PENGUMUMAN Equity Research PT Pembangunan Jaya Ancol …idx.co.id/Portals/0/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENT...1879/PEF-DIR/XI/2012 Jakarta, 6 November 2013 KepadaYth. 1

PENGUMUMAN Equity Research

PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. (PJAA) (Tercatat di Papan : Utama)

No.Peng-ER-00018/BEI.PPJ/11-2013 (dapat dilihat di laman: http://www.idx.co.id)

PT Bursa Efek Indonesia pada tanggal 7 November 2013 telah menerima surat melalui email dari PT Pemeringkat Efek Indonesia dengan No. 1879/PEF-DIR/XI/2013 tanggal 6 November 2013 mengenai Publikasi Laporan Penilaian Target Harga Referensi Saham PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. sebagaimana terlampir (27 lembar). Demikian untuk diketahui.

7 November 2013

Umi Kulsum Andre P.J. Toelle Kepala Divisi Penilaian Perusahaan Sektor Jasa Kepala Divisi Perdagangan Saham Tembusan: 1. Yth. Kepala Eksekutif Pengawas Pasar Modal, Otoritas Jasa Keuangan; 2. Yth. Direktur Transaksi dan Lembaga Efek, Otoritas Jasa Keuangan; 3. Yth. Direktur Penilaian Keuangan Perusahaan Sektor Jasa, Otoritas Jasa Keuangan; 4. Yth. Direktur PT Indonesian Capital Market Electronic Library; 5. Yth. Direksi PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk.

psu_PJAA_er_20131107_18

1879/PEF-DIR/XI/2012

Jakarta, 6 November 2013

Kepada Yth.1. PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk

Ecovention Building - EcoparkJI. Lodan Timur No. 7Taman Impian Jaya AncolJakarta 14430

u.p. Ibu Hari Untari, Corporate Secretary

2. PT Bursa Efek IndonesiaGedung Bursa Efek IndonesiaJI. Jend. Sudirman Kav 52-53Jakarta Selatan, 12190

u.p. Bapak Ito Warsito, Direktur UtamaBapak Hoesen, Direktur Penilaian Perusahaan

Perihal : Publikasi Laporan Penilaian Target Harga Referensi Saham PT PembangunanJaya Ancol Tbk.

Dengan hormat,

Sehubungan dengan penugasan yang kami peroleh untuk melakukan Penilaian Target HargaReferensi Saham, dengan ini kami sampaikan hasil penilaian kami atas saham PT Pembangunan JayaAncol Tbk (PJAA) dalam versi Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris.

Apabila masih ada hal-hal yang memerlukan penjelasan lebih lanjut, mohon agar menghubungi kami.Atas perhatian dan kerjasamanya, kami ucapkan terima kasih.

HormQ\mi~

Y:~~AbimanyUDirektur

Tembusan : Ibu Umi Kulsum, Kepala Divisi Penilaian Perusahaan Sektor Jasa, PT Bursa Efek Indonesia

/mo

PT. Pemeringkat Efek IndonesiaPanin Tower Senayan City, 17th FloorJI. Asia Afrika Lot. 19, Jakarta 10270, INDONESIAPhone: (62-21) 7278 2380 • Fax: (62-21) 7278 2370

Halaman ke 1 dari 13 halaman

Kontak : Equity & Index Valuation Division

Phone : (6221) 7278 2380

[email protected]

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir

merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari

dokumen ini”

www.pefindo.com

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Laporan Utama

Equity Valuation

6 November 2013

Target Harga

Terendah Tertinggi 1.340 1.500

Pariwisata dan Properti

Property

Kinerja Saham

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

PJAAIHSG

IHSG PJAA

Sumber: Bloomberg

Informasi Saham IDR

Kode Saham PJAA

Harga saham per 4 November 2013 1.050

Harga Tertinggi 52 minggu terakhir 1.770

Harga Terendah 52 minggu terakhir 740

Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu

(miliar) 2.832

Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu (miliar)

1.184

Market Value Added & Market Risk

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

December-11 December-12 June-13

Market RiskMVA

Market Value Added Market risk

Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pemegang Saham (%)

Pemerintah DKI Jakarta 72,00

PT Pembangunan Jaya 18,01

Publik (masing-masing dibawah 5%

kepemilikan) 9,99

Ekspansi dan Inovasi Untuk Mendukung Pertumbuhan

Sejarah Ancol dimulai tahun 1967 saat Binaria dan Pantai Ancol dibuka untuk umum. Tahun 1973, hotel pertama di kawasan Ancol, yaitu Putri Duyung Ancol, diresmikan oleh Gubernur DKI Jakarta H. Ali Sadikin. Di tahun 1974, Gelanggang Samudera (Ocean Dream Samudra) dan Gelanggang Renang (Atlantis Water Adventure), mulai beroperasi. Di 1985, taman bermain terbesar di Indonesia Dunia Fantasi (DuFan) dibuka. Di awal pembangunan, PT Pembangunan Jaya (JAYA) ditunjuk

oleh Pemerintah DKI Jakarta untuk mengembangkan kawasan Ancol. JAYA berganti nama menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA) saat go public di tahun 2004. Selain fasilitas-fasilitas diatas, Ancol juga memiliki pusat seni dan kerajinan, klub olahraga eksekutif, kawasan kuliner, dan area serbaguna (Eco Park). Untuk menarik wisatawan, PJAA berencana membangun area indoor theme park di DuFan. PJAA juga masuk ke bisnis property dengan membangun berbagai perumahan

seperti De’Cove, Townhouse Puri Marina, and The Green. Mereka juga membangun apartemen yaitu Northland Ancol Residence. Dengan fasilitas yang terintegrasi, ekspansi dan inovasi, kami percaya Ancol tetap menjadi tujuan wisata utama di Jakarta di masa yang akan datang.

mailto:[email protected]

“Pernyataan disclaimer pada

halaman akhir merupakan

bagian tak terpisahkan dari

dokumen ini”

www.pefindo.com

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

6 November 2013 Halaman ke 2 dari 13 halaman

Kemampuan Menarik Kunjungan Wisatawan Dengan estimasi populasi yang mencapai 245 juta di tahun 2013, industri

pariwisata dipastikan akan tetap tumbuh. Ditambah lagi dengan

peningkatan pendapatan per kapita hingga melebihi USD3.500 di tahun 2013, menciptakan permintaan untuk berpariwisata bagi orang-orang Indonesia. Selain itu, kedatangan turis manca negara yang mencapai 5,6 juta di Januari – Agustus 2013, atau naik 8,28% year-on-year (YoY). PJAA mengambil kesempatan ini dengan strategi harga dasar dan inovasi melalui pembuatan sistem komputerisasi tiket masuk, yang membuat jumlah wisatawan yang masuk melalui gerbang utama naik hingga 7,3 juta di

1H13.

Ekspansi di Beberapa Lini Bisnis Di bisnis properti, PJAA berencana berekspansi dengan membangun apartemen dan hotel, yaitu North Land Apartment dan Ancol Courtyard Marriot Hotel. Jalan tol dan pembangunan Kawasan Ekonomi Khusus Marunda juga ada di rencana ekspansi PJAA. PJAA juga telah

menyelesaikan pembangunan Music Stadium dan Ecovention. Kami percaya PJAA telah memperoleh pendapatan dari pembangunan gedung tersebut,

karena beberapa konser musik telah dilaksanakan di Music Stadium di tahun 2012, serta pembangunan Ecovention telah meningkatkan pendapatan dari makanan dan minuman secara signifikan sebesar 48,8% YoY di tahun 2012 dan terus naik 30,6% YoY di 1H13.

