Good neighbours creating common future

SME Network CB-HU-SRB/0901/211/009

Pénzügyi terv

Homokkert Kistérségi Integrációs Nonprofit Közhasznú Kft.

Termálfalu projekt pénzügyi terve

(Termálfalu Kft. projektcég)

Mórahalom-Magyarkanizsa, 2011.06-07.

The project is co-financed by the European Union through the Hungary-Serbia IPA Cross-border Co-operationProgramme

2

SME Network CB-HU-SRB/0901/211/009

A dokumentáció egy közös, szerb-magyar vállalkozásfejlesztési hálózat kialakításának és beüzemelésének pilot programjaként készült el.

Készítette: Virág Attila terület- és településfejlesztő geográfus

Kicsiny László gazdálkodástudományi szakértő Pásztor Gabriella közgazdász

“This document has been produced with the financial assistance of the European Union. The content of the document is the sole responsibility of Municipiality of Magyarkanizsa and can under no circumstances be regarded as reflecting the position of the European Union and/or

the Managing Authority.”

3

TARTALOMJEGYZÉK

1. Általános bemutatás ............................................................................................................ 4

2. A beruházás tervezett költségvetése ................................................................................... 5

2.1. Előkészítés költségei........................................................................................................ 5

2.2. Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások .................................................. 6

2.3. Költségek részletesen kibontva: ...................................................................................... 7

2.3.1. Projektmenedzsement költségei................................................................................ 7

2.3.2. Nyilvánosság, pr és marketing feladatok ellátása ..................................................... 9

2.3.3. Műszaki ellenőri feladatok ellátása........................................................................... 9

2.3.4. Könyvvizsgálat ......................................................................................................... 9

2.3.5. Építés, kivitelezés költségei ...................................................................................... 9

2.3.6. Tartalék keret .......................................................................................................... 11

3. Költség terv (eredményt érintő tételek) ............................................................................ 12

4. Árbevétel terv.................................................................................................................... 13

5. Pénzügyi terv összeállításánál használt mutatószámok .................................................... 15

Beruházási hitel törlesztésének adatai:..................................................................................... 16

6. Eredményterv .................................................................................................................... 17

7. Összegzés.......................................................................................................................... 19

8. Titoktartási nyilatkozat ..................................................................................................... 21

4

1. Általános bemutatás

Tekintettel arra, hogy projektcég megalakításáról van szó, így korábbi lezárt üzleti évek

eredményeit a pénzügyi tervben nem tudjuk bemutatni.

A pénzügyi táblák tervezett adatokat tartalmaznak, amelyek feltételezéseken alapulnak és

rögzítik, hogy várhatóan milyen mértékű eredményt képes realizálni a cég főtevékenységén

keresztül és mennyi idő alatt térül meg a befektetés összege.

Az általános forgalmi adó a beruházásnál nem kerül aktiválásra az építmények értékénél,

figyelembe véve, hogy a cég a beruházás teljes összege után az általános forgalmi adót

visszaigényli, így a tervezett költségek nettó módon kerültek megtervezésre.

A tervezésnél megkülönböztettünk a pályázatnál elszámolható és nem elszámolható

költségeket is, az elszámolható kiadásokat a projektszintű költségvetés tartalmazza, amelybe

beállításra került 100.000 ezer forint tartalék keret is. A nem elszámolható költségek pedig a

cég működéséhez kapcsolódó kiadásokat és a hitelfelvétele miatt felmerülő tételeket (kivéve a

belső projektmenedzsment bére) tartalmazza, amelyek kimutatásra kerültek a pénzügyi terv

részét képező költségtervben.

Feltételezéseink alapján a fenntartási időszak végére az összes telket sikerül értékesítenie a

cégnek.

A telkek megoszlását az alábbi táblázat összefoglalva tartalmazza:

1. számú táblázat: Telekmegoszlások

Telekméretek max min Mennyiség

Mennyiségi egység

650 db 650 600 0 db 600 550 2 db 550 500 5 db

500 450 6 db 450 400 57 db

összesen: 70 db

5

2. A beruházás tervezett költségvetése

A beruházás során az előkészítés és a megvalósítás költségei évek szerinti bontásban nem

választhatóak annyira külön, hiszen a beruházás alapvető koncepciója, hogy abban az esetben

kezdik meg a kivitelezést, amikor a vevő kifizette az ingatlanra az előleget. Azonban, hogy a

pályázat összeállításánál még is könnyebben elkülöníthetőek legyenek az adott időszakokban

felmerülő költségek megosztásra kerültek.

2.1. Előkészítés költségei

Az előkészítés költségei a tanulmányok készítéséből, a tervezésből, amely tartalmazza az

engedélyes és a kiviteli tervek díjait is illetve a közbeszerzési eljárás lebonyolításához

kapcsolódó költségekből tevődik össze, amely magában foglalja a szakértői tevékenység díjait

és a közzétételi díjakat is. Figyelembe véve, hogy a cég megalakításához szükséges munkaerő

biztosítása is, így már az előkészítési szakaszba betervezésre került a projektmenedzsment

bérezése. (Ezen költségelem bővebb kifejtését lásd. a Projekt megvalósítási időszakában

felmerült kiadások között.)

