Percepción del mercado - latinamerica.jll.com · de América Latina. Un panorama económico positivo, su ubicación ... parte, y quizás lo más importante, es que la continuidad

Colombia . 2013

Colombia . 2013

Hotelería en Números

Lodging Industry in Numbers

Colombia es uno de los mercados de alojamiento más dinámicos de América Latina. Un panorama económico positivo, su ubicación estratégica y su creciente reputación de país favorable a los negocios crean atractivas perspectivas de crecimiento tanto para las compañías hoteleras locales como para las internacionales.

Colombia is one of the most dynamic lodging markets in Latin America. A positive economic outlook, strategic location and growing reputation as a business friendly country are creating enticing growth prospects for both domestic and global hotel companies.

Percepción del mercado

Market insight

Colombia se encuentra entre las 25 economías más grandes del mundo, y las cuatro más grandes en América Latina. Con una población de casi 48 millones de habitantes, Colombia es el tercer país más poblado de América Latina, después de Brasil y México.

Colombia ranks among the 25 largest economies in the world, and among the fourth largest in Latin America. With a population of nearly 48 million, Colombia is the third most populous country in Latin America after Brazil and Mexico.

3 Jones Lang LaSalle • Hotelería en Números • Colombia 2013 Lodging Industry in Numbers – Colombia 2013

Jones Lang LaSalle’s Hotels & Hospitality Group

Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group es líder de la industria hotelera y turística en la prestación de servicios inmobiliarios para hoteles de lujo, alta gama, servicios seleccionados y económicos, así como también en emprendimientos de tiempo compartido y propiedad fraccionada, centros de convenciones, desarrollos de usos mixtos y otros emprendimientos hoteleros y turísticos. Los más de 265 expertos de la firma dedicados a hoteles y turismo trabajan con inversores y propietarios/operadores alrededor del mundo para asistir y determinar las estrategias de inversión que brinden el máximo valor a través de toda la vida útil de un activo inmobiliario.

En los últimos cinco años, el equipo completó más transacciones que cualquier otro asesor inmobiliario de hotelería y turismo en el mundo totalizando alrededor de US$ 25 billones, al mismo tiempo que también se completaron aproximadamente 4.000 trabajos de asesoramiento y valuaciones. Los especialistas en hotelería y turismo del grupo proveen un experimentado e independiente asesoramiento a clientes, respaldados por las investigaciones de mercado más valoradas de la industria. Para más noticias, videos e investigaciones de Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group, por favor visite: www.jll.com/hospitality

Jones Lang LaSalle’s Hotels & Hospitality Group serves as the hospitality industry’s global leader in real estate services for luxury, upscale, select service and budget hotels; timeshare and fractional ownership properties; convention centers; mixed-use developments and other hospitality properties. The firm’s more than 265 dedicated hotel and hospitality experts partner with investors and owner/operators around the globe to support and shape investment strategies that deliver maximum value throughout the entire life cycle of an asset.

In the last five years, the team completed more transactions than any other hotels and hospitality real estate advisor in the world totaling nearly US$25 billion, while also completing approximately 4,000 advisory and valuation assignments. The group’s hotels and hospitality specialists provide independent and expert advice to clients, backed by industry-leading research. For more news, videos and research from Jones Lang LaSalle’s Hotels & Hospitality Group, please visit: www.jll.com/hospitality


Prefacio Foreward

Tenemos el placer de presentar la segunda edición de Hotelería en Números - Colombia 2013. Esta publicación es la segunda de una serie anual que está siendo elaborada conjuntamente por COTELCO y Jones Lang LaSalle para el beneficio de todos los interesados en el sector hotelero colombiano. La participación de COTELCO es indispensable para el éxito de esta encuesta, ya que su esfuerzo por alentar a los miembros a participar en la encuesta dio lugar a una importante primera muestra anual de más de 75 hoteles que van desde los más lujosos a los más económicos en todo el país. Superando la participación de la muestra anterior.

La posibilidad de realizar este informe por segunda vez consecutiva, nos permite presentar un análisis más completo y comparativo con los resultados de la encuesta del año anterior. A medida que continuemos elaborando este informe en los próximos años, los datos también permitirán un desglose más detallado de la oferta hotelera en términos de tamaño, calidad y la orientación al mercado. Además, el informe permitirá una comparación del crecimiento de la industria en relación a los indicadores económicos y demográficos, como el producto interno bruto, la inflación, la población y el nivel de empleo, entre otros. Por otra parte, y quizás lo más importante, es que la continuidad de este informe en el tiempo podrá proporcionar análisis comparativos de las tendencias históricas y actuales del rendimiento hotelero en Colombia.

Los beneficios de esta investigación El objetivo principal de este estudio es servir como referencia y herramienta de benchmarking para los hoteles, especialmente durante el proceso de armado de los presupuestos. Sin embargo, nuestra experiencia en otros países ha demostrado que el informe se convierte en un recurso vital no sólo para los operadores hoteleros, sino también para los propietarios de hoteles y asset managers, nuevos inversores hoteleros y prestamistas que buscan financiar potenciales negocios y otros interesados, tales como académicos, asociaciones, funcionarios gubernamentales y proveedores de la industria hotelera.

Estamos muy contentos de contar con el apoyo de COTELCO y poder colaborar con el crecimiento de la actividad hotelera en Colombia. Esperamos que el informe sea de utilidad para ustedes.

Clay Dickinson y Ricardo Mader Jones Lang LaSalle

We are pleased to present the second edition of Lodging Industry in Numbers – Colombia 2013. This publication is the second of an annual series that is being jointly produced by COTELCO and Jones Lang LaSalle for the benefit of all stakeholders in the Colombian hotel industry. The participation of COTELCO is indispensable to the success of this survey, as their effort to encourage members to participate in the survey resulted in a significant sample size of more than 75 hotels in the second year, ranging from luxury to economy properties, located throughout the country. This marks an increased sample size over our previous edition.

As we continue to update and enhance this research report over the coming years, the data also allow for a more detailed breakdown of the hotel stock in terms of size, quality and market orientation. Additionally, the report will allow for a comparison of the growth of the industry in relation to economic and demographic indicators such as gross domestic product, inflation, population and level of employment, among others. Moreover, and perhaps most importantly, the continuity of this report over a series of years will provide comparative analysis of historic and current trends of hotel performance and profitability in Colombia.

Benefits of this research The main objective of this study is to serve as a reference and benchmarking tool for hotels, especially during the budgeting process. However, our experience in other countries has proven that the report becomes a vital resource for not only hotel managers, but also hotel owners and asset managers, new hotel investors and lenders seeking to underwrite potential deals and a variety of other stakeholders including academics, associations, government officials and hotel industry providers.

