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Eléments de recherche : IN&FI CREDITS ou IN&FI FRANCE ou IN&FI ou INANDFI : agence de courtage en crédit, toutes citations

Vente à réméré,le retour d'unmontage atypiqueLa vente à réméré ou vente avec faculté de rachat, une opérationà la croisée de l'immobilier et du financier, à étudier de près parl'investisseur. Ciblant les propriétaires en difficulté financière,elle peut s'avérer très rentable. À condition d'en déjouer les pièges.

MARIANNE BERTRAND

E n période de crise économique, la multipli-cation des risques pesant sur le pouvoird'achat des ménages, comme sur la santé

financière des entreprises, peut acculer les unsou les autres à des impasses totales, tandis queles canaux habituels de financement se réduisentde manière drastique. Le crédit se raréfiant -réserve aux « meilleurs » clients -, ceux qui enauraient le plus besoin doivent parfois, fauted'avoir la confiance des banques, envisager decéder un bien pour solder la totalité de ses detteset éviter ainsi la saisie immobilière, l'expulsion,

Le réméré n'est pas un pretla différence du réméré, le prêteur dans uncontrat garanti par un gage immobilier* ne

devient pas propriétaire du bien dès la signature del'acte. De son côté, l'emprunteur est tenu de s'acquit-ter de sa dette envers lui. Faute de quoi, la seule issuepour le bénéficiaire du gage immobilier est d'engagerune procédure mettant en oeuvre ce droit réel acces-soire sur le bien. La distinction entre les deux typesd'engagements a été réaffirmée récemment: « Letransfert de propriété inhérent à la vente à réméréexclut que cet acte puisse être assimilé à un contrat deprêt » (RM JO AN, n°91920, du 11.1.11, p. 273).

*le prêt sur gage immobilier est régi par les articles 2387et suivants du Code civil

l'engrenage du surendettement, le dépôt debilan... Car le crédit devient inaccessible : inter-diction d'émettre des chèques, inscription aufichier de la Banque de France, niveau d'endet-tement dépassant les normes des établissementsbancaires (33 % des revenus), impossibilité d'ob-tenir un prêt hypothécaire sur ses biens.

C'est là qu'intervient un procédé vieux commele Code civil (art. 1659 ets.) : la « vente à réméré »,récemment rebaptisée « vente avec faculté derachat »*. Le principe est le suivant. M. X, pro-priétaire de sa résidence principale, doit trouverdes fonds pour se refinancer. Les banques tradi-tionnelles lui refusent un prêt. Un investisseur,M. Y, souhaite placer de l'argent à court ou moyenterme, sans vouloir aller vers un produit finan-cier pur, car il recherche des garanties. Un inter-médiaire, la société Z, va les mettre en contact etproposer à M. X de vendre à M. Y, avec faculté derachat, sa résidence principale - le plus souvent- pour une durée déterminée, limitée à cinq anspar la loi. Pendant cette période, M. Y, qui a verséun capital correspondant à une valeur décotéedu bien, en devient pleinement propriétaire. M. Xen est quant à lui le simple occupant et, à ce titre,il réglera à M. Y une indemnité d'occupation. Ellereprésente un pourcentage de la valeur du bien.À l'issue de la durée prévue au contrat, M. Xrachête son bien à M. Y, qui retrouve ainsi soncapital initial, augmente d'une marge. Dans lepire des cas, si M. X ne peut racheter son bien, il


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lm attaché..-

deviendra définitivement la pro-priété de M. Y. Mais ce n'est passouhaitable et ce n'est pas le but decette opération. Il s'agit néanmoinsd'une garantie indéniable pourl'investisseur. Séduisant mais com-plexe, ce montage ne se réaliseguère aujourd'hui que par l'inter-médiaire de sociétés spécialiséesen refinancement, de gestionnairesde patrimoine, d'agents immobi-liers, ou de courtiers. ll nécessite impérativementle recours à un notaire et/ou à un avocat spécia-lisé accompagnant l'ensemble de l'opération.

_ Un produit de placement peu connuI À la croisée de l'immobilier et du financier, leîj réméré est aujourd'hui présente comme un pro-| duit de placement destiné à certains investis-I seurs privés, dont l'avantage principal est d'offrir

CHIFFRES

Plus de 90 %des rémérés se concluentvia un intermédiaire.