Az előkészítési tevékenységhez szorosan kapcsolódó költségek összesen 160.543 ezer forint

összegben kerültek megállapításra, amelyen belül a legmagasabb költségtétel az engedélyes és

kiviteli tervezés díja.

Ezen költségek kalkulációjakor figyelembe vettük, hogy hasonló tevékenységeknek mennyi a

piaci ára.

2. számú táblázat: Projekt előkészítési költségei összefoglalva adatok ezer Ft-ban

Projekt előkészítésével kapcsolatosan felmerült kiadások

Megnevezés

Projektmenedzsment Tanulmányok elkészítése (nettó)

Tervezés (engedélyes, kiviteli

tervek) (nettó)

Közbeszerzési eljárás lebonyolításával

kapcsolatos költségek (szakértői, közzétételi

díjak) (nettó)

Összesen (nettó)

2012. év 22 051

13 000 20 000 55 051

2013.év 22 492

7 000 56 000 20 000 105 492

Összesen 44 543

20 000 76 000 20 000 160 543

6

2.2. Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások

3. számú táblázat: Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások összefoglalva adatok ezer Ft-ban

Projekt megvalósításával kapcsolatosan felmerült kiadások

Megnevezés Projektmenedz

sment

Nyilvánosság biztosítása, PR

feladatok ellátása

Műszaki ellenőri

feladatok ellátása

Könyvvizsgálat

Építés, felújítás saját

tulajdonban lévő területen

Tartalék keret

Összesen

2012. év 4 000 221 600

225 600

2013. év

Lásd. az előkészítés költségeinél 4 000 886 400 50 000

940 400

2014. év 22.941 4 000 4 501 2000 316 571 20 000

347 072

2015. év 23.400. 4 000 18 004 3 000 316 571 20 000

384 975

2016. év 23.868 4 000 6 430 221 601 5 000

260 899

2017. év 24 346 6 430 253 257 5 000

289 033

2018. év 24 833

24 833

Összesen

119 388

20 000 45 000 5 000 2 216 000 100 000

2.472.812

A projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások közül a legmagasabb költségtétel az

építéssel és kivitelezéssel kapcsolatosan felmerülő költségek. A többi költségtétel

(projektmenedzsment költsége, nyilvánosság biztosítása, műszaki ellenőri feladatok ellátása,

könyvvizsgálati díj) minden olyan egyéb költséget tartalmaz, amelyek a

projektmegvalósításához elengedhetetlenek, azonban a pályázatban elszámolható

költségelemek.

A projekt megvalósítási időszakban beállításra került egy tartalék keret is, amely azt a célt

szolgálja, hogy bármikor átcsoportosítható legyen más egyéb költségtételekre, amelyek a

beruházás megvalósításakor bármikor előfordulhatnak, de a tervezés időszakában még nem

voltak előre láthatóak.

Számvitelileg a műszaki ellenőri feladatok, a könyvvizsgálat díja, építés, felújítás költségei

mind növelik a megvalósítással érintett építmények könyvszerinti bekerülési értékét.

7

2.3. Költségek részletesen kibontva:

2.3.1. Projektmenedzsement költségei

A projektmenedzsment költségei már az előkészítés időszakától fogva felmerülnek, hiszen a

céget meg kell alakítani és az előkészítésben részt kell, hogy vegyenek az alkalmazottak is,

ezáltal is biztosítva a projekt szabályszerű előkészítettségét illetve a megvalósítási időszak

minél zökkenő mentesebb lefolyásának biztosítását. Ebből kifolyólag kerültek a bérek már

2012-től megtervezésre, és azért 2018. év a vég dátuma, mert várhatóan 2018-ra sikerül az

összes felépítményt értékesíteni, de természetesen a cég működése ezt követően is

zavartalanul fog működni, de a pályázat szemszögéből ez a tény nem lényeges szempont.

A projektmenedzsment feladatait belső projektmenedzsmenti csoport fogja ellátni, amely

megegyezik a cég személyzeti felépítésével. Így terveink szerint 1 fő ügyvezető, 1 fő

gazdasági vezető, 1 fő műszaki vezető, 1 fő pénzügyi ügyintéző, 1 fő műszaki ügyintéző és 1

fő adminisztrátor kerül alkalmazásra.

Az ügyvezető általános feladatai között fogja ellátni a projektmenedzser feladatkörét, aki egy

személyben fogja össze és koordinálja a projekt előkészítését és megvalósítását. A gazdasági

vezető szintén általános vezetői feladati mellett pénzügyi menedzserként veszi majd ki a

feladatait a pályázatból. A műszaki vezető tevékenysége azonban már csak kizárólag a

pályázathoz kapcsolódik, aktívan részt vesz mind a tervezési, mind pedig a kivitelezési

időszakban, ő koordinálja a kivitelezés során a pályázat műszaki paramétereinek

megvalósítását. A pénzügyi és műszaki ügyintézők az operatív feladatok ellátásban vesznek

részt és biztosítják a folyamatos adatszolgáltatást a vezetőség számára. Az adminisztrátor

pedig a cég és a pályázathoz kapcsolódó adminisztrációs feladatok ellátását végzi majd.

