PARTIE IV - LES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD, LES ... · opte de lipat des ejeu topolitais et des dynamiques en œuve su la oue, tout e sappuat su la stutuatio v uaie ... les

PLU de Pontault-Combault PLU rapport de présentation

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PARTIE IV - LES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD, LES OAP ET LES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES


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1 - LES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD

La révision générale du PLU de Pontault-Combault a conduit la

u i ipalit à d fi i u p ojet de ville pou l ho izo , te a t o pte de l i pa t des e jeu t opolitai s et des dynamiques en

œuv e su la o u e, tout e s appu a t su la st u tu atio u ai e et paysagère qui forge son identité.

Les hoi du P ojet d A age e t et de D veloppe e t Du a les (PADD) ont été définis sur la base :

- du diagnostic et des enjeux dégagés

- de l e p essio de la populatio :

o atelier de travail préalable à la rédaction du PADD

fle io s p ospe tives th ati ues su l volutio de la ville : Equipements/services/économie ;

Environnement/Cadre de vie ; Mobilité/transport )

o Réunion publique de présentation du PADD

- Des souhaits des élus concernant le développement de la ville

Co fo e t à l a ti le L - du Code de l u a is e, les orientations du PADD définissent :

- Les orientations générales des politiques d'aménagement,

d'équipement, d'urbanisme, de paysage, de protection des espaces

naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en

bon état des continuités écologiques ;

- Les orientations générales concernant l'habitat, les transports et

les déplacements, les réseaux d'énergie, le développement des

communications numériques, l'équipement commercial, le

développement économique et les loisirs, retenues pour

l'ensemble de l'établissement public de coopération

intercommunale ou de la commune.

- Des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain.

Le PADD du PLU de Pontault-Combault est structuré en trois

orientations déclinées chacune en plusieurs objectifs :

- Axe 1 : Composer avec les spécificités environnementales et

paysagère du territoire

- Axe 2 : D veloppe les pote tialit s d u e ville pol e t i ue

- Axe 3 : Renforcer le caractère solidaire du territoire

Les choix conduisant à ces orientations sont expliqués ci-après en

reprenant chacun des objectifs.


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1.1. Axe 1 : « Composer avec les spécificités

environnementales et paysagères du territoire »

La constitution du territoire de la commune avec ses grandes espaces

naturels, agricoles et urbains sectorisés, constitue le socle du parti

d a age e t d velopp pa le PADD, su le uel vo t s a ti ule les a es 2 et 3.

Bois, fo ts, ou s d eau, so t traités comme des invariants u il o vie t de faire perdurer, les espaces de cultures comme une ressource à faire

perdurer.

L a e p se ve les liaiso s ologi ues elia t les espaces naturels et

propose une trame végétale au sein du tissu urbain à travers des parcs,

espaces verts, coulées vertes ou encore un maillage de cheminements.

E fi il s atta he à e ad e le d veloppe e t p og essif de la ville da s le espe t de l environnement, en palliant aux risques liés à la morphologie

du site.


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1.1.1. Conforter le patrimoine végétal et les milieux humides

1.1.1.1. Préserver et relier les grandes masses végétales et le

réseau hydrographique, supports de biodiversité

Le territoire de la commune de Pontault-Combault se caractérise par une

répartition distincte en grandes entités naturelles, paysagères ou agricoles

que la ville souhaite conserver.

Le Bois Notre-Dame et la forêt de Célie sont identifiés comme ZNIEFF de

type 2. Sur la commune, six périmètres de ZNIEFF de type 1 sont également

repérés : le secteur de la forêt de Célie, des zones localisées dans la forêt

Notre-Dame (notamment des mares), le boisement et les friches du Plessy

Saint-Antoine.

Ses secteurs de « boisements matures » constituent des réservoirs de

biodiversités. Le bois des Berchères est inclus dans les réservoirs de

biodiversité à protéger du PADD, en raison de la trame de corridors

écologiques qui le traversent.

Le diagnostic met également en évidence les corridors arborés, herbacés,

aquatiques, et alluviaux qui se dessinent entre ces grandes entités.

Le PADD s i s it da s e o stat e p ot gea t es zo es et seau , support du maintien et du développement de la biodiversité.

Par ailleurs, la forêt Notre-Dame faisant partie du périmètre de forêt de

p ote tio de l A Bois du Val-de-Marne, le maintien de sa lisière vise la

protection de son intégrité face au développement de l u a isatio .

Ce ad e pa sage d i po ta e est o pl t pa u seau hydrographique peu valorisé et peu accessible, parfois enterré, fragile aux

pollutio s e aiso d u seau d assai isse e t vieillissa t su u e pa tie

de la commune. Les objectifs définis au PADD vise le maintien, la

protection, et la revalorisation du Morbras et de ses affluents au bénéfice

de la faune et de la flore et du cadre de vie des habitants.

Enfin le PADD propose pour le paysage agricole, avantageux sur de

multiples aspects (composante paysagère qui donne à lire une diversité de

pa sages et ouv e les pe spe tives, oupu e d u a isatio ui p se ve des zo es d i filt atio des eau pluviales, pote tiel o o i ue , u e d li aiso e diff e tes a tivit s li es à l existant: des grandes cultures

su les espa es dispo i les à l ouest, le ai tie des ja di s fa iliau à l est aux abords de la forêt Notre-Dame qui dégagent un espace de transition et

pe ette t la p ote tio de la lisi e vo u e, le e fo e e t d u e agriculture de proximité dans une logique des courtes distances et de

li itatio de l i pa t des t a spo ts.

1.1.1.2. Développer une trame végétale urbaine support de

loisirs et de détente

Au-delà des grandes composantes naturelles qui structurent le territoire,

le tissu urbain développé dans la partie Est du territoire, est

ponctuellement marqué par quelques espaces verts et parcs qui

gag e aie t à t e valo is s. La o e tatio a d ailleu s is e ava t le souhait des ha ita ts de fi ie d a s fa ilit s aux espaces verts et

naturels.

Da s et o je tif, le PADD i stau e le d veloppe e t d u e t a e récréative à travers des liaisons écologiques et des cheminements entre les

espa es ve ts u ai s, les ois, les fo ts et au a o ds des ou s d eau.


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1.1.2. Construire l’identité du territoire en s’appuyant sur une

trame paysagère structurante

1.1.2.1. Ouvrir le regard sur la ville

Malgré les grands axes de déplacement qui parcourent Pontault-Combault

(voie ferrée du RER E, Francilienne), seule la RD 604 laisse percevoir le tissu

u ai de la o u e. So i age e devie t visi le u à pa ti de ses e t es. Ai si le PADD vise l a lio atio ualitatif de e ui o stitue la première perception de la ville.

La commune ne comptant pas de perspectives lointaines, ni de monument

repère, il est prévu de préserver à minima les perspectives locales qui

donnent à voir sur deux composantes naturelles : le Morbras et la forêt

Notre-Dame.

1.1.2.2. Prendre en compte le patrimoine urbain et végétal

La commune compte peu de trace de son passé. Néanmoins quelques bâtis

de qualité ont perduré (châteaux, fermes, maisons de village, maisons

bourgeoises) que la ville souhaite préserver. La valorisation du bâti de

ualit et ep se tatif d u e po ue de la o u e est ainsi pris en

compte par le PADD.

De même, le paysage agricole de Pontault-Combault constituant une

caractéristique forte de la commune, les différents principes

d a age e t p o is s à ses a o ds ai tie des vues su les espa es ouverts, barrières paysagères le long des équipements, haies et

végétalisation près des cheminements et des rus) constituent des principes

permettant de protéger le cadre paysager.

1.1.3. Tirer parti des ressources du territoire

1.1.3.1. Puiser dans les forces du territoire pour un

aménagement durable de la commune

Da s l o je tif de suiv e u d veloppe e t espe tueu de l e vi o e e t, u e tai o e de p i ipes so t d li s su diff e tes th ati ues o o ie d e gie, seau de haleu , gestio de l eau, i t g atio a hite tu ale à son environnement, traitement

paysager et limitation des produits phytosanitaires). Ces principes sont

applicables à différents niveaux par la collectivité, les constructeurs privés,

les particuliers.

1.1.3.2. Prendre en compte les risques et nuisances

Ce qui constitue des avantages génère parfois en contrepartie des

contraintes qui doivent être traitées pour un moindre impact sur la qualité

de vie et de l e vi o e e t.

Les grands axes engendrent des uisa es so o es u il est essai e de prendre en compte pour tout aménagement.

La Francilienne constitue un paramètre particulièrement nuisant, qui

pou a s a plifie ave l la gisse e t e visag . Bie u u talus soit d jà réalisé en espace tampon avec le reste de la commune, le PADD invite au

e fo e e t de l a a ousti ue su les a o ds est, ot se teu u ai de Pontault-Combault.

Le is ue d i o datio s li au Mo as o stitue la se o de p o l ati ue qui affecte le territoire, avec des engorgements lors de forts épisodes

pluvieux. Par ailleurs, la commune est identifiée au niveau départemental

pour les impacts des rejets des ruissellements urbains par temps de pluie.

Le PADD p opose diff e tes a tio s assi s d o age, e fo e e t de


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l assainissement qui représente un point faible) en vue de prévenir ces

phénomènes.

E fi , le tissu u ai ta t i pla t da s u e zo e d al a fai le de et ait-

go fle e t des a giles ais ui peut alle jus u à u al a fo t à o e p s du Morbras, il convient de prendre en compte cette contrainte pour tout

nouveau développement.


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1.2. Axe 2 : « Développer les potentialités d’une ville polycentrique »

Une des caractéristiques majeures de la commune repose sur la réunion des

deu villages à l o igi e de la formation de la commune de Pontault-

Combault. De cette association, les deux noyaux urbains des villages ont

perduré.

Par ailleurs, un troisième noyau, le quartier des Près-Saint-Martin,

nouvellement formé, représente un pôle de vie à part entière avec ses

équipements et ses espaces verts.

Laissa t de ôt la a a t isti ue ou a te d u u i ue e t e-ville, le

développement urbain de la commune de Pontault-Co ault s est alis au fil du temps autour de polarités intermédiaires.

Fort de ce constat d u e d a i ue ultipolai e a e su le te itoi e, il est fait le hoi de p olo ge ette fo atio ui dote la o u e d u e identité multiple. Si chacune présente ses caractéristiques, le diagnostic fait

le o stat d u e essit de revaloriser les deux noyaux anciens et de

développe l accroche et le rayonnement des Près-St-Martin, notamment

avec la rue des Berchères.

Pa ailleu s, le souhait d u e o fo tatio et d u e o ga isatio autou de es trois polarités vise plusieurs objectifs :

‘ po d e au esoi s d volutio o st u tio s de loge e ts, att a tivit o o i ue e fo e pa l la gisse e t de la francilienne), dans un souci de maintien de l’ uili e e t e tissu urbain et espaces naturels et agricoles

Un développement urbain concentré sur les polarités et sur les axes

qui les relient répond à la nécessité de densification et

d ide tifi atio de liaiso s e t es elles.

Maintenir un équilibre global entre les quartiers, en permettant un

atta he e t de ha u d eu à l u e des polarités ; préserver un

cadre pavillonnaire auquel est attachée une partie des habitants

Améliorer les problématiques de desserte constatées dans le

diag osti u e ga e à l e t it o d de la o u e ui i igue plus difficilement la moitié sud, un trafic déjà saturé sur la partie

nord, un manque de pistes cyclables), en réduisant les distances à

parcourir pour un équilibre de la part entre transports en commun,

en véhicules motorisés, en mobilités douces


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1.2.1. Renforcer l’attractivité urbaine du territoire

1.2.1.1. Intensifier les deux polarités à l’origine du développement urbain : le secteur gare-Hôtel de ville, le

Vieux Pontault

L hôtel de ville, i stall da s l a ie hâteau de Co ault, et les se vi es de la mairie dans la ferme briarde à ses côtés, ont investi les derniers

t oi s de l a ie village de Co ault. Le o au a ie s est ti ve s la gare de RER E – Emerainville/Pontault-Combault, avec une succession de

logements collectifs le long des avenues de la République et du Général de

Gaulle.

Ce p i t e e t e les deu pôles d uipe e ts Mai ie et Ga e, o stitue un secteur dévolu au développement urbain :

- la gare de RER, identifiée au SDRIF comme site multimodal

d e jeu t opolitai s et l a lio atio des temps de

transports sur la ligne E et son prolongement vers la Défense,

vont renforcer le positionnement stratégique de la commune,

les flux de population et la demande en logements

- Cette polarité, la seule de la ville desservie par une gare

francilienne, implique une production de logements en priorité

dans ce secteur, dans une logique de réduction des émissions

de CO2

Si des travaux de réaménagement des circulations ont été réalisés aux

abords de la gare, le PADD propose une dynamisation commerciale et une

amélioration de la structuration de ce pôle constituant une entrée de ville

en devenir au caractère résolument urbain.

La polarité du vieux Pontault offre à la commune une autre identité. Située

au sud au niveau du Morbras dans un cadre végétal, elle offre un caractère

plus t pi ue ave le lavoi , l glise, des aiso s de la se o de oiti du e

si le, des o ps de fe e ui o t pe du . La pla e de l glise et l uipe e t ultu el Les passe elles o stitue t des lieu f d ateu s pour des animations.

Du petit collectif en front de rue se mêle au tissu pavillonnaire, notamment

sur la rue de Libération, axe de desserte majeur du quartier qui présente le

potentiel pour une évolution vers une voie structurante tournée sur la rue,

animée par des services et commerces.

Ainsi le PADD propose la dynamisation de ce secteur par le prolongement

d u e de sit au a a t e u ai e o posa t ave le ad e pa sage attractif de la vallée du Morbras.

1.2.1.2. Conforter l’affirmation du quartier des Près-Saint-

Martin comme troisième pôle urbain de Pontault-

Combault

Cette pola it poss de u pote tiel d e t e de ville ui pou ait s a oit e avec u a s di e t depuis la F a ilie e et l la gisse e t en

prévision de cet axe ; une position entre les deux autres polarités reliée par

deux axes de desserte interne importants: accès au vieux Pontault par la

rue des Berchère ; accès au pôle gare-mairie via la rue des Prés-Saint-

Martin.

