Plan General de Manzanares El Real (Madrid) · Marta Gayo Modino Lda. Derecho Sergio Bermúdez García Ingeniero Técnico Topógrafo Javier Rodríguez Barrientos Ingeniero Técnico

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Excmo. Ayuntamiento

de Manzanares El Real

NORMAS U

TOMO III

PLAN GENERAL DE MANZANARES EL

REAL (MADRID)

DOCUMENTO DE AVANCE

TOMO III NORMAS URBANÍSTICAS

Dirección Técnica Magdalena Barreales Caballero Ingeniero de Caminos Rubén Fernández Rodríguez Arquitecto Javier Ruiz Sánchez Doctor Arquitecto

Equipo Redactor Javier Alonso Vicente Arquitecto Rubén Calvete Villadangos Arquitecto Sergio Ordás Llamazares Ingeniero de Caminos Nuria Ibarguren Fernández Ingeniero de Caminos Mª Luz Prieto Rodríguez Ing. T. Agrícola / Ing. Agrónomo Carmen Cordero González Lda. Ciencias Ambientales Armando López Hernández Ldo. Geografía e Historia Inés Suárez Santos Lda. Derecho Marta Gayo Modino Lda. Derecho Sergio Bermúdez García Ingeniero Técnico Topógrafo Javier Rodríguez Barrientos Ingeniero Técnico Agrícola Óscar García Fernández Ingeniero Técnico Agrícola Pablo Campillo Lerín Ingeniero Técnico Agrícola Agustín Jara Nevado Ingeniero Industrial Dulce María Pérez Benavides Delineante Miguel Ángel García Angulo Delineante Mª Teresa Fernández Fernández Administrativo Almerinda Álvarez Cabañas Administrativo María Dolores Pérez González Administrativo Julio César López Gómez Informático Raúl Domarco del Río Ingeniero T. de Obras Públicas Promotor: Empresa Redactora:

Ayuntamiento de

Manzanares El Real

Ayto. de Manzanares El Real Plaza del Pueblo, 1 28410 Manzanares El Real (Madrid)

Omicron-Amepro Paseo de la Castellana 127, 2ª planta 28046 Madrid

PLAN GENERAL DE MANZANARES EL REAL (MADRID) DOCUMENTO DE AVANCE

Tomo III | Normas Urbanísticas| Índice

ÍNDICE

TÍTULO I. DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL

CAPÍTULO 1. Preliminares Artículo 1. Objeto y fundamento de las Normas ........................................................................................................................ 1 Artículo 2. Efectos de la Aprobación del Plan General. Vigencia y ámbito de aplicación. ........................................................ 1 Artículo 3. Régimen Jurídico ...................................................................................................................................................... 1 Artículo 4. Documentación del Plan General y criterios de vinculación ..................................................................................... 2 Artículo 5. Contenido y regulación de las Normas Urbanísticas ................................................................................................ 2 Artículo 6. Ordenanzas complementarias .................................................................................................................................. 3 Artículo 7. Definiciones .............................................................................................................................................................. 3 Artículo 8. Abreviaturas ............................................................................................................................................................ 10 Artículo 9. Competencias y normas de interpretación ............................................................................................................. 11

CAPÍTULO 2. Determinaciones estructurantes y pormenorizadas Artículo 10. Determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística ............................................................................... 12 Artículo 11. Determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística ............................................................................ 12

CAPÍTULO 3. Revisión, Modificación y Suspensión del Plan General Artículo 12. Revisión del Plan General ...................................................................................................................................... 13 Artículo 13. Modificación del Plan General ................................................................................................................................ 13 Artículo 14. Suspensión del Plan General ................................................................................................................................. 13

TÍTULO II. RÉGIMEN DEL SUELO

CAPÍTULO 1. Determinaciones generales Artículo 15. Determinaciones generales .................................................................................................................................... 14 Artículo 16. Plazo para el cumplimiento de los deberes urbanísticos ....................................................................................... 14 Artículo 17. Condición de solar .................................................................................................................................................. 15 Artículo 18. Parcelaciones y Divisiones del suelo con motivo de la Ordenación Urbanística ................................................... 15

CAPÍTULO 2. Clasificación y Calificación del Suelo Artículo 19. Clasificación del Suelo ............................................................................................................................................ 15 Artículo 20. Clasificación del Suelo Urbano ............................................................................................................................... 16 Artículo 21. Categorías de Suelo Urbano .................................................................................................................................. 17 Artículo 22. Clasificación del Suelo Urbanizable ....................................................................................................................... 17 Artículo 23. Categorías de Suelo Urbanizable ........................................................................................................................... 17 Artículo 24. Clasificación del Suelo No Urbanizable de Protección ........................................................................................... 18 Artículo 25. Categorías de Suelo No Urbanizable de Protección .............................................................................................. 18 Artículo 26. La Calificación urbanística del Suelo ...................................................................................................................... 20

CAPÍTULO 3. Derechos y Deberes de la Propiedad Artículo 27. Aspectos generales. ............................................................................................................................................... 20 Artículo 28. Régimen en Suelo Urbano Consolidado ................................................................................................................ 21 Artículo 29. Régimen en Suelo Urbano No Consolidado ........................................................................................................... 22 Artículo 30. Régimen del Suelo Urbanizable ............................................................................................................................. 24 Artículo 31. Régimen del Suelo No Urbanizable de Protección ................................................................................................ 24

CAPÍTULO 4. Sistema De Redes Públicas Sección 1ª. Aspectos Generales

Artículo 32. Las Redes Públicas ................................................................................................................................................ 25 Artículo 33. Niveles jerárquicos de las Redes Públicas ............................................................................................................. 25 Artículo 34. Tipos de Redes Públicas ........................................................................................................................................ 26

Sección 2ª. Redes de Infraestructuras Artículo 35. Régimen de las infraestructuras de Carreteras. ..................................................................................................... 27 Artículo 36. Régimen de las infraestructuras de vías pecuarias ................................................................................................ 28 Artículo 37. Régimen de las infraestructuras ferroviarias .......................................................................................................... 28 Artículo 38. Régimen de las infraestructuras de abastecimiento de agua potable .................................................................... 29 Artículo 39. Régimen de la red de infraestructura de Saneamiento y depuración .................................................................... 30

Sección 3ª. Redes de Equipamientos Artículo 40. Régimen de Zonas Verdes y Espacios Libres ........................................................................................................ 31



Artículo 41. Equipamientos Sociales.......................................................................................................................................... 31 Sección 4ª. Redes de Servicios

Artículo 42. Régimen de Servicios Urbanos .............................................................................................................................. 32 Artículo 43. Suministro de energía eléctrica y alumbrado de espacios públicos ....................................................................... 33 Artículo 44. Recogida y tratamiento de residuos ....................................................................................................................... 34 Artículo 45. Servicios de Telecomunicaciones .......................................................................................................................... 35

TÍTULO III. NORMAS GENERALES PARA LA EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL

CAPÍTULO 1. Desarrollo de las Determinaciones del Plan General Sección 1ª. Instrumentos de desarrollo del Plan General

Artículo 46. Planeamiento de Desarrollo ................................................................................................................................... 36 Sección 2ª. Gestión Urbanística

Artículo 47. Concepto ................................................................................................................................................................. 36 Artículo 48. Modalidades de gestión urbanística ....................................................................................................................... 37

Sección 3ª. Instrumentos de Ejecución del Planeamiento. Artículo 49. Clases de proyectos de ejecución .......................................................................................................................... 37 Artículo 50. Condiciones de los Proyectos de Urbanización ..................................................................................................... 38 Artículo 51. Ejecución de la Urbanización ................................................................................................................................. 38

Sección 4ª. Ejecución de la Edificación Artículo 52. Parcelación del Suelo ............................................................................................................................................. 39 Artículo 53. Proceso de edificación ............................................................................................................................................ 39 Artículo 54. Ámbito del Proyecto de Edificación ........................................................................................................................ 40 Artículo 55. Clases de Obras de Edificación .............................................................................................................................. 41 Artículo 56. Condiciones de los Proyectos de Edificación ......................................................................................................... 43 Artículo 57. Condiciones de los Proyectos de Actividad ............................................................................................................ 44 Artículo 58. Categorías de Obras............................................................................................................................................... 44

Sección 5ª. Instalaciones Provisionales Artículo 59. Definición ................................................................................................................................................................ 45 Artículo 60. Pabellones temporales ........................................................................................................................................... 45 Artículo 61. Instalaciones de obra .............................................................................................................................................. 45

CAPÍTULO 2. Alcance de la Ejecución Urbanística Artículo 62. Distribución de beneficios y cargas ........................................................................................................................ 46 Artículo 63. Reparcelación ......................................................................................................................................................... 46 Artículo 64. Obtención de las Redes Públicas ........................................................................................................................... 47 Artículo 65. Recepción y conservación de la Urbanización ....................................................................................................... 47

CAPÍTULO 3. Licencia Urbanística Artículo 66. Consulta urbanística ............................................................................................................................................... 48 Artículo 67. Actos sujetos a Licencia Urbanística Municipal ...................................................................................................... 48 Artículo 68. Actos no sujetos a Licencia Urbanística Municipal ................................................................................................. 49 Artículo 69. Aspectos generales ................................................................................................................................................ 51 Artículo 70. Caducidad y prórroga de las licencias .................................................................................................................... 52 Artículo 71. Otras formas de intervención municipal ................................................................................................................. 52 Artículo 72. Declaraciones responsables ................................................................................................................................... 52

CAPÍTULO 4. Protección de la legalidad Artículo 73. Órdenes de Ejecución............................................................................................................................................. 53 Artículo 74. Declaración de ruina ............................................................................................................................................... 54 Artículo 75. Inspección Urbanística............................................................................................................................................ 54 Artículo 76. Infracciones urbanísticas ........................................................................................................................................ 54

CAPÍTULO 5. Usos Fuera de Ordenación e Incompatibles con el Planeamiento Sección 1ª. Definiciones y grados

Artículo 77. Edificios fuera de ordenación ................................................................................................................................. 55 Artículo 78. Instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación (Grado 1) ...... 56 Artículo 79. Instalaciones, construcciones y edificaciones parcialmente incompatibles con la nueva ordenación (Grado 2) .. 56

Sección 2ª. Grado 1. Régimen de los edificios o construcciones e instalaciones fuera de ordenación totalmente incompatibles con la nueva ordenación.

Artículo 80. Instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o zonas verdes o impidan la efectividad de su destino. ....................................................................................................................................... 56

Artículo 81. Instalaciones, construcciones y edificaciones que no respeten la alineación oficial.............................................. 57



Sección 3ª. Grado 2. Régimen de los edificios o construcciones e instalaciones fuera de ordenación parcialmente incompatibles con la nueva ordenación

Artículo 82. Edificios fuera de ordenación por causa de las condiciones de la edificación, construcción o instalación. .......... 57 Artículo 83. Edificios fuera de ordenación por causa de los usos a que se destina el edificio. ................................................. 58

TÍTULO IV. NORMAS GENERALES DE URBANIZACIÓN

CAPÍTULO 1. Disposiciones Generales Artículo 84. Objeto y aplicación.................................................................................................................................................. 59 Artículo 85. Uso privativo del espacio exterior de uso y dominio públicos ................................................................................ 59

CAPÍTULO 2. Red Viaria Artículo 86. Condiciones de diseño............................................................................................................................................ 60 Artículo 87. Acabados ................................................................................................................................................................ 61

CAPÍTULO 3. Zonas verdes públicas Artículo 88. Condiciones de diseño............................................................................................................................................ 62

CAPÍTULO 4. Servicios urbanos de infraestructuras Sección 1ª. Red de distribución de agua

Artículo 89. Regulación general ................................................................................................................................................. 63 Artículo 90. Condiciones de suministro ...................................................................................................................................... 63 Artículo 91. Dotaciones mínimas y limitaciones al consumo ..................................................................................................... 63 Artículo 92. Características de la red de distribución de agua .................................................................................................. 64 Artículo 93. Acometidas ............................................................................................................................................................. 64 Artículo 94. Redes de riego ........................................................................................................................................................ 64 Artículo 95. Red de Hidrantes .................................................................................................................................................... 65 Artículo 96. Depósitos reguladores ............................................................................................................................................ 65 Artículo 97. Ejecución de las obras ............................................................................................................................................ 65

Sección 2ª. Red de saneamiento y de depuración Artículo 98. Regulación general ................................................................................................................................................. 65 Artículo 99. Capacidad de evacuación ...................................................................................................................................... 66 Artículo 100. Trazado y características de las redes ................................................................................................................... 66 Artículo 101. Recogida de aguas pluviales .................................................................................................................................. 67 Artículo 102. Depuración .............................................................................................................................................................. 68

Sección 3ª. Red de energía eléctrica Artículo 103. Regulación general ................................................................................................................................................. 69 Artículo 104. Dotaciones .............................................................................................................................................................. 69 Artículo 105. Centros de transformación ..................................................................................................................................... 69 Artículo 106. Trazado de las redes .............................................................................................................................................. 70 Artículo 107. Armarios y acometidas ........................................................................................................................................... 70

Sección 4ª. Red de alumbrado público Artículo 108. Regulación general ................................................................................................................................................. 70 Artículo 109. Trazado de redes .................................................................................................................................................... 70 Artículo 110. Niveles de iluminación ............................................................................................................................................ 71 Artículo 111. Soportes y luminarias ............................................................................................................................................. 71 Artículo 112. Criterios de diseño .................................................................................................................................................. 71 Artículo 113. Centro de mando .................................................................................................................................................... 72

Sección 5ª. Red de telefonía y telecomunicaciones Artículo 114. Regulación general ................................................................................................................................................. 72

TÍTULO V. NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN

CAPÍTULO 1. Determinaciones acerca de las parcelas Artículo 115. Alineaciones y retranqueos .................................................................................................................................... 73 Artículo 116. Parcela mínima a efectos de edificación ................................................................................................................ 73 Artículo 117. Parcela mínima a efectos de parcelación ............................................................................................................... 74 Artículo 118. Parcelaciones ......................................................................................................................................................... 75 Artículo 119. Cerramiento de parcelas......................................................................................................................................... 76 Artículo 120. Acondicionamiento de las superficies no ocupadas por las edificaciones ............................................................. 77

CAPÍTULO 2. Condiciones volumétricas de las edificaciones Artículo 121. Tipologías edificatorias ........................................................................................................................................... 77 Artículo 122. Altura de la edificación o de cornisa ....................................................................................................................... 78 Artículo 123. Medición de la altura de la edificación: ................................................................................................................... 78



Artículo 124. Espacios libres de edificación ................................................................................................................................. 79 Artículo 125. Cómputo del número de plantas ............................................................................................................................. 82 Artículo 126. Cómputo de la altura de la edificación o de cornisa en unidades métricas. .......................................................... 84 Artículo 127. Altura máxima de cumbrera .................................................................................................................................... 85 Artículo 128. Accesos .................................................................................................................................................................. 86 Artículo 129. Definición de cuerpos volados ................................................................................................................................ 86 Artículo 130. Tipos de cuerpos volados. ...................................................................................................................................... 87 Artículo 131. Composición de los cuerpos volados ..................................................................................................................... 88 Artículo 132. Otros elementos salientes del plano de fachada .................................................................................................... 88 Artículo 133. Medianerías, cerramientos laterales y fachadas secundarias ................................................................................ 89 Artículo 134. Señalización de fincas ............................................................................................................................................ 89 Artículo 135. Publicidad ............................................................................................................................................................... 89

CAPÍTULO 3. Determinaciones acerca del aprovechamiento urbanístico Artículo 136. Cómputo de la superficie ocupada por la edificación ............................................................................................. 90 Artículo 137. Cómputo de la superficie construida ...................................................................................................................... 90 Artículo 138. Superficie útil .......................................................................................................................................................... 91 Artículo 139. Edificabilidad ........................................................................................................................................................... 92 Artículo 140. Densidad ................................................................................................................................................................. 92 Artículo 141. Modo de aplicar los parámetros netos o brutos...................................................................................................... 92 Artículo 142. Densidad máxima sobre parcela edificable. Viv/Ha ............................................................................................... 92

CAPÍTULO 4. Condiciones funcionales de las edificaciones Artículo 143. Condiciones de accesibilidad ................................................................................................................................. 93 Artículo 144. Condiciones de higiene y calidad ........................................................................................................................... 93 Artículo 145. Dotaciones de servicios en las edificaciones ......................................................................................................... 93 Artículo 146. Abastecimiento de agua potable ............................................................................................................................ 94 Artículo 147. Saneamiento ........................................................................................................................................................... 94 Artículo 148. Energía eléctrica ..................................................................................................................................................... 95 Artículo 149. Calefacción y aire acondicionado ........................................................................................................................... 95 Artículo 150. Servicios higiénicos ................................................................................................................................................ 96 Artículo 151. Evacuación de residuos sólidos ............................................................................................................................. 96 Artículo 152. Telefonía y telecomunicaciones ............................................................................................................................. 96 Artículo 153. Condiciones de seguridad ...................................................................................................................................... 96

TÍTULO VI. NORMAS GENERALES DE LOS USOS

CAPÍTULO 1. Determinaciones Generales Artículo 154. Objeto ..................................................................................................................................................................... 97 Artículo 155. Ámbito de aplicación ............................................................................................................................................... 97 Artículo 156. Definición de uso .................................................................................................................................................... 97 Artículo 157. Tipos de usos. Definiciones .................................................................................................................................... 97 Artículo 158. Clases de usos y estructura de los mismos ........................................................................................................... 98 Artículo 159. Usos no considerados a efectos de esta regulación o no previstos.....................................................................101 Artículo 160. Criterios sobre usos en zonas inundables ............................................................................................................101

CAPÍTULO 2. Uso Residencial Artículo 161. Definición y categorías..........................................................................................................................................102 Artículo 162. Condiciones particulares ......................................................................................................................................103

CAPÍTULO 3. Uso terciario comercial: comercio, hostelería y salas de reunión Artículo 163. Definición y categorías..........................................................................................................................................105 Artículo 164. Condiciones Particulares ......................................................................................................................................107 Artículo 165. Condiciones específicas para el uso de Hosterías (Hostels) ...............................................................................108

CAPÍTULO 4. Uso terciario de oficinas Artículo 166. Definición y categorías..........................................................................................................................................108 Artículo 167. Condiciones Particulares ......................................................................................................................................109

CAPÍTULO 5. Uso dotacional. Artículo 168. Definición y Categorías. ........................................................................................................................................109 Artículo 169. Condiciones particulares ......................................................................................................................................111 Artículo 170. Condiciones particulares de los espacios dotacionales. ......................................................................................112 Artículo 171. Condiciones particulares de la Clase Deportivo. ..................................................................................................112

CAPÍTULO 6. Uso industrial Artículo 172. Definición. .............................................................................................................................................................112 Artículo 173. Condiciones particulares ......................................................................................................................................113



CAPÍTULO 7. Uso de espacios libres y zonas verdes. Artículo 174. Definición y categorías..........................................................................................................................................114 Artículo 175. Condiciones particulares ......................................................................................................................................115

CAPÍTULO 8. Uso de garaje - aparcamiento Artículo 176. Definición y categorías..........................................................................................................................................115 Artículo 177. Condiciones particulares ......................................................................................................................................115

CAPÍTULO 9. Uso de servicios urbanos e infraestructuras Artículo 178. Definición ..............................................................................................................................................................115 Artículo 179. Condiciones particulares ......................................................................................................................................116

CAPÍTULO 10. Uso de red viaria Artículo 180. Definición ..............................................................................................................................................................116 Artículo 181. Condiciones particulares ......................................................................................................................................116

TÍTULO VII. NORMAS GENERALES DE PROTECCIÓN

CAPÍTULO 1. Alcance, contenido y responsabilidades Artículo 182. Alcance .................................................................................................................................................................118 Artículo 183. Contenido ..............................................................................................................................................................118 Artículo 184. Responsabilidad ...................................................................................................................................................118

CAPÍTULO 2. Protección del Medio Ambiente Sección 1ª. Cuestiones generales

Artículo 185. Alcance .................................................................................................................................................................119 Sección 2ª. Protección de los vertidos

Artículo 186. Vertederos ............................................................................................................................................................119 Artículo 187. Tipos de residuos sólidos .....................................................................................................................................120 Artículo 188. Gestión de residuos sólidos ..................................................................................................................................120 Artículo 189. Vertidos líquidos de aguas residuales ..................................................................................................................120 Artículo 190. Determinaciones y características de los vertidos líquidos ..................................................................................121 Artículo 191. Gestión de vertidos líquidos industriales ..............................................................................................................122 Artículo 192. Regulación específica de los vertidos gaseosos ..................................................................................................122 Artículo 193. Evacuación de humos...........................................................................................................................................122

Sección 3ª. Protección frente a la contaminación acústica Artículo 194. Legislación aplicable .............................................................................................................................................123 Artículo 195. Determinaciones ...................................................................................................................................................123 Artículo 196. Medidas preventivas de contaminación acústica .................................................................................................123

Sección 4ª. Protección frente a la contaminación electromagnética Artículo 197. Determinaciones ...................................................................................................................................................124

Sección 5ª. Protección contra incendios Artículo 198. Determinaciones en materia de protección contra incendios ...............................................................................124

Sección 6ª. Protección del arbolado y la vegetación Artículo 199. Determinaciones generales ..................................................................................................................................125 Artículo 200. Tala de árboles .....................................................................................................................................................125 Artículo 201. Condiciones para el desarrollo de Sectores .........................................................................................................126 Artículo 202. Reforestaciones exigibles .....................................................................................................................................126

Sección 7ª. Protección frente a la contaminación de suelos Artículo 203. Determinaciones ...................................................................................................................................................127

Sección 8ª. Protección de los cauces, cursos de agua y zonas de protección hídrica e hidrológica Artículo 204. Determinaciones ...................................................................................................................................................127

Sección 9ª. Control de la calidad de las aguas subterráneas Artículo 205. Determinaciones ...................................................................................................................................................131

Sección 10ª. Protección del medio nocturno Artículo 206. Determinaciones ...................................................................................................................................................131

CAPÍTULO 3. Protección de las Vías Pecuarias Artículo 207. Definiciones ..........................................................................................................................................................131

CAPÍTULO 4. Protección del Patrimonio Histórico Artículo 208. Catálogo ................................................................................................................................................................132

CAPÍTULO 5. Protección de las Redes de Infraestructuras Artículo 209. Definiciones ..........................................................................................................................................................132 Artículo 210. Red de carreteras de la Comunidad de Madrid ....................................................................................................132



Artículo 211. Redes de Energía Eléctrica ..................................................................................................................................133 Artículo 212. Red de Infraestructuras Hidráulicas .....................................................................................................................135

TÍTULO VIII. NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO URBANO

CAPÍTULO 1. Disposiciones Comunes Artículo 213. Calificación del Suelo Urbano Consolidado ..........................................................................................................136

CAPÍTULO 2. Ordenanzas Sección 1ª. Ordenanza de Casco Tradicional (C).

Artículo 214. Definición. .............................................................................................................................................................137 Artículo 215. Grados y tipos asociados. ....................................................................................................................................137 Artículo 216. Condiciones de parcelación. .................................................................................................................................139 Artículo 217. Condiciones de posición. ......................................................................................................................................139 Artículo 218. Condiciones de volumen y edificabilidad. .............................................................................................................141 Artículo 219. Condiciones de uso. .............................................................................................................................................143 Artículo 220. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad. ...............................................................................................143 Artículo 221. Otras condiciones. ................................................................................................................................................149 Artículo 222. Condiciones específicas del Grado C4 .................................................................................................................149

Sección 2ª. Ordenanza Residencial (R) Artículo 223. Definición. .............................................................................................................................................................154 Artículo 224. Grados y tipologías edificatorias. ..........................................................................................................................154 Artículo 225. Condiciones de parcelación. .................................................................................................................................155 Artículo 226. Condiciones de posición. ......................................................................................................................................155 Artículo 227. Condiciones de volumen y edificabilidad ..............................................................................................................156 Artículo 228. Condiciones de uso. .............................................................................................................................................157 Artículo 229. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad. ...............................................................................................159 Artículo 230. Otras condiciones. ................................................................................................................................................161

Sección 3ª. Ordenanza Unifamiliar (U) Artículo 231. Definición. .............................................................................................................................................................161 Artículo 232. Grados y tipologías edificatorias. ..........................................................................................................................161 Artículo 233. Condiciones de parcelación. .................................................................................................................................162 Artículo 234. Condiciones de posición. ......................................................................................................................................162 Artículo 235. Condiciones de volumen y edificabilidad ..............................................................................................................163 Artículo 236. Condiciones de uso. .............................................................................................................................................163 Artículo 237. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad. ...............................................................................................164 Artículo 238. Otras condiciones. ................................................................................................................................................166

Sección 4ª. Ordenanza Equipamiento (EQ) Artículo 239. Definición. .............................................................................................................................................................167 Artículo 240. Tipologías edificatorias. ........................................................................................................................................167 Artículo 241. Grados. .................................................................................................................................................................167 Artículo 242. Condiciones de parcelación. .................................................................................................................................167 Artículo 243. Condiciones de volumen y edificabilidad ..............................................................................................................168 Artículo 244. Condiciones de posición. ......................................................................................................................................169 Artículo 245. Condiciones de uso. .............................................................................................................................................169 Artículo 246. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad. ...............................................................................................170 Artículo 247. Otras condiciones .................................................................................................................................................171

Sección 5ª. Ordenanza Zonas Verdes y Espacios Libres (ZV) Artículo 248. Definición. .............................................................................................................................................................171 Artículo 249. Grados. .................................................................................................................................................................172 Artículo 250. Condiciones de parcelación. .................................................................................................................................172 Artículo 251. Condiciones de uso. .............................................................................................................................................172 Artículo 252. Edificaciones e instalaciones permitidas. .............................................................................................................173 Artículo 253. Otras condiciones .................................................................................................................................................173

Sección 6ª. Ordenanza Terciario Comercial (TC) Artículo 254. Definición. .............................................................................................................................................................173 Artículo 255. Tipologías edificatorias. ........................................................................................................................................174 Artículo 256. Grados. .................................................................................................................................................................174 Artículo 257. Condiciones de parcelación. .................................................................................................................................174 Artículo 258. Condiciones de posición. ......................................................................................................................................174 Artículo 259. Condiciones de volumen y edificabilidad ..............................................................................................................174 Artículo 260. Condiciones de uso. .............................................................................................................................................175 Artículo 261. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad. ...............................................................................................175



Artículo 262. Otras condiciones .................................................................................................................................................177 Sección 7ª. Ordenanza Servicios Urbanos (SU)

Artículo 263. Definición ..............................................................................................................................................................177 Artículo 264. Condiciones específicas .......................................................................................................................................177 Artículo 265. Condiciones de uso ..............................................................................................................................................178

Sección 8ª. Ordenanza Red Viaria (V) Artículo 266. Definición. .............................................................................................................................................................178 Artículo 267. Grados ..................................................................................................................................................................178 Artículo 268. Condiciones específicas. ......................................................................................................................................178 Artículo 269. Condiciones de uso. .............................................................................................................................................179

Sección 9ª. Ordenanza Vías Pecuarias (VP) Artículo 270. Definición ..............................................................................................................................................................180 Artículo 271. Condiciones específicas .......................................................................................................................................180

TÍTULO IX. NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO URBANIZABLE

CAPÍTULO 1. Disposiciones generales Artículo 272. Alcance y ámbito de aplicación ............................................................................................................................181 Artículo 273. Desarrollo del Suelo Urbanizable Sectorizado .....................................................................................................181

TÍTULO X. NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN

CAPÍTULO 1. Disposiciones generales Artículo 274. Alcance y ámbitos de aplicación ...........................................................................................................................185 Artículo 275. Categorías ............................................................................................................................................................185 Artículo 276. Régimen regulatorio..............................................................................................................................................186

CAPÍTULO 2. Determinaciones generales para el Suelo No Urbanizable de Protección Artículo 277. Actuaciones ..........................................................................................................................................................186 Artículo 278. Dotación mínima de las parcelas ..........................................................................................................................189 Artículo 279. Condiciones específicas por tipo de construcción e instalación...........................................................................190 Artículo 280. Actuaciones sobre edificaciones existentes .........................................................................................................192 Artículo 281. Otras condiciones .................................................................................................................................................192

CAPÍTULO 3. Determinaciones particulares para cada categoría de Suelo No Urbanizable de Protección Artículo 282. SNUP-PN Parque Nacional .................................................................................................................................193 Artículo 283. SNUP-ZP Zona Periférica del Protección del Parque Nacional ..........................................................................194 Artículo 284. SNUP-A1 Zona A1 Reserva Natural Integral Parque Regional ...........................................................................194 Artículo 285. SNUP-A2 Zona A2 Reserva Natural Educativa Parque Regional .......................................................................194 Artículo 286. SNUP-B1 Zona B1 Parque Comarcal Agropecuario Protector Parque Regional ...............................................195 Artículo 287. SNUP-B2 Zona B2 Parque Comarcal Agropecuario Productor Parque Regional ..............................................195 Artículo 288. SNUP-VP Vías Pecuarias .....................................................................................................................................195 Artículo 289. SNUP-CA Carreteras ............................................................................................................................................196 Artículo 290. SNUP-CR Cauces y Riberas ................................................................................................................................196 Artículo 291. SNUP-CU Cultural ................................................................................................................................................196 Artículo 292. SNUP-AG Agrícola ...............................................................................................................................................196

TÍTULO XI. ANEXOS

CAPÍTULO 1. Fichas de Ámbitos de Actuación en Suelo Urbano No Consolidado

CAPÍTULO 2. Fichas de Sectores en Suelo Urbanizable Sectorizado


Tomo III | Normas Urbanísticas | Determinaciones de carácter general 1

TÍTULO I. DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL

CAPÍTULO 1. PRELIMINARES

Artículo 1. Objeto y fundamento de las Normas

Las presentes Normas Urbanísticas forman parte del Plan General, como instrumento de ordenación integral del término municipal de Manzanares El Real, responsable de la clasificación del suelo y del establecimiento del resto de determinaciones estructurantes definidas en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en adelante LSCM, que no correspondan a los Planes de Sectorización.

Artículo 2. Efectos de la Aprobación del Plan General. Vigencia y ámbito de aplicación.

1. Producida la aprobación definitiva del Plan General, será de aplicación obligatoria e inmediata desde el día de la publicación del acuerdo de aprobación, en la forma señalada en el artículo 66 de la LSCM, vinculando tanto a Administraciones Públicas como a particulares, extendiéndose el ámbito de aplicación a la totalidad del término municipal, y tendrá un periodo de vigencia indefinida.

2. El Plan General sustituye a las Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento, aprobadas definitivamente en 1977 (B.O.E. de 17 de febrero de 1977), las cuales quedan derogadas a la entrada en vigor del presente Plan, salvo a los efectos de transitoriedad expresamente previstos en estas Normas o que resulten procedentes conforme la LSCM.

3. La aprobación del Plan General conlleva la declaración de utilidad pública de las actuaciones en él previstas a los fines del procedimiento expropiatorio y la necesidad de ocupación de aquellas superficies, terrenos o edificios que, conforme a éste, se requieran para el establecimiento de redes públicas, así como todas las superficies necesarias de influencia de las obras previstas, para asegurar el pleno valor y rendimiento de éstas

4. Cualquier interesado podrá consultar en el Ayuntamiento la documentación del Plan General y de los instrumentos que lo desarrollen, pudiendo solicitar por escrito información del régimen urbanístico aplicable a cada finca.

Artículo 3. Régimen Jurídico

1. Las presentes Normas Urbanísticas se encuadran jurídicamente en la legislación autonómica urbanística y medioambiental y concretamente en la Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid.

2. Asimismo, será de aplicación el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, así como cualquier otra norma de carácter sectorial que en materia de suelo y edificaciones sea complementaria a la legislación urbanística.



Artículo 4. Documentación del Plan General y criterios de vinculación

1. El Plan General consta de la siguiente documentación:

– Memoria de Información

– Memoria de Ordenación

– Normas Urbanísticas

– Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos.

– Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica

– Planos de Información.

– Planos de Ordenación.

– Estudios Complementarios.

– Documento Inicial Estratégico.

– Memoria de Participación Ciudadana

2. Tiene carácter vinculante:

– Los Planos de Ordenación.

– La Memoria de Ordenación.

– Las Normas Urbanísticas.

– Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos

3. El resto de los documentos integrantes del Plan General tienen, a los efectos jurídicos, valor de medios de interpretación de los documentos vinculantes

Artículo 5. Contenido y regulación de las Normas Urbanísticas

1. Las presentes Normas Urbanísticas constituyen la ordenación integral del territorio municipal, y su contenido contempla las exigencias requeridas por la legislación vigente, principalmente la LSCM, diferenciando las determinaciones de carácter estructurante de las que no lo son.

2. La regulación se efectúa conforme se detalla a continuación:

– Determinaciones de carácter general.

• Alcance y régimen jurídico. • Normas generales de contenido e interpretación. • Revisión, modificación y suspensión del Plan General.

– Régimen General del Suelo:

• Determinaciones generales. • Clasificación del Suelo: Urbano, Urbanizable y No Urbanizable de Protección. • Régimen Urbanístico • Ámbitos Urbanísticos para el desarrollo del Plan General.



• Derechos y deberes de la Propiedad • Redes Públicas

– Normas Generales para la Ejecución del Plan General que, como tal, afectarán a todo el territorio municipal para le ejecución del planeamiento, y que se pueden dividir en:

• Normas Generales de Urbanización. • Normas Generales de Edificación. • Normas Generales de los Usos • Normas Generales de Protección

– Normas Particulares, que afectarán a las diferentes clases de suelo y, en concreto,

• Para el Suelo Urbano. • Para el Suelo Urbanizable • Para el Suelo No Urbanizable de Protección

– Fichas de los ámbitos de actuación

Artículo 6. Ordenanzas complementarias

1. El Ayuntamiento podrá aprobar Ordenanzas Complementarias con el objeto de regular aquellas determinaciones de carácter no estructurante en desarrollo de las presentes Normas Urbanísticas, que permitan completar, aclarar, interpretar o subsanar errores de las mismas, así como normas de policía y buen gobierno de las diferentes áreas urbanas, en aplicación de las facultades que le confieren los artículos 108 y siguientes de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local.

2. Son de aplicación aquellas que, estando vigentes con anterioridad a la fecha de aprobación de las presentes Normas no contradigan las determinaciones establecidas por estas. En el caso de conflicto, prevalecerán las Normas Urbanísticas sobre las ordenanzas preexistentes.

3. Será de aplicación el artículo 32 de la LSCM en cuanto a la redacción de las Ordenanzas municipales de urbanización, instalaciones, edificación y construcción, cuya aprobación, publicación y entrada en vigor se producirá conforme a la legislación del régimen local y, previa puesta en conocimiento a la Consejería competente en materia de ordenación urbanística de la Comunidad de Madrid.

Artículo 7. Definiciones

Se relaciona a continuación por orden alfabético una serie de definiciones de conceptos urbanísticos, a los efectos de la presente Normativa Urbanística.

Acto de uso del suelo: la ejecución, modificación o eliminación de construcciones, instalaciones, actividades u otros usos que afecten al suelo, al vuelo o al subsuelo.

Administración actuante: la Administración pública que inicia y tramita el procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.

Alineación: línea que separa los terrenos de uso y dominio público destinados a vías públicas de las parcelas destinadas a otros usos.

Alineación oficial: la señalada en los planos de ordenación del presente Plan General.



Altura de cornisa: distancia vertical en el plano de fachada entre la rasante y la cara inferior del alero, si existe, o si no, del forjado que forma el techo de la última planta.

Altura de coronación: altura medida desde la rasante hasta el plano superior de los petos de protección de cubierta.

Altura de cumbrera: es la que se mide desde la rasante hasta el punto más alto de la cumbrera de la cubierta del edificio. Se medirá desde la rasante natural en cada punto y en cada fachada.

Altura de la edificación: Se entiende por altura de una edificación en un punto determinado la distancia vertical, medida en metros, entre la cota de referencia definida en el presente Plan y la cara inferior del último forjado o alero de cubierta del edificio, y medida ésta por el exterior del mismo. Se mide en cada punto y en cada fachada.

Altura de planta: distancia vertical entre las caras superiores de dos forjados consecutivos.

Altura libre de planta: distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta, y la cara inferior terminada del techo o falso techo de la misma planta.

Altura máxima edificable: máxima altura que puede llegar a alcanzar una edificación con respecto a la cota de referencia.

Altura mínima: la altura mínima de las nuevas edificaciones será una planta menos que la altura máxima establecida para cada zona de calificación, salvo determinación en contrario contenida en las ordenanzas.

Altura total: altura medida desde la rasante hasta el punto o línea que se encuentra a mayor cota de toda la construcción.

Ámbito de Actuación: ámbito de suelo urbano no consolidado que se utiliza como referencia para establecer las determinaciones de ordenación pormenorizada.

Ancho de vía: la distancia más corta entre las alineaciones que definen la vía pública.

Aprovechamiento asignado: cantidad de metros cuadrados de techo edificables destinados al uso concreto, que asigna o permite el planeamiento urbanístico a una parcela, que resulta de aplicar el aprovechamiento unitario del ámbito, unidad o sector a la parcela de que se trate.

Aprovechamiento patrimonializable: aquel aprovechamiento asignado susceptible de apropiación por el propietario de la parcela.

Aprovechamiento real: aprovechamiento que se obtiene aplicando las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre la superficie bruta de la parcela.

Aprovechamiento unitario de reparto: será el coeficiente de dividir la suma de los aprovechamientos urbanísticos totales de los usos globales de todos los sectores entre la superficie total del área de reparto.

Aprovechamiento unitario de cada sector de suelo urbanizable: valor número fijado discrecionalmente por el instrumento de planeamiento general con la doble finalidad de definir la intensidad edificatoria y la distribución equitativa de beneficios y cargas.



Aprovechamiento urbanístico total del sector: será el resultante de multiplicar el coeficiente de edificabilidad por la superficie de suelo del sector y de las redes públicas a él adscritas.

Área de movimiento: es el área en que puede emplazarse libremente la edificación en el interior de un solar.

Bajo cubierta: volumen delimitado por el forjado que forma el techo de la última planta y los planos inclinados de cubierta, susceptible de ser ocupado o habitado.

Banderines: Carteles normales al plano de fachada.

Cerramiento de parcela: cerca construida dentro de la parcela, cuya cara exterior se sitúa sobre los linderos; se distingue entre cerramiento exterior, el situado sobre las alineaciones, y cerramientos interiores, los restantes.

Constructor: persona física o jurídica, pública o privada, que ejerce la actividad empresarial de la ejecución material de las obras de urbanización y edificación previstas en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.

Cuerpos volados: partes de la edificación que, en plantas altas, sobresalen de los planos que delimitan un volumen de edificación y son susceptibles de ser ocupadas o habitadas.

Chaflán: Es el truncado de la intersección o esquina de dos alineaciones oficiales de fachadas. Tendrá carácter de alineación oficial de fachada y se medirá perpendicularmente a la bisectriz del ángulo de las alineaciones de fachada.

Determinaciones: cada una de las diferentes normas, criterios y orientaciones, tanto de carácter escrito como gráfico, que se contienen en los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística.

Dotaciones urbanísticas: conjunto de los sistemas y elementos que se caracterizan por estar destinados al servicio de la población, que comprenden infraestructuras, servicios urbanos, espacios libres y equipamientos.

Edificación Abierta: Es la edificación en bloques aislados pareados, sin patios cerrados, bloques en H y aislados con patios cerrados. Los bloques quedarán separados por espacios libres ajardinados. Puede albergar una o varias viviendas en régimen de división horizontal. El éste último caso, las viviendas contarán con accesos comunes a la parcela, acceso a las viviendas a través de, portales comunes cubiertos y cerrados, garaje común o ubicado en zonas comunes.

Edificación Agrupada: Construcción en la que sus caras están unidas al linde parcelario lateral o posterior, formando construcciones agrupadas o en hilera, siempre retranqueadas con respecto a la alineación oficial.

Edificación Aislada: Construcciones que se encuentran separadas de otras edificaciones o lindes parcelarias distintas de la alineación oficial en todas las caras de la misma.

Edificación Alineada (en Manzana Cerrada): Es la que ocupa todo el frente a la alineación de las calles que contornean la manzana. Sus fachadas interiores se alinean formando un patio interior de manzana. Se incluye dentro de la tipología de manzana cerrada a las viviendas tradicionales entre medianerías propias del casco antiguo.



Edificación Exenta: Es la que dispone su fachada sobre la alineación oficial pero está separada de las edificaciones colindantes.

Edificación Pareada: Construcción que posee una de sus caras unidas al linde parcelario lateral o posterior, formando construcciones pareadas, siempre retranqueadas con respecto a la alineación oficial.

Elementos salientes: elementos constructivos de carácter fijo e instalaciones que sobresalen de los planos que delimitan un volumen de edificación y no son susceptibles de ser ocupados o habitados. Se incluyen como elementos salientes los zócalos, pilares, gárgolas, parasoles y otros elementos similares justificados por necesidades constructivas o funcionales. No se incluyen los elementos salientes de carácter no permanente tales como toldos, persianas, rótulos, anuncios y similares.

Equipamientos Sociales: sistema de construcciones, instalaciones y espacios asociados que se destinen a la prestación de servicios básicos a la comunidad, de carácter educativo, cultural, sanitario, social, religioso, deportivo, administrativo, de ocio, de transporte y logística, de seguridad, de cementerio y de alojamiento de integración. Asimismo podrán considerarse equipamientos las construcciones, instalaciones y espacios asociados que se destinen a la prestación de otros servicios respecto de los que se justifique en cada caso su carácter de servicio básico a la comunidad. Los equipamientos sociales pueden ser de titularidad pública o privada. A efectos de los deberes de cesión y urbanización, sólo los equipamientos de titularidad pública tienen carácter de Redes Públicas, sin perjuicio del sistema de gestión que utilice la Administración para su ejecución y explotación.

Espacio Libre de Parcela: Es la parte de la parcela excluida de la superficie ocupada.

Espacios libres: sistema de espacios e instalaciones asociadas, destinados a parques municipales urbanos, jardines, áreas de ocio, expansión y recreo de la población, áreas reservadas para juego infantil, zonas deportivas abiertas de uso no privativo y otras áreas de libre acceso no vinculadas al transporte ni complementarias de las vías públicas o de los equipamientos. Son de uso y dominio público en todo caso y a efectos de los deberes de cesión y urbanización tienen siempre carácter de Redes Públicas. Se incluyen en esta categoría los espacios protegidos regionales.

Fincas de origen: en la gestión urbanística, las fincas existentes que sus propietarios aportan para desarrollar una actuación urbanística aislada o integrada.

Fondo edificable: distancia que medida perpendicularmente a la alineación oficial, establece la superficie ocupable de la parcela.

Grado o Nivel de protección: cada uno de los niveles de protección que establece el presente Plan General respecto a los inmuebles catalogados. Se consideran tres grados de protección de la edificación (en función de las características y valores intrínsecos del elemento, tanto a nivel arquitectónico como en muchos casos, por la importancia de conservar el tipo edificatorio original), P1 (Protección Integral), P2 (Protección Estructural) y P3 (Protección Ambiental), y dos Niveles de Protección de la Parcelación, en función de sus características y valores. La protección de parcelas puede ser complementaria a la de la edificación (afectando a las parcelas de los elementos que se señale) o referirse a parcelas que se cataloguen de forma individual con el objeto de preservar sus valores patrimoniales (esta protección tiene como objetivo tanto la preservación de trazas parcelarias y jardines históricos como la conservación de restos arqueológicos y arbolado de especial interés). Así



mismo, se considera una protección PA (Arqueológica), sobre todos los yacimientos y BIC catalogados.

Índice o coeficiente de edificabilidad: coeficiente resultado de dividir la edificabilidad de un ámbito entre su superficie; se expresa en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie (m²e/m²s).

Intensidad de uso del suelo o edificabilidad: cantidad de metros cuadrados de techo edificables, que asigna o permite el planeamiento sobre un ámbito determinado.

Linderos o lindes: líneas perimetrales que establecen los límites de una parcela; se distingue entre lindero frontal, lateral y trasero; si hay más de un lindero frontal, los restantes serán laterales.

Lindero frontal o frente de parcela: el que delimita la parcela en su contacto con las vías públicas; en las parcelas urbanas, coincide con la alineación.

Línea límite de edificación: línea de proyección vertical que separa la edificación, en su contacto con el terreno, del espacio público o privado no edificable.

Núcleo de población: agrupación de construcciones bien identificable e individualizada en el territorio, que se caracterizan por su proximidad entre sí, por la consolidación de una malla urbana y por necesitar el mantenimiento adecuado de dotaciones urbanísticas comunes.

Manzana: la parcela o conjunto de parcelas, delimitadas por una o varias vías públicas.

Ocupación de parcela: superficie generada por la proyección ortogonal sobre un plano horizontal de la totalidad de la superficie construida en la parcela, compute o no a efectos de edificabilidad máxima, excluyendo consecuentemente a efectos de su cómputo los cuerpos volados sobre espacio público, pero no los volados sobre espacio privado.

Ordenación estructurante: conjunto de las determinaciones del planeamiento general que por su especial relevancia configuran el modelo territorial del término municipal, definiendo el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro.

Ordenación pormenorizada: conjunto de las determinaciones del planeamiento urbanístico que no forman parte de la ordenación estructurante y que tienen el grado de precisión suficiente para la legitimar la realización de actos concretos de ejecución material.

Parcela: unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

Parcela mínima: superficie mínima que debe tener una parcela para que se puedan autorizar sobre ella los usos permitidos por el planeamiento urbanístico.

Parcela resultante: en la gestión urbanística, las nuevas parcelas que se forman tras desarrollar una actuación aislada o integrada.

Parcelación: división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas o lotes independientes, o cuotas indivisas de los mismos que conlleven derecho de utilización exclusiva; asimismo se entiende como parcelación la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore el derecho de utilización exclusiva de terrenos.



Parcelación urbanística: parcelación realizada con el fin manifiesto o implícito de urbanizar o edificar los terrenos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas o lotes resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas. No se considera parcelación urbanística la segregación de partes de una finca con diferente clasificación.

Patio de manzana: Se entiende como patio de manzana los espacios no edificables por encima de la planta baja que surgen por la limitación de fondos edificables en áreas de ordenanza circunscritas por alineaciones, de modo que aun siendo de uso y acceso privativo de cada uno de los predios sobre los que se asienta, presta función al conjunto de las edificaciones que abren a él.

Patio de parcela: Se entiende por patio de parcela los espacios no edificables por encima de la planta de baja que se disponen en el interior de la propia parcela al objeto de proporcionar luz y ventilación a los distintos locales o espacios edificados, de uso y acceso privativo del predio sobre el que se ubica, y que no presta función más que a su propia parcela.

Planta baja: planta de la edificación cuyo suelo acabado se encuentre, con respecto a la cota de referencia, entre 0’70 metros por debajo y 0’70 metros por encima en el caso de edificación alineada a vial, y entre 0’50 metros por debajo y 1’70 metros por encima para el resto de tipologías edificatorias.

Planta piso: toda planta por debajo de la altura máxima de la edificación cuyo suelo acabado se encuentre a más de 0,70 metros por encima de la cota de referencia en el caso de edificación alineada, y a más de 1,70 metros por encima de la cota de referencia para el resto de las tipologías edificatorias.

Pendiente de cubierta: ángulo que forma el plano de cubierta con la horizontal.

Propietarios: exclusivamente a efectos de la tramitación de los procedimientos urbanísticos, las referencias a los propietarios contenidas en la presente Normativa Urbanística se entenderán hechas a los que consten en el Registro de la Propiedad y, en caso de fincas no matriculadas, a los titulares que consten en el Catastro.

Rasante: Es la línea que determina el perfil longitudinal de las calles. En Suelo Urbano Consolidado, en tanto no se indique lo contrario, se consideran rasantes oficiales las existentes.

Retranqueo: separación mínima de la edificación a los linderos, medida perpendicularmente a ellos, sin contar los aleros o cuerpos volados permitidos. La franja de terreno resultante ha de que quedar libre de edificaciones, sin perjuicio de las excepciones que se puedan contemplar para cada zona de ordenanza. Se distingue retranqueo frontal, lateral y trasero.

Sector: ámbito de suelo urbanizable que se utiliza como referencia para establecer las determinaciones de ordenación pormenorizada.

Separación entre edificaciones: la distancia más corta entre dos edificaciones.

Servicios urbanos: sistema de redes, instalaciones y espacios asociados, destinados a la prestación de servicios de suministro de agua, alcantarillado, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, servicio telefónico, acceso rodado y aparcamientos. Pueden ser de titularidad pública o privada. A efectos de los deberes de cesión y urbanización, sólo los servicios esenciales o de interés general tienen siempre carácter de dotaciones urbanísticas públicas.



Redes Supramunicipales: conjunto de dotaciones urbanísticas cuya función, uso, servicio y/o gestión se puede considerar predominante de carácter supramunicipal y, por tanto, propia de las políticas de la Administración del Estado o de la Comunidad de Madrid.

Redes Generales: conjunto de las dotaciones urbanísticas públicas que puedan considerarse al servicio de toda la población del término municipal.

Redes locales: conjunto de las dotaciones urbanísticas públicas cuya función se puede limitar al uso, servicio y gestión predominante de los residentes en un área homogénea, ámbito de actuación, sector o barrio urbano o rural concreto.

Sólido capaz: Es el poliedro resultante de aplicar sobre una parcela los parámetros especificados en la ordenanza correspondiente como valores máximos. Dentro de éste se ubicará el aprovechamiento urbanístico de la finca de que se trate.

Soportales: espacios resultantes del retranqueo de las plantas bajas de los edificios sobre la alineación oficial y paralelo a ella, avanzando de nuevo a esta alineación las plantas superiores de piso, o incluso de sótano.

Sótano: planta de la edificación cuyo suelo acabado se encuentre a más de 0,70 metros por debajo cota de referencia en el caso de edificación alineada a vial, y a más de 0,50 metros para el resto de las tipologías edificatorias.

Superficie bruta: la superficie original de la parcela conforme a los datos que consten en el Registro de la Propiedad y en el Catastro y los que resulten de su medición real.

Superficie neta: la superficie de la parcela que no esté reservada para la ubicación de redes públicas.

Superficie edificable: es la suma de las superficies de todas las plantas, delimitadas por el perímetro de la cara exterior de los cerramientos, que este Plan General señale como computables.

Superficie útil: es la suma de las superficies de todas las plantas, delimitadas por el perímetro interior de los cerramientos, que este Plan General señale como computables.

Tipología edificatoria: los diversos modos de disponer la edificación en relación con la parcela y con el uso. El presente Plan distinguen tres tipologías edificatorias: Edificación Alineada a Vial entre medianeras, Edificación Aislada y Edificación Agrupada (Pareada y Adosada o en Hilera).

Urbanización: conjunto de las redes generales y locales previstas en el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación pormenorizada de los terrenos afectados por una actuación urbanística.

Urbanizador: persona física o jurídica, pública o privada, que, sea o no propietaria de los terrenos afectados por una actuación urbanística, contrae la responsabilidad de su ejecución, asumiendo las obligaciones establecidas en la normativa urbanística y en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables.

Uso compatible: todo uso pormenorizado respecto del cual resulta admisible su coexistencia con el uso predominante del ámbito objeto de calificación.

Uso del suelo: cualquier tipo de utilización humana de un terreno, incluido el subsuelo y el vuelo que le correspondan, y en particular su urbanización y edificación.



Uso global: el que caracteriza de forma general un área, ámbito o sector. El Uso Global define un conjunto de usos pormenorizados que caracteriza un ámbito objeto de ordenación general, y como tal resulta definitorio de los objetivos y propuestas generales del Plan General para todo el territorio municipal.

Uso pormenorizado: uso específico a que deben destinarse los distintos terrenos objeto de calificación que integran un ámbito objeto de ordenación pormenorizada de los definidos en la Normativa Urbanística, y su atribución forma parte de la calificación urbanística del suelo. Es el nivel de agrupación de usos elementales, que completado con una tipología edificatoria, puede asignarse a una parcela a través de una ordenanza.

Uso predominante: el uso característico de un ámbito, de tal forma que sea mayoritario respecto del aprovechamiento total del mismo.

Uso prohibido: todo uso incompatible con el uso predominante del ámbito de que se trate; en suelo no urbanizable de protección, todo uso incompatible con su régimen de protección.

Uso provisional: uso para el que se prevea un plazo de ejercicio concreto y limitado, sin que resulten relevantes las características constructivas.

Vías públicas: sistema de espacios e instalaciones asociadas, delimitados y definidos por sus alineaciones y rasantes, y destinados a la estancia, relación, desplazamiento y transporte de la población así como al transporte de mercancías, incluidas las plazas de aparcamiento ordinarias y las superficies cubiertas con vegetación complementarias del viario. Son de uso y dominio público en todo caso y a efectos de los deberes de cesión y urbanización tienen siempre carácter de dotaciones urbanísticas públicas.

Vivienda: alojamiento de carácter permanente destinado a satisfacer de manera habitual las necesidades vitales de habitación de una o varias personas.

Vivienda con protección pública: vivienda acogida a cualquiera de los regímenes de protección establecidos por las Administraciones públicas.

Volumen de la edificación: volumen formado por los planos que delimitan la edificación, incluida la cubierta.

Zonas: recinto espacial caracterizado porque sobre todas las parcelas, unidades mínimas de ejecución o unidades aptas para la edificación que puedan existir en su interior sean de aplicación las mismas condiciones de ordenación pormenorizada.

Zonas verdes: superficies específicamente destinadas a la plantación de especies vegetales.

Artículo 8. Abreviaturas

En el Plan General su utilizarán las siguientes abreviaturas:

AH Área Homogénea

ED Estudio de Detalle

LSCM Ley del Suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid

NNSS Normas Subsidiarias

PE Plan Especial

PG Plan General

PP Plan Parcial



RG Red General

RL Red Local

RS Rede Supramunicipal

SNUP Suelo No Urbanizable de Protección

SU Suelo Urbano

SUC Suelo Urbano Consolidado

SUNC Suelo Urbano No Consolidado

SUR Suelo Urbanizable sectorizado

UE Unidad de Ejecución

VVPP Vías Pecuarias

Artículo 9. Competencias y normas de interpretación

1. La interpretación del planeamiento general corresponde a los órganos urbanísticos del Ayuntamiento de Manzanares El Real, en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, sin perjuicio de las facultades propias de la Comunidad Autónoma de Madrid conforme a las leyes vigentes, y de las funciones jurisdiccionales del Poder Judicial.

2. Las determinaciones de cada uno de los anteriores documentos se interpretarán con base a los criterios que, partiendo del sentido propio de sus textos y definiciones, tengan en cuenta principalmente su espíritu y finalidad, en relación con el contexto y los antecedentes de cada caso, así como la realidad social del momento en que se han de aplicar.

3. Si se dieran contradicciones gráficas entre planos de diferente escala, se estará a lo que indiquen los de mayor escala (menor divisor), salvo que de los textos se diera otra interpretación. Si fuesen contradicciones entre mediciones sobre plano y sobre realidad, prevalecerán estas últimas. Y si se diesen entre determinaciones de superficies fijas y de coeficientes y porcentajes, prevalecerán estos últimos en su aplicación a la realidad concreta.

4. Si existieran contradicciones entre las propuestas explícitas contenidas en los distintos documentos de este Plan General, la jerarquía vinculante para la interpretación será:

1º- Memoria de Ordenación

2º- Normativa Urbanística

3º- Planos de Ordenación

4º- Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos

5º- Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica

6º- Memoria Informativa

7º- Planos de Información

5. Por último, y con carácter general, en cualquiera de los supuestos de duda, contradicción o imprecisión de las determinaciones, prevalecerá aquella de cuya aplicación resulte una menor edificabilidad, mayores espacios públicos, mayor grado de protección y conservación del patrimonio cultural, menor impacto ambiental y paisajístico, menor contradicción con los usos y prácticas tradicionales, y mayor beneficio social o colectivo, salvo prueba fehaciente en contrario, y todo ello en



virtud de la función social de la propiedad y del sometimiento de ésta al interés general. En el caso de que resulte preciso, corresponderá al Ayuntamiento la redacción y aprobación de las Ordenanzas complementarias pertinentes.

6. En el caso de las Vías Pecuarias, prevalecerán los planos de calificación en donde figuren recogidas las mismas. Si las discrepancias se produjeran respecto a los deslindes legalmente aprobados, se estará a estos últimos. Dándose ésta última situación, la parcela desafectada se acogerá a la ordenanza de aplicación del resto de parcela no afectada o de la parcela colindante, siendo competencia del Ayuntamiento su concreción.

CAPÍTULO 2. DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES Y PORMENORIZADAS

Artículo 10. Determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística

1. El presente Plan General de Ordenación Urbana establece de forma completa las determinaciones de carácter estructurante para la totalidad del territorio ocupado por el término municipal de Manzanares El Real.

2. Se consideran determinaciones de carácter estructurante aquellas definidas como tal por la legislación autonómica vigente y, en cualquier caso:

a. El establecimiento de la clasificación y, en su caso, la categoría del suelo.

b. La definición de los elementos estructurantes de los sistemas de redes públicas.

c. La división del suelo en áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores, con el señalamiento para cada uno de sus criterios y condiciones básicas de ordenación: usos globales, áreas de reparto, edificabilidades y aprovechamientos urbanísticos.

d. El régimen de usos del suelo no urbanizable de protección.

Artículo 11. Determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística

Las determinaciones pormenorizadas, que desarrollarán las de carácter estructurantes, son las recogidas por la legislación autonómica vigente y, en cualquier caso:

1. La definición detallada de la conformación espacial de las áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores y de alineaciones y rasantes.

2. Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben cumplir estas para su ejecución material.

3. La regulación del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir las edificaciones, construcciones, instalaciones y urbanizaciones.

4. El régimen normativo de los usos pormenorizados e intervenciones admisibles y prohibidas.



5. La definición de los elementos de las infraestructuras, equipamientos y servicios públicos que conforman las redes locales, completando las redes generales y supramunicipales pero sin considerarse parte de ellas.

6. Delimitación de las unidades de ejecución y la asignación de los sistemas de ejecución.

7. Todas aquellas que no estén calificadas por el Plan General como determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística.

CAPÍTULO 3. REVISIÓN, MODIFICACIÓN Y SUSPENSIÓN DEL PLAN GENERAL

Artículo 12. Revisión del Plan General

Además de los supuestos contemplados en el artículo 68 de la Ley del Suelo de Madrid, se recomienda proceder a la revisión del presente instrumento de planeamiento general en el supuesto de concurrencia de efectos que motiven la alteración sustancial de las bases de diagnóstico presentes en el momento de redactarse el presente documento, tales como alteraciones significativas de las tendencias poblacionales o de las necesidades productivas.

Artículo 13. Modificación del Plan General

La alteración de elementos de la ordenación y de la normativa que no implique un cambio sustancial del modelo urbano y territorial definido por el presente Plan General, podrá ser objeto de modificación. En el caso de suponer un cambio sustancial de éste, habrá que estar a lo establecido en el artículo precedente.

Este proceso habrá de sujetarse, en todo caso, a lo dispuesto en la legislación aplicable, de forma especial, en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de Madrid y al Decreto 92/2008, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan las modificaciones puntuales no sustanciales de Planeamiento Urbanístico.

Artículo 14. Suspensión del Plan General

El presente Plan General podrá ser objeto de suspensión en la forma y por los motivos recogidos en el artículo 70 de la LSCM.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Régimen del suelo 14

TÍTULO II. RÉGIMEN DEL SUELO

CAPÍTULO 1. DETERMINACIONES GENERALES

Artículo 15. Determinaciones generales

1. El Plan General regula el ejercicio de las facultades del derecho de propiedad con arreglo a la clasificación urbanística que el mismo establece en la totalidad del suelo del término municipal.

