Upload
lethien
View
232
Download
8
Embed Size (px)
Citation preview
PENELITIAN SOSIO-LEGAL
24 JANUARI 2017
TIM PERDATA Presentasi dapat di download di www.leip.or.id
Laporan dapat di download di www.leip.or.id atau www.cilc.nl
Pembeli Beritikad Baik: PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM
PLURALISME JUAL BELI TANAH
Penelitian Doktriner
Penelitian Sosio-Legal
Rekomendasi (MA/Pengadilan, BPN, PPAT, Kantor Lelang, Kepala Desa)
Langkah-Langkah Penelitian
Membuat Instrumen Penelitian
Pemetaan Lokasi Penelitian & Informan
Turun Lapangan (Wawancara Pengamatan )
Menulis Field Notes Pengolahan Data
Menulis Laporan
Lokasi Penelitian: Jakarta, Semarang (Rembang & Magelang), Lombok (Mataram,Lombok Timur, Lombok Utara, Lombok Tengah).
SESUAI PROSEDUR
(PPAT)
BERHATI-HATI DILINDUNGI
APAKAH DIPENUHINYA SYARAT-SYARAT TERSEBUT AKAN SELALU MENJAMIN HAK PEMBELI?
PEMBELI BERITIKAD BAIK
• PENJUAL • PEMBELI
SEPAKAT
• MEMASTIKAN PENJUAL BERHAK
• MENGECEK SERTIFIKAT KE BPN
PPAT • MEMERIKSA DATA
YURIDIS • BUKU TANAH
BPN APAKAH DATA PERTANAHAN DI BPN DAPAT MENJAMIN HAK PEMBELI?
SESUAI PROSEDUR
(PPAT)
BERHATI-HATI DILINDUNGI
KASUS ROBERT NOLTING VS AKMALUDIN 30/Pdt.G/2013/PN.MTR
PEMBELI BERITIKAD BAIK
KASUS AKMALUDIN VS ROBERT NOLTING
Robert Nolting Sri Zulhellah
Tri Rulli S
Tanah di Gili Trawangan SHM 155, an. Sri
Zulhellah tahun 1992 Cerai tahun 2001
Robert Nolting Tanah di Gili Trawangan SHM 155, an. Tri Rully S
Tahun 2006
Pulang ke Belanda membawa SHM 155
Laporan Kehilangan SHM 155 ke Polisi
BPN Menerbitkan SHM 155 Pengganti
• TRIE RULLY S (PENJUAL)
• AKMALUDIN (PEMBELI)
SEPAKAT
• MEMASTIKAN PENJUAL BERHAK
• MENGECEK SERTIFIKAT KE BPN
PPAT • MEMERIKSA DATA
YURIDIS
BPN
“BERSIH”
• AKMALUDIN (PENJUAL)
• HARTONO (PEMBELI)
SEPAKAT
• MEMASTIKAN PENJUAL BERHAK
• MENGECEK SERTIFIKAT KE BPN
PPAT • MEMERIKSA DATA
YURIDIS
BPN
“BERSIH”
AKMALUDIN ROBERT NOLTING
Putusan No. 30/Pdt.G/2013/PN.MTR
ROBERT NOLTING Menang
JUAL PT ANTARA DUSUN
AZIMUTH
BPN: PENELITIAN FORMIL
PPAT: MEMERIKSA
BERKAS FORMIL
INFORMASI WARKAH
TERTUTUP
STELSEL NEGATIF BERTENDENSI
POSITIF
Rekomendasi:
• Dalam peralihan hak, BPN harus aktif memeriksa kebenaran materiil • PPAT juga harus memeriksa data fisik • Keterbukaan informasi dokumen pertanahan (warkah) • Pengadilan menjaga konsistensi putusan
L E L A N G PEMBELI LELANG DIMENANGKAN: Lelang telah dilakukan secara sah di depan umum
oleh sebuah lembaga terpercaya Pembeli lelang otomatis beritikad baik Pembelian lelang tak dapat dibatalkan oleh
pengadilan
PEMBELI LELANG DIKALAHKAN:
Ketika pembeli membeli sendiri tanah yang diagunkan kepadanya dengan nilai yang tak wajar
STUDI KASUS MASRUROH VS BANK DANAMON