Le PADD s appuie su la d a i ue e gag e su e ua tie uipe e t scolaire, espace ve t, pote tiel offe t pa des te ai s d a tivit s vou s à être déplacés) qui constituent une base pour prolonger un développement

mixte, offrant services et commerces de proximité à de futurs habitants.


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1.2.2. Harmoniser le développement entre polarités et

quartiers pavillonnaires

1.2.2.1. Protéger le cadre de vie des quartiers pavillonnaires

dans le respect de leur identité

On distingue sur la commune deux types de tissu pavillonnaire : un habitat

pavillonnaire ancien et des lotissements plus récents.

Les premiers se caractérisent par une disposition parallèle à la rue, avec un

e ul pe etta t la p se e de v g tal auta t ôt ue u e fo ds de pa elles. Su e tissu a , u e de sifi atio s est d velopp e su les secteurs aux positions les plus favorables (gare, Bouquet).

Les lotissements plus récents ont entrainé le développement de formes

urbaines variées liées à des procédures de ZAC : des trames alvéolaires des

années 70-80 qui tournent le dos au tissu urbain existant et rendent difficile

son évolution ; des formes plus géométriques dans les années 80 et mieux

reliées à la trame urbaine.

Le PADD p e d le pa ti de s i s i e da s la d a i ue e ista te ave u e évolution des secteurs les plus favorables et localisés dans un souci de

rationalisation de la densification visant la limitation de

l i pe a ilisatio des sols.

L effo t de d veloppe e t o e t su les pola it s, d fi i à l o je tif . , pe et d uili e les o posa tes u ai es. Le ai tie d u e

forme pavillonnaire sur certains secteurs, ave des œu s d îlots ve ts formés par les jardins assurent le rôle de poumons verts dans la ville, et

pa ti ipe t à l i filt atio des eau pluviales ai si u au ai tie de la biodiversité.

1.2.2.2. Renforcer le caractère urbain des axes qui relient les

polarités

Le PADD identifie les axes reliant les trois polarités, formant un réseau

entre elles :

La polarité du vieux Pontault et celles des Prés-Saint-Martin sont reliées au

pôle gare-Mai ie pa l ave ue Cha les ‘ou el, a e de la t a e viai e secondaire pour la première, et par la rue des Prés-Saint-Martin pour la

deuxième, un des rares axes du réseau communal principal, qui rejoint la

Francilienne. La rue des Berchères, axe de la trame viaire secondaire, relie

entre elles les polarités des Prés-Saint-Martin et du vieux Pontault.

Si ces voies se démarquent par leur fréquentation, leur fonctionnalité

d a es st u tu a ts este ua t à elle oi s p g a te. Pou ta t leu s apa it s à e u effet vit i e o stitue u pote tiel pou l i stallatio

de commerces et services. De plus, les franges de ces axes se distinguent

des étendues pavillonnaires à leurs abords, avec une évolution du bâti déjà

engagée vers une diversité : logements individuels, petits ou grands

olle tifs. L i te sifi atio i te diai e des o phologies bâties prolonge

cette évolution.

Deux autres axes sont identifiés du fait de leur attache à des points

d e t es ajeu s su le te itoi e :

L ave ue de la Li atio , desse va t la pola it du vieu Po tault, constitue une voie importante de par so a s à la F a ilie e à l est et sa liaiso à la ‘D au sud. L ave ue Ja ues Heu li , ave so t a lo gitudi al is e valeu pa u a age e t e t ui s a o pag e d u e piste la le e di e tio du pôle ga e-mairie, présente les atouts

pou le d veloppe e t d u e p ati ue ulti odale.


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1.2.3. Améliorer le maillage du territoire

1.2.3.1. Faciliter l’accès aux pôles de vie

La proximité de la Francilienne et de la RD 604 engendre une prédominance

de l usage du v hi ule i dividuel. Da s u o te te de d veloppement de

la population et du nombre de logement, la gare de RER E -

Emerainville/Pontault-Co ault doit s e visage o e u e alte ative fo te pou l a s à la o u e. Les dispositio s p se t es pa l o je tif . autou du deve i de la ga e engendrent une nécessaire adaptation de la mobilité sur ce secteur, en

termes de connexions avec les réseaux bus ou voies cyclables, de partage

des voi ies, ou e o e d a s à des pa ki gs voitu es ou v los.

La otio de p o i it doit s e visage à tous les niveaux. Si le

e fo e e t d u e ultipola it vise u e a essi ilit e fo e au o e es, se vi es et uipe e ts pou l e se le de la o u e, il

convient de faciliter les liaisons.

La mise en place de cheminements et voies cyclables sécurisées vise le

renforcement des déplacements intra-communaux par mode actif, pour

contrebalancer le recours récurrent au véhicule individuel et la saturation

des stationnements.

Le PADD complète le maillage doux, qui présente à ce jour un réseau

morcelé, ne permetta t pas ais e t l a s au pola it s ou à la ga e.

Le aillage p opos s i s it da s les liaiso s dou es à e d fi ies au Schéma Directeur des Itinéraires Cyclables, qui rattachent la gare et la forêt

Notre-Dame à une traversée Nord-Sud reliant les trois polarités.

1.2.3.2. Mieux répartir la mixité fonctionnelle au niveau des

quartiers résidentiels

Le réseau des avenues des Marguerites, du Château, et des Chardons est

ide tifi o e u seau se o dai e à la pote tialit d u e e t alit i te diai e du fait de sa lo alisatio au œu du t ia gle fo pa les trois polarités. Le caractère pavillonnaire de cette nappe bâti invite à une

valorisation portée davantage sur des commerces ponctuels, la prise en

compte de la qualité paysagère et le maintien de percées visuelles.

La i it fo tio elle souhait e s i s it da s u e logi ue de la p o i it

et des courtes distances.


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1.3. Axe 3 : « Renforcer le caractère solidaire du

territoire »

Out e l adaptatio au volutio s l gislatives et au o je tifs environnementaux prescrits par la loi Grenelle 2, la révision générale du PLU

est conduite afin de :

- « Répondre aux obligations de production de logements, aux

objectifs de mixité sociale et fonctionnelle, et aux besoins des

habitants »

- « Pou suiv e le d veloppe e t et le o fo te e t de l a tivit o o i ue ota e t pa l e te sio de la zo e d a tivit de

Po tillault et la gula isatio de l o ga isatio de la zo e Cocteau »

L a e du PADD s atta he à st u tu e la ise e œuv e de es o je tifs e a o d ave le SD‘IF d fi issa t le o e de loge e ts à e d i i 0

(17 324 pour la commune de Pontault-Combault), et ciblant les secteurs

p f e tiels d u a isatio .

Le p ojet de ville st u tu e l a tivit o o i ue de faço à asse le les a tivit s lou des, pouva t t e sou es de uisa es à l a t des ha itations,

et privilégie les activités économiques peu nuisantes, les services et

commerces, au sein du tissu urbain.

Le développement de logements et de logements sociaux est envisagé dans

u e logi ue d uili e favo isa t la i it so iale et i te g atio elle.


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1.3.1. Développer et diversifier l’appareil économique pour répondre aux besoins des habitants

1.3.1.1. Conforter l’appareil économique, accompagner sa mutation

Avec 17 947 actifs occupés pour 10 646 emplois recensés en 2012 sur la

commune, soit 0,59 emplois pour un actif occupé, la commune présente

u d fi it d e ploi. De plus, seule e t % des a tifs o up s t availle t sur la commune. Le commerce et la réparation automobile représentent

39% des emplois sala i s, l ad i ist atio pu li ue/l e seig e e t/la sa t et l a tio so iale ep se te t % des e plois sala i s.

Les o e es et se vi es so t ajo itai e e t positio s da s l a e gare-mairie/vieux Pontault ; les g a des zo es d a tivit s so t lo alisées en

dehors du tissu urbain (abords de la RD 604, ZAE des Arpents et zones de

Po tillault et Co teau à l ouest de la F a ilie e ; de petites zones

o o i ues à l i t ieu du tissu u ai le P -fusé, les Prés-Saint-Martin

et la rue des Berchères qui ont engagés une mutation vers du logement).

Le p ojet o o i ue fi au PADD s appuie su es o stats et su l tude o o i ue alis e pa Ela pou la Co u aut d agglo atio de

Brie Francilienne (2015). La commune a donc souhaité :

- Conforter et a lio e les zo es d a tivit s e ista tes

- Li e les e p ises fo i es o up es pa de l a tivit pou u e volutio en logements, équipements, commerces de proximité, plus en accord avec

le cadre environnant. Les entreprises sont vouées à être déplacées vers les

zo es d di es à l a tivit

- E visage u e utatio d u e pa tie des sites d a tivit p s de la ‘D

La redéfinition de la répartition des activités économiques industrielles et

d e t eposage e p iph ie, le hoi de d veloppe le o e e et les

services au sein de la zone urbaine, et la volonté de renforcer la mise à

disposition de lieux de travail couplé à une accessibilité numérique

pe fo a te, so t auta t d a tio s ui pa ti ipe t à la visio glo ale du nouveau projet de ville :

- dynamisation des polarités

- ai tie et e fo e e t de l e ploi su la o u e

- limitation des déplacements en favorisant la proximité domicile-

travail

1.3.1.2. Prévoir les possibilités d’extensions nouvelles au sein des secteurs d’urbanisation préférentielle prévues par

le Schéma Directeur de l’île de France

Le S h a Di e teu d Ile de F a e SD‘IF ide tifie deu pastilles d u a isatio p f e tielles d u e supe fi ie possi le de deu fois hectares, localisées sur les secteurs de Pontillault et de Cocteau. La

o u e a fait le hoi de o fo te l a tivit o o i ue su es deu secteurs, pour privilégier le développement urbain dans le tissu existant.

Les supe fi ies d ag a disse e t ete ues so t i f ieu es à elles autorisées et ont été définies dans le ad e d ha ges ave la o u e voisi e pou le se teu de Po tillault et ave la ha e d ag i ultu e et la Direction Départementale Territoriale 77 – Service Agriculture pour les

deux secteurs, selon les besoins définis par la ville.


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1.3.2. Engager une production de logements équilibrée

1.3.2.1. Répondre aux exigences réglementaires supra

communales

La visio du Pla Lo al d U a is e de la ville de Po tault-Combault doit

s i s i e da s les o je tifs de p odu tio de loge e ts fi s à ho izo 2030 par le SDRIF (15%), associé à un objectif de 25% de logements sociaux,

et dans les objectifs triennaux de production de logements sociaux.

La commune de Pontault-Combault accusant un retard de production de

loge e ts so iau , le PADD s atta he à pose le ad e d u thme de

logements à produire dans des opérations de constructions variées pour

assurer une mixité sociale.

L uili e i te g atio el est gale e t e he h à t ave s les o je tifs d u e p odu tio dive sifi e de loge e ts pou favo ise le parcours résidentiel sur la commune.

Avec 66% de la population âgée de moins de 45 ans, une forte

représentation des ménages de type familial, et une faible offre en T1 (9%)

et T % , l a e t est gale e t à ett e su u e off e e petits logements (étudiants, jeunes actifs).

1.3.2.2. Répondre aux besoins de production de logements dans

le respect du cadre de vie des habitants

Dans un objectif de préservation des équilibres (limitation de la

consommation des espaces naturels et agricoles), la création de nouveaux

logements est priorisée sur les espaces déjà urbanisés.

En accords avec les objectifs 2.1 et 2.2 de dynamisation des polarités,

l effo t de o st u tio est p io itai e e t à po te su es se teu s. U e

densification modérée est rendue possible dans le secteur pavillonnaire

pour renforcer les besoins en construction.

1.3.2.3. Anticiper les mutations à moyen terme le long de la

RD604 maitriser les évolutions futures

La commune a identifié un périmètre aux abords de la RD 604 qui pourrait évoluer vers de projets futurs. L’évolution envisagée sur ce

site se justifie par une localisation en prolongement du tissu urbain

existant et la bonne accessibilité offerte par la RD 604 sur le sud de la commune. Dans l’attente de l’élaboration d’un projet, ce secteur fait l’objet d’un périmètre d’attente en application de l’article L151-41 5° du code de l’urbanisme. 1.3.3. Améliorer l’offre en équipements et leur répartition

1.3.3.1. Conforter l’offre en services existante

La commune a identifié des besoins en équipements dont la mise en œuvre est confortée par le PADD (pôle de santé, nouvel équipement à

destination des séniors). Par ailleurs, le déséquilibre avec le sud de la

commune moins bien doté en équipement est à prendre en compte dans le cadre d’un développement futur sur ce secteur. 1.3.3.2. Prévoir les capacités induites par le projet de ville

durable multipolaire

Si la commune possède actuellement une offre scolaire satisfaisante, le

développement des polarités constitue un facteur que le PADD invite à

p e d e e o pte pou o se ve u e off e d uipe e ts po da t à la hausse de la population.


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2 - LES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LES OAP

Le Pla lo al d u a is e de la o u e de Po tault-Combault compte six

O ie tatio s d A age e t de P og a atio OAP .

- OAP trame verte et bleue

- OAP Secteur Gare

- OAP Secteur Mairie

- OAP Secteur nord Place du 18 juin

- OAP )o e d activités de Pontillault

- OAP )o e d a tivit s Jea Co teau

Ces OAP o t t ta lies afi de d fi i des p i ipes d a age e t e accord avec le PADD.


18

2.1. L’OAP Trame verte et bleue

L OAP T a e ve te et leue po d au o je tifs du PADD de la Ville de

Pontault-Combault, en cohérence avec ceux du Schéma Régional de

Cohérence Ecologique (SRCE) de la région Ile-de-France.

Elle vise à maintenir les corridors écologiques et à préserver les milieux

naturels et humides de la commune en garantissant :

- La protection des réservoirs de biodiversité que représentent les

massifs boisés, et la préservation de la lisière de la forêt Notre-

Da e via u p i ipe d i o st u ti ilit da s la a de des .

- Le maintien ou la restauration des liaisons boisées et aquatiques,

et la ise e œuv e de lôtu es adapt es pe etta t le passage de la petite faune terrestre dans les zones urbaines reliant massifs

boisés et corridors écologiques.

- La ise e pla e d u e a de le lo g des e ges des us où constructions et activités agricoles sont interdites afin de garantir

la ualit des ou s d eau, la valo isatio pa sag e des e ges et la prise en compte du risque inondation.

