PLAN D’AFFAIRES DU PROJET DE PARC …geoparcdeperce.com/pdf/Planfinancier_ParcregionalPerce.pdf · Les principes du développement durable et de la charte en géotourisme doivent

AACCTTUUAALLIISSAATTIIOONN DDUU CCOONNCCEEPPTT DDEE PPAARRCC RRÉÉCCRRÉÉOOTTOOUURRIISSTTIIQQUUEE ÀÀ PPEERRCCÉÉ Rapport d’étape préliminaire PLAN D’AFFAIRES DU PROJET DE PARC REGIONAL DE PERCE Présenté à la Société de développement économique de Percé

Février 2012

580, Grande-Allée Est, bureau 590

Québec (Québec) G1R 2K2 Téléphone : (418) 522-0300 daastratégies.com

PARC RÉGIONAL DE PERCÉ PLAN D’AFFAIRES

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TTAABBLLEE DDEESS MMAATTIIÈÈRREESS

11 .. CC OO MM PP RR EE HH EE NN SS II OO NN DD UU MM AA NN DD AA TT .................................................................................... 3

22 .. MM II SS EE EE NN CC OO NN TT EE XX TT EE ......................................................................................................... 4

33 .. SS TT RR UU CC TT UU RR EE OO PP EE RR AA TT II OO NN NN EE LL LL EE ...................................................................................... 5

44 .. CC LL II EE NN TT EE LL EE SS EE TT AA CC HH AA LL AA NN DD AA GG EE...................................................................................... 7

55 .. TT AA RR II FF II CC AA TT II OO NN .................................................................................................................. 9

66 .. CC OO UU TT EE TT FF II NN AA NN CC EE MM EE NN TT DD UU PP RR OO JJ EE TT .......................................................................... 10

6.1 COUTS DU PROJET ................................................................................................................ 10

6.2 PROJECTION DES VENTES ....................................................................................................... 12

6.3 BUDGET D’OPERATION .......................................................................................................... 15

6.4 ÉTAT DES RESULTATS PREVISIONNELS SUR 3 ANS ........................................................................ 20

6.5 BILAN PREVISIONNEL SUR 3 ANS ............................................................................................. 22

AA NN NN EE XX EE AA :: CC AA LL CC UU LL SS DD EE SS EE NN SS II BB II LL II TT EE ................................................................................. 23


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11.. CCOOMMPP RREEHHEE NNSSIIOO NN DDUU MMAANNDD AATT

DAA Stratégies vient de compléter l’élaboration d’un concept de développement pour un Parc

régional à Percé, « Actualisation du concept de parc récréotouristique à Percé ».

En conformité avec les conclusions et recommandations de l’étude de marché et basée sur les

paramètres du concept d’aménagement, ce document présente le plan financier préliminaire

du projet. Nous orchestrons donc le déploiement du projet en tenant compte des impératifs de

viabilité financière, d’apport en capitaux propres du milieu, de financement et de l’élaboration

d’un budget d’exploitation sur trois ans. Nous considérons pour ce faire certains éléments du

concept d’aménagement en fonction des paramètres financiers, mais également en fonction

des impératifs opérationnels. Plus précisément, ce plan financier vise à :

• Évaluer la faisabilité financière, soit les coûts et le financement du projet, les charges

d’exploitation et les revenus possibles;

Considérations et observations relatives à l’orientation du plan financier

Avant de procéder à la préparation du plan financier, nous avons pris en considération

plusieurs éléments contextuels se rapportant à l’environnement interne et externe du projet

de Parc Régional. En nous basant sur l’étude que nous avons réalisée, nous avons établi un

certain nombre de paramètres qui guideront l’orientation de ce plan financier. Ces paramètres

sont très bien décrits dans le document d’étude de concept. D’autres prérogatives ont guidé

notre démarche :

• Le site devra offrir des produits et services de très grande qualité;

• L’exploitant devra travailler en partenariat avec le milieu afin de maximiser les

retombées régionales et profiter des opportunités de maillage sur le plan des opérations

et des services;

Étendue et limites

Les présentes projections budgétaires sont préparées en fonction d’hypothèses qui reflètent

les lignes conductrices que nous avons prévues dans le concept préliminaire, en fonction des

orientations des promoteurs, pour les trois premiers exercices financiers, compte tenu de

l’ensemble des conditions économiques les plus probables et des capacités de réalisation.


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22.. MMIISSEE EE NN CCOONNTT EEXX TTEE

Le nouveau concept du parc récréotouristique est certes inspiré de celui élaboré par OGDS en

2008, mais présente des différences importantes. Essentiellement, il vise à créer une attraction

touristique majeure à Percé, afin d’attirer en premier lieu la clientèle touristique,

excursionniste et local actuelle de la Gaspésie et de Percé. Il vise également à rendre la

montagne accessible à tous à partir du village. D’entrée de jeu, il est important de mentionner

que le projet vise le développement d’un parc à vocation régionale, mais de portée

internationale.

