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POLÍTICA DE GARANTÍAS EN LA EMPRESA CONSTRUCTORA
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................................ 3
1. ¿QUÉ ES UNA POLÍTICA DE GARANTÍAS? .............................................................................................. 6
2. LA CONSTRUCCIÓN DE UNA POLÍTICA DE GARANTÍAS - PROGRAMA CONSTRUGARANTÍAS ................... 7
3. FUNDAMENTOS DE LA POLÍTICA DE GARANTÍAS EN LA EMPRESA CONSTRUCTORA ............................... 8
3.1 Conceptos básicos .............................................................................................................................. 8
3.2. El objeto de la política de garantías .................................................................................................... 9
3.2.1. Bien inmueble ............................................................................................................................ 9
3.2.2. El inmueble destinado a vivienda .............................................................................................. 11
3.3. Plazos aplicables a la política de garantías en la empresa constructora ............................................. 13
3.3.1. Garantía legal ........................................................................................................................... 13
3.3.2. Garantía legal de bienes comunes en propiedades horizontales ................................................ 14
3.3.3. Garantía suplementaria ............................................................................................................ 16
4. LINEAMIENTOS PARA LA FORMULACIÓN DE UNA POLÍTICA DE GARANTÍAS EN LA EMPRESA CONSTRUCTORA ......................................................................................................................................... 17
4.1. La calidad y garantía en las etapas del proyecto constructivo ........................................................... 17
4.1.1. Diseño del producto inmueble ........................................................................................... 17
4.1.2. Adquisición de materiales, elementos y equipos ................................................................ 24
4.1.3. Ejecución de la obra .......................................................................................................... 28
4.1.4. Los esquemas de seguros .................................................................................................. 37
4.1.5. La entrega del bien inmueble al consumidor ...................................................................... 44
4.1.6. Reclamación de la efectividad de las garantías ................................................................... 53
4.1.7. Reclamaciones en sede jurisdiccional o administrativa ....................................................... 57
REFERENCIAS.............................................................................................................................................. 60
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INTRODUCCIÓN
Para la producción de un bien inmueble se requiere del proceso de transformación de una multiplicidad de
bienes, elementos, equipos, mano de obra, entre otros, y pese a que a través de los años se han venido
perfeccionando los procesos de planeación y ejecución en la construcción, no puede desconocerse que se
trata de un proceso no industrializado en el que se emplea principalmente mano de obra medianamente
calificada sin posibilidad de tecnificación al nivel de otros sectores de producción, como el de los
electrodomésticos o materias primas en general. Para muchos, la construcción se asemeja más a un proceso
artesanal que a un proceso de producción tecnificada o en serie, en el que el factor humano prima,
adquiriendo gran relevancia la administración y seguimiento a la calidad del mismo.
En Colombia la definición del alcance y contenido de un producto que se ofrece para circulación, está definida
textualmente a partir de la ley 1480 de 2011 Estatuto del Consumidor, régimen que definió no solamente el
concepto de calidad de un bien o servicio como la condición en que cumple con las características inherentes
y las atribuidas por la información que se suministre sobre él, sino el de la idoneidad y seguridad que se debe
ofrecer del mismo1, conceptos intrínsecamente ligados al de garantía2 como una obligación temporal de
responder por las condiciones del producto en favor del consumidor. Por esta razón el Estatuto desarrolló de
manera precisa los plazos de garantía para distintos tipos de bienes, entre ellos los inmuebles, diferenciando
los componentes que los integran a saber: para elementos no estructurales, acabados y redes vitales (redes
de conducción de agua, energía y combustibles) garantía de un (1) año desde la entrega y para elementos
estructurales que comprometan la estabilidad garantía de diez (10) años desde la entrega.3
La garantía es entendida entonces como la obligación gratuita, solidaria y temporal a cargo del productor
(constructor) y proveedor (diseñador, promotor, vendedor) de responder por el buen estado del producto y
la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las
ofrecidas sobre el mismo.
1 Ley 1480 de 2011 - Artículo 6°. Calidad, idoneidad y seguridad de los productos. Todo productor debe asegurar la idoneidad y seguridad de los bienes y servicios que ofrezca o ponga en el mercado, así como la calidad ofrecida. En ningún caso estas podrán ser inferiores o contravenir lo previsto en reglamentos técnicos y medidas sanitarias o fitosanitarias.
2 Ley 1480 de 2011 - Artículo 7°. Garantía legal. Es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos.
3 Ley 1480 de 2011 - Inciso final Artículo 8°, reglamentado por el Decreto 735 de 2013, compilado en el Decreto Único Reglamentario 1074 de 2015, del sector Comercio, Industria y Turismo.
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En materia de inmuebles los asuntos de la calidad, idoneidad, seguridad y la garantía son de gran importancia.
En primer término porque no se puede asimilar el bien inmueble a otros productos que se obtienen de
procesos tecnificados donde son previsibles una serie de factores y parámetros que aseguran casi su
perfección, y en segundo término porque la unidad inmobiliaria es un producto complejo, que debe atender
diferentes reglamentos técnicos, compuesto de una multiplicidad de sistemas y componentes, partes,
elementos, materiales y procesos de instalación diversos que dependen tanto del personal en obra como de
los profesionales y proveedores externos, además de las propias limitaciones y restricciones que conlleva cada
material.
Para que un material sea incorporado adecuadamente a un sistema o parte del inmueble debe haber sido
especificado previamente e incorporado a un diseño por los profesionales del proyecto, considerando su
grado de desempeño en términos de sismoresistencia de acuerdo a la edificación para la cual se destinará. Su
productor debe haber informado las limitaciones que tiene y la forma más adecuada para su incorporación,
además debe haber pasado por la supervisión y control en obra, para finalmente cumplir su cometido: el uso
y disfrute de un consumidor final, siendo este consumidor quien está llamado a reclamar la efectividad de la
garantía, después de la entrega de su inmueble, cuando cualquier parte o elemento del mismo no corresponda
a las condiciones la calidad, idoneidad y seguridad prometidas y/o exigidas por la ley.
La problemática que se crea a partir de la calidad, idoneidad y seguridad de la unidad inmobiliaria y la posterior
atención de las garantías en la construcción no solo refleja la limitación que muchas empresas tienen en su
sistema de producción sino unas consecuencias económicas relevantes, dejando al descubierto una falta de
seguimiento y control o de entendimiento de ese ese hilo conductor del proyecto que involucra diseño,
adquisición de productos y materiales de construcción, ejecución material, supervisión, entrega y debida
atención del reclamo.
Desde que se diseña el proyecto y se establecen sus especificaciones debe tenerse en cuenta el desempeño a
futuro del inmueble, tanto en sus elementos estructurales como en los no estructurales, redes vitales y sus
acabados, cumpliendo con los reglamentos técnicos tanto para su diseño como para su ejecución. Al escoger
los proveedores y fabricantes de los materiales se debe pensar como éstos se desempeñarán correctamente
después de su entrega y como estos sujetos deben suministrar información suficiente del producto, su
instalación y manejo, además, lo más importante, cómo atenderán los reclamos que se deriven de las
condiciones de calidad, idoneidad y seguridad de dichos materiales tanto de los proveedores como del
constructor y vendedor en términos de la obligación solidaria que los involucra.
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Pero no solo el diseño y especificaciones bajo reglamentos técnicos (NSR, RETIE, RETIAP, RAS) etc. o NTC de
productos son vitales, la incorporación de ellos en el proceso de producción más la supervisión y control de
los procesos por los Supervisores Técnicos y directores de obra constituyen una piedra angular en el resultado
final, buen funcionamiento y correcto desempeño de la unidad inmobiliaria.
Finalmente, ese consumidor debe recibir el bien con la información suficiente, veraz y clara para dar un uso y
mantenimiento adecuados al inmueble, instrucciones que deben estar contenidas en el manual del
propietario y de la copropiedad, en el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Cada una de las etapas del desarrollo del proyecto, desde su concepción y diseño hasta la entrega y posterior
atención de los reclamos, son cruciales para lograr el mejor estándar de calidad, idoneidad y seguridad del
producto inmueble, por lo tanto, la garantía en sentido amplio no está referida únicamente a la reclamación
que formula el consumidor pos entrega y su atención por el proyecto. El concepto garantía nace desde que se
concibe el proyecto y termina, según el caso, años después de su entrega, cuando finalizan todos los términos
durante los cuales el bien deba cumplir alguna condición de calidad, idoneidad o seguridad para el consumidor
o usuario.
Así las cosas, un compromiso con la calidad, idoneidad y seguridad del producto inmueble debe obedecer a
una clara y definida Política de Garantías de la Empresa Constructora, que opere como un punto de partida
para todas las estrategias y procedimientos que se implementan en el proyecto desde su concepción hasta la
pos entrega, logrando las mejores condiciones posibles en términos de calidad, idoneidad y seguridad.