Kondisi Keuangan yang Tetap Aman Setelah Memperoleh Pinjaman Baru PJAA menarik Rp70 miliar pinjaman dari total Rp200 miliar fasilitas pinjaman baru di Maret 2013. PJAA juga menerbitkan dua tipe obligasi senilai total Rp300 miliar untuk mendanai rencana ekspansinya. Hal ini mengakibatkan rasio interest bearing debt to equity (DER) menjadi 42,8% di 1H13, lebih tinggi secara signifikan dari tahun 2011 yang hanya

mencapai 14,4%. Namun, kami tetap melihat bahwa peningkatan utang ini tidak membahayakan kondisi keuangan PJAA, dibuktikan dengan rasio total kewajiban terhadap ekuitas nya yang hanya mencapai 88,8% di 1H13, lebih rendah dari batas 200% yang ditetapkan di covenant.

Prospek Usaha

Meskipun kami memprediksi pertumbuhan ekonomi Indonesia akan melambat menjadi 5,9% YoY, kami percaya bahwa industri pariwisata tetap akan kuat. Prediksi kami didasarkan pada pertumbuhan turis mancanegara yang mencapai 8,28% YoY di delapan bulan pertama tahun ini dan pertumbuhan pendapatan per kapita penduduk Indonesia. Peluang ini, ditambah dengan ekspansi dan inovasi yang dilakukan akan membuat Ancol tetap menjadi tujuan wisata utama di Jakarta. Di sektor properti,

rencana PJAA untuk membangun hotel dan apartemen sudah tepat mengingat tingkat permintaan dari jenis ini tetap tinggi di Jakarta. Selain itu, investasi di pembangunan jalan tol dan Kawasan Ekonomi Ekslusif Marunda membuat kami percaya bahwa pendapatan PJAA dapat tumbuh 10% CAGR di tahun 2012 – 2017. Tabel 1 : Ringkasan Kinerja

2010 2011 2012 2013P 2014P

Pendapatan [Rp miliar] 922 933 1.054 1.084 1.178

Laba sebelum pajak [Rp miliar] 187 209 239 243 265

Laba bersih [Rp miliar] 142 162 178 183 199

EPS [Rp] 89 101 111 114 125

Pertumbuhan EPS [%] 3,2 14,2 10,0 13,1 8,9

P/E [x] 9,5 9,9 6,6 9,2* 8,4*

P/BV [x] 1,0 1,4 0,9 1,2* 1,0*

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing *) Berdasarkan harga saham PJAA tanggal 4 November 2013 – Rp 1.050/saham

PARAMETER INVESTASI




dokumen ini”

www.pefindo.com



Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk

perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan.

Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster, yaitu:

Excellent Value Managers (Q-1) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebihi benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.

Expectation Builders (Q-2)

Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.

Traditionalists (Q-3)

Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.

Asset-Loaded Value Managers (Q-4)

Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

Gambar 1: Growth-Value Map

(PJAA, Restoran, Hotel dan Sektor Pariwisata)

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

0 1 2 3 4

Gro

wth

Exp

ecta

tio

ns

Current Performance (CP)

Q-2 Q-1

Q-4 Q-3

PJAA

FAST

PANR

PGLIBUVA

PSABPUDPMAMI

Sumber :Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

PJAA saat ini berada di klaster Traditionalist (Q-3). Kinerja Perusahaan saat ini lebih tinggi dari ekspektasi pasar, tetapi masih belum terlihat oleh pasar. Oleh karenanya, dibutuhkan upaya pemberian informasi yang lebih sering agar

investor menyadari potensi Perusahaan. Pertumbuhan perusahaan saat ini belum melewati batas yang diharapkan, tetapi PJAA memiliki potensi untuk melewatinya, saat area indoor di DuFan, Ancol Courtyard Marriot Hotel, Northland Ancol Residence Apartment dan Coasta Villa selesai dibangun.

GROWTH-VALUE MAP

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan


dokumen ini”

www.pefindo.com



Profil Usaha

PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA), sebelumnya dikenal sebagai PT Pembangunan Jaya (JAYA), adalah pengembang area rekreasi Ancol Taman Impian, atau lebih dikenal dengan Ancol. JAYA didirikan tahun 1966 untuk kemudian berganti nama menjadi PJAA saat Perusahaan go public tahun 2004. Area Ancol berdiri diatas tanah seluas 552 ha untuk rekreasi, dan 81 ha untuk pengembangan properti. Dari hanya mengoperasikan satu area pantai – Pantai Marina – PJAA mengembangkan Ancol hingga menjadi area terintegrasi yang

komplit dengan area rekreasi, pasar seni, wilayah kuliner, resort, perumahan, klub olahraga eksekutif, dan area multifungsi yaitu EcoPark, yang merupakan hasil konversi dari Ancol Golf Course. Bersama PT Jaya Real Properti (JPRO), PJAA berinvestasi pada perusahaan joint venture yang membangun dan mengoperasikan Apartment Seafront. PJAA juga berinvestasi pada perusahaan yang membangun dan mengoperasikan jalan told dan Kawasan Ekonomi Khusus

Marunda.

PJAA memliki empat anak perusahaan, yaitu:

PT Taman Impian Jaya Ancol (TIJA)

TIJA adalah perusahaan pariwisata dan rekreasi yang 99,99% dimiliki PJAA. TIJA mengoperasikan dan membangun kawasan rekreasi Ancol. Unit bisnis nya meliputi Dunia Fantasi (DuFan), Ocean Dream Samudra, Atlantis Water Adventure Park, gerbang utama Ancol, Putri Duyung Ancol, Marina dan Ocean

EcoPark.

PT Seabreez Indonesia (Seabreez) Seabreez adalah anak perusahaan langsung dengan kepemilikan 95,27% oleh PJAA. Aktivitasnya meliputi konstruksi, pertanian, percetakan, pemeliharaan dan pengelolaan fasilitas rekreasi dan hiburan.

PT Sarana Tirta Utama (STU) STU adalah anak perusahaan langsung PJAA dengan kepemilikan 65%. STU aktif di perdagangan dan jasa, industri dan konstruksi.

PT Jaya Ancol (JA) JA adalah perusahaan perdagangan dan jasa yang 99% dimiliki oleh PJAA. JA

spesialisasi adalah pengelolaan pertunjukan lumba-lumba dan anjing laut di Siou Tien Park, Vietnam, serta pengelolaan bisnis infrastruktur.

Selain itu, PJAA juga memiliki empat perusahaan asosiasi, yaitu:

PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda (KEK) KEK aktif di bisnis konstruksi dan jasa.

PT Jakarta Tollroad Development (JTD) JTD aktif di bisnis konstruksi, perdagangan dan jasa.

PT Philindo Sporting Amusement and Tourism Corporation (Philindo) Phillindo mengelola area penyewaan bagi restoran yang ada di kawasan kuliner Ancol, serta pengelolaan gedung HAILAI. PJAA memiliki 50% saham Phillindo.

PT Jaya Bowling Indonesia (Jaya Bowling) Jaya Bowling adalah perusahaan pengelolaan area olahraga yang 16,75% dimiliki oleh PJAA.

INFORMASI BISNIS




dokumen ini”

www.pefindo.com



10%

9%

5%

8.28%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2010 2011 2012 Aug-13

Pertumbuhan turis (%)

Gambar 2: Anak Perusahaan dan Perusahaan Asosiasi PJAA, Juni 2013

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

PJAA mengelola area rekreasi Ancol, yang terdiri dari beberapa area theme park (DuFan, Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudra, dan Ocean Eco Park),

area outbound, wilayah kuliner (Jimbaran Resto dan Bandar Djakarta), resort (Putri Duyung Ancol), dan multifungsi area (Eco Park). PJAA berencana membangun wahana Hello Kitty dan Kontiki di kawasan Indoor DuFan, yang kami percaya dapat menarik banyak wisatawan.

