PLAN PARCIAL SECTOR VERTIX XXI 2ª MODIFICACIÓN – … · josÉ luis tolbaÑos ureÑa / francisco j. reyes medina . refundido 2ª modificaciÓn plan parcial sector “vertix xxi”

PLAN PARCIAL SECTOR VERTIX XXI 2ª MODIFICACIÓN – REFUNDIDO

MUNICIPIO: MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT (VALENCIA)

PROMOTOR: MAS VILANOVA S.A.

FEBRERO DE 2009

I. D. PROYECTOS ARQUITECTONICOS S.L.

ARQUITECTOS:

JOSÉ LUIS TOLBAÑOS UREÑA / FRANCISCO J. REYES MEDINA

REFUNDIDO 2ª MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL SECTOR “VERTIX XXI” T.M. DE MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT (VALENCIA) INDICE

IPEDDPA Iniciativas para el Desarrollo de Proyectos Arquitectónicos

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INDICE.

INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 7

PUNTO 1. Disponibilidad de Recursos Hídricos.................................................. 9

PUNTO 2. Condicionantes de la Declaración de Impacto Ambiental ................ 11

PUNTO 3. Observación de las medidas correctoras que dimanen del nuevo informe acústico Estudio Acústico ..................................................................... 15

Otros aspectos mencionados en el Acuerdo de CTU de Valencia .................... 16

Otros INFORMES SECTORIALES que determinan modificaciones.................. 16

1 ÁMBITO, OBJETO Y ASPECTOS GENERALES. ........................................ 19

1.1 AMBITO. ................................................................................................. 19

1.2 OBJETO.................................................................................................. 21

1.3 DOCUMENTACIÓN Y CONTENIDO. ..................................................... 23

1.4 NORMAS DE EJECUTIVIDAD................................................................ 24

1.5 DESARROLLO DEL PLAN. .................................................................... 24

1.6 MODIFICACIONES POSIBLES DEL PLAN............................................ 25

1.7 VIGENCIA............................................................................................... 25

2 MEMORIA INFORMATIVA. ........................................................................... 27

2.1 OBJETO.................................................................................................. 27

2.2 ANTECEDENTES. .................................................................................. 28

2.3 CONDICIONES GEOGRÁFICAS............................................................ 30

2.3.1 CARACTERÍSTICAS NATURALES DEL TERRITORIO. ................. 30

2.3.2 USOS PRESENTES DEL SUELO, APROVECHAMIENTOS ACTUALES E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES. .................................. 31

2.3.3 APROVECHAMIENTOS POTENCIALES DEL TERRENO.............. 32

2.4 CONDICIONES INSTITUCIONALES...................................................... 33

2.4.1 CONDICIONES DERIVADAS DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL. ..................................................................................................... 33



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2.4.2 OBRAS PROGRAMADAS Y POLITICAS DE INVERSIONES PÚBLICAS. .................................................................................................... 34

2.4.3 AFECCIONES IMPUESTAS POR LA LEGISLACIÓN ACTUAL. ..... 34

3 MEMORIA JUSTIFICATIVA AMPLIADA. ..................................................... 35

3.1 OBJETO.................................................................................................. 36

3.2 DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA. .......................................................................................... 37

3.2.1 Datos Preliminares........................................................................... 37

3.2.2 Descripción de la Propuesta de Ordenación Pormenorizada........... 39

3.3 ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL. .......................... 42

3.4 JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA. ADECUACIÓN DE LA NUEVA ORDENACIÓN. ................................................ 45

3.4.1 Delimitación del Sector .................................................................... 45

3.4.2 Determinaciones de la Ordenación Estructural................................ 46

3.4.3 Determinaciones de la Ordenación Pormenorizada......................... 48

3.5 CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO......................................... 52

3.6 DELIMITACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN...................................................................................................... 54

3.7 DELIMITACIÓN DE ÁREAS QUE PUEDAN SER OBJETO DE ORDENACIÓN MEDIANTE ESTUDIO DE DETALLE. ...................................... 54

3.8 FICHAS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN. .......................................... 55

3.9 CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS Y JUSTIFICACIÓN DE ESTANDARES Y ELEMENTOS PROPIOS DE LA RED SECUNDARIA........... 58

3.10 TECHOS ASIGNADOS POR EL PLAN Y JUSTIFICACIÓN DEL APROVECHAMIENTO. ..................................................................................... 60

3.11 ANEXO - MEMORIA REFERENTE A LAS RESERVAS DE EQUIPAMIENTO DOCENTE............................................................................. 62

3.11.1 Determinación del número de puestos escolares potenciales ......... 62

3.11.2 Justificación de la suficiencia de suelo calificado como de uso educativo-cultural en el ámbito....................................................................... 63

4 NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES. ................................................... 64



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4.1 GENERALIDADES.................................................................................. 65

4.2 CONDICIONES GENERALES DE USOS............................................... 67

4.2.1 Clasificación de los Usos. ................................................................ 67

4.2.2 Definición específica de los Usos. ................................................... 71

4.2.3 Fijación del porcentaje mínimo de edificación con destino a vivienda de protección pública. .................................................................................... 74

4.3 CONDICIONES GENERALES DE LAS PARCELAS. ............................. 76

4.3.1 Lindes y Superficies......................................................................... 76

4.3.2 Condiciones de las Parcelas............................................................ 76

4.3.3 Agrupación y Segregación de Parcelas. .......................................... 77

4.3.4 Vallado de Parcelas. ........................................................................ 77

4.4 CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN............................. 79

4.4.1 Conceptos Generales ...................................................................... 79

4.4.2 Emplazamiento en Parcela. ............................................................. 84

4.4.3 Ocupación en parcela. ..................................................................... 84

4.4.4 Edificabilidad.................................................................................... 84

4.4.5 Tipo de edificación ........................................................................... 85

5 NORMAS URBANISTICAS DE CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA......................................................... 86

5.1 MANZANAS DE USO PRIVADO LUCRATIVO. ...................................... 87

5.1.1 AREAS DE USO RESIDENCIAL VILLAS GOLF ............................. 87

5.1.2 AREA DE USO RESIDENCIAL PUEBLO NORTE........................... 92

5.1.3 AREAS DE USO RESIDENCIAL LADERA ESTE Y LADERA OESTE 98

5.1.4 AREA DE USO RESIDENCIAL PUEBLO SUR.............................. 103

5.1.5 AREAS DE USO TERCIARIO........................................................ 107

5.2 MANZANAS DOTACIONALES. ............................................................ 112

5.2.1 ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES....................................... 112

6 FICHAS DE ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA. .......................... 115

6.1 MANZANAS DE USO RESIDENCIAL VILLAS GOLF........................... 116

6.2 MANZANAS DE USO RESIDENCIAL PUEBLO NORTE...................... 120



5

6.3 MANZANAS DE USO RESID. LADERA ESTE Y LADERA OESTE. .... 127

6.4 MANZANAS DE USO RESIDENCIAL PUEBLO SUR........................... 131

6.5 MANZANAS DE USO TERCIARIO MLO-2 Y MPS-6............................ 141

7 LICENCIAS Y COMPROMISOS.................................................................. 143

8 PLANOS. ..................................................................................................... 144

8.1 PLANOS DE INFORMACION. 8.1.1 ENCUADRE PROVINCIAL. 8.1.2 ENCUADRE SITUACIONAL. 8.1.3 CATASTRAL. 8.1.4 TOPOGRAFICO. 8.1.5 USOS, APROVECHAMIENTO Y EDIFICACIONES EXISTENTES.

8.1.6 INFRAESTRUCTURAS, REDES GENERALES DE SERVICIOS Y BIENES DEMANIALES.

8.1.7 ORDENACION ESTRUCTURAL DEL SECTOR Y DE SU ENTORNO. 8.1.8 AFECCIONES.

8.2. PLANOS DE ORDENACION. 8.2.1 CALIFICACION Y USOS. 8.2.2 RED DE RESERVA DE SUELO DOTACIONAL. 8.2.3 TECHOS ASIGNADOS POR EL PLAN DE USO LUCRATIVO. 8.2.4 GESTION. AREA DE REPARTO Y SUPERFICIES ADSCRITAS 8.2.5 ALINEACIONES Y RASANTES 8.2.6 PERFILES LONGITUDINALES

REFUNDIDO 2ª MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL SECTOR “VERTIX XXI” T.M. DE MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT (VALENCIA)

INTRODUCCIÓN


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INTRODUCCIÓN


INTRODUCCIÓN


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INTRODUCCIÓN

El presente constituye TEXTO REFUNDIDO de la 2ª Modificación del Plan Parcial del Sector VERTIX XXI, ubicado en la confluencia de los Términos Municipales de Montserrat, Picassent y Torrent, y tiene por objeto incorporar las correcciones derivadas de los informes sectoriales, del periodo consultivo y de análisis del Plan.

Como ANTECEDENTES de la 2ª Modificación del Plan Parcial del Sector Vertix XXI cabe destacar que:

- El 26 de febrero de 2003 se inició del periodo de Información Pública del PAI para el desarrollo del Sector Vertix XXI en los términos municipales de Montserrat, Torrent y Picassent (DOGV núm. 4447, de 25.02.2003).

- Aprobación provisional del PAI por Acuerdo plenario del

a. Ayuntamiento de Montserrat, en fecha 29 de abril de 2003

b. Ayuntamiento de Picassent, en fecha 17 de julio de 2003

- El 11 de Febrero de 2004 se inició el periodo de Información Pública de modificaciones al PAI (1ª Modificación) para el desarrollo del Sector Vertix XXI en los términos municipales de Montserrat, Torrent y Picassent (DOGV núm. 4688, de 10.02.2004)

- Aprobación provisional del PAI por Acuerdo plenario del Ayuntamiento de Montserrat, Picassent y Torrent, en fechas 22 y 25 de marzo y 26 de octubre de 2004 respectivamente.

El 10 de octubre de 2007 se remite copia de la 2ª Modificación del Plan Parcial del Sector Vertix XXI que incluye Anteproyecto de Desdoblamiento de la CV-405 y Estudio de Movilidad.

Con fecha 28 de Mayo de 2008 la COMISIÓN TERRITORIAL DE VALENCIA, de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda emite un Acuerdo mediante el cual SUPEDITA LA APROBACIÓN DEFINITIVA de la Homologación y Plan Parcial Sector Vertix XXI en los Municipios de Montserrat, Picassent y Torrent al cumplimiento de las observaciones estipuladas en los FUNDAMENTOS SÉPTIMO y OCTAVO1.

1 Conforme al “Escrito de rectificación del Acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo” que la Dirección Territorial de Valencia remitió el 11 de septiembre de 2008


INTRODUCCIÓN


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En el Fundamento Séptimo, en relación a la reserva de vivienda protegida, se “considera que la reserva y localización de vivienda protegida debe materializarse en el propio sector Vertix XXI, ya que la carga que supuestamente va a generar la reserva de vivienda protegida en los distintos sectores señalados (Sector “Fontanelles” en Picassent, Sector “Parc Central” de Torrent, y Sector “Llar Jove” de Montserrat) debe ser asumida por mas Vilanova S.A. y no por los promotores de las actuaciones sobre las que se materializaría la reserva”.

Cabe destacar que actualmente se están tramitando los Planes Generales de los términos municipales de Torrent y Montserrat, y conforme a los correspondientes Estudios de Necesidades de Vivienda se podrán ajustar los porcentajes recogidos en este texto refundido e incluso relocalizar la reserva en otros sectores más acordes a este tipo de vivienda, debiendo ser asumida por el conjunto de propietarios. En cualquier caso, se definirá en la futura reparcelación, con cada uno de los Ayuntamientos implicados y, si llegado el momento de la reparcelación, no hubiera podido garantizarse el equitativo reparto de cargas y beneficios, bien mediante la técnica del aprovechamiento tipo, bien mediante la compensación económica a determinar reglamentariamente y debiendo destinarse dicha compensación exclusivamente a la obtención de suelo para la Vivienda protegida sustituida, se materializarían subsidiariamente en el Sector Vertix XXI para garantizar que sin ningún genero de duda se cumple la obligatoria reserva de vivienda protegida

Por otro lado, el Fundamento Octavo, expresa: 1. Con respecto a la suficiencia de recursos hídricos…deberá incorporarse a la ficha

de gestión del Plan Parcial la condición de que:

”Con carácter previo al inicio de las obras de urbanización previstas en el instrumento de planeamiento objeto del presente expediente, deberá acreditarse la efectiva disponibilidad legal, por cualquiera de los medios previstos en la legislación vigente en materia de aguas, de recursos hídricos suficientes destinados al consumo humano para abastecer las demandas generadas por la actuación, en las condiciones de calidad legalmente establecidas o, en su caso por haber transcurrido el plazo de 18 meses desde la solicitud de la concesión definitiva a la Confederación Hidrográfica correspondiente sin que se haya obtenido la misma, por causas no imputables a los Ayuntamientos”

2. Se incorporen en la ficha de gestión condicionantes previstos en la Declaración de Impacto Ambiental

3. Deberán observarse las medidas correctoras que dimanen del nuevo informe acústico, que en su caso, se emita

Todas estas modificaciones que deberán recogerse en un TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN PARCIAL, que deberá ser aportado al Servicio Territorial de Ordenación del Territorio, Sección de Planeamiento, en duplicado ejemplar (soporte papel y digital) debidamente visado y diligenciado.

En virtud de lo antes mencionado, a continuación se justifica detalladamente el cumplimiento de tales condicionantes, además de otros aspectos mencionados en el acuerdo y otros informes sectoriales que determinaron modificaciones en el Documento remitido en octubre del 2007.


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PUNTO 1. DISPONIBILIDAD DE RECURSOS HÍDRICOS

En primer lugar, cabe destacar que la propia Resolución de la CTU de 28 de Mayo de 2008 indica literalmente en su apartado OCTAVO que “el suministro de agua al Plan Parcial queda garantizado ya que según el estudio de mínimos se dispone de un caudal de agua suficiente para satisfacer esta demanda. Sucede, sin embargo, que este caudal, en todo o en parte, no está acreditado que figure inscrito en el Registro de Aguas y además el procedimiento de concesión actualmente en tramitación no ha sido todavía resuelto. No puede hablarse aquí de que no exista caudal de agua suficiente, sino que lo que se detecta es que se esté prestando el servicio de abastecimiento de agua.... sin tener inscrito la totalidad de los caudales que utiliza en el Registro de Aguas”.

A este respecto cabe aclarar que, efectivamente el suministro queda garantizado, y además puntualizar que el caudal de agua que se aprovechará para el abastecimiento de agua potable en el ámbito del Plan Parcial, sí que está actualmente inscrito en el Registro de Aguas, con una concesión de 520.000m3 de agua para uso de riego agrícola (adjuntamos copia de la certificación de la CHJ). Los terrenos donde se ubica el Plan Parcial disponen de los derechos de agua, pero debe tramitarse el cambio de uso de riego a uso de abastecimiento de población para el residencial proyectado sobre estos mismos terrenos. Actualmente está muy avanzada en la CHJ la tramitación del cambio de uso de esta concesión administrativa, para que pase a ser de uso de abastecimiento de población en el volumen necesario para el Plan Parcial.

En la misma línea se manifiesta el informe preliminar de la CHJ de 25 de Mayo de 2007 que la resolución de la CTU transcribe en su Fundamento Jurídico Noveno. En dicho informe preliminar, la CHJ indica que debe acreditarse la disponibilidad de recursos hídricos solicitando la pertinente concesión administrativa, e indica el procedimiento administrativo para tramitar el cambio de uso. A este respecto se han realizado los trámites que a continuación se reseñan:

1) Se ha realizado un aforo del Pou Vicari, y a partir del mismo un informe elaborado en Mayo de 2007 por la entidad concesionaria de agua en Montserrat (Aquagest) que concluye que el acuífero captado por el Pou el Vicari posee tanto los recursos hídricos suficientes como la capacidad de cederlos, sin poner en riesgo la disponibilidad futura de recursos hídricos del mismo ni causar sobreexplotación; siendo ese volumen el necesario para cubrir tanto la demanda actual como futura, cuando se incorpore el nuevo desarrollo urbanístico Vertix XXI, ya que las instalaciones lo permiten y el acuífero está subexplotado.

2) Se ha realizado una analítica del Pou Vicari, por parte de la Dirección Territorial de Valencia de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, que informa favorablemente (Informe Sanitario


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del Pozo El Vicari de fecha 01 de agosto de 2007), sobre la idoneidad del agua de la captación Pou Vicari, previa osmotización y depuración.

3) Se ha modificado, por acuerdo de fecha 19 de Diciembre de 2007, en Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Regantes Pou El Vicari, la denominación social a “Comunidad de Usuarios Pou Vicari” y se ha aprobado la modificación de los estatutos y reglamentos, autorizando a su Presidente para realizar cualesquiera gestión necesaria para tal fin.

4) Se han realizado los Proyectos de Concesión de Aguas Subterráneas por cambio de uso, así como Proyecto de Perímetro de Protección de la captación Pou Vicari.

5) Con fecha 18 de enero de 2008 se ha presentado ante la CHJ el cambio de denominación de la “Comunidad de Regantes Pou El Vicari” a “Comunidad de Usuarios Pou el Vicari”, y la modificación de las ordenanzas según acuerdo de Junta General Extraordinaria.

6) Con fecha 18 de enero de 2008 se ha presentado ante la CHJ el Proyecto Visado de Concesión de Aguas Subterráneas de Pou Vicari para abastecimiento humano e instancia solicitando se dé curso al cambio de uso de parte de las aguas de Pou Vicari para abastecimiento público, dado que MAS VILANOVA, S.A. ha aportado toda la documentación requerida por esa Comisaría de Aguas.

7) Informe de la Oficina de Planificación Hidrológica (OPH) de la CHJ favorable al cambio de uso, notificado en fecha 4 de septiembre de 2008

8) Exposición al público (BOP de 12 de noviembre de 2008) del cambio de uso del Pou Vicari.

En base a lo antes mencionado, se procede a modificar la Ficha de Gestión introduciendo la siguiente condicionante:

”Con carácter previo al inicio de las obras de urbanización previstas en el instrumento de planeamiento objeto del presente expediente, deberá acreditarse la efectiva disponibilidad legal, por cualquiera de los medios previstos en la legislación vigente en materia de aguas, de recursos hídricos suficientes destinados al consumo humano para abastecer las demandas generadas por la actuación, en las condiciones de calidad legalmente establecidas o, en su caso por haber transcurrido el plazo de 18 meses desde la solicitud de la concesión definitiva a la Confederación Hidrográfica correspondiente sin que se haya obtenido la misma, por causas no imputables a los Ayuntamientos”


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PUNTO 2. CONDICIONANTES DE LA DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL

Este apartado describe el estado de tramitación de las condicionantes establecidas en la DIA emitida, con fecha 29 de mayo de 2007, por la Secretaría Autonómica de Territorio y Medio Ambiente.

1) Previo a la aprobación definitiva del proyecto, deberá obtenerse Informe Favorable de la Dirección General de Patrimonio Cultural Valenciano, dando cumplimiento a las determinaciones que en su caso contenga… CUMPLIDO, puesto que la Dirección General Patrimonio, de la Consellería de Cultura y Deporte, emitió informe favorable con fecha 1 de abril de 2008; con la única consideración de que “cualquier hallazgo de índole arqueológica o paleontológica deberá ser comunicado inmediatamente a la administración competente”.

2) Previamente a la aprobación definitiva del Proyecto deberá obtenerse Informe favorable de la CHJ, relativo a la disponibilidad de Recursos Hídricos. EN TRAMITACIÓN conforme se reseña en el apartado 1.1

Queda asegurada la viabilidad de la actuación pretendida, vistos los términos del informe emitido por la Oficina de Planificación Hidrológica del Organismo de Cuenca de fecha 22 de julio de 2008, recibido por esta entidad el pasado 4 de septiembre, documento emitido en el marco de los procedimientos concesionales en tramitación, a los que seguidamente nos referiremos, que se pronuncia favorablemente respecto a la existencia de recursos hídricos suficientes para asegurarla, con una exigua mengua de tan sólo 22.965,79 m3/año sobre un total de 515.740,79 m3/año (se pasa de esta cifra a 492.775 m3/año, lo que supone una mengua de tan sólo el 4,46 %). Dado además que dicha mengua es susceptible de ser enjugada mediante la mejora de los tratamientos de desnitrificación que puedan permitir rebajar el nivel de rechazo por debajo del 25% considerado inicialmente.

Este planteamiento es conforme a la doctrina de la sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de la Comunidad Valenciana, que, entre otros, en su Auto de 1 de marzo de 2.007, rectifica la posición adoptada por la CHJ, que pretendía emitir su informe en cumplimiento del artículo 25.4 del TRLA sobre derechos concesionales ya otorgados, y no sobre recursos físicos disponibles, como la Sala señala que debe hacerse. Por lo que, con independencia de las vicisitudes que puedan seguir hasta su conclusión los expedientes concesionales de cambio de uso ya iniciados, resulta palmaria la efectiva existencia de tales


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recursos hídricos suficientes para asegurar la viabilidad de la actuación proyectada. Por ello mismo, cabría otorgar por esa CTU una aprobación del Programa, condicionada únicamente a la efectiva obtención final de tales concesiones que, en el caso del abastecimiento urbano de población (412.207 m3/año favorablemente informados sobre 435.193,03 m3 solicitados) de acuerdo con la propia doctrina del TSJ contenida en el Auto mencionado, en todo caso habrán de otorgarse al tratarse de un cambio de uso del riego agrícola al de abastecimiento, prioritario de todo punto en el orden establecido por el Plan Hidrológico de la Cuenca del Júcar como señala expresamente el propio informe de la OPH adjunto.

Todo lo cual ratifica la viabilidad de la actuación, y la posibilidad del otorgamiento de una autorización condicionada únicamente a la efectiva obtención final de la concesión, con anterioridad a la entrega de las obras de urbanización y puesta en servicio de las mismas.

3) Respecto a la reutilización de aguas depuradas…deberá obtenerse previamente a la aprobación definitiva del Proyecto las correspondientes autorizaciones que le sean de aplicación, adecuándose a las condiciones que en las mismas se establezcan en cuanto a vertido y calidades exigibles en base a los usos a los que se destinen las aguas depuradas.

EN TRAMITACIÓN. Dado que las autorizaciones referidas en este punto sólo pueden tramitarse una vez se autorizada la concesión de cambio de uso por parte de la CHJ, una vez se emita dicho informe, se procederá en la tramitación de:

a) Autorización de vertido regulada en el Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

b) Concesión o autorización de reutilización de las aguas residuales reguladas en el Real Decreto 1620/2007, de 7 de diciembre, por el que se establece el régimen jurídico de la reutilización de las aguas depuradas.

4) Deberá obtenerse informe favorable de la CHJ, previamente a la aprobación definitiva del Proyecto por la CTU de Valencia, respecto a… el vertido a cauce de aguas residuales (puesto que se plantea su vertido en aquellos momentos en lo que el agua no pueda ser absorbidas por las balsas de regulación) y de aguas pluviales, en caso de que éstas sean parcialmente vertidas a cauce público. EN TRAMITACIÓN. Las Solicitudes de autorización de vertido y de vertido de pluviales han sido presentadas ante la CHJ en fecha 23 de Octubre de 2007 (Las autorizaciones las resolverá la CHJ una vez autorizado el cambio de uso.


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Finalmente, respecto de los puntos 3 y 4, se modifica la Ficha de Gestión introduciendo el siguiente condicionante de desarrollo: “Previo al inicio de las obras de urbanización del Sector, se deberá obtener por parte del Organismo competente: 1) Autorización de vertido a Cauce de la nueva EDAR, 2) Autorización de Vertido a Cauce aguas pluviales, y 3) Concesión para la reutilización de los caudales de la nueva EDAR”

5) Se deberá verificar que el suelo no disponga ningún tipo de protección específica en base a la legislación urbanística vigente. CUMPLIDO, considerando que el Acuerdo de CTU concluye, en su Fundamento Jurídico QUINTO, que el suelo afectado no puede considerarse sujeto a “especial protección”.

6) Deberá obtenerse Informe favorable del Área de Gestión y Recursos Forestales y conservación Ambiental de la Consellería de Territorio y Vivienda, relativo a las medidas propuestas en las labores de reforestación y reposición del área forestal incendiada; dado que esta se clasificará como SNU, sujeto a especial protección para la reforestación y reposición de la vegetación existente, según consta en la ficha de Planeamiento y gestión del Sector

CUMPLIDO. La Sección Forestal, de la Dirección Territorial de Valencia, emitió informe favorable con fecha 7 de mayo de 2008.

7) Deberá obtenerse Informe favorable de la administración forestal competente de la Dirección Territorial de Valencia, respecto a la idoneidad de las actuaciones y tratamientos propuestos que se le pretende dar a la vegetación existente en los terrenos incluidos en el Sector planteado que se catalogan como suelo forestal… Asimismo, se conservarán e integrarán en la urbanización, en la medida de lo posible, los pinos existentes en la zona y otros ejemplares arbóreos merecedores de tal protección; actuaciones que también deberán ser incorporadas e informadas en el Informe forestal anteriormente mencionado.