A continuación se proponen lineamientos para la formulación de una política de garantías en la empresa
constructora, partiendo de las experiencias actuales de cada una de las empresas partícipes en el programa
ConstruGarantías4, con el fin de que cada una pueda implementarla ajustándose a su estructura.
4 ConstruGarantías es una estrategia que pretende generar estándares que permitan desarrollar procesos constructivos acordes con las necesidades actuales del sector construcción con el fin de crear costumbre mercantil que permita regular la relación entre constructor, proveedor y cliente. La estrategia y los proyectos que de ella se derivan pretenden disminuir la incertidumbre por las múltiples, costosas y prolongadas reclamaciones sobre acabados, equipos, partes y elementos de los bienes entregados. http://www.construgarantias.org
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1. ¿QUÉ ES UNA POLÍTICA DE GARANTÍAS?
Una política de garantías, más que un documento, manual o guía, es una definición de criterios precisos para
la realización de una o varias actividades, el establecimiento de unas reglas generales de conducta a partir de
las cuales se definen: requerimientos, procedimientos, actores, tiempos, soportes y otros aspectos, para la
consecución de un objetivo concreto, en el caso de la construcción, un producto inmueble de calidad, idóneo
y seguro.
Para la empresa constructora, una política de garantías se refiere a la definición de criterios o reglas concretas
para la ejecución de cada una de las etapas que componen el proyecto inmobiliario en aras de cumplir los
objetivos principales: obtener un producto con las mejores condiciones de calidad, idoneidad y seguridad para
la satisfacción del consumidor final, el cumplimiento de altos estándares como ventaja competitiva y la
minimización de costos innecesarios durante y después de la obra.
No se trata entonces de asimilar la política de garantías a un sistema de gestión de la calidad desde lo formal,
sino de formular las bases sólidas de la calidad desde lo sustancial, desde la estrategia y desde la esencia de
las gestiones inherentes al proceso constructivo, de manera que se pueda interiorizar por cada uno de los
actores como parte de la misión y visión empresarial.
ConstruGarantías es un eslabón que debe integrarse en la ruta de su propia política de garantías, ya que este
programa está íntimamente ligado a diferentes frentes en el recorrido de esta ruta como el diseño de los
estándares de las tolerancias en el proceso constructivo, la formulación conjunta con las empresas de las
buenas practicas constructivas, el seguimiento y análisis de los reclamos post construcción entre otros,
siempre bajo la lupa de la calidad, idoneidad y seguridad de ese producto en observación.
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2. LA CONSTRUCCIÓN DE UNA POLÍTICA DE GARANTÍAS - PROGRAMA
CONSTRUGARANTÍAS
El programa ConstruGarantías como parte del Grupo de investigación en Gestión de la Construcción de EAFIT,
desarrollado en convenio con las empresas constructoras de Medellín y su Área Metropolitana, y en algunos
momentos con empresas de otros departamentos, busca mejorar las condiciones de calidad, idoneidad y
seguridad del producto inmueble y el servicio post construcción a través de mecanismos de autorregulación
desde las empresas del sector. Por esta razón, para la formulación de los lineamientos de política de garantías
en la empresa constructora, partimos inicialmente de una indagación desde la cual se pudiera identificar el
concepto de garantía, idoneidad, seguridad y proceso de aseguramiento de la calidad del producto
inmobiliario en cada una de las empresas participantes, así como la atención de las reclamaciones de los
consumidores.
Una vez obtenida y clasificada la información, se conocieron las fortalezas y necesidades de cada una de las
empresas en cuanto a la gestión de sus procesos constructivos desde el concepto integral de calidad que
involucraba la idoneidad y seguridad, permitiendo formular la presente propuesta de lineamientos para la
construcción de una política de garantías en la empresa constructora.
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3. FUNDAMENTOS DE LA POLÍTICA DE GARANTÍAS EN LA EMPRESA
CONSTRUCTORA
3.1 Conceptos básicos
La política de garantías parte de los conceptos vigentes de calidad, idoneidad, seguridad del producto o
servicio y otros aplicables desde el Estatuto del Consumidor, pues constituyen el fundamento de las
obligaciones a cumplir frente a los consumidores de bienes inmuebles.
Las siguientes son las definiciones contenidas en la ley 1480 de 2011, que nos ilustran tales presupuestos:
- Calidad: Es la condición en que un producto cumple con las características inherentes y las atribuidas
por la información que se suministre sobre él.
- Idoneidad: Es la aptitud del producto para satisfacer la necesidad o necesidades para las cuales ha
sido producido o comercializado.
- Seguridad: Es la condición del producto conforme con la cual, en situaciones normales de utilización,
teniendo en cuenta la duración, la información suministrada en los términos de la presente ley y si
procede, la puesta en servicio, instalación y mantenimiento, no presenta riesgos irrazonables para la
salud o integridad de los consumidores. En caso de que el producto no cumpla con requisitos de
seguridad establecidos en reglamentos técnicos o medidas sanitarias, se presumirá inseguro.
Estas tres condiciones básicas son las que debe cumplir, sin excepción, todo bien inmueble que sea puesto en
el mercado, pues todas ellas son exigidas desde la ley y componen en conjunto el concepto amplio de calidad.
Así pues, las condiciones esenciales que se deben cumplir son:
- El bien inmueble debe cumplir con las condiciones inherentes al mismo, y las que le son exigibles
desde las normas técnicas que aplican a su construcción.
- El bien inmueble debe contar con todas las características y condiciones ofrecidas o informadas al
consumidor sobre el mismo.
- El bien inmueble debe permitir la satisfacción de las necesidades relativas a su destinación según el
caso vivienda, comercio u otro.
- El bien inmueble debe cumplir con condiciones de seguridad para evitar poner en riesgo la salud e
integridad de sus usuarios.
- Los componentes del bien inmueble que a él se incorporan deben tener un buen funcionamiento.
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Todos estos aspectos, sin excepción, deben hacer parte del bien inmueble como resultado de un proceso
constructivo. En consecuencia, de no cumplirse total o parcialmente alguno de ellos, se incumple el concepto
integral de calidad (calidad-idoneidad-seguridad) y se activa la posibilidad de reclamación de la garantía por
el consumidor. Así, por ejemplo, aunque el bien cumpla con las condiciones de idoneidad, las exigibles desde
las normas técnicas, las que le son inherentes y no ponga en riesgo al consumidor, pero incumpliendo las
condiciones de calidad ofrecidas e informadas, estará afectando la garantía del bien.
El cumplimiento de todas estas condiciones solo se logra como resultado de una adecuada gestión de la
calidad durante todo el proceso constructivo, desde el diseño hasta la atención post construcción. Por esta
razón se plantean los lineamientos para una política de garantías en la empresa constructora, desde cada una
de las etapas que componen el proyecto inmobiliario.
3.2. El objeto de la política de garantías
3.2.1. Bien inmueble
El objeto de la formulación de una política de garantías en la empresa constructora es sin duda el bien
inmueble, entendido desde la ley 400 bajo el concepto de edificación y definido como la construcción cuyo
uso primordial es la habitación u ocupación por seres humanos. También el Código Civil colombiano en su
artículo 656 define los inmuebles como “las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro como las
tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles”.
Este bien inmueble como producto final con función y destinación específica y su ejecución bajo el concepto
de calidad ya expuesto, es el objetivo principal de la política de garantías, por lo tanto, es necesaria la
comprensión del concepto de inmueble como producto y los elementos que lo componen.
La producción de un bien inmueble implica un proceso de transformación materias primas, elementos,
equipos a través de la mano de obra para obtener el resultado final derivado de unos diseños previos. Es por
esto que, a diferencia de otros productos, el inmueble debe entenderse como un sistema compuesto de
múltiples partes, componentes o elementos, todos ellas cobijadas con los conceptos de calidad, idoneidad,
seguridad y garantía de manera individual.
Partiendo de esta base, un inmueble es más que la construcción y los materiales, por esto cuando se plantea
el concepto de garantía para un inmueble, deben abarcarse varios aspectos, por ejemplo, cómo se logra la
calidad integral de cada uno de los componentes del bien inmueble durante el proceso constructivo, cuáles
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son sus tolerancias, de qué manera aplican las garantías a dichos componentes, cuál es el proceso para su
reclamación y atención, cuáles son los plazos de garantía, entre otros.
Lo primero es que no es posible entender el concepto calidad-idoneidad y seguridad del inmueble como el de
una unidad única o sellada, tales condiciones abarcan cada componente, elemento, sistema vital. La política
de garantías en inmuebles involucra todo aquello que sea susceptible de cumplir algún estándar de calidad
para el producto y en favor del consumidor, desde los terrenos, el urbanismo taludes hasta las construcciones
de los elementos estructurales, no estructurales, redes y sus acabados.
Desde ConstruGarantías se ha adoptado una clasificación del bien inmueble a partir de sus componentes,
comprendiéndolos desde el sistema al que pertenecen hasta llegar al material individualmente considerado,
clasificación que se adopta en este documento a fin de mantener un lenguaje uniforme que permita su
aplicación en la empresa constructora de manera conjunta con los demás productos del programa. Así, el bien
inmueble se compone de:
- Familias: Se refiere a la agrupación de sistemas constructivos con similar funcionalidad en una
edificación, entre algunas familias se puede encontrar: pisos, recubrimientos, muros, muebles de
baño y cocina, entre otros.
