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PREFEITURA DE GOIÂNIA
ORDENAMENTO TERRITORIAL
ORDENAMENTO TERRITORIAL
02
Dados para Catalogação:
GOIÂNIA. Prefeitura Municipal de Goiânia. Eixo de Ordenamento Territorial: Diagnóstico. Coord.: Secretaria Municipal de Planejamento Urbano e Habitação - SEPLANH. Superintendência de Planejamento Urbano e Gestão Sustentável. Comissão Executiva do Plano Diretor. Goiânia. 28 fev. 2018. 382 p.
FICHA TÉCNICA
PREFEITURA MUNICIPAL DE GOIÂNIA Íris Rezende Machado Prefeito de Goiânia
SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO URBANO E HABITAÇÃO Agenor Mariano Secretário Municipal de Planejamento Urbano e Habitação
COORDENADOR GERAL DO PLANO DIRETOR Henrique Alves Luiz Pereira Superintendente de Planejamento Urbano e Gestão Sustentável
COORDENADORA OPERACIONAL DA COMISSÃO DO PLANO DIRETOR Arq. Urb. Janamaina Costa Bezerra de Azevedo
COORDENADORA TÉCNICA DO EIXO DE ORDENAMENTO TERRITORIAL Arq. Urb. Germana de Faria Arantes Andrade
TÉCNICOS ESPECIALISTAS Arq. Urb. Celimene Machado de Faria Arantes. Tecg. Geoproc. Clésio Fernandes de Lima Arq. Urb. Germana de Faria Arantes Adv. Jorge Henrique Marques Dominguito de Castro Arq. Urb. Maria Helena Antunes de Sant’Ana Arq. Urb. Maria Heloísa Lima Moraes Morué Engª Civil Nágila Emiliano Garcia Arq. Urb. Simone do Nascimento Costa Arq. Urb. Virgínia Inácio Mathias Costa Bel. Direito Zilma Percurssor Campos Peixoto
APOIO TÉCNICO: Tecg. Agrim. Clésia de Jesus do Nascimento Oliveira Adm. Djalma Silva Barros Júnior Geo. Francispaula Luciano Adm. Luciene Ribeiro da Costa Tecg. Geoproc. Sheila Basílio dos Santos Tecg. Geoproc. Weiller Roberto de Ávila
REVISORA: Lic. Letras Alessandra Araujo
INSTITUIÇÕES PARTICIPANTES: Agência de Regulação, Controle e Fiscalização de Serviços Públicos de Goiânia Agência Municipal de Meio Ambiente Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional Saneamento de Goiás Secretaria de Estado de Educação, Cultura e Esporte do Estado de Goiás Secretaria Municipal de Cultura do Município de Goiânia Secretaria Municipal de Finanças do Município de Goiânia COLABORADORES: Arq. Urb. Paulo Renato Alves – Diretor Executivo da NORDENˆ Arquitetura Eng. Flávio Eduardo Rios – Diretor da HIDRANTE Consultoria e Projetos
Capítulo 1 APRESENTAÇÃO
Capítulo 2 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
Capítulo 3 CARACTERIZAÇÃO DAS MACROZONAS SOB O PONTO DE VISTA DO ORDENAMENTO TERRITORIAL 3.1 Marco Regulatório: Lei Complementar nº 171/2007
3.1.1 Consolidação da Metrópole 3.1.2 Articulação espacial 3.1.3 Estruturação do território 3.1.4 Macrozoneamento
3.2 Estratégias adotadas pela Lei Complementar nº 171/2007 Capítulo 4 MACROZONAS RURAIS Capítulo 5 MACROZONA CONSTRUÍDA 5.1 Aspectos ambientais 5.2 Aspectos da Morfologia Urbana
5.2.1 O percurso do deslocamento do Centro Principal de Goiânia
Capítulo 6 DIAGNÓSTICO DO ORDENAMENTO TERRITORIAL DA MACROZONA CONSTRUÍDA 2007-2017 6.1 Perímetro Urbano 6.2 Corredores Viários e Eixos de Desenvolvimento Exclusivos e Preferenciais
6.2.1 Corredores de Transporte Coletivo 6.2.2 Eixos de Desenvolvimento
6.3 Unidades Territoriais 6.3.1 Áreas de Restrição à Ocupação 6.3.2 Áreas de Adensamento Básico 6.3.3 Áreas de Desaceleração de Densidades 6.3.4 Áreas Adensáveis
6.4 Vazios Urbanos 6.4.1 Marcos Regulatórios 6.4.2 Lei Complementar nº 181/2008 6.4.3 Disciplinamento para ocupação dos vazios urbanos e lotes
vagos 6.4.4 Lei nº 9123/2011 (PUAMA) 6.4.5 Medidas de Compulsoriedade (conforme a Lei Complementar nº
181/2008) 6.4.6 Recomendação quanto ao conteúdo da legislação municipal 6.4.7 Aplicação do PEUC e seus sucedâneos no Brasil 6.4.8 Aplicação do PEUC e seus sucedâneos em Goiânia 6.4.9 Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC) 6.4.10 IPTU progressivo no tempo
6.5 Parcelamento do Solo Urbano 6.5.1 Conceitos, Objetivos e Modalidades de Parcelamento do Solo
6.5.2 Legislações Pertinentes 6.5.3 Contextualização Histórica 6.5.4 Diagnóstico Situacional do Parcelamento na Macrozona
Construída 6.6 Áreas Públicas Municipais 6.7 Classificação dos usos – Contextualização Legal 6.8 Empreendimentos de Impacto 6.9 Eficácia dos Instrumentos Urbanísticos: Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), Transferência do Direito de Construir (TDC) e Tombamento
6.9.1 Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) 6.9.2 Transferência do Direito de Construir (TDC) 6.9.3 Patrimônio Histórico
6.10 Infraestrutura urbana 6.10.1 Pavimentação e drenagem pluvial 6.10.2 Sistema de Abastecimento de Água 6.10.3 Sistema de Esgoto Sanitário 6.10.4 Sistema de energia Elétrica
Capítulo 7 PROGNÓSTICO: GOIÂNIA DO FUTURO 7.1 Cenários
7.1.1 Cenário A – Cenário Conservador 7.1.2 Cenário B – Cenário Moderado 7.1.3 Cenário C – Cenário Arrojado
7.2 Eleição do cenário tecnicamente desejável 7.2.1 Detalhamento do cenário eleito 7.2.2 Do Perímetro Urbano 7.2.3 Do Parcelamento do Solo 7.2.4 Das Unidades Territoriais 7.2.5 Área de Restrição ambiental 7.2.6 Área de Ocupação Sustentável 7.2.7 Área Adensável 7.2.8 Área de Desaceleração de Densidades 7.2.9 Área de Patrimônio Histórico e Cultural
7.3 Dos Parâmetros Urbanísticos 7.4 Dos Instrumentos Urbanísticos
7.4.1 Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) 7.4.2 Transferência do Direito de Construir (TDC) 7.4.3 Estudo de Impacto de Vizinhança
7.5 Dos Vazios Urbanos e Medidas de Compulsoriedade Capítulo 8 CONSIDERAÇÕES FINAIS
REFERÊNCIAS
ANEXOS
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APRESENTAÇÃO Capítulo 1
O Eixo Estratégico de Ordenamento Territorial, assim nomeado em 2007
pelo Plano Diretor (Lei Complementar nº 171/2007), trata de temas relevantes
como parcelamento do solo, unidades territoriais, normas de uso e ocupação
do solo e parâmetros urbanísticos, estruturados neste processo de revisão, de
forma a viabilizar a avaliação da aplicação da Lei durante os 10 (dez) anos de
sua vigência.
Este Eixo objetiva o desenvolvimento de uma cidade ambiental, social e
economicamente sustentável, definindo parâmetros urbanísticos e diretrizes no
que tange às normas de fracionamento, bem como de uso e ocupação do solo
urbano e rural.
O presente Relatório de Diagnóstico e Prognóstico consistiu em
levantamento e coleta de dados que visam proporcionar parâmetros quanto a
ajustes e atualizações referentes ao Ordenamento Territorial da cidade para
que seja capaz de proporcionar a espacialização necessária para o pleno
desenvolvimento das atividades inerentes aos espaços da cidade.
Em um primeiro momento, o referido documento apresenta a
caracterização das macrozonas sob o ponto de vista do ordenamento territorial
tratando questões referentes ao processo de consolidação da metrópole,
articulação espacial, estruturação do território e macrozoneamento sob os
preceitos da Lei Complementar nº 171, de 29 de maio de 2007 e estratégias
adotadas para a sua implementação. Apresenta, de forma distinta, a
Macrozona Rural e a Macrozona Construída, analisando nestas macrozonas,
especificidades, como os aspectos ambientais e aqueles de morfologia urbana.
Em um segundo momento, apresenta o diagnóstico do Ordenamento
Territorial, abordando separadamente os seguintes temas: Perímetro urbano;
Corredores Viários e Eixos de Desenvolvimento Exclusivos e Preferenciais;
Unidades Territoriais; Vazios Urbanos; Parcelamento do Solo Urbano, Áreas
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Públicas Municipais; Classificação dos Usos; Empreendimentos de Impacto;
Eficácia dos Instrumentos Urbanísticos e Infraestrutura Urbana.
Em um terceiro momento, após análise criteriosa dos dados
apresentados no Diagnóstico, apresenta-se a construção do Prognóstico:
Goiânia do Futuro, o qual considerou inicialmente três cenários,
minuciosamente detalhados e, em seguida, sendo selecionado e delineado o
cenário mais tecnicamente desejável para a cidade de Goiânia.
Dessa forma, a partir do cenário eleito, foram elaboradas propostas para
as unidades territoriais, inclusive na área rural do município, novos
parcelamentos do solo, parâmetros e instrumentos urbanísticos, bem como
Vazios Urbanos e Medidas de Compulsoriedade.
Finalmente, o documento apresenta as considerações finais, referências
de livros, textos, legislações e sites consultados, anexos e apêndices
referentes aos temas trabalhados ao longo do texto.
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PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS Capítulo 2
Como metodologia aplicada para o desenvolvimento da revisão do atual
Plano Diretor do Município de Goiânia foram elaborados diagnósticos parciais
por eixo de conhecimento, com seu posterior cruzamento, culminando na
construção da etapa de “Leitura Técnica” da realidade local. Paralelamente foi
elaborada a chamada “Leitura Comunitária”, esta considerada como a coleta
das impressões dos diversos agentes institucionalizados que atuam na cidade,
por meio de apresentações e reuniões institucionais e contatos via mídia, a fim
de se consolidar o diagnóstico final da realidade municipal.
O processo de construção do diagnóstico do Eixo de Ordenamento
Territorial contou com aproximadamente 50 reuniões técnicas internas
somadas com as reuniões junto às instituições e também aproximadamente 22
visitas técnicas realizadas nos Eixos de Desenvolvimento, nas áreas
integrantes do Programa Urbano Macambira Anicuns, na centralidade
econômica da Rua 44 e entorno, em Áreas Especiais de Interesse Social, em
Projeto Diferenciado de Urbanização, em grandes equipamentos e nas
Macrozonas Rurais.
Para as reuniões técnicas foram selecionados painéis específicos
diferenciados por assunto e formados grupos de trabalho compostos por
representantes das instituições e profissionais que tratam de assuntos afins e
técnicos das secretarias da Prefeitura, todos eles liderados pela coordenação
do Eixo de Ordenamento Territorial, a saber:
GT água e esgoto
Composto por profissionais da SANEAGO e SEPLANH com o objetivo
de compatibilizar o planejamento do ordenamento territorial com a possibilidade
de fornecimento de água e coleta de esgoto para as regiões da cidade.
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GT de Drenagem
Composto por profissionais da engenharia, técnicos da AMMA e
técnicos da SEPLANH onde foram discutidos dimensionamento de caixa
de recarga e questões referentes a rebaixamento de lençol freático.
GT de Parcelamento do Solo
Composto pelos técnicos da SEPLANH integrantes da Gerência de
Análise e Aprovação de Parcelamento em reuniões esporádicas com o objetivo
de selecionar pontos constantes das diretrizes internas expedidas para
parcelamento do solo que são pertinentes ao texto do plano diretor.
GT de Vazios Urbanos
Composto por técnicos da Secretaria Municipal de Finanças (SEFIN), e
SEPLANH. O grupo técnico se reuniu desde maio/2017 a setembro/201
quando ao Eixo de Ordenamento Territorial foram discutidas as questões
referentes ao conteúdo do plano diretor no que se refere aos vazios urbanos e
o Instrumento Urbanístico Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios
- PEUC e seus sucedâneos legais.
GT de Patrimônio Histórico
Composto por técnicos representantes do IPHAN/GO, da
Superintendência de Patrimônio Histórico e Artístico da Secretaria de Estado, de
Educação, Cultura e Esporte do Estado de Goiás, da Gerência de Patrimônio
Artístico e Cultural da Secretaria Municipal de Cultura de Goiânia e ainda
representante do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico,
Cultural e Ambiental da Cidade de Goiânia, contando com a presença, em uma
das reuniões, do Ministério Público de Goiás, por meio da 15ª Promotoria de
Justiça de Goiânia.
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O GT do Patrimônio Histórico se reuniu semanalmente desde o mês de
abril/2017 até o mês de outubro/2017, quando, oportunamente, foram
apresentadas as características valoradas nos bens tombados por cada esfera
de governo, de modo a justificar os aspectos a serem preservados, com o
objetivo de definir em conjunto e sem prejuízo às questões da preservação e
valorização, os parâmetros urbanísticos de preservação para as áreas de
entorno dos bens tombados, bem como do traçado urbano e das áreas
contidas nas poligonais do Setor Central e Setor Campinas.
A partir da realidade identificada, por meio das visitas técnicas, dos
dados de levantamentos e dos diagnósticos situacionais traçados, na etapa
seguinte foram concebidos cenários urbanos fundamentados em suposições
sobre diversas combinações entre problemas e oportunidades, sendo
selecionado e delineado aquele cenário tecnicamente desejável numa
prospecção do que se pretende atingir como meta de desenvolvimento para o
Município, configurada no mapa do Modelo Espacial, o qual representa o
rebatimento no território municipal do conjunto de princípios e diretrizes
estabelecidos pela política urbana, sustentados pelas estratégias de
implementação do Plano Diretor.
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CARACTERIZAÇÃO DAS MACROZONAS SOB O PONTO DE VISTA DO ORDENAMENTO TERRITORIAL Capítulo 3
Levando-se em consideração que um Plano Diretor traça o futuro da
cidade, o caminho percorrido para a sua concepção visa nortear as funções
sociais de desenvolvimento urbano e orientar princípios de uso do solo urbano,
observando as carências (os efeitos da globalização, a falta de acesso aos
bens urbano, entre outros) dos moradores que vivenciam o dia-a-dia da cidade.
Por essa razão, já em 2001, o então órgão de planejamento municipal,
instituía um embrião de estrutura técnica, a fim de viabilizar estudos para a
releitura e revisão do Plano Diretor de Goiânia (PDIG) 2000, na ótica das novas
determinações do Estatuto da Cidade. Dessa nova retomada de direção, surgiu
o atual Plano Diretor de Goiânia, aprovado pela Câmara Municipal de Goiânia e
instituído pela Lei Complementar nº 171 de 29 de maio de 2007.
Passamos, então, a apresentar um paralelo entre o Plano em vigor e a
realidade urbana após dez anos de sua aprovação.
3.1 Marco Regulatório: Lei Complementar nº 171/2007
O Plano Diretor de Goiânia, instituído pela Lei Complementar nº
171/2007, é o instrumento da política urbana municipal capaz de, em um
primeiro momento, promover o desenvolvimento do Município como um todo
para, em seguida, gerenciar, controlar e fiscalizar as ações dele decorrentes,
seus pilares conceituais pretenderam sustentar essas ações. Os indicativos
precípuos para a construção dos seus instrumentos foram o desenvolvimento
sustentável, a identificação e suprimento das principais demandas sociais, a
participação da comunidade e a consolidação e implementação das ações de
desenvolvimento.
As demandas sociais identificadas resultaram diretamente do amplo
processo de consulta e debate popular promovido durante a construção da
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Agenda 21 Municipal, a revisão do Plano (2002 a 2004) e a realização da 1ª
Conferência das Cidades.
O modelo conceitual adotado partiu do diagnóstico feito por meio de
leituras técnicas e comunitárias para estabelecer os princípios gerais que
nortearam todo o plano. Esses princípios foram pactuados na 2ª Conferência
das Cidades, em setembro de 2005. Assim, pode-se dizer que o cerne
conceitual do Plano é composto de quatro princípios orientadores da política
urbana, interligados entre si: igualdade, oportunidade, qualidade e
transformação. São conceitualmente independentes e só interagem em
conjunto, de forma dinâmica.
A adoção de eixos estratégicos como norte dos estudos, estabeleceu
seis eixos estratégicos: sustentabilidade socioambiental, ordenamento
territorial, mobilidade, acessibilidade e transporte, sociocultural,
desenvolvimento econômico e gestão urbana, que em conjunto, permitiram
abranger as diferentes demandas levantadas e, individualmente, focá-las
segundo suas características especificas. Foi a partir do desenvolvimento
desses eixos que se idealizou um modelo espacial que correspondeu à visão
de futuro desejada pela comunidade, tendo como referência básica os
princípios de igualdade, oportunidade, qualidade e transformação.
As premissas norteadoras dos estudos foram resultado das análises da
realidade do Município, seu desenvolvimento a partir das políticas locais,
sustentadas pelas diretrizes das políticas no âmbito federal e estadual,
consubstanciadas no discurso do governo local.
3.1.1 Consolidação da Metrópole
A Consolidação da Metrópole representa a ideia do futuro, uma vez que
o Centro-Oeste vem se transformando no maior produtor de alimentos do
Brasil. É o primeiro na produção de carne bovina industrializada, o segundo
maior produtor de soja e em exportação de frangos. Pode-se dizer que o
Centro-Oeste reafirma sua vocação com base no agronegócio, estruturando-se
e modernizando-se com tecnologias avançadas de produção.
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Neste contexto regional, Goiás se preparou para ser o principal estado a
valorizar os produtos primários, ou seja, ser a maior base do agronegócio do
Centro-Oeste. Isso é devido às suas vantagens espaciais e logísticas
competitivas e, principalmente, ao avanço da produção de alimentos
industrializados, tanto em Rio Verde, Itumbiara e Anápolis, quanto em Catalão,
pela verticalização do fosfato, insumo importante para o avanço da produção
de alimentos.
Os estudos e os debates permitiram concluir que Goiânia deverá se
preparar para dar suporte, enquanto metrópole regional, para o
desenvolvimento do Estado de Goiás e Centro-Oeste e se articular
economicamente na rede de cidades brasileiras. Como estratégia, o Plano
Diretor de Goiânia estabelece princípios, objetivos e diretrizes para que a
cidade, no futuro, exerça as funções de Metrópole Regional contemporânea,
cujos atributos são: sustentabilidade, produção do conhecimento, diversidade,
competitividade, conexão, transformação e qualidade.
Os desafios são enormes e passam pela supressão da desigualdade,
valorização do meio ambiente, qualificação dos centros históricos e valorização
da mobilidade e acessibilidade, priorizando o transporte coletivo em detrimento
do individual. Deve-se criar um modelo espacial que, além de possibilitar a
implantação de planos setoriais, programas e projetos, ofereça condições mais
flexíveis para instalação das atividades no tecido urbano. Finalmente, é
necessário garantir a integração com a região metropolitana e sua rede de
cidades. Vencendo os desafios, a cidade tornar-se-á mais competitiva,
consolidando sua posição de metrópole do agronegócio com dinâmica própria
para proporcionar geração de empregos e, consequentemente, promover o
consumo e a movimentação econômica.
Todavia, o agronegócio em si não será suficiente para tornar Goiânia
metrópole contemporânea, é necessário adaptar-se às exigências de
funcionalidade que a nova etapa terciária dos serviços avançados impõe
quanto à tecnologia da informação, eventos, entretenimento, turismo,
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excelência esportiva, indústria do terceiro milênio, negócios de saúde,
conhecimento e cultura. Entendemos que somente assim Goiânia estará
economicamente inserida na rede de cidades brasileiras.
A metrópole contemporânea é formada, também, por uma rede de
cidades vizinhas que se estruturam por meio do sistema de vias
metropolitanas, transportes coletivos e corredores naturais formados pelos
ecossistemas hídricos e florestais que, com suas potencialidades e
diversidades econômicas, físicas e sociais e riquezas devem ser exploradas
local ou complementarmente.
3.1.2 Articulação espacial
A segunda premissa, a da Articulação espacial e sua respectiva
estruturação metropolitana, que foi garantida pelo Plano Diretor com:
a) Implantação do Anel Rodoviário Metropolitano como principal elemento
estruturador da região. A conclusão deste projeto produzirá impactos
positivos quanto à movimentação de veículos pesados, com reflexo no
meio ambiente e no uso da energia não renovável. Nesse anel, os
grandes equipamentos econômicos poderão se instalar;
b) A articulação da mobilidade regional com a intraurbana, facilitada com a
construção de terminais de integração, ampliando significativamente a
mobilidade intrarregional, atuando positivamente nos deslocamentos de
pessoas e produtos entre as cidades da região metropolitana;
c) Os ecossistemas aquáticos e florestais se integram pela região,
contando com o rio Meia Ponte como elemento articulador. A proteção
desses recursos naturais e sua recuperação paulatina formarão uma
extensa rede verde de caráter metropolitano, constituindo-se no
primeiro programa de intervenção.
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3.1.3 Estruturação do território
Por último, a premissa da estruturação do território, aspecto relevante do
ponto de vista do ordenamento territorial, foi o reconhecimento do Município
como unidade de planejamento. Esta é caracterizada pelo tecido urbano em
consolidação e por áreas rarefeitas com urbanização dispersa que o
circundam.
Esse espaço rico em drenagem natural forma sub-bacias com
características próprias. Em função dessas peculiaridades, as sub-bacias foram
consideradas pelo Plano Diretor como unidades naturais de planejamento que
associadas ao território construído formam nove grandes espaços de
desenvolvimento, constituindo-se no macrozoneamento do Município.
3.1.4 Macrozoneamento
O partido adotado, em relação à adoção das sub-bacias como
determinantes físicas na definição perimétrica das Macrozonas, se deu em
função das características físico-ambientais do território, associadas ao caráter
diferenciado da forma de agenciamento de seu espaço urbano, além de,
fundamentalmente, criar uma identidade geográfica para referência da
população residente, o que resultou em oito macrozonas (Figura 1), a saber:
Macrozona Construída;
Macrozona do Barreiro;
Macrozona do Lajeado;
Macrozona do João Leite;
Macrozona do Capivara;
Macrozona do São Domingos;
Macrozona do Alto Anicuns; e
Macrozona do Dourados.
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Figura 1– Macrozona Construída e Macrozonas Rurais
Fonte: SEPLAM, 2007.
22
O macrozoneamento foi pensado para valorizar o potencial de cada
macrozona em termos de uso e ocupação do solo, desenvolvimento
econômico, proteção dos recursos naturais, articulação intermunicipal,
mobilidade e acessibilidade e sua forma de gestão.
Fundamentalmente o macrozoneamento permite o agenciamento
harmonioso, ambicioso e inovador do espaço municipal. Potencializa as
características físicas e ambientais das macrozonas de ocupação rarefeita,
mantendo a baixa densidade, promovendo as atividades econômicas
sustentáveis, valorizando a água e a biodiversidade.
Outro fenômeno importante analisado foi o processo de mudança que
está em curso na urbanização das cidades brasileiras quanto às novas áreas
de urbanização dispersas, adoção de novos modos de vida da população e de
gestão dos espaços urbanos com formas condominiais diversificadas;
alterações nas relações entre espaços públicos e privados, assim como novas
formas de organização do mercado imobiliário.
Esse conceito elimina as tradicionais separações entre Zona Urbana,
Zona de Expansão Urbana e Zona Rural. Assim, para o atual Plano Diretor, a
urbanização está presente onde há infraestrutura e a estruturação regional está
focada no sistema de rodovias que dão acesso às várias cidades da rede ou
contornam a região. A localização intraurbana das unidades de produção e
consumo deixa de ser importante, confirmando o enorme poder estruturador da
via regional.
Para a Macrozona Construída, a perspectiva do tecido urbano passou
por uma profunda reformulação de seus padrões vigentes em termos de sua
estrutura, adotando-se:
O incentivo ao adensamento diversificado do tecido urbano com a
perspectiva de ocupação dos vazios urbanos, em termos de habitações e
atividades econômicas, para promover o desenvolvimento equilibrado e
diversificado na formação do Habitat. Com transformações progressivas na
paisagem, na acessibilidade dos equipamentos urbanos e comunitários, na
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melhoria da relação habitação/emprego e na integração com o sistema de
transporte coletivo, pretende-se a formação de diferentes tecidos urbanos com
volumetria variante e a espaços livres para diferentes funções;
A integração da natureza à cidade, de forma a promover uma rede verde
que irrigue o território municipal com água de melhor qualidade e espaços de
lazer e recreação para a população. O rio Meia Ponte e seus tributários foram
tratados para permitir que seu uso e suas conexões beneficiassem toda a
população, oferecendo uma continuidade do verde do campo para a cidade;
A reversão da tendência de produção da cidade de forma espraiada,
com urbanização precária do tecido periférico. A lógica socioespacial adotada
no Plano reafirmou a apropriação de todos os cidadãos goianienses ao direito à
cidade. A espacialização das áreas especiais de interesse social ao longo dos
eixos de transporte coletivo, associados às intervenções de uso e de ocupação
do solo, são fatores determinantes de inclusão social;
A preparação da cidade para receber em médio prazo uma rede de
transporte coletivo, nos corredores exclusivos e preferenciais, com tecnologia
moderna para ser eficiente e não poluente. Essa rede conformou eixos de
desenvolvimento urbano, associados ao transporte e ao uso e ocupação do
solo. Esses eixos de desenvolvimento, portanto, caracterizados pela integração
de atividades econômicas, lazer e entretenimento e habitação de alta
densidade devem, gradualmente, requalificar as áreas lindeiras em termos de
paisagem urbana e vitalidade econômica. O transporte coletivo é condição
fundamental para inclusão social e fator de competitividade em relação à rede
de cidades contemporâneas.
O conceito geral adotado para o modelo espacial do Plano Diretor de
2007 é explicitado de forma esquemática no Quadro 1.
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Quadro 1 – Conceito geral do modelo espacial 1. Destaque aos eixos de transporte →
AEIS/ Uso Misto EIXOS ADENSÁVEIS MISTOS
2. Trechos adensáveis em aceleração →
Ocupação dos vazios Urbanos
3. Trechos adensáveis em desaceleração→
Tratamento diferenciado, em função do atual processo intensificado de adensamento, nos seguintes bairros: Alto do Bueno, Alto da Glória, Vila São João, Setor Negrão de Lima, parte do Setor Bela Vista e parte do Jardim Goiás.
4. Cidade padrão compacta → Mista com perfil de 9,00m de altura e ocupação habitacional com controle de densidade nas Áreas de Adensamento Básico
Fonte: Elaboração própria.
Esse conjunto de diretrizes de desenvolvimento urbano, quando
expresso por meio de representações espaciais, formou o modelo espacial
para o território do Município de Goiânia, assim como identificou os elementos
estruturadores do modelo desejado.
