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PERIZIA DI STIMA
Area di proprietà comunale ATR/TV2 – mapp. 5707
(ex acquedotto comunale) di via A. Moro (piano di alienazione approvato con Deliberazione di C.C. n° 05 del 28 del 02/03/2009)
Calusco d’Adda, lì 22 ottobre 2009
COMUNE DI CALUSCO D’ADDA Provincia di Bergamo Settore Tecnico Piazza S.Fedele n.1 - 24033 Calusco d’Adda (Bg) Tel. 0354389044 - Fax 0354389076 e-mail [email protected] P.Iva 00229710165
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Indice _________________________________________________
1. Premessa
2. Identificazione dell’area oggetto di alienazione
3. Descrizione sommaria e stato dei luoghi
4. Stato di possesso
5. Identificazione urbanistica
6. Criteri e metodi di stima
7. Determinazione del valore
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Allegati
_________________________________________________
- estratto carta tecnica regionale con individuata l’area da alienare
- estratto di mappa catastale
- visure catastali
- estratto norme tecniche di attuazione PRG
- tabella estratta da Allegato “A – Relazione illustrativa e norme
tecniche P.L. adottato
- pianta e sezione ex acquedotto da demolire estratto da Tav. 13 P.L. adottato
- riprese fotografiche
- ripresa fotografica aerea
- ortofoto
- piano dei servizi in variante al PRG, estratto da Tav. 1 P.L.
adottato
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1. Premessa
La presente perizia di stima è finalizzata a determinare il più probabile valore di mercato dell’area ex acquedotto di via Moro
(mapp. 5707) allo scopo di procedere alla sua alienazione e valorizzazione immobiliare in relazione alla prossima attuazione del
comparto assoggettato a Piano urbanistico attuativo delle aree individuate nel vigente P.R.G. in zona ATR/TV “Aree di trasformazione
residenziali ad alta compensazione a trasformabilità vincolata”.
2. Identificazione dell’area oggetto di alienazione
L’area è ubicata nel Comune di Calusco d’Adda, distinta al Catasto terreni al Fg. 5 mapp. 5707 ed ha una superficie catastale di mq.
7280. A nord confina con via Locatelli, a est con il mappale 1673, a sud con
il mappale 5708 (marciapiede) via A. Moro e ad ovest con i mappali 6764 e 6765; il tutto come anche rappresentato nell’allegato estratto
di mappa catastale.
3. Descrizione sommaria e stato dei luoghi
L’area è ubicata nel quadrante urbanistico nord ovest del territorio
comunale in zona leggermente periferica di contesto residenziale, ben
servita dai servizi essenziali quali farmacia, scuola dell’infanzia, scuola elementare, scuola media, distretto sanitario ASL, centro diurno
anziani, impianti sportivi, area mercato all’aperto; dista soli pochissimi minuti dai negozi commerciali di vicinato di prima
necessità e anche di media distribuzione. Tra i principali collegamenti di trasporto pubblico a servizio della zona, ma anche dell’intero
territorio comunale, si menziona la ferrovia (tratta Ponte S. Pietro – Seregno), che consente una rapida comunicazione con il capoluogo di
provincia e la normale linea di bus navetta gestita dalla Autoservizi Locatelli per il raggiungimento dei più importanti centri vicini.
Il terreno complessivamente presenta una conformazione morfologica
pianeggiante per tutta la sua estensione con quota naturale coincidente all’incirca con quella del marciapiede di via A. Moro;
rispetto invece a via Locatelli l’area si trova ad una quota più bassa di
circa mt. 1,50 con leggera scarpata di raccordo verso la medesima via. Il lotto è delimitato su tutti i lati da una recinzione di diverso tipo,
con zoccolo in calcestruzzo e barriera in ferro/rete metallica e con soli paletti e rete metallica. L’accesso al fondo avviene unicamente dalla
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via A. Moro dove è collocato un cancello di ingresso carraio di transito
dei mezzi comunali per il carico e scarico.
Sull’area insiste l’ex serbatoio acquedotto comunale, che sarà oggetto di demolizione per la prossima trasformazione urbanistica ed edilizia
dei luoghi per l’attuazione del comparto coordinato ATR/TV1 e ATR/TV2. Detto fabbricato è stato realizzato dal Comune di Calusco
d’Adda sul finire degli anni ’70 ed inizio degli anni ’80, quale serbatoio acquedotto (che però non risulta mai essere stato attivato) ed è
parzialmente utilizzato già da qualche anno come magazzino e deposito comunale.