- Sistemas: Se refiere a un sistema constructivo con su especificación, por ejemplo, a la familia pisos
pertenecen los sistemas: piso en porcelanato, piso en cerámica, piso en concreto pulido, entre otros
- Elementos: Cada uno de componentes que conforman un sistema. Por ejemplo, al respecto del
sistema piso en porcelanato, pueden traerse a colación los siguientes elementos: junta de colocación,
junta de dilatación, baldosa de porcelanato, entre otros.
- Materiales: Se refiere al material asociado a cada elemento, por ejemplo, en un caso específico el
material asociado a la junta de colocación podría ser lechada.
Cada uno de estos componentes son relevantes dentro de la caracterización para una política de garantías,
pues como se ha observado ya desde las experiencias del Observatorio control de solicitudes de posventas y
el Observatorio tolerancias de construcción, estas facilitan la comprensión de las necesidades en términos de
calidad, idoneidad, seguridad, su solución y propuestas de mejora y, lo que es más importante unifica
expresiones de lenguaje para una mejor comprensión.
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3.2.2. El inmueble destinado a vivienda
Como un tipo de bien inmueble derivado del concepto general de edificación y con características especiales
está la vivienda, con especial protección desde nuestra constitución política, a través de la concepción de
vivienda digna.
A diferencia de los demás tipos de inmuebles (comerciales, industriales, profesionales, de servicios), la
vivienda comprende una serie de requisitos y condiciones desde el punto de vista jurídico que deben ser
tenidas en cuenta dentro del concepto de calidad y de manera especial para la formulación de la política de
garantías en la empresa constructora.
En Colombia constitucionalmente la vivienda digna tiene rango de derecho fundamental.
ARTICULO 51. Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias
para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de
financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.
Si bien este derecho no fue consagrado inicialmente como fundamental, sino dentro de los catalogados como
económicos, sociales y culturales, de desarrollo progresivo, a través de decisiones jurisprudenciales y la
adopción de instrumentos internacionales, la vivienda digna en Colombia se concretó como derecho
fundamental bajo unas condiciones específicas, siendo obligación garantizar que el inmueble que se construye
como vivienda cumpla con las características de una vivienda adecuada:
La Corte ha sido clara en establecer que la materialización del derecho fundamental a la vivienda digna, no implica
únicamente la posibilidad de adquirir un inmueble para su habitación, sino, a su vez, que dicho acceso sea real y
estable en el sentido de que el bien otorgado permita su goce efectivo y se constituya en un lugar adecuado para
que una persona y su familia puedan desarrollarse en condiciones de dignidad. Por ende, es claro que a la luz de
los instrumentos internacionales, de los cuales Colombia hace parte, y de la jurisprudencia constitucional, el
derecho fundamental a la vivienda digna cuenta con una interpretación amplia, que incluye el concepto de
vivienda adecuada; lo que significa que no se concreta con la entrega de un inmueble, sino que este debe ser
adecuado para la habitación de quien tiene el derecho permitiendo su goce real y efectivo para que en él se
pueda vivir de manera digna5.
Estas condiciones de vivienda adecuada fueron definidas por el Comité de Derechos
Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, en su Observación General No. 4,
5 Corte Constitucional. Sentencia T-024/15. Expediente T-4.501.292. Magistrado Ponente: Gabriel Eduardo Mendoza Martelo
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con base en el Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales adoptado
por Colombia, instrumentos que fue adoptado por Colombia, dentro del cual se destacan
los siguientes factores asociados a la construcción:
b) Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura. Una vivienda adecuada debe
contener ciertos servicios indispensables para la salud, la seguridad, la comodidad y la nutrición. Todos
los beneficiarios del derecho a una vivienda adecuada deberían tener acceso permanente a recursos
naturales y comunes, a agua potable, a energía para la cocina, la calefacción y el alumbrado, a
instalaciones sanitarias y de aseo, de almacenamiento de alimentos, de eliminación de desechos, de
drenaje y a servicios de emergencia.
d) Habitabilidad. Una vivienda adecuada debe ser habitable, en sentido de poder ofrecer espacio
adecuado a sus ocupantes y de protegerlos del frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento u otras
amenazas para la salud, de riesgos estructurales y de vectores de enfermedad. Debe garantizar
también la seguridad física de los ocupantes. El Comité exhorta a los Estados Partes a que apliquen
ampliamente los Principios de Higiene de la Vivienda preparados por la OMS, que consideran la
vivienda como el factor ambiental que con más frecuencia está relacionado con las condiciones que
favorecen las enfermedades en los análisis epidemiológicos; dicho de otro modo, que una vivienda y
unas condiciones de vida inadecuadas y deficientes se asocian invariablemente a tasas de mortalidad
y morbilidad más elevadas.
Como se lee en el texto citado, además de las condiciones que las normas técnicas vigentes imponen, la
información suministrada al consumidor y otros aspectos detallados en la parte inicial de este texto,
tratándose de bienes inmuebles destinados a vivienda deben cumplirse los lineamientos fijados por Naciones
Unidas a fin de no vulnerar el derecho constitucional y fundamental a la vivienda digna, condiciones que harán
parte de estos lineamientos para la política de garantías en la empresa constructora. Por ello la mención
especial en este acápite, sin desconocer que todos los bienes inmuebles son susceptibles de las garantías de
calidad, idoneidad y seguridad que define las normas del estatuto de consumidores, pero en materia de
VIVIENDA tenemos una reglamentación más amplia y exigente.
Todo lo anterior se refleja en la normatividad que recientemente se ha promulgado en Colombia en materia
de “Vivienda segura” Ley 1796 de 2016, Decreto 945 de 2017 y la reglamentación a portas de expedirse, donde
el amparo patrimonial y el Certificado Técnico de Ocupación como condición previa a la habitación y uso del
inmueble, dan cuenta de la necesidad de cumplir rigorosamente con la reglamentación técnica que involucran
los estándares de calidad, idoneidad y seguridad en su diseño, construcción y supervisión técnica.
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3.3. Plazos aplicables a la política de garantías en la empresa constructora
Antes de plantear los criterios para la calidad en el proceso constructivo se deben conocer los plazos a los que
por ley se deberá ajustar la empresa constructora en favor del consumidor, esto es, los plazos aplicables a las
garantías para bienes inmuebles vigentes en Colombia.
3.3.1. Garantía legal
La garantía legal está definida en el Estatuto del Consumidor – Ley 1480 de 2011 – que definió los plazos para
bienes inmuebles según se trate de elementos estructurales o no estructurales. Así, se establecieron dos
plazos de garantía obligatorios.
- Elementos no estructurales6, acabados7 y líneas vitales8 (redes de conducción de agua, energía y
combustibles): Un (1) año de garantía a partir de la entrega del bien al consumidor.
- Estabilidad estructural: Diez (10) años de garantía a partir de la entrega del bien al consumidor.
No obstante los extremos distantes en estos plazos, es preciso advertir que en países donde ya se ha regulado
de tiempo atrás sobre garantías y responsabilidades del constructor, se han definido garantías con plazos
intermedios de tres o cinco años9, en consideración a la importancia de algunos componentes de la
edificaciones que tiene que ver con su habitabilidad como las redes en general y han llegado a la conclusión
de que la garantía de un año es demasiado corta para la envergadura del elemento afectado. No se espera lo
mismo en cuanto a la durabilidad de un acabado que a la calidad de un material de una línea vital como la red
de acueducto, pero para ambos hoy día no hay garantía superior a un año.
6 Ley 400 de 1997 - Articulo. 4°: Elemento o miembro estructural. Componente del sistema estructural de la edificación.
7 Decreto 945 de 2017: Acabados — Partes y componentes constructivos de una edificación que no hacen parte de la estructura o de su cimentación y que integran los componentes arquitectónicos cumpliendo una función estética y decorativa, que para efectos del presente Reglamento NSR-10, no son objeto de diseño sísmico dentro de los elementos no estructurales arquitectónicos, ni son parte de los elementos objeto de supervisión técnica independiente.
8 Decreto 1074 de 2015: Artículo. 2.2.2.32.3.3 Garantía legal de bienes inmuebles. En el caso de bienes inmuebles, para solicitar la efectividad de la garantía legal sobre acabados, líneas vitales del inmueble (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible) y la afectación de la estabilidad de la estructura definidos en la Ley 400 de 1997, el consumidor informará por escrito dentro del término legal de la garantía, al productor o expendedor de inmueble.
9 Ley 38 de 1999. Ordenación de la Edificación. España
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Es un reto en ConstruGarantías ir identificando que componentes o sistemas de los inmuebles ameritan
mayores plazos de garantía, bajo el compromiso de la calidad integral, a fin de que se formalice como una
práctica o costumbre mercantil en el sector de la construcción.