- La p ote tio des a es et sou es e ista tes, et l a age e t des ouvrages de gestion des eaux pluviales pou pe ett e l a ueil de la biodiversité.

Afin de conforter les espaces verts dans la ville et valoriser les vues

e a ua les su le pa sage, l OAP T a e ve te et leue p o ise :

- L a o pag e e t des a age e ts et des g a ds équipements par des plantations structurantes, et le maintien des

plantations et espaces végétalisés le long des rus et des chemins.

- Le d veloppe e t de l ag i ultu e à toutes les helles pou o t i ue à la fois à l ide tit pa sag e de la o u e et à la

diversifi atio de l a tivit o o i ue.

- La préservation des vues sur la vallée du Morbras, sur les espaces

agricoles ouverts et sur la forêt Notre-Dame.

Pour garantir la continuité des coulées vertes et des itinéraires de mobilités

dou es, l OAP d fi it des o ie tations visant à :

- Relier les espaces verts, boisés et aquatiques de la commune.

- Conforter le maillage existant des mobilités douces et créer de

ouvelles liaiso s e s appu a t su le seau la le du S h a Intercommunal des Circulation Douces (SDIC).

- Maintenir les cheminements piétons existants permettant

l a essi ilit au espa es atu els et de loisi s.

- Faciliter le franchissement des grands axes routiers avec la création

de points de passage sécurisés au niveau de la Francilienne et de la

RD604.


19

2.2. L’OAP secteur Gare

L OAP su le se teu ga e po d au esoi s de de sifi atio autou des ga es ide tifi es pa le SD‘IF, et à l i pa t à ve i su la f ue tatio de la lig e du ‘E‘ E, li e au p ojet Eole d e te sio et d a lio atio de la ligne. Elle fixe le cadre de développement de ce secteur identifié comme

polarité au PADD.

L OAP d fi it les o ditio s d i pla tatio s des âti e ts pe etta t d assu e u e o e i t g atio a hite tu ale da s u tissu d jà de se :

préservation des perspectives et des axes de liaisons vers la gare, espaces

de respiration autour du parvis gare, largeur suffisante de voiries entre les

bâtiments dont la hauteur déroge à celle fixée par le règlement pour

e fo e l off e e loge e ts et e o e es.

La création de logements est garantie par la programmation qui fixe un

nombre minimal de logements à créer et une surface minimum de

commerces do a t la possi ilit d e développer.

Pou e fo e l ide tifi atio du se teu ga e o e e t e de ville et polarité vivante, les bâtiments avec les hauteurs les plus fortes sur ce

secteur sont implantés face à la gare et aux voies ferrées, organisés autour

d u espa e pu li a ag . Les hauteu s so t e suite d g essives pou s i s e da s l e ista t.

La densification se fait dans un équilibre entre implantation des bâtiments

en fronts de rues et traitement des fonds de parcelles dans une dominante

v g tale. De plus, la ise e pla e d u espa e ve t v g talis su l espa e public est requise.

2.3. L’OAP secteur Mairie

Ce secteur d OAP ui p e d pla e e fa e de la ai ie, se justifie pa l ide tifi atio au PADD du se teu ga e-mairie comme une des trois

polarités de la ville, vouées à se dynamiser. Situé à 15 min à pieds de la gare

et 5min en vélo, le secteur est localisé dans les perspectives de l ave ue de la ‘ pu li ue et de l ave ue du g al de Gaulle.

La localisation et la desserte rendent propice ce secteur au développement

de loge e ts, do t la atio est ga a tie pa l i s iptio d u o e minimum de logements à créer sur chacun des deux îlots identifiés.

L i s iptio à l OAP d espa es pu li s v g talis s a o pag a t des espaces urbains relativement ouverts (vue sur la cour de la mairie)

pe ette t la atio de âti e ts d u e hauteu sup ieu e à elle fi e au règlement. Celle-ci est dégressive en direction des bâtis existants et des

espaces « tampons » de pleine terre sont requis le long des limites de

pa elles ave le pavillo ai e. Ai si l i pla tatio des âti e ts tie t compte de la relation du futur projet avec le tissu existant.

Leu lo alisatio , e fa e d uipe e ts st u tu a ts de ualit pat i o iale se vi es de la ai ie da s l a ie hâteau de Co ault et dans la ferme Briarde, médiathèque) invite à un traitement et une

intégration architecturale harmonieuse.

Pa ailleu s, l i pla tatio da s la pe spe tive de la ai ie et de sa ou e t ale, et à p o i it de la oul e ve te i vite à la atio d espa es

verts qualitatifs.


20

2.4. L’OAP secteur nord Place du juin

Le projet de ville prévoit une homogénéisation du tissu urbain en faisant

p og essive e t volue les po hes d a tivit s isol es pa des o st u tio s à desti atio d ha itatio , d uipe e ts, de o e es ou

services.

L OAP se teu o d Pla e du jui s i s it da s ette d a i ue, en

p oposa t u d veloppe e t de loge e ts et l i pla tatio pote tielle d u uipe e t e p olo ge e t du tissu side tiel e ista t.

Par ailleurs ce secteur constitue une des entrées de ville de Pontault-

Combault avec son accès direct depuis la Francilienne. Il correspond

gale e t à l e t e su la oute de la Li atio pa l est, vou e à deve i un axe structurant de la polarité sud Vieux Pontault en tendant vers une

plus forte intensification urbaine (commerces et logements en fronts de

rue).

L i plantation des bâtiments sur la parcelle se fait dans une logique

d i se tio pa appo t à l e ista t et au fo tio s souhait es. Ai si, l e pla e e t de l uipe e t ou de loge e ts olle tifs selo le p ojet est prévu au sud de la parcelle coté route de la Libération, assurant un rôle

d l e t sig al du fait de sa visi ilit depuis les a es de i ulatio . Le œu d îlot se a o up pa du loge e t olle tif d u e hauteu a i u

de , ta dis ue les f a ges de pa elles e ev o t de l ha itat i dividuel

g oup e t a sitio du pavillo ai e e ista t. L i pa t des vues ve s les constructions existantes est limité par une bande de recul de 8m, dont 4m

de plei e te e pla t e pa ti ipa t à l i filt atio des eau pluviales et au paysagement de la parcelle.

La desserte sur la parcelle est traitée de façon à permettre une fluidité des

accès. Ainsi un accès est créé au sud en front de parcelle depuis la Route

de la Libération et un au nord via la rue des petites friches. Un troisième

accès permettant une liaison avec la rue des Prés St-Martin est traité sur la

parcelle Goffi. La voirie sur cette parcelle est identifiée au plan de zonage

comme emplacement réservé.

2.5. OAP zone d’activités de Pontillault

Le se teu situ au sud de la zo e d a tivit e ista te de Pontillault, est

ide tifi e pa le SD‘IF o e se teu d u a isatio p f e tiel. Le souhait de la o u e o siste à o fo te les zo es d a tivit s e pla e et de li e le tissu u ai de l i pla tatio des petites a tivit s lo alis es. Pour répond e à es o je tifs, l OAP p voit le t aite e t de e se teu o e u e e te sio de la zo e d a tivit e ista te. Cette lo alisatio

pe et l i pla tatio d a tivit s a tisa ales et i dust ielles su la commune dans un secteur ayant un impact moindre sur les quartiers

d ha itat.

Les dispositio s d i se tio s du pa d a tivit s ota e t au ega d de l e vi o e e t o t t d fi ies da s le ad e d u e tude p ala le réalisée pour tenir compte des objectifs et contraintes des articles L111-6

à L111-10 du ode de l u a is e.

L i se tio pa sag e des futu es o st u tio s o stitue u p ala le da s e se teu situ à p o i it du Bois des Be h es à l est, et ui s ouv e au

sud su l te due ag i ole et da s la pe spe tive du site de loisi s de l ta g du o . Le d veloppe e t de l a tivit s o ga ise pa ailleu s de pa t et d aut e d u he i e e t a ie , le he i des Vieilles Vig es.

Afi de li ite l i pa t su l e vi o e e t li à l volutio de la zo e d a tivit s, l OAP fi e les p i ipes de ompositions architecturales,

paysagères et environnementales : architecture qualitative et


21

bioclimatique, biodiversité et gestion alternative des eaux pluviales, voiries

intégrant modes doux, bandes plantées et noues. Les voiries prennent donc

en compte une mixité des circulations, permettant les déplacement piétons

et cycles sur le secteur, en lien avec les axes des itinéraires du SDIC reliant

la partie urbaine de Pontault-Combault au Bois des Berchères.

Le he i des Be h es o stitua t la voie d a s au terrain agricole

situ e t e la zo e d a tivit ag i ole et le Bois des Be h es, elle-ci est

ep e su l OAP pou p se ve sa fo tio de passage des e gi s agricoles.

E fi l OAP e ad e le d veloppe e t de la zo e de faço à ga a ti la protection des sites supports du développement de la biodiversité :

- P ote tio de la a e p se te su le site, ui s i s it e p olo ge e t du seau de a es ui s te d e lisi e du Bois des Berchères, par ailleurs identifiée en zone N du plan de

zonage

- La statio d esp e p ot g e fal ai e vulgai e est ep e su le pla et p ot g e pa la ise e pla e d u o ido de sur

toute la zone concernée et au-delà, traité en espace paysager

2.6. OAP zone d’activités Jean Cocteau

De la même façon que le secteur d a tivit s de Po tillault, le se teu d OAP Jea Co teau est ide tifi o e se teu p f e tiel d u a isatio pa le SDRIF.

Dans cette perspective, le PADD propose une requalification du site

accueillant actuellement des activités et une extension vers le nord de

l a tivit o o i ue. Le se teu o stitue e effet u site d a ueil p ivil gi d a tivit s pa sa lo alisatio au oise e t de la F a ilie e et de la ‘N lui o f a t u effet vit i e. L e te sio au o d s i s it da s le prolongement de la zo e d a tivit s e ista te.

Les dispositio s d i se tio s du pa d a tivit s ota e t au ega d de l e vi o e e t o t t d fi ies gale e t da s le ad e d u e tude préalable réalisée pour tenir compte des objectifs et contraintes des

articles L111-6 à L111- du ode de l u a is e.

La restructuration de ce site vise une amélioration de la qualité générale de

l e se le de la zo e. Elle peut s appu e su le te ai d a ueil des ge s du voyage et de la déchetterie qui constitue le point de départ de la

revalorisation du site. Il est également occupé par des activités peu

qualitatives avec un site antérieurement de décharge qui doivent pouvoir

t ouve des o ditio s d volutio s au t ave s u e op atio d e se le.

L OAP pe ett a do u e e onsidération de la qualité architecturale et

pa sag e de l e se le de la zo e. L op atio d e se le pe ett a d e gage les tudes o duisa t à u e d pollutio des sols e vue de so ouve tu e à l u a isatio .


22

Les principes de composition définis sur le secteur tiennent compte

d l e ts pa sage s ou u ai s st u tu a ts :

- Recul de 20m des constructions par rapport à la bretelle future

d a s e t e la ‘N et la F a ilie e

- Le e ul des o st u tio s li s à la fo t de p ote tio de l a ois s applique automatiquement

- La proximité avec la zone agricole, traitée en transition sous

fo e d u espa e pa sage v g talis de i i u , pouva t s a o pag e de oues

- La ise e pla e d u e haie su la f a ge o d/ouest du se teu d i pla tatio d uipe e ts et d a tivit s pou li ite les vues sur la Francilienne via un filtre arboré

- U seau de voi ies ui s i s it da s l e ista t, ave le rétablissement de la rue Jean Cocteau entre la RD21 et la rue

Jean Cocteau (desserte interne existante)

Enfin, de e ue su le se teu d a tivit s Po tillault, da s u sou i d ho og isatio des se teu s d a tivit s et afi de ga a ti leu ualit e vi o e e tale, l OAP p voit u e o eptio a hite tu ale et paysagère qualitative et bioclimatique, ainsi qu u e gestio alte ative des eaux pluviales.


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3 - LES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LA DELIMITATION

DES ZONES

E appli atio de l a ti le L - du ode de l u a is e, « le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger ». Le te itoi e ouve t pa le Pla Lo al d u a is e est divis e zo es, et en secteurs. Su ha ue zo e s appli ue t les dispositio s gle e tai es sp ifi ues établies par le règlement du PLU, opposable à tous les projets de o st u tio , de t avau ou d a age e t.

La d li itatio et la po t e gle e tai e des zo es sulte de l a al se des formes urbaines en place et des objectifs du projet de ville défini par le Pla d A age e t et de D veloppe e t Du a les (PADD), visant à conserver la richesse des espaces naturels et agricoles, à proposer un équilibre entre un tissu pavillonnaire et une intensification urbaine prévue sur trois polarités, à garantir un cadre économique porteur.

Ainsi le PLU de Pontault-Combault comprend :

Sept zones urbaines : - UA - UB (dont trois secteurs : UBa, UBb, UBc) - UC (dont trois secteurs : UCa, UCb, UCc) - UD - UN - UR (dont un secteur : URa) - UX (dont deux secteurs : UXa, UXb)

Une zone à urbaniser : AU

Une zone agricole : A

Une zone naturelle : N


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3.1. La zone UA

La zone UA correspond au centre ancien de Pontault-Combault, identifiées

au PADD comme une polarité à conforter dans le respect des formes

urbaines et bâties traditionnelles qui ont perdurées. Le règlement vise un

développe e t ouve t su la ue, pe etta t d a ueilli loge e ts, commerces et services, notamment sur la rue de la Libération, axe

structurant de ce quartier.

Cette zo e s a ti ule e t e la f a ge de pa elle au sud de la ue de la Libération, la place du géné al Le le et l glise, et e o te ve s les ives du Morbras. Elle se caractérise par une majorité de parcelles de formes

longitudinales.

Des dispositio s sp ifi ues d i pla tatio et de o st u ti ilit so t ises e œuv e pou o se ve le a a t e urbain dense et typique de

bourg :

- l i pla tatio des o st u tio s est à alise à l alig e e t sauf e eptio possi le da s le ad e d u e e he he d i pla tatio ha o ieuse ave l existant

- dans une bande de 10 m les constructions doivent être

réalisées de li ite à li ite à pa ti de la ue afi d obtenir un

tissu dense

- da s u e a de de , il est pas fi de li ite de constructibilité et l e p ise a i u est fi e à % au-delà

de la limite de 15m. Cette disposition a pour but de « prioriser »

la constructibilité en front de rue.

