PERLINDUNGAN HAK DAN

KEPENTINGAN PEMBELI

RUMAH

JABATAN PERUMAHAN NEGARA

KPKT

Mei 2017

FUNGSI JPN

Menyediakan rumah melalui Projek Perumahan Rakyat (PPR) yang

berkualiti dan mencukupi.

Meningkatkan keupayaan dan kemampuan rakyat untuk memiliki

dan menyewa rumah (MyDeposit, MyHome & SPP)

Mengawalselia pemajuan perumahan swasta di Semenanjung

Malaysia

Memantau projek pemajuan perumahan swasta dan pemulihan

projek terbengkalai

AKTA PEMAJUAN PERUMAHAN (KAWALAN

DAN PELESENAN) –AKTA 118 Akta 118 atau Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)

1966 adalah ‘suatu Akta untuk mengadakan peruntukan bagi

kawalan dan pelesenan urusan pemajuan perumahan di

Semenanjung Malaysia, pelindungan kepentingan pembeli-pembeli

dan bagi perkara-perkara yang berkaitan dengannya’

Telah dipinda pada tahun 2012 dan berkuatkuasa tahun 2015.

Pindaan memfokuskan kepada keperluan mempertingkatkan

keupayaan untuk:

Mengatasi kes projek perumahan terbengkalai

Memperketatkan kawalselia pemajuan perumahan

Penguatkuasaan yang holistik, efisien, cekap & berkesan

Menjaga hak dan kepentingan pembeli-pembeli rumah

Definisi ’pembeli rumah’

‘Pembeli rumah’ bermaksud seorang pembeli rumah kediaman dan

termasuklah seseorang yang telah membeli rumah kediaman dari pembeli

pertama.

‘rumah tempat tinggal’ termasuk mana-mana bangunan, tenemen atau

mesuaj yang keseluruhannya atau sebahagian utamanya dibina, disesuaikan

atau diniatkan bagi kediaman manusia atau sebahagiannya bagi kediaman

manusia dan sebahagian lagi bagi premis perniagaan da lain-lain jenis

kemudahan seperti itu sebagaimana yang boleh dinyatakan oleh Menteri dati

semasa ke semasa untuk menjadi rumah tempat tinggal.

HAK DAN KEPENTINGAN PEMBELI

RUMAH

PERLINDUNGAN

SECARA

LANGSUNG

PERLINDUNGAN

TIDAK

LANGSUNG

PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG

Hak pembeli digariskan dibawah Kontrak Perjanjian Jual Beli (Jadual G hingga I) mengikut jenis pemajuan

Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak Jualanadalah:

Hak pembeli untuk memulakan dan mengekalkan tindakan terhadaptuan punya tanah dan pemaju di mana-mana mahkamah dan tirbunal

Pemaju hanya boleh menamatkan atau membatalkan perjanjian atassebab yang digariskan dibawah perjanjian ( Klausa 11)

Pemaju hendaklah menyerahkan surat cara pindah milik yang sahkepada Pembeli

Pembeli berhak mendapatkan ganti rugi sekiranya mutu binaan ataubahan binaan yang digunakan adalah tidak seperti dipersetujui.

Pemaju perlu menanggung sebarang kerugian Pembeli sekiranyaterdapat pelanggaran terhadapa undang-undang pemajuan.

PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG

Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak

Jualan adalah:

Pemilikan kosong hendaklah diserahkan kepada pembeli di dalam

tempoh 24 bulan dari tarikh perjanjian (hakmilik individu) dan 36 bulan

(pemajuan strata)

Pemaju perlu membayar gantirugi 10% dari harga beli bagi setiap hari

kelewatan.

Pemaju bertanggungjawab untuk mendapatkan perakuan siap dan

pematuhan (CCC).

Pembeli boleh membuat aduan terhadap sebarang kecacatan atan

kekurangan lain bagi pemilikan kosong di dalam tempoh 24 bulan

selepas mengambil rumah.

PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG

Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak

Jualan adalah:

Pemajuan perlu memperbaiki kecacatan dalam tempoh 30 hari dari

menerima aduan.