3.3.2. Garantía legal de bienes comunes en propiedades horizontales
En este caso también son aplicables los términos de garantía anteriores, un (1) año para elementos no
estructurales, acabados y líneas vitales y diez (10) años para estabilidad estructural, a partir de la entrega de
los bienes a la administración de la copropiedad o al comité de recibo de bienes comunes nombrado por la
asamblea general de copropietarios, en los términos de la ley 675 de 2001 – Régimen de propiedad horizontal
en Colombia, que en su artículo 2410 dispone la manera como se realiza esta entrega.
- Bienes comunes esenciales: Están definidos por la misma ley 675 de 2001 en su artículo 311 como
aquellos indispensables para la existencia del edificio y para el disfrute de los bienes particulares.
Generalmente se describen en el reglamento de propiedad horizontal, además la ley menciona algunos como
el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los
cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las
instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a
cualquier nivel, a los que pueden adicionarse todos aquellos que se consideren esenciales en cada caso.
10 Ley 675 de 2001 - Artículo 24°. Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Parágrafo 1°. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 2°. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.
11 Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
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La entrega: De acuerdo a la norma de propiedad horizontal, estos bienes se presumen entregados de manera
simultánea a la entrega de cada bien de dominio particular, de manera que a partir de dicha entrega inician
los plazos de garantía aplicables.
No obstante, lo anterior y a fin de brindar las mayores garantías a los consumidores, en los inmuebles o
copropiedades, se puede entender realizada la entrega de estos bienes esenciales a partir del nombramiento
de la administración definitiva, pues solo a partir de dicho nombramiento se cuenta con un órgano de
representación legítimo para realizar reclamaciones de garantía en los términos del Estatuto del Consumidor.
(Ver Decreto 735 de 2013 compilado en el Decreto 1074 de 2015)
- Bienes comunes no esenciales: Son los bienes comunes destinados al disfrute, esparcimiento y
recreación de los copropietarios o simplemente aquellos complementarios a los bienes esenciales. Entre ellos
se pueden encontrar los parques recreativos, piscinas, canchas, etc.
La entrega: De acuerdo a la norma de propiedad horizontal, estos bienes se entregan cuando se haya
terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el
cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, a la persona o personas designadas por
la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, es decir, esta entrega se puede iniciar a partir
de la designación de estos representantes, quienes están facultados para su recepción.
Para esta entrega se nombra entonces un comité de recibo o en su defecto, se gestiona directamente con la
administración de la copropiedad. Se deben suscribir las correspondientes actas de entrega, que deberán
estar acompañadas de los documentos de garantía de todos los elementos y equipos que hagan parte de los
bienes comunes, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de
los servicios públicos domiciliarios, así como todos los demás planos de la copropiedad, incluyendo el manual
de copropiedad, las diferentes garantías dadas por proveedores y copia de los amparos de calidad e idoneidad
de los contratistas y proveedores.
Bajo esta regla, los bienes comunes no esenciales en un proyecto tendrán fechas de entrega independientes,
de acuerdo al momento en que ésta se haya efectuado y suscrito el acta correspondiente y, en consecuencia,
los plazos para la reclamación de la garantía serán también independientes.
16
Este término de garantía constituye el mínimo irrenunciable en favor de los consumidores, y no puede ser
disminuido o condicionado por el constructor o vendedor del bien inmueble, cualquier disposición en
contrario se entenderá por no escritas12.
3.3.3. Garantía suplementaria
Es aquella que se otorga por un plazo mayor al mínimo de ley. Puede otorgarse de manera gratuita u onerosa,
pero en caso de ser onerosa, debe mediar autorización expresa, escrita y de fácil comprensión para el
consumidor que la adquiere.
Para los bienes inmuebles no es usual el otorgamiento de garantías suplementarias, no obstante, es posible
que como uno de los aspectos incluidos dentro de la política de garantías de la empresa constructora se
contemple esta modalidad, cuyos beneficios se reflejan en una mayor cobertura en cuanto a los posibles
efectos de la obra que se muestran después del primer año de uso del inmueble, unas mejores condiciones
de acompañamiento al consumidor frente al bien adquirido y en consecuencia una mejor relación
consumidor-empresa que aporta al reconocimiento comercial en el mercado dando un mayor valor a la marca.
12 Ley 1480 de 2011 – Artículo 4°: Carácter de las normas. Las disposiciones contenidas en esta ley son de orden público. Cualquier estipulación en contrario se tendrá por no escrita, salvo en los casos específicos a los que se refiere la presente ley.
17
4. LINEAMIENTOS PARA LA FORMULACIÓN DE UNA POLÍTICA DE
GARANTÍAS EN LA EMPRESA CONSTRUCTORA
Los lineamientos para la formulación de una política de garantías en la empresa constructora parten de las
diferentes etapas en el proyecto inmobiliario, identificando los determinantes de calidad en cada una y los
criterios de calidad que pueden implementarse para lograr el objetivo de cumplimiento frente a la ley vigente
y las expectativas del consumidor.
4.1. La calidad y garantía en las etapas del proyecto constructivo
4.1.1. Diseño del producto inmueble
El primer paso en la construcción de un bien inmueble es su diseño. Es aquí donde se define el producto que
se ejecutará y entregará al consumidor final, con todas sus características y especificaciones.
¿Cuáles son los determinantes de calidad en esta etapa?
Son dos los factores que inciden en la calidad del producto en esta etapa del proyecto. El primero se refiere
al cumplimiento de todas las normas aplicables a diseños desde las normas técnicas vigentes, lo que implica
no solo la proyección del diseño mismo sino las calidades del profesional que lo realiza. El segundo se refiere
a la concordancia entre el diseño a elaborar y lo ofrecido o informado a los consumidores, pues en muchos
casos los proyectos inician su etapa de comercialización con algunos diseños básicos y un material publicitario
que se concretan cuando ya se han vendido algunas unidades al público.
¿Cuáles son los criterios de calidad en esta etapa?
I. Cumplimiento de normas técnicas vigentes (Ley 400 de 1997, Decreto 926 de 2010 Norma
sismoresistente, normas técnicas obligatorias)
a.) Contratación de profesionales: Son diferentes los tipos de profesionales que participan en el diseño
del producto inmueble. Las calidades y competencias de cada uno de estos profesionales están regulada en
la ley, específicamente en el Decreto 945 de 2017 que modificó la ley 400 de 1997 sobre construcción
sismoresistente y éstas deben cumplirse sin excepción por quienes se hacen cargo de los diseños en cada caso.
Entre ellos se encuentran:
- Diseñador arquitectónico: Es el arquitecto, con matricula profesional vigente y facultado para este
fin, bajo cuya responsabilidad se realizan el diseño y los planos arquitectónicos de la edificación,
18
quien los firma y suscribe la solicitud de licencia en la calidad prevista en el Formulario Único Nacional
para la Solicitud de Licencias Urbanísticas y Reconocimiento de Edificaciones.
- Diseñador elementos estructurales: Es el ingeniero civil, con matricula profesional vigente y facultado
para este fin, bajo cuya responsabilidad se realiza el diseño y los planos estructurales de la
edificación, quien los firma y suscribe la solicitud de licencia en la calidad prevista en el Formulario
Único Nacional para la Solicitud de Licencias Urbanísticas y Reconocimiento de Edificaciones.
- Diseñador o ingeniero geotecnista: Es el ingeniero civil, con matricula profesional vigente y facultado
para este fin, bajo cuya responsabilidad se realizan los estudios geotécnicos o de suelos, por medio
de los cuales se fijan los parámetros de diseño de la cimentación, los efectos de amplificación de la
onda sísmica causados por el tipo y estratificación del suelo subyacente a la edificación, y la definición
de los parámetros del suelo que se deben utilizar en la evaluación de los efectos de interacción suelo-
estructura, quien firma el estudio geotécnico y suscribe la solicitud de licencia en la calidad prevista
en el Formulario Único Nacional para la Solicitud de Licencias Urbanísticas y Reconocimiento de
Edificaciones.
- Diseñador de elementos no estructurales y líneas vitales: Es el profesional, arquitecto, ingeniero civil
o ingeniero mecánico con matricula profesional vigente y facultado para este fin, bajo cuya
responsabilidad se realizan el diseño y los planos de los elementos no estructurales de la edificación,
quien los firma y suscribe la solicitud de licencia en la calidad prevista en el Formulario Único Nacional
para la Solicitud de Licencias Urbanísticas y Reconocimiento de Edificaciones. Debe consultarse la
sección A.1.3.6.5 del presente Reglamento NSR-10 respecto a las obligaciones que recaen en el
constructor sobre los elementos no estructurales.