Entre 18 moiset trois ans, cestta durée d'une operationen réméré en pratique.

un bon rendement à court terme,avec des risques limités. Ce n'estpas un produit grand public. Peuconnu, il est inégalement perçu.« Certains particuliers sont pure-ment et simplement réfractaires auréméré pour des raisons éthiques,refusant de contracter avec un ven-deur en détresse financière », recon-naît Claude Pastore, directeur deRemeres.fr, une société spécialisée

sur le créneau depuis près de quinze ans. Avantde poursuivre: «D'autres, à l'inverse, sont juste-ment partants pour aider un client exclu du sys-tème bancaire. Une fois renseigné sur la teneur dece montage transitoire et des avantages à la clé, ilarrive même que l'investisseur devienne un fidèledu produit », assure-t-il. Habitué ou pas de ce typede placement, il faut se montrer très vigilant àtoutes les étapes.


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Les biens doivent êtrevalorisantes

La vente avec faculté derachat est susceptible de portersur tout type de biens immobi-liers. Généralement, il va s'agirde la maison ou de l'appartementoccupé par les vendeurs à titrede résidence principale, voired'un hôtel particulier ou d'unchâteau. « Le cédant, plutôt que de vendre sur lemarché libre pour assainir sa situation, tente letout pour le tout pour conserver son logement. Lanotion d'affectif entre enjeu mais aussi des consi-dérations patrimoniales, le montage du réméréévitant de perdre le bien et d'avoir à se reloger »,explique Grégory Cherqui, un avocat parisienspécialisé. Mais un logement en état futur d'achè-vement, un terrain constructible, une forêt, undomaine viticole, un commerce, ou encore unbureau, peuvent très bien être cédés en réméré.

Une filière d'intermédiairesnvestir en réméré par l'entremise d'un profession-nel est presque inévitable. Il sélectionne le ven-

deur en s'assurant qu'il a une chance de se redressersur le plan financier. De plus, il est difficile de trouverseul, en tant qu'investisseur, un vendeur intéressé.

' Et pour cause: le vendeur préfère en général fairepreuve de discrétion sur sa situation personnelle...Vérifiez au préalable que le professionnel est bientitulaire de la carte « transactions sur immeubles et

; fonds de commerce », surnommée « T », délivrée par\ le préfet, nécessaire à l'exercice de son activité (loiHoguet du 2 janvier 1970). Peu importe que l'opéra-tion d'achat/vente en réméré soit pratiquée seule-ment à titre occasionnel. L'intermédiaire ne peuts'affranchir de cette obligation, qui est d'ordre public.D'autant qu'elle justifie de sa garantie financière et

' d'une assurance couvrant sa responsabilité civile'professionnelle. Cette exigence vérifiée, le nombred'années d'expérience de l'opérateur, les biens pro-posés, l'analyse financière de la situation du vendeur,des simulations détaillées des gains à escompterpour l'investisseur, feront la différence. Sachant que,sur le plan juridique, un intermédiaire avisé prendrases précautions en faisant signer l'avant-contratdevant notaire...

Le bien est venduen généralentre 50 à 70%de sa valeurd'expertise.

Et la liste n'est pas exhaustive.En tout état de cause, pour un

investisseur, il doit s'agir debiens valorisables sur le marchéselon les critères classiques dequalité et d'emplacement. Carmême s'il s'agit d'une vente des-tinée à être transitoire, il fauttoujours se projeter dans le casde figure, même peu fréquent,

où l'investisseur va être contraint de conserverce bien plus longtemps que prévu. Ce sera le cassi le vendeur se trouve dans l'impossibilité d'enfinancer le rachat au terme de l'opération.

Définir un juste prixPar rapport à une transaction classique, la

vente se fait forcément en deçà de la valeur demarché du bien, afin justement d'intégrer cerisque de non-rachat pour l'investisseur. « En lamatière, il ne faut absolument pas se contenter duprix annonce par l'intermédiaire, car ce prix peutëtre en réalité surévalué », alerte ChristianGodard, notaire en Seine-et-Marne. Il est doncindispensable de faire réaliser une expertise dubien par un professionnel, comme un notaire ouun expert agréé auprès d'une cour d'appel, quipeut être sollicité en dehors de tout litige. Enmoyenne, le bien est vendu au maximum 80 % dela valeur d'expertise (décote de 20 %), mais lafourchette se situe en général entre 50 et 70 %.