We are pleased to have the support of COTELCO and collaborate with various stakeholders in the Colombian hotel industry during this phase of growth. We hope the report will be useful to you.

Clay Dickinson and Ricardo Mader Jones Lang LaSalle


Panorama del mercado hotelero en Colombia

Colombia hotel market overview

Colombia se encuentra entre las economías más grandes de América Latina América del Sur en estos momentos es una de las zonas de desarrollo hotelero más interesantes del mundo. Colombia es uno de los países de América del Sur más buscados como mercado de inversión. La economía del país es una de los más dinámicas, diversas y flexibles en América del Sur y ha experimentado una mejora considerable en los últimos diez años. Los principales mercados de demanda hotelera de Colombia son Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena.

Colombia se encuentra entre las 25 economías más grandes del mundo, y las cuatro más grandes en América Latina. Con una población de casi 48 millones de habitantes, Colombia es el tercer país más poblado de América Latina, después de Brasil y México.

El PIB real de Colombia está previsto que aumente a una tasa de crecimiento anual compuesta del 4,5% hasta 2016, muy por encima de las proyecciones de tasa de crecimiento para los mercados maduros. El PIB per cápita casi se ha triplicado durante los últimos siete años, permitiendo a Colombia llegar a un punto de inflexión económica y convirtiendo al país en un mercado de consumo mucho más atractivo.

La demanda hotelera es fuerte La industria del turismo en Colombia ha crecido en los últimos años, registrando casi 1,7 millones de llegadas extranjeras en 2012. El país cuenta con una ubicación estratégica que ofrece menores tiempos de vuelo desde los EE.UU. y Europa en comparación con otros países latinoamericanos.

A nivel nacional, de acuerdo a la muestra de los hoteles que respondieron la encuesta, la tarifa promedio de los hoteles en Colombia alcanzó COP $ 235.800 dólares en 2012. Los niveles de ocupación aumentaron de 56,7% en 2011 a 60,4% en 2012, a pesar de los aumentos de la oferta, impulsada por un aumento considerable en los hoteles del país con tarifas de COP $ 270.000 y por debajo de este número.

Sólo en el sector de lujo se produjo un descenso del RevPAR en 2012, y este fue el resultado de la incorporación de nuevas habitaciones en ese sector en particular. Por lo tanto, las señales apuntan a una fuerte demanda en curso, y que en la medida que la oferta es absorbida, se espera que los hoteles de nivel superior del país puedan beneficiarse con una mejora en el rendimiento también.

Las llegadas de América del Sur constituyen la mitad de la demanda total internacional para Colombia. Los principales mercados emisores de América del Sur son Venezuela, Ecuador, Perú, Argentina y Brasil.

Colombia ranks among Latin America’s largest economies South America is one of the world’s hotel development hot spots. Colombia is among South America’s most sought after investment markets. The country’s economy constitutes one of the most dynamic, diverse and flexible in South America and has undergone considerable improvement over the past 10 years. Colombia’s key hotel markets are Bogotá, Medellin, Cali, Barranquilla and Cartagena.

Colombia ranks among the 25 largest economies in the world, and among the fourth largest in Latin America. With a population of nearly 48 million, Colombia is the third most populous country in Latin America after Brazil and Mexico.

Colombia’s real GDP is set to increase by a compound annual growth rate of 4.5 percent through 2016—well above growth rate projections for mature markets. GDP per capita has almost tripled during the past seven years, enabling Colombia to reach an economic inflection point and making the country a much more attractive consumer market.

Travel and tourism demand is strong Colombia’s tourism industry has been surging over the past several years, with the country recording nearly 1.7 million foreign arrivals in 2012. The country holds a strategic location, offering shorter flight times to the U.S. and Europe compared to other Latin American countries. International tourism grew by over 10 percent per year during the past seven years—well above the world average.

On a national basis, according to the sample of hotels responding to this survey, the average daily rate for hotels in Colombia reached COP$ 235,800 in 2012. Occupancy levels grew from 56.7 percent in 2011 to 60.4 Percent in 2012, despite the supply increases, driven by considerable increases in the country’s hotels with rates of COP $270,000 and below.

Only the luxury sector saw a decrease in RevPAR in 2012, and this was the result of the new room additions in this sector in particular. Thus, signs point to ongoing strong demand, and as supply gets absorbed, the country’s upper-tier hotels are expected to benefit from a lift in performance as well.

Arrivals from South America comprise half of total international demand for Colombia. The main South American source markets are Venezuela, Ecuador, Peru, Argentina and Brazil. North America is the second largest source market to Colombia, representing one-third of international arrivals.


América del Norte es el segundo mercado emisor para Colombia, lo que representa un tercio de las llegadas internacionales.

Estructura del mercado de inversión La inestabilidad política del pasado en Colombia actuó como una barrera para las cadenas internacionales que querían entrar en el mercado, sin embargo, las marcas globales han protagonizado una presencia cada vez mayor en el mercado durante los últimos años, con aperturas de hoteles de alto perfil, como el JW Marriott Bogotá y el Hilton Bogotá y el W Bogotá que abrirá sus puertas en el año 2014. Otros ejemplos de hoteles de alto perfil que entran el mercado incluyen el InterContinental Cartagena, Hyatt Regency Cartagena y Sheraton Cartagena, estos se espera que abran en 2015.

Además, varias marcas internacionales han formado alianzas estratégicas con desarrolladores locales y sociedades de gestión para el desarrollo de propiedades que van desde hoteles de servicios limitados hasta hoteles de lujo, que han incluido a cadenas como Starwood, Hyatt, Accor, Hilton, IHG, Starwood, Wyndham y otras marcas globales.

El entorno para el desarrollo hotelero en Colombia ha sido apropiado y acogedor para los inversores extranjeros desde el año 2000. Agencias como Proexport Colombia con su apoyo al desarrollo del turismo internacional y la inversión extranjera en Colombia, han participado activamente en campañas de promoción y en mejorar el atractivo del país para los inversionistas.

Para los hoteles, hay una exención de impuestos sobre la renta y una serie de otros incentivos fiscales durante un período de 30 años para todos los hoteles construidos o remodelados antes de finalizar el 2017, es uno de los factores que impulsan los incrementos elevados de nueva oferta en los últimos años.

Dada la relativa falta de financiación para hoteles en Colombia, un número importante de hoteles de Colombia se han desarrollado

Structure of investment market Colombia’s previous political instability long acted as a barrier for international chains entering the market; however, global brands have made an increased entrance in the market over the past several years with high-profile hotel openings such as the Bogotá JW Marriott and Hilton Bogotá, along with the W Bogotá slated for a 2014 opening. Further examples of high-profile hotels entering the market include the InterContinental Cartagena, Hyatt Regency Cartagena and Sheraton Cartagena, all expected to open by 2015.