Portfolio properti PJAA di kawasan Ancol saat ini meliputi beberapa komplek perumahan seperti Marina Coast Royal Residence, De’Cove, Puri Jimbaran, Jimbaran Residence, Tugu Permai dan Marina Coast The Green, The Bukit dan

The Forest. PJAA berencana untuk lebih meningkatkan pendapatan dari sektor properti dengan membangun Northland Ancol Holiday (apartemen untuk kelas menengah), East Berlian Townhouse (24 unit perumahan untuk kelas kelas atas), Carnaval Apartemen (300 unit bagi masyarakat menengah ke kelas atas kelas), perluasan The pesisir (600 unit apartemen bagi masyarakat menengah ke kelas atas kelas), serta pengembangan sebesar 8,44 ha Carnaval pantai untuk kegiatan komersial. Memanfaatkan pengalaman dalam mengoperasikan Putri

Duyung, PJAA berencana untuk membangun 316 kamar Hotel Ancol Courtyard Marriot.

Sektor Pariwisata di 2013: Tetap Kuat ditengah Ketidakpastian Industri pariwisata Indonesia terbukti kuat di waktu-waktu krisis ekonomi. Selama tahun 2008 saat terjadi perlambatan ekonomi global, pariwisata global

merosot 3,8%, namun pariwisata Indonesia tetap tumbuh walau hanya sedikit. Di tahun 2010 – 2011, pariwisata global tumbuh 4% - 5%, sementara pertumbuhan turis mancanegara ke Indonesia tumbuh 10% di tahun 2010 dan 9% di tahun 2011. Di tahun 2012, ditengah ketidakpastian krisis ekonomi, turis mancanegara yang datang tetap tumbuh 5%. Dan dari Januari – Agustus 2013, jumlah turis mancanegara yang datang sudah mencapai 5,6 juta, atau naik 8,28% YoY.

Gambar 3: Pertumbuhan Turis Mancanegara,

2010 – Agustus 2013

Sumber: Badan Pusat Statistik, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

PJAA

Seabreez TIJA STU JA

KEK JTD PHILINDO JAYA BOWLING

95.27 %

99.95 % 65% 99%

25% 25.64 %

50% 16.75 %




dokumen ini”

www.pefindo.com



Faktor-faktor yang menyebabkan hal ini adalah: (i) liburan dan perjalanan telah menjadi kebutuhan dasar, (ii) pertumbuhan penduduk middle-class dan first-time travellers dari negara-negara berkembang.

Secara nasional, mempertimbangkan jumlah penduduk Indonesia dan pasar,

pertumbuhan kelas menengah serta konektivitas yang semakin baik karena perbaikan infrastruktur, semakin banyaknya budget airlines, dan pertumbuhan turis domestik menyebabkan ekspektasi perjalanan naik menjadi 245 juta perjalanan pada 2013.

Gambaran Industri Apartemen dan Hotel di Jakarta: Masih Banyak Ruang Untuk Tumbuh

Kami melihat prospek properti apartemen tetap cerah di tahun ini. Selama 1H13, penyerapan apartemen sudah mencapai 8.000 unit, dan kami memperkirakan akan melebihi 14.500 unit pada akhir tahun ini - rekor penjualan baru. Tahun lalu, 12.500 unit apartemen terjual, merupakan rekor tertinggi hingga saat ini. Rekor penjualan ini didukung oleh fundamental yang kuat dari perekonomian Indonesia dan peningkatan yang signifikan di harga rumah, membuat orang

menyadari bahwa apartemen adalah solusi sempurna untuk kepemilikan rumah

serta untuk investasi. Peraturan baru mengenai uang muka minimal 30% tidak mempengaruhi permintaan untuk apartemen, sebagaimana dibuktikan oleh Rp11,42 triliun kredit kepemilikan apartemen tercatat pada Mei 2013, jauh lebih tinggi dari Juni 2012 yang mencapai Rp6,56 triliun.

Prospek industri perhotelan di Jakarta saat ini juga positif. Tingkat hunian rata-rata hotel berbintang di Jakarta hingga Juli 2013 adalah 57,2%, stabil seperti

periode yang sama tahun lalu. Namun, tingkat sewa rata-rata pada Januari - Juli 2013 adalah USD168/malam, lebih tinggi dari USD151/malam tahun lalu. Pada tahun 2014, tingkat hunian diperkirakan akan meningkat karena adanya Pemilihan Umum.

Gambar 4: Tingkat Okupansi Hotel Berbintang, Jan’12 – Juli’13

(dalam %)

54.9954.91

55.96

57.91

59.1958.5858.81

51.98

56.8957.76

58.6 58.759.24

57.26

48

50

52

54

56

58

60

Sumber: Badan Pusat Statistik, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Masih Menjadi Tujuan Pariwisata Utama di Jakarta Dengan sekitar 15 juta wisatawan yang berkunjung di tahun 2012, Ancol dapat

mengklaim bahwa mereka telah menjadi tujuan wisata pertama di Jakarta selama satu dekade. Sebanyak sekitar 30 juta wisatawan mengunjungi berbagai tempat wisata di Jakarta tahun itu, yang berarti Ancol meraih 50% dari pasar wisatawan.

Selama 1H13, jumlah wisatawan yang berkunjung ke Ancol mencapai 7,3 juta. Mengingat musim liburan yang biasanya terjadi pada bulan Juni dan Desember, kami percaya bahwa total jumlah kunjungan wisatawan akan setidaknya sama dengan jumlah wisatawan tahun 2012.




dokumen ini”

www.pefindo.com



Gambar 5: Jumlah Turis per Tujuan Wisata, Tahun 2012

15,848,956

7,888,787

4,283,895

1,418,469 148,118 50,818 396,253

32,067

Ancol Taman Mini Indonesia Indah Kebon Binatang Ragunan

Monumen Nasional Museum Nasional Museum Satria Mandala

Museum Sejarah Jakarta Pelabuhan Sunda Kelapa

Sumber: Central Bureau of Statistics, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pembangunan Properti Baru Untuk Menjaga Pertumbuhan Dengan meningkatnya permintaan untuk apartemen dan tingkat hunian hotel yang relatif stabil, kita melihat rencana PJAA untuk mengembangkan apartemen dan hotel cukup tepat. Properti-properti yang sedang dikembangkan itu adalah

North Land Apartment dan Ancol Courtyard Marriot Hotel. PJAA juga akan mengembangkan rumah toko yang dikenal sebagai Ruko Pademangan untuk menambah added value bagi North Land Apartment. Perkembangan ini penting untuk mempertahankan pertumbuhan PJAA di masa depan, terutama di sektor properti, didasarkan pada kenyataan bahwa persediaan properti PJAA juga mulai menipis.

Tabel 2: Persediaan Properti PJAA, 2012

Nama Proyek Total Unit Unit Tersisa

Apartment North Land 1,002 732

Ruko Pademangan 42 42

Puri Jimbaran Residence 152 1 unit tanah

"The Bukit" 143 20

"The Forest" 73 1

De'Cove 21 1

Coasta Villa 105 40 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Inovasi Membuat Turis Tetap Datang Pada 1H13, jumlah wisatawan yang mengunjungi theme park Ancol – yaitu

DuFan, Ocean Dream Samudra dan Atlantis Water Adventure - mencapai masing-masing 1,0 juta, 637.000, dan 361.000. Jumlah wisatawan yang datang melalui pintu gerbang Ancol pada periode tersebut sebesar 7,3 juta. Berdasarkan ini, kami percaya bahwa pada akhir tahun 2013, jumlah wisatawan yang berkunjung ke Ancol setidaknya akan sama dengan tahun lalu yang mencapai 15 juta orang,

mengingat bahwa Idul Fitri dan liburan Tahun Baru yang masih akan ada di semester kedua tahun ini. Inovasi oleh PJAA, seperti sistem komputerisasi untuk

tiket masuk, acara pameran tingkat internasional, strategi seasonal price based untuk theme park, dan strategi harga tetap untuk gerbang utama, memberikan kontribusi terhadap prestasi ini.




dokumen ini”

www.pefindo.com



Gambar 6: Jumlah Wisatawan, 2012 – 1H13

15,848,965

2,043,598 975,574 1,316,584

7,276,066

1,032,797 361,203 637,047

-

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

12,000,000

14,000,000

16,000,000

18,000,000

Gerbang Utama Dunia Fantasi Atlantis WaterAdventure

Ocean DreamSamudra

2012 1H13

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Bisnis Makanan dan Minuman yang Terus Tumbuh

Sejalan dengan renovasi hotel PJAA (Putri Duyung Ancol), mulai beroperasi secara komersial dari Ecovention (ruang perjamuan di Eco Park) pada Juni 2012, serta tingginya jumlah pengunjung, membuat pendapatan PJAA dari makanan dan minuman meningkat. Pendapatan dari restoran dan sewa ruang dari PJAA juga meningkat. Secara total, pendapatan PJAA dari restoran tumbuh sebesar 48,8% YoY di tahun 2012, dan terus tumbuh sebesar 30,6% YoY di 1H13.