CUMPLIDO. La Sección Forestal, de la Dirección Territorial de Valencia, emitió informe favorable con fecha 19 de mayo de 2008

8) Deberá darse cumplimiento a las consideraciones establecidas en el Informe de la Unidad de Vías Pecuarias del Servicio de Medio Ambiente de la Dirección Territorial de Valencia, de fecha 20 de diciembre de 2006


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CUMPLIDO. Dicho informe manifiesta que “encuentra aceptable la propuesta presentada para modificar el trazado y su discurrir junto al límite este de la actuación, y que en cualquier caso deberá resolverse a través del documento de planeamiento, así como su compensación patrimonial según el procedimiento oficial”

El planeamiento determina el traslado de la Cañada de Cuenca existente en el sector, definiéndose un nuevo trazado de 15 m de ancho, interior al sector y paralelo a su límite Noreste, manteniendo los dos puntos de acceso y salida actuales para dar continuidad a la Ordenación Estructural de vías pecuarias del entorno.

El texto refundido introduce en la Ficha de Gestión la siguiente condicionante: “El tratamiento que se de a la vía pecuaria deberá adecuarse al tránsito ganadero y a los usos compatibles y complementarios previstos por la Ley 3/95. Así también, el tramo de vía pecuaria deberá ser señalizado como tal”.

9) La tierra vegetal extraída durante la fase de movimiento de tierras, y que sea susceptible de aprovechamiento, se mantendrá en condiciones agrícolas adecuadas y se destinará al relleno de las zonas verdes previstas en la actuación, o en su defecto a otras áreas del municipio donde sea susceptible su utilización Se transcribe el texto en la Ficha de Gestión como Condicionante de Desarrollo del Sector.

10) El Ayuntamiento exigirá a las empresas, tras la realización de las obras, certificados de recepción de Residuos sólidos inertes por parte de vertederos o empresas autorizadas para la gestión de este tipo de residuos. Se transcribe el texto en la Ficha de Gestión como Condicionante de Desarrollo del Sector.

11) Deberá preverse, en la urbanización, lugares para la colocación de contenedores para la recogida selectiva de los distintos tipos de residuos que vienen tratándose habitualmente en la Comunidad Valenciana en cantidad suficiente para adecuar el proyecto presentado al Plan Integral de Residuos. Se transcribe el texto en la Ficha de Gestión como Condicionante de Desarrollo del Sector.


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PUNTO 3. OBSERVACIÓN DE LAS MEDIDAS CORRECTORAS QUE DIMANEN DEL NUEVO INFORME ACÚSTICO ESTUDIO ACÚSTICO

A continuación se presenta una reseña de los antecedentes:

10/10/2006 .... El técnico de Actividades Calificadas de la Dirección Territorial de Valencia emite Informe desfavorable al Estudio Acústico realizado por el Equipo G&M

4/03/2008 ...... se remite a la Dirección Territorial de Valencia el Estudio Acústico del Tráfico Rodado en el Plan Parcial Vertix XXI, solicitando su informe. Dicho estudio recoge los mapas de ruido predictivos obtenidos a partir de los datos de tráfico estimados en la carretera CV-405, así como las siguientes medidas correctoras: instalación de pantallas acústicas y utilización de asfalto fonoabsorbente en algunos tramos de la CV-405

09/05/2008 .... Informe desfavorable por parte de la Unidad de Control Integrado de la contaminación, que recoge las subsanaciones a realizar.

20/06/2008 .... Se remite Anejo al Estudio Acústico, que analiza la influencia de los viales interiores y el ruido nocturno, y presenta medidas correctoras que deberán ser consideradas en el Proyecto de urbanización. Medidas correctoras adicionales: - En MLO-2: Construcción del edificio terciario de 3 plantas, que

actuará como barrera frente al impacto producido por la carretera - En MG-9 Se rebajará la cota del terreno, que deberá ser como

mínimo de 10 a 15 m inferior al nivel de cota de la plataforma en las viviendas situadas detrás del edificio terciario próximo a la carretera

- En MPS-11 (vivienda existente:) implantación de vegetación en las proximidades de la rotonda

27/06/2008 .... La Sección de Calidad Ambiental del Servicio de Medio Ambiente, de la Dirección Territorial de Valencia, emite Informe Favorable

En virtud de los antecedentes señalados se introduce, en la Ficha de Gestión, la siguiente condicionante: Deberán aplicarse las medidas correctoras recogidas en el “Estudio Acústico del Tráfico Rodado de la CV-405 a su paso por el Sector Vertix XXI” y, una vez ejecutadas las pantallas acústicas, deberá realizarse un seguimiento acústico en las manzanas MG-9 y MLO-2 que determinarán el establecimiento de medidas correctoras vinculantes en el diseño de las edificaciones a implantarse.


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OTROS ASPECTOS MENCIONADOS EN EL ACUERDO DE CTU DE VALENCIA

1) Fundamento Jurídico CUARTO: Reserva de Plazas de aparcamiento Si bien concluye que se cumplen los estándares dotacionales referidos a las plazas de aparcamiento, cabe aclarar que los datos reflejados en la Tabla de la página 27, respecto del total de plazas de aparcamiento reservadas en suelo dotacional público no se corresponden a lo expresado en la 2ª Modificación del Plan Parcial (ver página 40 de la Memoria Justificativa), según el cual resultan superiores al mínimo requerido según la normativa aplicable.

Reserva de Aparcamiento en Suelo Dotacional Público RPCV

Mínimo requerido PLAN PARCIAL

Propuesto 1.520 plazas 1.607 plazas

2) Fundamento Jurídico QUINTO: Existe una errata en este punto, cuando se refiere al Plan General de Montserrat, donde indica que se aprobó en Febrero de 2004 cuando la fecha correcta es Febrero de 1994.

OTROS INFORMES SECTORIALES QUE DETERMINAN MODIFICACIONES.

1) Informe favorable del Área de Carreteras, de la Diputación de Valencia, de 04/02/2008, con las siguientes consideraciones:

1. Previo al desarrollo se deberá de realizar Proyecto de construcción del desdoblamiento del tramo de la carretera CV-405, adscrita al sector, así como de las actuaciones a realizar dentro de la zona de protección de la red viaria de esta Diputación. Dicho proyecto servirá de base para la posterior petición del preceptivo permiso de construcción y para su desarrollo se seguirán los criterios técnicos de esta Área de Carreteras, así como de la normativa vigente

2. Se deberá de garantizar el control total de accesos en todo el tramo de nuevo trazado, tanto del propio sector como de terceros, las actuaciones necesarias irán a cargo del sector

3. Igualmente se realizará un estudio de ruido con relación a la futura infraestructura, debiéndose de tomar, a cargo del sector, las medidas correctoras necesarias tanto en relación al propio sector como a terceros.

4. Todo el terreno, integrante del desdoblamiento de la carretera, accesos, así como el dominio público, conforme a la Ley 6/1991 debe de quedar registrado a nombre de esta Diputación provincial

5. Cualquier afección o actuación no prevista a nivel urbanístico, pero necesaria para la ejecución de la obra de desdoblamiento correrá a cargo del sector.


INTRODUCCIÓN


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2) La División de Logística y Planificación, de la Consellería de Infraestructuras y transporte emite, con fecha 27/02/2008, Informe favorable

“supeditado a que se incorporen al expediente las determinaciones contenidas en el Anejo al Estudio de Movilidad en relación con el transporte urbano y las conexiones ciclistas, que deberán quedar grafiadas en los correspondientes Planos de Ordenación, así como en el Proyecto de Desdoblamiento de la CV-405”

3) La Oficina del Plan de Carreteras, de la Dirección General de Obras Públicas de la Consellería de Infraestructuras y transporte emite, con fecha 10/03/2008, Informe favorable:

“condicionado a que las medidas derivadas de los Estudios de Trafico y Acústico sean incluidas en las fichas de planeamiento y/o gestión a cargo del sector, en concreto el desdoblamiento de la carretera CV-405 y las pantallas acústicas propuestas”

Finalmente cabe destacar que las subsanaciones derivadas del Acuerdo de la C.T.U. de Valencia y de los Informes sectoriales no suponen modificaciones en la información gráfica de la 2ª Modificación del Plan Parcial, salvo: la indicación de las reservas para la materialización de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y, el trazado del carril-bici cuyo itinerario ha sido levemente retocado.


1. AMBITO, OBJETO ASPECTOS GENERALES


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1. ÁMBITO, OBJETO Y ASPECTOS GENERALES.

1.1.- AMBITO.

1.2.- OBJETO.

1.3.- DOCUMENTACIÓN Y CONTENIDO.

1.4.- NORMAS DE EJECUTIVIDAD.

1.5.- DESARROLLO DEL PLAN.

1.6.- MODIFICACIONES POSIBLES DEL PLAN.

1.7.- VIGENCIA.




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1 ÁMBITO, OBJETO Y ASPECTOS GENERALES.

En este apartado se explican el ámbito de actuación, el objeto general del Plan Parcial, la documentación y contenido y la normativa en la que se ampara el desarrollo del mismo. Además, en relación con la normativa de aplicación, los posicionamientos generales en lo referente a posibles modificaciones.

Para completar el objeto y antecedentes se finalizará con la exposición de la urgencia del mismo.

1.1 AMBITO.

El presente Plan Parcial se presenta como un documento integrante del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo de la Unidad de Ejecución 1 del Sector "VERTIX XXI" en los términos municipales de MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT de la provincia de Valencia.

El ámbito físico del Sector "VERTIX XXI" se puede observar en los planos de información: ENCUADRE PROVINCIAL, ENCUADRE SITUACIONAL, TOPOGRAFICO, Y CATASTRAL.

El ámbito se circunscribe dentro del espacio clasificado en el documento de Concierto Previo entre el Ayuntamiento de Montserrat y la COPUT, como urbanizable residencial con implantación de actividad deportiva de trascendencia de Campo de Golf.

La ubicación de los terrenos afectos (ver Plano 8.1.3) está localizada, en los términos municipales de Montserrat, Torrent y Picassent. Las parcelas catastrales afectadas son las siguientes:

Término Municipal de Montserrat.

Polígono 7.

Parcelas nº: 22, 23, 212, 213, 216, 220, 221,297, 298, 299,300

Termino Municipal de Torrent:

Polígono 24:

Parcelas nº: 10, 14, 15, 16, 18, 33, 199, 200, 202, 203

Y parcelas urbanas en la C/nº 4, Núcleo 13-8 y Núcleo 13-12

Término Municipal de Picassent

Polígono 4:

Parcelas nº: 18, 21, 27, 108, 109, 130, 131, 166.




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Las parcelas catastrales afectadas externas al Sector son las grafiadas en el Plano 8.1.3. Catastral

El SECTOR "VERTIX XXI" delimitado en los planos correspondientes, abarca una superficie total de 1.053.969,57 m² y consta de una única Unidad de Ejecución: UE1.

Fuera de los límites del Sector, como Red Primaria Adscrita al mismo, se ubican los siguientes tramos: Tramo de la carretera CV-405. Tramo del camino de acceso norte. Tramo del camino de acceso sur. El desdoblamiento de la CV-405, la ubicación de rotondas y la ampliación de los caminos de acceso al Sector afectan a parcelas catastrales de los términos municipales de Montserrat y Torrent.




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1.2 OBJETO.

Desde la óptica más fácil y objetiva, el Plan Parcial puede definirse remitiéndonos al concepto legal definido de forma expresa en el artículo 12.c de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante LRAU), cuando dice "Planes Parciales, que, desarrollando el Plan General, ordenan pormenorizadamente sectores concretos del suelo urbanizable". Pero también indica la LRAU, en el artículo 54.2.B que "si el Plan o Programa comporta modificaciones de la ordenación urbanística aprobada por los órganos de la Generalitat resolverá sobre su aprobación definitiva, que podrá otorgar aun cuando dicho proyecto varíe las previsiones del planeamiento general". Es por esto que el objeto de este Plan Parcial, es la redacción de un PLAN PARCIAL, al que se le acompaña inseparablemente, HOMOLOGACIÓN MODIFICATIVA.

Todo ello, no como documento aislado, sino como documento del PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA PARA LA UNIDAD DE EJECUCION 1 DEL SECTOR "VERTIX XXI". Es decir, de acuerdo con la LRAU, es una actuación en régimen de Actuación Integrada, con la figura del urbanizador.

Ha sido voluntad del municipio de MONTSERRAT reordenar un espacio de su territorio para su reclasificación a urbanizable siguiendo criterios de ubicación y existencia de redes primarias adecuadas. La ubicación en los lindes con los términos municipales de TORRENT y PICASSENT, junto a un área residencial existente constituida por las urbanizaciones TROS ALT y VIRGEN DE MONTSERRAT y equidistante de los tres municipios a una distancia idónea de los mismos. Lindante con la principal red primaria de comunicación entre dichos municipios, la CV-405 y muy próximo al By - Pass de la Autopista A-7.

Reordenación que se corresponde con la utilidad natural que ha ido imponiendo la actividad económica y las necesidades de desarrollo en ubicaciones adecuadas. Todo ello en una revisión ordenada del actual Planeamiento que queda reflejada en el documento del Concierto Urbanístico Previo a la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de MONTSERRAT, y de acuerdo con los Ayuntamientos de Torrent y Picassent, que consideran que urbanísticamente los terrenos de sus términos municipales lindantes con Montserrat, deben incorporarse al Sector ya que limitan en la actualidad con suelo urbano en sus respectivos Planes Generales.

El aspirante a urbanizador en base a estos antecedentes y a las determinaciones expresadas a continuación, pretende desarrollar la Unidad de Ejecución 1 que compone dicho Sector, que en su conjunto pretende denominarse como “VERTIX XXI”.

Con anterioridad al Concierto Previo y con posterioridad a la aprobación del Plan General de MONTSERRAT, se han aprobado las principales Leyes, Normas y Directivas de la Generalitat Valenciana, determinantes para la presente Actuación, como marco jurídico de especial aplicación. De entre todas ellas, destacar las siguientes:




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- Ley 6/1994 Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante L.R.A.U), de 15 de Noviembre, de la Generalitat Valenciana. Entró en vigor el 14 de Diciembre de 1994. En su Articulado y Disposiciones Transitorias, determina el Régimen Transitorio, hasta la Revisión de los Planes vigentes o hasta la Adaptación de los mismos al nuevo marco legal derivado de la expresada Ley.

- Ley 4/1992, de 5 de Junio, de Suelo No Urbanizable (LSNU), modificada por la Ley 2/1997, de 13 de junio.

- Orden de 29 de Marzo de 1996 del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte, por la que se aprueba la Instrucción de Planeamiento 1/1996, de 23 de Enero, sobre la Homologación de los Planes de Urbanismo a la LRAU

- Decreto 201/1998, de 15 de Diciembre del Gobierno Valenciano. D.O.G.V. 29/1/99, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.

- Orden de 26 de Abril de 1999, del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte, por el que se aprueba el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana, D.O.G.V. de 5/5/99.

- Circulares de 13 de julio de 1999 y 15 de marzo de 2000 respecto de interpretaciones de determinadas cuestiones sobre el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.




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1.3 DOCUMENTACIÓN Y CONTENIDO.

La LRAU en la sección 6ª, Documentación de los Planes, Artículo 27, determina la documentación que han de contener los Planes. En este caso también es de aplicación el Artículo 28, al tratarse de un Plan Parcial. Ambos preceptos remiten a posteriores desarrollos reglamentarios.

Esta carencia se ha visto suplida por la aprobación del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, en adelante RPCV. En este sentido, en el capítulo III, en la sección C. Documentación, Artículo 64, Documentación de los Planes Parciales, se determina cuales son los documentos que formarán el Plan Parcial. En el capítulo VI Planes de Reforma interior de mejora, Sección C. Documentación, Artículo 85 Documentación adicional para Planes de Reforma Interior de mejora, indica, como su nombre referencia, la documentación adicional a la propia de Planes Parciales. Tanto en la memoria justificativa, como en Planos de Ordenación.

Para ello se han incluido como documentos del presente Plan Parcial:

• Ámbito, Objeto y aspectos generales.

• Memoria informativa.

• Memoria justificativa ampliada.

• Normas urbanísticas.

• Planos de información.

• Planos de ordenación.

Dentro del capítulo que estamos desarrollando, se incluyen Normas de ejecutividad, desarrollo del Plan, posibles modificaciones y urgencia.

Como se refleja en el índice del Plan, dentro de los diferentes documentos se contemplan los diferentes subapartados que cumplen con las reglas determinadas en el artículo 27, 28 de la LRAU y Artículos 60, 64,65 66, 67, 68, 69, 70, 80 y 85 del RPCV.




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1.4 NORMAS DE EJECUTIVIDAD.

El Plan Parcial es documento integrante del Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada. Por tanto los efectos de la aprobación son los determinados en el artículo 58 de la LRAU y artículo 179 y 172 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.

La ejecutividad del Plan vendrá marcada por lo indicado en el punto 1 del artículo 59 de la LRAU

La entrada en vigor será pasados quince días de la publicación de la resolución aprobatoria, según indica la LRAU en el artículo 59.2 y el artículo 179 del Reglamento del Planeamiento de la Comunidad Valenciana.

1.5 DESARROLLO DEL PLAN.

La tramitación del Plan Parcial se realiza junto con el resto de documentos que componen el programa.

Este Plan se realiza de acuerdo con el artículo 44 de la LRAU de iniciativa particular.

La iniciación del procedimiento se realizará de acuerdo con el artículo 45 de la LRAU. Así como del artículo 64 del RPCV.

La información pública se realizará de acuerdo con el artículo 46 de la LRAU. Solidariamente con el resto de documentos del Programa expresados en el apartado A) y B) del artículo 32 y proyecto de urbanización, se seguirá el procedimiento, según lo indicado en el mismo artículo anteriormente referenciado. La tramitación de Planes Parciales se realizará de acuerdo con el capítulo VII del RPCV.

La aprobación y adjudicación, si procede, se desarrollará de acuerdo con el artículo 47.2 de la LRAU.

Este Plan Parcial, en el terreno que se ordena, prevé el desarrollo en una Unidad de Ejecución y un único Sector.




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1.6 MODIFICACIONES POSIBLES DEL PLAN.

Las modificaciones que se puedan plantear en el futuro con relación al presente Plan Parcial cumplirán con la legislación vigente, especialmente la Ley 6/1994 LRAU.

Podrán desarrollarse Estudios de Detalle, de acuerdo con lo que manifiesta el propio Plan Parcial y lo indicado en el artículo 26 de la LRAU con especial hincapié en el apartado 3.

También de acuerdo con el artículo 175 del RPCV.

1.7 VIGENCIA.

El Plan Parcial objeto de este trabajo, de acuerdo con el artículo 58 de la LRAU tiene vigencia indefinida, salvo las salvedades determinadas en el Programa. Como también indica el artículo 180 del RPCV.

REFUNDIDO 2ª MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL SECTOR “VERTIX XXI” T.M. DE MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT (VALENCIA) 2. MEMORIA INFORMATIVA


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2.- MEMORIA INFORMATIVA.

2.1. OBJETO.

2.2. ANTECEDENTES.

2.3. CONDICIONES GEOGRÁFICAS.

2.4. CONDICIONES INSTITUCIONALES.



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2 MEMORIA INFORMATIVA.

De acuerdo con la LRAU en sus artículos 27 y 28 se procede a redactar una Memoria Informativa.

Con la regulación que da el artículo 65 RPCV.

Objetivo básico: Estudiar y establecer todas aquellas afecciones que concurren sobre el territorio que se quiere ordenar.

2.1 OBJETO.

La memoria informativa tiene por objeto desarrollar los aspectos normativos especificados en la LRAU y RPCV. Para ello se pretende: Desarrollar las características naturales del territorio, tanto geológicas como topográficas, climáticas, hidrogeológicas. Tratando especialmente aquellas que pueden tener mayor incidencia sobre el territorio a ordenar. También los usos presentes del suelo, vegetación, edificaciones e infraestructuras existentes. Se analizarán los aprovechamientos potenciales del terreno.

Tiene relevancia para este Plan Parcial analizar, la estructura de la propiedad del suelo, los apartados 2.2 y 2.3.2 de este documento.

Los datos de referencia son los del Estudio de Impacto Ambiental. Documento de este Programa, al que se puede acudir para obtener mayor información.



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2.2 ANTECEDENTES.

La sociedad MAS VILANOVA, S.A., encargó al EQUIPO G&M, equipo pluridisciplinar en materia de Arquitectura, Urbanismo, Calidad y Medio Ambiente la redacción de un Programa de Actuación Integrada necesario según la legislación vigente, para desarrollar una actuación urbanística en los Términos Municipales de Montserrat, Torrent y Picassent en Valencia con Modificación Homologada del Planeamiento.

Los terrenos objeto de la actuación integrada, a los que hace referencia el presente Plan Parcial, se encuentran ubicados en la confluencia de los tres términos municipales de Montserrat, Torrent y Picassent junto a la carretera CV-405, principal red de comunicación de dichos municipios y equidistante de los mismos. El sector tiene una superficie total de 1.053.969,57 m2s de los cuales: 646.034,28 m2 pertenecen al término municipal de Montserrat, 322.253,23 m2 al término municipal de Torrent y 90.278,64 m2 al término municipal de Picassent. Es por lo que el Programa de Actuación Integrada, se tramitará en el Ayuntamiento de Montserrat como municipio mayoritario.

Dichos terrenos en la actualidad están dedicados fundamentalmente al cultivo de cítricos, y tienen la calificación urbanística de No Urbanizable Común a efectos de la Ley 4/1992 de 5 de Junio, de la Generalitat Valenciana sobre Suelo No Urbanizable, en los Planes Generales de los tres municipios afectados.

La sociedad MAS VILANOVA, S.A., en calidad de aspirante a urbanizador presentó en el Ayuntamiento de MONTSERRAT los documentos necesarios para desarrollar en los terrenos referidos en el Plano de ENCUADRE SITUACIONAL, el conjunto de gestiones técnicas, administrativas y comerciales necesarias para la promoción de suelo residencial con implantación de actividad deportiva de trascendencia: GOLF. El suelo residencial previsto, además de zonas verdes, equipamientos y espacios dotacionales está destinado a la implantación de un campo de golf de 18 hoyos con un aparcamiento exclusivo para dicha actividad.

Como puede observarse en el Plano de ENCUADRE SITUACIONAL, se trata de una superficie de 1.053.969,57 m2 que constituye un Sector que se programa en una única Unidad de Ejecución.



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La propuesta de Programa de Actuación Integrada del sector Vertix XXI, realizada al amparo de lo previsto en los artículos 48 y 50 de la LRAU, fue sometida a Información pública en febrero de 2003 (DOGV núm 4447, de 25.02.2003), conteniendo la siguiente documentación:

- Programa para el desarrollo de actuación integrada. - Documento de homologación modificativa. - Estudio de evaluación de impacto ambiental. - Plan parcial. - Anteproyecto de urbanización. - Agrupación de interés urbanístico.

Teniendo aprobada provisionalmente la condición de urbanizador, MAS VILANOVA S.A. formula propuesta de modificaciones al programa para el desarrollo de la actuación integrada del sector Vertix XXI en Montserrat Torrent y Picassent; documento que fuera sometido a Información Pública en febrero de 2004 (DOGV núm.4688, de 10.02.2004)



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2.3 CONDICIONES GEOGRÁFICAS.

Se detallan a continuación: Las características naturales del territorio. Usos presentes del suelo. Aprovechamiento potencial del terreno. Así como la estructura de la propiedad del suelo. Según artículo 27 de la LRAU y artículo 62 del RPCV.

2.3.1 CARACTERÍSTICAS NATURALES DEL TERRITORIO.

SITUACIÓN.

Los terrenos objeto de este Plan Parcial se encuentran situados lindando:

• Al NOR-ESTE con zona urbana, La Cañada dels Barcos y camino.

• Al SUR-OESTE con camino existente y Urbanización Virgen de Montserrat.

• Al SUR-ESTE con camino de Guardalonga y urbanización Els Racons.

• Al NOR-OESTE con la carretera CV-405 Montserrat-Torrent y urbanización Tros Alt.

FORMA Y SUPERFICIE.

Se trata de un área de forma trapezoidal alargada en sentido Noreste-Suroeste. De medidas aproximadas:

Linde NOR-ESTE: 850 m.

Linde SUR-OESTE: 450 m.

Linde SUR-ESTE: 1.550 m.

Linde NOR-OESTE: 1.500 m.

La forma y superficie puede observarse en el plano 8.1.3. catastral y 8.1.4 topográfico. Por medición Topográfica la superficie total asciende a 1.053.969,57 m2 Superficie total del Sector.

GEOLOGÍA.

Se determina en el Estudio de Impacto Ambiental.

TOPOGRAFÍA Y GEOMORFOLOGÍA.