2. En este sentido, el Plan General regula el régimen del suelo mediante las determinaciones de los aspectos que se detallan a continuación:

a. Las clases de suelo en las que se divide el territorio municipal y, en su caso, las categorías.

b. Deberes y derechos de la propiedad.

c. Los ámbitos urbanísticos para efectuar su desarrollo.

d. Sistemas de Redes Públicas.

e. La calificación urbanística del suelo.

f. El contenido y aprobación de los instrumentos que desarrollan el Plan.

g. Los requisitos generales para la ejecución urbanística.

h. Los procedimientos de equidistribución.

i. Las condiciones para los usos provisionales.

j. El régimen de situaciones preexistentes.

k. Infracciones urbanísticas.

3. Asimismo, las Normas Urbanísticas del Plan General prevén la obligada participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, con el respeto del justo reparto de los beneficios y cargas que se deriven del planeamiento.

Artículo 16. Plazo para el cumplimiento de los deberes urbanísticos

1. El plazo establecido para el cumplimiento del conjunto de los deberes urbanísticos será el fijado en las fichas de ordenación. En el caso de que éste no venga definido, se establece un plazo general para el cumplimiento del conjunto de los deberes urbanísticos por parte de los propietarios en cada clase y categoría de suelo de 2 años.

2. Para aquellos ámbitos de actuación de Suelo Urbano No Consolidado y sectores de Suelo Urbanizable que a la a la entrada en vigor del presente Plan General no cuenten con ordenación pormenorizada, se establece además un plazo máximo para establecerla de 4 años, de forma que los 2 años comenzarán a contar desde la aprobación del instrumento que fije la ordenación pormenorizada.



Artículo 17. Condición de solar

1. Tienen la condición de solar las superficies de Suelo Urbano Consolidado legalmente conformadas o divididas, aptas para su edificación o construcción conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico vigente y requisitos fijados por la LSCM, y que cuenten con:

a. Acceso por vía urbana municipal que cumpla las siguientes condiciones:

1ª Deberán contar con aceras encintadas y calzadas y soladas pavimentadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el planeamiento.

2ª La vía pública a la que den frente deberá figurar como tal por algún instrumento de planeamiento urbanístico.

b. Cuente con los servicios de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica y alumbrado público conectados a las correspondientes redes públicas en condiciones de caudal, potencia, intensidad y accesibilidad adecuadas para servir a las construcciones e instalaciones existentes y a las que prevea o permita el planeamiento urbanístico.

3. Los terrenos que se clasifiquen como suelo urbano no consolidado o urbanizable sólo pueden alcanzar la condición de solar una vez se hayan ejecutado conforme al planeamiento urbanístico las obras de urbanización exigibles, y el Ayuntamiento de Manzanares El Real las haya recibido.

Artículo 18. Parcelaciones y Divisiones del suelo con motivo de la Ordenación Urbanística

1. Por razón de la ordenación del territorio, el suelo de Manzanares El Real podrá ser dividido en:

a. En Suelo Urbano, Áreas homogéneas. Dentro podrán delimitarse los ámbitos en:

1º Ámbitos de actuación aisladas, para el suelo urbano consolidado.

2º Ámbitos de actuación integrada, para el suelo urbano no consolidado.

b. En Suelo Urbanizable, Sectores, cuya ordenación pormenorizada se establecerá en el propio Plan General o bien en el instrumento de planeamiento de desarrollo correspondiente, según el caso.

2. Todo acto de parcelación precisará licencia urbanística previa, para lo que se regirá por lo establecido en las presentes Normas así como el título IV de la LSCM.

CAPÍTULO 2. CLASIFICACIÓN Y CALIFICACIÓN DEL SUELO

Artículo 19. Clasificación del Suelo

1. El presente Plan General efectúa una división de la totalidad del territorio municipal en función de la situación jurídica existente del suelo y los objetivos perseguidos por el planificador en aplicación del



artículo 3 de LSCM. Para ello, establece la clasificación de todo el suelo ocupado por su término municipal como:

a. Suelo Urbano, en las categorías de Consolidado y de No Consolidado.

b. Suelo Urbanizable en su categoría de Sectorizado.

c. Suelo No Urbanizable de Protección, en diversas categorías descritas en los artículos siguientes.

2. La clasificación y categorización del suelo ha sido efectuada conforme a las definiciones contenidas en la LSCM. En concreto, al establecer la clasificación, el Plan General de Ordenación Urbana de Manzanares El Real:

a. Ha respetado los objetivos de la actividad urbanística pública y los demás criterios señalados en la normativa urbanística, en particular en los instrumentos de ordenación del territorio.

b. Ha considerado las características de hecho y las aptitudes potenciales de cada terreno, tanto en sí mismas como en relación a su entorno y al conjunto del término municipal.

c. Ha tenido en cuenta sus propios objetivos y propuestas de ordenación.

Artículo 20. Clasificación del Suelo Urbano

1. El presente Plan General de Manzanares El Real clasifica como Suelo Urbano el conjunto de terrenos integrados de forma legal y efectiva en la malla urbana de un núcleo de población de acuerdo con los requisitos exigidos por la normativa urbanística, y que, por tanto, cuentan con acceso rodado por vía urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, así como aquellos que, integrados en la malla, se encuentren consolidados por la edificación, siempre y cuando la urbanización se haya efectuado en ejecución del planeamiento y de acuerdo con sus determinaciones.

2. El Suelo Urbano se divide en áreas Homogéneas atendiendo a criterios de homogeneidad tipológica y funcional en sí mismas y respecto al conjunto del núcleo urbano.

3. No han sido clasificados como Suelo Urbano:

a. Los terrenos que no forman parte de un núcleo de población.

b. Los terrenos que no cumplen ninguno de los criterios señalados en el apartado anterior, incluso cuando los cumplen todas o algunas de las parcelas colindantes, o los hayan cumplido en el pasado.

c. Los terrenos en los que el cumplimiento de los criterios señalados en el apartado anterior se fundamenta en la existencia o en la previsión de infraestructuras, redes públicas u otras instalaciones de carácter supramunicipal o impropios de las zonas urbanas.



Artículo 21. Categorías de Suelo Urbano

1. En el presente Plan General se contemplan dos categorías en esta clase de suelo; Suelo Urbano Consolidado y Suelo Urbano No Consolidado.

a. El Suelo Urbano Consolidado clasificado por el presente Avance del Plan General de Manzanares El Real se encuentra constituido por todos los solares y por las parcelas que por su grado de urbanización efectiva y asumida por el planeamiento urbanístico, puedan adquirir la condición de solar, mediante obras accesorias y simultáneas a las de edificación o construcción, y que cumplan alguna de las condiciones establecidas en el apartado 1 del artículo 14 de la Ley 9/2001.

b. El Suelo Urbano No Consolidado clasificado por el presente Avance del Plan General de Manzanares El Real se encuentra constituido por toda la superficie que cumple las condiciones para ser clasificada como Suelo Urbano pero no puede ser incluida en la categoría de Suelo Urbano Consolidado y, en todo caso, la precisada de obras de urbanización a realizar en régimen de actuaciones integradas de ejecución del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovación, mejora urbana u obtención de dotaciones urbanísticas, que requieran de la distribución equitativa de beneficios y cargas.

2. El Suelo Urbano No Consolidado se ha incluido en seis ámbitos de actuación, cinco de ellos con uso global residencial (SUNC-01, SUNC-02, SUNC-3, SUNC-04 y SUNC-05) y uno con uso global terciario (SUNC-6). Desde el Plan General se ha establecido la ordenación pormenorizada para todos los ámbitos de actuación en suelo urbano no consolidado previstos.

3. El Plan General ha diferenciado dentro del Suelo Urbano tres Áreas Homogéneas atendiendo a criterios de homogeneidad tipológica y funcional. Sobre estas divisiones se ha establecido una ordenación pormenorizada cuyas condiciones particulares se recogen en el título correspondiente de las presentes Normas.

Artículo 22. Clasificación del Suelo Urbanizable

1. Han sido clasificados como Suelo Urbanizable aquellos terrenos que no han tenido la consideración de urbanos o no urbanizables de protección y que, por tanto, podrán ser objeto de transformación mediante los instrumentos previstos por la LSCM, en las condiciones y términos fijados por el Plan General, y de conformidad con las Normas que reglamentariamente se establezcan.

2. La totalidad del Suelo Urbanizable se encuentra justificada en la Memoria de Ordenación, encontrándose grafiada en los Planos de Clasificación y Ordenación.

Artículo 23. Categorías de Suelo Urbanizable

1. El Plan General contempla una única categoría de Suelo Urbanizable: Suelo Urbanizable Sectorizado.



2. El Suelo Urbanizable Sectorizado (SUR) está constituido por aquellos terrenos en los que el Plan ha previsto que deben ser objeto de transformación en respuesta a las necesidades del municipio, para lo que ha establecido las condiciones para su desarrollo.

3. El Plan General ha delimitado 3 sectores, con características adecuadas para su desarrollo unitario, estableciendo para todos ellos el uso global residencial. Se trata de los sectores SUR-1, SUR-2 y SUR-03.

4. El Plan General incluye la ordenación pormenorizada para los sectores SUR-1 y SUR-2. El sector SUR-3 requerirá la previa aprobación del correspondiente Plan Parcial para su ejecución.

Artículo 24. Clasificación del Suelo No Urbanizable de Protección

1. El Suelo No Urbanizable de Protección (SNUP) comprende aquellos terrenos que resultan inadecuados para su urbanización, bien por estar sometidos a algún régimen especial de protección por el planeamiento territorial o la legislación sectorial, o bien por sus valores intrínsecos que el presente Plan General ha considerado necesario preservar.

2. La clasificación del Suelo No Urbanizable de Protección se encuentra justificada en la Memoria de Ordenación. Su superficie se encuentra grafiada en los Planos de Clasificación. Su regulación específica aparece recogida en el título X de las presentes Normas Urbanísticas.

Artículo 25. Categorías de Suelo No Urbanizable de Protección

1. El Plan General distingue las siguientes categorías dentro del Suelo No Urbanizable de Protección:

a. SNUP-PN Parque Nacional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la propia delimitación del Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama. Su regulación está sometida a lo dispuesto en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Nacional para esta zona. De acuerdo con la Disposición transitoria única de la Ley 7/2013 de declaración del Parque Nacional, en tanto no sea aprobado el Plan Rector de Uso y Gestión (PRUG) del mismo seguirá en vigor el instrumento de gestión de los espacios naturales protegidos en su ámbito territorial. En el caso del municipio de Manzanares El Real, el instrumento de aplicación hasta la aprobación del PRUG del Parque Nacional, será el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.

b. SNUP-ZP Zona Periférica del Protección del Parque Nacional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona Periférica de Protección del Parque Nacional de la Sierra del Guadarrama. Su regulación está sometida a lo dispuesto en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Nacional para esta zona. De acuerdo con la Disposición transitoria única de la Ley 7/2013 de declaración del Parque Nacional, en tanto no sea aprobado el Plan Rector de Uso y Gestión (PRUG) del mismo seguirá en vigor el instrumento de gestión de los espacios naturales protegidos en su ámbito territorial. En el caso del municipio de Manzanares El Real, el instrumento de aplicación hasta la aprobación del



PRUG del Parque Nacional, será el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.

c. SNUP-A1 Zona A1 Reserva Natural Integral Parque Regional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona A1 “Reserva Natural Integral” del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares. Su regulación está sometida a lo dispuesto en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Regional para la zona A1, que es el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.

d. SNUP-A2 Zona A2 Reserva Natural Educativa Parque Regional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona A2 “Reserva Natural Educativa” del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares. Su regulación está sometida a lo dispuesto en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Regional para la zona A2, que es el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.

e. SNUP-B1 Zona B1 Parque Comarcal Agropecuario Protector Parque Regional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona B1 “Parque Comarcal Agropecuario Protector” del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares. Su regulación está sometida a lo dispuesto en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Regional para la zona B1, que es el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.

f. SNUP-B2 Zona B2 Parque Comarcal Agropecuario Productor Parque Regional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona B2 “Parque Comarcal Agropecuario Productor” del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares. Su regulación está sometida a lo dispuesto en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Regional para la zona B2, que es el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.

g. SNUP-VP Vías Pecuarias: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección afectados por las vías pecuarias que discurren por el municipio. Su regulación estará sometida a lo dispuesto en la Ley 3/1995, de Vías Pecuarias y a la Ley 8/1998, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.

h. SNUP-CA Carreteras: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial afectados por las carreteras que atraviesan el término municipal de Manzanares El Real. Su regulación estará sometida a lo dispuesto en el Decreto 29/1993, por el que se aprueba el Reglamento de Carreteras de la Comunidad de Madrid.

i. SNUP-CR Cauces y Riberas: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección ocupados por los cauces y riberas de los ríos y arroyos que atraviesan el término municipal. Su regulación está sometida a lo dispuesto en el R.D. 1/2001, de Aguas y al R.D. 849/1986, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

j. SNUP-CU Cultural: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial que ostentan valores culturales susceptibles de ser protegidos, como los yacimientos



arqueológicos, los Bienes de Interés Cultural y sus entornos de protección. Su regulación estará sometida a lo dispuesto en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español y en la Ley 3/2013, de 18 de Junio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid.

k. SNUP-AG Agrícola: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección situados en el enclave de La Ponderosa que no están afectados por el Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama ni por el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, ni están sometidos a otras afecciones sectoriales, pero que por su riqueza edafológica requieren ser preservados para los usos agrícolas, constituyendo bandas de protección en torno a la zona urbanizada. El régimen urbanístico será el definido en la Normativa Urbanística del presente Plan General, y de forma subsidiaria, el recogido en la Ley 9/2001.

2. En atención a las circunstancias propias, aquellos terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable de Protección que cuenten con más de una categoría deben aplicarse de forma concurrente, debiendo prevalecer en caso de contradicción entre ellos el régimen que otorgue una mayor protección.

Artículo 26. La Calificación urbanística del Suelo

1. Se entiende por calificación urbanística del suelo la división del suelo en zonas a las que se aplican determinadas condiciones homogéneas, mediante la asignación de usos globales y pormenorizados así como el régimen edificatorio según la clase de suelo.

2. En suelo no urbanizable de protección cualquier proyecto de edificación o uso de suelo requerirá la previa calificación urbanística, en la forma y procedimiento recogido en los artículos 147 y siguientes de la LSCM, sin perjuicio de la licencia urbanística y autorizaciones que pudieran requerirse conforme a la normativa aplicable.

CAPÍTULO 3. DERECHOS Y DEBERES DE LA PROPIEDAD

Artículo 27. Aspectos generales.

1. Los propietarios de suelo y demás bienes inmuebles tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de los mismos, dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes señalados en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables, los cuales delimitan el contenido urbanístico del derecho de propiedad y definen su función social. Estas determinaciones vienen complementadas por las presentes Normas Urbanísticas, variando en función de la clase de suelo y la categoría que se otorgue a cada ámbito.

2. Asimismo, los propietarios de suelo y demás bienes inmuebles deben cumplir:

a. Los deberes urbanísticos generales de la propiedad del suelo, establecidos para todo el territorio de la Comunidad de Madrid y descritos en el artículo 12 de la LSCM

b. Los deberes urbanísticos específicos para cada clase y categoría de suelo.



c. Los deberes, limitaciones y prescripciones establecidos en la legislación aplicable.

d. Las determinaciones de los instrumentos de ordenación del territorio, de planeamiento y gestión urbanística aplicable en cada caso.

Artículo 28. Régimen en Suelo Urbano Consolidado

1. El contenido urbanístico del derecho de propiedad en Suelo Urbano Consolidado comprenderá, además de los generales, los siguientes derechos y deberes, cuyo ejercicio se verificará secuencialmente según proceda:

a. Realizar las obras ordinarias de carácter accesorio que resten para completar la urbanización de forma que la parcela adquiera la condición de solar con carácter previo o, en su caso y en las condiciones que se fijen, de forma simultánea a la edificación. Edificar en el solar en las condiciones y, en su caso, plazos establecidos por el planeamiento.

b. Destinar la edificación a alguno de los usos legitimados por la ordenación urbanística en vigor.

c. Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las condiciones mínimas requeridas para la autorización de su ocupación.

2. En Suelo Urbano Consolidado, los terrenos estarán legalmente vinculados a los usos previstos por la ordenación urbanística y, en su caso, a la construcción o edificación, así como afectados por la carga de la ejecución y la financiación de todas las obras de urbanización que aún resten para que la parcela correspondiente adquiera la condición de solar, incluyendo, cuando proceda, la cesión a título gratuito de la superficie destinada a vial, y las infraestructuras de urbanización pendientes a todo lo largo del perímetro de la parcela, cuando ello fuera posible, y al pago de la cuota de urbanización correspondiente, en otro caso.

3. Cuando proceda, la realización de cualquier acto de edificación requerirá con carácter previo, la puesta a disposición del Municipio de la superficie a que se refiere el número anterior y la prestación de garantía suficiente para la realización de las obras de urbanización pendientes.

4. Para la materialización de la superficie edificable permitida podrá autorizarse la edificación, aun cuando la parcela correspondiente no tenga la condición de solar, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a. Asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realización simultánea de toda la urbanización pendiente y la edificación y de formalización, en su caso, de la cesión de superficie de vial asimismo pendiente, así como de no ocupación ni utilización de la edificación hasta la total terminación de las obras, la materialización, en su caso, de la cesión y el efectivo funcionamiento de los servicios urbanos correspondientes.

b. El compromiso de no ocupación, ni utilización, incluirá el de consignación de condición, con idéntico contenido, en cuantos negocios jurídicos se celebren con terceros e impliquen el traslado a éstos de alguna facultad de uso, disfrute o disposición sobre la edificación o parte de ella.



c. Prestación de garantía en cuantía suficiente para cubrir el coste de ejecución de las obras de urbanización comprometidas.

Artículo 29. Régimen en Suelo Urbano No Consolidado

1. El contenido urbanístico del derecho de propiedad en Suelo Urbano No Consolidado comprenderá, además de los generales, los siguientes derechos, cuyo ejercicio se verificará secuencialmente según proceda:

a. Instar a la aprobación del pertinente planeamiento de desarrollo a fin de establecer la ordenación pormenorizada precisa para legitimar la actividad de ejecución del planeamiento.

b. Instar a la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución y al señalamiento del sistema de ejecución.

c. Llevar a cabo la actividad de ejecución o, en todo caso, intervenir y participar en ella con arreglo al principio de distribución equitativa de beneficios y cargas, y en los términos y condiciones determinados por la legislación vigente, salvo en los casos en que aquélla deba realizarse por un sistema público de ejecución.

2. Durante el proceso de ejecución del ámbito de actuación los propietarios de suelo urbano no consolidado tendrán, además de los generales, los siguientes deberes específicos:

a. Abstenerse de toda actuación en contra o al margen del sistema de ejecución que se haya determinado.

b. Efectuar a título gratuito, en la forma y cuantía dispuesta en la Ley 9/2001 y en el contexto del sistema de ejecución establecido, las cesiones de suelo reservado para las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos.

c. Ceder a título gratuito al Ayuntamiento de Manzanares El Real, en solares, en la forma y cuantía dispuesta por la normativa de aplicación, de las superficies precisas para la materialización del 10 por ciento del producto del aprovechamiento tipo del área de reparto a la que pertenece el ámbito.

d. Costear y, en su caso, ejecutar en las condiciones y los plazos fijados a tal fin y en el contexto del sistema de ejecución establecido al efecto, la totalidad de las obras de urbanización, incluida la parte que proceda de las obras precisas para asegurar la conexión del ámbito de actuación a las redes generales y, en su caso, supramunicipales de infraestructuras, equipamientos y servicios de la ordenación estructurante del planeamiento general y la integridad y funcionalidad de éstas, así como para reforzar, mejorar o ampliar tales redes cuando sea necesario para compensar el impacto y la sobrecarga que suponga la puesta en uso del ámbito de actuación.

e. Realojar a los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, en las actuaciones urbanísticas que exijan el desalojo de dichos ocupantes y en los supuestos, términos y condiciones establecidos por la legislación de pertinente aplicación.



3. En el Suelo Urbano No Consolidado solo podrán realizarse, mientras no cuente con ordenación pormenorizada establecida directamente por el planeamiento general o, en desarrollo de éste, por el correspondiente planeamiento de desarrollo:

a. Las obras correspondientes a infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de las redes definidas por la ordenación estructurante del planeamiento general, así como las de infraestructuras y servicios públicos de la competencia de cualquiera de las Administraciones públicas y los servicios públicos prestados por compañías suministradoras que sean compatibles con la ordenación establecida en el planeamiento.

b. Los usos, construcciones, edificaciones e instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidas por la legislación sectorial ni por el planeamiento, los cuales habrán de cesar en todo caso y ser demolidas, sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística. Las licencias o autorizaciones que se concedan con estas condiciones, deberán ser aceptadas expresamente por el propietario.

La eficacia de las licencias quedará condicionada en todo caso a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y desmantelamiento, así como de inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter precario de los usos, las obras y las instalaciones.

c. Las obras de mantenimiento y conservación de construcciones, edificios e instalaciones.

4. El establecimiento de la ordenación pormenorizada del Suelo Urbano No Consolidado conllevará:

a. La vinculación legal de los terrenos al pertinente proceso urbanizador y edificatorio del ámbito de actuación o de las unidades de ejecución en las que se divida, en el contexto del sistema de ejecución determinado al efecto.

b. La afectación legal de los terrenos al cumplimiento, en los términos del sistema de ejecución que se fije al afecto, al cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, tal como resulten precisados por el planeamiento urbanístico, así como, en su caso, a la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los propietarios. Cuando la superficie total de los terrenos con destino o uso públicos y carácter dotacional previamente existentes en la unidad de ejecución sea igual o superior a la que deba resultar de la ejecución del planeamiento urbanístico, se entiende sustituida una por otra, percibiendo la Administración el exceso, si lo hay y en la proporción que corresponda, en terrenos con edificabilidad.

c. La afección legal de los terrenos al cumplimiento de la cesión correspondiente al 10 por ciento del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación o de las unidades de ejecución en las que se divida, por la superficie del mismo, el cual se cederá urbanizado al Ayuntamiento de Manzanares El Real.

d. El derecho de los propietarios a la adjudicación de solar o solares resultantes de la ejecución en proporción al valor del terreno por ellos aportado, salvo que no asuman la ejecución ni participen en ella.

e. La afectación legal de los terrenos obtenidos por la Administración en virtud de cesión a título gratuito y por cualquier concepto a los destinos previstos por esta Ley y, en virtud de la misma, por el planeamiento urbanístico.



5. Antes de la finalización de las obras de urbanización no es posible, con carácter general, la realización de otros actos edificatorios o de implantación de usos que los provisionales previstos en la Ley 9/2001. Sin embargo, podrá autorizarse la edificación vinculada a la simultánea terminación de las obras de urbanización inmediata a la parcela de que se trate, en las mismas condiciones que en el Suelo Urbano Consolidado.

Artículo 30. Régimen del Suelo Urbanizable

1. El régimen urbanístico del Suelo Urbanizable Sectorizado de aplicación será el definido en el artículo 20 de la Ley 9/2001. El derecho de los propietarios a la adjudicación de solar o solares resultantes de la ejecución será en proporción a la superficie de terreno aportado por los mismos, sujeto, en cualquier caso, al desarrollo de planeamiento parcial para su desarrollo y la reparcelación, buscando determinar la equidistribución de beneficios y cargas y garantizar las cesiones de suelo público, así como la cesión del 10 % del aprovechamiento lucrativo.

Artículo 31. Régimen del Suelo No Urbanizable de Protección

1. El Plan General ha establecido una división del Suelo No Urbanizable de Protección en diversas categorías, desglosando los suelos en función de los diversos regímenes de protección establecidos por las legislaciones sectoriales que les afectan. Además de los suelos con afecciones sectoriales, el Plan General ha incluido también en suelo no urbanizable algunos suelos no sometidos a legislaciones sectoriales, pero que de acuerdo con los criterios de la Ley 9/2001 cuentan con valores específicos que justifican su preservación mediante la protección especial por el planeamiento, como es el caso del Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola, para el cual se ha establecido también una categoría específica.

2. El régimen urbanístico de aplicación a las categorías de suelo no urbanizable de protección sometido a afecciones sectoriales es diferente para cada tipo de suelo y será el establecido en la legislación sectorial de aplicación a cada caso, a la cual remite el presente Plan General. Estas categorías de suelo no urbanizable de protección son las siguientes: SNUP-PN, SNUP-ZP, SNUP-A1, SNUP-A2, SNUP-B1, SNUP-B2, SNUP-VP, SNUP-CA, SNUP-CR y SNUP-CU.

3. El régimen urbanístico de aplicación a las categorías de suelo no urbanizable de protección no sometido a afecciones sectoriales será el definido en el título X de la presente Normativa Urbanística, y de forma subsidiaria, el recogido en la Ley 9/2001. Será de aplicación en la categoría de suelo no urbanizable de protección SNUP-AG.

4. Si como consecuencia de incendio o agresión ambiental, sean cuales fueran sus causas, quedasen dañados el suelo, la vegetación y la fauna o sus hábitats, y los terrenos perdieran el valor que dio lugar a su protección, quedarán sujetos desde el mismo momento de la producción del daño a restitución medio ambiental. En todo caso, no podrá incluirse este suelo en ninguna otra clase, dentro de los treinta años siguientes al daño sufrido, salvo su previa autorización por Ley aprobada por la Asamblea de Madrid, en la que quede justificada la imposibilidad de dicha restitución medio ambiental.



CAPÍTULO 4. SISTEMA DE REDES PÚBLICAS

Sección 1ª. Aspectos Generales

Artículo 32. Las Redes Públicas

1. Constituyen las Redes Públicas el conjunto de elementos de las redes de infraestructura, equipamientos y servicios públicos que se relacionan entre sí con la finalidad de dar un servicio integral.

2. Los terrenos destinados a Redes Públicas contarán con la clasificación del suelo y categoría del ámbito en el que se encuentren ubicados, sin perjuicio de su adscripción en los casos expresamente recogidos en las fichas de ordenación, para su obtención o programación.

3. El conjunto y tipos de Redes Públicas son los definidos en la Memoria Vinculante e identificados en el plano de Redes Públicas del presente Plan General.

4. Los propietarios de suelo y demás bienes inmuebles tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de los mismos, dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes señalados en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables, los cuales delimitan el contenido urbanístico del derecho de propiedad y definen su función social.

5. Los terrenos destinados a Redes Públicas pertenecen a la clase de suelo a la que se adscriben para su obtención, distinguiéndose:

a. Redes Obtenidas: son aquellas que se encuentran complemente ejecutadas conforme planeamiento urbanístico.

b. Redes Adscritas: son aquellas pendientes de obtención, asignadas al Suelo Urbano No Consolidado o Suelo Urbanizable Sectorizado (o al Ayuntamiento, en su caso), cuya obtención se encuentra vinculada al desarrollo del ámbito de adscripción.

Artículo 33. Niveles jerárquicos de las Redes Públicas

1. El Plan General distingue los tres niveles jerárquicos de Redes Públicas definidos por la LSCM:

a. Redes Públicas Supramunicipales.

b. Redes Públicas Generales

c. Redes Públicas Locales

2. Las diferentes Redes Públicas son las grafiadas en los Planos de Ordenación del Sistema de Redes Públicas, justificadas en la Memoria de Ordenación y recogidas en las fichas de Ordenación, teniendo carácter de determinación estructurante:

a. Las reservas y dimensiones de las redes públicas supramunicipales y generales.

b. Las condiciones básicas de ordenación de las redes supramunicipales y generales.



3. Tendrán, asimismo, la consideración de determinaciones estructurantes las instrucciones dadas por el Plan al planeamiento de desarrollo para la localización y fijación de características de los elementos locales que resulten precisas para asegurar la funcionalidad de la red correspondiente.

Artículo 34. Tipos de Redes Públicas

A los efectos de lo dispuesto en el presente Plan General, y en atención a sus características funcionales, se distinguen los siguientes sistemas de redes públicas, de acuerdo con el artículo 36 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

1. Redes de infraestructuras, que comprenden, a su vez:

1º. Red de infraestructuras de comunicaciones:

– Viarias

– Telecomunicaciones

– Vías Pecuarias

2º. Red de infraestructuras sociales:

– Abastecimiento

– Saneamiento y Depuración

3º. Red de infraestructuras energéticas:

– Eléctricas

2. Redes de equipamientos, que comprenden, a su vez:

1º. Red de zonas verdes y espacios libres:

– Espacios protegidos regionales

– Parques municipales

– Jardines

– Plazas

2º. Red de equipamientos sociales:

– Educativos

– Culturales

– Sanitarios

– Asistenciales

– Deportivos

– Recreativos

– Administrativos

– Interés social



3. Redes de servicios, que comprenden, a su vez:

1º. Red de servicios urbanos:

– Suministro de agua

– Alcantarillado

– Suministro de energía eléctrica

– Alumbrado público

– Telecomunicaciones

– Acceso rodado

– Aparcamientos

Sección 2ª. Redes de Infraestructuras

Artículo 35. Régimen de las infraestructuras de Carreteras.

1. Todas las carreteras de titularidad pública no municipal existentes en el ámbito de aplicación del presente Plan General de Manzanares El Real en la fecha de aprobación de las mismas, se encuentran sometidas a lo dispuesto en la Ley 3/1991, de 7 de marzo, de Carreteras de la Comunidad de Madrid y Reglamento de desarrollo.

En la superficie incluida dentro del área de afección de las carreteras, se estará al régimen descrito en dichas Leyes.

2. En consonancia con la legislación sectorial, se establecen las siguientes limitaciones a la propiedad en los ámbitos de afección de las vías públicas de titularidad supramunicipal, a las que resulta de aplicación la Ley 3/1991, de 7 de marzo, de Carreteras de la Comunidad de Madrid y el Reglamento de la Ley de Carreteras de Madrid, aprobado por Decreto 29/1993, de 11 de marzo:

a. Zona de Dominio Público. Constituida por los terrenos ocupados por las carreteras de la Comunidad de Madrid y sus elementos funcionales y una franja de terreno de tres metros a cada lado de la vía en todas las carreteras existentes en el municipio de Manzanares El Real, ramales de enlace, vías de giro de intersecciones y calzadas de servicio, en la fecha de aprobación del presente Plan, medidos en horizontal y perpendicularmente al eje de la misma, desde la arista exterior de la explanación, con las matizaciones señaladas en el artículo 30 de la mencionada Ley y 73 y siguientes de su Reglamento.

Esta zona sólo podrá ocuparse, o realizar obras o instalaciones, previa autorización de la Consejería de Transportes de la Comunidad de Madrid, cuando la prestación de un servicio público de interés general así lo exija y sin perjuicio de otras competencias concurrentes y de lo establecido en el artículo 29 y siguientes de la Ley 3/1991.

b. Zona de Protección. Consiste en dos franjas de terreno a ambos lados de las carreteras, delimitadas por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de explanación, a una distancia de 25 metros en las carreteras integradas en la red principal y 15 metros en el resto de las redes



existentes en el municipio de Manzanares El Real a la fecha de la aprobación del presente Plan, medidos desde la arista exterior de la explanación.

En esta zona no se podrán realizar obras de construcción de nueva planta, reconstrucción, ampliación, sustitución, reedificación o rehabilitación de las existentes, ni instalación fijas, ni ejecutar obras que supongan una edificación por debajo del nivel de terreno, ni instalar líneas de alta tensión, carteles o cualquier otro medio de publicidad a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento en condiciones de seguridad de las construcciones existentes así como aquellas que figuran recogidas en la normativa sectorial de aplicación con las limitaciones e ella recogidas.

3. En las zonas de dominio público de tramos urbanos corresponde al Ayuntamiento de Manzanares El Real el otorgamiento de autorizaciones para realizar obras o actividades no ejecutadas por la Administración titular de la carretera, previo informe vinculante de dicha Administración.

Corresponde igualmente al Ayuntamiento de Manzanares El Real el otorgamiento de toda clase de licencias y autorizaciones sobre los terrenos y edificaciones situados fuera de la zona de dominio público, sin perjuicio de las requeridas por la normativa sectorial.

4. Se prohíbe toda aquella publicidad en suelos no urbanizables y urbanizables que sea visible desde las zonas de dominio público de las carreteras, excepto en las travesías de población y tramos urbanos, debiendo situarse en todo caso fuera de las zonas de dominio público, y sin afectar a la señalización, la iluminación ni el balizamiento de la carretera. A estos efectos, no se considera publicidad los carteles informativos autorizados por la Administración titular de la carretera. Asimismo, se prohíbe en el suelo urbano aquella publicidad cuyas dimensiones y orientación la hagan visible desde los tramos no urbanos de las carreteras estatales, a fin de evitar que la misma constituya un riesgo para la seguridad vial de los usuarios.

5. La conservación y explotación de carreteras que discurran por los tramos urbanos corresponderá al órgano titular de la carretera.

Artículo 36. Régimen de las infraestructuras de vías pecuarias

1. La superficie de las vías pecuarias grafiada en los planos de ordenación del presente Plan General se califica como Red Supramunicipal de Infraestructuras de Comunicaciones de Vías Pecuarias.

2. Su regulación estará sometida a lo dispuesto en la Ley 3/1995, de Vías Pecuarias y a la Ley 8/1998, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.

3. El presente Plan General propone la desafección de algunos tramos de vía pecuaria en zonas de intrusiones sobre la trama urbana ya consolidada, previendo el correspondiente trazado alternativo, tal como se recoge en el plano PO-10.

Artículo 37. Régimen de las infraestructuras ferroviarias

En el caso de que se produzca la implantación de nuevas infraestructuras ferroviarias, éstas deberán incorporarse al Plan General como elemento estructurante del territorio, siendo la forma de obtención así como su regulación la definida por la normativa sectorial.



Artículo 38. Régimen de las infraestructuras de abastecimiento de agua potable

1. Captación, depósito y tratamiento de agua potable.

a. Las captaciones deberán contar con autorización y se garantizará la potabilidad del suministro mediante los tratamientos precisos y los análisis químicos y bacteriológicos legales.

b. Los depósitos tendrán como mínimo la capacidad suficiente para el consumo total equivalente a 24 horas. Se prevé la ampliación de los depósitos existentes, cuya ejecución se cargará a los sectores de suelo urbanizable y ámbitos de actuación de suelo urbano no consolidado, de acuerdo a lo establecido en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica.

c. En urbanizaciones de nueva creación se justificará legalmente la disponibilidad de cauce suficiente de la red municipal o manantial propio así como las condiciones de potabilidad.

d. En el caso de nuevos aprovechamiento de aguas se deberá realizar, además, un análisis de la mejor alternativa posible desde el punto de vista medioambiental, presentando la solución finalmente adoptada y teniendo en cuenta, al menos, los siguientes aspectos:

– En el caso de captaciones de aguas subterráneas:

• Características hidrogeológicas de la/s masa/s de agua objeto de extracción.

• Estado químico y cuantitativo de la/s masa/s de agua objeto de extracción.

• Sensibilidad hidrológica del medio del que se pretende realizar la extracción.

– En el caso de captaciones de aguas superficiales:

• Características hidrogeológicas de la/s masa/s de agua o del tramo/s de masa de agua objeto de extracción.

• Estado ecológico, químico y cuantitativo de la/s masa/s de agua o del tramo/s de masa de agua objeto de extracción.

• Sensibilidad ecológica e hidrológica del medio del que se pretende realizar la extracción.

2. Red de distribución de agua potable.

a. Todas las edificaciones estarán dotadas de suministro de agua corriente potable en condiciones de garantizar el caudal mínimo necesario que la actividad que ha de albergar requiera, cumpliendo las determinaciones de la normativa sectorial y los requerimientos técnicos establecidos desde el Canal de Isabel II.

c. Para el cálculo diario se tendrán en cuenta los siguientes parámetros:

– Agua potable uso doméstico: 200 litros/habitante·día.

– Riegos, piscinas y otros usos: según sus características.

– Cada industria: 20 m³/día.

d. La conexión de los usuarios con la red estará en la acera de la fachada con arqueta registrable y los contadores estarán en lugar accesible. Se cumplirá la ordenanza municipal que establezca las condiciones de suministro.



e. No puede existir ninguna edificación sin contador individual.

3. Red de riego y protección contra incendios.

a. En zonas de nueva urbanización, la red de riego se diseñará siguiendo los criterios definidos en el capítulo 4 del Título IV de esta Normativa.

b. En zonas de urbanización consolidada, se procurará el cumplimiento de los parámetros señalados en el capítulo señalado en el párrafo anterior a medida que se vayan acometiendo labores de renovación.

c. Para autorizar una conexión será necesario contar con la disponibilidad de caudal suficiente, bien sea procedente de la red municipal o de red particular o manantial propio. Cuando la conexión no se efectúe a red municipal, la solicitud deberá ser acompañada por un análisis químico y bacteriológico de las aguas, así como por el certificado de aforo expedido por el organismo oficial correspondiente.

d. Se promoverán sistemas de riego que aprovechen las aguas residuales urbanas previamente depuradas y aguas pluviales.

4. En cualquier caso, habrá que estar a la normativa vigente en la materia.

Artículo 39. Régimen de la red de infraestructura de Saneamiento y depuración

1. Conducciones de evacuación. Las conexiones de los desagües privados con la red general se harán mediante un único ramal por parcela, con diámetro mínimo interior de acometida de 150 milímetros, con una pendiente inferior al 1’50%, impermeable y de paredes lisas, y con arqueta de registro de 0’40 x 0’40 metros en la acera junto a la fachada del solar.

2. Sumideros de aguas pluviales. Las bajantes de aguas pluviales en fachada a vía pública deberán estar conectadas a los colectores, quedando prohibido su vertido directo sobre la acera o la calzada.

3. Colectores de evacuación. Las conducciones generales serán subterráneas y seguirán el trazado de la red viaria y los espacios de uso público hasta conectar con las instalaciones de depuración.

Se establecen las siguientes condiciones:

a. Capacidad mínima de vertido de 200 litros/habitante·día en áreas residenciales y en áreas industriales la necesaria para evacuar aguas pluviales a razón de 60 litros/m² como mínimo.

b. Velocidad de agua a sección llena: 0’50 – 3’00 m/s.

c. Cámaras de descarga automática en cabeceras con capacidad de 0’50 m³ para las alcantarillas de no más de 0’30 m diámetro, y 1’00 m³ para las restantes.

d. Pozos de registro registrables en cambios de dirección y rasante y cada 0’50 metros como máximo en alineaciones rectas.

e. Las canalizaciones estarán a lo dispuesto en la Orden del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 15 de septiembre de 1986 por la que se aprueba el Pliego de Prescripciones Técnicas Generales para Tuberías de Saneamiento de Poblaciones.



f. Sección mínima de alcantarilla: 0’20 metros de diámetro.

4. Estaciones de depuración de aguas residuales.

a. Queda prohibido el vertido de aguas no depuradas a regatos o cauces públicos.

b. Todas las aguas residuales deberán ser tratadas previamente a su vertido a cauces o subsuelo, debiendo cumplir las disposiciones del Texto Refundido de la Ley de Aguas y de los Reglamentos que la desarrollan, y otras normas complementarias, así como contar con la autorización de los organismos competentes.

d. En caso de vertidos especiales de industrias, deberá especificarse en el proyecto el tipo de residuos y sus efectos así como el procedimiento previsto para neutralizarlos en cumplimiento de la legislación ambiental aplicable.

e. Donde la topografía impida la conexión con las depuradoras existentes, deberá establecerse estación depuradora o de bombeo de carácter privado, quedando especificado el régimen de mantenimiento de la misma.

f. Para actividades autorizables en suelo no urbanizable, en caso de imposibilidad de conexión a red cercana, las aguas residuales se conducirán a pozos absorbentes, previa depuración correspondiente por medio de fosas sépticas o depuradoras en correctas condiciones de funcionamiento y mantenimiento. No se proyectarán pozos absorbentes en las zonas en que, por razones de permeabilidad, exista riesgo de contaminación.

5. En cualquier caso, habrá que estar a la normativa vigente en la materia.

Sección 3ª. Redes de Equipamientos

Artículo 40. Régimen de Zonas Verdes y Espacios Libres

1. El sistema de espacios libres está formado por los espacios e instalaciones destinados a parques, jardines, áreas de ocio expansión y recreo de la población, áreas reservadas para juego infantil, espacios regionales protegidos, zonas deportivas abiertas de uso no privativo y otras áreas de libre acceso no vinculadas al transporte ni complementarias de las vías públicas o de los equipamientos sociales.

2. En su diseño, ejecución y mantenimiento se dará cumplimiento a lo dispuesto en cuanta normativa resultare de aplicación, y de forma especial, a la vigente en materia de accesibilidad.

Artículo 41. Equipamientos Sociales

1. El sistema de equipamientos está formado por las construcciones, instalaciones y espacios asociados que se destinen a la prestación de servicios básicos de la comunidad de carácter educativo, cultural, sanitario, asistencial, deportivo, recreativo, administrativo y demás usos de interés social.



2. Pueden ser de titularidad pública o privada, pero sólo los de titularidad pública tienen el carácter de Red Pública.

Sección 4ª. Redes de Servicios

Artículo 42. Régimen de Servicios Urbanos

El presente Plan General de Manzanares El Real afecta al despliegue de infraestructuras urbanísticas para la prestación de servicios públicos por operadores particulares en su ámbito territorial, y en su ámbito sustantivo, recoge las disposiciones necesarias para impulsar y facilitar su despliegue:

1. A los efectos de verificar el cumplimiento de las determinaciones vigentes cuya vigilancia sea competencia municipal, y para garantizar la libre competencia en la instalación de redes y en la prestación de servicios públicos y la disponibilidad de una oferta suficiente de lugares y espacios físicos donde ubicarlos, previamente a la obtención de cualquier permiso administrativo para la intervención sobre el dominio público, las empresas prestatarias de servicios que utilicen de cualquier modo el espacio público de titularidad municipal deberán depositar en el Ayuntamiento de Manzanares El Real documentación gráfica fiel y actualizada en formato digital vectorial con definición adecuada al menos para escala 1/1.000 superpuesta a la cartografía oficial utilizada por el Ayuntamiento, representando la totalidad de las redes de conexión o de distribución y de los elementos de prestación de servicio de dicha red en la totalidad del término municipal.

2. En cumplimiento de la disposición contenida en el artículo 34.4 de la Ley 9/2014, de 9 de mayo, de telecomunicaciones, en tanto la disposición resulte aplicable, los operadores de telecomunicaciones podrán sustituir el depósito indicado en el apartado anterior por la comunicación de la Administración en la que dicha información se encuentra ya depositada.

3. Con carácter general se prohíbe en suelo urbano y urbanizable el despliegue de nuevas redes de suministro o tendidos aéreos o apoyados sobre las fachadas de los edificios, salvo elementos puntuales de los sistemas tales como cajas de conexión, antenas u otros que de forma justificada por sus características funcionales deban encontrarse a la vista desde espacio público.

4. En el caso de que cuenten con un Plan de Despliegue o de Instalación aprobado por el Ayuntamiento, y así se contemple en dicho Plan, los operadores de telecomunicaciones, al amparo de lo dispuesto en el artículo 34.6 de la Ley 9/2014, de 9 de mayo, de General de Telecomunicaciones, en tanto la disposición resulte aplicable, podrán efectuar por fachadas despliegue de cables y equipos que constituyan redes públicas de comunicaciones electrónicas y sus recursos asociados, si bien para ello deberán utilizar, en la medida de lo posible, los despliegues, canalizaciones, instalaciones y equipos previamente instalados, y solamente en los supuestos en que los planes de despliegue o instalación hayan sido aprobados o informados favorablemente por el Ayuntamiento de Manzanares El Real.

En el plan de despliegue o instalación, el operador deberá prever los supuestos en los que se van a efectuar despliegues aéreos o por fachadas de cables y equipos. Este plan se entenderá aprobado si,



transcurridos dos meses desde su presentación, el Ayuntamiento no hubiese dictado resolución expresa.

Artículo 43. Suministro de energía eléctrica y alumbrado de espacios públicos

1. La servidumbre de paso aéreo de energía eléctrica comprenderá:

a. El vuelo sobre el predio sirviente.

b. El establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de los cables conductores de energía eléctrica e instalación de puestas a tierra de dichos postes, torres o apoyos fijos.

c. El derecho de paso o acceso para atender al establecimiento, vigilancia, conservación, reparación de la línea eléctrica y corte de arbolado, si fuese necesario, en una franja de terreno de 1’00 metro a cada lado del eje de toda la línea, con pago, en su caso, de los daños que se ocasionen.

d. La ocupación temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines indicados en el párrafo anterior.

2. En todo caso, y para las líneas eléctricas aéreas, queda limitada la plantación de árboles y prohibida la construcción de edificios e instalaciones industriales en la franja definida por la proyección sobre el terreno de los conductores extremos en las condiciones más desfavorables, incrementada con las distancias reglamentarias a ambos lados de dicha proyección.

3. Todo lo anterior de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre, por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministros y procedimientos de autorización de instalaciones de energía eléctrica.

4. El cálculo de la proyección y la distancia reglamentaria se realiza según lo prescrito en el Reglamento de Líneas Aéreas de Alta Tensión, aprobado por Real Decreto 223/2008, de 15 de febrero.

5. Por otra parte, el primer apartado del artículo 5 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, señala que “la planificación de las instalaciones de transporte y distribución de energía eléctrica, que se ubiquen o discurran en cualquier clase y categoría de suelo, deberá tenerse en cuenta en el correspondiente instrumento de ordenación del territorio y urbanístico, el cual deberá precisar las posibles instalaciones y calificar adecuadamente los terrenos, estableciendo, en ambos casos, las reservas de suelo necesarias para la ubicación de las nuevas instalaciones y la protección de las existentes”.

6. Las compañías suministradoras deberán solicitar licencia al Ayuntamiento de Manzanares El Real para efectuar nuevas instalaciones de suministro en su término municipal, y deberán ajustarse a las prescripciones técnicas y estéticas que se le señalen. Previamente al otorgamiento de la licencia, los servicios técnicos municipales constatarán el depósito en el Ayuntamiento de la información digitalizada completa de la traza y elementos más significativos de las redes.



Sea cual sea la clase de suelo por la que se prevé que discurren las nuevas redes, debe presentarse previamente a su instalación proyecto técnico en el que se refleje el recorrido de la misma, señalando las parcelas o elementos a los que afecte por imponer servidumbres.

7. Las obras de urbanización de nuevos desarrollos deberán incluir el soterramiento o, en su caso, el desvío a Suelo No Urbanizable de las líneas de alta y media tensión. Se prohíbe el paso de líneas aéreas de alta tensión por zonas urbanas.

8. Las subestaciones eléctricas y centros de transformación serán de tipo cerrado en todo el término municipal. No se admitirá la localización de centros de transformación o elementos auxiliares en vía pública.

9. En Suelo Urbano Consolidado, se procurará que las redes de distribución eléctrica de baja tensión sean subterráneas, y será obligatorio en las zonas, edificios y conjuntos catalogados de interés cultural. Para ello se procurará en las nuevas pavimentaciones o en la reforma de las existentes, dejar al menos dos tubos de PVC diámetro 125 milímetros como reserva para enterrar las líneas.

10. Los elementos auxiliares que deban ir en las fachadas de las edificaciones, quedarán integrados en el diseño de las fachadas, cumpliendo además las prescripciones técnicas oportunas.

11. Las redes de distribución de alumbrado público serán siempre subterráneas. Las que existen en la actualidad se irán adaptando paulatinamente a las directrices fijadas por este Plan General a medida que se produzca su renovación.

12. Los componentes visibles de la red armonizarán con las características urbanas de la zona, y el nivel de luminancia satisfará los objetivos visuales deseados de adecuación al tráfico rodado, seguridad, circulación peatonal, señalización o ambientación, así como los requerimientos exigidos por la normativa de accesibilidad y supresión de barreras. El modelo de luminaria que se instale deberá cumplir de forma satisfactoria los parámetros de eficiencia y reducción de la contaminación lumínica nocturna recomendados.

Artículo 44. Recogida y tratamiento de residuos

1. Se deberá garantizar la recogida de residuos, prohibiéndose en todo el ámbito del término municipal los vertidos incontrolados de cualquier tipo de residuos, sólidos o líquidos, así como su combustión.

2. En cuanto a la gestión sostenible de los residuos generados, se seguirán con carácter general las siguientes determinaciones:

a. Se deberá reducir el uso de recursos y producción de residuos en las obras de construcción mediante la selección de materiales de alto grado de aislamiento térmico, más duraderos y menos contaminantes en relación con la energía intrínseca que incorporan como coste energético de producción, coste ambiental de producción, durabilidad, capacidad de ser reciclados, origen de las materias primas, impacto ambiental en origen, etc.

b. Se deberá prever la gestión de los residuos de construcción y demolición, evitando la proliferación de puntos incontrolados de vertido en las afueras de los núcleos urbanos del municipio y restaurando aquellos que aparezcan.



Artículo 45. Servicios de Telecomunicaciones

En cuanto al servicio de telecomunicaciones, se estará a lo establecido por la Ley 9/2014, de 9 de mayo, de Telecomunicaciones y demás normativa de aplicación.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Normas generales para la ejecución del Plan General 36

TÍTULO III. NORMAS GENERALES PARA LA EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL

CAPÍTULO 1. DESARROLLO DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL

Sección 1ª. Instrumentos de desarrollo del Plan General

Artículo 46. Planeamiento de Desarrollo

1. El Ayuntamiento de Manzanares El Real, las Administraciones y Organismos Públicos y los particulares podrán formular o colaborar en la formulación de cualquiera de los instrumentos de planeamiento contemplados en el marco legal vigente que resulten precisos para el desarrollo del contenido de este Plan General , en los términos previstos en la LSCM.

2. Los instrumentos que desarrollarán el Plan General serán:

a. Los Estudios de Detalle, en Suelo Urbano Consolidado, cuya misión será el establecimiento de los volúmenes edificables de acuerdo con las especificaciones de este Plan y el señalamiento de alineaciones y rasantes.

b. Los Planes Parciales, en Suelo Urbano No Consolidado y Suelo Urbanizable, que establecerán, modificarán o completarán la ordenación pormenorizada de los ámbitos y sectores definidos por el Plan General.

c. Los Planes Especiales en el desarrollo de lo previsto en el artículo 50 de la LSCM y la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana.

3. El contenido, tramitación y aprobación de estos instrumentos de planeamiento será el establecido en la legislación vigente. En especial, se estará a lo recogido en el Capítulo V de la LSCM.

Sección 2ª. Gestión Urbanística

Artículo 47. Concepto

1. Fijada la ordenación pormenorizada por el instrumento de desarrollo, el proceso de ejecución del planeamiento comprende las siguientes fases:

1ª. El establecimiento de la modalidad de gestión para la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los afectados por la equidistribución, con las consiguientes cesiones para las redes públicas generales y locales así como de la parte del aprovechamiento que corresponda a la participación del municipio en las plusvalías.

2ª. La realización de las obras de urbanización.



3ª. La edificación de los solares.

4ª. La implantación de los usos permitidos o previstos por el planeamiento.

5ª. La conservación de las obras de urbanización y de edificación.

2. Para ello, se tendrá en cuenta el área de reparto definido en el Suelo Urbanizable y la delimitación de las unidades de ejecución y los sistemas de actuación definidos directamente por el presente Plan.

Artículo 48. Modalidades de gestión urbanística

1. En Suelo Urbano Consolidado, la gestión urbanística se efectuará mediante Actuaciones Aisladas, sobre las parcelas existentes:

a. Para la obtención de suelo, urbanización, edificación y puesta en servicio de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de las Administraciones públicas ordenados a través del correspondiente Plan Especial.

b. Para la ejecución de obras públicas ordinarias.

c. Para la edificación en suelo urbano consolidado, incluso cuando se requieran obras accesorias de urbanización para dotar a las parcelas de la condición de solar, siempre que el Plan prevea su ejecución mediante dichas actuaciones.

2. En Suelo Urbano No Consolidado y en Suelo Urbanizable Sectorizado, la gestión urbanística se efectúa mediante Actuaciones Integradas, sobre agrupaciones de parcelas denominadas Unidades de Ejecución dentro de sectores y ámbitos de actuación, y siempre con posterioridad a la aprobación del instrumento de planeamiento o de ordenación del territorio que establezca la ordenación pormenorizada.

3. Los sistemas de ejecución serán los establecidos por la legislación urbanística vigente y definidos en las Fichas de los sectores y ámbitos de actuación del presente Plan General, incluidas en esta Normativa Urbanística. El desarrollo de la gestión urbanística deberá efectuarse en los términos que establece la legislación autonómica vigente, a través de convenios de gestión, mediante acuerdos de expropiación o de ocupación directa.

En el caso del Sistema por Expropiación, podrá pactarse la sustitución del pago dinerario por el pago en especie mediante fincas futuras con la obligación de los adjudicatarios de llevar a cabo la obra de urbanización en los términos previstos para el sistema de compensación.

Sección 3ª. Instrumentos de Ejecución del Planeamiento.

Artículo 49. Clases de proyectos de ejecución

Cuando la ejecución del instrumento de planeamiento conlleve obras de urbanización, será preciso la redacción y posterior aprobación del correspondiente proyecto técnico denominado:



1. Proyecto de Urbanización: cuando la finalidad englobe el diseño y organización de las obras precisas para la ejecución material de la ordenación pormenorizada de una unidad de ejecución.

2. Proyectos de Obras de Urbanización: cuando la finalidad responda a obras o ámbitos de escasa entidad que, como tal, no requieran documentación o tramitación específica.

Artículo 50. Condiciones de los Proyectos de Urbanización

1. Los Proyectos de Urbanización tienen por objeto definir técnica y económicamente las obras necesarias para la ejecución material de la ordenación pormenorizada en actuaciones integradas así como los elementos de las redes públicas de la ordenación estructurante fijadas por el Plan.

2. Los Proyectos de Urbanización no podrán contener determinaciones propias del planeamiento urbanístico, ni modificar las que estuvieran vigentes, sin perjuicio de las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras. Cuando las adaptaciones supongan una alteración que desvirtúe las determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo, deberá aprobarse previa o simultáneamente la correspondiente modificación de planeamiento.

3. Los Proyectos de Urbanización podrán estar contenidos en los instrumentos de gestión urbanística que los prevean, o aprobarse conjuntamente con ellos, o bien aprobarse por separado, conforme al procedimiento que legalmente se encuentra establecido.

4. La documentación mínima contenida en los mismos estará compuesta por:

a. Memoria Descriptiva de las características de las obras, que incluirá cálculo y justificación de dimensiones y materiales.

b. Pliego de condiciones técnicas y económico-administrativas de contratación de las obras y servicios propuestos.

c. Planos, que incluirán:

1º. Situación en relación con el conjunto urbano, detallando claramente los límites de la urbanización, montado sobre los Planos de Ordenación del presente Plan.

2º. Planos de proyecto y de detalle, en los que se resuelva adecuadamente la conexión con las redes generales.

d. Mediciones y Presupuesto de las obras previstas, que incluirá lista de precios descompuestos. Las obras de urbanización se definirán detalladamente y vendrán valoradas económicamente. En el caso de actuaciones integradas, el coste total de las mismas se distribuirá en el proceso de equidistribución del correspondiente ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución mediante el proyecto de reparcelación.

Artículo 51. Ejecución de la Urbanización

1. Para la ejecución de la Urbanización se deberá contar con el proyecto de urbanización legalmente aprobado. Para ello, deberá cumplirse con los requisitos establecidos por la legislación vigente en cuanto a licencias y autorizaciones, teniendo en cuenta la normativa sectorial en la materia, la LSCM



así como la legislación sobre Régimen Local vigente. Se prestará rigurosa atención a lo requerido por el Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre la Gestión de Infraestructuras de Saneamiento en la Comunidad de Madrid.

2. Previo a la licencia de obras de abastecimiento de agua para el consumo humano y saneamiento será requisito condicionante la obtención de la Conformidad Técnica por parte del Canal de Isabel II Gestión, así como el cumplimiento de los condiciones de saneamiento y depuración que la Comunidad de Madrid determine en el correspondiente informe, en cumplimiento de la legislación vigente.

Sección 4ª. Ejecución de la Edificación

Artículo 52. Parcelación del Suelo

1. Se entiende por Parcelación la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas o lotes independientes, o cuotas indivisas de los mismos que conlleven derecho de utilización exclusiva.

2. Se entiende por Parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más independientes con el fin manifiesto o implícito de urbanizar o edificar los terrenos total o parcialmente, siendo susceptible de constituir núcleo de población; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas o lotes resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas, reuniendo las características exigidas por el Plan y la legislación aplicable.

3. No se considera parcelación urbanística la segregación de partes de una finca con diferente clasificación.

4. No se podrán efectuar actos de parcelación urbanística en suelo urbano no consolidado o en suelo urbanizable mientras no cuenten con la correspondiente ordenación pormenorizada.

5. Todo acto de edificación requerirá la previa autorización de parcelación conforme normativa vigente y de acuerdo con las determinaciones del Plan.

6. Se consideran indivisibles los terrenos que se encuentren en alguna de las condiciones recogidas en el artículo 146 de la LSCM.

Artículo 53. Proceso de edificación

1. El derecho a edificar podrá ser ejercido cuando se haya cumplido los requisitos exigidos por la legislación vigente así como la previa autorización de parcelación descrita en el anterior artículo.

2. Cualquier acto de edificación requerirá:

a. En suelo urbano consolidado la puesta a disposición del municipio, previamente, la superficie destinada a vial y las infraestructuras de urbanización pendientes a lo largo del perímetro de la parcela, con las excepciones recogidas en el artículo 19 de la LSCM.



b. En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable sectorizado deberá contar con la ordenación pormenorizada, haber cumplido con los deberes legales de la propiedad, entre otros la distribución equitativa de beneficios y cargas y la finalización de las obras de urbanización, sin perjuicio de las excepciones recogidas en el artículo 20 de la LSCM en cuanto a la edificación simultánea a la terminación de las obras.

c. En el suelo urbanizable no sectorizado y suelo no urbanizable protegido no podrán efectuarse más actuaciones edificatorias que las recogidas por la legislación aplicable.

3. La ejecución de la edificación y sus modificaciones, así como su utilización, se llevará a cabo a través de uno de los siguientes proyectos:

a. Edificación

b. Actividades

4. Cualquiera de los proyectos enumerados deberá respetar lo establecido por la legislación aplicable así como las presentes Normas y, en especial, las Normas Generales de Urbanización, Edificación y Uso, así como las Ordenanzas que resultarán de aplicación para el ámbito concreto al que pertenezca.

En el caso de tratarse de una obra sobre suelo no urbanizable, el proyecto deberá ajustarse a las determinaciones particulares fijadas en las presentes Normas para el Suelo No Urbanizable.

Artículo 54. Ámbito del Proyecto de Edificación

1. Se entiende por proceso de edificación a la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado.

2. Tendrán la consideración de edificación y requerirán proyecto, las siguientes obras:

a. Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta y que cumpla con las condiciones de Obra Menor definida en el artículo correspondiente incluido al final de esta Sección.

b. Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

c. Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico - artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.



Artículo 55. Clases de Obras de Edificación

1. Las Obras de edificación, a efectos de concesión de la correspondiente licencia, se clasifican en cuatro grupos:

a. Actuaciones de protección

b. Actuaciones de valorización

c. Actuaciones de modificación.

d. Actuaciones de demolición.