Gambar 7: Pendapatan dari Restoran, 2011 – 1H13

33.1

49.3

23.1

30.2

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

2011 2012 1H12 1H13

Pendapatan dari restoran (Rp, miliar)

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing




dokumen ini”

www.pefindo.com



Peningkatan Pendapatan dari Restoran dan Jumlah Turis Masuk dari

Gerbang Utama Mendorong Pendapatan PJAA

Dengan inovasi untuk menarik lebih banyak wisatawan yang datang melalui pintu gerbang utama Ancol, renovasi Putri Duyung Ancol, serta ruang perjamuan baru diresmikan pada bulan Juni 2012, total pendapatan PJAA di 1H13 tumbuh sebesar 2% YoY menjadi Rp459,7 miliar. Pendapatan dari tiket di gerbang utama dan restoran merupakan mesin utama pertumbuhan selama periode ini.

Gambar 8: Sumber Pendapatan PJAA, 1H12 vs 1H13

80

181

88

1

2313

6776

110

167

1

30

12

63

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

Pendapatandari properti

Pendapatandari theme

park

Pendapatandari gerbang

utama

Pendapatandari kapal

Pendapatandari restoran

Pendapatandari kamar

hotel

Lainnya

Rp, miliar

1H12 1H13

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Investasi Baru

PJAA telah membuat investasi baru di perusahaan joint venture, perusahaan asosiasi, dan properti investasi sejak 2012. Total investasi di perusahaan joint venture dan perusahaan asosiasi sebesar Rp160,2 miliar pada 2012, untuk

kemudian naik hingga Rp414,3 miliar pada 1H13. Namun, properti investasi sedikit turun menjadi Rp177 miliar pada 1H13 dari Rp181,3 miliar pada 2012. Investasi baru ini terkait dengan rencana PJAA untuk mendiversifikasi sumber

pendapatannya. Investasi di perusahaan joint venture dilakukan untuk proyek Apartemen Pesisir bekerja sama dengan PT Jaya Real Property (JRP) , ditandai dengan pelepasan 38.600 m2 lahan reklamasi pada tahun 2012. PJAA juga melakukan investasi pada entitas asosiasi , yaitu PT Jakarta Akses Tol Priok, PT Jakarta Tollroad Development, PT Philindo, PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda, PT Anugerah Genggam Lumbung Kuliner, dan PT Jaya Lestari Kuliner, untuk masuk ke bisnis jalan tol, manajemen pelabuhan, dan bisnis reklamasi

lahan. Pada saat yang sama, peningkatan properti investasi terjadi karena penyelesaian dan pengalihan bangunan Stadion Musik untuk PT Wahana Agung Indonesia Propertindo (WAIP) berdasarkan metode Build, Operate and Transfer.

Memperoleh Pinjaman Berbunga yang Baru, tetapi Tetap Aman Di tahun 2012, PJAA memperoleh fasilitas pinjaman baru sebesar Rp200 miliar,

dan di Maret 2013 PJAA memperoleh fasilitas pinjaman baru sebesar Rp200

miliar, dimana Rp70 miliar diantaranya telah ditarik. PJAA juga menerbitkan dua tipe obligasi di 2012 dengan total Rp300 miliar untuk mendanai ekspansinya. Hal tersebut membuat rasio interest bearing debt to equity (DER) PJAA naik menjadi 42,8% di 1H13, lebih tinggi signifikan dari tahun 2011 yang hanya 14,4%. Namun, kami percaya jumlah utang PJAA tetap dalam level yang aman, karena rasio total liabilities to total equity masih 88,8% di 1H13, lebih rendah dari batas

200% yang ditetapkan di covenant.

KEUANGAN




dokumen ini”

www.pefindo.com



Gambar 9: Utang Berbunga, Interest

Bearing Debt to Equity Ratio, Total Liabilities to Equity Ratio, 2011 – 1H13

0

100

200

300

400

500

600

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2011 2012 Jun-13

Rp, miliar%

Interest bearing debt to equity ratio (%) Total liabilities to equity ratio (%)

Utang berbunga (Rp, miliar)

Sumber : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 3: Analisa SWOT

Kekuatan (Strengths) Kelemahan (Weaknesses) Pengalaman panjang sebagai operator

taman rekreasi. Tetap menjadi tujuan wisata utama di

Jakarta. Wahana baru di DuFan. Dukungan dari Pemerintah Daerah. Di jalur yang tepat dalam melakukan

diversifikasi. Land bank yang cukup untuk

pertumbuhan di masa datang.

Lamanya jangka waktu (beberapa

tahun) agar diversifikasi bisnis yang dilakukan mulai beroperasi.

Portfolio PJAA saat ini hanya ada di lokasi Ancol.

PJAA’s portfolio currently only located in Ancol

Peluang (Opportunities) Ancaman (Threats)

Peningkatan harga tanah yang cepat. Wahan baru di DuFan akan menarik

wisatawan. Tingginya barrier to entry. Tingginya permintaan apartemen di

Jakarta.

Kompetisi yang ketat antara

perusahaan properti. Banyaknya kawasan rekreasi

lainnya seperti Trans Studio dan Kidzania, meningkatkan kompetisi.

ANALISA SWOT




dokumen ini”

www.pefindo.com



VALUASI

Metodologi

Kami menerapkan Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah pengendali nilai PJAA bukan pertumbuhan aset.

Kami tidak mengkombinasikan perhitungan DCF ini dengan metoda Guideline Company (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang memenuhi syarat untuk dibandingkan dengan PJAA di BEI. Penilaian ini didasarkan pada harga 100% saham tanggal 4 November 2013, dengan menggunakan laporan keuangan PJAA tanggal 30 Juni 2013, sebagai

dasar dilakukannya analisa fundamental.

Estimasi Nilai

Kami menggunakan Cost of Capital 9,22% dan Cost of Equity of 10,91% berdasarkan asumsi berikut:

Tabel 4: Asumsi

Risk free rate (%)* 7,83 Risk premium (%)* 2.98

Beta (x)* 1,03 Cost of Equity (%) 10,91 Marginal tax rate (%) 25,00 Interest Bearing Debt to Equity Ratio 0,88 WACC (%) 9,22

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * per tanggal 4 November 2013

Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi valuasi pada tanggal

4 November 2013 menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 9,22% adalah berkisar Rp1.340 hingga Rp1.500 per saham.