La volo t d ta li u e v ita le u it a hite tu ale se t aduit pa la ise e pla e d u e hauteu ho og e su la zo e de e façade et au faîtage, soit R+2+Combles.

Le caractère traditionnel est maintenu au tit e de l a ti le L -19 du Code

de l u a is e, ave u e i te ve tio plus li it e su des âti e ts et murs préservés pour le caractère patrimonial, identifiés sur le plan de

zonage.

Pa ailleu s l a ti le p es rit un traitement spécifique des clôtures en

a o d ave l esp it t aditio el du ua tie .

3.2. La zone UB

La zone UB correspond à un secteur de la commune ayant vocation à se

densifier. Elle correspond à la polarité Gare-Mairie identifiée dans le PADD

comme u e e t alit à i te sifie . Sa vo atio e t ale d e t e de ville, accessible par un réseau de transport en commun francilien, en fait un

secteur de développement privilégié. Elle se décompose en plusieurs

secteurs.

Le se teu UBa s o ga ise su les ilots en perspective de la gare et sur la

f a ge de pa elles lo gea t les voies fe es à l est.

Le se teu UB o espo d au se teu ai ie et s te d le lo g des ave ues de la République et du général de Gaulle qui conduisent à la gare, et

o e e l ave ue Cha les ‘ou el ui s te d ve s la pola it du Vieu Pontault, ainsi que le secteur de collectifs et équipements sportifs situés à

l ouest de la ai ie. Le se teu UB dispose pa tiele e t d u se teu de plan de masse.


25

Une hauteur de 12,50 m de façade, 15 m au faîtage (soit R+3+C) est défini

sur le secteur UBa, correspondant à la hauteur de certains bâtis déjà

présents et au souhait de prolonger ce modèle permettant une plus forte

de sit su l a o d de la ga e.

E UBa des o ie tatio s d a énagement et de programmation complètent

le règlement au niveau du quartier gare.

En UBb, la hauteur de 9,50 m en façade, 12 m au faîtage (soit R+2+C),

prolonge ce souhait de densifier la polarité coté mairie. Pour les parcelles

de ce secteur principalement localisées en front de rue, ce gabarit assure

une structuration urbaine sur rue plus importante tout en proposant une

transition plus douce avec le secteur UC.

E UBa des o ie tatio s d a age e t et de p og a atio o pl te t le règlement également au iveau de l OAP Mai ie.

Le et ait de , pe et d la gi le volu e su la ue et d ouv i la perspective du paysage urbain.

La hauteur maximum fixée à 3m pour toute implantation au-delà de la

bande de 20m vise à préserver les parcelles limitrophes, pour la plupart

oi s de ses, de l i pa t des futu es o st u tio s e UB. Pa ailleu s, e souhait d ta li des t a sitio s de hauteu e t e la zo e UB et UC fait l o jet de dispositio s sp ifi ues.

Une mixité fonctionnelle est recherchée sur cette zone, aussi une

majoration de 50cm de la hauteur du bâti est autorisée pour les bâtis

présentant un linéaire de commerces en façade sur rue important.

3.3. La zone UC

La zone UC correspond au tissu pavillonnaire, divisé en trois secteurs (UCa,

UCb, UCc). La réglementation de cette zone permet la préservation des

formes urbaines traditionnelles du pavillonnaire existant, avec notamment

une implantation en retrait par rapport à la rue.

Cette o phologie justifie la d fi itio de la hauteu et de l e p ise au sol.

En UCa, quartier pavillonnaire présentant des constructions anciennes et

récentes, et en UCb, quartier dont le tissu est issu de la création de ZAC, les

hauteurs sont fixées à 6m en façade, 9m au faîtage (R+1+C . L e p ise au sol est fixée à 40% pour UCa ; 50% en UCb du fait de la petite taille des

parcelles. Dans ces deux secteurs, aux parcelles plus longues que larges,

l i pla tatio e li ites s pa atives est auto is e. E as de et ait l i pla tatio est e ad e afi de p se ve l i ti it d u e parcelle à

l aut e. Pa ailleu s, la p se vatio des fo ds de pa elles et œu s d îlots ve ts est assu e pa la ise e pla e d u e a de de à o pte de l alig e e t, da s la uelle les o st u tio s doive t s i pla te . Au-delà

ne sont autorisées que les annexes.

La secteur UCc présente des dispositions spécifiques permettant de

o se ve l aspe t a a t isti ue p se t pa e tissu alv olai e au uel sont attachés les habitants : une hauteur plus basse (R+C) que celle des

deux autres secteurs, un retrait par rapport aux limites séparatives, une

possi ilit d volutio li it e à % d e te sio .

Dans cette zone pavillonnaire UC, la volonté de préserver les espaces verts

est plus prégnante, avec une obligation de pleine terre : 30%.


26

3.4. La zone UD

La zone UD correspond à un tissu discontinu, occupé par du logement

olle tif issu de l u a isatio des a es , et à u d veloppe e t plus récent sur le quartier des Prés Saint-Martin. Ce tissu présente des hauteurs

de bâti parmi les plus importantes de la ville.

Le règlement permet de faire évoluer ce tissu essentiellement résidentiel

de grands ensembles, vers une composition proposant plus de mixité

fonctionnelle et dans une échelle plus homogène avec le reste du tissu bâti.

La p opo tio de % d espa es verts couplée à une emprise au sol de 50%

et à une hauteur de R+2+C, propose un intermédiaire entre le tissu

résolument dense des polarités gare-mairie et vieux Pontault, et les

volumes plus bas du logement individuel.

Le gle e t pe et de ett e e œuvre des démarches de valorisation

de ces quartiers, en rendant possible la résidentialisation, les opérations de

renouvellement et la diversification des activités.

Ces dispositio s s a o de t gale e t ave la volo t fi e au PADD de prolonger le développement de la polarité des Prés Saint-Martin, troisième

polarité de la ville, plus récente, présentant une composition structurée par

des pa sages ouve ts et la p o i it d uipe e ts.

3.5. La zone UN

Cette zone correspond à des espaces occupés par des parcs, boisements,

espaces verts divers au sein de la trame urbaine, ainsi que des terrains

d di s à l a ueil des uipe e ts tels le Nautil et le i eti e pa sage intercommunal.

Pou po d e à l o je tif de p se vatio de es espa es atu els et conserver le potentiel de support de biodiversité, les CINASPIC sont les

seules constructions autorisées. Cette protection est garantie par

l ide tifi atio d u e ajo it des sites de la zo e UN e espa es pa sage s protégés. Des espaces verts identifiés dans le diagnostic comme éléments

de la t a e ve te u ai e, fo t e effet l o jet d u e p ote tio au tit e de l a ti le L - du Code de l u a is e, ui duit toute i te ve tio à des aménagements ponctuels.

3.6. La zone UR

La zo e U‘ s te d su la zo e d e ploitatio de la F a ilie e N et de la ‘N . Elle o po te u se teu U‘a, o espo da t à l i pla tatio futu e d u e ai e de epos et u e statio -service à réaliser dans le cadre de

l la gisse e t de la F a ilienne.

L a ueil de o st u tio s su ette zo e est li it , du fait de la vo atio routière de cette zone.

La gle e tatio appli a le su ette zo e pe et l e t etie et le o fonctionnement des ouvrages, et la mise en place encadrée de

constructions, notamment en lien avec son fonctionnement (aire de repos,

station-service).

3.7. La zone UX

La zone UX est une zone à vocation économique. Elle comprend un secteur

UXa, comprenant une partie localisée au nord de la voie ferrée et une au

sud de pa t et d aut e de la ‘D , puis u e de i e pa tie su des te ai s le long de la Francilienne. Le se teu UX , o espo d à la zo e d a tivit de Pontillault.


27

L a itio est de ai te i la vo atio o o i ue de es se teu s, afi de o se ve les pôles d e plois de la ville.

Ai si su ette zo e l ha itat est pas auto is sauf pou les loge e ts de

fo tio . Pa ailleu s, l i pla tatio de o e e est favo is e e se teu UXa, et autorisée en UXb seulement dans les terrains ou celle-ci est déjà

présente. Cette disposition prévue en UXB a pour but de favoriser la

vocation artisanale et industrielle du secteur plutôt que celle commerciale.

Une forte emprise au sol est autorisée sur ces secteurs économiques pour

li ite la atio de zo es d a tivit s t op o so at i es des espa es naturels ou agricoles qui les bordent. De plus pour favoriser la mise en place

d u e v g talisatio i po ta te et va i e au sol, e toitu e,… il est demandée un traitement en espaces verts proportionné.

Les abords de la RD 604 bénéficient de dispositions spécifiques du fait de

l i pla tatio possi le à l alig e e t, e vue de proposer un front de

boulevard urbain qualitatif. Ainsi la hauteur est inférieure à celle du reste

de la zo e et des va iatio s d o do a e e t so t de a d es pou les façades sur rue.

3.8. La zone AU

La zo e AU o espo d à deu se teu s do t l volution constitue un des

objectifs de la révision :

- u se teu AUa, pe etta t l e te sio du pa d a tivit s de Pontillault, dont le développement est encadré par une

O ie tatio d A age e t et de P og a atio OAP

- un secteur AUb, qui permet la régularisation et la

réorganisation de la zone Jean Cocteau, également encadré par

une OAP

Ces secteurs ayant vocation à recevoir des activités artisanales et

i dust ielles le o e e est i te dit et l e t eposage li it à u e certaine superficie.

En secteur AUa, l i pla tatio des âti e ts pa appo t au voies et au limites séparatives est identique aux règles de la zone UXb, afin de

o se ve u e u it de volu es et d i pla tatio su l e te sio de la zo e existante.

De e u e zo e UX, le gle e t su la zone AU autorise une forte

emprise au sol afin de privilégier la densification des terres dévolues à

l a tivit et u e su fa e de t aite e t e espa es ve ts visa t u e végétalisation diversifiée.

Les zo es d a tivit s ta t lo alis es à p o i it d a es à forte

fréquentation, il est demandé un traitement de façade qualitatif par le

choix des matériaux.

Les hauteurs sont fixées à 12m et 9m selon les localisations indiquées, afin

de li ite l i pa t su la visi ilit depuis le se teu de l ta g du Co .

3.9. La zone A

La zo e A o espo d au zo es ag i oles situ es à l est de la o u e. Afi de p ot ge l e ploitatio ag i ole des sols et la ualit pa sag e, l i pla tatio de o st u tio s est st i te e t li it e à la fo tio d e ploitatio ag i ole et dans un périmètre très rapproché de la ferme

existante.


28

La zone agricole est concernée par une bande de 50m dans laquelle toute

construction est interdite, à partir des lisières de la forêt Notre-Dame, celle-

i ta t atta h à la fo t de p ote tio de l Arc boisé.

3.10. La zone N

La zone N correspond aux sites atu els et pa sage s u il o vie t de protéger en raison de la qualité des paysages et de sensibilité des milieux

écologiques :

- grands massifs boisés de la commune (forêt Notre-Dame, forêt

de Célie, Bois la Croix, Bois des Berchères)

- espa es atu els autou de l ta g du Co , e p olo ge e t du Bois des Berchères

- jardins familiaux

- ancienne exploitation agricole en prolongement de la forêt

Notre-Dame au sud-ouest de la commune

Ces sites doivent être protégés de toute urbanisation.

Ainsi une majorité des sites identifiés en zone N sont protégés par des

Espaces Boisés Classés (EBC) inscrits au plan de zonage.

Pour les autres, il est toutefois admis des aménagements spécifiques

permettant leur valorisatio et l ouve tu e au pu li piste la le, ja di s fa iliau ,.. sous se ve u ils e po te t pas attei te au a a t e atu el et paysager des lieux.

Le gle e t auto ise u e a ge d volutio pou les o st u tio s d jà présentes sur site via la délimitation de deux Secteurs de Taille et de

Capa it d A ueil Li it e STECAL su le pla g aphi ue.

Un changement de destination est autorisé pour certaines destinations

définies au règlement, dans le volume de la construction existante.

De e u e zo e A, la zo e atu elle est o e e pa u e a de de 50m dans laquelle toute construction est interdite, à partir des lisières de

la forêt Notre-Dame, celle- i ta t atta h à la fo t de p ote tio de l A boisé.


29

4 - LES CHOIX RETENU“ POUR L’ELABORATION DU

REGLEMENT

L a ti le L - du Code de l u a is e fi e le ad e du espe t du PLU :

« L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux,

constructions, aménagements, plantations, affouillements ou

exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant

aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à

ses documents graphiques.

Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles

existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation. »

Comme la définition et la structuration des zones, chaque article du

gle e t pa ti ipe à la ise e œuv e des o ie tatio s du PADD.

Par ailleurs, un certain nombre de législations supra-communales ayant des

effets sur l o upatio et l utilisatio du sol o ti ue t de s appli ue . Elles

sont rappelées et prises en comptes par le règlement du PLU.

Le règlement du PLU se compose de deux parties complémentaires et

indissociables : les pièces écrites et les documents graphiques.

Il est complété par des annexes qui concernent :

- la liste des emplacements réservés

- le rappel des servitudes

Le règlement énonce pour chacune des zones, ou des secteurs au sein de

ces zones, ses propres règles. Il comprend des définitions qui clarifient le

contenu des règles.

Pou ha ue zo e, les gles d u a isme sont déclinées selon les articles

définis da s le ode de l u a is e à savoir :

Article 1 : les occupations et utilisations du sol interdites ;

Article 2 : les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières ;

Article 3 : les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou

p iv es et d a s au voies ouve tes au pu li ;

Article 4 : les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d eau, d le t i it et d assai isse e t, …

Article 5 : Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2016

Article 6 : l i pla tatio des o st u tio s pa appo t au voies et emprises publiques ;

Article 7 : l i pla tatio des o st u tio s pa appo t au li ites séparatives ;

Article 8 : l i pla tatio des o st u tio s les u es pa appo t au aut es sur une même propriété ;

Article 9 : l e p ise au sol des o st u tio s ;

Article 10 : la hauteur maximale des constructions ;

Article 11 : l aspe t e t ieu des o st u tio s, l a agement de leurs

a o ds, ai si u éventuellement, les prescriptions de nature à assurer la


30

protection des éléments de paysage, des quartiers, îlots, immeubles,

espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger ;

Article 12 : les obligations imposées aux constructeurs en matière de

alisatio d ai es de statio e e t ;

Article 13 : les obligations imposées aux constructeurs en matière de

alisatio d espa es li es, d ai es de jeux et de loisirs, et de plantations ;

Article 14 : Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2016

Ces articles sont expliqués ci-après en articulation avec les orientations du

PADD et pa appo t au do u e t d u a is e appli a le a t ieu e e t.