Il fabbricato è realizzato con muratura perimetrale in cemento armato
avente spessore di cm. 40/50; sul fronte esterno nord è visibile un parziale tamponamento in prisme in cls. La copertura è piana
realizzata anch’essa in cemento armato con soprastante guaina impermeabile di protezione. L’interno ha suddivisioni con murature
portanti sempre in cemento armato, a delimitazione degli spazi creati per le vasche di accumulo dell’acqua e del reparto di ubicazione delle
pompe ed impianti elettrici. Il manufatto è ubicato in posizione centrale rispetto all’area; per la descrizione della sua consistenza può
essere suddiviso in tre blocchi, separati internamente, ma aderenti in unico corpo aventi le seguenti dimensioni in pianta:
- mt. 26,20 x mt. 7,85 = mq. 205,67
- mt. 21,35 x mt. 9,20 = mq. 196,42 - mt. 22,25 x mt. 9,20 = mq. 204,70
__________
Totale superficie coperta mq. 606,79 ex acquedotto comunale
Per tutta la sua superficie il fabbricato è seminterrato di circa mt.
1,20 rispetto al piano di campagna; l’altezza fuori terra non è costante per tutti i corpi di fabbrica, comunque la misura massima del
corpo più alto è pari a circa mt. 4,00. Il tutto è rilevabile anche dalla pianta e sezione dell’edificio, estratti dalla tavola n. 13 del Piano di
lottizzazione adottato ed allegati in copia alla presente stima. Sull’area oggetto di stima, lungo via Locatelli, insiste anche un cabina
Enel a torre, di cui ne è prevista la demolizione e nuova localizzazione nel contesto delle opere di urbanizzazione della lottizzazione adottata.
L’area esterna è anch’essa adibita parzialmente a deposito/magazzino comunale all’aperto, mentre la restante totalità è lasciata a verde
incolto, ad eccezione di una porzione lungo il confine ovest di circa
mq. 1700,00 concessa in comodato precario all’Auser di Calusco d’Adda per la coltivazione a orti privati.
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Le diverse riprese fotografiche allegate forniscono una significativa
rappresentazione dei luoghi utile per l’individuazione del bene oggetto di perizia di stima.
4. Stato di possesso
L’area, così come i manufatti ivi insistenti, sono di proprietà comunale giusto atto di vendita perfezionato definitivamente in data 11.06.1987
a rogito Notaio A. Nossa di Calusco d’Adda Rep. n. 41734 – 41843 – 42173 racc. n. 12978. Per quanto attiene lo spazio di orti privati
gestito dall’associazione Auser di Calusco d’Adda sussiste un contratto
di comodato precario gratuito - Rep. n. 2 del 19.01.2006 Atto privato, con scadenza il 31.12.2008. Detto contratto, ad oggi scaduto, non è
più stato rinnovato e risulta siano in corso contatti con l’associazione Auser per la discolazione dei suddetti orti in altro sito individuato
dall’Amministrazione comunale. L’area in oggetto è inserita nel piano delle alienazioni ai sensi art. 58
del D.L. 25.06.2008 n. 112, convertito con modificazioni dalla L. 06.08.2008 n. 133, approvato dal Comune di Calusco d’Adda con
deliberazione C.C. n. 05 del 02.03.2009.
5. Identificazione urbanistica
L’area in oggetto è individuata secondo lo strumento urbanistico
vigente comunale in zona ATR/TV2– “Aree di trasformazione
residenziali ad alta compensazione a trasformabilità vincolata” quale parte del comparto ATR/TV.
L’attuazione edificatoria dell’area avviene secondo l’art. 65 delle
N.T.A. del P.R.G, con modalità di tipo perequativo attraverso il trasferimento delle quote edificatorie del comparto ATR/TV. Nello
specifico la normativa tecnica prevede che le aree di trasformazione residenziali ATR/TV1 e ATR/TV2, non contigue, si attuino in forma
coordinata attraverso la definizione di un Piano urbanistico attuativo preventivo (PUA), la cui edificabilità complessiva è data dalla somma
delle parziali edificabilità delle singole aree di trasformazione. La concentrazione dei volumi edificatori è consentita esclusivamente
all’interno dell’area di trasformazione ATR/TV2, con vincolo localizzativo e di cessione al Comune per l’area ATR/TV1 di verde
attrezzato, quale rilevante elemento di salvaguardia tra il Parco Adda
Nord e il sistema dei servizi esistenti (impianti sportivi) del centro urbano di Calusco.
Gli indici per l’attuazione del piano urbanistico, secondo le norme tecniche del vigente P.R.G,. sono i seguenti:
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Ripartizione territoriale
Sf = 30% St Ce = 70% St
Indici e parametri urbanistici - edilizi
Ut 1.500 m²/ha
H max = 10,50m
Ip (Sf) 20%
Rc (Sf) 50%
A 1 albero/350 m² Sf
Usi non consentiti Agricolo – A; Industria e artigianato – I; Terziario e commercio – T,
nelle articolazioni T2, T3, T4, T5; Mobilità – M, nelle articolazioni M3,
M4; Servizi di interesse generale – S, nelle articolazioni S9, S10, S11.