Se definen en el plano 8.1.4 y en el Estudio de Impacto Ambiental.

CLIMA.



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El clima es templado. Con temperaturas y humedades según se define en el Estudio de Impacto ambiental.

HIDROGEOLOGÍA.

Las características hidrogeológicas de la zona y pluviometría vienen definidas en el Estudio de Impacto Ambiental.

ENTORNO Y MEDIO FÍSICO.

Para la definición del entorno, nos remitimos al Estudio de Impacto Ambiental.

Para la descripción del medio físico nos remitimos al Estudio de Impacto Ambiental.

Para la descripción del medio biótico nos remitimos al Estudio de Impacto Ambiental.

Para la descripción del medio socio-económico y cultural nos remitimos al Estudio de Impacto Ambiental.

2.3.2 USOS PRESENTES DEL SUELO, APROVECHAMIENTOS ACTUALES E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.

Nos referimos exclusivamente a los usos, edificaciones e infraestructuras existentes en la zona de ordenación del Plan Parcial, Artículo 27 de la LRAU y 65 del RPCV.

En la actualidad el suelo delimitado por el SECTOR "VERTIX XXI", referente al presente Plan Parcial de 1.053.969,57 m2 de superficie está destinado a:

USOS EXISTENTES:

• La mayor parte del Sector se dedica a la explotación agrícola de naranjos. Y en mucha menor proporción al olivo y frutales

• Existen también pequeños bosques de abetos y pinos



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EDIFICACIÓNES EXISTENTES:

Lindando con la urbanización Els Racons y fuera del área urbana de dicha urbanización, se encuentran dos viviendas en las parcelas catastrales de suelo rústico del Ayto de Picassent: Polígono 4 Parcelas 108 AB y 108 AC. El Plan Parcial plantea la demolición de las mismas ya que coinciden con el vial de acceso al Sector que se proyecta.

Lindando con la urbanización Virgen de Montserrat y fuera del área urbana de dicha urbanización existe una vivienda unifamiliar en la parcela catastral de rústica del Ayto de Montserrat: Polígono 7 Parcela 216. La misma resulta compatible con la ordenación, por lo quedará integrada en la misma.

El resto de edificaciones existentes se reducen a dos casas y una nave dedicadas a la explotación agrícola de las actuales fincas rústicas. Existe también una balsa dedicada a la regulación del riego de cítricos.

Tanto los cultivos como edificaciones existentes vienen perfectamente reflejados en el plano de información nº 8.1.5.

INFRAESTRUCTURAS Y REDES GENERALES DE SERVICIOS EXISTENTES:

• Vía Pecuaria: CAÑADA DE CUENCA.

• Caminos interiores y exteriores lindantes con el Sector.

• Línea Aérea de alta tensión

• Conducciones de riego y acequias.

• Depósito de agua, en el borde sureste del mismo (contiguo a la Urbanización Virgen de Montserrat).

Como viene reflejado en el plano de información 8.1.6

No existe ningún yacimiento arqueológico en el Sector. Externamente al Sector y al Este del mismo se sitúa la Carretera CV-405 donde se plantean los accesos al Sector.

2.3.3 APROVECHAMIENTOS POTENCIALES DEL TERRENO.

A la vista de la documentación que contiene el Estudio de Impacto Ambiental que acompaña al presente Plan Parcial y al documento de la HOMOLOGACIÓN MODIFICATIVA inseparable del mismo, el uso o aprovechamiento potencial de los terrenos afectados por la actuación es el agrícola en general, perfectamente compatible con su utilización urbanística para su transformación en suelo urbanizable.

No hay aprovechamiento potencial ganadero ni minero.



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2.4 CONDICIONES INSTITUCIONALES.

Se pretende describir y estudiar las afecciones que sobre el suelo que se actúa imponen los instrumentos de planeamiento de rango superior, la legislación sectorial o los proyectos de obras públicas que puedan afectar.

2.4.1 CONDICIONES DERIVADAS DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL.

Se trata de plasmar en la memoria informativa, aquello que el Planeamiento ya establece como condicionantes de ordenación.

El área de actuación está catalogada como NO URBANIZABLE COMUN en los Planes Generales de los tres municipios, a efectos de la Ley 4/1992, del Suelo No Urbanizable, de la Generalitat Valenciana.

El marco normativo general en los Términos Municipales afectados es:

- En el municipio de Montserrat: Plan General aprobado definitivamente el 16 de Febrero de 1994. No adaptado a la LRAU

- En el municipio de Torrent, Plan General aprobado definitivamente en 1990. No adaptado a la LRAU. Actualmente está en tramitación un PGOU adaptado a la LUV, cuyo documento de Concierto Previo fue sometido a información pública en marzo de 2006

- En el municipio de Picassent: un reciente Plan General aprobado definitivamente en 2001.

El Concierto Previo presentado, por parte del Ayuntamiento de Montserrat, a la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte fue aprobado el 14 de febrero de 2005. Así también, el nuevo PGOU luego de ser sometido a información pública en febrero de 2007 fue aprobado provisionalmente por el Pleno del ayuntamiento. En ambos documentos ya se prevé que el espacio a que se refiere este Plan Parcial, al que se le acompaña inseparablemente Homologación Modificativa, se reclasifique a Urbanizable residencial con implantación de actividad deportiva de trascendencia de campo de golf.

Razón por la cuál, es en base a esta situación, que se presenta el programa en el que se incluye este Plan Parcial con Homologación Modificativa. De acuerdo con los Ayuntamientos de Torrent y Picassent y dentro de parámetros admisibles por sus respectivos Planes Generales.



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2.4.2 OBRAS PROGRAMADAS Y POLITICAS DE INVERSIONES PÚBLICAS.

Se han realizado actuaciones preliminares con los Ayuntamientos. Tanto para ver la viabilidad de la actuación como para la redacción de los instrumentos de planeamiento. Habiéndose obtenido completa información sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el resultado de la actuación. En este sentido recalcar el resultado de la inclusión de la actuación en el Concierto Urbanístico Previo del Ayuntamiento de Montserrat con la Consellería de Obras Públicas Urbanismo y Transporte.

2.4.3 AFECCIONES IMPUESTAS POR LA LEGISLACIÓN ACTUAL.

Con carácter general la actuación queda afectada por la legislación vigente en materia urbanística. Principalmente por la LRAU y el RPCV. Así como por el resto de leyes en materia urbanística de la Comunidad Valenciana y vigentes del Estado referidas en el Programa.

También por el conjunto del Plan y Ordenanzas de los Ayuntamientos de Montserrat, Torrent y Picassent.

Legislación en materia de carreteras de la Consellería de Infraestructuras y Transporte.

Legislación en materia de carreteras de la Diputación de Valencia.

Legislación de Medio Ambiente referida en el Proyecto de Impacto Ambiental.

Se ha tenido en cuenta y consultado la orden de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes sobre diversas cartografías temáticas, publicada en el DOGV de 17 de marzo de 1.999 no encontrándose ningún impedimento, en cuanto a las mismas para desarrollar la actuación.

Quedan pues como afecciones las correspondientes a las derivadas de este Plan Parcial, así como las afecciones de la Carretera CV-405.

Se grafían en el Plano 8.1.8. AFECCIONES.

REFUNDIDO 2ª MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL SECTOR “VERTIX XXI” T.M. DE MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT (VALENCIA) 3. MEMORIA JUSTIFICATIVA


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3 MEMORIA JUSTIFICATIVA AMPLIADA.

3.1.- OBJETO.

3.2.- DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA.

3.3.- ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.

3.4.- JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA. ADECUACIÓN DE LA NUEVA ORDENACIÓN.

3.5.- CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO

3.6.- DELIMITACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN.

3.7.- DELIMITACIÓN DE ÁREAS QUE PUEDAN SER OBJETO DE ORDENACIÓN MEDIANTE ESTUDIO DE DETALLE.

3.8.- FICHAS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN.

3.9.- CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS Y JUSTIFICACIÓN DE ESTANDARES Y ELEMENTOS PROPIOS DE LA RED SECUNDARIA.

3.10.- TECHOS ASIGNADOS POR EL PLAN Y JUSTIFICACIÓN DE LOS MISMOS.

3.11.- ANEXO. MEMORIA REFERENTE A LAS RESERVAS DE EQUIPAMIENTO DOCENTE



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3.1 OBJETO

Una vez desarrollados los apartados referidos a valorar lo existente en el terreno, sin valorar sus expectativas, se procede en la Memoria Justificativa a valorar lo que se pretende realizar en el sector objeto de ordenación y aportar argumentos que defiendan la ordenación propuesta.

La Memoria Justificativa, la denominamos AMPLIADA por tratarse de un Plan Parcial que modifica la clasificación del suelo y por ello se “adiciona” a la documentación normal de un Plan Parcial una documentación “ampliada” en la justificación que la ordenación supone con respecto al sector y al entorno. También en cuanto a las estrategias de evolución urbana y ocupación del territorio. Todo ello de acuerdo con los artículos 82 y 83 del RPCV.

Como el Plan Parcial reclasifica suelo no urbanizable, se incluye en el Programa, Homologación Modificativa, y Estudio de Impacto Ambiental. Con adecuación a la Ley de Impacto Ambiental y su reglamento.



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3.2 DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA.

3.2.1 Datos Preliminares

Este apartado se desarrolla de acuerdo con el artículo 67.A del RPCV, con el artículo 85 del RPCV y el artículo 28.1.A de la LRAU, pretendiéndose justificar la propuesta y la alternativa de ordenación por la que se decanta el Plan Parcial, la conexión con la zona colindante e integración en el entorno y, la mejora que la ordenación supone respecto del conjunto del sector y su entorno inmediato, haciendo especial referencia a su incidencia sobre la red primaria o estructural de dotaciones.

El municipio de Montserrat dispone de Plan General de Ordenación Urbana de fecha 16 de febrero de 1994, y la Revisión del Planeamiento cuenta con aprobación provisional de fecha marzo de 2007. Torrent dispone de Plan General aprobado en 1990, no adaptado a la LRAU. El municipio de Picassent dispone de un Plan General aprobado en el año 2001, desarrollado y homologado a la LRAU.

La justificación que se pretende desarrollar, no entra en colisión con ninguna competencia estatal. Por otra parte, consideramos se va a justificar la coordinación con las competencias municipales de los Ayuntamientos de Montserrat, Torrent y Picassent y, muy particularmente, con alguna de sus preocupaciones públicas.

Como dice el Preámbulo de la LRAU, el propósito central de la Gestión Urbanística, debe ser, mejorar la calidad de vida ciudadana, en términos compatibles con el fenómeno del desarrollo económico comunitario.

El desarrollo económico del municipio de Montserrat se ha visto afectado por el enfoque erróneo del Plan General del 16 de Febrero de 1994 que fundamentalmente se dedicó a legalizar núcleos dispersos existentes en el término municipal. No tuvo en cuenta ni planteó una red estructural vertebradora. Póngase como ejemplo el caso de las Colonias.

Es por lo que la Administración Municipal planteó un concierto previo para la posterior Revisión del Plan General. En dicho Concierto Previo, aprobado el 14 de febrero de 2005, se ha tenido en cuenta previsiones a futuro que impulsen el desarrollo urbanístico del municipio. Se consideró de máxima importancia y prioridad la reclasificación de suelo en las zonas idóneas que impulsen dicho desarrollo urbanístico, que a través de una ordenación estructural bien planteada llamen a la iniciativa privada a urbanizar dicho suelo, bajo las directrices y supervisión de los técnicos municipales.

El suelo correspondiente al sector “VERTIX XXI” forma parte de esas zonas idóneas grafiadas en el Concierto previo del Ayuntamiento de Montserrat como urbanizable residencial con implantación de una actividad deportiva de campo



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de golf. El terreno tiene una topografía irregular con pendientes naturales que lo definen geográficamente de forma muy nítida, lo que conlleva su idoneidad para la implantación de un campo de golf. Teniendo además unas vistas privilegiadas de la costa de Valencia y sus alrededores.

Las partes del Sector correspondiente a Torrent y Picassent, en la actualidad son dos espacios calificados como Suelo No Urbanizable Común en sus Planes Generales y rodeados de Suelo Urbano en sus respectivos términos municipales. Es por lo tanto aconsejable su incorporación al Sector, ya que según el artículo 20 de la LRAU, la sectorización se debe realizar atendiendo al modo más idóneo de estructurar la utilización urbanística del Territorio, cogiendo como límite el del Suelo Urbano existente y estructurando el Sector con el entorno.

Es un lugar idóneo, como se determina en el Estudio de Impacto Ambiental.

De este proceso se beneficiarán los tres municipios, obteniendo cesiones que repercutirán de manera positiva en los Presupuestos Municipales.

La distribución de competencias entre las Administraciones Autonómica y Local, quedaría adecuadamente coordinada, al desarrollar la presente Actuación una ordenación pormenorizada, cuya modificación, en última instancia, lo es del municipio. Y una ordenación estructural, cuya regulación depende, también en última instancia, de la Generalitat Valenciana. Y dado que el Planeamiento vigente, anterior a la LRAU, no distingue cuales de entre sus determinaciones, es la ordenación estructural, es por lo que con esta Actuación, se permitirá expresar qué partes, con relación a esta Actuación, serán de exclusiva responsabilidad municipal.

La zona elegida se encuentra condicionada respecto a sistemas generales de carreteras. Por lo tanto, se cumplirá con directrices de diseño del Área de Carreteras de la Diputación de Valencia.

Además se encuentra atravesada en parte por la Vía Pecuaria Cañada de Cuenca. Al respecto cabe destacar que según el Informe de la Unidad de Vías Pecuarias del Servicio de medio Ambiente de la Dirección Territorial de Valencia de fecha 20 de diciembre de 2006, su “itinerario resulta de imposible reconocimiento en la actualidad, debido a las transformaciones agrarias del entorno territorial por donde discurre”

En el Concierto Urbanístico Previo del Ayuntamiento de Montserrat se referencia la nueva situación del suelo en el municipio y se obtiene constancia de la no modificación sustancial de los ratios de planeamiento.



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3.2.2 Descripción de la Propuesta de Ordenación Pormenorizada.

En la ordenación pormenorizada del sector el criterio básico que rige la distribución de usos (viviendas, terciario, equipamientos, zonas verdes) es el hecho de que el campo de golf, por ser una actividad deportiva y recreativa de trascendencia, constituye el elemento central en el diseño.

El planteamiento general urbanístico del sector, gira alrededor del diseño de un campo de golf de 18 hoyos, con un recorrido total no menor de 6.500 m. apto para el desarrollo de campeonatos internacionales.

La propuesta de ordenación pormenorizada que desarrolla el presente Plan Parcial, se basa en las siguientes premisas:

1. RESPECTO A LA RED VIARIA.

Una vez planteado el Campo de Golf de 18 hoyos, se proyecta un vial principal que recorre el perímetro del campo de golf y que da acceso a las áreas residenciales contiguas al mismo, denominadas Villas Golf, que sirve a la vez para definir las dos áreas residenciales más importantes: Pueblo Norte y Pueblo Sur, que se encuentran junto a los accesos Norte y Sur del Sector.

El Pueblo Sur se desarrolla alrededor de un Bulevar central con zona verde de alrededor de 10.000 m2 que servirá de zona central de esparcimiento del área residencial. Del bulevar central parten calles perpendiculares que mueren en el vial principal vertebrador del sector.

El Pueblo Norte se desarrolla de forma similar, alrededor de una zona verde central de aproximadamente 12.000 m2 que servirá de zona central de esparcimiento del área residencial, rodeada de viales. De dichos viales centrales parten viales secundarios que mueren en el vial principal vertebrador del sector.

El vial principal antes descrito, comunica los dos accesos al sector con las áreas residenciales planteadas recorriendo al mismo tiempo el perfil del campo de golf. Se plantea con dimensiones que van de 10 m. (sin aparcamientos) a 17,5 m. (con aparcamientos en batería y en línea) ya que pretendemos que el sector no pierda la escala con viales excesivamente anchos. Por lo que se plantea con estas dimensiones que consideramos sobradamente suficientes para los desplazamientos que se generan en las zonas residenciales.

El acceso al campo de golf de personas no residentes se dispone por el Acceso Sur o acceso principal del sector, a través del bulevar principal, de mayores dimensiones para que absorba el tráfico en los días de campeonato de golf.



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2. RESPECTO A LAS MANZANAS DE USO LUCRATIVO.

Las áreas residenciales, colindantes al campo de golf se plantean, en principio, como si el único atractivo visual fuera el campo de golf, a excepción de gran parte del Pueblo Norte que, debido a las condiciones topográficas (pendientes hacia el norte), da la espalda al campo de golf. Posteriormente se termina de diseñar y ubicar sus formas, teniendo en cuenta las espectaculares vistas de que goza el terreno donde están situadas.

Se plantea un área residencial perimetral al campo de golf con fachada posterior al mismo que se denomina Villas Golf de muy baja densidad y planteamiento de viviendas aisladas, pareadas y adosadas. Planteando el resto de áreas residenciales con un tratamiento urbanístico de aumento de la edificabilidad a medida que nos alejamos del campo de golf.

Se desarrollan áreas residenciales de baja densidad que concuerdan con los siguientes tipos de zonas urbanísticas:

• viviendas aisladas y pareadas, • viviendas adosadas, y • viviendas en edificación abierta.

De este modo se deja una máxima libertad de posibilidades en la gestión, manteniendo no obstante el control de los parámetros urbanísticos.

Respetando las Afecciones existentes en el Sector y con un diseño de viales adecuado, se llega a una definición de manzanas regulares que favorecerán la parcelación de las mismas para el establecimiento de las futuras áreas residenciales.

Consideramos que la alternativa de ordenación pormenorizada resultante, favorece ampliamente el funcionamiento del Sector concebido como un conjunto residencial con alto standing que constituye una unidad funcional bien integrada y conectada a su vez con las áreas colindantes.

En el Plano nº 8.2.3 se grafía las parcelas de uso lucrativo y los techos asignados a las mismas.



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3. RESPECTO A LAS RESERVAS DOTACIONALES.

La ordenación pormenorizada propuesta cumple con los estándares dotacionales obligados por la LRAU y el RPCV, lo que se justifica en el apartado 3.4.3 de esta Memoria. Además, se encuentra completamente adaptada al campo de golf, de manera que podemos considerar que dicha actividad deportiva convivirá perfectamente con el uso dominante residencial, potenciándose mutuamente para lograr un éxito en su gestión posterior.

Cabe destacar que, luego de las consultas efectuadas ante la Consellería de Cultura, Educación y Deporte, se ha incorporado a la ordenación una reserva para implantación de un Centro Educativo de Carácter Primario, que se justifica sobre todo por la considerable distancia existente a los centros urbanos más próximos.

La Justificación de la suficiencia del suelo calificado como de uso educativo-cultural en el ámbito se desarrolla en el Anexo del Documento Refundido denominado “Memoria referente a las Reservas de Equipamiento Docente”.

De acuerdo con el Artículo 70.1.a del RPCV se grafía la calificación y asignación de destinos urbanísticos a cada terreno resultante en el Plano 8.2.1 de Calificación y Usos. De acuerdo con el Artículo 68.a del RPCV se integra en las NORMAS URBANÍSTICAS de este Plan Parcial la regulación de los usos pormenorizados asignados en el Plano 8.2.1 de Calificación y Usos. Así como las características edificatorias en cada manzana.



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3.3 ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.

A continuación se presentan argumentos que justifican que la actuación se pretende dentro de las estrategias de evolución urbana y ocupación del territorio, como base constitutiva de criterios y objetivos de eficacia vinculante. Señalando el acople a las oportunidades, problemas y objetivos prioritarios de la ordenación urbanística y territorial, y dejando constancia de la finalidad perseguida con la clasificación del área de referencia como suelo urbanizable residencial con implantación de una actividad deportiva de trascendencia (Golf). Lo anterior conforme al artículo 51 del RPCV y artículos relacionados. También se justifica lo requerido en el artículo 67.A del RPCV, en cuanto que la alternativa escogida constituye una unidad funcional bien integrada y conectada con las áreas colindantes.

A la fecha de redacción del presente documento, el planeamiento vigente en el Término Municipal de Montserrat no estaba adaptado a la LRAU y, por lo tanto, no había una definición de la Ordenación Estructural. No obstante, el Concierto Previo iniciado ante la Consellería de de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte en noviembre de 2003 (y aprobado en febrero de 2005), consideró la base actual estratégica de evolución urbana y ocupación del territorio. El modelo de evolución urbana y la estrategia que se pretende desarrollar para el municipio de Montserrat, vienen definidos en el Concierto Previo. Así también el PGOU, sometido a información pública en febrero de 2007, es coherente con el documento antes mencionado. El Plan Parcial acepta y se adhiere totalmente a dicha evolución urbana y a la estrategia que la desarrolla.

Por otro lado, existe acuerdo con el planeamiento vigente en los Términos Municipales de Torrent y Picassent, cuyos ayuntamientos han acordado la aprobación del plan parcial en vista de que la ordenación se adecua a los parámetros admisibles por sus respectivos Plantes Generales.2

La actuación se encuentra localizada junto a la carretera CV-405, principal eje de comunicación entre los tres municipios afectados, Montserrat, Torrent y Picassent y equidistante de las tres ciudades antes mencionadas. Además y a través de la CV-405 el sector se encuentra a menos de 5 Km. del ByPass en su salida a Torrente. Es por lo tanto una situación idónea para la ubicación de una actividad deportiva de trascendencia como es un campo de golf de 18 hoyos, apto para desarrollar campeonatos internacionales. Que desde el punto de vista turístico es de gran importancia en la Comunidad Valenciana, carente en la actualidad de este tipo de actividades deportivas de trascendencia si la comparamos con otras comunidades de similares características climáticas.

El área del Sector, de forma trapezoidal, no regular, tiene una acusada

2 Aprobación del Plan Parcial del Sector Vertix XXI, mediante Acuerdo Plenario del Ayuntamiento de Picassent de fecha 17 de julio de 2003, y del Ayuntamiento de Torrent de fecha 26 de octubre de 2004



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pendiente en dirección Suroeste-Noreste. Concepto que favorece el diseño del campo de golf y que se desarrolla detalladamente en el estudio de Impacto Ambiental.

Respecto de los Servicios Urbanos, en el Estudio de Impacto Ambiental se desarrollan y justifican muy pormenorizadamente los estudios de abastecimiento de agua potable y de agua para riego del campo de golf, sin variación de la capacidad hidrológica de la zona. Así también, se justifica el tratamiento de aguas fecales procedentes del Sector y su utilización para riego una vez depuradas.

La parte norte del sector se encuentra atravesada en la actualidad por una Vía Pecuaria (CAÑADA DE CUENCA) como queda grafiado en el Plano 8.1.6. El presente Plan Parcial plantea el mantenimiento de dicha Cañada de Cuenca por el interior del Sector pero ubicándola junto al límite Noreste del mismo y con una anchura de 15 m., de modo que se mantengan los puntos de acceso y salida del sector originales de dicha Cañada de Cuenca. Para de este modo mantener dicha Vía Pecuaria considerada como Red Primaria Interna del sector sin alterar la ordenación estructural existente de vías pecuarias.

La función del Camino que une el Camino de la Casa y la Urbanización El Alt, en el tramo que va desde la carretera CV-405 hasta el acceso Sur al sector, se suple con el trazado de un vial de acceso de cuatro carriles desde la Rotonda Sur, debido a que:

• Con el trazado de la Rotonda Sur de acceso al sector desde la CV-405, se pretende al mismo tiempo solucionar el precario acceso que existe actualmente a la Urbanización Virgen de Montserrat, de cierta peligrosidad viaria.

• La actual salida del Camino existente (incluido en el ámbito) a la CV-405 carece totalmente de visibilidad por lo que consideramos que es altamente peligroso.

• Con la inclusión del camino existente en el sector (límite suroeste), arreglamos su deficiente pavimentación y cerramos la salida a la carretera CV-405, obligando a los usuarios del mismo a salir por la nueva rotonda, suprimiendo uno de los puntos negros existentes en la CV-405.

De acuerdo con las determinaciones de la Consellería de Infraestructuras y Transporte y con el Área de Carreteras de la Diputación de Valencia se desdobla la CV-405 en una longitud de 2.300 m lindantes con el límite Noroeste del Sector. Se incluyen dos rotondas de acceso al Sector, al principio y en una zona intermedia a dicho desdoblamiento, con cargo al Sector VERTIX XXI. Partiendo de las siguientes premisas, con la intención de suprimir dos puntos negros existentes en la CV-405:

• Rotonda 1 (Sur) servirá además para dotar de un correcto acceso a las urbanizaciones El Alt y Virgen de Montserrat.



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• Rotonda 2 (Norte) servirá además para dotar de un correcto acceso a la Urbanización Tros Alt y los Núcleos Urbanos 10.5 y 10.6 del Plan General de Torrent.