A bérek megállapításánál egyrészt figyelembe lett véve, hogy a cég várhatóan részben

önkormányzati tulajdonban lesz, így figyelembe kellett venni az „üvegzseb” előírásait is.

Másrészt pedig a hasonló munkakört betöltő személyek fizetési átlaga is befolyásolta a

tervezett bérek összegét. Ezen adatokból kiindulva az ügyvezető bére havi 350 ezer forint/hó,

a gazdasági és műszaki vezető bére 300 ezer forint/hó, a pénzügyi és műszaki ügyintéző bére

180 ezer forint/hó, az adminisztrátor bére pedig 120 ezer forint/hó összegben került

megtervezésre.

8

A bérek éves szintű növekményénél évente 2%-os bérfejlesztést állítottunk be, amely az

inflációs rátánál alacsonyabb mértékű, azonban fontos tényező, hogy a béreket évről-évre

fejleszteni kívánja a cég.

A beállított bérek és az ezekhez kapcsolódó járulékok megfizetése az első évben 22.051 ezer

forint terhet jelent majd a cégnek. 2012- 2018. években összesen 163.930 ezer forint személyi

jellegű ráfordítása lesz várhatóan.

A bérek és a bérekhez kapcsolódó járulékok terheit a „Bérterv 2012-2018” táblázat

összefoglalva tartalmazza évenkénti bontásban külön-külön beosztásonként.

3. számú táblázat: Bérterv 2012-2018 évek között adatok ezer Ft-ban

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Alkalmazottak Létszám

(fő) Alapbérek Összesen

Ügyveztő igazgató 1 350 4 200 4 284 4 370 4 457 4 546 4 637 4 730 31 224

Pénzügyi vezető 1 300 3 600 3 672 3 745 3 820 3 897 3 975 4 054 26 763

Műszaki vezető 1 300 3 600 3 672 3 745 3 820 3 897 3 975 4 054 26 763

Pénzügyi ügyintéző 1 180 2 160 2 203 2 247 2 292 2 338 2 385 2 433 16 058

Műszaki ügyintéző 1 180 2 160 2 203 2 247 2 292 2 338 2 385 2 433 16 058

Adminisztrátor 1 120 1 440 1 469 1 498 1 528 1 559 1 590 1 622 10 705

Éves bérfejlesztés (%) 0,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Halmozott bérfejlesztés (%) 0,00% 2,00% 4,04% 6,12% 8,24% 10,41% 12,62%

Bruttó bérek összesen 1 430 17 160 17 503 17 853 18 210 18 575 18 946 19 325 127 572

Közterhek Átlagos

TB (%) 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% 24,00% Munkaadói járulék (%) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Szakképzési h.j. (%) 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

Közterhek (%) 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50% 28,50%

Közterhek (Ft) 408 4 891 4 988 5 088 5 190 5 294 5 400 5 508 5 194

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Teljes bérköltség Összesen

Ügyveztő igazgató 450 5 397 5 505 5 615 5 727 5 842 5 959 6 078 40 123

Pénzügyi vezető 386 4 626 4 719 4 813 4 909 5 007 5 107 5 210 34 391

Műszaki vezető 386 4 626 4 719 4 813 4 909 5 007 5 107 5 210 34 391

Pénzügyi ügyintéző 231 2 776 2 831 2 888 2 945 3 004 3 064 3 126 20 635

Műszaki ügyintéző 231 2 776 2 831 2 888 2 945 3 004 3 064 3 126 20 635

Adminisztrátor 154 1 850 1 887 1 925 1 964 2 003 2 043 2 084 13 756

Teljes bérköltség 1 838 22 051 22 492 22 941 23 400 23 868 24 346 24 833 163 930

9

2.3.2. Nyilvánosság, pr és marketing feladatok ellátása

A nyilvánosság biztosítására nettó 20.000 ezer Ft került meghatározásra, amely teljes

mértékben megfelel a marketing és kommunikációs tervben foglaltakkal. A marketing és

kommunikációs tervnél részletesen kibontásra került, hogy mely eszközöket fogja a cég

igénybe venni és ez milyen költségek vonzattal bír.

Ez a költségelem számvitelig nem növeli az építmények bekerülési értékét viszont fontosan

befolyásolja a cég eredményességét, hiszen eredmény csökkentő hatással bír.

2.3.3. Műszaki ellenőri feladatok ellátása

Az építkezést folyamatosan a belső munkacsoport műszaki vezetője és műszaki ügyintézője

mellett külső műszaki ellenőr is ellenőrzi, aki szavatol a kivitelezés műszaki

megfelelőségéért. Ő támasztja alá a számlák kifizethetőségét. A műszaki ellenőrök

kiválasztása terveink szerint közbeszerzési eljárás keretében fog megvalósulni, ellőre

láthatólag és a más hasonló kivitelezések adataiból kiindulva nettó 45.000 ezer Ft összegben

került beállításra. A műszaki ellenőrök költségei növelik az építmények bekerülési értékeit.