Os meios para implantação do modelo espacial são de ordem de gestão
e garantidos pelos instrumentos de política urbana e leis complementares. A
fim de consolidar os condicionantes para a produção do espaço urbano, sob o
ponto de vista físico-territorial, foram traçadas diretrizes básicas e estratégias
de ocupação para a Macrozona Construída, a saber:
Tratamento do uso do solo como vetor dinamizador da cidade
metropolitana;
Promoção de ofertas locacionais, reforçando o status metropolitano e
incentivo ao adensamento residencial no centro histórico, promovendo
sua reabilitação, como polo representativo da capital regional;
Tratamento da mobilidade como principal fator de inclusão social;
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Criação de incentivos aos eixos rodoviários intraurbanos a sudoeste
como eixos de desenvolvimento de suporte a Áreas Especiais de
Interesse Social;
Incentivo ao adensamento residencial e de atividades econômicas dos
eixos de transporte intraurbanos, como suporte ao futuro transporte
coletivo caracterizando-o como uso misto;
Promoção à compacidade da cidade permitindo o adensamento do
tecido urbano, duplicando seu padrão de densidade;
Incentivo à ocupação dos vazios urbanos (glebas e quadras
desocupadas);e
Desincentivo às manchas densamente ocupadas, conformadas pelas
legislações anteriores, como forma de combater o adensamento
nucleado.
Como rebatimento espacial dos indicativos propostos, o Plano adotou
um tratamento uniformizado para toda a malha urbana, com destaque para os
Eixos de Desenvolvimento Estruturadores do Transporte Coletivo. O modelo de
ocupação previsto privilegiou os eixos, assim classificados:
Eixos de Desenvolvimento Preferenciais - GO-070, Leste/Oeste (Trecho
Noel Rosa), BR-060, GO-040, Av. Anhanguera (trecho GO-010). São
considerados como eixos do transporte coletivo com corredores preferenciais,
de orientação radial, situados em sua grande maioria a sudoeste da cidade, ao
longo dos quais, numa extensão máxima de 750m bilaterais, se desenvolverão
preferencialmente as atuais Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS);
Eixos de Desenvolvimento Exclusivos – Anhanguera, Norte/Sul
(Corredor Goiás), T-9, T-7, Leste/Oeste, Corredor Mutirão e Corredor 85. Em
uma orientação ortogonal em relação à malha consolidada das cidades, são
considerados como eixos de transporte coletivo com corredores exclusivos,
estruturadores da concentração dos usos e densidades, um diferencial ao
plano da cidade. Ocorreram ao longo de algumas vias pertencentes à Rede
Viária Básica da cidade, em uma profundidade aproximada de 350 m para cada
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lateral das vias, bilaterais e contíguas aos referidos eixos, ou profundidade
equivalente quando se tratar de glebas, de forma a promover a mobilidade
urbana como suporte principal das ocupações.
Estimou-se que o atendimento das demandas habitacionais deveria
ocorrer ao longo dos principais Eixos de Desenvolvimento Exclusivo do
Transporte Coletivo, com um modelo de ocupação mais concentrado,
admitindo-se todas as tipologias habitacionais diversificadas e atividades
econômicas.
Adotou-se, então, a total disseminação da habitação e das atividades
econômicas no território da Macrozona Construída, privilegiando a
concentração linear ao longo das primeiras quadras dos eixos e das vias
paralelas às rodovias que a entrecortam. O controle de ocupação das
atividades econômicas no território da Macrozona Construída deu-se por meio
de uma tabela de incomodidade por uso, além da exigência de elaboração dos
Estudos de Impacto de Vizinhança, Estudo de Impacto de Trânsito (EIT) e
estudos ambientais, para aquelas atividades impactantes na malha urbana.
Além do modelo de concentração ao longo dos eixos, no intuito de
combater os inúmeros vazios urbanos disseminados pela malha consolidada
da cidade, deu-se um tratamento diferenciado, aos moldes da tipologia de
ocupação de maior concentração e segundo preceitos estabelecidos para os
chamados Projetos Diferenciados de Urbanização (PDU’s) e admissão do
modelo dos Conjuntos Residenciais.
A partir da espacialização dos parâmetros urbanísticos adotados, as
regras de ocupação e uso obedeceram aos limites definidos pelas microbacias,
às intervenções relativas à rede viária básica, à densidade de uso e construída
e às exigências de espaços verdes, tendo como base a fórmula de recuos, que
será aplicada a todo o território da Macrozona, garantindo a preservação das
áreas ambientais.
O Anel Rodoviário Metropolitano que passa por Goiânia, Aparecida de
Goiânia, Goianira e Senador Canedo, foi reconhecido como elemento
27
estruturador do espaço urbano de fundamental importância. A articulação
socioespacial do Anel Rodoviário deve promover uma inversão de polaridade.
Em torno dele deve gravitar a vida da metrópole. Ele representa um delimitador
físico da dinâmica urbana. Por isso estará sob um regime urbanístico
diferenciado ao longo de sua implantação. Suas áreas limítrofes foram
destinadas e incentivadas à instalação de atividades econômicas de grande
porte. Para as áreas transitórias entre a Macrozona Construída e o Anel
Rodoviário, adotaram-se diferentes regimes de ocupação, respeitadas as
limitações ambientais e as graduações de incomodidade.
3.2 Estratégias adotadas pela Lei Complementar nº 171/2007
O atual Plano Diretor de Goiânia incorporou respostas aos anseios
levantados pela população e que buscaram supervalorizar as potencialidades
socioeconômica se ambientais do território, fazendo frente, ainda à
problemática detectada no processo de leitura da realidade local. Como tal,
foram traçadas estratégias de ocupação para a Macrozona Construída, abaixo
elencadas:
a) Inversão da lógica socioespacial no agenciamento do espaço urbano
pelas classes de renda (Áreas potenciais de AEIS - Política de ocupação
preferencial para baixa renda)
Ocupar os espaços vazios na Macrozona Construída, prioritariamente
destinados à baixa renda;
Instituir Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) nos vazios urbanos
selecionados;
Admitir maiores potenciais de ocupação nos vazios urbanos, respeitadas as
potencialidades de cada um;
Criar oportunidades locacionais e urbanísticas para instalação de atividades
nas imediações, com geração de emprego e renda;
28
Instituir programas sociais de inclusão das camadas sociais de menor poder
econômico, nas áreas de AEIS;
Criar espaços/equipamentos de lazer e esporte no entorno destas áreas;
Reequilibrar a distribuição dos equipamentos institucionais, suprindo as
demandas prioritárias; e
Promover a integração destas áreas aos eixos de transporte coletivo.
b) Consolidação da mobilidade urbana:
Instituir áreas de médias ou altas densidades, integradas aos eixos de
transporte público;
Expandir o modo de transporte sobre duas rodas, longitudinalmente aos
cursos d’água e de forma integrada à rede viária;
Promover em caráter prioritário o ajuste na rede viária, viabilizando a
integração interbairros, inclusive com obras de arte;
Condicionar as maiores densificações à implantação/integração dos eixos
viários propostos; e
Melhorar a oferta de transporte coletivo, como desestímulo ao uso do veículo
particular.
c) Promoção do redisciplinamento do uso e da ocupação do solo da
Macrozona Construída - Estratégias de Ocupação:
Planejar e ordenar a cidade dispersa, promovendo a intensificação planejada
da ocupação do solo, num modelo mais compacto de cidade;
Criar mecanismos legais e institucionais que norteiem uma ocupação de
média densidade, nos patamares propostos de:
250 hab./ha para baixa densidade;
450 hab./ha para média densidade;
750 hab./ha para alta densidade.
O adensamento deverá ser autorizado nas áreas já parceladas e com
infraestrutura instalada, ou ainda, quando sujeita à implantação da mesma;
29
As sobredensidades resultantes da aplicação de mecanismos urbanísticos
(Ex.: Transferência do Direito de Construir) deverão ter previamente
estabelecido pelo Plano Diretor os locais receptores e os critérios de aplicação
claramente identificados;
Adotar o modelo de densificação linear, com o apoio de eixos viários,
reservando as faixas imediatamente contíguas aos eixos para instalação de
atividades econômicas;
Adotar o zoneamento com foco no critério de incomodidade e sem
predominância de uso;
Controlar com rigor o impacto das atividades geradoras de tráfego ou de
impacto na malha urbana (Impacto de Trânsito/EIV);
Reforçar os mecanismos de exigência da permeabilidade do solo;
Adotar um novo modelo de ocupação para os setores de baixa densidade,
inclusive o S. Sul, S. Coimbra, Vila Nova, etc., excluindo a predominância de
uso, quando existir, admitindo nova tipologia residencial coletiva de média-
baixa densidade, com intensificação do aproveitamento dos terrenos e maior
verticalização dos eixos viários para atividades econômicas;
Graduar as densidades de ocupação em relação aos fundos de vale;
Incentivar as oportunidades locacionais e benefícios urbanísticos para
instalação de atividades econômicas, reforçando as atividades de ponta;
Negociar a transferência dos equipamentos e atividades incompatíveis, em
especial o Parque Agropecuário de Goiânia;
Reproduzir a filosofia do Programa Macambira-Anicuns ao longo de todos os
cursos d’água da Macrozona Construída; e
Formar um patrimônio coletivo ao longo dos cursos d’água, por meio de
negociações públicas x privadas.
d) Reabilitação, Dinamização e requalificação das áreas que exercem o papel de centralidade urbana
Criar mecanismos de repovoamento do Centro;
Reabilitar as áreas centrais degradadas;
30
Rever o potencial construtivo admitido pela Lei de Uso do Solo para o
Centro;
Intensificar a exigência de estacionamento de veículo por atividades;
Reformular o sistema de transporte coletivo, corrigindo suas rotas, de forma
a eliminar as linhas que se dirigem desnecessariamente ao Centro;
Criar vantagens locacionais, benefícios urbanísticos e fiscais para instalação
de atividades econômicas revitalizadoras no Centro;
Instituir programas culturais e de lazer, de iniciativa pública no Centro;
Inventariar, eleger e estabelecer critérios de preservação do patrimônio
histórico existente;
Requalificar urbanisticamente o Setor Campinas, criando incentivos
urbanísticos para as atividades econômicas de interesse do bairro;
Identificar e estimular os subcentros, dotando-os dos equipamentos urbanos
necessários à sua estruturação como centro de bairro ou de região;
Implantar núcleos de atendimento público nas regiões para descentralização
dos serviços municipais;
Incentivar por meio da concessão de vantagens locacionais, benefícios
urbanísticos e fiscais, a instalação de atividades econômicas de interesse ao
subcentro, tais como: Vapt-Vupt, bancos, correios, supermercados, etc.,
reduzindo os deslocamentos; e
Implantar infraestrutura de apoio aos subcentros.
e) Ampliação e otimização da Política de Serviços Públicos e de Infraestrutura Urbana - Estratégias de Ocupação:
Dotar de infraestrutura e benfeitorias as regiões periféricas, onde se
localizam os bolsões de miséria da cidade;
Os novos loteamentos deverão ser implantados com toda infraestrutura, a
expensas do loteador;
Adotar novos critérios quanto às taxas de aprovação dos
loteamentos/remembramentos, etc.;
31
Criar infovias, regulamentando a instalação de torres e equipamentos de
telecomunicações, de forma que haja controle da área de influência de
irradiação; e
Garantir a descentralização de equipamentos urbanos em toda a
Macrozona, reduzindo, assim, o fluxo de demanda pelo transporte coletivo. O
princípio básico da transformação é o serviço localizado onde moram as
famílias.
f) Instituição de um controle e gerenciamento eficaz das áreas públicas municipais:
Criação de um canal institucional que permita a integração de ações;
Implantação de cadastro atualizado e integrado de áreas públicas;
Aprovação de Lei, criando critérios rigorosos de análise para alienação e/ou
permissão de áreas públicas; e
Criação de estrutura própria em apoio jurídico e fiscal exclusivos para tratar
de áreas públicas.
32
MACROZONAS RURAIS Capítulo 4
Em análise acerca do da temática do rural, a Lei nº 4.504, de 30 de
Novembro de 1964, apresenta a seguinte definição:“Imóvel Rural, o prédio
rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à
exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de
planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;”.
Ainda, o Ministério Público do Estado de Goiás, nos apresenta a
diferenciação conceitual entre rural/urbano,
[...] em primeiro lugar, deve-se pontuar sobre a diferença entre os conceitos de solo urbano/rural e zona urbana/rural. Os conceitos de solo urbano e solo rural (usados na Lei de Parcelamento do Solo Urbano como sinônimos de imóvel urbano e imóvel rural) não se confundem com os de zona urbana e zona rural. Enquanto os dois primeiros referem-se à destinação de uso dada ao solo (ao imóvel), os dois últimos dizem respeito à localização do imóvel (do solo), independentemente da finalidade com que é utilizado (GOIÁS, 2010).
Muito embora o Estatuto da Cidade estabeleça as diretrizes gerais da
política urbana, em seu art. 40, § 2o, por sua vez, deixa claro que o Plano
Diretor deve englobar o território do Município como um todo, ou seja, tanto sua
zona urbana, quanto sua zona rural.
Neste sentido, conforme definido no art. 5º da Lei Complementar nº
171/2007, o Plano Diretor de Goiânia abrange a totalidade do território e para
tal o subdividiu em macrozonas rurais e a Macrozona Construída (urbana),
considerando como determinantes seu espaço construído e as sub-bacias
hidrográficas do território com ocupação rarefeita. Deste modo, o planejamento
da cidade nos últimos dez anos ocorreu de forma holística, na busca do
equilíbrio entre o meio urbano e o rural.
Cabe ressaltar que as macrozonas rurais possuem, juntas, uma área de
282,711000 km², o equivalente a 38,89% da área total do município.
33
Ainda de acordo com o marco legal em vigor são sete as macrozonas
rurais no território do Município, a saber:
Macrozona Rural do Barreiro, constituída pelas áreas integrantes da sub-
bacia do Córrego Barreiro, situada a sudeste do território;
Macrozona Rural do Lajeado, constituída pelas áreas integrantes da sub-
bacia do Córrego Lajeado, situada a leste do território;
Macrozona Rural do João Leite, constituída pelas áreas integrantes da sub-
bacia do Ribeirão João Leite, situada a norte do território;
Macrozona Rural do Capivara, constituída pelas áreas integrantes da sub-
bacia do Córrego Capivara, situada a norte do território;
Macrozona Rural do São Domingos, constituída pelas áreas integrantes da
sub-bacia do Córrego São Domingos, situada a noroeste do território;
Macrozona Rural do Alto Anicuns, situada a oeste e constituída pelas áreas
integrantes da sub-bacia do Ribeirão Anicuns;
Macrozona Rural do Alto Dourados, constituída pelas áreas integrantes da
sub-bacia do Ribeirão Dourados, situada a sudoeste do território.
Fica notória, na subdivisão das macrozonas, a importância dos recursos
hídricos da estruturação do Modelo Espacial proposto, haja vista a relevância
do aspecto ambiental na busca do desenvolvimento sustentável da cidade.
O Plano Diretor destina ainda a Área Rural do Município ao uso
agropecuário e à instalação de atividades incompatíveis com o meio urbano,
observadas as condições ambientais. Para tal, deixa explícito em seu art. 79 a
necessidade do Poder Executivo de se elaborar uma lei específica, no prazo
máximo de 1 (um) ano, com o fito de definir quais as atividades e
empreendimentos poderiam ser desenvolvidos ou construídos nas macrozonas
rurais. Cabe ressaltar, porém, que a referida Lei não foi publicada até os dias
atuais.
Em março de 2008 foi elaborado um relatório pelo Município de Goiânia
em conjunto com o Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro-Oeste
(ITCO), denominado por Zoneamento Ecológico-Econômico do Município de
34
Goiânia, o qual subsidiou a elaboração da minuta de Lei, que objetiva instituir
normas de Uso e Ocupação do Solo das Macrozonas Rurais do Município de
Goiânia em regulamentação ao Art. 79 da Lei Complementar nº 171/2007.
Muito embora a minuta de Lei esteja desenvolvida, por definição de gestão não
houve encaminhamento desta para aprovação na Câmara Legislativa até os
dias atuais, haja vista a possibilidade de sua integração ao corpo do Plano
Diretor quando de sua revisão.
Em se tratando do parcelamento do solo rural no Município de Goiânia, a
sua possibilidade de parcelamento foi regulamentada ainda na década de
1960, mediante o Estatuto da Terra1 e demais legislações federais, algumas
ainda em vigência.
De acordo com o artigo 94 do Decreto nº 59.428/19662,
[...] serão permitidos desmembramentos de imóveis rurais desde que objetivem: I - A formação de loteamentos destinados à urbanização, industrialização e formação de sítios de recreio; II - A formação de loteamentos destinados à utilização econômica da terra;
Ainda segundo o Decreto supracitado, no artigo 96, “[o]s projetos de
loteamentos rurais, com vistas à urbanização, industrialização e formação de
sítios de recreio, para serem aprovados, deverão ser executados em área que”:
I - Por suas características e pelo desenvolvimento da sede municipal já seja considerada urbana ou esteja incluída em planos de urbanização; II - Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária. III - Comprovadamente tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento. Parágrafo único. A comprovação será feita pelo proprietário ou pela municipalidade, em circunstanciado laudo assinado por técnico habilitado, cabendo ao IBRA ou ao INDA, conforme o caso, a constatação de sua veracidade.
1 Lei nº 4.504 de novembro de 1964. 2 Decreta acerca da Colonização e outras formas de acesso à propriedade.
35
Conforme as definições federais, o INCRA estabeleceu, por meio de
instruções normativas, algumas diretrizes para o parcelamento de solo rural, a
saber:
A Instrução Normativa nº 17-a/INCRA, de 07 de julho de 1977, dispunha
sobre os loteamentos de imóveis rurais para fins agrícolas, de urbanização
e de formação de sítios de recreio. A referida instrução reforçava que a
área dos lotes resultantes do parcelamento não deveria ser inferior a
5.000m² e nem superior à área “do módulo para exploração não definida da
zona típica do Município em que estiver localizado o imóvel”. Assim, a
instrução admitia a possibilidade do parcelamento do solo rural para fins
urbanos, mas condicionada sua permissão às características da terra. Esta
instrução foi revogada pela Instrução Normativa nº 17-B/INCRA, de 22 de
dezembro de 1980;
A Instrução Normativa nº 17-b/INCRA/1980, manteve o condicionante da
atualização do cadastro rural ao próprio INCRA, desde que o parcelamento
para fins urbanos tivesse sido anteriormente aprovado pela Prefeitura
Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal e registrado no Registro de
imóveis. Esta instrução também foi revogada pela atual Instrução
Normativa nº 82/INCRA, de 27 de março de 2015.
A atual Instrução Normativa nº 82/2015, ora em vigor, dispõe sobre os
procedimentos para atualização cadastral no Sistema Nacional de
Cadastro Rural, porém não adentra no parcelamento do solo rural para fins
urbanos. Deste modo, com a revogação das Instruções Normativas nº 17-a
e 17-b, os sítios de recreio perderam seu amparo legal, haja vista que a
Instrução Normativa nº 82/2015 não abordou o tema.
Para fins de levantamento, a cidade de Goiânia apresenta, hoje, de
acordo com o Cadastro Imobiliário da Prefeitura, 34 parcelamentos vinculados
ao INCRA, conforme listado na Figura 2.
Alguns destes parcelamentos representam passivos ao desenvolvimento
do município, pois os parâmetros aplicados para o desenvolvimento do projeto
36
dos sítios de recreio são distintos aos parâmetros urbanísticos necessários
para o desenvolvimento urbano. Como por exemplo, a largura das vias desses
parcelamentos, em sua maioria, é inferior ao mínimo necessário à mobilidade
urbana, o tamanho das chácaras, por sua vez, é de no mínimo 5.000m², o que
conformam vazios urbanos, quando absorvidos na Macrozona Construída.
Ressalta-se ainda que se vem observando a subdivisão à revelia das chácaras
em lotes menores, tornando o sistema viário incompatível à demanda gerada,
sem ainda possuir equipamentos comunitários capazes de atender à demanda
populacional.
Figura 2– Relação de bairros vinculados ao INCRA
37
Fonte: Prefeitura de Goiânia, 2017. Nota: Disponível em https://outprod01.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx? DocumentoId=66. Acesso em: 19 set. 2017, às 11h33min.
Dessa maneira, torna-se claro que parcelamentos rurais para fins
agrícolas são aqueles em que a porção do lote tenha área superior a um
hectare, como descrito na Lei nº 5.868/723.
Por outro lado, a jurisprudência brasileira definiu em casos julgados que,
como a própria lei e regulamentos federais regulam o parcelamento do solo
rural com a finalidade urbana,as parcelas de solo resultantes desta natureza de
parcelamento necessariamente deverão estar localizadas em perímetro urbano
do município, visto que, após ocorrer o loteamento em solo originalmente rural
e regularmente procedido, as parcelas resultantes, por seu caráter de fins
urbanos, deverão recolher Imposto territorial Urbano (ITU) ou o Imposto Predial
Urbano (IPTU).
Conclusivamente, o Ministério das Cidades (BRASIL; CONFEA, 2004)
lançou as possibilidades de soluções a serem adotadas no tratamento do solo
enquanto urbano/rural,
3 Cria o Sistema Nacional de Cadastro Rural, e dá outras providências.
38
[o] município tem a responsabilidade constitucional de legislar sobre assuntos de interesse local. A regulação das formas de uso, ocupação e o parcelamento do solo no território municipal é, inegavelmente, de interesse local. Portanto, o município deve tomar para si a responsabilidade de exercer essa regulação que, certamente, envolverá negociações e articulações com o INCRA. Uma alternativa para viabilizar essa regulação municipal é instituir novo perímetro urbano, demarcar zona de expansão urbana ou definir zona de urbanização específica, nos termos da Lei Federal nº 6.766/79, abrangendo os núcleos já existentes e as áreas de interesse para a realização de novos parcelamentos urbanos. Porém, essa solução nem sempre é viável; por exemplo, se houver grandes vazios urbanos em contextos locais. É importante ressaltar que essas demarcações devem ser coerentes com o macrozoneamento rural e vir acompanhadas por medidas de combate aos vazios urbanos, com instrumentos urbanísticos que ampliem democraticamente o acesso à terra na área urbana consolidada. Adotar essas medidas e aplicar esses instrumentos devem ser ações prioritárias, tendo em vista o objetivo principal do Plano Diretor: promover o desenvolvimento e a expansão urbana de forma socialmente justa e ambientalmente equilibrada.
Já o parcelamento do solo urbano é regido pela Lei nº 6.766/79, por
demais legislações federais e ainda por leis estaduais e municipais. Em todos
os casos inseridos na zona urbana, tal parcelamento será regido pela
legislação supracitada e dependerá de prévia aprovação da Prefeitura
Municipal onde se encontra a área e ainda, de atualização cadastral por parte
do INCRA, em se tratando de imóvel rural localizado em meio urbano.
39
MACROZONA CONSTRUÍDA Capítulo 5
Dentre as oito macrozonas instituídas pelo Plano Diretor de Goiânia, em
2007, somente uma delas abrange a área urbana do município, denominada
Macrozona Construída, a qual possui área de 444,174km², representando
assim 61,106% da área total do município (GOIÂNIA, 2007).
De acordo com os dados disponibilizados pelo Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE), a população urbana do município, em 2010, era
de 1.297.076 habitantes e representava 99, 621% da população total do
município.
Goiânia conta hoje com 578 bairros aprovados pela Prefeitura, 01 bairro
aprovado pelo Estado e 35 aprovados pelo INCRA. Tem-se um passivo de 24
parcelamentos clandestinos, em grande parte em decorrência da problemática
da especulação imobiliária fortemente instalada no passado, conforme dados
da Prefeitura Municipal de Goiânia – Tableau produzido pela SEPLANH, 2017.
Quanto a seus aspectos físicos, destacam-se os morros do Mendanha,
com seu ponto culminante na altitude 914,00 m; da Serrinha, com seu ponto
culminante na altitude de 893,00 m e Morro do Além, com seu ponto
culminante na altitude de 801,50 m, regulamentados na Lei Complementar n
031, de 29 de dezembro de 1994.
Importante também definir que essa Macrozona é banhada pelas bacias
do Rio Meia Ponte, com alguns de seus afluentes como o Ribeirão João Leite,
Ribeirão Anicuns e Ribeirão Caveiras; Ribeirão Anicuns e afluentes como:
Samambaia, Macambira, Cascavel, Botafogo, Taquaral, Santa Rita, entre
outros.
5.1 Aspectos ambientais
Os problemas ambientais no Município de Goiânia estão basicamente
relacionados às áreas urbanizadas ou com ocupações e usos inadequados,
40
coincidindo especialmente com a Macrozona Construída. Pela gravidade do
cenário ambiental vigente na Macrozona Construída - desmatamento excessivo
da cobertura vegetal original, ocupação das margens dos cursos d’água,
ocupação desordenada do solo urbano, alterações climáticas com a formação
de ilhas de calor, poluição atmosférica, retirada de mata ciliar das drenagens,
dentre outros problemas de graves consequências, a metodologia adotada
para desenvolvimento da revisão do Plano Diretor definiu que, a importância
dos aspectos ambientais no Município de Goiânia é merecedora de estudos
específicos e particularizados, razão pela qual a temática receberá tratamento
independente, destacando-se, para tanto, estudos específicos referentes ao
Eixo de Sustentabilidade Socioambiental.
5.2 Aspectos da Morfologia Urbana
A Macrozona Construída é coincidente com a porção territorial do solo
urbano e engloba, em sua essência, a atual Área Urbana do Município de
Goiânia, conforme instituído pela Lei Complementar nº 171/2007, tendo sido
conformada a partir da antiga Área Urbana e a Área de Expansão Urbana.
Caracteriza-se por um processo de ocupação no sentido radio polar,
cujo núcleo original da cidade, associado ao núcleo pioneiro pré-existente
(Campinas), representou o módulo central de ocupação, a partir do qual foram
se agregando novas ocupações anelares.
Historicamente a expansão territorial deste trecho urbano, em maior ou
menor grau de eficiência, tem resultado do controle urbanístico legal, embora
sob fortíssima ingerência dos agentes de produção do espaço urbano. Neste
sentido, podemos sentir alguns efeitos modeladores do processo de ocupação
deste território, tais como:
a) Traçado Urbanístico Radiocêntrico do Centro Expandido, consequência
do partido original do núcleo planejado da cidade;
b) Ocupações menos densificadas à Leste e Norte do território da
Macrozona, resultado das políticas urbanas adotadas em todos os
41
planos diretores existentes, quanto ao desestímulo à ocupação urbana
nas áreas acima do Ribeirão Anicuns e a leste da BR-153, por questões
de cunho ambiental e geomorfológico.
O crescimento da cidade de Goiânia reflete-se fundamentalmente sobre
o território da Macrozona Construída e, desde a década de 70, foi orientada
pelos vetores de crescimento representados pelas leis de uso e ocupação do
solo e Planos Diretores que direcionaram a expansão da malha urbana com
maiores intervenções nas regiões Sudoeste e Sudeste.
Entretanto, o quantitativo de loteamentos aprovados na década, somado
aos processos em tramitação na Prefeitura, não foram suficientes para ocupar
todos os espaços vazios dentro da malha urbana da Macrozona. A
predominância de espaços vazios está a Sudoeste e a Norte, inseridos, tanto
nas franjas, quanto na malha consolidada da cidade.
De 1971 até os dias atuais, salvo o intervalo temporal de vigência da Lei
nº 7.222, de 20 de outubro de 1993, a legislação relativa ao parcelamento do
solo urbano sempre exigiu a implantação de toda a infraestrutura, como
galerias de águas pluviais, meio fio e asfalto. Em decorrência a tais exigências,
Goiânia tornou-se palco para ações de clandestinidade, fazendo surgir diversos
loteamentos ilegais, principalmente na década de 1980.