Tabel 5: Ringkasan Penilaian Metode DCF

Konservatif Moderat Agresif

PV of Free Cash Flows – [Rp, miliar]

449 473 496

PV Terminal Value – [Rp miliar] 1.993 2.098 2.203

Non-Operating Assets – [Rp, miliar]

260 260 260

Net Debt – [Rp, miliar] (567) (567) (567) Total Equity Value – [Rp miliar] 2.442 2.571 2.699 Number of Share, [juta saham] 1.599 1.599 1.599 Fair Value per Share, [Rp] 1.340 1.420 1.500

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

TARGET HARGA




dokumen ini”

www.pefindo.com



Tabel 6: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasi

(Rp miliar)

2010 2011 2012 2013P 2014P

Pendapatan 922 933 1.054 1.084 1.178

Biaya penjualan (535) (513) (597) (618) (664)

Laba kotor 387 420 457 466 514

Biaya operasional (188) (217) (214) (219) (246)

Laba operasional 198 204 243 248 268

Pendapatan (biaya) lain (12) 5 (4) (5) (4)

Laba sebelum pajak 187 209 239 243 265

Pajak (45) (47) (61) (61) (66)

Hak minoritas (0,1) (0,0) 0,3 0,9 0,9

Laba bersih 142 162 178 183 199

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 7: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

(Rp miliar)

2010 2011 2012 2013P 2014P

Aset

Kas dan setara kas 328 400 553 307 419

Piutang 248 148 138 94 102

Persediaan 11 10 6 7 7

Aset jk pendek lain 24 21 23 24 26

Aset keuangan dimiliki

hingga jatuh tempo - 1 1 1 1

Piutang jangka panjang - 20 24 22 22

Investasi di perusahaan

lain - 105 165 420 420

Aset tetap 645 828 994 1.208 1.260

Aset real estate 244 179 240 322 350

Investasi properti - 1 181 182 211

Aset tidak lancar lain 70 25 62 98 106

Total Aset 1.569 1.737 2.388 2.685 2.925

Kewajiban

Hutang dagang 85 33 56 64 69

Pinjaman jk panjang

yang jatuh tempo dalam

1 tahun

- 120 60 60 60

Kewajiban jk pendek 220 273 344 356 382

Utang jangka panjang 120 50 437 487 487

Kewajiban jk panjang 66 82 181 202 212

Total Kewajiban 491 558 1.078 1.169 1.210

Total Ekuitas 1.078 1.179 1.310 1.516 1.716


Gambar 10: P/E dan P/BV

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

2010 2011 2012

P/BVP/E

P/E P/BV

Sumber : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 11: ROA, ROE dan TAT

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

-

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

2010 2011 2012

TAT (x)ROA (%), ROE(%)

ROA (%) ROE (%) TAT (x)


Tabel 8: Rasio Kunci

Rasio 2010 2011 2012 2013P 2014P

Pertumbuhan [%]

Pendapatan 2,6 1,2 12,9 2,9 8,6

Laba operasional 6,4 2,8 19,2 1,9 8,3

EBITDA 3,5 11,4 21,6 6,9 6,3

Laba bersih 3,2 14,2 10,0 2,8 8,9

Profitabilitas [%]

Laba Kotor 41,9 45,1 43,4 43,0 43,6

Laba Operasi 21,5 21,8 23,1 22,8 23,3

Marjin EBITDA 29,7 32,7 35,2 36,5 35,7

Laba bersih 15,4 17,4 16,9 16,9 17,4

ROA 9,0 9,3 7,5 6,8 6,8

ROE 13,6 13,7 13,6 12,7 12,2

Solvabilitas [X]

Debt to Equity 0,5 0,5 0,8 0,8 0,7

Debt to Asset 0,3 0,3 0,5 0,4 0,4

Likuiditas [X]

Current ratio 2,0 1,4 1,6 0,9 1,1

Quick ratio 1,9 1,3 1,5 0,8 1,0

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing




dokumen ini”

www.pefindo.com



DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan, Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya, Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini, Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut-off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini, Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan, Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu, Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor, Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini, Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan, Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi, Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal, Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi . Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut. Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi, Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan

untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis, PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis, Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia, Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp. 20.000.000,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun, Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www,pefindo,com

Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing, Di Indonesia Laporan ini

dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.

http://www.new.pefindo.com/

Page 1 of 13 pages

Contact: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected] “Disclaimer statement in the last page is an

integral part of this report”

www.pefindo.com

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Primary Report

Equity Valuation

November 6, 2013

Target Price

Low High 1,340 1,500

Tourism and Property

Property

Historical Chart

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

PJAAJCI

JCI PJAA

Source : Bloomberg

Stock Information IDR

Ticker code PJAA

Market price as of November 4, 2013 1,050

Market price – 52 week high 1,770

Market price – 52 week low 740

Market cap – 52 week high (bn) 2,832

Market cap – 52 week low (bn) 1,184

Market Value Added & Market Risk

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

December-11 December-12 June-13

Market RiskMVA

Market Value Added Market risk

Source : Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Shareholders (%)

Local Government of DKI Jakarta 72.00

PT Pembangunan Jaya 18.01

Public (each below 5% of ownerships) 9.99

Expansion and Innovation to Sustain Growth

Ancol traces its history to 1967, when Binaria and a beach park were first opened to the public. In 1973, the first hotel in the Ancol area, Putri Duyung Ancol, was inaugurated by DKI Jakarta Governor H. Ali Sadikin. In 1974, Gelanggang Samudera (Ocean Dream Samudra) and Gelanggang Renang (Atlantis Water Adventure), began commercial operations. In 1985, the largest playground in Indonesia, Dunia Fantasi (Dufan), opened. At its inception, PT Pembangunan Jaya (JAYA) was

appointed by the DKI Jakarta Regional Administration to develop the Ancol area. JAYA changed its name to PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA) when it went public in 2004. Besides the above-mentioned facilities, Ancol now features an art and handicraft center, executive sports club, culinary area, and multipurpose area (Eco Park). To attract more tourists, PJAA plans to set up an indoor theme park area in Dufan. PJAA also entered the property business by building residential properties

such as De’Cove, Townhouse Puri Marina, and The Green. It plans to enter the high-rise residential building development with the Northland Ancol Residence. With such integrated facilities, expansion and innovation, we believe Ancol will remain as the number one tourist destination in Jakarta in the years to come.

“Disclaimer statement in the

last page is an integral part

of this report”

www.pefindo.com


November 6, 2013 Page 2 of 13 pages

Ability to Attract More Tourists With the Indonesian population estimated to reach 245 million in 2013, the

market for the tourism industry continues to grow. This, along with with

increasing purchasing power as income per capita exceeds USD3,500 in 2013, creates more demand for leisure and travel among Indonesians. Meanwhile, inbound tourist arrivals grew to 5.6 million from January – August 2013, up by 8.28% year-on-year (YoY). PJAA took advantage of this opportunity through a price-based strategy and innovating with a computerized system for entrance tickets, which increased the number of tourists that came through the main gate to 7.3 million in 1H13.

Expansion on Several Business Lines In the property business, PJAA plans to expand by building a high-rise residential property and hotel -- the North Land Apartment and Ancol Courtyard Marriot Hotel. A toll road and the development of Kawasan Ekonomi Khusus Marunda are also on PJAA’s expansion pipeline. PJAA also completed the development of the Music Stadium building and Ecovention

building. We believe PJAA has already obtained revenue from these developments, since many concerts took place in the Music Stadium in

2012, and revenue from food and beverage posted a significant increase of 48.8% YoY in 2012 and continued to grow by 30.6% YoY in 1H13. Remains in Safe Financial Condition after Securing New Debt PJAA withdrew around IDR70 billion from its IDR200 billion new loan facility

in March 2013. PJAA has also issued two types of bonds totaling IDR300 billion to finance its expansion plan. These bring PJAA's interest bearing debt to equity ratio (DER) up by 42.8% in 1H13, significantly higher than 2011's 14.4%. However, we are of the view that although its debt is increasing, but their financial condition is still in a safe position as its total liabilities to total equity ratio was still 88.8% in 1H13, lower than the 200% benchmark in the loan covenant.

Business Prospects Although we expect Indonesia’s economy to post slower growth in 2013 of about 5.9% YoY, we believe that Indonesia’s tourism industry is resilient.

Our estimate is based on the growth of inbound tourists by 8.28% YoY in the first eight months of the year and the growth of Indonesia's income per

capita. These opportunities combined with PJAA's expansion and innovations will continue to make Ancol the number one tourist destination in Jakarta. In the property sector, PJAA's plans to build a hotel and high-rise residential apartment are appropriate given that the demand for these remain high in Jakarta. In addition, investments in the toll road and exclusive economic zone (kawasan ekonomi ekslusif) of Marunda lead us to believe that PJAA’s revenue will grow by 10% CAGR during 2012 – 2017.