Quoi qu'il en soit, il ne pourra être cédé pré-cisément à moins de 41,7 % de la valeur d'exper-tise (décote de 58,3 %). Le risque, sinon, est de seheurter à la notion légale de lésion en cas d'écartsupérieur à 7/12e de la valeur réelle du bien. Unexemple : si une maison vaut 680 DOO € sur le mar-ché, elle ne doit pas être cédée à moins de 283334 €[680 000 € - (680 DOO x 7/12)], sinon le vendeur auratoujours la possibilité d'agir au tribunal degrande instance, dans les deux ans de la vente,en « rescision pour lésion » (art. 1678 du Codecivil), ce qui lui permet d'obtenir, soit l'annula-tion de l'opération en réméré et la restitution duprix payé, soit le paiement d'un supplément avecintérêts. En outre, indépendamment de la lésion,si le prix de vente est dérisoire au regard de lavaleur vénale du bien, le vendeur peut toujoursagir en justice pour « vileté » dans le délai de cinqans (art. 1304 du Code civil). Une notion laissée àl'appréciation des tribunaux, mais ils ne man-


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Les 10 points clés du réméréIL'investisseur signe une offre pré-

alable d'achat en réméré. Cetengagement unilatéral, valable sur unecourte durée (dix jours par exemple),n'a aucune valeur juridique tant que levendeur n'a pas donné son acceptation.

L'investisseur s'engage par com-JLâ promis (de préférence signé chezle notaire) avec le vendeur à acquérir,le plus souvent comptant, un bienimmobilier appartenant à ce dernier,à un prix convenu. L'acquéreur, en tantque particulier, dispose d'un délai derétraction classique de sept jours.

3 L'investisseur s'acquitte le jourde la signature du compromis

d'un dépôt de garantie (entre 5 et 10 %du montant du prix d'achat) déposé surun compte séquestre chez le notaire.

4 Environ trois mois plus tard, soitle jour de la signature de l'acte

authentique, l'investisseur paye le prixd'achat (amputé du dépôt de garantie),soit comptant, soit à crédit, de mêmeque la commission de l'intermédiaire(environ 5 % du prix d'achat).

5 Si le bien acquis concerne la rési-dence principale du vendeur,

son maintien dans les lieux est orga-nisé par une convention d'occupationprécaire. L'investisseur perçoit desindemnités dont le montant est fixédans le compromis (par exemple 0,9 %mensuel de la valeur du bien), impo-sables dans la catégorie des revenusfonciers. Le vendeur s'acquitte, pouren assurer le paiement, d'un dépôt degarantie censé constituer un apportpour le rachat versé sur un compteséquestre chez le notaire.

6 L'investisseur est normalementredevable des charges et impôts

relatifs au bien au jour de l'acquisition.À moins que la faculté de rachat n'aitété conclue avec une autre clé de répar-tition, ce qui est rare.

l'immobll/crdt crise!

7 Le vendeur dispose d'unefaculté de rachat qu'il peut exer-

cer de manière discrétionnaire. Ledélai, déterminé par le compromis, estde cinq ans au maximum. En pratiqueil est souvent fixé entre dix-huit etvingt-quatre mois.

S Si le vendeur exerce sa facultéde rachat, à n'importe quel

moment dans ce laps de tempscontractuel, soit dans plus de So % descas, la vente est résolue. Un nouvelacte authentique est alors nécessairepour constater le rachat. L'investis-seur restitue le bien. Le vendeur luirembourse le prix de rachat, qui com-prend le prix initial augmente d'unemarge liée au risque. Cette somme,définie dans le compromis, est dépo-sée sur un compte séquestre chez lenotaire. Le vendeur rembourse éga-lement l'ensemble des frais relatifs aubien : frais de notaire, diagnosticstechniques, impôts locaux, chargesde copropriété, primes d'assuranceset honoraires d'expert. Les dépensesde travaux éventuellement engagéssont dans ce cas également restituéesselon la clé de répartition contrac-tuelle prévue (en général réparationsnécessaires, mais non dépensessomptuaires ou d'entretien).

9 Si le vendeur n'exerce pas safaculté de rachat, ('investisseur

devient définitivement propriétaire dubien à un prix plus faible que celuirésultant du marché. Mais cet écartdoit être inférieur à 7/i2e de la valeurréelle du bien, afin d'éviter une actiondite « en rescision pour lésion » de lapart du vendeur.

La vente à réméré est taxéecomme une vente ordi-

naire. L'acquéreur supporte les « fraisde notaire » (droits d'enregistrement,avec décote forfaitaire de 10 %admise). En cas de rachat, ils ne lui sontpas restitués. Le vendeur est imposésur la plus-value découlant de la ventede son bien (hors résidence princi-pale). En cas de rachat, cette sommelui est restituée sur réclamation auprèsdu fisc. Il est alors passible de la taxede publicité foncière au droit fixe « desactes innomés » de 125 € (art. 680 duCode général des impôts). À savoir : lebien acheté en réméré entre dans lepatrimoine de l'investisseur pour lecalcul de l'assiette de l'impôt de soli-darité sur la fortune (ISF), avec unedécote possible d'environ lû % de lavaleur vénale du fait de la clause derachat et une seconde décote en casde mise en location du bien.