A ocorrência dos parcelamentos considerados clandestinos, somada aos
parcelamentos sem a devida implantação da infraestrutura, trouxeram
consequências danosas ao poder público e a toda a sociedade, dentre as quais
se encontram:
Necessidade da implementação de soluções técnicas mais complexas e
onerosas;
Definição hidraulicamente inadequada de traçado de ruas;
Surgimento de obras de drenagem e pavimentação problemáticas não
executadas e não fiscalizadas pelo município, onerando os custos de
manutenção e recuperação;
42
Loteamentos recentes prejudicando loteamentos já existentes pela não
implantação eficaz do sistema de drenagem;
Altos custos de manutenção das vias não pavimentadas com patrolamento,
encascalhamento, remoção de terra e entulho e aterro nas erosões durante o
período chuvoso, custos estes que são totalmente “dissolvidos” pela ação das
águas, onerando constantemente os cofres públicos, sendo que, muitas vezes,
estes investimentos perduram apenas por poucas horas, ou seja, o intervalo
entre chuvas;
Erosões que tornam vias intransitáveis ou com alto grau de risco de
acidentes, isolando, muitas vezes, conjuntos de lotes de várias quadras,
tornando-os inacessíveis às necessidades primordiais, como socorros médicos
e policiais;
Formação crescente de enormes erosões nos fundos de vale, causando
danos à natureza e às vezes alterando o ecossistema local;
Má qualidade de vida para os moradores durante todo o período do ano: nas
chuvas, os problemas já citados, dentre outros; fora o período chuvoso, a
poeira gera vários transtornos e pode causar até mesmo problemas de saúde;e
Empecilho não só para o desenvolvimento local, mas para toda região que
utiliza as vias sem a infraestrutura citada.
O processo de consolidação da malha urbana sofreu fortes ingerências
quanto a sua expansão em relação às políticas urbanas legais adotadas.
A Lei Complementar n 015 de 30 de dezembro de 1992, a qual aprovou
o Plano Diretor anterior ao vigente, foi objeto de várias revisões quanto ao
macro zoneamento do Município redefinindo a zona de expansão urbana e a
zona rural, sob pressão dos agentes imobiliários e das demandas por moradia.
A Lei Complementar n 052 de 15 de julho de 1996, foi a primeira
alteração imposta e ampliou a zona urbana na Região Noroeste para englobar
o assentamento irregular promovido pelo Governo Estadual à revelia da
Legislação Municipal e uma gleba particular a Norte, expansão urbana
descontínua, para possibilitar regularização de loteamento irregular
43
consolidado e uma gleba particular com o objetivo de viabilizar o
prolongamento da Avenida Goiás Norte.
A Lei Complementar n 060 de 30 de dezembro de 1997, ampliou a
Zona de Expansão Urbana na Região Sudoeste, para abrigar uma área do
Governo de Estado de Goiás e o assentamento e expansão urbana na região
Nordeste.
A Lei Complementar n 114 de 10 de outubro de 2002, ampliou a área
de expansão urbana para a implantação do Complexo de Turismo, Lazer,
Residencial e Esportes, denominado Goiânia Golfe Clube.
A Lei Complementar n 142 de 12 de julho de 2005, ampliou a área de
expansão urbana referente ao loteamento Real Conquista, a fim de acomodar
as pressões sociais por moradia, caracterizadas pela invasão do Parque Oeste
Industrial.
Com o aumento da oferta de lotes regulares e o controle e fiscalização
do parcelamento do solo, poucos novos loteamentos clandestinos surgiram,
estes ocorrendo em áreas de chácaras no Jardim Novo Mundo, em zona rural
da Região Norte e outros de menor expressão.
A concentração de alta densidade construída e a verticalização ocorrem
nas áreas centrais e adjacências em parte do Setor Central, Aeroporto, Oeste,
partes do Setor Bueno, Nova Suíça, parte do Jardim América e do Jardim
Goiás, encontrando-se em processo de densificação em padrão de média
densidade em parte do Setor Sudoeste, Setor Universitário, Nova Vila e parte
da faixa à margem esquerda do Córrego Macambira Oeste.
A tendência da conformação da verticalização nesta macrozona segue o
padrão nuclear, ou seja, densificação verticalizada em manchas, por influência
das legislações de zoneamento pregressas, assim como do processo de
formação das novas centralidades na cidade.
Entretanto, podemos também detectar o modelo de densificação linear,
ao longo dos principais eixos do transporte coletivo, por ter sido adotado pela
44
legislação de uso e ocupação do solo de 1975, com o intuito de obter a
consolidação do transporte x uso do solo, com a consequente materialização
da proposta dos eixos de transporte, prevista naquela lei. Posteriormente, as
legislações subsequentes também mantiveram, em maior ou menor grau, o
princípio da linearidade ao longo dos principais eixos, culminando com o atual
Plano Diretor, que trouxe como pilar conceitual, a criação dos Eixos de
Desenvolvimento ao longo dos corredores de transporte coletivo.
Por incentivo da legislação urbanística, a ocupação dos chamados
vazios urbanos se deu de forma distribuída pontualmente pela Macrozona, sob
a forma de Projeto Diferenciado de Urbanização (PDU), sem grandes
proximidades entre eles e ocorreu em altas densidades.
Como densidade pontual, representada pela implantação dos chamados
PDU’s, dentre outros podemos citar:
a) Residencial Manhattam;
b) Área próxima ao Setor Sol Nascente;
c) Área próxima à BR-153, região leste;
d) Residencial Eldorado;
e) Av. Pedro Ludovico – Porto Príncipe;
f) João Yano – Região Leste;
g) Senador Luís Caixeta – Região Leste;
h) Palace D’Etuále;
i) Sr. Perceu Mathias;
j) Setor Bueno.
Numa avaliação geral o modelo de ocupação vertical nesta Macrozona,
apesar das incidências citadas, nos leva a concluir que ocorre
predominantemente em manchas nucleadas, ainda não tendo se consolidado o
modelo de Áreas Adensáveis ao longo de Corredores Exclusivos e
Preferenciais, o que tem ocasionado sobrecargas em alguns eixos viários de
apoio.
45
As atividades econômicas estão fortemente ligadas às vias integrantes
da Rede Viária básica da cidade.
O Plano Diretor atual define a Rede Viária da cidade sendo que este foi
sendo ampliado ao longo do tempo em função do crescimento e da dinâmica
da cidade, principalmente em função da aprovação de novos loteamentos. Esta
rede Viária Básica caracteriza-se pela grande capacidade de tráfego da cidade,
sendo responsável pelo suporte do tráfego mais pesado e dos maiores fluxos
de tráfego da cidade e é composta pelo conjunto de vias hierarquizadas em
três categorias, sendo que as atividades econômicas têm indicativos legais
para sua vinculação principal a esta rede.
As categorias viárias desta macrorrede viária compreendem:
a) Vias Expressas;
b) Vias Arteriais;
c) Vias Coletoras;
d) Vias Locais.
Por outro lado, o processo de crescimento da cidade aliado à
densificação de trechos da malha urbana, não tem tido sinergia com a
ampliação e implantação de novos eixos viários estruturadores, o que tem
comprometido sobremaneira a funcionalidade viária de alguns setores desta
macrozona.
As pressões, somadas aos novos paradigmas urbanísticos,
principalmente no que tange à compacidade do tecido urbano, tem
redirecionado o pensamento no sentido de manutenção do modelo do
zoneamento de uso predominante ou exclusivo, face à necessidade de se
facilitar a mobilidade urbana, permeando os diversos usos do solo com o
acesso ao transporte, ou ainda, incentivando a circulação “a pé”.
Há de se considerar que a estratificação da renda da população desta
macrozona, expressa claramente o fenômeno nacional da espacialização das
rendas mais baixas em bolsões de pobreza, o zoneamento urbano além das
ações de inclusão social do governo, deve considerar este fenômeno, não
46
promovendo o agravante da exclusividade ou predominância de uso
principalmente nestas áreas de menor condição social.
Numa perspectiva mais global, o perfil da espacialização da renda,
reflete-se na estrutura de Goiânia, de forma que as classes mais pobres se
concentram principalmente nas regiões noroeste e leste (de acordo com a
regionalização instituída pela SEPLAM, atual SEPLANH) e as classes de alta
renda nas regiões mais centralizadas e estruturadas, conforme ilustrado na
Figura 3. Os loteamentos fechados que também se enquadram nas classes, de
média a alta renda, encontram-se espalhados pela cidade, mas com uma
concentração maior na região sudeste.
Figura 3– Espacialização da renda da população goianiense
Fonte: Pelá, 2016.
Diretamente proporcional ao crescimento das cidades, de suas pujanças
econômicas e demandas sociais, descortina o fenômeno da multiplicação das
atividades urbanas que impõem uma tendência própria de concentração e
complementaridade, formando diferentes arranjos territoriais e funcionais em
seu tecido, o que leva ao surgimento crescente de novas centralidades
47
intraurbanas, além daquela histórica - Núcleo Central, nascido com a própria
origem da cidade, em resposta às exigências resultantes da posição assumida
por cada cidade no rol das hierarquias urbanas.
Segundo Maria Encarnação Spósito (2001):
A ocorrência de áreas centrais na cidade resulta, via de regra, de um processo histórico de localização das atividades comerciais e de serviços no interior delas. Esse processo é dinâmico e para ele concorrem determinantes de diferentes naturezas, tais como: mudanças nos papéis urbanos de cada cidade numa divisão territorial do trabalho que se estabelece entre as cidades de uma rede urbana; ritmo de crescimento econômico e demográfico das cidades; formas de expansão dos tecidos urbanos relacionados com seus sítios urbanos; instalação de novas infraestruturas para circulação e emergência de novas formas de transporte; ampliação dos gradientes intraurbanos de preços fundiários e imobiliários; investimentos privados e públicos, estes últimos, sobretudo, em meios de consumo coletivo; dinâmicas de diferenciação socioespacial dos usos do solo residencial, comercial e de serviços; etc. [...] Essa redefinição não pode, no entanto, ser analisada apenas no plano da localização das atividades comerciais e de serviços, mas deve ser estudada a partir das relações entre essa localização e os fluxos que ela gera e que a sustentam. Os fluxos permitem a apreensão da centralidade, porque é através dos nódulos de articulação da circulação intra e interurbana que ela se revela. Desse ponto de vista, não há centro sem que se revele sua centralidade, assim como essa centralidade não se expressa sem que uma concentração se estruture.
Aproximando este foco de análise para a realidade goianiense, tem-se
Goiânia, como cidade planejada e resultado do pensamento modernista de
abertura de novas fronteiras, objetivo maior de sua criação. Desde sua
implantação tem desempenhado o papel de polarizadora da economia e dos
interesses da região, em graus de intensidade crescente. Hoje está
enquadrada na hierarquia de cidades metropolitanas, representando a função
de centro regional. Como foco dos interesses de sua região metropolitana,
estes muitas vezes são extrapolados a outras regiões do país, formando uma
rede urbana de articulação do trabalho, da produção, do consumo, das
informações e demais interesses.
Como resultado, sua centralidade original também acompanhou a
acelerada dinâmica econômica e populacional imposta, se estendendo muito
além de seus limites originais e se reproduzindo e se materializando em novas
48
centralidades, segundo uma lógica de mercado e segundo oportunidades
locacionais respaldadas nas possibilidades de atendimento aos fluxos a se
instalarem, sem perder de vista as interligações intra e interurbanas
requisitadas pela condição de centro metropolitano.
5.2.1 O percurso do deslocamento do Centro Principal de Goiânia
Goiânia surgiu no cenário nacional como resultado de esforços políticos,
com claras intenções de interiorização nacional e redinamização econômica do
Estado. Surgiu como cidade planejada, sendo implantada rigorosamente,
segundo um planejamento urbanístico, tendo seu núcleo original inaugurado
em julho de 1942 (Batismo Cultural de Goiânia), representado por edifícios
públicos da Capital, pelo Grande Hotel e residências.
Este núcleo se constituiu no embrião do atual Centro Principal de
Goiânia, hoje caracterizado como a principal centralidade da Região
Metropolitana de Goiânia.
A evolução desta centralidade iniciou o seu processo de expansão já na
década de 1950, com seu deslocamento mais expressivo em direção aos
setores: Sul e Aeroporto, situados ao Sul e Oeste, respectivamente.
Inicialmente este processo se deu somente ao longo dos principais eixos
viários, ainda não se caracterizando como Centro Principal.
Posteriormente, iniciando-se na década de 1960 e repassando para a
década de 1970, e sendo fortemente influenciado pela Lei de Zoneamento No
5.735, de outubro de 1975, este encaminhamento manteve o seu percurso a
Oeste, ocupando o denominado Setor Oeste. Sob a influência do deslocamento
das camadas de renda mais alta, esta centralidade se deu inicialmente pela
atração de atividades de atendimento imediato a esta população, seguida por
atividades de interesses mais abrangentes à cidade, tais como: Bancos,
Restaurantes, Escolas, etc., o que promoveu a consolidação da expansão do
Centro Principal.
Na década de 1980, o Centro Principal encontrava-se em franco
processo de expansão/consolidação no Setor Oeste, porém esta ocupação foi
49
amplamente questionada, a se considerar a total desestruturação física do
setor para o atendimento das demandas geradas pelo adensamento
populacional bastante significativo, representado pelas habitações coletivas ali
instaladas e pela grande intensidade de atividades econômicas. Como
consequência, houve uma forte desaceleração deste processo acentuado de
centralidade, por força da aprovação e implantação da Lei de Zoneamento de
Dezembro de 1980.
Novos indicativos de potencialidades construtivas foram instituídos na
cidade, em consequência deste mecanismo legal, o que promoveu o
redirecionamento do Centro Principal aos setores Bela Vista, Alto do Bueno,
Nova Suíça e Jardim América, ao longo do novo eixo de comércio e serviços
da Avenida T-63.
Na década de 1990, novos dispositivos legais foram criados, caracterizando
um período de importantes reformulações, através da aprovação do Plano
Diretor de Goiânia (1992) e suas leis complementares, o que refletiu
sobremaneira no comportamento dos deslocamentos das camadas de mais
alta renda e o acompanhamento das atividades de comércio e serviços
característicos das áreas centrais, inclusive promovendo uma mudança de
tendência de caminhamento das centralidades a Oeste da cidade, revertendo-
as à ocupação da região Sudeste, ou seja, Jardim Goiás e entorno do
loteamento fechado Alphaville, o que impôs uma tendência de “salto” do Centro
Principal de Goiânia, além do desenvolvimento acentuado de atividades
econômicas, associadas à concentração de pontos de maiores densidades em
trechos do setor Jardim Atlântico e outros, em direção a Sudoeste da cidade.
A centralidade principal de Goiânia, assim como da metrópole que
polariza, está caracterizada pela supremacia do comércio e serviços da cidade,
sobre outros centros urbanos sob sua influência.
Observa-se, entretanto, a formação e o crescimento de polos
secundários de importância em Goiânia ou localidades próximas, que passam
a atuar como alternativas de centralidade para o atendimento dos interesses da
população e das economias.
50
Estas ocorrências continuarão a se manifestar, com o reforço gradativo
desses polos, de forma espontânea ou planejada, por meio de ações públicas
direcionadas e o surgimento de novos. Entretanto, a importância do Centro
Principal de Goiânia em relação aos polos secundários da Cidade e da Região
tende a permanecer inigualável.
Podemos constatar, ainda, que o surgimento dos subcentros não está
diretamente ligado à espacialização das classes de renda mais alta, uma vez
que foram identificados subcentros exclusivamente vinculados ao atendimento
das demandas de população de menor poder aquisitivo.
Ainda podemos afirmar que os Shoppings Centers são fortes atrativos
de atividades complementares ou oportunistas, que tendem a formar
agrupamentos dessas atividades e criar fluxos que promovem a formação de
centralidades, caracterizando-se como subcentros de tipologias variadas, em
conformidade com o poder de atração do equipamento.
51
DIAGNÓSTICO DO ORDENAMENTO TERRITORIAL DA MACROZONA CONSTRUÍDA (2007 – 2017) Capítulo 6
Diante da contextualização apresentada acerca do Plano Diretor de
2007, ora em vigência, bem como das demais legislações urbanísticas
municipais que antecederam tal diploma e que regeram o desenvolvimento e a
consolidação da atual malha urbana do Município de Goiânia, apresenta-se o
diagnóstico da situação urbana do município, no que tange seus aspectos de
ordenamento territorial.
6.1 Perímetro Urbano
O Plano Diretor de 2007 estabeleceu em seu art. 74 os limites e
confrontações da Área Urbana do Município de Goiânia, instituindo-se assim o
Perímetro Urbano da cidade. A Macrozona Construída, coincidente com o
perímetro urbano, é composta ainda por duas áreas descontínuas, o Parque
dos Cisnes e o Distrito de Vila Rica.
Segundo o referido artigo, a Área Urbana Construída do Município
possui 442,506181km², a Área Urbana Construída Descontínua Parque dos
Cisnes possui 1,478377km² e a Área Urbana Construída Descontínua Vila Rica
possui 0,189442km², totalizando 444,174km².
A atual Área Urbana definida pela Lei Complementar nº 171/2007 possui
incongruências quanto aos limites e confrontações instituídos textualmente no
art. 74, estes não sendo fidedignamente representados pela linha definidora do
Perímetro Urbano, definida pelas figuras anexas ao Plano Diretor. Além disso,
houve a reorganização no limite de áreas com os municípios de Trindade e
Goianira, de acordo com Figura 4, como é o caso do residencial Triunfo, hoje
pertencente à Goianira.
52
Figura 4– Limite de áreas com os municípios de Trindade e Goianira
Fonte: SEPLAM, 2007. Nota: Modelo Espacial v.3. Disponível em: <http://www.goiania.go.gov.br/download/seplam/mapas/Modelo_Espacial_v.3_1%20_Partes/46800004072.pdf>. Acesso em: 02 ago. 2017.
Deste modo, é latente a necessidade de se compatibilizar o texto legal
e o mapa do modelo espacial, haja vista ambas comporem o mesmo
instrumento normativo.
Outro ponto a ser ajustado diz respeito à técnica utilizada à época da
definição do Perímetro. Este foi desenvolvido com coordenadas extraídas
graficamente, sobre imagens distorcidas, as quais contem falhas, onde 1mm
(um milímetro) na representação gráfica impõe um erro real de medida
equivalente a 20 m (vinte metros).
Outra questão de relevância, diz respeito ao atual sistema de
coordenadas praticado, denominado Sistema de Referência Geocêntrico para
as Américas (SIRGAS), o qual não foi a técnica aplicada à época, promovendo
53
grandes distorções entre coordenadas gráficas e mundo real, conforme
ilustrado na Figura 5.
Figura 5– Limite Macrozona Construída (Frei Galvão)
Fonte: SIGGO, 2016.
Importante observar ainda a questão referente aos loteamentos
irregulares. Foram identificadas algumas áreas já ocupadas, regularizadas ou
em processo de regularização que estão em solo rural. Neste caso a não
inclusão da área, passível de ser regularizada, no Perímetro Urbano do
Município (Macrozona Construída), torna inexequível a sua regularização. Este
é o caso, por exemplo, do residencial Privê das Oliveiras (à esquerda da Figura
6) e Residencial dos Ipês Extensão (à direita da Figura 6). Há ainda o caso do
Sítio de Recreio Bandeirantes (figura 7), aprovado por edital em área rural, que
precisa ser absorvido pela área urbana.
54
Figura 6– Residencial Privê das Oliveiras (Macrozona Rural do Dourados)
Fonte: SIGGO, Ortofoto 2016.
Figura 7 – Sítio de Recreio dos Bandeirantes – Macrozona Rural do São
Domingos
Fonte: SIGGO, 2016.
Há também a situação dos condomínios que já estiveram dentro da zona
de expansão urbana (portanto pertencente ao meio urbano), tiveram projetos
aprovados e foram construídos e que foram posteriormente locados na
macrozona rural através da LC 171/07. É o caso dos condomínios da
macrozona rural do Dourados, conforme Figura 8.
55
Figura 8– Macrozona Rural do São Domingos(Condomínios)
Fonte: SIGGO, 2016.
Vale ressaltar, ainda, que ocorreram várias iniciativas do setor privado,
no sentido de promover novos espaços para o parcelamento do solo de
natureza urbana, entretanto, a expansão de qualquer tecido urbano nas
cidades deve ter um tratamento técnico, não simplesmente a busca para a
aquisição de terras mais baratas que venham a viabilizar o mercado imobiliário.
Por outro lado, para uma eventual expansão do Perímetro Urbano e não
somente a efetivação das correções necessárias, é imperativo o
desenvolvimento de uma contabilidade urbana que vise correlacionar a
demanda populacional atual, com a disponibilidade de ofertas de áreas no
tecido urbano, devendo ser computados os vazios urbanos disponibilizados na
malha urbana, somados às potencialidades de ocupações, resultantes da
aplicação dos índices urbanísticos admitidos para as unidades territoriais
instituídas em lei.
Dentre os elementos básicos necessários para se avaliar a delimitação
do Perímetro Urbano e sua necessidade de expansão ou redução, estão os
vazios urbanos existentes e o déficit habitacional. Cabe, porém, ressaltar, que
estes elementos por si só não compõem um diagnóstico, pois se faz necessário
vincular estes dados com a política habitacional e a política urbana, adotadas
pelo Município.
56
Em outras palavras, o déficit habitacional não necessariamente estará
elevado devido à inexistência de terrenos disponíveis, pois outros fatores
influenciam sua elevação, como a falta de uma política habitacional resolutiva.
Diante deste contexto, foi realizado o levantamento dos dados existentes
acerca do déficit habitacional do Município.
De acordo com o IBGE, Goiânia possuía população estimada de
1.448.639 habitantes no ano 2016, sendo que no ano de 2010, 1.297.076
pessoas já residiam na área urbana e 4.925 pessoas em área rural (IBGE,
2017).
Considerando ainda que no ano de 2010 o Município de Goiânia possuía
uma população estimada de 1.302.001 habitantes dos quais 99,60% eram
residentes em domicílios urbanos, totalizando uma população estimada de
1.297.076 habitantes na zona urbana (IBGE, 2010) e uma densidade
populacional urbana de aproximadamente 2.920,19 hab/km² no ano de 2010,
conforme Quadro 2.
Observa-se noGráfico 1 que a densidade populacional urbana de
Goiânia se encontra abaixo da densidade apontada para os países da Ásia,
África, América Latina, Caribe e Europa.
Importante ressaltar que a taxa de crescimento populacional de Goiânia
nos últimos dez anos não ultrapassou a faixa de 2,00% ao ano (GOIÂNIA apud
IBGE, 2017) e que a população do município, no ano de 2016, foi estimada em
1.374.901 habitantes. Considerando a taxa de crescimento populacional
estimada (
Gráfico 2), a população do município total e urbana estimada em 2010, é
possível estimar a população urbana em 2016 e deste modo estimar a
densidade urbana no município neste ano, conforme segue no quadro abaixo.
57
Gráfico 1 – Densidade populacional urbana de 1366 cidades por região (2000-2010)
Fonte: Mobility And Urban Form, 2013. Nota: Disponível em: <https://unhabitat.org/wp-content/uploads/2013/06/GRHS.2013_Rev.2014.01_05.pdf>. Acesso em: 10 ago. 2017. Gráfico 2– Variação de crescimento populacional (por cidade)
Fonte: Seplanh, 2017.
58
Nota: Disponível em: <http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/Mostra Dashboard.aspx?DocumentoId=51>. Acesso em: 25 mai. 2017 às 8h38min. Quadro 2– Estimativa de Densidade Populacional Urbana em Goiânia ANO CRESCIMENTO
POPULACIONAL (%)
POPULAÇÃO TOTAL (h)
CRESCIMENTO POPULACIONAL URBANO (h)
POPULAÇÃO URBANA (h)
DENSIDADE URBANA (h/km²)
2010 1,44% 1.302.001* - 1.297.076** 2.920,20
2011 1,37% 1.318.149 17.770 1.314.846 2.960,20
2012 1,32% 1.333.767 17.356 1.332.202 2.999,28
2013 1,95% 1.393.575 25.978 1.358.180 3.057,77
2014 1,85% 1.412.364 25.126 1.383.306 3.114,33
2015 1,77% 1.430.697 24.485 1.407.791 3.169,46
2016 1,70% 1.448.639* 23.932 1.431.723 3.223,34
Fonte: IBGE, 2017. Nota: *Disponível em: <http://cidades.ibge.gov.br/xtras/perfil.php?codmun=520870>. Acesso em: 23 jun. 2017 às 10h35min. ** Disponível em: <http://cidades.ibge.gov.br/xtras/temas.php?lang=&codmun=520870&idtema=1&search=goias|goiania|censo-demografico-2010:-sinopse->. Acesso em: 23 jun. 2017 às 10h35m.
Cabe ainda ressaltar que, segundo o cadastro imobiliário da Secretaria
de Planejamento Urbano e Habitação de Goiânia, a cidade possui 110.916 mil
imóveis cadastrados como “terrenos de territórios particulares”, deste modo,
encontram-se sem edificações ou subutilizados. Estes totalizam, ainda
segundo o cadastro, uma área territorial de 118.845.950,71 m², valor este que,
se correlacionado à área quadrada do território urbano do município (444,174
km²), fornece uma importante perspectiva: 26,756% do território urbano
encontram-se, segundo o cadastro imobiliário, inutilizado ou subutilizado.
Há ainda de se considerar os dados referentes ao déficit habitacional
atual existente na cidade. Segundo dados repassados pela Superintendência
de Habitação e Regularização Fundiária da SEPLANH do Município de
Goiânia, o déficit quantitativo real, o qual inclui apenas a população inscrita
habilitada, ou seja, os que estão de acordo com as regras do Programa Minha
Casa Minha Vida e são potencialmente participantes das futuras seleções de
demanda de benefícios, é de 29.997 habitantes. Este dado deve ser
59
compreendido como número de solicitantes, haja vista que os familiares destes
não compõem o número apresentado.
O gasto com os serviços e manutenção da infraestrutura urbana (
Quadro 3) é ainda um dado importante a ser considerado, uma vez que quanto
maior a extensão territorial urbana, maiores são os gastos com a manutenção
das infraestruturas instaladas.
Quadro 3– Despesas com Serviços Públicos / 2015 e 2016
DESPESAS 2015 2016 Iluminação Pública xxx.xxx.xxx,xx 76.206.292,19 Abastecimento de Água/ Esgotamento Sanitário 292.364.976,07 262.513.848,23
Limpeza Urbana 266.400.400,98 xxx.xxx.xxx,xx
Fonte: Agência de Regulação, Controle e Fiscalização de Serviços Públicos de Goiânia (ARG) / Ofício nº 099/2017.
Por fim, constata-se que a Lei Complementar nº 310, de 12 de janeiro de
2018 acresceu ao limite urbano de Goiânia, glebas de terra integrantes da
Fazenda São Domingos com área de 148.051,8485m². Além da referida lei, há
ainda em vigência leis anteriores ao atual Plano Diretor que abordam sobre a
delimitação do perímetro urbano, necessitando ser revogadas, a saber:
Lei Complementar nº 142, de 12 de julho de 2005;
Lei Complementar nº 120, de 27 de dezembro de 2002;
Lei Complementar nº 115, de 06 de novembro de 2002;
Lei Complementar nº 060, de 30 de dezembro de 1997.