El diseño y ubicación de dichas rotondas se ha realizado de acuerdo con los Técnicos de la Consellería de Infraestructuras y Transporte y de la Diputación de Valencia. El desdoblamiento de la CV-405 se realiza en su mayor parte en terrenos del Sector a excepción de la curva central, que por imposibilidad física de trazado, (por la existencia de viviendas unifamiliares de la Urbanización Tros Alt) se realiza por el otro lado de la carretera, ocupando suelo urbano de la misma urbanización, no edificado en la actualidad.

Se incluye como Red Primaria Interna al Sector la parte del desdoblamiento de la CV-405 interior al mismo.

Se incluye como Red Primaria Adscrita al Sector la parte de desdoblamiento del CV-405 externa al mismo, las dos rotondas y las calles de acceso al Sector desde dichas rotondas. Cabe destacar que la Diputación de Valencia determinó como condición de desarrollo del Sector que la Rotonda 3, ubicada en el Término Municipal de Torrent, esté ejecutada al momento de iniciar las obras de urbanización del Sector. Se ejecutará con cargo a la Urbanización Las Palomas, que cuenta con aprobación provisional del Ayuntamiento de Torrent.

En el Estudio de Impacto Ambiental se justifica el emplazamiento, se declara la idoneidad y se determina que, efectuadas las medidas correctoras, se mantendrá la situación medio ambiental, en lo que se refiere a los terrenos objeto del Plan Parcial.

En los diferentes documentos del Programa, se indica la idoneidad respecto a las infraestructuras necesarias para el desarrollo de la actividad residencial prevista. El emplazamiento no interfiere en el medio ambiente urbano residencial ordenado. La topografía es adecuada, la existencia y colindancia de infraestructuras básicas es igualmente idónea.



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3.4 JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA. ADECUACIÓN DE LA NUEVA ORDENACIÓN.

La ordenación pormenorizada que desarrolla el presente Plan Parcial, trata de adecuar el territorio actual a las nuevas necesidades de implantación de un área residencial con actividad deportiva de trascendencia (campo de golf), respetando la Normativa y Directrices de la Diputación Provincial de Valencia referentes a las afecciones de la CV-405, y el resto de normativa y directrices de afecciones existentes. Se elabora una propuesta en la que se han estudiado y aplicado exhaustivamente las disposiciones de la Ley 6/1994 (LRAU), del Decreto201/1998 por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana (RPCV) y demás normativas en vigor referente a la redacción de Planes Parciales.

3.4.1 Delimitación del Sector

Para la delimitación del Sector se aplica el criterio establecido en el artículo 20 de la LRAU, conforme al cual se determinan los siguientes límites:

Límite NORESTE: se configura con el perímetro de un área urbana.

Límite NOROESTE: coincide con la red primaria o estructural de dotaciones, en concreto con la carretera CV-405.

Límite SURESTE: coincide con un camino asfaltado (camino de Guardalonga) que separa al sector de las Urbanizaciones Els Racons y Virgen de Montserrat.

Límite SUROESTE: coincide con un camino asfaltado que separa al sector de la Urbanización Virgen de Montserrat.

En cuanto a los límites, en ningún caso se considera que serían un menoscabo a actuaciones colindantes modificativas de clasificación de terrenos. Las posibles soluciones urbanísticas para potenciales actuaciones de reclasificación de terrenos colindantes, se consideran serian adecuadas, por los límites propuestos para este Sector. Ya que el sector se encuentra rodeado de áreas urbanizadas.

Una vez realizadas las consultas previas pertinentes con los Ayuntamientos de Montserrat, Torrent y Picassent, Consellería de Territorio y Vivienda (Comisión Territorial de Urbanismo, Servicio Territorial de medio Ambiente), Consellería de Infraestructura y Transporte, Diputación Provincial de Valencia, se plantea la Ordenación Pormenorizada grafiada en los Planos de Ordenación del presente Plan Parcial en base a las siguientes determinaciones:



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3.4.2 Determinaciones de la Ordenación Estructural

Se asegura la conexión e integración a los elementos de la Red Primaria Estructural de dotaciones estableciendo los siguientes elementos estructurales en el entorno del Sector, externas y/o internas al mismo según se ha justificado en el punto 3.3 anterior:

• Desdoblamiento de la carretera CV-405, excluyendo del ámbito del sector la zona de carretera existente, propiedad patrimonial de la Diputación. El trazado grafiado en los planos de ordenación ha sido consensuado con el Área de Carreteras de la Diputación de Valencia, ajustándose a los criterios de dimensionamiento y diseño de dicha administración3. El Plan Parcial contempla el desdoblamiento de la CV-405 en una longitud aproximada de 2.300 m, contados desde la Rotonda 1 (sur) hasta la Rotonda 3 (ubicada en el Término Municipal de Torrent), coincidente en gran parte con el perímetro Noroeste del Sector. El desdoblamiento de la CV-405 se realiza en su mayor parte en terrenos del Sector a excepción de la curva central, que por imposibilidad física de trazado, (por la existencia de viviendas unifamiliares de la Urbanización Tros Alt) se realiza por el otro lado de la carretera, ocupando suelo urbano de la misma urbanización, no edificado en la actualidad. Las rotondas 1 y 2 dan acceso al Sector, y serán ejecutadas con cargo al mismo. El diseño y ubicación de las mismas se ha realizado de acuerdo con los Técnicos de la Consellería de Infraestructuras y Transporte y de la Diputación de Valencia. Se incluye como Red Primaria Interna al Sector la parte del desdoblamiento de la CV-405 interior al mismo, mientras que constituyen Red Primaria Adscrita al Sector la parte de desdoblamiento del CV-405 externa al mismo, las dos rotondas y las calles de acceso al Sector desde dichas rotondas.

• Conexión a la carretera CV-405, a través de dos rotondas de nueva creación, planteadas de 49 m de diámetro interior (siendo 40 m el diámetro mínimo establecido por el Área de Carreteras de la Diputación de Valencia) Las mismas se desarrollarán de acuerdo con las directrices de los técnicos de la Diputación Provincial de Valencia, incluyendo las premisas de mejora del entorno especificadas en el punto 3.3 anterior.

• Caminos de acceso al sector: desde la Rotonda Sur y hasta la rotonda incluida en el sector se rehace el camino existente que da acceso a la Urbanización Virgen de Montserrat, ampliándolo hasta 16 m de ancho. Desde la siguiente Rotonda, partirán dos caminos: uno de ellos permitirá el acceso a la Urbanización Tros Alt (y continuará hasta conectar con la rotonda de acceso sur) y otro conectará con el camino asfaltado existente de acceso a la zona urbana colindante con el perímetro noreste del sector.

• Vía Pecuaria: con la aprobación de la Unidad de Vías Pecuarias del Servicio de Medio Ambiente de la Dirección Territorial de Valencia, se

3 Para mayor información remitirse al Anexo el “Anteproyecto de Desdoblamiento de la CV-405”.



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traslada la Cañada de Cuenca existente en el sector, definiéndose un nuevo trazado, de 15 m de ancho, interior al sector y paralelo a su límite Noreste, manteniendo los dos puntos de acceso y salida actuales para dar continuidad a la Ordenación Estructural de vías pecuarias del entorno.

De acuerdo con el Artículo 17 del Anexo al Reglamento de Planeamiento los cambios de ordenación que conlleven un incremento de más de 1000 habitantes deberán acompañarse de la reserva suplementaria de Parque público de la Red Primaria (PQL). Las 1210 viviendas del Sector suponen un incremento de aproximadamente 3.000 habitantes en el potencial de población municipal. De acuerdo con el artículo 17.2.a) corresponde una reserva no inferior a media hectárea por cada millar de habitantes” resultando necesarios para el caso del Sector Vertix XXI, 15.000 m2s. Esta es la superficie del Parque urbano Les Crestes (próximo al casco urbano de Montserrat) que quedará adscrito al Sector.

Respecto de la reserva y localización de vivienda protegida, en ausencia del Estudio Municipal de Demanda de Vivienda Protegida al que se refiere la Disposición Adicional 6ª de la LUV, y en cumplimiento de la Disposición Transitoria 8º del ROGTU la reserva mínima para vivienda de protección pública será un 20% de la edificabilidad residencial para el Municipio de Montserrat y un 25% para los municipios de Torrent y Picassent. El Plan Parcial establece la reserva que se especifica en la siguiente Tabla:

Tabla 1. Reserva para viviendas de protección pública (VPP)

RESERVA MÍNIMA DE VPP (ROGTU)

RESERVA EN EL SECTOR VERTIX XXI TÉRMINO

MUNICIPAL

EDIFICABILIDAD TOTAL

m2t % m2t % m2t MONTSERRAT 101.641,76 20 20.328,35 20,00 20.328,35TORRENT 53.445,50 25 13.361,37 25,00 13.361,37PICASSENT 13.912,74 25 3.478,18 26,81 3.729,94

TOTAL 169.000,00 37.167,91 37.419.67

Las parcelas que van a quedar afectadas a la promoción de viviendas sociales se localizarán en las manzanas:

- MPS-1, MPS-3 y MLO-1’ del Término Municipal de Montserrat

- MPN-1, MPN-1 y MG-8a' del Término Municipal de Torrent

- MLE-2 del Término Municipal de Picassent



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3.4.3 Determinaciones de la Ordenación Pormenorizada

En el apartado 3.2 de la presente memoria, se describe la ordenación pormenorizada en sus aspectos generales. A continuación se presenta la justificación del cumplimiento de los estándares de planeamiento establecidos por la normativa vigente al momento de redacción el Plan Parcial.

A. Edificabilidad

Se fija un Índice de Edificabilidad Bruto (IEB) de 0,4326 m²t/m²s para la superficie residencial del Sector objeto del presente Plan Parcial.

Se establece un Índice de Edificabilidad Residencial (IER) de 0,3453 m²t/m²s.

El Índice de Edificabilidad Terciaria (IET) es de 0,0873 m²t/m²s.

El Índice de Edificabilidad Residencial no supera el valor máximo de 1,00m²t/m²s, establecido en Artículo 7 del Anexo al Reglamento de Planeamiento.

Los Índices de edificabilidad netos de cada parcela del sector son los expresados en el apartado 3.10 de esta memoria.

B. Ordenación de las actividades susceptibles de generar tránsito intenso.

De conformidad al artículo 17.1 de la LRAU, y el artículo 24 del RPCV, la ordenación pormenorizada diseña el viario capaz de absorber el flujo vehicular generado por las zonas de gran afluencia de público. Así también, el diseño del campo de golf contempla las necesidades de acceso y aparcamiento (216 plazas) de la actividad y la superficie necesaria para cubrirlas.

C. Reservas de Suelo Dotacional Público

Los estándares dotacionales del sector serán los que resulten de la aplicación del Anexo del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, excluyendo de este cómputo la superficie de suelo y edificación afecta al uso deportivo o recreativo de trascendencia.

De acuerdo con el Artículo 4 y siguientes del Anexo al Reglamento de Planeamiento, para el Plan Parcial de uso residencial Vertix XXI corresponden los siguientes estándares mínimos de reserva para dotaciones:



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Tabla 2. Justificación de Estándares Dotacionales del Área Residencial

REGLAMENTO

IEB (m²t/m²s) IER

(m²t/m²s) SD (%)

SD-RV-AV (%)

ZV (%)

EQ (%)

RV+AV (%)

0,35 12,5% 10% 2,5% 0,45 36,50% 24%

SUPERFICIE MINIMA 178.637,71 61.177,30 48.941,84 12.235,46 117.460,41

PLAN PARCIAL

IEB (m²t/m²s) IER

(m²t/m²s) SD (%)

SD-RV-AV (%)

ZV (%)

EQ (%)

RV+AV (%)

0,43 0,35 45,45% 13,55% 10,09% 3,47% 31,90 SUPERFICIE 222.458,34 66.340.49 49.376,94 16.963,55 156.117,85

C.1. Respecto de las Zonas Verdes

La función de las zonas verdes es que sirvan como áreas de esparcimiento y ornato urbano del Sector. Las de mayores dimensiones se sitúan en el centro de las dos áreas residenciales más importantes: Pueblo Norte y Pueblo Sur. La tercera zona verde de grandes dimensiones (ZV-10) se ubica junto a la parcela de uso terciario. De este modo se garantiza su utilización por los visitantes y usuarios del sector. El resto de zonas verdes se sitúan entre manzanas residenciales para crear una perspectiva urbana relajante, muy acorde con las áreas residenciales de baja densidad.

Las zonas verdes antes mencionadas se distribuyen en el todo el sector, como se indica en el plano de ordenación 8.2.2, con las siguientes superficies:

Tabla 3. Superficie Zonas Verdes de la Red Secundaria

ZONAS VERDES ZV-1 1.434,10 m²s ZV-2 6.020,45 m²s ZV-3 1.250,00 m²s ZV-4 1.362,50 m²s ZV-5 5.426,19 m²s ZV-6 1.269,62 m²s ZV-7 1.203,39 m²s ZV-8 2.380,77 m²s ZV-9 3.501,44 m²s

ZV-10 6.053,95 m²s ZV-11 2.012,16 m²s ZV-12 2.237,71 m²s ZV-13 12.214,07 m²s ZV-14 3.010,59 m²s

TOTAL ZV 49.376,94 m²s

C.2. Respecto a las Áreas de Equipamiento:



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Se plantean cinco parcelas para ubicar los equipamientos necesarios para el buen funcionamiento del sector. Y quince parcelas de 50 m2/parcela para la ubicación de 14 Centros de Transformación y 1 Centro de Reparto necesarios para la distribución en baja.

Dichas parcelas se distribuyen conforme se indica en el plano de ordenación 8.2.2 con las siguientes superficies:

- EQ-1 .........3.862,56 m2s corresponden al espacio reservado para la BALSA de agua depurada procedente de la Estación Depuradora E.D.A.R. de Montserrat.

- EQ-2 ..........2.500,04 m2s se reservan para el DEPÓSITO de agua procedente de pozo, los servicios hídricos y el depósito de agua potabilizada. Situado en la parte más alta del sector junto al acceso sur.

- EQ-3 ..........4.350,95 m2s Espacio reservado para la ESTACIÓN DEPURADORA del sector con espacio para una balsa de agua depurada y los servicios hídricos necesarios. Se sitúa en la parte más baja del sector.

- EQ-5 ..........750 m2s corresponden a las 15 parcelas de 50 m2 reservadas para la ubicación de centros de transformación y centro de reparto situados junto a vial según el anteproyecto de Baja Tensión.

- EQ-6 ..........5.500 m2s constituye la reserva para USO DOTACIONAL EDUCATIVO, ubicado en el área residencial Pueblo Sur

C.3 Respecto a la Red Viaria y la reserva de aparcamientos públicos

La red viaria ha sido ajustada para facilitar el acceso a los solares edificables y proporcionar a la ordenación la claridad y calidad necesarias.

La trama viaria interior (ver Plano EM-2 Jerarquía viaria) parte de los elementos de Red Primaria descritos en el apartado 3.4.2 de esta memoria y se estructura de la siguiente manera:

- Los accesos rodados al sector, Norte y Sur, que se han previsto desde la carretera CV-405

- Vialidad principal, concebida como la estructura formada por los viales que nacen de los dos accesos y que recorren el perímetro del campo de golf y que dan acceso a las áreas residenciales contiguas al mismo, denominadas Villas Golf, que sirve a la vez para definir las dos áreas residenciales más importantes: Pueblo Norte y Pueblo Sur,



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- Vialidad secundaria o auxiliar, conformada por viarios de carácter local que estructuran las dos áreas residenciales principales

El viario se ha diseñado de manera que exista una continuidad de la red primaria y el sector y entre el sector y el suelo colindante. Además se han estudiado las distintas secciones de los viarios de manera que van variando según la función que desempeñan dentro del ámbito del sector y de su entorno, garantizando siempre una anchura suficiente para albergar tanto el tráfico viario como el peatonal, y los aparcamientos. Sus dimensiones vienen reflejadas en el plano de 8.2.5 de Alineaciones y rasantes.

Para el área residencial se han planteado 1.607 plazas de aparcamiento público, número superior a los mínimos establecidos por la LRAU:

Reserva mínima de aparcamientos:

• Viviendas: nº de viviendas 1.210

Nº de plazas de aparcamiento públicos:

(1.210 +(1.210/10)) x 0,5 = 666 plazas

• USO TERCIARIO: Caso más desfavorable: todo el techo de uso comercial:

(42.713,23 m2t x 1 plaza/25 m2t) x 0,5 = 854 plazas

TOTAL = 666 plazas + 854 plazas = 1.520 plazas

Respecto al aparcamiento, no se incluyen en el cómputo antes mencionado las 216 plazas previstas de uso exclusivo para el campo de golf. Este número de plazas es superior a las 150 plazas recomendadas por los campos de golf visitados.

Se ha procurado ubicar las plazas de aparcamiento público de forma proporcional a las necesidades por manzanas. Es por lo que se plantean dos aparcamientos de grandes dimensiones junto al área terciaria.



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3.5 CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO.

Los criterios seguidos para la definición del área de reparto son los reflejados en el artículo 62 de la LRAU que establece la posibilidad de que un Sector individualmente considerado conforme un Área de Reparto. La delimitación del Sector es acorde con el artículo 20 de la LRAU como viene especificado en el punto 3.4 de la presente memoria justificativa ampliada.

Para el Cálculo del Aprovechamiento Tipo, en aplicación del artículo 64.2 de la LRAU y artículo 111 del RPCV “se dividirá el aprovechamiento objetivo total del Área de Reparto entre la superficie de ésta, excluida la del terreno dotacional público existente ya afectado a su destino”; el resultado será considerado con carácter provisorio ya que el definitivo vendrá establecido en el Proyecto de Reparcelación

AT = AO/SAR

Donde: AT = Aprovechamiento Tipo AO = Aprovechamiento Objetivo = Superficie Computable del Sector x

Índice de Edificabilidad Bruta SAR = Supf. Total del Área de reparto = Supf. del sector + Supf. Red 1ª

adscrita) – Supf. ya afecta a su destino

Los elementos de la Red Primaria adscritos al Sector y, que por lo tanto, forman parte del área de reparto son:

ELEMENTOS DE LA RED PRIMARIA ADSCRITA SUPERFICIE

Carretera CV-405 53.928,00 m2s

PQL Les Crestes 15.000,00 m2s

PID Pou Vicari 546,00 m2s

TOTAL SUPERFICIE ADSCRITA 69.474,00 m2s

- Carretera CV-405 (53.928,00 m2s) en la Ficha de planeamiento y gestión, se

cita: “La red primaria adscrita, exterior al sector que servirá de incorporación y conexión del sector al contexto global del territorio se ejecutará con cargo al sector”.

- Parque Público (15.000 m2s) se incluye la superficie correspondiente a la reserva suplementaria de parque público Les Crestes Sur según lo establece el artículo 109.1.b del RPCV.

- Pozo El Vicari (546 m2s) a diferencia del documento precedente, este incluye en la superficie del Área de reparto la que corresponde a la parcela en la que se implanta esta infraestructura que garantiza el abastecimiento de agua potable al sector.



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Por otro lado, se incluyen en el Área de Reparto

- Superficie total del ámbito (1.053.969,57 m2s): que incluye los suelos de uso público, la reserva de suelo dotacional, y la Red Primaria Interna. Así también en la superficie del ámbito está contemplada la Vía Pecuaria (13.853,52 m2s) tal y como lo hiciera el documento de planeamiento anterior, dado que la compensación patrimonial a la Generalitat Valenciana, requerida según Informe de la Sección Forestal de 20 de diciembre de 2006, se hará efectiva con la cesión, con cargo al sector, del suelo destinado a este uso.

- Superficie Suelo forestal (4.596,59, m2s) si bien ha sido excluido de la superficie computable del sector (a efectos de generar techo) en razón de su condición de suelo no urbanizable protegido, se incluye en el Área de Reparto para facilitar la gestión de este suelo.

En cuanto a las superficies que deben ser excluidas: - Camino existente (697,66 m2s): se excluye esta superficie del área de

reparto por estar ya afectada a su destino, en aplicación del artículo 111 del RPCV.

De lo anterior resulta que la Superficie del área de Reparto (SAR) suma un total de 1.127.342,50 m2s

El Aprovechamiento Objetivo (AO) resulta de multiplicar la Superficie Computable del Sector (489.418,39 m2s) x Índice de Edificabilidad Bruta (0.4326 m2t/m2s)

Por lo tanto, el APROVECHAMIENTO TIPO PROVISORIO será:

AT= 211.713,23 m2t /1.127.342,50 =

AT= 0,1878 m2t/m2s



54

3.6 DELIMITACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN

El desarrollo del plan parcial se contempla con la delimitación de una única unidad de ejecución que incluirá todo el ámbito del sector y la red primaria adscrita, y que cumplirá los requisitos establecidos en el artículo 115 y siguientes del Reglamento de Planeamiento.

Se presenta el Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución 1, junto con el presente Plan Parcial. Siendo el Plan Parcial un documento integrante de dicho programa.

3.7 DELIMITACIÓN DE ÁREAS QUE PUEDAN SER OBJETO DE ORDENACIÓN MEDIANTE ESTUDIO DE DETALLE.

Las manzanas y/o agrupación de parcelas podrán ser objeto de estudios de detalle, manteniendo la edificabilidad por usos y de acuerdo con las especificaciones determinadas en las normas urbanísticas del presente Plan Parcial.



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3.8 FICHAS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN.



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FICHAS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN

DESCRIPCIÓN DEL SECTOR DENOMINACIÓN SECTOR “VERTIX XXI” CLASE DE SUELO SUELO URBANIZABLE UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1

PARÁMETROS DE EDIFICABILIDAD T.M. MONTSERRAT 646.034,28 m2sT.M. DE TORRENT 317.656,64 m2sT. M. DE PICASSENT 90.278,64 m2s

SUPERFICIE TOTAL DEL ÁMBITO

TOTAL 1.053.969,57 m2s SUPERFICIE EXCLUIDA DEL ÁMBITO (Suelo forestal) 4.596,59 m2s

CAMPO DE GOLF 550.000,00 m2sVIA PECUARIA 13.853,52 m2sCAMINO existente en el límite suroeste (afecto a su destino)

697.66 m2sSUPERFICIE NO COMPUTABLE

TOTAL 564.551,18 m2sSUPERFICIE COMPUTABLE 489.418,39 m2sEDIFICABILIDAD BRUTA E.B. 211.713,23 m2tINDICE DE EDIFICABILIDAD BRUTA I.E.B. 0,4326 m2s/m2tEDIFICABILIDAD RESIDENCIAL E.R. 169.000,00 m2tINDICE DE EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL I.E.R. 0,3453 m2s/m2tEDIFICABILIDAD TERCIARIA E.T. 42.713,23 m2tINDICE DE EDIFICABILIDAD TERCIARIA I.E.T. 0,0873 m2s/m2tNº MAXIMO DE VIVIENDAS 1.210 viviendas DENSIDAD DE VIVIENDAS 11,5 viv/Ha

T.M. MONTSERRAT 20% 20.328,35 m2tMPS1 MPS3 MLO1’

T.M. DE TORRENT 25% 13.361,37 m2tMPN1 MPN2 MG8a’

T. M. DE PICASSENT 25% 3.729,94 m2t ML2

RESERVA DE VIVIENDA PROTEGIDA

TOTAL 37.419,67 m2t

USOS DOMINANTE: Residencial

COMPATIBLE: Terciario (excepto grandes superficies), Centros de asistencia y bienestar social, Docente privado y Sanitario privad

PROHIBIDOS: Los Restantes

GESTIÓN UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1

CARRETERA CV-405 53.928,00 m2sPARQUE URBANO 15.000,00 m2sPOZO EL VICARI 546,00 m2s

SUPERFICIE ADSCRITA

TOTAL 68.928,00 m2sSUPERFICIE YA AFECTA A SU DESTINO CAMINO limite suroeste 697.66 m2s SUPERFICIE AREA DE REPARTO 1.127.342,50 m2s APROVECHAMIENTO TIPO PROVISORIO 0,1878 m2t/m2sGESTIÓN DIRECT/INDIRECTA CONDICIONES DE REDELIMITACIÓN NO EXISTEN



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CONDICIONES CONDICIONES OBJETIVAS DE INCORPORACIÓN AL CONTEXTO GLOBAL DEL TERRITORIO

- Cesión y ejecución, con cargo al sector, de la Red Primaria Viaria adscrita al sector, (CV-405) que servirá de incorporación y conexión del sector al contexto global del Territorio.

- Con cargo al sector: Urbanización Virgen de Montserrat (Montserrat): el proyecto de urbanización del Sector contemplará la

recogida de aguas residuales antes de su paso a las depuradoras existentes y su bombeo y canalización hasta la estación depuradora del Sector Vertix XXI, depurarlas y emplearlas para riego del Sector.

Llevar al límite de la Urbanización El Alt (Montserrat) la red de alcantarillado; canalizar y depurar las aguas residuales de la urbanización El Alt y emplearlas para riego del Sector.