2.3.4. Könyvvizsgálat

A könyvvizsgálati díjra nettó 5.000 ezer forintot terveztünk, amelynek kiindulási pontja az

volt, hogy a hasonló méretű beruházások esetében milyen mértékű könyvvizsgálat várható el.

Célszerű, hogy a beruházás idejében folyamatos könyvvizsgálatot lásson el a könyvvizsgáló

ezzel is korrigálható, hogy a támogatásból befolyt összegek megfelelően kerüljenek a cég

könyveibe.

2.3.5. Építés, kivitelezés költségei

Az építés, kivitelezés költségeit az alábbi táblázat tartalmazza részletesen, hogy milyen

várható munkanemekből fog összetevődni a beruházás és ezek várhatóan milyen összegű

költséget fognak jelenteni a cégnek.

10

4. számú táblázat: Építési, kivitelezési költségek bontása:

Megnevezés Összeg (nettó)

Építés, kivitelezés költsége 1 843 000 000 Ft

Közterület (15.400 m2) 252 000 000 Ft

ebből:

- út (8400 m2) 210 000 000 Ft

- zöldfelület (7.000 m2) 42 000 000 Ft

Megnevezés Összeg (nettó) Közmű 121 000 000 Ft

csatorna, víz, áram 51 000 000 Ft

közút 8 000 000 Ft

földmunka 5 000 000 Ft

termál csatlakozás 14 000 000 Ft

vízbekötés telekre 28 000 000 Ft

infokommunikáció 15 000 000 Ft

Összes kivitelezési költség 2 216 000 000 Ft 1 telekre jutó átlagos építési kiadás (Ft/telek) 31.657.143. Ft

Fontos megemlíteni, hogy a költségek olyan ütemben fognak felmerülni a cégnél, amilyen

üteműek az értékesítések. Az alapvető stratégia az, hogy amint előleggel biztosítja a vevő azt,

hogy meg kívánja vásárolni az adott épületet elkezdődik a beruházás, így kicsi a kockázata

annak, hogy olyan ingatlant építsen meg a cég, amelyre nincs vevő és ne térüljön meg.

Az előzetes felmérések és becslések alapján az alábbi ütemezésben fognak felmerülni az

építési költségek:

11

5. számú táblázat: Értékesíteni kívánt építmények építési költségeinek felmerülési ütemezése

Év Várhatóan

értékesíthető ingatlan

Kivitelezés költsége

2012 (0. év) 7 221 600 001 Ft

2013 (1. év) 28 886 400 004 Ft

2014 (2. év) 10 316 571 430 Ft

2015 (3. év) 10 316 571 430 Ft

2016 (4. év) 7 221 600 001 Ft

2017 (5. év) 8 253 257 144 Ft

2018 (6. év) 0 Ft

Összesen 70 2 216 000 010 Ft

A táblázat adataiból jól látható, hogy a beruházás időszakában a legintenzívebb a 2013-2015

évig tartó időszak lesz, hiszen várhatóan itt lesz a legmagasabb az értékesített ingatlanok

száma.

2.3.6. Tartalék keret

Tartalék keret azért került betervezésre a költségvetésbe, mivel előre láthatólag elképzelhető,

hogy a terv számítások alapján meghatározott költségvetés módosulni fog, így mint biztonsági

tartalék szolgál a cég számára, amely beállításra kerül a likviditási számításokba is.

12

3. Költség terv (eredményt érintő tételek)

6. számú táblázat: Költség terv 2012-2018 adatok ezer Ft-ban

Évek Megnevezés 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Összesen

Anyagjellegű ráfordítások 3 739 3 801 3 883 3 991 4 118 4 224 4 325 28 080 Anyag költség (inflációs szorzóval)

1 874 1 932 2 001 2 090 2 194 2 288 2 380 14 759

Irodaszer beszerzés 1 800 1 865 1 932 2 009 2 100 2 192 2 284 14 182 Igénybe vett anyagjellegű szolgáltatás értéke

1 828 1 831 1 842 1 862 1 883 1 894 1 903

13 042 Elektromos Áram 300 306 312 318 325 331 338 2 230 Gáz 160 163 166 170 173 177 180 1 189 Víz 24 24 25 25 26 26 27 178 Telefon, internet 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200 8 400 Szemétszállítás 72 73 75 76 78 79 81 535 Egyéb szolgáltatások (inflációs szorzóval)

37 38 39 40 41 41 42

279 Biztosítási díj 36 37 37 38 39 40 41 268 Marketing költség 4 000 4 000 4 000 4 000 16 000 Személyi jellegű ráfordítások

22 051 22 492 22 941 23 400 23 868 24 346 24 833

163 930 Egyéb ráfordítások 0 221 599 886 396 316 570 316 570 221 599 253 256 2 215 990

Értékesített tárgyi eszközök értéke

221 599

886 396 316 570 316 570 221 599 253 256 2 215 990 Összes költség Amortizáció Nélkül.