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L'acquéreur doitêtre sûr que levendeur pourraracheter le bienau plus tard à ladate butoir fixéedans l'acte.

queront pas de se prononcer enla faveur du vendeur, en l'ab-sence de contrepartie suffisanteà son obligation de délivrancedu bien.

Vendeurs exclus bancairesAinsi que le résume le cour-

tier In&Fi Crédits, ayant mis enplace un produit réméré, « cettesolution est destinée aux propriétaires d'un bienimmobilier n'ayant pas accès aux crédits tradi-tionnels, confrontés à une situation de trésoreriedifficile mais provisoire ». S'agissant d'une ventecensée aboutir à un rachat, il est d'usage de consi-dérer que le montant total des dettes ne doit pasexcéder 50 à 60 % de la valeur réelle du bien. Toutl'équilibre du montage repose en effet sur le faitque le vendeur dispose, lors du rachat, de revenussuffisants pour récupérer son bien. « Une part dumontant de la vente, à définir, est conservée par lenotaire en vue de constituer une réserve de garan-tie quipourra servir d'apport personnel le momentvenu », explique-t-on chez Theisen, un conseil engestion de patrimoine implanté dans le Gard. Laplus grosse partie est bien sûr consacrée au rem-boursement des dettes dont les causes sontvariées : retard dans les remboursements de cré-dits (immobiliers ou à la consommation), diffi-culté à solder un crédit relais, droits de succes-

L'opération peut être requalifiéeen prêt usuraire

évaluation du prix de vente et celle du prix derachat doivent être raisonnables au regard de la

valeur d'expertise du bien. Car s'il s'avère que la ventes'est faite à vil prix, que la valeur de rachat elle-même

i est trop faible, sachant qu'en outre le vendeur doitverser une indemnité d'occupation, ce dernier peut

I très bien demander la requalification de la vente àI réméré en rachat de crédit garantie par un transfert" de propriété de l'immeuble (CA d'Amiens, lrech. civ.,• n°06/04901,244.08). Ce qui est en réalité un « pactecommissoire », en d'autres termes, un prêt déguiséconsenti par l'acquéreur à un taux usuraire. Unerequalification d'autant plus risquée que le pacte

» commissoire est prohibé concernant la résidenceprincipale (art. 2459 du Code civil). i;

sion à régler, frais consécutifs àun divorce, charges de copro-priété impayées, impôts nonacquittés, impossibilité de faireface à de gros travaux ou encoreà de lourdes échéances commer-ciales ou fiscales, etc.

Si la majorité des vendeursest constituée de particuliers, ilpeut s'agir aussi d'un entrepre-

neur, d'un membre d'une profession libérale oumême d'une société civile immobilière, ayantpour point commun de posséder un bien immo-bilier mais d'être à court de trésorerie. « Une desfacettes de la vente à réméré est qu'elle peut engen-drer un effet de levier dans le cadre d'une activitéprofessionnelle. Ainsi une entreprise peut vendreson patrimoine immobilier dans le but de dévelop-per des projets ayant une forte et rapide rentabi-lité a, affine Jérémy Louis, à la tête de l'agenceNew deal immobilier d'Aix-les-Bains, en Savoie.

Des finances potentiellement sainesL'investisseur, en se portant acquéreur d'un

bien en réméré, doit être raisonnablement sûrque le vendeur sera en capacité de racheter effec-tivement le bien au plus tard à la date butoir fixéedans l'acte. Le rôle de l'intermédiaire, qui a misen présence le vendeur et l'investisseur, est doncentre autres d'éplucher son dossier, bien sûr lorsde sa sélection initiale, mais aussi durant toutela durée du réméré. [email protected],abritant une société de montages immobiliers,assure ainsi « suivre avec le vendeur ses relevés decomptes bancaires, ses bulletins de salaires ou élé-ments de ses revenus, tout en étant averti des levéesdes inscriptions Banque de France ». L'intérêt duréméré c'est que, du fait des fonds procurés parl'acquéreur, il arrête les poursuites à rencontredu propriétaire endetté, revenu de fait à meil-leure fortune. « II incombe au notaire, dès la signa-ture du compromis, d'avertir les créanciers de laprocédure en cours. Généralement cet avis est suf-fisant », constate Grégory Cherqui.