Pembeli berhak untu melantik pihak lain untuk membaiki kecacatan

pada unit sekiranya Pemaju tidak menyempurnakan kecacatan

dalam tempoh 30 hari dan boleh membuat tuntutan kepada

pemaju.

Pembeli boleh menyerahkan segala hak, kepentingan dan

hakmiliknya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan Tuan Tanah

atau Pemaju.

ADUAN DAN SIASATAN

Pembeli rumah boleh mengemukakan aduan ke Bahagian

Penguatkuasaan, JPN untuk sebarang ketidakpatuhan atau

keengkaran oleh Pemaju rumah.

Sisasatan boleh dibuat untuk mana-mana ketidakpatuhan

terhadap peruntukan dibawah Akta 118 atau Peraturan-peraturan

di bawah Akta tersebut.

Contoh ketidakpatuhan:

Klausa di bawah Perjanjian Jual Beli

Isu berkaitan iklan pemajuan

Mutu kerja atau kerosakan pada rumah yang dibeli

Pemaju tanpa lesen

TRIBUNAL PERUMAHAN DAN PENGURUSAN

STRATA (TTPS)

Forum alternatif untuk menyelesaikan pertikaian mengenai perumahan antara pembeli

rumah dengan pemaju perumahan secara mudah, murah dan cepat.

TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA (TPS)

TRIBUNAL TUNTUTAN PEMBELI RUMAH

(TTPR)

TTPR DIKAWAL SELIA OLEH:

Akta Pemajuan

Perumahan

(Kawalan &

Pelesenan) 1966

[Akta 118]

Peraturan–Peraturan

Pemajuan Perumahan

(Tribunal Tuntutan

Pembeli Rumah)

2002.

DAN

Mendengar pertikaianyang berbangkit

daripada Perjanjian Jual Beli (PJB) di antara

pembeli rumah dan pemaju perumahan

berlesen

Tuntutan tidak melebihi

RM50,000.00

BIDANG KUASATTPR

TUNTUTAN YANG TIDAK BOLEH DIBAWA KE TTPR

a) Projek terbengkalai;

b) Rumah yang dibeli BUKAN daripada pemaju perumahan sepertibroker atau persendirian.

c) Tidak lebih daripada 12 bulan dari tarikh–

i. Pengeluaran CCC;ii. Tamat tempoh kecacatan liabiliti;iii. Penamatan perjanjian jual beli sebelum pengeluaran CCC.

JENIS-JENIS TUNTUTAN

TUNTUTANTEKNIKAL

TUNTUTAN BUKAN

TEKNIKAL

TUNTUTAN BUKANTEKNIKAL

LAD (Liquidated Ascertained Damages)

Ganti rugi penyerahan lewat bagi:

a) milikan kosong; dan

b) kemudahan bersama

TUNTUTAN UNTUK PEMULANGAN DEPOSIT

Apabila:

a) perjanjian jual belidibatalkan; atau

b) pembelian rumah tidakditeruskan

TUNTUTAN TEKNIKAL

Ganti rugi bagi:-

(a) ketidakpatuhan spesifikasi iaitu bahan binaan atau

rumah yang dibina tidak mengikut pelan atau butiran

seperti mana yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli;

(b) kecacatan mutu kerja; dan

(c ) Pampasan bagi penyelarasan keluasan tanah atau lot

PENYAMBUNGAN AIR DAN ELEKTRIK

Perenggan 26(1)(b) PJB - “sedia utk sambungan” ertinya poin elektrikdan pepasangan serta lekapan air telah dipasang oleh penjual dan diujiserta dijalankan oleh Pihak Berkuasa sewajarnya atau oleh agen yangdibenarkan dan bekalan sedia untuk mengalir ke unit bangunan secaraindividu;

Salmah binti Sulaiman & Anor lwn. Metroplex Dev. Sdn Bhd [1994] 3AMR 2514

Mahkamah Rayuan memutuskan:

“…the rule speaks of connection of the electrical and water mains and thedeveloper’s obligation was only to connect electricity and water mains to theinternal electricity and water mains and not the flow of water and electricity.”

JIKA TARIKH PERJANJIAN JUAL BELI BERBEZA DENGAN BAYARAN DEPOSIT

Jika tarikh tandatangan perjanjian jual beli berbeza dengan tarikh bayarandeposit, ikut tarikh bayaran deposit.