Nous mettrons de l’avant un concept optimal de fonctionnement prévoyant la création d’un

Parc régional et qui impliquera l’acquisition du terrain de camping de la Baie de Percé,

appartenant à la SÉPAQ, et d’un lot en bordure du chemin menant au mont Ste-Anne afin de

pouvoir y aménager une infrastructure d’accueil et un belvédère de calibre international.

Les principes du développement durable et de la charte en géotourisme doivent être appliqués

afin que le Parc profite économiquement et socialement à l’ensemble de la communauté, mais

aussi afin d’assurer la protection et la conservation des sites ayant une valeur historique ou

culturelle et les sites plus fragiles au niveau écologique.

Cette étape vient compléter l’actualisation du concept en poussant plus loin la réflexion sur les

aspects financiers et opérationnels.


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33.. SSTTRRUU CCTTUU RREE OOPPEE RRAATT IIOONNNNEELL LLEE

La structure de gestion des ressources humaines du Parc régional devra être simple et efficace

au démarrage et ce, pour les trois premières années. L’organisation emploiera dès la première

année quatre employés permanents à temps plein et environs 22 employés sur une base

saisonnière à temps plein ou partiel. La masse salariale (incluant les avantages sociaux) pour la

première année d’opération sera de 341 486 $ et elle passera à 355 282 $ à l’an 3, soit une

croissance de 2 % par année.

Le schéma ci-dessous présente l’organigramme envisagé pour le Parc :

Schéma 1 : Organigramme proposé

Le tableau de la page suivante détaille davantage les différents postes et leurs conditions

salariales.


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Tableau 1 : Plan des ressources humaines

Le plan pourrait varier en fonction de l’élaboration du concept d’animation du Centre de découverte et d’autres choix stratégiques relatifs aux opérations et au modèle de gestion.


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44.. CCLLIIEENNTTEELLEE SS EETT AA CCHHAALLAA NNDDAAGGEE

La méthodologie utilisée pour déterminer le potentiel d’achalandage du Parc régional de Percé

s’appuie sur les taux de pénétration observés pour des sites comparables dans l’industrie au

Québec, par marché et clientèle. En se basant sur la population de 15 ans et plus pour 20101,

on obtient un bassin potentiel de près de 280 000 de visiteurs. Ce bassin comprend à la fois des

gens du marché local, du marché régional et du marché touristique.

Afin de déterminer l’achalandage par segment de marché, nous nous sommes basés sur notre

connaissance du milieu et sur les données de fréquentation du bureau d’accueil touristique de

Percé (BAT). Les données disponibles pour le Grand Percé segmentent les visiteurs de la façon

suivante :

Provenance des visiteurs à Percé :

70 % Québec

16 % Europe (principalement France)

9 % Autres provinces canadiennes

5% États-Unis

Globalement, l’estimation du taux de pénétration du futur Parc régional de Percé, par rapport à

l’ensemble des visiteurs de la Gaspésie (582 000) toutes formes d’activités confondues, serait

d’environ 7,4 % de et de 15,4 % en ce qui concerne les visiteurs de Percé (279 860).

1 Institut de la Statistique du Québec


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Tableau 2 : Potentiel d’achalandage par segments de clientèle

Région

Population de 15 ans

et plus (2010)

Taux de pénétration

estimé

Estimation du potentiel de

visiteurs

Marché local

MRC Rocher-Percé 15 794 15% 2 369

Marché régional (limitrophe) comprend des MRC situées en Gaspésie

MRC Avignon

MRC Bonaventure

MRC La Côte-de-Gaspé

12 733

15 791

15 542

10%

1 273

1 579

1 554

Sous-total 44 066 4 406

Marché touristique (Estimation de 220 000 visiteurs uniques à Percé)

Québec (70%) 154 000 15% 23 100

Canada (9%) 19 8002 20% 3 960

Autres pays (21%) 46 2003 20% 9 240

Sous-total touristes 220 000 36 300

TOTAL 279 860 15,4% 43 075

Nous estimons donc le potentiel d’achalandage du Parc régional de Percé à +/- 43 000 visiteurs-

uniques. Cette estimation est basée sur les statistiques de 2010. Si nous considérons les

projections de l’ATR quant au nombre de croisiéristes qui débarqueront à Gaspé en 2012 (près

de 25 000) et qui visiteront Percé (la proportion actuelle est de près de 75 %), nous pourrions

estimer que 3 750 visiteurs supplémentaires pourraient s’ajouter au potentiel (25 000 X 75 % =

18 750 X 20 % = 3 750). Cela porterait le potentiel de visiteurs-uniques à 46 825.

2 Selon les BAT de Percé, 9% des visiteurs proviennent d’autres provinces canadiennes. Si nous appliquons ce taux au

nombre de visiteurs à Percé (220 000 en 2010), nous obtenons le nombre indiqué.

3 Selon les BAT de Percé, 21% des visiteurs proviennent d’autres pays. Si nous appliquons ce taux au nombre de visiteurs à

Percé (220 000 en 2010), nous obtenons le nombre indiqué.


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55.. TTAARRIIFF IICCAATT IIOONN

La stratégie de prix a été établie en tenant compte d’une analyse de comparables dans

l’industrie au Québec. Étant donné la place importante du Parc régional au cœur de la

population du Grand Percé, un accès gratuit à la zone de loisirs serait accordé à tous les

résidents de la ville. L’accès aux sentiers pédestres du Parc demeurerait totalement gratuit.

