se conoce en la terminologa contable como el importe neto realizable para un activo que no tiene ya uso para una empresa.

2.3.6.11. El Valor de Rescate no implica que el bien no tiene mas vida uso til. El bien vendido para rescate podra reconstruirse, convertirse a un uso similar o diferente o proporcionar partes de recambio para otros bienes que an sean utilizables. En el extremo, el Valor de Rescate puede representar una expresin del valor de chatarra o el valor de reutilizacin.

2.3.7.- Exigencias de Revelacin

1.3.7.1 Los informes valatenos no deben desorientar. Las normas particulares de informacin pueden variar entre los Estados, pero es responsabilidad del Valuador incorporar cuando menos aquellos conceptos que se listan en 6.3, atrs. Para valuaciones basadas en Valor no de Mercado es particularmente necesario que el propsito y uso contemplado de la valuacin se explique claramente y que se haga una completa revelacin de las bases para el estimado de valor, su aplicabilidad y limitaciones.

2.3.7.2 Cada informe de valuacin sobre base distinta al Valor de Mercado deber contener una Declaracin de condiciones Contingentes y Limitantes o alguna revelacin similar. No obstante esta disposicin, el Valuador no deber usar la Declaracin de Condiciones Contingentes y Limitantes para justificar la desviacin con respecto a estas Normas.

2.3.7.3 Al realizar una valuacin sobre una base distinta del Valor de Mercado un Valuador no deber hacer suposiciones que sean

irrazonables a la luz de los hechos comprobables a la fecha efectiva de valuacin. Todas las suposiciones debern exponerse en todos los informes.

2.3.7.4 Cada informe de valuacin sobre una base diversa del Valor de Mercado deber contener una Certificacin del Valuador que se cia a las directrices de la Norma IVSC 1. En particular, deber distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier otra forma de valuacin que se aplique.

2.3.7.5 Si se hace una valuacin por un "Valuador interno", v.g. uno que sea empleado o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contables responsable de la preparacin del estados e informes financieros de la empresa, deber revelarse de manera especfica en el certificado o informe de valuacin la existencia y naturaleza de tal relacin.

2.3.7.6 Los dems aspectos del informe debern ser congruentes con stas Normas.

2.3.8.- Provisiones de Desviacin

2.3.8.1 Si se pide a un Valuador que lleve a cabo un trabajo que se desve de esta Normas, el Valuador podr aceptar y realizar tales servicios slo si:

2.3.8.1.1 El Valuador determina que el trabajo no tender a desorientar al cliente, usuarios del informe o servicios o al pblico;

2.3.8.1.2 El Valuador explica al cliente que el trabajo encomendado involucra una suposicin especial o desviacin

con relacin a stas Normas que debe revelarse de manera completa en el informe y en las exposiciones que el Valuador debe hacer ante terceros como resultado de la encomienda; y

2.3.8.1.3 El Valuador reclama como condicin de su contratacin que cualquier suposicin especial o desviacin se revele en cualquier documento publicado en que se haga referencia a la opinin del Valuador.

2.3.9.- Fecha de Vigencia 2.3.9.1 Esta Norma Internacional entra en vigor el 24 de marzo de 1995

2.4.- Historia de la Valuacin

En el mundo son muchas las personas que practican diariamente el arte de la valuacin de bienes sin darse cuenta de ello.

Todo cambio de propietario, por insignificante que sea el valor del objeto que cambia de dueo, da lugar a una estimacin que no deja ser por lo menos, una valoracin elemental. Toda transaccin de bienes requiere una apreciacin de los valores relativos de los bienes cambiados. En las transacciones ordinarias, el valor estimado por la impresin casi instintiva de que el precio fijado es justo, o no lo es. En todos estos negocios de cada da el arte de la valoracin se practica de una manera emprica, intuitiva e inexacta, como se reconoce desde luego, por todo el mundo; pero no por ello deja de ser el arte de la valuacin la base de todo cambio de propiedad, sin excluir a la gran masa de pequeas transacciones del comercio mundial.

Para las transacciones que se practican en el rea industrial se ha reconocido la necesidad de un procedimiento sistemtico y tericamente exacto, con el que se pueda justipreciar el valor de la propiedad industrial, ya sea con fines de venta, de administracin financiera o simplemente para fijar costos y precios de sus servicios. Como consecuencia de ello, se ha llegado a concebir formulas

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que se han desarrollado gradualmente hasta constituir lo que se reconoce hoy como un mtodo racional en el arte de la valuacin.

El arte de la valuacin tecnolgica se desarroll principalmente desde 1890 cuando la expansin industrial alcanzaba su mayor auge y a partir de entonces los ingenieros, los industriales, los economistas y hasta los tribunales, empezaron a tener una participacin activa en esta labor de valoracin sistemtica, que dejo de ser competencia exclusiva del comerciante, del contador y del financiero para reservarla al ingeniero como actividad especfica propia. La literatura dedicada a esta valoracin tecnolgica aparece por completo a partir de 1900.