In addition, several global brands have formed strategic alliances with local developers and management companies to develop properties ranging from luxury and upscale Starwood and Hyatt hotels to a variety of select and limited service hotels with Accor, Hilton, IHG, Starwood, Wyndham and other global brands.

The hotel development environment in Colombia has been open and welcoming to foreign investors since the early 2000s. Agencies such as Proexport Colombia support international tourism and foreign investment to Colombia and have been active in promoting tourism and enhancing the country’s attractiveness for investors.

For hotels, there is an exemption of income taxes and a series of other fiscal incentives for a period of 30 years for all hotels built or remodeled prior to the end of 2017, one of the driving factors behind the elevated increases of new supply in recent years.

Given the relative lack of public debt financing for hotels in Colombia, a significant number of Colombia’s hotels have been developed under stratified hotel ownership structures such as a condo hotels or fideicomisos. The condo hotel structure involves investors taking title to individual units—an investment vehicle also prevalent in Brazil and Argentina. In a fideicomiso investors acquire shares in a trust, which is managed by an approved fiduciary and owns the hotel property.

Colombia indicadores económicos | Colombia economic indicators

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PIB nominal | Nominal GDP (US$ bill) Crecimiento real del PIB | Real GDP growth

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Fuente | Source: IHS Global Insight

Fuente | Source: IHS Global Insight


bajo estructuras de dominio estratificado tales como condo-hotel o fideicomiso. La estructura de condo-hotel conlleva que los inversores adquieren el dominio pleno de una unidad individual, esta es la estructura prevaleciente en Brasil y Argentina. En el caso del fideicomiso los inversores adquieren participaciones del mismo, siendo este el dueño de la propiedad y a su vez administrado por un fiduciario autorizado.

Las estructuras de propiedad estratificadas de los hoteles seguirán afectando negativamente el mercado de transacciones en un futuro próximo, como se espera también que la consolidación de la propiedad de los fideicomisos como nuevas estructuras similares a “fondo de fondos” que se contemplan para tomar ventaja de un mercado anticipado de compradores de unidades bajo esta modalidad. Oportunidades de inversión adicionales pueden surgir en la afiliación de nuevas propiedades y la conversión de propiedades independientes existentes a marcas importantes, consolidando establecimientos con gestión más profesional ya que las presiones en la oferta pondrán mayor énfasis en la distribución y la eficiencia operativa. Por último, la dificultad de movilidad y otras barreras a la entrada en los grandes mercados urbanos continuará apoyando el desarrollo de nuevos hoteles en lugares y submercados específicos, así como el mayor mercado sigue absorbiendo la nueva oferta.

Las historia económica de Colombia y su entorno empresarial y político resultaron propicio para el desarrollo de un mercado relativamente nacional, en el que las empresas locales con las marcas nacionales fueron capaces de proliferar y jugar un papel dominante, especialmente en comparación con otros países latinoamericanos.

Por otra parte la topografía montañosa, la economía descentralizada y las preocupaciones históricas de seguridad han dado lugar a un número relativamente importante de ciudades grandes y medianas, lo que también permitió a las empresas locales crear cadenas de hoteles en el país con marca que van desde propiedades ‘full service’ a hoteles ‘limited service’, así como la infraestructura operativa necesaria para apoyar dichas operaciones. De hecho, muchas de estas empresas han aprovechado recientemente estas capacidades estratégicas, para expandir franquicias en la región, en destinos como América Central, Ecuador, Perú y Chile.

Colombia es uno de los mercados de alojamiento más interesantes y dinámicos de América Latina. Un positivo panorama económico, su ubicación estratégica y la creciente reputación del país, es favorable para el desarrollo de las empresas hoteleras, esto sumado a la calidad relativamente alta de los profesionales enfocados al sector hotelero, crea atractivas perspectivas de crecimiento tanto para las compañías hoteleras nacionales como internacionales.

The stratified hotel ownership structures will continue to adversely impact the transactions market in the foreseeable future, even as consolidation of the ownership of fideicomisos is expected as new structures similar to ‘fund of funds’ are contemplated to take advantage of an anticipated buyer’s market in trust units. Additional investment opportunities may emerge in affiliating new and converting existing independent properties to prominent brands, consolidating hotels under more professional management as supply pressures place greater emphasis on distribution and operational efficiency. Lastly, the difficulty of mobility and other barriers to entry in large urban markets will continue to support the development of new hotels in specific locations and submarkets, even as the greater market is still absorbing the new supply.

Colombia’s historical economic, political and overall business environment resulted in a relatively insular domestic market in which local companies with domestic brands were able to proliferate and play a dominant role, especially in comparison to other Latin American countries.

Moreover, Colombia’s mountainous topography, relatively decentralized economy and historical security concerns have resulted in a comparatively large number of large and medium sized cities, which also allowed local companies to create portfolios of domestically branded hotels that range from full to limited service properties, as well the operating infrastructure required to support them. In fact, many of these companies have recently leveraged these capabilities into strategic franchising relationships with selected global brands and into regional expansion into Central America, Ecuador, Peru and Chile.

Colombia is one of the most exciting and dynamic lodging markets in Latin America. Despite medium-term concerns over the elevated amount of new supply, Colombia’s positive economic outlook and structural transformation, strategic location, investment in key infrastructure improvements and growing reputation as business friendly country, combined with the comparatively high quality of its hotel professionals, create enticing growth prospects for both domestic and global hotel companies.


El mercado hotelero en números

The hotel market in numbers

Los datos de la muestra La encuesta produjo una muestra utilizable de más de 70 hoteles, comprendiendo más de 8.600 habitaciones de hotel. Estos hoteles estuvieron bastante uniformemente distribuidos entre hoteles afiliados a una cadena e independientes. Hubo una distribución relativamente uniforme de hoteles ubicados en Bogotá y aquellos dispersos en otras ciudades del país. Respecto al año anterior el reporte ha mejorado la muestra sumando a la encuesta 17 hoteles nuevos y más de 1.100 habitaciones nuevas relevadas.

Más de la mitad de los hoteles de la muestra se encuentran en el segmento de escala media, que van de tres a cuatro estrellas, ya que este posicionamiento de hotel prevalece en las empresas hoteleras más grandes del país. Los hoteles de nivel superior son de tamaño relativamente limitado. Esta observación puede ser parcialmente el resultado de la gran cantidad de pequeños hoteles 5 estrellas en Bogotá a partir del resultado de las restricciones de construcción. La concentración de la actividad económica en las principales ciudades, la infraestructura vial todavía no debidamente desarrollada y los problemas de seguridad que han obstaculizado el crecimiento de los hoteles fuera de las principales ciudades y centros turísticos.