2. Se consideran actuaciones de protección las destinadas a la preservación de los valores existentes y a evitar su pérdida, sin introducir modificaciones en los mismos. Dentro de ellas, pueden diferenciarse:

a. Obras de Mantenimiento: Son las obras menores derivadas del deber de conservación de los propietarios, y su finalidad es la de mantener el edificio en las debidas condiciones de higiene y ornato, sin afectar a su estructura portante, ni a su distribución interior, ni alterar el resto de sus características funcionales y formales. Se incluyen en este tipo el cuidado y afianzamiento de cornisas y volados, la limpieza y reposición de canalones y bajantes, los revocos de fachada, la pintura, la reparación de cubierta y el saneamiento de conducciones.

b. Obras de Consolidación: Son obras mayores de carácter estructural que tienen por objeto, dentro del deber de conservación, el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos puntuales dañados de la estructura portante del edificio.

No tendrán la consideración de Obras de Consolidación aquellas que impliquen la sustitución o alteración de parte sustancial o mayoritaria de elementos estructurales, tales como vaciados de edificios o sustituciones completas de plantas.

Las obras deberán realizarse con los mismos materiales y sistemas constructivos realizados originalmente, salvo que se justifique de forma expresa y suficiente a juicio de los servicios técnicos municipales la imposibilidad de su utilización por razones normativas.

3. Constituyen actuaciones de valorización aquellos cuya finalidad es la de preservar sobre los valores significativos de la edificación, contribuyendo a su conservación, mejora y valorización, incluso la introducción de nuevos valores compatibles con los originales. Dentro pueden distinguirse:

a. Obras de Restauración. Obras encaminadas a recuperar el estado original de una parte o de la totalidad de un edificio, tanto en sus aspectos formales como estructurales o de organización espacial, pudiendo incluir actuaciones parciales de:

1º. Mantenimiento y consolidación, en el alcance indicado en la presente normativa.

2º. Demoliciones parciales, bien de elementos ajenos a la configuración original de la edificación, suponiendo la degradación y alteración de la comprensión cultural e histórica del elemento, o bien de elementos que impliquen riesgo para la conservación del bien.

3º. Otras actuaciones encaminadas a recuperar las condiciones originales del edificio.



b. Obras de Rehabilitación. Obras de mejora de las condiciones de uso y habitabilidad, incluida la posibilidad de adecuación a un cambio de uso, con posible redistribución del espacio interior, pero manteniendo las características fundamentales de la tipología y sus elementos estructurales y materiales.

c. Obras de Acondicionamiento. Son aquellas obras, mayores o menores, que, manteniendo las características esenciales de la edificación existente, realizan reformas con el objeto de adecuar el edificio a los usos a que se destine.

3. Son actuaciones de modificación aquellas que posibilitan la incorporación a la edificación de elementos y usos ajenos a la misma, y la agregación de nuevos valores complementarios. Dentro se incluirían:

a. Obras de Reestructuración. Transformación del espacio interior del edificio, incluyendo las demoliciones o sustituciones parciales de elementos estructurales o volumétricos. Las obras de reestructuración pueden alcanzar distintos grados:

1º. Reestructuración Parcial, las que modifiquen o eliminen elementos estructurantes de la edificación original en partes accesorias o secundarias sin superar el 50% de la superficie total.

2º. Reestructuración Mayoritaria, las que alteren los elementos significativos o principales, o afecten a una superficie mayor del 50%.

Incluye cambios de distribución interior, cambios de localización de elementos de comunicación general, horizontal y vertical, modificación de las cotas de los distintos forjados, construcción de entreplantas y sustitución de estructuras de cubierta para el aprovechamiento de sus volúmenes.

Las afecciones de fachada se limitarán a posibles nuevas aperturas de huecos, siguiendo los ritmos compositivos y la conformación de huecos y sus elementos de cierre existentes. De ser necesario, podrían alcanzar hasta el vaciado del edificio con mantenimiento de fachadas exteriores y de los elementos arquitectónicos de carácter singular existentes en su interior. En este último caso, previamente al vaciado del edificio deberá aportarse suficiente documentación detallada del interior del inmueble que permita localizar los elementos arquitectónicos de carácter singular existentes.

b. Obras de Ampliación. Obras destinadas a la modificación del edificio a través de la alteración de su volumetría / edificabilidad, incorporando cuerpos formal o funcionalmente ajenos al mismo.

c. Obras de Reconstrucción. Obras dirigidas a levantar elementos de un inmueble desaparecidos, fruto de una demolición parcial del edificio, con reproducción en su forma exterior, y en su caso, también en su organización espacial.

En el caso de edificios catalogados, se indica en la correspondiente ficha del Catálogo los elementos a reconstruir, en su caso. Se podrán reproducir aquellos elementos definitorios de las características arquitectónicas, tipológicas, ambientales esenciales que determinaron su protección, permitiéndose alteraciones en los elementos no significativos siempre que se mantengan las características generales anteriores.



d. Obras de Nueva Planta. Son aquellas obras encaminadas a la construcción de edificación en solares vacantes, ya sea sustituyendo a una edificación demolida, reconstruyendo una desaparecida, u ocupando un terreno no edificado anteriormente. Tienen carácter de obra mayor.

4. Constituyen actuaciones de demolición aquellas que tienen por finalidad la eliminación total o parcial de una edificación.

Artículo 56. Condiciones de los Proyectos de Edificación

1. Los Proyectos de Edificación se ajustarán tanto en la forma como en el contenido a lo dispuesto en cuanta normativa sectorial pudiere resultarles de aplicación, y, de forma especial, a lo señalado por el Código Técnico de la Edificación, aprobado mediante el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.

2. Además de lo requerido por la normativa sectorial, se establecen las siguientes condiciones para los Proyectos de Edificación necesarios para la obtención de Licencia Urbanística en el ámbito de aplicación del Plan General de Manzanares El Real:

a. El Plano de Situación se compondrá sobre los Planos de Ordenación del presente Plan, y contará con una escala mínima de 1:1.000.

b. El Plano de Emplazamiento, que contará con una escala mínima de 1:200, se compondrá sobre el plano catastral en aquellas zonas en las que dicho documento se encuentre adecuadamente actualizado, y en él figurará la parcela completa, acotada y superficiada, distinguiendo entre superficie libre de parcela y superficie ocupada por la edificación, y las rasantes del terreno.

c. Cuando resulte precisa su presentación, las Plantas Generales, los Alzados y las Secciones contarán con la escala adecuada para garantizar la correcta comprensión de la información en ellos contenida, señalando una mínima de 1:100, pero recomendándose 1:50.

3. En los Proyectos de Edificación sobre elementos catalogados, la documentación anterior se deberá completar, en su caso, con la siguiente:

a. Breve memoria histórica de, describiendo las características originarias y la evolución del edificio con un grado de desarrollo y precisión adecuado al valor histórico del mismo y a los datos que puedan obtenerse.

b. Documentación fotográfica en color, referida al edificio en su conjunto y a los elementos más característicos, con especial detalle en las partes afectadas por las obras.

c. Levantamiento a escala mínima 1:50 de las plantas, fachadas, cubiertas u otros elementos del edificio en su estado actual en los que se prevea la ejecución de obras.

d. Descripción de los daños y deficiencias del edificio, reflejándolas en los planos o fotografías correspondientes.

e. El proyecto definirá con precisión las actuaciones en patios o espacios libres de y la parcela, reflejando tratamientos de pavimentos, jardinería, mobiliario urbano y otros aspectos en la configuración y uso de esos espacios.



f. En los supuestos de actuaciones que afectan a fachadas y otros elementos exteriores se presentara, además, la siguiente documentación:

– Memoria de acabados exteriores, con indicación de texturas y calidades y color de los mismos.

– Detalle de soluciones de carpintería, cerrajería y otros elementos constructivos u ornamentales cuando se prevea la sustitución o reposición de los mismos, a escala mínima 1/20.

– Detalles de elementos en cubierta, como buhardillas o chimenea cuando se prevea la sustitución de los mismos, a escala mínima 1/20.

– Justificación de la supresión de elementos disconformes, o proyecto de recomposición o restitución, cuando existan elementos alterados incongruentes con la composición arquitectónica del edificio.

Artículo 57. Condiciones de los Proyectos de Actividad

1. Los Proyectos de Actividad tienen por objeto la definición de las características de las instalaciones que precisas para el desarrollo de una actividad determinada, al objeto de tramitar la licencia de actividad, cuando ésta resulte preceptiva conforme a la legislación sectorial.

2. Los Proyectos de Actividad se ajustarán tanto en la forma como en su contenido a cuanta normativa sectorial pudiere resultarles de aplicación, y como mínimo, contendrán la siguiente documentación:

a. Memoria descriptiva sobre la actividad o proceso productivo, el local de desarrollo, incidencia de la actividad sobre la salubridad y el medio ambiente, nivel de emisiones y riesgo de incendio u otros para personas y bienes. Se especificarán las medidas correctoras y el cálculo de ocupación y vías de evacuación, las condiciones de higiene, así como la maquinaria a instalar con indicación de potencia y características.

b. Memoria justificativa del cumplimiento de la normativa general y sectorial de aplicación.

c. Planos de situación, ubicando la actuación sobre el plano de zonificación y alineaciones, emplazamiento, plantas, secciones y alzados en los que se señalen los usos a desarrollar en los locales, la situación de las máquinas, instalaciones y medidas correctoras, accesos, escaleras, salidas de emergencia, compartimentaciones, alumbrados de emergencia y señalización, medidas de protección contra incendios y planos de cubierta o fachadas en los que se indique situación de las salidas de humos, gases y aire de máquinas acondicionadoras, con indicación de caudal de descarga.

Artículo 58. Categorías de Obras

1. El Plan General de Manzanares El Real contempla dos categorías de obra; Obra Menor y Obra Mayor.

2. Tendrán la consideración de Obra Menor, por lo tanto, no requerirán proyecto técnico, aquellas obras de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva, que no tengan carácter residencial o público, ya



sea de forma eventual o permanente, que se desarrollen en una sola planta, que no afecten a la seguridad de las personas, y que no afecten a una superficie de más de 50 m² en caso de obras de nueva planta o de ampliación.

3. El resto de las obras tendrá la consideración de Obra Mayor, y en concreto, siempre tendrán tal consideración las parcelaciones, incluso aunque no tengan la consideración de parcelaciones urbanísticas, la ejecución de muros de contención, las intervenciones en edificios declarados Bienes de Interés Cultural, los grandes movimientos de tierra y la tala masiva de arbolado que no constituya objeto de cultivo.

Sección 5ª. Instalaciones Provisionales

Artículo 59. Definición

Se trata de obras e instalaciones de presencia efímera, generalmente de escasa entidad, destinadas a albergar usos provisionales, tales como pabellones temporales o instalaciones de obra.

Artículo 60. Pabellones temporales

1. La instalación de pabellones temporales para la celebración de eventos tendrá carácter de obra mayor, excepto en aquellos casos donde las obras requeridas sean de sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica, consistiendo normalmente en pequeñas obras de simple reparación, decoración, ornato o cerramiento que no precisen de proyecto firmado o profesionales titulares, ni presupuesto elevado. En estos casos, la instalación de pabellones temporales será considerada obra menor, de acuerdo a las definiciones jurisprudenciales existentes (SSTS de 16 de junio de 1980, 26 y 28 de mayo de 1981 y 21 de febrero de 1984).

2. La instalación de pabellones temporales se efectuará cumpliendo cuanta normativa sectorial pudiere resultar de aplicación, en especial el Reglamento de Policía de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas, y la normativa sectorial en materia de Seguridad y Salud en el trabajo.

Artículo 61. Instalaciones de obra

1. En toda obra de edificación de nueva planta o derribo, y en las de reforma y conservación que afecten a fachada, habrá de colocarse una valla de protección, con carácter provisional, en condiciones de ornato y seguridad adecuadas.

Esta valla no será obligatoria cuando esté construido el cerramiento definitivo en obras retranqueadas respecto de la alineación oficial.

Si con la aplicación de las condiciones anteriores resulta un ancho inferior a 1’50 metros dentro de la valla, o circunstancias especiales no hagan aconsejable la aplicación de esta normativa, el técnico municipal fijará las condiciones del vallado, pudiendo ordenar su desaparición total cuando terminen los trabajos indispensables de planta baja.



2. En el interior de los solares en los que se vayan a efectuar obras se permitirá, con carácter provisional, la construcción o instalación de pequeños pabellones, de una sola planta, dentro de las alineaciones, destinados a guarda y depósito de materiales, o elementos de la construcción, o a oficina de venta y comercialización de las obras a realizar. Esta autorización solo podrá ser concedida al solicitante de la licencia de obras, y sólo en el caso de que hubiera sido otorgado ésta.

Dado el carácter provisional de estas construcciones, el peticionario quedará obligado a su demolición o retirada a la terminación de las obras, o en el caso de anulación o caducidad de la licencia que hubiese motivado la autorización, y, en todo caso, antes de la puesta en funcionamiento del edificio.

3. Podrá autorizarse la instalación provisional sobre espacio público de maquinaria o instalaciones de obra privadas conforme a la ordenanza municipal correspondiente, siempre que la ocupación del espacio público tenga una duración no superior a la de la obra a la que sirve y que se garantice la funcionalidad del resto del espacio público no ocupado.

CAPÍTULO 2. ALCANCE DE LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA

Artículo 62. Distribución de beneficios y cargas

1. La ejecución urbanística conlleva la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística entre los afectados. El reparto equitativo de los beneficios y cargas se efectuará conforme el sistema de ejecución fijado en las fichas de Ordenación para el ámbito urbanístico que determinen los planos de ordenación, conforme la normativa de aplicación.

2. La equidistribución se produce siempre entre terrenos adscritos a la misma clase y categoría de suelo, materializándose diferenciadamente según cada modalidad de gestión urbanística, de acuerdo a las siguientes condiciones:

a. Cuando la ejecución del planeamiento se lleve a cabo a través de actuaciones aisladas, la equidistribución se materializará, si procede, a través de reparcelación.

b. Cuando la ejecución del planeamiento se lleve a cabo a través de actuaciones integradas, la equidistribución se materializará siempre respecto a la totalidad de los terrenos incluidos en la correspondiente unidad de ejecución a través del pertinente sistema de ejecución. En todo caso, si la unidad de ejecución se encontrara incluida en un área de reparto, previamente a la reparcelación interna se deberá proceder a materializar la equidistribución del aprovechamiento por referencia al área de reparto.

Artículo 63. Reparcelación

Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en un ámbito concreto para su nueva división ajustada al planeamiento, con la finalidad de adjudicar las nuevas parcelas resultantes a los titulares originarios en proporción a las superficies aportadas, y al Ayuntamiento en función del destino público de las parcelas.



Artículo 64. Obtención de las Redes Públicas

1. Las Redes Públicas del término municipal de Manzanares El Real están constituidas por el conjunto de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, recogidos como tal en el presente Plan General.

2. Los terrenos reservados por este Plan General para la ejecución de los elementos integrantes de las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, en cualquier clase y categoría de suelo pueden ser obtenidos mediante alguno de los procedimientos regulados en los artículos 90 y siguientes de la LSCM:

a. Por cesión gratuita.

b. Por permuta forzosa o expropiación forzosa u otra actuación de la Administración actuante.

c. Por ocupación directa.

3. En Suelo Urbano No Consolidado y en Suelo Urbanizable, la obtención de los terrenos destinados a las redes públicas se ajustará a lo establecido por las determinaciones de ordenación estructurante señaladas para cada sector, y serán puestos a disposición del Ayuntamiento de Manzanares El Real, en las condiciones legalmente dispuestas, para que las destine al fin previsto.

4. El instrumento que establezca la ordenación pormenorizada debe señalar el suelo correspondiente a las dotaciones urbanísticas y, salvo situación excepcional debidamente justificada, su regulación será remitida a las determinaciones comunes del Plan.

5. Igualmente, de forma excepcional y debidamente justificada, los instrumentos de ordenación pormenorizada podrán alterar las determinaciones de ordenación pormenorizada sobre dotaciones urbanísticas señaladas por el presente Plan General.

Artículo 65. Recepción y conservación de la Urbanización

1. Ejecutadas las obras de urbanización conforme determinaciones del proyecto de urbanización serán objeto de recepción por parte del Ayuntamiento de Manzanares El Real, lo que podrá efectuarse de oficio o a instancia del responsable de la ejecución, conservación y entrega de dichas obras. El procedimiento se ajustará a lo establecido por la LSCM así como a las Ordenanzas que pudieran redactarse al respecto.

2. Transcurrido el plazo de tres meses sin pronunciamiento expreso por parte del Ayuntamiento y, existiendo ofrecimiento formal de cesión de las mismas por la persona responsable de la ejecución de las obras, se entenderán recepcionadas las obras.

3. Salvo previsión expresa en las fichas de ordenación o en el sistema de ejecución, la conservación de las obras recepcionadas será efectuada por el Ayuntamiento de Manzanares El Real.



CAPÍTULO 3. LICENCIA URBANÍSTICA

Artículo 66. Consulta urbanística

1. Todo ciudadano tendrá derecho a que el Ayuntamiento de Manzanares El Real le informe por escrito del Régimen urbanístico aplicable a una finca, ámbito o sector.

2. Dicha información deberá facilitarse en el plazo de dos meses a contar desde la solicitud, y expresará, en su caso, el aprovechamiento aplicable, y el grado de adquisición de facultades urbanísticas al tiempo de facilitarse la información.

3. El Ayuntamiento podrá exigir en la presentación de los proyectos de parcelación las cédulas urbanísticas correspondientes a cada parcela.

Artículo 67. Actos sujetos a Licencia Urbanística Municipal

1. Sin perjuicio de la aplicación de las excepciones contempladas en la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, así como la Ley 2/2012, de12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid, se encuentran sometidos al otorgamiento de Licencia Urbanística Municipal los actos contemplados en el artículo 151 de la LSCM:

a. Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación.

b. Las obras de edificación, así como las de construcción e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta.

c. Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino.

d. Las obras y los usos que hayan de realizarse con carácter provisional.

e. La demolición de las construcciones y los edificios, salvo en los casos declarados de ruina física inminente.

f. La primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general.

g. El cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.

h. Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier clase de suelo.

i. La extracción de áridos y la explotación de canteras.

j. La acumulación de vertidos y el depósito de materiales ajenos a las características propias del paisaje natural que contribuyan al deterioro o degradación del mismo.

k. El cerramiento de fincas, muros y vallados.

l. La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.

m. La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes.



n. La instalación de invernaderos o instalaciones similares.

o. La tala de masas arbóreas, de vegetación arbustiva o de árboles aislados que, por sus características, puedan afectar al paisaje o estén protegidos por la legislación sectorial correspondiente.

p. La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública.

q. Las instalaciones que afecten al subsuelo.

r. La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones de cualquier clase.

s. La construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces públicos, vías públicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuración del territorio.

t. Los actos de construcción, edificación e intervención consistente en ampliación, mejora, reforma, modificación o rehabilitación de las instalaciones existentes, en los aeropuertos y estaciones destinadas al transporte terrestre, salvo lo dispuesto por la legislación estatal.

u. Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento urbanístico

v. Los actos de uso de suelo, construcción y edificación que realicen los particulares en terrenos de dominio público.

2. La relación de actos sometidos al otorgamiento de Licencia Urbanística Municipal contenida en el presente artículo no tiene carácter limitativo. En este sentido, el Ayuntamiento de Manzanares El Real podrá considerar además mediante ordenanza municipal otros actos susceptibles de otorgamiento de Licencia Urbanística Municipal, de forma convenientemente justificada.

3. Previo a la concesión de la licencia se asegurará el cumplimiento de la legislación vigente en materia de evaluación ambiental. Asimismo, se asegurará el cumplimiento del Real Decreto Legislativo 1/2016, de 16 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de prevención y control integrados de la contaminación

Artículo 68. Actos no sujetos a Licencia Urbanística Municipal

1. Conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, no requieren licencia urbanística los siguientes actos de uso del suelo:

a. Las obras públicas y demás construcciones e instalaciones eximidas expresamente por la legislación sectorial.

b. Los actos de uso de suelo, construcción y edificación promovidos por el Ayuntamiento de Manzanares El Real en su término municipal, cuya aprobación estará sujeto a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que el otorgamiento de licencia urbanística, sin perjuicio de lo dispuesto por la legislación de régimen local.

2. Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, la licencia urbanística previa



resulta inexigible a las actividades comerciales minoristas y la prestación de determinados servicios previstos en el anexo de la referida Ley, cuando:

a. Se desarrollen en establecimientos permanentes cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a 750 m².

b. No tengan impacto en el patrimonio histórico-artístico.

c. No supongan uso privativo u ocupación de bienes de dominio público.

d. Así como para la realización de las obras ligadas al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad comercial cuando no requieran de la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo sobre el ámbito del Proyecto de Edificación (contenido en la sección 4ª del Capítulo 1 del Título III de esta Normativa) y con el artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

3. Por aplicación de lo dispuesto en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, no resulta exigible la licencia urbanística previa a las estaciones o instalaciones radioeléctricas utilizadas para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas disponibles para el público, cuando:

a. Ocupen una superficie no superior a 300 m², computándose a tal efecto toda la superficie incluida dentro del vallado de la estación o instalación.

b. No tengan impacto en el patrimonio histórico-artístico.

c. No supongan uso privativo u ocupación de bienes de dominio público.

d. Tratándose de instalaciones de nueva construcción, no tengan impacto en espacios naturales protegidos.

4. Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley 9/2014, de 9 de mayo, de Telecomunicaciones, tampoco será exigible la licencia urbanística previa para la instalación de redes públicas de comunicaciones electrónicas o de estaciones radioeléctricas en dominio privado distintas de las señaladas en el apartado anterior cuando se encuentren contempladas en un plan de despliegue o de instalación de red aprobado previamente por el Ayuntamiento de Manzanares El Real.

5. Por aplicación de lo dispuesto en la Disposición Adicional Octava de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, las obras de instalación de infraestructuras de red o estaciones radioeléctricas en edificaciones de dominio privado no requerirán la obtención de licencia de obras o edificación ni otras autorizaciones, si bien, en todo caso el promotor de las mismas habrá de presentar ante el Ayuntamiento de Manzanares El Real una declaración responsable donde conste que las obras se llevarán a cabo según un proyecto o una memoria técnica suscritos por técnico competente, según corresponda, justificativa del cumplimiento de los requisitos aplicables del Código Técnico de la Edificación. Una vez ejecutadas y finalizadas las obras de instalación de las infraestructuras de las redes de comunicaciones electrónicas, el promotor deberá presentar ante el Ayuntamiento de Manzanares El Real una comunicación de la finalización de las obras y de que las mismas se han llevado a cabo según el proyecto técnico o memoria técnica.



Artículo 69. Aspectos generales

1. La concesión de licencias urbanísticas se regulará con arreglo a lo dispuesto en la Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo de la Comunidad de Madrid, sin perjuicio de los informes o autorizaciones preceptivas que puedan requerirse con motivo de la legislación aplicable.

2. El procedimiento de concesión y tramitación se ajustará, además, a lo dispuesto en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y en la legislación del Régimen Local correspondiente, así como al resto de la Normativa Sectorial que pudiera resultar de aplicación.

3. Asimismo, para los casos en los por aplicación de lo dispuesto en la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, resulte inexigible la obtención de licencia urbanística previa a la implantación de actividad, el Ayuntamiento de Manzanares El Real regulará el procedimiento de comprobación posterior de los elementos y circunstancias puestas de manifiesto por el interesado a través de la declaración responsable o de la comunicación previa, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 69 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas

4. La declaración de conformidad efectuada por los servicios municipales bastará para el otorgamiento por el Ayuntamiento de la licencia urbanística definitiva, que incluirá la de primera ocupación, en todos aquellos casos recogidos en la LSCM. Esta licencia se otorgará sin perjuicio y a reserva del resto de autorizaciones y, en su caso, concesiones administrativas que estuvieran pendientes, no adquiriendo eficacia sino tras la obtención de todas ellas.

5. Las solicitudes de Licencia Urbanística deben ser resueltas en los plazos y condiciones señalados en los artículos 153 a 160 de la LSCM.

6. Con objeto de garantizar que las infraestructuras comunes en el interior de los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación se ajusten plenamente a las determinaciones técnicas establecidas en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, y en el Reglamento que desarrolla sus determinaciones, aquellas deberán contar con el correspondiente proyecto técnico firmado un técnico competente en materia de telecomunicaciones según dicha normativa vigente y visado por el Colegio Oficial al que pertenezca.

7. No se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio, si al correspondiente proyecto arquitectónico no se une el que prevea la instalación de una infraestructura común de telecomunicación propia.

8. En los edificios existentes que no sean objeto de obras de rehabilitación integral y en aquellos otros que no cuenten con una Infraestructura Común de Telecomunicaciones, el tendido de cableado discurrirá necesariamente por espacios comunes del edificio, por patios de parcela o patio de manzana o por zonas no visibles desde la vía pública, prohibiéndose su instalación por fachadas a espacios públicos o abiertos.



Artículo 70. Caducidad y prórroga de las licencias

1. Las licencias se otorgarán bajo la condición legal de la observancia de un año para iniciar las obras y tres años para su terminación, salvo indicación en contra en la propia licencia. El órgano competente para conceder la licencia declarará, de oficio o a instancia de cualquier persona, su caducidad, previa audiencia del interesado.

2. Una vez caducada una licencia, su renovación podrá realizarse previa nueva petición y pago de derechos sobre presupuesto actualizado, siempre que no hubieran sufrido modificación las determinaciones del planeamiento que ampararon la anterior licencia.

3. Transcurridos dos meses desde la notificación de la declaración de caducidad sin que se haya solicitado la licencia o desestimada la solicitud, podrá aplicarse el régimen de ejecución sustitutoria o, en su caso, el de expropiación forzosa, en los términos del artículo 162 y siguientes de la LSCM y sin necesidad de inclusión de la parcela o solar en área delimitada al efecto.

4. Si por causas de fuerza mayor sobrevenidas, fuera obligada la suspensión temporal de la actividad, los promotores presentarán los oportunos informes justificativos, a la vista de los cuales el Ayuntamiento de Manzanares El Real podrá acordar la suspensión de las obras por plazo no superior a 12 meses, sin merma en la vigencia de las licencias concedidas.

Artículo 71. Otras formas de intervención municipal

1. Serán objeto de intervención del Ayuntamiento de Manzanares El Real en el proceso de aprobación, en los términos y formas recogidos en Texto Refundido de la Ley de Bases de Régimen Local así como la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y demás normativa aplicable al efecto, en los proyectos y planes que se redacten en desarrollo del Plan, y en concreto:

a. Los Planes Parciales

b. Los Estudios de Detalles y Catálogos.

c. Los Planes Especiales.

d. Los Proyectos de Urbanización.

e. Los Proyectos de Equidistribución.

2. Asimismo, la intervención municipal se materializará en la promulgación de Ordenanzas municipales complementarias, labores de inspección, ordenes de ejecución y materia sancionadora.

Artículo 72. Declaraciones responsables

1. Las licencias o autorizaciones previas que no puedan ser exigidas, serán sustituidas por declaraciones responsables, de conformidad con lo establecido en el artículo 69 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, relativas al cumplimiento de las previsiones legales establecidas en la normativa vigente. En todo caso, el declarante deberá estar en posesión del justificante de pago del tributo correspondiente cuando sea preceptivo.



2. La declaración responsable deberá contener una manifestación explícita del cumplimiento de aquellos requisitos que resulten exigibles de acuerdo con la normativa vigente, incluido, en su caso, estar en posesión de la documentación que así lo acredite.

3. La presentación de la declaración responsable, con el consiguiente efecto de habilitación a partir de ese momento para ejecutar la obra o instalación, no prejuzgará en modo alguno la situación y efectivo acomodo de las condiciones de la obra o instalación a la normativa aplicable, ni limitará al Ayuntamiento de Manzanares El Real el ejercicio de las potestades administrativas de comprobación, inspección, sanción, ni, en general, de control que a la Administración en cualquier orden, estatal, autonómico o local, le estén atribuidas por el ordenamiento sectorial aplicable en cada caso.

4. La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a una declaración responsable, o la no presentación de la declaración responsable determinará la imposibilidad de explotar la obra o instalación y, en su caso, la obligación de retirarla o demolerla desde el momento en que se tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiera lugar.

5. En cualquier caso, quedan excluidas:

a. Las actuaciones que conlleven uso privativo u ocupación de los bienes de dominio público, excepto actividades comerciales y de servicio que ocupen los locales individuales en los mercados municipales gestionados en régimen de concesión.

b. Las actuaciones que afecten a inmuebles declarados como Bienes de Interés Cultural con declaración individualizada, a los bienes incluidos a título individual en el inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid.

c. Las obras que requieran de la redacción de un proyecto de obras de edificación, de conformidad con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, salvo en los casos indicados en las letras a) y c) del apartado 2.

d. Las actuaciones que quedan sometidas a licencia previa.

CAPÍTULO 4. PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD

Artículo 73. Órdenes de Ejecución

1. El Ayuntamiento de Manzanares El Real, de oficio o a instancia de cualquier interesado, deberá dictar, en edificios y construcciones deterioradas o en condiciones deficientes para su uso, órdenes de ejecución de:

a. Obras de reparación o conservación

b. Obras de rehabilitación.

2. Asimismo podrán dictar órdenes de ejecución de obras de mejora en toda clase de edificios para su adaptación al ambiente que deberán referirse a elementos ornamentales y secundarios del inmueble y pretender la restitución del mismo a su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.



3. Todo ello, sin perjuicio de las competencias de la Comunidad de Madrid respecto de los edificios o construcciones catalogados o declarados de interés histórico – artístico y a lo establecido por la legislación vigente y, en particular, al artículo 170 de la LSCM.

Artículo 74. Declaración de ruina

El Ayuntamiento declarará la situación de ruina, en los términos y condiciones establecidos por la legislación urbanística vigente, siempre que una edificación o construcción amenace un estado ruinoso.

Artículo 75. Inspección Urbanística

1. La inspección del uso del suelo, parcelaciones y reparcelaciones, obras e instalaciones se efectuará por el Ayuntamiento de Manzanares El Real así como por la Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, en los términos y condiciones establecidos por la legislación autonómica y las presentes Normas.

2. El Ayuntamiento de Manzanares El Real velará por el adecuado cumplimiento de la normativa urbanística mediante la actividad administrativa de protección de la legalidad, lo que comprenderá, entre otras:

– La inspección urbanística.

– La imposición de sanciones por infracciones urbanísticas.

3. A efectos de su regulación se establece los siguientes tipos de inspección urbanística:

a. De ejecución de las obras de urbanización: supondrá la comprobación por los servicios técnicos municipales de las redes, previo a la finalización de las obras y conforme a la Ordenanza que se establezca al respecto.

b. De ejecución de las obras de edificación. Incluirá la comprobación de replanteo, cimentación, coronación y terminación de obra o primera ocupación, mediante la expedición de los volantes correspondientes, conforme el procedimiento que se establezca al respecto.

c. De los usos y actividades, que conllevará la comprobación de las medidas correctoras que sean impuestas para desarrollar la actividad y comprobación previa de funcionamiento.

d. Del Patrimonio edificado con el objeto de mantener los edificios construidos en condiciones de calidad, seguridad y salubridad.

4. El Ayuntamiento, podrá regular mediante Ordenanzas Municipales las condiciones con las que deberán llevarse a cabo las labores de inspección de obras de urbanización y de edificación.

Artículo 76. Infracciones urbanísticas

1. Toda infracción urbanística determina la imposición de sanciones a sus responsables, así como la obligación de los mismos de restaurar la legalidad urbanística y resarcir los daños e indemnizar los perjuicios que la infracción produzca. Tales sanciones son independientes y compatibles con las medidas de protección y restauración de la legalidad.



2. Con independencia de las sanciones que se impongan, ante cualquier vulneración de la normativa urbanística la Administración competente está obligada en todo caso a adoptar las medidas de protección y restauración de la legalidad que sean necesarias, así como a reponer los bienes afectados a su estado anterior.

3. Cuando proceda tramitar, para un mismo acto, procedimiento sancionador por infracción urbanística así como procedimiento de restauración de la legalidad, ambos pueden ser objeto de un único expediente, sin perjuicio de regirse por su respectiva normativa de aplicación.

4. La declaración del incumplimiento de los deberes urbanísticos, con independencia del régimen sancionador que pudiera corresponderle en su caso, legitimará al Ayuntamiento a acudir al procedimiento expropiatorio, en los términos y condiciones recogidos en la LSCM, cuando se encuentre motivada por:

5. La realización de actos de parcelación o reparcelación, uso del suelo o edificación constitutivos legalmente de infracción urbanística.

6. La inobservancia de los plazos fijados para la formulación, tramitación, aprobación o ejecución del planeamiento establecidos por el Plan.

7. El incumplimiento sustantivo o temporal de los deberes y las obligaciones legales o asumidos vinculados a la ejecución del planeamiento urbanístico.

8. El incumplimiento de los deberes de conservación, mantenimiento y, en su caso, rehabilitación de los inmuebles legalmente exigibles.

9. Cualquier otra recogida legalmente.

CAPÍTULO 5. USOS FUERA DE ORDENACIÓN E INCOMPATIBLES CON EL PLANEAMIENTO

Sección 1ª. Definiciones y grados

Artículo 77. Edificios fuera de ordenación

Tendrán la calificación de fuera de ordenación aquellos edificios, construcciones e instalaciones erigidas con anterioridad a la aprobación del presente Plan General, que resultaren disconformes con el mismo por:

a) Ser las condiciones de edificación disconformes con el planeamiento.

b) Ser el uso a que está destinado el edificio o parte del mismo disconforme con el planeamiento.

Asimismo se distinguen dos grados de fuera de ordenación:

- Grado 1. Instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente Incompatibles con la nueva ordenación.



- Grado 2. Instalaciones, construcciones y edificaciones parcialmente incompatibles con la nueva ordenación

Artículo 78. Instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación (Grado 1)

Se distinguen los siguientes supuestos:

a) Instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o zonas verdes o impidan la efectividad de su destino.

b) Instalaciones, construcciones y edificaciones que no respeten la alineación oficial.

Artículo 79. Instalaciones, construcciones y edificaciones parcialmente incompatibles con la nueva ordenación (Grado 2)

Constituido por el resto de Instalaciones, construcciones y edificaciones no incluidas en el Grado 1.

Sección 2ª. Grado 1. Régimen de los edificios o construcciones e instalaciones fuera de ordenación

totalmente incompatibles con la nueva ordenación.

Artículo 80. Instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o zonas verdes o impidan la efectividad de su destino.

a) Régimen de las obras

No se permitirán otras obras que las de conservación y mantenimiento que exigieren la higiene, el ornato y la conservación del inmueble.

b) Régimen de los usos en general y de las actividades en particular

1. Los edificios de uso exclusivo podrán mantenerlo. No obstante, no se podrán implantar nuevas actividades, ni cambiar o modificar las existentes.

2. Aquellos edificios cuyo uso no sea exclusivo, mantendrán el uso predominante en los mismos términos que los edificios de uso exclusivo. Aquellas actividades existentes, por haber sido compatibles con el uso predominante, no podrán cambiarse o modificarse, ni tampoco implantarse nuevamente.

3. El resto de las construcciones o instalaciones no podrán cambiar, modificar o alterar de ningún modo la actividad a que estén destinadas y, si no estuvieren destinadas a ninguna en particular, no podrán implantarse.



Artículo 81. Instalaciones, construcciones y edificaciones que no respeten la alineación oficial.


No se permitirá ninguna obra, excepto las de conservación y mantenimiento, salvo que tengan por objeto adaptar la edificación al presente Plan General, o planeamiento de desarrollo.

b) Régimen de los usos

Se mantendrán los usos existentes en el momento de la entrada en vigor del Plan, no admitiéndose cambios de uso ni de actividad.

Sección 3ª. Grado 2. Régimen de los edificios o construcciones e instalaciones fuera de ordenación

parcialmente incompatibles con la nueva ordenación

Artículo 82. Edificios fuera de ordenación por causa de las condiciones de la edificación, construcción o instalación.


Se permite realizar todo tipo de obras, incluidas las de:

Cambio de uso. Ampliación, siempre que:

-La parte ampliada cumpla con la normativa vigente en cuanto a retranqueos o fondo edificable, según sea de aplicación.

-La edificación resultante cumpla con la densidad de viviendas, ocupación y la edificabilidad, si son de aplicación, así como la altura máxima permitida.

El Ayuntamiento podrá requerir en caso de reforma, rehabilitación, ampliación, cambio de uso u otros, la adaptación de las fachadas a las condiciones estéticas y materiales permitidos en la norma zonal de aplicación.


Se podrá implantar, cambiar o modificar los usos, siempre que para ello no se efectúen obras no permitidas por el número anterior, y se ajusten a las permitidas por la norma zonal de aplicación.

b) Agregaciones y segregaciones de parcelas

Se permiten las segregaciones de parcelas cuando existan edificios en situación de fuera de ordenación por no cumplir los retranqueos si éstos no se ven afectados en la segregación que se pretende, así como aquellos casos que no agraven la situación inicial de fuera de ordenación.



También se permiten las agrupaciones de parcelas cuando las iniciales no cumplen la parcela mínima y la resultante tampoco, pero su agregación supone una mejora de las condiciones urbanísticas respecto de la situación inicial.

No se permiten segregaciones ni agregaciones de parcelas en el Conjunto Histórico

Artículo 83. Edificios fuera de ordenación por causa de los usos a que se destina el edificio.


No se permitirán otras obras que las de conservación y mantenimiento que exigieren la higiene, el ornato y la conservación del inmueble, salvo que las obras estén encaminadas a un cambio de uso que se adapte a la normativa vigente.


1. Los edificios de uso exclusivo podrán mantenerlo. No obstante, no se podrán implantar nuevas actividades, ni cambiar o modificar las existentes, salvo que se ajusten a las permitidas por la norma zonal de aplicación.

2. Aquellos edificios cuyo uso no sea exclusivo, mantendrán el uso predominante en los mismos términos que los edificios de uso exclusivo. Aquellas actividades existentes, por haber sido compatibles con el uso predominante, no podrán cambiarse o modificarse, ni tampoco implantarse nuevamente, salvo que se ajusten a las permitidas por la norma zonal de aplicación.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Normas Generales de Urbanización 59

TÍTULO IV. NORMAS GENERALES DE URBANIZACIÓN

CAPÍTULO 1. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 84. Objeto y aplicación

1. Este título fija para la totalidad del término municipal de Manzanares El Real las condiciones generales de urbanización que han de cumplir los proyectos y las obras de urbanización.

2. El ámbito de aplicación de las condiciones técnicas de los elementos de urbanización, corresponde a todas las obras que se realicen en los espacios públicos y aquellas que se realicen en Suelo No Urbanizable o constituyan elementos de redes generales de infraestructuras o de zonas verdes y espacios libres.

Artículo 85. Uso privativo del espacio exterior de uso y dominio públicos

Podrá ser autorizado el uso privativo de espacio exterior de uso y dominio públicos mediante la utilización de la fórmula administrativa oportuna con la finalidad de mejorar las condiciones de accesibilidad de los edificios cuando se cumpla:

1. Que se trate de edificaciones existentes a la fecha de entrada en vigor del presente Plan General de Manzanares El Real que no hayan sido declaradas expresamente en situación de fuera de ordenación, y que hayan sido ejecutadas conforme a la legalidad vigente en su momento, o legalizadas posteriormente.

2. Que se acredite de forma fehaciente y suficiente a criterio de los servicios técnicos municipales la imposibilidad de implementar soluciones de accesibilidad alternativas sobre dominios privados con la utilización de medios no excepcionales.

3. Que la utilización privativa pretendida de la dotación urbanística permita la normal prestación del servicio público, el cumplimiento de cuanta normativa resultase de aplicación a la misma, y no suponga merma significativa de su funcionalidad, no admitiéndose en modo alguno sobre vías públicas cuando resultase un paso libre de menos de 8’00 metros.

4. Que se acredite que la ocupación del espacio público se limita a lo estrictamente necesario para alcanzar el objetivo de mejora de la accesibilidad.



CAPÍTULO 2. RED VIARIA

Artículo 86. Condiciones de diseño

1. El trazado de las vías se ajustará a las alineaciones definidas en los planos, o bien en las de los futuros Planes Parciales o Estudios de Detalle. En el caso de que esta documentación no refleje el trazo de una vía, éste se realizará de acuerdo con las condiciones expresadas en esta Normativa.

2. En general, la traza de las vías se adaptará a la topografía del terreno evitando desniveles y movimientos de tierra innecesarios. Asimismo, su diseño garantizará el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas y urbanísticas, y de forma especial, la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados.

3. El diseño de la red viaria se efectuará con la separación del tránsito peatonal y el de vehículos, de tal forma que se le dé prioridad al peatón en el viario de distribución y mixto, y al vehículo en las vías arteriales y principales de conexión entre las distintas zonas urbanas.

4. Como complemento a las calzadas y aceras, o en los espacios estanciales, se podrán disponer zonas restringidas para la vegetación, con la finalidad, ornato, complemento compositivo y estético a la red viaria.

5. Siempre se proyectarán con pendientes transversales del 2%, y se aceptará como pendiente longitudinal mínima el 1%, para favorecer la recogida de aguas pluviales en sumideros. La pendiente máxima respetará lo establecido en la Normativa vigente en materia de Accesibilidad.

6. Los cruces de calle se diseñarán en forma de chaflán para mejorar el campo visual.

7. En Suelo Urbano Consolidado las vías públicas se adaptarán a las características del trazado y las edificaciones existentes, respetando las alineaciones que se fijan en los planos de Ordenación.

8. En Suelo Urbano No Consolidado y en Suelo Urbanizable, las características obligadas de diseño de serán:

– La distancia mínima entre alineaciones de parcelas situadas a uno y otro lado de la vía será de 16 metros para viales estructurantes del sector o ámbito, y 10 metros para el resto de viales, pudiendo llegar a un mínimo de 8 metros en los casos recogidos en los planos de ordenación del presente Plan General.

– Las aceras tendrán una anchura libre mínima de 2’00 metros.

– El aparcamiento lateral, cuando se proyecte, tendrá un ancho mínimo de 2’20 metros.

– Con carácter general, se prohíben los nuevos diseños de vías en fondo de saco, salvo las excepciones recogidas en los planos de ordenación del presente Plan General.

– En aquellos casos en que se dé continuidad a un viario ya existente, se podrán adoptar soluciones de transición con la situación preexistente.



9. En Suelo No Urbanizable de Protección, no se permite la ocupación de parcelas ni con cierres ni con ningún tipo de construcción en una franja de 4 metros a cada lado del eje de los caminos.

Todo tratamiento de pavimentación deberá tener en cuenta la no ocupación de nuevos suelos y la correcta adecuación de su destino. Solo se admite una solución de tratamiento, mediante zahorras compactadas, debiéndose justificar adecuadamente un tratamiento distinto e éste.

En el caso de Suelo No Urbanizable de Protección sometido a afecciones sectoriales, se estará a las condiciones establecidas en la legislación de aplicación o en el instrumento de gestión del espacio natural protegido de que se trate.

10. Se identificarán en el viario urbano los caminos escolares, entendidos como los itinerarios seguros que pueden seguir los niños y niñas en su trayecto de ida y vuelta al centro educativo, posibilitando que lo lleguen a recorrer de forma más autónoma, y mejorando la seguridad vial.

Artículo 87. Acabados

1. En la pavimentación de las vías públicas se tendrán en cuenta el tratamiento y las características conjuntamente de aceras, calzadas, pasos de peatones y vegetación a implantar, pudiendo diversificar los materiales de acuerdo con su función y categoría; pudiendo elegir entre aglomerados asfálticos sobre solera de hormigón hidráulico o suelo–cemento (grava–cemento), pavimento de enlosado con piedras naturales o artificiales, hormigón ruleteado o enlistonado, de forma que se compatibilice su función como soporte de rodadura de tránsito de vehículos con la adecuación estética en cada una de las zonas diferenciadas. En la zona del Conjunto Histórico el material de pavimentación deberá ser acorde al entorno, evitándose en la medida de lo posible colores y texturas discordantes con los valores arquitectónicos y culturales del conjunto.

2. El material de pavimentación deberá garantizar una solución constructiva que dé como resultado un suelo antideslizante.

3. Las tapas de registros se dispondrán teniendo en cuenta el despiece y las juntas de los elementos del pavimento, nivelándolas con su plano. Las tapas colocadas en calzada tendrán resistencia suficiente para aguantar el paso de vehículos pesados.

4. La solución constructiva deberá garantizar un desagüe adecuado a la red de saneamiento, bien superficialmente por cuneta central o laterales, o bien por la disposición adecuada de sumideros y canalización subterránea.

5. Los materiales a utilizar pueden ser variados debiendo en cualquier caso reunir las siguientes características:

– Calidad de aspecto e integración ambiental.

– Adecuación a la exposición exterior y al soleamiento intenso en verano.

– Reducido coste de mantenimiento.

– Tener en cuenta las necesidades de los usuarios con movilidad reducida y con diferencias sensoriales.



6. La pavimentación de las calzadas se hará teniendo en cuenta las condiciones del soporte, el carácter de la vía y el tránsito previsto.

7. El tránsito entre viarios con diferente tipo de nivel restrictivo de acceso se señalizará adecuadamente con el cambio de coloración o textura de los materiales de pavimentación, realizándose de forma suave.

CAPÍTULO 3. ZONAS VERDES PÚBLICAS

Artículo 88. Condiciones de diseño

1. En las actuaciones sobre zonas verdes públicas se utilizarán principalmente especies autóctonas. También se permitirán otras especies que satisfagan los condicionantes impuestos por el diseño y que se encuentren adaptadas a las condiciones climáticas y edáficas de la zona.

Los servicios técnicos municipales podrán señalar, motivadamente, requerimientos de corrección a la selección de especies y mantenimiento de espacios libres públicos de los planes o proyectos.

2. Los árboles existentes en los espacios públicos deberán ser, en la medida de lo posible, protegidos y conservados. La necesaria sustitución del arbolado por deterioro u otras causas será obligatoriamente a cargo del responsable de la pérdida, sin perjuicio de las sanciones que pudieran dar lugar.

3. El ajardinamiento de los espacios libres públicos se efectuará teniendo en cuenta la diversidad de actividades que se realicen en cada uno de estos espacios.

4. Con el objeto de disminuir el volumen de agua a utilizar, las especies vegetales a implantar serán autóctonas y con bajos requerimientos hídricos para su desarrollo, limitándose en lo posible las superficies destinadas a cubrir mediante césped o pradera ornamental, dado que su mantenimiento supone grandes consumos de agua, y energéticos, sustituyendo ésta por tapices verdes a base de xerófitas que no requieren riegos, si bien en los taludes se podrá emplear hidrosiembra de especies herbáceas adecuadas al entorno.

5. Es todas las zonas verdes públicas se instalarán sistemas de riego automático con utilización de programadores de riego, disposición de aspersores de corto alcance en zonas de pradera, riego por goteo en zonas arbustivas y arboladas, y una instalación de detectores de humedad en el suelo.

6. Para el arbolado urbano se alternarán diferentes especies con el fin de mitigar posibles afecciones de plagas, procurando, en todo caso que sean resistentes y de fácil conservación.

7. Se retirará, almacenará y conservará la tierra vegetal retirada durante las obras de ejecución de los nuevos desarrollos para su utilización en los procesos posteriores de revegetación y acondicionamiento de aquellas superficies no pavimentadas del ámbito de actuación, especialmente las zonas verdes. Se limitará el tiempo de apilado de los materiales a fin de asegurar su adecuada conservación.



8. Los parques tienen que tener una estructura de sectores clara, con indicación clara de la jerarquía de caminos dentro del parque y de la visibilidad de la ruta principal y fomentando parques abiertos frente a los cerrados con rejas.

9. Se potenciará la existencia de parques infantiles diferenciados para tipos de edades y adecuados a ellas y de lugares para cambiar a los bebés, atenderles y dar lactancia con cierta privacidad.

10. Se adaptarán el diseño de las zonas verdes y arbolado a los condiciones del entorno y zonas de sombra homogéneas.

11. La disposición de bancos debe ser adecuada a la ergonomía de personas mayores, con cargas de cuidado y a las características del entorno.

CAPÍTULO 4. SERVICIOS URBANOS DE INFRAESTRUCTURAS

Sección 1ª. Red de distribución de agua

Artículo 89. Regulación general

En cuanto a dotaciones y características de diseño de la red de distribución de agua de consumo humano, se observará el obligado cumplimiento de las Normas para Redes de Abastecimiento vigentes en Canal de Isabel II Gestión, que prevalecerán sobre el resto de las determinaciones que se contemplan en la presente normativa.

Artículo 90. Condiciones de suministro

1. La procedencia de agua de suministro domiciliario para su primera implantación, deberá adjuntarse autorización del órgano competente, descripción de su procedencia, garantía de suministro, así como compromiso y procedencia de control periódico de la potabilidad para el suministro de poblaciones, de forma que se cumplan los requisitos de calidad marcados por la legislación vigente.

2. Todas las viviendas deberán tener enganche a la red municipal de abastecimiento de agua, prohibiéndose el abastecimiento mediante pozos o fuentes.

3. En todo caso, no se permitirá realizar pozos para el abastecimiento para consumo humano. Cualquier instalación de elevación colectiva del agua deberá disponer, al menos, de 2 bombas.

Artículo 91. Dotaciones mínimas y limitaciones al consumo

1. Las dotaciones exigidas serán las establecidas por el Canal de Isabel II en sus normas para el abastecimiento de agua:

2. El consumo para el cálculo de la red se obtendrá de la fórmula Qp (l/s)= 1’8·(Qm + Qm0’5) ≤ 3·Qm, siendo

Qp el caudal punta y Qm el caudal medio.



3. El consumo máximo para el cálculo de la red se obtendrá multiplicando el consumo medio diario por 2’5, garantizándose una presión en las tomas mínima de 2 atmósferas y máxima de 6 atmósferas, y una presión en el punto más desfavorable de la red de 1 atmósfera.

Artículo 92. Características de la red de distribución de agua

1. Las redes de distribución de agua se realizarán por las calzadas de las vías públicas o por espacios libres públicos, con el tipo de tubería exigido por el ayuntamiento correspondiente del timbraje adecuado al caudal y con la debida protección para resistir la agresividad del terreno.

2. La separación media recomendada entre generatrices, en metros, de la red de agua con las instalaciones será de:

RED HORIZONTAL VERTICAL

Alcantarillado 0’60 1’00

Electricidad 0’30 0’30

En caso de no ser posible dicha separación, se tomarán medidas especiales de seguridad con informe favorable de los Servicios Técnicos Municipales.

Artículo 93. Acometidas

Se resolverán las acometidas a la red interior de cada parcela o edificio mediante llaves de corte con el armario tipo exigido por el Canal de Isabel II.

Artículo 94. Redes de riego

1. En los nuevos desarrollos, la red de riego de las zonas verdes públicas será independiente de la de agua potable de consumo humano. Las tuberías de una y de otra deberán tener un color diferente, o bien llevar un encamisado de color que sirva para diferenciarlas.

2. Las redes de riego para zonas verdes de uso público que se conecten a la red de distribución de agua de consumo humano deberán cumplir la normativa de Canal de Isabel II Gestión, siendo dichas redes independientes de la red de distribución, para su futura utilización con agua regenerada, y disponiendo de una única acometida con contador.

3. Los proyectos de riego y jardinería conectados a la red de distribución de agua de consumo humano, deberán remitirse a Canal de Isabel II Gestión para su aprobación. De acuerdo con las Normas para Redes de Abastecimiento de Canal de Isabel II Gestión, el agua para riego de parques con superficie bruta superior a 1’5 hectáreas deberá obtenerse de fuentes alternativas distintas de la red de agua de consumo humano.

4. Se prohíbe la colocación de bocas de riego en viales para baldeo de calles conectadas a la red de agua de consumo humano.



Artículo 95. Red de Hidrantes

1. En el trazado de redes de abastecimiento de agua incluidas en actuaciones de planeamiento urbanístico, debe contemplarse la instalación de hidrantes, la cual cumplirá las condiciones establecidas en el Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios.

2. Los hidrantes deben estar situados en lugares fácilmente accesibles, fuera del espacio destinado a circulación y estacionamiento de vehículos, debidamente señalizados conforme a la Norma UNE 23033, o Norma que la sustituya, y a las Normas Técnicas dictadas por el Canal de Isabel II, y distribuidos de tal manera que ningún punto de las alineaciones que se señalen se encuentre a más de 100 metros de alguno de ellos.

3. La red hidráulica que abastece a los hidrantes debe permitir el funcionamiento simultáneo de dos hidrantes consecutivos durante dos horas, cada uno de ellos con un caudal de 1.000 l/min y una presión mínima de 10 m.c.a. En zonas en las que no se pudiera garantizar el caudal de abastecimiento de agua, puede aceptarse justificadamente que éste sea de 500 l/min, pero la presión se mantendrá en 10 m.c.a.

4. Si, por motivos justificados, la instalación de hidrantes no pudiera conectarse a una red general de abastecimiento de agua, debe haber una reserva de agua adecuada para proporcionar el caudal antes indicado.

Artículo 96. Depósitos reguladores

Los depósitos de regulación tendrán una capacidad suficiente para regular, al menos, la dotación media diaria del ámbito que suministren.

El Plan General prevé la ampliación de los depósitos existentes en Manzanares El Real, asignando su ejecución de forma proporcional a los sectores de suelo urbanizable y ámbitos de suelo urbano no consolidado previstos, de acuerdo a lo establecido en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica.

Artículo 97. Ejecución de las obras

1. La ejecución de la red de agua resolverá el aislamiento de los tramos para casos de avería o limpieza, la estanqueidad, el vaciado y la eliminación del aire mediante ventosas.

2. La red de distribución de agua se dispondrá por encima de las canalizaciones de alcantarillado y deberá protegerse contra las heladas, si fuera necesario.

Sección 2ª. Red de saneamiento y de depuración


1. Las características de las red de saneamiento serán las establecidas por las Normas para Redes de Saneamiento vigentes del Canal de Isabel II Gestión y la Agencia de Medio Ambiente de la



Comunidad de Madrid, que prevalecerán sobre el resto de las determinaciones que se contemplan en las presentes Normas, dando cumplimiento, en cualquier caso, al Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre Gestión de las Infraestructuras de Saneamiento de Aguas Residuales de la Comunidad de Madrid, lo que comportará que las redes de saneamiento y alcantarillado sean separativas, llevando las aguas pluviales hasta un curso de agua, en las condiciones que señale el organismo competente en la Cuenca.

2. El Ayuntamiento deberá garantizar la completa separación de la red de aguas pluviales y de aguas residuales, estableciendo las medidas oportunas que imposibiliten tanto la incorporación de aguas residuales a la red de aguas pluviales como la incorporación de pluviales no previstas a la red de residuales. Asimismo, deberá establecer las medidas necesarias que permitan el control y vigilancia del cumplimiento de esta condición.

3. Los vertidos líquidos deberán ajustarse al Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas o a la legislación que esté en vigor en su momento, respecto al cumplimiento de los valores máximos establecidos en la misma, así como a la preceptiva autorización de vertido a terreno o cauce público a emitir por la correspondiente Confederación Hidrográfica. En cuanto a los vertidos líquidos industriales, deberá hacerse referencia a la legislación vigente aplicable.

4. Si de forma excepcional y por razones técnicas tuviera que proyectarse una red que tuviera que de tipo unitario, se deberá realizar, por parte del promotor, un estudio hídrico del caudal de aguas negras y de lluvia que aportarán los ámbitos a la red de colectores y emisarios de alcantarillado de titularidad de la Comunidad de Madrid o adscritos al Canal de Isabel II Gestión. En este caso, no deberá incorporarse a los colectores y emisarios de titularidad de la Comunidad de Madrid o adscritos a Canal de Isabel II Gestión un caudal de aguas residuales diluido superior a cinco veces el caudal punta de las aguas residuales aportadas por cada sector.

Artículo 99. Capacidad de evacuación

1. La capacidad de evacuación de aguas residuales será igual que la de abastecimiento de agua, con excepción de la prevista para el riego.

2. La capacidad de evacuación mínima de aguas pluviales será de 120 litros por segundo y hectárea.

3. No deberá incorporarse a los colectores y emisarios de titularidad del Canal de Isabel II un caudal de residuales diluido superior a cinco veces el caudal punta o diez veces el caudal medio de las aguas residuales domésticas aportadas por cada sector.

Artículo 100. Trazado y características de las redes

1. Con carácter general, las redes serán subterráneas y discurrirán bajo vías públicas, zonas verdes públicas y espacios libres públicos. Cuando por razones de índole estrictamente técnica deban discurrir por dominios privados, imprescindible la constitución previa de servidumbres de acueducto y servidumbres de paso para garantizar su atención y mantenimiento.



2. La red de aguas negras de los ámbitos deberá conectarse en un punto situado aguas abajo del último aliviadero que exista en el sistema de colectores o emisarios al que se conecte. No deberá incorporarse a los colectores y emisarios de titularidad de la Comunidad de Madrid o adscritos al Canal de Isabel II Gestión un caudal de aguas residuales superior al caudal punta de las aguas residuales domésticas aportadas por cada Sector.

3. La velocidad máxima del agua será de 5’0 m/s, y la mínima de 0’5 m/s.

4. Las pendientes mínimas de los ramales serán suficientes para que las aguas superen las velocidades mínimas.

5. La sección mínima de las conducciones será de 315 mm en PVC o caudal equivalente, salvo en las acometidas a viviendas, donde podrá reducirse a 160 mm en PVC o caudal equivalente.

6. Se proyectarán pozos de registro visitables en todos los cambios de dirección y de rasante, siendo la distancia máxima entre pozos de 50 m.

7. Los colectores que se prevean en las áreas de influencia de los cauces deberán situarse fuera del dominio público hidráulico del cauce correspondiente.

8. Las redes de colectores que se proyecten y los aliviadores que sean previsibles en las mismas deberán contemplar que los cauces receptores tengan capacidad de evacuación suficiente.

Artículo 101. Recogida de aguas pluviales

1. En los nuevos desarrollos se deberá definir completamente el esquema de red de aguas pluviales, donde se establecerán los puntos exactos de vertido de las aguas pluviales a cauce. Se preverán las infraestructuras necesarias, según la capacidad de evacuación del cauce, para asumir el caudal de aguas pluviales, cuyo valor y diseño se habrá de calcular. Se deberá mantener el régimen natural de aportes de los arroyos.

2. La evacuación de aguas pluviales se podrá producir por sistema de red convencional o por un sistema alternativo. En caso de implantación de un sistema alternativo, será el Proyecto de Urbanización el que deberá justificar suficientemente su funcionamiento, viabilidad y cumplimiento de la legislación sectorial.

3. Se deberán establecer sistemas abiertos de capacitación de las aguas pluviales o cualquier sistema de gestión del agua de lluvia, de tal manera que la modificación de las condiciones de escorrentía sea mínima, intentando reducir su llegada al alcantarillado convencional en los momentos de tormenta, aumentando las superficies permeables, aumentando el tiempo de retardo e infiltración y posibilitando la reutilización del agua pluvial para diferentes usos.

4. En los proyectos de urbanización se definirán los elementos de tratamiento necesarios para asegurar que las aguas pluviales recogidas en el periodo inicial de lluvia, y que arrastran un mayor grado de contaminación, no se incorporen directamente a los cauces públicos.

5. Cuando la evacuación de aguas pluviales se realice por tuberías, el drenaje superficial se llevará a cabo mediante sumideros de rejilla convenientemente dimensionados.



6. En tramos separativos, la red de aguas pluviales se descargará a través de tuberías de diámetro no inferior a 0’30 metros hacia un arcén, cuneta, o curso de agua próximo.

7. Independientemente de la naturaleza residencial o industrial de los vertidos, deberá garantizarse que antes de su conexión a cauce natural, se cumpla lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas, o la legislación que esté en vigor en su momento.