A la fecha el arte de la valuacin de ingeniera sigue experimentando continuos perfeccionamientos. Las diversas fases son objeto de estudio constante por ingenieros contables, economistas y jurisperitos. Al final de cuentas el valor es el punto final del anlisis y del criterio aplicado. El valor asignado por una persona puede o no concordar con el que le conceda otra. Los mtodos que se aplican para llegar a un valor as como la ponderacin concedida a los factores que generaron ese valor pueden variar segn los valuadores. A partir de esto se infiere que todo el que estudie este arte est obligado a aceptar esta situacin y debe mantener un criterio abierto al considerar cualquier punto relacionado con la valuacin de la propiedad industrial.

Un avalo -en general- es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente identificada la cual se hace mediante la elaboracin de un documento en el que se consigna el valor determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios, metodologa y principios generalmente aceptados en el mbito de la valuacin.

La circular 11-18 de la Comisin Nacional de Valores publicada el 4 de Junio de 1992 en el Diario Oficial de la Federacin, define el avalo de los activos fijos, para efectos de reexpresin de estados financieros, como la estimacin del valor fsico en uso de un bien, en condiciones de operacin, el cual se practica con base en los lineamientos, criterios y requerimientos generales contenidos en la misma circular.

' B L J Q J c A

En el caso de una empresa de servicios, esto se refleja usualmente en un informe escrito de nuestra opinin, sobre el valor de cierta unidad de propiedad, adecuadamente descrita y referida a una fecha determinada.

El Valuador profesional es una persona que acta como tercera parte desinteresada al proporcionar el Avalo de una propiedad al propietario de la misma, o de alguna otra parte interesada y/o dependencia del gobierno.

De acuerdo al International Valuation Standars Comit el Valuador profesional debe satisfacer rigurosas pruebas de educacin, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada. Tambin debe exhibir y mantener un elevado cdigo de conducta moral (tica) y prctica profesional (normas) El Valuador competente rene y selecciona informacin relevante, aplicando su experiencia en el proceso de la informacin, manteniendo completa objetividad, alta tica, desarrollando una vlida conclusin. Al final el valuador reconoce e identifica la diferencia entre una opinin personal y un juicio profesional. Una estimacin de mercado refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones personales estn fuera de lugar.

Qu bienes se valan?

Tcnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad lo que se vala ms que el activo tangible o intangible de acuerdo al siguiente esquema:

ACTIVOS TANGIBLES

Terrenos Edificios y Construcciones

Maquinaria y Equipo Mobiliario y Equipo de Of.

Equipo de Cmputo Equipo de Transporte.

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ACTIVOS INTANGIBLES

Marcas

Diseos Industriales

Trabajos literarios, etc.

Bibliotecas, Filmotecas

Derechos de propiedad literaria

2.4.1.- Fin y usos de los avalos

Patentes

Cartera de Clientes

Know-how

Composiciones,

El uso y la finalidad define el tipo de avalo, as vemos que existen avalos con:

Propsitos Financieros.

Propsitos Fiscales.

La determinacin de Valores con fines financieros se llevan a cabo para:

Reexpresin de Estados Financieros: Estimacin de valores actuales de negocio en marcha.

Valores Comerciales: Para: conocer los valores de compra-venta, fusin o escisin de sociedades, obtencin de crditos o financiamientos, otorgar garantas a terceros, contratacin de seguros, etc.

Valores de realizacin: Para realizar las operaciones de compra-venta.

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Valores de recuperacin: Para conocer la suma de dinero que se espera obtener con la venta del activo.

La determinacin de Valores para propsitos fiscales se hacen para:

El clculo del impuesto sobre traslado de dominio.

El clculo de la depreciacin fiscal.

El clculo del 2% del impuesto al activo.

Garantizar el inters fiscal.

Expropiaciones.

2.4.2.- Trminos de Valor

La imprecisin en el lenguaje, sobre todo en una comunidad internacional, puede llevar a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras comnmente usadas en un idioma tambin se usan con significados especficos en una disciplina dada, tal es el caso de la terminologa de valuacin: precio, costo, mercado y valor.

Precio es el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio.

El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio.

Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio.

El valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definicin especfica de valor

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Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse. Los Valuadores Profesionales evitan el uso del trmino "valor" sin calificacin, substituyendo en su lugar algn adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata.

Trminos ms usados

Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor, a continuacin se presentan algunas definiciones bsicas, no son las nicas aceptables, ya que ciertos contratos requieren nociones de valor que difieren de ellas en cierta medida; Por consiguiente, siempre y cuando no se altere el concepto fundamental, estas definiciones se pueden ampliar o definir para ajustaras al propsito y la funcin del avalo.

Valor de Reproduccin Nuevo

El costo a precios actuales de la reproduccin de una nueva rplica de un bien utilizando materiales idnticos o muy similares.

Valor de Reposicin Nuevo

El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad equivalente ms prxima al bien que se est valuando.

Valor Justo de Mercado:

La suma de dinero a cambio de la cual podra razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran dispuestos a efectuar la transaccin de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de toda la informacin pertinente. ( En el caso de avalos de bienes personales, habr que ampliar osta definicin para ajustarse a la funcin y propsito del avalo). Valor Justo de Mercado en Uso:

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran dispuestos a efectuar la transaccin de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en

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la necesidad de comprar o vender, siendo ambos conocedores de toda la informacin pertinente, incluyendo lo relativo a su instalacin, y asumiendo que las ganancias confirman el valor reportado.

Valor Justo de Mercado Instalado

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra razonablemente