Tableau 3 : Tarification proposée pour l’accès aux activités

Produits et services Tarif proposé

Hébergement camping léger 2

services 29,95 $

Hébergement Glamping 105,00 $

Billet adulte Centre de

découverte et passerelle 12,95 $

Billet enfant (12-) Centre de

découverte et passerelle 9,95 $

Stationnement 8,00 $

Hébertisme aérien 8,95 $

Accès zone Loisirs adulte 3,00 $

Accès zone loisirs enfant (6-17) 2,00 $

Navette (par segment) 2,00 $

Location de salle (bloc 3 heures) 200,00 $

Visite guidée dans le Parc 10,00 $


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66.. CCOOUUTT EE TT FF IINNAA NNCCEEMMEE NNTT DDUU PP RROO JJEETT

6.1 COUTS DU PROJET

Le coût de réalisation global du projet de Parc régional de Percé se chiffre à 7 668 750 $. La

phase de pré-démarrage nécessitera un investissement de 6 581 057 $. comprenant les

éléments suivants :

• 6 143 243 $ pour les immobilisations;

• 227 814 $ en frais professionnels (plans et devis, analyses de sols et autres);

• 85 000 $ pour l’embauche d’un chargé de projet;

• 125 000 $ pour une enveloppe spéciale destinée à la promotion et au marketing;

• 218 943 $ en fonds de roulement.

Il est important de mentionner que nous avons inclus dans le montant des infrastructures et

aménagements, 25 % en frais de contingence et d’imprévus. Cette phase débuterait une année

avant le début des opérations. L’exploitation débuterait progressivement à la suite de la

réalisation des travaux.

La deuxième phase du projet nécessiterait un investissement en immobilisation et

aménagements représentant 868 750 $. Elle serait réalisée la troisième année d’opération du

Parc.

Le tableau suivant décortique tous les principaux investissements prévus dans le plan concept

que nous proposons. La grille comprend une brève description de chacun des éléments et le

coût total pour chacune des catégories d’aménagement, d’immobilisation ou d’équipement.


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Tableau 4 : Investissements prévus

Tableau 5 : Scénario de financement global du projet

6.2 PROJECTION DES VENTES

Les projections de revenus sont

préliminaire.

Tableau 6 : Répartition mensuelle des ventes

• L’achalandage prévu au Centre de découverte pour l’an 1 est

• Le taux d’occupation du camping est de 40 %.

basées sur l’établissement d’une tarification et d’un achalandage conforme

épartition mensuelle des ventes (an 1)

entre de découverte pour l’an 1 est de 39 000 entrées.

Le taux d’occupation du camping est de 40 %.


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sur l’établissement d’une tarification et d’un achalandage conforme au concept

Tableau 7 : Répartition mensuelle des ventes (

ition mensuelle des ventes (an 2)


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Tableau 8 : Répartition mensuelle des ventes (

épartition mensuelle des ventes (an 3)


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6.3 BUDGET D’OPERATION


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Notes :

• Nous avons prévu dans les dépenses une contribution

recherche dans le Parc régional de Percé.

• Nous avons inclus dans les dépenses une redevance de 1 $ par billet de stationnement vendu (22

la ville à titre de location pour le terrain de la

• L’organisme injecterait dès la première année près de 200

• Nous avons inclus seulement 9

• Les frais relatifs à la sous-traitance de la navette sont établis sur une base de 2 $ par kilomètre parcouru.

Nous avons prévu dans les dépenses une contribution annuelle spéciale de 20 000 $ pour financer des projets de

recherche dans le Parc régional de Percé.

Nous avons inclus dans les dépenses une redevance de 1 $ par billet de stationnement vendu (22

la ville à titre de location pour le terrain de la SÉPAQ.

L’organisme injecterait dès la première année près de 200 000 $ en publicité et marketing.

Nous avons inclus seulement 9 000 $ de subventions salariales.

traitance de la navette sont établis sur une base de 2 $ par kilomètre parcouru.


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$ pour financer des projets de

Nous avons inclus dans les dépenses une redevance de 1 $ par billet de stationnement vendu (22 995 $) qui serait versée à

traitance de la navette sont établis sur une base de 2 $ par kilomètre parcouru.


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6.4 ÉTAT DES RESULTATS PREVISIONNELS

• Le budget de l’an 1 présente un



PREVISIONNELS SUR 3 ANS

1 présente un bénéfice net de 23 326 $ (revenus de 1 055 665 $ versus dépenses de 1

2 présente un déficit net de (128 842 $) (revenus de 1 212 664$ versus dépenses de 1

3 présente un bénéfice net de 61 189 $ (revenus de 1 353 986 $ versus dépenses de 1


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$ versus dépenses de 1 032 339 $).




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6.5 BILAN PREVISIONNEL SUR 3 ANS


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AANNNNEEXXEE AA :: CCAALLCCUULLSS DD EE SSEE NNSSIIBBIILL IITTEE

Exercice de calculs de sensibilité pour l’an 1

Documents

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