Los elementos no estructurales son los elementos o componentes constructivos de una edificación
que no hacen parte de la estructura o su cimentación y que deben diseñarse sísmicamente como
protección a la vida de los ocupantes de la edificación, y de las zonas aledañas a ella, como
consecuencia de la falla o desprendimiento del elemento no estructural, excluyendo los acabados y
elementos decorativos los cuales no serán objeto de diseño sísmico ni de supervisión técnica
independiente con la excepción de los enchapes de fachada, los cuales deben diseñarse y
supervisarse garantizando el cumplimiento de los lineamientos establecidos en la normativa
sismoresistente (Véase la sección I.2.1.2 del presente Reglamento NSR-10).
Las redes vitales tienen igualmente sus propios reglamentos así:
Red eléctrica: Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas – RETIE y Reglamento
Técnico de Iluminación y Alumbrado Público - RETILAP
19
Red de Gas: Norma Técnica Colombiana 2505.
Red de acueducto y alcantarillado: Reglamento Técnico del sector de Agua Potable
y Saneamiento Básico – RAS.
- Revisor independiente de los diseños estructurales: Es el ingeniero civil con matricula profesional
vigente, diferente del diseñador estructural, e independiente laboralmente de él, que revisa los
diseños estructurales con el objeto de verificar el cumplimiento de la reglamentación establecida en
el Apéndice A-6 del presente Reglamento NSR-10 y suscribe la solicitud de licencia en la calidad
prevista en el Formulario Único Nacional para la Solicitud de Licencias Urbanísticas y Reconocimiento
de Edificaciones. Las personas jurídicas que tengan por objeto adelantar la labor de revisión
independiente de los diseños estructurales, designarán a profesionales debidamente facultados que
no podrán intervenir en cualquier otra operación del proyecto.
- Revisor independiente de los diseños de elementos no estructurales: Es el ingeniero civil, arquitecto
o ingeniero mecánico con matricula profesional vigente, diferente del diseñador de los elementos no
estructurales, e independiente laboralmente de él, que revisa los diseños de los elementos no
estructurales con el objeto de verificar el cumplimiento de la reglamentación establecida en el
Apéndice A-9 del presente Reglamento NSR-10 y suscribe la solicitud de licencia en la calidad prevista
en el Formulario Único Nacional para la Solicitud de Licencias Urbanísticas y Reconocimiento de
Edificaciones. Las personas jurídicas que tengan por objeto adelantar la labor de revisión
independiente de los diseños de elementos no estructurales, designarán a profesionales
debidamente facultados que no podrán intervenir en cualquier otra operación del proyecto.
- Revisor independiente de los estudios geotécnicos: Es el ingeniero civil con matricula profesional
vigente, diferente del ingeniero geotecnista, e independiente laboralmente de él, que revisa los
estudios geotécnicos con el objeto de verificar el cumplimiento de la reglamentación establecida en
el Título H del presente Reglamento NSR-10 y suscribe la solicitud de licencia en la calidad prevista
en el Formulario Único Nacional para la Solicitud de Licencias Urbanísticas y Reconocimiento de
Edificaciones. Las personas jurídicas que tengan por objeto adelantar la labor de revisión
independiente de los estudios geotécnicos, designarán a profesionales debidamente facultados que
no podrán intervenir en cualquier otra operación del proyecto.
Las calidades que debe cumplir cada uno de estos profesionales para desempeñarse en su gestión, son las
siguientes y están definidas en la Tabla A-5.2-1 del Decreto 945 de 2017:
Tabla 1. Cualidades, calidades y experiencia de los profesionales. Fuente: Adaptado de (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2017)
Labor profesional
Matrícula Profesional
Experiencia mínima Independencia del
diseñador
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Diseño Estructural
Ingeniero civil
Para el diseño estructural y/o el diseño de la resistencia al fuego de elementos estructurales Estudios de postgrado en el área de estructuras o cinco (5) años de experiencia en el área de estructuras.
No requiere
Estudio Geotécnico
Ingeniero civil Estudios de postgrado en el área de geotecnia o cinco (5) años de experiencia en diseño geotécnico de fundaciones.
No requiere
Diseño de elementos no estructurales
- Arquitecto - Ingeniero civil - Ingeniero mecánico
Para el diseño sísmico de acabados y elementos arquitectónicos, hidráulicos, sanitarios, mecánicos y eléctricos, estudios de postgrado en estructuras o ingeniería sísmica, o experiencia dirigida mayor de tres (3) años en diseño estructural, diseño de elementos no estructurales, trabajos geotécnicos, construcción, interventoría o supervisión técnica. Para el diseño de medios de evacuación y elementos no estructurales en su resistencia al fuego, arquitecto con experiencia mayor de tres (3) años en diseño arquitectónico, diseño de elementos no estructurales, o estudios de postgrado en construcción. Para el diseño de sistemas hidráulicos de protección contra incendios, Ingeniero civil o Ingeniero mecánico, con experiencia mayor de tres (3) años en diseño de sistemas hidráulicos para extinción de incendios; y/o Ingeniero hidráulico o Ingeniero sanitario con experiencia mayor de tres (3) años en diseño de sistemas hidráulicos para extinción de incendios. Para el diseño de los sistemas de detección y notificación en caso de incendio: Ingeniero eléctrico con experiencia mayor de tres años en diseño de sistemas de alarma, detección y notificación de incendios.
No requiere
Revisor de diseños estructurales
Ingeniero civil Experiencia mayor de cinco (5) años en diseño estructural, o estudios de postgrado en el área de estructuras, o ingeniería sísmica.
Independencia laboral del diseñador y del titular de la licencia
Revisor de estudios geotécnicos
Ingeniero Civil Experiencia mayor de cinco (5) años en trabajos geotécnicos, o estudios de postgrado en el área de geotecnia.
Independencia laboral del diseñador de suelos
Revisor de diseños de elementos no estructurales
- Arquitecto - Ingeniero civil - Ingeniero mecánico
Revisor del diseño sísmico de acabados y elementos arquitectónicos, hidráulicos, sanitarios, mecánicos y eléctricos, experiencia mayor de cinco (5) años en diseño estructural, diseño de elementos no estructurales, construcción, interventoría o supervisión técnica, o estudios de postgrado en el área de estructuras o ingeniería sísmica.
Independencia laboral del diseñador de los elementos no estructurales
El cumplimiento de estas calidades y competencias por los profesionales que participan en la etapa de diseños
del proyecto es fundamental, y constituye el punto de partida de la política de garantías. Se deben verificar
estos requisitos de manera previa a la contratación, exigiendo las certificaciones y documentos que
correspondan y anexándolos al contrato respectivo.
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Actualmente se encuentra en proceso de implementación el Registro Único Nacional de Profesionales
Acreditados mediante el cual se validarán la experiencia y competencias para desempeñarse en las labores de
diseño estructural, diseño sísmico de elementos no estructurales, elaboración de estudios geotécnicos,
revisión de diseños y estudios, dirección de la construcción y supervisión técnica independiente de
edificaciones. Estos profesionales deben adelantar los procedimientos por medio de los cuales se demuestra
la experiencia profesional, idoneidad y conocimiento del Reglamento NSR-10, así:
A-5.3 — MECANISMO GENERAL DE ACREDITACIÓN PROFESIONAL
A-5.3.1 — La acreditación profesional, según la Ley 400 de 1997, modificada por la Ley 1796 de 2016, consta de
tres pasos principales:
Paso 1 – Validación de la experiencia del profesional que le permite, una vez constatada, presentarse a las pruebas
y exámenes,
Paso 2 – Obtención del puntaje requerido en las pruebas y exámenes para que el profesional pueda ser
considerado idóneo, e
Paso 3 – Inscripción del profesional en el “Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados.
Una vez se reglamente el procedimiento para la presentación de exámenes y se anuncie su entrada en vigencia
por el gobierno nacional, éste será un requisito adicional en el proceso de contratación de los profesionales
diseñadores que deberá tenerse en cuenta dentro de la política de garantías de la empresa constructora.
b.) Elaboración de los diseños: En el proceso de elaboración de los diseños se debe cumplir con dos
aspectos:
1. Deber de coordinación entre profesionales. Debe existir coordinación entre los profesionales que elaboran
los diseños del proyecto para garantizar su coherencia y ajuste tanto a las normas vigentes como a las
necesidades del proyecto. Esta obligación está contemplada en el título A de la NSR, especialmente la
coordinación entre diseños que hacen parte de diferentes sistemas, según lo descrito en el literal A.9.3.3.de
esta norma, responsabilidad a cargo del profesional diseñador arquitectónico en la solicitud de licencia.
NSR-10- A. 9.3.3. - Coordinación entre diseños de elementos que hacen parte de diferentes sistemas -La
responsabilidad de la coordinación entre los diferentes diseños recae en el profesional que figura como diseñador
arquitectónico en la solicitud de licencia de construcción. El profesional que realice la coordinación debe tomar
todas las precauciones necesarias para que el diseño resultante de cada uno de los elementos no estructurales,
realizado por profesionales diferentes a él, no afecte el desempeño de elementos diseñados por otros
profesionales.