6.2 Corredores Viários e Eixos de Desenvolvimento Exclusivos e Preferenciais
O Plano Diretor de 2007 vinculou diretamente o uso e a ocupação do
solo à macro rede viária básica e à rede viária em geral, especialmente aos
60
corredores de transporte público, exclusivos e preferenciais, uma vez que estes
foram norteadores para o adensamento da Macrozona Construída.
Desta forma, neste item serão abordados os corredores viários do
município enquanto elementos estruturadores do Modelo Espacial, haja vista
que o Eixo de Mobilidade, Acessibilidade e Transporte abordará de forma mais
aprofundada a questão dos corredores enquanto parte integrante da
mobilidade urbana.
6.2.1 Corredores de Transporte Coletivo
O Plano Diretor de 2007 instituiu tipologias distintas de corredores de
transporte coletivo, sendo estes classificados como:
Corredores Exclusivos: vias dotadas de pistas exclusivas para a circulação
dos ônibus, localizados no eixo central da via, segregados do tráfego geral por
meio de elementos físicos ou sinalização, onde operam linhas de transporte
coletivo de maior oferta e capacidade de transporte (art. 28, §1º, Inciso I);
Corredores Preferenciais: vias dotadas de faixas de tráfego para a
circulação dos ônibus do tipo exclusivos, que só admitem o ingresso de outros
veículos em locais específicos para acesso aos lotes ou conversão à direita, ou
do tipo preferenciais que admitem a circulação de outros veículos, porém, com
prioridade à circulação dos ônibus (art. 28, §1º, Inciso II);
Corredores Estruturadores: integra a Macro Rede Viária Básica do
município, sendo formados por vias arteriais de 1ª Categoria interligadas entre
si e diametrais ao tecido urbano (art. 23, §2º), entretanto não são
compreendidos como corredores de transporte coletivo.
Diagnóstico Situacional:
Ao longo dos dez anos de vigência do Plano Diretor, este sofreu
alterações, o que resultou por sua vez na modificação dos corredores
instituídos no ano de 2007.
61
Com o advento da publicação da Lei Complementar nº 246, de 29 de
abril de 2013, a qual altera o Plano Diretor, o anexo, em forma de texto, que
trazia a definição das vias que compunham cada corredor na LC nº 171/2007,
deixou de existir, sendo substituído pelo Anexo II da LC nº 246/2013, que se
refere à Macro Rede Viária Básica do Município, estratificada por bairro, bem
como sua hierarquização viária e seu pertencimento a algum corredor.
Percebe-se, porém, que as figuras 01, 02 e 07 da LC nº 171/2007 não
acompanhou a alteração de 2013, residindo assim certa incompatibilidade
entre os corredores definidos originalmente com a versão alterada em 2013.
Percebe-se ainda que não houve compatibilização entre os artigos da Lei
Complementar nº 171/2007, que instituíam os corredores Exclusivos,
Preferenciais e Estruturadores, com o Anexo VI da Lei Complementar nº
246/2013, vigorando assim informações distintas da mesma temática dentro do
Plano Diretor.
Nesta direção, vale salientar que a classificação dos Corredores
Estruturadores, com a nomenclatura de corredor, promoveu uma grande
incompreensão quanto aos conceitos adotados pela Lei nº 171/2007, a se
considerar que eles não detêm a função de rotas de transporte coletivo,
desempenhando um papel único de estruturadores da malha viária da cidade.
Faz-se necessário destacar, portanto, a necessidade de se rever a figura
do Corredor Estruturador, haja vista este não possuir como função a circulação
do transporte coletivo, estes sendo compreendidos como rede viária de
destaque na malha urbana.
Deste modo, as vias que hoje compõem os corredores estruturadores já
estão compreendidas na Macro Rede Viária Básica do Município, por ser esta a
sua função (integrar a referida rede, enquanto via arterial de 1ª categoria),
sendo assim contempladas pelas estratégias traçadas para a citada Macro
Rede Viária, não havendo a necessidade, em uma análise preliminar, de se
instituir a classificação também como corredor. Em havendo tal necessidade,
62
estas devem incorporar a classificação dos Corredores Exclusivos ou
Preferenciais.
Ainda, cabe salientar que existe uma grande inconsistência nas
legislações referentes ao Plano Diretor – Lei nº 171/2007 e sua alteração – Lei
nº 246/2013, acerca dos conceitos e constituição dos corredores, assim como,
entre os textos destas legislações e seus elementos complementares – mapas,
tabelas e figuras. Cabe ainda destacar a inexistência dos corredores
preferenciais número 05, 15 e 16 na listagem proposta no Anexo IV da Lei
Complementar nº 246/2013.
Dos sete Corredores Exclusivos (Corredor Anhanguera, Corredor Goiás,
Corredor 85, Corredor Leste-Oeste, Corredor T-7, Corredor T-9, Corredor
Mutirão) legalmente previstos, ressaltamos que apenas um foi efetivamente
implantado em sua totalidade como Corredor Exclusivo, o Corredor
Anhanguera, sendo que o Corredor T-7, previsto como parte exclusivo e parte
preferencial, foi implantado em toda sua extensão como preferencial. Segundo
informações da equipe da Companhia Municipal de Transporte Coletivo
(CMTC), em Reunião ocorrida em 12/04/2017/SEPLANH, dos Corredores
Exclusivos, somente o Corredor Goiás encontra-se em fase de implantação.
6.2.2 Eixos de Desenvolvimento
A LC nº 171/2007 instituiu em seu art. 82, para efeito de implementação
do modelo espacial, a figura dos eixos de desenvolvimento exclusivos e
preferenciais, como forma de promoção do ordenamento das funções urbanas,
de modo a integrar o uso do solo com o sistema de mobilidade urbana,
apoiando-se assim na rede estrutural de transporte coletivo. Para tal, definiram-
se no art. 82 da LC 171/2007 como Eixos de Desenvolvimento Exclusivos
aqueles referentes aos eixos de transporte coletivo com corredores exclusivos,
compreendendo: o Corredor Anhanguera; o Corredor Goiás; o Corredor
Mutirão; o Corredor T-9; o Corredor T-7 e o Corredor Leste – Oeste.
63
Já os Eixos de Desenvolvimento Preferenciais foram definidos ao longo
dos corredores de transporte coletivo, classificados como corredores
preferenciais, em sua grande maioria, situados a sudoeste da cidade e que
estão destinados preferencialmente à política habitacional de baixa renda, por
meio da instituição das Áreas de Interesse Social, compreendendo: o Corredor
20 – Rodovia GO-070; o Corredor 19 – GYN 24; o Corredor 17 – Av. Pedro
Ludovico; o Corredor T-9 – Tramo Setor Garavelo/GO-040; Corredor
Anhanguera – Tramo Vila Pedroso; Corredor Goiás Norte e, o Corredor Goiânia
II/Campus UFG.
Enquanto parte integrante do modelo espacial instituído pelo Plano
Diretor, os Eixos de Desenvolvimento Preferenciais compõem a unidade
territorial denominada como Área Adensável, caracterizadas como as faixas
bilaterais contíguas aos Corredores Preferenciais numa extensão aproximada
de 750m (setecentos e cinquenta metros) de cada lado desta via estruturadora
do eixo, preferencialmente destinadas como Áreas Especiais de Interesse
Social, bem como as faixas bilaterais contíguas aos Eixos de Desenvolvimento
Exclusivos, numa extensão aproximada de 350m (trezentos e cinquenta
metros) de cada lado da via estruturadora do eixo, denominada como Corredor
Exclusivo.
Nas visitas realizadas ao longo dos eixos de desenvolvimento exclusivo,
a fim de se levantar dados e compreender in loco a realidade implantada, foi
perceptível a predominância de atividades econômicas ao longo da primeira
faixa de lotes lindeira ao eixo. Ressalta-se ainda que a verticalização das
edificações ocorreu predominantemente na segunda quadra após o eixo,
conforme previsto nos relatórios técnicos desenvolvidos para a elaboração e
posteriormente revisão da LC nº 171/2007.
Foi ainda perceptível que o adensamento previsto pelo Plano Diretor ao
longo dos Eixos de Desenvolvimento ocorreu de forma polarizada,
acompanhando o processo de formação de novas centralidades urbanas.
Podemos considerar como exemplos dessa configuração as concentrações
que ocorreram no Setor Oeste (Figura 12), no Setor Bueno (Figura 12 e Figura
64
13), no Setor Bela Vista (Figura 11), no Setor Nova Suíça (Figura 11), no
Jardim América, no Jardim Goiás (Figura 9), no Setor Alto da Glória (Figura 10–
Setor Alto da GlóriaFigura 10), na Vila Alpes, no Jardim Atlântico (Figura 14) e no
Setor Eldorado (Figura 15).
Figura 9– Setor Jardim Goiás
Fonte: Google Earth, 2016.
Figura 10– Setor Alto da Glória
Fonte: Google Earth, 2016.
65
Figura 11–Setores Bela Vista e Nova Suíça
Fonte: Google Earth, 2016
Figura 12–Setores Oeste e Bueno
Fonte: Google Earth, 2016.
Figura 13–Setor Bueno (Região do alto do Setor Bueno)
Fonte: Google Earth, 2016.
66
Figura 14–Setor Jardim Atlântico
Fonte: Google Earth, 2016.
Figura 15–Setor Eldorado
Fonte: Google Earth, 2016.
6.3 Unidades Territoriais
O Plano Diretor de 2007 definiu seu macrozoneamento para fins de
planejamento do território, sendo a Macrozona Construída equivalente à área
urbana do Município.
A Macrozona Construída foi delimitada em unidades territoriais, para as
quais incidem diretrizes e parâmetros específicos para a sua ocupação do solo,
objetivando sua conformação planejada.
67
Desta forma, definiram-se parâmetros urbanísticos que limitam
administrativamente a ocupação das unidades imobiliárias, por unidade
territorial.
Ressalta-se que a divisão por unidades territoriais teve como diretriz
principal o zoneamento por ocupação, ficando as restrições e limitações de uso
do solo, vinculadas ao sistema viário e não mais ao espaço territorial que se
encontra. Com isto, Goiânia inaugurou em seu planejamento a visão de uma
cidade mista, onde os usos se misturam, criando fluxos dinâmicos e a
possibilidade de se deslocar por meio de outros modais, já que agora é
possível aglomerar diferentes atividades em menores distâncias. Há de se
ressaltar que nas leis anteriores a mistura de uso já era uma realidade, porém
com maiores restrições.
Assim, dividiu-se a cidade em quatro unidades territoriais: Área de
Restrição à Ocupação, Adensamento Básico, Área de Desaceleração de
Densidades e Área Adensável. Nota-se claramente que o elemento utilizado na
definição das unidades territoriais foi o adensamento proposto para as
diferentes porções do território.
As Áreas de Restrição à Ocupação são subdivididas em 4 áreas
distintas: as Áreas de Patrimônio Cultural, as Áreas de Patrimônio Natural
(sendo estas subdivididas em Áreas de Preservação Permanente e Áreas de
Uso Sustentável), Áreas Aeroportuárias e Áreas de Segurança e Proteção.
Nesta unidade territorial são impostas restrições e limitações distintas, devido
às especificidades ambientais, patrimoniais ou àquelas impostas por
Segurança e Proteção por parte de legislação federal.
Diagnóstico Situacional:
Compreende-se que a subdivisão da Área de Restrição à Ocupação n
Áreas de Preservação Permanente, as Áreas de Uso Sustentável e Áreas de
Patrimônio Cultural possuem parâmetros próprios e distintos das demais
unidades territoriais já configuradas pelo Plano Diretor. Já as Áreas
68
Aeroportuárias e Áreas de Segurança e Proteção não possuem parâmetros
próprios, apenas restrições e limitações quanto a altura ou distância para sua
ocupação.
Deste modo, diagnosticou-se a necessidade em se alterar a composição
desta unidade territorial retirando as Unidades de Área de Preservação
Permanente, de Uso Sustentável, assim como a Unidade de Preservação
Histórica e Cultural, a se considerar que estas possuem parâmetros próprios.
Já as áreas referentes às Áreas Aeroportuárias e aquelas que integram
a Área de Segurança e Proteção deverão considerar as limitações conferidas
pela legislação federal, além dos parâmetros urbanísticos da unidade territorial
em que se encontram inseridas.
Por fim, cabe ressaltar ainda dois aspectos: o primeiro diz respeito a não
inclusão na lei da área do Comando de Operações Especiais do Exército,
situada no setor Jardim Guanabara, na categoria de Área de Segurança e
Proteção e, o segundo, refere-se à análise e diagnóstico de ordem ambiental
relativa à Área de Uso Sustentável e à Área de Preservação Permanente, a
serem desenvolvidas pelo Eixo Socioambiental do Plano Diretor.
6.3.2 Área de Adensamento Básico
As Áreas de Adensamento Básico são as mais expressivas em termos
de extensão, quando rebatidas no território urbano da cidade. Caracterizam-se
pelas baixas densidades habitacionais e mistura de usos, visando a correlação
das funções urbanas em menores distâncias e a otimização dos benefícios
sociais instalados. Esta unidade territorial está sujeita ao controle de
densidades resultantes da relação do número de unidades habitacionais por
fração ideal de terreno (01 unidade territorial a cada 90 m² de terreno) e de
alturas máximas para edificações (09 metros até a altura da laje de cobertura).
Integram a unidade territorial de Adensamento Básico os bairros e áreas
não atingidos pelas outras unidades territoriais.
69
Diagnóstico Situacional:
Numa perspectiva geral, a concepção da Unidade Territorial de Áreas de
Adensamento Básico tem seu rebatimento espacial na cidade sem grandes
distorções. Os parâmetros concebidos para os setores componentes desta
Unidade refletem a cidade compacta, na medida em que admite para a
ocupação do lote mínimo de 270,00 m² (duzentos e setenta metros quadrados),
três unidades residenciais por unidade fundiária, possibilitando a fração ideal
de 1/90, ou seja, de 1unidade residencial por 90 m² de terreno.
A densificação prevista para esta unidade resultou dos estudos
desenvolvidos pelo Plano Diretor de 2007 para as estratificações das
densidades na cidade e, em dez anos de sua aplicação, não demonstrou
contingências negativas quanto ao modelo adotado para a Unidade Territorial
de Área de Adensamento Básico.
O Plano estabeleceu, ainda, a limitação da altura das edificações nesta
parcela urbana, na proporção máxima de 9,00 m (nove metros) de altura. Tal
limitação se deu como garantia de se atingir o patamar de densificação
calculado e adotado para a Unidade Territorial de Área de Adensamento
Básico.
Neste quesito, entretanto, algumas distorções foram detectadas, na
medida em que, a legislação considera a altura máxima de três metros para o
pé-direito da edificação. Daí, teríamos o máximo de três pavimentos por
edificação.
As normas técnicas complementares, entretanto, estabelecem que, para
se desenhar uma escada segundo as normas do Corpo de Bombeiros e NBR
9050/2015 que vença um desnível em torno de 3,00m (três metros) de pé-
direito, torna-se necessário o arredondamento das dimensões para cálculo das
escadas para que seus espelhos (altura dos degraus) tenham números inteiros
como dimensão, de maneira que sua construção seja mais exequível.
70
No que se refere à aplicação dos afastamentos para as edificações
integrantes da Unidade Territorial de Área de Adensamento Básico, o recuo
frontal incide em todos os pavimentos e os recuos laterais e de fundo no
terceiro pavimento, ou seja, acima de 6,00 m (seis metros).
6.3.3 Área de Desaceleração de Densidades
A Área de Desaceleração de Densidades são aquelas para as quais são
dirigidas ações de controle e redução do atual processo de densificação
urbana. Nesta área não há limitação quanto à altura máxima da edificação,
desde que se atenda aos recuos obrigatórios estabelecidos pela lei. Não há
ainda a aplicação de fração ideal mínima nesta unidade territorial, porém na
Área de Desaceleração de Densidades, a lei estabeleceu a aplicação majorada
da Outorga Onerosa do Direito de Construir, como forma de desincentivar e
desacelerar o processo de densificação urbana nestas regiões, processo este
já instalado à época da elaboração do Plano em alguns locais da cidade, com
grande intensidade de ocupações em maior densificação, conforme previsto no
inciso II do art. 110 da Lei Complementar nº 171/2007.
A referida unidade territorial, por sua vez, é constituída pelos setores
Alto da Glória, Vila São João, Bela Vista (parte), Jardim Goiás (parte) e Setor
Bueno (parte), de acordo com o indicado pelo art. 113 do Plano Diretor.
Esta unidade territorial não está sujeita ao controle de alturas da
edificação, bem como não possui controle de densidades resultantes da
relação do número de unidades habitacionais por fração ideal de terreno.
As limitações administrativas residem na obrigatoriedade de recuos,
controle da permeabilidade, exigência de vagas de estacionamento internas ao
terreno e o maior diferencial deles, a aplicação majorada da Outorga Onerosa
do Direito de Construir, como forma de desincentivar e desacelerar o processo
de densificação.
Quando das avaliações técnicas empreendidas para elaboração do atual
Plano Diretor, nos anos de 2005 e 2006, as leituras técnica e comunitária
71
efetuadas, detectaram um superadensamento, com características mais
nucleadas, em determinados pontos da malha urbana, promovendo vários
distúrbios referentes ao trânsito, demanda por estacionamentos em vias
públicas, drenagem, congestionamento de redes de serviços elétricos, de
esgotamento sanitário, de telefonia ou de serviços públicos, tais como:
transporte público, saúde, educação, dentre outros.
Ante a detecção de tal problemática, o cenário proposto, discutido
publicamente e aprovado à época, impôs a necessidade de maior controle do
uso e ocupação do solo, com maior rigor quanto ao limite de densificação, em
trechos selecionados da malha urbana, onde o processo de construção
verticalizada, para fins de habitações coletivas, era mais acentuado. Elegeram-
se, então, os limites físicos dessas áreas e estabeleceu-se um maior controle
construtivo, quanto ao adensamento, instituindo-se, para o local, a ferramenta
da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), com valores majorados,
comparativamente aos demais trechos da cidade onde a ferramenta era
aplicada, além de ter impedido a possibilidade de aplicação do instrumento da
Transferência do Direito de Construir (TDC), como áreas receptoras do
potencial construtivo.
A decisão de não serem reduzidos na totalidade os índices construtivos,
associado ao impedimento do uso de habitação coletiva nestes locais, deveu-
se ao fator de que, no período de vigência da Lei Complementar nº 015/92 e da
Lei Complementar nº 031/94, estas legislações promoveram e incentivaram a
intensificação das ocupações mais densas na chamada Zona de
Desenvolvimento Regional – Jardim Goiás, com o propósito de promover a
ocupação daquelas áreas e otimizar as infraestruturas e superestruturas
implantadas.
Dessa feita, entendeu-se à época de elaboração do atual Plano Diretor
que a desaceleração dessas ocupações, deveria ser gradual, de forma a não
impactar acentuadamente o mercado imobiliário local. Pensou-se, então, em se
implantar as primeiras medidas de redução das densidades nestas áreas,
ficando para a posteridade, na oportunidade de revisão do próximo Plano, o
72
desenvolvimento de novas leituras, a fim da tomada de decisão quanto à
intensificação ou não da adoção de medidas mais contundentes para controle
das densidades nestes locais indicados, ou seja, nas atuais Áreas de
Desaceleração de Densidades (ADD).
Para a elaboração da atual leitura técnica, com vistas à revisão do Plano
Diretor em vigor, portanto, torna-se necessária uma reavaliação do cenário
atual desses trechos da cidade, a fim de diagnosticar a eficiência da aplicação
dos mecanismos de controle sobre estas áreas, medindo o grau de aplicação
dos dispositivos legais e suas resultantes.
Vale destacar também que a qualidade dessa leitura técnica depende,
inclusive, do cruzamento de dados sobre a quantificação e caracterização do
número de edifícios licenciados, ou seja, que receberam o Alvará de
Construção e Certificado de Conclusão de Obras no período após o ano 2007,
quando entrou em vigor a Lei nº 171/2007, a fim de se verificar qual o
contingente e características dos edifícios aprovados por força da atual lei do
Plano Diretor. Tal preocupação deve-se ao fato de que, quando do período de
transição do Plano Diretor anterior (Lei Complementar nº 015/1992 e Lei de
Uso e Ocupação do Solo de nº 031/1994) para o atual (Lei nº 171/2007),
inúmeros projetos arquitetônicos foram aprovados, com a clara intenção de se
perpetrar os critérios da legislação anterior.
Tomando-se como referência um recorte sobre o bairro mais
representativo da unidade territorial de Áreas de Desaceleração de
Densidades, ou seja, o setor Jardim Goiás, passa-se a apresentar alguns
aspectos técnicos de interesse, sobre a formação dessa centralidade, visando
à elaboração de um diagnóstico mais atualizado sobre a unidade territorial em
questão.
Contextualização do Local
Segundo Correa, (2007, pag.2):
73
[a] partir da década de 1960 os Centros Tradicionais no Brasil passaram por um processo de “decadência” (VILLAÇA, 1998). Essa deterioração do Centro Tradicional é, conforme o mesmo autor, justamente o deslocamento das classes abastadas para regiões vizinhas e a tomada dele pelas classes populares. As classes de maior poder aquisitivo perdendo o interesse por essa área central saem em busca de outros locais que possam atender suas necessidades. Daí depreende-se que tais classes agregam em torno de si as atividades comerciais e de serviços e ao migrarem descentralizam para outras áreas da cidade atividades e serviços sofisticados e especializados que o centro não consegue mais oferecer.
Faz-se oportuno ainda, considerar que esse fenômeno de intrafluxo
urbano não é isolado, uma vez que as atividades econômicas sempre estão
associadas a uma maior visibilidade ou maiores densidades populacionais.
Outro aspecto a se considerar são as novas centralidades onde predomina as
classes sociais menos abastadas, a exemplo a centralidade formada na Vila
Nova Esperança, ao longo de parte da Avenida Central, onde se encontra um
dos valores de metro quadrado mais majorados, conforme Tabela 1, para as
principais vias da cidade, comparável com trechos da Avenida Castelo Branco
e superior a trecho da Avenida Bernardo Sayão, de acordo com Tabela 2,
segundo a Lei nº 9.704, de 04/12/2015 que “Aprova a Planta de Valores
Imobiliários de Goiânia para o exercício de 2016”.
Tabela 1 – Recorte da Planta de Valores de Goiânia
Fonte: Prefeitura de Goiânia, 2017 (adaptado). Nota: Disponível em: <http://www.goiania.go.gov.br>. Acesso em: 20 set. 2017
74
Tabela 2–Recorte da Planta de Valores de Goiânia
Fonte: Prefeitura de Goiânia, 2017 (adaptado). Nota: Disponível em: <http://www.goiania.go.gov.br>. Acesso em: 20 set. 2017
Outro exemplo é o da centralidade formada no Setor Garavelo, em
Aparecida de Goiânia, de grande pujança econômica e que se constitui em
vetor de atração de grande influência na malha urbana de entorno, inclusive no
Município de Goiânia.
Correa (2006, p. 2), ainda coloca que Goiânia apresenta uma
configuração espacial complexa, na medida em que apresenta diferentes
características de polinucleamento, como as “centralidades múltiplas” e as
“polinucleadas”. A centralidade múltipla é entendida pela autora como aquela
com pluralidade e a polinucleada, como aquela diferenciada.
E, em conformidade com o diagnóstico componente do Plano Diretor de
1992 (PDIG 2000), com a mobilidade das classes abastadas para as
adjacências do Centro de Goiânia, foi formada uma nova centralidade
denominada por Centro Expandido (CORREA, 2006, p. 3), o qual atingiu, em
especial, os Setores Bueno e Jardim Goiás, criando uma multiplicidade e
polinuclearidade. Geralmente tais centralidades são resultantes de vetores de
atração, como shoppings centers e equipamentos como hipermercados, por
exemplo (BELTRÃO SPÓLITO, 2001, apud CORREA, 2007, p. 3).
O processo de centralidade ocorrido no Setor Bueno resultou de seu
caminhamento gradual ocorrido, perpassando pelos setores: Aeroporto, Oeste
e, posteriormente o Setor Bueno, que se caracterizou fortemente pela atração
do “status” de alta renda da população instalada no local, atraindo
condicionantes urbanas mais qualificadas, como rede viária, infraestruturas e
serviços públicos de maior qualidade, além da existência de serviços e
comércios mais especializados. Por força dessas potencialidades, as
legislações anteriores de uso e ocupação do solo admitiram para esta região a
75
instalação de habitações coletivas de maior porte e densificação, a ponto de
gerarem condições comprometedoras de habitabilidade.
Em face a esse cenário, o atual Plano Diretor diagnosticou o alto caráter
de conturbação urbana nesta região e enquadrou o trecho do bairro com maior
problemática, como Área de Desaceleração de Densidades.
Por outro lado, segundo Soares (2016, p.122), a construção do
Shopping Flamboyant foi o indutor do aquecimento do mercado imobiliário do
setor Jardim Goiás e imediações. Inaugurado em 1981, constituiu-se no
primeiro ramo do gênero na cidade, promovendo novas demandas de
benfeitorias, como vias de acesso, transporte público e até determinadas
infraestruturas, até então inexistentes. [...] o crescimento do Jardim Goiás ocorreu principalmente no entorno do Parque Flamboyant impulsionado pela inauguração do parque em 2007. Os gráficos e os mapas confirmam que mesmo com a aprovação do Plano Diretor atual, que inseriu as quadras do entorno do parque em Áreas de Desaceleração da Densidade, os novos parâmetros mais restritivos de ocupação não foram capazes de conter o crescimento da região. De acordo com o IBGE (2013b), no ano de 2000 o Jardim Goiás possuía uma população residente de 6.711habitantes. No entanto, em 2010 este número saltou para 11.826, o que representa um acréscimo de 76,22% em 10 anos em sua população residente. Em Goiânia, segundo dados do IBGE (2013a), a população residente em 2000 era 1.090.737 habitantes passando em 2010 para 1.302.001 habitantes, representando um acréscimo de 19.37% na população. Os dados populacionais do município de Goiânia e do Jardim Goiás indicam que o bairro teve taxa de crescimento populacional bem acima da taxa de crescimento do município. (SOARES, 2016, p. 135)
De acordo com a legislação referente ao Plano Diretor em 1992 e suas
Leis Complementares, no artigo 19 foi previsto o zoneamento para o Jardim
Goiás e imediações como Zona de Desenvolvimento Regional – Jardim Goiás,
de acordo com o inciso II e alínea a, sob os seguintes indicativos:
[...]II - as áreas caracterizadas como polos de concentração de atividades com caráter regional, para onde serão direcionadas intervenções públicas e privadas, devidamente programadas, com o auxílio de instrumentos jurídicos e administrativos eficazes à maximização dos efeitos pretendidos, denominadas por Zonas de Desenvolvimento Regional e que correspondem a:
76
a) parte do setor Jardim Goiás e adjacências - áreas sujeitas a estratégias para dinamização do setor econômico, através do incentivo e fortalecimento de atividades comerciais, prestacionais e industriais, estas sob o controle efetivo, de abrangência regional (GOIÂNIA, 1992)
Tal definição ocorreu, à época, devido à característica do setor, no
sentido da maior incidência de grandes equipamentos instalados no setor e
imediações, a saber: Autódromo, Shopping Flamboyants, Estádio Olímpico,
Ginásio de Esportes, Hipermercado Carrefour, além da implantação da Avenida
136, por influência da construção do Shopping Flamboyant, conformando um
polo de grandes potencialidades para a dinamização do setor de atividades
econômicas.
Paralelamente, esta legislação admitiu o uso de habitações coletivas, em
maiores densidades, para a Zona de Desenvolvimento Regional – Jardim
Goiás (Figura 16), tendo promovido um redirecionamento do eixo de
densificação e das centralidades urbana, principalmente por influência do vetor
de atração representado pelo shopping.