Il est aussi toujours possible d'insérer dansl'acte de vente, sans se heurter aux principes deprotection de la vie privée et du secret bancaire,une clause obligeant le vendeur à fournir àéchéance périodique, jusqu'au terme du réméré,un relevé bancaire ou une attestation de labanque prouvant qu'il n'a souscrit aucun


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nouveau prêt (sauf pour l'occasion du rachat)...Mais ce n'est pas une garantie absolue, côté inves-tisseur. Plane toujours le risque, même si c'estrare, que le vendeur, de bonne ou de mauvaisefoi, ne soit pas en mesure de racheter le bien.

Indemnité d'occupationPremier bénéfice à tirer du réméré pour l'in-

vestisseur, la perception d'une indemnité d'occu-pation, souvent mensuelle, qui lui est versée parle vendeur, en contrepartie de la possibilité pourlui de rester dans les lieux. Et ce, jusqu'à ce qu'ilexerce sa faculté de rachat, selon le termeconvenu au contrat. Son montant se calcule soiten pourcentage de la valeur du bien, soit en fonc-tion de la valeur locative. « L'indemnité n'a pasintérêt à ëtre trop faible, ce qui préserve aussiindirectement les intérêts financiers du vendeur.Ainsi, si elle correspond à 40 % de ses revenus, ilsera d'autant plus facile pour lui d'obtenir, engénéral au bout de six mois, un crédit à la banquepour racheter son bien », conseille GrégoryCherqui. L'investisseur a, en principe, du fait dela consignation d'un dépôt de garantie, l'assu-rance de pouvoir être payé de cette indemnitéd'occupation, sur un compte séquestre notarié(voir zoom p. 49).

Le principe de l'occupation précaire du loge-ment par le vendeur et l'indemnité qui en découleau bénéfice de l'investisseur doivent figurer noirsur blanc dans le compromis de vente notarié.Mais l'investisseur doit encore prendre certainesprécautions afin d'éviter que ne s'applique auvendeur, s'agissant de sa résidence principale,le régime protecteur de la loi du 6 juillet 1989.Pour que l'occupation précaire soit considéréecomme légitime par la jurisprudence, le bénéfi-ciaire de cette occupation (le vendeur) doit recon-naître, dans une convention séparée, qu'ilconsent à cette situation en raison de la facultéde rachat qui lui est offerte.

À noter que l'investisseur, s'il réalise une opé-ration en réméré sur un bien ne constituant pasla résidence principale du vendeur, a toujours lapossibilité de louer le bien à une tierce personneen percevant des loyers. En effet, il est devenupropriétaire à part entière, mais de manière limi-tée dans le temps. Le bail sera alors consenti sousla condition résolutoire du réméré.

Le second bénéfice du réméré pour l'investis-seur est qu'il récupère son capital le jour où le

GRÉGORY CHERQUIavocat spécialiséen droit immobilier

ll est important pour ('investisseur que lafaculté de rachat offerte au vendeur soitprévue pour être exercée pendant un délai

court. Ne serait-ce que parce que la valeur vénaledu bien, même si ce n'est pas celle retenue lorsde l'acquisition, peut toujours évoluer à la baisse.Dans la pratique, il suffit de six mois au vendeurpour présenter un dossier bien monté à labanque, les trois premiers servant à payer lescréanciers et les trois autres à trouver la banqueprêteuse. Certes, dans neuf cas sur dix, une opé-ration en réméré se déroule et se dénoue sansheurts entre l'investisseur et le vendeur. Mais lerisque n'est jamais exclu que le vendeur, subis-sant un accident de la vie ou par mauvaise foi,s'arrête de payer l'indemnité d'occupation et/oune rachète pas au terme convenu. À supposerqu'il s'incruste dans les lieux, la seule solutionpour l'investisseur est alors de procéder à l'expul-sion de l'occupant sans droit ni titre. Un piège àintégrer dans une stratégie de placement en pre-nant notamment ses précautions si ['investisseura recours à l'emprunt. La bonne nouvelle, c'estque, même dans le pire des cas, il récupère aufinal un logement acquis à moindre coût, certesaugmente par les frais de procédure, mais qu'ilrevendra sur le marché classique. »

vendeur exerce sa faculté de rachat, le prix verséinitialement se trouvant majoré des frais et coûtsliés à l'opération, mais surtout d'une marge quipeut atteindre 20 % du prix initial pour un biend'habitation, voire 30 % s'agissant d'un local com-mercial. Elle est modulable à la baisse, si le ven-deur exerce de manière précoce sa faculté derachat, étant revenu rapidement à meilleure for-tune. Par exemple au bout de six mois, alors quele délai maximal convenu était de dix-huit mois.Mais la majoration du prix d'acquisition ne peutraisonnablement être plus élevée. •'Article 10 de la loi n" 2009-526 du 12 5 09 (JO du 13)

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