Para cumplir el objetivo de la coordinación entre diseños, actualmente se en el sector de la construcción la
base para la coordinación de diseños y procesos es la metodología BIM (Building Information Modeling), cuya
22
base es el trabajo colaborativo a partir de la interoperabilidad de software utilizado por las diferentes
especialidades. Por mencionar Autodesk, Bentley Systems, Nemetschek Group, Trimble, entre otros, son
fabricantes de software con múltiples productos a disposición del sector.
Además de la coordinación en términos de desempeño general, se deberá verificar que los materiales que
propuestos cumplan se ajusten a las normas técnicas aplicables en Colombia y puedan cumplir de manera
satisfactoria la función para la que estarán destinados en el proyecto.
2. Revisión independiente de diseños: Los diseños elaborados deben ser revisados por un profesional
independiente, de manera obligatoria para el caso de los diseños estructurales y según las normas actuales
(edificaciones superiores a 2.000 metros cuadrados, grupo de uso III y IV cualquier área), de manera voluntaria
para los demás diseños, no obstante la obligación de la curaduría de la revisión de todos los elementos dentro
de la etapa de licenciamiento del proyecto independientemente de su área . Esta revisión debe ser presentada
como parte del trámite de licenciamiento ante la Curaduría Urbana, y está contemplada como obligación
desde la NSR-10, modificada por el Decreto 945 de 2017.
A.1.3.7.2 — Revisión independiente de los diseños estructurales — Se hará una revisión independiente del diseño
estructural en los casos establecidos por la Ley 400 de 1997, modificada por la Ley 1796 de 2016 y de acuerdo con
la reglamentación establecida en el Apéndice A-6 sobre “Revisión independiente de los diseños estructurales” del
presente Reglamento NSR-10, sin perjuicio de la revisión de oficio que debe adelantar en todos los casos el curador
urbano o la autoridad municipal o distrital a cargo de la expedición de las licencias urbanísticas.
A.1.3.7.3 — Revisión independiente de los diseños de elementos no estructurales — La revisión independiente de
los diseños de elementos no estructurales es de carácter voluntario, y podrá realizarse sin perjuicio de la revisión
de oficio que debe adelantar en todos los casos el curador urbano o la autoridad municipal o distrital a cargo de
la expedición de las licencias urbanísticas.
A.1.3.7.4 — Revisión independiente de los estudios geotécnicos — La revisión independiente de los estudios
geotécnicos es de carácter voluntario, y podrá realizarse sin perjuicio de la revisión de oficio que debe adelantar
en todos los casos el curador urbano o la autoridad municipal o distrital a cargo de la expedición de las licencias
urbanísticas.
Como parte de los componentes de la política de garantías en la empresa constructora, es recomendable
realizar la revisión independiente de todos los diseños, aunque ésta no sea obligatoria por parte del proyecto
según las normas actuales.
c.) Modificación a los diseños: Durante el desarrollo del proyecto y por diferentes circunstancias
técnicas, legales o comerciales, es necesario realizar modificaciones a los diseños iniciales. Es
fundamental que la realización de dichas modificaciones cumpla con todas las condiciones antes
descritas para los diseños iniciales sobre los profesionales, la coordinación y la revisión, pero además
23
que éstas sean realizadas de manera oportuna, es decir, que su elaboración, aprobación y legalización
se realicen antes de la ejecución en obra.
II. Cumplimiento de especificaciones informadas y ofrecidas a los consumidores
Dentro del concepto de calidad del producto y en este caso del bien inmueble está comprendida su
correspondencia con las características atribuidas por la información que se suministra sobre él.
Juega un papel muy importante la selección y especificación de los materiales y acabados en general. La
circular 006 de 2012 de la Superintendencia de Industria y Comercio dispone que todas las personas naturales
o jurídicas que vendan y/o promocionen bienes inmuebles destinados a vivienda, deben entre otros, las
características de los muebles y equipos y el tipo y calidad de los acabados a entregar al consumidor. Por tal
razón, acompañado de los diseños en general deben seleccionarse y especificarse los acabados del bien.
Es esencial que dentro del proceso de diseño se tengan en cuenta las especificaciones ofrecidas e informadas,
que obligan al productor y al proveedor en los términos objetivos que se hayan publicado y que han generado
una expectativa legítima en el consumidor. Ésta condición es ampliamente protegida por la legislación y las
autoridades en Colombia, pues especialmente cuando se trata de la venta de proyectos sobre planos o en
construcción, la información y publicidad entregada son el único medio con el que cuenta el consumidor para
generarse una idea del producto.
Se debe entonces verificar, siempre que se plantee la elaboración o modificación de un diseño, cuáles son las
especificaciones ofrecidas a informadas a los consumidores sobre el bien. Así se podrá coordinar la oferta
comercial con la técnica y cumplir a cabalidad las condiciones de calidad. Ahora, cuando sea necesaria la
modificación de los diseños en contravía de lo ofrecido y aceptado por el consumidor, se deberá informar de
la manera más expedita para que éste la acepte o desista de la adquisición del bien.
III. Hitos dentro de la política de garantías en la etapa de diseños
En conclusión, los siguientes son los hitos de calidad que hacen parte de la etapa de diseños en la empresa
constructora.
- Verificación de calidades y competencias de los profesionales diseñadores y revisores de diseño
según las exigencias de la NSR-10.
- Formalización de la contratación de profesionales diseñadores y revisores de diseño previa
acreditación documental de las calidades y competencias exigidas.
24
- Gestión y verificación de cumplimiento del deber de coordinación entre profesionales y diseños del
proyecto.
- Evaluación de materiales propuestos en el diseño en cuanto a las normas vigentes y su desempeño.
- Definición de los acabados.
- Verificación de la concordancia de los diseños a elaborar con las especificaciones ofrecidas e
informadas a los consumidores.
- Revisión de diseños por un profesional independiente acreditado en las calidades y competencias
exigidas por l NSR-10.
- Cumplimiento de criterios de calidad en la realización de modificaciones a los diseños.
Especial cuidado en su diseño y ejecución ameritan los elementos no estructurales, los cuales sin lugar a dudas
tienen que cumplir con la verificación de su grado de desempeño al diseñarse y al construirse, lo que debe ser
revisado por el supervisor técnico, aquí se incluyen también elementos decorativos que pueden amenazar la
integridad de seres humanos y los acabados de fachada en los términos de las nuevas reglamentaciones.
Algunos que involucran un gran porcentaje de reclamaciones post-construcción son los sistemas de
impermeabilización y el manejo de las juntas en general en la edificación, lo que debe contar con un diseño
previo y una adecuada selección de los materiales a aplicar, advirtiendo rutinas constantes de mantenimiento
y atención cuando se requiera.
A manera de ejemplo tenemos que el diseño sísmico de elementos no estructurales no es realizado por el
arquitecto porque es arquitecto y tampoco es realizado por el calculista porque este se limita a los elementos
estructurales. La norma indica que este diseño puede ser realizado por el arquitecto si cuenta con criterios de
idoneidad establecidos en la norma. Si no los tiene y debe hacerlo otra persona, esta debe firmar
conjuntamente el plano arquitectónico, avalando el diseño sísmico.
4.1.2. Adquisición de materiales, elementos y equipos
Una vez definidos los diseños y materiales a utilizar en el proyecto, el paso a seguir es la adquisición o
contratación de insumos, materiales y equipos que conformarán el inmueble.
¿Cuáles son los determinantes de calidad, idoneidad y seguridad en esta etapa?
Desde el Estatuto del Consumidor se considera productor o fabricante a quien de manera habitual, directa o
indirectamente, diseñe, produzca, fabrique, ensamble o importe productos sujetos o no a reglamento técnico
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o medida sanitaria o fitosanitaria. De otro lado, se considera proveedor a quien de manera habitual, directa o
indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos con o sin ánimo de lucro.
En términos de calidad, idoneidad y seguridad ambos están obligados de manera solidaria a responder:
a.) Primero, porque el producto suministrado cumpla con las condiciones técnicas de acuerdo a la
norma que lo cobije,
b.) segundo, que cumpla con las condiciones informadas sobre él; y
c.) tercero, otorgar las garantías contractuales referidas al cumplimiento, calidad, idoneidad, seguridad
y correcto funcionamiento, si corresponde, de los materiales, elementos o equipos.
¿Cuáles son los criterios de calidad, idoneidad y seguridad, en esta etapa?
I. Cumplimiento de normas técnicas aplicables a los materiales, elementos y equipos (NSR, NTC que
obligue según cuerpos normativos, RAS, RETIE, RETILAP, RITEL, entre otras)
En el proceso de contratación de materiales, elementos y equipos, una vez verificado su uso en la etapa de
diseños de acuerdo al desempeño requerido, se debe verificar:
- Si el material, elemento o equipo está sujeto al cumplimiento de una norma técnica. En ese caso, se
deberán solicitar los correspondientes certificados de conformidad al fabricante o proveedor. Es ésta
la primera garantía para el consumidor frente a los materiales.
- Si el material, elemento o equipo no está sujeto al cumplimiento de una norma técnica, se deberá
verificar que cumpla con las condiciones de idoneidad y seguridad necesarias para la el uso o
destinación que se le dará en el proyecto.