Llevar al límite de la Urbanización Tros Alt (Montserrat) la red de alcantarillado; canalizar y depurar las aguas residuales de la Urbanización Tros Alt y emplearlas para riego del Sector.

- Con cargo al sector, el Proyecto de Urbanización contemplará la ejecución, hasta el límite del Sector lindante con la urbanización Els Racons (Picassent), de las infraestructuras de: canalización para recogida de aguas residuales, canalización para recogida de aguas pluviales, conducción de suministro de agua potable y, acometida de energía eléctrica en MT; de modo que se posibilite la conexión de la Urbanización antes mencionada con dichos servicios.

- Llevar al límite de la Urbanización Mas de Barcos (Torrent), con cargo al sector, la red de agua potable y la red de alcantarillado; canalizar y depurar las aguas residuales de la Urbanización Mas de Barcos, y emplearlas para riego en el sector.

- Cesión del suelo correspondiente a la reserva de infraestructuras de abastecimiento de Agua Potable (Pou El Vicari)

- Cesión y recuperación del Suelo Forestal Incendiado excluido del ámbito del Sector CONDICIONES DE EJECUCIÓN:

- La ejecución del Campo de Golf se realizará en simultáneo con la urbanización del área de uso residencial - Los servicios de urbanización de la unidad se ejecutarán con la misma calidad y en conexión con las redes

de servicio urbano ya existentes, colindantes con la actuación. - Deberán ejecutarse las obras de urbanización necesarias para una mejor conexión con la ordenación

colindante. - Ejecución del carril-bici proyectado en el Anejo del Estudio de Movilidad. Así también, con cargo al sector,

se adaptarán los caminos rurales señalados para conformar la vía ciclista interurbana (ciclo-ruta), la que deberá estar señalizada como tal.

- Deberán aplicarse las medidas correctoras recogidas en el “Estudio Acústico del Tráfico Rodado de la CV-405 a su paso por el Sector Vertix XXI” y, una vez ejecutadas las pantallas acústicas, deberá realizarse un seguimiento acústico en las manzanas MG-9 y MLO-2 que determinarán el establecimiento de medidas correctoras vinculantes en el diseño de las edificaciones a implantarse.

- Con carácter previo al inicio de las obras de urbanización previstas en el instrumento de planeamiento objeto del presente expediente, deberá acreditarse la efectiva disponibilidad legal, por cualquiera de los medios previstos en la legislación vigente en materia de aguas, de recursos hídricos suficientes destinados al consumo humano para abastecer las demandas generadas por la actuación, de las condiciones de calidad legalmente establecidas o, en su caso por haber transcurrido el plazo de 18 meses desde la solicitud de la concesión definitiva a la Confederación Hidrográfica correspondiente sin que se haya obtenido la misma, por causas no imputables a los Ayuntamientos.

- Previo al inicio de las obras de urbanización del Sector, se deberá obtener por parte del Organismo competente: Autorización de vertido a Cauce de la nueva EDAR, Autorización de Vertido a Cauce aguas pluviales, y Concesión para la reutilización de los caudales de la nueva EDAR”

- El tratamiento que se de a la vía pecuaria deberá adecuarse al tránsito ganadero y a los usos compatibles y complementarios previstos por la Ley 3/95. Así también, el tramo de vía pecuaria deberá ser señalizado como tal”.

- La tierra vegetal extraída durante la fase de movimiento de tierras, y que sea susceptible de aprovechamiento, se mantendrá en condiciones agrícolas adecuadas y se destinará al relleno de las zonas verdes previstas en la actuación, o en su defecto a otras áreas del municipio donde sea susceptible su utilización

- El Ayuntamiento exigirá a las empresas, tras la realización de las obras, certificados de recepción de Residuos sólidos inertes por parte de vertederos o empresas autorizadas para la gestión de este tipo de residuos.

- Deberá preverse, en la urbanización, lugares para la colocación de contenedores para la recogida selectiva de los distintos tipos de residuos que vienen tratándose habitualmente en la Comunidad Valenciana en cantidad suficiente para adecuar el proyecto presentado al Plan Integral de Residuos.



58

3.9 CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS Y JUSTIFICACIÓN DE ESTANDARES Y ELEMENTOS PROPIOS DE LA RED SECUNDARIA.



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CUADRO RESUMEN DE PARÁMETROS Zonas verdes 49.376,94 m²s 10,09 % 66.340,49 m²s

Equipamientos 16.963,55 m²s 3,47%

Dotaciones no viarias (ZV+EQ)

13,55% 222.458,34m²s

156.117,85 m²s Red viaria y Aparcamientos

156.117,85 31,90% Dotaciones

Viarias (RV+AV) 31.90 %

Dotaciones Públicas

(SD) 45,45%

Índice de Edificabilidad Bruta 0,4326 m²t/m²s Edificabilidad Bruta 211.713,23 m²t

PRV= 18.354,00 m²s

Índice de edificabilidad residencial 0,3453 m²t/m²s Edificabilidad residencial 169.000,00 m²t

Red primaria incluida VP=

13.853,52 m²s

Densidad de viviendas 11,50 viv./Ha Supf. afecta a su destino 697,66 m²s(3)

Número máximo de viviendas 1.210 viv. S.C.S. 489.418,39 m²s

Índice de edificabilidad terciaria 0,0873 m²t/m²s SUELO LUCRATIVO 248.606,06 m²s

Edificabilidad terciaria 42.713,23 m²t GOLF 550.000,00 m²s

Plazas de aparcamiento públicas 1.607 plazas(2) SUPERFICIE

TOTAL 1.053.969,57

m²s (1) No incluye los 18.354 m2s correspondientes al Viario de Red Primaria Interior (2) No incluye las 216 plazas de uso exclusivo para el Campo de Golf (3) Correspondiente al Camino existente en el límite suroeste

JUSTIFICACIÓN DE ESTANDARES DOTACIONALES DEL AREA RESIDENCIALREGLAMENTO

IEB (m²t/m²s) IER (m²t/m²s) SD (%)

SD-RV-AV (%)

ZV (%)

EQ (%)

RV+AV (%)

0,35 12,5% 10% 2,5% 0,45 36,50% 24%

SUPERFICIE MINIMA 178.637,71 61.177,30 48.941,84 12.235,46 117.460,41 PLAN PARCIAL

IEB (m²t/m²s) IER (m²t/m²s) SD (%)

SD-RV-AV (%)

ZV (%)

EQ (%)

RV+AV (%)

0,43 0,35 45,45% 13,53% 10,07% 3,46% 31,92% SUPERFICIE RESULTANTE 222.458,34 66.229,58 49.266,03 16.963,55 156.228,76

Son de aplicación en este sector las determinaciones de la Circular de 8 de julio de 1999, de la COPUT, sobre cómputo de los estándares dotacionales en sectores con una actividad recreativa o deportiva de trascendencia, de modo que el cálculo del IEB y del IER se realiza sobre la superficie no afecta al uso recreativo o deportivo (campo de golf). Esta superficie es de 550.000,00 m2s y, en consecuencia, la superficie no afecta a este uso es la restante (excluida la superficie de la Via Pecuaria y la del Camino existente en el límite suroeste por estar esta última ya afecta a su destino), 489.418,39 m2s. Así, la edificabilidad máxima es de 211.713,23 m²t con una edificabilidad residencial máxima de 169.000,00 m2t, fijando un IEB=0,4326 m2s/m2t, un IER=0,3453 m2s/m2t y un IET=0,0873 m2s/m2t.



60

3.10 TECHOS ASIGNADOS POR EL PLAN Y JUSTIFICACIÓN DEL APROVECHAMIENTO.



61

MANZANAS DE USO RESIDENCIAL

ZONA MANZANA SUPERFICIE

(m²s) COEF. EDIFIC. NETA

(m²s/m²t) TECHO ASIGNADO

(m²t) MPN-1 (VPP) 10.303,82 0,525458 5.414,23 MPN-2 (VPP) 14.818,08 0,525458 7.786,28

MPN-3 8.940,80 0,525458 4.698,02 MPN-4 13.431,51 0,525458 7.057,70 MPN-5 7.643,94 0,525458 4.016,57

PUEBLO NORTE

MPN-6 14.262,88 0,525458 7.494,55 TOTAL PUEBLO NORTE 69.401,04 36.467,35

MPS-1 (VPP) 5.386,73 1,530418 8.243,95 MPS-2 6.446,06 1,530418 9.865,17

MPS-3 (VPP) 6.879,47 1,530418 10.528,47 MPS-4 3.366,25 1,530418 5.151,77 MPS-5 3.932,45 1,530418 6.018,29 MPS-7 6.555,32 1,530418 10.032,38 MPS-8 3.529,22 1,530418 5.401,18 MPS-9 3.607,66 1,530418 5.521,23

MPS-10 5.128,11 1,530418 7.848,16

PUEBLO SUR

MPS-11 1.826,23 0,164273 300,00 TOTAL PUEBLO SUR 46.657,51 68.910,60

MG-1 7.344,92 0,525458 3.859,45 MG-2 11.721,05 0,525458 6.158,92 MG-3 12.825,01 0,525458 6.739,01 MG-5 16.507,47 0,525458 8.673,99 MG-6 2.483,65 0,525458 1.305,06 MG-7 12.701,31 0,525458 6.674,01

MG-8a 8.445,89 0,525458 4.437,96 MG-8a' (VPP) 306,14 0,525458 160,86

MG-8b 19.448,96 0,525458 10.219,62

VILLAS GOLF

MG-9 15.296,50 0,525458 8.037,67 TOTAL VILLAS GOLF 107.080,91 56.266,54

MLE-1 1.056,34 0,671092 708,90 LADERA ESTE MLE-2 (VPP) 5.558,01 0,671092 3.729,94

TOTAL LADERA ESTE 6.614,35 4.438,84 MLO-1 2.027,65 0,671092 1.360,74 LADERA

OESTE MLO-1’(VPP) 2.318,51 0,671092 1.555,94

TOTAL LADERA OESTE 4.346,16 2.916,68

TOTAL RESIDENCIAL 234.099,97 169.000,00

MANZANAS DE USO TERCIARIO

ZONA MANZANA SUPERFICIE

(m²s) COEF. EDIFIC. NETA

(m²s/m²t) TECHO ASIGNADO

(m²t) PUEBLO SUR MPS-6 4.372,12 2,944500 12.873,71

LADERA OESTE MLO-2 10.133,97 2,944506 29.839,52

TOTAL TERCIARIO 14.506,09 42.713,23

TOTAL USO LUCRATIVO 248.606,06 211.713,23



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3.11 ANEXO - MEMORIA REFERENTE A LAS RESERVAS DE EQUIPAMIENTO DOCENTE

El presente Anexo tiene por objeto cumplimentar la documentación necesaria para que la Consellería de Cultura, Educación y Ciencia emita el informe que establece la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, en su artículo 83.

Se redacta conforme a las recomendaciones dictadas por la Instrucción Técnica Nº 2/2005, de 18 de mayo de 2005.

3.11.1 Determinación del número de puestos escolares potenciales

Conforme al artículo 2º la Instrucción Técnica2/2005 de la Consellería de Cultura, Educación y Deporte, “la reserva de suelo para centros docentes se hará de modo que, con carácter general, puedan instalarse unidades completas con arreglo a los perfiles establecidos en la legislación educativo vigente, disponiendo para ello las superficies contempladas en el artículo 4º”.

A continuación se presenta la aplicación de tal normativa al ámbito de ordenación propuesto.

El número de habitantes por viviendas a considerar es de 3,2. En el Sector Vertix XXI se prevé la implantación de 1.210 viviendas, de lo cual resulta una población de 3.875 habitantes. Dado que se trata de un sector alejado respecto a los núcleos urbanos y con un carácter predominante de segunda residencia, se aplica un factor reductor del 35%. El resultado final, a efectos de plazas escolares, arroja una población de 1.355 habitantes.

La determinación del número de puestos escolares y las superficies necesarias de las parcelas docentes más comunes, según el artículo 4º de la Instrucción Técnica Nº 2 será como sigue:

Tabla 4. Puestos escolares potenciales

Total Habitantes previstos para el sector 1.355 PPEE Infantil-Primaria (9%) 122 PPEE Secundaria (6%) 81



63

3.11.2 Justificación de la suficiencia de suelo calificado como de uso educativo-cultural en el ámbito

Para Colegio de Educación Infantil-Primaria, el perfil y la superficie requerida serían:

PERFIL PPEE SUPERFICIE

3 unidades de educación infantil y 6 de primaria

3I+6P 122 5.500 m2s

En el ámbito del Sector Vertix XXI se reserva para la implantación de un CENTRO DE EDUCACIÓN PRIMARIA una parcela de 5.500 m2 (ver Plano 8.2.1), ubicada en el área residencial Pueblo Sur, que corresponde a la zona de mayor densidad habitacional.

Los puestos escolares de Educación Secundaria que genera el sector resultan insuficientes por lo que no se justifica una reserva de suelo.


4. NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES


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4 NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES.

4.1.- GENERALIDADES.

4.2- CONDICIONES GENERALES DE USOS.

4.2.1. CLASIFICACIÓN DE LOS USOS.

4.2.2. DEFINICIÓN ESPECÍFICA DE LOS USOS.

4.3- CONDICIONES GENERALES DE LAS PARCELAS.

4.3.1. LINDES Y SUPERFICIES.

4.3.2. CONDICIONES DE LAS PARCELAS.

4.3.3. AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN DE PARCELAS.

4.3.4. VALLADO.

4.4.- CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN.

4.4.1. CONCEPTOS GENERALES.

4.4.2. EMPLAZAMIENTO EN PARCELA.

4.4.3. OCUPACIÓN EN PARCELA.

4.4.4. EDIFICABILIDAD.

4.4.5. TIPO DE EDIFICACIÓN.




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4.1 GENERALIDADES.

Se especifican en el presente Título todas las Normas referentes a los usos autorizados, condiciones de las parcelas y condiciones de la edificación que establece el Plan Parcial y que serán de obligado cumplimiento en el ámbito que define el Sector " VERTIX XXI" en los términos municipales de Montserrat, Torrent y Picassent en la provincia de Valencia.

Serán también de obligado cumplimiento todas las normas vigentes relativas a los diferentes usos dentro del ámbito de la Comunidad Valenciana.




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4.2.- CONDICIONES GENERALES DE USOS.

4.2.1.- CLASIFICACION DE LOS USOS.

4.2.2.- DEFINICION ESPECÍFICA DE LOS USOS.

4.2.3.- FIJACIÓN DEL PORCENTAJE MÍNIMO DE EDIFICACIÓN CON DESTINO A VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA.




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4.2 CONDICIONES GENERALES DE USOS.

El presente Plan Parcial, se plantea el ordenar el ámbito del Sector "VERTIX XXI", al que le asigna unos usos, delimitando las parcelas asignadas a cada uno de ellos y la superficie de las mismas. Plano nº 8.2.1. así como los techos asignados Plano nº 8.2.3.

4.2.1 Clasificación de los Usos.

En el Sector “Vertix XXI” del presente PLAN PARCIAL, se plantea la implantación de una actividad deportiva de trascendencia: CAMPO DE GOLF de 18 hoyos.

Los usos admitidos en el CAMPO DE GOLF de 550.000 m2 destinados a la práctica del golf, se reducirán a aquellos usos vinculados a dicha actividad para complementar su normal desarrollo:

- CLUB SOCIAL. - VESTUARIOS. - OFICINAS. - ALMACENES, etc.

Se admite como uso compatible el Depósito de agua existente en el en el borde sureste del ámbito del Sector (contiguo a la Urbanización Virgen de Montserrat).

En el AREA RESIDENCIAL que completa el sector se desarrollará el USO DOMINANTE Residencial.




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El Área Residencial se ha dividido en varias zonas de Ordenación Urbanística:

• Zona de uso residencial VILLAS GOLF: Definida por el área residencial que rodea al campo de golf. Manzanas que la componen: MG-1, MG-2, MG-3, MG-5, MG-6, MG-7, MG-8a, MG-8a' y b, MG-9.

• Zona de uso residencial PUEBLO NORTE: Definida como un área residencial de formas proporcionadas rodeada de vial y contigua a las Villas Golf. Manzanas que la componen MPN-1, MPN-2, MPN-3, MPN-4, MPN-5, MPN-6.

• Zona de uso residencial LADERA ESTE y LADERA OESTE: Definida por dos áreas residenciales contiguas a las Villas Golf. Manzanas que la componen: MLE-1, MLE-2, MLO-1 y MLO-1’

• Zona de uso residencial PUEBLO SUR: Definida por un área residencial de formas proporcionadas, rodeada de vial y contigua a las Villas Golf. Manzanas que la componen MPS-1, MPS-2, MPS-3, MPS-4, MPS-5, MPS-7, MPS-8, MPS-9, MPS-10 y MPS-11.

• Zona de uso terciario: Definida por dos áreas terciarias contiguas a las Villas Golf, separadas por vial y situadas estratégicamente para poder complementar de una forma urbanísticamente correcta a las zonas de uso residencial. Manzanas que la componen: MLO-2, MPS-6.

Definición de usos por zonas de ordenación urbanística:

MANZANAS ZONA VILLAS GOLF:

Uso dominante: Residencial Unitario.

Usos Incompatibles: Todos los demás.

MANZANAS ZONA PUEBLO NORTE

Uso dominante: Residencial Unitario.

Uso Compatible: Residencial múltiple, en las manzanas MPN-1 y MPN-2 reservadas para materializar las viviendas de protección pública correspondientes al Término Municipal de Torrent. Para tales efectos, se permitirá el cambio a la tipología edificatoria de bloque exento, configurando la zona de ordenación Edificación Abierta (EDA).

Usos incompatibles: Todos las demás.




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MANZANAS LADERA ESTE Y LADERA OESTE:

Uso dominante: Residencial unitario, en las manzanas MLE-1 y MLO-1.

Residencial múltiple en las manzana MLE-2 y MLO-1’, para la materializar las viviendas de protección pública correspondientes a los Términos Municipales de Picassent y de Montserrat, respectivamente.


MANZANAS PUEBLO SUR:

Uso dominante: Residencial múltiple.

Residencial unitario en la manzana MPS-11


MANZANAS TERCIARIAS:

Uso dominante: Terciario comercial, hotelero, recreativo, oficinas.

Usos compatibles: Docente privado, sanitario privado, centros de asistencia y bienestar social.

Usos incompatibles: Terciario comercial grandes superficies, todos los demás.




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PARCELAS DOTACIONALES PARA EQUIPAMIENTOS

1. Balsa de agua depurada procedente de EDAR de Montserrat.

2. Depósito de agua procedente de pozo, deposito de agua potabilizada, servicios hídricos.

3. Estación Depuradora, Balsa de agua depurada, Servicios hídricos y otros servicios del sector.

4. Centro de Reparto y Centros de Transformación (14 UD) de la compañía suministradora.

5. Centro Educativo

AREAS Y REDES DOTACIONALES

• RED VIARIA PRIMARIA O ESTRUCTURAL.

• RED VIARIA SECUNDARIA.

• APARCAMIENTOS PUBLICOS DE LA RED SECUNDARIA.

• ZONAS VERDES.

• ZONAS VERDES INTEGRADAS EN LA RED VIARIA.




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4.2.2 Definición específica de los Usos.

DEFINICIÓN DE LOS USOS PERMITIDOS POR EL PLAN

USO RESIDENCIAL UNITARIO

Planteamiento de viviendas aisladas, pareadas o en hilera con los condicionantes de posición de la edificación en la parcela y volumen y forma definidos en las presentes Normas para cada zona de ordenación urbanística contemplada por el Plan Parcial.

USO RESIDENCIAL MULTIPLE

Planteamiento de viviendas en bloque exento, con los condicionantes de posición de la edificación en la parcela y volumen y forma definidos en las presentes Normas para cada zona de ordenación urbanística contemplada por el Plan Parcial.

USO TERCIARIO

En MPS-6 Y MLO-2 se permiten los siguientes usos terciarios:

• COMERCIAL: Bares, cafeterías, restaurantes, supermercado, negocios de venta al por menor, etc., a excepción de Grandes superficies.

• HOTELERO: Hoteles, Apartamentos turísticos sujetos a la normativa sectorial vigente, Residencias 3ª edad, etc.

• OFICINAS: Despachos profesionales y locales de oficinas.

• RECREATIVO: Salas de juego, cines, discotecas, salas de fiesta, gimnasios, salas de reuniones, etc.




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USO ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES:

Los espacios libres y zonas verdes constituyen el soporte para la mejora de las condiciones ambientales, la propiciación de relaciones humanas, el ejercicio del reposo, del esparcimiento, etc.

En el presente Plan Parcial se distinguen lo que son zonas verdes y zonas verdes integradas en la red viaria.

Las calificadas como zonas verdes tendrán carácter normativo y determinante, salvo pertinente modificación del Plan Parcial.

Se permite el uso de área de control e información del acceso en los Jardines ZV-1 y ZV-2, correspondientes a los accesos norte y sur, respectivamente

USO INFRAESTRUCTURA VIARIA Y APARCAMIENTOS

La infraestructura viaria está constituida por los trazados y características generales que se detallan en el Plano de ordenación 8.2.2 RED DE RESERVAS DE SUELO DOTACIONAL. Su función es la de permitir y propiciar el tránsito y el acceso de vehículos, y peatones y establecer un mínimo de aparcamientos públicos.

En la Memoria Justificativa se demuestra la suficiencia de la red viaria secundaria para absorber el tráfico que genera la actividad deportiva de trascendencia (Golf) sin interferir el buen funcionamiento de los desplazamientos propios del área residencial.

Se establece un aparcamiento exclusivo para el campo de Golf con 216 plazas.

Se distribuyen aparcamientos públicos con un total de 1.607 plazas para el área residencial, que superan con creces los mínimos establecidos por el RPCV




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USO EQUIPAMIENTOS:

Se plantean cinco parcelas para ubicar los equipamientos necesarios para el buen funcionamiento del sector. Y quince parcelas de 50 m2/parcela para la ubicación de 14 Centros de Transformación y 1 Centro de Reparto necesarios para la distribución en baja.

Dichas parcelas se distribuyen conforme se indica en el plano de ordenación 8.2.2 con las siguientes superficies:

- EQ-1 .........3.862,56 m2s corresponden al espacio reservado para la BALSA de agua depurada procedente de la Estación Depuradora E.D.A.R. de Montserrat.

- EQ-2 ..........2.500,04 m2s se reservan para el DEPÓSITO de agua procedente de pozo, los servicios hídricos y el depósito de agua potabilizada. Situado en la parte más alta del sector junto al acceso sur.

- EQ-3 ..........4.350,95 m2s Espacio reservado para la ESTACIÓN DEPURADORA del sector con espacio para una balsa de agua depurada y los servicios hídricos necesarios. Se sitúa en la parte más baja del sector.

- EQ-5 ..........750 m2s corresponden a las 15 parcelas de 50 m2 reservadas para la ubicación de centros de transformación y centro de reparto situados junto a vial según el anteproyecto de Baja Tensión. El número final de centros de transformación estará supeditado a los requisitos que establezca la empresa suministradora.

- EQ-6 ..........5.500 m2s constituye la reserva para USO DOTACIONAL EDUCATIVO, ubicado en el área residencial Pueblo Sur




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4.2.3 Fijación del porcentaje mínimo de edificación con destino a vivienda de protección pública4.

En ausencia del Estudio Municipal de Demanda de Vivienda Protegida al que se refiere la Disposición Adicional 6ª de la LUV, la reserva y localización de vivienda protegida debe materializarse en el propio sector Vertix XXI; resulta de aplicación la D.T. 8ª del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y urbanística aprobado por Decreto 67/2006, de 19 de mayo, modificado en su apartado 3 por el Decreto 36/2007, de 13 de abril (en adelante ROGTU).

En cumplimiento de la citada D.T. 8º del ROGTU se debe establecer una reserva para vivienda de protección pública del 20% de la edificabilidad residencial para el Municipio de Montserrat y un 25% para los municipios de Torrent y Picassent.

La reserva de vivienda protegida será asumida por el conjunto de propietarios del sector Vertix XXI.

Las parcelas que van a quedar afectadas a la promoción de viviendas sociales se localizarán en las manzanas:

- MPS-1, MPS-3 y MLO-1’ del Término Municipal de Montserrat

- MPN-1, MPN-2 y MG-8a' del Término Municipal de Torrent

- MLE-2 del Término Municipal de Picassent

4 Pág. 31 y ss. del Acuerdo de la Comisión Territorial de urbanismo de 28 de mayo de 2008




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4.3.- CONDICIONES GENERALES DE LAS PARCELAS.

4.3.1.- LINDES Y SUPERFICIES.

4.3.2.- CONDICIONES DE LAS PARCELAS.

4.3.3.- AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN DE PARCELAS.

4.3.4.- VALLADO.




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4.3 CONDICIONES GENERALES DE LAS PARCELAS.