77
Figura 16– Zoneamento Urbano do Jardim Goiás Plano Diretor de 1992
Fonte: OLIVEIRA, 2011 apud SOARES, 2016, p.125
78
Soares (2016, p.106) considera que este plano é considerado o plano
diretor que impulsionou a ocupação e o desenvolvimento do Jardim Goiás ao
caracterizá-lo como Polo de Desenvolvimento Regional, sendo, portanto, objeto
de ação estratégica, o qual tinha como meta a valorização e o fortalecimento
do uso e ocupação do solo.
Ainda, segundo Soares (2016, p.124),
[a]s quadras à direita do Parque Flamboyant foram caracterizadas como Zona de Proteção Ambiental I e II (ZPA I e II) e deveriam receber parâmetros urbanísticos diferenciados e restritivos pela proximidade do Córrego Sumidouro e de suas nascentes. No entanto, o empresário que doou a área para a construção do parque também era proprietário de várias quadras na região, inclusive as quadras em ZPA I e II. O que seria uma doação, transformou-se em permuta com a Prefeitura. O empresário obteve, assim, o potencial construtivo das referidas quadras em ZPA alterado para os parâmetros de Alta Densidade e de Desenvolvimento Regional. Inicia-se, então, a verticalização do entorno do parque. Neste contexto, evidenciam-se os critérios políticos sobrepondo aos critérios técnicos, determinando o novo desenho e as novas características urbanas da região. A zona de amortecimento do parque, delimitada pela Instrução Normativa nº. 031/2009, é de 100 metros, portanto, as quadras C13, C8, C6, C2, B20, B19, B25, B27, B30, B31, C9 e C9A, encontram-se nessa área de influência direta.
O processo de ocupação do entorno do Parque Flamboyant iniciou-se a
partir do ano de 2003 que, por força de um Termo de Ajustamento de Conduta
firmado entre o Ministério Público de Goiás, a Prefeitura Municipal e a iniciativa
privada, representada pelas empresas proprietárias das áreas em seu entorno,
que estabelecia a doação de áreas para a municipalidade constituir um parque
público (hoje o chamado Parque Flamboyant Lourival Louza) e, em
contrapartida, seriam liberados índices urbanísticos e o uso de habitação
coletiva para as áreas de entorno do Parque, inclusive algumas enquadradas
como Zona de Preservação Permanente - ZPA III (hoje denominadas por Áreas
de Uso Sustentável).
79
Conforme matéria veiculada pelo jornal Opção4, o referido Termo teve
por objeto a Quadra C-8, na Rua 13 com a Avenida H, no Setor Jardim Goiás,
referente a um total de área que somaram mais de 8,2 mil metros quadrados. O
objetivo deste TAC foi para uma empresa assumir o compromisso de implantar
o parque.
Figura 17 – Quadra C8
Fonte: Google Maps, 2016.
Posteriormente, com a aprovação do Plano Diretor de 2007, este
imprimiu um olhar mais restritivo à ocupação das áreas com intenso processo
de densificação, a saber: Alto da Glória, Vila São João, Bela Vista (parte),
Jardim Goiás (parte) e Setor Bueno (parte), conforme art. 113 da LC nº
171/2007.
Em conformidade com Soares (2016, p.127), entretanto, o cenário
resultante hoje caracteriza uma maior intensidade no adensamento e
verticalização do local, mesmo com a aplicação dos parâmetros urbanísticos
4Disponível em: <jornalopcao.com.br>, publicado em 16/10/2015 por Marcello Dantas (Edição 2101). Acesso em:
80
mais restritivos adotados para as Áreas de Desaceleração de Densidades
(ADD) pelo Plano de 2007.
A partir desta constatação, Soares (2016, p.127-128) afirma que tais
parâmetros urbanísticos, associados à aplicação do instrumento da OODC
mais majorado, não foram eficazes em conter o processo de verticalização e
densificação implementados pelo Plano Diretor de 1992, e defende essa
argumentação ao considerar os seguintes indicadores, que podem ser vistos
na Figura 18: o processo de adensamento e verticalização do entorno do Parque Flamboyant apresenta-se totalmente consolidado com poucas quadras vagas. De acordo com observação dos empreendimentos in loco, a maioria dos edifícios são de grande porte, com altura entre sessenta e noventa metros, com cerca de vinte a trinta andares, e pelo menos um nível de subsolo. A malha viária no entorno do parque encontrasse totalmente concluída.
Figura 18– Processo de ocupação urbana no Jardim Goiás, no entorno do Parque Flamboyant – Ano 2015.
Fonte:SOARES, 2016, p.128
A mencionada autora (2016) complementa que o Gráfico 3“ilustra que,
no intervalo temporal de 12 (doze) anos (2003 a 2015), o Jardim Goiás teve o
seu percentual indicativo de impermeabilização do solo, categoria grau alto,
saltando de 54% em 2003 para 65% em 2015”.
81
Gráfico 3– Impermeabilidade do solo no Jardim Goiás
Fonte:SOARES, 2016, p.134
O Gráfico 4 representa, de acordo com Soares (2016), o grau de
impermeabilidade alto que passou de 30% em 2003 para 63% em 2015, nas
quadras localizadas na zona de amortecimento do Parque Flamboyant.
Gráfico 4– Impermeabilidade do solo quadras da zona de amortecimento do Parque Flamboyant
Fonte: SOARES, 2016, p.134
Ainda segundo Soares (2016, p.135),
No que se refere à valorização imobiliária, dados da ADEMI-GO (201216 apud BRITO et al, 2012) indicam que em 2008, o valor do
82
metro quadrado do Jardim Goiás em 2008 era R$ 1.974,40, passando para R$ 4.353,60 em 2012, representando um aumento de 120,5% em 04 (quatro) anos. De acordo com a AMMA (2010, p.1-2), de 2008 a 2010 foram protocolados 19 (dezenove) processos de licenciamento ambiental referentes à instalação de edifícios residenciais somente nas quadras lindeiras ao Parque Flamboyant. A ADEMI-GO (2012, apud BRITO et al, 2012) destaca que, somente no ano de 2010 foram vendidas 1033 unidades de apartamentos, localizados também nas quadras mais próximas ao Parque Flamboyant.
O Gráfico 5 mostra a evolução dos indicadores de Vendas sobre Oferta
do Jardim Goiás em relação à Goiânia.
Gráfico 5– Evolução de indicador de Vendas sobre Oferta (VSO)
Fonte:SOARES, 2016, p.136
Quanto à Drenagem no local, Soares (2016, p.152 e 153) argumenta
que, [a] ocupação desordenada do entorno e adjacências do parque geraram comprometimentos em nível ambiental e urbano para o loteamento e para a cidade. Os impactos da urbanização mais perceptíveis na drenagem no Jardim Goiás são os relacionados às alterações no escoamento superficial gerados pela intensa impermeabilização e em relação à redução do nível do lençol freático nas quadras localizadas, sobretudo, na zona de amortecimento do parque. Estes impactos da densificação e da verticalização no parque e no seu entorno são visíveis e foram anunciados previamente por especialistas da área ambiental, pelo Ministério Público de Goiás e até mesmo por técnicos em recursos hídricos da Agência Municipal de Meio Ambiente de Goiânia, através do documento denominado. A redução dos processos de infiltração e o aumento dos volumes e da velocidade do escoamento superficial são os grandes desafios a
83
serem enfrentados não só no Jardim Goiás, mas como em todo o município, no sentido de garantir a habitabilidade com qualidade de vida no meio urbano.
Soares (2016, p.153) enfatiza, ainda, que importantes fatores
interferiram fortemente no comprometimento em nível ambiental e urbano
desse trecho, sendo que,
[o] primeiro se refere à fragilidade da fiscalização urbana, no sentido de prevenir e monitorar a instalação de empreendimentos sem as devidas autorizações, seja por parte da AMMA, seja por parte da SEPLANH. Esta fragilidade é evidenciada no levantamento da AMMA realizado em 2015, que indica que num universo de 47 empreendimentos já instalados na área de influência direta do Parque Flamboyant, onde deveriam ser aplicadas normas mais restritivas para a implantação dos mesmos, somente 13 empreendimentos possuem seu processo de licenciamento ambiental finalizado. Há que se fortalecerem os órgãos de fiscalização municipal com vistas a não permitir o início de obras ou de atividades de empreendimentos que não tiveram seus projetos devidamente validados pelos órgãos competentes. Um segundo aspecto refere-se à fragilidade técnica das instituições que tratam o problema da drenagem urbana como um problema da estação de chuvas. Ações como limpeza urbana e desobstrução de bueiros são fundamentais para o funcionamento do sistema. No entanto, não devem ser a única ação do poder público. Dentre os impactos da urbanização identificados no Jardim Goiás encontra-se a problemática dos resíduos sólidos gerados pela população. A má gestão deste setor, por exemplo, influencia diretamente na ocorrência de alagamentos e enxurradas, quando tais resíduos impedem a funcionalidade dos sistemas de drenagem existentes. Um quarto aspecto diz respeito aos parâmetros urbanísticos para edificações a serem construídas nas zonas de amortecimento dos parques de Goiânia. A limitação no número de subsolos, por exemplo, deveria tornar-se uma restrição urbanística em função do nível do lençol freático, com vistas a proteger a qualidade e a quantidade das águas superficiais e subterrâneas. Atualmente, a única restrição legal para o número de subsolos em empreendimentos é o limite percentual de 90% do terreno para ocupação dos subsolos. Um último aspecto refere-se à construção das trincheiras de infiltração para o recebimento das águas oriundas de rebaixamento de lençol freático no parque. A própria AMMA reconhece que não há registro em literatura técnica científica de utilização destes dispositivos para recebimento de águas de rebaixamento. Tais dispositivos são utilizados para captar, armazenar e infiltrar uma parcela do escoamento superficial gerado dentro do lote. É importante validar o uso destes dispositivos para a finalidade em questão, por meio de estudos e laudos técnicos, com vistas a garantir a sua funcionalidade ao longo do tempo, além de garantir a mitigação de algum possível impacto ambiental. Por fim, cabe ressaltar que o sistema de drenagem das águas pluviais se sobressai como um dos mais sensíveis aos problemas
84
causados pela urbanização, tanto em razão das modificações dos processos do ciclo hidrológico em função da dinâmica do crescimento das cidades como devido à interferência com os demais sistemas de infraestrutura. Sendo assim, a gestão integrada da drenagem com os demais sistemas de infraestrutura urbana se apresenta como uma estratégia necessária para a garantia da sustentabilidade do ambiente urbano.
Diagnóstico Situacional:
Apesar dos vários fatores apresentados, pondera-se que, na visão
técnica do órgão municipal de planejamento, necessário se faz avaliar outros
indicadores antes de se apresentar conclusões mais consistentes.
Após dez anos de vigência da Lei Complementar nº 171/2007, pode-se
constatar que o processo de consolidação e intensificação da ocupação urbana
e verticalização no recorte da Área de Desaceleração de Densidades, tiveram
como fatores conformadores:
Os dispositivos da Lei nº 5735, de 19 de dezembro de 1980, estabeleciam
como Zona de Uso Misto 3 (ZUM-3), caracterizada pela não predominância de
qualquer uso, as faixas bilaterais, contíguas e não contínuas, contendo os
lotes lindeiros das seguintes vias: Avenida Dom Eduardo, contida na Vila São
José; Avenida E, Avenida J, Rua 109 e Rua Engenheiro Eurico Viana,
Avenida A, Rua 77, Rua 28, Rua 31, contidas no Setor Jardim Goiás, para as
quais eram admitidos o uso de Habitação Coletiva, com um índice de
aproveitamento máximo de 1,5 (um e meio) a área do terreno. Tais
dispositivos admitiam habitações coletivas em vias de maior expressividade
para a rede viária da época, caracterizando-se como um embrião da
verticalidade no trecho urbano em análise;
O vetor de atração representado pelo Shopping Flamboyant, em 1981;
Os ditames da Lei Complementar nº 015/1992 – PDIG 2000;
Assinatura do anteriormente mencionado Termo de Ajustamento de
Conduta, em 2003 e,
85
O período de transição legal relativo à passagem da Lei Complementar nº
015/1992 - PDIG 2000, para o atual Plano Diretor - “vacatio legis”, quando
inúmeros projetos de arquitetura destinados a habitações coletivas, bastante
verticalizadas, receberam Alvarás de Construção, tendo localização na região
do Jardim Goiás e setores vizinhos (ver planilha e série história de imagens, a
seguir apresentadas), promovendo um significativo estoque de projetos, que
vieram a se consolidar nos anos vindouros.
Série Histórica de Imagens
As Figura 19, Figura 20, Figura 21 e Figura 22 mostram historicamente a
conformação do Jardim Goiás em torno do Parque Flamboyant desde o ano de
2006 a 2016.
Figura 19– Jardim Goiás entorno do Parque Flamboyant
Fonte: SIGGO, 2006
86
Figura 20– Jardim Goiás entorno do Parque Flamboyant
Fonte: SIGGO, 2011
Figura 21– Jardim Goiás
Fonte: Google Maps, 2016
87
Figura 22– Jardim Goiás, Alto da Glória e Vila Maria José
Fonte: Google Maps, 2016
O período de “vacatio legis”, instituído a partir do art. 226 da Lei
Complementar nº 171/2007, definido em 90 (noventa dias) após a publicação
da referida lei, para início das novas disposições legais. Portanto, iniciando-se
a vigência dos dispositivos do novo Plano Diretor em 22 de outubro de 2007.
Conclusivamente, todos os processos regularmente protocolizados até
esta data, estariam sob a égide da Lei Complementar nº 015/1992 e Lei
Complementar nº 031/1994. Ainda, segundo legislação posterior, aprovada
com o intuito de dar clareza e organicidade ao processo de transição legal,
estendeu-se o prazo máximo para aprovação de projetos, com emissão do
respectivo Alvará de Construção, para 22 de outubro de 2010.
Considerando-se dados da Gerência do Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano da SEPLANH (2017), foi concedido um total
aproximado de 290 (duzentos e noventa) emissões da concessão de Outorga
Onerosa do Direito de Construir (OODC). Destes, considerando ainda o mesmo
recorte temporal e de localização, temos o seguinte panorama para os setores
integrantes da Área de Desaceleração de Densidades:
Total de edifícios aprovados com emissão de Alvarás de Construção e
consequente concessão da OODC, no período de 2007 a 2010,
localizados nos setores: Jardim Goiás (parte); Bairro Alto da Glória; Vila
88
São João; Setor Bela Vista (parte); Setor Bueno (parte): 59 projetos,
conforme Gráfico 6 e Gráfico 7.
Gráfico 6– Outorga Onerosa Concedida 2007/2008
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano/SEPLANH, 2017.
89
Gráfico 7– Outorga Onerosa Concedida 2009/2010
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano/SEPLANH, 2017
90
Considerando a possibilidade legal de validade dos Alvarás de
Construção de dois anos, assim como, a possibilidade de emissão da Certidão
de Início de Obra, garantidora da validade permanente do projeto licenciado,
além da significativa ocorrência dos pedidos de alteração de projetos (a
diretoria de licenciamento de projetos da SEPLANH aferiu em torno de cinco
por cento dos projetos aprovados para o local de recorte), que postergaram o
início e a conclusão destas obras, ainda hoje se constata o processo de
construção de edifícios sob a égide do Plano Diretor anterior, ou seja, balizados
pelos parâmetros urbanísticos da antiga Zona de Desenvolvimento Regional –
Jardim Goiás.
Conclusivamente, considerando a grande concentração construtiva
verticalizada, consequência dos processos urbanos e legais enumerados,
realçados pelo grande contingente aprovado e licenciado no período de
transição legal, (da ordem de 59 projetos), é razoável concluir que o Plano
Diretor em vigor, por si só, não é o responsável pelo cenário atual de
verticalização nesta região, cabendo às legislações passadas, dentre outros
fatores expostos, o grande ônus da massificação das densidades instaladas.
Por outro lado, cabe neste momento avaliar as condições de
habitabilidade destes trechos urbanos, ao tempo em que, se acredita ser o
momento de monitorar as áreas com concentração de altas densidades, a fim
de estabelecer os níveis mais efetivos de intervenção urbanística e amadurecer
novas medidas para seu controle. Ainda, o corpo técnico entende ser
necessário avaliar novos trechos urbanos que padecem das mesmas
condições impactantes negativas, a fim de estabelecer novas áreas para onde
serão impostos os mecanismos de controle, visando à desaceleração do
processo de densificação populacional e em maiores concentrações de
massificação volumétrica verticalizada.
Paralelamente, outra grande preocupação a ser considerada no
estabelecimento de novas diretrizes para a ocupação desses trechos urbanos
tem grande relação com o controle do agravamento dos impactos negativos
quanto à impermeabilização da superfície nestas regiões.
91
Finalmente, vale questionar o fator de que, por meio de inferência,
Soares, (2016, p.151) afirma que foi de responsabilidade do poder público, o
incremento da verticalização e densificação, consequentemente a promoção do
aumento da impermeabilização de consideráveis parcelas da bacia de
drenagem dessas áreas, com base na utilização de instrumentos jurídicos,
políticos, institucionais e urbanísticos previstos nos planos diretores de
desenvolvimento urbano, em especial, no PDIG/1992.
Deve-se considerar que, grande parte deste processo, foi consequência
de diretrizes legais, constantes de instrumentos de política urbana, sendo estes
obrigatoriamente emanados pela sociedade, a exemplo dos Planos Diretores
aprovados, cabendo ao poder público municipal somente a coordenação do
processo de feitura destes Planos e, posteriormente, a implementação dos
seus dispositivos legais.
6.3.4 Área Adensável
A Área Adensável é caracterizada pelo incentivo às maiores densidades
habitacionais e às altas concentrações de atividades econômicas, sustentadas
pela rede viária e de transporte. Esta unidade territorial não está sujeita ao
controle de densidades, resultante da relação do número de unidades
habitacionais por fração ideal de terreno e de alturas máximas para
edificações, bem como não sofre limitações quanto à altura máxima das
edificações.
As limitações administrativas impostas a esta unidade recaem no
controle da permeabilidade, bem como dos recuos, da ocupação máxima
permitida, do quantitativo de vagas exigidas, dentre outros parâmetros
urbanísticos, e, por fim, na incidência da outorga onerosa do direito de
construir.
O Plano Diretor definiu que integra a Área Adensável as faixas bilaterais
aos Corredores de transporte coletivo, exclusivos e preferenciais, em uma
extensão de 350 (trezentos e cinquenta) metros e 750 (setecentos e cinquenta)
92
metros, respectivamente, as Áreas de Interesse Social (AEIS), nos vazios
urbanos existentes fora dos eixos e a Quadra 169, do Setor Bueno e as
Chácaras 1 e 2, do Setor Vila Morais, por se tratarem de áreas lindeiras às
Avenidas T-3, com a T-7 e à Av. Anhanguera, respectivamente, exceto 50
(cinquenta) metros lindeiros ao Córrego Vaca Brava e ao Córrego Palmito.
Os Quadro 4 e 5trazem a listagem dos bairros onde há mancha de Área
Adensável. O primeiro quadro não considerou as AEIS na listagem, já o
segundo abordou somente as AEIS por bairro, deste modo os referidos quadros
se complementam.
Quadro 4 – Área Adensável (Km²) por Bairro Nº BAIRRO Km² 1 Bro Capuava 0,480 2 Bro Cidade Jardim 0,00000275
3 Bro da Serrinha 0,000000704 4 Bro dos Aeroviários 0,746 5 Bro Industrial Mooca 0,00000515 6 Bro Ipiranga 0,00000110
7 Bro Jardim América 1,240 8 Bro Jardim das Esmeraldas 0,014 9 Bro Nova Suíça 0,00000000285
10 Bro Rodoviário 0,000000636
11 Bro São Francisco 0,012 12 Ch Maria Dilce 0,183 13 Ch Rio Branco 0,071 14 Cjr Cachoeira Dourada 0,0000000647
15 Cjr Padre Pelágio 0,103 16 Cjr Rodoviário 0,024 17 Cjr Yara 0,065 18 Esp do Anicuns 0,000000636
19 Gleba 0,455 20 Grj Santos Dumont 0,031 21 Jd Ana Lúcia 0,00000754 22 Jd Aroeiras 0,00000000487
23 Jd Atlântico 0,000000075 24 Jd Balneário Meia Ponte 1,619 25 Jd Curitiba 0,350 26 Jd Europa 0,00000754
27 Jd Fonte Nova 0,00000159
93
28 Jd Gramado 0,215
29 Jd Gramado II 0,000263
30 Jd Ipú 0,151 31 Jd Madri 0,00000000311
32 Jd Nova Esperança 0,055
33 Jd Novo Mundo 1,183
34 Jd Planalto 0,430 35 Jd Presidente 0,927
36 Jd Presidente - Extensão 0,030
37 Jd Santa Cecília 0,066
38 Jd Vila Boa 0,222 39 Jd Xavier 0,084
40 Lot Faiçalville 0,000126
41 Lot Mansões Goianas 0,043
42 Lot Nova Vila 0,086 43 Lot Recreio Panorama 0,082
44 Prq Amazônia 0,000000241
45 Prq das Amendoeiras 0,000000216
46 Prq das Flores 0,043 47 Prq das Nações 0,049
48 Prq Industrial de Goiânia 0,040
49 Prq Industrial Paulista 0,00261
50 Res Alfa 0,000000000566 51 Res Barcelona 0,00000000311
52 Res Barravento 0,00000540
53 Res Flamingo 0,024
54 Res Humaitá 0,0192 55 Res Jardim Belvedere 0,00000159
56 Res Jardim Belvedere Expansão 0,00000425
57 Res Perim 0,00000193
58 Res Recanto do Bosque 0,991 59 Res Recreio Panorama 0,00000701
60 Res Recreio Panorama extensão 0,011
61 Res Sonho Dourado 0,000000300
62 S Aeroporto 0,000000909 63 S Bela Vista 0,558
64 S Bueno 2,544
65 S Campinas 0,151
66 S Cândida de Morais 0,0151 67 S Central 0,000000777
68 S Centro Oeste 0,000000000980
69 S Coimbra 0,0000000539
70 S Criméia Oeste 0,358
94
71 S dos Afonsos 0,032
72 S dos Funcionários 0,000000000980
73 S Estrela Dalva 0,0000410 74 S Garavelo 0,471
75 S Leste Universitário 1,822
76 S Leste Vila Nova 0,516
77 S Marechal Rondon 0,134 78 S Marista 0,0000000902
79 S Morais 0,157
80 S Negrão de Lima 0,603
81 S Norte Ferroviário 0,000000777 82 S Norte Ferroviário II 0,0000219
83 S Novo Horizonte 0,085
84 S Oeste 0,0000000539
85 S Pedro Ludovico 0,000000704 86 S Perim 0,000000272
87 S São José 0,0000000166
88 S Sudoeste 0,987
89 S Sul 0,0000000902 90 S União 0,00158
91 S Urias Magalhães 0,0000378
92 Sir Panorama 0,0310
93 Vl Abajá 0,00369 94 Vl Alvorada 0,00150
95 Vl Bandeirantes 0,0719
96 Vl Bela 0,00784
97 Vl Concórdia 0,000000216 98 Vl Irany 0,053
99 Vl Isaura 0,040
100 Vl Lucy 0,156
101 Vl Maria Dilce 0,000000272 102 Vl Matilde 0,056
103 Vl Mooca 0,0000190
104 Vl Mooca - Complemento 0,000000106
105 Vl Morais 0,100 106 Vl Regina 0,00000110
107 Vl Rosa 0,000126
108 Vl Santa Helena 0,037
109 Vl Santa Isabel 0,094 110 Vl Santa Rita 0,00000123
111 Vl Santa Rita Acréscimo 0,0000190
112 Vl São José - Complemento 0,002
113 Vl São José - Extensão 0,024
95
114 Vl São Tomaz 0,012 115 Vl Viana 0,135 116 Zon Industrial Pedro Abrão 0,00000000057
Total Geral 19,409 Fonte: SEDETEC (2017)
Quadro 5 – Área Adensável AEIS (Km²) por Bairro
BAIRRO Área Adensável AEIS (Km²)
1 AREA 0,00000602 2 Bro Capuava 0,000466 3 Bro Goiá 0,000000191 4 Bro Goiá 2 0,208 5 Bro Goiá 2 Complemento 0,042 6 Bro Goiá IV 0,0000000319 7 Bro Goiá Setor Veloso 0,00000218 8 Bro Jardim Botânico 0,606 9 Bro Recreio do Funcionário Público 0,0000000251
10 Ch Anhanguera 0,086 11 Ch Buritis 0,000520 12 Ch Coimbra 0,0000000243 13 Ch de Recreio São Joaquim 0,0259 14 Ch Helou 0,187 15 Ch Mansões Rosa de Ouro 0,187 16 Ch Maringá 0,0000123 17 Ch Salinos 0,116 18 Cj Habitacional Madre Germana 2 0,171 19 Cj Vera Cruz 0,0000000565 20 Cjr Campus 0,0000000318 21 Con Anhanguera 0,0000601 22 Con das Esmeraldas 0,895 23 Con Rio Branco 0,018 24 Con Santa Rita 0,025 25 Con União 0,000 26 Faz São José 0,000 27 Gleba 3,434 28 Jd Abaporu 0,113 29 Jd Alphaville 0,026 30 JdAlphavilly I 0,001 31 Jd Aritana 0,115 32 Jd Aroeiras 0,220 33 Jd Bonanza 0,223 34 Jd Caravelas 0,0000319
96
35 Jd Clarissa 0,308 36 Jd Colorado 0,000673 37 Jd Colorado Extensão 0,040 38 Jd Colorado I 0,122 39 Jd Colorado II 0,047 40 Jd Colorado Sul 0,0246 41 Jd Conquista 0,0315 42 Jd Curitiba 0,000000434 43 Jd das Rosas 0,246 44 Jd Dom Fernando I 0,176 45 Jd Eli Forte 0,108 46 Jd Eli Forte - Complemento 0,0289 47 Jd Fonte Nova 0,000106 48 Jd Fonte Nova I 0,00000628 49 Jd Itaipú 0,235 50 Jd Lago Azul 0,0542 51 Jd Maria Helena 0,000000567 52 Jd Marques de Abreu 0,321 53 Jd Mirabel 0,000000191 54 Jd Novo Mundo 0,00520 55 Jd Novo Petrópolis 0,0940 56 Jd Petrópolis 0,0554 57 Jd São José 0,00000668 58 Jd São José I 0,000386 59 Lot Alphaville Residencial 0,234 60 Lot Araguaia Park 0,0000000332 61 Lot Balneário Gran Viena 0,0542 62 Lot Carolina Parque 0,360 63 Lot Carolina Parque - Complemento 0,00309 64 Lot Carolina Parque Extensão 0,214 65 Lot Celina Park 0,0000790 66 Lot Jardim dos Bougainvilles 0,00628 67 Lot Lorena Parque 0,147 68 Lot Moinho dos Ventos 0,0000000526 69 Lot Solange Parque - Extensão 0,0139 70 Lot Solange Parque Complemento 0,0268 71 Lot Solange Parque I 0,00000107 72 Lot Solange Parque II 0,173 73 Lot Solange Parque III 0,00000107 74 Lot Tropical Verde 0,00000124 75 Lot Tupynambá dos Reis 0,000000567 76 Lot Vila Pedroso Extensão 0,0000181 77 Prq Aeronáutico Antônio Sebba Filho 0,617
97
78 Prq das Amendoeiras 0,0000830 79 Prq das Amendoeiras I 0,00000648 80 Prq das Paineiras I 0,0239 81 Prq das Paineiras II Etapa 0,0000838 82 Prq Eldorado Oeste 0,267 83 Prq Industrial João Braz 0,0000101 84 Prq Industrial Paulista 0,0000274 85 Prq Maracanã 0,000000486 86 Prq Oeste Industrial 0,000000450 87 Prq Oeste Industrial - Prolongamento 0,114 88 Prq Oeste Industrial Extensão 0,010 89 Prq Paraíso 0,087 90 Prq Santa Rita 0,574 91 Res 14 Bis 0,084 92 Res 14 Bis - Extensão 0,023 93 Res Alphaville 0,0000965 94 Res Ana Moraes 0,0000101 95 Res Anglo 0,000000510 96 Res Antônio Carlos Pires 0,723 97 Res Beatriz Nascimento 0,000000364 98 Res Bela Goiânia 0,407 99 Res Brasil Central 0,0000000156
100 Res Buena Vista I 0,495 101 Res Buena Vista II 0,0420 102 Res Buena Vista III 0,000400 103 Res Buena Vista IV 0,000283 104 Res Campos Dourados 0,546 105 Res Canadá 0,0000000162 106 Res Carla Cristina 0,0000000732 107 Res Center Ville 0,00000000647 108 Res Costa Paranhos 0,00000000306 109 Res Dom Rafael 0,132 110 Res Edilberto Nascimento 0,00000504 111 Res Eldorado 0,000133 112 Res Eldorado Expansão 0,000740 113 Res Eli Forte 0,0000000569 114 Res Eli Forte - Extensão 0,140 115 Res Estrela D'alva 0,106 116 Res Fidélis 0,274 117 Res Flores do Parque 0,905 118 Res Florida 0,0000000251 119 Res Fonte das Aguas 0,00000353 120 Res Forte Ville - Extensão 0,212
98
121 Res Forteville 0,0000267 122 Res Frei Galvão 0,0000000565 123 Res Glória Real 0,119 124 Res Goiânia Viva 0,000000494 125 Res Goyaz Park 0,119 126 Res Itamaracá 0,0583 127 Res Jardim Camargo 0,053 128 Res Jardins do Cerrado 1 0,000501 129 Res Jardins do Cerrado 10 0,318 130 Res Jardins do Cerrado 11 0,110 131 Res Jardins do Cerrado 2 0,0000000897 132 Res Jardins do Cerrado 3 0,000205 133 Res Jardins do Cerrado 4 0,646 134 Res Jardins do Cerrado 5 0,528 135 Res Jardins do Cerrado 6 0,000000200 136 Res Jardins do Cerrado 7 0,849 137 Res Jardins do Cerrado 8 0,787 138 Res Jardins do Cerrado 9 0,239 139 Res Jardins Lisboa 0,387 140 Res João Bueno 0,00000668 141 Res Kátia 0,340 142 Res Linda Vista 0,108 143 Res Mansões Paraíso 0,003 144 Res Mendanha 0,120 145 Res Monte Pascoal 0,179 146 Res Mundo Novo 1 0,0000000243 147 Res Mundo Novo 2 0,493 148 Res Mundo Novo 3 0,0000392 149 Res Noroeste 0,011 150 Res Nova Aurora 0,153 151 Res Nunes de Morais 1¬ Etapa 0,088 152 Res Orlando de Morais 0,874 153 Res Park Solar 0,178 154 Res Parque Oeste 0,00000045 155 Res Ponta Negra 0,0563 156 Res Portal da Mata 0,0000000565 157 Res Portal Santa Rita 0,0000141 158 Res Portinari 0,000343 159 Res Porto Dourado 0,150 160 Res Primavera 0,00000267 161 Res Recanto das Emas 0,00153 162 Res Recanto do Bosque 0,00123 163 Res Rio Verde 0,229
99
164 Res Santa FÚ 0,617 165 Res Santa FÚ I 1,011 166 Res Santa Rita - 4a etapa 0,0000000569 167 Res Senador Paranhos 0,00000103 168 Res Solar Bougainville 0,0000393 169 Res São Geraldo 0,0000000318 170 Res São Leopoldo 0,000000215 171 Res São Leopoldo - Complemento 0,00000000306 172 Res São Marcos 0,000000364 173 Res Vereda dos Buritis 0,0000000162 174 Res Village Santa Rita I 0,0394 175 Res Village Santa Rita II 0,047 176 Res Ytapuã 0,00000267 177 S Amim Camargo 0,000807 178 S Andréia 0,000000157 179 S Barra da Tijuca 0,0000123 180 S Cândida de Morais 0,355 181 S Cristina 0,000000945 182 S das Nações 0,142 183 S das Nações Extensão 0,243 184 S dos Dourados 0,0546 185 S dos Dourados Extensão 0,00683 186 S Estrela Dalva 0,00000332 187 S Garavelo 0,0100 188 S Maria Celeste 0,0685 189 S Morada do Sol 0,000000779 190 S Orient Ville 0,389 191 S Parque Tremendão 0,000000779 192 S Rio Formoso 0,000000609 193 S Santos Dumont 0,000000118 194 S Solar Santa Rita 0,264 195 Sir dos Bandeirantes 0,0000153 196 Vl Concórdia 0,233 197 Vl Finsocial 0,00000628 198 Vl Matilde 0,0000000314 199 Vl Pedroso 0,00000103 200 Vl Regina 0,0000274 201 Vl Rizzo 0,175 202 Vl São Paulo 0,110 203 Vlg Santa Rita 0,143
Total Geral 26,725 Fonte: SEDETEC (2017)
100
Muito embora o Plano Diretor não tenha definido uma fração ideal
mínima para os imóveis situados na Área Adensável (AA), foi possível
identificar, através de levantado do Cadastro Imobiliário de Goiânia (gráfico 9),
que acontece em maior frequência dentre os imóveis da AA frações ideais entre
21 e 30 m².