31

4.1. Les occupations et utilisations des sols (articles 1 et 2)

L a ti le des gle e ts de zo es p ise les o upatio s et utilisatio s du sol interdites. Toute occupation et utilisation du sol qui ne serait pas

interdite est de facto autorisée, sauf à être soumise à des conditions

particulières fi es à l a ti le .

P se ta t e tai es diff e es d u e zo e à l aut e, e tai es o upatio s et utilisatio s so t i te dites su l e se le des zo es o pte tenu des nuisa es u elles o asio e t.

Sont notamment interdits sur toutes les zones, l ouve tu e et l e ploitatio de carrières ; les dépôts de ferraille, matériaux, combustibles solides ou

liquides, ainsi que les entreprises de cassage de voitures et de

transformation des matériaux de récupération ; les campings, caravanings,

dépôts de caravanes et caravanes constituant un habitat ; les dépôts,

stockages et traitements d'ordures ménagères, résidus urbains ou déchets

de at iau , fe ailles, v hi ules ho s d usage, de uel ue atu e ue e soit.

Les constructio s desti es à l i dust ie sont interdites dans les zones

u ai es ajo itai e e t o up es pa de l ha itat pou vite toutes nuisances.

Les a ti les et pe ette t de ett e e œuv e la dive sit des fo tio s actives et résidentielles des zones. Ils traduisent les objectifs du PADD, en

auto isa t ou o l a tivit o o i ue/le loge e t, pe etta t de e des zones mixtes, de préserver la dominante résidentielle pavillonnaire ou

de o fo te les se teu s o o i ues. Cela passe pa l auto isation de

dive s t pes d o upatio s et d utilisatio s du sol, tout e a a t des restrictions qui conduisent à interdire ou à soumettre à des « conditions

particulières ».

Ai si l a ti le pe et d assu e u e i it fo tio elle su l e se le des zones U du te itoi e, ave u e auto isatio e ad e d i pla tatio de o e es, se vi es et a tisa at, da s les zo es pou la uelle l ha itat est autorisé. Une mixité sociale est mise en place dans les zones où l ha itat est autorisé, avec une proportion de logements aidés demandée pour les

opérations à partir de 10 logements.

A contrario, la rédaction des articles 1 et 2 de la zone UX permet de

o fo te le a a t e d a tivit su les te ai s autou de la ‘D et de la voie ferrée et sur la zone de Pontillault. Su ette zo e, l ha itat est auto is

sous se ve u il s agisse de loge e ts de fo tio . Outre le maintien de

pôle d a tivit su des se teu s lo alis s pe etta t le o fo te e t de l e ploi, es gles vise t à li ite l i pa t su les ive ai s de nuisances

li es à l a tivit .

De même, les constructions en zones UN, N et A sont fortement limitées

afin de préserver le caractère naturel ou paysager existant, ou la vocation

de l a tivit ag i ole e p se e.

4.2. Les règles relatives à la voirie et aux accès des unités

foncières (article 3)

Plusieurs règles ont été définies pour permettre une intégration

qualitative, sécuritaire et confortable des voiries et des accès aux parcelles.

Elles doive t se o ilie ave le statio e e t da s l espa e pu lic et les

o ditio s d a essi ilit des se vi es de se ou s et des se vi es de propreté urbaine.

La taille des accès a été étudiée pour permettre le ramassage des déchets

et le passage de véhicules de d fe se o t e l i e die, de protection civile

et de brancardage.


32

4.3. Les règles relatives à la desserte par les réseaux

(article 4)

La rédaction de cet article a été travaillée pour répondre aux enjeux

environnementaux du territoire.

4.3.1. Réseaux

Les dispositio s i t g e t u e o ligatio de a o de e t au seau d eau pota le, d le t i it et de t l o u i atio pou assu e des o ditio s de confort sanitaire minimum. Dans un souci de valorisation du paysage

urbain, il est mentionné que les branchements aux réseaux doivent être

enfouis.

4.3.2. Les eaux usées

L va uatio des eau do esti ues et des efflue ts o t ait s doive t t e alis e da s u seau d assai isse e t ga a tissa t ai si u e

salubrité optimum. Afin de ne pas saturer les réseaux, eaux pluviales et

eaux usées doivent être recueillies séparément.

Les pis i es doive t t e a o d es au seau d eau pluviales afi d vite le rejet de produits polluants dans la nature, et avec un débit maximum

concernant leur vidange pour ne pas saturer le réseau. Les eaux de

etto age so t ejet es au seau d eau us es.

4.3.3. Eaux pluviales

Pour une bonne gestion paysagère des eaux pluviales, des aménagements

spécifiques à ciel ouvert sont proposés.

Un débit de fuite est fixé selon la surface du terrain (inférieur ou supérieur

à 3 hectares), calculé pour permettre son évacuation.

Afin de limiter le déversement de polluants par ruissellement des eaux

pluviales sur les surfaces urbaines, les eaux issues de parkings de plus de

10 places doive t fai e l o jet d u t aite e t ava t ejet au seau d eau pluviales pour les parkings de surface, et avant rejet au réseau d eau us es pour les parkings souterrains ou couverts.

4.3.4. Collecte des déchets ménagers

Le règlement impose aux opérations de logements collectifs ou de surfaces

commerciales, la mise en place de locaux spécifiques permettant le tri

sélectif, ceci dans un objectif de gestion durable des déchets.

4.3.5. Réseau d’énergie renouvelable

De e, afi de li ite l i pa t e vi o e e tal li au e gies, le règle e t e o a de l usage des e gies e ouvela les.

4.4. L’implantation des constructions articles à

L i pla tatio des o st u tio s pa appo t à la voi ie, au li ites parcellaires et aux espaces entre les constructions, a été définie en

cohérence avec le bâti existant, la morphologie urbaine souhaitée et la

p se vatio des œu s d îlots ve ts o stitutifs de la t a e ve te et leue du territoire.

4.4.1. L’implantation par rapport aux voies et emprises

publiques (article6)

Les gles d i pla tatio des o st u tio s pa appo t à la voi ie o t t fi es e oh e e ave la o phologie u ai e a tuelle et da s l opti ue d u e utatio de e tai s se teu s.


33

E zo e UA les o st u tio s doive t s i pla te à l alig e e t afi de e u f o t u ai pe etta t de e fo e l esp it de e t e a ie su

ue, ave l a itio de edo e u a a t e a i à la ue.

E zo e UB, ui s te d su la pola it ga e- ai ie et su l ave ue Cha les ‘ou el, les o st u tio s doive t s i pla ter avec un retrait de 1,50m,

pe etta t la ise e pla e de al o et la p se vatio d u e ouve tu e visuelle ag a le depuis la ue. L i pla tatio des o st u tio s da s u e

a de de à o pte de l alig e e t pe et, out e la o stitutio d u front relativement sur rue, de conserver une distance vis-à-vis du tissu

pavillonnaire de la zone UC limitrophe.

Afi d ta li gale e t une mesure de transition entre les constructions

collectives de la zone UB et les pavillons de la zone UC, le règlement prévoit

u e dispositio sp ifi ue d i pla tatio .

Les implantations des constructions sur la zone UC se feront en retrait de

l alig e e t des voies da s le espe t de la o phologie u ai e a tuelle et pou p se ve l aspe t pavillo ai e de es se teu s. L i pla tatio à l alig e e t est toutefois possi le e se teu UC du fait de la petite taille des pa elles et de l i pla tatio à l alig e e t de e tai es d e t e elles.

Lo s u u et ait est possi le ou i pos , elui- i doit t e d au i i u

mètres. Il est fixé à 5m minimum devant les entrées de garage, espace

essai e au statio e e t d u e voitu e ho s ga age. Un espace

suffisamment important est alors créé entre la voie et le bâti. Cette

dispositio pe et d a outi à u tissu u ai plus a . L espa e e t e l e p ise pu li ue et la o st u tio o stitue un véritable espace libre

multi-usages.

L i pla tatio des o st u tio s da s la a de de pe et de laisse li es les fo ds de pa elles, favo isa t la fo atio de œu s d îlots ve ts, aux fonctions écologiques.

En zone UD, sur le tissu issu de logement collectif, le règlement fixe un

retrait à 4m minimum, pour favoriser une implantation homogène avec le

tissus UC ui l e tou e. Le et ait est po t à i i u su la ue des Prés Saint-Ma ti pou pe ett e la st u tu atio d u e ue e t e pola it s, volua t ve s du petit olle tif ave l espa e essai e su l ava t de la pa elle pou le statio e e t.

Zone A et N : recul 5m minimum pour répondre aux besoins des activités

autorisées.

Zone UR : alignement ou retrait pou laisse toute li e t à l Etat.

En zone UX un retrait de minimum 6m est imposé, en accord avec la

desti atio d a tivit du lieu. Su la ‘D , u e i pla tatio à l alig e e t est aussi possi le e vue d u e évolution future vers une

morphologie de boulevard urbain. Il est demandé le même recul de 6m

minimum sur la zone AU, vouée à évoluer sur le même modèle que la zone

UX.

Le gle e t pe et da s e tai s as de s i pla te diff e e t de la règle principale si celle-ci est motivée par une meilleure intégration

architecturale ou paysagère vis-à-vis de l e ista t.

Par ailleurs certains axes imposent un retrait important du fait des

uisa es u ils e t aî e t e ul d au moins 60 m en AUa et 20 m en AUb

vis-à-vis de l a e de la ‘N F a ilie e et e ul de pa appo t à la RD21.


34

4.4.2. L’implantation par rapport aux limites séparatives

(article7)

Sur les zones urbaines UA, UB et UC, les implantations par rapport aux

limites séparatives sont définies par rapport à une bande à compter de

l alig e e t de la ue.

Ainsi, dans une bande de 10m depuis la rue, sur la zone UA où un front

u ai est e he h , l i pla tatio doit se faire de limite séparative

latérale à limite séparative latérale. En zone UB, autre secteur de centralité,

afin de conserver une certaine densité du tissu urbain et prolonger la

o phologie a tuelle, les o st u tio s ouvelles doive t s i pla te su au moins une limite séparative dans une bande de 20m depuis la rue. Au-

delà des bandes définies depuis la rue, en zones UA et UB, l i pla tatio est possi le u e et ait des li ites s pa atives, e i pou favo ise la

densification en front de parcelle sur les polarités.

Sur le tissu pavillonnaire (zone UC), en secteurs UCa et UCb le retrait par

appo t au li ites s pa atives est pas i pos pou e pas o t ai d e trop fortement la constructibilité des parcelles étroites en lanières. Les

constructions individuelles peuvent être mitoyennes. Seule la construction

d a e es est possi le au-delà de la bande de 25m, afin de préserver les

fo ds de pa elles de l i pe a ilisatio .

L i pla tatio est plus est i tive e se teu UC , du fait de la petite taille des parcelles, avec une implantation imposée en retrait de 2m des limites

séparatives sur toute la longueur de la parcelle.

Sur la zone UD, où la morphologie des parcelles est de type grands collectifs

la préservation des espaces libres autour des constructions est recherchée.

Ainsi, une implantation en retrait est imposée.

Sur les zones urbaines où le retrait est possible ou imposé, la distance

déterminée est calculée en fonction de la hauteur de la façade et en tenant

o pte de la p se e de aies, e i afi de li ite les vues d u e pa elle à l aut e, de p se ve l e soleille e t des constructions. En cas de retrait,

celui-ci doit au moins être égal :

- à 4m en zone UA, UB, UD, 3m en secteur UCa et 2,50m en UCb si la

façade est aveugle

- à 8m si la façade comporte des baies en UA, UB, UCa, UD et 6m en

UCb

En zones urbaines UA, UB, UC, UD, UN, les implantations sont également

réglementées en fonction des limites séparatives de fond de parcelle. Afin

de p se ve les fo ds de ja di s, et les vues su les œu s d ilots ve ts, les implantations sur les limites de fonds de parcelles ne sont autorisées que

pour les constructions de moins de 3m de hauteur. En cas de retrait, celui-

ci doit être égal à la hauteur de la construction avec un minimum de 4m si

la façade comporte des baies et 8m si la façade est aveugle. Cette

disposition garantie un recul suffisant pour encourager la préservation des

œu s d ilots.

Pou les se teu s d a tivit s o o i ues e zo es UX et AU, les gles de et ait pe ette t u e plus g a de li e t d i pla tatio su la pa elle

pou s adapte au esoi s va i s des a tivités économiques. Ainsi, les

retraits fixés par rapport aux limites et aux fonds de parcelles sont les

mêmes.


35

Sur le secteur UXb, quartier plus récent, un retrait de 6m est imposé pour

ai te i le a a t e plus a de ette fo atio e te issu d un

a age e t d e se le.

La gle est la e su le se teu AUa, p olo ge e t de la zo e d a tivit de Pontillault pour assurer un ensemble homogène.

Su le se teu d a tivit o o i ue UXa u et ait est i pos selo u e distance calculé selon la hauteur de façade avec un minimum de 8m si la

façade comporte des baies et de 4m si la façade est aveugle. La règle est la

même en secteur AUb.

Enfin, en zone UR, dans le secteur URa qui autorise un projet spécifique,

l i pla tatio est d fi ie pa le pol gone dessiné au plan de zonage.

4.4.3. L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres (article 8)

Dans les zones urbaines une distance minimum a été fixée pour chaque

zone s agissa t de l i pla tatio de deu âti e ts su u e e parcelle. Elle pe et d i o po e des espa es de respiration. La distance

autorisée est fonction de la présence de baies afin de préserver les vis-à-vis

entre les constructions.