Table 1 : Performance Summary

2010 2011 2012 2013P 2014P

Revenue [IDR bn] 922 933 1,054 1,084 1,178

Pre-tax Profit [IDRbn] 187 209 239 243 265

Net Profit [IDR bn] 142 162 178 183 199

EPS [IDR] 89 101 111 114 125

EPS Growth [%] 3.2 14.2 10.0 13.1 8.9

P/E [x] 9.5 9.9 6.6 9.2* 8.4*

PBV [x] 1.0 1.4 0.9 1.2* 1.0*

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates *) Based on PJAA’s share price as of November 4, 2013 – Rp 1,050/share

INVESTMENT PARAMETER



of this report”

www.pefindo.com



The Growth-Value Map below provides an overview of the market expectations

for the companies listed on the IDX. The Current Performance (CP) metric, running along the horizontal axis, is a portion of current stock market value that can be linked to the perpetuity of a company’s current performance in profitability. The Growth Expectations (GE) metric, plotted on the vertical axis, is the difference between the current stock market value and the value of current performance. Both metrics are normalized by the company’s book value.

Growth-Value Map divides companies into four clusters:

Excellent Value Managers (Q-1) Market expects companies in Q-1 to surpass their benchmark in profitability and growth.

Expectation Builders (Q-2) Market has relatively low expectations of profitability from companies in Q-

2 in the short term, but has growth expectations that exceed the benchmark.

Traditionalists (Q-3) Market has low growth expectations of companies in Q-3, although they

showed good profitability in the short term.

Asset-Loaded Value Managers (Q-4) Market has low expectations in terms of profitability and growth for companies in Q-4.

Figure 1: Growth-Value Map

(PJAA, Restaurant, Hotel and Tourism Sector)

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

0 1 2 3 4

Gro

wth

Exp

ecta

tio

ns

Current Performance (CP)

Q-2 Q-1

Q-4 Q-3

PJAA

FAST

PANR

PGLIBUVA

PSABPUDPMAMI

Source:Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimation

PJAA is currently lying in the Traditionalist (Q-3) cluster. The Company's current performance is higher than market expectation, but it's still overlooked by the market. Therefore, it may need better investor relations efforts to make investors realize the company's potential. The company’s current growth is not surpassing the market benchmark, but PJAA has the potential to achieve more

once the new indoor Dufan, Ancol Courtyard Marriot Hotel, Northland Ancol Residence Apartment and Coasta Villa are complete.

GROWTH-VALUE MAP

“Disclaimer statement in the last page is an integral part of this

report”

www.pefindo.com



Business Profile

PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA), previously known as PT Pembangunan Jaya (JAYA), is the developer of recreational area Ancol Taman Impian, better known as Ancol. JAYA was established in 1966 and changed its name to PJAA when the Company went public in 2004. The recreational area at Ancol currently occupies 552 ha, while the land bank intended for property development is 81 ha. From operating just one beach park -- Marina beach -- PJAA developed Ancol to become an integrated area complete with a recreational park, art market,

culinary area, resort, housing, executive sports club, and multipurpose area known as Eco Park, which was converted from the Ancol Golf Course. Together with PT Jaya Real Property (JPRO), PJAA has invested in joint venture entities to build and operate the Apartment Seafront . PJAA also invested in the entities that will build or operate a toll road and the special economic zone of Marunda.

PJAA has four subsidiaries, which are:

PT Taman Impian Jaya Ancol (TIJA) TIJA is a recreation and tourism company 99.99% owned by PJAA. It primarily

operates and develops the Ancol recreational area. Its business units include Dunia Fantasi (DuFan), Ocean Dream Samudera, Atlantis Water Adventure Park, the Ancol main gate, Putri Duyung Ancol, Marina, and Ocean Ecopark.

PT Seabreez Indonesia (Seabreez) Seabreez is a direct subsidiary 95.27% owned by PJAA. Its activities include

construction, agriculture, printing, maintenance and management of recreation and entertainment facilities.

PT Sarana Tirta Utama (STU) STU is a direct subsidiary 65% owned by PJAA. STU is actively engaged in trading and services, industry and construction.

PT Jaya Ancol (JA) JA, a trade and services company, is 99% owned by PJAA. JA specializes in the management of dolphin and seal shows at Siou Tien Park, Vietnam, and also manages the infrastructure business line.

In addition to these, PJAA has four associated companies, which are:

PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda (KEK)

KEK is active in the construction and services business.

PT Jakarta Tollroad Development (JTD) JTD is active in the construction, trading and services business.

PT Philindo Sporting Amusement and Tourism Corporation (Philindo) Phillindo manages the leasing of spaces to tenant restaurants in Ancol’s

culinary area, and also oversees HAILAI building management. PJAA owns 50% of Phillindo’s shares.

PT Jaya Bowling Indonesia (Jaya Bowling) Jaya Bowling is a sports complex management company 16.75% owned by PJAA.

BUSINESS INFORMATION



of this report”

www.pefindo.com



Figure 2: PJAA Subsidiaries and Associates Entities, June 2013

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division

PJAA manages the Ancol recreational area, which is comprised of theme parks

(DuFan, Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudera, Ocean ecopark), an outbound area, culinary area (Jimbaran Resto and Bandar Djakarta), resort (Putri Duyung Ancol), and a recently built multifunction area (Eco Park). Going forward, PJAA plans to set up Hello Kitty and Kontiki rides at Dufan’s indoor theme park, which we believe may attract many tourists.

PJAA’s current property portfolio in Ancol includes several residential properties, such as Marina Coast Royal Residence, De’Cove, Puri Jimbaran, Jimbaran

Residence, Tugu Permai and Marina Coast The Green, The Bukit and The Forest. PJAA’s plans to include more properties in its portfolio: Northland Ancol Residence (apartment for the middle class), East Diamond Townhouse (24 residential units for the upmarket class), Carnaval Apartment (300 units for the middle to upmarket class), expansion of The Coastal (600 apartment units for the middle to upmarket class), and the development of 8.44 ha of Carnaval beach for

commercial activities. Capitalizing on its experience in operating Putri Duyung,

PJAA plans to build the 316-room Hotel Ancol Courtyard Marriot.

Tourism Sector in 2013: Remains Strong in the Face of Uncertainty Indonesia’s tourism industry has proven to be resilient during economic crises. During the 2008 global economic slowdown, global tourism declined by 3.8% while Indonesia’s grew slightly. In 2010–2011, tourism rebounded quickly with

global tourism growing 4%-5%, while in Indonesia foreign inbound tourism grew at 10% in 2010 and 9% in 2011. In 2012, despite continued uncertainties, inbound tourism was up by 5%. And from January–August 2013, the number of inbound tourists in Indonesia reached 5.6 million, or up by 8.28% YoY.

Figure 3: Inbound Tourists Growth, 2010 –

August 2013

10%

9%

5%

8.28%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2010 2011 2012 Aug-13

Inbound tourists growth (%)

Source: Central Bureau of Statistics, Pefindo Equity & Index Valuation Division

PJAA

Seabreez TIJA STU JA

KEK JTD PHILINDO JAYA BOWLING

95.27 %

99.95 % 65% 99%

25% 25.64 %

50% 16.75 %



of this report”

www.pefindo.com



Factors that led to this are: (i) leisure and travel have become a basic necessity; (ii) the growth of the middle class and first-time travellers from emerging economies.

Locally, given the Indonesian population and market, the growing middle class

and greater connectivity because of infrastructure improvements and budget airlines, domestic tourism is set to grow to 245 million trips in 2013.

Outlook for Apartments and Hotels in Jakarta: Still Large Room to Grow We view the prospects for high-rise residential properties or apartments to remain bright in this year. During 1H13, absorption of apartments already hit

8,000 units, and we estimate that it will exceed 14,500 units by the end of the year -- a new sales record. Last year, 12,500 apartment units were sold, the highest record to date. This sales boom is buoyed by the strong fundamentals of the Indonesian economy and the significant improvement in the price of landed property, which make people realize that high-rise residences are the perfect solution to home ownership as well as for investment. New regulations on higher down payments of at least 30% has not affected the demand for apartments, as

proven by the IDR11.42 trillion in apartment mortgages outstanding as of May 2013, much higher than June 2012's IDR6.56 trillion.

