Upload
hakiet
View
224
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
PRODI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTAFAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA
Penentuan Lokasi - lokasi Potensial
Pembangunan Bangunan Tinggi di Surabaya
Pusat
Oleh:Brian Biondy (3608100075)
Pembimbing:Ir. Heru Purwadio, MSP
Latar Belakang
Gencarnyapembangunanbangunantinggi diSurabaya Pusat
Menambahkepadatan diSurabaya Pusatyang sudah padatpemanfaatan fisik
•Masalah gangguanterhadap bangunan cagarbudaya•Menambah beban lalulintas•Ketidaktersediaan lahan•Prinsip optimasi yang cenderung membangunvertikal
Bangunan tinggitidak dapat didirikan
di sembarangtempat
Menentukan lokasi – lokasi potensial pembangunanbangunan tinggi di Surabaya Pusat
Rumusan Masalah
Faktor – faktor apa saja yang mempengaruhi
penempatan bangunan tinggi di Surabaya Pusat ?
Tujuan dan Sasaran
Menentukan lokasi – lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi di
Surabaya Pusat
Mengidentifikasi faktor -faktor yang menjadipertimbangan dalam
penentuan lokasipotensial pembangunan
bangunan tinggi
Menentukan lokasi -lokasi potensialpembangunan
bangunan tinggi diSurabaya Pusat
Mengidentifikasi faktorpertimbangan prioritasdalam penentuan lokasipotensial pembangunan
bangunan tinggi
Definisi Bangunan Tinggi
Massachusetts General Laws: ≥21 m atau ≥5 lantai
Perda Kota Surabaya No 7 Tahun 1992: ≤40 m atau 5-8 lantai (bangunan tinggi I)>40 m atau ≥9 lantai (bangunan tinggi II)
KAJIAN PUSTAKA
Kriteria Pertimbangan PenempatanBangunan Tinggi di Perkotaan
Peraturan terkait bangunan cagar budayaBangunan yang dirancang secara harmonis dankompak dengan bangunan bersejarah di sekitarnyatidak terbatas hanya pada penampilan tetapi dengankonteks ketinggian dan peletakkan (Shirvani, 1985)
Ketidaktersediaan lahanKetidaktersediaan lahan diartikan sebagai jumlahlahan yang sedikit di perkotaan, dalam hal ini adalahlahan berupa vacant land atau lahan terlantar.Pada lahan tersebut yang membatasi ketinggian bangunan adalah luas dan ukuran lahan (Purwadio,2006)
Tarikan & bangkitan lalu lintasHadirnya bangunan fisik yang diikuti dengankehadiran fisik penghuninya, tetap akan melahirkanmasalah baru dalam transportasi. Faktanya, bangunanbaru itu butuh penghuni, baik yang sifatnya menetapmaupun ulang alik, keduanya akan sama - samamemerlukan ruang dan waktu untuk melakukanpergerakan (Bambang, 2008)
Optimasi hargaPembangunan vertikal juga ada optimumnya, tidakselamanya membangun ke atas lebih menguntungkandibandingkan dengan membeli lahan baru(Suwandono, 1988)
Sintesis TeoriNo Kriteria Indikator Variabel
1 Keberadaan bangunan cagar
budaya
Area pelestarian di
sekitar bangunan
cagar budaya
- Spot lokasi
bangunan cagar
budaya
- Sudut elevasi
bangunan cagar
budaya
2 Tarikan dan bangkitan lalu lintas Tingkat kapasitas
lalu lintas jalan
- Luas ruang yang
dapat dibangun
3 Ketidaktersediaan lahan Keberadaan lahan
terlantar
- Ketinggian
terkait selubung
bangunan
4 Optimasi harga Optimasi harga
yang membatasi
tinggi bangunan
- Ketinggian
maksimal yang
dapat dibangun