25 790 247 891 913 220 343 961 344 556 250 168 282 414

2 408 001 ÖSSZES ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉG

25 790 247 891 913 220 343 961 344 556 250 168 282 414 192 011

Költségek jelenértéke (NPV) - értékcsökkenés nélkül 25 790 238226,15 843396 305277 293881,5 205056,1 222461,2 2 134 088 Költségek jelenértéke (NPV) - értékcsökkenéssel 25 790 238226,15 843396 305277 293881,5 205056,1 222461,2 2 134 088

A költség tervnél figyelembe vettük, hogy a cégnek működési jellegű kiadásai is vannak,

amelyek befolyásolják a cég eredményességét egy olyan összesítő kimutatás, amely

tartalmazza a cég működéséhez szükséges költségeket is.

A költségek megoszlását az 1. számú diagram ábrázolja, amely jól mutatja, hogy a

legnagyobb tétel az egyéb ráfordítások, ami az értékesített tárgyi eszközöket tartalmazza, ezt

követi a személyi jellegű ráfordítások, a többi ráfordítás ezen tételekhez képest minimálisak.

13

1. számú diagram: Költségek megoszlása éves szinten és összesen adatok ezer Ft-ban

4. Árbevétel terv

7. számú táblázat: Árbevétel terv adatok ezer Ft-ban

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Árbevétel Árbevétel Árbevétel Árbevétel Árbevétel Árbevétel Árbevétel Összesen Tervezett

belföldi értékesítés

Előleg 32 500 130 000 46 429 46 429 32 500 37 143 0 325 001 Befejezett beruházások utáni realizált árbevétel 292 500 1 170 000 417 857 417 857 292 500 334 285 2 924 999

Belföldi árbevétel 32 500 422 500 1 216 429 464 286 450 357 329 643 334 285 3 250 000

Belföldi árbevétel inflációval 33832,5 437710 1260220,444 482857,44 470623,065 344147,292 348324,97 3 343 883

Árbevétel mindösszesen 33 833 437 710 1 260 220 482 857 470 623 344 147 348 325 3 343 883 Árbevétel jelenértéke 33 833 420571,7031 1163465,96 428331,1595 401132,2039 281846,2486 274098,1416 3 003 278

Az árbevétel tervből egyértelműen látszik, hogy a 2012 – 2018 évi időszakban a cégnek

folyamatos árbevételt fog realizálni saját értékesítései után. Az első évben még csak az

értékesített ingatlanuk után befizetett előlegből, de az azt követő években dinamikusan

növekszik az árbevétele, hiszen ahogyan átadásra kerül egy ingatlan azonnal realizálódik is az

értéke. A 2. számú diagram jól szemlélteti, hogy kiugróan magas árbevétel várható a 2014. év

14

folyamán, míg az ezt követő évek csökkentő tendenciát jelölnek. Az árbevétel kalkulációnál

mindig úgy számoltunk, hogy a lefoglalás évében került beállításra a 10%-os előleg, az azt

követő évben pedig amikor ténylegesen elkészül az építmény az fenn maradó árbevétel.

Az előleg és az árbevétel realizálhatóságánál az ingatlanok átlagos várható értékesítési árát

határoztuk meg, mivel előre láthatólag pontosan nem lehet felmérni, hogy melyik ingatlanokat

fogják a piacon hamarabb keresni.

2. számú diagram: Árbevétel alakulása évek szerinti bontásban

Az évente értékesíteni kívánt építmények darabszámát a 3. számú diagram szemlélteti a

leglátványosabban. Megállapítható, hogy a legintenzívebb értékesítésre 2013. év folyamán

számol a cég, hiszen addigra már elég marketing kommunikációt tudnak folytatni és

eredményesebben tudnak értékesíteni. Az azt követő években pedig az értékesítés szinte

egyenletes mértékben fog megvalósulni és 2018. évre már a beruházás teljesen be fog

fejeződni, így ott már plusz értékesítés nem fog realizálódni.

Figyelembe véve a piac jelenlegi helyzetét a táblázatban foglalt adatok helytállósága abszolút

reális, hiszen nincsenek túlbecsülve.

15

3. számú diagram: Értékesítendő ingatlanok évenkénti bontásban

5. Pénzügyi terv összeállításánál használt mutatószámok

A pénzügyi terv elkészítésekor a különböző pénzügyi mutatószámoknál az alább ismertetett

adatokat használtuk. Így a beruházási hitel konstrukció esetében 25 éves futamidővel,

amelyből 5 év türelmi időt számoltunk, vagyis a hitel felvételét követő első 5 évben nem kell

a tőketörlesztést megkezdeni, csupán kamatfizetési kötelezettsége keletkezik a cégnek. Kamat

törlesztésénél a negyedéves konstrukció került a beállításra. Egyéb feltételekként került

meghatározásra, hogy a hitelfelvételéhez szükséges folyósítási jutalék, kezelési költség,

szerződéskötési díj és az esetleges projekt vizsgálati díj is. Várhatóan 500.000 ezer forint

beruházási hitelre lesz szüksége a cégnek, hogy biztosítani tudja szükséges önerőt a beruházás

megvalósításához. A hitelkonstrukció, amelyet a számításoknál figyelembe vettünk a 8.

számú táblázat adatait tartalmazza.