Mix funzionale - usi regolati
residenza – R: min 70% Slp
Con deliberazione del Consiglio comunale n. 39 del 24.09.2009 è stato adottato il PUA (che corrisponde al Piano di lottizzazione di
iniziativa privata), in variante al P.R.G. con la procedura di cui all’art. 3 della L.R. 23/1997 poiché ricorrenti le fattispecie di variante al
P.R.G. di cui all’art. 2 c. 2 lett. f) e h).
La procedura di approvazione del Piano di lottizzazione è in corso di svolgimento e prevede dopo l’adozione dello stesso il deposito presso
la segreteria comunale della deliberazione del Consiglio comunale e
degli atti di progetto in libera visione per trenta giorni consecutivi; nei successivi ulteriori trenta giorni, decorrenti dalla data di deposito sarà
possibile presentare le eventuali osservazioni. Successivamente il Piano di lottizzazione dovrà nuovamente e definitivamente passare in
Consiglio comunale per la decisione sulle eventuali osservazioni e per l’approvazione definitiva. I documenti ed elaborati di progetto del
Piano di lottizzazione adottato (redatto dall’ing. Paolo Chiappa di Calusco d’Adda) costituiscono atti propedeutici alla presente stima; a
questi si farà riferimento ai fini della determinazione della potenzialità edificatoria attribuita al lotto di competenza comunale, nonché per la
determinazione del conseguente più probabile valore di mercato.
In relazione al Piano di lottizzazione adottato, come detto in-itinere, al Comune di Calusco d’Adda è assegnato il lotto n. 8 cui compete
una edificabilità complessiva di mq. 1209,75 di superficie lorda di
pavimento (s.l.p.) determinata in relazione al prodotto dell’indice di zona per la proporzionale quota di proprietà comunale interna al
comparto perimetrato delle aree ATR/TV:
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- mapp. 5707 (superficie reale nel P.L. ATR/TV) mq. 7334,00 - porzione mapp. 1714 (superficie reale nel P.L. ATR/TV) mq. 731,00
__________ Totale superficie di proprietà comunale nel P.L. ATR/TV mq. 8065,00
mq. 8065,00 x Ut 1500,00 mq/ha = s.l.p. mq. 1209,75
La porzione di proprietà comunale di cui al mapp. 1714 di mq. 731,00
non è oggetto di alienazione fisica; di essa è valutata la corrispondente quota di diritto edificatorio generata (da concentrare
nel lotto n. 8) posto che è inserita nel comparto ATR/TV, quale area
ATR/TV1 di localizzazione di verde vincolato da cedere al Comune (e quindi già in disponibilità dell’Ente).
In sostanza è da rilevare che all’area di proprietà comunale oggetto di perizia, in forza del piano di lottizzazione (adottato ed in- itinere), è
assegnata un’edificabilità espressa in superficie lorda di pavimento massima pari a mq. 1209,75 corrispondente a quella del lotto n. 8.
L’allegata tabella estratta dalla relazione urbanistica del Piano di lottizzazione adottato descrive sinteticamente i dati planivolumetrici
dei singoli lotti; per altri approfondimenti in ordine all’edificabilità complessiva, nonché agli aspetti rilevanti in ordine all’attuazione del
comparto ATR/TV si rimanda in toto agli elaborati del progetto di Piano di lottizzazione adottato, nonché allo schema di convenzione
allegato alla deliberazione del C.C. n. 39 del 24.09.2009.
5. Criteri e metodi di stima
Lo scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato dell’area in tutta la sua potenzialità ai fini della vendita in
una procedura di asta pubblica, attribuendo quel valore che avrebbe la maggiore probabilità tra i possibili valori, di segnare un punto di
incontro tra domanda ed offerta in una libera contrattazione di una pluralità di operatori economici in un dato mercato.
Il metodo di stima che si intende utilizzare è quello di tipo sintetico comparativo, attraverso una media aritmetica dei prezzi riscontrati
sul mercato per beni analoghi o similari, attingendo alle seguenti fonti per la determinazione del più probabile valore di mercato:
1. i valori di scambio mediante indagini dirette presso gli operatori (tecnici, agenzie immobiliari);
2. i valori dichiarati negli atti di compravendita delle aree
fabbricabili nel periodo intercorrente tra il 2005 – 2009, suddivisi per zone omogenee di P.R.G. e zone territoriali di ubicazione;
3. le perizie di rivalutazione dei valori delle aree edificabili ai fini di applicazione dell’imposta sostituiva;
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4. i valori minimi di riferimento ai fini I.C.I. delle aree fabbricabili,
determinati dal settore tecnico nell’anno in corso ed approvati con deliberazione della G.C. n. 26 del 27.02.2009
Dall’analisi dei suddetti valori delle aree fabbricabili, utilizzando il
detto criterio di stima sintetica comparativa sono effettuate le opportune ponderazioni, applicando aggiunte e/o detrazioni in ragione
delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’area che possono risultare discriminanti, distinti in fattori esterni e fattori specifici, di
seguito elencati: Fattori esterni
- grado di urbanizzazione del territorio
- ubicazione fisico-geografica - ubicazione nel tessuto urbanistico
- sistema viario di comunicazione - dinamica del sistema immobiliare
- andamento generale dell’economia - livello di appetibilità del bene
Fattori specifici - stato di conservazione e manutenzione
- dimensione ed estensione dell’area - destinazione residenziale
- oneri di demolizione del fabbricato ex acquedotto - disponibilità accessorie ed oneri gestionali
- urbanizzabilità dell’area con criterio perequativo - tempistiche di approvazione e convenzionamento del P.L.