- El comportamiento de los materiales difiere según las condiciones de los terrenos, clima, zona de
amenaza sísmica, entre otros, por lo tanto, es importante realizar una verificación previa a la
adquisición, especialmente cuando el proyecto cuenta con condiciones especiales de o sus
condiciones particulares localización, diseño, clima, destinación, entre otros.
- Cabe advertir que si el material producto no está regulado por una norma o reglamento técnico
obligatorio, generalmente cuenta con una norma ICONTEC donde los diferentes fabricantes por
sector de producción diseñan y discuten sus propias normas definen factores como durabilidad,
apariencia, composición comportamiento entre otras y constituye un mínimo racero a seguir, del
cual la Superintendencia echara mano en un momento dado para analizar calidad, idoneidad y
seguridad. La reglamentación de consumidores también permite que cada fabricante registre sus
condiciones de calidad e idoneidad ante la SIC, para en caso de algún reclamo al respecto contar con
su propio racero y definición de calidad e idoneidad.
26
- Si se trata de un producto importado, se tendrá a dicho importador como fabricante en los términos
del Estatuto del Consumidor, por lo tanto, si la sociedad propietaria de proyecto o su constructor
actúa en calidad de importador de alguna de sus materias primas o equipos, estarán a su cargo
también las garantías sobre los mismos. En este caso es importante advertir que, si el propietario o
constructor importa materiales directamente para incorporar en la edificación, se reputa fabricante
del mismo y responderá por las correspondientes garantías que el producto refiera.
II. Entrega de información obligatoria y cumplimiento de especificaciones informadas
Tanto del productor como el proveedor del material, elemento o equipo deben suministrar al proyecto
información esencial, así:
- Al productor o constructor (fabricante en los términos del estatuto del consumidor) le corresponde
informar siempre las instrucciones para el correcto uso o consumo, conservación e instalación del
producto, entregando los documentos de especificaciones y manuales respectivos. La información
más relevante debe ser incorporada al manual del propietario del inmueble.
- Al proveedor le corresponde siempre suministrar la información relativa a las garantías del bien y el
precio de venta al público en pesos colombianos, incluidos todos los impuestos y costos adicionales.
Como parte de la política de garantías en el proyecto se debe solicitar esta información de manera previa a la
contratación de estos materiales, elementos o equipos, pues sus características, condiciones de
funcionamiento y garantías son factores fundamentales para garantizar la calidad del inmueble y su correcto
uso por el consumidor, a quien se transmitirá esta información a través de los manuales del propietario y la
copropiedad al momento de la entrega del bien.
III. Otorgamiento de garantías contractuales referidas al cumplimiento, calidad y correcto
funcionamiento de los materiales, elementos o equipos del proveedor que se integran al inmueble
Es fundamental que dentro del proceso de contratación con un proveedor de materiales, elementos o equipos
para el proyecto de construcción se prevean los mecanismos para exigir el cumplimiento a dicho proveedor
en términos de tiempo, servicio, especificaciones y garantías, lo que se logra en principio a través de una
adecuada estructuración de los contratos correspondientes. Dentro de una política de garantías en la empresa
constructora las exigencias en este sentido deben ser:
- Verificación del proveedor en el registro de contratistas de la compañía o compañías asociadas al
proyecto, en cuanto a las calificaciones de cumplimiento en otros proyectos.
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- Solicitud y verificación de documentación legal y financiera del proveedor que demuestre la vigencia,
seriedad y solvencia necesarias para cumplir con el suministro.
- Suscripción del contrato de suministro/instalación según corresponda, de manera previa al inicio de
la actividad, que deberá contener:
Definición de estándares de calidad en obra según manual de tolerancias, manuales de
buenas prácticas y experiencias desde los registros post construcción, es decir, inclusión de
cláusulas mediante las cuales el proveedor se comprometa a entregar el trabajo cumpliendo
los parámetros de estos manuales de ConstruGarantías y otras instrucciones especiales
según experiencias previas de las empresas promotoras del proyecto.
Inclusión de cláusulas sobre condiciones de cumplimiento del contrato, consecuencias del
incumplimiento, multas sanciones y posibilidad de terminación unilateral en caso de
incumplimiento grave en perjuicio del proyecto.
Inclusión de cláusula de compromiso de cumplimiento de la garantía legal sobre el producto
suministrado o el servicio prestado en favor del consumidor final, en un plazo razonable a
partir de la entrega del bien y en el marco de las disposiciones del Estatuto del Consumidor.
Se sugiere siempre que el proveedor de una garantía de un plazo superior a la que debe
otorgar el comprador y vendedor del inmueble para una mejor cobertura de la misma.
Exigencia de póliza de cumplimiento a cargo del proveedor, que incluya los amparos de:
cumplimiento del contrato, calidad de los bienes suministrados, calidad del servicio (en caso
que se incluya la instalación), provisión de repuestos y accesorios (cuando se trate de
equipos especializados) y responsabilidad civil (para cubrir los perjuicios que puedan
generarse a terceros con la ejecución del contrato).
IV. Hitos dentro de la política de garantías para la adquisición de materiales, elementos y equipos
En conclusión, los siguientes son los hitos de calidad, idoneidad y seguridad que en la etapa de adquisición de
materiales, elementos y equipos para el proyecto de construcción.
- Verificación de cumplimiento de normas técnicas y/o criterios de idoneidad del producto a adquirir
según corresponda (uso, destinación).
- Solicitud de certificados de conformidad según norma técnica.
- Verificación de cumplimiento de requerimientos del producto de acuerdo a las condiciones
especiales del proyecto (localización, diseño, clima, zona de amenaza sísmica, destinación).
- Solicitud de información completa sobre especificaciones, funcionamiento y garantías del producto.
- Verificación de idoneidad del proveedor de acuerdo a experiencias previas con las empresas
asociadas al proyecto.
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- Verificación del proveedor en el registro de contratistas de la compañía o compañías asociadas al
proyecto, en cuanto a las calificaciones de cumplimiento en otros proyectos. Suscripción del contrato
de suministro/instalación según corresponda, de manera previa al inicio de la actividad incluyendo:
Estándares según manual de tolerancias, manuales de buenas prácticas, instrucciones particulares
para la prevención de reclamaciones post construcción, garantías en favor del consumidor final,
condiciones de cumplimiento e incumplimiento y pólizas.
4.1.3. Ejecución de la obra
Habiéndose cumplido con la realización de los diseños, aprobación de licencias y contratación de materias
primas, el proyecto continúa con la etapa de construcción, tal vez la más crucial de todas las que involucran
un proyecto constructivo, pues es en ésta donde se materializa el producto inmueble.
¿Cuáles son los determinantes de calidad, idoneidad y seguridad en esta etapa?
Varios son los factores que inciden en la calidad del producto inmueble desde la etapa de ejecución en obra.
Entre ellos son relevantes las condiciones de los profesionales y empresas involucradas como responsables
de la construcción, el desempeño de los materiales utilizados, la obtención de las certificaciones necesarias
para ocupación del inmueble y la verificación de condiciones exigibles por el consumidor, que a continuación
se exponen.
¿Cuáles son los criterios de calidad en esta etapa?
I. Cumplimiento de requisitos de idoneidad y competencias de los profesionales responsables de la
construcción
En la etapa de ejecución de la obra participan múltiples profesionales entre los que se encuentra el
coordinador de obra, director, de obra, auxiliar administrativo, residentes, interventor, supervisor técnico,
maestros de obra, entre otros, sin embargo, algunos de ellos están obligados a cumplir con determinadas
condiciones de idoneidad y competencias para el desempeño de su función, según lo dispone el Decreto 945
de 2017 que modificó la ley 400 de 1997. Estos profesionales son:
- Director de construcción a quien la ley estima como el profesional CONSTRUCTOR: Es el profesional,
ingeniero civil, arquitecto, constructor en arquitectura e ingeniería o ingeniero mecánico (solo para
estructuras metálicas o prefabricadas), con matricula profesional vigente y facultado para este fin,
bajo cuya responsabilidad se adelanta la dirección de la construcción de la edificación y quien
suscribe la solicitud de licencia en la calidad prevista en el Formulario Único Nacional para la Solicitud
de Licencias Urbanísticas y Reconocimiento de Edificaciones.