8. En tramos unitarios de carácter puntual se descargará directamente a la red de alcantarillado, conectándose el sumidero con la canalización o alcantarilla a través del pozo de registro.

9. En todos los puntos bajos de la red viaria se situarán sumideros de aguas pluviales y, en cualquier caso, a no más de 50 metros en desarrollo de la red. Igualmente, el mínimo de sumideros se incrementará cuando existan pendientes mínimas en calzadas.

10. En ningún caso, las aguas de lluvia procedentes de cubiertas, patios o cualquier otra instalación interior de las parcelas, deberán incorporarse a la red de aguas negras de los nuevos desarrollos. Estas aguas se incorporarán a la red de aguas pluviales que deberán verter a cualquier cauce público cuyo destino no sea la red de alcantarillado de aguas negras y cumplir la normativa y condiciones que marque la Confederación Hidrográfica del Tajo al respecto, así como la normativa de aplicación al tratamiento de las aguas residuales urbanas, a cuyo efecto se preverá la disposición de dos acometidas de saneamiento; una para aguas residuales y otra para aguas pluviales.

11. En el proyecto de urbanización de los nuevos desarrollos se tendrá que garantizar que las aguas de escorrentía exterior al ámbito de la actuación no se incorporen a la red general de saneamiento por el que circulen aguas negras.

Artículo 102. Depuración

1. En Suelo Urbano Consolidado, es requisito indispensable la conexión de las parcelas a la red de saneamiento para que posean éstas la condición de solar. Se prohíbe la instalación de fosas sépticas o pozos negros en el Suelo Urbano.

2. En los supuestos de edificaciones aisladas en Suelo No Urbanizable de Especial Protección, con carácter general no se permitirán fosas sépticas, tanques Imhoff, ni pozos negros. En aquellos supuestos extraordinarios en los que expresamente se permita este sistema de depuración individual, se cumplirá lo dispuesto en la Ordenanza de Obras Públicas de 23 de Abril de 1969, y se aportarán los certificados de homologación que establezcan los servicios técnicos municipales, ajustándose en todo caso a las siguientes condiciones mínimas:

– Estar compuesta de un depósito decantador cuyo volumen no sea inferior a 1/4 del diario de aguas negras, y foso séptico completamente impermeable, cerrado y ventilado por medio de tubería de salida de líquido o de tubo de 3 centímetros de diámetro mínimo, que, perforando la cubierta del foso, se eleve como mínimo 1 metro sobre el caballete del tejado de las construcciones contiguas o inmediatas.

– Poseer el foso una capacidad calculada a razón de 100 litros por cada persona a servir sin que pueda rebasar la altura útil de 2’5 metros.



– Depuración del líquido que sale del foso por medio de drenajes subterráneos a un metro de profundidad como mínimo o a filtro bacteriano de tapa perforada, cuya superficie se calculará a base de una depuración de 0’50 m³ por día y m².

– Los puntos de vertido estarán expresamente autorizados por el organismo de la Cuenca y por los Servicios Técnicos Municipales.

3. Todos los caudales de vertidos líquidos procedentes de las actividades agropecuarias, industriales y comerciales deberán cumplir la Ley 10/1993, de 26 de octubre, sobre Vertidos líquidos al Sistema Integral de Saneamiento de la Comunidad de Madrid y su normativa de desarrollo, o la legislación que la sustituya.

Sección 3ª. Red de energía eléctrica


1. Las redes de energía eléctrica de baja tensión se ajustarán a las instrucciones del Ministerio de Industria, Energía y Turismo para las redes, y las de alta tensión al Real Decreto 223/2008, de 15 de febrero, por el que se aprueban el Reglamento sobre condiciones técnicas y garantías de seguridad en líneas eléctricas de alta tensión y sus instrucciones técnicas complementarias ITC-LAT 01 a 09.

2. En relación a los tendidos eléctricos actualmente existentes sobre suelo urbano y urbanizable se deberán tomar las medidas oportunas en cuanto al cumplimiento de lo especificado en el Decreto 131/1997, de 16 de octubre, por el que se fijan los requisitos que han de cumplir las actuaciones urbanísticas en relación con las infraestructuras eléctricas.

3. A los efectos de obtención de los pasillos eléctricos será de aplicación el Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, la Ley 54/1997, de 27 de noviembre, del sector eléctrico, y demás legislación normativa vigente que sea de aplicación.

Artículo 104. Dotaciones

Tanto la previsión de cargas como el cálculo propiamente dicho de las redes de distribución de energía eléctrica tendrán en cuenta y se ajustarán a las previsiones y determinaciones contenidas en el Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, así como en las Instrucciones dictadas para su desarrollo.

Artículo 105. Centros de transformación

1. Los centros de transformación deberán localizarse, preferentemente, sobre propiedades privadas, y serán, preferentemente, de tipo subterráneo.

2. En el supuesto de ejecución de Centros de Transformación no subterráneos, estos contarán con las medidas necesarias para evitar los impactos visuales y con garantías suplementarias de seguridad y accesibilidad, las cuales deberán contar con informe favorable de los servicios técnicos municipales.



3. Se admitirá la localización de los centros de transformación en el interior de las edificaciones, siempre que cuente con un acceso directo desde la vía pública y tenga drenaje directo a la red de alcantarillado.

4. La ubicación en zonas públicas de los centros de transformación sólo se admitirán en las urbanizaciones existentes, y los casos en que, por inexistencia de suelo o locales las necesidades de la prestación del servicio lo exijan. En este caso, la utilización se realizará en precario, siendo por cuenta del propietario del centro de transformación todas las obras, modificaciones, traslados, etc.

Artículo 106. Trazado de las redes

1. Las redes de energía eléctrica en Suelo Urbano y en Suelo Urbanizable serán subterráneas, tanto en los espacios públicos como en los privados.

2. En Suelo Urbano se prohíbe la instalación de Líneas de Alta Tensión.

3. Las características de las redes cumplirán las determinaciones de los Reglamentos Electrotécnicos vigentes.

Artículo 107. Armarios y acometidas

1. Los armarios y las acometidas se realizarán conforme a las condiciones que señale la compañía suministradora correspondiente en sus modelos. En todo caso se tendrá especial cuidado con las normas de protección del espacio público, y contarán con un tratamiento externo que armonice con la estética del área donde se ubiquen.

2. Los armarios se ubicarán siempre fuera del espacio público y alineados con éste.

Sección 4ª. Red de alumbrado público


1. La red de alumbrado público se ajustará a todas las determinaciones establecidas por la diversa normativa sectorial que resulta de aplicación.

2. En concreto, tendrán en cuenta de forma especial las determinaciones normativas encaminadas a la implementación de medidas de ahorro energético y de prevención de la contaminación lumínica.

Artículo 109. Trazado de redes

1. La red de alimentación de las luminarias discurrirá a través de zonas de dominio y uso públicos, y será subterránea. Llevará protección de toma de tierra en todos los elementos metálicos de la instalación, cumpliendo las normas UNE correspondientes y la Instrucción para alumbrado público de las dictadas den desarrollo del REBT.

2. Sólo se admitirán redes de alimentación por las fachadas en áreas de edificación consolidada cuando:



– Se ubiquen sobre elementos arquitectónicos que sirvan para su protección.

– Se justifique su conveniencia.

– Exista un pronunciamiento expreso de los Servicios Técnicos Municipales declarando la inexistencia de inconvenientes técnicos o estéticos significativos.

Artículo 110. Niveles de iluminación

1. La red de alumbrado se diseñará de tal forma que el coeficiente de uniformidad mínimo medio sea igual a 1/3, y se adecuará a las exigencias de iluminación establecidas en el cuadro adjunto, teniendo en cuenta en su disposición y elección, su importancia como elemento caracterizador del espacio urbano.

2. El nivel de iluminación dará satisfacción a los objetivos visuales deseados de seguridad en el tráfico rodado, seguridad en la circulación peatonal, señalización o balizamiento de itinerarios, o ambientación, estando sujetos en su aspecto exterior y selección al dictamen de los Servicios Técnicos Municipales.

3. Los valores de iluminancia deberán tener en cuenta el coeficiente de refracción del pavimento.

Artículo 111. Soportes y luminarias

1. Los componentes visibles de la instalación armonizarán con las características urbanas de la zona.

2. Todos los puntos de luz estarán adecuadamente cimentados, así como conectados a tierra bien mediante pica individual o mediante tendido al efecto.

3. Las luminarias serán preferentemente cerradas, armonizando su diseño y tamaño con el emplazamiento, función y altura de montaje. En los proyectos de urbanización se deberá de definir el modelo a instalar, el cual deberá coincidir con alguno de los aprobados en la ordenanza municipal que regula las instalaciones de alumbrado público urbano.

Artículo 112. Criterios de diseño

1. Los criterios de diseño del alumbrado a autorizar serán los siguientes:

– En calles principales: función de la seguridad, orientación y referencia del entorno, atención a la uniformidad longitudinal; reforzamiento del nivel de iluminación en cruces y en puntos singulares de la calzada e iluminación de los elementos de la misma.

– En calles secundarias o interiores: función de la seguridad vial y ciudadana; código de iluminación claro para el reconocimiento de itinerarios peatonales y orientación de conductores; atención a la uniformidad longitudinal y adecuación a la escala del entorno.

– Sendas peatonales y zonas verdes: función de seguridad ciudadana, ambientación y orientación; reforzamiento del carácter estático en zonas de estancia: iluminación de elementos relevantes, tales como fachadas, monumentos, masas arbóreas, topografía, etc.



2. En estas sendas peatonales y alumbrados ambientales se admiten luminarias con bajo control de deslumbramiento cuando la potencia instalada sea reducida. Como alternativa al uso de circuitos de alumbrado reducido se permitirá la inclusión de reductores de potencia.

3. En el diseño del alumbrado público se implementarán criterios para minimizar el impacto de género, así como en otros colectivos como niños, adolescentes, ancianos, etc. Para ello, se procurará no dejar zonas en la vía pública por debajo de los niveles óptimos de iluminación, garantizando además la no existencia de puntos negros como cruces con tráfico, pasadizos, túneles, zonas verdes pobremente iluminadas y paradas de buses desprotegidas.

Artículo 113. Centro de mando

El centro de mando y maniobra deberá estar dotado de accionamiento automático, control telemático, célula y reloj astronómico, y, cuando sea posible, se integrará en la edificación aledaña o en el mismo centro de transformación. Cuando no ocurra, el centro de mando tendrá el carácter de mobiliario urbano, cuidándose su integración en la trama general del espacio público.

Sección 5ª. Red de telefonía y telecomunicaciones


La red de telefonía y telecomunicaciones se ajustará a las determinaciones exigidas por la legislación vigente, actualmente la Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Normas Generales de Edificación 73

TÍTULO V. NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN

CAPÍTULO 1. DETERMINACIONES ACERCA DE LAS PARCELAS

Artículo 115. Alineaciones y retranqueos

1. A efectos de interpretación del presente Plan General, se entiende por lindero cada una de las líneas perimetrales que delimitan una parcela.

2. Se entiende por alineación la línea que separa los terrenos de uso y dominio público destinados a vías públicas de las parcelas destinadas a cualquier otro uso.

La alineación marca así en suelo urbano consolidado la posición obligada del cerramiento de las parcelas, y sirve de referencia para la determinación de la posición del plano de fachada de las construcciones a nivel del terreno, la cual podrá coincidir con la alineación, o se determinará aplicando a partir de ella el retranqueo en su caso especificado por cada ordenanza.

3. Se entiende por retranqueo la separación mínima de la edificación a los linderos, medida perpendicularmente a ellos, sin contar los aleros o cuerpos volados permitidos. La franja de terreno resultante ha de que quedar libre de edificaciones, sin perjuicio de las excepciones que se contemplan en el artículo 124. Se distingue retranqueo frontal, lateral y trasero.

Artículo 116. Parcela mínima a efectos de edificación

Para resultar edificables, las parcelas deberán cumplir en todo caso las siguientes condiciones:

1. Deberán cumplir las condiciones mínimas de superficie y dimensiones establecidas para cada zona de ordenanza por el presente Plan General, salvo que se trate de parcelas debidamente registradas, o bien que provengan de un expediente de parcelación o reparcelación firme en vía administrativa, con anterioridad a la aprobación de esta ordenanza. Con carácter general, el Plan General de Manzanares El Real define en Suelo Urbano Consolidado como parcela mínima a efectos de edificación aquella parcela cuyas cualidades dimensionales y morfológicas permitan, con la aplicación de las determinaciones que le sean propias en función de su ordenación, la materialización del programa mínimo del uso pretendido.

2. Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con la Ley del Suelo, debiendo hacerse constar obligatoriamente dicha condición de indivisible en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

3. Se prohíben expresamente las divisiones de parcelas que den origen a parcelas inferiores a la mínima.

4. Se permite la agrupación de dos parcelas inferiores a la mínima, aunque el resultado de la suma de las superficies sea también inferior a la parcela mínima establecida.



5. A los efectos de la aplicación de los índices de aprovechamiento edificable, ocupación superficial, etc., en las diferentes zonas de ordenación definidas por esta normativa, se considerará superficie registral, o la superficie real, si ésta se encuentra suficientemente documentada. Si la parcela se encontrara entre dos zonas de ordenanza, se aplicarán la ocupación y edificabilidad a cada zona, multiplicados por la superficie de parcela que se encuentre en la zona correspondiente, pudiéndose distribuir por toda la parcela de la forma más conveniente para el uso pretendido. El resto de los parámetros urbanísticos (altura, retranqueos)…deberán cumplirse en cada zona de la parcela o aplicar para toda la parcela el más restrictivo. Si la parcela se encontrara sólo parcialmente en zona urbana, se aplicarán los parámetros de ocupación y edificabilidad a la superficie urbana de la parcela, y la construcción se concentrará solo en esta zona.

6. En actuaciones de conjuntos de viviendas en régimen de división horizontal, se define asimismo como parcela edificable aquella que cumpla con la superficie mínima de parcela asignada por la zona de ordenación que se considere. Dicha parcela será de uso privativo y en ella se concentrará la edificación permitida para la misma en las condiciones de posición y volumen que se expresen en la zona correspondiente de aplicación.

- La edificabilidad correspondiente se dispondrá exclusivamente en las fracciones de parcela que resulten privativas, y se medirá respecto de ésta.

- Además le corresponderá otra parte mancomunada con el resto de la actuación que estará destinada a usos de recreo y expansión al servicio de las viviendas en que se origina, en la cual no se permite la ejecución de edificación sobre rasante y únicamente se podrán ejecutar pistas deportivas al aire libre, piscinas, etc., siendo que en este último caso, si de la normativa sectorial o las necesidades técnicas se derivase la necesidad de ejecutar algún volumen para adscribirlo a vestuarios, instalaciones, servicios o similares, de no disponerse en posición bajo rasante con la instalación, se detraerá de la edificabilidad correspondiente a la total de la parcela, descontadas las viviendas.

- La suma de las superficies de la parte privativa más la mancomunada en ningún caso será inferior a la superficie que le corresponda al aplicar el parámetro de viviendas por parcela que se exprese en la zona correspondiente de aplicación.

Artículo 117. Parcela mínima a efectos de parcelación

Se establecen las siguientes condiciones de parcelación, a efectos de nuevas segregaciones de parcelas.

1. Se establece un frente mínimo de parcela de 6,00 m para todas las zonas, o el catastral existente antes de la aprobación definitiva de la presente ordenanza, sin perjuicio de condiciones más restrictivas en la zona de ordenanza correspondiente.

La parcela mínima a efectos de segregaciones presentará una forma tal que permita inscribir un círculo de diámetro igual al frente mínimo en el interior de la misma.

El frente mínimo de parcela también será de aplicación para las parcelas privativas ubicadas en parcelas mancomunadas en régimen de división horizontal.



2. En el Conjunto Histórico de Manzanares El Real, además, deben respetarse las alineaciones. Las alteraciones parcelarias serán excepcionales y las sustituciones de inmuebles sólo podrán realizarse en la medida que contribuyan a la conservación general del carácter del Conjunto.

Artículo 118. Parcelaciones

1. Por parcelación del suelo se entiende todo acto de división material o segregación de una finca, con independencia de cuál sea su caracterización a efectos de la legislación hipotecaria. Por tanto, para que exista parcelación basta que se efectúen actos, aunque no tengan trascendencia física en el terreno, o que se realicen declaraciones formales en documentos públicos o privados, con independencia de que estén inscritos o no en el Registro de la Propiedad.

2. Cabe distinguir respecto de este concepto las siguientes pormenorizaciones:

a. Parcelación rústica: aquella que se realiza sobre las fincas de los terrenos rústicos que constituyen el territorio en su estado natural y que se reflejan en los planos parcelarios del catastro de rústica.

b. Parcelación urbana: se entiende por este término la parcelación que se realiza en suelo urbano sobre las fincas que componen el núcleo consolidado, y que refleja el plano del catastro de urbana.

c. Parcelación urbanística del suelo: es aquélla que se realiza en desarrollo de una ordenación urbanística prevista por el planeamiento general y diseñada a través de un planeamiento parcial o de desarrollo, que puede conllevar la agrupación de fincas comprendidas en un ámbito concreto, para su nueva división, ajustada al planeamiento.

d. Parcelación ilegal: se entiende por este término las parcelaciones que se realicen sin cumplir las condiciones exigidas en el planeamiento, o cuando no existiendo planeamiento se realicen con la intención manifiesta o encubierta para llevar a cabo su posterior edificación constituyendo un núcleo de población.

3. Con carácter general, se permitirán en cualquier clase de suelo las segregaciones de parcelas siempre que se cumplan las dimensiones de parcela mínima reguladas en el presente Plan General. Excepcionalmente, podrán permitirse segregaciones que originen parcelas con superficie inferior a la mínima exigida en el caso de que dichas parcelas sean objeto de agregación a los terrenos colindantes, de modo que finalmente las parcelas resultantes de la agregación cumplan los requisitos de parcela mínima establecidos.

4. Asimismo, se permiten las agregaciones de parcelas que tengan superficie inferior a la mínima exigida, aun cuando la suma de las superficies de las parcelas agregadas no alcancen el mínimo establecido en el presente Plan General, considerando que constituyen una mejora respecto de la situación inicial.



Artículo 119. Cerramiento de parcelas

Los cierres de parcela, cercas o vallados, en definitiva, los elementos que sirven para delimitar o cerrar las parcelas o propiedades con la vía pública, o con otras propiedades, deberán cumplir las siguientes condiciones:

1. En su ejecución se ofrecerán las suficientes garantías de estabilidad frente a impactos horizontales y acciones horizontales continuas. Los materiales utilizados, su aspecto y calidad, cuidarán su buen aspecto, una reducida conservación y una coloración adecuada al entorno en donde se sitúen.

2. Se prohíbe expresamente la incorporación de materiales potencialmente peligrosos, tales como vidrios rotos, filos, puntas, espinas, etc.

3. En los cerramientos con la vía pública se prohíbe el bloque de hormigón gris visto y la malla de simple torsión. Se permite la malla de simple torsión en la separación con otras propiedades. El bloque de hormigón gris habrá de revestirse en todos los casos.

4. Se admiten los cerramientos provisionales de solares en malla de simple torsión, si bien en el Conjunto Histórico, los cerramientos provisionales de los solares deberán realizarse con sistemas opacos constituidos por materiales y cromatismos compatibles con el ámbito protegido.

5. Todo el cerramiento tendrá el mismo tono, color y textura, pudiéndose variar el color siempre que se mantenga dentro de la misma gama, en molduras, remates, jambas, etc.

6. Los cierres de parcela con el espacio público podrán ser ciegos, permeables o mixtos.

7. Los cierres o partes ciegas deberán revestirse en sus caras exteriores de forma que permitan la aplicación de pinturas, encalados, etc., o bien ejecutarse exteriormente con elementos vistos cuando se realicen con materiales permitidos en las condiciones estéticas para las fachadas y coloración adecuada al entorno.

8. Los colores de las partes ciegas serán terrosos claros y sin brillos.

9. Los elementos de cierre permeable podrán ser vegetales o de cerrajería. Deberán estar comprendidos dentro de la sección del muro del cerramiento y anclados al mismo. Deberán guardar consonancia con los utilizados en el resto de la construcción, en cuanto al diseño color y textura. Los elementos de cerrajería deberán ser lacados en los colores permitidos para las fachadas por las condiciones estéticas de la zona de ordenanza.

10. La altura máxima será de 2,50 m medidos sobre cada punto de la rasante del terreno en contacto con el cerramiento. No se podrá superar esta medida en ninguna de las dos caras del mismo, con la siguiente excepción:

- Cuando el desnivel entre las parcelas, o entre la parcela y la vía pública, supere 1,50m, el cerramiento se podrá elevar 1,5 m como máximo por encima de la cota más alta. También podrá superarse la altura máxima previo acuerdo documentado ante notario entre colindantes.

11. En vivienda unifamiliar se permite la construcción de garajes adosados al cerramiento de la alineación oficial, ocupando el espacio de retranqueo, siempre que tengan un frente máximo de 4,50m y no



superen una altura total de 2,50m. Solo se manifestarán al exterior mediante el portón de garaje, prohibiéndose otras ventanas. Computarán para el establecimiento de la edificabilidad y la ocupación. En caso de ocupar un retranqueo a un lindero distinto, se estará en cuanto a lo precisado en el punto correspondiente.

12. Queda expresamente prohibida la preparación o apertura de huecos en cercados y vallados que no se ajusten a lo establecido en la presente normativa urbanística.

Artículo 120. Acondicionamiento de las superficies no ocupadas por las edificaciones

1. Sobre la superficie de parcela no ocupada por edificaciones se conservarán y mantendrán, preferentemente, los árboles existentes, ajardinando esta superficie, preferentemente, con especies autóctonas.

2. Se mantendrán preferentemente los afloramientos y formaciones rocosas que son patrimonio natural y paisajístico del municipio y su entorno.

3. Se permiten bancales que no podrán sobresalir más de 1,00 metro de la rasante natural del terreno, de acuerdo con el artículo 124 de la presente normativa.

4. El Ayuntamiento, previo informe de los Servicios Técnicos Municipales en dicho sentido, podrá exigir la inclusión de soluciones o la eliminación de ornamentaciones vegetales con efectos de lograr una racionalización del consumo de agua para riego.

5. A todos los efectos es de aplicación la ordenanza municipal en materia de arbolado urbano.

CAPÍTULO 2. CONDICIONES VOLUMÉTRICAS DE LAS EDIFICACIONES

Artículo 121. Tipologías edificatorias

1. Se entiende por tipologías edificatorias los diversos modos de disponer la edificación en relación con la parcela y con el uso.

2. A efectos de cumplimiento de la legislación urbanística en cuanto a la variedad tipológica de los sectores de Suelo Urbano No Consolidado y de Suelo Urbanizable, y de lo dispuesto en el presente Plan General, se considerarán las siguientes tipologías:

a. Edificación Alineada (en Manzana Cerrada): Es la que ocupa todo el frente a la alineación de las calles que contornean la manzana. Sus fachadas interiores se alinean formando un patio interior de manzana. Se procurará dejar retranqueos laterales o posteriores en el caso en que en las parcelas colindantes exista una edificación abierta o un patio de parcela, para no degradar las edificaciones existentes con muros medianeros ciegos. También será posible dejar un retranqueo a la alineación si se justifica que esta solución favorece la integración del nuevo edificio en el entorno. En este caso, el fondo máximo edificable se medirá desde la línea de la fachada principal y no desde la alineación oficial. En todo caso, si se deja un retranqueo, de acuerdo con las condiciones específicas o cuando ya exista en la parcela colindante, éste



será de 3 metros como mínimo. Se incluye dentro de la tipología de manzana cerrada a las viviendas tradicionales entre medianerías propias del casco antiguo.

b. Edificación Exenta: Es la que dispone su fachada sobre la alineación oficial pero está separada de las edificaciones colindantes. Se establece un retranqueo a linderos laterales y posterior de 3 metros.

c. Edificación Abierta: Es la edificación en bloques aislados pareados, sin patios cerrados, bloques en H y aislados con patios cerrados. Los bloques quedarán separados por espacios libres ajardinados. Puede albergar una o varias viviendas en régimen de división horizontal. El éste último caso, las viviendas contarán con accesos comunes a la parcela, acceso a las viviendas a través de, portales comunes cubiertos y cerrados, garaje común o ubicado en zonas comunes. Las fachadas no podrán tener ritmos repetitivos paralelos que recuerden a una hilera de adosados.

d. Edificación Agrupada: Construcción en la que sus caras están unidas al linde parcelario lateral o posterior, formando construcciones agrupadas o en hilera, siempre retranqueadas con respecto a la alineación oficial. En las construcciones en hilera, las viviendas de extremo deberán tener ventanas en todas las fachadas. Las construcciones en hilera no podrán repetir una misma fachada, debiendo alternarse al menos dos diferentes, debiendo presentarse un alzado de conjunto evitándose en lo posible los ritmos repetitivos.

e. Edificación Pareada: Construcción que posee una de sus caras unidas al linde parcelario lateral o posterior, formando construcciones pareadas, siempre retranqueadas con respecto a la alineación oficial.

f. Edificación Aislada: Construcciones que se encuentran separadas de otras edificaciones o lindes parcelarias distintas de la alineación oficial en todas las caras de la misma.

3. Los tipos edificatorios asignados a cada Ordenanza se aplicarán obligatoriamente en su ámbito, definiendo esta normativa tanto su morfología como los parámetros dimensionales que acotan sus medidas.

Artículo 122. Altura de la edificación o de cornisa

Es la dimensión vertical de la edificación. Para la medición de las alturas se establecen dos tipos de unidades: por número de plantas y por distancia vertical en unidades métricas. Habrán de respetarse ambos tipos.

Artículo 123. Medición de la altura de la edificación:

1. La altura de la edificación se medirá desde la rasante oficial de la acera para las tipologías edificatorias en que coincida la alineación oficial con la línea de edificación, o desde la rasante natural del terreno en contacto con la edificación para las tipologías edificatorias retranqueadas.

2. La altura de la edificación a cornisa se medirá hasta la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta por la fachada considerada, en el caso de cubiertas planas, o hasta la cara inferior del alero en el caso de cubierta inclinada, siempre que el alero tenga una longitud máxima de 1m. Si el



alero excediera la longitud de 1m, se medirá la altura a la cara inferior del alero a una distancia de 1m de la fachada.

3. La altura de la edificación a cumbrera se medirá hasta el punto más alto de la cumbrera de la cubierta de la edificación.

4. La comprobación de la altura se efectuará en cada punto, en todas las fachadas.

5. No se medirá la altura de la edificación desde la rampa de garaje.

6. Con carácter general no se permite modificar el terreno natural de forma que se obtenga mayor altura de la edificación, por lo tanto en el caso de realizarse los bancales o aterrazados descritos en el siguiente apartado, la altura de la misma siempre se medirá desde la rasante más desfavorable en cada punto de la edificación, de la siguiente manera:

- Si se produce alguna excavación junto a la edificación (patio inglés, movimientos de tierra, etc…), la altura se medirá desde la nueva rasante en contacto con la edificación, excepto cuando dicha excavación corresponda a la rampa de acceso de vehículos al garaje.

- En el caso de que se realice un relleno junto a la edificación la altura de la misma se medirá desde la rasante natural.

Artículo 124. Espacios libres de edificación

1. Se considera espacio libre de edificación todo aquel espacio de patio o jardín no ocupado por la edificación, y en el caso de manzana cerrada, es el espacio no ocupado por la edificación situado en patios o tras agotar el fondo máximo edificable. Se atendrán a las siguientes condiciones:

a) Pueden utilizarse como espacios libres de uso privado, solados o ajardinados, incluso con pistas deportivas sin cubrir o juegos infantiles.

b) Pueden utilizarse como aparcamientos a al aire libre.

c) Se pueden ocupar total o parcialmente por la rampa de garaje, accesos de vehículos y accesos peatonales.

d) Podrán ocuparse por plantas totalmente bajo rasante; la zona correspondiente a la establecida como retranqueo mínimo en dichas plantas será enteramente subterránea, sin considerar los rellenos efectuados, y entendiéndose por tanto como cota superior la rasante natural del terreno.

e) Se permite ubicar en la zona libre de edificación las piscinas, estanques o depósitos de agua cuando no sobresalgan en ningún punto por encima de la rasante natural del terreno.

f) Se permite ubicar en la zona libre de edificación otras construcciones auxiliares por encima de la rasante (depósitos, piscinas, escaleras, bancales…) que computan para el cálculo de la ocupación si sobresalen más de 1,50 m del terreno natural. En el caso de realizarse a menos de tres metros del lindero (excepto en el caso de edificaciones agrupadas o pareadas) será previo acuerdo ante notario entre los propietarios de las parcelas colindantes, que deberá inscribirse en el registro de la propiedad.



g) Se pueden colocar pérgolas si están cubiertas por elementos discontinuos y permeables a la luz y el agua, las cuales no computan para el cálculo de la ocupación ni edificabilidad. En el caso de encontrarse a menos de tres metros del lindero, (excepto en el caso de edificaciones agrupadas o pareadas) será obligatorio aportar previo acuerdo ante notario entre los propietarios de las parcelas colindantes, que deberá inscribirse en el registro de la propiedad.

h) Se pueden colocar estructuras no permanentes que ocupen esos espacios (toldos, barbacoas…).

i) Se pueden realizar bancales o aterrazamientos en las condiciones fijadas en el punto Modificaciones de la rasante natural en los espacios libres de edificación. Se pueden embeber las piscinas, depósitos o estanques en el bancal, siempre que no sobresalga respecto de éste. En el caso de realizarse a menos de tres metros del lindero (excepto en el caso de edificaciones agrupadas o pareadas) será previo acuerdo ante notario entre los propietarios de las parcelas colindantes, que deberá inscribirse en el registro de la propiedad.

j) Se permite ocupar la zona libre de edificación por los aleros y cuerpos volados permitidos, siempre que se respete la distancia mínima de 2m desde el límite de éstos al lindero, tal como establece el Código Civil.

k) En vivienda unifamiliar, además de la edificación principal, se permite la construcción de un edificio destinado a garaje siempre que tengan un frente máximo de 4,50m y no superen una altura total de 2,50 m. Solo se manifestarán al exterior mediante el portón de garaje, prohibiéndose otras ventanas. Computarán para el establecimiento de la edificabilidad y la ocupación. En el caso de realizarse a menos de tres metros del lindero (excepto en el caso de edificaciones agrupadas o pareadas) será previo acuerdo ante notario entre los propietarios de las parcelas colindantes, que deberá inscribirse en el registro de la propiedad.

2. Modificaciones de la rasante natural en los espacios libres de edificación:

Rasante natural es la altura que tiene el terreno de la parcela antes de efectuar cualquier modificación, o, en caso de haber sufrido modificaciones, la que haya conservado en los últimos cuatro años.

En las zonas libres de edificación se mantendrá en general la rasante natural, si bien se podrá modificar en los siguientes casos:

Para la realización de los accesos peatonales, los recorridos accesibles, el acceso rodado de vehículos y la rampa de garaje.

En parcelas con pendiente se podrán realizar bancales o aterrazamientos con una altura máxima de 1m. Queda permitida la excavación correspondiente al aterrazado, pero se procurará conservar las formaciones rocosas existentes que son patrimonio natural de Manzanares El Real. Cada aterrazado o bancal deberá cumplir las siguientes condiciones:

- En ninguno de los casos podrá superar el relleno ni la excavación la altura máxima de un metro (1,00m).



- Los muros y los rellenos de los bancales no se pueden realizar a menos de tres metros de distancia con los linderos de otras propiedades, salvo acuerdo documentado ante notario entre los colindantes.

- Se pueden embeber piscinas, estanques o depósitos en los bancales o aterrazamientos.

Con carácter general no se permite modificar el terreno natural de forma que se obtenga mayor altura de la edificación, por lo tanto en el caso de realizarse los bancales o aterrazados descritos anteriormente, la altura de la edificación siempre se medirá desde la rasante más desfavorable en cada punto de la edificación, de la siguiente manera:

- Si se produce alguna excavación junto a la edificación (patio inglés, movimientos de tierra,

etc…), la altura se medirá desde la nueva rasante en contacto con la edificación, excepto cuando dicha excavación corresponda a la rampa de acceso de vehículos.

- Con el fin de realizar el acceso al sótano, se podrá extraer de la rasante del terreno dentro de la propia parcela el volumen de tierras estrictamente necesario a tal fin en la proyección vertical ocupada por el acceso, sin que esa nueva rasante sea considerada a los efectos de la definición de sótano. Los sótanos tendrán como máximo un acceso peatonal más un acceso de vehículos, salvo que justificadamente se demuestre la necesidad de que exista más de uno.

- En el caso de que se realice un relleno junto a la edificación la altura de la misma se medirá desde la rasante natural.

En aquellos casos en los que bien por las singulares características naturales del terreno, bien por encontrase las parcelas contiguas ya edificadas de forma sensiblemente diferente a la que resultaría de la aplicación de esta normativa, o bien por otros motivos justificados, el Ayuntamiento, podrá exigir la redacción de un Estudio de Detalle que proponga una solución distinta que, en cualquier caso, responda a criterios de interpretación y recomposición urbana basados en esta Ordenanza Municipal de la Edificación.

3. Porches:

Son elementos cubiertos y abiertos por alguno de sus lados, constituyendo un cuerpo exento, un entrante respecto del plano de fachada de la edificación o que sobresalen por delante del plano que contiene a cada fachada y contienen apoyos aparte de su unión con la propia edificación.

No pueden colocarse porches a una distancia menor de tres metros a los linderos, salvo en tipologías agrupadas o pareadas.

Computarán para la superficie edificada en un 100% si están cerrados por tres lados y en un 50% si están abiertos por dos, tres o cuatro lados, a los efectos del establecimiento de la edificabilidad, exceptuando los vuelos o aleros inferiores a 1m.



4. Patios. Patios de manzana:

Se entiende como patio de manzana el espacio no edificado que surge por la limitación de fondos edificables en áreas de ordenanza circunscritas por alineaciones, de modo que aun siendo de uso y acceso privativo de cada uno de los predios sobre los que se asienta, presta función al conjunto de las edificaciones que abren a él.

Se entiende por patio de parcela el espacio no edificado por encima de la planta de baja que se dispone en el interior de la propia parcela, generalmente al objeto de proporcionar luz y ventilación a los distintos locales o espacios edificados, de uso y acceso privativo del predio sobre el que se ubica.

Las obras de reforma de edificios existentes que carezcan de aparatos elevadores, cuyo fin sea el de dotar de los mismos, mejorando las condiciones generales de accesibilidad en el inmueble podrán superar el límite de fondo edificable, invadiendo el patio de manzana, siempre que no se sitúe con la implantación de la instalación ninguna estancia en situación de incumplimiento de la normativa específica de salubridad.

En el expediente para la tramitación de la licencia deberá acreditarse la inviabilidad material o jurídica de optar por otro tipo de solución técnica con mayor adecuación a la normativa, cuestión sobre la que informarán los servicios técnicos municipales. A tal efecto, los proyectos técnicos que sirvan de base a la solicitud de licencia, y en orden a acreditar la inviabilidad de otro tipo de soluciones, deberán reseñar todos aquellos elementos que puedan resultar de interés a los efectos expresados, pudiéndose exigir documentación o pruebas adicionales a criterio de los servicios técnicos municipales.

5. Instalaciones visibles:

Todas las instalaciones propias de las edificaciones que resulten perceptibles desde espacio público, tales como cables, conducciones o paneles de captación térmica o fotovoltaicos, deberán ubicarse de forma que causen el mínimo impacto visual en su entorno inmediato, debiendo encontrarse integrados en la composición de las construcciones.

Artículo 125. Cómputo del número de plantas

1. No computarán los sótanos en ningún caso a efectos del número de plantas. Asimismo, los semisótanos no computarán si cumplen las siguientes condiciones:

- La cara inferior de forjado de techo se encontrará a una distancia igual o menor de un metro cincuenta (150 cm) en cualquier punto, medido desde la rasante natural del terreno en contacto con la edificación (o la acera del vial al que da frente cada fachada, en el caso de viviendas en manzana cerrada).

- No podrán tener más huecos de iluminación que ventanas de 50 cm de altura enrasadas con la cara inferior del forjado superior.



- No podrán tener más accesos desde el exterior que el portón de garaje. No obstante, se permitirá también un acceso destinado exclusivamente para el mantenimiento de instalaciones.

- Queda prohibido cualquier uso residencial, incluyendo portales. En vivienda unifamiliar, se permiten además aquellas instalaciones que sin ser de obligada instalación, contribuyen a mejorar el confort y habitabilidad del edificio (piscinas, saunas…).

- Excepcionalmente, los edificios cuya fachada secundaria de frente al Arroyo Cortecero, y debido al fuerte desnivel que se produce hasta el cauce, podrán mantener la fachada de sótano vista, superando la altura de 1,50m, sin que compute como planta, siempre que:

- Ésta se realice con terminación en piedra y las ventanas sean como máximo de 50cm de altura.

- El resto de las fachadas cumplan con los puntos anteriores.

2 No computarán los espacios bajo cubierta a los efectos del número de plantas. No obstante, computarán a los efectos de edificabilidad, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 137 de las presentes Normas Urbanísticas.

3. No computarán por encima de la altura máxima de cornisa los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones imprescindibles para el funcionamiento del edificio, que deberán justificar su superficie y deben cumplir las siguientes condiciones:

- No podrán sobrepasar los dos metros con veinte centímetros (2.20 m.) de altura libre interior.

- Se limita a un casetón por núcleo de comunicaciones, con salida exclusiva desde éste, prohibiéndose que queden vinculados exclusivamente a una vivienda. No puede tener ventanas de iluminación de ningún tipo. Se permiten rejillas de ventilación de dimensiones máximas 30x30cm. Se permite una salida de acceso a la cubierta para mantenimiento de la misma.

4 Se podrán construir por encima del plano de terminación de la cubierta.

- La construcción de antepechos, barandillas, remates ornamentales, que no podrán rebasar en más de ciento diez (110) centímetros de altura desde la cara superior de la terminación de la cubierta, a excepción de ornamentos aislados o elementos de cerrajería.

- La construcción de chimeneas.

- Las instalaciones de telecomunicaciones.

- En el caso de cubierta plana, las instalaciones imprescindibles para el funcionamiento del edificio, tales como maquinaria de aire acondicionado, aerotermia, paneles solares, etc, que no deberán ser visibles desde la vía pública. Se permiten construcciones deportivas al aire libre sin cubrir cuando a la cubierta plana se acceda desde otra planta computable a modo de terraza, por estar ambas situadas a la misma cota.



5. Se admiten también las plantas bajas porticadas no cerradas. Esta planta no computa a los efectos del número de plantas, pero sí de la altura máxima medida en metros. Debe cumplir las siguientes condiciones:

- Se entiende como plantas bajas porticadas las plantas bajas sobre pilares en la zona de edificación abierta. Se trata de un espacio distinto del porche, que es el resultado de adecuar la edificación a una determinada orografía.

- Este espacio no se podrá cerrar en ningún caso y su uso no es vividero.

- Pueden destinarse a aparcamiento privado o superficies peatonales.

- Su altura máxima debe ser de 2,20m medido desde la rasante natural del terreno en contacto con la edificación (o la acera, en el caso de manzana cerrada) hasta la cara inferior del forjado.

- No computa a los efectos del número de plantas, pero sí de la altura máxima en metros.

Artículo 126. Cómputo de la altura de la edificación o de cornisa en unidades métricas.

La medición de la altura de la edificación o de cornisa, se determina a continuación según los siguientes casos.

1. Altura en metros equivalente a tres plantas.

Será de aplicación en aquellas zonas donde las ordenanzas del Plan General permiten una altura máxima de tres plantas.

Para la altura de tres plantas, se establece que deberá cumplirse una dimensión máxima en unidades métricas de 10,00 m, salvo para los edificios ubicados en el Conjunto Histórico, en los que la Dirección General de Patrimonio Histórico podrá establecer una altura inferior en unidades métricas.

Cuando la parcela tenga desnivel, la altura máxima del edificio se limitará a 9,50m, pudiéndose llegar a 10,50 en el punto más desfavorable. En este caso, la altura de 10,50 m a cornisa o alero que se define en el presente artículo, no podrá superarse en ningún punto de las fachadas de la edificación.

En casos de fuerte desnivel deberá dividirse la línea de fachada en tramos para que en cada uno de los tramos resultantes se cumpla la condición anterior.

El conjunto de las fachadas a todos los viales serán desarrolladas longitudinalmente como si fuesen una sola.

En la esquina del edificio se permite mantener la misma altura siempre que:

- No se supere en ningún punto la altura de 10,50 m a cornisa o alero que se define en el presente artículo.

- No se supere la altura en número de plantas.



- El sótano no sobresalga respecto de la rasante la medida de 1,50m, hasta la cara inferior del forjado de planta baja.

2. Altura en metros equivalente a 2 plantas.

Para las zonas donde las ordenanzas del Plan General permiten una altura máxima de 2 plantas, se establece que, en general, deberá cumplirse una dimensión máxima en unidades métricas de 7,00 m.

Cuando la parcela tenga desnivel, la altura máxima del edificio se limitará a 6,50m, pudiéndose llegar a 7,50 en el punto más desfavorable. En este caso, la altura de 7,50m a cornisa o alero que se define en el presente artículo, no podrá superarse en ningún punto de las fachadas de la edificación.

En casos de fuerte desnivel deberá dividirse la línea de fachada en tramos para que en cada uno de los tramos resultantes se cumpla la condición anterior.

El conjunto de las fachadas a todos los viales serán desarrolladas longitudinalmente como si fuesen una sola.

En la esquina del edificio se permite mantener la misma altura siempre que:

- No se supere en ningún punto la altura de 7,50 m a cornisa o alero que se define en el presente artículo.

- No se supere la altura en número de plantas.

- El sótano no sobresalga respecto de la rasante la medida de 1,50m, hasta la cara inferior del forjado de planta baja.

Artículo 127. Altura máxima de cumbrera

Todas las cubiertas de la edificación principal se resolverán con cubierta inclinada de pendiente continua, debiendo verter hacia el exterior, con la línea de máxima pendiente perpendicular a la línea de edificación. La inclinación de cubierta es libre, si bien se limita la altura de cumbrera a nueve metros (9m) para las zonas donde se permiten dos plantas, y doce metros (12 m) para las zonas donde se permiten tres plantas. No se permiten buhardillas ni volúmenes que amplíen el espacio bajo cubierta. Se prohíben faldones con inclinaciones diferentes en sus desarrollos (quiebros dentro de un plano de faldón de cubierta).

La planta bajo cubierta podrá iluminarse mediante ventanas enrasadas con el plano del faldón. En los polígonos 1 y 2, dichas ventanas estarán dispuestas a ejes de los huecos de fachada y de dimensiones proporcionales a éstas y se realizarán de modo que el ancho de la ventana, medido exteriormente, no será superior a 1,20 metros; la suma total del ancho de todas ellas, en alzado, no podrá ser superior al 40% de la longitud de fachada y su distribución será acorde con la composición de los huecos construidos en la misma.

También se admiten las cubiertas planas, si bien la cara inferior del forjado de techo no podrá encontrarse a una distancia superior a la que tendría el alero en el caso de ser una cubierta inclinada. Sin embargo, no se admiten cubiertas planas en el área homogénea AH-1, excepto para soluciones de terrazas descubiertas para la ubicación de instalaciones o paneles solares, siempre y cuando no se vean desde el viario y zonas públicas.



Artículo 128. Accesos

1. Todo edificio tendrá acceso desde una calle, plaza, vía pública o desde un espacio exterior accesible, en condiciones de cumplir la normativa técnica en materia de seguridad y accesibilidad vigentes.

2. Los accesos son los huecos en la edificación que permiten el acceso al interior de la misma o al de la parcela. Su apertura se producirá siempre de forma que los elementos de cierre nunca atraviesen el plano de fachada hacia el exterior.

3. Los accesos en edificios colectivos tendrán un ancho mínimo de 1,20 m y una altura libre mínima de 2,40 m. Los portones de acceso a parcela tendrán un ancho máximo de 3,30 m y una altura máxima de 3,50 m. Si se precisara una dimensión mayor se deberá solicitar expresamente al Ayuntamiento justificando detalladamente los motivos.

4. Se prohíbe expresamente el acabado en brillo metálico de los elementos de acceso.

5. La apertura de las hojas se efectuará hacia el interior de la edificación o parcela. No obstante si se trata de edificaciones en las que la apertura de las hojas se deba efectuar hacia el exterior de la edificación, el hueco deberá ser retranqueado hacia el interior en la profundidad equivalente al ancho de la hoja de cierre cuando menos.

6. Todo acceso a la edificación deberá estar convenientemente señalizado de manera que sea reconocible e identificable a cualquier hora del día y desde la acera opuesta de la calle.

7. En las construcciones destinadas a usos distintos del residencial unifamiliar, el acceso permitirá su utilización sin dificultad a personas con movilidad reducida, bien por edad (ancianos y niños) o bien por disminución de su capacidad física de forma temporal o permanente.

8. En las construcciones que además se consideren de uso público (con independencia de su titularidad) esta accesibilidad deberá garantizarse en su interior, dotándolo de barandillas, pasamanos y elementos complementarios para facilitar el desplazamiento a los itinerarios interiores de uso público, con diseños y formas adecuadas a los sentidos de circulación y a los recorridos previsibles.

9. En las edificaciones de uso público y en los edificios con uso de vivienda plurifamiliar se adecuará el tratamiento de los portales de acceso, en su caso, de modo que el cerramiento del portal sea transparente, en aras a la mejora de la seguridad de los usuarios conforme a los criterios actuales en materia de impacto de género.

Artículo 129. Definición de cuerpos volados

1. Se entiende por tales a los elementos construidos que, siendo solidarios y pertenecientes a la edificación, sobresalen o vuelan de la misma por delante del plano que contiene a cada fachada y no contienen apoyos aparte de su unión con la propia edificación.

2. Computará para el cálculo de la ocupación la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección sobre un plano horizontal de toda construcción que sobresalga más de 1,50m del terreno natural, y descontados los aleros y cuerpos volados, excepto los superiores a 1m de vuelo.



3. Se prohíbe que el vuelo de los cuerpos salientes invada el espacio destinado a tráfico de vehículos, por lo que no deberá sobrepasar su vuelo el ancho de la acera.

4. Se prohíben cuerpos que vuelen más 30 cm desde la alineación oficial en calles de ancho inferior a 6 m.

5. Se prohíben los cuerpos salientes que disten menos de 3,20 m de altura desde cualquiera de sus puntos a la rasante de la acera o terreno, excepto para calles peatonales de ancho mayor a 6m.

6. Los vuelos deberán respetar la distancia mínima de 60cm con los edificios colindantes.

Artículo 130. Tipos de cuerpos volados.

A los efectos del presente Plan General se definen los siguientes tipos de cuerpos volados:

1. Alero: Parte de la cubierta inclinada que sobresale del muro para evitar que entre el agua de lluvia o borde horizontal y más bajo de un techo inclinado que forma parte inseparable de la cubierta de la edificación.

2. Marquesina: Elemento volado que sobresale del plano de fachada para producir una zona de sombra o resguardo de la lluvia.

3. Balcón: Es el saliente que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja que sobresale de la fachada, no más de cuarenta y cinco (45) centímetros, y cuya longitud no supere en más de treinta (30) centímetros el ancho del hueco por el que se accede al mismo, siendo el ancho de dicho hueco inferior o igual a ciento veinte (120) centímetros. Se deberá dejar una distancia de separación mínima entre ellos de 1,20 m

4. Balconada o balconaje: Es el saliente común a varios huecos que arranca del pavimento de las piezas a las que sirven. La dimensión máxima del saliente no superará cuarenta y cinco (45) centímetros.

La longitud máxima de cada una, medida en la dirección paralela a la fachada, será de 2,50 m, no permitiéndose la disposición de cuerpos volados corridos a lo largo de toda la fachada, debiendo dejar una distancia de separación mínima entre ellos de 1,20 m.

5. Terrazas: Son salientes abiertos que superan las dimensiones establecidas en los apartados c) y d)

6. Mirador: Es un cuerpo saliente acristalado en todo su perímetro y altura, cuyo pavimento es prolongación en vuelo hacia el exterior del suelo de la pieza a la que sirve. El vano a través del que se accede al mismo tendrá una anchura inferior a doscientos veinte (220) centímetros. No podrá sobresalir, respecto a la fachada, más de setenta y cinco (75) centímetros.

La longitud máxima de cada mirador, medida en la dirección paralela a la fachada, será de 2,50 m, no permitiéndose la disposición de cuerpos volados corridos a lo largo de toda la fachada, debiendo dejar una distancia de separación mínima entre ellos de 1,20 m.

7. Jardineras: Es un cuerpo saliente destinado a la plantación de plantas ornamentales. Su altura será igual a las de los antepechos de los huecos de ventanas e inferior o igual a ciento diez (110)



centímetros y tendrán un saliente máximo sobre el plano de fachada de treinta (30) centímetros. Las jardineras no podrán verter aguas sobre las vías o espacios libres públicos.

La longitud máxima de cada jardinera, medida en la dirección paralela a la fachada, será de 2,50 m, no permitiéndose la disposición de cuerpos volados corridos a lo largo de toda la fachada, debiendo dejar una distancia de separación mínima entre ellos de 1,20 m.

Artículo 131. Composición de los cuerpos volados

1. En general la composición de los cuerpos volados será libre, excepto en el ámbito del Área Homogénea AH-1 en el que se regula lo siguiente:

- Sólo se permiten los vuelos que se ajusten a la definición de balcones, balconadas o balconajes, miradores y jardineras de la presente ordenanza.

- La suma de las longitudes de todos los vuelos, no podrá ser superior al cuarenta por ciento (40%) de la longitud de cada fachada.

- Los balcones y balconadas no podrán estar cerrados con láminas de aluminio, fábrica, etc. ni cualquier otro elemento de cerramiento, excepto rejería metálica de protección con diseño adecuado al entorno, o vidrio transparente.

- Deberá simplificarse al máximo el diseño de los componentes de las balconadas, tales como zapatas de pies derechos, ménsulas y barrotes de barandillas

- Los forjados de los balcones y balconadas deberán poseer un canto inferior al de los forjados convencionales, pudiendo ser losas de hormigón ligeramente molduradas.

2. En el ámbito protegido por la declaración de BIC del Conjunto Histórico y en su Entorno de Protección se deberán cumplir las siguientes consideraciones:

- Los únicos cuerpos salientes admisibles serán exclusivamente los aleros y los balcones, cuyas peanas deberán poseer en todo caso un canto máximo de 15 cm. En ningún caso podrán admitirse petos de fábrica, debiendo ejecutarse exclusivamente con barrotes verticales metálicos con acabado en colores oscuros, o vidrio transparente.

- Se prohíben los miradores, galerías, jardineras y terrazas corridas, en fachadas.

- Se prohíben los ámbitos salientes de tipo marquesinas.

- En el ámbito protegido por la declaración de BIC del Conjunto Histórico se prohíben en general ámbitos entrantes de ningún tipo.

Artículo 132. Otros elementos salientes del plano de fachada

1. Los toldos plegables o enrollables podrán tener extendidos un ancho no superior a 1’50 metros sin que su proyección llegue a menos de 0’50 metros del borde de la acera donde ésta exista. Todos sus



elementos fijos o móviles, incluso los suplementos colgantes, se encontrarán al menos a 2’20 metros de altura sobre la rasante. Se ajustarán, en todo caso, a la ordenanza municipal al efecto.

2. Los banderines no podrán sobresalir fuera de la alineación más de vez y media el vuelo permitido para los balcones.

Artículo 133. Medianerías, cerramientos laterales y fachadas secundarias

1. Todos los paramentos vistos de esta naturaleza presentarán un acabado cuidado que, sin que necesariamente asemejen fachadas principales, tengan calidad análoga a las de éstas, y como mínimo, se encontrarán revestidas con revoco y pintura.

2. Los cerramientos laterales que por cambio de uso o calificación de la parcela colindante u otros motivos amparados por el planeamiento, quedasen al descubierto con carácter definitivo, pasando a constituir así fachada a plaza, vía pública, espacio libre de uso público o patio de manzana, deberán tratarse como fachadas principales, pudiendo abrirse huecos de vistas, iluminación o ventilación en ellos.

Artículo 134. Señalización de fincas

Toda edificación deberá estar convenientemente señalizada con el número de policía que le corresponda de la vía en que esté situada, perfectamente visible durante el día y la noche.

Artículo 135. Publicidad

1. Sin perjuicio de la aplicación de la ordenanza municipal que pudiera aprobarse para la regulación de la publicidad en el espacio público, las siguientes determinaciones resultarán de aplicación para los elementos con presencia en el espacio urbano con fines publicitarios.

2. El Ayuntamiento de Manzanares El Real podrá delimitar los soportes en los que se permita, con carácter exclusivo, la colocación de elementos publicitarios, sin perjuicio de que con fines provisionales y excepcionales como fiestas, ferias, exposiciones o eventos, resulten autorizables carteles no comerciales durante el tiempo que dure el acontecimiento.

3. Para la fijación directa de carteles sobre edificios, se considerarán las siguientes restricciones:

a. Sobre los elementos catalogados o señalados de interés, los anuncios se permiten exclusivamente en planta baja, manteniendo el ritmo compositivo del elemento, y realizados con materiales acordes a su ubicación.

b. Se prohíbe la fijación de soportes exteriores o de bastidores exentos y luminosos en el espacio público, excepto aquellos que afectan a la información de servicios de interés público.

c. Se prohíbe la fijación o pintado exterior de la publicidad sobre medianeras de edificación, aunque fuese circunstancialmente.

d. Se prohíbe la publicidad acústica sin previa autorización.



e. Se prohíbe cualquier tipo de publicidad, cartel o anuncio, en las obras de edificación, en los solares y en las edificaciones en ruina, salvo los carteles propios de identificación con la obra y en relación con ésta.

4. Sólo de forma excepcional, y previa autorización municipal, podrá ser autorizada publicidad sobre mobiliario urbano en el espacio público.

5. En las condiciones estéticas fijadas para cada Ordenanza en esta Normativa se incluyen condiciones para los rótulos sobre fachada.

CAPÍTULO 3. DETERMINACIONES ACERCA DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

Artículo 136. Cómputo de la superficie ocupada por la edificación

Computará para el cálculo de la ocupación la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección sobre un plano horizontal de toda construcción que sobresalga más de 1,50 m del terreno natural, y descontados los aleros y cuerpos volados, excepto los superiores a 1m de vuelo. No computan las pérgolas si están cubiertas por elementos discontinuos y permeables a la luz y el agua. Computan las piscinas y plataformas o terrazas exteriores no cubiertas que sobresalgan más de 1,50 m del terreno natural.

Artículo 137. Cómputo de la superficie construida

1. La superficie construida es el área de la proyección horizontal de la construcción, comprendida dentro del perímetro exterior de la planta considerada. Computan todos los elementos cubiertos cerrados al menos por tres lados.

2. Computarán a efectos de edificabilidad los espacios bajo cubierta y los semisótanos, con las excepciones señaladas en los siguientes apartados de este artículo.

3. Se excluyen del cómputo de edificabilidad las zonas o cuantías que a continuación se enumeran y las que a estos efectos se establecen en las normas zonales o condiciones particulares de los usos:

a. Los soportales, los pasajes abiertos de acceso a espacios libres públicos, los patios de parcela que no estén cubiertos, las plantas bajas porticadas de altura libre máxima 2,20m. excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas.

b. Para que el espacio bajo cubierta no compute a efectos de edificabilidad deberá cumplir las siguientes condiciones:

- No puede destinarse a un uso vividero. Pueden emplearse para ubicar instalaciones necesarias para el edificio.

- No tendrá acceso o solo se realizará por una escalera escamoteable o desmontable para el mantenimiento.



- No puede tener ventanas de iluminación de ningún tipo. Se permiten rejillas de ventilación de dimensiones máximas 30x30 cm.

- No se podrá exceder el metro y medio (1,50 m) de altura libre interior.

c. Los sótanos o semisótanos, si cumplen las condiciones para no ser una planta computable.

d. Los espacios de altura libre inferior a 1,50 m.

e. Las superficies destinadas a garaje-aparcamiento, ubicadas en planta baja cuando por la configuración de la parcela no sea posible resolver la dotación de aparcamiento al servicio del edificio en situación de plantas bajo rasante, siempre y cuando, no se supere la altura máxima permitida en unidades métricas ni el número de plantas, en vivienda unifamiliar, con un límite máximo de quince (15) metros cuadrados.

f. Los locales destinados a alojar las instalaciones al servicio del edificio, cuyo dimensionamiento deberá justificarse, tales como cuartos de calderas, maquinarias de ascensores, basuras, contadores, centros de transformación y otros análogos a los anteriores.

g. Los huecos de aparatos elevadores. No computan en ningún caso si se colocan en el exterior de la edificación con motivo de hacer accesible una edificación existente.

h. Los grandes conductos o conjuntos de conductos de ventilación o alojamiento de instalaciones con dimensiones superiores a cincuenta (50) decímetros cuadrados.

i. Los huecos en forjados, huecos de escaleras o destinados a dejar una doble altura.

j. En vivienda unifamiliar, aquellas instalaciones ubicadas en plantas bajo rasante que sin ser de obligada instalación, contribuyen a mejorar el confort y habitabilidad del edificio (piscinas, saunas, etc.).

k. Los espacios destinados a carga y descarga cuando constituyan la dotación fijada como mínima al servicio de los usos del edificio.

l. Todos los elementos cubiertos (terrazas, porches, etc.) computarán en un 100% de su superficie si están cerrados por tres lados y en un 50% si están abiertos por dos, tres o cuatro lados, a los efectos del establecimiento de la edificabilidad.

m. Las pérgolas, si están cubiertas por elementos discontinuos y permeables a la luz y el agua.

Artículo 138. Superficie útil

1. Superficie útil es la suma de las superficies de todas las plantas, delimitadas por el perímetro interior de los cerramientos, que este Plan General señale como computables.

2. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.



Artículo 139. Edificabilidad

Es la medida de la superficie edificable, en metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela, zona, sector o unidad de ejecución. La edificabilidad podrá ser:

– Edificabilidad bruta, cuando se calcula sobre las superficies brutas del ámbito urbanístico, y por lo tanto incluyendo terrenos de Redes Públicas Adscritas, interiores o exteriores.

– Edificabilidad neta, cuando corresponde al parámetro que se aplica a la superficie neta, excluidos las Redes Públicas.

Artículo 140. Densidad

Corresponde a las viviendas por hectárea que existen o pueden realizarse en las parcelas, zonas, manzanas, Sectores o Ámbitos de Actuación, según se trate. Se trata de una determinación pormenorizada, y debe entenderse que el número que fija el presente Plan General tiene carácter orientativo en todos los ámbitos donde no se refleja la ordenación pormenorizada. La densidad podrá ser:

– Densidad bruta, cuando se aplica el parámetro sobre las superficies brutas del ámbito urbanístico, y por lo tanto incluyendo terrenos de Redes Públicas interiores o exteriores (en su caso).

– Densidad neta, cuando se aplique el parámetro sobre las superficies de los ámbitos, excluidas las Redes Públicas, o sobre las superficies edificables de una zona, parcela o manzana, según el nivel de planeamiento de que se trate.

Artículo 141. Modo de aplicar los parámetros netos o brutos

1. En los ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado y Suelo Urbanizable Sectorizado, definidos en el Plan General, los parámetros brutos se referirán a las superficies totales a ordenar, incluidas las Redes Públicas interiores y exteriores, y los parámetros netos a las superficies a ordenar, excluidas las Redes Públicas Generales y Supramunicipales, en su caso.