4.3.1 Lindes y Superficies.

Lindes son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la diferencian de sus colindantes. Se denomina linde frontal el que delimita la parcela con la calle pública a la que da frente. Se denominan lindes laterales los restantes lindes de la parcela, llamándose traseros los lindes opuestos a los frontales.

La superficie de las parcelas será la resultante de la medición en proyección horizontal del área comprendida dentro de sus lindes.

4.3.2 Condiciones de las Parcelas.

• La superficie mínima de parcela será la definida en las condiciones particulares de uso y en las fichas de cada una de las zonas de ordenación urbanística planteadas.

• Los ángulos formados por los lindes laterales y el linde frontal de las parcelas deberán estar comprendidas entre 70 y 110 grados sexagesimales. Excepcionalmente podrán admitirse ángulos mayores o menores de los indicados cuando ello resulte necesario como consecuencia de la curvatura del vial o del ángulo que forme con el mismo el límite del sector, mediante acuerdo razonado de la comisión de gobierno del Ayuntamiento previo informe del técnico municipal competente, que deberá tener en cuenta un criterio racional evitando en lo posible desigualdades en el aprovechamiento de cada parcela.

• El frente mínimo de parcela y el círculo mínimo inscribible en la misma serán los definidos en las condiciones particulares de uso y en las fichas de cada una de las zonas de ordenación urbanística planteadas.




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4.3.3 Agrupación y Segregación de Parcelas.

- Las parcelas se podrán agrupar para formar una de mayores dimensiones sin que ésta agrupación exima del cumplimiento de todas las prescripciones establecidas en las presentes normas.

- Las parcelas podrán segregarse en parcelas de menores dimensiones siempre que dichas parcelas resultantes reúnan las condiciones de parcela mínima y cumplan con todas las prescripciones establecidas en las presentes normas.

4.3.4 Vallado de Parcelas.

Los vallados de las parcelas, caso de realizarse por decisión de la propiedad, podrán tener una altura máxima total de 2,50 m. de los cuales obligatoriamente serán calados como mínimo desde 1,80 m. a 2,50 m. de altura.




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4.4.- CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN.

4.4.1.- CONCEPTOS GENERALES.

4.4.2.- EMPLAZAMIENTO EN PARCELA.

4.4.3.- OCUPACIÓN EN PARCELA.

4.4.4.- EDIFICABILIDAD.

4.4.5.- TIPO DE EDIFICACIÓN.




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4.4 CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN.

4.4.1 Conceptos Generales

- Sistema de Ordenación por edificación aislada: es el sistema de ordenación que se caracteriza porque los edificios se disponen separados de los lindes de la parcela. El tipo de edificio que se obtiene en la ordenación por edificación aislada se denomina bloque.

- Tipología edificatoria: son los diversos modos de disponer la edificación en relación con la parcela:

o Bloque exento: se denomina a la edificación que se sitúa separada de todos los lindes de la parcela

o Bloque adosado: cuando la edificación se adosa al menos a uno de los lindes de l parcela para formar agrupaciones de edificios con las parcelas contiguas.

- Uso global: es el uso predominante de las edificaciones de un área denominada. A los efectos de estas normas, serán los establecidos en el apartado 4.2.1.

- Alineaciones exteriores: son las líneas que establecidas por el Plan Parcial determinan los límites de las distintas manzanas resultantes en el plano de ordenación. Señalan la separación entre las manzanas edificables y la red viaria pública y/o los espacios libres de uso público. Se encuentran grafiadas en el plano de ordenación.

- Alineación interior o Línea de la edificación: es la línea que separa la zona que en cada manzana se puede edificar de la que no se puede edificar. Las alineaciones interiores se ajustarán a los retranqueos establecidos por el Plan Parcial.

- Línea de Rasante: es la línea que, establecida por este Plan o por el Proyecto de Urbanización que lo desarrolle, coincide con el perfil longitudinal de los viales públicos en su eje.

En los supuestos en que la rasante natural del terreno no coincida con la rasante de la acera, se tomará como referencia la primera. Se define rasante natural del terreno, la correspondiente al perfil natural del terreno, sin que haya experimentado ninguna transformación debida al ingenio humano.

En las calles con pendiente, se tomará como punto de referencia de la rasante aquel que coincida con el punto medio de la longitud de fachada. Cuando la excesiva pendiente de la calle o la gran longitud de la fachada determinen diferencias de cota de rasante superiores a tres metros, la




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fachada se descompondrá en tramos que no superen esa condición, a efectos de la medición de este parámetro.

Si la pendiente no es uniforme, se determinará una línea de pendiente desde el punto más alto hasta el más bajo del terreno en que se proyecta, y la misma será una quebrada que cumplirá en cada tramo la condición d <= 1,5m

En los edificios con frente a dos o mas vías formando esquina o chaflán línea de rasante se determinara haciendo abstracción de la fachada abatida sobre un único plano vertical.

- Cota de Rasante: es la cota de nivel tomada en cualquier punto de la línea de rasante.

- Retranqueos: son las separaciones entre los lindes de una parcela y las edificaciones que se pueden construir en la misma, definidas por el Plan Parcial.

- Superficie Ocupable: es la porción de parcela susceptible de ser ocupada por la edificación principal sobre rasante. Estará en concordancia con las alineaciones interiores y los retranqueos obligatorios.

- Coeficiente de Ocupación: Es el coeficiente que marca el Plan Parcial como ocupación máxima en planta de la edificación permitida en cada parcela. Multiplicando dicho coeficiente por la superficie neta de cada parcela nos dará la superficie máxima de la proyección en planta de la edificación permitida por el Plan Parcial en cada parcela. La aplicación de dicho coeficiente, y de los retranqueos obligatorios nos dará en cada parcela la máxima superficie que puede ocupar en planta la edificación permitida por el Plan Parcial.




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- Superficie libre de parcela: es la parte de cada parcela en la que no se puede edificar sobre rasante. Como consecuencia de la aplicación del coeficiente de ocupación y de los retranqueos obligatorios.

- Superficie construida por planta: es la superficie comprendida entre los límites exteriores de cada una de las plantas de la edificación. En el caso de terrazas cubiertas se contabilizará el 50% de su superficie.

- Superficie construida total: es la suma de las superficies construidas de todas las plantas que componen un edificio.

- Superficie útil de un recinto: es la comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de sus cerramientos:

- Con el exterior. - Con otros locales del edificio. - Con otros edificios en medianera.

- Superficie útil de una planta: es la suma de las superficies útiles de todos los recintos que componen dicha planta.

- Superficie útil total: es la suma de las superficies útiles de todas las plantas que componen un edificio.

- Planta: es una superficie horizontal practicable y cubierta, acondicionada para desarrollar en ella una actividad. Cuyo pavimento se encuentra igual o por encima de la cota de rasante.

- Semisótano: es aquella planta en la que más de 50% de su superficie construida tiene el plano de suelo por debajo de la cota de referencia, y el plano de cara inferior del forjado del techo se encuentra entre el plano horizontal que contiene la rasante de la acera y el situado a un metro veinte (1,2m) por encima de dicho plano.

La altura libre exigida dependerá del uso a que se destine, con mínimos absolutos de dos coma veinte metros (2,20 m.) de altura libre para el uso de aparcamiento.

En los supuestos en que la rasante natural del terreno no coincida con la rasante de la acera, se considerará semisótano a aquella planta o porción de la misma cuya cara inferior del forjado de techo se encuentre entre el plano que contiene la rasante natural del terreno y el situado, como máximo, a metro y veinte (1,2 m) por encima de dicho plano.

No computa a efectos de edificabilidad.

- Sótano: es aquella planta en la que más del 50% de su superficie construida tiene la cara inferior del forjado del techo situada por debajo del plano horizontal que contiene la rasante de la acera.




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En los supuestos en que la rasante natural del terreno no coincida con la rasante de la acera, se considerará sótano a aquella planta o porción de la misma cuya cara inferior del forjado de techo se encuentre por debajo del plano que contiene la rasante natural del terreno.

La altura libre de planta exigible dependerá de las características del uso al que pueda destinarse, con mínimos absolutos de dos coma veinte metros (2,20 m.) de altura libre para uso de aparcamientos.

No computa a efectos de edificabilidad.

Podrán ocupar la totalidad de la superficie de la parcela por debajo de la cota de referencia.

- Entreplanta: se entiende por entreplanta, aquella planta que en su totalidad, tiene el pavimento en una posición intermedia entre el pavimento y el techo de planta baja. Su superficie útil no podrá exceder el 33% de la superficie útil de la planta baja. El techo coincidirá con el techo de planta baja. Será obligatorio el retranqueo de 3 m. de la fachada principal.

- Altura libre de planta: es la distancia vertical existente entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado de techo de dicha planta.

- Cota de planta: es la distancia vertical medida desde la cota de rasante hasta la cara superior del pavimento del suelo de dicha planta.

- Altura de planta: es la distancia vertical entre las caras superiores de los dos forjados que definen dicha planta.

- Altura del edificio:

- Altura de cornisa o Altura Reguladora es la distancia vertical, medida en el plano de fachada de la edificación, desde la cota de rasante hasta la cara inferior del forjado de techo de la última planta del edificio.

- Altura de coronación: es la distancia vertical medida desde la cota de rasante hasta el nivel del plano superior de los antepechos de cubierta.

- Altura de cumbrera: es la distancia vertical entre la cota de rasante y la cara superior de la cumbrera de la edificación.

- Altura máxima total: se entiende por la altura máxima total la señalada en las condiciones particulares de cada uso como valor límite de la altura del edificio.

- Número de plantas: es el número de plantas existentes en un edificio sobre rasante. No se incluirán en su cómputo: el




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sótano, el semisótano ni la entreplanta, en el caso de que existan.

- Número máximo de plantas: se entiende por número máximo de plantas, el señalado en las condiciones particulares de cada uso como valor límite del número de plantas permitido.

- Patio de luces: se entiende por patio de luces el espacio no construido que englobado por la edificación se destina a obtener iluminación y ventilación para las piezas habitables.

Se define la altura del patio de luces como la distancia vertical medida desde el pavimento del patio hasta la coronación del más alto de los parámetros de la edificación recayente al patio.

Dimensiones mínimas de los patios de luces: la dimensión mínima del patio de luces será la determinada por las Normas de Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana HD/91, o norma que la sustituya. En ningún caso habrá luces rectas menores de tres metros.

- Local: se entiende por local el conjunto de recintos contiguos dedicados al desarrollo de una misma actividad.

- Pieza habitable: se considerará pieza habitable a todo recinto en el que se desarrollen actividades de estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas. Toda pieza habitable deberá cumplir con alguna de las siguientes condiciones:

- Dar fachada a vía pública.

- Dar fachada a espacio libre de carácter público.

- Dar fachada a espacio libre de carácter privado que cumpla las condiciones particulares de uso del área en la que se encuentre.

- Dar fachada a un patio de luces, cuyas dimensiones cumplan las determinaciones de las presentes Normas Urbanísticas.

La suma de los huecos de ventilación e iluminación de una pieza habitable deberá ser igual o superior a 1/10 de la superficie útil del recinto que la define. Y deberá disponer además de un hueco practicable no inferior a 1/20 de la superficie útil del recinto cuya menor dimensión será superior a 50 cm.

En plantas de semisótano podrán instalarse piezas habitables siempre que los huecos de ventilación e iluminación cumplan con las prescripciones de pieza habitable.

En plantas de sótano no podrán instalarse piezas habitables ni locales de trabajo.




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4.4.2 Emplazamiento en Parcela.

Las restricciones geométricas a la ocupación en parcela de la edificación sobre rasante se ajustarán a las determinaciones particulares en cada zona de ordenación urbanística planteadas por el Plan Parcial.

No podrán sobrepasar dichos límites ninguna parte de la edificación principal, incluidos los vuelos y cuerpos volados.

Se exceptúan de las determinaciones anteriores las edificaciones secundarias necesarias para los usos admitidos: Centros de Transformación, centrales de instalaciones, hornacinas, etc.

4.4.3 Ocupación en parcela.

La máxima ocupación en planta en cada parcela viene definida en las condiciones particulares de uso de cada zona de ordenación urbanística planteadas por el Plan Parcial.

La proyección en planta de los cuerpos volados y de las terrazas voladas no contabilizará en los porcentajes anteriormente marcados.

Quedan exentos de dichos porcentajes las construcciones al aire libre: deportivas, piscina, etc.

Quedan exentos de dichos porcentajes las construcciones secundarias necesarias para los usos admitidos: Centros de Transformación, etc.

4.4.4 Edificabilidad

- Edificabilidad bruta o techo edificable del sector (EB): comprenden toda la edificación, destinada a cualquier uso lucrativo, que puede materializarse dentro de él.

- Índice de edificabilidad bruta (IEB): es el coeficiente, expresado en m²t/m²s, que multiplicado por la superficie computable, SCS, del sector determina su techo edificable.

- Edificabilidad residencial (ER): comprende toda la edificación admitida por el plan con destino a uso residencial.

- Índice de edificabilidad residencial (IER): Resulta de dividir la edificabilidad residencial por la superficie computable, SCS, del sector.

- Edificabilidad terciaria (ET): comprende toda la edificación admitida por el plan con destino a uso terciario.




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- Índice de edificabilidad terciaria (IET): Resulta de dividir la edificabilidad terciaria por la superficie computable, SCS, del sector.

La edificabilidad máxima así establecida será referente a las edificaciones principales destinadas a cada uso.

Las edificaciones secundarias de instalaciones necesarias no contabilizarán en dicha edificabilidad, como por ejemplo: Centros de Transformación, centrales de instalaciones, hornacinas, etc.

- Índice de Edificabilidad Neta: Resulta de dividir la edificabilidad de una parcela por la superficie de dicha parcela. Se expresa en m2t/m2 parcela.

4.4.5 Tipo de edificación

En general y referente al tipo de edificación, el presente Plan Parcial pretende no ser restrictivo respecto al diseño y composición arquitectónica de los edificios. Por lo que no se estipulan determinaciones que limiten las posibilidades del proyecto de los futuros edificios.

Se admiten vuelos y cuerpos volados sin limitación de dimensiones. Siempre que cumplan con las estipulaciones de obligado cumplimiento de la Normativa Vigente dentro del ámbito de la Comunidad Valenciana y las normas de la buena construcción.

Las pendientes y diseño de cubiertas solamente estarán condicionados por las alturas máximas admitidas en las condiciones particulares de cada uso. El tratamiento de las cubiertas quedará condicionado a que no produzcan deslumbramientos.

El resto de estipulaciones vienen especificadas en las condiciones particulares de cada uso respecto a la tipología edificatoria admitida en cada zona de ordenación urbanística planteadas por el Plan Parcial.


5. NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES


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5 NORMAS URBANISTICAS DE CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA.

5.1.- MANZANAS DE USO PRIVADO LUCRATIVO.

5.1.1.- AREAS DE USO RESIDENCIAL VILLAS GOLF.

5.1.2.- AREAS DE USO RESIDENCIAL PUEBLO NORTE.

5.1.3.- AREAS DE USO RESIDENCIAL LADERA NORTE Y LADERA OESTE.

5.1.4.- AREAS DE USO RESIDENCIAL PUEBLO SUR.

5.1.5.- AREAS DE USO TERCIARIO.

5.2.- MANZANAS DOTACIONALES.

5.2.1.- ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES.

5.2.2.- EQUIPAMIENTOS.




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5.1 MANZANAS DE USO PRIVADO LUCRATIVO.

5.1.1 AREAS DE USO RESIDENCIAL VILLAS GOLF

AMBITO: Se concreta esta zona de ordenación urbanística en el área residencial que rodea al campo de golf. La componen las siguientes manzanas: MG-1, MG-2, MG-3, MG-5, MG-6, MG-7, MG-8a, MG-8a', MG-8b y MG-9.

USOS PORMENORIZADOS:

USO DOMINANTE: Residencial unitario.

Se reservan la manzana MG-8a' para materializar las viviendas de protección pública correspondientes al Término Municipal de Torrent.

USOS INCOMPATIBLES: Todos los demás.

ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA:

En las manzanas MG-1, MG-2, MG-3, MG-5, MG-6 y MG-7 se plantea la coexistencia de tres zonas de ordenación urbanística con el mismo índice de edificabilidad neta, índice de ocupación y uso residencial unitario:

- ZONA DE VIVIENDAS AISLADAS (AIS).

- ZONA DE VIVIENDAS PAREADAS (PAR).

- ZONA DE VIVIENDAS ADOSADAS EN HILERA (ADO).

En las manzanas MG-8a, MG-8b y MG-9 se plantea la coexistencia de dos zonas de ordenación urbanística con el mismo índice de edificabilidad neta, media de ocupación y uso residencial unitario:

- ZONA DE VIVIENDAS AISLADAS (AIS)

- ZONA DE VIVIENDAS PAREADAS (PAR)

No admitiéndose en estas dos manzanas la construcción de viviendas adosadas en Hilera.

A la manzana MG-8a', reservada para materializar las viviendas de protección pública, corresponde aplicar los parámetros de la zona de ordenación de viviendas pareadas (PAR)

TIPOLOGIAS EDIFICATORIAS:




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SISTEMA DE ORDENACIÓN: Edificación aislada.

TIPO DE EDIFICACIÓN: Bloque exento y/o adosado.

PARAMETROS URBANÍSTICOS:

PARCELA MÍNIMA: Viviendas Aisladas 400m2 Viviendas Pareadas 300 m Viviendas Adosadas en Hilera 240 m2

FRENTE MÍNIMO DE PARCELA: Viviendas Aisladas 10 m. Viviendas Pareadas 9 m. Viviendas Adosadas en Hilera 8 m.

CIRCULO INSCRITO MÍNIMO:

Viviendas Aisladas ∅ 10 m.

Viviendas Pareadas ∅ 9 m

Viviendas Adosadas En Hilera ∅ 8 m

POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN:

• Distancia mínima a calle y a campo de golf: Viviendas Aisladas, Pareadas y en Hilera: 4 m.

• Distancia mínima a zonas verdes: Viviendas Aisladas, Pareadas y en Hilera: 3 m.

• Distancia mínima a lindes con otras parcelas: Viviendas Aisladas: 3 m. Viviendas Pareadas: 3 m con la parcela no pareada Viviendas Adosadas en Hilera: 0 m. a excepción del principio y

final de la hilera que se retranquearan 3 m de las parcelas colindantes.

Se admitirán como máximo grupos de 10 viviendas adosadas en hilera con una longitud máxima de fachada de 80m.

COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD NETA: Viviendas Aisladas, Pareadas y en Hilera: 0,525458 m2t/m2parcela

COEFICIENTE DE OCUPACIÓN MÁXIMA: Viviendas Aisladas, Pareadas y en Hilera: 30% de la parcela

Nº MAXIMO DE PLANTAS:




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Viviendas Aisladas, Pareadas y en Hilera: 2 plantas.

ALTURA MÁXIMA DE CORNISA: Viviendas Aisladas, Pareadas y en Hilera: 7,50 m.

ALTURA MÁXIMA DE CUMBRERA: Viviendas Aisladas, Pareadas y en Hilera: 10 m.

SEMISOTANOS: Se admite la construcción de semisótanos siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el punto 4.4 de las presentes Normas. Sus dimensiones en planta no sobrepasarán las alineaciones mínimas establecidas para la parcela. Para la instalación de piezas habitables o locales de trabajo en semisótano deberán cumplirse los condicionantes establecidos para tal uso en el punto 4.4 de las presentes Normas.

SOTANOS: Se admite la construcción de un sótano siempre que cumpla con los requisitos establecidos en el punto 4.4 de las presentes Normas. Sus dimensiones en planta no sobrepasarán las alineaciones mínimas establecidas para la parcela. No podrán instalarse piezas habitables ni locales de trabajo. Los sótanos y semisótanos no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad.

EDIFICACIONES SECUNDARIAS: Las edificaciones secundarias necesarias para el uso de la parcela como hornacinas y barbacoas no contabilizarán en el computo de la edificabilidad máxima de cada parcela. Las hornacinas se situarán sin retranqueos. Las barbacoas se situarán respetando la distancia mínima a lindes. Se admite la construcción de piscinas.

CONSTRUCCIONES SOBRE LA ALTURA DE CORNISA Y ALTURA DE CUMBRERA:

Por encima de la altura de cornisa solo se admitirán cubiertas inclinadas con una pendiente máxima del 70% con la limitación de altura máxima de cumbrera. El espacio incluido bajo las pendientes de cubierta no contabilizará a efectos de edificabilidad, aunque se anexione a la vivienda como pieza habitable. Admitiéndose la apertura de huecos con la pendiente propia de la cubierta con ventanas especiales tipo Velux o similar. Por encima de la altura máxima de cumbrera sólo se admitirán las chimeneas y shunts, los paneles de energía solar, las antenas de TV y los pararrayos.




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CONDICIONES ESTETICAS.

Los paramentos de fachada deberán tratarse con calidad resultante de obra terminada.

Los espacios que en el interior de las parcelas queden libres de edificación deberán tratarse de tal modo que las áreas que no queden pavimentadas, se complementen con elementos de jardinería.

No se admiten tendidos de instalaciones grapeados en fachadas, ni aéreos entre edificaciones.

Las construcciones auxiliares e instalaciones complementarias tendrán un nivel de acabado que no desmerezca de la estética del conjunto.

APARCAMIENTOS

Los sótanos y semisótanos destinados a garajes cumplirán con todos los requisitos exigibles según las Normas de Habitabilidad y Diseño de Viviendas en el Ámbito de la Comunidad Valenciana HD/91 y en los Documentos Básicos de Seguridad de Utilización (DB-SU) y de Seguridad en caso de Incendios (DB-SI) del Código Técnico de la Edificación.

Se dispondrán como mínimo las reservas de aparcamiento mínimas reglamentadas: 1 plaza/vivienda y en parcelas de más de 9 viviendas, una plaza más por cada 10 viviendas.

Esta reserva se dispondrá en el interior de las parcelas utilizando parte de los espacios libres que quedan en la misma de modo que no obstaculicen los accesos y pasos interiores. Se permitirá la cubrición con marquesinas con una altura máxima de 2,80 m.

En el caso de plantearse aparcamientos en sótanos o semisótanos, la pendiente máxima de la rampa será del 20% y su anchura mínima de 3,00 m. Dicha rampa estará separada del vial público un mínimo de 4,00 m. excepto en el caso de viviendas unifamiliares.

Cuando dicho aparcamiento en sótano o semisótano de servicio a varios vehículos de propietarios diferentes, será necesario un ancho de 2,40 cuando la plaza esté adosada a una pared. Cuando las plazas se dispongan longitudinalmente paralelas a la calle de circulación (en cordón) tendrán unas dimensiones mínimas de 5,50 x 2,40 m. Las plazas de aparcamiento para minusválidos tendrán unas dimensiones mínimas de 3,30 x 4,50 m. debiendo tener garantizada su accesibilidad.




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CONDICIONES DE LAS VIVIENDAS

COMPOSICIÓN Y SUPERFICIES: Se estará a lo dispuesto en las Normas de Habitabilidad y Diseño de Viviendas en el Ámbito de la Comunidad Valenciana HD/91 de obligado cumplimiento, o norma que la sustituya

AISLAMIENTOS: Las viviendas deberán reunir condiciones adecuadas de aislamiento térmico, acústico y de humedades, para conseguir unas condiciones correctas de habitabilidad. Será de aplicación lo establecido en el Documento Básico de Ahorro de Energía (DB-HE) del Código Técnico de la Edificación y en la normativa vigente sobre condiciones acústicas en los edificios. Se adoptarán las medidas necesarias para evitar las humedades en el interior de las viviendas. Las plantas bajas de las viviendas no podrán asentarse sobre el terreno siendo obligatorio plantear un forjado sanitario con cámara de aire.

PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS: Se estará a lo dispuesto en el Documento Básico de Seguridad en caso de incendio (DB-SI) del Código Técnico de la Edificación. En plantas sobre rasante y en semisótanos destinados a piezas habitables.

PROTECCIÓN DE HUECOS: Todo hueco practicado en un paramento, forjado, voladizo y escalera con altura de caída superior a 0,50 m. estarán protegidos por un antepecho o barandilla de 0,90 m. de altura mínima, cuya resistencia se calculará de acuerdo con el Documento Básico de Acciones en la Edificación (DB-AE) del Código Técnico de la Edificación.




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5.1.2 AREA DE USO RESIDENCIAL PUEBLO NORTE.

AMBITO: Se concreta esta zona de ordenación urbanística en un área residencial de formas proporcionales, rodeada de vial y contigua a la Villas Golf. Debido a la Topografía existente, es la única área residencial del Sector que da la espalda al Campo de Golf con pendiente hacia el Norte y bellas vistas de la costa y de la ciudad de Valencia.

La componen las siguientes manzanas: MPN-1, MPN-2, MPN-3, MPN-4, MPN-5 y MPN-6.

USOS PORMENORIZADOS

USO DOMINANTE: Residencial unitario.