Clasificación y perfil Para fines analíticos, se dividió a los hoteles de acuerdo a las tarifas promedio obtenidas en 2012. Esta clasificación supone que las tarifas promedio alcanzadas corresponden al nivel general de las instalaciones y los servicios prestados, como se explica a continuación:

• Las tarifas promedio por encima de COP$ 270.000 – son hoteles ‘full service’ que ofrecen una amplia gama de instalaciones y servicios de alta calidad. En base a los datos relevados, estos hoteles representan el 14% de la muestra total y tienen en promedio 156 habitaciones disponibles. Ejemplo de las marcas: JW Marriott

Survey sample data The survey produced a useable sample of over 70 hotels, comprising more than 8,600 hotel rooms. These hotels were fairly evenly distributed between chain affiliated and independent hotels. There was a relatively even distribution of hotels located in Bogotá and those dispersed throughout others cities. The sample of hotels participating in the research study increased over the previous survey, with the addition of 17 new hotels and over 1,100 new rooms.

Just over half of the hotels in the sample are in the mid-scale segment, ranging from three to four stars, given that this hotel positioning is prevalent with the country’s larger hotel companies. The top-tier hotels are of relatively limited size. This observation is likely a result of the large number of small upper upscale and luxury hotels in Bogotá as of result of building restrictions. The concentration of economic activity within key cities, underdeveloped roadway infrastructure and security concerns further stymied growth of hotels outside of key cities and resort areas.

Classification and profile For analytical purposes, we divided the hotels according to the average rates achieved in 2012. This classification assumes that the average rates achieved correspond to the overall level of facilities and services provided, as follows:

• Average rates above COP$ 270,000 – Hotels providing an extensive range of facilities and high-quality services. Based on the data, these hotels comprised 14 percent of the total sample and had an average of 156 available rooms. Example of brand: JW Marriott

Los datos de muestra 2011 y 2012: tipo de hotel | Survey sample data 2011 and 2012: type of hotel

Número de hoteles | Number of hotels

Número de habitaciones | Number of rooms

2011 2012 2011 2012Cadena | Chain 33 49 5,259 6,483

Independientes | Independents 28 29 2,338 2,199Total 61 78 7,597 8,682

Los datos de muestra 2011 y 2012: ubicación del hotel | Survey sample data 2011 and 2012: hotel location

Número de hoteles | Number of hotels

Número de habitaciones | Number of rooms

2011 2012 2011 2012Bogotá 31 31 4,539 3,886

Otras ciudades | Other cities 30 47 3,058 4,796Total 61 78 7,597 8,682

Fuente | Source: Jones Lang LaSalle

Participacion por clasificacion | Participation by classification

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Tarifa promedio menor | Average rates below: COP$ 170,000

Tarifa promedio entre | Average rates between: COP$ 270,000 - 170,000

Tarifa promedio mayo | Average rates above: COP$ 270,000



• Las tarifas promedio de entre COP$ 170.000 y COP $ 270.000 – son hoteles ‘mid-scale’ de mediana escala con instalaciones y servicios, que van desde las tres a las cuatro estrellas, dependiendo del mercado. Basándonos en los datos revelados, estos hoteles componen el 54% de la muestra y tienen un promedio de 125 habitaciones disponibles. Ejemplo de las marcas: Four Points

• Las tarifas promedio por debajo de COP$ 170.000 – son propiedades ‘limited service’ de servicio limitado. Basándonos en los datos revelados, estos hoteles representan el 32 % de la muestra y tienen un promedio de 75 habitaciones disponibles. Ejemplo de las marcas: ibis Hotels

• Average rates between COP$ 170,000 and COP$ 270,000 – hotels with mid-scale facilities and services, varying from three to four stars depending on the market. Based on the data, these hotels comprised 54 percent of the sample and had an average of 125 available rooms. Example of brand: Four Points

• Average rates below COP$ 170,000 – limited service properties. Based on the data, these hotels comprised 32 percent of the sample and had an average of 75 available rooms. Example of brand: ibis Hotels


Resumen de desempeño Performance summary

A nivel nacional, de acuerdo con la muestra de los hoteles que respondieron a la encuesta, la tarifa promedio anual para hoteles en Colombia alcanzó COP$ 235.800 en 2012. Esto marca una disminución del 6% en relación con los niveles de 2011, en su mayor parte relacionada con hoteles del segmento superior del país. Este fue el segmento en el que las leyes de zonificación y los incentivos turísticos se han combinado para producir una oferta relativamente “atomizada” de los hoteles pequeños, sobre todo en las principales ciudades como Bogotá, que representan una parte desproporcionada de los hoteles del segmento superior. Hoteles en el nivel medio, junto con los hoteles de servicio limitado mantuvieron sus tarifas medias diarias constantes en 2012 respecto al año anterior.

Los niveles de ocupación en Colombia crecieron de 56,7% en 2011 al 60,4% en 2012, a pesar de los aumentos de la oferta. Como en el caso de las tarifas promedio, en el segmento de hoteles del nivel superior se produjo un descenso en la ocupación, en los hoteles de nivel intermedio y limitado sin embargo se produjo un aumento considerable de la ocupación, de seis puntos porcentuales y 11,0 puntos porcentuales, respectivamente. Algunos de los hoteles en estas dos categorías se encuentran fuera de Bogotá, donde las presiones en la oferta han sido menos pronunciadas.

Por consiguiente, el RevPAR en 2012 fue en gran parte igual con respecto al año anterior. Sólo en el sector de lujo se produjo un descenso del RevPAR en 2012, y esto en gran medida fue impulsado por las mencionadas nuevas adiciones en mercados con un mayor número de hoteles de primer nivel, lo que llevó a la presión a la baja sobre las tarifas promedio y la ocupación. Sin embargo, las cifras ponen de manifiesto la fortaleza de los sectores de hoteles de servicios de nivel medio y limitado, ya que, en particular, siguen beneficiándose del fuerte aumento de la demanda interna impulsada por el aumento en los ingresos en la clase media.

Además, con el incremento en la presencia de hoteles de marca y gerenciamiento profesional en todos los segmentos alrededor del país, las estrategias de gestión de ingresos son cada vez más sofisticadas y los hoteles están en mejores condiciones para obtener negocios. Esto, junto con la eventual absorción de nueva oferta, se espera que conduzca a fuertes aumentos de rendimiento en los hoteles en el mediano plazo, que la que se registró durante el año 2012.