4.4.4. Les dispositions particulières pour les constructions

existantes (articles 6, 7 et 8)

Les modifications de constructions existantes peuvent, dans une certaine

limite, d oge à es gles d i pla tatio . Le règlement offre la possibilité

d effe tue l ag a disse e t d u âti e ista t ui e espe te ait pas l i pla tatio auto is e permettant ainsi la réhabilitation des

o st u tio s et u e adapta ilit à l volutio de la taille des ages.

Dérogatoire, cette règle est encadrée, les marges de retrait existantes ne

doivent pas être diminuées.

4.4.5. Les aménagements en faveur de l’isolation des bâtiments

En accord avec le projet de ville et pour améliorer les performances

e g ti ues des âti e ts, les gles d i pla tatio peuve t e pas t e espe t es pou des a age e ts e vue d a lio e l isolatio d u âti e t. Cette d ogatio favo ise l amélioration thermique des

bâtiments. Ces règles dérogatoires sont limitées à un surplus de 30

centimètres, e ui pe et fa ile e t l isolatio e t ieu e.

4.5. L’emprise au sol des constructions article

L e p ise au sol est fi e suiva t u uili e e t e l i te sit u ai e souhaitée pour la zone et la nécessaire prise en compte du maintien des

espa es ve ts pou a lio e la iodive sit , la ualit de l ai et u e perméabilité des sols.

Afin de favoriser la densité sur certains secteurs de la Ville, l e p ise au sol a t aug e t e zo es UA et UB . Su la zo e UA la de sit est d auta t e fo e u elle est pas li it e da s u e a de de t es à o pte

de l alig e e t depuis la ue.

Sur la zo e pavillo ai e UC et elui de la ouvelle pola it UD , l e p ise au sol répond à un équilibre entre constructibilité suffisante en fonction de

la taille de pa elle et p se vatio d espa es ve ts.

Les règles encadrant la morphologie urbaine et le paysage permettent

d ta li u uili e e t e se teu s d a i ues de la ville et espa es ouverts. Ai si, la o st u ti ilit a pas t aug e t e da s les se teu s


36

pavillonnaires et de collectifs pour préserver des espaces de respiration

dans la ville.

Su les zo es d a tivit s o o i ues, u e fo te e p ise au sol est auto is e afi de a i ise l o upatio de es zo es et e fo e l a tivit su la o u e, e li ita t l tale e t u ai et la o so atio d espa es atu els.

4.6. La hauteur des constructions (article 10)

Les hauteurs ont été travaillées en fonction du bâti existant et des

mutations à venir. Les hauteurs sont importantes sur les secteurs de

polarités accueillants des projets, notamment aux abords de la gare sur le

secteur UBa où un gabarit de R+3+combles (12,50m en façade et 15m au

faitage) est autorisé pour faciliter la densification. Les hauteurs sont même

sup ieu es da s le se teu de l OAP d fi it su le ua tie ga e, maximisant le potentiel de logements directement desservit par la gare de

RER, et permettant une structuration urbaine de cette entrée de ville.

En zone UA, le règlement permet un niveau supplémentaire par rapport au

règlement précèdent, proposant un gabarit de R+2+combles (9m en

façade, 12m au faîtage) pour permettre une évolution de la polarité du

Vieu Po tault da s le ad e d u e a hite tu e ho og e.

Sur le secteur UBb, les hauteurs sont définies selon un gabarit de

R+2+combles (9,50m en façade et 12m au faîtage) également, permettant

une transition entre le secteur gare (UBa) et les quartiers pavillonnaires

(UC) dont la hauteur est fixée à 6m en façade et 9m au faîtage

(R+1+combles) pour conserver le caractère pavillonnaire.

E zo es UB et UC les hauteu s so t d fi ies pa appo t à u e a de d u e largeur fixée depuis l alig e e t su ue e UB et e UC . Au-

delà de la bande la hauteur possible est limitée à 3m hors tout en UB, UCa

et UCb, et 2m en UCc.

Afi d ta li gale e t u e esu e de t a sitio e t e les o st u tio s collectives de la zone UB et les pavillons de la zone UC, le règlement prévoit

u e dispositio sp ifi ue d i pla tatio .

Ces dispositions permettent de garantir un épannelage doux entre les

morphologies des gabarits collectifs et les zones pavillonnaires.

Sur la zone UD, les hauteurs so t plus i i es ue l e ista t pou encourager la réhabilitation des quartiers de grands ensembles avec des

constructions à une échelle plus petite. Pour ce faire, elles sont identiques

à celle du secteur UBb.

Les hauteurs sont définies comme hauteurs maximales au faîtage ou à

l a ot e e as de toitu e te asse.

Dans les autres zones, la hauteur est fixée de façon à répondre à

l o upatio possi le da s la zo e.

Sur la zone UX, la hauteur est définie à 15m, de façon à être suffisante pour

des projets de âti e ts d a tivit s. E zo e AU, du fait des vues depuis la RN 4 et la RD 604, les hauteurs sont plus basses (12m) et 9m le long du

chemin des vieilles vignes, qui bordent les terres agricoles et se trouve dans

la pe spe tive du se teu de l ta g du o .

E se teu A elle est fi e à pou l i pla tatio de st u tu es essai es à l e ploitatio ag i ole, et e zo e N, suffisa t pou

l i stallatio de st u tu es li es au ja di s fa iliau .


37

4.6.1. Dispositions spécifiques

En zone UA, sur la rue de la Li atio do t l volutio doit t adui e le a a t e d a e p i ipale de ette zo e, il est possi le da s u sou i

d esth ti ue de d oge à la gle pou o te i le eilleu a o de e t avec les constructions voisines, dans la limite de 1 niveau.

En zone UB, principalement localisé autour de voiries principales, la

hauteur de façade peut être majorée de 50 centimètres pour les

constructions disposant de commerces sur rue sur plus de 75% du linéaire,

permettant une flexibilité pour dégager les volumes nécessai es à l a tivit .

En zone UX, le long de la RD 604, la hauteur est limitée à 10m (contre 15m

su le este de la zo e pou li ite l i pa t visuel depuis la voie su et a e qui traverse la commune.

4.7. Le traitement architectural (article 11)

Un corpus réglementaire a été défini pour encadrer l aspect extérieur des

constructions et des clôtures.

Concernant l aspect extérieur, un ensemble de prescriptions a été défini

pour les zones urbaines, visant à assurer une correcte intégration des

nouvelles constructions à leur environnement. Le règlement insiste sur la

bonne intégration des constructions à leur environnement, notamment

grâce :

- Au choix des matériaux ;

- A la dimension et à la composition des volumes ;

- A l aspe t et à la ise e œuv e des at iau ;

- Au rythme et à la proportion des ouvertures ;

- A l ha o ie des ouleu s

- A la distinction logements/commerces

Ainsi, les matériaux apparents en façade doivent être choisis de telle sorte

ue leu ise e œuv e pe ette de o se ve , de faço pe a e te, u aspect satisfaisant.

Un travail sur les toitures est réalisé ave l auto isatio de t ois at iau (tuiles, ardoise, zinc) et les supports de végétalisation. La pente des

toitu es, s il est pas p vu de toitu e te asse, doit t e o p ise e t e 35° et 45°, ce qui correspond aux pentes majoritairement présentes sur les

constructions existantes.

L i t g atio de panneaux solaires en toiture est encadrée pour permettre

un impact visuel le plus faible possible.

Des règles précises encadrent les clôtures, distinguées selo u il s agit d u e lôtu e sur rue ou en limite séparative (hauteur, traitement

différencié afi d t e adaptées au mieux au paysage urbain souhaité dans

la zone considérée.

E fi , l a ti le p ise le ad e des i te ve tio s possi les su les âtis repérés au document graphique pour leur qualité patrimoniale pour leur

assurer un caractère pérenne.

4.8. La gestion du stationnement (article 12)

Le règlement définit des règles organisant le stationnement des véhicules

motorisés et des deux roues non motorisées. Les normes de stationnement

o t t d fi ies de a i e à favo ise l utilisatio de odes alternatifs et

en tenant compte des dispositifs édictées par le PDUIF. En ce sens, les

normes de stationnement ne doivent pas aboutir, du fait d u e t op g a de sévérité, à u statio e e t sauvage su l e p ise pu li ue.


38

Pour toute construction à usage d ha itatio situées dans un rayon de

500m de la gare, correspondant aux zones ayant vocation à se densifier, il

doit être réalisé 1 place par logement et 0,5 place par logement pour les

logements locatifs sociaux fi a s à p t aid pa l tat, ta lissements

d h e ge e t pou pe so es âg es d pe da tes ou side es universitaires.

Pou les aut es o st u tio s ho s p i t es de , l o ligatio de stationnement est portée à 2 places par logements pour éviter le

stationnement sauvage sur voie qui nuit à u usage pa ifi de l espa e public. Le ratio de 2 places par logement correspond au taux de

oto isatio de la o u e ui s l ve à 1,33 voitures par ménage

multiplié par 1,5. Ce ratio correspond aux recommandations du PDUIF. Il

est fixé à 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux financés

à p t aid pa l tat, ta lisse e ts d h e ge e t pou pe so es âg es dépendantes ou résidences universitaires.

Des normes plafond pour les constructions à destination de bureaux sont

fixées par le PDUIF et va ie t à l i t ieu ou au-delà des rayons de 500

mètres autour des pôles de transport. Ainsi, il ne peut être construit plus

d u e pla e de statio e e t pou 45 m² de surface de plancher pour les

constructions situées à moins de 500 mètres d u pôle de t a spo t et il e peut t e o st uit plus d u e pla e de statio e e t pour 55 m² de

surface de plancher pour les constructions situées à plus de 500 mètres

d u pôle de t a spo t.

Pou les o st u tio s à desti atio de o e e, d a tisa at et d i dust ie, les gles sont fonction de la surface des locaux pour anticiper

les esoi s de statio e e t i duits pa l a tivit et vite tout e o e e t de l espa e pu li .

Par ailleurs, afi de favo ise l utilisatio de v hi ules oi s pollua ts, l i stallatio de o es de e ha ge pou les v hi ules le t i ues est imposée pour les constructions à destination de bureaux. De même un

stationnement sécurisé pour les vélos doit être mis en place.

Des règles spécifiques pour le stationnement deux roues non motorisés

sont fixées dans chaque zone. Elles correspondent aux préconisations du

PDUIF. Cette dispositio s app ie gale e t au vu de la volo t d e ou age le epo t odal. Ainsi il est fixé :

Pou les o st u tio s desti es à l ha itatio :

- 1 place sur 50 pour les vélos dans le secteur de gare de

Emerainville/Pontault-Combault

- 0,75 m² d di au statio e e t v lo pou les loge e ts jus u à pièces principales ; 1,5 m² par logement dans les autres cas, avec

un minimum de 3 m² pou l e se le de l op atio

Pour les constructions destinées aux bureaux :

- 1,5 m² dédiés au stationnement pour les vélos pour 100m² de

surface de plancher de bureaux

Pour les constructions destinées à l a tivit , o e es de plus de ² de surface de plancher, industrie et équipements publics :

- 1 place pour 10 employés minimum + stationnements visiteurs

Pour les établissements scolaires :

- 1 place minimum pour 12 élèves


39

4.9. Les espaces libres et plantations (article 13)

Les gles de l a ti le so t diff e i es e fo tio des zo es pou s adapte au gles d e p ise au sol.

Toutes les zones du PLU ont une obligation de traitement végétal,

différenciée en fonction de la taille des unités foncières, de

l i pe a ilisatio des sols et de la desti atio de la zo e. E fo tio du statut u ai de la zo e e t alit s, espa es d a tivit s, zo e side tielle , la p opo tio o ligatoi e d espa es ve ts va ie afi d i ite leu ai tie en pleine terre et de tenir compte des exigences de densités.

Dans les zones imperméabilisées, soit les zones où le sol existant ne permet

pas l i filt atio des eau pluviales, le al ul de la p opo tio d espa es verts est modulé en fonction de sa nature grâce à une « surface plantée ».

La surface totale plantée est constituée par la somme des éléments

suivants auxquels ont été appliqués les coefficients correspondants :

- Surface de pleine terre (Spt) : coefficient 1 ;

- Surface végétalisée espa e d u e paisseu de te e de 40cm au

oi s et d u e la geu de au oi s , y compris les toitures

te asses su u e paisseu d au oi s m de terre (Ssv1) :

coefficient 0,5

La su fa e totale pla t e S peut do s e p i e pa la fo ule suiva te:

S= Spt + (Ssv1 x 0,5)

Cette dispositio pe et de o se ve u pou e tage d espa es ve ts dans des espaces imperméables tout en privilégiant des dispositifs

alternatifs tels que les toitures végétalisées.

Dans le tissu pavillonnaire en zone UC, une surface de pleine terre est

imposée, elle permet la préservation de la nature des sols et des espaces

naturels.

Des dispositions selon les zones viennent renforcer le caractère paysager

et la p se vatio des fo tio s e vi o e e tales, pa l i itatio à utiliser des matériaux poreux favo isa t l i filt atio e e o e ave l o ligatio de pla te u a e de haute tige pa t a he de ² de terrain libre en zone UA, UN, AU et par tranche de 150m² en UX.

Pa ailleu s l a ti le d fi i le ad e des i te ve tio s possi les su les espaces verts protégés, repérés au plan de zonage dans un but de

préservation de la nature en milieu urbain.

4.10. Les dérogations relatives aux CINASPIC

(Constructions et installations nécessaires au service

public)

Le règlement permet aux constructions et installations nécessaires aux

se vi es pu li s ou d i t t olle tif CINASPIC , de déroger à certaines des

règles qui y sont posées afin de faciliter leur implantation : règles

d i plantations (articles 6, 7 et 8), gles d e p ise au sol a ti le , règles

de hauteur (article 10), de hauteur de clôture (article 11), part de surface

de terrain à traiter en espace vert (article 13).


40

4.11. Le périmètre d’attente en application de l’article L 151- du code de l’urbanisme

Lo alis de pa t et d aut e de la ‘D , su u tissu aujou d hui ajo itai e e t o up pa de l a tivit o o i ue, le pla de zo age

ide tifie des se teu s p is e appli atio de l a ti le L -41 du code de

l u a is e. Ces p i t es se ve t la possi ilit pou la o u e d a ti ipe u e volution du tissu urbain.