USO COMPATIBLE: Residencial múltiple, en las manzanas MPN-1 y MPN-2 reservadas para materializar las viviendas de protección pública correspondientes al Término Municipal de Torrent. Para tales efectos, se permitirá el cambio a la tipología edificatoria de bloque exento, configurando la zona de ordenación Edificación Abierta (EDA).

USOS INCOMPATIBLES: Todas las demás.

LAS PARCELAS RESULTANTES QUE SE ORDENEN CON AISLADAS ó PAREADAS (en las manzanas MPN-1 y MPN-6), CUMPLIRÁN LOS SIGUIENTES PARAMETROS:

ZONAS DE ORDENACION URBANISTICA Se plantea la coexistencia de dos zonas de ordenación urbanística con el mismo índice de edificabilidad neta, índice de ocupación y uso residencial unitario.

- ZONA DE VIVIENDAS AISLADAS y/o PAREADAS (AIS/PAR)

Se permitirá el cambio a ZONA DE EDIFICACIÓN ABIERTA (EDA) en la manzana (MPN-1) en caso de materializar la reserva de viviendas sujetas a protección pública

TIPOLOGIA EDIFICATORIAS SISTEMA DE ORDENACION: Edificación aislada. TIPO DE EDIFICACION: Bloque exento y/o adosado.




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PARAMETROS URBANISTICOS

PARCELA MINIMA:

Viviendas Aisladas: 400 m2 Viviendas Pareadas: 300 m2

Edificación abierta: Manzana completa FRENTE MINIMO DE PARCELA

Viviendas Aisladas: 10 m Viviendas Pareadas: 9 m CIRCULO INSCRITO MINIMO Viviendas Aisladas: ∅ 10 m

Viviendas Pareadas: ∅ 9 m

POSICION DE LA EDIFICACION

• Distancia mínima a calle: 4 m

• Distancia mínima a Vía pecuaria: 4 m

• Distancia mínima a lindes con otras parcelas Viviendas Aisladas: 3 m. Viviendas Pareadas: 3 m. con la parcela no pareada

COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD NETA: 0,525458 m2t/m2parcela

COEFICIENTE DE OCUPACION: 30% de la parcela (45% en EDA)

Nº MAXIMO DE PLANTAS Viviendas Aisladas y Pareadas: 2 plantas Edificación Abierta: 3 plantas

ALTURA MAXIMA DE CORNISA Viviendas Aisladas y Pareadas: 7,5 m Edificación Abierta: 10,5 m

ALTURA MAXIMA DE CUMBRERA Viviendas Aisladas y Pareadas: 10 m. Edificación Abierta: 13 m




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LAS PARCELAS RESULTANTES QUE SE ORDENEN CON ADOSADAS EN ACTUACIONES CONJUNTAS (MPN-2 a MPN-6), CUMPLIRÁN LOS SIGUIENTES PARAMETROS:

ZONAS DE ORDENACION URBANISTICA

Se plantea la coexistencia de dos zonas de ordenación urbanística con el mismo índice de edificabilidad neta, índice de ocupación y uso residencial unitario.

- ZONA DE VIVIENDAS ADOSADAS (ADO) en actuaciones conjuntas

Se permitirá el cambio a ZONA DE EDIFICACIÓN ABIERTA (EDA) en la manzana (MPN-2) en caso de materializar la reserva de viviendas sujetas a protección pública.

TIPOLOGIA EDIFICATORIAS

SISTEMA DE ORDENACION: Edificación aislada.

TIPO DE EDIFICACION: Bloque adosado.

PARAMETROS URBANISTICOS

PARCELA MINIMA: Manzana completa

POSICION DE LA EDIFICACION

• Distancia mínima a calle: 4 m

• Distancia mínima a lindes laterales: 0m


COEFICIENTE DE OCUPACION: 30% de la parcela (45% en EDA)

Nº MAXIMO DE PLANTAS Viviendas Adosadas: 2 plantas Edificación Abierta: 3 plantas

ALTURA MAXIMA DE CORNISA Viviendas Aisladas y Pareadas: 7,5 m Edificación Abierta: 10,5 m

ALTURA MAXIMA DE CUMBRERA Viviendas Aisladas y Pareadas: 10 m. Edificación Abierta: 13 m




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CONDICIONES APLICABLES A AMBAS ZONAS

SEMISOTANOS: Se admite la construcción de semisótanos siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el punto 4.4. de las presentes Normas. Sus dimensiones en planta no sobrepasarán las alineaciones mínimas establecidas para la parcela. Para la instalación de piezas habitables o locales de trabajo en semisótano deberán cumplirse los condicionantes establecidos para tal uso en el punto 4.4. de las presentes Normas.

SOTANOS: Se admite la construcción de un sótano siempre que cumpla con los requisitos establecidos en el punto 4.4 de las presentes Normas. Sus dimensiones en planta no sobrepasarán las alineaciones mínimas establecidas para la parcela. No podrán instalarse piezas habitables ni locales de trabajo. Los sótanos y semisótanos no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad.

EDIFICACIONES SECUNDARIAS: Las edificaciones secundarias necesarias para el uso de la parcela como hornacinas y barbacoas no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad máxima de cada parcela. Las hornacinas se situarán sin retranqueos. Las barbacoas se situarán respetando la distancia mínima a lindes. Se admite la construcción de piscinas.






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APARCAMIENTOS




En el caso de plantearse aparcamientos en sótanos o semisótanos, la pendiente máxima de la rampa, en las zonas de ordenación de viviendas adosadas (ADO) y pareadas (PAR), será del 20% y su anchura mínima de 3,00 m. Dicha rampa estará separada del vial público un mínimo de 4,00 m. excepto en el caso de viviendas unifamiliares.





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COMPOSICIÓN Y SUPERFICIES: Se estará a lo dispuesto en las Normas de Habitabilidad y Diseño de Viviendas en el Ámbito de la Comunidad Valenciana HD/91 de obligado cumplimiento, o norma que la sustituya.



PROTECCIÓN DE HUECOS: Todo hueco practicado en un paramento, forjado, voladizo y escalera con altura de caída superior a 0,50 m. estarán protegidos por un antepecho o barandilla de 0,90 m. de altura mínima. Cuya resistencia se calculará de acuerdo con el Documento Básico de Acciones en la Edificación (DB-AE) del Código Técnico de la Edificación.




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5.1.3 AREAS DE USO RESIDENCIAL LADERA ESTE Y LADERA OESTE

AMBITO: Se concreta esta zona de ordenación urbanística en dos áreas residenciales alargadas y contiguas a las Villas Golf. La componen las siguientes manzanas: MLE-1, MLE-2 MLO-1 y MLO-1’.


USO DOMINANTE: Residencial unitario, en las manzanas MLE-1 y MLO-1. Residencial múltiple en las manzana MLE-2 y MLO-1’, para la materializar las viviendas de protección pública correspondientes a los Términos Municipales de Picassent y de Montserrat, respectivamente.


LAS PARCELAS RESULTANTES QUE SE ORDENEN CON ADOSADAS (manzana MLO-1) CUMPLIRÁN LOS SIGUIENTES PARAMETROS:

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS ADOSADAS (ADO)

TIPOLOGIAS EDIFICATORIAS: SISTEMA DE ORDENACIÓN: Edificación aislada. TIPO DE EDIFICACIÓN: Bloque adosado.

PARAMETROS URBANÍSTICOS: PARCELA MÍNIMA: 200 m2 FRENTE MÍNIMO DE PARCELA: 8 m.

CIRCULO INSCRITO MÍNIMO: ∅ 8 m. POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN:

• Distancia Mínima a Calle: 4 m.

• Distancia mínima a resto de lindes: 0 m.

COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD NETA: 0,671092 m2t/m2parcela COEFICIENTE DE OCUPACIÓN MÁXIMA: 0,4 Nº MAXIMO DE PLANTAS: 2 plantas. ALTURA MÁXIMA DE CORNISA: 7,50 m. ALTURA MÁXIMA DE CUMBRERA: 10 m.




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LAS PARCELAS RESULTANTES QUE SE ORDENEN CON AISLADAS o PAREADAS (en la manzana MLE-1) CUMPLIRÁN LOS SIGUIENTES PARAMETROS:

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS AISLADAS (AIS) o PAREADAS (PAR)



PARCELA MÍNIMA: 300 m2

FRENTE MÍNIMO DE PARCELA: 8 m.

CIRCULO INSCRITO MÍNIMO: ∅ 8 m.



• Distancia Mínima a Límite de Sector: 3 m.

• Distancia Mínima a resto de lindes (excepto lado pareado): 3 m.


COEFICIENTE DE OCUPACIÓN MÁXIMA: 0,4

Nº MAXIMO DE PLANTAS: 2 plantas.

ALTURA MÁXIMA DE CORNISA: 7,50 m.

ALTURA MÁXIMA DE CUMBRERA: 10 m.




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LAS PARCELAS RESULTANTES QUE SE ORDENEN CON EDIFICACIÓN ABIERTA (en las manzanas MLO-1’ y MLE-2) CUMPLIRÁN LOS SIGUIENTES PARAMETROS:

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: EDIFICACIÓN ABIERTA (EDA)



PARCELA MÍNIMA: Manzana completa



• Distancia Mínima a Límite de Sector: 3 m.





ALTURA MÁXIMA DE CUMBRERA: 13,00 m.

CONDICIONES APLICABLES A AMBAS ZONAS

SEMISOTANOS:

Se admite la construcción de semisótanos siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el punto 4.4 de las presentes Normas. Sus dimensiones en planta no sobrepasarán las alineaciones mínimas establecidas para la parcela. Para la instalación de piezas habitables o locales de trabajo en semisótano deberán cumplirse los condicionantes establecidos para tal uso en el punto 4.4. de las presentes Normas.

SOTANOS:

Se admite la construcción de un sótano siempre que cumpla con los requisitos establecidos en el punto 4.4. de las presentes Normas. Sus dimensiones en planta no sobrepasarán las alineaciones mínimas establecidas para la parcela. No podrán instalarse piezas habitables ni locales de trabajo.

Los sótanos y semisótanos no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad.




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EDIFICACIONES SECUNDARIAS:

Las edificaciones secundarias necesarias para el uso de la parcela como hornacinas y barbacoas no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad máxima de cada parcela. Las hornacinas se situarán sin retranqueos. Las barbacoas se situarán respetando la distancia mínima a lindes.

Se admite la construcción de piscinas.








APARCAMIENTOS



Esta reserva se dispondrá en el interior de las parcelas utilizando parte de los espacios libres que quedan en la misma de modo que no obstaculicen los accesos y pasos interiores. Se permitirá la cubrición con marquesinas con una




102

altura máxima de 2,80 m.

En el caso de plantearse aparcamientos en sótanos o semisótanos, la pendiente máxima de la rampa, en las zonas de ordenación de viviendas aisladas (AIS), adosadas (ADO) y pareadas (PAR), será del 20% y su anchura mínima de 3,00 m. Dicha rampa estará separada del vial público un mínimo de 4,00 m. excepto en el caso de viviendas unifamiliares.






PROTECCIÓN DE HUECOS: Todo hueco practicado en un paramento, forjado, voladizo y escalera con altura de caída superior a 0,50 m. estarán protegidos por un antepecho o barandilla de 0,90 m. de altura mínima. Cuya resistencia se calculará de acuerdo con el Documento Básico de Acciones en la Edificación (DB-AE) del Código Técnico de la Edificación.




103

5.1.4 AREA DE USO RESIDENCIAL PUEBLO SUR AMBITO: Se concreta esta zona de ordenación urbanística en un área

residencial de formas proporcionadas, rodeada de vial y contigua a las Villas Golf. La componen las siguientes manzanas: MPS-1, MPS-2, MPS-3, MPS-4, MPS-5, MPS-7, MPS-8, MPS-9, MPS-10.

Se admite la zonas de ordenación urbanística Edificación Abierta (EDA).

En la Manzana MPS-11 la tipología de vivienda será aislada.

LAS PARCELAS RESULTANTES QUE SE ORDENEN CON BLOQUES DE EDIFICACIÓN ABIERTA (EDA) CUMPLIRÁN LOS SIGUIENTES PARAMETROS:


USO DOMINANTE: Residencial múltiple.

Se reservan las manzanas MPS-1 y MPN-3 para materializar las viviendas de protección pública correspondientes al Término Municipal de Montserrat.


ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: EDIFICACIÓN ABIERTA (EDA).

TIPOLOGIAS EDIFICATORIAS: SISTEMA DE ORDENACIÓN: Edificación aislada. TIPO DE EDIFICACIÓN: Bloque exento.


PARCELA MÍNIMA: según Ficha de planeamiento




• Distancia mínima a calle: 4 m.

• Distancia mínima a zonas verdes: 3 m.







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ALTURA MÁXIMA DE CUMBRERA: 16 m.

SEMISOTANOS: Se admite la construcción de semisótanos siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el punto 4.4. de las presentes Normas. Sus dimensiones en planta no sobrepasarán las alineaciones mínimas establecidas para la parcela. Para la instalación de piezas habitables o locales de trabajo en semisótano deberán cumplirse los condicionantes establecidos para tal uso en el punto 4.4 de las presentes Normas.

SOTANOS: Se admite la construcción de un sótano siempre que cumpla con los requisitos establecidos en el punto 4.4. de las presentes Normas. Su superficie en planta podrá ocupar el total de la parcela siempre que la cara superior del forjado de techo del sótano no sobrepase la cota de rasante. No podrán instalarse piezas habitables ni locales de trabajo. Los sótanos y semisótanos no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad.

EDIFICACIONES SECUNDARIAS: Las edificaciones secundarias necesarias para el uso de la parcela como hornacinas y barbacoas no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad máxima de cada parcela. Las hornacinas se situarán sin retranqueos. Las barbacoas se situarán respetando la distancia mínima a lindes. Se admite la construcción de piscinas.


Solo se admitirán cubiertas planas. Por encima de la altura máxima de cumbrera sólo se admitirán las cajas de escalera y/o ascensores, chimeneas y shunts, los paneles de energía solar, las antenas de TV y los pararrayos.




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APARCAMIENTOS




En el caso de plantearse aparcamientos en sótanos o semisótanos, la pendiente máxima de la rampa, en las zonas de ordenación de viviendas aisladas (AIS), será del 20% y su anchura mínima de 3,00 m. Dicha rampa estará separada del vial público un mínimo de 4,00 m. excepto en el caso de viviendas unifamiliares.





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PROTECCIÓN DE HUECOS: Todo hueco practicado en un paramento, forjado, voladizo y escalera con altura de caída superior a 0,50 m. estarán protegidos por un antepecho o barandilla de 0,90 m. de altura mínima. Cuya resistencia se calculará de acuerdo con el Documento Básico de Acciones en la Edificación (DB-AE) del Código Técnico de la Edificación




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5.1.5 AREAS DE USO TERCIARIO

AMBITO: Se concreta esta zona de ordenación urbanística en dos áreas ubicadas entre las Villas Golf y el resto de áreas residenciales más separadas del campo de Golf. Con una situación estratégica para poder dar el servicio requerido por las áreas residenciales. La componen las siguientes manzanas: MLO-2, y MPS-6.


USO DOMINANTE: Terciario definido en el punto 4.2.2.

USOS COMPATIBLES: Apartamentos turísticos sujetos a la normativa sectorial vigente. Docente Privado y Sanitario Privado. Centros de Asistencia y Bienestar Social. Todo ello mediante Estudio de Detalle.

USOS INCOMPATIBLES: Terciario de Grandes Superficies. Todos los demás.

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: TERCIARIO.

TIPOLOGIAS EDIFICATORIAS:

SISTEMA DE ORDENACIÓN: Edificación aislada.

TIPO DE EDIFICACIÓN: Bloque adosado.


PARCELA MÍNIMA: 500 m2




• Distancia mínima a calle: 4 m.

• Distancia mínima a zonas verdes: 3 m.


COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD NETA:

MANZANA MPS-6: 2,944500 m2t/m2 parcela.

MANZANA MLO-2: 2,944506 m2t/m2 parcela.






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ALTURA MÁXIMA DE CORNISA: 10 m.

ALTURA MÁXIMA DE CUMBRERA: 12,5 m.

SEMISOTANOS:

Se admite la construcción de semisótanos siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el punto 4.4. de las presentes Normas. Sus dimensiones en planta no sobrepasarán las alineaciones mínimas establecidas para la parcela. Para la instalación de piezas habitables o locales de trabajo en semisótano deberán cumplirse los condicionantes establecidos para tal uso en el punto 4.4. de las presentes Normas.

SOTANOS:

Se admite la construcción de dos sótanos siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el punto 4.4 de las presentes Normas. Su superficie en planta podrá ocupar el total de la parcela siempre que la cara superior del forjado de techo del sótano 1º no sobrepase la cota de rasante. No podrán instalarse piezas habitables ni locales de trabajo.

Los sótanos y semisótanos no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad.

EDIFICACIONES SECUNDARIAS:

Las edificaciones secundarias necesarias para el uso de la parcela como hornacinas, centros de transformación, etc. no contabilizarán en el cómputo de la edificabilidad máxima de cada parcela. Admitiéndose la ubicación de dichas edificaciones secundarias sin retranqueos.


Por encima de la altura de cornisa solo se admitirán cubiertas inclinadas con una pendiente máxima del 70% con la limitación de altura máxima de cumbrera. El espacio incluido bajo las pendientes de cubierta no contabilizará a efectos de edificabilidad. Admitiéndose la apertura de huecos con la pendiente propia de la cubierta con ventanas especiales tipo Velux o similar. Por encima de la altura máxima de cumbrera sólo se admitirán las chimeneas y shunts, los paneles de energía solar, las antenas de TV y los pararrayos.




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APARCAMIENTOS


Se dispondrán como mínimo las reservas de aparcamiento mínimas reglamentadas:

Uso comercial y/o recreativo: 1 plaza/25 m2t

Uso hotelero y/o apartamento turístico: 1 plaza/200 m2t

Uso hostelero: 1 plaza/50 m2t

Otros usos terciarios: 1 plaza/100 m2t


En el caso de plantearse aparcamientos en sótanos o semisótanos, la rampa estará separada del vial público un mínimo de 4,00 m. para que siempre quede un espacio horizontal para la estancia del vehículo con visibilidad suficiente de la vía pública previo al acceso a la misma.

Las dimensiones de las plazas para turismos tipo serán como mínimo de 2,20 x 4,50 m. cuando las plazas se dispongan en batería. Siendo necesario un ancho de 2,40 cuando dicha plaza esté adosada a una pared. Cuando las plazas se dispongan longitudinalmente paralelas a la calle de circulación (en cordón)




110

tendrán unas dimensiones mínimas de 5,50 x 2,40 m. Las plazas de aparcamiento para minusválidos tendrán unas dimensiones mínimas de 3,30 x 4,50 m. debiendo tener garantizada su accesibilidad.

PROTECCIÓN DE HUECOS: Todo hueco practicado en un paramento, forjado, voladizo y escalera con altura de caída superior a 0,50 m. estarán protegidos por un antepecho o barandilla de 0,90 m. de altura mínima. Cuya resistencia se calculará de acuerdo con el Código Técnico de la Edificación.

MEDIO AMBIENTE

1.- Emanaciones Gaseosas.

La evacuación de polvos, gases, vapores y humos producto de combustiones o de actividades, se realizará a través de adecuada chimenea cuya desembocadura sobrepasará 1 metro la altura máxima del edificio. Las condiciones de emisión cumplirán en todo momento lo establecido en la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera, el Decreto 833/1975, la orden de 18 de octubre de 1976 y demás legislación complementaria, siendo obligatoria la instalación de medidas correctoras cuando así lo exijan dichas normas o se produzcan molestias.

2.- Niveles sonoros y vibraciones.

Los niveles sonoros y de vibraciones se ajustarán a lo dispuesto en los Anexos II y III de la Ley 7/2002, de 3 de diciembre, de Protección contra la Contaminación Acústica o normativa que la sustituya.

Los niveles de ruido se medirán y expresarán en decibelios con ponderación normalizada A, que se expresará con las siglas dB(A). Para medir las vibraciones se utilizará como magnitud la aceleración y se expresará en metros por segundo cada segundo (m/s 2).

SUPRESION DE BARRERAS ARQUITECTONICAS

Se procurará, en el diseño, tener en cuenta todos los aspectos relacionados con cualquier tipo de minusvalía eliminando barreras arquitectónicas y favoreciendo la integración y el uso de locales por parte de cualquier tipo de persona.

Especialmente se tendrán en cuenta accesos generales, ascensores, tránsito por pasillos, aseos, acceso a recintos.

Se velará por facilitar el uso a personas disminuidas o discapacitadas.

Serán de obligado cumplimiento el Decreto 39/2004, de 5 de marzo, del Consell de la Generalitat, por el que se desarrolla la Ley 1/1998, de 5 de mayo, de la Generalitat, en materia de accesibilidad en la edificación de pública concurrencia y en el medio urbano.




111

5.2.- MANZANAS DOTACIONALES.




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5.2 MANZANAS DOTACIONALES.

5.2.1 ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES.

AMBITO.

El área o áreas destinadas a espacios libres de dominio y uso público, están constituidas por los terrenos que se grafían expresamente en los planos de Ordenación.

USOS.

El uso dominante en esta área es el de Espacios libres y Zonas verdes.

Se distinguen dos tipos de uso según se trate de zonas verdes, o zonas verdes integradas en la red viaria, según definiciones contenidas en el punto 4.2.2 de las presentes Normas Urbanísticas.

El uso de las zonas verdes comprende las actividades de esparcimiento y reposo al aire libre, desarrolladas en terrenos dotados del arbolado, jardinería y mobiliario urbano necesarios.

El uso de las zonas verdes integradas en la red viaria comprende las actividades de embellecimiento y mejora en la calidad del espacio urbano.

Se prohíbe cualquier otro uso que no se encuentre directamente vinculado con el uso dominante asignado, salvo lo dispuesto en el apartado posterior.

Se permitirá la ubicación puntual de centros de transformación, o estaciones de las redes de infraestructuras que deberán quedar integrados en el diseño de la zona.

Excepcionalmente en las zonas verdes computables se permitirá la construcción de pérgolas, kioscos, etc. siempre que sean edificaciones que favorezcan y complementen el uso de esparcimiento y reposo al aire libre con una edificabilidad máxima de 0,1 m2t / m2 suelo de zona verde computable.

Se permite el En el Jardín ZV-1 se permite el uso de área de control e información del acceso norte. En el Jardín ZV-2 se permite el uso de área de control e información del acceso sur.




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5.2.2.- EQUIPAMIENTOS.

AMBITO

Las parcelas destinadas a Equipamiento en el Plan Parcial serán:

1. BALSA de agua depurada procedente de E.D.A.R. de Montserrat.

2. DEPOSITO DE AGUA procedente de pozo, deposito de agua potabilizada, servicios hídricos

3. ESTACIÓN DEPURADORA, BALSA DE AGUA DEPURADA, SERVICIOS HIDRICOS Y OTROS SERVICIOS DEL SECTOR.

4. CENTRO DE REPARTO Y CENTROS DE TRANSFORMACIÓN (14 ud). DE LA COMPAÑÍA SUMINISTRADORA.

5. RESERVA PARA USO DOTACIONAL EDUCATIVO

USOS

Los definidos anteriormente.

TIPOLOGIAS

La tipología de la edificación será la de Edificio aislado.

PARAMETROS DE EMPLAZAMIENTO DE LA EDIFICACION

RETRANQUEOS:

A excepción de EQ-5 que se adaptará a la normativa de la compañía suministradora. El resto de Equipamientos a excepción de EQ1 (Balsa) vendrán obligados a los siguientes retranqueos:

- 4 m a linde frontal de parcela. Vial público.

- 3 m a lindes laterales y linde posterior de parcela.

APARCAMIENTOS Y ACCESOS

La disposición y dimensión de los accesos no entorpecerá el transito por el vial público y se garantizará la maniobrabilidad de los bomberos en el interior de la parcela.

En el interior de la parcela se reservará el área necesaria para carga y descarga. Así como el estacionamiento temporal o permanente de los vehículos o máquinas móviles necesarias para la actividad.





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Los paramentos de las edificaciones deberán tratarse con calidad resultante de obra terminada.

No se admiten tendidos de instalaciones grapeadas en fachadas, ni aéreos entre edificaciones.

NORMAS URBANÍSTICAS DE LAS PARCELAS DE EQUIPAMIENTO DOCENTE

La regulación de los suelos destinados a equipamiento se establecerá en las “Normas Urbanísticas” del Plan General en redacción. Específicamente, en la parcela de equipamiento educativo serán de aplicación los parámetros que se recojan en la correspondiente ficha de zona, a la cual se remitirá.

En todo caso, los parámetros urbanísticos que el planeamiento municipal establezca para la parcela escolar, no estarán en contradicción con lo establecido por la Consellería de Cultura, Educación y Deporte. Las limitaciones edificatorias no serán más desfavorables que las siguientes:

- Coeficiente de edificabilidad => 1,900 m2/m2

- Coeficiente de ocupación de parcela => 50%

- Distancias a lindes o fachadas, sin limitación alguna

- Número de plantas => 3

- Altura de cornisa => 12 m

- Formas de los edificios y sus cubiertas, sin limitación

- Nº de plazas de aparcamiento = Nº de unidades docentes


6. FICHAS DE ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA


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6 FICHAS DE ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA.