Gráfico 9– Frequência de Fração Ideal na Área Adensável
Fonte: Dados extraídos do Cadastro Municipal.
Diagnóstico Situacional:
Ao se planejar o adensamento deve-se levar em consideração a
infraestrutura existente no local, devendo esta ser qualificada para recepcionar
a densidade prevista para o local. O Plano Diretor ora em vigor, planejou que as
altas densidades ocorreriam principalmente ao longo dos eixos de
desenvolvimento, haja vista estarem assim conectados ao transporte coletivo e
deste modo, ao longo de vias com dimensões e capacidade de abarcar
tamanho adensamento. Ocorre que ao longo destes dez anos de vigência da
Lei Complementar nº 171/2007 poucos eixos foram implantados na íntegra e o
adensamento, por sua vez, foi liberado ao longo destes, ainda que não
implantado ou que parcialmente implantado. Percebe-se assim que o
planejamento não ocorreu conforme previsto, haja vista o principal elemento -
os eixos - não estar consolidado. A equipe técnica compreende assim que
101
algumas manchas de adensamento devem ser revistas, de forma que as áreas
lindeiras aos eixos projetados e não implantados sejam liberadas para altas
densidades somente após a implantação parcial ou completa do eixo.
Cabe ainda ressaltar que inciso V do art. 112 foi adicionado
posteriormente pelo artigo 169 da Lei Complementar nº 177/2008 e, deste
modo, não estava contemplado nos estudos desenvolvidos pela equipe técnica
de planejamento. O inciso estabeleceu, de forma pontual, algumas quadras da
Macrozona Construída, como parte integrante da Área Adensável. A equipe
técnica, porém, compreende que o adensamento deve ocorrer tão somente
onde a infraestrutura existente é qualificada e capaz de comportar tamanho
aumento populacional ou quando se tratar de AEIS ou vazio urbano a ser
adensado mediante PDU. Deste modo faz-se necessário rever o
enquadramento das referidas quadras do inciso V nas Áreas Adensáveis.
O atual Plano Diretor previu em seu artigo 112 que os vazios urbanos
existentes fora dos eixos de desenvolvimento se enquadram na unidade
territorial denominada por Áreas Adensáveis.
Para tal, posteriormente foi publicada a Lei nº 8.767/2009, a qual
Regulamenta o artigo 119, da Lei Complementar nº 171/2007 e o artigo 9º da
Lei Complementar nº 181/2008. De acordo com a Lei 8.767/2009, o Projeto
Diferenciado de Urbanização (PDU) é aquele caracterizado pelo ordenamento
e ocupação dos Vazios Urbanos e Lotes Vagos, para receber edificação, com
ou sem ocorrência de seu parcelamento, observadas as potencialidades e
localização de cada área. Porém esta lei não regulamentou o emprego de PDU
para atividades econômicas, somente para as residenciais, e, deste modo a
aplicação do PDU comercial e de serviços necessita também de diretrizes.
Por fim, ressalta-se a importância do controle de densidades
habitacionais por unidade imobiliária, controle este que ocorre de forma indireta
na Área Adensável, mediante imposição do índice de Ocupação, da exigência
de vagas, do índice paisagístico e dos afastamentos mínimos, não havendo
porém, o controle da fração ideal, ferramenta extremamente eficiente no
102
controle direto da densidade. Faz-se assim necessário repensar o cenário atual
onde o controle indireto permite um aproveitamento do terreno muito superior
ao previsto nas legislações urbanísticas anteriores, admitindo assim a
possibilidade de frações ideias também na Área Adensável.
6.4Vazios Urbanos
O processo de crescimento do município de Goiânia foi marcado por
diversos momentos no que se refere ao controle da ocupação dos imóveis
resultantes do fracionamento do território urbano. É importante destacar que,
desde os primeiros planos urbanísticos, existia a preocupação da ocupação
dos espaços criados por meio da limitação de densidade bem como o controle
sobre a expansão da cidade, a fim de conter a estocagem especulativa dos
lotes.
Até a década de 50, o Estado exerceu o controle sobre a formação do
espaço urbano, seguindo os planos diretores e exigências legais para
parcelamento de terrenos. Posteriormente, as exigências para parcelamento se
tornaram mais restritas, momento em que o mercado imobiliário se beneficiou e
a quantidade de loteamentos se multiplicou na cidade, gerando grande
quantidade de vazios urbanos e a concentração da população de baixa renda
estabeleceu-se na periferia da cidade, a qual enfrenta sérios problemas de
infraestrutura.
Com o aumento da população e o rápido crescimento da cidade, no
início da década de 60, os loteamentos urbanos foram proibidos. Com a
aprovação do novo Plano de Desenvolvimento Integrado de Goiânia (PGIG),
em 1971, foram adotadas medidas para preservar a cidade contra
especulações. Posteriormente, por meio de linhas de financiamento, foram
implantados diversos conjuntos habitacionais, voltados para população de
baixa renda, situados nas áreas afastadas do centro da cidade, local onde
começam a surgir as invasões de áreas públicas e posses nos fundos de vale.
Goiânia, assim como diversas cidades brasileiras trazem, conforme
Denaldi, Cavalcanti e Souza (2015, p. 7)
103
as marcas de um processo de urbanização predatório e excludente, que resulta em grande desigualdade urbana: nas áreas mais centrais e bem dotadas de infraestrutura, onde o preço da terra é elevado, é comum encontrar imóveis vazios ou subutilizados, retidos especulativamente, à espera de uma (ainda maior) valorização, enquanto a cidade se expande e a periferia se adensa.
Sob influência dos preceitos da Constituição Federal de 1988, no ano de
1992 foi aprovado o PDIG 2000 que previa, entre outras diretrizes, o controle
absoluto da expansão urbana, com priorização da ocupação dos vazios
urbanos.
Em 2007, pautada em princípios definidos, sob a forte influência da
AGENDA 21 e a 1ª Conferência das Cidades, foi aprovada a Lei Complementar
nº 171/2007 Plano Diretor, com preocupação em direcionar ações para uma
cidade compacta,estimulando a ocupação dos vazios urbanos em prioridade a
glebas e quadras desocupadas.
Reafirmando os preceitos de ocupação prioritária dos vazios urbanos, a
Lei Complementar nº 246/2013, que atualiza a Lei 171/2007, cria o Art. 110-A
onde amplia a possibilidade de ocupação dos vazios não
se restringindo apenas a promoção da ocupação com o uso habitacional, oportunizando a diversificação da natureza dos usos que atendam às demandas das atividades de caráter regional voltadas a prestação de serviços e comércios, indústrias e equipamentos de interesse público. (Sistematização/Relatório da Alteração do Plano Diretor de Goiânia - Lei Complementar nº 171/2007).
Atualmente, segundo dados disponibilizados pelo Cadastro Imobiliário
de Goiânia (quadro 6), os vazios urbanos correspondem a aproximadamente
26,75% da Macrozona Construída.
Quadro 6 – Vazios Urbanos 2017 VAZIOS URBANOS – Ano 2017
(Terrenos em Territórios Particulares) Nº de terrenos Área total (m²) %
114.203 262.886.537,66m²
Fonte: Cadastro Imobiliário/ Prefeitura de Goiânia (2017).
104
Disponibilizado em 18 de setembro de 2017.
6.4.1 Marcos Regulatórios
A ideia de função social da propriedade, introduzida no discurso jurídico
no inicio do século XX na Europa, foi incorporada pela Constituição de 1988
que delega ao município autonomia para definir as condições expressas em
cada Plano Diretor e faculta a compulsoriedade na ocupação dos vazios
urbanos e sanção para os casos de descumprimento da exigência:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. [...] § 2o - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende as exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. [...] § 4o - É facultado ao Poder Publico municipal, mediante lei especifica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: I - parcelamento ou edificação compulsórios; II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III - desapropriação com pagamento mediante títulos da divida publica de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de ate dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Posteriormente, a Lei 10.257/2001 ao regulamentar o Capítulo da
Política Urbana da Constituição Federal, em seu parágrafo único do artigo 1º,
estabelece “normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da
propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos
cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental”.
105
O Estatuto da Cidade em seções específicas regulamenta os
Instrumentos:
Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), que
conceitua o imóvel subutilizado, explicita a necessidade da averbação das
notificações e estabelece a forma que as notificações serão feitas e os prazos
para apresentação de projeto e início de obra;
IPTU Progressivo no Tempo, que define as normas quanto ao prazo e ao
valor para majoração da alíquota do IPTU; e
Desapropriação com Pagamento em Títulos, que define em qual momento
começa a incidir o instrumento e o valor da indenização.
SEÇÃO II Do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios Estatuto da Cidade do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação. § 1o Considera-se subutilizado o imóvel: I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente; II – (VETADO). § 2o O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis. § 3o A notificação far-se-á: I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração; II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso I. § 4o Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a: I – um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente; II – dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento. § 5o Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo. Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato intervivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos. SEÇÃO III Do IPTU Progressivo no Tempo Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo
106
cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. § 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento. § 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o. § 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo. SEÇÃO IV Da Desapropriação com Pagamento em Títulos Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública. § 1o Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano. § 2o O valor real da indenização: I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5 o desta Lei; II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios. § 3o Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos. § 4o O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público. § 5o O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório. § 6o Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei.
Em complemento, a Resolução Nº 34 de Julho de 2005 do Conselho Nacional
das Cidades, recomenda o mínimo que deve prever o Plano Diretor, recomendações
previstas no Art. 42 do Estatuto da Cidade, bem como especifica como deve ser feito o
Controle Social:
Art. 3º. Definidas as funções sociais da cidade e da propriedade urbana, nos termos do artigo 2º, o Plano Diretor deverá:
107
I – determinar critérios para a caracterização de imóveis não edificados, subutilizados, e não utilizados; [...] III - delimitar as áreas urbanas onde poderão ser aplicados o parcelamento, a edificação e a utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura e de demanda para utilização; IV - definir o prazo para notificação dos proprietários de imóveis prevista pelo art. 5º, § 4 º, do Estatuto da Cidade; [...] Art. 6º. O Sistema de Acompanhamento e Controle Social previsto pelo art. 42, inciso III, do Estatuto da Cidade deverá: [...] IV – monitorar a aplicação dos instrumentos do Plano Diretor e do Estatuto da Cidade, especialmente daqueles previstos pelo art. 182, § 4º, da Constituição Federal.
Em consonância com a Lei Complementar nº 10.257/91 (Estatuto da
Cidade) e a Lei Orgânica do Município de Goiânia, em seu artigo 135, a
referida Lei Complementar exige do proprietário do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado a promover o seu aproveitamento garantindo a
função social da propriedade sob pena de incidir, em sequência, o
“Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios”, o “Imposto Predial e
Territorial Urbano progressivo no tempo”, podendo ser aplicado a
“Desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública”.
No artigo 110, a lei institui as Unidades Territoriais, entre elas a Área
Adensável, onde serão incentivadas as maiores densidades habitacionais e
atividades econômicas, cujos parâmetros poderão ser aplicados também nas
áreas caracterizadas como vazios urbanos. Em parágrafo único deste artigo foi
conceituado “vazios urbanos” como:
[...] os imóveis não parcelados, subutilizados ou não utilizados integrantes do tecido urbano, desde que servido por infraestrutura e acesso direto por via pública, nos termos de regulamento específico [...].
No Artigo 110 A, acrescido pela Lei Complementar nº 246/2013, passam
a ser admitidos para os vazios urbanos, não integrantes dos Eixos de
Desenvolvimento, localizados na Macrozona Construída, a implantação de
Áreas de Equipamentos Especiais de Caráter Regional compreendendo área,
gleba ou quinhão com no mínimo 10.000,00 m², mediante análise técnica,
como os usos e atividades de esporte, lazer e cultura, saúde e assistência
108
social, culto e educação, abastecimento, transporte e comunicação, natureza
econômica diversa e natureza mista entre os anteriormente citados.
No artigo 112, Inciso IV, da Lei 171/2007, os vazios urbanos existentes
fora dos Eixos de Desenvolvimento passam a integrar a unidade territorial
identificada como Área Adensável, voltados às modalidades de ocupação
conforme artigo 119 da Lei Complementar nº171/2007, modificado pela Lei nº
8.760, de 19 de janeiro de 2009 – que dispõe sobre Conjuntos Residenciais,
artigo 9º da Lei Complementar nº 181, de 01 de outubro de 2008 e Lei nº 8.767,
de 19 de janeiro de 2009 –a qual dispõe sobre o Projeto Diferenciado de
Urbanização (PDU).
Art. 119. Para os vazios urbanos, não integrantes dos Eixos de Desenvolvimento, localizados na Macrozona Construída, admite-se a implantação de Projetos Diferenciados de Urbanização, Áreas de Equipamentos Especiais de caráter regional de lazer e cultura, saúde e assistência social, culto e educação, abastecimento, transporte e comunicação, Conjuntos Residenciais ou ainda a tipologia de ocupação prevista para as Áreas de Interesse Social, com ou sem o parcelamento do solo e com ou sem fechamentos perimétricos, em conformidade com os critérios a serem estabelecidos em lei municipal.
6.4.2 Lei Complementar nº 181/2008
A Lei Complementar nº 181/2008 regulamenta o artigo 135 do Plano Diretor de
Goiânia onde estabelece os critérios para definição de subutilização ou não utilização
de imóvel, disciplina a ocupação dos vazios urbanos e lotes vagos definindo Grupos I
e II bem como define as medidas de compulsoriedade.
Art. 2º Para efeito desta Lei entende-se por solo urbano não edificado (grifo nosso) os imóveis, parcelados ou não, que não receberam edificação. Art. 3º Para efeito desta Lei entende-se por imóvel subutilizado (grifo nosso), aquele que, em sendo legalmente permitido, o proprietário não der o devido aproveitamento: I - para fins residenciais entende-se por devido aproveitamento o imóvel cujo valor da construção existente for superior a 20ª (vigésima) parte do valor venal do respectivo terreno; II - para fins não residenciais entende-se por devido aproveitamento, o imóvel que recebe usos devidamente licenciados e regulamentados, com utilização mínima de 80% (oitenta por cento) de sua área.
109
Art. 4º Para efeito desta Lei entende-se por imóvel não utilizado (grifo nosso), aquele que não detém a função de moradia, trabalho, lazer, circulação, econômica e ambiental, nos termos do estabelecido pela Lei Complementar n.º 171/2007 - Plano Diretor de Goiânia e legislação decorrente.
Em seu artigo 5º e 6º,a referida Lei define, respectivamente:
Vazio Urbano como sendo os imóveis não parcelados, como glebas,
quinhões e áreas, situados na Macrozona Construída;e
Lote Vago os imóveis parcelados, como lotes individualizados,
grupamento de lotes, quadras inteiras e chácaras.
Nos termos da Lei Complementar nº 171/2008 para que os imóveis
sejam enquadrados como Vazio Urbano ou Lote vago devem possuir acesso
por via pública consolidada e servida por no mínimo três dos seguintes
melhoramentos:
a) Transporte Coletivo, num raio de até 500 metros;
b) Rede de Energia Elétrica;
c) Rede de Água Tratada;
d) Escola municipal a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel
considerado;
e) Rede de Esgoto;
f) Via Pavimentada;
g) Coleta de Lixo;
h) Posto de Saúde num raio de 500 m.;
i) Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;e
j) Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição
domiciliar.
110
A Lei Complementar nº 181/2008, em seu artigo 7º e 8º conceitua imóvel
abandonado:
Art. 7º Para efeito desta Lei entende-se por imóvel abandonado (grifo nosso), caracterizado como não utilizado, aquele edificado ou em edificação integrante do Grupo I – Grupamento de Parcelamentos – Anexo I, desta Lei, bem como aquele edificado ou em edificação nas glebas contíguas aos parcelamentos constantes deste grupo, cuja cessação das atividades tenha excedido a 02 (dois) anos. Art. 8o Entende-se, ainda, por imóvel abandonado (grifo nosso), caracterizado como não utilizado, aquele edificado ou em edificação, integrante do Grupo II – Grupamento de Parcelamentos – Anexo II, desta Lei, bem como aquele edificado ou em edificação nas glebas contíguas aos parcelamentos constantes deste grupo, cuja cessação das atividades tenha excedido a 05 (cinco) anos.
6.4.3 Disciplinamento para ocupação dos vazios urbanos e lotes vagos
Quanto ao disciplinamento para a ocupação dos Vazios Urbanos
caracterizados como glebas, quinhões, áreas e os lotes vagos não integrantes
dos Eixos de Desenvolvimento, localizados na Macrozona Construída, com a
categoria de uso de habitação coletiva, definida no inciso IV do art. 93 da Lei
Complementar nº 171/2007 (Plano Diretor de Goiânia), e com densificação
superior à prevista para a unidade territorial a que integrem, se dará
exclusivamente através de Projetos Diferenciados de Urbanização (PDU), Conjuntos Residenciais e a ocupação prevista para as Áreas de Interesse Social (AEIS), conforme regulamentação do art. 119, da Lei Complementar n°
171/2007.
6.4.4 Medidas de Compulsoriedade (conforme a Lei Complementar nº 181/2008)
a) Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC)
Art. 15. O proprietário do solo urbano não parcelado, não edificado, subutilizado ou não utilizado, deverá promover obrigatoriamente seu adequado aproveitamento, segundo o seguinte escalonamento: I - Dois anos, contados a partir da publicação desta Lei, para: a) os Vazios Urbanos integrantes e lindeiros aos parcelamentos que constituem o Grupo I – Grupamento dos Parcelamentos, listados no Anexo I, desta Lei;
111
b) os Lotes Vagos e imóveis abandonados contidos nos parcelamentos integrantes do Grupo I – Grupamento dos Parcelamentos, listados no Anexo I, desta Lei. II - quatro anos, contados a partir da publicação desta Lei, para: a) os Vazios Urbanos integrantes e lindeiros aos parcelamentos que constituem o Grupo II – Grupamento dos Parcelamentos, listados no Anexo II, desta Lei; b) os Lotes Vagos e imóveis abandonados contidos nos parcelamentos integrantes do Grupo II - Grupamento dos Parcelamentos, listados no Anexo II, desta Lei.
Identificação e Notificação
Depois de encerrado o prazo legal previsto no artigo 15, cabe ao
Município realizar a identificação dos imóveis e a notificação os seus
respectivos proprietários, titulares do domínio útil ou detentor da posse, quando
for o caso, a promoverem o adequado aproveitamento desses bens imóveis.
Prazos
O proprietário terá um ano, para que seja protocolado o projeto no órgão
municipal competente, com cronograma de execução das obras e dois anos, a
partir da emissão do Alvará de Construção, para iniciar as obras do
empreendimento, segundo o cronograma aprovado.
b) IPTU Progressivo
Se o proprietário não atender as obrigações e os prazos constantes da
notificação para Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC),
o município deverá aplicar o Imposto Progressivo no Tempo, ou seja, irá
majorar a alíquota do IPTU durante cinco anos até atingir o limite de 15%,
conforme determinado no artigo 18:
Art. 18 -Vencidos os prazos estabelecidos nesta Lei, desde que precedidas das devidas notificações, sem que as providências tenham sido adotadas, o poder público aplicará o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano Progressivo no Tempo, obedecidos aos critérios da Lei Federal n.º 10.257, de 10/07/2001 – Estatuto da Cidade, com a aplicação, das seguintes alíquotas progressivas sobre as alíquotas básicas do Imposto Territorial Urbano
112
– ITU – e Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU – do Código Tributário Municipal: I - primeiro ano – acrescenta-se mais 2% (dois por cento) sobre alíquota do ano anterior; II - segundo ano – mais 2% (dois por cento) acrescido da alíquota do ano anterior; III - terceiro ano – mais 2% (dois por cento) acrescido da alíquota do ano anterior; IV - quarto ano – mais 2% (dois por cento) acrescido da alíquota do ano anterior; V - quinto ano e seguintes – aplica-se a alíquota de 15% (quinze por cento).
Já Goiânia adotou uma previsão distinta de todas as demais cidades,
estabelecendo que a cada ano devam ser acrescentados mais 2% (dois por
cento) sobre a alíquota do ano anterior. E, no quinto ano, a alíquota
necessariamente será de 15% (quinze por cento).
c) Desapropriação - Sanção
No caso do proprietário, ter recebido a penalidade do IPTU Progressivo
e, ainda assim, não cumprir a função social da propriedade o município poderá
utilizar outro instrumento como última medida, a Desapropriação por títulos da
dívida pública.
Art. 19. Faculta-se ao Município a desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública, após 05 (cinco) anos de cobrança do ITU ou IPTU progressivo no tempo, no caso do proprietário deixar de cumprir a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar o imóvel, cujos procedimentos serão regulamentados por ato do Chefe do Poder Executivo Municipal.
O Estatuto da Cidade prevê também que o município proceda ao
adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado
a partir da sua incorporação ao patrimônio público que poderá ser efetivado
pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros.
O Quadro constitui o Grupo I, como forma de ocupação dos lotes vagos
e imóveis abandonados nos termos da Lei 181/2008, que possui 26 bairros
com o quantitativo de 4.053 unidades imobiliárias correspondentes a
4.673.785,79m².
113
Quadro 7– Grupo I (Grupamento dos Parcelamentos)
Fonte: Prefeitura de Goiânia (Lei nº 181/2008)
O Quadro 8constitui o Grupo II, como forma de ocupação dos lotes
vagos e imóveis abandonados nos termos da Lei 181/2008, que possui 34
bairros com o quantitativo de 4.053m² unidades imobiliárias correspondentes a
5.367.817,45m².