Mengidentifikasi faktor - faktor yang menjadipertimbangan dalam penentuan lokasi potensialpembangunan bangunan tinggi
Variabel dari kajianpustaka
Deskriptif Kualitatif
Faktor – faktor yang menjadipertimbangan dalam menentukanlokasi potensial pembangunanbangunan tinggi
Faktor - faktor
Analisis Delphi
Mengidentifikasi faktor pertimbangan prioritas dalampenentuan lokasi potensial pembangunan bangunantinggi
Faktor – faktor yang menjadipertimbangan dalampenentuan lokasi potensialpembangunan bangunan tinggi
Analisis Likert
Faktor pertimbangan prioritasdalam penentuan lokasipotensial pembangunanbangunan tinggi
Pembobotan
Menentukan lokasi - lokasi potensial pembangunanbangunan tinggi di Surabaya Pusat
Faktor pertimbangan prioritasdalam penentuan lokasi potensialpembangunan bangunan tinggi
Analisis
Lokasi - lokasi potensial pembangunanbangunan tinggi di Surabaya Pusat
Gambaran Umum Wilayah Studi
Total luas 14,78 Km2
Luas Kecamatan
No Kecamatan Luas (Km2)1 Tegalsari 4,29
2 Bubutan 3,863 Genteng 4,044 Simokerto 2,59
Terdapat sekitar 49 bangunan tinggi, denganrentang ketinggian antara 5 sampai 36 lantai yang tersebar di 4 kecamatan
Penggunaan bangunan tinggi didominasiperdagangan jasa dan perkantoran
Analisis faktor – faktor yang menjadi pertimbangan dalampenentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi
Analisis deskriptif kualitatif
Variabel FaktorSpot bangunan cagarbudaya
Faktor penyesuaianterhadap keberadaanbangunan cagar budayaSudut elevasi bangunan
cagar budaya
Luas ruang yang dapatdibangun
Faktor penyesuaian ruangyang dapat dibangunterhadap kapasitas jalan
Ketinggian terkait selubungbangunan
Faktor penyesuaianterhadap luas dan letakkavling
Ketinggian maksimal yang dapat dibangun terkaitoptimasi harga
Faktor optimasi harga
Analisis DelphiNo Faktor Bappeko CiptaKarya
& Tata Ruang
UPN Veteran
Surabaya Tempo
Dulu
PT PemudaCentral
Investindo
1 Faktor penyesuaian
terhadap keberadaan
bangunan cagar
budaya
S S S S S
2 Faktor penyesuaian
ruang yang dapat
dibangun terhadap
kapasitas jalan
S S S S S
3 Faktor penyesuaian
terhadap luas dan letak
kavling
S S S S S
4 Faktor optimasi harga S S S S S
Analisis faktor pertimbangan prioritas dalam penentuan blokpotensial pembangunan bangunan tinggi
Pembobotan faktor (Likert)
Faktor pertimbangan prioritas dalam penentuan lokasipotensial pembangunan bangunan tinggi
Faktor penyesuaian ruang yang dapat dibangun terhadap kapasitas
jalan
Analisis Penentuan Lokasi - lokasi Potensial Pembangunan Bangunan Tinggi
Identifikasi luasan lahan yang dapat dibangun
Memfilter lokasi berdasarkan dimensi minimal bagi bangunantinggi
Lebar minimal bangunan tinggi : ±18 meter (Neufert, 1970)
Yang mempengaruhi :- Nilai Garis Sempadan Bangunan (GSB)- Ukuran dimensi blok
Nilai GSB ditetapkan dalam RTRK Kota Surabaya
Ukuran dimensi lokasi : panjang (sisi terpendek yang tegaklurus jalan), lebar (sisi yang sejajar dan paling dekat denganjalan)
Menghitung ruang yang dapat dibangun di setiap guna lahan
Sumber: BNI City & Denayasa City (kajian tingkat bangkitan), LP ITB (1994)
Menentukan lokasi – lokasi potensial bangunan tinggi
Dirangking dengan menggunakan teknik pembobotan.