L a ti le L - du ode de l u a is e pe et d i stitue u e se vitude e zo e u ai e o sista t « à i te di e, sous se ve d u e justifi atio pa ti uli e, da s u p i t e u il d li ite et pou u e du e au plus de 5 ans da s l atte te de l app o atio pa la o u e d u p ojet d a age e t glo al, les o st u tio s ou i stallatio s d u e supe fi ie supérieure à un seuil défini par le règlement, les travaux ayant pour objet

la fe tio ou l e te sio li it e des o st uctions existante sont

toutefois autorisées ».

Ces p i t es o t t d fi is da s l o je tif de pe ett e à la Ville de d fi i u p ojet d a age e t et de e ouvelle e t u ai pa la création de quartiers durables, répondant aux enjeux environnementaux,

sociaux et économiques de cette partie du territoire.

Les deux sites sont caractérisés par des occupations de type entreposage,

asses auto o iles, o e es ui se so t i pla t es le lo g de l a e routier de la RD 604 avec des entrées et sorties directement dépendantes

de celle-ci.

L a se e de oh e e d e se le a o duit à u e situatio de o flit d usage e t e la p do i a e outi e a tuelle et les o je tifs de requalification de cet axe en véritable boulevard urbain déjà affiché dans

le PLU antérieur et réaffirmé dans la révision générale.

Une première étape de réaménagement de la RD 604 a été engagée avec

la alisatio e e t d u o d-point intermédiaire desservant une

nouvelle voie de contournement réalisée entre les rond-point de carrefour

et le rond-poi t d e t e de ville ave La-Queue-en-Brie qui a permis la

est u tu atio d u e pa tie des se teu s sud ave la alisatio du e t e Leclerc.

Cette restructuration doit être poursuivie sur les terrains attenants. Le

conseil Départeme tal ui a o pag e les volutio s de l a e ‘D souhait es pa la ville a o fi l i t t de p olo ge la a he e attente nord du nouveau rond-point vers une desserte permettant de

désenclaver désormais la partie nord du site et limiter les accès directs à

celle-ci qui peuvent être accidentogènes.

La est u tu atio de es ua tie s au t ave s d u e fle io et d u p ojet d e se le pe ett a :

- de e ualifie l e t e de ville Sud de Po tault-Combault qui correspond

au deu po tes d e t es du Val-de-Marne et de la Seine-et-Marne en

e pla e e t d a tivit s i suffisa e t valo isa tes

- de e he he u e plus g a de i it fo tio elle ave de l ha itat et une restructuration des commerces et des activités.

- de repenser le développement des transport collectifs et le

fonctionnement routier sur cette partie de la commune qui contribuera à

lutter contre le réchauffement climatique, économiser les ressources et

limiter la production des gaz à effet de serre.

- Le p ojet se a l o asio de favoriser les déplacements en transports

collectifs et les modes doux, de limiter la consommation énergétique des

âti e ts futu s e e fo ça t l i se tio u ai e, pa sag e et environnementale de ces quartiers.


41

C est do pou po d e à es o je tifs ue la ville utilise cette disposition

p vue pa le ode de l u a is e au sei de es deu p i t es, pou réaliser les études nécessaires au regard des enjeux exceptionnels qui

caractérise ces deux secteurs de la commune.

Durant la période des 5 ans prévu, les occupations existantes peuvent

o ti ue d volue se t a sfo e ais de faço li it e pa le gle e t de la zo e UX au t ave s de l a ti le UX . .


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5 - LES CHOIX RETENUS POUR LES REGLES DECOULANT DES

DOCUMENTS GRAPHIQUES

5.1. Les emplacements réservés

Plusieurs emplacements réservés sont définis sur le territoire communal.

La majorité concerne des aménagements liés à la mobilité : atio d u parking, redéfinition des gabarits des voies pour améliorer les connexions

et les déplacements entres les quartie s et fa ilite la ise e œuv e des principes de mobilités douces.

D aut es o e e t les a age e ts des ives du Mo as, e vue de l a lio atio du ad e de vie.

5.2. Les STECAL Secteur de taille et de capacité d’accueil limité)

Deux STECAL sont identifiés. Ils permettent une évolution possible mais

encadrée, de deux bâtis implantés en zone N :

- Une activité économique au 1 chemin de la tête de Buis,

pe etta t de la ai te i et d e visage u e e te sio du logement

- Le château du Bois Lacroix au 10 rue Gerard de Nerval,

pe etta t u e a ge d volutio pou e site ui a ueille des a tivit s lo atio pou eptio , a tivit s asso iatives,…

5.3. Les espaces boisés classés au titre de l’article L -1

du Code de l’Urbanisme

La révision générale du PLU conforte comme espaces boisés classés les

grandes masses boisées du territoire, correspondant à cette disposition :

les forêts Notre-Dame et de Célie et le Bois la Croix, identifiés notamment

comme réservoirs de biodiversité ; le bois des Berchères et le Pré Saint-

Ma ti ui jou te l ta g du o , pa ou us pa des o ido s alluviau , arborés et herbacés.

5.4. Les éléments de paysage protégés au titre de l’article L151- du Code de l’Urbanisme

La visio g ale dote le ouveau PLU d u e palette plus la ge d outils

de p ote tio des espa es atu els, pe etta t de s adapte au sites existants.

Ainsi, sont repérés et protégés pou des otifs d o d e ologi ue, au tit e de l a ti le L -23, les espaces paysagers qui constituent des corridors de

biodiversité identifiés par le diagnostic :

- Les berges du Morbras intra-urbaines

- des continuités arbustives dans les terrains agricoles

D aut es espa es pa sage s compris dans la trame urbaine sont repérés,

pour leur capacité à maintenir des îlots de fraicheur dans la ville, et à

pa ti ipe à l i filt atio des eau pluviales :

- des espaces verts à vocation récréative et de loisirs : le parc de

la mairie, la coulée verte comprise entre le secteur mairie et

l ave ue Geo ges Oh et, des espa es ve ts situ s au a o ds


43

de logements collectifs, ou dans le tissu pavillonnaire rue du

Bosquet, des fonds de parcelles espaces de respiration entre

les bâtis

- des espaces verts aménagés qui forment des zones tampons

avec la frange ouest de la Francilienne

Leur intégrité paysagère est protégée à travers la réglementation de

l a ti le ui o ditio e toute i te ve tio à u e i te ve tio l g e ui « ne diminue pas notoirement la surface en pleine terre », « maintient ou

a lio e l’u it g ale, la ualit de ses pla tatio s, u’elles soient

conservées ou remplacées ».

Cette protection permet de préserver le caractère naturel du site, tout en

permettant à la population un accès aux espaces naturels (aménagement

des e ges du Mo as, des pa s, … .

5.5. Les éléments bâtis protégés pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural au titre de

l’article L - du Code de l’Urbanisme

Des l e ts âtis de a a t e, t a e de l histoi e de la o u e et présentant un caractère patrimonial, sont repérés sur le document

graphique.

Des dispositions spécifiques leurs so t appli u es à t ave s l a ti le du gle e t. U e disti tio ua t à l volutio possi le du âti ep est

ta lie selo l i po ta e pat i o iale u il ep se te.

5.6. Le périmètre de 500 m en abord de la gare

Le périmètre de 500m identifié sur le plan de zonage, délimite la zone dans

laquelle le ratio de places de stationnement est établi conformément aux

p es iptio s du S h a Di e teu gio al d Ile-de-France (SDRIF),

privilégiant les déplacements en transports en commun du fait de la

présence de la gare de RER E.

Ces dispositions sont établies dans les dispositions générales du règlement.


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6 - L’ADEQUATION DE“ OUTILS REGLEMENTAIRES AVEC LES

OBJECTIFS DU PADD


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AXE 1 : COMPOSER AVEC LES SPECIFICITES ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES DU TERRITOIRE

ORIENTATION 1.1 : CONFORTER LE PATRIMOINE VEGETAL ET LES MILIEUX HUMIDES

RAPPEL CONSTAT/ENJEUX

Des enjeux faune flore localisés par poches sur différentes extrémités de commune

Des corridors de biodiversité existants entre les sites d’i t ts ologi ues, à p ot ge

Une structuration du territoire morcelée en grandes entités, entres espaces naturels et urbains avec des limites franches

Un manque de liaisons entre les espaces naturels au sein des zones plus urbanisées

DECLINAISONS PADD DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES OAP

Déclinaison 1 : Préserver et relier les grandes masses végétales et le réseau hydrographique, support de biodiversité

Maintenir les réservoirs de biodiversité

Renforcer les corridors de biodiversité

Assurer la protection des lisières de la forêt Notre-Dame

P se ve la ualit des ou s d eau et a age des accès

Favo ise le d veloppe e t d u e dive sifi atio des activités agricoles sur les terrains de la commune

- Mise e œuv e d u zo age N et d u e t a e de protection en Espace boisé Classé (EBC) sur l e se le des assifs et boisements évoqués

- Mai te i e zo e N l ta g du coq

- Mise e pla e d u zo age UN su certains terrains le long du Morbras

- Mai tie d u zo age A su les terrains agricoles situés à l est de la francilienne

- Mise en place du recul réglementaire du SDRIF des constructions vis-à-vis des massifs boisés

- Inscription au plan de zonage du recul de 50m des constructions

OAP Trame verte et bleue

OAP zo e d a tivit s de Pontillault

- Protection de la mare

- Aménagement tenant compte

de la présence de la falcaire

vulgaire (espèce protégée)


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par rapport aux lisières de la forêt Notre-Dame

Déclinaison 2 : Développer une trame végétale urbaine support de loisirs et de détente

Développer une trame végétale urbaine écologique et récréative

Conserver et développer la trame verte écologique et paysagère des espaces privés

Maintenir et développer les parcs publics et promenades, îlots de calme et de fraicheur dans la ville

Développer les mobilités douces afin de promouvoir l a s au ilieu atu els

- P ote tio d espa es ve ts u ai s au tit e de l a ti le L -23 du Code de l u a is e, pa ep age au plan de zonage et prescriptions

gle e tai es à l a ti le - Protection au sein de la zone U

des jardins privatifs les règles d i pla tatio a ti les à , d e p ise au sol a ti le et les p o isatio s d espa es ve ts ou de pleine terre obligatoire pour les terrains de secteurs pavillonnaires

- Mise e pla e d e pla e e ts réservés pour la création de pistes cyclables (n°2,3,9,11)

- Mise e pla e d e pla e e ts se v s pou l a age e t des

rives du Morbras (n°5)


OAP Secteur gare

- A age e t d u espa e public végétalisé


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ORIENTATION 1.2 : CON“TRUIRE L’IDENTITE DU TERRITOIRE EN “’APPUYANT SUR UNE TRAME PAYSAGERE STRUCTURANTE


U te itoi e i pa t seule e t à l’e t e sud-ouest pa la p se e d’u p i t e de de o u e t historique lié au château des Marmouset (Monument inscrit)

Un petit patrimoine religieux ou architectural présent sur la commune, à préserver et valoriser

Peu d’ouve tu es visuels depuis et su Po tault su les li ites No d et est, ais uel ues pe spe tives su la vall e du Morbras côté ouest

Un a ue de ep es ualitatifs pou a a t ise la ville depuis l’e t ieu


Déclinaison 1 : Ouvrir le regard sur la ville

Améliorer la qualité des entrées de ville

Prendre en compte les ruptures de coteaux dans le tissu urbain pour ouvrir des perspectives

- Prévoir des dispositions spécifiques au niveau des règlements des zones concernées

- P i t e d atte te autou de la ‘D 604 pour une évolution du secteur d a tivité

- Hauteur dégressives (article 10) de UX à AU pou li ite l i pa t visuel depuis les voies de circulation

OAP secteur gare

- D a isatio de l e t e de ville nord via le

réaménagement des espaces

publics autour de la gare et

des nouveaux immeubles et

via l i pla tatio de commerces

OAP Place du 18 juin

- Requalifi atio de l e t e de ville pa la utatio d u site d a tivit s pou laisse pla e à du logement et un

équipement potentiel


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Déclinaison 2 : Prendre en compte le patrimoine

urbain et végétal

Préserver les perspectives sur le patrimoine bâti

Préserver la qualité des paysages des espaces agricoles

- Inscription au plan de zonage de bâtis et de murs de qualité patrimoniale repérés au titre de l a ti le L -19 du Code de l u a is e, ave p es iptions

gle e tai es à l a ti le - Limitation du périmètre

d i pla tatio des o st u tio s au sein des espaces agricoles

- Préservation de la haie chemin de la Garenne, située en zone A, par un Espace Paysager Protégé repéré au plan de zonage

OAP zo e d a tivit s de Po tillault :

- Préservation du chemin des

vieilles Vignes en partie en

limite de terrains agricoles, et

ise e pla e d u espa e paysager végétalisé de 5m de

large minimum le long du

chemin

OAP zo e d a tivit s Jea Co teau

- Espace végétalisé paysager

d u e la geu de minimum sur toute la

longueur de la zone en limite

de zone agricole


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ORIENTATION 1.3 : TIRER PARTI DES RESSOURCES DU TERRITOIRE

RAPPEL CONSTAT/ENJEUX U te itoi e ui dispose d’atouts ais gale e t de nombreuses contraintes dont le PLU doit tenir compte

Un PLU qui doit prendre en compte les servitudes du porté à connaissance


Déclinaison 1 : Puiser dans les forces du territoire pour

un aménagement durable de la commune

Exploiter les possibilités de Réseau de chaleur (Géothermie)

A lio e la gestio des eau pluviales et le t aite e t de l eau

Prendre en compte une Intégration paysagère des futures constructions

Travailler à une gestion différenciée des espaces verts

S assu e du ai tie de la essou e e eau et de sa distribution

- Dispositions réglementaires liées à la gestion des eaux pluviales à l a ti le et à l a ti le 11 pour la gestion des eaux pluviales liées aux toitures

- Dispositions réglementaires li es à l i se tio des constructions nouvelles dans l e ista t et au hoi des

at iau au sei de l a ti le - Dispositions réglementaires

liées à la qualité paysagère au sei de l a ti le

- Annexes techniques

OAP zo e d a tivit s de Pontillault et OAP zo e d a tivit s Jea Cocteau

- Gestion alternative des eaux pluviales par la création en abords de voiries de noues engazonnées, et végétalisées par des plantes phyto-épuratrices