114
Quadro 8– Grupo II (Grupamento dos Parcelamentos)
Fonte: Prefeitura de Goiânia - Lei nº 181/2008
6.4.4 Lei nº 9123/2011(PUAMA)
A Lei nº 9123/2011 cria os Parques integrantes do Programa Urbano
Ambiental Macambira Anicuns (PUAMA) valendo-se de regime urbanístico
especial para a área de influência direta do parque, constitui o Grupo III como
forma de ocupação dos lotes vagos e imóveis abandonados nos termos da Lei
181/2008.
Art. 10. Em observância ao Parágrafo único, do art. 15, da Lei Complementar n. 181, de 01/10/2008, os vazios urbanos lindeiros aos imóveis atingidos pela Área de Influência Direta do PUAMA – AID-PUAMA; os lotes vagos e os imóveis abandonados, integrantes dos setores atingidos pela Área de Influência Direta do PUAMA – AID-PUAMA, passarão a constituir o Grupo III – Grupamento dos
115
Parcelamentos, conforme descrição e normatização estabelecidos em Lei própria. (GOIÂNIA, 2008)
6.4.5 Recomendação quanto ao conteúdo da legislação
municipal
Conforme Denaldi, Cavalcanti e Souza (2015), o Quadro representa o
conteúdo que deve constar nos planos diretores, nas leis específicas e
decretos para o devido direcionamento para a elaboração das
regulamentações com vistas a uma efetiva aplicação do instrumento e seus
sucedâneos legais:
Quadro 9– Conteúdos da legislação municipal
Fonte: Denaldi, Cavalcanti e Souza, 2015.
6.4.6 Aplicação do PEUC e seus sucedâneos no Brasil
Conforme dados do IBGE (2012) de um total de 5.565 municípios
brasileiros 48% possuem Planos Diretores e 20% possuem Lei específica para
PEUC.
116
De acordo com pesquisa do IPEA (2015)5, ao se considerar o universo
de cidades com população acima de 100.000 habitantes, foram apontados 110
municípios que possuem Lei Específica para o PEUC e, destes, apenas 25
regulamentaram o instrumento de forma a torná-lo aplicável.
Porém foi feito um recorte entre cidades grandes e médias sendo
escolhidas para serem pesquisados 11 municípios, entre eles: Curitiba/PR,
Itabira/MG, João Pessoa/PB, Mossoró/RN, Santos/SP, Goiânia/GO,
Palmas/TO, Santo André/SP, São Bernardo do Campo/SP, São Paulo/SP e
Maringá. Conforme a pesquisa supracitada:
Maringá e São Bernardo do Campo são os dois únicos municípios em que, uma vez iniciada a implementação do PEUC, esta não sofreu descontinuidade, atingindo o estágio de aplicação do IPTU progressivo no tempo. Em Maringá, as 105 notificações emitidas em 2009 desdobraram-se em 47 lançamentos de IPTU progressivo no tempo em 2014. Em São Bernardo do Campo, foram notificados 150 imóveis de 2013 até o final de 2014 e realizados 27 lançamentos de IPTU progressivo no tempo para o exercício de 2015. (IPEA, 2015)
O Quadro 6 apresenta os municípios por tipo de análise, mostrando que
Goiânia possui a aplicação do PEUC, porém ainda não aplica o IPTU
progressivo no tempo.
Esta pesquisa observou que são muitas as limitações enfrentadas pelos
municípios que se propuseram a aplicar os instrumentos tais como: os cadastros
municipais (desatualizados e não integrados); a ausência de sistemas de
planejamento e controle e ainda a limitada capacidade institucional das
administrações.
5 Pesquisa de “Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios e IPTU Progressivo no Tempo: regulação e aplicação” realizada pelo Ministério da Justiça - Secretaria de Assuntos Legislativos e Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) da Série “Pensando o Direito nº 56” concluída em 2015
117
Quadro 60– Municípios selecionados por tipo de análise
Fonte: IPEA, 2015
Dessa forma, o resultado da pesquisa apontou que apenas dois
municípios no Brasil alcançaram a aplicação do IPTU Progressivo e que se
estivesse esgotado esta fase, a etapa de Desapropriação não poderia ser
aplicada devido à impossibilidade de pagamento, pois a Lei Complementar nº
148, de 25 de novembro de 2014 vedou a emissão de títulos da Dívida Pública
Mobiliária aos Estados, ao Distrito Federal e aos municípios.
6.4.7 Aplicação do PEUC e seus sucedâneos em Goiânia
Além de atender a uma determinação legal da Constituição Federal e do
Estatuto da Cidade, a opção que Goiânia faz em conter em seu aparato legal o
PEUC e seus sucedâneos legais, em busca de se fazer cumprir a função social
das propriedades na Macrozona Construída, vai ao encontro aos objetivos do
Plano Diretor, pautados nos princípios de Igualdade, Oportunidade e
Transformação.
Porém, no Município de Goiânia, ao longo do processo de aplicação do
PEUC, diversos foram os desafios enfrentados e os problemas que tem
impedido a plena e eficaz aplicação do instrumento e, portanto, a aplicação dos
instrumentos legais em sequência.
118
Em 2011, segundo informações de arquivos da Divisão de Atualização
Normativa da Diretoria de Planejamento, Gestão e Coordenação, foram
realizadas ações para dar início à aplicação da Lei nº 181/2008 (Vazios
Urbanos).
Conforme artigo15 da referida lei, os proprietários de lotes nos bairros
constantes no Grupo I teriam prazo de 2 (dois) anos para tomar ciência da lei e
providenciar o adequado aproveitamento dos lotes, enquanto os do Grupo II
teriam prazo de 4 (quatro) anos.
Decorrido este prazo, coube ao município a identificação e notificação dos
proprietários de lotes vagos/vazios urbanos para posterior cobrança de IPTU
Progressivo, por meio da atuação de um grupo de técnicos composto por
funcionários da SEPLAM (área do planejamento e fiscalização) e da SEFIN com
a responsabilidade de identificar e notificar os lotes vagos.
Nos meses de maio, junho e julho/2011 foi feita a identificação dos lotes
vagos, com base em vistoria fiscal procedida no local. Nos meses sequentes
agosto e setembro/2011 os lotes identificados foram cadastrados no Sistema de
Informações Geográficas de Goiânia (SIGGO), para posterior acompanhamento
de sua ocupação/utilização.
Nos meses de outubro e novembro/2011 foram entregues as notificações
para os proprietários encontrados. Todavia não foi possível a entrega das
notificações para a maioria dos proprietários, visto que estes possuem cadastros
imobiliários desatualizados perante a prefeitura, dificultando assim sua
localização.
Desta forma, a solução adotada foi a notificação dos proprietários não
encontrados por meio de Edital. A publicação do Edital e a posterior averbação
das notificações no Cartório de Registro de Imóveis, conforme avaliação da
Secretaria de Finanças, porém, incorreu em um alto custo para a Administração.
Desde esta épocanenhuma outra providência foi tomada, ficando parado o
processo de notificação dos proprietários até o ano de 2014 quando foram
119
retomadas as ações para a aplicação do Parcelamento, Edificação e Utilização
Compulsórios (PEUC).
Para assegurar maior agilidade ao procedimento de identificação e
notificação dos proprietários, a Secretaria de Finanças publicou no Diário Oficial
nº 5951 de 28 de outubro de 2014, a Portaria nº 036/2014-GAB delegando
competência à Secretaria Municipal de Fiscalização (SEFIS), para, por
intermédio da então Diretoria de Fiscalização Urbana/Gerência de Fiscalização
de Edificações, Áreas Públicas, Parcelamentos e Acessibilidade, identificar e
notificar, individualmente, os proprietários, titulares do domínio útil e detentores
da posse de imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados, lotes vagos
e imóveis abandonados integrantes e lindeiros aos parcelamentos que
constituem os Grupos I e II - Grupamento dos Parcelamentos, listados nos
Anexos I e II, da Lei Complementar 181/2008 (figura 23).
Na mesma edição do Diário Oficial, a Secretaria de Finanças publica o
Edital de notificação a todos os proprietários de imóveis do Grupo I, listados na
Lei nº 181/2008. A Secretaria de Fiscalização, amparada pela Portaria citada,
passou a emitir as notificações individualmente aos proprietários no ano de
2014.
Porém, algumas dificuldades e desafios enfrentados durante o processo
de aplicação do PEUC impediram a continuidade das ações e, mais uma vez, a
aplicação do Instrumento foi paralisada.
Dentre os problemas detectados vale destacar:
Foi detectada a necessidade de adequação da Lei devido à impossibilidade
de notificar os imóveis não utilizados e subutilizados por falta de definição de
prazo;
Na estrutura administrativa das Secretarias envolvidas não existe setor
específico para gerenciar o PEUC, bem como técnicos com dedicação exclusiva
para acompanhar e monitorar as ações;
120
Não foram realizadas as averbações em cartório a partir das notificações
feitas;
Nas vistorias fiscais foram observados imóveis edificados que constam como
lotes vagos no cadastro imobiliário.
Apreendeu-se daí que, após registro em cartório, deverá ser lançada no
cadastro imobiliário informação quanto ao enquadramento do imóvel nos vazios
urbanos, assim como o cadastramento dos processos de vazios urbanos na
intranet com todos os desdobramentos, contendo a atualização do cadastro
imobiliário (propriedade, área construída, endereço de contato).
O Grupo I foi notificado com base no levantamento anteriormente
realizado pela fiscalização, acrescido dos lotes vagos constantes no cadastro
imobiliário. Foram gerados 433 processos administrativos de imóveis
abandonados.Já com relação ao grupo II, as notificações foram feitas a partir do
cadastro de lotes vagos.
A situação da aplicação do PEUC, portanto, na cidade de Goiânia, se
resume no Quadro 7:
Quadro 7– Notificações vazios urbanos por grupo
Notificações Vazios Urbanos
Grupo I
Grupo II
Total
Imóveis notificados (gerou processos)
172 1272 1444
Notificações recebidas (vagos) 36 165 201
Notificações não recebidas 136 879 1015
Imóveis vagos 172 1044 1216
Notificações recebidas (edificados) 33 33
Notificações não recebidas (edificados)
195 195
Edificados 228 228 Fonte: Secretaria Municipal de Fiscalização - Prefeitura de Goiânia (2015)
121
Aproximadamente 15% (quinze por cento) dos imóveis cadastrados como
vagos são edificados, conforme Figura 23.
Figura 23 – Mapa com delimitação dos Grupos I e II
Fonte: SEPLANH, 2017
122
Desta forma, conclui-se que Goiânia realizou 68 notificações em 2011,
suspendeu o processo, cancelando todas as notificações emitidas e retomou a
aplicação no final de 2014, quando foram realizadas 1.446 notificações, todas
enviadas pelo correio.
Atualmente as notificações encontram-se paralisadas e, devido às
dificuldades citadas quanto à identificação dos imóveis subutilizados e não
utilizados e a inexistência de prazos na Lei, os esforços para aplicação do
instrumento tem sido concentrados apenas nos lotes vagos no sentido de dar
continuidade às etapas da aplicação do PEUC e os instrumentos em
sequência.
Conforme dados do Relatório da Gerência de Fiscalização de
Edificações e Loteamentos Irregulares foram protocolados 1130 processos a
partir das notificações realizadas.
A próxima medida a ser tomada é a averbação em cartório de todas as
notificações. Esta etapa é de extrema importância, pois imprime legitimidade ao
processo, garantindo que ficará registrado no documento do imóvel a
compulsoriedade exigida e que mediante a ocasional transferência de
propriedade este encargo permaneça, evitando assim a necessidade de nova
notificação e perda dos prazos já em contagem.
São diversas as manifestações da sociedade no sentido de se dar
continuidade às ações referentes ao PEUC e seus sucedâneos no sentido de
coibir a especulação imobiliária na cidade e ampliar as possibilidades para a
solução de moradia de interesse social. Estas manifestações se dão por meio
de intervenções de entidades em reuniões ou audiências públicas, bem como
por expedientes, aprovados nas assembleias, encaminhados pela Câmara
Municipal para a Prefeitura de Goiânia.
123
6.4.8 Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC)
ETAPAS DE APLICAÇÃO
Com base nas recomendações Denaldi, Cavalcanti e Souza (2015), as
etapas para aplicação do Instrumento PEUC são:
PLANEJAMENTO
a) Identificação do universo notificável
O cadastro imobiliário municipal é a fonte mais utilizada para a
identificação dos imóveis não edificados e subutilizados, apesar de se
encontrar, na maioria dos casos, desatualizado, devendo os municípios se
valerem de outras fontes de informações documentais.
Para a identificação dos imóveis não utilizados o Cadastro não é
eficiente, mas, podem ser utilizadas as informações de concessionárias de
serviços públicos. O processo de aferição por meio de vistorias se constitui em
um procedimento eficiente podendo complementar ou corrigir informações
anteriores.
b) Escalonamento ou priorização das notificações
O escalonamento das notificações pode aumentar a eficácia de
aplicação do instrumento especialmente quando o universo de imóveis a ser
notificado for grande. Quando a notificação é feita em etapas é considerada a
capacidade de absorção do mercado e do setor público.
c) Arranjo institucional
É fundamental a definição das áreas, setores ou organismos envolvidos
na aplicação do PEUC, suas atribuições e o fluxograma entre elas. Os setores
essenciais para a aplicação do instrumento são: o planejamento e o controle
urbano, o setor de finanças e a procuradoria do município, sendo que a
coordenação dos trabalhos é recomendada que seja realizada pelo setor de
planejamento.
124
d) Produção de documentos subsidiários da notificação
Deve constar tudo aquilo que ampare e subsidie o ato da notificação e
seus desdobramentos como os dados, informações e documentos; o auto de
notificação e eventuais anexos; e as eventuais impugnações, recursos e
decisões posteriores e também certidão de matrícula no registro de imóveis e o
auto de notificação.
e) Regulamentação administrativa e definição de procedimentos e critérios para aplicação do instrumento:
Os critérios de enquadramento do imóvel no instrumento;
Os procedimentos para identificação do universo notificável;
Os procedimentos para notificação, impugnação e averbação;
O escalonamento;
A distribuição de competências;
A forma como se dará a relação com o conselho municipal da área de
política urbana;
Os parâmetros para isenções; e
As Definições relevantes, como a de empreendimento de grande porte.
f) Capacitação da equipe envolvida
O processo de capacitação pode ser estruturado em dois eixos: um
relativo aos fundamentos do princípio lógico e jurídico-legais do instrumento e
outro de natureza operacional, voltado a instruir as ações ao longo do
processo.
g) Notificação
Conforme o EC a notificação deve ser feita por “funcionário do órgão
competente do Poder Público Municipal” ou “por edital quando frustrada, por
três vezes, a tentativa de notificação” presencial ou por correio, mediante carta
registrada com aviso de recebimento (AR), quando o proprietário não reside no
município.
125
h) Impugnações
Os argumentos são de diferentes tipos ou naturezas. Todos eles podem
ser considerados alegações fortes, que exigem a devida análise, com vistas a
uma acertada decisão.
A análise dos pedidos de impugnação deve ser feita cuidadosamente, de
forma a garantir isonomia de tratamento, isto é, para os mesmos tipos de caso,
decisões de mesma natureza.
i) Averbação
A averbação, como mencionado anteriormente, grava o imóvel com a
obrigação de fazer, informando futuros adquirentes e tornando desnecessária
nova notificação (e o reinício da contagem dos prazos) em caso de
transmissão.
É recomendável que os municípios contatem os cartórios antes de iniciar
as notificações para informá-los acerca da finalidade de aplicação do
instrumento e discutir os procedimentos administrativos.
j) Monitoramento e controle
É necessário acompanhar a reação dos proprietários e verificar os
resultados ou efeitos da aplicação, avaliando seu alcance frente aos objetivos
colocados pela política urbana municipal.
Convém ressaltar que a ausência de monitoramento e controle das
ações relacionadas à aplicação do PEUC pode causar danos ao município
decorrentes de questionamentos de proprietários notificados, prejudicados por
falhas na aplicação do instrumento. Por outro lado, a falta de acompanhamento
pode resultar em situações em que o proprietário esquiva-se da obrigação
objeto da notificação.
k) Sistema de Informações
126
O ideal é poder contar com suporte de um sistema de informação
específico e automatizado para o gerenciamento do PEUC (SGPEUC), que
permitisse documentar todos os procedimentos e monitorar as ações e
intercorrências por lote.
Diversos sistemas devem ter uma interface como é o caso do Sistema
de Manutenção do Cadastro Imobiliário; o Sistema de Controle de Processos e
Protocolo; o Sistema de Controle Urbano e o Sistema de Informações
Geográficas (SIG).
Esta conexão possibilita consulta como nos casos quando é necessária
a consulta ao cadastro imobiliário para pré-selecionar os imóveis, ao SIG para
subsidiar a elaboração dos laudos, aos sistemas de protocolo e controle urbano
para verificar a existência de projetos ou alvarás expedidos quanto para sua
permanente alimentação com informações geradas a partir da aplicação do
instrumento, possibilitando o registro quantitativo e qualitativo ao longo das
várias etapas de aplicação do instrumento – notificação, impugnação,
averbação e eventual enquadramento no IPTU progressivo no tempo.
A ausência de um sistema de informações confiável cria obstáculos à
avaliação dos resultados da aplicação do instrumento e dificulta o cumprimento
dos objetivos do planejamento municipal.
l) Participação social na gestão do instrumento
Vale destacar a importância do debate no âmbito dos conselhos
municipais ou órgãos colegiados de política urbana.
Nesse sentido, os conselhos municipais ou órgãos colegiados de política
urbana devem ser informados, assim como devem acompanhar e debater a
aplicação do instrumento.
6.4.9 IPTU progressivo no tempo
ETAPAS DE APLICAÇÃO
127
É o instrumento sucedâneo ao PEUC cabendo a sua aplicação para os
casos em que não foram cumpridas as exigências impostas ao proprietário do
imóvel anteriormente notificado a parcelar, Edificar ou Utilizar dentro dos
prazos legais.
Ao encerrar os prazos legais do PEUC, o município deverá aumentar a
alíquota do IPTU por cinco anos consecutivos até o limite de 15% (quinze por
cento), com o intuito não apenas de arrecadar, mas de induzir ao
aproveitamento do imóvel a fim de cumprir a função social da propriedade.
Com base nas recomendações constantes do Caderno Técnico de
Regulamentação e Implementação do Ministério das Cidades (BRASÍLIA,
2015), as etapas para aplicação do Instrumento IPTU Progressivo no Tempo
são:
a) Identificação dos casos de incidência do imposto
A partir da lista dos imóveis notificados, cujos proprietários não deram o
devido aproveitamento dentro do prazo legal cabe à autoridade tributária
realizar o lançamento do imposto com a alíquota progressiva e gerar a guia de
pagamento para incidência no exercício seguinte.
b) Definição da alíquota incidente em cada caso
Conforme instituído no Estatuto da Cidade, o valor da alíquota
progressiva não poderá exceder duas vezes o valor do ano anterior, devendo
ser observado o valor máximo de 15% (quinze por cento). Desta forma as leis
municipais que preveem as alíquotas do IPTU progressivo no tempo devem
estar em consonância com a legislação tributária que dispõem sobre as
alíquotas ordinárias do imposto. A partir do lançamento da progressividade,
esta passa a ser a única alíquota incidente sobre o imóvel, porque já incorpora
os valores da sanção imposta, calculada a partir da alíquota original.
c) Lançamento do imposto
Não se trata de um novo imposto, sendo que a única modificação diz
respeito à alíquota praticada em virtude do descumprimento da função social
128
da propriedade urbana. Portanto, o lançamento do IPTU progressivo no tempo
pode seguir os mesmos procedimentos adotados pelo órgão de finanças para
os demais casos.
As notificações e a verificação do cumprimento das obrigações de
parcelar, edificar ou utilizar os imóveis notificados devem ocorrer de forma
articulada com os prazos fazendários. O carnê para pagamento do imposto
deverá ser emitido em uma única guia, pois se trata de um só imposto.
Caso, durante o período de majoração da alíquota do IPTU, o
proprietário venha a cumprir com a obrigação do parcelamento, edificação ou
utilização de seu imóvel, dando-lhe a devida função social, a alíquota do IPTU
deverá regressar aos padrões ordinários. Porém, apenas a apresentação do
projeto não garante a suspensão do imposto. Deverá ser constatada a efetiva
ocupação ou utilização do imóvel dentro dos prazos.
A comunicação e articulação de informações entre o setor de
planejamento urbano e o setor de finanças são fundamentais, pois um bom
sistema de monitoramento garante um devido acompanhamento dos imóveis
durante a aplicação do IPTU progressivo no tempo.
d) Desapropriação por título da dívida pública
A Desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública é a
última medida aplicada quando o proprietário do imóvel não atendeu as
exigências da aplicação do PEUC e do IPTU progressivo no tempo.
O Estatuto da Cidade determina que o cálculo da indenização deverá ter
como ponto de partida o valor da base do IPTU – valor venal previsto na planta
genérica de valores do município. O pagamento da indenização ocorrerá em
títulos da dívida pública resgatáveis em dez anos, em prestações anuais, iguais
e sucessivas.
A lei federal prevê também que, uma vez realizada a desapropriação, o
município deverá promover o adequado aproveitamento do imóvel em até cinco
anos após sua incorporação ao patrimônio público, dando-lhe a devida
129
destinação conforme sua função social podendo acontecer por meio dos
próprios esforços da gestão municipal, de alienação ou de concessão do
imóvel a terceiros.
De acordo com a Constituição Federal, a emissão dos títulos da dívida
pública deverá ser previamente aprovada pelo Senado Federal, embora,há
mais de vinte anos, esta autorização não tem sido possível devido à Lei
Complementar nº 148, de 25 de novembro de 2014, que vedou a emissão de
títulos da Dívida Pública Mobiliária aos Estados, ao Distrito Federal e aos
Municípios.
Isto enfraquece o processo de aplicação dos Instrumentos que
possibilitam a exigência para o aproveitamento do imóvel em busca da função
social da propriedade, impossibilitando a aplicação da Desapropriação-sanção,
restando como alternativa a manutenção da cobrança pela alíquota máxima do
IPTU progressivo no tempo até que se cumpra a referida obrigação.
e) Recomendações para a legislação da cidade de Goiânia
Conforme a pesquisa IPEA (2015), destaques e recomendações foram
feitos quanto à legislação municipal de Goiânia no que se refere à matéria, tais
como:
O combate aos usos especulativos de imóveis urbanos não aparece em
nenhum objetivo ou diretriz do Plano Diretor;
O Plano Diretor não estabelece os critérios definidores de imóveis não
edificados, subutilizados e não utilizados, remetendo a matéria para lei
específica (art. 135, § único), deixando de atender ao art. 3º, I, da Resolução
34/2005 do ConCidades;
No Plano Diretor, há apenas a previsão de “vazios urbanos” pelo parágrafo
único do art. 110. As definições foram previstas na Lei Complementar nº
181/2008, que regulamenta o parcelamento, edificação e utilização
compulsórios;
130
A lei específica cria subcategorias não previstas no Estatuto da Cidade
(vazio urbano, lote vago, imóvel abandonado), o que torna a aplicação do
instrumento mais difícil devido à diversidade de definições;
No caso dos imóveis subutilizados residenciais, a lei utiliza o critério do valor
da construção, excluindo do conceito os casos em que o valor da construção
existente for superior a 20ª (vigésima) parte do valor venal do respectivo
terreno.
O Plano Diretor prevê que, da Macrozona Construída, fazem parte das
Áreas Adensáveis também as Áreas de Interesse Social (AEIS), que são
exclusivamente destinadas à população de baixa renda (art. 112, II);
Em relação aos imóveis abandonados, a Lei Complementar nº 181/2008
exclui da aplicação do PEUC os imóveis caracterizados como unidades
condominiais, e unidades com regime cooperativo e/ou associativo de gestão
própria (arts. 7º e 8º, §§ únicos);
A Lei nº 181/2008 também estabelece que os imóveis com ocupação de
caráter ambiental, regularmente licenciada, integrantes do Grupo I e II, não
serão considerados solo urbano não edificado, subutilizado e não utilizado,
devendo ser renovada sua licença a cada quatro anos e cujos critérios serão
regulamentados por ato do Chefe do Poder Executivo Municipal (art. 13);
As competências não foram previstas no Plano Diretor. Já a Lei
Complementar nº 181/2008 determina que as notificações serão realizadas
pelo órgão municipal de finanças (art. 16, §1º);
As formas de notificação não foram previstas no Plano Diretor, mas sim pela
Lei Complementar nº 181/2008;
Os prazos para a implementação da obrigação não foram previstos no Plano
Diretor, descumprindo o art. 3º, VI, da Resolução 34/2005 do ConCidades. No
entanto, a Lei Complementar nº 181/2008 inova, estabelecendo prazos para
que os proprietários promovam o devido aproveitamento dos imóveis antes
mesmo da notificação. Essa medida retarda a aplicação do PEUC;
131
A Possibilidade de consórcio imobiliário não foi prevista no Plano Diretor
nem na Lei Complementar nº 181/2008;
Quanto ao IPTU Progressivo no tempo, o art. 18 da Lei Complementar nº
181/2008 reproduz a redação do art. 7º do Estatuto da Cidade, mas acrescenta
as alíquotas que deverão ser aplicadas a cada ano;
As alíquotas do IPTU progressivo não foram previstas no Plano Diretor,
sendo remetidas para legislação específica;
O Código Tributário do Município de Goiânia (Lei nº 5.040/1975) estabelece
alíquotas ordinárias para o IPTU que, no caso de imóveis subutilizados
(edificados de uso residencial e uso não residencial), inviabiliza a aplicação das
alíquotas progressivas;
As competências para a aplicação do IPTU Progressivo não estão presentes
no Plano Diretor nem na Lei Complementar nº 181/2008;
Quanto à Desapropriação, o Plano Diretor e a Lei Complementar nº
181/2008 chegam a prever o instrumento apenas genericamente, sem nem
mesmo reproduzir a redação do art. 8º do Estatuto da Cidade;
As competências para a aplicação da Desapropriação não foram previstas
no Plano Diretor nem na Lei Complementar nº 181/2008.
Percebe-se, portanto, que o Instrumento Parcelamento Edificação e
Utilização Compulsórios (PEUC), e, sequencialmente, o IPTU Progressivo do
Tempo e Desapropriação são instrumentos previstos no Estatuto da Cidade,
em consonância com as diretrizes da Política Urbana nacional de ordenamento
e controle de Uso do Solo, buscam coibir a não utilização e especulação do
solo urbano dotado de infraestrutura. Estes são importantes instrumentos de
Planejamento Urbano com a finalidade de promover o ordenamento territorial
podendo ser utilizado para orientar o crescimento da cidade e o adensamento
de áreas eleitas como prioritárias à ocupação.
Os instrumentos estão em consonância com a política urbana
principalmente quanto ao adequado aproveitamento do solo, as demandas
132
sociais por moradia digna, a proteção do meio ambiente e a especulação
imobiliária.
Quanto ao município de Goiânia, a aplicação do PEUC e seus
sucedâneos legais dependem de uma adequação criteriosa da legislação
Municipal.
Para a Revisão do Plano Diretor faz-se necessário a inclusão no texto da
Lei, entre as diretrizes, o combate à especulação imobiliária, reafirmando,
assim, os princípios da Política Urbana Nacional. Deve também, em
atendimento ao conteúdo obrigatório do Estatuto da Cidade, estabelecer os
critérios definidores de imóveis não edificados, subutilizados e não utilizados.
Ainda em atendimento à Resolução nº 34/ConCidades devem ser
delimitadas no Plano Diretor, todas as áreas de incidência do PEUC, bem
como constar os prazos para cumprimento das obrigações.