A 9. számú táblázat 2012-2018 évek között összefoglalva tartalmazza a várható inflációs ráta,

a 3 havi EURIBOR és a 3 havi Bubor mértékét.

16

8. számú táblázat: Beruházási hitel konstrukció:

Beruházási hitel konstrukciók

Hitelösszeg: 500 000 000

Saját erő mértéke: 2 092 884 000

Futamidő: 25

Türemi idő: 5

Éves kamatfelár / marge: 2,00%

Kamat: 3,56%

Törlesztés: negyedévente

Kamatfizetés: negyedévente

Egyéb feltételek:

Rend tart. Jutalék évi mértéke:

Folyósítási jutalék: 5000

Kezelési ksg: 2500

Szerződéskötési díj: 5000

Projektvizsgálati díj: 6500

9. számú tábla: Pénzügyi terv feltételek/alapvetések/mutatók

Megnevezés 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Átlag HUF infláció* 4,10% 3,60% 3,60% 4,00% 4,50% 4,40% 4,20% 4,20% 4,08% Jegybanki alapkamat* 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 3,50% 3,00% 2,75% 2,75% 4,13%

3 havi BUBOR** 6,04% 6,04% 5,20% 4,70% 3,60% 3,10% 2,80% 2,80% 4,29% 3 havi EURIBOR** 1,56% 1,15% 2,15% 3,65% 3,60% 3,10% 2,80% 2,80% 2,60%

Beruházási hitel törlesztésének adatai:

10. számú táblázat: Adósságszolgálat bemutatása 2012-2018 évekre vonatkozóan

Beruházási hitel törlesztés ezer Ft-ban

Dátum Napok Tőke tartozás

Tőkerészlet aránya (%)

Törlesztés né.

Éves tőke törlesztés

Kamat né. Éves

kamatfizetés Éves

kamatfizetés Éves

adósságsz.

I. 90 500 000 0 4 445

II. 90 500 000 0 4 445

III. 90 500 000 0 4 445

201

2

IV. 90 500 000 0

0

4 445

17 780 17 780 17 780

I. 90 500 000 0 3 938

II. 90 500 000 0 3 938

III. 90 500 000 0 3 938

201

3

IV. 90 500 000 0

0

3 938

15 750 15 750 15 750

I. 90 500 000 0 5 188

II. 90 500 000 0 5 188

III. 90 500 000 0 5 188

201

4

IV. 90 500 000 0

0

5 188

20 750 20 750 20 750

I. 90 500 000 0 7 063

II. 90 500 000 0 7 063

III. 90 500 000 0 7 063

201

5

IV. 90 500 000 0

0

7 063

28 250 28 250 28 250

17

Dátum Napok Tőke tartozás

Tőkerészlet aránya (%)

Törlesztés né.

Éves tőke törlesztés

Kamat né. Éves

kamatfizetés Éves

kamatfizetés Éves

adósságsz.

I. 90 500 000 0 7 000

II. 90 500 000 0 7 000

III. 90 500 000 0 7 000

201

6

IV. 90 500 000 0

0

7 000

28 000 28 000 28 000

I. 90 500 000 6 667 6 375

II. 90 493 333 6 667 6 290

III. 90 486 667 6 667 6 205

201

7

IV. 90 480 000 6 667

26 667

6 120

24 990 24 990 51 657

I. 90 473 333 6 667 5 680

II. 90 466 667 6 667 5 600

III. 90 460 000 6 667 5 520

201

8

IV. 90 453 333 6 667

26 667

5 440

22 240 22 240 48 907

Összesen: 0 53 333 53 333 157 760 157 760 157 760 211 093

A beruházási hitel törlesztésénél az első 7 évet vettük alapul, amely idő alatt az összes

ingatlant értékesíteni tudja a cég, viszont ebben az első időszakban van lehetősége olyan

konstrukciójú hitelt felvenni, amikor türelmi idővel tud élni és így nem kell a tőketörlesztését

elkezdeni.

A 10. számú táblázat évenkénti bontásban részletezi, hogy milyen mértékű adósságszolgálatot

kell teljesíteni a cégnek, azaz milyen mértékű tőketörlesztési és kamatfizetési kötelezettsége

keletkezik. Jól látszik, hogy 2018 év végére 53.333 ezer forint tőketörlesztést és 157.760 ezer

forint kamatfizetést fog teljesíteni a gazdasági társaság.