Expresado en dólares, la tarifa promedio anual general en la muestra fue de $ 133. Los hoteles del segmento superior tuvieron una tarifa promedio de $ 203, el segmento de nivel medio registró una tarifa promedio de $ 123, y el sector de servicios limitados tuvo un promedio de $ 80. Evaluar el cambio entre un año y otro en las tarifas promedio y RevPAR medidas en dólares de los Estados Unidos, no es

On a national basis, according to the sample of hotels responding to the survey, the average daily rate for hotels in Colombia reached COP$ 235,800 in 2012. This marks a decrease of 6 percent on 2011 levels, the bulk of which related to the country’s top-tier hotels. This was the segment where zoning laws and tourism incentives have combined to produce a relatively ‘atomized’ supply of small hotels, particularly in key cities such as Bogotá which account for a disproportionate share of hotels in the top-tier. Hotels in the mid-tier along with limited service hotels held their average daily rates steady in 2012 over the prior year.

Occupancy levels in Colombia grew from 56.7 percent in 2011 to 60.4 percent in 2012, despite the supply increases. As is the case with average daily rates, the top-tier hotel segment saw a decline in occupancy; the mid-tier and limited service hotels in Colombia however saw a considerable increase in occupancy, of 6 percentage points and 11.0 percentage points, respectively. A number of the hotels in these two categories are located outside of Bogotá where supply pressures have been less pronounced.

Resultantly, RevPAR in 2012 was largely flat over the prior year. Only the luxury sector saw a decrease in RevPAR in 2012. This was largely driven by the aforementioned new room additions in markets with a higher number of top-tier hotels, which led to downward pressure on average rates and occupancy. The figures however highlight the strength of the mid-tier and limited service sectors, as these in particular continue to benefit from strongly increasing domestic demand spurred by rising disposable income in the middle class.

In addition, with the increased prevalence of branded and institutionally managed hotels in all segments across the country, revenue management strategies are becoming more sophisticated and hotels

Desempeño de hoteles | Colombia hotel performance

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particularmente relevante ya que el cambio está influenciado por las fluctuaciones cambiarias, además de los movimientos del mercado.

are better able to yield business. This, coupled with the eventual absorption of new supply, is expected to lead to stronger hotel performance increases over the medium term than that which was recorded during 2012.

Expressed in U.S. dollars, the overall average daily rate in the sample was $133. The top-tier hotels averaged $203, the mid-tier segment posted an average of $123 and the limited service sector saw average daily rates of $80. Evaluating the year-over-year shift in average rates and RevPAR in U.S. dollars is not particularly relevant as the change is influenced by currency fluctuations, in addition to market movement.

Performance en 2012 en dólares | Performance in 2012 in US dollars

US$ por habitación disponible I US$ per available roomTarifa promedio mayor | Average rate above: COP$ 270,000

Tarifa promedio entre | Average rate between: COP$ 270,000 - 170,000

Tarifa promedio menor | Average rate below: COP$ 170,000

Total hotels Colombia

Tarifa diaria promedio ($US) | Average daily rate ($US) $ 203.02 $ 123.14 $ 80.10 $ 133.35Ocupación anual | Occupancy rate 64.3% 61.1% 54.3% 60.4%RevPAR $ 130.60 $ 75.28 $ 43.50 $ 80.57


Performance en 2012 en pesos colobianos | Performance in 2012 in Colombian pesos

COP$ por habitación disponible I COP$ per available room

Tarifa promedio mayor | Average rate above: COP$ 270,000




Tarifa diaria promedio (COP$) | Average daily rate (COP$) $ 358,992 $ 217,742 $ 141,637 $ 235,786Ocupación anual | Occupancy rate 64.3% 61.1% 54.3% 60.4%RevPAR $ 230,926 $ 133,120 $ 76,915 $ 142,465



Segmentación de la demanda Market demand segmentation

El segmento más importante de huéspedes en todos los hoteles de Colombia en 2012 fue el segmento corporativo, que representó el 58% de los clientes totales, seguido por el de tour operadores con una participación del 18%, Individuales Corporativo/Placer con 12%, junto con otros segmentos menos frecuentes.

El mercado hotelero de Colombia está dominado por la demanda comercial y corporativa dado el notable incremento en la actividad empresarial. El turismo de ocio, por el contrario, está creciendo menos rápidamente y todavía tiene una considerable recorrido para crecer en el futuro, destinos turísticos del país se vuelven más populares entre los viajeros intra-regionales, y los mercados urbanos de ciudades como Bogotá comienzan a emular a Lima y Buenos Aires y ven incrementar una mayor parte de los negocios de fin de semana, convirtiéndose poco a poco parecido a los casos de la Ciudad de México, Santiago y Sao Paulo.

Comparación de los segmentos de demanda La segmentación es notablemente consistente entre cada una de las tres clasificaciones. Como podría esperarse, el segmento de tour operadores/turistas es más pronunciado entre los hoteles de mediana categoría, mientras que el segmento de grupos e incentivos se presenta preponderantemente tanto entre hoteles del segmento superior y en los hoteles de categoría intermedia.

Los grupos e incentivos son un porcentaje relativamente pequeño entre los hoteles de servicio limitado, ya que ofrecen instalaciones más limitadas de reuniones. En cuanto al cambio más notable respecto a 2011, el segmento superior muestra que las estadías por negocios individuales transitorios de doble estadía se incrementó mientras que la proporción de huéspedes transitorios corporativos disminuyó, señal de que los mejores hoteles de las principales ciudades están atrayendo más negocios de ocio, entre afluencia de huéspedes para visitar las ciudades los fines de semana.

The largest guest segment in all hotels in Colombia in 2012 was the corporate segment, which accounted for 58 percent of room nights, followed by the leisure segment with a share of 18 percent. The corporate transient segment follows with 12 percent of demand.

Colombia’s hotel market is dominated by commercial and corporate demand given the notable increase in business activity. Leisure tourism, on the other hand, still has considerable upside to grow in the future as the country’s leisure destinations become more popular among intra-regional travelers, and the city’s urban markets such as Bogotá begin to emulate Lima and Buenos Aires and see an increased share of weekend business as is slowly becoming the case in Mexico City, Santiago and São Paulo.

Comparative demand segmentation The overall segmentation is remarkably consistent among each of the three classifications. The leisure segment is most pronounced among the mid-scale hotels, while groups and incentives are most prevalent in the top-tier sector.

Groups and incentives are a relatively small percentage among the limited service hotels, as these offer more limited meeting facilities. In terms of the most notable shift over 2011, the top-tier segment saw its share of individual/transient business guests double, while the proportion of corporate transient guests decreased—a sign that the main cities’ top hotels are attracting more leisure business among affluent guests visiting the cities on weekends.