• MASRUROH TAHUN PINJAM Rp. 50 JUTA JAMINAN TANAH LUAS 8.889 m2
• KREDIT MACET (membayar 24 kali angsuran x Rp. 1.600.000 = Rp. 38.400.000)
• TANAH DI LELANG TAHUN 2011, LAKU RP. 139 JUTA
Perbandingan Harga Harga Lelang (2011)
Tahun 2008 2011
22 Maret 2011 Rp184.980.000,00 25 April 2011 Rp139.000.000,00
32.950 x 8.889 = 293.337.000
80.000 x 8.889 = 711.120.000
2016 1.200.000 x 8.889 = 10.666.800.000
REKOMENDASI • Pembelajaran dari Putusan MA RI No. 252 K/Pdt/2002 dan
studi kasus lelang di Rembang (Masruroh vs. Bank Danamon dan KPKNL), adanya penilai independen dan penaksir internal bank dalam menentukan Nilai Limit, masih belum cukup obyektif, terutama apabila objek lelang di bawah Rp. 1 M yang hanya melibatkan penaksir internal bank.
• Ke depan, perlu revisi PMK 27 tahun 2016, terutama dalam menentukan Nilai Limit, seharusnya tidak ditentukan sepihak oleh pemohon lelang, tetapi perlu juga melibatkan unsur kelurahan/desa untuk memastikan lebih objektif berapa limit harga lelang yang wajar.
REKOMENDASI Pengadilan sebaiknya tidak memukul rata semua pembeli lelang pasti adalah beritikad baik. Dalam konteks pembeli lelang beritikad baik, seharusnya tetap diartikan sebagai “pembeli yang jujur, tidak mengetahui cacat cela terhadap barang yang dibeli” dan “berhati-hati memeriksa data yuridis dan data fisik sebelum jual beli dilakukan”. Dalam memeriksa sengketa, pengadilan juga perlu memeriksa apakah proses lelang (pra lelang dan pelaksanaan lelang), terutama penentuan Nilai Limit serta pembentukan harga lelang itu berlangsung wajar, sehingga dapat dipastikan tidak ada ‘permainan’ dalam proses lelang.
Jual Beli Di Bawah Tangan
PP 10/1961 – PP 24/1997
ALASAN JUAL BELI DI BAWAH TANGAN : 1. Kebiasaan 2.Belum tahu PPAT 3.Nilai transaksi kecil 4.Penjual dan Pembeli
masih ikatan Keluarga 5.Biaya PPAT Mahal
STUDI KASUS
• Putusan No. 19/Pdt.G/ 2015/PN.Mgg (jual beli di bawah tangan di Magelang)
• Putusan No. 596 K/Pdt/2012 (jual beli lisan di Lombok Tengah) • Putusan Kasasi No. 570 K/Pdt/1999 (kasus PT Porta Nigra, Meruya
Selatan, Jakarta)
Kelemahan: • Kepala Desa tidak memberitahukan setiap peralihan hak atas tanah
melalui jual beli di bawah tangan kepada BPN, sehingga tidak tercatat/terdaftar di BPN.
• “Rapuh” dari perspektif kepastian hukum Rekomendasi: • Kerjasama BPN dan Kepala Desa • Kepala Desa perlu menyampaikan laporan mengenai semua
perjanjian di bawah tangan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota secara berkala, misalnya, setiap tiga bulan sekali.
• Laporan Kepala Desa itu dapat menjadi data awal bagi BPN untuk melakukan proses pendaftaran pertama kali secara kolektif di desa.