Upload
aprianto-utomo
View
198
Download
35
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Pendekatan Biaya
Citation preview
PENDEKATAN BIAYA
DRC
Hirarki Pendekatan Penilaian
Data Pasar
Ada
Pendekatan Data Pasar
Market Comparison
Approach
Tidak
Nilai Pasar
Properti Menghasilkan Properti Menghasilkan Pendapatan ?Pendapatan ?
Ya Tidak
Pendekatan Pendapatan
IncomeApproach
Nilai Nilai Turunan Nilai PasarTurunan Nilai Pasar
Biaya Reproduksi
Baru
Biaya Pengganti
Baru
ADJUSMENTPenyusutan Fisik, Fungsi, Ekonomi
Masalah PenilaianIdentifikasi
Permasalahan (latar belakang)
Maksud & Tujuan Penilaian
Analisis HBU1.Legalitas2.Fisik3.Finansial4.Produktivitas
Market Data Approach
Income Approach
Bangunan
Cost Approach
Pendekatan Biaya
Dipergunakan apabila properti yang dinilai tidak memiliki pembanding yang setara
Diperlukan pengetahuan yang mendalam mengenai konstruksi bangunan dan biaya pembuatan bangunan
(RAB) untuk mengestimasi biaya pembuatan baru (RCN) serta besarnya penyusutan
3
COST APPROACH
Reproduction Cost Vs Replacement Cost
Reproduction cost is $$ required to construct an exact duplicate of the subject improvements at prices current as of the effective appraisal date
Replacement cost is current cost of improvements having the same utility
Cara Menghitung Biaya Reproduksi / Pengganti Baru
• Survey Kuantitas• Unit in Place (Unit Terpasang)• Meter Persegi• Index
Metode Survei KuantitasNo. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)
1. PEKERJAAN TANAH & PONDASI
Galian Tanah
Urugan pasir ba. Pondasi
Pondasi Batu kali 1 : 7
Bekisting Sloop
Besi sloop 8 mm
Besi sloop 16 mm
Beton sloop 1 : 2 : 3
Rabat beton 1 : 7
20 M3
2 M3
12 M3
16 M2
97,6 Kg
278.4 Kg
1,6 m3
24 m2
6.000
35.000
110.000
10.000
2.700
2.700
185.000
14.800
120.000
70.000
1.320.000
160.000
263.520
751.680
296.000
355.200
3.336.400
2. PEKERJAAN STRUKTUR
Bekisting kolom
Besi Kolom 6 mm
Besi kolom 8 mm
Besi kolom 12 mm
Beton kolom
Bekisting ring balok
Besi ring balok 8 mm
Besi ring balok 12 mm
Beton ring balok
19.2 m2
25.68 Kg
30.2 Kg
172.8 Kg
0.96 m3
8 m2
46.4 Kg
144 Kg
0.8 m2
15.500
2.700
2.700
2.700
185.000
15.500
2.700
2.700
185.000
297.600
69.336
81.540
466.560
177.600
124.000
125.280
388.800
148.000
1.878.716
Lanjutan :Metode Survei KuantitasNo. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)
3. PEKERJAAN DINDING
Pasangan batu bata 1 : 6
Plesteran dinding 1 : 5
Acian dinding
42 M3
84 M3
84 M3
21.000
6.000
2.500
882.000
504.000
210.000
1.596.000
4. PEKERJAAN PINTU & JENDELA
Kusen kamper Samarinda
Pintu double teakwood
Kaca nako 15 cm
Engsel nylom 3 x 4 Arch
Kunci pintu Ex. Union
0.126 m3
1 bh
28 dn
2 psg
1 unit
1.800.000
215.000
3.500
8.500
165.000
226.800
215.000
98.000
17.000
165.000
721.800
5. PEKERJAAN ATAP
Kuda-kuda kayu borneo
REng ¾ + kaso 5/7
Lisplank 3/30
Genteng beton
Pasangan nok
Residu kap kayu
1.02 m3
64 m2
48 m’
64 m2
18 m’
40.8 m2
850.000
15.000
26.500
13.500
3.800
1.900
867.000
960.000
1.272.000
864.000
68.400
77.250
4.108.920
Lanjutan :Metode Survei KuantitasNo. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)
6. PEKERJAAN PLAFON
Rangka plafon K. Borneo 5/7
Tripleks 6 mm
Meni rangka plafon
50 m2
50 m2
20.86 m2
14.000
13.500
1.500
700.000
675.000
31.290
1.406.290
7. PEKERJAAN LANTAI
Pemadatan lantai
Urug pasir bawah lantai
Vloer lantai 1:3:5 t = 5 cm
Keramik lokal 30 x 30 cm
24 m2
2.4 m3
1.2 m2
24 m2
3.000
35.000
9.250
35.000
72.000
84.000
11.100
840.000
1.007.100
8. PEKERJAAN PENERANGAN
Titik lampu
Stop kontak