2. En los Suelos Urbanos Consolidados, y en los desarrollos de planeamientos de detalle o parciales, los parámetros netos se referirán a las superficies edificables, excluidas las superficies de Redes Públicas.

Artículo 142. Densidad máxima sobre parcela edificable. Viv/Ha

1. El parámetro de densidad (Viv/ha.) no será aplicable en el caso de pisos en tipología de bloque abierto o manzana cerrada, en este caso, se aplicará al número de volúmenes realizados en una parcela, pero no a los pisos que éstos contengan, los cuales vendrán determinados por la superficie mínima de vivienda.

2. En actuaciones de conjuntos de viviendas en régimen de división horizontal, se define asimismo como parcela edificable aquella que cumpla con la superficie mínima de parcela asignada por la zona de ordenación que se considere. Dicha parcela será de uso privativo y en ella se concentrará la



edificación permitida para la misma en las condiciones de posición y volumen que se expresen en la zona correspondiente de aplicación.

- La edificabilidad correspondiente se dispondrá exclusivamente en las fracciones de parcela que resulten privativas, y se medirá respecto de ésta.

- Además le corresponderá otra parte mancomunada con el resto de la actuación que estará destinada a usos de recreo y expansión al servicio de las viviendas en que se origina, en la cual no se permite la ejecución de edificación sobre rasante y únicamente se podrán ejecutar pistas deportivas al aire libre, piscinas, etc., siendo que en este último caso, si de la normativa sectorial o las necesidades técnicas se derivase la necesidad de ejecutar algún volumen para adscribirlo a vestuarios, instalaciones, servicios o similares, de no disponerse en posición bajo rasante con la instalación, se detraerá de la edificabilidad correspondiente a la total de la parcela, descontadas las viviendas.

- La suma de las superficies de la parte privativa más la mancomunada en ningún caso será inferior a la superficie que le corresponda al aplicar el parámetro de viviendas por parcela que se exprese en la zona correspondiente de aplicación.

CAPÍTULO 4. CONDICIONES FUNCIONALES DE LAS EDIFICACIONES

Artículo 143. Condiciones de accesibilidad

1. Con el fin de facilitar el acceso y la utilización no discriminatoria, independiente y segura de los edificios a las personas con discapacidad, se cumplirán las condiciones funcionales y de dotación de elementos accesibles que se establecen en la legislación vigente en materia de Accesibilidad y Supresión de barreras.

2. Dentro de los límites de las viviendas, incluidas las unifamiliares y sus zonas exteriores privativas, las condiciones de accesibilidad únicamente son exigibles en aquellas que deban ser accesibles.

Artículo 144. Condiciones de higiene y calidad

Todos los edificios estarán sujetos a las determinaciones establecidas en toda la normativa sectorial que pudiera resultar de aplicación, y, de forma especial cuando resulte preceptivo, en el Código Técnico de la Edificación, o normativa que la sustituya, y por tanto cumplirán los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad.

Artículo 145. Dotaciones de servicios en las edificaciones

1. Todos los edificios y locales dispondrán de las siguientes dotaciones de servicio obligatorias, con las puntualizaciones de los artículos siguientes:

– Abastecimiento de agua potable.

– Agua caliente sanitaria.



– Saneamiento.

– Energía eléctrica.

– Calefacción.

– Servicios higiénicos.

– Evacuación de residuos sólidos.

– Telefonía y telecomunicaciones.

2. Se exceptúan de esta obligación aquellos edificios en los que la obligación de disponer de alguna de las dotaciones relacionadas sea manifiestamente innecesaria en función del uso que se desarrolle en los mismos, a criterio de los Servicios Técnicos Municipales.

Artículo 146. Abastecimiento de agua potable

1. Los nuevos edificios contarán con las medidas oportunas, tendentes al ahorro efectivo y disminución del consumo de agua potable, y en particular, contadores individuales de agua para viviendas y locales, y mecanismos adecuados para el máximo ahorro de agua, tales como economizadores de chorro, mecanismos reductores de caudal en los grifos, mecanismos limitadores de accionamiento de la descarga de las cisternas, mecanismos reductores de caudal para las duchas…

2. Los grifos de los aparatos sanitarios de uso público dispondrán de temporizadores o mecanismos similares de cierre automático para dosificar el consumo de agua, limitando las descargas.

Artículo 147. Saneamiento

1. En suelo urbano y urbanizable, las instalaciones de saneamiento en los edificios entroncarán con la red municipal mediante la disposición de una arqueta o pozo general de registro entre la red horizontal de saneamiento y la red general de alcantarillado.

2. En ningún caso, para los nuevos desarrollos del Plan General, las aguas de lluvia procedentes de cubiertas, patios o cualquier otra instalación interior de las parcelas, deberán incorporarse a la red de aguas negras del ámbito. Estas aguas se incorporaran a la red de aguas pluviales que deberán verter a cualquier cauce público cuyo destino no sea la red de alcantarillado de aguas negras y cumplir la normativa y condiciones que marque la Confederación Hidrográfica del Tajo al respecto, así como las normas aplicables. Por este motivo, se dispondrán en cada área edificable dos acometidas de saneamiento, una para aguas residuales y otra segunda para aguas pluviales.

3. Los encuentros de las bajantes con la red horizontal se harán mediante arquetas cuando la red sea enterrada, y con registros cuando sea suspendida.

4. Será necesario disponer una arqueta separadora de fangos o grasas antes de la arqueta o pozo de registro cuando la instalación reciba aguas procedentes del garaje-aparcamiento y otras que contengan fangos o grasas.



5. Las acometidas a la red municipal se realizarán siempre en pozos de registro debiéndose construir pozos cuando no existan, con una sola acometida por edificio en la tipología de edificación con frente de fachada y construcción entre medianerías.

Artículo 148. Energía eléctrica

1. Todo edificio contará con suministro de energía eléctrica desde la red de servicio público de la empresa distribuidora.

2. En caso de existir Centros de Transformación en el interior de las parcelas o edificios, éstos no se podrán situar por debajo del nivel del alcantarillado general de la zona y deberán reunir las debidas condiciones en cuanto a insonorización, aislamiento térmico, vibraciones y seguridad, no pudiendo ocupar la vía pública.

3. Excepcionalmente y ante la imposibilidad del cumplimiento de las condiciones anteriores, el Ayuntamiento permitirá la ocupación de la vía pública.

Artículo 149. Calefacción y aire acondicionado

1. Todo edificio en el que se prevea presencia habitual de personas dispondrá de un sistema de calefacción que permita el mantenimiento, en los distintos locales y piezas del edificio, de una temperatura adecuada en función de la actividad que se desarrolle en cada uno de ellos.

2. Esta instalación podrá complementarse mediante un sistema de ventilación o aire acondicionado, pudiendo integrarse todos ellos en una única instalación de climatización.

3. En cuanto a las distancias mínimas a ventanas para evacuación de aires acondicionados en fachada, se cumplirán las siguientes determinaciones:

- La altura mínima sobre la acera será mayor o igual a 2,50 m., debiendo quedar resuelta la seguridad a viandantes mediante los medios de protección que sean necesarios.

- En el caso de que la evacuación forzada del aire caliente o enrarecido producto del acondicionamiento de locales o viviendas se realice a la vía pública y el volumen de evacuación sea inferior a 1 m3/sg, se hará de forma que la distancia medida entre el punto más próximo de la rejilla de expulsión, con flujo perpendicular al plano de fachada será como mínimo de 2,50 m. hasta el punto más próximo de cualquier ventana situada en el mismo paramento a nivel superior y 2 m. si se halla en el mismo nivel. Asimismo, esta distancia será de 3,5 m. con respecto a cualquier ventana situada en distinto paramento, excepto cuando se trate de fachadas distintas (pertenezcan o no al mismo edificio) que formen un ángulo de más de 180º. Para volúmenes de aire superiores a 1 m3/sg, la evacuación se hará siempre a través de chimeneas exclusivas a cubierta. Cuando las diferentes salidas al exterior disten entre sí, más de 5 m., se considerarán independientes, considerándose efectos aditivos, valorando que las diferentes salidas equivalen a una misma, cuando esto no sea así.

- En locales comerciales en planta baja, los equipos de acondicionamiento de aire deberán estar totalmente empotrados y en cualquier caso deberán mantenerse dentro del límite de su



parcela. En caso de imposibilidad del cumplimiento de esta determinación, se propondrán soluciones alternativas debidamente justificadas, que deberán ser aprobadas previamente por el Ayuntamiento.

Artículo 150. Servicios higiénicos

Todos los usos o actividades dispondrán de los servicios higiénicos exigidos por la normativa sectorial aplicable y los establecidos en cada tipo de uso en la presente normativa.

Artículo 151. Evacuación de residuos sólidos

Todos los edificios, excepto los destinados a vivienda unifamiliar o construcciones en suelo no urbanizable de protección, deberán disponer de un local (uno por portal) para almacenamiento de cubos de basura, con dimensionamiento proporcional al número de viviendas o locales existentes, de acuerdo a la normativa de aplicación.

Artículo 152. Telefonía y telecomunicaciones

Se cumplirá lo establecido en el Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febreros, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, en su Reglamento, aprobado mediante Real Decreto 346/2011, de 11 de marzo, y en la Orden ITC/1644/2011, de 10 de junio, o normativa que las sustituya.

Artículo 153. Condiciones de seguridad

Al respecto de las condiciones de seguridad en los edificios, se estará a lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación o legislación que lo sustituya, y el resto de normativa complementaria a la actividad que se realice.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Normas Generales de los Usos 97

TÍTULO VI. NORMAS GENERALES DE LOS USOS

CAPÍTULO 1. DETERMINACIONES GENERALES

Artículo 154. Objeto

El presente título tiene por objeto la regulación de los usos, entendidos exclusivamente desde la perspectiva de las actividades humanas que pueden desarrollarse en los distintos terrenos, y a los solos efectos de definir sus condiciones funcionales y de implantación.

Artículo 155. Ámbito de aplicación

El régimen general de los usos contenido en este título alcanza a todo el ámbito territorial de el Plan General de Manzanares El Real, sin perjuicio de la regulación y asignación específica que se contiene para cada clase y categoría de suelo en función del destino urbanístico de los terrenos y de las condiciones específicas previstas para cada ámbito objeto de ordenación.

Artículo 156. Definición de uso

Se entiende por uso del suelo aquella utilización del terreno para actividades concretas que puedan permitirse, según los casos, en las diferentes zonas establecidas.

Artículo 157. Tipos de usos. Definiciones

Según su localización, por su posición e idoneidad, un uso puede ser principal o característico, compatible o complementario, alternativo o prohibido.

1. Uso del suelo: cualquier tipo de utilización humana de un terreno, incluido el subsuelo y el vuelo que le correspondan, y en particular su urbanización y edificación.

2. Uso global: el que caracteriza de forma general un ámbito o sector. El Uso Global define un conjunto de usos pormenorizados que caracteriza un ámbito objeto de ordenación general, y como tal resulta definitorio de los objetivos y propuestas generales del Plan General para todo el territorio municipal.

3. Uso pormenorizado: uso específico a que deben destinarse los distintos terrenos objeto de calificación que integran un ámbito objeto de ordenación pormenorizada de los definidos en las Normas, y su atribución forma parte de la calificación urbanística del suelo. Es el nivel de agrupación de usos elementales, que completado con una tipología edificatoria, puede asignarse a una parcela a través de una ordenanza.

4. Uso principal o característico: Es el de implantación prioritaria y mayoritaria en una determinada zona. Su consideración como mayoritario podrá servir de referencia en cuanto a la intensidad admisible de otros usos como fracción, relación o porcentaje de él.



5. Uso compatible o complementario: Es aquél que puede acompañar al uso principal en la misma zona de ordenanza, sin que ello signifique una alteración de las características o efectos de cualquiera de ambos. La compatibilidad no es óbice para la restricción de la intensidad de los usos compatibles en función de parámetros del uso característico.

6. Uso alternativo: Es aquél que puede reemplazar al uso principal en la misma zona de ordenanza.

7. Uso condicionado: uso pormenorizado para el que en un ámbito específico se establecen limitaciones para su implantación por razón de su posible interferencia con el resto de los usos admisibles.

8. Uso prohibido: Es aquél que se considera incompatible con el uso principal y que no puede, en ningún caso, aparecer en la zona de ordenanza o ámbito de que se trata. Su precisión puede quedar establecida bien por su expresa definición en la zona que se trate, o bien por exclusión al quedar ausente en la relación de usos principales, complementarios y alternativos en cada zona de ordenación.

9. Uso provisional: uso para el que se prevén un plazo de ejercicio concreto y limitado, sin que resulten relevantes las características constructivas.

Artículo 158. Clases de usos y estructura de los mismos

La presente Normativa Urbanística prevé la siguiente estructura desglosada de usos, que se desarrollan en los capítulos posteriores del presente Título.

ESTRUCTURA DE USOS

Nº USO CLASE CATEGORÍA DESCRIPCIÓN

1 RESIDENCIAL

Vivienda 1ª Vivienda Unifamiliar

Vivienda 2ª Vivienda Multifamiliar

Residencia 3ª

Residencia Colectiva (no hotelero) -Residencias de Ancianos -Residencias religiosas -Colegios Mayores -Casas de huéspedes (hasta 10 camas).

2 TERCIARIO COMERCIAL

Comercio

1ª Locales comerciales y talleres de reparación vinculados a la actividad comercial (hasta 200m² de superficie de venta). Única razón comercial.

2ª Locales comerciales (hasta 500m²). Única razón comercial.

3ª Galerías y centros comerciales (hasta 1500 m²). Una o varias razones comerciales.

4ª Galerías y centros comerciales (hasta 2500 m²). Una o varias razones comerciales.

5ª Galerías y centros comerciales (más de 2500 m²). Única razón comercial.



ESTRUCTURA DE USOS

Hostelero

6ª Instalaciones hasta 15 habitaciones y 600 m² (incluidas instalaciones complementarias).

7ª Instalaciones hasta 50 habitaciones y 2500 m² (incluidas instalaciones complementarias).

8ª Instalaciones de más de 50 habitaciones y más de 2500 m² (incluidas instalaciones complementarias).

9ª Alojamiento rural

10ª

Hostería (Hostels). Servicios de alojamiento turístico con carácter temporal, en habitaciones de capacidad múltiple dotadas de camas literas de dos alturas, pudiendo contar, además, con habitaciones dobles o habitaciones individuales.

Centros de Reunión

11ª Establecimientos de bebidas, cafés y restauración (sin espectáculo ni hospedaje)

12ª Establecimientos de reunión y espectáculos en locales cerrados.

13ª Establecimientos de reunión y espectáculos al aire libre.

3 TERCIARIO OFICINAS Oficinas

1ª Despachos y consultas profesionales

2ª Oficinas privadas con atención al público esporádica

3ª Oficinas privadas con atención al público continuada

4ª Oficinas de administración con o sin atención al público

4 DOTACIONAL

Educación y Cultura

1ª Educación infantil (según LOGSE). Titularidad pública o privada.

2ª Educación primaria (según LOGSE). Titularidad pública o privada.

3ª Educación secundaria (según LOGSE). Titularidad pública o privada.

4ª Educación universitaria / Centros de investigación. Titularidad pública o privada.

5ª Otras enseñanzas oficiales (Conservatorio de música, educación física, etc.).

6ª Enseñanza de actividades no reguladas por la administración (servicios de enseñanza en general).

7ª Centros culturales, museos y bibliotecas

Asistencial

8ª Centros de servicios sociales (sin residencia colectiva). - Club de ancianos - Guardería

9ª Centros de servicios sociales (con residencia colectiva) - Residencia de ancianos - Centros de acogida infantil y de adultos



ESTRUCTURA DE USOS

Sanitario

10ª

Establecimientos sanitarios sin internamiento. Titularidad pública o privada. - Clínicas - Ambulatorios - Consultas - Odontología - Laboratorios - Enfermería

11ª

Establecimientos sanitarios con internamiento. Titularidad pública o privada. - Clínicas - Hospitales - Sanatorios

12ª Establecimientos veterinarios. Titularidad pública o privada.

Servicios Públicos

13ª Centros de la administración local, autonómica o estatal con atención al público.

Religioso

14ª Centros de culto y reunión sin residencia colectiva aneja.

15ª Centros de culto y reunión con residencia colectiva aneja.

Deportivo

16ª Espacios y locales para la práctica deportiva sin espectadores.

17ª Espacios y locales para la práctica deportiva con espectadores.

5 INDUSTRIAL Industria

ordinaria y talleres

1ª Actividades totalmente compatibles con usos residenciales.

2ª Actividades tolerables por el uso residencial.

6 ESPACIOS LIBRES Y

ZONAS VERDES

Jardines y juegos

infantiles

1ª Áreas ajardinadas

2ª Áreas de juegos infantiles

3ª Parque urbano

4ª Franjas de protección de vías de comunicación y viario rodado.

5ª

Franjas de protección de infraestructuras de tipo lineal, así como de protección e integración de cauces o cursos naturales en el sistema de espacios libres y zonas verdes.

7 GARAJE –

APARCAMIENTO

1ª Asociado a otros usos (sin explotación comercial)

2ª Explotación comercial (no asociado a otros usos)

8 SERV.URBANOS E

INFRAESTRUCTURAS

9 RED VIARIA

1ª Peatonal

2ª Rodada o de coexistencia

3ª Rodada



Artículo 159. Usos no considerados a efectos de esta regulación o no previstos

A efectos de la regulación de los usos no previstos en la Normativa Urbanística, se aplicarán criterios de similitud o comparación con los aquí considerados.

Artículo 160. Criterios sobre usos en zonas inundables

Los posibles usos del suelo permitidos dentro de las zonas inundables definidas según el artículo 14 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico deberán respetar los siguientes criterios:

1. Dentro de la zona de flujo preferente, definida en el artículo 9 del R.D.P.H. como “aquella zona constituida por la unión de la zona o zonas donde se concentra preferentemente el flujo durante las avenidas, o vía de intenso desagüe, y de la zona donde, para la avenida de 100 años de periodo de retorno, se puedan producir graves daños sobre las personas y los bienes, quedando delimitado su límite exterior mediante la envolvente de ambas zonas (…)”, sólo podrán ser autorizados aquellos usos no vulnerables frente a avenidas, que no supongan una reducción significativa de la capacidad de desagüe de la zona de flujo preferente y que, por tanto, no requieran estructuras, terraplenes o almacenamiento permanente de bienes o equipos. Por tanto, los usos permitidos dentro de la zona de flujo preferente serán:

a. Uso agrícola, como tierras de labranza, pastos, horticultura, viticultura, césped, silvicultura, viveros al aire libre y cultivos silvestres.

b. Uso industrial y comercial, como áreas de almacenaje temporal, aparcamiento de vehículos, etc.

c. Usos residenciales, como césped, jardines, zonas de aparcamiento, zonas de juego, entre otros.

d. Usos recreativos públicos y privados, como campos de golf, pistas deportivas al aire libre, zonas de descanso, zonas de natación, reservas naturales y de caza, parques, cotos de caza y pesca, circuitos de excursionismo y equitación, entre otros.

2. Dentro de la zona de inundación correspondiente a la avenida de 100 años de periodo de retorno y fuera de la zona de flujo preferente, no se permitirán edificaciones de carácter residencial, aunque pueden ser admisibles las construcciones no residenciales (industriales, comerciales, etc.), siempre y cuando se implanten en zonas donde los calados calculados para la avenida de 100 años de periodo de retorno sean inferiores a 0’50 metros.

3. Dentro de la zona de inundación correspondiente a la avenida de 500 años y fuera de la de 100 años de periodo de retorno, se podrían admitir edificaciones de carácter residencial, pero en cualquier caso deberán tener la planta baja, o el sótano si lo hubiera, a una cota tal que no se produzcan graves daños (materiales y humanos) con la avenida de 500 años, es decir, fuera de la zona de inundación peligrosa de esa avenida, definida como la envolvente de los puntos que cumplen uno o más de los siguientes criterios; calados superiores a 1’00 metro, velocidades superiores a 1’00 m/s o producto de calado por velocidad superior a 0’50 m²/s.



4. En cuanto al empleo de medidas correctoras de tipo estructural que eviten la inundabilidad, tales como rellenos, muros, malecones, motas o similares, se considera de aplicación lo dispuesto en el artículo 11.4 del Real Decreto 903/2010, de evaluación y gestión de riesgos de inundación sobre la promoción de prácticas de uso sostenible del suelo. Por tanto, no se permitirá la adopción de tales medidas en la zona afectada por la avenida de 100 años de periodo de retorno, pues suponen un obstáculo a la corriente en régimen de avenidas, e impiden la función que tienen los terrenos colindantes con los cauces en la laminación de caudales y carga sólida transportada, pudiéndose producir incluso eventuales perjuicios añadidos al Dominio Público Hidráulico y/o a terceros.

5. Se recomienda la utilización de pavimentos filtrantes y la disposición de una superficie adecuada a espacios libres no pavimentados. De esta forma se produciría una afección menor de las áreas urbanizadas al comportamiento natural de la cuenca de los cauces afectados.

CAPÍTULO 2. USO RESIDENCIAL

Artículo 161. Definición y categorías.

Comprende los espacios y dependencias destinados al alojamiento humano en forma permanente que quedan regulados en los apartados siguientes de la presente Normativa Urbanística.

A los efectos de establecimientos de las características de este uso se definen condiciones específicas de aprovechamiento urbanístico considerándose dos tipos de viviendas con sus correspondientes condiciones de aprovechamiento, respectivamente:

- Vivienda Libre: Como uso residencial cuyo objeto es la construcción de viviendas de promoción libre.

- Vivienda protegida: La correspondiente en estas Normas Urbanísticas como uso residencial cuyo objeto es la construcción de viviendas cuyas características las hacen susceptibles de acogerse a alguna forma de protección pública.

Dentro del uso residencial se establecen las siguientes clases y categorías:

- Clase Vivienda:

- Categoría 1ª. Vivienda unifamiliar, que es la situada en una única parcela con acceso independiente desde la vía o espacio público. En función de su relación con las edificaciones colindantes puede ser agrupada, pareada o aislada con otras edificaciones. Existirá una sola vivienda por parcela. En el caso de existir varias zonas en una vivienda unifamiliar que dupliquen servicios básicos de una vivienda (cocinas, merenderos, etc.), deberán existir siempre zonas comunes y el acceso a la vivienda debe ser único. En el caso de que existan varios cuerpos constructivos, el conjunto de ellos no podrá duplicar el programa de vivienda unifamiliar que deberá ser único, debiendo depender unas construcciones de otras, no pudiendo tener condición de autonomía.



- Categoría 2ª. Vivienda multifamiliar, cuando sobre una única parcela se localizan varias viviendas que disponen de acceso común y compartido desde el espacio público en condiciones tales que les pudiese ser de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.

Se consideran dentro de la presente categoría los conjuntos de viviendas constituidos por edificaciones que se asienten sobre una parcela mancomunada, con servicios colectivos al servicio de las viviendas (piscina, área deportiva, garaje, etc.), acceso independiente a las mismas desde el espacio mancomunado y que tengan un régimen de propiedad similar al establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.

- Clase Residencia:

- Categoría 3ª. Residencia colectiva, o espacio edificado para residencia permanente, sobre única parcela en donde los habitantes no tienen la condición de familia, entre los que se encuentran las residencias de ancianos, las residencias de religiosos, colegios mayores, etc.

Dentro de esta categoría también se encuadran las casas de huéspedes con un límite de hasta 10 camas, considerándose por encima de este límite como uso terciario comercial en su clase hostelero.

Es condición común a todas las clases y categorías la localización de la residencia en la edificación principal, prohibiéndose expresamente su localización en edificaciones auxiliares excepto cuando estas se adosen a la principal y forme un continuo edificado.

Artículo 162. Condiciones particulares

Son de aplicación, con carácter general, las determinaciones al respecto establecidas por la Comunidad de Madrid y el Código Técnico de la Edificación (C.T.E.). En caso de contradicción entre éstas o con éstas normas, siempre prevalecerán las condiciones de mayor calidad o restricción, en su caso.

Se consideran condiciones generales para todas las categorías las siguientes:

a. Condiciones de iluminación natural y visibilidad desde el alojamiento.

El alojamiento de viviendas y residencias deberá disponer de una fachada con huecos en contacto con el espacio exterior.

b. Condiciones de ventilación.

Toda pieza habitable deberá disponer de aberturas practicables, dando al espacio exterior o a un patio interior de al menos 4 m de diámetro y 15 m² de superficie. Sólo las piezas no habitables podrán abrir exclusivamente a patios de ventilación.

Los cuartos de baño y aseo, y en general de servicio, que no tengan ventilación directa a fachada o patio, tendrán un conducto independiente o colectivo de ventilación forzada, estática o dinámica.

c. Condiciones de servicios e instalaciones.



- c.1. De agua: Toda vivienda o residencia deberá tener en su interior instalación de agua corriente potable, de conformidad con la reglamentación de la Comunidad de Madrid vigente en esta materia, que garantice una dotación mínima de 200 litros por día y por habitante, y que asegure un caudal de 0,15 litros por segundo para agua fría y de 0,10 litros para agua caliente.

- c.2. De energía eléctrica: Será obligatoria en toda vivienda la instalación necesaria para utilizar energía eléctrica para alumbrado y fuerza, instalación que cumplirá la reglamentación vigente, R.E.B.T., con los mínimos establecidos en el mismo.

- c.3. De red de saneamiento. Las aguas pluviales y residuales serán recogidas y eliminadas conforme señala el reglamento de instalaciones sanitarias vigentes, a través de su conexión con la red municipal existente en los suelos urbano y urbanizable, y a través de fosas sépticas en el caso de instalaciones en el suelo no urbanizable.

- c.4. De calefacción. La instalación de calefacción cumplirá las condiciones establecidas en los reglamentos correspondientes.

- c.5. De servicios. Los nuevos edificios multifamiliares deberán contar con un local en planta baja destinado a basuras, el cual deberá estar debidamente ventilado y contará con un grifo y un desagüe para su mantenimiento y limpieza. La ventilación de los locales de servicios se realizará mediante chimenea independiente hasta la cubierta, asegurando al menos dos renovaciones por hora.

d. Condiciones de evacuación de humos y gases.

Se prohíbe evacuar humos y gases al exterior por fachadas. Los humos deberán llevarse por conductos apropiados convenientemente aislados hasta la cubierta.

En caso de diferencia de altura entre edificaciones lindantes, se considerará dicha altura por encima del caballete de la edificación más alta.

e. Condiciones de superficie y de dimensiones mínimas.

Se establecen las superficies mínimas para las distintas piezas de la vivienda recogidas en las Normas Generales de la edificación, así como en la normativa sectorial de aplicación.

f. Condiciones de los anejos a la vivienda.

En vivienda colectiva se permite únicamente un trastero o bodega por vivienda con una superficie máxima de 12 m² útiles. En tipologías de edificios de vivienda multifamiliar se prohíbe que los trasteros o bodegas comuniquen directamente con las viviendas, debiendo accederse a ellos desde las zonas comunes. Estos espacios carecerán de ventanas o iluminación natural, debiendo ventilar a través de rejillas de ventilación.

g. Condiciones de situación y posición.

No se permiten usos residenciales en plantas no computables, sea la planta sótano o semisótano, salvo las excepciones realizadas en el uso de vivienda unifamiliar.



h. Condición de aparcamiento.

Toda edificación de nueva planta, destinada únicamente al uso residencial o en su caso la parte destinada a este uso, deberá contar con al menos una plaza de aparcamiento por vivienda para la clase de residencia, dentro de la parcela correspondiente que se considera, excepto cuando se establezca lo contrario en la ordenanza de aplicación para el suelo urbano.

La posición de la plaza de aparcamiento podrá efectuarse bien al aire libre o bajo cubierto, en planta baja, semisótano o sótano y con unas dimensiones mínimas de 4,50 m de longitud por 2,20 m de ancho, libre de todo obstáculo. La rampa de acceso y su embocadura presentará un ancho mínimo libre de 3,00 m.

Se permiten además plazas de moto de dimensiones mínimas 2,50 m x 1,50 m.

CAPÍTULO 3. USO TERCIARIO COMERCIAL: COMERCIO, HOSTELERÍA Y SALAS DE REUNIÓN


Comprende los espacios y locales destinados a actividades terciarias comerciales y de venta de servicios de carácter privado, artesanos, así como los abiertos al uso público destinados a compraventa de mercancías al por menor (comercio minorista en general), a espectáculos y ocio (centros de reunión, cines, teatros, salas de juego, discotecas, etc.) o a procurar servicios privados a la población (peluquería, bares, etc.) que queden reguladas en el siguiente artículo de la presentes Normas Urbanísticas.

Por su diferenciación funcional y espacial se diferencian tres clases de uso, estableciéndose para la totalidad del uso las siguientes categorías:

- Clase Comercio:

- Categoría 1ª. Locales comerciales de venta de todo tipo de productos, alimentarios o no, y talleres de reparación de bienes de consumo tales como reparación de electrodomésticos, en establecimiento independiente de dimensión no superior a 200 m² de superficie de zona de venta en el primer caso y total en el segundo, constituyendo única razón comercial.

No quedan incluidos en esta clase y categoría los talleres de superficie superior a la fijada ni los talleres mecánicos destinados a la reparación de vehículos automóviles de todo tipo y superficie, así como cerrajerías u otros tipos de talleres similares, que no resulten compatibles con usos residenciales conforme a las exigencias establecidas en la legislación vigente en materia de protección ambiental. Todos estos usos se regulan dentro del uso industrial.

- Categoría 2ª. Locales comerciales de venta de todo tipo de productos, alimentarios o no, en establecimiento independiente de dimensión no superior a 500 m² de superficie de zona de venta, constituyendo única razón comercial.

- Categoría 3ª. Galerías y centros comerciales de hasta 1.500 m² de superficie de zona de venta, pudiendo estar integrado por una o varias razones comerciales.



- Categoría 4ª. Galerías y centros comerciales de hasta 2.500 m² de superficie de zona de venta, pudiendo estar integrado por una o varias razones comerciales.

- Categoría 5ª. Grandes centros comerciales de más de 2.500 m2 de superficie de zona de venta, integrado por una sola razón comercial.

- Clase Hostelero:

- Categoría 6ª. Instalaciones para el alojamiento temporal de hasta 15 habitaciones y hasta 600 m2 totales construidos sobre rasante, incluidas en esta superficie las instalaciones complementarias, tales como restaurantes, bares, tiendas, pistas deportivas cubiertas, etc.

- Categoría 7ª. Instalaciones para el alojamiento temporal de hasta 50 habitaciones y hasta 2.500 m2 totales construidos sobre rasante, incluidas en esta superficie las instalaciones complementarias, tales como restaurantes, bares, tiendas, pistas deportivas cubiertas, etc.

- Categoría 8ª. Instalaciones para el alojamiento temporal de más 50 habitaciones y más de 2.500 m2 totales construidos sobre rasante, incluidas en esta superficie las instalaciones complementarias, tales como restaurantes, bares, tiendas, pistas deportivas cubiertas, etc.

- Categoría 9ª. Alojamiento rural. Instalaciones para el alojamiento temporal. Los apartamentos turísticos podrán ser ofrecidos para su ocupación en las modalidades de bloques y conjuntos

Bloques: Se entiende por bloque el edificio o edificios integrados por apartamentos que se ofrezcan en su totalidad bajo una sola licencia de actividad, y de apertura y una solo unidad empresarial de explotación.

Conjuntos: Se entiende por conjunto el agregado de apartamentos turísticos situados en uno o varios edificios, y/o de bungalows, villas, chalés o similares, que se ofrezcan como alojamientos turísticos bajo una sola licencia de actividad, y de apertura y una solo unidad empresarial de explotación. No resultan segregables registralmente ni se puede establecer un régimen de división horizontal.

En ordenanzas de zonas residenciales unifamiliares se permitirá únicamente una edificación de bungalows o similares por parcela. En zonas de residencial multifamiliar se podrán disponer una o varias edificaciones.

En cualquier caso, el plazo de duración del contrato de arrendamiento será el que libremente hayan convenido por escrito las partes, sin que en ningún caso pueda ser inferior a un día como mínimo y cuarenta y cinco días como máximo. Sólo se permite una prórroga, por un tiempo no superior a otros cuarenta y cinco días.

Una vez concedida licencia de actividad y funcionamiento de alojamiento rural, se deberá dedicar a este uso En caso de que en el plazo de 12 meses no se encuentren abiertos al público, se le rescindirá la licencia de funcionamiento y se precintara la instalación, para desprecintarlo y usarlo o como alojamiento de nuevo o como vivienda se deberá presentar proyecto de legalización para vivienda o proyecto de actividad para alojamiento rural.



- Categoría 10ª. Hostería (Hostels). Servicios de alojamiento turístico con carácter temporal, en habitaciones de capacidad múltiple dotadas de camas literas de dos alturas, pudiendo contar, además, con habitaciones dobles o habitaciones individuales. Su regulación se incluye el artículo específico contenido en este Capítulo.

- Clase Salas de Reunión:

- Categoría 11ª: Establecimientos de bebidas, cafés y restauración en todos los casos sin espectáculo ni hospedaje.

- Categoría 12ª. Establecimientos de reunión y espectáculos en locales cerrados.

- Categoría 13ª. Establecimientos de reunión y espectáculo en instalaciones al aire libre.

Artículo 164. Condiciones Particulares

Se consideran condiciones generales para el presente uso las señaladas en los apartados a), b), c) y d) del uso residencial, teniendo en cuenta que la instalación eléctrica de fuerza y alumbrado, así como la señalización de emergencia y demás medidas que garanticen la seguridad, cumplirán con las reglamentaciones vigentes en la materia, y en particular el Reglamento de Policía de Espectáculos Públicos y las normas para los centros dedicados a la Clase de Hostelería.

a. Condiciones particulares de los espacios de acceso público:

Además de la legislación vigente sectorial sobre la materia los locales destinados a la venta al público deberán cumplir:

- Los locales no podrán comunicarse con las viviendas, cajas de escalera o portal sino es a través de un espacio intermedio con puerta antiincendios.

- No se admitirán los usos públicos comerciales en plantas no computables, sea la planta sótano o semisótano, excepto que se destine a almacén o área de instalaciones (calefacción, aire acondicionado, etc.) ligados al uso principal o al situado en la planta baja de la edificación.

b. Condición de aparcamiento obligatorio.

Para las Categorías de la 2ª a 5ª se dispondrá una plaza de aparcamiento dentro de la parcela en que se sitúe por cada 100 m² o fracción de superficie edificada.

Para las Categorías de la 6ª a 11ª se dispondrá una plaza de aparcamiento dentro de la parcela en que se sitúe por cada 50 m2 o una por habitación, la que resulte mayor.

Los establecimientos que amparan las categorías 4ª y 5ª obligatoriamente deberán resolver la carga y descarga de productos y materias dentro de la parcela en que se proyecten, previendo a tal efecto las dársenas y muelles correspondientes al tráfico esperado.





Artículo 165. Condiciones específicas para el uso de Hosterías (Hostels)

1. Se establece la categoría de uso Hostería (Hostels), definida de acuerdo a lo dispuesto en Decreto 65/2013, de 1 de agosto, por el que se regulan las hosterías (Hostels) de la Comunidad de Madrid. Se aplicará a los servicios de alojamiento turístico con carácter temporal, en habitaciones de capacidad múltiple dotadas de camas literas de dos alturas, pudiendo contar, además, con habitaciones dobles o habitaciones individuales, clasificándose en una única categoría.

2. Las Hosterías (Hostels) comprenderán la totalidad del edificio o una parte independizada del mismo siempre que disponga de acceso directo y exclusivo a la vía pública. No se permite la construcción de varias edificaciones por parcelas destinadas al uso de Hosterías (Hostels).

3. Los establecimientos que cuenten con un número inferior a 50 habitaciones deberán ofertar una habitación adaptada para personas con discapacidad, incrementándose esta proporción en una habitación adaptada más, por cada 50 habitaciones o fracción.

4. Las Hosterías (Hostels) deberán contar con los requisitos mínimos de instalación, infraestructuras y servicios exigidos por el Decreto 65/2013, de 1 de agosto, por el que se regulan las hosterías (Hostels) de la Comunidad de Madrid.

CAPÍTULO 4. USO TERCIARIO DE OFICINAS


Comprende los espacios y locales destinados a actividades terciarias de venta y desarrollo de servicios profesionales, tales como despachos profesionales, oficinas privadas o públicas de gestión, etc.

Se establecen para este uso las siguientes categorías:

- Categoría 1ª. Despachos y consultas profesionales, asociados a otros usos o aislados.

- Categoría 2ª. Oficinas privadas sin atención al público, asociadas a otros usos o aisladas.

- Categoría 3ª. Oficinas privadas con atención al público, asociadas a otros usos o aisladas.

- Categoría 4ª. Oficinas de la Administración sin atención al público.

Se establecen para la Categoría 1 las siguientes condiciones:

a) Los despachos y consultas profesionales respetarán el carácter residencial de la vivienda en que se ubican y ésta cumplirá en todo caso su programa mínimo.

b) Los despachos profesionales se podrán implantar en un piso de un edificio de vivienda plurifamiliar, Asimismo, en caso de vivienda unifamiliar, se considera que son compatibles con el uso vivienda, siempre que se encuentre permitido en la norma zonal correspondiente y cuando la actividad se desarrolle por el titular (personas físicas en su propia vivienda utilizando



alguna de sus piezas) siempre que sea el domicilio habitual del titular de la actividad o del representante o administrador en caso de sociedad mercantil o civil.

c) La superficie máxima destinada a despachos o consulta profesional será inferior o igual a un tercio de la superficie útil de la vivienda, con un límite máximo de 100 m².

Artículo 167. Condiciones Particulares

Se consideran condiciones generales para el presente uso las señaladas en los apartados a), b), c) y d) del uso residencial, teniendo en cuenta que la instalación eléctrica de fuerza y alumbrado, así como la señalización de emergencia y demás medidas que garanticen la seguridad, cumplirán con las reglamentaciones vigentes en la materia.

a. Condiciones particulares de los espacios:

Además de la legislación vigente sectorial sobre la materia los locales destinados a la venta al público deberán cumplir lo siguiente:

- No se admitirán los usos de oficinas en plantas no computables, sea la planta sótano o semisótano, excepto que se destine a almacén o área de instalaciones (calefacción, aire acondicionado, etc.) de la edificación, excepto que se destine a almacén asociado, área de instalaciones (calefacción, aire acondicionado, etc.) de la edificación o aseos y vestuarios, siempre ligados al uso principal o al situado en la planta baja de la edificación.

b. Condición de aparcamiento obligatorio.

Toda edificación de nueva planta, destinada únicamente al uso terciario de oficinas, o en su caso la parte destinada a este uso, deberá contar con al menos una plaza de aparcamiento por cada 100 m² construidos dentro de la parcela correspondiente que se considera, excepto cuando se establezca lo contrario en la ordenanza de aplicación para el suelo urbano.



CAPÍTULO 5. USO DOTACIONAL.

Artículo 168. Definición y Categorías.

Corresponde a los espacios y locales destinados a actividades dotacionales de uso público y dominio tanto público como privado, tales como, centros destinados a la educación y la cultura, guarderías, clubes sociales, centros culturales, centros sanitarios, religiosos, etc., situados en diferentes zonas de ordenanza que quedan regulados en el artículo siguiente de las presente normativa urbanística.



Dentro del uso dotacional se establecen las siguientes categorías para cada una de las clases de uso diferenciadas:

- Clase Educación y Cultura:

- Categoría 1ª. Centros de educación infantil (EI), de titularidad pública o privada.

- Categoría 2ª. Centros de educación primaria (EP), de titularidad pública o privada.

- Categoría 3ª. Centros de educación secundaria, bachillerato, o formación profesional (ESO, Bachillerato y FP), de titularidad pública o privada.

- Categoría 4ª. Centros de enseñanza universitaria o destinados a la investigación, de titularidad pública o privada.

- Categoría 5ª. Otras enseñanzas oficiales (Conservatorio de música, educación física y deporte, etc.).

- Categoría 6ª. Enseñanza de actividades no reguladas por la Administración (servicios de enseñanza en general).

- Categoría 7ª. Centros culturales, museos y bibliotecas.

- Clase Asistencial:

- Categoría 8ª. Centros de servicios sociales sin residencia colectiva aneja, tales como club de ancianos, guarderías, etc., de titularidad pública o privada.

- Categoría 9ª. Centros de servicios sociales con residencia colectiva, de titularidad pública o privada, tales como residencias de ancianos, centros de acogida infantil o adultos, etc.

- Clase Sanitario:

- Categoría 10ª. Establecimientos sanitarios para la medicina humana sin internamiento, de titularidad pública o privada (ambulatorios, consultas, clínicas odontológicas, matronas, enfermeras, laboratorios análisis, etc.).

- Categoría 11ª. Establecimientos sanitarios para la medicina humana con internamiento, de titularidad pública o privada (hospitales, clínicas y sanatorios, etc.).

- Categoría 12ª. Establecimientos veterinarios.

- Clase Servicios públicos:

- Categoría 13ª. Centros de la Administración Local, Autonómica o Estatal, con atención al público (Ayuntamiento, oficina de correos, cuartel de Guardia Civil, etc.).

- Clase Religioso:

- Categoría 14ª. Centros de culto y reunión sin residencia colectiva aneja.

- Categoría 15ª. Centros de culto y reunión con residencia colectiva aneja.



- Clase Deportivo:

- Categoría 16ª. Espacios y locales para la práctica deportiva sin espectadores, bajo cubierto o al aire libre.

- Categoría 17ª. Espacios y locales para la práctica deportiva con espectadores, bajo cubierto o al aire libre.


a. Cuando acojan actividades de reunión y espectáculos cumplirán las condiciones que determina el Reglamento de Policía de Espectáculos Públicos, así como todas aquellas otras disposiciones vigentes en la materia propia de la actividad que desarrolla y las que le sean aplicables por analogía con estos u otros usos y entre ellos los previstos en la presente Normativa Urbanística.

b. Cuando acojan actividades de educación cumplirán las condiciones constructivas, higiénicas y sanitarias que determine el Ministerio de Educación y Ciencia.

c. Cuando acojan actividades sanitarias cumplirán las condiciones constructivas, higiénicas y sanitarias que señale el Ministerio de Sanidad o en su caso, los órganos competentes de la Comunidad Autónoma.

d. Cuando acojan actividades deportivas cumplirán las condiciones constructivas, higiénicas y sanitarias que determinen específicamente las disposiciones vigentes sobre materia deportiva, así como las disposiciones vigentes sobre espectáculos que les sean de aplicación (Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas).

e. Cuando acojan actividades de servicios urbanos e infraestructuras se regularán por la normativa de ámbito estatal o regional que las afecte, por las necesidades propias del uso requerido, por las establecidas en este Plan General, y, en su caso, por la reglamentación de las compañías que las tutelen.

f. Cuando acojan actividades residenciales colectivas se estará a las determinaciones que efectúan estas Normas para este uso.

g. Condición de aparcamiento: Toda edificación de nueva planta, destinada únicamente al uso dotacional, o en su caso la parte destinada a este uso, deberá contar con al menos dos plazas de aparcamiento por cada 100 m² construidos dentro de la parcela correspondiente que se considera, excepto cuando se demuestre la imposibilidad constructiva de dicha determinación.


Se permiten además plazas de moto de dimensiones mínimas 2,50m x 1,50m.

En todos los casos, se estará a la normativa sectorial que sea de aplicación.



Artículo 170. Condiciones particulares de los espacios dotacionales.

Todos los centros tendrán dentro de su parcela un espacio destinado a aparcamiento a razón de una plaza por cada 50 espectadores en los centros de reunión y espectáculos, cada 10 personas en el religioso con residencia, y cada 5 camas en el hospitalario con internamiento. Los centros escolares de más de 1.000 m² de superficie construida deberán contar con una plaza de estacionamiento de autobús para transporte escolar, para subida y bajada, por cada 200 plazas escolares.

En ninguna de las clases y categorías se permitirá el uso de las plantas no computables, sea la planta sótano o semisótano, para estancias vivideras o de reunión, siendo por tanto admisible en las mismas el uso de almacén e instalaciones del centro ligados al uso principal o al situado en la planta baja de la edificación.

Artículo 171. Condiciones particulares de la Clase Deportivo.

Cuando se proyecten instalaciones deportivas sobre suelo público se utilizará como normativa de diseño la establecida por la Delegación de Deportes de la Comunidad de Madrid y, en su caso, por la Delegación Nacional de Educación Física y Deportes.

Cuando se localicen instalaciones deportivas en edificios con otro uso se cumplirán las condiciones de aplicación de la zona en que se ubiquen.

CAPÍTULO 6. USO INDUSTRIAL

Artículo 172. Definición.

Es aquél que corresponde a los establecimientos dedicados tanto a la obtención y transformación de materias primas o semielaboradas como así mismo al almacenamiento de las mismas. Todas deberán cumplir con la normativa sectorial correspondiente, además de lo regulado en este capítulo.

Se consideran las siguientes clases y categorías:

- Clase Industria Ordinaria y Talleres:

- Categoría 1ª. Actividades que son totalmente compatibles con los usos residenciales. Comprende los pequeños talleres artesanales domésticos, que por su pequeña potencia instalada no desprenden gases, polvo ni olores, ni originan ruidos ni vibraciones que pudieran causar molestias al vecindario. Su objetivo principal es la producción, transformación y reparación o prestación de servicios realizados mediante un proceso en el que la intervención personal constituye un factor predominante, determinándose un resultado final individualizado que no se acomoda a la producción industrial mecanizada o en grandes series.

Se regulan por las siguientes condiciones:

a. Los talleres domésticos respetarán el carácter residencial de la vivienda en que se ubican y ésta cumplirá en todo caso su programa mínimo.



b. En caso de vivienda unifamiliar, se considera que son compatibles con el uso vivienda, siempre que se encuentre permitido en la norma zonal correspondiente y cuando la actividad se desarrolle por el titular (personas físicas en su propia vivienda utilizando alguna de sus piezas) siempre que sea el domicilio habitual del titular de la actividad o del representante o administrador en caso de sociedad mercantil o civil.

c. La superficie máxima destinada a taller será inferior o igual a un tercio de la superficie útil de la vivienda, con un límite máximo de 100 m2.

- Categoría 2ª. Actividades tolerables por el uso residencial únicamente previa adopción de las adecuadas medidas correctoras y protectoras y que tienen una compatibilidad total con usos residenciales. Se refiere a la pequeña industria que no está clasificada o que estando clasificada puede ser compatible con usos residenciales previa adopción de las medidas correctoras citadas.


a. En general las instalaciones industriales han de cumplir las disposiciones vigentes sobre la materia en relación a la actividad que desarrollan, así como las que establezcan las presentes Normas Urbanísticas.

b. Toda instalación se someterá a las determinaciones establecidas en materia de emisiones y contaminación y condiciones de Seguridad e Higiene en el Trabajo.

c. Todos los residuos asimilables a urbanos producidos por la industria que no puedan ser recogidos por el Servicio Municipal de recogida de basuras deberán ser llevados directamente al vertedero adecuado por cuenta del titular de la instalación industrial.

d. Las aguas residuales procedentes de las industrias cumplirán las condiciones de los Vertidos de Aguas Residuales expresados en el apartado correspondiente de la presente Normativa Urbanística.

e. Cuando la superficie de producción o almacenaje destinados a tal fin la actividad dispondrá dentro de la parcela de:

- Una zona de carga y descarga de 32 m² de superficie mínima con su lado menor de al menos 4 metros.

- Una plaza de aparcamiento de 15 m² de superficie mínima con su lado menor de al menos 2,5 m por cada 200 m² construidos o fracción destinados a tal fin.

- Dichas plazas de aparcamiento y carga y descarga podrán localizarse en su caso en los espacios de retranqueo obligatorio de la edificación dentro de la parcela.

f. Condición de aparcamiento:

Toda edificación de nueva planta, destinada únicamente al uso industrial o en su caso la parte destinada a este uso, deberá contar con al menos dos plazas de aparcamiento por cada 100 m2 construidos dentro de la parcela correspondiente que se considera, excepto cuando se establezca lo contrario en la ordenanza de aplicación para el suelo urbano.




Se permiten además plazas de moto de dimensiones mínimas 2,50m x 1,50m.

g. Autorización integrada de contaminación:

Aquellas industrias afectadas por el Real Decreto Legislativo 1/2016, de 16 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de prevención y control integrados de la contaminación, deberán someterse a autorización integrada, de acuerdo con dicha legislación sectorial o aquella que la sustituya.

CAPÍTULO 7. USO DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES.

Artículo 174. Definición y categorías

Corresponde a todos aquellos espacios no edificados destinados fundamentalmente a plantación de arbolado y jardinería, admitiéndose diversos tratamientos del suelo, y cuyo objeto es garantizar la salubridad, reposo y esparcimiento de la población, la protección y aislamiento entre zonas que lo requieran y la obtención de mejores condiciones ambientales.

Dentro del presente uso se distinguen las siguientes clases y categorías:

- Clase Jardines y Juegos de Niños:

- Categoría 1ª. Área ajardinada que corresponde a las áreas con acondicionamiento vegetal destinadas a defensa ambiental, el reposo y recreo de los habitantes, y el amueblamiento urbano.

- Categoría 2ª. Área destinada específicamente al juego y esparcimiento infantil, incorporando aparatos de recreo (columpios, toboganes, balancines, etc.), areneros, y plantaciones y diseño adecuado al fin previsto.

- Categoría 3ª. Parque urbano formado por los espacios libres en que existe predominio de la zona forestada sobre las zonas verdes urbanizadas.

- Clase Protección:

- Categoría 4ª. Franjas de protección de vías de comunicación y viario rodado, constituidas por las bandas longitudinales, normalmente de ancho constante, situadas en los márgenes de aquellas.

- Categoría 5ª. Franjas de protección de infraestructuras de tipo lineal, constituidas por las bandas longitudinales, normalmente de ancho constante, situadas en los márgenes de aquellas. Así como de la protección e integración de cauces o cursos naturales en el sistema de espacios libres y zonas verdes.




Los espacios libres y zonas verdes de carácter público pueden incluir elementos de mobiliario y pequeñas construcciones con carácter provisional (kioscos de bebidas o prensa, cabinas de teléfonos, paradas de autobús, etc.).

CAPÍTULO 8. USO DE GARAJE - APARCAMIENTO

Artículo 176. Definición y categorías

Se incluyen los espacios destinados al aparcamiento de vehículos y sus servicios, tanto vinculados a otros usos como en uso exclusivo.

Dentro del presente uso se distinguen las siguientes clases y categorías:

- Categoría 1ª. Asociado a otros usos, sin explotación comercial.

- Categoría 2ª. Aparcamiento de explotación comercial, no asociado directamente a otros usos.


Las condiciones particulares de aplicación para el uso de Garaje-Aparcamiento serán las recogidas en el capítulo 2 del Título IV sobre las condiciones de diseño de la red viaria.

Asimismo, se estará a lo dispuesto sobre aparcamientos en cada una de las Ordenanzas definidas en la presente Normativa, sin perjuicio del cumplimiento de la legislación sectorial vigente que resulte de aplicación.

Será necesaria la tramitación de la preceptiva licencia de actividad para la ejecución de garajes comunitarios.

CAPÍTULO 9. USO DE SERVICIOS URBANOS E INFRAESTRUCTURAS


Es el propio de los espacios tanto en suelo como subsuelo que acogen las instalaciones, mecanismos y edificaciones que soportan el servicio e infraestructura básica del núcleo urbano.

Se incluyen dentro de este uso tanto los usos infraestructurales relacionados con los servicios básicos urbanos (transformación de energía, almacenamiento de agua potable, depuración y tratamiento de aguas residuales, etc.) como así mismo los relacionados con algún modo de transporte (estaciones de servicio).




Las condiciones particulares para la implantación del uso de servicios urbanos e infraestructuras serán las establecidas en la legislación sectorial vigente de aplicación en cada caso, en función del tipo de servicio o infraestructura de que se trate.

CAPÍTULO 10. USO DE RED VIARIA


Es el propio de comunicación entre los diversos ámbitos del espacio urbano y que se corresponde con el espacio destinado al viario existente o al de nueva creación destinados a la circulación rodada, a motor o ciclista, o peatonal.

Todas las vías de nueva creación serán de uso y dominio público, aunque el mantenimiento de algunas de ellas pudiera correr a cargo de organismos públicos o de entidades urbanísticas colaboradoras creadas entre otros fines a tales efectos.

Dentro del uso de red viaria se establecen las siguientes categorías:

- Categoría 1ª. Peatonal o viario que puede admitir además del tránsito o paseo de peatones, el tránsito de bicicletas y vehículos sin motor en general.

- Categoría 2ª. De coexistencia o viario propio, destinado a la circulación, y estacionamiento en algunos casos, de vehículos a motor a la vez que el tránsito de peatones, bicicletas y carruajes, teniendo prioridad en cualquier caso el peatonal sobre el resto de los modos citados.

- Categoría 3º. Viario rodado convencional, destinado a la circulación, de vehículos a motor a la vez que el tránsito de peatones, bicicletas y carruajes.


El viario se ajustará a las condiciones técnicas y de dimensiones establecidas en los planos correspondientes. Cualquier construcción o instalación deberá respetar los gálibos mínimos establecidos en la legislación vigente.

La separación entre áreas dominadas por el peatón y el automóvil deberá manifestarse con el cambio de color o de materiales, de modo que queden claramente definidos sus perímetros sin que sea imprescindible que se produzca diferencia de nivel entre ambas zonas. Las bandas peatonales tendrán un ancho mínimo de 2,00 m. Sólo se aceptarán anchos menores en situaciones preexistentes. Los viales con sección de 6 m. o menor se acondicionarán como viales de coexistencia.

Los estacionamientos para automóviles que se establezcan en las vías públicas no interferirán el tráfico de éstas debiendo contar en cualquier caso con las siguientes dimensiones mínimas:

- Plaza de aparcamiento (automóvil turismo): 450 cm de largo y 220 cm de ancho.



- Carril interior de aparcamiento: en línea 220 cm, en batería (90º) 450 cm y en espina (batería a 45º) 350 cm.

- En el caso de aparcamiento con carriles interiores de doble sentido los valores anteriores se ampliarán en 150 cm, 150 cm y 100 cm respectivamente.

- Se permiten además plazas de moto de dimensiones mínimas 2,50 m x 1,50 m.

- Para las condiciones de edificabilidad máxima correspondiente a este uso se estará a lo dispuesto en la Ordenanza de Servicios Urbanos.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Normas Generales de Protección 118

TÍTULO VII. NORMAS GENERALES DE PROTECCIÓN

CAPÍTULO 1. ALCANCE, CONTENIDO Y RESPONSABILIDADES

Artículo 182. Alcance

En el presente Título se regulan de forma general, y para la totalidad del término municipal, las condiciones de protección del medio ambiente y los recursos naturales, del patrimonio social, cultural y arqueológico, así como las condiciones a que se deben sujetar las afecciones de las infraestructuras y el transporte.

Artículo 183. Contenido

Si bien, toda la Normativa Urbanística establecida por el Plan General se dirige a estos fines de protección, en el presente punto se desarrollan específicamente las condiciones generales referentes a:

– La Protección del Medio Ambiente.

– La Protección de las Vías Pecuarias.

– La Protección del Patrimonio.

– La Protección de las Infraestructuras.

Artículo 184. Responsabilidad

1. La responsabilidad de la apariencia y conservación tanto del medio natural como del medio urbano corresponde en primer lugar al Ayuntamiento, y por tanto cualquier clase de actuación que les afecte deberá someterse a su criterio. Consiguientemente podrá denegar o condicionar la concesión de licencias de obras, de instalaciones o actividades, o cualquier otro tipo de permiso, que pueda conllevar un atentado medioambiental, estético o inconveniente para su emplazamiento, de acuerdo con lo establecido por estas Normas.

2. La responsabilidad alcanza a los particulares que deberán colaborar con el Ayuntamiento y entre sí para la consecución de los objetivos que se pretenden. Así mismo y en función de ello, todos los ciudadanos tienen el derecho y la obligación de denunciar a las autoridades municipales aquellos actos de edificación o actividades que supongan un peligro para la salubridad y para la naturaleza, a las construcciones que adolezcan de falta de higiene y ornato, las que amenacen ruina o aquellas que pudieran ocasionar, por el mal estado de sus componentes (remates, chimeneas, cornisas, etc.) algún daño o actuación que lesione los valores medioambientales, naturales o urbanos, que caracterizan el término municipal.



CAPÍTULO 2. PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE

Sección 1ª. Cuestiones generales

Artículo 185. Alcance

1. Estas Normas regulan de forma general para la totalidad del término municipal las condiciones para asegurar la protección ecológica del medio natural y los niveles de confort, calidad y seguridad de las personas y la propia naturaleza.

2. Estas actividades se refieren a los siguientes extremos:

– Protección de los vertidos.

– Protección frente la contaminación acústica.

– Protección frente a la contaminación electromagnética.

– Protección contra incendios.

– Protección del arbolado y la vegetación.

– Protección frente a la contaminación de suelos.

– Protección de los cauces, cursos de agua y zonas de protección hídrica e hidrológica.

– Control de la calidad de las aguas subterráneas.

– Protección del medio nocturno.

3. Se aplicarán con carácter general todas las determinaciones vigentes en materia de protección del Medio Ambiente, y específicamente, las contenidas en la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental, y en los artículos vigentes de la Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid.

Sección 2ª. Protección de los vertidos

Artículo 186. Vertederos

1. Las áreas susceptibles de ser destinadas a los vertidos sólidos se establecerán por el Ayuntamiento, de acuerdo con la Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid, el Plan Nacional Integrado de Residuos y el Plan Regional de Residuos de Construcción y Demolición de la Comunidad de Madrid.

2. Previamente a cualquier delimitación de un ámbito para utilizarlo como vertedero de residuos tóxicos y peligrosos, deberá estudiarse un Plan de Gestión para este tipo de residuos tal y como establece la normativa vigente de aplicación.



3. Así mismo, será de aplicación las Normativas Municipales que puedan redactarse en materia de residuos sólidos.

Artículo 187. Tipos de residuos sólidos

Los residuos sólidos, a efectos de orientar su punto de vertido, se clasifican en:

1. Residuos de tierras y escombros, aquellos procedentes de cualquiera de las actividades propias del sector de la construcción de la urbanización y la edificación, del desecho de las obras, del vaciado y desmonte de terrenos, etc..., pudiendo contener, además de áridos, otros componentes y elementos de materiales de construcción. Su transporte y vertido se hará con arreglo a lo dispuesto por la Ordenanza Municipal correspondiente, con independencia de autorizaciones que el Ayuntamiento solicite a la Comunidad de Madrid.

2. Residuos orgánicos, aquellos que no contienen tierras ni escombros, y en general no son radioactivos, ni procedentes de la minería o de la limpieza de fosas sépticas. Se consideran excluidos de este apartado los procedentes de actividades industriales y hospitalarias que no sean estrictamente asimilables a los procedentes de actividades domésticas.

Artículo 188. Gestión de residuos sólidos

1. Con el fin de asegurar el carácter de los residuos acopiados en los puntos de vertido, se procederá a su caracterización mediante métodos adecuados y bajo la supervisión de los Servicios Técnicos Municipales. Los residuos se gestionarán adecuadamente dando cumplimiento a lo establecido en la Ley 5/2003, de Residuos de la Comunidad de Madrid, o normativa que la sustituya, y el resto de normativa de aplicación. Asimismo, se cumplirá la Orden 2726/2009, de 16 de julio, por la que se regula la gestión de los residuos de construcción y demolición en la Comunidad de Madrid.

2. Los residuos de construcción y demolición deberán gestionarse de acuerdo al Plan Regional de Residuos de Construcción y Demolición de Madrid. Las administraciones públicas promoverán la clasificación, valorización y comercialización de estos residuos. La parte desechable ira a vertedero controlado.