Segmentación de demanda 2012 | Market mix 2012

44%58% 62% 58%

24%10%

12%12%

18% 19%15% 18%

13% 7% 6% 7%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Tarifa promedio mayor |Average rate above:

COP$ 270,000

Tarifa promedio entre |Average rate between:

COP$ 270,000 - 170,000

Tarifa promedio menor |Average rate below:

COP$ 170,000


% d

e hué

sped

es | %

of g

uests

Otros | OtherTripulación | Airline crewGrupos de eventos e Incentivos | GroupsTuristas | LeisureComercio individual | Corporate transient businessTarifas negociadas corporativo | Corporate negotiated rates



Origen de los huéspedes Origin of guests

El origen de los huéspedes de los hoteles encuestados cuenta una historia consistente. El 31% de los huéspedes totales fueron extranjeros. Se trata de un alto porcentaje de visitantes extranjeros y es probablemente el resultado parcial de la encuesta en sí, que como se mencionó anteriormente, representa mayormente a los hoteles más grandes y los operadores de hoteles más institucionalizados.

No obstante, se observa que el porcentaje de huéspedes extranjeros fue del 61% en hoteles de primer nivel y para los hoteles de menor categoría el 16%. Esta distribución coincide en gran medida con lo que comúnmente sucede en otros países de América del Sur.

The origin of guests of the surveyed hotels tells a consistent story. Some 31 percent of total guests in 2012 were foreigners. This represents a significant percentage of foreign guests and is partially the result of the survey itself, which was weighted toward the larger, more sophisticated hotel operators.

Nonetheless, the percentage of foreign guests ranged from an overwhelming 61 percent in the top-tier hotels and to the opposite—a more minimal 16 percent in select service hotels. This distribution is largely consistent with what is common in other South America countries.

Origen de huéspedes 2012 | Guest origin 2012

39%

65%

84%69%

61%

35%

16%31%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Tarifa promedio mayor |Average rate above:

COP$ 270,000

Tarifa promedio entre |Average rate between:

COP$ 270,000 -170,000

Tarifa promedio menor |Average rate below:

COP$ 170,000


% d

e hué

sped

es | %

of g

uests

Colombianos | Colombians Extranjeros | Foreigners



Productividad y composición de los empleados

Productivity and staffing levels

La productividad relativa y la composición del empleo en los hoteles encuestados revelan niveles de personal de 0,77 empleados (de tiempo completo) por habitación.

El personal total por habitación se mantuvo estable en el promedio de 2011, pero hay algunas variaciones dentro de las tres categorías de hoteles. Los hoteles del segmento superior han visto un aumento de 0,10 de (empleados de tiempo completo) por habitación, una tendencia desfavorable, dada la disminución global del RevPAR de los hoteles en este segmento.

Los hoteles de escala media no sufrieron cambios en la dotación de su personal. El segmento de servicio limitado vio una disminución de casi 0,10 de (empleados de tiempo completo) por habitación disponible, que es un logro favorable ya que este segmento registró un aumento considerable en el número de habitaciones ocupadas- lo que implica operaciones más eficientes.

Sobre una base comparativa, los datos relevados sugieren que existe una oportunidad para la reducción de plantilla Administrativa y General en hoteles de servicio de escala media y limitada puesto que las cifras coinciden con la media de los hoteles del segmento superior. Además, los hoteles de escala media tienen una nómina de (empleados de tiempo completo) desproporcionadamente alto en comparación con hoteles del segmento superior, con personal más eficiente, podría representar una oportunidad para reducir la nómina en el futuro.

Cuando se compara la productividad laboral con mercados más desarrollados hay dos observaciones importantes que vale la pena mencionar: las relativamente pocas diferencias entre el segmento luxury/upscale y económico, y el alto número de empleados por habitación que aún prevalece en Colombia. Esto está en función de varios factores, entre los cuales se encuentran la preferencia local por el nivel de servicios, la necesidad de hoteles económicos de tener algún componente de alimentos y bebidas y el relativamente menor costo de la fuerza laboral.

The relative productivity and the departmental staffing levels in the surveyed hotels indicate that Colombia’s hotels, on average, have 0.77 FTEs per guest room. The majority of the employees are in the rooms and F&B departments.

The overall head count per room remained steady on the 2011 average, but there are some variances within the three hotel classifications. The top-tier hotels have seen an increase of 0.10 FTEs per room, an unfavorable trend given the overall RevPAR decrease among hotels in this segment.

Mid-scale hotels saw largely unchanged staffing levels. The limited service segment saw a nearly 0.10 FTE decrease on a per available room basis, which is a favorable accomplishment since this segment saw a considerable increase in the number of occupied rooms—implying more efficient operations.

On a comparative basis, the data suggest that there is opportunity for a reduction in Administrative & General head count in mid-scale and limited service hotels since the figures match the average of the top-tier hotels. Furthermore, mid-scale hotels have a disproportionately high FTE count when compared to top-tier hotels; with more efficient staffing this could represent an opportunity to curtail expenses in the future.

When compared to employee productivity in more mature hotel markets, there are two observations worthy of note. First of all, there is overall a higher number of FTEs per room for mid-scale and limited service hotels, and secondly, there is comparatively less difference in the number of FTEs for top-tier and limited service hotels. This is a function of several factors, including local preference for service levels, the need for economy hotels to have some food and beverage offerings and the overall relatively low cost of labor.

Número de empleados por habitación disponible en 2012 | Number of employees per available room in 2012

Departamento | DepartmentTarifa promedio mayor | Average rate above: COP$ 270,000




Habitaciones | Rooms 0.24 0.21 0.17 0.21Alimentos & Bebidas | Food & Beverage 0.37 0.27 0.14 0.26Teléfono | Telephone 0.02 0.00 0.00 0.01Otros Departamentos Operacionales | Minor Operating Departments 0.07 0.05 0.04 0.05Administración & General | Administrative & General 0.11 0.14 0.11 0.13Marketing y Ventas | Sales & Marketing 0.04 0.03 0.03 0.03Mantenimiento | Property Maintenance 0.07 0.05 0.03 0.05Otros | Other 0.11 0.02 0.00 0.03Total 1.03 0.76 0.52 0.77



El resultado de explotación total

Overall operating performance

En cuanto al rendimiento financiero operativo, los hoteles de Colombia lograron un beneficio bruto de operación (GOP) en 2012 del 27,2% de los ingresos totales de los niveles más económicos, del 34,9% para el nivel medio y el 38,1% para los hoteles de más alto nivel. En promedio, los hoteles en Colombia alcanzaron un margen de GOP de 34,1% de los ingresos totales, que se considera como un nivel relativamente favorable dada una ocupación media del 60,4%.