7. Determinazione del valore
Si precisa che l’area oggetto di stima viene valutata non solo in
ordine alla medesima superficie fisica del mapp. 5707, ma soprattutto in considerazione della potenzialità edificatoria assegnata (anche per
l’edificabilità maturata per la superficie di parte del mapp. 1714) al Comune di Calusco d’Adda con il lotto n. 8, nell’ambito del Piano di
lottizzazione adottato del comparto ATR/TV. La superficie lorda di pavimento di mq. 1209,75 è pertanto il parametro unico di
riferimento posto alla base della presente perizia di stima.
In relazione ai criteri di stima sopra esposti, effettuate le opportune, ponderazioni, si può ritenere congruo assegnare all’area edificabile un
valore al metro cubo pari ad Euro 215,00.
mq. 1209,75 x h 3,00 mt. = volume virtuale mc. 3629,25
mc. 3629,25 x 215,00 Euro/mq. = Euro 780.288,75
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Al valore ottenuto sono da applicare le seguenti detrazioni in ordine:
a) alle spese necessarie per sostenere l’urbanizzazione del comparto (complessivamente pari ad Euro 550.174,57 come da computo
metrico allegato al P.L. adottato) che per il lotto n. 8 del piano di lottizzazione adottato – corrispondente a millesimi 183,951 - sono
determinate proporzionalmente in Euro 101.205,16
b) alle spese di demolizione totale dell’edificio dell’ex acquedotto con tutti gli impianti connessi (anche interrati nel lotto), inclusa la
recinzione del mappale 5707, comprese tutte le eventuali opere di
bonifica a norma di leggi vigenti, stimate in Euro 50.000,00
Per quanto sopra il valore del bene in oggetto è così determinato:
Euro 780.288,75 – (Euro 101.205,16 + Euro 50.000,00) = Euro 629.083,59
Al valore così ottenuto si ritiene di applicare un coefficiente di
deprezzamento finale dell’8% per: - incidenza spese di tecniche, di progettazione e di attuazione P.L.,
compresa la progettazione e direzioni lavori delle opere di urbanizzazione;
- incidenza di imprevedibilità procedimentale di attuazione del P.L. e suo convenzionamento
Euro 629.083,59 x 0,92 = Euro 578.756,90
Il valore determinato, da arrotondare ad Euro 579.000,00 (cinquecentosettantanovemila), rappresenta il più probabile
valore di mercato dell’immobile in oggetto, esaminato nella situazione di fatto in cui si trova.
Con quanto esposto si ritiene di avere compiutamente assolto la funzione peritale attribuita.
Il Responsabile del Servizio Edilizia Privata (geom. Roberto Gatti)
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RIPRESE FOTOGRAFICHE
FOTO n. 1 – vista dell’area con ex acquedotto comunale da demolire
FOTO n. 2 – vista dell’area da via A. Moro
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FOTO n. 3 – confine ovest dell’area da via A. Moro (zona orti)
FOTO n. 4 – confine ovest dell’area da via Locatelli (zona orti)
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FOTO n. 5 – deposito materiale all’aperto
FOTO n. 6 – deposito materiale all’aperto
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FOTO n. 7 – ingresso carraio all’edificio ex acquedotto comunale da
demolire(fronte est)
FOTO n. 8 – ingresso pedonale all’edificio ex acquedotto comunale da
demolire (fronte est)
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FOTO n. 9 – fronte nord edificio ex acquedotto comunale da demolire
FOTO n. 10 – interno ex acquedotto comunale da demolire (materiale
depositato)
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FOTO n. 11 – interno ex acquedotto comunale da demolire (materiale
depositato)
FOTO n. 12 – interno ex acquedotto comunale da demolire (materiale
depositato)
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FOTO n. 13 – interno ex acquedotto comunale da demolire (materiale
depositato)
FOTO n. 14 – interno ex acquedotto comunale da demolire (materiale
depositato)