Déclinaison 2 : Prendre en compte les risques et

nuisances

Tenir compte dans les aménagements des nuisances sonores

P ve i les is ues d i o datio li s au Mo as

Informer et prévenir sur les risques de retrait-gonflement des argiles

E p e a t e o pte l e se le des se vitudes ui affe te t le territoire

- Compatibilité des constructions avec les contraintes au travers de l a ti le du gle e t

- Inscription au plan de zonage de la zone de protection acoustique relative au classement acoustique de la Francilienne et de la RD 604



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- Zonage et dispositions réglementaires adaptées sur les terrains le long du Morbras

- Prise en compte des retraits-

go fle e ts d a gile pa gle e tatio de l i filt atio

des eaux pluviales et gestion des

débits de fuite (article 4)

- Intégration des servitudes dans les annexes du PLU


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AXE 2 : DEVELOPPER LES POTENTIALITE“ D’UNE VILLE POLYCENTRIQUE

ORIENTATION 2.1 : RENFORCER L’ATTRACTIVITE URBAINE DU TERRITOIRE


Un développement urbain qui se structure autour de plusieurs localités de la commune

U e o ie tatio de la u i ipalit su u p ojet do t les a es de d veloppe e t vo t s’appu e su les sp ifi it s d’u e ville d so ais e o ue o e « multipolaire » ou « polycentrique »

Au deux pôles de développement historique est venu se greffer désormais le troisième pôle urbain du quartier des Prés-Saint-Ma ti do t il o vie t de e fo e l’att a tivit


Déclinaison 1 : )ntensifier les deux polarités à l’origine du développement urbain : le secteur gare-Hôtel de ville,

le Vieux Pontault

A o pag e la utatio et l att a tivit du pôle Ga e-Mairie et de ses abords

Conforter le pôle Vieux Pontault

- Augmentation des possibilités de densification en secteurs d i te sifi atio u ai e au niveau des emprises et des hauteurs de constructions (zones UA et UB)

- Renforcement des possibilités de mixité fonctionnelle au travers des articles 1 et 2 du règlement

- Règles favorisant l i te sifi atio u ai e da s un périmètre de 500 m de la gare (limitation du stationnement voiture au profit des modes actifs)

- Emplacement réservé pour élargissement de la rue de la

OAP secteur Gare - Intensification du secteur

gare par la création de logements et commerces et requalification des espaces publics

OAP secteur Mairie

- I pla tatio d op atio s de logements dans une composition architecturale et paysagère intégrée à la perspective de la mairie et de sa cour


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Libération (n°8) dans la polarité du Vieux Pontault

Déclinaison 2 : Conforter l’affirmation du quartier des Près-Saint-Martin comme troisième pôle urbain de

Pontault-Combault

Affirmer le développement du pôle des Prés Saint-Martin comme nouveau pôle de vie structurant

- Mise en place de règles sur la

zone UD permettant une

évolution vers un modèle plus

urbain

- Définir un zonage et une règlementation adaptée en fonctions des secteurs d i te sifi atio u ai e au niveau des emprises et des hauteurs de constructions

- Renforcement des possibilités de mixité fonctionnelle au travers des articles 1 et 2 du règlement


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ORIENTATION 2.2 : HARMONISER LE DEVELOPPEMENT ENTRE POLARITES ET QUARTIERS PAVILLONNAIRES


Une partie urbaine de Pontault-Combault composée principalement de tissus pavillonnaires traditionnels qui font la spécificité du cadre de vie de certains quartiers.

Les habitants étant très attachés à ce cadre de vie il convient sur les secteurs qui ne sont pas affectés à une intensification urbaine de protéger ces morphologies et les jardins particuliers

Les trois polarités sont reliées par des axes déjà urbains do t il s’agit de p ise le iveau d’i te sifi atio u ai e u’il est possi le de ett e e œuvre en conciliant cadre vie, mixité fonctionnelle et commerciale et support des

déplacements


Déclinaison 1 : Protéger le cadre de vie des quartiers pavillonnaires dans le respect de leur identité

Affirmer les identités et les caractéristiques des différents quartiers

Définir des transitions harmonieuses entre les pôles

d i te sifi atio et les ua tie s à do i a te pavillo ai e

- Trois secteurs établis en zone UC afin de mettre en place des règles de gabarits et d i pla tatio s espe ta t l e ista t

- Mixité fonctionnelle restreinte au travers des articles 1 et 2 du règlement en lien avec la fonction résidentielle souhaitée

- Gestion des transitions avec la ise e pla e d u e a de de constructivité à partir de l alig e e t pou p ivil gie l i pla tatio des zo es denses en avant de parcelle et assurer un espace de respiration suffisant entre

OAP secteur gare, OAP secteur Mairie, OAP secteur nord place du 18 juin 1944 :

- Implantation des bâtis les plus

hauts sur les zones les plus

dégagées des parcelles puis

hauteurs dégressives vers les

zones pavillonnaires


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leurs fonds de parcelles et la zone pavillonnaire UC

Déclinaison 2 : Renforcer le caractère urbain des axes qui relient les polarités

Permettre une intensification intermédiaire au niveau des morphologies du bâti de pôles à pôles.

Tisse des lie s e t e les pola it s, ve teu s d i te sit u ai e et de repères dans la ville

- Le secteur UBb et la zone UD assure une transition entre UBa et UC avec des règles intermédiaires

- Leur localisation concernant notamment des parcelles le long de voiries principales assure les liens entre polarités


- Identification de voies de

mobilités douces à conforter

ou à créer


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ORIENTATION 2.3 : AMELIORER LE MAILLAGE DU TERRITOIRE


Une partie urbaine de Pontault-Combault fortement congestionnée par les problèmes de circulation automobile liés aux migrations pendulaires des actifs

S’appu e su le e fo e e t des t a spo ts e o u s et des liaiso s dou es pour permettre de diminuer l’i po ta e de l’utilisatio des v hi ules pa ti uliers et envisager également de nouveaux développements urbains

Il s’agit de e d e plus i te l’e se le des ua tie s ui o pose t Po tault-Combault afin que les quartiers à dominante pavillonnaire qui sont très vastes soie t e apa it d’a ueilli gale e t u iveau de se vi es et de commerces adaptés pour limiter les déplacements et générer une certaine mixité urbaine au niveau des lotissement


Déclinaison 1 : Faciliter l’accès aux pôles de vie

Anticiper le prolongement de la ligne E du RER vers la Défense qui

va o fo te l att a tivit du pôle ga e de Po tault-Combault

‘e fo e l effi a it de la desse te e t a spo ts e o u

Améliorer la circulation dans la ville et la connexion aux principaux poi ts d i t t uipe e ts, o e es, se vi es,… :

- Règles permettant une forte densification sur le secteur gare

- Mise en place d e pla e e ts se v s pour élargissement de voiries (n° 2,3, 7,8,9 et élargissement de trottoirs (n°1 et 14)

- Mise en place d e pla e e ts se v s pour création de parkings (n°4,12)

OAP secteur Gare

- Programmation fixant la

création de 245 logements

minimum et de 900m² de

surface commerciale

minimum

Déclinaison 2 : Mieux répartir la mixité fonctionnelle au

niveau des quartiers résidentiels - Facilitation des circulations

(élargissement de voirie, de trottoirs, création de pistes


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Tisse des lie s e t e les pola it s, ve teu s d i te sit u ai e et de repères dans la ville au sein des secteurs résidentiels

Pe ett e l i pla tatio des se vi es et des ommerces de proximité

cyclables : ER cités précédemment)

- Mixité fonctionnelle définie

aux articles 1 et 2


57

AXE 3 : RENFORCER LE CARACTERE SOLIDAIRE DU TERRITOIRE

ORIENTATION 3.1 : DEVELOPPER ET DIVER“IFIER L’APPAREIL ECONOMIQUE POUR REPONDRE AUX BE“OIN“ DE“ HABITANT“


Nécessité de tendre vers un meilleur rééquilibrage du iveau de l’e ploi ave la oissa e de l’ha itat pou o fo te d’u e pa t le d a is e o o i ue et d’aut e pa t de di i ue les ph o es de ig atio s

pendulaires des actifs

Le s h a Di e teu de l’île de F a e pe et des possi ilit s d’e te sio s de la zo e u ai e sue des te ai s agricoles situés à l’est de la F a ilie e

Il s’agit de saisi ette oppo tu it pou d veloppe l’a tivit o o i ue da s le p olo ge e t sud de la )AE de Pontillault

Le schéma directeur prévoit également des possibilités de régularisation du secteur Cocteau


Déclinaison 1 : Conforter l’appareil économique, accompagner sa mutation

Co solide l appa eil o o i ue et o e ial existant

Proposer une offre commerciale plus diversifiée

A o pag e le d veloppe e t de l e ploi et la fo atio professionnelle

- Adaptation des règles d e p ises au sol et de hauteurs qui sont déterminantes pour l a tivit o o i ue pou favoriser les possibilités de

uta ilit ou d e te sio s - Modification des règles des

terrains économiques enclavés dans le tissu résidentiel (rue des Berchères, pré fusé..) afin de favoriser leur mutabilité : ouve tu e à l ha itat da s les articles 1 et 2


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Déclinaison 2 : Prévoir les possibilités d’extensions nouvelles prévues au sein des secteurs d’urbanisation préférentiels prévus par le Schéma Directeur de l’île de France

Pe ett e le d veloppe e t de la pa tie sud du pa d a tivit s de Pontillault

Permettre une requalification et un développement économique futurs des terrains « Jean Cocteau »

- C atio d u se teu AUa en prolongement de la zone d a tivit de Po tillault, sur l e p ise des te ai s do t l ouve tu e à l u a isatio est autorisée par le Schéma Di e teu de l île de F a e

- C atio d u e zo e AU sur le secteur Cocteau pour améliorer la qualité actuelle du secteur et renforcer son développement économique

OAP zo e d a tivit s de Po tillault

- Extension de la zone

d a tivit s e ista te au sud pou a ueil d a tivit s i tes artisanales et industrielles

(88 900m² de surface de

plancher prévisionnelle)

OAP zo e d a tivit s jea Co teau

- Requalification de la zone

d a tivit s e ista te et extension au nord pour

l a ueil d a tivit s et équipements (57 970m² de

surface de plancher

prévisionnelle en site de

restructuration et 58 210 m²

de surface de plancher en

extension)


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ORIENTATION 3.2 : ENGAGER UNE PRODUCTION DE LOGEMENTS EQUILIBREE


Maintenir la dynamique démographique en agissant sur le solde migratoire : maintenir une offre de logements suffisante

Satisfai e les e ige es d fi ies pa le Pla Lo al de l’Ha itat PLH et le S h a Di e teu de l’île de F a e SDRIF est un des objectifs de la révision générale du PLU. Cet objectif doit se traduire par des intensifications urbaines des pôles définis dans le projet de ville polycentrique

D te i e le juste iveau des possi ilit s d’ volutio s des ua tie s pavillo ai es ui pe ette t de po d e au besoins et aspirations nouvelles des habitants sans remettre en cause le cadre résidentiel affirmé des lotissements et la présence des jardins privatifs


Déclinaison 1 : Répondre aux exigences réglementaires

supra communales

Satisfaire les possibilités de réalisation définie par le Plan Local de l Ha itat PLH et le S h a Di e teu de l île de F a e (SDRIF).

S assu e de la ise e œuv e des o ligatio s de ixité sociale dans la production de logements répondant aux plans triennaux du Pla Lo al de l Ha itat PLH

- Le PLU prévoit sur les secteurs d i te sifi atio u ai es u e évolution réglementaire conduisant à des possibilités de renouvèlement urbains favorisées par une augmentation des capacités constructibles au travers des

gles d e p ise au sol et de hauteur.

- Le PLU et e œuv e u e obligation de réalisation de logements sociaux au travers l a ti le du gle e t

OAP secteur Gare, OAP secteur Mairie, OAP secteur nord place du 18 juin 1944

- Répartition obligatoire de la

programmation de logement

de 50% de logements en

accession et 50% de

logements en locatif social

Déclinaison 2 : Répondre aux besoins de production de

logements dans le respect du cadre de vie des

habitants

- Affirmation de la ville multipolaire par le choix des se teu s d i te sifi atio s urbaines (zones UA, UB, UD) avec la mise en place de règles

OAP secteur Gare et OAP secteur mairie

- Densification autour de la

gare et de la mairie avec la


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Favo ise les possi ilit s de e ouv le e t de l ha itat au sei des se teu s d i te sifi atio s u ai es prévu dans le projet de ville durable multipolaire

qui permettent de conforter le développement dans ces pôles de vie urbains

- Le règlement prévoit la transformation des activités économiques enclavées ou peu valorisantes présentent à l i t ieu du tissu u ai (casses, dépôts..) en de

ouveau se teu s d ha itats

création respectivement de

245 logements et de 140

logements


61

ORIENTATION 3.3 : AMELIORER L’OFFRE EN EQUIPEMENT ET “A REPARTITION


La prise en compte des objectifs du SDRIF et du PLH va accroitre le nombre de logements total sur la commune à environ 17 loge e ts d’i i 2030 et va induire une de population prévisionnelle de 41 ha ita ts à l’ho izo 2030.

Il s’agit de p voi le iveau des uipe e ts et des se vi es essai es à ette volutio


Déclinaison 1 : Conforter l’offre en services existante

A lio e l a s au se vi es et uipe e ts

‘e fo e l off e au sud de la o u e

Améliorer l off e et la répartition des équipements de santé, en cours de préfiguration avec le projet de pôle santé au 16/22 avenue de la république et le nouvel équipement pour les séniors

Co pl te l off e pou satisfai e les esoi s pou les a tivit s extrascolaires et sportives

- Mise en place de règles peu restrictives pour les CINASPIC

- P i t e d atte te au sud e vue d u e volutio du secteur

Déclinaison 2 : Prévoir les capacités induites par le

projet de ville durable multipolaire

Prendre en compte les capacités des équipements scolaires existants dans les développements e visag s pou l ha itat

Anticiper la création de nouveaux équipements le cas échéant

OAP secteur nord place du 18 juin 1944

Espa e d fi i pou l i pla tatio ve tuelle d u o issa iat

Documents

PARTIE IV - LES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD, LES ... · opte de lipat des ejeu topolitais et des dynamiques en œuve su la oue, tout e sappuat su la stutuatio v uaie ... les