Artículo 189. Vertidos líquidos de aguas residuales

1. Las aguas residuales no podrán verterse a cauce libre o canalización sin depuración previa realizada por procedimientos adecuados a las características del efluente y de los valores ambientales de los puntos de vertido, considerándose como mínimo los niveles y valores establecidos por la Ley 10/1993, de 26 de octubre, sobre Vertidos Líquidos Industriales al Sistema Integral de Saneamiento, por la Consejería de Medio Ambiente de la CAM, y por la Confederación Hidrográfica del Tajo, como Organismo responsable de la Cuenca y el propio Ayuntamiento.

2. También se deberá cumplir con lo dispuesto en:

– Orden del Ministerio de la Gobernación de 15 de marzo de 1963.



– Decreto de la Presidencia del Gobierno y Orden del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 14 de abril de 1980.

– Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid.

– Real Decreto 1664/1998, de 24 de julio, por el que se aprueba el Plan Hidrológico de la Cuenca del Tajo.

– Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre Gestión de Infraestructuras de Saneamiento de Aguas Residuales.

– Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas.

– Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre gestión de las infraestructuras de saneamiento de aguas residuales de la Comunidad de Madrid.

3. De igual manera será preceptiva la autorización de vertido a terreno o cauce público que deberá emitir la Confederación Hidrográfica del Tajo, y abono del canon correspondiente de conformidad con lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Aguas, aprobado mediante el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio y sus reglamentos de desarrollo.

4. Los vertidos líquidos industriales se regularán con arreglo a la Ley 10/1993, de 26 de octubre, sobre Vertidos Líquidos Industriales al Sistema Integral de Saneamiento, y las normas de desarrollo correspondientes. En cualquier caso, los vertidos de áreas industriales deberán ajustarse a lo dispuesto en la Sección 3 del Capítulo II del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

Artículo 190. Determinaciones y características de los vertidos líquidos

1. Todas las implantaciones urbanísticas, deberán garantizar, durante todo el periodo de actividad, un vertido a la red general de saneamiento cuyas características cumplan las establecidas en la Legislación vigente.

2. Las aguas estrictamente pluviales serán evacuadas a los cauces.

3. Los nuevos crecimientos serán depurados en la EDAR correspondiente, por lo que ninguno de estos crecimientos podrá entrar en carga mientras no se garantice la depuración de sus aguas residuales. Los costes de infraestructuras de saneamiento necesarias para dar servicio a los ámbitos considerados, deberán correr a cargo de los promotores de estos sectores o ámbitos.

4. Los instrumentos que desarrollen el presente Plan deberán incluir información del cumplimiento de los condicionantes impuesto en éste y deberán ser remitidos a la Consejería de Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid, para su aprobación.

5. Todos los caudales de vertidos líquidos procedentes de las actividades agropecuarias, industriales y comerciales deberán cumplir la Ley 10/1993, de 26 de octubre, sobre Vertidos líquidos al Sistema Integral de Saneamiento de la Comunidad de Madrid y su normativa de desarrollo. Asimismo, es preceptivo y vinculante el informe de la Consejería de Medio Ambiente de la Comunidad Autónoma de Madrid, sobre la adecuación de las industrias que pretendan instalarse en suelo que vierta a la



estación depuradora. Dicho informe tendrá carácter previo a la concesión de la licencia de edificación o de actividad.

6. Como consecuencia de la aplicación del Plan Hidrológico de la Cuenca del Tajo, se exigirán en todos los desarrollos urbanísticos redes separativas para los vertidos de agua residuales y de la recogida de aguas pluviales.

7. El Ayuntamiento garantizará la completa separación de la red de aguas pluviales.

Artículo 191. Gestión de vertidos líquidos industriales

1. Los vertidos líquidos que se generen deberán gestionarse según lo dispuesto en la Ley 10/1993, de 26 de Octubre, sobre Vertidos líquidos industriales al Sistema Integral de Saneamiento de la Comunidad de Madrid.

2. Los residuos industriales peligrosos que puedan generarse, serán recogidos para ser depositados en vertederos específicos especiales, localizados fuera del término y cuya gestión quedará sujeta a cada industria.

3. Las empresas encargadas de la recogida de este tipo de residuos deberán estar autorizadas por la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.

Artículo 192. Regulación específica de los vertidos gaseosos

Quedan prohibidas las emisiones a la atmósfera de elementos radioactivos, polvo y gases en valores superiores a los establecidos en el los vertidos gaseosos quedan regulados en el Decreto 833/1975, del Ministerio de Planificación del Desarrollo y en su desarrollo posterior, en el Decreto 2.414/1961 por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas así como en su desarrollo posterior, y en el Real Decreto 100/2011, de 28 de enero, por el que se actualiza el catálogo de actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera y se establecen las disposiciones básicas para su aplicación, así como las Ordenanzas Municipales de protección del Medio Ambiente, o normativa que las sustituya.

Artículo 193. Evacuación de humos

1. Será preceptivo el empleo de purificadores en las salidas de instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes y cafeterías.

2. Se aconseja la instalación de filtros en chimeneas y otros lugares por los que se puedan estar emitiendo contaminantes a la atmósfera, así como su revisión periódica para su vaciado.

3. Será obligatoria la revisión periódica de las calderas instaladas en las industrias con el fin de ajustar el consumo de combustible al necesario y evitar derroches de energía y por tanto el aumento de contaminantes a la atmósfera.



Sección 3ª. Protección frente a la contaminación acústica

Artículo 194. Legislación aplicable

1. La calidad acústica de los ambientes exteriores e interiores deberá adecuarse a lo establecido en el Código Técnico de la Edificación, el Reglamento de Actividades Clasificadas y las Normas Técnicas y el Reglamento que regulan la seguridad e higiene en el trabajo.

2. Será de aplicación la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido y los Decretos que la desarrollan, o normativa que la sustituya, así como la Ordenanza municipal específica que pueda redactarse en esta materia.

Artículo 195. Determinaciones

1. Los Planes Parciales que desarrollen la ordenación pormenoriza de los ámbitos definidos en el presente Plan General deberán contener un Estudio Acústico donde se justifique el cumplimiento de las determinaciones de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido y los Decretos que la desarrollan, o normativa que la sustituya.

2. En el caso de superarse los umbrales legalmente establecidos, se deberán establecer limitaciones a la edificabilidad o disponer los medios de protección acústica imprescindibles. Si resultara necesario implantar medios de protección del ruido, éstos serán costeados por los promotores y, en ningún caso, podrán ocupar terrenos de dominio público o suelo expropiado.

3. Los medios de protección acústica, de los nuevos desarrollos serán ejecutados a cargo de los futuros promotores de los Sectores, previa autorización de los organismos correspondientes en cada caso.

4. Todos los edificios deberán cumplir las condiciones acústicas del Código Técnico de la Edificación, o normativa que lo sustituya.

Artículo 196. Medidas preventivas de contaminación acústica

1. Los niveles acústicos previstos en el término municipal de Manzanares El Real, no superan los límites exigidos por la legislación durante la situación post-operacional. Aun así, se recomiendan las siguientes medidas que ayudarán a mejorar la situación acústica:

– Retranqueos de las edificaciones en las parcelas orientadas a las principales carreteras del municipio, especialmente los edificios cuyas fachadas dan a las carreteras M-608, M-615 y M-617.

– Las zonas de descanso de los usos residenciales (dormitorios), se intentará orientarlas a la parte más resguardada de los focos de ruido.

– Se vigilará el aislamiento acústico de las viviendas especialmente en sus fachadas que estén orientadas a los principales focos de ruido, disminuyendo el número y tamaño de las ventanas abiertas orientadas a los principales ejes del municipio.



– Se propone para el conjunto de los viales que discurrirán por el futuro casco urbano, limitar la velocidad de los vehículos hasta un máximo de 50 km/hora en las principales vías y de 30 km/hora en los viales interiores residenciales, mediante el empleo de la correspondiente señalización vertical u horizontal, o incluso a través de las autoridades competentes en materia vial.

– Se restringirá el tránsito de vehículos pesados en las zonas residenciales, excepto vehículos de reparto, recogida de basuras, etc.

– Por último, en el futuro desarrollo de los Planes Parciales, se deberá cuidar especialmente la distribución de los diferentes usos del suelo, con el fin de que no colinden zonas de diferente sensibilidad acústica.

Sección 4ª. Protección frente a la contaminación electromagnética


1. Se cumplirá la legislación vigente sobre medidas de protección de la salud humana y el medio ambiente frente a la contaminación electromagnética, considerando, entre otras normas, el Real Decreto 1066/2001, de 28 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento que establece condiciones de protección del dominio público radioeléctrico, restricciones a las emisiones radioeléctricas y medidas de protección sanitaria frente a emisiones radioeléctricas, y la Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones, o normativa que las sustituya.

2. En relación al cumplimiento del Decreto 131/1997, de 16 de octubre, por el que se fijan los requisitos que han de cumplir las actuaciones urbanísticas en relación con las infraestructuras eléctricas, de producirse alguna de las actuaciones urbanísticas relacionadas con las infraestructuras eléctricas, deberá estudiarse la contaminación electromagnética previsible tras las actuaciones correspondientes y de la compatibilidad con los usos propuestos.

Sección 5ª. Protección contra incendios

Artículo 198. Determinaciones en materia de protección contra incendios

1. En materia de prevención de incendios se estará a lo reflejado en la legislación vigente, por lo que el desarrollo del planeamiento tendrá especialmente en cuenta los apartados correspondientes del Código Técnico de Edificación, o normativa que lo sustituya.

2. Referente a los incendios forestales el Ayuntamiento establecerá la organización necesaria para la lucha contra los incendios forestales según las competencias atribuidas por el Decreto 58/2009, de 4 de junio, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Plan de Protección Civil de Emergencia por Incendios Forestales en la Comunidad de Madrid.



3. Los Planes de Autoprotección ante Incendios Forestales serán elaborados por los propietarios de las empresas, urbanizaciones u otros núcleos habitados, con el fin de asegurar la colaboración ciudadana y dotarse de una mínima organización para hacer frente a los daños que provocan los incendios forestales.

Sección 6ª. Protección del arbolado y la vegetación

Artículo 199. Determinaciones generales

1. Se deberá cumplir lo dispuesto en la Ley 8/2005, de 25 de diciembre, de Protección y Fomento del Arbolado Urbano de la Comunidad de Madrid.

2. De manera particular, cabe destacar que la protección de los espacios vegetales existentes en el ámbito del municipio de Manzanares El Real, es uno de los objetivos prioritarios determinados por el propio municipio y por la Comunidad de Madrid. Si se produjera alguna infracción relacionada con la materia, será de aplicación lo dispuesto en la Norma Granada sobre valoración ambiental, publicada en el BOCM nº 295 de 12 de Diciembre de 1991, aprobada el 7 de noviembre de 1991 por acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, como criterio de valoración del arbolado ornamental, para aquellos ejemplares que hubiesen de ser eliminados por causa justificada.

3. En los suelos incluidos en la delimitación del Plan Nacional de la Sierra de Guadarrama y del Plan Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, se estará a lo dispuesto en sus respectivos instrumentos de gestión en lo referente a la protección del arbolado y la vegetación.

Artículo 200. Tala de árboles

1. No se podrá efectuar ninguna tala de árboles sin las correspondientes autorizaciones administrativas, cumpliéndose rigurosamente las obligaciones que se deriven de protecciones específicas respecto al arbolado o a masas forestadas.

2. En todo caso, cualquier tala de árboles vendrá garantizada medioambientalmente con el compromiso de sustitución del arbolado mediante especies arbóreas de carácter autóctono.

3. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporte. En estos casos, se garantizará que durante el transcurso de las obras se protegerán los troncos de los árboles o éstos en su conjunto de un adecuado recubrimiento que impida su lesión o deterioro.

4. Los espacios exteriores no accesibles que se encuentren en la actualidad con vegetación arbórea, deberán conservar y mantener en buen estado lo existente cualquiera que sea su porte.

5. El Ayuntamiento podrá exigir la inclusión de soluciones o la eliminación de ornamentaciones vegetales en pro de una disminución o racionalización del consumo de agua para riego.



Artículo 201. Condiciones para el desarrollo de Sectores

1. En el Suelo Urbanizable Sectorizado reservado por el planeamiento para futuros desarrollos urbanísticos se deberá tener presente el interés en la conservación de la vegetación de mayor valor existente en cada sector, en su caso. Por ello, las zonas que puedan verse afectadas por los desarrollos se integrarán preferentemente en las zonas verdes.

2. Deberá prestarse especial atención al jalonamiento de la zona de obra que se desarrolle en las inmediaciones de las manchas de vegetación natural o artificial valiosas al objeto de evitar que la maquinaria de obra transite fuera de dicho ámbito, y provoque daños en la vegetación y los usos del suelo que no deban ser afectados directamente por el desarrollo de los distintos proyectos.

3. Una vez hayan sido implantadas las zonas verdes en los Sectores, se deberán realizar labores de conservación y mantenimiento en cada una de ellas y, por supuesto, en las formaciones vegetales que se han protegido en el desarrollo del Sector, en su caso.

4. Las labores de mantenimiento incluirán el riego y los cuidados de las especies vegetales introducidas.

Artículo 202. Reforestaciones exigibles

1. Los Planes Parciales que desarrollen la ordenación pormenorizada de los Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado incorporarán como anexo un Plan de Repoblación de los márgenes de los cursos de agua que los atraviesen o delimiten en su borde, en su caso, empleando siempre especies adecuadas al medio y al suelo en que deban crecer; especial consideración hacia las especies autóctonas o tradicionalmente aclimatadas.

2. Se exigirán reforestaciones cuando se pretendan llevar a cabo protecciones de cauces y riberas, tratamiento de las vías pecuarias, creación de áreas de estancia y de recreo, o para constituir pantallas visuales que eliminen impactos negativos.

Estos proyectos de reforestación deberán ser remitidos a la Consejería competente en materia de Medio Ambiente, que emitirá informe vinculante.

3. También será exigible cuando se efectúen legalizaciones de edificación en Suelo No Urbanizable de Protección.

4. Se realizarán plantaciones de especies autóctonas como medida compensatoria para filtrar los contaminantes originados por el uso de los viarios y reducir el efecto en las zonas limítrofes y el impacto paisajístico sobre el medio natural exterior a los ámbitos urbanizados. Estas nuevas plantaciones tendrán que cumplir lo establecido en la Ley 8/2005, de 25 de diciembre, de Protección y Fomento del Arbolado Urbano de la Comunidad de Madrid.

5. La plantación se hará dejando espacio suficiente para el buen desarrollo de cada especie o ejemplar y en alcorques generosos que faciliten las labores posteriores, regulares o sistemáticas, de mantenimiento: riego, aireado de la tierra y abonado.



Sección 7ª. Protección frente a la contaminación de suelos


Con carácter general en ámbitos urbanos, en el caso de las instalaciones sometidas al Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, tanto la implantación de nuevos establecimientos como su clausura, se someterán a lo dispuesto en el artículo 3.4 del mencionado Real Decreto, o legislación que la sustituya.

Sección 8ª. Protección de los cauces, cursos de agua y zonas de protección hídrica e hidrológica


1. Comprende esta zona todos los cauces naturales que discurren por el territorio municipal, sus riberas, zonas húmedas y terrenos inundables, sometidos todos ellos a lo dispuesto por Real Decreto Ley 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas.

2. El objetivo de protección de estos terrenos es asegurar el paso de las aguas hacia su cuenca hidrográfica natural, la preservación de los ecosistemas vegetales y faunísticos adaptados a los cauces y zonas húmedas, la conservación de la calidad ambiental del medio hídrico en su conjunto y la limitación de los impactos paisajísticos que pudieran producirse en estas zonas, como consecuencia de actuaciones antrópicas.

3. Cualquiera de los elementos de canales o riego, o los recursos hídricos del municipio, tales como pozos de captación de agua, fuentes, arroyos, etc..., deberá mantenerse en su estado actual.

4. De acuerdo con lo establecido en la legislación vigente, los terrenos que lindan con los cauces están sujetos en toda su extensión longitudinal a una zona de servidumbre de 5’00 metros de anchura para uso público y una zona de policía de 100 metros de anchura. La existencia de estas zonas únicamente significa que en ellas se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.

5. Como criterio general a considerar es el de mantener los cauces que se pudieran afectar de la manera más natural posible, manteniéndolos a cielo abierto y evitando cualquier tipo de canalización o regularización del trazado que intente convertir el río en un canal, y afectando lo menos posible a sus características físicas de modo que no se produzca una disminución de la capacidad hidráulica del mismo.

6. En ningún caso se autorizarán dentro del dominio público hidráulico la construcción, montaje o ubicación de instalaciones destinadas a albergar personas, aunque sea con carácter provisional o temporal, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 51.3 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, modificado por Real Decreto 606/2003 de 23 de mayo y modificado por Real Decreto 367/2010 de 26 de marzo.



7. Toda actuación que se realice en zona de dominio público hidráulico y en particular obras de paso sobre cauces y acondicionamiento o encauzamiento de los mismos, deberán contar con la preceptiva autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo. Para poder otorgar la autorización de las obras correspondientes, se deberá aportar Proyecto suscrito por técnico competente de las actuaciones a realizar. El proyecto citado deberá incluir una delimitación del dominio público hidráulico, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4° del Reglamento antes citado, haciendo referencia tanto el estado actual como el proyectado y un estudio de las avenidas extraordinarias previsibles con objeto de dimensionar adecuadamente las obras previstas.

8. Toda actuación que se realice en la zona de policía de cualquier cauce público, definida por 100 metros de anchura medidos horizontalmente a partir del cauce, deberá contar con la preceptiva autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo, según establece la vigente legislación de aguas, y en particular las actividades mencionadas en el artículo 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril.

Particularmente, para el caso de las nuevas urbanizaciones, si las mismas se desarrollan en zona de policía de cauces, previamente a su autorización es necesario delimitar la zona de dominio público hidráulico, zona de servidumbre y policía de cauces afectados, así como analizar la incidencia de las máximas crecidas ordinarias así como de las extraordinarias previsibles para período de retorno de hasta 500 años que se puedan producir en los cauces, a objeto de determinar si la zona de urbanización es o no inundable por las mismas. En tal sentido se deberá aportar previamente en este Organismo el estudio hidrológico y los cálculos hidráulicos correspondientes para analizar los aspectos mencionados, junto con los planos a escala adecuada, donde se delimiten las citadas zonas.

En el estudio se incluirá la delimitación de la zona de flujo preferente, entendida como la envolvente de la vía de intenso desagüe y la zona de inundación peligrosa, tal y como se definen en el artículo 9, párrafo segundo, del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril.

9. Los sistemas de saneamiento de las urbanizaciones presentarán carácter separativo para aguas pluviales y residuales.

10. Los colectores que se prevean en las áreas de influencia de los cauces, deberán situarse fuera del dominio público hidráulico del cauce correspondiente, es decir, cruzarán los cauces solamente en puntos concretos y precisos.

11. Las redes de colectores que se proyecten y los aliviaderos que sean previsibles en las mismas deberán contemplar que los cauces receptores tengan capacidad de evacuación suficiente, adoptándose las medidas oportunas para no afectar negativamente el dominio público hidráulico y la evacuación de avenidas en todo el tramo afectado.

En este sentido se deberá aportar ante la Confederación Hidrográfica del Tajo, previamente a la autorización, documento suscrito por técnico competente en el que se analice la afección que sobre el dominio público hidráulico de los cauces afectados y sobre sus zonas inundables, puede provocar la incorporación de caudales por las nuevas zonas a urbanizar y se estudien las incidencias producidas en el cauce aguas abajo de la incorporación de los aliviaderos de aguas pluviales en la red de saneamiento prevista.



12. Todos los aliviaderos de crecida de la red de saneamiento o previos a las depuradoras deberán disponer de las instalaciones necesarias para limitar la salida de sólidos al cauce receptor.

13. En relación a las aguas residuales generadas en el ámbito se deberá dimensionar la red de saneamiento de manera que los cauces no se vean afectados por la incorporación de aguas residuales sin depurar. Al objeto de reducir el máximo posible la carga contaminante del vertido al medio receptor, el factor de dilución será de 1:10.

14. Como norma general los vertidos de aguas residuales deberán contar con la autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo regulada en el artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Aguas y el artículo 245 y siguientes del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, y para el caso concreto de industrias que originen o puedan originar vertidos, las autorizaciones de los mismos tendrán el carácter de previas para la implantación y entrada en funcionamiento de las mismas, según establece el artículo 260.2 de dicho Reglamento.

15. No obstante, la Confederación Hidrográfica del Tajo no autorizará instalaciones de depuración individuales para una actuación, cuando esta pueda formar parte de una aglomeración urbana o exista la posibilidad de unificar sus vertidos con otros procedentes de actuaciones existentes o previstas. En este caso se exigirá que se proyecte una estación depuradora de aguas residuales conjunta para todas las actuaciones.

16. El solicitante de la autorización de vertido deberá ser preferentemente el Ayuntamiento o, en su caso, una Comunidad de Vertidos constituida a tal efecto, de acuerdo con el artículo 253.3 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

17. En el supuesto de pretenderse construir Estación Depuradora de Aguas residuales deberá tenerse en cuenta que el planeamiento prevea reservas de suelo para su construcción fuera del dominio público hidráulico. De igual manera las instalaciones deben preverse fuera de la zona inundable de los cauces.

18. Las instalaciones de depuración, en caso de dimensionarse para más de 10.000 habitantes equivalentes, deberán prever la eliminación de nitrógeno y fósforo, cuando la zona receptora del vertido se encuentre afectada por la Resolución de 30 de junio de 2011, de la Secretaría de Estado de Medio Rural y Agua, por la que se declaran las zonas sensibles en las cuencas intercomunitarias. Este criterio podrá aplicarse a aglomeraciones urbanas de menor entidad, cuando así lo demande el cumplimiento de los Objetivos de Calidad establecidos para el medio receptor.

19. Las captaciones de aguas ya sean superficiales o subterráneas para el abastecimiento deberán disponer de las correspondientes concesiones administrativas cuyo otorgamiento corresponde a la Confederación Hidrográfica del Tajo.

20. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 109 del texto refundido de la Ley de Aguas, la reutilización de aguas depuradas requerirá concesión administrativa como norma general. Sin embargo en el caso de que la reutilización fuese solicitada por el titular de una autorización de vertido de aguas ya depuradas, se requerirá solamente una autorización administrativa, en la cual se establecerán las condiciones necesarias complementarias a las recogidas en la previa autorización de vertido.



21. En las redes de colectores de aguas residuales urbanas no se admitirá la incorporación de aguas de escorrentía procedentes de zonas exteriores a la aglomeración urbana o de otro tipo de aguas que no sean las propias para las que fueron diseñados, salvo en casos debidamente justificados.

22. Los aliviaderos del sistema colector de saneamiento y los de entrada a la depuradora deberán dotarse de los elementos, pertinentes en función de su ubicación, antigüedad y el tamaño del área drenada para reducir la evacuación al medio receptor de, al menos, sólidos gruesos y flotantes. Estos elementos no deben reducir la capacidad hidráulica de desagüe de los aliviaderos, tanto en su funcionamiento habitual como en caso de fallo.

23. En tiempo seco no se admitirán vertidos por los aliviaderos.

24. Al objeto de reducir al máximo posible la carga contaminante del vertido al medio receptor, y para una mayor protección de la calidad de las aguas, se recomienda que las infraestructuras se proyecten con un factor de dilución de 1:10.

25. Deberán proyectarse obras e instalaciones que permitan retener y evacuar adecuadamente hacia las depuradoras de aguas residuales urbanas las primeras aguas de escorrentía de la red de saneamiento con elevadas concentraciones de contaminantes producidas en dichos episodios.

26. La evacuación de los vertidos tratados en las instalaciones de depuración se realizará a través de estructuras en el punto de vertido que no supongan un obstáculo al normal desagüe del caudal circulante por el cauce receptor, ni un deterioro de sus taludes o márgenes y se realizará respetando las servidumbre legales establecidas en los artículos 6 y 7 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

27. Se deberá elaborar un Plan Municipal Integral de Saneamiento y Depuración, a efectos de asegurar que no se produzcan vertidos incontrolados a cauces, que deberá contener al menos el siguiente contenido:

– Estudio detallado de las ampliaciones propuestas en las infraestructuras de saneamiento existentes.

– Estudio de unificación de vertidos por zonas o subcuencas. En caso de que técnicamente no sea viable la conexión de los vertidos de las urbanizaciones a las infraestructuras generales de saneamiento, deberá darse una solución de saneamiento y depuración para el conjunto dé cada urbanización.

– Elaboración de propuestas de saneamiento y depuración por zonas o subcuencas, de forma que se eliminen las instalaciones de tratamiento qué actualmente no son adecuadas, disponiendo nuevas plantas de depuración equipadas con sistemas que permitan alcanzar mejores rendimientos en el tratamiento de aguas residuales.

28. La reutilización de aguas residuales está regulada por el Real Decreto 1620/2007; de 7 de diciembre de 2007, por el que se establece el régimen jurídico de la reutilización de las aguas depuradas. Por tanto, para poder reutilizar las aguas residuales, deberá obtenerse la correspondiente autorización/concesión de reutilización, para lo cual deben disponerse de las instalaciones de tratamiento adicional que sean necesarias para adecuar la calidad del agua depurada al uso previsto.



Sección 9ª. Control de la calidad de las aguas subterráneas


1. En orden a la protección de los recursos subterráneos, se cumplirán las determinaciones establecidas por el Texto Refundido de la Ley de Aguas, por el Canal de Isabel II, y demás normativa en vigor.

2. En suelos sobre los que se desarrollen actividades agrarias y existan captaciones de agua subterránea, los propietarios tendrán la obligación de permitir y facilitar la toma de muestras de agua subterránea al personal autorizado de la Consejería de Medio Ambiente, para el control de la calidad de la misma.

Sección 10ª. Protección del medio nocturno


1. Corresponderá al Ayuntamiento de Manzanares El Real el control del tipo de alumbrado instalado en las calles, así como la programación de su funcionamiento. Asimismo, deberá vigilar que no se instalen carteles luminosos en Suelo No Urbanizable de Protección.

2. En las nuevas actuaciones se estará a lo dispuesto como recomendaciones en la Guía para la Reducción del resplandor lumínico Nocturno, publicada por el Comité Español de Iluminación, y en el Modelo de Ordenanza Municipal de alumbrado exterior para la protección del Medio Ambiente mediante la mejora de la eficacia energética, elaborado por el citado Comité y el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía.

CAPÍTULO 3. PROTECCIÓN DE LAS VÍAS PECUARIAS


1. Las vías pecuarias son bienes de dominio público pecuario de la Comunidad Autónoma, y en consecuencia inalienables, imprescriptibles e inembargables, correspondiendo a la Consejería competente en materia de vías pecuarias regular el uso de las mismas, defender su integridad superficial, asegurar su adecuada conservación y garantizar el uso público para facilitar las comunicaciones agrarias y el tránsito ganadero.

2. En todas las actuaciones que se pretendan acometer en vías pecuarias se estará a lo regulado legalmente en la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias y en la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.

3. La titularidad de los terrenos de vías pecuarias pertenece a la Consejería de la Comunidad de Madrid competente en materia de vías pecuarias. Así debe aparecer en la asignación de la propiedad que pudiera afectarlas.



4. Conforme a la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid, los instrumentos urbanísticos de desarrollo de los ámbitos por los que discurran o colinden Vías Pecuarias deberán ser informados por la Consejería competente en materia de vías pecuarias.

5. Las propuestas de desafección de determinados tramos de las vías pecuarias que se proponen en el presente Plan General seguirán el procedimiento recogido en la legislación vigente en materia de vías pecuarias, garantizándose en todo caso la disposición de trazados alternativos para asegurar la continuidad de las vías pecuarias afectadas.

CAPÍTULO 4. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO HISTÓRICO

Artículo 208. Catálogo

La protección del patrimonio edificado se articula mediante el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos del Plan General, que relaciona los bienes inmuebles a proteger y las circunstancias que en cada uno concurren para su protección, así como la Normativa de Protección que les corresponde, y al que este documento de Normas Urbanísticas remite de forma íntegra en cuanto a la definición de las medidas de protección concreta del patrimonio histórico.

Los elementos incluidos en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos se recogen en el plano PO-08 del presente Plan General.

CAPÍTULO 5. PROTECCIÓN DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURAS


En este capítulo se regulan las medidas de protección específica para la superficie del término municipal de Manzanares El Real perteneciente a la red de carreteras de la Comunidad de Madrid, a la red de energía eléctrica y a la red de infraestructuras hidráulicas.

Artículo 210. Red de carreteras de la Comunidad de Madrid

1. El Régimen de limitaciones de uso, y de propiedad, así como las autorizaciones de edificación para la red de carreteras de la Comunidad de Madrid serán las establecidas en la Ley 3/1991, de 7 de marzo, de Carreteras de la Comunidad de Madrid y su Reglamento, aprobado por Decreto 29/1993, de 11 de marzo.

2. A continuación se definen las diferentes zonas de afección de la red de carreteras autonómica, donde se establecen las distancias de protección de esta infraestructura, las citadas distancias se encuentran reflejadas gráficamente en los planos de información y ordenación.

– Zona de Dominio Público: Son de dominio público los terrenos ocupados por las carreteras y sus elementos funcionales y una franja de 8 metros en autopistas y autovías, y 3 metros en el



resto de las carreteras, medidas horizontales y perpendiculares al eje de la misma, desde la arista exterior de la explanación.

La arista exterior de la explanación es la intersección de talud de desmonte del terraplén o, en su caso, de los muros de sostenimiento colindantes con el terreno natural.

En los casos especiales de puentes, viaductos, túneles, estructuras u obras similares se podrá fijar como arista exterior de la explanación, la línea de proyección ortogonal del borde de las obras sobre el terreno. Será en todo caso de dominio público el suelo ocupado por los soportes de la estructura.

En los trámites de carreteras que discurran por suelo urbano consolidado, será de dominio público la franja de terreno existente hasta las alineaciones que fije el planeamiento. En caso de no existir alineaciones fijadas, la franja de dominio público será la establecida en el párrafo primero de este apartado.

– Zona de Protección: Con el fin de garantizar la seguridad vial, asegurar la disponibilidad de los terrenos necesarios para la realización de obras de mantenimiento de las carreteras e instalaciones de sus servicios complementarios, así como proteger los usos de los terrenos colindantes del impacto de las vías, se establecerá una zona de protección a ambas márgenes de cada carretera, delimitada por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de explanación, a una distancia de 50 metros en autopistas y autovías, 25 metros en las carreteras integradas en la Red Principal y 15 metros en el resto de las redes de la Comunidad de Madrid, medidos desde la arista exterior de explanación.

En los tramos de carreteras que discurran por suelo que el planeamiento urbanístico clasifique como urbano, dicho planeamiento podrá establecer los límites de la zona de protección, que como mínimo será coincidente con la zona de dominio público.

3. Los accesos y conexiones que afecten a las carreteras competencia de la Comunidad de Madrid deberán definirse mediante Proyectos de Construcción específicos completos, que serán remitidos a la Dirección General para su informe, y estarán redactados por técnicos competentes.

Los gastos derivados de la redacción de estudios y proyectos, la obtención del suelo necesario, indemnizaciones, en su caso, y construcción de las infraestructuras viarias mencionadas, deberán ser sufragados íntegramente por los desarrollos que correspondan.

4. Antes del comienzo de cualquier obra que pueda afectar al dominio público viario de la Comunidad de Madrid o su zona de protección deberá pedirse permiso a la Dirección General de Carreteras de la Comunidad de Madrid, a través del Área de Explotación de Carreteras.

Artículo 211. Redes de Energía Eléctrica

1. La red de energía eléctrica es objeto de regulación específica mediante el Real Decreto 223/2008, de 15 de febrero, por el que se aprueban el Reglamento sobre condiciones técnicas y garantías de seguridad en líneas eléctricas de alta tensión y sus instrucciones técnicas complementarias ITC-LAT 01 a 09, la Ley 54/1997, de 27 noviembre, del Sector Eléctrico, el Decreto 131/1997, de 16 de octubre,



por el que se fijan los requisitos que han de cumplir las actuaciones urbanísticas en relación con las infraestructuras eléctricas, y demás legislación sectorial aplicable.

2. No se podrán plantar árboles, edificar ni instalar industrias en la proyección o proximidades de las líneas eléctricas de alta tensión, debiendo respetarse las siguientes distancias, medidas en metros, siendo U la tensión de la línea, en kV:

– Para edificios, construcciones e instalaciones metros 5100

U30'3d

– Para árboles y masas arbóreas metros 2100

U50'1d

3. En las líneas aéreas, para el cómputo de estas distancias, se tendrá en cuenta la situación relativa más desfavorable que puedan alcanzar las partes en tensión de la línea, y los árboles, edificios o instalaciones de que se trate.

4. Sin perjuicio de lo legislado, se procurará que las líneas eléctricas de alta tensión no atraviesen los núcleos de población y, si lo hacen, que transcurran subterráneas. El tendido de las líneas eléctricas paralelas a las carreteras se realizará a una distancia mínima de 25 metros del eje de las mismas.

5. Toda nueva línea que se proponga realizar a través de zonas protegidas, deberá someterse a un estudio de trazado alternativo o de mínimo impacto y eventualmente deberá acompañarse el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental.

6. Para la aprobación de toda nueva actuación de desarrollo urbanístico será requisito indispensable que las redes de alta y baja tensión de la infraestructura eléctrica proyectada para el suministro de dicha actuación, contemple su realización en subterráneo, dentro del documento de aprobación y en el curso de la ejecución de la urbanización, salvo que discurran por los pasillos eléctricos definidos.

Asimismo, y dentro del citado documento de aprobación e instrumentos de planeamiento y de urbanización correspondientes, se contemplará que las líneas eléctricas aéreas de alta y baja tensión preexistentes dentro del perímetro de toda nueva actuación urbanística y en sus inmediaciones, se pasen a subterráneas o se modifique su trazado, siempre que la modificación pueda hacerse a través de un pasillo eléctrico existente o que se defina en ese momento por la Administración competente.

Dicho paso a subterráneo o modificación de trazado se realizará en el curso de la ejecución de la urbanización con el fin de que en ningún momento durante la construcción de las edificaciones puedan producirse situaciones de falta de seguridad para las personas y las cosas.

7. Las líneas aéreas existentes que no se encuentren en la red de pasillos existentes o de nueva creación, se irán trasladando a dichos pasillos o se pasarán a subterráneas, siguiendo un plan de etapas a establecer por las Administraciones competentes, oídos los titulares de las líneas.

8. Para el desarrollo, gestión y ejecución de dichos planes se suscribirán los convenios necesarios entre las Administraciones competentes y los titulares de las líneas, que contemple la responsabilidad y compromiso financieros que a cada una de las partes le corresponde en dichas actuaciones.

9. Se dará prioridad a aquellas líneas que por su elevada tensión, potencia transportada y ubicación de edificaciones en su zona de influencia lo requieran.



Artículo 212. Red de Infraestructuras Hidráulicas

1. Se definen Bandas de Infraestructura de Agua (BIA) y Franjas de Protección (FP) a las conducciones básicas para el abastecimiento de agua a la Comunidad de Madrid y al Ayuntamiento.

a. Bandas de Infraestructura de Agua: Son las franjas de suelo delimitadas sobre las grandes conducciones en las que se establecen determinadas condiciones de protección.

Su anchura será definida por los Servicios Técnicos del Canal de Isabel II y variará entre los 4 y los 25 metros dependiendo de las características de las conducciones: sección hidráulica, número de conducciones paralelas, capacidad máxima de transporte, etc.

Sobre las Bandas de Infraestructura de Agua serán de aplicación las siguientes condiciones de protección:

1ª No establecer estructuras, salvo las muy ligeras que puedan levantarse con facilidad, en cuyo caso se requerirá la conformidad previa del Canal de Isabel II.

2ª No colocar instalaciones eléctricas que puedan provocar la aparición de corrientes parásitas.

3ª Se prohíbe la instalación de colectores.

4ª Cualquier actuación de plantación o ajardinamiento, instalación de viales sobre las BIA así como su cruce por cualquier otra infraestructura, requerirá la conformidad técnica y patrimonial del Canal de Isabel II.

5ª Cuando exista un condicionante de interés general que impida el cumplimiento de lo establecido en los puntos anteriores, el Canal de Isabel II estudiará y propondrá una solución especial de protección que deberá ser aceptada por el solicitante para su ejecución.

b. Franjas de Protección: Son franjas de suelo de 10 metros de anchura adyacentes a ambos lados de una BIA.

Para la ejecución de cualquier estructura, salvo las muy ligeras, en las Franjas de Protección se requerirá la oportuna conformidad del Canal de Isabel II. Esta empresa podrá requerir, en su caso, medidas correctoras o de protección de la estructura a construir, cuando exista riesgo para su seguridad en caso de rotura de la conducción.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Normas Particulares para el Suelo Urbano 136

TÍTULO VIII. NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO URBANO

CAPÍTULO 1. DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 213. Calificación del Suelo Urbano Consolidado

1. El presente Plan General define la calificación urbanística de toda la superficie clasificada como Suelo Urbano Consolidado interior a las alineaciones mediante la aplicación de Ordenanzas.

2. En las diferentes Ordenanzas se establece la intensidad de uso, bien a través de un índice numérico, bien mediante la definición del sólido capaz de la edificación, o bien mediante la combinación de ambos métodos, siendo en este caso la edificabilidad máxima materializable la menor de las obtenidas por la aplicación de los dos criterios.

3. En el cuadro siguiente se relacionan las Ordenanzas establecidas por el presente Avance del Plan General, con la sigla identificativa que figura en los Planos de Ordenación para cada una de ellas.

ORDENANZAS PROPUESTAS

SIGLAS DENOMINACIÓN

ORDENANZA GRADOS

C1

CASCO TRADICIONAL

Grado 1 (Manzana cerrada en casco tradicional)

C2 Grado 2 (Residencial Unifamiliar en casco tradicional)

C3 Grado 3 (Mantenimiento de la edificación en casco tradicional)

C4 Grado 4 (Viviendas en Hilera en Conjunto Histórico)

R1

RESIDENCIAL

Grado 1

R2 Grado 2

R3 Grado 3

R4 Grado 4

R5 Grado 5

U1

UNIFAMILIAR

Grado 1

U2 Grado 2

U3 Grado 3

EQ-pr-1

EQUIPAMIENTO

Equipamiento Privado. Grado 1

EQ-pr-2 Equipamiento Privado. Grado 2

EQ-pu Equipamiento Público (Red Local)

RG-EQ Equipamiento Público (Red General)

RG-ZV ZONAS VERDES Y ESPACIOS LIBRES

Red General

ZV Red Local



ORDENANZAS PROPUESTAS

TC TERCIARIO COMERCIAL

SU SERVICIOS URBANOS

RS-V

RED VIARIA

Red Supramunicipal

RG-V Red General

V Red Local

RS-VP VÍAS PECUARIAS Red Supramunicipal

CAPÍTULO 2. ORDENANZAS

Sección 1ª. Ordenanza de Casco Tradicional (C).


Esta Ordenanza establece los parámetros y condiciones de ordenación pormenorizada para las zonas identificadas en los planos de ordenación con el rótulo C.

La presente zona de ordenación está constituida por las áreas urbanas que dieron origen al núcleo urbano de Manzanares el Real y recoge la parte más antigua del núcleo consolidado, coincidiendo sensiblemente con el polígono 1 de las Normas Subsidiarias que el presente Plan General revisa.

Aunque ha sufrido muchas transformaciones, en general, la edificación conforma manzanas con tipos edificatorios sensiblemente cerrados sobre la parcelación original y sus variantes, con alturas representativas de dos y tres plantas, y excepcionalmente con alturas superiores.

El uso principal que soporta es el residencial, en el que se integran directamente los usos terciarios comerciales y de servicios y eventualmente dotaciones y equipamientos, a veces en los mismos tipos y volúmenes edificados.

Las alineaciones de las manzanas del casco quedan definidas en los planos de ordenación correspondientes, quedando acotadas aquellas adaptaciones puntuales de las mismas con objeto de regularizar y mejorar el conjunto.

En el área de afección del BIC del Castillo Nuevo será preceptiva la presentación de un informe arqueológico que garantice la conservación de los posibles restos de interés.

Artículo 215. Grados y tipos asociados.

A los efectos de aplicación de la presente zona de ordenanza se establecen cuatro grados. Estos cuatro grados tienen como objetivo la regulación de la edificación respetando sensiblemente la edificación y los tipos existentes, minimizando el impacto de la nueva edificación y de las alteraciones



sobre la existente, manteniendo la imagen urbana, corrigiendo impactos y favoreciendo los aspectos paisajísticos del conjunto y su inserción en el entorno natural.

Los tipos edificatorios permitidos serán los existentes, correspondientes fundamentalmente a edificación de dos o tres plantas en manzana cerrada o bloque abierto, aunque también se permiten otras tipologías según los grados, como la vivienda unifamiliar aislada, la edificación abierta multifamiliar o la vivienda en hilera.

Grado C1: Casco tradicional. Corresponde a la mayor parte del casco. El tipo característico es cerrado y perimetral, con la fachada ocupando sensiblemente la alineación, y patios de manzana y luces irregulares. La edificación está destinada principalmente a uso residencial, tanto unifamiliar como colectivo de forma indiferenciada, integrando usos complementarios, de tipo comercial, servicios, terciarios u otros en plantas bajas y eventualmente otras localizaciones, incluso edificio exclusivo.

Grado C2: Residencial unifamiliar en casco. Corresponde a tipos unifamiliares asimilables a la edificación unifamiliar, en general aislada, que se inserta en la morfología tradicional del casco.

Grado C3: Mantenimiento de edificación en casco. Corresponde a conjuntos unitarios de edificación abierta multifamiliar o hileras de vivienda unifamiliar, con proyecto unitario, que comparten proyecto y espacios libres comunes. La ordenanza correspondiente tiene como objeto el mantenimiento de la homogeneidad del conjunto no permitiendo la alteración de las características urbanísticas y de forma y volumen del conjunto.

Grado C4: Viviendas en hilera en Conjunto Histórico. Corresponde a dos conjuntos de vivienda en hilera con un interés patrimonial y paisajista singular, la situada al inicio de la Avenida de la Pedriza desde la Calle Real y el conjunto que cierra parcialmente la manzana del Castillo al norte en la Calle de la Cañada. El objetivo es el mantenimiento de las condiciones urbanísticas y ambientales de ambos conjuntos.

El grado C1: Casco tradicional, se considera ordenanza preferente en la presente zona de ordenanza, de manera que se posibilita la transformación justificada del grado C3 en C1 con las siguientes condiciones:

- Se contribuirá a completar el continuo de manzana cerrada de acuerdo con el grado de ordenanza C1. A tal efecto, el fondo edificable será el de las edificaciones adyacentes, si ya constituyen manzana cerrada, de acuerdo con la línea fijada en los planos de ordenación, o 12 metros en su ausencia.

- No se permitirá en ningún caso la creación de fachadas medianeras vistas, por lo que a tal efecto se dispondrá de un retranqueo mínimo a linderos laterales de 3 m., salvo en las situaciones donde ya exista una medianera en el edificio colindante, en las que se deberá adosar obligatoriamente la nueva edificación.

- En situaciones de imposibilidad de materializar así la edificación correspondiente, se deberá presentar un Estudio de Detalle.



Artículo 216. Condiciones de parcelación.

1. Superficie mínima de parcela

Se fija como parcela mínima edificable la existente en el momento de entrada en vigor de la presente normativa.

A los efectos de segregaciones en grados C1 y C2 se fija la superficie de parcela mínima en 150 m². En casos excepcionales en estos grados, se permite la agregación de parcelas contiguas de tamaño inferior a la mínima que den como resultante una parcela inferior a la mínima que mejore la situación inicial.

En grado C3, conjuntos de viviendas en régimen de división horizontal o equivalente, la parcela se define como un conjunto formado por la parcela edificable de uso privativo existente y la parte correspondiente a los espacios mancomunados. Las condiciones de parcela edificable son de aplicación exclusivamente a la parte privativa, en la que se concentrará la edificación con las determinaciones de forma (posición, volumen) que sean de aplicación.

En grado C4 no se permite alteración de la parcelación.

De acuerdo con las especificaciones al respecto de la Ley 3/2013, de 18 de junio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, en las zonas clasificadas con la ordenanza de Casco afectadas por la declaración de Conjunto Histórico no podrán efectuarse segregaciones ni agregaciones de parcelas.

2. Frente mínimo de parcela

El frente mínimo de las parcelas a los efectos de segregaciones u otra alteración de la parcelación se establece en 6,00 m para todos los grados, excepto en aquellas con frente de longitud inferior en el momento de entrada en vigor de la presente normativa, que serán consideradas parcelas edificables. La parcela mínima a efectos de segregaciones presentará una forma tal que permita inscribir en su superficie un círculo de diámetro no inferior a 6 metros.

El frente mínimo de parcela es de aplicación en grado C3 para las parcelas privativas en conjuntos mancomunados en régimen de propiedad horizontal o equivalente.

Artículo 217. Condiciones de posición.

1. Retranqueos:

a. Las condiciones de retranqueo para el Grado C1 son las siguientes:

Se fija un retranqueo nulo (0,00 m) a alineación oficial. Se establece una posible excepción cuando se justifique que un retranqueo a alineación contribuye a la inserción e integración del edificio en el entorno, por existir un retranqueo tradicional consolidado en la propia parcela y/o colindantes, por ejemplo.

Se fija, con carácter general, un retranqueo nulo (0,00 m) a linderos laterales de parcela con las siguientes excepciones:



- Límite de zona de grado de ordenanza C1 con zonas de grados sensiblemente abiertas cuando en la parcela colindante exista una edificación abierta (retranqueada). En este caso se fija un retranqueo de 3,00 metros.

- Que la edificación colindante presente patios o huecos ya existentes (incluso en la misma ordenanza C1), de tal manera que se evite la creación de paredes medianeras y la degradación de las condiciones de la edificación colindante adosando muros ciegos. En este caso se fija un retranqueo de 3,00 metros, permitiéndose una solución mixta que garantice la no creación de medianerías vistas ni la degradación de las condiciones de habitabilidad de las edificaciones vecinas.

En el caso excepcional de una parcela rodeada de paredes medianeras en todos sus linderos, se permitirá justificadamente la ocupación de la misma estudiando el sistema interior de patios de manera que se garanticen las condiciones de habitabilidad del propio edificio y los colindantes.

En este caso, además de aquellos en los que pueda ser imposible o inadecuada la materialización física de la edificación, por las circunstancias de las parcelas adyacentes o la forma de la parcela propia, será preceptiva la redacción previa de un Estudio de Detalle, que podrá alterar las condiciones de posición a efectos de distribuir la edificabilidad permitida, pero no el aumento de la misma.

b. Las condiciones de retranqueo para el Grado C2 son las siguientes:

- Retranqueo a alineaciones oficiales: igual o superior a 3,00 m.

- Retranqueos a linderos laterales: igual o superior a 3,00 m.

- Retranqueo a lindero posterior: será igual o superior a 3,00 m.

c. Las condiciones de retranqueo para el Grado C3 son las siguientes:

La posición de la edificación principal será la existente, correspondiente al proyecto unitario que ha dado lugar al conjunto.

d. Las condiciones de retranqueo para el Grado C4 son las siguientes:

Dada la voluntad de mantenimiento de la edificación, la posición de la misma se considera también a mantener, con las salvedades de las condiciones específicas del apartado último de esta sección.

En el conjunto de la Calle de la Cañada, cuando la posición y dimensiones de los patios o espacios libres de parcela originarios hubieran sido suprimidas o desfiguradas, su restitución será preceptiva para acometer cualquier tipo de obra de ampliación.

Podrán cubrirse total o parcialmente con pérgolas de madera, integradas con la edificación principal, que tendrán una altura igual a la cota superior del forjado de techo de planta baja.



En el conjunto de la Avenida de la Pedriza es obligatorio mantener la fachada principal y el patio delantero.

El patio trasero debe cumplir una dimensión mínima de 15,00 m² y una forma tal que permita inscribir un círculo de 4,00 m de diámetro.

e. En tipología de manzana cerrada se puede ocupar el 100% de la parcela en las plantas bajo rasante, y en donde sea obligatorio un retranqueo, éste podrá ocuparse por plantas bajo rasante. En ambos casos la zona libre de edificación sobre rasante (excluidos los patios interiores) será enteramente subterránea, sin considerar los rellenos efectuados, y entendiéndose por tanto como cota superior la rasante natural del terreno. Es obligatorio que estos espacios libres de edificación sean ajardinados.

En cualquiera de los casos se cuidará específicamente no dejar medianerías vistas.

2. Fondo edificable:

Para el grado C1 se ha determinado de forma gráfica en los Planos de Ordenación el área máxima de movimiento de la edificación.

Para los grados C2, C3 y C4 no se define fondo máximo edificable.

Los terrenos interiores no ocupados por la edificación y los patios deberán cumplir las condiciones establecidas para los espacios libres de edificación recogidas en el artículo correspondiente del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.

Artículo 218. Condiciones de volumen y edificabilidad.

Las condiciones que se establecen de volumen edificable y posición de la edificación son:

1. Ocupación:

a. Grados C1, C3 y C4: No se define índice de ocupación máxima sobre parcela neta, la ocupación máxima será la resultante de la aplicación de las condiciones de posición, con las salvedades de las condiciones específicas para la zona C4 del apartado último de esta sección.

b. Grado C2. Se define una ocupación máxima sobre parcela neta del 60% de la superficie de la misma.

2. Número máximo de plantas

a. Grado C1: El número máximo de plantas serán dos (2) o tres (3), según los casos, de acuerdo a lo reflejado en los Planos de Ordenación con las siglas II y III.

b. Grado C2: Dos (2) plantas

c. Grado C3: El existente



d. Grado C4: El existente

En todas las zonas se permite la construcción y habilitación de espacio bajo cubierta.

3. Altura máxima de cornisa (alero), con las condiciones de cómputo establecidas en las normas generales en caso de alineaciones en pendiente:

a. Grado C1: La altura equivalente a dos o a tres plantas (en función del número máximo de plantas señalado en los Planos de Ordenación), conforme a lo establecido en el artículo correspondiente al cómputo de la altura de la edificación, recogido en el capítulo 2 del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.

b. Grado C2: La altura equivalente a dos plantas, conforme a lo establecido en el artículo correspondiente al cómputo de la altura de la edificación, recogido en el capítulo 2 del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.

c. Grado C3: La altura existente.

d. Grado C4: La altura existente, con las salvedades de las condiciones específicas del apartado último de esta sección.

La altura máxima del alero será de 7 m:

- En calles de menos de 3,60 m de sección.

- En la calle Cañada, los edificios que lindan en su parte trasera con la parcela del Castillo.

4. Edificabilidad

a. Grado C1: No se define índice de edificabilidad, siendo la edificabilidad resultante de la aplicación del fondo máximo edificable y el número máximo de plantas definidas con anterioridad.

b. Grado C2: 0,80 m²/m².

c. Grado C3: La existente.

d. Grado C4: La existente, con las salvedades de las condiciones específicas del apartado último de esta sección.

5. Edificaciones existentes.

Los edificios existentes en casco no quedarán fuera de ordenación por causa de la inadecuación al tipo regulado o las condiciones estéticas, pudiéndose por tanto realizar todo tipo de obras incluidas las siguientes:

- Cambio de uso.

- Ampliación, siempre que:

1) La parte ampliada cumpla con la presente normativa en cuanto a retranqueos o fondo edificable, según se trate.

2) La edificación resultante cumpla con la ocupación y la edificabilidad, si son de aplicación, así como la altura máxima permitida.



El Ayuntamiento podrá requerir en caso de reforma, rehabilitación, ampliación cambio de uso u otros, la adaptación de las fachadas a las condiciones estéticas y materiales permitidos en esta ordenanza.

Artículo 219. Condiciones de uso.

-Uso principal:

Uso residencial, en clase y categoría 1ª, 2ª, según el resto de las condiciones. El uso residencial está condicionado a que se pueda desarrollar dentro de la parcela una vivienda de programa mínimo. Se prohíben expresamente viviendas interiores, esto es, con ninguna pieza vividera con hueco a fachada.

-Usos complementarios:

- Uso residencial en categoría 3ª.

- Uso Terciario Comercial, en la clase Comercio, en todas las categorías; en la clase Hostelero, en todas las categorías, en cualquier posición de la edificación o en edificio de uso exclusivo, incluida la categoría de Hostería (Hostels) regulada en artículo específico en esta Normativa; y en clase Centros de Reunión, en todas las categorías en situación de planta baja o en edificio de uso exclusivo.

- Uso Terciario Oficinas, en clase Oficinas, en todas las categorías, en cualquier posición en la edificación.

- Uso Dotacional, en todas sus clases y categorías en cualquier planta o en edificio de uso exclusivo, salvo en categorías 2ª, 3ª, 4ª, 9ª, 11ª, 15ª y 17ª que habrán de desarrollarse en edificio de uso exclusivo.

- Uso Industrial, Clase Industria Ordinaria y Talleres, Categoría 1ª en planta baja.

- Uso de Espacios Libres y Zonas Verdes en su clase de jardines y juegos de niños en categorías 1ª y 2ª en la superficie de parcela no ocupada por la edificación, en general de uso privado al servicio de la edificación.

- Uso de Garaje Aparcamiento, en todas las categorías, en planta baja e inferiores a la baja, asociado a la vivienda.

- Se permitirán edificaciones de uso exclusivo para todas las categorías, excepto garaje aparcamiento, sin perjuicio de lo establecido. Asimismo, las condiciones de edificabilidad se establecerán mediante Estudio de Detalle en aquellos casos en que la forma de ocupación del suelo así lo exija.

-Usos prohibidos:

Los restantes.

Artículo 220. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad.

Serán las previstas con carácter general en la presente normativa, siendo en particular de aplicación las siguientes, con el objeto de lograr una protección ambiental extendida sobre toda la zona considerada.



1. Cubiertas

Todas las cubiertas de la edificación principal se resolverán con cubierta inclinada de pendiente continua, debiendo verter hacia el exterior, con la línea de máxima pendiente perpendicular a la línea de edificación. Cuando se recojan y canalicen las aguas, deberá hacerse mediante canalón y bajante interior.

Excepcionalmente se permite la cubierta plana para soluciones de terrazas descubiertas para la ubicación de los paneles solares, siempre y cuando no se vean desde el viario y zonas públicas. En los ámbitos protegidos por la declaración de BIC en la categoría de Conjunto Histórico, y en los Entornos de Protección de los castillos, se prohíben las cubiertas planas.

No se permitirán materiales de cubierta tales como placas de fibrocemento, chapas metálicas o translúcidas o similares, debiendo restringirse al uso de teja árabe roja o con otros materiales asimilables a la teja árabe cerámica, siempre que posean texturas y cromatismos semejantes a las de este tipo de tejado.

En el caso de construcción de espacios bajo cubierta habitables, la planta bajo cubierta podrá iluminarse mediante ventanas enrasadas con el plano del faldón, dispuestas a ejes de los huecos de fachada y de dimensiones proporcionales a éstas. Se realizarán de modo que el ancho de la ventana, medido exteriormente, no será superior a 1,20 metros; la suma total del ancho de todas ellas, en alzado, no podrá ser superior al 40% de la longitud de fachada y su distribución será acorde con la composición de los huecos construidos en la misma. No se permiten buhardillas ni volúmenes que amplíen el espacio bajo cubierta.

Se prohíben faldones con inclinaciones diferentes en sus desarrollos (quiebros del plano del faldón de cubierta).

En el ámbito del Conjunto Histórico, se deberán evitar de manera expresa los cuerpos de ascensores. Los únicos cuerpos que podrán sobresalir del gálibo de la cubierta serán los conductos de ventilación, que serán de fábrica con idéntico acabado que el de las fachadas, y su remate no podrá estar ejecutado con piezas prefabricadas de hormigón. En cuanto a los paneles solares, se deberán sustituir por alguno de los sistemas alternativos previstos en el CTE para los ámbitos protegidos de carácter histórico.

En el resto de los ámbitos, los paneles solares se ubicarán enrasados con la pendiente de la cubierta o formando algún elemento de cubrición tipo porche o alero, integrados con la composición general del edificio. Se ubicarán siempre sobre la edificación principal, salvo excepciones en las que necesariamente se deba colocar fuera de ésta, en las cuales se justificará que no produce perjuicio (reflejos, ruidos, molestias) a los vecinos colindantes.

2. Fachadas

Los materiales permitidos en fachada son: revestimientos continuos con colores terrosos o blancos, claros y sin brillos, y piedra del lugar. Se permite el uso de la madera y el acero cortén para elementos decorativos, recercados de huecos, balcones, cargaderos, contraventanas u otros. Para los portones



en la ordenanza de Casco se utilizará preferentemente madera, permitiéndose también chapa lacada en tonos oscuros.

Se permitirá de manera excepcional, cuando los edificios colindantes tengan fachada de ladrillo visto, el uso del ladrillo de tejar en colores claros. El color del ladrillo deberá ser uniforme en toda la fachada.

Los zócalos de las edificaciones serán de piedra natural de la zona. Si se emplea el chapado, el grosor de éste no debe ser inferior a 4cm, con objeto de que el resultado sea lo más similar posible al muro de mampostería o sillería.

Los huecos de las fachadas tendrán una composición preferentemente vertical.

No se autorizan los materiales brillantes, el aluminio anodizado, colores azules fríos y violetas en todas sus gamas, el uso del fibrocemento, la chapa metálica natural, los chapados exteriores de cerámica vidriada de azulejo o similar, el ladrillo, ni el bloque de hormigón gris visto.

Los resaltos, sólo en casos permitidos con carácter excepcional, que se produzcan en fachada con motivos compositivos y decorativos, tales como recercados de huecos, impostas, etc. excepto las cornisas, tendrán como espesor máximo 4 cm medidos desde la media general del plano de fachada.

Las medianeras que queden a la vista habrán de recibir un tratamiento idéntico al de las fachadas en cuanto a acabados se refiere.

Cuando se desee realizar un bloque abierto en una parcela en la que ya existan medianerías vistas, será obligatorio tratarlas superficialmente, con terminaciones permitidas para las fachadas.

En los ámbitos protegidos por la declaración de BIC del Conjunto Histórico, han de tenerse en cuenta las consideraciones siguientes:

- Recercados: No se considera pertinente la admisión de recercados de huecos en madera, por no constituir éstos una invariante tipológica de la arquitectura tradicional del lugar. Tampoco se permite este material en balcones, cuyas protecciones exteriores deberán ser exclusivamente de cerrajería.

- Huecos: En lo referente a los huecos, éstos habrán de poseer proporciones con predominio de la dimensión vertical o, al máximo, cuadrada. Los huecos con predominio de la ratio horizontal solamente podrán admitirse de manera excepcional, y por razones fundamentadas suficientemente, si son aprobados por la Comisión Local de Patrimonio.

- Plantas bajas porticadas: En el ámbito delimitado por la declaración de BIC en la categoría de Conjunto Histórico, y en el caso de construcciones de nueva planta no se permiten las plantas bajas porticadas.

3. Carpinterías

Las carpinterías exteriores, incluidos los capialzados de persianas, deberán estar comprendidos dentro de la sección del muro. Se prohíben expresamente manifestaciones de los capialzados al exterior.



Los materiales empleados en carpinterías exteriores se limitarán a la madera, bien en su aspecto natural o bien pintada en colores oscuros, o bien perfiles de hierro o aluminio, o similares, pintados o lacados en tonos similares a lo anterior. No se permite el uso de perfiles de aluminio en su color natural, ni en acabados anodizados o metalizados de ninguna clase. Se prohíben asimismo carpinterías de color blanco, ni otros colores claros.