2 ttk
3 ttk
60.000
60.000
120.000
180.000
300.000
Lanjutan : Metode Survei Kuantitas
No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)
9. PEKERJAAN PENGECATAN
Cat dinding Catylac
Cat plafon Catylac
Politur Ultran pintu
Politur Ultran kusen
84 m2
50 m2
3.72 m2
14 m’
6.500
7.000
18.000
6.000
546.000
350.000
66.960
84.000
1.046.960
Jumlah keseluruhan 15.402.186
Profit 10% 1.540.219
Total 16.942.405
PPN 10% 1.694.240
Grand Total 18.636.645
Dibulatkan 18.636.000
Metode Unit Terpasang(Unit in Place Method)
Dengan metode ini biaya membangun dihitung berdasarkan per satuan unit komponen yang menjadi bagian dari bangunan dihitung (termasuk bahan-bahan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan pemborong)
Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan seluruh biaya pekerjaan per unit terpasang termasuk biaya plumbing, electrical dan lain-lain.
Lanjutan : Metode Unit Terpasang
No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)
1. PONDASI
Pondasi Batu kali 1 : 7 20 m’ 166.820 3.336.400
2. STRUKTUR
Beton kolom 15 x 25 +
Beton ring balok 20 x 20
8.8 m2 213.490 1.878.716
3. DINDING
Pasangan batu bata 1 : 6 42 m2 51.000 2.142.000
4. PINTU
Pintu double teakwood 1 bh 624.760 624.760
5. JENDELA
Kaca nako rangka kamper 2.8 m2 88.571 248.000
6. ATAP
Genteng beton + r. borneo 64 m2 64.202 4.108.920
7. PLAFON
Triplex 6 mm & r. Borneo 50 m2 35.126 1.756.290
Lanjutan : Metode Unit Terpasang
No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)
8. LANTAI
Keramik Lokal 30 x 30 cm 24 m2 41.963 1.007.100
9. LISTRIK
Titik lampu & stop kontak 5 ttk 60.000 300.000
Jumlah keseluruhan 15.402.186
Profit 10% 1.540.219
Total 16.942.405
PPn 10% 1.694.240
Grand Total 18.636.645
Dibulatkan 18.636.000
Metode Meter Persegi(Square Meter Method)
Dengan metode ini biaya per meter persegi bangunan yang telah diketahui.
Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas bangunan dengan biaya per meter persegi bangunan yang sebanding. Bila terdapat perbedaan spesifikasi maupun klasifikasi antara bangunan yang menjadi pembanding dengan bangunan yang dinilai, maka perlu diadakan penyesuaian.
Contoh : Metode Meter Persegi
Diketahui sebuah rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut :
Rangka : Beton bertulang
Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Keramik
Pintu : Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper
Jendela : Kaca naco dengan kusen kayu kamper
Langit-langit : Plywood dan dicat
Kuda-kuda : Kayu borneo diawetkan
Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen
Luas bangunan : 250 m2
Biaya Pengganti Baru : Rp. 425.000,-
LanjutanBangunan yang akan dinilai :Rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut:
Rangka : Beton bertulang
Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Marmer
Pintu : Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper
Jendela : Kaca naco dengan kusen kayu kamper
Langit-langit : Gypsum dan dicat
Kuda-kuda : Kayu kamper diawetkan
Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen
Luas bangunan : 290 m2Perhitungan :
Selisih nilaiLantai (keramik dan marmer) + Rp. 53.000/m2
Langit-langit (Tripleks & gypsum) + Rp. 4.500/m2
Kuda-kuda (kayu borneo & k. kamper + Rp. 10.500/m2
+ Rp. 68.000/m2Jadi, nilai baru dari bangunan yg dinilai : = Rp. 425.000 + Rp. 68.000 = Rp. 493.000/m2
Metode Indeks(Index Method)
Dengan metode ini biaya membangun dihitung dengan mengalikan indeks kenaikan harga bangunan sekarang dengan harga bangunan yang asli.