Este margen saludable GOP se debe en parte por la composición de la muestra de la encuesta, la cual está inclinada hacia hoteles más institucionales. Sin embargo, también es probablemente resultado de costos laborales más bajos (frente a una productividad laboral relativamente menos eficiente). Además, la rentabilidad relativa entre los hoteles del segmento superior e inferior es en general inversa. En la mayoría de los casos, los hoteles económicos logran rentabilidades más altas que los hoteles de servicios completos, debido a habitaciones más pequeñas, falta de costosas operaciones de alimentos y bebidas, espacios de reuniones y otros gastos departamentales.

Esta anomalía es probablemente el resultado de varios factores, como la relativamente baja ocupación de los hoteles de servicio limitado de la muestra, que era de diez puntos porcentuales inferior a la de los hoteles del segmento superior, lo que hace que sea difícil de distribuir los costos fijos y gastos no distribuidos. Además, los hoteles de servicio limitado en Colombia a menudo proporcionan más de un nivel mínimo de alimentos y bebidas, dado por las demandas de los consumidores. En cuanto los hoteles de servicio limitado del país lleguen a los niveles de ocupación más altos resultantes de una mayor demanda interna y más sofisticadas estrategias de gestión de ingresos, se espera que sus márgenes de GOP aumenten notablemente.

In terms of operational performance, hotels in Colombia achieved an average Gross Operating Profit (GOP) of 34.1 percent in 2012, just slightly below the 2011 figure of 34.9 percent. The GOP margin ranged from 27.2 percent of total revenues for limited service hotels, to 34.9 percent for mid-scale hotels to 38.1 percent for the top-tier hotels in the sample. The country’s overall GOP margin is deemed relatively favorable at the average occupancy level of 60.4 percent.

This healthy GOP margin is partially driven by the composition of the survey sample, which was weighted toward institutional quality hotels. However, it is also likely a function of lower labor costs (against relatively less efficient labor productivity). Moreover, the relative profitability between the top-tier and limited service tier is generally reverse in mature markets, where limited service hotels often run higher profit margins than top-tier hotels, given their smaller rooms, the lack of costly F&B operations, and less meeting space and fewer services to support.

This anomaly is likely the result of several factors, including the relatively low occupancy of the limited service hotels in the sample, which was 10 percentage points below that of the top-tier hotels, which makes it difficult to distribute fixed costs and undistributed expenses. Also, limited service hotels in Colombia often provide more than a minimal level of food and beverage services given consumer demands. As the country’s limited service hotels reach higher occupancy levels resulting from increased domestic demand and more sophisticated revenue management strategies, we expect their GOP margins to rise notably.


find generic latin america hotel image

Análisis de los resultados 2012 | Operating profit analysis 2012

COP$ por habitación disponible I COP$ per available room

Tarifa promedio mayor |

Average rate above: COP$ 270,000

Tarifa promedio entre | Average rate between:

COP$ 270,000 - 170,000

Tarifa promedio menor |

Average rate below: COP$ 170,000


Tarifa promedio (COP$) | Average daily rate (COP$) $ 358,992 $ 217,742 $ 141,637 $ 235,786Ocupación anual | Occupancy rate 64.3% 61.1% 54.3% 60.4%RevPAR $ 230,926 $ 133,120 $ 76,915 $ 142,465

Ingresos | Revenues COP $ % COP $ % COP $ % COP $ %Habitaciones | Rooms 73,966,169 70.8% 46,467,227 64.4% 24,650,844 70.2% 42,128,319 66.6%Alimentos & Bebidas | Food & Beverage 18,875,995 18.1% 18,071,175 25.0% 7,376,972 21.0% 14,592,288 23.1%Otros Ingresos de A&B | Other F&B revenues 5,838,549 5.6% 3,573,124 5.0% 1,421,206 4.0% 3,097,463 4.9%Total Ingresos de A&B | Total F&B revenues 24,714,544 23.7% 21,644,299 30.0% 8,798,178 25.1% 17,689,752 28.0%Otros departamentos operacionales | Minor operating departments 5,728,728 5.5% 4,043,655 5.6% 1,660,920 4.7% 3,429,151 5.4%

Total ingresos | Total revenues 104,409,441 100.0% 72,155,181 100.0% 35,109,941 100.0% 63,247,222 100.0%

Costos | Expenses COP $ % COP $ % COP $ % COP $ %Total costos habitaciones | Rooms 13,204,808 17.9% 9,951,493 21.4% 5,265,502 21.4% 8,736,516 20.7%Total costos alimentos & bebidas | Food & beverage 18,271,749 73.9% 14,793,816 68.3% 7,779,191 88.4% 12,826,587 72.5%Total costos otros departamentos operacionales | Minor operating departments 2,906,293 50.7% 1,237,126 30.6% 1,089,982 65.6% 1,366,123 39.8%

Total costos administración | Administrative & general 14,107,289 13.5% 10,058,689 13.9% 5,633,368 16.0% 9,015,432 14.3%Total costos marketing y ventas | Sales & marketing 6,950,466 6.7% 3,322,028 4.6% 1,793,978 5.1% 3,199,711 5.1%Total costos mantenimiento | Property maintenance 4,195,621 4.0% 3,145,954 4.4% 1,642,735 4.7% 2,756,846 4.4%Costo de agua, luz, gas, combustible y desperdicios | Utilities 4,945,960 4.7% 4,445,564 6.2% 2,370,209 6.8% 3,807,154 6.0%

Total de costos | Total expenses 64,582,186 61.9% 46,954,670 65.1% 25,574,964 72.8% 41,708,370 65.9%

Ganancia bruta operativa | Gross operating profit 39,827,255 38.1% 25,200,511 34.9% 9,534,977 27.2% 21,538,852 34.1%



Márgenes operativos departamentales detalladas

Detailed departmental operating margins

La siguiente tabla muestra los ingresos promedio y costo de ventas, nómina, otros gastos, y el beneficio producido por los tres principales departamentos de generación de ingresos del hotel: Habitaciones, Alimentos y Bebidas, y Otros Departamentos Operacionales. Como se muestra en la tabla, el margen de beneficio es mayor en las Habitaciones de los hoteles del segmento superior, dados los precios medios más altos. El margen de Alimentos y Bebidas es mayor entre los hoteles de escala media, donde el ingreso promedio se encuentra aún en un nivel notable, pero el costo de mano de obra es menor dado los entornos menos exclusivos.

The table below depicts average revenues and cost of sales, payroll, other expenses, and departmental profit for the three main revenue-generating departments of the hotel: rooms, food and beverage, and minor operating departments. As is shown in the table, the rooms profit margin is highest in the top-tier hotels given the higher average daily rates. The food and beverage margin is highest among mid-scale hotels, where the average check is still at a notable level, but the labor cost is lower given the less upscale surroundings.