Hoo See Sen & Anor v Public Bank Berhad [1988] 2 MLJ 170 – “…Bagi maksudpenentuan tarikh serahan milikan kosong, tarikh yang relevan bila masabermula adalah tarikh pembeli membayar fi tempahan dan bukan TT PJB.”

Lim Eh Fah & 4 Ors v Seri Maju Padu [2002] 4 AMR 4491 – Pembeli bayar 10%deposit pada 17/7/1992 & SPA di tandatangan pada 10/10/1992.Mahkamah putuskan tarikh yang diambil kira adalah 17/7/1992.

Ammer Ali Mohamad Yussof & Anor v. Sunrise Bhd [2008] 1 LNS

“Brosur dan folder bahan promosi yang digunakan… dandikemukakan di mahkamah, adalah bahan mewah danbukan dalam bentuk flyer jualan biasa. Bahan promosiadalah bukan bahan promosi yang remeh tetapi adalahusaha yang serius untuk menyampaikan imej mental yangjelas kepada bakal pembeli untuk memujuknya bukansahaja untuk membuat tempahan tetapi komitmen untukmembeli dengan cara deposit yang tidak bolehdikembalikan”.”

BROSUR/BAHAN PROMOSI

PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG

Melalui mekanisma dan penguatkuasaan peruntukan Akta 118 di

peringkat Jabatan terhadap tanggungjawab dan fungsi Pemaju

rumah yang berlesen.

Setiap pemaju rumah adalah diwajibkan untuk dilesenkan untuk

terlibat dalam atau menjalankan atau mengusahakan pemajuan

perumahan (lebih dari 4 unit rumah) dan termasuk pemegang

mana-mana surat kuasa wakil bagi pemaju perumahan tersebut.

Setiap pemaju perlu memiliki lesen yang sah tempoh waktu dan

mematuhi syarat tambahan lesen yang dikenakan.

PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG

Hanya pemaju yang memenuhi kriteria dan peruntukan di bawah

Akta 118 (Peruntukan 6) boleh dipertimbangkan untuk kelulusan

lesen pemaju. Ini termasuklah:

Mempunyai modal terbitan dan terkumpul secara tunai tidak kurang

dari RM250 ribu dan membuat wan pendahuluan 4% dari jumlah GDV

pemajuan.

Tidak disabitkan mana-mana kesalahan fraud, bankrap atau

kesalahan dibawah Akta 118.

Arkitek dan jurutera adalah tidak dibatalkan dan aktif dibawah Akta

berkaitan.

PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG

Bagi memastikan pemaju bertanggungjawab menyiapkan projekpemajuan yang dilesenkan, Jabatan juga menguatkuasakan Akta118 bagi:

Pemaju mempamerkan lesen dan permit di galeri jualan, pejabatdsb.

Melantik juruadit dan mengemukakan laporan kewangan kepadaPengawal dalam tempoh 6 bulan berakhir tahun kewangan (7e)

Mengemukakan laporan kemajuan perumahan secara berkalasehingga CCC dikeluarkan (7f)

Memaklumkan serta merta kepada Pengawal sekiranya tidak dapatmemenuhi obligasi kepada pembeli.

PENGUATKUASAAN AKTA 118

Bahagian Penguatkuasaan, Jabatan Perumahan Negara (JPN)

bertanggungjawab menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan

Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan Peraturan-Peraturan melalui tindakan

pengkompaunan dan pendakwaan.

JPN memberi penekankan terhadap aspek penguatkuasaan seperti berikut:

(i) Pematuhan syarat-syarat Lesen Pemajuan Perumahan serta Permit Iklandan Jualan.

(ii) Kemajuan pelaksanaan projek dan pengurusan kewangan.

(iii) Kesalahan-kesalahan yang boleh dikompaun dan didakwa di bawah Akta118 dan Peraturan-Peraturan berkaitan.

Mekanisma penguatkuasaan JPN adalah seperti berikut :

(i) Aduan orang awam dan agensi-agensi lain.

(ii) Pengesyoran kompaun oleh Bahagian-Bahagian di JPN.

(iii) Semakan iklan pemajuan perumahan.

(iv) Pemeriksaan premis perniagaan pemaju perumahan.