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6.1 MANZANAS DE USO RESIDENCIAL VILLAS GOLF.

En las manzanas MG-1, MG-2, MG-3, MG-5, MG-6 y MG-7, se admiten tres zonas de ordenación urbanística coexistentes en la manzana, siempre que las parcelas cumplan con los requisitos regulados en la ficha de zona correspondiente:

• Zona de ordenación urbanística de viviendas aisladas (AIS)

• Zona de ordenación urbanística de viviendas pareadas (PAR).

• Zona de ordenación urbanística de viviendas adosadas en hilera (ADO).

El coeficiente de edificabilidad neta y el índice de ocupación será el mismo para las tres zonas e igual a 0,525458 m2t/m2s y 0,30 respectivamente.

En las manzanas MG-8a, MG-8b y MG-9, se admiten dos zonas de ordenación urbanística coexistente en la manzana, siempre que las parcelas cumplen con los requisitos regulados en la ficha de zona correspondiente:

• Zona de ordenación urbanística de viviendas aisladas (AIS)

• Zona de ordenación urbanística de viviendas pareadas (PAR).

No admitiéndose en estas manzanas la construcción de viviendas adosadas en hilera.

Se reservan la manzana MG-8a' para materializar las viviendas de protección pública correspondientes al Término Municipal de Torrent, correspondiendo a la misma la zona de ordenación urbanística de viviendas pareadas (PAR)




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ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS AISLADAS CÓDIGO: AIS

MUNICIPIO: MONTSERRAT, TORRENT, PICASSENT VILLAS GOLF

SISTEMA DE ORDENACIÓN EDIFICACIÓN AISLADA

TIPOLOGÍA EDIFICATORIA BLOQUE EXENTO

USO GLOBAL RESIDENCIAL

MANZANAS: MG-1, MG-2, MG-3, MG-5, MG-6, MG-7, MG-8a, MG-8b y MG-9

USOS PORMENORIZADOS

Uso DOMINANTE Usos COMPATIBLES Usos INCOMPATIBLES

RESIDENCIAL UNITARIO TODOS LOS DEMAS

PARAMETROS URBANÍSTICOS

PARCELA POSICIÓN de la edificación

Parcela mínima 400 m2 Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela 10 m. Distancia mínima a Campo de golf 4 m. Circulo inscrito mínimo ∅ 10 m. Distancia mín. resto de lindes 3 m.

INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA

Coef. edificabilidad neta 0,525458m2t/m2s Nº máximo de plantas 2 Coef. de ocupación máximo 0,30 Altura máxima de cornisa 7,50 m. Altura máxima cumbrera 10,00 m Semisótanos Si Sótanos Si Aprovechamiento Bajo cubierta Si

OTRAS CONDICIONES RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más.

En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la Comunidad Valenciana HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana.

DESCRIPCIÓN GRÁFICA ZONA MANZANA PARCELA

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1

C A M P O D E G O L F

MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-5

MPS-4

MPS-8MG-3

MG-2

MG-5


MPS-6EQ-6

MG-9




118

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS PAREADAS CÓDIGO: PAR

MUNICIPIO: MONTSERRAT, TORRENT, PICASSENT VILLAS GOLF

SISTEMA DE ORDENACIÓN

EDIFICACIÓN AISLADA

TIPOLOGÍA EDIFICATORIA BLOQUE ADOSADO


MANZANAS: MG-1, MG-2, MG-3, MG-5, MG-6, MG-7, MG-8a, MG-8a', MG-8b y MG-9

USOS PORMENORIZADOS


RESIDENCIAL UNITARIO

Se reserva la manzana MG-8ª’ para materializar la reserva de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública del T.M. de Torrent

TODOS LOS DEMAS



Parcela mínima 300 m2 Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela 9 m. Distancia mínima a Campo de golf 4 m. Circulo inscrito mínimo ∅ 9 m. Distancia mínima a Zonas Verdes 3 m.

Distancia mín. a parc. no pareada 3 m. INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA

Coef. edificabilidad neta 0,525458m2t/m2s Nº máximo de plantas 2 Coef. De ocupación máximo 0,30 Altura máxima de cornisa 7,50 m. Altura máxima cumbrera 10,00 m. Semisótanos Si Sótanos Si Aprovechamiento Bajo cubierta Si



El seguimiento acústico en la manzana, luego de ejecutada las pantallas acústicas, determinará el establecimiento de medidas correctoras vinculantes en el diseño de las edificaciones a implantarse.

DESCRIPCIÓN GRÁFICA

ZONA MANZANA PARCELA

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-5

MPS-4

MPS-8MG-3

MG-2

MG-5


MPS-6EQ-6

MG-9

ALINEA

CIÓN

DE VIAL

LINDE DE PARCELA

LINDE DE PARCELA

LINDE DE PARCELA

CIRCULO

INSCRITO

Ø

LINDE F

RONTAL

FREN

TE MÍNIM

O




119

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS ADOSADAS CÓDIGO: ADO

MUNICIPIO: MONTSERRAT, TORRENT y PICASSENT VILLAS GOLF





MANZANAS: MG-1, MG-2, MG-3, MG-5, MG-6 Y MG-7

USOS PORMENORIZADOS Uso DOMINANTE Usos COMPATIBLES Usos INCOMPATIBLES

RESIDENCIAL UNITARIO TODOS LOS DEMAS PARAMETROS URBANÍSTICOS

PARCELA POSICIÓN de la edificación Parcela mínima 240 m2 Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela 8 m. Distancia mínima a C. de golf 4 m. Circulo inscrito mínimo ∅ 8 m. Distancia mínima a Z Verdes 3 m.

Distancia mínima a parc. AIS o PAR 3 m Distancia mínima a resto de lindes 0 m.

INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA Coef. edificabilidad neta 0,525458m2t/m2s Nº máximo de plantas 2 Coef. de ocupación máximo 0,30 Altura máxima de cornisa 7,50 m. Altura máxima cumbrera 10,00 m. Semisótanos Si Sótanos Si Aprovechamiento Bajo cubierta Si

OTRAS CONDICIONES

RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más. Se admitirán como máximo grupos de 10 viviendas adosadas en hilera con una longitud máxima de fachada de 80m En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la Comunidad Valenciana HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana.


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6





120

6.2 MANZANAS DE USO RESIDENCIAL PUEBLO NORTE

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS AISLADAS CÓDIGO: AIS/PAR

MUNICIPIO: MONTSERRAT y TORRENT PUEBLO NORTE: MPN-1



TIPOLOGÍA EDIFICATORIA BLOQUE EXENTO y/o ADOSADO



RESIDENCIAL UNITARIO Residencial Múltiple en caso de materializar la reserva de viviendas

protegidas (ver Ficha EDA)

TODOS LOS DEMAS

PARAMETROS URBANÍSTICOS PARCELA POSICIÓN de la edificación

AIS 400 m2 Distancia mínima a calle 4 m. Parcela mínima

PAR 300 Distancia mínima a Vía Pecuaria 4 m. AIS 10 m. Distancia mínima a resto de lindes 3 m. Frente mínimo de

parcela PAR 9 m AIS ∅ 10 m.

Circulo inscrito mínimo PAR ∅ 9m

INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA Coef. edificabilidad neta 0,525458m2t/m2s Nº máximo de plantas 2 Coef. de ocupación máximo 0,30 Altura máxima de cornisa 7,50 m.

Altura máxima cumbrera 10,00 m. Semisótanos SI Sótanos SI Aprovechamiento Bajo cubierta SI

OTRAS CONDICIONES RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más. En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la Comunidad Valenciana HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana.

A efectos orientativos se presenta la descripción gráfica de la parcelación de la manzana. DESCRIPCIÓN GRÁFICA

ZONA MANZANA PARCELA

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5 MPN-6

MPN-1

MG-8b


MG-8a

SNUP

T.M.TORRENT

(VPP)

(VPP)

ALINEA

CIÓN

DE VIAL

LINDE DE PARCELA

LINDE DE PARCELA

LINDE DE PARCELA

CIRCULO

INSCRITO

Ø

LINDE F

RONTAL

FREN

TE MÍNIM

O




121

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS AISLADAS CÓDIGO: ADO (act. conjunta)







RESIDENCIAL UNITARIO Residencial Múltiple en caso de materializar la reserva de viviendas

protegidas (ver Ficha EDA)

TODOS LOS DEMAS


Parcela mínima Manzana completa

Distancia mínima a calle 4 m.

Frente mínimo de parcela --- Distancia mínima a resto de lindes 3 m. Circulo inscrito mínimo ---


ACTUACIONES CONJUNTAS Altura máxima cumbrera 10,00 m. Nº máx. de viviendas de la actuación 49 Semisótanos Si

Superficie adscrita a cada vivienda (privativa y zona común)

300 m2s Sótanos Si

Aprovechamiento Bajo cubierta Si OTRAS CONDICIONES

RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más. En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la Comunidad Valenciana HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana.

ACTUACIONES CONJUNTAS: Podrán realizarse agrupaciones de varias viviendas, manteniendo las zonas comunes mancomunadas. A efectos orientativos se presenta la descripción gráfica de la parcelación de la manzana.


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5 MPN-6

MPN-1

MG-8a

SNUP

T.M.TO

(VPP)

(VPP)




122
















300 m2s Sótanos Si





MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPN-2

MPN-4 MPN-5 MPN-6

MPN-1

MG-8a

SNUP

T.M.TO

(VPP)

(VPP)

MPN-3




123
















300 m2s Sótanos Si





MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPN-4 MPN-5

MG-8b

C A M P

SNUPMPN-3




124
















300 m2s Sótanos Si





MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPN-4MPN-5

MPN-

MG-8b


PMPN-3




125

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS AISLADAS CÓDIGO: ADO (act. conj.)/PAR








PARCELA POSICIÓN de la edificación ADO 10.500 m2 Distancia mínima a calle 4 m.

Parcela mínima PAR 300 m2 Distancia mínima a resto de lindes 3 m. ADO --- Frente mínimo de

parcela PAR 9 m

ADO --- Circulo inscrito mínimo PAR ∅ 9m


ACTUACIONES CONJUNTAS (ADO) Altura máxima cumbrera 10,00 m. Nº máx. de viviendas de la actuación 35 Semisótanos SI


300 m2s Sótanos SI

Aprovechamiento Bajo cubierta SI OTRAS CONDICIONES


ACTUACIONES CONJUNTAS: Podrán realizarse agrupaciones de varias viviendas (adosadas), manteniendo las zonas comunes mancomunadas. A efectos orientativos se presenta la descripción gráfica de la parcelación de la manzana.


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPN-3

MPN-5 MPN-6

MPN-1


(VPP)

(VPP)

ALINEA

CIÓN

DE VIAL

LINDE DE PARCELA

LINDE DE PARCELA

LINDE DE PARCELA

CIRCULO

INSCRITO

Ø

LINDE F

RONTAL

FREN

TE MÍNIM

O




126

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS PAREADAS CÓDIGO: EDA

MUNICIPIO: MONTSERRAT y TORRENT PUEBLO NORTE: MPN-1, MPN-2




USO GLOBAL RESIDENCIAL (VPP)


RESIDENCIAL MULTIPLE en caso de materializar la reserva de

viviendas de protección pública

TODOS LOS DEMAS




Frente mínimo de parcela --- Distancia mínima entre bloques 6 m. Circulo inscrito mínimo ---

INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA Coef. edificabilidad neta 0,525458m2t/m2s Nº máximo de plantas 3 Coef. de ocupación máximo 0,45 Altura máxima de cornisa 10,50 m. Altura máxima cumbrera 13,00 m. Semisótanos SI Sótanos SI Aprovechamiento Bajo cubierta SI




MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5 MPN-6

MPN-1

MG-8b


MG-8a

SNUP

T.M.TORRENT

(VPP)

(VPP)

ALINEA

CIÓN

DE VIAL

LINDE DE PARCELA

LINDE DE PARCELA

LINDE DE PARCELA

CIRCULO

INSCRITO

Ø

LINDE F

RONTAL

FREN

TE MÍNIM

O




127

6.3 MANZANAS DE USO RESID. LADERA ESTE Y LADERA OESTE.

Los parámetros para las parcelas de estas dos áreas serán lo siguientes:

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS ADOSADAS CÓDIGO: ADO MUNICIPIO: MONTSERRAT y PICASSENT LADERA ESTE Y OESTE MLO-1






PARCELA POSICIÓN de la edificación Parcela mínima 200 m2. Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela 8 m. Distancia mínima a resto de lindes 0 m. Circulo inscrito mínimo ∅ 8 m.

INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA Coef. edificabilidad neta 0,671092m2t/m2s Nº máximo de plantas 2 Coef. De ocupación máximo 0,4 Altura máxima de cornisa 7,50 m. Altura máxima cumbrera 10,00 m Semisótanos SI Sótanos SI Aprovechamiento Bajo cubierta SI

OTRAS CONDICIONES RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más. En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la CCVV HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana. A efectos orientativos se presenta la descripción gráfica de la parcelación de la manzana.


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MLO-1

MG-9


URB.TROS ALT

MLO-1'MLO-1




128

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS ADOSADAS CÓDIGO: EDA MUNICIPIO: MONTSERRAT y PICASSENT LADERA ESTE Y OESTE MLO-1’




USOS PORMENORIZADOS

Uso DOMINANTE Usos COMPATIBLES Usos INCOMPATIBLES RESIDENCIAL MULTIPLE TODOS LOS DEMAS




Frente mínimo de parcela --- Dist. Mínima a Zonas Verdes 3 m. Circulo inscrito mínimo --- Distancia mínima a resto de lindes 3 m.

INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA Coef. edificabilidad neta 0,671092m2t/m2s Nº máximo de plantas 3 Coef. De ocupación máximo 0,45 Altura máxima de cornisa 10,50 m. Altura máxima cumbrera 13,00 m

Semisótanos SI Sótanos SI

Aprovechamiento Bajo cubierta SI OTRAS CONDICIONES

RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más. En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la CCVV HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana. ACTUACIONES CONJUNTAS: Podrán realizarse agrupaciones de varias viviendas, manteniendo las zonas comunes mancomunadas. A efectos orientativos se presenta la descripción gráfica de la parcelación de la manzana.


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MLO-1

MG-9


URB.TROS ALT

MLO-1MLO-1'(VPP)




129

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS ADOSADAS CÓDIGO: AIS/PAR MUNICIPIO: MONTSERRAT y PICASSENT LADERA ESTE Y OESTE MLE-1




USOS PORMENORIZADOS

Uso DOMINANTE Usos COMPATIBLES Usos INCOMPATIBLES RESIDENCIAL UNITARIO TODOS LOS DEMAS


Parcela mínima 300 m2. Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela 8 m. Distancia mínima a limite sector 3 m. Circulo inscrito mínimo ∅ 8 m. Distancia mínima a resto de lindes

(excepto lado pareado) 3 m.


OTRAS CONDICIONES RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más. En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la CCVV HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana. A efectos orientativos se presenta la descripción gráfica de la parcelación de la manzana.


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MLO-1

MG-7


URB.ELS RACONST.M.PICASSENT

MLE-1




130

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS ADOSADAS CÓDIGO: EDA MUNICIPIO: MONTSERRAT y PICASSENT LADERA ESTE Y OESTE MLE-2




USOS PORMENORIZADOS

Uso DOMINANTE Usos COMPATIBLES Usos INCOMPATIBLES RESIDENCIAL MULTIPLE TODOS LOS DEMAS




Frente mínimo de parcela --- Distancia mínima a limite sector 3 m. Circulo inscrito mínimo --- Distancia mínima a resto de lindes 3 m.


OTRAS CONDICIONES RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más. En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la CCVV HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana. ACTUACIONES CONJUNTAS: Podrán realizarse agrupaciones de varias viviendas, manteniendo las zonas comunes mancomunadas. A efectos orientativos se presenta la descripción gráfica de la parcelación de la manzana.


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MLO-1

MG-5

MG-6

C A

M P

O D

E G

O L

F

T.M.PICASSENT

(VPP)MLE-2




131

6.4 MANZANAS DE USO RESIDENCIAL PUEBLO SUR

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: EDIFICACION ABIERTA CÓDIGO: EDA

MUNICIPIO: MONTSERRAT PUEBLO SUR: MPS-1






Residencial múltiple TODOS LOS DEMAS PARAMETROS URBANÍSTICOS

PARCELA POSICIÓN de la edificación Parcela mínima Manzana

completa Distancia mínima a calle 4 m.



Coef. edificabilidad neta 1,530418m2t/m2s Nº máximo de plantas 4 Coef. de ocupación máximo 0,45 Altura máxima de cornisa 13,5 m. Altura máxima cumbrera 16 m Semisótanos Si Sótanos Si Aprovechamiento Bajo cubierta No

OTRAS CONDICIONES RESERVA DE APARCAMIENTOS: 1plaza/vivienda + 1 plaza/10 viv. en parcelas de 10 viviendas ó más. En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, las Normas de Habitabilidad y diseño de la CCVV HD/91, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana. A efectos orientativos se presenta la descripción gráfica de la parcelación de la manzana


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

1

2

MPS-1(VPP)




132
















MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

MPS-1(VPP)




133
















MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

MPS-1(VPP)




134









PARCELA POSICIÓN de la edificación Parcela mínima 1.683,12 m2 Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela --- Distancia mínima a Zona Verde 3 m Circulo inscrito mínimo --- Distancia mínima entre bloques 6 m.





MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-5

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

MPS-1(VPP)

MPS-4




135









PARCELA POSICIÓN de la edificación Parcela mínima 1.966.22 m2 Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela --- Distancia mínima a Zona Verde 3 m Circulo inscrito mínimo --- Distancia mínima entre bloques 6 m.





MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

MPS-1(VPP)

MPS-4

MPS-5




136














MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-3

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

MPS-1(VPP)

MPS-4

MPS-5

MPS-7




137














MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-3

MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

MPS-1(VPP)

MPS-4

MPS-5

MPS-7

MPS-8




138














MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MPS-2

MPS-3

MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

MPS-1(VPP)

MPS-4

MPS-5

MPS-7

MPS-8

MPS-9




139











Frente mínimo de parcela --- Distancia mínima a Zona Verde 3 m Circulo inscrito mínimo --- Distancia mínima entre bloques 6 m.





MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-2

MPS-3

MG-3

MG-1

MG-2

MG-9MLO-1


MPS-6EQ-6


(VPP)

MPS-1(VPP)

MPS-4

MPS-5

MPS-7

MPS-8

MPS-9

MPS-10




140

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS AISLADAS CÓDIGO: AIS

MUNICIPIO: MONTSERRAT, TORRENT, PICASSENT PUEBLO SUR: MPS-11




USOS PORMENORIZADOS


RESIDENCIAL UNITARIO TODOS LOS DEMAS



Parcela mínima 400 m2 Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela 10 m. Distancia mínima a Campo de golf 4 m. Circulo inscrito mínimo ∅ 10 m. Distancia mín. resto de lindes 3 m.


Coef. edificabilidad neta 0,164273m2t/m2s Nº máximo de plantas 2 Coef. de ocupación máximo 0,30 Altura máxima de cornisa 7,50 m. Altura máxima cumbrera 10,00 m Semisótanos Si Sótanos Si Aprovechamiento Bajo cubierta Si




MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-2

MPS-1 MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8

MG-1

MPS-11




141

6.5 MANZANAS DE USO TERCIARIO MLO-2 Y MPS-6.

Los parámetros para las parcelas MLO-2 Y MPS-6 serán los siguientes:

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: TERCIARIO CÓDIGO: TER

MUNICIPIO: MONTSERRAT Y TORRENT MLO-2 y MPS-6 SISTEMA DE ORDENACIÓN

EDIFICACIÓN AISLADA TIPOLOGÍA EDIFICATORIA

BLOQUE ADOSADO USO GLOBAL

TERCIARIO

USOS PORMENORIZADOS Uso DOMINANTE Usos COMPATIBLES

EN LA MANZANA Usos INCOMPATIBLES

TERCIARIO (comercial, hotelero, oficinas, recreativo)

Apartamentos turísticos sujetos a la normativa sectorial vigente. Docente Privado y Sanitario

Privado. Centros de Asistencia y Bienestar Social. Todo ello

mediante Estudio de Detalle.

Terciario Gr. Superficies Todos los demás


Parcela mínima 500 m2 Distancia mínima a calle 4 m. Frente mínimo de parcela 10 m. Distancia mínima a Z Verdes 3 m. Circulo inscrito mínimo ∅ 10 m. Distancia mínima a resto de lindes 3 m.

INTENSIDAD VOLUMEN y FORMA Coef. edificabilidad neta 2,9445 m2t/m2s Nº máximo de plantas 3 Coef. de ocupación máximo 0,80 Altura máxima de cornisa 10 m. Altura máxima cumbrera 12,5 m Semisótanos Si Sótanos 2 en toda la

parcela Aprovechamiento Bajo cubierta Si

OTRAS CONDICIONES RESERVA DE APARCAMIENTOS SEGÚN USOS: Comercial 1 plaza/25 m2t. Recreativo:1 plaza/25 m2t. Hotelero o Aparcamiento Turístico: 1 plaza/200 m2t. Hostelero:1 plaza/50 m2t. Otros Usos:1 plaza/100 m2t En todos los demás parámetros se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial, el DB-SI del Código Técnico de la Edificación y demás Normas de obligado cumplimiento en la Comunidad Valenciana. El seguimiento acústico en la manzana, luego de ejecutada las pantallas acústicas, determinará el establecimiento de medidas correctoras vinculantes en el diseño de las edificaciones a implantarse.


MPS-10

MPS-9

MPS-2

MPS-1MPS-5

MPS-4

MPS-3

MPS-7

MPS-8MG-3

MG-1

MG-2

MG-5

MLE-2

MG-6

MG-7

MLE-1

MPN-2

MPN-3

MPN-4 MPN-5

MPN-6

MPN-1

MG-8b

MG-9

MLO-2

MLO-1


MG-8a

MPS-6

SNUP

EQ-6

MPS-11

MPS-10

MG-2MG-9

MLO-2


MPS-6EQ-6

ZV10


URB.TROS ALT

REFUNDIDO 2ª MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL SECTOR “VERTIX XXI” T.M. DE MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT (VALENCIA) 7. LICENCIAS Y COMPROMISOS


142

7.- LICENCIAS Y COMPROMISOS.

REFUNDIDO 2ª MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL SECTOR “VERTIX XXI” T.M. DE MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT (VALENCIA) 7. LICENCIAS Y COMPROMISOS


143

7 LICENCIAS Y COMPROMISOS.

Serán preceptivos al inicio de cualquier actividad o uso la disposición de las licencias oportunas emitidas por el organismo competente.

Serán de especial cumplimiento los mandatos y acciones derivadas del planeamiento y medidas correctoras. Igualmente de los compromisos o convenios realizados con las corporaciones, organismos, entes o sociedades de gestión, particularmente con los Ayuntamientos de Montserrat, Torrent y Picassent.

VALENCIA, FEBRERO DE 2009

Los arquitectos:

FRANCISCO REYES MEDINA JOSÉ LUÍS TOLBAÑOS UREÑA

REFUNDIDO 2ª MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL SECTOR “VERTIX XXI” T.M. DE MONTSERRAT, TORRENT Y PICASSENT (VALENCIA) 8. PLANOS


144

8 PLANOS.

8.1 PLANOS DE INFORMACION.

8.1.1 ENCUADRE PROVINCIAL.

8.1.2 ENCUADRE SITUACIONAL.

8.1.3 CATASTRAL.

8.1.4 TOPOGRAFICO.

8.1.5 USOS, APROVECHAMIENTO Y EDIFICACIONES EXISTENTES.

8.1.6 INFRAESTRUCTURAS, REDES GENERALES DE SERVICIOS Y BIENES DEMANIALES.

8.1.7 ORDENACION ESTRUCTURAL DEL SECTOR Y DE SU ENTORNO.

8.1.8 AFECCIONES.

8.2. PLANOS DE ORDENACION.

8.2.1 CALIFICACION Y USOS.

8.2.2 RED DE RESERVA DE SUELO DOTACIONAL.

8.2.3 TECHOS ASIGNADOS POR EL PLAN DE USO LUCRATIVO.

8.2.4 GESTION. AREA DE REPARTO Y SUPERFICIES ADSCRITAS

8.2.5 ALINEACIONES Y RASANTES

8.2.6 PERFILES LONGITUDINALES

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PLAN PARCIAL SECTOR VERTIX XXI 2ª MODIFICACIÓN – … · josÉ luis tolbaÑos ureÑa / francisco j. reyes medina . refundido 2ª modificaciÓn plan parcial sector “vertix xxi”