Metode ini digunakan bila diketahui Biaya Pembangunan yang asli/ original Construction Cost. Dengan memperbandingkan indeks biaya pada ‘saat dibangun’ dengan indeks pada ‘saat ini’ berdasarkan statistik, sehingga dapat diperoleh nilai sekarang (nilai baru sekarang)
Contoh :
Indeks Biaya pada tahun 1988 = 125
Indeks Biaya pada tahun 1998 = 195
Nilai Baru Bangunan (tahun 1988) = Rp. 25.000.000
Nilai Baru sekarang (tahun 1998) =195
125
= Rp. 39.000.000
NILAI PROPERTI?
= +[nilai properti] [nilai tanah] [nilai bangunan]
Metode Perbandingan Data Pasar (Market Comparison)
Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC)
[indikasi nilai tanah] [indikasi nilai bangunan]
INTISARI PERHITUNGAN BANGUNAN
Kondisi Bangunan Saat Penilaian
(Sudah berumur...)
Identik/Sama(Reproduction)
Setara/sekelas(Replacement)
Membangun BaruSaat Penilaian
PERLU ADANYA PENYESUAIAN (ADJUSTMENT)Supaya bangunan baru menyerupai kondisi aktual bangunan saat penilaian dilakukan
Adusment dilakukan dengan memperhitungkan:1. Penyusutan FISIK
2. Penyusutan FUNGSI3. Penyusutan EKONOMIS (Eksternal)
atau
PENYUSUTAN• FISIK
– Umur Efektif– Pembaharuan (Renovasi, Maintenance Kondisi terlihat) ....... Standar Kategori Kondisi – Umur Ekonomis
• FUNGSIBerhubungan dengan optimalisasi kinerja (mempengaruhi efektivitas dan kenyamanan untuk mewadahi fungsi)
– Dapat Diperbaiki – Tidak Dapat Diperbaiki
• EKONOMIBerhubungan dengan faktor eksternal (diluar fisik dan fungsi properti riil)
2. Hitunglah Nilai-Nilai dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut:
•Besarnya Penyusutan Fisik dalam persen (%) dan dalam rupiah•Besarnya Nilai Bangunan setelah Penyusutan Total•Besarnya Nilai Tanah
1. Hitunglah Nilai-Nilai dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut:
•Besarnya Penyusutan Fisik dalam persen (%) dan dalam rupiah•Besarnya Nilai Bangunan setelah Depresiasi•Besarnya Nilai Properti setelah Depresiasi
Contoh Kasus I
Nilai Tanah (Lahan) Rp 50.000.000 RCN Rp 75.000.000 Tahun dibangun 2000Tahun penilaian 2010Est Umur Ekonomis 30thPenyusutan Fungsi (%) 25Penyusutan Ekonomis (%) 10
Nilai Properti Rp 121.300.000 RCN Rp 75.000.000 Tahun dibangun 2005Tahun penilaian 2010Est Umur Ekonomis 25(-) Fungsi 10(-) Ekonomis 5,00
3. Hitunglah Nilai dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut:
•Besarnya Nilai Bangunan•Besarnya nilai properti
Nilai RCN Rp 109.500.000 Nilai Tanah Rp 60.000.000 (-) Fisik 25,00(-) Fungsi 10,00
Nilai Tanah Rp 50.000.000 RCN Rp 100.000.000 Tahun dibangunTahun Penilaian
20052010
EstUmur Ekonomis 30(-) Fungsi 15,00(-) Ekonomis 5,00
4. Hitunglah nilai bangunan dan besarnya penyusutan fungsi, fisik dan ekonomis jika diketahui data-data sebagai berikut:
Nilai Tanah Rp 50.000.000
RCN Rp 75.000.000
(-) Fisik 15%
(-) ekonomis 10%
5. Berapa besarnya penyusutan, nilai bangunan, dan nilai properti pada property dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut: