51
PRODI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA Penentuan Lokasi - lokasi Potensial Pembangunan Bangunan Tinggi di Surabaya Pusat Oleh: Brian Biondy (3608100075) Pembimbing: Ir. Heru Purwadio, MSP

PenentuanLokasi-lokasiPotensial Pembangunan ... · bangunan tinggi di Surabaya Pusat. Menambah kepadatan di Surabaya Pusat yang sudah padat pemanfaatan fisik •Masalah gangguan terhadap

  • Upload
    hakiet

  • View
    224

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

PRODI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTAFAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

SURABAYA

Penentuan Lokasi - lokasi Potensial

Pembangunan Bangunan Tinggi di Surabaya

Pusat

Oleh:Brian Biondy (3608100075)

Pembimbing:Ir. Heru Purwadio, MSP

Latar Belakang

Gencarnyapembangunanbangunantinggi diSurabaya Pusat

Menambahkepadatan diSurabaya Pusatyang sudah padatpemanfaatan fisik

•Masalah gangguanterhadap bangunan cagarbudaya•Menambah beban lalulintas•Ketidaktersediaan lahan•Prinsip optimasi yang cenderung membangunvertikal

Bangunan tinggitidak dapat didirikan

di sembarangtempat

Menentukan lokasi – lokasi potensial pembangunanbangunan tinggi di Surabaya Pusat

Rumusan Masalah

Faktor – faktor apa saja yang mempengaruhi

penempatan bangunan tinggi di Surabaya Pusat ?

Tujuan dan Sasaran

Menentukan lokasi – lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi di

Surabaya Pusat

Mengidentifikasi faktor -faktor yang menjadipertimbangan dalam

penentuan lokasipotensial pembangunan

bangunan tinggi

Menentukan lokasi -lokasi potensialpembangunan

bangunan tinggi diSurabaya Pusat

Mengidentifikasi faktorpertimbangan prioritasdalam penentuan lokasipotensial pembangunan

bangunan tinggi

Definisi Bangunan Tinggi

Massachusetts General Laws: ≥21 m atau ≥5 lantai

Perda Kota Surabaya No 7 Tahun 1992: ≤40 m atau 5-8 lantai (bangunan tinggi I)>40 m atau ≥9 lantai (bangunan tinggi II)

KAJIAN PUSTAKA

Kriteria Pertimbangan PenempatanBangunan Tinggi di Perkotaan

Peraturan terkait bangunan cagar budayaBangunan yang dirancang secara harmonis dankompak dengan bangunan bersejarah di sekitarnyatidak terbatas hanya pada penampilan tetapi dengankonteks ketinggian dan peletakkan (Shirvani, 1985)

Ketidaktersediaan lahanKetidaktersediaan lahan diartikan sebagai jumlahlahan yang sedikit di perkotaan, dalam hal ini adalahlahan berupa vacant land atau lahan terlantar.Pada lahan tersebut yang membatasi ketinggian bangunan adalah luas dan ukuran lahan (Purwadio,2006)

Tarikan & bangkitan lalu lintasHadirnya bangunan fisik yang diikuti dengankehadiran fisik penghuninya, tetap akan melahirkanmasalah baru dalam transportasi. Faktanya, bangunanbaru itu butuh penghuni, baik yang sifatnya menetapmaupun ulang alik, keduanya akan sama - samamemerlukan ruang dan waktu untuk melakukanpergerakan (Bambang, 2008)

Optimasi hargaPembangunan vertikal juga ada optimumnya, tidakselamanya membangun ke atas lebih menguntungkandibandingkan dengan membeli lahan baru(Suwandono, 1988)

Sintesis TeoriNo Kriteria Indikator Variabel

1 Keberadaan bangunan cagar

budaya

Area pelestarian di

sekitar bangunan

cagar budaya

- Spot lokasi

bangunan cagar

budaya

- Sudut elevasi

bangunan cagar

budaya

2 Tarikan dan bangkitan lalu lintas Tingkat kapasitas

lalu lintas jalan

- Luas ruang yang

dapat dibangun

3 Ketidaktersediaan lahan Keberadaan lahan

terlantar

- Ketinggian

terkait selubung

bangunan

4 Optimasi harga Optimasi harga

yang membatasi

tinggi bangunan

- Ketinggian

maksimal yang

dapat dibangun

Pendekatan dan Jenis Penelitian

Rasionalisme

Deskriptif Kualitatif

Analisis Stakeholder

Mengidentifikasi faktor - faktor yang menjadipertimbangan dalam penentuan lokasi potensialpembangunan bangunan tinggi

Variabel dari kajianpustaka

Deskriptif Kualitatif

Faktor – faktor yang menjadipertimbangan dalam menentukanlokasi potensial pembangunanbangunan tinggi

Faktor - faktor

Analisis Delphi

Mengidentifikasi faktor pertimbangan prioritas dalampenentuan lokasi potensial pembangunan bangunantinggi

Faktor – faktor yang menjadipertimbangan dalampenentuan lokasi potensialpembangunan bangunan tinggi

Analisis Likert

Faktor pertimbangan prioritasdalam penentuan lokasipotensial pembangunanbangunan tinggi

Pembobotan

Menentukan lokasi - lokasi potensial pembangunanbangunan tinggi di Surabaya Pusat

Faktor pertimbangan prioritasdalam penentuan lokasi potensialpembangunan bangunan tinggi

Analisis

Lokasi - lokasi potensial pembangunanbangunan tinggi di Surabaya Pusat

Gambaran Umum Wilayah Studi

Total luas 14,78 Km2

Luas Kecamatan

No Kecamatan Luas (Km2)1 Tegalsari 4,29

2 Bubutan 3,863 Genteng 4,044 Simokerto 2,59

Terdapat sekitar 49 bangunan tinggi, denganrentang ketinggian antara 5 sampai 36 lantai yang tersebar di 4 kecamatan

Penggunaan bangunan tinggi didominasiperdagangan jasa dan perkantoran

Terdapat sekitar 43 bangunan cagar budaya diwilayah studi yang tersebar di 4 kecamatan.

Kondisi Lalu Lintas

Keberadaan lokasi potensial

NJOP Bumi di Lahan Terlantar

Analisis faktor – faktor yang menjadi pertimbangan dalampenentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi

Analisis deskriptif kualitatif

Variabel FaktorSpot bangunan cagarbudaya

Faktor penyesuaianterhadap keberadaanbangunan cagar budayaSudut elevasi bangunan

cagar budaya

Luas ruang yang dapatdibangun

Faktor penyesuaian ruangyang dapat dibangunterhadap kapasitas jalan

Ketinggian terkait selubungbangunan

Faktor penyesuaianterhadap luas dan letakkavling

Ketinggian maksimal yang dapat dibangun terkaitoptimasi harga

Faktor optimasi harga

Analisis DelphiNo Faktor Bappeko CiptaKarya

& Tata Ruang

UPN Veteran

Surabaya Tempo

Dulu

PT PemudaCentral

Investindo

1 Faktor penyesuaian

terhadap keberadaan

bangunan cagar

budaya

S S S S S

2 Faktor penyesuaian

ruang yang dapat

dibangun terhadap

kapasitas jalan

S S S S S

3 Faktor penyesuaian

terhadap luas dan letak

kavling

S S S S S

4 Faktor optimasi harga S S S S S

Analisis faktor pertimbangan prioritas dalam penentuan blokpotensial pembangunan bangunan tinggi

Pembobotan faktor (Likert)

Faktor pertimbangan prioritas dalam penentuan lokasipotensial pembangunan bangunan tinggi

Faktor penyesuaian ruang yang dapat dibangun terhadap kapasitas

jalan

Analisis Penentuan Lokasi - lokasi Potensial Pembangunan Bangunan Tinggi

Identifikasi luasan lahan yang dapat dibangun

Memfilter lokasi berdasarkan dimensi minimal bagi bangunantinggi

Lebar minimal bangunan tinggi : ±18 meter (Neufert, 1970)

Yang mempengaruhi :- Nilai Garis Sempadan Bangunan (GSB)- Ukuran dimensi blok

Nilai GSB ditetapkan dalam RTRK Kota Surabaya

Ukuran dimensi lokasi : panjang (sisi terpendek yang tegaklurus jalan), lebar (sisi yang sejajar dan paling dekat denganjalan)

Nilai GSB

Ukuran dimensi lokasi

Perhitungan ukuran dimensi dengan nilai GSB

Lokasi yang memenuhi secara dimensi bagi bangunan tinggi

Jalan dengan keberadaan lokasi potensial

Data LHR pada peak hour di jalan depan lokasi potensial

Kapasitas jalan di setiap jalan di depan lokasi potensial

Nilai bangkitan untuk zona di masing – masing jalan

Menghitung ruang yang dapat dibangun di setiap guna lahan

Sumber: BNI City & Denayasa City (kajian tingkat bangkitan), LP ITB (1994)

Simulasi ketinggian lantai di setiap guna lahan

Penetapan ketinggian lantai di setiap lokasi peruntukan gunalahan

Menentukan lokasi – lokasi potensial bangunan tinggi

Dirangking dengan menggunakan teknik pembobotan.