Kriteria: luas lahan, sudut pandang dan status lahan
Kriteria luas lahan: semakin luas lahan maka semakin potensial. Merujuk pada teori Angle of Ligth Obstruction (De Chiara dan Koppelman, 1975) dan Sky Exposure Plane (Shirvani, 1985)
Kriteria sudut pandang: semakin lebar suatu jalan, maka sempadanbangunan semakin mundur dan ketinggian bangunan relative bisalebih tinggi, digunakan untuk kesan nyaman bagi pengguna jalan didepannya (Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 1985 tentangJalan)
Kriteria status lahan: lahan terlantar > lahan bangunan cagar budaya> lahan perkampungan penduduk
Skor penilaian dalam penentuan lokasi potensial bangunantinggi
Skor Pengertian Nilai Keterangan
3 Sangat potensial untukdibangun bangunan tinggi
Lokasi yang sangat memadaidan sesuai untuk dibangunbangunan tinggi
2 Potensial untuk dibangunbangunan tinggi
Lokasi yang sesuai untukdibangun bangunan tinggi
1 Kurang potensial untukdibangun bangunan tinggi
Lokasi yang dapat dibangununtuk bangunan tinggi, tetapikurang sesuai
Bangunan tinggi I
Skor Penilaian Berdasarkan Luas Lahan
Skor Penilaian Berdasarkan Sudut Pandang
Skor Penilaian Berdasarkan Status Lahan
Klasifikasi tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi I
No Klasifikasi Lokasi Ketinggian(lantai)
1 Sangat potensial Jl Tunjungan (19526 m2) 6
2 Potensial Jl Johar (1032 m2) 5
Jl Gentengkali (1044 m2) 8
Jl Embong Malang (11100 m2)
6
Jl Embong Malang (2494 m2) 5
Jl Embong Malang (2668 m2) 5
Jl Embong Malang (8591 m2) 7
Jl Pemuda (3355 m2) 7
Jl Pemuda (2275 m2) 5
3 Kurang potensial Jl Tunjungan (3597 m2) 5
Jl Basuki Rahmat (1242 m2) 5
Bangunan tinggi II
Skor Penilaian Berdasarkan Luas Lahan
Skor Penilaian Berdasarkan Sudut Pandang
Skor Penilaian Berdasarkan Status Lahan
Klasifikasi tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi II
No Klasifikasi Lokasi Ketinggian(lantai)
1 Sangat potensial Jl Basuki Rahmat (10122 m2)
11
2 Potensial Jl Sidotopo (3961 m2) 14
Jl Johar (10120 m2) 12
Jl Johar(3002 m2) 10
Jl Gentengkali (3363 m2) 9
Jl Gubernur Suryo (4440 m2)
28
Jl Yos Sudarso (4018 m2) 27
Jl Pemuda (4581 m2) 11
Jl Embong Sawo (6466 m2) 28
Jl Embong Wungu (5227 m2)
27
Jl Ronggolawe (1913 m2) 20
Jl Ronggolawe (3304 m2) 28
LanjutanNo Klasifikasi Lokasi Ketinggian
(lantai)Jl Darmokali (5563 m2) 21
Jl Darmokali (3350 m2) 20
3 Kurang potensial Jl Pegirian (2766 m2) 25
Jl Demak (2457 m2) 19
Jl Ngemplak (1500 m2) 32
Jl Bintoro (3430 m2) 36
Jl Ketampon (2414 m2) 26
PENUTUP
Dalam menentukan lokasi potensial pembangunanbangunan tinggi di Surabaya Pusat, faktor yang menjadipertimbangan prioritas adalah faktor penyesuaian ruangyang dapat dibangun terhadap kapasitas jalan
Dari analisis yang telah dilakukan, didapatkan lokasiyang sangat potensial untuk bangunan tinggi I adalahlokasi di Jl Tunjungan (19526 m2) dengan ketinggian 6lantai, sedangkan untuk bangunan tinggi II lokasi yangsangat potensial adalah lokasi di Jl Basuki Rahmat(10122 m2) dengan ketinggian 11 lantai.
Diperlukan suatu studi lanjutan yang menggabungkansemua faktor pertimbangan