6. Eredményterv

11. számú táblázat: Eredményterv 2012-2018 évekre vonatkozóan

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Megnevezés

Tervszámok

Belföldi értékesítés nettó árbevétele 33 833 437 710 1 260 220 482 857 470 623 344 147 348 325

Export értékesítés nettó árbevétele 0 0 0 0 0 0 0

Értékesítés nettó árbevétele 33 833 437 710 1 260 220 482 857 470 623 344 147 348 325

Aktivált saját teljesítmények értéke

Egyéb bevételek 200

Anyagköltség 1 874 1 932 2 001 2 090 2 194 2 288 2 380

Igénybe vett anyagjellegű szolgáltatások értéke 1 828 1 831 1 842 1 862 1 883 1 894 1 903

Eladott Áruk Beszerzési értéke (ELÁBÉ) 0

Egyéb szolgáltatások értéke 37 38 39 40 41 41 42

Anyagjellegű ráfordítások 3 739 3 801 3 883 3 991 4 118 4 224 4 325

Bérköltség 22 051 22 492 22 941 23 400 23 868 24 346 24 833

Személyi jellegű egyéb 0 0 0 0 0 0 0

18

kifizetések

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Megnevezés Tervszámok

Személyi jellegű ráfordítások 22 051 22 492 22 941 23 400 23 868 24 346 24 833

Értékcsökkenési leírás 0 0 0 0 0 0 0

Egyéb ráfordítások 0 221 599 886 396 316 570 316 570 221 599 253 256 ÜZEMI (ÜZLETI) TEVÉKENYSÉG

EREDMÉNYE 8 243 189 819 347 000 138 896 126 067 93 979 65 911

Működési költség 25 790 247 891 913 220 343 961 344 556 250 168 282 414

Működési költség-bevétel aránya 76,23% 56,63% 72,47% 71,23% 73,21% 72,69% 81,08% Pénzügyi műveletek bevételei

0 0 0 0 0 0 0

Fizetendő kamatok és kamatjellegű ráfordítások 17 780 15 750 20 750 28 250 28 000 51 657 48 907

Pénzügyi műveletek ráfordításai 17 780 15 750 20 750 28 250 28 000 51 657 48 907

PÉNZÜGYI M ŰVELETEK EREDMÉNYE -17 780 -15 750 -20 750 -28 250 -28 000 -51 657 -48 907

SZOKÁSOS VÁLLALKOZÁSI EREDMÉNY -9 537 174 069 326 250 110 646 98 067 42 322 17 005

Rendkívüli bevételek

Rendkívüli ráfordítások

RENDKÍVÜLI EREDMÉNY 0 0 0 0 0 0 0

ADÓZÁS ELŐTTI EREDMÉNY -9 537 174 069 326 250 110 646 98 067 42 322 17 005 ELVÁRT ADÓ ADÓALAPJA (Árbevétel 2%-

a) 677 8 754 25 204 9 657 9 412 6 883 6 966

ADÓALAP 677 174 069 326 250 110 646 98 067 42 322 17 005

Adófizetési kötelezettség 135 34 814 65 250 22 129 19 613 8 464 3 401

ADÓZOTT EREDMÉNY -9 673 139 255 261 000 88 517 78 454 33 858 13 604

MÉRLEG SZERINTI EREDMÉNY -9 673 139 255 261 000 88 517 78 454 33 858 13 604

EBITDA 8 243 189 819 347 000 138 896 126 067 93 979 65 911

EBIDA 8 107 155 005 281 750 116 767 106 454 85 515 62 510

Kamattörlesztés 17 780 15 750 20 750 28 250 28 000 24 990 22 240

Tőketörlesztés 0 0 0 0 0 22 667 22 667

Adósságszolgálat 17 780 15 750 20 750 28 250 28 000 47 657 44 907

ADSCR mutató (EBIDA/Adósságszolgálat) - régi számítási módszer 0,455978515 9,841583592 13,57832203 4,133344391 3,801915512 1,79437536 1,391996564

Adózott eredmény jelenértéke (NPV) -9 673 133825,4518 241044,3832 78561,70358 66915,30756 27752,38261 10715,84441

EBIDA jelenértéke (NPV) 8 107 148961,3661 260207,8601 103634,4992 90797,29375 70093,94631 49240,31515

A vállalkozás várható eredménytervét a 11. számú táblázat mutatja, amelyből egyértelűmen

kiderül, hogy ezen befektetéssel a cég az első üzleti évet leszámolva (ahol várhatóan 9.673

ezer forint vesztesége fog keletkezni) folyamatosan nyereséget tud termelni, mivel az

elkészült ingatlanok értékesítésén keresztül realizálni tudja a bevételeit, a kiadásai pedig a

minimális iroda üzemeltetési költségeken és a személyi jellegű juttatásokon kívül az

értékesített tárgyi eszközökből tevődik össze. Értékcsökkenési leírása nagyon minimális lesz a

cégnek, ezért az eredménytervbe nem is került beállításra, hiszen a beruházással érintett

ingatlanokat azonnal értékesíti is tovább így nem számolható el utána értékcsökkenési leírás.

Az eredményt befolyásolja az évek folyamán kifizetendő kamatok összege, ezt

19

ellensúlyozhatja a cég, hogyha az árbevételét folyamatosan leköti, azonban ezzel növeli az

adózás előtt alap mértékét.