(v) Lawatan tapak projek perumahan.

(vi) Senarai hitam pemaju dan ahli lembaga pengarah.

Pengkompaunan kesalahan di bawah Akta 118 dan Peraturan-Peraturan berkaitan telahmula pada 1 Disember 2002 selaras dengan pindaan Peraturan-Peraturan PemajuanPerumahan (Pengkompaunan Kesalahan)

Kesalahan-kesalahan yang boleh dikompaun terbahagi kepada tiga (3) kluster utamaseperti berikut :

(i) Pengkompauan kesalahan tanggungjawab pemaju perumahan berlesen selarasseksyen 7 dan 18(c) Akta 118.

(ii) Pengkompaunan kesalahan Permit Iklan dan Jualan selaras peraturan 5(1A),5(6), 6(1) dan 7(1) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan danPelesenan) 1989.

(iii) Pengkompaunan kesalahan pengurusan dan penyenggaraan Akaun PemajuanPerumahan (HDA) selaras Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Akaun PemajuanPerumahan) 1991.

Jumlah kompaun yang ditawarkan bagi setiap kesalahan yang dilakukan adalahdiantara RM5,000.00 sehingga RM50,000.00.

KOMPAUN

Tindakan pendakwaan boleh dimulakan bagi apa-apa kesalahan di bawah Akta 118.Pendakwaan di bawah Akta 118 terbahagi kepada lima (5) kluster utama seperti berikut:

(i) kes-kes gagal menjelaskan bayaran kompaun yang dikeluarkan.

(ii) kes Ingkar Award yang dikeluarkan Tribunal Tuntuan Pembeli Rumah (TTPR) selaras denganperuntukan seksyen 16AD Akta 118.

(iii) pemajuan perumahan tanpa lesen selaras dengan peruntukan seksyen 5(1) Akta 118.

(iv) kes kecuaian atau penyelewengan dalam pengurusan dan penyenggaraan Akaun PemajuanPerumahan.

(v) ahli profesional (Arkitek dan Jurutera) selaras dengan sekyen 22F Akta 118.

(vi) pemaju perumahan berlesen yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai selarasdengan seksyen 18A

Pemaju perumahan boleh didenda sehingga RM 500,000.00 atau penjara sehingga5 tahun atau kedua-duanya sekiranya disabitkan kesalahan.

PENDAKWAAN

SENARAI HITAM PEMAJU

Pemaju dan ahli lembaga pengarah syarikat akan disenarai hitamkan diperingkat JPN sekiranya didapati terlibat dengan perkara berikut :

(i) Gagal membayar kompaun;

(ii) Ingkar Award yang dikeluarkan TTPR;

(iii) Projek sakit;

(iv) Projek terbengkalai;

(v) Projek tanpa lesen;

(vi) Disabitkan kesalahan di mahkamah dengan denda melebihi RM 10,000; dan

(vii) Kesalahan-kesalahan lain di bawah Akta 118.

Tindakan senarai hitam ini akan mengakibatkan permohonan lesen baru, permitbaru dan pembaharuan permit sedia ada pemaju tidak akan dipertimbangkan.

KUASA MENTERI

Akta 118 memperuntukan kuasa kepada Menteri KPKT untuk memberikan arahan bagi melindungi

kepentingan pembeli. Menteri boleh;

Mengarah pemaju berlesen untuk ambil tindakan pembetulan (rectification and correctional)

Melantik seseorang untuk menasihati pemaju dalam menjalankan perniagaan

Meletakkan terma dan syarat kawalan terhadap pemaju

Mengistyharkan sesuatu projek itu terbengkalai

Arah pemaju untuk hantar petisyen penggulungan perniagaan

Arahan am yang lain yang mengikat pemaju perumahan (legally binding).

SEKIAN, TERIMA KASIH

Sebarang aduan/pertanyaan boleh menghubungi:

JABATAN PERUMAHAN NEGARA

KEMENTERIAN KESEJAHTERAAN BANDAR,

PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN

ARAS 30-38,

NO. 51, PERSIARAN PERDANA, PRESINT 4

62100 WILAYAH PERSEKUTUAN PUTRAJAYA

Laman web: www.kpkt.gov.my