The outlook for the hotel industry in Jakarta is also positive. The average occupancy rate of star hotels in Jakarta until July 2013 was 57.2%, the same level in the same period last year. However, the average rental rate in January–July 2013 was USD168/night, higher than last year's USD151/night. In 2014, occupancy rate is expected to increase due to the national election.

Figure 4: Occupancy Rate of Star Hotels, Jan’12 – July’13

(in %)

54.9954.91

55.96

57.91

59.1958.5858.81

51.98

56.8957.76

58.6 58.759.24

57.26

48

50

52

54

56

58

60

Source: Central Bureau of Statistic, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Still the Number One Tourist Destination in Jakarta With around 15 million tourists visiting it in 2012, Ancol can claim that it has

been Jakarta's number one tourist destination for a decade. A total of about 30 million tourists visited the various tourism destinations in Jakarta that year, which means Ancol grabbed 50% of the market. During 1H13, the number of tourists visiting Ancol reached 7.3 million. Considering holiday season that usually

takes place in June and December, we believe that the total number tourist visits will at least equal the 2012 figure.



of this report”

www.pefindo.com



Figure 5: Tourism Destination in Jakarta Visited by Tourists, 2012

15,848,956

7,888,787

4,283,895

1,418,469 148,118 50,818 396,253

32,067

Ancol Taman Mini Indonesia Indah Kebon Binatang Ragunan

Monumen Nasional Museum Nasional Museum Satria Mandala

Museum Sejarah Jakarta Pelabuhan Sunda Kelapa

Source: Central Bureau of Statistics, Pefindo Equity & Index Valuation Division

New Property Development to Sustain Growth With increasing demand for high-rise residential properties and a relatively stable occupancy rate, we see PJAA's plans to develop high-rise residential properties

and hotels as appropriate. Those properties are known as North Land Apartment and Ancol Courtyard Marriot Hotel. PJAA will also develop shop houses known as Ruko Pademangan to add more value to the North Land Apartment. Those developments are also important to sustain PJAA’s growth in the future, particularly in the property sector, based on the fact that PJAA’s property inventory is depleted.

Table 2: PJAA’s Property Inventory, 2012

Projects Units Total Units Remaining

Apartment North Land 1,002 732

Ruko Pademangan 42 17

Puri Jimbaran Residence 152 1 unit of land

"The Bukit" 143 20

"The Forest" 73 1

De'Cove 21 1

Coasta Villa 40 17 Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division Innovation Keeps the Tourists Coming In In 1H13, the number of tourists visiting Ancol’s theme parks -- DuFan, Ocean Dream Samudera and Atlantis Water Adventure -- reached 1.0 million, 637,000, and 361,000, respectively. The total number of tourists that came in to Ancol in

that period amounted to 7.3 million. Based on these, we beleve that at the end of 2013, the number of tourists visiting Ancol and its theme parks will at least be equal to last year's 15 million, considering that the Eid-Al Fitr and New Year holidays occur in the second half of the year. Innovations by PJAA, such as computerized systems for entrance tickets, international level show exhibition, a

season-based price strategy for theme parks, and a fixed-price strategy for the main gate, contributed to this achievement.



of this report”

www.pefindo.com



Figure 6: Number of Tourists, 2012 – 1H13

15,848,965

2,043,598 975,574 1,316,584

7,276,066

1,032,797 361,203 637,047

-

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

12,000,000

14,000,000

16,000,000

18,000,000

Main Gate Dunia Fantasi Atlantis WaterAdventure

Ocean DreamSamudra

2012 1H13

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division Growing Food and Beverage Business

In line with the renovation of PJAA’s hotel (Putri Duyung Ancol), the commercial operations of Ecovention (a banquet hall at Ecopark) in June 2012, as well as the high number of visitors, PJAA’s revenue from food and beverages has been improving. Revenue from restaurants that rent spaces from PJAA is also increasing. In total, PJAA’s revenue from restaurants grew by 48.8% YoY in 2012, and continued to grow by 30.6% YoY in 1H13.

Figure 7: Revenue from Restaurants, 2011 – 1H13

33.1

49.3

23.1

30.2

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

2011 2012 1H12 1H13

Revenue from restaurants (Rp, bio)

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division



of this report”

www.pefindo.com



Increasing Revenue from Restaurants and Number of Tourists from Main Gate Pushed PJAA’s Revenue

With the innovation initiated by PJAA to attract more tourists to come through Ancol’s main gate, the renovation of Putri Duyung Ancol, as well as new banquet hall inaugurated in June 2012, PJAA’s total revenue in 1H13 grew by 2% YoY to IDR459.7 billion. Revenues from main gate ticketing and restaurants were the main engines of growth during this period.

Figure 8: PJAA’s Source of Revenue, 1H12 vs 1H13

80

181

88

1

2313

6776

110

167

1

30

12

63

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

Revenuefrom

property

Revenuefrom theme

parks

Revenuefrom main

gate

Revenuefrom ships

Revenuefrom

restaurants

Revenuefrom hotel

rooms

Others

IDR, bn

1H12 1H13

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division New Investments PJAA has been making new investments in joint venture entities, associated

entities, and investment properties since 2012. The total investment in joint ventures and associated entities amounted to IDR160.2 billion in 2012, building up to IDR414.3 billion in 1H13. However, investment in properties slightly

dropped to IDR177 billion in 1H13 from IDR181.3 billion in 2012. These new investments are related to PJAA’s plans to diversify its sources of revenue. Investment in joint venture entities include the Coastal Apartment project in cooperation with PT Jaya Real Property (JRP), marked by the release of 38,600

sqm of reclamation land in 2012. PJAA also invested in associated entities, i.e. PT Jakarta Akses Tol Priok, PT Jakarta Tollroad Development, PT Philindo, PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda, PT Genggam Anugerah Lumbung Kuliner, and PT Jaya Kuliner Lestari, to enter the toll road, port management, and land reclamation businesses. At the same time, the increase in investment in property is due to the completion and transfer of the Music Stadium building to PT Wahana

Agung Indonesia Propertindo (WAIP) based on the Build, Operate and Transfer method.

Secured New Interest Bearing Debt, but Remains Safe In 2012, PJAA secured a new loan facility of IDR200 billion, and in March 2013 PJAA received another IDR200 billion loan facility, IDR70 billion of which has been

withdrawn. PJAA also issued two types of bonds in 2012 totaling IDR300 billion to

finance its expansion plans. These bring PJAA's interest bearing debt to equity ratio (DER) up to 42.8% in 1H13, significantly higher than 2011's 14.4%. However, we believe that PJAA's debt level is still in a safe position as its total liabilities to total equity ratio was 88.8% in 1H13, still lower than the 200% benchmark ratio stated in the loan covenant.

FINANCE



of this report”

www.pefindo.com



Figure 9 : Interest Bearing Debt, Interest

Bearing Debt to Equity Ratio, Total Liabilities to

Equity Ratio, 2011 – 1H13

0

100

200

300

400

500

600

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2011 2012 Jun-13

IDR, bn%

Interest bearing debt to equity ratio (%) Total liabilities to equity ratio (%)

Interest bearing debt (Rp, bn)

Source : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Table 3: SWOT Analysis

Strengths Weaknesses Long experience as recreational park

operator Remains to be the number one tourist

destination in Jakarta New rides at Dufan Support from local government On the right track for business

diversification Enough land bank for upcoming growth

Long time (several years) for its

diversified business to begin commercial operations

PJAA’s portfolio currently only located in Ancol

Opportunities Threats Rapid land price appreciation New rides at Dufan will attract tourists High barrier to entry Increasing demand for apartments in

Jakarta.