Kriteria: luas lahan, sudut pandang dan status lahan

Kriteria luas lahan: semakin luas lahan maka semakin potensial. Merujuk pada teori Angle of Ligth Obstruction (De Chiara dan Koppelman, 1975) dan Sky Exposure Plane (Shirvani, 1985)

Kriteria sudut pandang: semakin lebar suatu jalan, maka sempadanbangunan semakin mundur dan ketinggian bangunan relative bisalebih tinggi, digunakan untuk kesan nyaman bagi pengguna jalan didepannya (Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 1985 tentangJalan)

Kriteria status lahan: lahan terlantar > lahan bangunan cagar budaya> lahan perkampungan penduduk

Skor penilaian dalam penentuan lokasi potensial bangunantinggi

Skor Pengertian Nilai Keterangan

3 Sangat potensial untukdibangun bangunan tinggi

Lokasi yang sangat memadaidan sesuai untuk dibangunbangunan tinggi

2 Potensial untuk dibangunbangunan tinggi

Lokasi yang sesuai untukdibangun bangunan tinggi

1 Kurang potensial untukdibangun bangunan tinggi

Lokasi yang dapat dibangununtuk bangunan tinggi, tetapikurang sesuai

Bangunan tinggi I

Skor Penilaian Berdasarkan Luas Lahan

Skor Penilaian Berdasarkan Sudut Pandang

Skor Penilaian Berdasarkan Status Lahan

Klasifikasi tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi I

No Klasifikasi Lokasi Ketinggian(lantai)

1 Sangat potensial Jl Tunjungan (19526 m2) 6

2 Potensial Jl Johar (1032 m2) 5

Jl Gentengkali (1044 m2) 8

Jl Embong Malang (11100 m2)

6

Jl Embong Malang (2494 m2) 5

Jl Embong Malang (2668 m2) 5

Jl Embong Malang (8591 m2) 7

Jl Pemuda (3355 m2) 7

Jl Pemuda (2275 m2) 5

3 Kurang potensial Jl Tunjungan (3597 m2) 5

Jl Basuki Rahmat (1242 m2) 5

Bangunan tinggi II

Skor Penilaian Berdasarkan Luas Lahan

Skor Penilaian Berdasarkan Sudut Pandang

Skor Penilaian Berdasarkan Status Lahan

Klasifikasi tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi II

No Klasifikasi Lokasi Ketinggian(lantai)

1 Sangat potensial Jl Basuki Rahmat (10122 m2)

11

2 Potensial Jl Sidotopo (3961 m2) 14

Jl Johar (10120 m2) 12

Jl Johar(3002 m2) 10

Jl Gentengkali (3363 m2) 9

Jl Gubernur Suryo (4440 m2)

28

Jl Yos Sudarso (4018 m2) 27

Jl Pemuda (4581 m2) 11

Jl Embong Sawo (6466 m2) 28

Jl Embong Wungu (5227 m2)

27

Jl Ronggolawe (1913 m2) 20

Jl Ronggolawe (3304 m2) 28

LanjutanNo Klasifikasi Lokasi Ketinggian

(lantai)Jl Darmokali (5563 m2) 21

Jl Darmokali (3350 m2) 20

3 Kurang potensial Jl Pegirian (2766 m2) 25

Jl Demak (2457 m2) 19

Jl Ngemplak (1500 m2) 32

Jl Bintoro (3430 m2) 36

Jl Ketampon (2414 m2) 26

PENUTUP

Dalam menentukan lokasi potensial pembangunanbangunan tinggi di Surabaya Pusat, faktor yang menjadipertimbangan prioritas adalah faktor penyesuaian ruangyang dapat dibangun terhadap kapasitas jalan

Dari analisis yang telah dilakukan, didapatkan lokasiyang sangat potensial untuk bangunan tinggi I adalahlokasi di Jl Tunjungan (19526 m2) dengan ketinggian 6lantai, sedangkan untuk bangunan tinggi II lokasi yangsangat potensial adalah lokasi di Jl Basuki Rahmat(10122 m2) dengan ketinggian 11 lantai.

Diperlukan suatu studi lanjutan yang menggabungkansemua faktor pertimbangan

SEKIAN

TERIMA KASIH