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- Supervisor técnico independiente: Es el profesional, ingeniero civil, arquitecto, constructor en
arquitectura e ingeniería o ingeniero mecánico (solo para estructuras metálicas o prefabricadas), con
matricula profesional vigente y facultado para este fin, bajo cuya responsabilidad se realiza la
supervisión técnica independiente. El alcance de la supervisión técnica independiente está definido
en el Título I de este Reglamento NSR-10. Parte de las labores de supervisión pueden ser delegadas
por el supervisor técnico independiente en personal técnico auxiliar, el cual trabajará bajo su
dirección y responsabilidad. Cuando una persona jurídica realiza simultáneamente la interventoría y
la supervisión técnica independiente, el interventor y el supervisor técnico independiente deben ser
personas naturales diferentes con el fin de no incurrir en una, o más, de las causales de
incompatibilidad establecidas en el artículo 14 de la Ley 1796 de 2016. Las personas jurídicas que
tengan por objeto adelantar la labor de supervisión técnica independiente, designarán a
profesionales debidamente facultados que no podrán intervenir en cualquier otra operación del
proyecto. (Véase la sección I.2.1.2 del presente Reglamento NSR-10)
Las calidades que deben cumplir estos profesionales para desempeñarse en su gestión son las siguientes y
están definidas en la Tabla A-5.2-1 del Decreto 945 de 2017:
Tabla 2.Cualidades, calidades y experiencia de los profesionales. Fuente: Adaptado de (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2017)
Labor profesional Matrícula Profesional Experiencia mínima Independencia del
constructor o supervisor técnico
Director de construcción
- Ingeniero civil - Arquitecto - Constructor en arquitectura e ingeniería - Ingeniero mecánico (solo en estructuras metálicas o prefabricadas)
Experiencia mayor de tres (3) años en construcción, diseño estructural, diseño de elementos no estructurales, trabajos geotécnicos, interventoría o supervisión técnica, o estudios de postgrado en construcción, estructuras, geotecnia o ingeniería sísmica.
No requiere
Supervisor técnico independiente
Experiencia mayor de cinco (5) años en diseño estructural, construcción, interventoría o supervisión técnica (Nota: la Ley no contempla estudios de postgrado en este caso).
Independencia laboral del constructor de la estructura o de los elementos no estructurales. Independencia del Interventor.
El cumplimiento de estas calidades y competencias por los profesionales que participan en la etapa de diseños
del proyecto es fundamental y no sujeto de exoneración. Se deben verificar estos requisitos de manera previa
a la contratación, exigiendo las certificaciones y documentos que correspondan y anexándolos al contrato
respectivo. Además, es importante que adicional a las exigencias actuales de la ley, se tengan en cuentas las
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competencias prácticas de los profesionales para desempeñar estas funciones, pues son las de mayor
importancia y responsabilidad en el proyecto.
Sobre este aspecto, como se mencionó en el acápite de diseños, se encuentra en proceso de implementación
el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados y el procedimiento para la validación de la experiencia
y competencias para desempeñarse en las labores de dirección de la construcción y supervisión técnica
independiente de edificaciones.
Una vez se reglamente el procedimiento para la presentación de exámenes y se anuncie su entrada en vigencia
por el gobierno nacional, éste será un requisito adicional en el proceso de contratación que deberá tenerse
en cuenta dentro de la política de garantías de la empresa constructora.
II. Cumplimiento de normas técnicas y de calidad de los materiales utilizados en obra
Además de la verificación de las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad de los materiales, elementos y
equipos durante su selección y contratación con el proveedor, durante la ejecución de la obra deben cumplirse
diferentes controles para garantizarlos de la construcción y el cumplimiento de la norma sismoresistente NSR-
10, así lo establece su Título I, en el que se definen las obligaciones del supervisor técnico independiente como
principal responsable de la calidad en el proyecto y la supervisión técnica independiente como la actividad de
más relevancia para el cumplimiento de la calidad. En los proyectos en los cuales no es requisito contar con
supervisión técnica independiente, estas obligaciones están a cargo del constructor responsable, director de
la obra.
Desde la ley 400 de 1997 se definía la Supervisión Técnica y al Supervisor Técnico definiciones que fueron
complementadas por el Decreto 945 de 2017 que ajustó dichos términos así:
Se entiende por Supervisión Técnica Independiente la verificación del cumplimiento de la cimentación,
construcción de la estructura y de los elementos no estructurales de la edificación a los estudios, planos, diseños
y especificaciones realizadas por el ingeniero geotecnista, el diseñador estructural y el diseñador de elementos no
estructurales, respectivamente, que hacen parte de la correspondiente licencia de construcción. La supervisión
técnica independiente está reglamentada en el Título I del presente Reglamento NSR-10. (Véase la sección I.2.1.2
del presente Reglamento NSR-10)
(…)
I.1.4.1 — El supervisor técnico independiente es el profesional con matricula profesional vigente y facultado para
este fin, bajo cuya responsabilidad se realiza la supervisión técnica independiente. Parte de las labores de
supervisión pueden ser delegadas por el supervisor técnico independiente en personal técnico auxiliar, el cual
trabajará bajo su dirección y responsabilidad. Cuando una persona jurídica realiza simultáneamente las labores de
interventoría y supervisión técnica independiente, deberá asignar distintos profesionales en cada labor con el fin
de no incurrir en una, o más, de las causales de incompatibilidad prescritas en el artículo 14 de la Ley 1796 de
2016. (Véase la sección I.2.1.2 del presente Reglamento NSR-10)
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Dentro del alcance de esta supervisión se encuentran, entre otros:
- La aprobación de un programa de control de calidad de la cimentación, construcción de la estructura
y elementos no estructurales de la edificación propuesto por el constructor responsable que suscribe
la licencia de construcción.
- La aprobación del laboratorio, o laboratorios, que realicen los ensayos de control de calidad de los
materiales de la estructura.
- La realización de los controles exigidos por el Reglamento NSR-10 para los materiales estructurales
empleados, y los indicados en I.2.4.
- Velar en todo momento por la obtención de la mejor calidad de la obra de la estructura y los
elementos no estructurales de la edificación (Véase la sección I.2.1.2 del presente Reglamento NSR-
10).
- Prevenir por escrito al constructor sobre posibles deficiencias en la mano de obra, equipos,
procedimientos constructivos y materiales inadecuados y vigilar porque se tomen los correctivos
necesarios.
- Además, el supervisor técnico independiente cumple funciones de control de planos (no de revisión
de diseños), especificaciones, materiales y ejecución de la obra.
Es importante advertir, que el Decreto 945 de 2017 definió con más precisión el alcance de la supervisión
técnica incluyendo los elementos estructurales, cimentación y elementos no estructurales, dejando a los
acabados como una opción voluntaria de parte del dueño del proyecto. Por lo tanto, hoy en día no hace parte
del alcance de la supervisión técnica la verificación de ejecución ni aprobación en cuanto a acabados
(excepción legal los acabados de fachadas) y elementos decorativos (salvo aquellos que puedan comprometer
la integridad de las personas), tampoco es obligatoria la revisión independiente de elementos no estructurales
en la etapa inicial del proyecto. Estas dos situaciones que limitan la revisión de estos elementos pueden incidir
en la generación de postventas, pues son precisamente estos los que generan mayor cantidad de
reclamaciones post construcción. Por tal razón, desde ConstruGarantías se recomienda, como parte de la
política de garantías en la empresa constructora, la revisión independiente de estos diseños y la supervisión
técnica de acabados y elementos decorativos, como un control adicional que permita cumplir los estándares
de calidad de cada proyecto, algunos de los cuales están integrados en el Manual de Tolerancias para la
Construcción en Edificaciones en Colombia, y minimizar los posibles efectos de daños en dichos elementos y
reclamaciones de los consumidores.
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Respecto al control de calidad de los materiales el supervisor técnico independiente debe exigir al director de
la obra que la construcción de la cimentación, la estructura y de los elementos no estructurales se realice
utilizando materiales que cumplan con los requisitos generales y las normas técnicas de calidad establecidas
por el Reglamento para cada uno de los materiales de la cimentación, de la estructura y de los elementos no
estructurales. Para ello, independiente dentro del programa de control de calidad el supervisor técnico
independiente aprueba al constructor la frecuencia de toma de muestras y el número de ensayos que deben
realizarse de los materiales de la estructura, los cuales deben realizarse en el laboratorio o laboratorios
previamente aprobados por él.
Dentro de la política de garantías en la empresa constructora debe incluirse entonces la formulación del
programa de control de calidad de materiales y ejecución, para garantizar el cumplimiento de la NSR-10 por
el constructor y el supervisor técnico. Además, deberán seleccionarse laboratorios certificados para el control
de los materiales.
No obstante a lo anterior, muchas veces la problemática en el desarrollo constructivo no solo está en el
material, sino en la práctica constructiva, en la instalación o adherencia del material, práctica para la que
generalmente no existe una norma precisa que determine la forma de ejecución. Si bien es cierto el fabricante
del material tiene que informar la forma de su instalación, sabido es por todos que los procesos constructivos
de las estructuras cambian, y esto a su vez puede repercutir en el comportamiento del material, sin que
previamente su fabricante lo haya considerado, presentándose inconformidades entre unos elementos y
otros.
ConstruGarantías en pro del paso del diagnóstico a la mejora continua, una vez identificados los materiales y
procesos más relacionados con las reclamaciones posventa, ha llevado a cabo estudios tendientes a analizar
los errores cometidos y establecer las prácticas adecuadas para la disminución de los defectos presentados,
asociados a las reclamaciones. La búsqueda de este objetivo da origen al documento Manual de buenas
prác