Intense competition among other

property companies Many indoor recreational sites, such

as Trans Studio and Kidzania, increase competition

SWOT ANALYSIS



of this report”

www.pefindo.com



VALUATION

Methodology

We applied the income approach using Discounted Cash Flows (DCF) as the main valuation approach considering that income growth is a value driver in PJAA instead of asset growth.

We did not combine the DCF method with the Guideline Company Method (GCM) as there are no similar companies eligible to be compared with PJAA in the IDX. This valuation is based 100% on share price as of November 4, 2013, using PJAA’s financial report as of June 30, 2013, for our fundamental analysis.

Value Estimation

We used a Cost of Capital of 9.22% and Cost of Equity of 10.91% based on the following assumptions: Table 4 : Assumption

Risk free rate (%)* 7.83 Risk premium (%)* 2.98 Beta (x)* 1.03 Cost of Equity (%) 10.91 Marginal tax rate (%) 25.00 Interest Bearing Debt to Equity Ratio 0.88

WACC (%) 9.22 Source: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates Notes: * As of November 4, 2013

The target price for 12 months based on the valuation as of November 4, 2013 using the DCF method with an assumption of a 9.22% discount rate is between IDR1,340 to IDR1,500 per share.

Table 5: Summary of DCF Method Valuation

Conservative Moderate Aggressive

PV of Free Cash Flows – [IDR, bn] 449 473 496

PV Terminal Value – [IDR bn] 1,993 2,098 2,203

Non-Operating Assets – [IDR, bn] 260 260 260 Interest Bearing Debt – [IDR, bn] (567) (567) (567) Total Equity Value – [IDR bn] 2,442 2,571 2,699 Number of Share, mn shares 1,599 1,599 1,599 Fair Value per Share, IDR 1,340 1,420 1,500

Source: Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

TARGET PRICE



of this report”

www.pefindo.com



Table 6: Consolidated Statement of Comprehensive Income

(IDR bn)

2010 2011 2012 2013P 2014P

Sales 922 933 1,054 1,084 1,178

Cost of Sales (535) (513) (597) (618) (664)

Gross Profit 387 420 457 466 514

Operating Expenses (188) (217) (214) (219) (246)

Income from Operations 198 204 243 248 268

Other Income (Charges) (12) 5 (4) (5) (4)

Pre-tax Profit 187 209 239 243 265

Tax (45) (47) (61) (61) (66)

Minority Interest (0.1) (0.0) 0.3 0.9 0.9

Net Profit 142 162 178 183 199

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

Table 7: Consolidated Statement of Financial Position

(IDR bn)

2010 2011 2012 2013P 2014P

Assets

Cash and cash equivalents

328 400 553 307 419

Receivables 248 148 138 94 102

Inventories 11 10 6 7 7

Other short term assets 24 21 23 24 26

Financial assets hold until

maturity - 1 1 1 1

Long-term receivables - 20 24 22 22

Investment on entities - 105 165 420 420

Fixed assets 645 828 994 1,208 1,260

Real estate assets 244 179 240 322 350

Investment properties - 1 181 182 211

Other non-current assets 70 25 62 98 106

Total Assets 1,569 1,737 2,388 2,685 2,925

Liabilities

Trade payables 85 33 56 64 69

Current maturities of long term liabilities

- 120 60 60 60

Short-term liabilities 220 273 344 356 382

Long-term loan 120 50 437 487 487

Long-term liabilities 66 82 181 202 212

Total Liabilities 491 558 1,078 1,169 1,210

Total Equity 1,078 1,179 1,310 1,516 1,716


Figure 10: P/E and P/BV

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

2010 2011 2012

P/BVP/E

P/E P/BV


Figure 11: ROA, ROE and TAT

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

-

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

2010 2011 2012

TAT (x)ROA (%), ROE(%)

ROA (%) ROE (%) TAT (x)


Table 8: Key Ratios

Ratio 2010 2011 2012 2013P 2014P

Growth [%]

Sales 2.6 1.2 12.9 2.9 8.6

Operating Profit 6.4 2.8 19.2 1.9 8.3

EBITDA 3.5 11.4 21.6 6.9 6.3

Net Profit 3.2 14.2 10.0 2.8 8.9

Profitability [%]

Gross Margin 41.9 45.1 43.4 43.0 43.6

Operating Margin 21.5 21.8 23.1 22.8 23.3

EBITDA Margin 29.7 32.7 35.2 36.5 35.7

Net Margin 15.4 17.4 16.9 16.9 17.4

ROA 9.0 9.3 7.5 6.8 6.8

ROE 13.6 13.7 13.6 12.7 12.2

Solvability [X]

Debt to Equity 0.5 0.5 0.8 0.8 0.7

Debt to Asset 0.3 0.3 0.5 0.4 0.4

Liquidity [X]

Current ratio 2.0 1.4 1.6 0.9 1.1

Quick ratio 1.9 1.3 1.5 0.8 1.0

Source: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates



of this report”

www.pefindo.com



DISCLAIMER

This report was prepared based on trusted and reliable sources. Nevertheless, we do not guarantee its

completeness, accuracy and adequacy. Therefore, we are not responsible for any investment decisions made

based on this report. All assumptions, opinions and predictions were solely our internal judgments as of the

reporting date, and those judgments are subject to change without further notice.

We are not responsible for any mistakes or negligence that occur by using this report. Recent performance

cannot always be used as a reference for future outcome. This report does not offer a recommendation to

purchase or hold particular shares. This report might not be suitable for some investors. All opinions in this

report have been presented fairly as of the issuing date with good intentions; however, they could change at

any time without further notice. The price, value or income of each share of the Company stated in this report

might be lower than investor expectations, and investors may obtain returns lower than the invested amount.

Investment is defined as the probable income that will be received in the future; nonetheless such returns

may fluctuate. As for companies whose shares are denominated in a currency other than Rupiah, foreign

exchange fluctuation may reduce their share value, price or the returns for investors. This report does not

contain any information for tax considerations in investment decision-making.

The share price target in this report is a fundamental value, not a fair market value or a transaction price

reference required by regulations.

The share price target issued by the Pefindo Equity & Index Valuation Divis ion is not a recommendation to

buy, sell or hold particular shares. It should not be considered as investment advice from the Pefindo Equity &

Index Valuation Division and its scope of service to some parties, including listed companies, financial

advisors, brokers, investment banks, financial institutions and intermediaries, does not correlate with

receiving rewards or any other benefits from such parties.

This report is not intended for any particular investor and cannot be used as part of an objective investment

analysis of particular shares, an investment recommendation, or an investment strategy. We strongly

recommend investors to consider the suitability of the situation and conditions before making a decision in

relation with the figures in this report. If necessary, consult with your financial advisor.

PEFINDO keeps the activities of the Equity Valuation Division separate from its Ratings Division to preserve

the independence and objectivity of its analytical processes and products. PEFINDO has es tablished policies

and procedures to maintain the confidentiality of non-public information received in connection with each

analytical process. The entire process, methodology and the database used in the preparation of the Reference

Share Price Target Report as a whole are different from the processes, methodologies and databases used by

PEFINDO in issuing ratings.

This report was prepared and composed by the Pefindo Equity & Index Valuation Division with the objective of

enhancing the transparency of share prices of listed companies in the Indonesia Stock Exchange (IDX). This

report is also free of influence from any other party, including pressure or force either from IDX or the listed

company reviewed. Pefindo Equity & Index Valuation Division earns a reward amounting to IDR40 million from

IDX and the reviewed company for issuing this report twice a year. For further information, please visit our

website at http://www.pefindo.com

This report was prepared and composed by the Pefindo Equity & Index Valuation Division. In Indonesia, this

report is published in our website and in the IDX website.

Documents

PENGUMUMAN Equity Research PT Pembangunan Jaya Ancol …idx.co.id/Portals/0/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENT...1879/PEF-DIR/XI/2012 Jakarta, 6 November 2013 KepadaYth. 1