Los perfiles de las carpinterías tendrán escuadrías y despieces asimilables a las de la madera.

Se prohíbe el cerramiento y acristalamiento individual de balcones y terrazas. Para poder realizarlo, deberá presentarse un proyecto unitario para todos los balcones o terrazas del edificio y deberá ejecutarse al mismo tiempo para todo ellos. Cualquier modificación de fachada, además de aprobarse por todos los propietarios por ser modificación de un elemento común, supone una nueva imagen urbana del edificio y por lo tanto supone una concesión de licencia que deberá realizarse en toda la fachada.

En los edificios que tuvieran acristalamientos dispares, se prohibirá cualquier nuevo cerramiento, y quedarán en el momento de la aprobación del Plan General fuera de ordenación, prohibiéndose cualquier nueva instalación hasta que se solicita licencia para realizar un acristalamiento igual en todos los balcones o terrazas.

4. Cerrajería

Las ventanas de las plantas bajas podrán cerrarse mediante rejas cuando se estime oportuno. Si existen balcones en la misma fachada los elementos de cerrajería deberán tener una homogeneidad compositiva entre ellos. El acabado nunca será brillante. Las cerrajerías siempre deberán ir a interior del hueco, prohibiéndose que sobresalgan del plano de fachada.

5. Balcones y miradores

El vuelo máximo permitido será el de los elementos tradicionales. La separación mínima entre balcones consecutivos será de al menos 1,20 m.

Los balcones no podrán estar cerrados con láminas de aluminio, fábrica, etc. ni cualquier otro elemento de cerramiento, excepto rejería metálica de protección o barandilla de vidrio, con diseño adecuado al entorno.

Estas condiciones estéticas no excluyen el cumplimiento del resto de condiciones generales de vuelos definidas en puntos anteriores.

Deberá simplificarse al máximo el diseño de los componentes de las balconadas de la fachada principal, tales como zapatas de pies derechos, ménsulas y barrotes de barandillas.

Los forjados de las balconadas deberán poseer un canto inferior al de los forjados convencionales, pudiendo ser losas de hormigón ligeramente molduradas.

En el ámbito protegido por la declaración de BIC del Conjunto Histórico y en su Entorno de Protección se deberán cumplir las siguientes consideraciones:



- No podrán admitirse las jardineras en fachada; de igual forma, los únicos cuerpos salientes admisibles serán exclusivamente los balcones, cuyas peanas deberán poseer en todo caso un canto máximo de 15 cm. En ningún caso podrán admitirse petos de fábrica, debiendo ejecutarse exclusivamente con barrotes verticales metálicos y tener un acabado en colores oscuros.

- Se prohíben los miradores, galerías y terrazas corridas de todo tipo.

- Se prohíben los ámbitos salientes de tipo marquesinas.

- En el ámbito protegido por la declaración de BIC del Conjunto Histórico se prohíben en general ámbitos entrantes de ningún tipo.

6. Canalones y bajantes

Los canalones, si son vistos, tendrán un tratamiento compositivo con la fachada cuidando su impacto visual. Los acabados deberán ser en fundición o metálico, en tono ocre mate.

Las bajantes deberán ser interiores.

7. Toldos

Sólo se permitirán los toldos en casos excepcionales y tendrán una anchura igual al hueco, una altura libre mínima sobre la acera de 2,20 m y cuyo vuelo no sobrepase la anchura de la acera o el espacio ocupado por las mesas y sillas de la terraza, en su caso.

Las barras de sujeción deberán estar pintadas en colores similares al resto de la cerrajería del edificio.

El modelo y color empleado debe ser uniforme en todo el edificio.

En todo caso, dichos toldos no podrán ser rígidos, ni estar constituidos por materiales plásticos, ni poseer colores impactantes ni rotulaciones o motivos decorativos excesivos.

En el ámbito del Conjunto Histórico, la colocación de toldos deberá ser informada favorablemente por la Comisión Local de Patrimonio.

8. Rótulos

a. Los rótulos y anuncios comerciales y publicitarios deberán colocarse siempre en la planta baja, salvo que se justifique y garantice su adecuada integración en la composición de la fachada.

Los rótulos podrán ser:

- Horizontales: coincidiendo su largo con el del hueco de fachada sobre el que se coloca y limitando su altura a 60 cm.

- Verticales: coincidiendo su alto con el del hueco de fachada sobre el que se coloca y limitando su longitud a 60 cm.



En ambos casos no podrán sobresalir más de cinco (5) cm. Los colores serán terrosos, quedando prohibidos los colores brillantes o impactantes y las rotulaciones o motivos decorativos excesivos.

La rotulación y tipografía será uniforme en todos los rótulos del mismo establecimiento

b. Modelos Autorizados:

1) Con carácter general, los rótulos se adaptarán al diseño de letras sueltas en hierro fundido, bronce u otro material de calidad.

2) Se permiten carteles de tipo compacto, no luminosos, con soporte de madera o metálico.

3) Se permiten también: rótulos tallados en sillería de granito, rótulos de letras o logos sobre el vidrio de escaparates, rótulos de letras o logos sobre metacrilato transparente, rótulos de madera con letras pintadas , talladas o en relieve, placas anunciadoras en bronce o latón grabados, forja o chapa, que podrá ser pintada.

4) En los proyectos de obras de adaptación o remodelación de locales comerciales se exigirá la representación del rótulo o cartel en el plano modificado, procurando que uno u otro se adapte a las características del local y del edificio.

c. Modelos no permitidos:

1) Se prohíben los rótulos luminosos, retroiluminados, en neón con el tubo visible o en cajas de material plástico; las luces que emitan destellos o sean parpadeantes, láseres o cualquier emisor de luz que pueda producir molestias.

2) No se autoriza rótulos o carteles nuevos ni sustitución de los existentes en marquesinas, por cuanto las mismas tenderán a eliminarse.

3) Se prohíben los rótulos en banderola. Se exceptúan las banderolas específicas de locales de farmacia y otros centros asistenciales, las cuales deberán poseer en todo caso métodos de iluminación alternativos a la iluminación en superficie.

4) No se autorizarán rótulos o carteles rematando edificios ni en balcones.

9. Cerramiento de parcela

Constará de una parte opaca de altura máxima 1,00 m y una parte permeable de una altura máxima de 2,50 m.

El acabado de las partes opacas será a base de revestimientos continuos con colores terrosos claros y sin brillos y piedra del lugar de acuerdo con el resto de la edificación tradicional. Todo el cerramiento tendrá el mismo tono, color y textura, pudiéndose variar el color siempre que se mantenga dentro de la misma gama, en molduras, remates, jambas, etc.

Los elementos de cierre transparente hasta completar la altura máxima deberán estar comprendidos dentro de la sección del muro del cerramiento y anclados al mismo. Deberán guardar consonancia con los utilizados en el resto de la construcción, en cuanto al diseño color y textura. No se permite el uso de acabados anodizados o metalizados de ninguna clase.



Los cerramientos provisionales de los solares deberán realizarse con sistemas opacos constituidos por materiales y cromatismos compatibles con el ámbito protegido.

10. Entrada de vehículos

Caso de existir, sus dimensiones no podrán sobrepasar los 3,00 m de anchura y los 2,50 m de altura. Se restringe este tipo de hueco a una entrada por edificio y expresamente su uso para otra actividad que no sea el paso de vehículos. El portón de acceso estará situado en el plano de fachada, comprendido dentro de la sección del muro.

En el ámbito del Conjunto Histórico las puertas de acceso a garaje no podrán realizarse con chapa metálica vista exclusivamente, debiéndose recubrir su superficie de forma mayoritaria con elementos de madera. En el resto de los ámbitos serán acordes con las carpinterías de la fachada.

Artículo 221. Otras condiciones.

Se reservará como mínimo dentro de la parcela dos plazas de aparcamiento por cada vivienda y una por cada local. Esta reserva podrá efectuarse bien en situación al aire libre o bien bajo cubierto, en garaje con las condiciones de posición establecidas. En el caso de que no sea posible el cumplimiento de esta condición por causas de inviabilidad geométrica, se deberán ubicar las plazas de aparcamiento exigidas en la planta baja o mediante la ejecución de un segundo sótano, hasta el número máximo de plazas que sea viable. Si aun así resultase imposible dar respuesta a exigencia, se podrá solicitar la exención total o parcial del cumplimiento de la reserva de plazas de aparcamiento.

Para cualquier proyecto de excavación, demolición o nueva planta en el entorno del BIC será preceptivo un estudio arqueológico a presentar junto con el Proyecto Básico, que garantice la conservación de cualquier resto. Se establece la limitación general de implantación de vado a uno por parcela.

Artículo 222. Condiciones específicas del Grado C4

1. Condiciones de forma

a. Conjunto en la Calle de la Cañada

El volumen de la edificación será el existente en la traza original, permitiéndose en todo su caso su ampliación en altura, manteniendo los actuales muros de envolvente, para obtener otra planta vividera y un espacio bajo cubierta, con una altura máxima de 7m, a la vista inferior de alero de la cubierta medido en cualquier punto de la edificación.

Estas ampliaciones dará como resultado un volumen unitario similar al actual aunque de mayor altura para toda la unidad edificatoria o hilera objeto de la actuación, entendiéndose por tal la edificación tradicional cuyo volumen y morfología están concebidos de forma unitaria.

No se podrá ampliar la superficie de la planta baja, debiéndose en general mantener los muros de cerramiento existentes. La ampliación de la planta superior deberá mantener el plano de la fachada principal, pero se podrá ampliar la superficie respecto de la planta baja, superando el



plano del alzado posterior siempre que se mantenga un retranqueo de 3 m. con el lindero posterior.

Si existiera algún volumen adosado al cuerpo original de la planta baja, para poder realizar una ampliación en altura deberá demolerse, de modo que se restituya la traza original del conjunto.

En los casos de obras de demolición encaminada a la recuperación, se deberá mantener la tipología de viviendas en hilera.

b. Conjunto en la Avenida de la Pedriza

Se permite la ampliación en altura manteniendo la fachada principal, para obtener otra planta vividera y un espacio bajo cubierta, con una altura máxima de 7m, a la vista inferior de alero de la cubierta medido en cualquier punto de la edificación.

Se podrá ampliar la superficie de la planta baja, debiéndose mantener la fachada principal y el patio delantero, siempre que el patio trasero cumpla una dimensión mínima de 15,00m2 y una forma que permita inscribir un círculo de 4,00m de diámetro.

La ampliación de la planta superior deberá mantener el plano de las fachadas de la planta baja.

Si existiera algún volumen adosado al cuerpo original de la planta baja que no se ajuste a estas condiciones, para poder realizar una ampliación en altura deberá procederse a su demolición y ajustarse a las condiciones del presente artículo.

En los casos de obras de demolición encaminada a la recuperación, se deberá mantener el tipo original de las viviendas en hilera.

2. Cubiertas

a. Las cubiertas actuales son a dos aguas con cobertura de teja cerámica plana y una pendiente aproximada de 30º.

En los incrementos de altura que pudieran producirse, la cubierta deberá mantenerse con el mismo tipo, pendiente, y color que la original, reproduciéndose básicamente la cubierta existente, paralelamente a la actual, excepto el material de cubierta que deberá utilizarse obligatoriamente teja cerámica curva.

La suma de las actuaciones sobre las distintas parcelas deberá reproducirse la imagen de conjunto de la cubierta primitiva de la agrupación.

Para los aprovechamientos bajo cubierta, se permiten lucernarios y ventanas integradas en el faldón.

Se prohíben en todo caso los cortes de efecto ático o terraza y las ventanas abuhardilladas

b. Condiciones para los aleros:

En caso de que se efectúen obras de reestructuración o ampliación en altura, los aleros deberán reconstruirse del modo tradicional en el que se hallaban antes de la intervención.



c. Materiales, textura y color en cubiertas:

Es obligatorio mantener los elementos compositivos y tratamientos principales del proyecto primitivo, siendo obligatorio el empleo de teja cerámica curva.

Cuando estos elementos originarios hubieran sido suprimidos o desfigurados, su restitución será preceptiva para acometer cualquier tipo de obra. La sustitución de materiales podrá realizarse, siempre que no se altere el aspecto de los acabados exteriores. En caso de reestructuración ampliación en altura, ruina inminente, etc., deberá suprimirse el acabado de teja cerámica plana y utilizarse teja cerámica curva.

5. Fachadas

a. Tipología, forma traza y proporciones.

1) Conjunto en Calle de la Cañada:

Originariamente las viviendas eran de una planta, con fachada de mampostería de granito y recercados de sillares de granito. La fachada principal tiene tres huecos, es simétrica, con dos ventanas y una puerta de acceso centrada entre ambas.

No se conserva prácticamente ninguna fachada posterior original, por lo que en caso de ampliaciones en altura, será obligatorio restituirla en su lugar original.

Ninguna clase de obra podrá alterar el carácter original de la fachada, salvo que tenga por objeto la recuperación de vanos o elementos originales desaparecidos en reformas posteriores. No se permitirá ninguna alteración en la textura del muro de fachada, fuera de la recuperación de la original. Ninguna obra podrá eliminar ni desfigurar elementos compositivos típicos existentes (ventanas, escudos, recercados, aleros, impostas u ornamentos).

En obras de reforma, de reestructuración o de derribo por ruina con objetivo de reconstrucción, las fachadas deberán restituirse con idéntica tipología, traza y proporción que la original.

En las ampliaciones de altura que en su caso se permitan se adecuarán en tipología, forma y traza a las del paramento existente. Se prolongarán en sus fachadas los motivos formales característicos del cuerpo original.

En el caso de ampliación en altura podrá aumentarse la altura libre de la planta baja, variarse la posición de los forjados o abrir huecos en los mismos a modo de dobles alturas, si bien no podrá manifestarse tal modificación al exterior, debiendo configurarse la fachada como la de un edificio de dos plantas.

2) Conjunto en Avenida de la Pedriza:

Originariamente las viviendas eran de una planta, con fachada de mampostería de granito y recercados de sillares de granito. La fachada principal tiene dos huecos, con una ventana a la izquierda y una puerta de acceso a la vivienda a la derecha. No se conserva prácticamente ninguna fachada posterior original.



Ninguna clase de obra podrá alterar el carácter original o posición de la fachada principal, salvo que tenga por objeto la recuperación de vanos o elementos originales desaparecidos en reformas posteriores. No se permitirá ninguna alteración en la textura del muro de fachada, fuera de la recuperación de la original. Ninguna obra podrá eliminar ni desfigurar elementos compositivos típicos originales (ventanas, escudos, recercados, aleros, impostas u ornamentos).

En obras de reforma, de reestructuración o de derribo por ruina con objetivo de reconstrucción, la fachada principal deberá restituirse con idéntica tipología, traza y proporción que la original.

En las ampliaciones de altura que en su caso se permitan se adecuarán en tipología, forma y traza a las del paramento existente. Se prolongarán en sus fachadas los motivos formales característicos del cuerpo original.

En el caso de ampliación en altura podrá aumentarse la altura libre de la planta baja, variarse la posición de los forjados o abrir huecos en los mismos a modo de dobles alturas, si bien no podrá manifestarse tal modificación al exterior, debiendo configurarse la fachada como la de un edificio de dos plantas.

b. Materiales, textura y color en fachadas

Es obligatorio mantener los elementos compositivos y tratamientos principales del proyecto primitivo. Cuando estos elementos originarios hubieran sido suprimidos o desfigurados, su restitución será preceptiva para acometer cualquier tipo de obra. La sustitución de materiales podrá realizarse, siempre que no se altere el aspecto de los acabados exteriores. En caso de reestructuración, ruina inminente, etc., deberán utilizarse los mismos materiales de derribo completándolos en su caso con otros de idéntico material, textura y color.

Para la recuperación de los muros de piedra originales de planta baja se deberá cumplir lo siguiente: los muros con sillería de piedra o sillarejo, regular o buena para ser vista, se deberán mantener vistos y queda prohibido enfoscar, pintar o resaltar las llagas del aparejo. Los muros de piedra deficiente o menuda se permiten enfoscar total o parcialmente.

Para restituir la fachada posterior en su lugar original, que es obligatorio en el Conjunto en C. de la Cañada, deberán, si es posible, utilizarse los mismos materiales o completarlos en su caso con otros de idéntico material, textura y color a los existentes en la fachada principal.

En las ampliaciones de altura que en su caso se permitan deberán realizarse en revoco monocapa, manteniendo los recercados de huecos de granito similares a los de la planta baja.

En el caso de ampliación las medianeras que queden vistas deberán realizarse con los mismos materiales de la fachada principal.

El enfoscado o revoco que se realice en las fachadas deberá cumplir las condiciones siguientes:

- Se ejecutará con mortero de cemento o cal, con golpe de llana, evitando los grandes grosores de revoco.



- Será continuo y liso, sin dibujos en imitación de entramados de madera u otros.

- El color del revestimiento será el blanco tradicional.

- Se prohíbe el enfoscado a la tirolesa.

c. Huecos

La forma y disposición de los huecos será la existente en el conjunto de viviendas en hilera.

- Si se efectuara una reforma en los huecos de a efectos de lograr una mejor habitabilidad, los actuales huecos deberán mantenerse en el mismo lugar, tipología y forma existente. Es obligatorio el tratamiento de los mismos de acuerdo con el conjunto de la fachada en la que se sitúan, manteniendo los recercados de piedra.

- En la fachada posterior podrá permitirse ampliar o modificar los huecos existentes u originales con destino a una mejor habitabilidad o para transformarlos en puertas de acceso al patio posterior, pero éstos deberán mantener la tipología y composición tradicional, ordenándose las fachadas según ejes horizontales y verticales o esquemas compositivos de huecos.

- De igual forma, en el caso de incrementar en altura la edificación, los nuevos huecos deberán conjugarse de la misma forma con los existentes en cuanto a sus características, distribución en fachadas y proporción equilibrándose en superficie con los de la planta inferior, ordenándose las fachadas según ejes horizontales y verticales o esquemas compositivos de huecos. Solo se permite poner una línea horizontal de huecos por planta, de modo que por cada planta solo exista una fila de ventanas. Sólo se permite una cota superior e inferior de huecos por planta, a excepción de los huecos cuyo alfeizar esté en cota de forjado, que mantendrán en cualquier caso la cota superior. Las fachadas deben representar al exterior la imagen de un edificio de dos plantas con alturas estándar, independientemente de la posición de los forjados.

- Los huecos serán de proporción vertical o cuadrada.

d. Carpinterías

- En el caso de reforma de huecos o incremento de los mismos, las nuevas carpinterías, serán idénticas a las existentes o a las primitivas siempre que éstas cumplan las condiciones estéticas de la normativa municipal vigente.

- Las carpinterías deberán ser unitarias para todos los huecos del edificio, no pudiéndose alterar en parte del mismo.

e. Balcones

- Se prohíben los balcones.



6. Cerramientos de muros y vallas.

En el Conjunto en Calle de la Cañada, será obligatorio recuperar, reconstruir, mantener y completar las vallas de piedra al modo tradicional, en especial el muro que conforma el lindero con el Castillo de Manzanares El Real.

7. Patios.

a. Conjunto en Calle de la Cañada:

Cuando la posición y dimensiones de los patios o espacios libres de parcela originarios hubieran sido suprimidas o desfiguradas, su restitución será preceptiva para acometer cualquier tipo de obra de ampliación.

Podrán cubrirse total o parcialmente con pérgolas de madera, integradas con la edificación principal, que tendrán una altura igual a la cota superior del forjado de techo de planta baja.

b. Conjunto en Avenida de la Pedriza:

Es obligatorio mantener la fachada principal y el patio delantero.

El patio trasero debe tener una dimensión mínima de 15,00 m² y una forma que permita inscribir un círculo de 4,00 m de diámetro

Sección 2ª. Ordenanza Residencial (R)


Comprende esta zona el conjunto de áreas delimitadas como tales en el plano de calificación. Comprenden dos tipos permitidos según el grado:

a. Cuando sobre una única parcela se localizan varias viviendas que disponen de acceso común y compartido desde el espacio público en condiciones tales que les pudiese ser de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.

b. Cuando sobre una única parcela se localizan conjuntos de viviendas constituidos por edificaciones que se asienten sobre una parcela mancomunada, con servicios colectivos al servicio de las viviendas (piscina, área deportiva, garaje, etc.), acceso independiente a las mismas desde el espacio mancomunado y que tengan un régimen de propiedad similar al establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 224. Grados y tipologías edificatorias.

A los efectos de aplicación de la presente ordenanza se establecen 5 grados.



- Grado R1: Vivienda aislada o pareada - Grado R2: Vivienda aislada, agrupada o bloque abierto - Grado R3: Vivienda aislada o bloque abierto - Grado R4: Vivienda aislada o agrupada - Grado R5: Vivienda aislada o agrupada

Cuando se trate de un ámbito en el que perviven y son significativas el número de viviendas unifamiliares, y la densidad permita más de una vivienda por parcela, éstas se realicen pareadas o con segregación vertical, para proteger el confort y el entorno de estas edificaciones frente a tipologías plurifamiliares de mayor densidad edificatoria como el bloque abierto.


a. Superficie mínima de parcela

La parcela privativa mínima (sin contar espacios mancomunados) se fija en:

- Grado R1: 500 m² - Grado R2: 250 m² - Grado R3: 150 m² - Grado R4: 150 m² - Grado R5: 250 m²

La parcela edificable es la existente en el momento de aprobación del Plan General.

b. Frente mínimo de parcela

Se establece un frente mínimo de 6,00 m para todos los grados.


De acuerdo con las especificaciones al respecto de la Ley 3/2013, de 18 de junio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, en las zonas clasificadas con esta ordenanza afectadas por la declaración de Conjunto Histórico no podrán efectuarse segregaciones ni agregaciones de parcelas.


Se establecen los siguientes retranqueos:

a. Retranqueo a alineaciones oficiales: 3,00 m.

Se cuidará específicamente no dejar medianerías vistas.

b. Retranqueos a linderos laterales: igual o superior a 3,00 m, excepto en los casos de hilera o pareados permitidos, no pudiendo, en ningún caso, adosarse a lindero los extremos de hilera o pareado. Los extremos de hilera no presentarán medianerías vistas, sino que se deberá componer una fachada para los mismos.



c. Retranqueo a lindero posterior: será igual o superior a 3,00 m

El retranqueo podrá ocuparse por plantas bajo rasante. La zona libre de edificación sobre rasante (excluidos los patios interiores) será enteramente subterránea, sin considerar los rellenos efectuados, y entendiéndose por tanto como cota superior la rasante natural del terreno.

En el caso parcelas mancomunadas, los espacios entre edificios deben cumplir con la dimensión mínima establecidas para los patios, es decir, debe poder inscribirse un círculo de diámetro 4 m, y tener una superficie de al menos 15 m².

El retranqueo mínimo desde las edificaciones hasta el límite de la parcela privativa no debe ser inferior a 2 m.

Artículo 227. Condiciones de volumen y edificabilidad

Las condiciones que se establecen de volumen edificable y posición de la edificación son:

a. Ocupación

Se define el Índice de ocupación máxima

- Grado R1: 30%. - Grado R2: 20%. - Grado R3: 50%. - Grado R4: 40%. - Grado R5: 40%.

En los grados R1, R2 y R3 se limita a la ocupación sobre parcela neta privativa.

En los grados R4 y R5 se trata de la ocupación sobre parcela total.

b. Fondo máximo edificable

No se define fondo máximo edificable.

c. Número máximo de plantas

2 plantas para todos los grados

d. Altura máxima de cornisa

La altura equivalente a dos plantas, conforme a lo establecido en el artículo correspondiente al cómputo de la altura de la edificación, recogido en el capítulo 2 del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.



e. Edificabilidad

- Grado R1: 0,33 m2/m2. - Grado R2: 0,40 m2/m2. - Grado R3: 1,00 m2/m2. - Grado R4: 0,60 m2/m2. - Grado R5: 0,50 m2/m2.

En los grados R1, R2 y R3 la edificabilidad correspondiente se dispondrá exclusivamente en las fracciones de parcela que resulten privativas, y se medirá respecto de ésta.

En los grados R4 y R5 se trata de la edificabilidad sobre parcela total.

En cualquier caso la zona mancomunada no se permitirá edificación sobre rasante alguna, y únicamente se podrán ejecutar pistas deportivas al aire libre, piscinas, etc., siendo que en este último caso, si de la normativa sectorial se derivase la necesidad de ejecutar algún volumen para adscribirlo a vestuarios, servicios o similares, de no disponerse en posición bajo rasante con la instalación, se detraerá de la edificabilidad correspondiente a la total de la parcela, descontadas las viviendas.

e. Densidad

- Grado R1: 14 viviendas/Ha - Grado R2: 30 viviendas/Ha - Grado R3: 50 viviendas/Ha - Grado R4: 56 viviendas/Ha - Grado R5: 23 viviendas/Ha

El parámetro de densidad no será aplicable en el caso de pisos en tipología de bloque abierto, en este caso, se aplicará al número de volúmenes realizados en una parcela, pero no a los pisos que éstos contengan, los cuales vendrán determinados por la superficie mínima de vivienda.


-Uso principal:

El uso residencial está condicionado a que se pueda desarrollar dentro de la parcela privativa una vivienda de programa mínimo.


a Usos complementarios para el Grado 1:

- Uso residencial en categoría 3ª en edificio exclusivo.

- Uso Terciario Comercial, en la clase hostelero categoría 9ª en edificio exclusivo, y clase Centros de reunión asociado al anterior. Así mismo, se considera complementario el uso Terciario Comercial en la clase hostelero categoría 10º de Hostería (Hostels) regulada en artículo específico en esta Normativa.



- Uso terciario de oficinas, en su categoría de despacho profesional.

- Uso Industrial, Clase Industria Ordinaria y Talleres, Categoría 1ª.Pequeños talleres artesanales domésticos Uso Industrial, cumpliendo las condiciones de compatibilidad con la vivienda.

- Uso Dotacional, en todas sus clases y categorías en edificio de uso exclusivo, siendo condición complementaria que la superficie de la parcela sobre la que se proyecte se justifique de manera adecuada al uso.


- Uso de Garaje Aparcamiento en categoría 1ª en planta baja e inferiores a la baja, asociado a la vivienda.

Todas las actividades que se permiten como complementarias al uso principal residencial deberán demostrar la compatibilidad y no molestia para el mismo de forma previa a su implantación.

b Usos complementarios para el resto de Grados:


- Uso Terciario Comercial, en la clase Comercio, categoría 1ª; en la clase Centros de Reunión, categoría 11ª en planta baja y con acceso desde la vía pública, y hostelero categoría 9ª en edificio exclusivo. Así mismo, se considera complementario el uso Terciario Comercial en la clase hostelero categoría 10º de Hostería (Hostels) regulada en artículo específico en esta Normativa.

- Uso terciario de oficinas en planta baja o edificio exclusivo.

- Uso terciario de oficinas, en su categoría de despacho profesional, en todas las plantas cumpliendo las condiciones de compatibilidad con la vivienda.

- Uso Industrial, Clase Industria Ordinaria y Talleres, Categoría 1ª. En planta baja.

- Uso Dotacional, en todas sus clases y categorías en cualquier planta o en edificio de uso exclusivo, salvo en categorías 2ª, 3ª, 4ª, 9ª, 11ª, 15ª y 17ª que habrán de desarrollarse en edificio de uso exclusivo, siendo condición complementaria que la superficie de la parcela sobre la que se proyecte se justifique de manera adecuada al uso.

- En el grado R4 quedan permitidas las instalaciones de ocio (club social) de uso privado al servicio de la edificación en los espacios mancomunados.

- Uso de Espacios Libres y Zonas Verdes en su clase de jardines y juegos de niños en categorías 1ª y 2ª en la superficie de parcela no ocupada por la edificación y en las zonas mancomunadas, en general de uso privado al servicio de la edificación.




Todas las actividades que se permiten como complementarias al uso principal residencial deberán demostrar la compatibilidad y no molestia para el mismo de forma previa a su implantación. Si se prevé un uso de atención al público se deberá garantizar el acceso desde el espacio público.

-Usos prohibidos:

Los restantes.


En el caso de parcelas situadas en el Área Homogénea AH-1, serán de aplicación las condiciones estéticas establecidas para la ordenanza de Casco (C). Para el resto de casos, se cumplirán las siguientes condiciones:

1. Cubiertas

Se permiten las cubiertas tanto planas como inclinadas.

No se autorizan los materiales de cubrición brillantes, el uso del fibrocemento, la chapa metálica natural (sin lacar), la teja cerámica vitrificada, ni la teja de hormigón de color gris.

Los paneles solares se ubicarán enrasados con la pendiente de la cubierta o formando algún elemento de cubrición tipo porche o alero, integrados con la composición general del edificio. Se ubicarán siempre sobre la edificación principal, salvo excepciones en las que necesariamente se deba colocar fuera de ésta, en las cuales se justificará que no produce perjuicio (reflejos, ruidos, molestias) a los vecinos colindantes.

2. Fachadas

Los materiales permitidos en fachada son: revestimientos continuos o chapados con colores claros y sin brillos (incluido el blanco), madera, piedra del lugar y acero cortén. Se admite el uso del ladrillo en colores terrosos claros o el ladrillo de tejar o rústico. El ladrillo deberá tener color uniforme y no moteado, jaspeado o manchado, prohibiéndose el ladrillo vitrificado.

No se autorizan los materiales brillantes, el aluminio anodizado, colores azules fríos y violetas en todas sus gamas, el uso del fibrocemento, la chapa metálica natural, los chapados exteriores de cerámica vidriada de azulejo o similar, ni el bloque de hormigón gris visto.


Cuando se realice una hilera de edificaciones agrupadas o adosadas, no se podrá repetir en cada vivienda la misma composición de fachada, debiendo alternarse al menos dos diferentes. Se presentará un alzado de conjunto, evitándose en lo posible los ritmos repetitivos. Se prohíbe que la que la hilera de viviendas finalice con una fachada ciega, salvo que se trate de una medianera, en cuyo caso, si quedan vistas habrán de recibir un tratamiento idéntico al de las fachadas en cuanto a acabados se refiere.



No se permite la colocación de aires acondicionados en zonas visibles desde la vía pública, Si se colocan en fachadas, éstos deberán estar totalmente empotrados y ocultos, y en todo caso ubicados siempre dentro del límite de su parcela. En caso de imposibilidad de cumplimiento de esta determinación, se propondrán soluciones alternativas debidamente justificadas, que deberán ser aprobadas previamente por el Ayuntamiento.

3. Carpinterías

No se permite el uso de perfiles de aluminio en su color natural, ni en acabados anodizados o metalizados brillantes de ninguna clase.

4. Rótulos






La rotulación y tipografía será uniforme en todos los rótulos del mismo establecimiento.




3) Se permiten también: rótulos tallados en sillería de granito, rótulos de letras o logos sobre el vidrio de escaparates, rótulos de letras o logos sobre metacrilato transparente, rótulos de madera con letras pintadas , talladas o en relieve, placas anunciadoras en bronce o latón grabados, forja o chapa, que podrá ser pintada .











Se establece la limitación general de implantación de vado a uno por parcela edificable.

Sección 3ª. Ordenanza Unifamiliar (U)


Vivienda unifamiliar es la situada en una única parcela con acceso independiente desde la vía o espacio público. En función de su relación con las edificaciones colindantes puede ser agrupada, pareada o aislada con otras edificaciones.

Artículo 232. Grados y tipologías edificatorias.

A los efectos de aplicación de esta ordenanza se establecen tres grados:

- Grado U1. Unifamiliar aislada o pareada - Grado U2. Unifamiliar aislada o pareada - Grado U3. Unifamiliar aislada o pareada





La parcela mínima resultante de nuevas agregaciones o segregaciones se fija, para los distintos grados, en:

- Grado U1: 500 m² - Grado U2: 1.000 m² (zona de La Ponderosa) y 750 m² (zona de Peña El Gato) - Grado U3: 250 m²


Se establece un frente mínimo de 6,00 m para todos los grados, o el catastral existente antes de la aprobación definitiva del presente Plan General.



1. Se establecen las siguientes condiciones para los retranqueos:

a. Retranqueos a alineaciones oficiales: Se establecerá un retranqueo mínimo, para los distintos grados, de:

- Grado U1: 3,00 m. - Grado U2: 3,00 m. - Grado U3: 3,00 m.

b. Retranqueo a linderos laterales: Se establece un retranqueo mínimo, para los distintos grados, de:

- Grado U1: 3,00 m. (excepto en el caso de pareados o hileras de la misma promoción). - Grado U2: 3,00 m. (excepto en el caso de pareados o hileras de la misma promoción). - Grado U3: 3,00 m. (excepto en el caso de pareados o hileras de la misma promoción).

c. Retranqueo al lindero posterior: Se establece un retranqueo mínimo, para los distintos grados, de:

- Grado U1: 3,00 m. - Grado U2: 3,00 m. - Grado U3: 3,00 m.



2. El retranqueo podrá ocuparse por plantas bajo rasante. La zona libre de edificación sobre rasante (excluidos los patios interiores) será enteramente subterránea, sin considerar los rellenos efectuados, y entendiéndose por tanto como cota superior la rasante natural del terreno.


1. Ocupación

Índice de ocupación máxima sobre parcela neta:

- Grado U1: 30%. - Grado U2: 20% - Grado U3: 40%.

2. Fondo máximo edificable

No se define. Será el resultante de la aplicación de las condiciones de posición que definen el área de movimiento de la edificación.

3. Número máximo de plantas

Dos plantas en todos los grados

4. Altura máxima de cornisa

La altura equivalente a dos plantas, conforme a lo establecido en el artículo correspondiente al cómputo de la altura de la edificación, recogido en el capítulo 2 del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.

5. Edificabilidad

La edificabilidad máxima se establece, según los grados, en

- Grado U1: 0,33 m²/m² - Grado U2: 0,30 m²/m² - Grado U3: 0,50 m²/m²

En vivienda unifamiliar no computan aquellas instalaciones ubicadas en plantas bajo rasante que sin ser de obligada instalación, contribuyen a mejorar el confort y habitabilidad del edificio (piscinas, saunas, etc.).


-Uso principal:

Uso residencial, en su clase Vivienda en Categoría 1ª. El uso residencial está condicionado a que se pueda desarrollar dentro de la parcela una vivienda de programa mínimo.





- Uso Terciario Comercial, en la clase hostelero categoría 9ª en edificio exclusivo y clase Centros de reunión asociado al anterior. Así mismo, se considera complementario el uso Terciario Comercial en la clase hostelero categoría 10º de Hostería (Hostels) regulada en artículo específico en esta Normativa.

- Uso terciario de oficinas, en su categoría de despacho profesional.

- Uso Industrial, Clase Industria Ordinaria y Talleres, Categoría 1ª.Pequeños talleres artesanales domésticos Uso Industrial, Clase Industria Ordinaria y Talleres, Categoría 1ª.

- Uso Dotacional, en todas sus clases y categorías en edificio de uso exclusivo, siendo condición complementaria que la superficie de la parcela sobre la que se proyecte se justifique de manera adecuada al uso.

- Uso de camping en el Grado U1.



Todas las actividades que se permiten como complementarias al uso principal residencial deberán demostrar la compatibilidad y no molestia para el mismo de forma previa a su implantación.

-Usos prohibidos:

Los restantes.


1. Cubiertas






2. Fachadas




Cuando se realice una hilera de edificaciones agrupadas o adosadas, no se podrá repetir en cada vivienda la misma composición de fachada, debiendo alternarse al menos dos diferentes. Se presentará un alzado de conjunto, evitándose en lo posible los ritmos repetitivos. Se prohíbe que la que la hilera de viviendas finalice con una fachada ciega, salvo que se trate de una medianera, en cuyo caso, si quedan vistas habrán de recibir un tratamiento idéntico al de las fachadas en cuanto a acabados se refiere.


3. Carpinterías


4. Rótulos





















Se establece la limitación general de implantación de vado a uno por parcela edificable.



Sección 4ª. Ordenanza Equipamiento (EQ)


Esta zona de ordenación queda constituida básicamente por aquellas áreas destinadas a la dotación de equipamientos de todo tipo, tanto de titularidad pública como privada, del núcleo de población y que estructuran al mismo, identificadas como tal en los planos de ordenación.

Entre otras áreas incluye las destinadas a usos dotacionales tales como educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos, recreativos, administrativos y demás usos de interés social.

En el caso de que se prevea la implantación de equipamientos de titularidad pública en parcelas calificadas mediante otras ordenanzas distintas a la de EQ, le serán de aplicación las condiciones y parámetros establecidos para la presente Ordenanza de Equipamientos, recogidos en los siguientes artículos.

Artículo 240. Tipologías edificatorias.

Las tipologías edificatorias, para las instalaciones que se regulen íntegramente en su edificación por esta zona de ordenación, serán aisladas o entre medianerías, según grados y situaciones en cada manzana.

Artículo 241. Grados.

A los efectos de aplicación de las condiciones de la zona de ordenación se establecen los siguientes grados:

- Grado RG-EQ: Red general de Equipamientos públicos - Grado EQ-PU: Red local de Equipamientos públicos - Grado EQ-PR-1: Equipamientos privados edificables. - Grado EQ-PR-2: Equipamientos privados no edificables (piscinas, pistas deportivas

descubiertas, áreas recreativas y de esparcimiento, etc.).



La superficie mínima de parcela será la existente antes de la aprobación del presente documento

A estos efectos se entenderá como parcela existente la que se encuentre debidamente registrada en el correspondiente Registro de la Propiedad, o bien provenga de un expediente municipal de parcelación, compensación o reparcelación que haya adquirido firmeza en vía administrativa.

Quedan permitidas las segregaciones siempre que se justifique la adecuación de la nueva parcela al uso al que queda vinculada.




Se establece un frente mínimo de 8,00 m. para el grado EQ-PR-1. No se fija frente mínimo para el resto de grados.

De acuerdo con las especificaciones al respecto de la Ley 3/2013, de 18 de junio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, en las zonas clasificadas con esta ordenanza afectadas por la declaración de Conjunto Histórico no podrán efectuarse segregaciones ni agregaciones de parcelas.


El aprovechamiento edificable se fija para esta zona por el índice de edificabilidad superficial, sin perjuicio de que normativas sectoriales digan obliguen a una alternativa, a la que se estará en todo caso.

Los valores que definen el volumen máximo edificable para cada uno de los grados es el siguiente:

- Edificabilidad máxima sobre parcela neta:

- Grado RG-EQ: 1,40 m²/m² o la existente - Grado EQ-PU: 1,40 m²/m² o la existente - Grado EQ-PR-1: 1,00 m²/m². - Grado EQ-PR-2: 0,05 m², exclusivamente para edificaciones auxiliares y de poca entidad.

- Altura máxima de cornisa:

- Grado RG-EQ: La altura equivalente a tres plantas, conforme a lo establecido en el artículo correspondiente al cómputo de la altura de la edificación, recogido en el capítulo 2 del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.

- Grado EQ-PU: La altura equivalente a tres plantas, conforme a lo establecido en el artículo correspondiente al cómputo de la altura de la edificación, recogido en el capítulo 2 del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.

- Grado EQ-PR-1: La altura equivalente a tres plantas, conforme a lo establecido en el artículo correspondiente al cómputo de la altura de la edificación, recogido en el capítulo 2 del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.

- Grado EQ-PR-2: 4 m, exclusivamente para edificaciones auxiliares y de poca entidad.

- Número máximo de plantas:

- Grado RG-EQ: 3 plantas - Grado EQ-PU: 3 plantas - Grado EQ-PR-1: 3 plantas - Grado EQ-PR-2: 1 planta, exclusivamente para edificaciones auxiliares y de poca entidad.

No obstante lo determinado por estos parámetros, si del desarrollo de determinada dotación pública se necesitase superar alguno de los límites fijados, el Ayuntamiento podrá autorizarlo con carácter excepcional. Esto afecta también a las condiciones de posición que se indican a continuación.



En las parcelas calificadas con esta ordenanza que se hallen incluidas dentro de las delimitaciones establecidas para el Conjunto Histórico y su Entorno de Protección, tanto las condiciones de volumen como estéticas de las edificaciones que vayan a constituir los equipamientos sociales deberán ser fijadas y aprobadas por la Comisión Local de Patrimonio, a propuesta municipal.

En todo caso las condiciones de volumen y estéticas de las edificaciones constitutivas de los equipamientos sociales que se hallen afectados por la declaración de Conjunto Histórico y por su Entorno de Protección podrán ser inferiores a las establecidas de manera genérica en el articulado de referencia, debiéndose en todo caso efectuarse una propuesta a la Comisión Local de Patrimonio con carácter previo a la confección de los proyectos de ejecución de dichas edificaciones, y a la consiguiente vista de dichos proyectos por parte de la misma.

Se deberán ocultar los campos e instalaciones deportivos ubicados en el ámbito del Entorno de Protección mediante el empleo de pantallas arbóreas.


1. Retranqueos

No se establecen retranqueos mínimos a ningún lindero.

2. Ocupación máxima:

Se fija un índice de ocupación máxima sobre parcela neta del 80%.


-Uso principal:

1. Grados RG-EQ y EQ-PU

Uso Dotacional, en todas sus clases y categorías.

2. Grados EQ-PR-1 y EQ-PR-2

Uso equipamiento privado, en todas sus clases y categorías.


1. Grados RG-EQ y EQ-PU

- Uso Terciario Comercial, en la clase Comercio, categoría 1ª asociado al uso dotacional y como complemento de este, y en clase Centros de Reunión, así mismo asociado a algún uso dotacional, en categoría 11ª en situación de planta baja.

- Uso Terciario Oficinas, en clase Oficinas en categorías 4ª en cualquier posición en la edificación, asociado al uso dotacional.



- Uso de Espacios Libres y Zonas Verdes en su clase de jardines y juegos de niños en categorías 1ª y 2ª en la superficie de parcela no ocupada por la edificación, en general de uso público al servicio de la edificación.

- Uso de garaje – aparcamiento en todas sus categorías.

2. Grado EQ-PR-1

- Uso Terciario Comercial, en la clase Comercio, categoría 1ª asociado al uso dotacional y como complemento de este, y en clase Centros de Reunión, así mismo asociado a algún uso dotacional, en categoría 11ª en situación de planta baja.

- Uso Terciario Oficinas, en clase Oficinas en categorías 4ª en cualquier posición en la edificación, asociado al uso dotacional.


- Uso de garaje – aparcamiento, en categoría 1ª

3. Grado EQ-PR-2



- Usos deportivos, recreativos, de esparcimientos (piscinas, áreas de juegos, etc.) propios de zonas comunes en urbanizaciones, siempre que sean usos no constructivos.

-Usos prohibidos:

Los restantes.


En el caso de parcelas situadas en el Área Homogénea AH-1, serán de aplicación las condiciones estéticas establecidas para la ordenanza de Casco (C). Para el resto de casos, se cumplirán las siguientes condiciones:

1. Cubiertas



Los paneles solares se ubicarán enrasados con la pendiente de la cubierta o formando algún elemento de cubrición tipo porche o alero, integrados con la composición general del edificio. Se ubicarán siempre sobre



la edificación principal, salvo excepciones en las que necesariamente se deba colocar fuera de ésta, en las cuales se justificará que no produce perjuicio (reflejos, ruidos, molestias) a los vecinos colindantes.

2. Fachadas





3. Carpinterías


Artículo 247. Otras condiciones

Se reservará como mínimo dentro de la parcela la dotación de aparcamiento prevista como mínima en las condiciones generales del uso dotacional. Esta reserva podrá efectuarse bien en situación al aire libre o bien bajo cubierto, en garaje.

Sección 5ª. Ordenanza Zonas Verdes y Espacios Libres (ZV)


Comprende los espacios libres, de dominio y uso público, destinados a espacios ajardinados o forestados, e integrantes del sistema de espacios libres del núcleo urbano, necesarios para la adecuada salubridad, y esparcimiento y recreo de la población.

Esta Ordenanza establece los parámetros y condiciones de ordenación pormenorizada para las zonas identificadas en los planos de ordenación con el rótulo ZV, cuando la superficie forme parte de la Red Local



de Zonas Verdes y Espacios Libres, y con el rótulo RG ZV cuando forme parte de la Red General de Zonas Verdes y Espacios Libres.


A los efectos de la aplicación de las condiciones de esta zona de ordenanza se establecen dos grados:

- Grado RG-ZV: Red General de Zonas Verdes y Espacios Libres - Grado ZV: Red Local de Zonas Verdes y Espacios Libres


No se establecen, considerándose indivisibles las previstas en los planos de ordenación.


-Uso principal:

El uso principal es el de Zonas Verdes y Espacios Libres en todas sus Clases y categorías.

-Usos compatibles:

Serán usos compatibles el uso Dotacional Público en las siguientes Clases: Educación y Cultura en todas sus categorías, Asistencial categoría 8, Servicios Públicos y Deportivo. También queda recogido como uso compatible el uso Comercial en Clase Comercio categoría 1ª, en pequeños kioscos.

Asimismo queda permitida la instalación de kioscos y oficinas públicas de atención al ciudadano, así como las terrazas de bares o restaurantes incluso con cubrición de soleamiento.

En todos los grados se permiten las instalaciones temporales para fiestas y celebraciones municipales.

Se podrá dar acceso peatonal, no rodado, a fincas privadas urbanas a través de suelos calificados por esta zona de ordenación.

Se considera también compatible el uso de Servicios Urbanos e Infraestructuras, en lo estrictamente imprescindible para la adecuada prestación del servicio de que se trate.

Se considera compatible el uso de aparcamiento.

-Usos prohibidos:

Los restantes.



Artículo 252. Edificaciones e instalaciones permitidas.

Quedan permitidas las edificaciones ligadas a los usos compatibles siempre que no supongan una ocupación superior al 10% de la parcela destinada a zona verde. En ningún caso dichas edificaciones podrán suponer deterioro de la calidad ambiental y escena urbana del municipio.

En los casos de zonas verdes situadas en áreas de pendiente muy pronunciada y con formaciones rocosas características de Manzanares el Real las edificaciones se situarán de forma que afecten en la menor medida posible a dicho patrimonio natural.

La altura máxima queda limitada a una planta (4 m.), pudiendo aumentarse la altura máxima de cornisa en un metro en función del uso al que esté ligada la edificación según la normativa sectorial correspondiente.

No se fijan retranqueos ni fondos máximos edificables.

Las edificaciones que se ubiquen en esta zona de ordenanza prestarán especial atención a los aspectos formales, aunando la singularidad de su imagen con el cumplimiento del deber urbanístico de adecuación al entorno.

Dentro de los ámbitos delimitados por la declaración como BIC del Conjunto Histórico, las edificaciones e instalaciones permitidas por la ordenanza de zona, cuando por su escala posean un protagonismo visual considerable en relación con el entorno protegido, deberán ser informadas por la Comisión Local de Patrimonio.

Habrán de promoverse actuaciones de acondicionamiento de los márgenes fluviales y otros espacios verdes incluidos dentro de los ámbitos delimitados por la declaración como BIC del Conjunto Histórico, por parte de los órganos competentes.


En los terrenos incluidos en el grado RG-ZV se deberá acondicionar el terreno, disponiendo motas en caso necesario, con el objetivo de atenuar el efecto del ruido, especialmente junto a las carreteras que discurren próximas a zonas residenciales, de acuerdo al análisis recogido en el Estudio Acústico incluido en la documentación del Plan General.

En cuanto al tratamiento de las zonas verdes y espacios libres, para ambos grados, serán de aplicación las condiciones de diseño de las zonas verdes públicas contenidas en el Capítulo 3 del Título IV de la presente Normativa Urbanística.

Sección 6ª. Ordenanza Terciario Comercial (TC)


Esta zona de ordenación queda constituida básicamente por aquellas áreas destinadas a la dotación de usos asociados a la actividad económica del sector servicios, identificadas como tal en los planos de ordenación.



Entre otras áreas incluye las destinadas a la actividad comercial, centros de trabajo, centros de negocio, actividad hostelera y hotelera, áreas de servicio, etc.

Artículo 255. Tipologías edificatorias.

Las tipologías edificatorias permitidas serán aisladas o entre medianeras, según la tipología predominante en la manzana.


No se establecen grados.



La existente antes de la aprobación del presente Plan General.

2. Frente mínimo

Se establece un frente mínimo de 8,00 m.


1. Retranqueos a alineaciones oficiales: Se establece un retranqueo nulo (0,00 m) para tipologías entre medianeras y de 3 m. para tipologías aisladas.

2. Retranqueo a linderos laterales: Se establece un retranqueo de tres metros (3,00 m)

3. Retranqueo a lindero posterior: Se establece un retranqueo de tres metros (3,00 m)

4. Índice de ocupación máxima sobre parcela neta: 80%


El aprovechamiento edificable se fija para esta zona por el índice de edificabilidad superficial, sin perjuicio de que normativas sectoriales digan obliguen a una alternativa, a la que se estará en todo caso.

En caso de uso hostelero, categoría 9ª, Alojamiento Rural, se permite la construcción de varias edificaciones por parcela, siempre que constituya una unidad indivisible en su uso, explotación y propiedad, manteniendo la edificabilidad y las condiciones de ordenación del uso característico del área donde se encuentre.

Los valores que definen el volumen máximo edificable son los siguientes:

- Edificabilidad máxima sobre parcela neta: 1,00 m²/m²



- Altura máxima de cornisa de la edificación: La altura equivalente a dos plantas, conforme a lo establecido en el artículo correspondiente al cómputo de la altura de la edificación, recogido en el capítulo 2 del Título V de las presentes Normas Urbanísticas.

- Número máximo de plantas: 2 plantas.


-Uso principal:

- Uso Terciario Comercial, en todas sus clases y categorías. Se incluye el uso Terciario Comercial en la clase hostelero categoría 10º de Hostería (Hostels) regulada en artículo específico en esta Normativa.

- Uso Terciario Oficinas, en todas sus clases y categorías.

-Usos compatibles:



-Usos prohibidos:

Los restantes.


1. Cubiertas




2. Fachadas







3. Carpinterías


4. Rótulos




















Se reservará como mínimo dentro de la parcela la dotación de aparcamiento prevista como mínima en las condiciones generales del uso dotacional. Esta dotación de aparcamiento mínima será de una plaza por cada 100 m² construidos. Esta reserva podrá efectuarse bien en situación al aire libre o bien bajo cubierto, en garaje.

Sección 7ª. Ordenanza Servicios Urbanos (SU)


Esta Ordenanza establece los parámetros y condiciones de ordenación pormenorizada para las zonas identificadas en los planos de ordenación con el rótulo SU.

Esta clave de ordenanza corresponde a las parcelas destinadas a instalaciones de servicios urbanos tales como abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica (centros de transformación), telefonía, etc., así como a estaciones de servicio de combustible.

Artículo 264. Condiciones específicas

No se fijan condiciones de edificación, siendo las derivadas de las demandas técnicas conforme a la legislación sectorial de aplicación en cada caso. El proyecto, no obstante, reducirá el impacto visual, acústico, de olores y de cualquier otro tipo al mínimo.



Artículo 265. Condiciones de uso

-Uso principal:

- Uso de Servicios Urbanos e Infraestructuras.

-Usos compatibles:

- De forma provisional, cuando las superficies calificadas con esta zona de ordenanza no resulten necesarias para la prestación del servicio que motivó originalmente su calificación, resultan admisibles igualmente los usos Dotacionales y de Zonas Verdes y Espacios Libres públicos.

- Con respecto a los centros de transformación, se considera su uso compatible con cualquier otro con carácter previo a los proyectos de parcelación.

-Usos prohibidos

- Los restantes

Sección 8ª. Ordenanza Red Viaria (V)


Esta zona es la que está constituida por las áreas de comunicación entre las diversas zonas, tanto a nivel peatonal como a nivel rodado. Regula la utilización de los mismos sin que incida sobre ellos la condición legal de espacios libres.

Se aplica a las superficies calificadas en los planos de ordenación como red viaria pública, ya sea supramunicipal, general o local.

Artículo 267. Grados

A los efectos de la aplicación de las condiciones de esta zona de ordenanza se establecen tres grados:

- Grado RS-V: Red Supramunicipal viaria - Grado RG-V: Red General viaria - Grado V: Red Local viaria

Artículo 268. Condiciones específicas.

1. El régimen de aplicación para las superficies incluidas en el grado RS-V será el establecido en la Ley 3/1991, de 7 de marzo, de Carreteras de la Comunidad de Madrid y en el Reglamento de la Ley de Carreteras de Madrid, aprobado por Decreto 29/1993, de 11 de marzo.

2. Para la Red General viaria y la Red Local viaria, se establecen las siguientes condiciones específicas:



a. Únicamente se permite la instalación de elementos de mobiliario urbano, y toda instalación o señal al servicio del tránsito rodado o peatonal, así como cabinas telefónicas y kioscos de altura máxima de 3,00 m, por cualquier concepto.

b. Cualquier elemento o instalación, de los previstos en el párrafo anterior, se situará de forma que no obstaculice ni la circulación ni el aparcamiento de vehículos.

c. No obstante lo determinado por estos parámetros, si del desarrollo de determinada dotación pública se necesitase superar alguno de los límites fijados, el Ayuntamiento podrá autorizarlo con carácter excepcional.

d. El diseño de los elementos de mobiliario urbano cuya colocación queda permitida por este epígrafe en los ámbitos de la red viaria, y que a su vez se hallen dentro de las áreas delimitadas por las declaraciones de BIC, deberá ser aprobado por la Comisión Local de Patrimonio y autorizado por la Dirección General de Patrimonio Cultural.

e. La disposición de bancos debe ser adecuada a la ergonomía de personas mayores, con cargas de cuidado y a las características del entorno.

f. Desde los organismos oficiales se promoverán actuaciones de mejora y acondicionamiento de los espacios públicos constitutivos de los la red viaria mediante el tratamiento esmerado de pavimentos y superficies, mobiliario, instalaciones de alumbrado, arbolado y ajardinamientos, pequeñas edificaciones, marquesinas, publicidad, cableado aéreo, instalaciones de recogida de basuras, elementos para información turística y cultural, etc.).

g. Se prohíben de manera expresa en los ámbitos protegidos por la declaración (Conjunto Histórico y su Entorno de Protección), las actividades de almacenamiento de materiales de construcción y las escombreras.

h. Para el tratamiento y condiciones de urbanización de las redes locales y generales viarias se estará a lo dispuesto en el Capítulo 2 del Título IV de la presente Normativa Urbanística.


-Uso principal:

- El uso característico de esta zona de ordenación es el de Red Viaria, tanto en categoría 1ª, Peatonal, como en 2ª, Rodada y de Coexistencia, como en 3ª, Rodada.


- El uso de aparcamiento será complementario e en todas sus clases y categorías.

- Se permiten como usos compatibles dentro de la zona, el de Espacios Libres y Zonas Verdes en su Clase de Protección categoría 4ª y en su Clase Jardines en categoría primera, en kioscos.

- El uso de la red viaria de carácter temporal o extraordinaria por instalaciones de tipo comercial, tales como mercadillos al aire libre, ferias, terrazas de bares y cafeterías incluso con cubrición para el soleamiento, será regulado específicamente por el Ayuntamiento y queda sujeto a Licencia de



Ocupación de Vía Pública. Se permite asimismo las instalaciones temporales para fiestas y celebraciones municipales.

-Usos prohibidos:

- Los restantes.

Sección 9ª. Ordenanza Vías Pecuarias (VP)


Se aplica esta ordenanza en las superficies ocupadas por las vías pecuarias dentro del suelo urbano, tal como se recoge en los Planos de Ordenación del presente Plan General.

Los terrenos forman parte de la Red Supramunicipal de Infraestructuras de Comunicaciones de Vías Pecuarias (RS-VP).

Artículo 271. Condiciones específicas

La regulación de las condiciones de uso y edificación en los terrenos ocupados por vías pecuarias será la recogida en la Ley 8/1998 de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid y la Ley Estatal 3/1995 de Vías Pecuarias.

Asimismo, serán de aplicación las determinaciones sobre protección de vías pecuarias contenidas en el Capítulo 3 del Título VII de la presente Normativa.

El uso principal será de zona verde de protección en su categoría de Vía Pecuaria, por lo que el régimen de usos será el especificado por las citadas leyes 8/1998 y 3/1995.En ningún caso quedan permitidos los usos que supongan una invasión de la red de vías pecuarias según los casos citados en dicha legislación.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Normas Particulares para el Suelo Urbanizable 181

TÍTULO IX. NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO URBANIZABLE


Artículo 272. Alcance y ámbito de aplicación

1. El ámbito de aplicación de estas normas particulares corresponde a las superficies grafiadas en los Planos de Clasificación del suelo como Suelo Urbanizable Sectorizado.

2. El alcance de las normas particulares de este suelo se circunscribe al detalle y características de ordenación de los sectores, y de cada uno de ellos en particular, sujetos a la regulación general de ejecución urbanística establecida anteriormente y que se completa con la previsión de las exigencias que establece la legislación urbanística y las diferentes legislaciones sectoriales.

3. Serán de aplicación todas las Normas Generales que contienen las presentes Normas Urbanísticas, y los Planes Parciales que se desarrollen procurarán que sus normas particulares de cada zona se ajusten lo más posible a las normas particulares del suelo urbano establecidas en el Plan General, con el fin de simplificar la aplicación de la normativa urbanística del municipio.

Artículo 273. Desarrollo del Suelo Urbanizable Sectorizado

1. Los Sectores del Suelo Urbanizable Sectorizado se ordenarán pormenorizadamente mediante Planes Parciales, excepto aquellos sectores para los que el presente Plan General haya incluido las determinaciones de ordenación pormenorizada. Cada Sector cuenta con una ficha individualizada, que forma parte de la Normativa del Plan General.

2. Todos los Sectores de suelo Urbanizable Sectorizado, deberán constituir la correspondiente Entidad Urbanística de Conservación, con los fines y especificaciones previstas en la legislación vigente.

3. Los sectores se ejecutarán en los términos que se fijan en las Fichas individualizadas y cumplirán las condiciones específicas de ordenación que señala dicha Ficha. Además deberá realizar todas las conexiones exteriores y obtener con carácter previo las autorizaciones correspondientes reflejadas asimismo en la Ficha.

4. El presente Plan General, de acuerdo a la legislación urbanística vigente, establece una única Área de Reparto dentro del Suelo Urbanizable Sectorizado que comprende todos los Sectores, incluidas sus Redes Públicas Generales y Supramunicipales.

5. El Aprovechamiento Unitario del Área de Reparto se obtiene dividiendo la suma de aprovechamientos de todos los Sectores entre la superficie total del Área de Reparto. Efectuado el cálculo conforme a lo detallado en el apartado correspondiente de la Memoria Justificativa del Plan General, el valor de dicho Aprovechamiento Unitario de Reparto es Aur = 0’30 ua/m²s.

La unidad de aprovechamiento (ua) está referida al uso mayoritario del Área de Reparto, al que se le asigna el coeficiente de homogeneización, c=1.



6. Conforme a lo establecido en la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid, el presente Plan General establece el plazo de 2 años para el cumplimiento de los deberes urbanísticos que corresponden a los propietarios de suelo en los Sectores de Suelo Urbanizable.

El incumplimiento de este plazo facultará al Ayuntamiento para proceder, si así lo estimara necesario, a la sustitución del sistema de ejecución conforme se establece en el artículo 103 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

7. Las determinaciones señaladas en cada ficha para los diferentes Sectores, tendrán carácter vinculante en todos los aspectos relativos a las determinaciones estructurantes del ámbito y a las determinaciones consideradas sustantivas por el Plan General, que son:

– El uso global.

– El coeficiente de edificabilidad máxima. Será un valor máximo, pudiendo el Plan Parcial fijar un valor inferior.

– El aprovechamiento unitario del Sector. Será un valor máximo, pudiendo el Plan Parcial fijar un valor inferior.