A cég gazdálkodása összességében nyereségeges, a bemutatott terv számokkal és

konstrukcióval. Vagyis 500.000 ezer forint beruházási hitel és 200.000 ezer forint támogatási

összeg mellett, megvalósítható, hogy az éves szinten értékesített ingatlanok értékéből fedezni

tudja a beruházás költségvetését.

A projektcég várható eredményességét látványosan szemlélteti a 4. számú diagram is, amely

egyértelműen kimutatja, hogy az évek során a pénzügyi műveletek eredményei veszteségesek

lesznek, ezt várhatóan a leköthető betéttel tudja minimalizálni majd a cég. A 2012 üzleti évet

leszámítva, az összes többi évben pozitív lesz a mérleg szerinti eredmény, kiugróan magas

profit várható a 2014. évben, az ezt követő években egyenlő mértékű eredményesség

számítható.

2. számú diagram: Főbb eredmény kategóriák összesítve adatok ezer Ft-ban

7. Összegzés

A pénzügyi terv adatait összegezve elmondható, hogy a beruházás folyamatos finanszírozása

biztosított, vegyes finanszírozású konstrukció keretében. Így a beruházás fedezetére

beállításra került 200.000 ezer forint támogatás és az 500.000 ezer forint hitel, továbbá a

folyamatos értékesítésből származó árbevétel biztosítja a beruházás lebonyolításához

szükséges tőke fedezetet.

20

A cég a működése során a 2013. évtől pozitív mérleg szerinti eredménnyel zárja az üzleti

éveit, ebből is jól látszik, hogy a beruházás igen rövid idő alatt megtérül így érdemes a

beruházásba belefogni és a szükséges tőkét biztosítani hozzá.

Figyelembe véve azt a tényt, hogy a beruházó cég csak akkor építi meg az adott lakóházat,

amikor arra már biztos vevőt is talál, így elég alacsony a kockázata annak, hogy megtérülés

nélkül maradjon a felépített ingatlan. Ez a megoldási konstrukció jelenleg a legjobb technika,

arra vonatkozóan, hogy a cég ne ruházzon be feleslegesen és ne kelljen likviditási gondokkal

küzdenie.

21

8. Titoktartási nyilatkozat

Az Ex-Ante 2002 Kft., 6722 Honvéd tér 5/B. cégjegyzékszám: 06-09-013972 (a továbbiakban, mint Vállalkozó) – képviseli: Kicsiny László- ezúton visszavonhatatlan és feltétel nélküli kötelezettséget vállal arra, hogy a Homokkert Kistérségi Integrációs Nonprofit Közhasznú Kft. (6782 Mórahalom, Fesztivál köz 1., Cg. 06-09-014117) Pénzügyi Tervével kapcsolatban a Vállalkozó számára előzetesen átadott, ill. hozzáférhetővé tett információkat, adatokat, tényeket, vagy egyéb dokumentációt (a továbbiakban, mint Információ) bizalmasan kezeli. A Vállalkozó szavatol és teljes körű kártérítési felelősséget vállal azért, hogy az ilyen módon tudomására jutott, illetve birtokába került Információkat a Megrendelő előzetes és kifejezett írásbeli hozzájárulása nélkül semmilyen módon nem adja át és nem közli illetéktelen személy (ek) kel, nem hozza nyilvánosságra, hozzáférhetővé nem teszi, azokat kizárólag saját tevékenysége körében, a Megrendelővel kötendő jövőbeni szerződés érdekében és céljából használja fel. A Vállalkozó kötelezi magát arra, hogy a Megrendelő kérésére bármikor haladéktalanul visszaszolgáltat minden Információt és az azokról készült összes másolatot.

A Vállalkozó kifejezetten tudomásul veszi, hogy a titoktartási kötelezettség és megsértésének következményei őt időbeli és földrajzi korlátozás nélkül terhelik.

Jelen titoktartási nyilatkozatban vállalt kötelezettség nem terjed ki azon Információra, amely

i. nem a jelen titoktartási nyilatkozatban vállalt kötelezettségek megszegésével már jogszerűen nyilvánosságra került vagy kerül;

ii. jelen nyilatkozat aláírásának napján már jogszerűen a Vállalkozó birtokába került; iii. hatóság, bíróság vagy más intézmény (Támogató Szervezet) részére történő közlésére

az alkalmazandó jogszabályi rendelkezések alapján a Megrendelő köteles.

A Ptk. 348. – 350. §-ai alapján a Vállalkozó kártérítési kötelezettséggel tartozik a Megrendelő valamennyi vagyoni és nem vagyoni kára esetén, amennyiben azt a Vállalkozó bármely tulajdonosa, tisztségviselője, alkalmazottja, alvállalkozója vagy megbízottja a jelen titoktartási nyilatkozatban vállaltak akár részben, akár egészben, szándékosan vagy gondatlanul történő megsértésével okozta.

Jelen titoktartási nyilatkozatra a Magyar Köztársaság jogszabályai az irányadóak. Kelt: Mórahalom, 2011. június 7.

…………………………… Kicsiny László

EX-ANTE 2002 Kft.