Análisis de los departamentos operativos 2012 | Analysis of operating departments 2012

Tarifa promedio mayor | Average rate above:

COP$ 270,000

Tarifa promedio entre | Average rate between:

COP$ 270,000 - 170,000

Tarifa promedio menor | Average rate below:

COP$ 170,000Total hotels Colombia

Habitaciones | Rooms COP$ % COP$ % COP$ % COP$ %

Ingresos | Revenues 73,966,169 100.0% 46,467,227 100.0% 24,650,844 100.0% 42,128,319 100.0%Salarios y prestaciones | Payroll and related expenses 6,329,858 8.6% 5,147,281 11.1% 2,987,462 12.1% 4,553,483 10.8%Otros gastos | Other expenses 6,874,950 9.3% 4,804,211 10.3% 2,278,040 9.2% 4,183,033 9.9%Resultado | Departmental profit 60,761,361 82.1% 36,515,735 78.6% 19,385,342 78.6% 33,391,803 79.3%

Alimentos & Bebidas | Food & Beverage COP$ % COP$ % COP$ % COP$ %

Ingresos | Revenues 24,714,544 100.0% 21,644,299 100.0% 8,798,178 100.0% 17,689,752 100.0%Custo directo | Cost of sales 5,620,202 22.7% 6,251,307 28.9% 3,501,477 39.8% 5,267,379 29.8%

Salarios y prestaciones | Payroll and related expenses 7,816,327 31.6% 5,376,299 24.8% 2,387,826 27.1% 4,640,411 26.2%

Otros Gastos | Other expenses 4,835,220 19.6% 3,166,210 14.6% 1,889,888 21.5% 2,918,797 16.5%Resultado | Departmental profit 6,442,795 26.1% 6,850,483 31.7% 1,018,987 11.6% 4,863,165 27.5%

Otros departamentos operacionales | Minor operating departments COP$ % COP$ % COP$ % COP$ %

Ingresos | Revenues 5,728,728 100.0% 4,043,655 100.0% 1,660,920 100.0% 3,429,151 100.0%

Salarios y prestaciones | Payroll and related expenses 1,240,427 21.7% 328,754 8.1% 415,654 25.0% 454,966 13.3%

Otros gastos | Other expenses 1,665,866 29.1% 908,373 22.5% 674,328 40.6% 911,158 26.6%Resultado | Departmental profit 2,822,435 49.3% 2,806,528 69.4% 570,938 34.4% 2,063,027 60.2%



Comparación de desempeño 2012 y 2011

2012 performance comparison over 2011

El siguiente gráfico representa los márgenes de gastos departamentales y ofrece comentarios sobre los cambios producidos entre 2011 y 2012.

The graphic below depicts departmental expense margins and provides commentary about the year-over-year change from 2011 to 2012.

Rooms expense increased marginally due to the lower ADRs; some opportunities to curtail cost were likely missed. That said, expense

margin to total hotel revenue remains low by international standards.

El costo de Habitaciones aumentó marginalmente debido a las bajas en el ADR; algunas oportunidades para reducir costos probablemente fueron desperdiciadas. Dicho esto, el margen de gastos respecto a los ingresos totales de los hoteles pareciera bajo según los estándares

internacionales.

Where does each COP$ 1,000 earned by the average Colombian hotel flow to?

¿Cuál es el destino de cada COP$ 1.000 pesos de ingreso ganado por un hotel colombiano promedio?

Food and beverage expense increased marginally due to the revenues overall. Departmental profitability is more in line with

international averages, suggesting that there should actually be opportunity to enhance profit margin when considering the lower labor

cost in Colombia.

Los gastos de Alimentos y Bebidas aumentaron marginalmente debido a los ingresos totales. La rentabilidad departamental está más en línea

con los promedios internacionales, lo que sugiere que en realidad debería haber una oportunidad para mejorar el margen de beneficio al

considerar un costo laboral más bajo.

Minor Operating Departments saw an increased profit margin in 2012 as operators streamlined services in these

other departments.

Los departamentos Operativos Menores presentaron un incremento en su lucro operativo durante 2012 a partir de una mayor eficiencia en la

prestación de dichos servicios por parte de los operadores.

Administrative & General expense marked a 2 percentage point decrease amid lower overall revenues— a favorable shift. But the expense margin remains high by

international standards.

Gastos de Administración y General , disminuyó en dos puntos porcentuales, un cambio favorable en general. Pero el margen de gasto

sigue siendo alto para los estándares internacionales.

Sales & Marketing expense softened slightly, implying higher departmental efficiency; in addition, it is below international averages; however, as operators become more sophisticated it may actually be

wise to spend more here.

Los gastos de Marketing y Ventas se suavizaron un poco, lo que implica una mayor eficiencia del departamento, además está por debajo de los promedios internacionales, en la medida que los operadores se vuelven

más sofisticados, deberían invertir más en estos gastos.

Maintenance cost increased in 2012 despite lower overall revenues and represents an area to monitor; in addition, it is somewhat high by


Los costos de mantenimiento se incrementaron en 2012 a pesar de los ingresos totales más bajos y representa un área para controlar, además,

es un poco alto para los estándares internacionales.

Utilities expense marked an increase, partly attributable to the higher occupancy levels, yet the proportion to total revenue is quite high by


Los gastos de Utilidades marcó un aumento, en parte atribuible a los niveles de ocupación más altos, sin embargo, en proporción de los

ingresos totales es bastante alto para los estándares internacionales.

The average GOP margin for Colombia is 34.1% in 2012, largely in line with the average for the U.S. However, given that there appears to be some areas of opportunity to curtail cost, the GOP margin in Colombia in the future may have some room for growth, provided that the hotels’

top-line revenues increase.

El margen promedio de GOP para Colombia fue de 34.1% en 2012, en línea con el promedio de los EE.UU. Sin embargo, dado que parece

que hay algunas áreas de oportunidad para reducir costos, el margen de GOP en Colombia en el futuro puede tener un cierto margen de

crecimiento, siempre que la línea superior de los hoteles aumente sus ingresos.

34.9%

5.1%

3.4%

5.3%

16.2%

4.8%

18.3%

12.0%

2011

13.8%

34.1%

6.0%

4.4%

2012

5.1%

14.3%

2.2%

20.3%


Bene

ficio

Bruto

de O

pera

ción (

GOP)

| Gro

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ting

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s

El positivo panorama económico de Colombia, su ubicación estratégica y la creciente reputación del país, esto sumado a la calidad relativamente alta de los profesionales enfocados al sector hotelero, crea atractivas perspectivas de crecimiento tanto para las compañías hoteleras nacionales como internacionales.

Colombia’s positive economic outlook, strategic location and growing reputation as business friendly country, combined with the comparatively high quality of its hotel professionals, are creating enticing growth prospects for both domestic and global hotel companies.

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Juan Paredes Vice President Argentina +54 11 4893 2600 [email protected]

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