– El porcentaje de viviendas con algún régimen de protección.

– La superficie de Redes Públicas Generales y Supramunicipales asignada a cada Sector.

Por el contrario, tendrán carácter orientativo aquellas determinaciones propias de la ordenación pormenorizada, ente las que se señalan:

– Los coeficientes de ponderación entre los distintos usos y tipologías admisibles.

– El número máximo de viviendas y densidad bruta de los Sectores residenciales.

– Los usos compatibles dentro de las tolerancias de las normas particulares de las zonas.

– La forma, ubicación y definición exacta de las Redes Públicas Generales y Supramunicipales.

– El resto de determinaciones no establecidas como estructurantes en el punto anterior o en la LSCM.

Los Planes Parciales deberán, en todo caso, justificar la variación de aquellas determinaciones que tengan el alcance de orientativo con respecto a los valores fijados por el presente Plan General.

Las determinaciones sobre edificabilidad y, en caso de fijarse, densidad o número de viviendas, tendrán siempre la condición de valores máximos permitidos. Los relativos a las reservas de Redes Públicas y porcentaje de vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, tendrán la consideración de cifras mínimas.

8. Para la tramitación de un Plan Parcial, su superficie será la de medición sobe el terreno, justificada por técnico competente, en levantamiento taquimétrico especifico realizado para el planeamiento de desarrollo. Esta topografía deberá estar ajustada en altimetría y coordenadas UTM a la cartografía oficial del municipio, y su ámbito superará la del Sector para que permita comprobar la conexión del desarrollo del ámbito con la estructura urbana circundante y la conexión con las infraestructuras, siempre dentro de los términos previstos en la legislación urbanística de aplicación.



9. En todo el Suelo Urbanizable deberán someterse a los procedimientos ambientales correspondientes los planes, proyectos y actividades previstos en la legislación sectorial correspondiente.

Los Planes Parciales que establezcan zonas edificadas que puedan crear afecciones respecto a áreas forestales, deberán tener en cuenta lo establecido en el documento básico de seguridad en caso de incendio del Código Técnico de la Edificación.

Las propuestas de ordenación de los Planes Parciales deberán tender a evitar desmontes y taludes que afecten de forma sustancial al relieve. El diseño urbano de los nuevos desarrollos preverá, de manera general, la adecuación a la topografía, minimizando las alteraciones del horizonte superficial existente.

Con el objeto de disminuir el volumen de agua a utilizar, las especies vegetales a implantar serán autóctonas y con bajos requerimientos hídricos para su desarrollo, limitándose en lo posible las superficies destinadas a cubrir mediante césped o pradera ornamental, dado que su mantenimiento supone grandes consumos de agua y energéticos, sustituyendo ésta por tapices verde a base de xerófitas que no requieren riegos.

Se prestará especial actuación a la existencia de pies arbóreos, que serán conservados en la medida de lo posible, mediante su trasplante o gracias a la disposición adecuada de zonas verdes. En caso del ineludible apeado de árboles existentes, se estará a lo dispuesto en la Norma Granada.

Se retirará, almacenará y conservará la tierra vegetal retirada durante las obras de ejecución de los nuevos desarrollos, para su utilización en los procesos posteriores de revegetación y acondicionamiento de aquellas superficies no pavimentadas del ámbito de actuación, especialmente en zonas verdes. Con este fin se define un periodo máximo de apilado de materiales durante los procesos de obra de 6 meses.

10. En todas las actuaciones que se pretendan acometer en vías pecuarias se estará a lo regulado legalmente en la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de vías pecuarias, y a la Ley 8/1998, de 15 de junio, de vías pecuarias de la Comunidad de Madrid.

Se deberán remitir al organismo responsable de vías pecuarias los Planes Parciales que se vean afectados directa o indirectamente por alguna vía pecuaria.

El suelo de las vías pecuarias no podrá generar aprovechamiento urbanístico, ni considerarse suelos de cesión, ni computarse a efectos de los estándares mínimos exigibles por la legislación urbanística.

La Dirección General competente en materia de vías pecuarias estudiará cualquier proyecto de acondicionamiento de las vías pecuarias que se proponga ejecutar, particularmente cuando las mismas atraviesen suelo urbanizable, con el fin de integrar las vías pecuarias en la trama urbana. Las vías pecuarias no serán, en ningún caso, utilizadas para construir nuevos viarios rodados sobre ellas.

11. Los Sectores que se encuentren afectados por la zona de policía de cauces, previamente a su aprobación definitiva, deberán delimitar la zona de dominio público hidráulico, zona de servidumbre y policía de cauces afectados, así como analizar la incidencia de las máximas crecidas ordinarias así como de las extraordinarias previsibles para período de retorno de hasta 500 años que se puedan producir en los cauces, a objeto de determinar si la zona de urbanización es o no inundable por las mismas. En tal sentido se deberá aportar previamente en la Confederación Hidrográfica del Tajo el



estudio hidrológico y los cálculos hidráulicos correspondientes para analizar los aspectos mencionados, junto con los planos a escala adecuada, donde se delimiten las citadas zonas, de acuerdo con lo establecido en la legislación sectorial vigente.

El sistema de saneamiento de los nuevos desarrollos deberá ser de carácter separativo para aguas pluviales y residuales.

12. Los accesos y conexiones que afecten a carreteras titularidad de la Comunidad de Madrid o del Estado, deberán contar con informe previo favorable del organismo titular correspondiente. Estos accesos deberán ser redactados por técnicos competentes.

Para la justificación de estos accesos, los Planes Parciales de los Sectores a los que se acceda desde estos puntos, deberán aportar la documentación necesaria, incluyendo un estudio de tráfico, donde se analicen las posibles afecciones de los tráficos generados a la red de carreteras.

Los gastos derivados de la redacción de estudios y proyectos, la obtención del suelo necesario, indemnizaciones, en su caso, y construcción de las infraestructuras viarias, deberán ser sufragados íntegramente por los desarrollos que correspondan.

13. Los yacimientos arqueológicos que se encuentren en los sectores de suelo urbanizable, siempre que por motivos de ordenación resulte posible, serán integrados dentro del sistema de Redes Públicas de espacios libres y equipamientos en la ordenación establecida por los correspondientes planes parciales. Se pretende con ello obtener su titularidad a favor de un ente público y preservar su integridad a través de la asignación de usos compatibles con su conservación.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Normas Particulares para el Suelo No Urbanizable de Protección 185

TÍTULO X. NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN


Artículo 274. Alcance y ámbitos de aplicación

El ámbito de aplicación de esta regulación corresponde a todas aquellas superficies grafiadas en los planos de clasificación como Suelo No Urbanizable de Protección.

El alcance de la regulación varía en función del tipo de suelo que se trate, asumiendo el Plan General las protecciones específicas derivadas de las distintas legislaciones sectoriales y, por tanto, con remisión estricta a su cumplimiento como regulación urbanística a lo señalado por dichas legislaciones, estableciendo protecciones generales en este suelo, así como particulares respecto a las reguladas con carácter general en el capítulo de Normas Generales de Protección.

Artículo 275. Categorías

1. El Suelo No Urbanizable de Protección (SNUP) clasificado por el presente Plan General comprende aquellos terrenos que resultan inadecuados para su urbanización, bien por estar sometidos a algún régimen especial de protección por el planeamiento territorial o la legislación sectorial, o bien por sus valores intrínsecos que el Plan General ha considerado necesario preservar.

2. Dentro del Suelo No Urbanizable de Protección se incluyen las siguientes categorías de suelo:

a. SNUP-PN Parque Nacional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la propia delimitación del Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama.

b. SNUP-ZP Zona Periférica del Protección del Parque Nacional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona Periférica de Protección del Parque Nacional de la Sierra del Guadarrama.

c. SNUP-A1 Zona A1 Reserva Natural Integral Parque Regional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona A1 “Reserva Natural Integral” del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares.

d. SNUP-A2 Zona A2 Reserva Natural Educativa Parque Regional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona A2 “Reserva Natural Educativa” del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares.

e. SNUP-B1 Zona B1 Parque Comarcal Agropecuario Protector Parque Regional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona B1 “Parque Comarcal Agropecuario Protector” del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares.

f. SNUP-B2 Zona B2 Parque Comarcal Agropecuario Productor Parque Regional: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial incluidos en la Zona B2 “Parque Comarcal Agropecuario Productor” del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares.



g. SNUP-VP Vías Pecuarias: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección afectados por las vías pecuarias que discurren por el municipio.

h. SNUP-CA Carreteras: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial afectados por las carreteras que atraviesan el término municipal de Manzanares El Real.

i. SNUP-CR Cauces y Riberas: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección ocupados por los cauces y riberas de los ríos y arroyos que atraviesan el término municipal.

j. SNUP-CU Cultural: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección especial que ostentan valores culturales susceptibles de ser protegidos, como los yacimientos arqueológicos, los Bienes de Interés Cultural y sus entornos de protección.

k SNUP-AG Agrícola: Incluye los terrenos del suelo no urbanizable de protección situados en el enclave de La Ponderosa que no están afectados por el Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama ni por el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, ni están sometidos a otras afecciones sectoriales, pero que por su riqueza edafológica requieren ser preservados para los usos agrícolas, constituyendo bandas de protección en torno a la zona urbanizada.

Artículo 276. Régimen regulatorio

La regulación del Suelo No Urbanizable de Protección se lleva a cabo mediante el establecimiento de dos niveles de determinaciones:

– Unas determinaciones generales que son aplicables a todo el Suelo No Urbanizable de Protección en lo que no se oponga a las restricciones que se establecen en cada una de las legislaciones específicas de protección especial.

– Unas determinaciones particulares propias de cada categoría de suelo y que, como se desprende del párrafo anterior, pueden imponer restricciones, de forma que parte de las determinaciones generales no sean de aplicación en base a exigencias del valor que se pretende proteger o de la legislación específica por la que se protege el suelo, y que el presente Plan General remite de forma completa a las respectivas determinaciones establecidas por la legislación sectorial que motiva la protección.

CAPÍTULO 2. DETERMINACIONES GENERALES PARA EL SUELO NO URBANIZABLE DE

PROTECCIÓN

Artículo 277. Actuaciones

En Suelo No Urbanizable de Protección pueden realizarse las siguientes actuaciones:

1. Sujetas únicamente a licencia previa.

a. Parcelaciones rústicas. En Suelo No Urbanizable de Protección sólo podrán realizarse parcelaciones rústicas, que habrán de ajustarse en todo caso a lo dispuesto en la legislación sectorial, especialmente en lo que se refiere a la unidad mínima de cultivo.



Cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa conforme a lo dispuesto en el la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. La licencia urbanística para actos de parcelación rústica requerirá previo informe y vinculante en caso de ser desfavorable de la Consejería competente en materia de Agricultura.

Por la propia naturaleza de los Suelos No Urbanizables de Protección, quedan expresamente prohibidas las parcelaciones urbanísticas tal como dispone la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid.

Se presumirá que una parcelación es urbanística cuando en una finca matriz se realicen obras de urbanización, subdivisión del terreno en lotes o edificación de forma conjunta o cuando, aun no tratándose de una actuación conjunta, pueda deducirse la existencia de un plan de urbanización unitario.

Igualmente se considerará que una parcelación tiene carácter urbanístico cuando presente al menos una de las siguientes manifestaciones:

– Tener una distribución, forma parcelaria y tipología edificatoria impropia para fines rústicos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para usos agropecuarios en la zona en que se encuentre.

– Disponer de accesos viarios comunes exclusivos, que no aparezcan señalados en las representaciones cartográficas oficiales, o disponer de vías comunales rodadas en su interior, asfaltadas o compactadas, con ancho de rodadura superior a 2’00 metros de anchura, con independencia de que cuenten con encintado de acera.

– Disponer de servicios de abastecimiento de agua para el conjunto cuando sean canalizaciones subterráneas, de abastecimiento de energía eléctrica para el conjunto, con estación de transformación común a todas ellas, de red de saneamiento con recogida única o cuando cualquiera de los servicios discurra por espacios comunales.

– Contar con instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos, de ocio y recreo, comerciales u otros análogos para el uso privado de los usuarios de las parcelas.

– Tener construidas o en proyecto, edificaciones aptas para ser utilizadas como viviendas en régimen de propiedad horizontal, como vivienda unifamiliar de utilización no permanente.

– Incumplir en alguna parcela las condiciones que el Plan establece para la categoría del suelo.

– Existir publicidad, claramente mercantil, en el terreno o en sus inmediaciones, para la señalización de su localización y características, publicidad impresa o inserciones en los medios de comunicación social, que no contengan la fecha de aprobación o autorización y el órgano competente que la otorgó.

La consideración de la existencia de una parcelación urbanística llevará aparejada la denegación de las licencias que pudieran solicitarse, así como la paralización inmediata de las obras y otras intervenciones que se hubieran iniciado sin perjuicio de las sanciones a que pudieran dar origen.



b. Vallados y cierre de fincas. Los vallados y cierre de fincas en el Suelo No Urbanizable de Protección están sujetos exclusivamente a licencia municipal.

No obstante, de acuerdo al artículo 14 de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid, cuando la parcela colinde con vía pecuaria, su vallado precisa la delimitación de la Dirección General competente en materia de vías pecuarias.

c. Construcciones e instalaciones relacionadas con el establecimiento, el funcionamiento, la conservación o el mantenimiento y mejora de infraestructuras o servicios públicos estatales, autonómicos o locales. Conforme a lo previsto en la legislación urbanística, en el Suelo No Urbanizable de Protección podrán realizarse e implantarse con las características resultantes de su función propia y de su legislación específicamente reguladora, las obras e instalaciones y los usos requeridos por las infraestructuras y servicios públicos estatales, autonómicos y locales que precisen localizarse en terrenos con esta clasificación.

Sólo podrán ser autorizadas y ejecutadas cuando la finca o las fincas correspondientes, que quedarán vinculadas legalmente a las correspondientes obras, construcciones e instalaciones y sus respectivos usos o actividades, tengan una superficie mínima adecuada a las exigencias funcionales de éstos.

Se separarán 4 metros de los linderos de los caminos y fincas colindantes. No se edificará a menos de 250 metros de ninguna otra edificación. La altura máxima será de 4,50 metros, salvo requerimientos funcionales de la instalación.

Para su autorización se deberá justificar:

– La necesidad de su localización precisamente en los terrenos correspondientes, dejando suficiente y convincentemente razonada la no desnaturalización de la aptitud del suelo para servir a los valores que motivaron su protección.

– La constricción de su diseño a lo estrictamente indispensable para la implantación y desarrollo del uso según las características legalmente impuestas a este por su legislación específica, eligiendo la solución de diseño, que siendo conforme con las expresadas características, menor impacto produzcan al suelo afectado.

– La aprobación del correspondiente proyecto conforme a la legislación específicamente aplicable y su tramitación ulterior, a efectos urbanísticos de acuerdo a la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid.

– Sometimiento a evaluación de impacto ambiental cuando así lo exija la legislación vigente.

d. Actuaciones en Suelo No Urbanizable de Protección que requieran calificación urbanística. En el Suelo No Urbanizable de Protección, excepcionalmente, a través del procedimiento de calificación previsto la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, podrán autorizarse actuaciones específicas, siempre que estén previstas en la legislación sectorial y expresamente permitidas por el planeamiento territorial o el planeamiento urbanístico.

2. Actividades permitidas. De acuerdo con lo dispuesto en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, el Suelo No Urbanizable de Protección, sin perjuicio de las mayores limitaciones que se



establecen en la legislación sectorial específica y en las condiciones específicas establecidas para cada categoría, podrá ser calificado, por el procedimiento pertinente de entre los previstos en la propia Ley, a los efectos de la legitimación de la ejecución de obras, construcciones o instalaciones para la realización de actividades que, estando asociadas a necesidades de la población urbana y siendo compatibles con el medio rural, tengan cualquier de los objetos siguientes:

a. Actividades de carácter agrícola, forestal, cinegético o análogo, así como las infraestructuras necesarias para el desarrollo y realización de las actividades correspondientes. Los usos agrícolas, forestales, cinegéticos o análogos, que deberán ser conformes en todo caso con su legislación específica, comprenderán las actividades, construcciones o instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carácter, incluidas las de elaboración de productos del sector primario, así como el accesorio de vivienda.

b. Actividades de carácter extractivo. El uso extractivo comprenderá las construcciones e instalaciones estrictamente indispensables para la investigación, obtención y primera transformación de los recursos minerales o hidrológicos. La superficie mínima de la finca soporte de la actividad será la funcionalmente indispensable.

c. Las instalaciones de dominio y uso público destinadas al ejercicio de actividades científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento, si fuera preciso. En estos supuestos, la superficie mínima de la finca será la que funcionalmente sea indispensable.

d. Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de comercialización de productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas actividades.

e. Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto, dentro de los límites superficiales y de capacidad que se determinen reglamentariamente.

f. La rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial y hostelero, de edificios de valor arquitectónico, aun cuando se encontraran en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.

g. Instalaciones de carácter deportivo.

Artículo 278. Dotación mínima de las parcelas

Para que puedan autorizarse actividades que requieran y originen la presencia permanente de personas, además de obtener la calificación urbanística, deberá justificarse que la parcela dispone de acceso rodado, suministro de agua potable en condiciones sanitarias adecuadas, saneamiento que satisfaga las condiciones que le fuera de aplicación para asegurar su salubridad y suministro de energía eléctrica.



Artículo 279. Condiciones específicas por tipo de construcción e instalación

1. Construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones de naturaleza agrícola, forestal, ganadera cinegética o análoga. Sólo podrán legitimarse, autorizarse y ejecutarse, cuando la finca o las fincas correspondientes tengan una superficie mínima dispuesta por la legislación agraria para la unidad mínima de cultivo. Salvo para el uso accesorio de vivienda, se entenderá cumplida esta condición cuando, tratándose de fincas de secano inferiores a la unidad mínima de cultivo, se vinculen otras fincas del término municipal y en Suelo No Urbanizable de Protección, de forma que el conjunto alcance la dimensión de la citada unidad mínima de cultivo.

La finca o las fincas quedarán en todo caso vinculadas legalmente construcciones e instalaciones y sus correspondientes actividades o usos. La vinculación legal a que se refiere el párrafo anterior implica la afectación real de la finca o fincas correspondientes a las obras, las construcciones, las dotaciones, los equipamientos o las instalaciones legitimados por la calificación urbanística o, en su caso, licencia municipal pertinentes. Mientras éstas permanezcan vigentes, la finca o las fincas no podrán ser objeto de acto alguno que tenga por objeto o consecuencia su parcelación, división, segregación o fraccionamiento. La inscripción registral de esta afectación real deberá acreditarse ante la Administración municipal como requisito para el otorgamiento de la preceptiva licencia.

Con carácter subsidiario de las que se puedan establecer en la calificación urbanística, se señalan las siguientes condiciones formales y de volumen:

1º Casetas para almacenamiento de aperos:

▪ Se separarán 20 metros del eje de los caminos y 6 metros de los linderos de las fincas colindantes.

▪ Su superficie no superará los 20 m² o, en caso de explotaciones colectivas, 20 m² por usuario, con un máximo absoluto de 100 m².

▪ La altura máxima total será de 4’50 metros.

2º Establos y criaderos de animales:

▪ Estarán separados del Suelo Urbano y Urbanizable Sectorizado una distancia mínima de 2.000 metros.

▪ En ningún caso ocuparán una superficie superior al 10% de la finca.

▪ Se separarán un mínimo de 15 metros de los linderos de la finca. En todo caso, su separación a otros lugares donde se desarrollen actividades que originen presencia permanente o concentraciones de personas, no será inferior a 500 metros.

▪ La altura máxima de sus cerramientos con planos verticales será de 4,50 metros y la máxima total de 6 metros, desarrollados en una sola planta.

▪ Los proyectos para su edificación contendrán específicamente la solución adoptada para la absorción y reutilización de las materias orgánicas que en ningún caso podrán ser vertidas a cauces ni caminos.

▪ En todo caso cumplirán cuanto les fuese de aplicación en las disposiciones de carácter sectorial.



2. La realización de las obras, construcciones e instalaciones a que se refiere este epígrafe y la implantación y el desarrollo en ellas de las correspondientes actividades y usos estén sujetos al cumplimiento de los siguientes requisitos:

1º La obtención previa de calificación urbanística de acuerdo por el procedimiento establecido en la legislación urbanística, así como de licencia urbanística municipal.

La calificación determinará, exactamente las características del aprovechamiento que se otorga o se estima viable, así como las condiciones para su materialización.

Para preservar los valores naturales de los terrenos y de su entorno, las calificaciones y los informes autonómicos fijarán la parte proporcional de dichos terrenos que deba ser objeto de forestación.

2º La cobertura formal y material por licencia en vigor, determinando la caducidad de ésta la de la calificación urbanística previa. La solicitud de licencia municipal deberá ir acompañada del pertinente plan de restauración y programa de forestación.

3º Sometimiento a evaluación de impacto ambiental cuando así lo exija la legislación vigente.

3. Las instalaciones de dominio y uso público destinadas al ejercicio de actividades científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento, si fuera preciso. La superficie mínima será la funcionalmente indispensable.

No se podrá levantar ninguna construcción en las parcelas de dimensión menores de 5.000 m². En ningún caso ocuparán una superficie superior al 10% de la finca. La altura máxima de la edificación será de 6,50 metros al alero, desarrollados en un máximo de 2 plantas.

La edificabilidad máxima será de 0’10 m²c/m²s. Se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada 50 m² edificados.

Se cumplirán la regulación sectorial y municipal aplicable para cada uso. Las condiciones para su autorización serán:

1º La obtención previa de calificación urbanística de acuerdo por el procedimiento establecido en la legislación urbanística.

2º La cobertura formal y material por licencia municipal con carácter previo al inicio de la actividad.


– Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de comercialización de productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas actividades. Sólo podrán legitimarse, autorizarse y ejecutarse, cuando la finca o las fincas correspondientes tengan la superficie mínima dispuesta por la legislación agraria para la unidad mínima de cultivo.

La separación de la edificación a cualquiera de los linderos será superior a 10 metros. En ningún caso ocuparán una superficie superior al 30% de la finca. La edificabilidad máxima será de 0’07 m²c/m²s. La altura máxima total de la edificación será de 12 metros al alero, desarrollados en un máximo de 2 plantas.



Las condiciones para su autorización serán:

1º La obtención previa de calificación urbanística de acuerdo por el procedimiento establecido en la legislación urbanística.

2º La cobertura formal y material por licencia municipal con carácter previo al inicio de la actividad.


– Obras de carácter provisional, que deberán seguir los criterios de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, y que habrán de ser demolidos cuando lo acordare el Ayuntamiento y sin derecho a indemnización.

Artículo 280. Actuaciones sobre edificaciones existentes

Las actuaciones admisibles en las edificaciones e instalaciones existentes en la fecha de Aprobación Inicial del Plan General, estarán en función de la situación en que se encuentre en relación a las determinaciones del mismo:

1. Las edificaciones e instalaciones que queden dentro de ordenación, en aplicación de la presente Normativa, en donde, con las condiciones y limitaciones en ésta impuestas, será posible cualquier actuación de las señaladas en epígrafes anteriores, siendo asimismo posibles con las mismas condiciones las obras de ampliación, reforma, consolidación estructural y rehabilitación.

2. Edificaciones que, una vez aprobado definitivamente el Plan General, queden fuera de ordenación pero no atentan contra los valores que justifican la protección, se mantendrán durante el periodo de vida útil de las mismas, autorizando el cambio de actividad hacia otra de las permitidas en la categoría de suelo en que se sitúen siempre que la permanencia de la edificación no se oponga al valor que se pretende proteger. Esta autorización requerirá la aprobación, previa solicitud, de los organismos competentes, Ayuntamiento y Comunidad Autónoma.

3. Edificaciones incompatibles con la protección de los valores que justifican la categorización, deberán ser objeto de un Plan Especial de Recuperación del Medio, que programe su erradicación y traslado, en su caso, a zonas en que el uso sea compatible.


1. Deberá quedar justificado en la solicitud de autorización o de aprobación cuando así proceda, y según sea el tipo de construcción o instalación, el abastecimiento de agua, evacuación de residuos y saneamiento, así como la depuración apropiada al tipo de residuo que se produzca, suministro de energía y asimismo las soluciones técnicas adoptadas en cada caso.

En cualquier caso será competencia de los Servicios Técnicos Municipales o de la Comisión de Urbanismo de Madrid, solicitar del promotor previamente a la autorización, la modificación de los medios adoptados para la depuración de aguas residuales y vertidos de cualquier tipo, cuando, de la documentación señalada en el párrafo anterior, se desprenda técnicamente la incapacidad de dichos medios para depurar, al objeto de proteger el medio natural.



2. En las construcciones e instalaciones existentes, o en las que, en aplicación de las presentes Determinaciones, pudiesen edificarse y que fuesen focos productores de vertidos de cualquier tipo de forma incontrolada, deberán modificar los correspondientes dispositivos de depuración, seguridad y control si los tuviesen o instalar los adecuados en caso contrario, a efectos de restituir al medio natural sus condiciones originales, sin perjuicio de las sanciones que pudieran derivarse de dicha situación, siendo potestad del Ayuntamiento u órgano Administrativo competente ordenar la ejecución de dichas obras con cargo a los propietarios e inhabilitar la edificación o instalación para el uso que lo produzca hasta tanto no se subsane.

3. Los vertidos sólidos, líquidos y gaseosos se regularán por la Normativa establecida.

4. Toda edificación o instalación deberá cuidar al máximo su diseño y elección de materiales y texturas utilizadas, tanto en paramentos verticales como en cubiertas, con el fin de una incidencia mínima sobre su entorno:

– El material de cubrimiento se elegirá entre la teja de color natural o placas con tratamiento de colores tierras u ocres.

– Los materiales de paramentos verticales deberán resolverse con piedra natural, ladrillo no vitrificado o enfoscados pintados en colores tierras y ocres, permitiéndose asimismo materiales tales como tapial o adobes.

– Las carpinteras y demás elementos anejos y auxiliares de las edificaciones deberán tratarse con el mismo criterio respecto al entorno en donde se implante, mediante pinturas acordes a él o bien en sus colores naturales.

5. Será obligatoria la plantación de arbolado en las zonas próximas a las edificaciones, procurando atenuar su impacto visual, incluyendo en el correspondiente proyecto su ubicación procurando que las especies a plantar sean de las propias de la zona.

6. Los cerramientos de las parcelas serán preferiblemente vegetales, o bien mixtas en el mismo o en distinto plano.

CAPÍTULO 3. DETERMINACIONES PARTICULARES PARA CADA CATEGORÍA DE SUELO NO

URBANIZABLE DE PROTECCIÓN

Artículo 282. SNUP-PN Parque Nacional

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Parque Nacional” (SNUP-PN) será la establecida en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Nacional para esta zona.

2. De acuerdo con la Disposición transitoria única de la Ley 7/2013 de declaración del Parque Nacional, en tanto no sea aprobado el Plan Rector de Uso y Gestión (PRUG) del mismo seguirá en vigor el instrumento de gestión de los espacios naturales protegidos en su ámbito territorial.



3. En el caso del municipio de Manzanares El Real, el instrumento de aplicación hasta la aprobación del PRUG del Parque Nacional, será el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.

4. De forma subsidiaria, serán de aplicación en los terrenos incluidos en esta categoría las determinaciones generales recogidas en el Capítulo 2 del presente Título, exclusivamente en lo que no se oponga a las restricciones que se establecen en el instrumento de gestión de carácter sectorial mencionado en este artículo.

Artículo 283. SNUP-ZP Zona Periférica del Protección del Parque Nacional

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Zona Periférica del Protección del Parque Nacional” (SNUP-ZP) será la establecida en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Nacional para esta zona.

2. De acuerdo con la Disposición transitoria única de la Ley 7/2013 de declaración del Parque Nacional, en tanto no sea aprobado el Plan Rector de Uso y Gestión (PRUG) del mismo seguirá en vigor el instrumento de gestión de los espacios naturales protegidos en su ámbito territorial.

3. En el caso del municipio de Manzanares El Real, el instrumento de aplicación hasta la aprobación del PRUG del Parque Nacional, será el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.


Artículo 284. SNUP-A1 Zona A1 Reserva Natural Integral Parque Regional

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Zona A1 Reserva Natural Integral Parque Regional” (SNUP-A1) será la establecida en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Regional para la zona A1, que es el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.


Artículo 285. SNUP-A2 Zona A2 Reserva Natural Educativa Parque Regional

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Zona A2 Reserva Natural Educativa Parque Regional” (SNUP-A2) será la establecida en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Regional para la zona A2, que es el Plan Rector



de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.


Artículo 286. SNUP-B1 Zona B1 Parque Comarcal Agropecuario Protector Parque Regional

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Zona B1 Parque Comarcal Agropecuario Protector Parque Regional” (SNUP-B1) será la establecida en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Regional para la zona B1, que es el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.


Artículo 287. SNUP-B2 Zona B2 Parque Comarcal Agropecuario Productor Parque Regional

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Zona B2 Parque Comarcal Agropecuario Productor Parque Regional” (SNUP-B2) será la establecida en el correspondiente instrumento de gestión del Parque Regional para la zona B2, que es el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, aprobado por Orden de 28 de mayo de 1987.


Artículo 288. SNUP-VP Vías Pecuarias

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Vías Pecuarias” (SNUP-VP) será la establecida en la Ley 3/1995, de Vías Pecuarias y a la Ley 8/1998, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.

2. De forma subsidiaria, serán de aplicación en los terrenos incluidos en esta categoría las determinaciones generales recogidas en el Capítulo 2 del presente Título, exclusivamente en lo que no se oponga a las restricciones que se establecen en la legislación sectorial mencionada en este artículo.



Artículo 289. SNUP-CA Carreteras

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Carreteras” (SNUP-CA) será la establecida en el Decreto 29/1993, por el que se aprueba el Reglamento de Carreteras de la Comunidad de Madrid.


Artículo 290. SNUP-CR Cauces y Riberas

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Cauces y Riberas” (SNUP-CR) será la establecida en el R.D. 1/2001, de Aguas y al R.D. 849/1986, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico.


Artículo 291. SNUP-CU Cultural

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Cultural” (SNUP-CU) será la establecida en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español y en la Ley 3/2013, de 18 de Junio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid.


Artículo 292. SNUP-AG Agrícola

1. La regulación de las condiciones de uso y edificación para la categoría de Suelo No Urbanizable de Protección “Agrícola” (SNUP-AG) será la establecida en los artículos 28 y 29 de la Ley 9/2001, de 17 de junio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

2. De forma subsidiaria, serán de aplicación en los terrenos incluidos en esta categoría las determinaciones generales recogidas en el Capítulo 2 del presente Título, exclusivamente en lo que no se oponga a lo dispuesto en los artículos 28 y 29 de la Ley 9/2001, de 17 de junio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.


Tomo III | Normas Urbanísticas | Anexos 197

TÍTULO XI. ANEXOS

CAPÍTULO 1. FICHAS DE ÁMBITOS DE ACTUACIÓN EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

A continuación se adjuntan las fichas de determinaciones para los Ámbitos de Actuación previstos por el Plan General de Manzanares El Real en Suelo Urbano No Consolidado. Se trata de los sectores con uso global residencial SUNC-1, SUNC-2, SUNC-3, SUNC-4 y SUNC-5, y del sector con uso global terciario SUNC-6.



DATOS BÁSICOS

SUNC 1

CLASE DE SUELO CATEGORÍA ÁMBITO URBANÍSTICO SUPERFICIE BRUTA TOTAL

SUELO URBANO NO CONSOLIDADO ÁMBITO DE ACTUACIÓN 38.642,16

REDES PÚBLICAS

ZONAS VERDES / ESPACIOS LIBRES

EQUIPAMIENTOS SOCIALES

INFRAESTRUCTURAS TOTAL

RED GENERAL 0,00 0,00 0,00 0,00

RED LOCAL 2.028,71 864,33 6.013,17 8.906,21

RED SUPRAMUNICIPAL 0,00 0,00 0,00 0,00

USOS

USO GLOBAL USO PORMENORIZADOS Y COEFICIENTES DE PONDERACIÓN

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (1), PLURIFAMILIAR (1,1), VIVIENDA PROTEGIDA (0,7), TERCIARIO (0,9), EQUIPAMIENTO (0,5)

77

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

EDIFICABILIDAD VIVIENDAS

ÍNDICE DE EDIFICABILIDAD BRUTA (m²c/m²s)

EDIFICABILIDAD TOTAL (m²c)*

% VIVIENDAS DE PROTECCIÓN **

% CESIÓN AYUNTAMIENTO

DENSIDAD MÁXIMA DE VIVIENDAS

(Viv/Ha.)

Nº MÁXIMO DE VIVIENDAS *

0,35 13.524,76 0 10 20

* Los valores to tales máximos que se incluyen se han obtenido multiplicando el índice correspondiente por la superficie bruta to tal del sector, incluyendo la reservada para redes públicas. El valor final será establecido por

el instrumento que establezca la ordenación detallada del sector, aplicando a la superficie que resulte de la medición real del sector el índice asignado, el cual, como coeficiente multiplicador fijo , tiene carácter vinculante.

** El porcentaje mínimo destinado a viviendas de protección se calcula sobre la edificabilidad residencial.

DESARROLLO Y GESTIÓN

FIGURAS DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y GESTIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN

PLAN PARCIAL (*) + PROY. DE REPARCELACIÓN (*) + PROY. DE URBANIZACIÓN (*) COMPENSACIÓN* El Plan General incorpora la ordenación detallada establecida por las anteriores NNSS. El Proyecto de Compensación ha sido aprobado con fecha de 25/09/2008. El Proyecto de Urbanización ha sido aprobado

definitivamente con fecha de 13/03/2014. No se han ejecutado las obras de urbanización.



CONDICIONES PARA EL DESARROLLO DEL SECTOR

El objetivo es la ordenación integral de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación consolidando el tejido urbano del núcleo de Manzanares El Real en su zona norte. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana y la conexión viaria necesaria con el suelo urbano consolidado colindante, así como con el ámbito SUNC-2.

El viario de carácter local reflejado en los planos de ordenación garantiza el adecuado funcionamiento del tráfico y asegura la coherencia de la estructura urbana. La red local de infraestructuras de comunicaciones viarias se articula mediante un vial en forma de anillo central, con conexiones viarias a la calle Alpinista y Montañero, así como con el ámbito SUNC-2.

La ordenación asegura la continuidad en términos morfotipológicos de la trama urbana existente en la zona contigua al sector. La altura y la volumetría de las nuevas edificaciones se adecuarán a las de las existentes en el entorno próximo. Se declaran expresamente fuera de ordenación las edificaciones del camping existente que ocupan la superficie destinada por el Plan General a la red viaria. Estas edificaciones se identifican en el plano PO-05.

Se reservará como mínimo una plaza y media de aparcamiento por cada 100 m² edificables o fracción de cualquier uso, siempre en el interior de la parcela privada. La dotación mínima de plazas de aparcamiento deberá mantenerse aunque se modifique el uso.

La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres queda integrada en la nueva trama, repartida en dos parcelas en la zona norte del ámbito, una de ellas en colindancia con el suelo no urbanizable de protección.

La red local de equipamientos sociales se ubica junto al acceso al ámbito, para facilitad su utilización por la población residente en el entorno próximo.

Todas las parcelas con uso residencial se destinarán a tipologías de vivienda unifamiliar, manteniendo la continuidad tipológica con el suelo urbano consolidado situado al sur y al oeste del ámbito.

Se implementarán elementos de calmado de tráfico en la red viaria del ámbito para incentivar el uso de la bicicleta, fomentando la conexión ciclista entre el casco urbano y la periferia.

Previamente a la recepción por parte del Ayuntamiento de Manzanares El Real de las obras de urbanización del ámbito, el urbanizador deberá acreditar la corrección y suficiencia en el diseño y la ejecución de las redes de servicios urbanos y de la conexión a las redes generales del municipio.

Conforme a la prescripción legislativa, este ámbito asumirá el coste económico de las obras de ejecución y refuerzo de las redes públicas de infraestructuras y servicios, o conexión a los existentes, que les han sido atribuidos de forma expresa en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica del presente Plan General, además de cuantas obras o actuaciones resulten precisas para que los suelos que lo integran alcancen la condición de suelo urbanizado, incluso aunque no figuren expresamente como cargas del ámbito.

Las cargas urbanísticas generales previstas se distribuirán de forma proporcional a la edificabilidad asignada a cada Ámbito de Actuación y Sector por el Plan General. Las cargas urbanísticas generales incluyen la ampliación del depósito regulador del abastecimiento de agua de Manzanares El Real, (o construcción de uno nuevo), con el fin de garantizar la suficiencia de los servicios urbanos teniendo en cuenta el incremento de población previsto. En el caso del Ámbito de Actuación SUNC-1 le corresponde un porcentaje de 6,4758 % del coste del importe de la ejecución de las citadas infraestructuras. Este porcentaje de participación del ámbito en las cargas urbanísticas generales se tendrá en cuenta en los planes directores que puedan redactarse en su caso, así como en los convenios para la ejecución de obras de servicios urbanos que eventualmente puedan suscribirse con el Ayuntamiento.

Hasta que el ámbito SUNC-1 no complete su desarrollo y ejecución, el uso actual de camping se considerará compatible.

SUNC 1



DATOS BÁSICOS

SUNC 2



REDES PÚBLICAS




RED GENERAL 0,00 0,00 0,00 0,00

RED LOCAL 681,95 0,00 1.692,54 2.374,49


USOS



26








(Viv/Ha.)


0,35 4.546,36 0 10 20






PLAN PARCIAL (*) + PROY.DE REPARCELACIÓN (*) + PROYECTO DE URBANIZACIÓN COMPENSACIÓN

* El P lan General incorpora la ordenación pormenorizada establecida por las anteriores NNSS. El Proyecto de Reparcelación se ha aprobado definitivamente con fecha de 10/07/2014.




El objetivo es la ordenación integral de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación consolidando el tejido urbano del núcleo de Manzanares El Real en su zona noroeste. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana y la conexión viaria necesaria con el suelo urbano consolidado colindante, así como con el ámbito SUNC-1.

El viario de carácter local reflejado en los planos de ordenación garantiza el adecuado funcionamiento del tráfico y asegura la coherencia de la estructura urbana. La red local de infraestructuras de comunicaciones viarias se articula mediante un vial que atraviesa el ámbito de este a oeste apoyado en el trazado de la calle Montañero, optimizando su trazado y sección, con conexiones viarias a la Avenida de la Pedriza, así como con el ámbito SUNC-1.

La ordenación asegura la continuidad en términos morfotipológicos de la trama urbana existente en la zona contigua al sector. La altura y la volumetría de las nuevas edificaciones se adecuarán a las de las existentes en el entorno próximo.


La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres queda integrada en la nueva trama, localizada en una parcela situada al este del ámbito en colindancia con el SUNC-1.

Todas las parcelas con uso residencial se destinarán a tipologías de vivienda unifamiliar, manteniendo la continuidad tipológica con el suelo urbano consolidado colindante.





SUNC 2



DATOS BÁSICOS

SUNC 3



REDES PÚBLICAS




RED GENERAL 0,00 0,00 0,00 0,00

RED LOCAL 0,00 0,00 895,29 1.284,05


USOS



15








(Viv/Ha.)


0,35 2.591,75 0 10 20






PLAN PARCIAL (*) + PROYECTO DE REPARCELACIÓN + PROYECTO DE URBANIZACIÓN COMPENSACIÓN

* Salvo en el caso de que el P lan General incluya las determinaciones de ordenación pormenorizada.




El objetivo es la ordenación integral de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación consolidando el tejido urbano del núcleo de Manzanares El Real en su zona suroeste. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana y la conexión viaria necesaria con el suelo urbano consolidado colindante.

El viario de carácter local reflejado en los planos de ordenación garantiza el adecuado funcionamiento del tráfico y asegura la coherencia de la estructura urbana. La red local de infraestructuras de comunicaciones viarias se articula mediante un vial que atraviesa el sector, permitiendo el acceso desde la calle Camino de la Peña Sacra, y dando continuidad a la calle Jarama y al vial existente al noroeste del ámbito.



La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres queda integrada en la nueva trama, situada en una parcela en la zona central del sector, junto al vial de nueva apertura.

Todas las parcelas con uso residencial se destinarán a tipologías de vivienda unifamiliar, manteniendo la continuidad tipológica con el suelo urbano consolidado colindante.





SUNC 3



DATOS BÁSICOS

SUNC 4



REDES PÚBLICAS




RED GENERAL 1.099,98 0,00 0,00 1.099,98

RED LOCAL 0,00 0,00 0,00 2.943,39


USOS


RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR (1), UNIFAMILIAR (0,9),TERCIARIO (0,9), EQUIPAMIENTO (0,5)

26








(Viv/Ha.)


0,50 3.741,20 0 10 35











El objetivo es la ordenación integral de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación consolidando el tejido urbano del núcleo de Manzanares El Real en su zona sur. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana colindante.



La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres queda integrada en la nueva trama, localizada en el parque del Duque del Infantado, junto a la Avenida de Madrid.

Toda la superficie con uso residencial se destinará a tipologías de vivienda plurifamiliar, manteniendo la continuidad tipológica con el suelo urbano consolidado colindante.




En la urbanización de la superficie destinada a la red general de zonas verdes y espacios libres situada al sur del ámbito se acondicionará el terreno disponiendo una mota para atenuar los efectos del ruido procedente de la carretera M-608, de acuerdo a lo recogido en el Estudio Acústico incluido en la documentación del presente Plan General.

SUNC 4



DATOS BÁSICOS

SUNC 5



REDES PÚBLICAS




RED GENERAL 0,00 0,00 130,02 130,02

RED LOCAL 0,00 0,00 967,00 1.750,52


USOS


RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR (1), UNIFAMILIAR (0,9),TERCIARIO (0,9), EQUIPAMIENTO (0,5)

35








(Viv/Ha.)


1,20 5.223,49 0 10 80











El objetivo es la ordenación integral de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación consolidando el tejido urbano del núcleo de Manzanares El Real en su zona sureste. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana y la conexión viaria necesaria con el suelo urbano consolidado colindante.

Se destina a la red general de comunicaciones viarias una superficie al norte del ámbito con el fin de regularizar la alineación de la Avenida de Madrid. El viario de carácter local reflejado en los planos de ordenación garantiza el adecuado funcionamiento del tráfico y asegura la coherencia de la estructura urbana. La red local de infraestructuras de comunicaciones viarias queda conformada por los viales que circundan el ámbito, para los cuales se prevé la ampliación de su sección viaria.



La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres queda integrada en la nueva trama, localizada en una parcela situada al este del ámbito en la calle de Los Caños, dando continuidad al sistema de zonas verdes conectando el parque del Duque del Infantado con la red general de zonas verdes y espacios libres prevista en el sector SUR-02 colindante.

Toda la superficie con uso residencial se destinará a tipologías de vivienda plurifamiliar, manteniendo la continuidad tipológica con el suelo urbano consolidado colindante.





Además se establece como carga urbanística al sector la ejecución de una planta de aparcamiento subterráneo público y su cesión al Ayuntamiento de Manzanares El Real, de acuerdo a lo previsto en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica contenido en el presente Plan General.

SUNC 5



DATOS BÁSICOS

SUNC 6



REDES PÚBLICAS




RED GENERAL 0,00 0,00 0,00 0,00

RED LOCAL 0,00 0,00 2.063,46 3.167,69


USOS


TERCIARIO TERCIARIO (1), EQUIPAMIENTO (0,5)

0








(Viv/Ha.)


0,40 7.210,66 0 10 0











El objetivo es la ordenación integral de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación consolidando el tejido urbano del núcleo de Manzanares El Real en su zona sur. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana y la conexión viaria necesaria con el suelo urbano consolidado colindante.

El viario de carácter local reflejado en los planos de ordenación garantiza el adecuado funcionamiento del tráfico y asegura la coherencia de la estructura urbana. La red local de infraestructuras de comunicaciones viarias se articula mediante un vial en fondo de saco que permite el acceso al ámbito desde la calle de La Paz.


Se reservará como mínimo una plaza y media de aparcamiento por cada 100 m² edificables o fracción de cualquier uso, siempre en el interior de la parcela privada. La dotación mínima de plazas de aparcamiento deberá mantenerse aunque se modifique el uso. En la superficie afectada por la zona de protección de la carretera M-608 se dispondrán aparcamientos de uso público, para su utilización como aparcamiento disuasorio.

La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres queda integrada en la nueva trama, dispuesta a lo largo de la calle de la Paz, al oeste del ámbito.





Además, el ámbito se hará cargo de las obras de soterramiento de las líneas eléctricas incluidas dentro de su delimitación. En concreto, se soterrará la línea aérea de 15 kV de Iberdrola que atraviesa de suroeste a noreste el ámbito, con una longitud aproximada de 162 metros.

SUNC 6



CAPÍTULO 2. FICHAS DE SECTORES EN SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO

A continuación se adjuntan las fichas de determinaciones para los Sectores previstos por el Plan General de Manzanares El Real en Suelo Urbanizable.

Se trata de los sectores con uso global residencial SUR-1, SUR-2 y SUR-3, todos ellos con uso global residencial.



0,000,00

VVPP


FIGURAS DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y GESTIÓN

PLAN PARCIAL (*) + PROYECTO DE REPARCELACIÓN + PROYECTO DE URBANIZACIÓN

SISTEMA DE ACTUACIÓN

COMPENSACIÓN




30

USO GLOBAL

RESIDENCIAL

USO PORMENORIZADOS Y COEFICIENTES DE PONDERACIÓN

UNIFAMILIAR (1), PLURIFAMILIAR (1,1), VIVIENDA PROTEGIDA (0,7), TERCIARIO (0,9), EQUIPAMIENTO (0,5)








(Viv/Ha.)



0,30 79.192,82 10 14 370

USOS

RED LOCAL

RED GENERAL

RED SUPRAMUNICIPAL

48.344,93

8.440,27

20.291,32

16.503,15

14.444,86

16.208,39

83.081,11

41.151,81

263.976,05

REDES PÚBLICAS

SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO SECTOR


INFRAESTRUCTURASEQUIPAMIENTOS

SOCIALESTOTAL

SUR 1

DATOS BÁSICOS

SUPERFICIE BRUTA TOTALCLASE DE SUELO CATEGORÍA ÁMBITO URBANÍSTICO



El objetivo es la ordenación integral de un área de expansión residencial situada al este de la Avenida de la Pedriza, entre las calles de la Navazuela, Madreselva y Vázquez Díaz, al oeste del casco urbano. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana y la conexión viaria necesaria con el suelo urbano consolidado colindante.

La red viaria se apoya en la red general de infraestructuras de comunicaciones viarias constituida por la Avenida de la Pedriza, que constituye el acceso por el límite oeste del sector. El viario de carácter local reflejado en los planos de ordenación garantiza el adecuado funcionamiento del tráfico y asegura la coherencia de la estructura urbana. La red local de infraestructuras de comunicaciones viarias se articula mediante un vial estructurante interior de 16 m. de sección que conecta la Avenida de la Pedriza con la calle de la Navazuela, uniendo las dotaciones previstas en el sector. La red local viaria garantiza las conexiones con las calles Camelias, Vázquez Díaz, Benjamín Palencia y Salvador Dalí.

La ordenación asegura la continuidad en términos morfotipológicos de la trama urbana existente en la zona contigua al sector. La altura y la volumetría de las nuevas edificaciones se adecuarán a las de las existentes en el entorno próximo. El Plan General declara expresamente en situación de fuera de ordenación la edificación de una planta existente en la zona central del sector, afectada por el vial estructurante interior previsto. Esta construcción se identifica en el plano PO-05. El resto de construcciones existentes quedarán integradas en la ordenación.


La red general de zonas verdes y espacios libres se sitúa a lo largo de corredor verde previsto junto a la Avenida de la Pedriza en el límite oeste del sector, en paralelo al cauce del río Manzanares. Asimismo, se ha previsto una superficie para la red general de equipamientos sociales en la zona suroeste del sector, en una ubicación con excelente accesibilidad desde la Avenida de la Pedriza y desde el casco urbano.

La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres queda integrada en la nueva trama, evitando ubicaciones de borde con carácter residual. Se plantea una zona de esparcimiento en la zona central del sector, conectada mediante un eje verde transversal a la red general de zonas verdes y espacios libres prevista en el sector. Además, se crea un gran parque en la zona norte del sector.

La red local de equipamientos sociales se ubica en la zona oeste del sector, en colindancia con las redes generales y locales de zonas verdes previstas en el ámbito, y próxima a la parcela destinada a la red general de equipamientos. Se garantiza su buena accesibilidad desde la Avenida de la Pedriza, para facilitar su uso por la población. Asimismo, se prevé otra parcela de menores dimensiones para la red local de equipamientos, situada al sur del sector, con acceso desde la calle Navazuela.

Las parcelas con uso de vivienda unifamiliar aislada se ubicarán en la zona norte y oeste del sector, mientras que las tipologías de vivienda unifamiliar adosada y pareada se dispondrán en la zona centro y este del sector, manteniendo la continuidad tipológica con el suelo urbano consolidado colindante. Las viviendas con protección pública se ubicarán preferentemente en el límite este del sector en tipología plurifamiliar.

Se incluirá la red de carril bici en el sector, que se integrará preferentemente en los viales de mayor capacidad así como en los corredores verdes y áreas dotacionales. Se fomentará la conexión ciclista entre el casco urbano y la periferia.

Previamente a la recepción por parte del Ayuntamiento de Manzanares El Real de las obras de urbanización del Sector, el urbanizador deberá acreditar la corrección y suficiencia en el diseño y la ejecución de las redes de servicios urbanos y de la conexión a las redes generales del municipio.

Conforme a la prescripción legislativa, este Sector asumirá el coste económico de las obras de ejecución y refuerzo de las redes públicas de infraestructuras y servicios, o conexión a los existentes, que les han sido atribuidos de forma expresa en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica del presente Plan General, además de cuantas obras o actuaciones resulten precisas para que los suelos que lo integran alcancen la condición de suelo urbanizado, incluso aunque no figuren expresamente como cargas del sector.

Las cargas urbanísticas generales previstas se distribuirán de forma proporcional a la edificabilidad asignada a cada Ámbito de Actuación y Sector por el Plan General. Las cargas urbanísticas generales incluyen la ampliación del depósito regulador del abastecimiento de agua de Manzanares El Real (o construcción de uno nuevo), con el fin de garantizar la suficiencia de los servicios urbanos teniendo en cuenta el incremento de población previsto. En el caso del Sector SUR-1 le corresponde un porcentaje de 37,9186 % del coste del importe de la ejecución de las citadas infraestructuras. Este porcentaje de participación del Sector en las cargas urbanísticas generales se tendrá en cuenta en los planes directores que puedan redactarse en su caso.

Además, el Sector se hará cargo de las obras de soterramiento de las líneas eléctricas incluidas en su ámbito. En concreto, se soterrará la línea aérea de 15 kV de Iberdrola que discurre paralela a la Avenida de la Pedriza dentro de la delimitación del sector, con una longitud aproximada de 548 metros.

SUR 1CONDICIONES PARA EL DESARROLLO DEL SECTOR



DATOS BÁSICOS

SUR 2


SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO SECTOR 90.529,95

REDES PÚBLICAS



TOTALINFRAESTRUCTURAS VVPP

RED LOCAL 4.366,57 5.155,69 27.991,37

RED GENERAL 10.744,49 0,00 10.744,49

18.469,11

0,00

RED SUPRAMUNICIPAL

USOS



17.931,9717.931,97

127








(Viv/Ha.)


0,30 27.158,99 30 10 14











El objetivo es la ordenación integral de un área de expansión residencial situada al sur de la Avenida de Maderuelo, al noreste del enclave de la urbanización de la Ponderosa, así como la obtención de una banda de terreno como red general de zonas verdes y espacios libres, situada al sur del casco urbano de Manzanares El Real junto a la carretera M-608. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana y la conexión viaria necesaria con el suelo urbano consolidado colindante.

Se reservará para el trazado alternativo de vías pecuarias propuesto la superficie calificada como red supramunicipal de comunicaciones de vías pecuarias en el límite oeste del sector. El viario de carácter local reflejado en los planos de ordenación garantiza el adecuado funcionamiento del tráfico y asegura la coherencia de la estructura urbana. La red local de infraestructuras de comunicaciones viarias se articula mediante la Avenida de Maderuelo y un nuevo vial estructurante perimetral en dirección este-oeste que prolonga la Avenida del Comercio. El vial interior de distribución se organiza en forma de peine, dando acceso a las futuras parcelas. Así mismo, se plantea una rotonda de acceso en la Avenida de Maderuelo, conectando con Avenida de la Maliciosa al norte.

La ordenación asegura la continuidad en términos morfotipológicos de la trama urbana existente en la zona contigua al sector. La altura y la volumetría de las nuevas edificaciones se adecuarán a las de las existentes en el entorno próximo. El Plan General declara expresamente en situación de fuera de ordenación las construcciones de una planta existentes afectadas por la red general de zonas verdes y espacios libres prevista junto a la carretera M-605. Estas construcciones se identifican en el plano PO-05.


La red general de zonas verdes y espacios libres se sitúa en prolongación al eje verde existente en la Avenida del Comercio en la Ponderosa, así como al sur del casco urbano de Manzanares junto a la carretera M-608. La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres quedará integrada en la nueva trama, evitando ubicaciones de borde con carácter residual. Se localiza en la zona este del sector (zona de la Ponderosa) dando continuidad al eje verde de la red general prevista. La red local de equipamientos sociales se dispone en una ubicación con acceso desde la Avenida de Maderuelo y vinculada a los ejes verdes previstos.

Las parcelas con uso de vivienda unifamiliar se situarán en la zona centro y norte del sector, manteniendo la continuidad tipológica con el suelo urbano consolidado colindante. Las viviendas con protección pública se situarán preferentemente en una parcela situada en la zona central del sector en tipología plurifamiliar.



Conforme a la prescripción legislativa, este Sector asumirá el coste económico de las obras de ejecución y refuerzo de las redes públicas de infraestructuras y servicios, o conexión a los existentes, que les han sido atribuidos de forma expresa en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica del presente Plan General, además de cuantas obras o actuaciones resulten precisas para que los suelos que lo integran alcancen la condición de suelo urbanizado, incluso aunque no figuren expresamente como cargas del sector.

Las cargas urbanísticas generales previstas se distribuirán de forma proporcional a la edificabilidad asignada a cada Ámbito de Actuación y Sector por el Plan General. Las cargas urbanísticas generales incluyen la ampliación del depósito regulador del abastecimiento de agua de Manzanares El Real, (o construcción de uno nuevo), con el fin de garantizar la suficiencia de los servicios urbanos teniendo en cuenta el incremento de población previsto. En el caso del Sector SUR-2 le corresponde un porcentaje de 13,0041 % del coste del importe de la ejecución de las citadas infraestructuras. Este porcentaje de participación del Sector en las cargas urbanísticas generales se tendrá en cuenta en los planes directores que puedan redactarse en su caso.

Además, el Sector se hará cargo de las obras de soterramiento de las líneas eléctricas incluidas en su ámbito. En concreto, se soterrará la línea aérea de 15 kV de Iberdrola que discurre por los límites norte y este del sector, con una longitud aproximada de 995 metros.

De acuerdo a lo recogido en el Estudio Acústico incluido en la documentación del presente Plan General, se dispondrán las pantallas acústicas necesarias en el límite este del sector (zona de la Ponderosa) con el fin de atenuar los efectos del ruido procedente de la carretera M-617. Asimismo, en la urbanización de la superficie destinada a la red general de zonas verdes y espacios libres situada junto a la carretera M-608 (zona de Manzanares El Real) se acondicionará el terreno mediante la ejecución de una mota para aminorar los efectos del ruido en el sector.

SUR 2



DATOS BÁSICOS

SUR 3


SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO SECTOR 218.865,74

RED LOCAL

RED GENERAL

REDES PÚBLICAS



INFRAESTRUCTURAS TOTALVVPP

9.848,96

0,00

0,00

0,00

RED SUPRAMUNICIPAL

USOS



25.770,43

306








(Viv/Ha.)


0,30 65.659,72 30 10 14








19.697,92

0,00

25.770,43

9.848,96

0,00




El objetivo es la ordenación integral de un área de expansión residencial situada al norte de la Avenida de Maderuelo y al oeste de la carretera M-615, en la zona norte del enclave de la Ponderosa. La ordenación asegura la continuidad de la trama urbana y la conexión viaria necesaria con el suelo urbano consolidado colindante.

Se reservará para el trazado alternativo de vías pecuarias propuesto la superficie calificada como red supramunicipal de comunicaciones de vías pecuarias en el límite oeste, sur y este del sector. El viario de carácter local garantizará el adecuado funcionamiento del tráfico y asegura la coherencia de la estructura urbana. Por su parte, la red local de infraestructuras de comunicaciones viarias asegurará la adecuada conexión con la Avenida de Maderuelo y la continuidad de la trama viaria de la urbanización existente al sur.

La ordenación asegurará la continuidad en términos morfotipológicos de la trama urbana existente en la zona contigua al sector. La altura y la volumetría de las nuevas edificaciones se adecuarán a las de las existentes en el entorno próximo. Se procurará integrar las edificaciones residenciales existentes en la ordenación pormenorizada del sector.


La superficie de la red local de zonas verdes y espacios libres quedará integrada en la nueva trama, evitando ubicaciones de borde con carácter residual. Se situará preferentemente en continuidad a los ejes de la red general existente al sur, así como a lo largo de la red supramunicipal de comunicaciones de vías pecuarias incluida en el sector.

En el caso de que el Plan Parcial reserve superficie para la red local de equipamientos sociales, se ubicará preferentemente en localizaciones con acceso directo desde la Avenida de Maderuelo, para facilitar su utilización por la población, preferentemente próximas a los equipamientos existentes al sur.

No se establecen condiciones específicas de ubicación en el sector para las parcelas destinadas a viviendas con protección pública.

En caso de que el Plan Parcial prevea superficies destinadas a uso terciario, se localizarán preferentemente al este del sector, junto a la Avenida de Maderuelo.



Conforme a la prescripción legislativa, este Sector asumirá el coste económico de las obras de ejecución y refuerzo de las redes públicas de infraestructuras y servicios, o conexión a los existentes, que les han sido atribuidos de forma expresa en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica del presente Plan General, además de cuantas obras o actuaciones resulten precisas para que los suelos que lo integran alcancen la condición de suelo urbanizado, incluso aunque no figuren expresamente como cargas del sector. Las cargas urbanísticas generales previstas se distribuirán de forma proporcional a la edificabilidad asignada a cada Ámbito de Actuación y Sector por el Plan General. Las cargas urbanísticas generales incluyen la ampliación del depósito regulador del abastecimiento de agua de Manzanares El Real, (o construcción de uno nuevo), con el fin de garantizar la suficiencia de los servicios urbanos teniendo en cuenta el incremento de población previsto. En el caso del Sector SUR-3 le corresponde un porcentaje de 31,4387 % del coste del importe de la ejecución de las citadas infraestructuras. Este porcentaje de participación del Sector en las cargas urbanísticas generales se tendrá en cuenta en los planes directores que puedan redactarse en su caso.

Además, el Sector se hará cargo de las obras de soterramiento de las líneas eléctricas incluidas en su ámbito. En concreto, se soterrará la línea aérea de 15 kV de Iberdrola que discurre por los límites oeste, sur y este del sector, con una longitud aproximada de 2.232,41 metros.

SUR 3



Documents

Plan General de Manzanares El Real (Madrid) · Marta Gayo Modino Lda. Derecho Sergio Bermúdez García Ingeniero Técnico Topógrafo Javier Rodríguez Barrientos Ingeniero Técnico