É necessária a revisão da Lei Complementar 181/2008, em alguns
pontos, tais como rever as subcategorias criadas pela Lei Específica (vazio
urbano, lote vago, imóvel abandonado) que foram além das constantes do
Estatuto da Cidade, dificultando sobremaneira a aplicação do Instrumento.
Deve ser incluído na Lei o sistema de participação e controle social na gestão
reafirmando os princípios da democracia. Além disso, devem constar os casos
de não incidência do PEUC, e ainda, mesmo sendo conteúdo obrigatório do
Plano Diretor, constar os prazos para cumprimento das obrigações.
E por fim, cabe a elaboração de um Decreto Regulamentador que irá
tratar a definição e competências dos órgãos municipais no processo de
aplicação; definição dos procedimentos do ato de notificação; os critérios para
avaliação de pedidos de impugnação da notificação; os procedimentos para
averbação; o escalonamento das notificações e o sistema de monitoramento da
aplicação.
133
6.5 Parcelamento do Solo Urbano
[...] talvez seja oportuno nos debruçarmos sobre a grande questão do século: o planeta urbano. Afinal, se o século 19 foi dos impérios e o 20 das nações, este é o das cidades. E as imensas inovações que ora se anunciam ocorrerão no território urbano. (LEITE, 2012, p. 04)
Com o advento das máquinas, da revolução técnico-científica e
posteriormente da microeletrônica, a população rural acentuou o processo de
migração para a zona urbana, em busca de oportunidades que só ali seriam
encontradas. Com a industrialização no século XIX, ocorreu um intenso
processo de migração do campo para as cidades, impulsionado pela era
maquinicista e pela consolidação da industrialização na economia mundo afora.
As cidades, por sua vez, encontravam-se despreparadas para receber tamanho
contingente populacional que se direcionava aos centros urbanos.
Como consequência do intenso processo migratório, a malha urbana
sofreu impactantes transformações, resultado de um processo de expansão
espontâneo e sem muito controle. Em decorrência deste processo, surgiu a
necessidade de se planejar e gerir o meio urbano, de modo a conter e ordenar
seu crescimento.
O planejamento urbano surge então, por meio de um poder uno, ainda
no século XIX, na tentativa de conter os surtos de pestes e a insalubridade,
decorrentes da elevada concentração populacional.
As cidades contemporâneas são hoje, portanto, resultado de um elevado
fluxo migratório iniciado ainda no século XIX e reafirmado ao longo do século
XX. Segundo Leite e Marques (2012), hoje mais de 50% da população mundial
vive em cidades e de acordo com o IBGE, mais de 84% da população brasileira
já residia na zona urbana em 2010. Assim, como o Brasil, diversas cidades do
mundo inverteram o padrão de ruralidade antes estabelecido.
O processo de urbanização acelerada nas cidades contemporâneas
tornou-se um alerta às municipalidades devido às pressões crescentes de
demanda populacional que passaram a enfrentar a necessidade de
compatibilizar, de modo equilibrado, a expansão urbana horizontal à
134
manutenção das zonas rurais, além de prover as demais garantias de ordem
ambiental, econômica e social à população.
Para tal, atualmente os gestores públicos utilizam-se de planos, leis e
instrumentos capazes de auxiliar no controle, uso e ocupação do solo urbano e
rural integrantes de cada município.
A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 30, inciso VIII, delegou
aos municípios a atribuição legal de ordenar seus territórios mediante o
planejamento e controle do uso, da ocupação e do parcelamento do solo.
(MESQUITA, 2008, p.10)
A regulamentação do parcelamento do solo aparece assim como
elemento determinante na definição da morfologia urbana e ainda no controle e
distribuição qualificada das densidades e contingente populacional.
O parcelamento do solo é compreendido por Mesquita (2008) como o
primeiro ato de se construir uma cidade e ainda, “o principal instrumento de
estruturação do espaço urbano” (MESQUITA, 2008, p.10) e as diversas
modalidades que o compõe, nada mais são do que mecanismos desenvolvidos
para facilitar a gestão das porções do solo, quer seja ele urbano, quer seja ele
rural.
Vale ainda ressaltar que, em um contexto cada vez mais atual, o
urbanismo contemporâneo volta-se para um crescimento e desenvolvimento
sustentável, e para tal, o controle, a regularização e a regulamentação dos
parcelamentos urbanos e eventualmente rurais são de extrema importância.
6.5.1 Conceitos, Objetivos e Modalidades de Parcelamento do Solo
O parcelamento do solo não deve ser compreendido como o simples ato
de fracionamento de glebas em unidades menores para que estas sejam
comercializadas, mas, sim, como a transformação do território em um espaço
com condições de habitabilidade, dotado de boa circulação, abastecimento e
drenagem de água, redes de esgoto e energia, além de equipamentos urbanos
135
distribuídos de modo equilibrado e capazes de atender a demanda
populacional.
De acordo com Barreiros (2007 apud MESQUITA, 2008, p. 15), os
objetivos do parcelamento urbano dividem-se em dois, os formais e os reais.
Dentro dos objetivos formais está a criação de espaços com condições para a
habitação humana e ainda, que acolham as necessidades do mercado
imobiliário e do público alvo. Já os reais são os objetivos do empreendedor, tais
como, a garantia de maior rentabilidade mediante a ampliação das taxas de
aproveitamento do terreno e o rápido início de venda, para retornos de capital
em um menor tempo possível.
Desse modo, torna-se perceptível que os objetivos formais e os reais
muitas vezes apresentam-se em situações conflitantes, cabendo às leis de
regulamentação do parcelamento do solo gerir e harmonizar os interesses
concorrentes.
Logo para uma urbanização adequada, algumas diretrizes devem estar
bem definidas no conceito do parcelamento do solo, tais como: o
dimensionamento adequado dos lotes e quadras que influirá diretamente no
adensamento qualificado do parcelamento, a busca por qualidade ambiental e
paisagística, a distribuição qualificada de equipamentos comunitários, públicos
e áreas verdes e livres de recreação (MESQUITA, 2008, p. 15).
De acordo com a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, são duas as
modalidades de parcelamento do solo, o loteamento e o desmembramento. O
remembramento, o remanejamento e o reloteamento, por sua vez, são
modificações da situação de parcelamento aprovado anteriormente.
Os conceitos e definições acerca das modalidades de parcelamento do
solo variam de lei para lei e de autor para autor, mas possuem entre si,
bastante proximidade.
Considera-se como loteamento, de acordo com a Lei nº 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, “§1º [...] a subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos
ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.
136
A Instrução do INCRA nº 17-B, de 22 de dezembro de 1980, hoje já
revogada, considerava como loteamento “[...] a divisão de glebas em lotes, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes”.
Em relação ao desmembramento, Viana (1985, apud OLIVEIRA, p.02)
diz que,
[...] ao lado do loteamento, caracterizado pelo desenvolvimento ou ampliação de bairros, aumentando o espaço urbano, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenômeno de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico existente, influenciando, apenas, na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados, não afetando, principalmente, o perfil das vias e logradouros preexistentes.
A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, em seu parágrafo 2º,
descreve o desmembramento como, [...] subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. (BRASIL, 1979)
A mencionada Lei não disciplinou o remembramento, o remanejamento
e o reloteamento, comumente admitidos por diversos municípios em suas leis
municipais.
Observa-se que em 1972, sete anos antes da publicação da Lei nº
6.766/79, o Município de Goiânia já previu no art. 2º da Lei nº 4.526, de 20 de
janeiro de 1972, conceitos acerca do loteamento urbano, do remanejamento,
desmembramento e do reloteamento. Para a lei em questão adotou-se os
seguintes conceitos:
I - loteamento urbano, a subdivisão da área em lotes destinados à edificação de qualquer natureza, compreendendo o respectivo arruamento; II - remanejamento subentende arruamento, desmembramento, reloteamento e remembramento; por arruamento entende-se a abertura de ruas e o alinhamento dos logradouros; desmembramentos é a desintegração de uma ou várias partes de um terreno, para constituírem novo lote ou para serem incorporadas a lotes vizinhos; reloteamento compreende a subdivisão, em planta, de
137
uma área de terreno já com loteamento aprovado; e remembramento, por sua vez, é a operação inversa de loteamento; (GOIÂNIA, 1972)
O Código de Obras e Edificações de Goiânia (Lei Complementar nº 177,
de 09 de janeiro de 2008) trouxe ainda novas conceituações para o
remembramento, desmembramento e remanejamento. O art. 22 descreve o
remembramento em seu parágrafo único como,
[...] a junção de lotes, áreas, glebas ou quadras com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes, a fim de constituírem um único lote, área ou gleba (GOIÂNIA, 2008).
Ainda, na mesma lei, o remanejamento é conceituado em seu parágrafo
único como: [...] procedimento administrativo único que compreende remembramento e desmembramento de lotes, áreas ou glebas ou partes destes, para constituírem novo(s) lote(s), área(s) ou glebas com modificação do desenho urbano existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. (GOIÂNIA, 2008).
6.5.2 Legislações Pertinentes
São diversas as legislações que se destinam a tratar as questões acerca
do parcelamento do solo. Algumas tratam a questão de maneira parcial,
atendo-se tão somente às zonas urbanas. Outras abordam os parcelamentos
das áreas rurais. A Lei nº 6.766/79 é ainda uma das principais norteadoras
acerca do tema e rege todo o território brasileiro, visto que se trata de lei
federal.
Como anteriormente dito, aos municípios foi delegado pela Constituição
Federal de 1988, art. 30, inciso VIII, a atribuição de ordenar seus territórios,
tornando-se sua competência legislarem acerca dos parcelamentos do solo
urbano. Quanto ao solo rural, o Estatuto da Cidade traz em seu artigo 40,
parágrafo 2º, a necessidade dos planos diretores englobarem o território do
município como um todo.
138
Assim, o arcabouço legislativo em torno do tema é vasto, uma vez que
cada cidade regula seus parcelamentos, seguindo, porém, certa
homogeneidade, haja vista a existência de exigências em leis federais que
regulam o assunto.
A questão ambiental é bastante relevante quando o assunto é o
parcelamento do solo. As leis federais que abordam o tema, como a Lei nº
9.985/2000 que institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da
Natureza, a Lei nº 12.651/2012 que, dentre outros, dispõe acerca da proteção
da vegetação nativa e a Lei nº 11.445/2007, são basilares no enfrentamento da
questão do parcelamento, prevalecendo a proteção ambiental e a busca por
um desenvolvimento sustentável, como determinantes sobre as demais
legislações.
Neste diapasão, é possível compreender a importância do tema e a
necessidade em haver um diploma legal que agrupe, de forma sistemática, as
normas concernentes ao parcelamento do solo.
Para tal, o Município de Goiânia, que já possui uma série de legislações
municipais voltadas à matéria, foi além, no ano de 2014, enfrentando o
desenvolvimento de uma minuta de projeto de lei denominado Código de
Parcelamento do Solo.
6.5.3 Contextualização Histórica
A cidade de Goiânia, fundada na década de 30, foi fruto da Marcha para
o Oeste, idealizada à época pelo presidente Getúlio Vargas, visando que o
desenvolvimento atingisse as regiões centrais do país. Goiânia foi
implantada, contando com uma equipe qualificada, capaz de planejar de forma
ordenada, a nova capital do Estado de Goiás. Para tal, vários personagens
participaram de maneira decisiva na concretização desse sonho, em destaque
a figura de Pedro Ludovico Texeira, Armando Augusto de Godoy e o urbanista
Attílio Corrêa Lima.
Goiânia, caracterizada por avenidas largas e espaços verdes livres,
surgiu sob a égide do moderno e do monumental. Attílio Correa Lima destacou
139
a importância da morfologia da cidade e de seu crescimento ordenado, para
tanto o Estado seria a figura definidora desta contenção (MOYSÉS, 2004, p.
108-128).
O próprio Estado, desde sua criação, foi o maior especulador
imobiliáriosobre as terras goianas públicas, rurais ou urbanas, em todo o
território, com base no dispositivo instituído - Decreto nº. 2.104, de 27 de julho
1937 – Regulamento de Vendas de Terrenos em Goiânia, que promoveu a
estocagem de terrenos urbanos na cidade de Goiânia pela iniciativa privada
(MORAES, 2003).
Já na década de 1950, sob fortes pressões dos grandes proprietários de
terras e dos especuladores, o governo acabou por ceder, inserindo a zona
suburbana e rural ao mercado de imóveis (MOYSÉS, 2004, p.144). Foi
permitida a criação de mais de 180 loteamentos pelo governo estadual e assim
“a cidade iniciou um processo de crescimento desenfreado, com a
multiplicação constante da população, o que acabou por descaracterizar o
plano original da cidade” (RIBEIRO, 2004).
Tornou-se evidente o desequilíbrio entre a zona urbana e a zona rural e
a população da cidade de Goiânia praticamente triplicou, em relação ao
apresentado na década de 1950 (SECRETARIA MUNICIPAL DE
PLANEJAMENTO, 2007, p. 25-27).
Foi apontado pelo urbanista Luís Saia que os novos loteamentos
implantados à época expressavam uma despreocupação em relação às
reservas de áreas públicas e de áreas verdes.
Posteriormente ao plano de Luís Saia veio o plano de Jorge Wilheim no
final da década de 1960 e este objetivava, mais uma vez, conter o crescimento
desenfreado da malha urbana. Para tal, aprovaram-se as leis municipais
n° 4.523, de 31 de dezembro de 1971 (Plano de Desenvolvimento Integrado de
Goiânia) e a n° 4.526, de 31 de janeiro de 1972 (Loteamentos urbanos e
remanejamento), no objetivo de conter a aprovação de novos loteamentos,
através da exigência em implantar diversas infraestruturas ao se parcelar o
solo. Ocorre que, ao se exigir a infraestrutura do loteamento, iniciou-se na
140
década de 1980, em consequência a isto, a implantação de uma série de
loteamentos clandestinos, que só viriam a reforçar a desordem urbana
instalada à época.
Wilheim vislumbrou a necessidade de ser suspensa a aprovação de
novos loteamentos até que se aprovasse a lei de parcelamento do solo, em
mais uma tentativa de conter a desordem urbana. Vale ressaltar que, na
década de 1960, o parcelamento do solo ocorreu de maneira indiscriminada,
descaracterizando o ordenamento proposto para a cidade. Com o plano de
desenvolvido proposto por Wilheim, o foco das ações se voltou para o
reordenamento dos espaços já ocupados. (RIBEIRO, 2004, p. 87-88).
Na década de 1970, Goiânia atingiu a marca de 380.773 mil habitantes,
dos quais 363.056 mil habitavam a zona urbana a cidade, seguia-se, portanto,
um processo acelerado de crescimento populacional. Já as décadas de 1980 e
1990 são marcadas por uma desaceleração no ritmo de crescimento da
população do município (SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO,
2007, p. 25-27).
O Plano de Desenvolvimento Integrado de Goiânia 2000 (PDIG 2000) –
Lei Complementar nº 015/1992, “desenvolvido pela Engevix Engenharia S.A.,
juntamente com o IPLAN6 e os demais órgãos técnicos da prefeitura municipal
de Goiânia” representou o terceiro plano diretor oficializado da cidade
(RIBEIRO, 2004, p. 50-51).
O PDIG 2000 instituiu 06 regiões que englobavam 64 distritos que, por
sua vez, eram integrados pelos loteamentos e bairros da cidade de Goiânia. A
intenção desse ordenamento era a de equilibrar os equipamentos urbanos
existentes com as novas demandas geradas pelos loteamentos e bairros a
serem implantados (INSTITUTO DE PLANEJAMENTO MUNICIPAL, 1992, p.
19).
Seguiu-se a aprovação do novo Plano Diretor da cidade de Goiânia, em
2007, o qual vigora até os dias atuais, o qual fez uma releitura da cidade,
6 Atualmente SEPLANH – Secretaria Municipal de Planejamento Urbano e Habitação;
141
propondo a admissão de uma cidade compacta, com o reforço do modelo
espacial que compatibilizou o uso do solo com o transporte coletivo.
Neste diapasão, os indicativos das legislações ao longo da formação da
malha urbana de Goiânia, tem se reproduzido na produção do seu desenho
urbano, relativamente moldando sua feição, embora, segundo Soares (2016,
p.121), [...] a especulação imobiliária ao longo das décadas teve grande influência na composição do desenho urbano de Goiânia. A Figura 5.1 representa o número de loteamentos aprovados por década em Goiânia, desde 1930. As décadas de 1950 e 1990 correspondem aos momentos onde o poder público cedeu à pressão dos especuladores e aprovou leis isentando os empreendedores da implantação de infraestrutura básica em novos loteamentos. A década de 2000 corresponde ao período de vigência do Plano Diretor de 1992, que dividiu a cidade em “áreas programas” e estabeleceu ações estratégicas de implemento da densificação e verticalização alterando o potencial construtivo de vários setores da cidade, inclusive o Jardim Goiás, área de estudo desse trabalho.
Destaca-se o Gráfico10 que demonstra claramente o processo acelerado
de implantação de novos loteamentos na década de 1950, 1990 e 2000.
Gráfico10– Número de Loteamentos aprovados por década em Goiânia
Fonte: SEPLAM (2012) apud SOARES (2016)
O Quadromostra o número de loteamentos no período de 1980 a 2017.
142
Quadro 11 – Número de Loteamentos aprovados por período em Goiânia ANO Nº DE LOTEAMENTOS
1987 a 1996 50
1997 a 2006 226
2007 a 2017 94
Total 370
Fonte:Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 08h e 07m.
É relevante ainda demonstrar que na vigência do atual Plano Diretor,
foram aprovados 94 loteamentos, conforme demonstrado no Quadro 12 e
Figuras 24 e 33.
Quadro 12– Número de loteamentos aprovados por década (2007-2016) em Goiânia
ANO Nº DE LOTEAMENTOS
2007 12
2008 8
2009 18
2010 10
2011 13
2012 10
2013 7
2014 9
2015 4
2016 3
TOTAL 94 Fonte: Dados extraídos disponíveis em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 08h e 07m.
Figura 234 – Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2016)
143
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 07h e 49m.
Figura 245 – Loteamentos Licenciados (2015)
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 07h e 50m
144
Figura 256 – Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2014)
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 07h e 51m.
Figura 27 – Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2013)
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard .aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 07h e 53m.
145
Figura 268 – Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2012)
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/Mostra Dashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 07h e 54m.
Figura29 – Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2011)
Fonte: Disponível em ttp://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 07h e 56m.
146
Figura 30 27– Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2010)
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 07h e 57m.
Figura 281 – Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2009)
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 07h e 57m.
147
Figura 292 – Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2008)
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 08h e 06m.
Figura 303 – Loteamentos Licenciados e em Licenciamento (2007)
Fonte: Disponível em http://outprod01.pmg.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=66. Acessado em 08 de junho de 2017 às 08h e 07m.
Goiânia conta hoje com 578 bairros aprovados pela Prefeitura, 01 bairro
aprovado pelo Estado e 35 aprovados pelo INCRA. Tem-se um passivo de 24
parcelamentos clandestinos, em grande parte em decorrência da problemática
148
da especulação imobiliária fortemente instalada no passado, conforme dados
da Prefeitura Municipal de Goiânia – Tableau produzido pela SEPLANH, 2017.
Percebe-se na Figura 34 a clara concentração dos novos bairros na
região sudoeste e sul de Goiânia, seguindo as diretrizes dos planos diretores
anteriores para a ocupação do solo urbano.
Figura 314– Loteamentos Aprovados entre2007 e 2016
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia (2017).
149
No cenário atual, o planejamento da cidade de Goiânia, baseado no
Plano Diretor de 2007, prima pelo desenvolvimento sustentável do município e
pelo adequado ordenamento do solo, apresentando uma visão de cidade
compacta. Assim, Goiânia busca o reaproveitamento de seus vazios urbanos, o
adensamento das regiões qualificadas e consolidadas e ainda, a contenção de
seu crescimento para além do perímetro urbano estabelecido em lei.
A retomada da discussão acerca do parcelamento do solo, tanto urbano
quanto rural, tornou-se essencial após o Plano Diretor de 1992, obtendo maior
acuidade no Plano de 2007, momento em que ficou determinado, no texto legal
(art. 199, da L.C. nº 171/2007), a obrigatoriedade do ajuste da legislação
específica de parcelamento do solo.
Como acima relatado, a discussão sobre o parcelamento sempre esteve
presente ao longo da história da cidade, porém na maioria das vezes, o
interesse pelo assunto era tardio e subjugado pelo interesse especulativo,
consequência da desordem histórica. Dessa forma, no pós Plano Diretor de
2007, a Prefeitura Municipal envidou esforços no desenvolvimento de uma
proposta para o novo Código de Parcelamento do Solo do Município de
Goiânia, que propõe regulamentações tanto para o parcelamento do solo
urbano quanto o do solo rural, sendo resultado de uma grande discussão com
a comunidade e que se encontra, atualmente, aguardando definições para seu
envio à Câmara Municipal de Goiânia.
6.5.4 Diagnóstico Situacional do Parcelamento na Macrozona Construída
A gestão, acompanhamento e controle do parcelamento do solo no
Município de Goiânia ocorrem sob tutela da Secretaria Municipal de
Planejamento Urbano e Habitação (SEPLANH), com participação das demais
Secretarias fins, a exemplo da Agência Municipal do Meio Ambiente (AMMA),
Secretaria de Infraestrutura (SEINFRA), Procuradoria Geral do Município
150
(PMG) e Companhia Metropolitana do Transporte Coletivo (CMTC), dentre
outros.
O procedimento de aprovação do parcelamento para fins urbanos, no
âmbito da SEPLANH, compreende duas fases distintas. A primeira trata da
autorização inicial do procedimento, denominada por “Consulta de
Possibilidade de Parcelamento”, na qual serão emitidas Diretrizes Técnicas que
permitirão ou não a possibilidade de parcelamento, bem como atender toda a
legislação de parcelamento, também deverá ser avaliada a situação de
contiguidade da gleba em relação a outros parcelamentos implantados, já
consolidados com no mínimo de 30% de ocupação, esta entendida como
edificada e habitada, em conformidade com o art. 88, da L.C. nº 171/2007,
além de acesso viário consolidado com no mínimo de 15,00m (quinze metros)
de largura e integrado à rede viária da cidade. Concomitantemente, são
checadas as viabilidades de fornecimento dos serviços de infraestrutura
urbana, como abastecimento de água, coleta de esgoto, energia elétrica,
iluminação pública e de transporte coletivo para o futuro bairro, além da
exigência do licenciamento prévio ambiental.
No caso positivo, de possibilidade do futuro parcelamento, e atendidas
as “Diretrizes Técnicas para o parcelamento”, é iniciada a segunda fase de
análise para o licenciamento pretendido, consistindo no desenvolvimento do
projeto urbanístico e apresentação de documentos técnicos e jurídicos
necessários.
O parcelamento é aprovado pelo Município via Decreto municipal, sendo
obrigatório seu registro em Cartório no prazo máximo de cento e oitenta dias
(Lei Federal nº 6.766/ 1979).
As macrodiretrizes acerca do parcelamento do solo urbano na
Macrozona Construída, impostas pelo Plano Diretor em vigor, são de caráter
geral e básicas, cabendo à legislação específica, seu detalhamento a nível
executivo. Na visão do órgão gestor do licenciamento dos parcelamentos e,
considerando sua expertise no assunto, tem-se concluído que, no geral, estas
diretrizes têm atendido de forma satisfatória à Política Urbana adotada e ao
151
ordenamento da malha urbana. A exigência de contiguidade, em conformidade
com o exposto anteriormente, tem se mostrado eficiente no controle do
crescimento racional da cidade e na otimização dos investimentos urbanos
coletivos.
Conforme a concepção adotada pelo Plano Diretor, quanto à adoção de
cidade compacta, as dimensões mínimas de terreno previstas por natureza do
parcelamento são:
Para as Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS), mínimo de 150,00 m²
(cento e cinquenta metros quadrados) para habitação unifamiliar; 180,00 m²
(cento e oitenta metros quadrados) para habitação geminada e seriada com
três economias;
Para a Área de Uso Sustentável, de acordo com o art. 27 da Lei 8.834/2009,
inseridas em território de AEIS, deverá ter área mínima de 180,00m² (cento e
oitenta metros quadrados), sendo de 200,00 m² (duzentos metros quadrados)
para habitação coletiva;e
Para o caso das demais unidades onde se admite o parcelamento do solo
para produção de lotes, o mínimo de 270,00 m² (duzentos e setenta metros
quadrados) e de 360,00 m² (trezentos e sessenta metros quadrados) na
Unidade de Uso Sustentável fora das AEIS.
Tais determinações legais tem se mostrado compatíveis com os anseios
da população, além de impulsionar o mercado imobiliário de produção de lotes,
principalmente para as camadas de renda de menor poder aquisitivo, além de
factibilizar as necessárias regularizações fundiárias.
Os aspectos ambientais previstos pelo Plano, no que concerne à
proteção das áreas de interesse ambiental: Áreas de Preservação Permanente
(APP’s) e Áreas de Uso Sustentável (AUS), que visam garantir a preservação
dos ecossistemas hídricos e florestais no âmbito dos novos parcelamentos, são
rigorosamente cobrados pelos órgãos aprovadores. A SEPLANH, como
responsável pela aplicação e pela eficiência da lei, entretanto, entende que são
necessários alguns ajustes conceituais nos dispositivos do atual Plano Diretor,
152
a fim de promover uma melhor compreensão das normas e sua
compatibilização com as determinações federais sobre a matéria.
No que se refere ao parcelamento do solo dos chamados vazios urbanos
destinados à implantação de Projetos Diferenciados de Urbanização, nos
termos da Lei nº 8.767, de 19 de janeiro de 2009, foi avaliado tecnicamente
que este mecanismo foi previsto pelo Plano com a finalidade de incentivo à
ocupação dos “vazios urbanos” na malha consolidada. Entretanto,
encontraram-se alguns casos de loteamentos na franja da Macrozona
Construída, compostos por quadras destinadas a PDU’s, no patamar de média
densidade, gerando novos “vazios urbanos” e descaracterizando o objetivo
precípuo da ferramenta, que é da ocupação dos “vazios urbanos” na malha
consolidada.
Detectou-se ainda que, na revisão do Plano Diretor, o novo texto legal
deverá incluir a determinação de continuidade do sistema viário principal nos
novos parcelamentos, admitindo-se também a doação de reserva de faixas, na
categoria de área pública, para futura ampliação ou alargamento de via, por
parte do poder público.
Outra problemática detectada se refere à dinâmica imposta pela cidade,
que não se encontra refletida na legislação de parcelamento hoje vigente. A lei
principal de parcelamento do solo de Goiânia data de 1972 (Lei Municipal
nº 4.526, de 20 de janeiro de 1972, que Dispõe sobre loteamentos urbanos e
remanejamentos), portanto com quarenta e cinco anos de vigência.
Dessa forma, outras naturezas de procedimentos quanto ao
parcelamento do solo foram inseridas após a vigência da Lei nº 4.526/1972, a
exemplo do núcleo residencial fechado (Loteamento Fechado) que não possui
legislação específica e o fechamento se dá através de um termo assinado junto
à Procuradoria Geral do Município (Termo de Concessão Administrativa de
Uso) que é emitido a título precário.
Ainda, outro entendimento técnico diz respeito às questões de ordem de
gestão. Entende-se que a maior deficiência no aspecto do parcelamento do
solo é detectada no âmbito da gestão, a se considerar a grande carência
153
detectada na máquina administrativa, da ordem de recursos humanos, de
fiscalização, orçamentária, de recursos de informática, de insuficiência do
sistema de informações, dentre ouros.
6.6Áreas Públicas Municipais
Com a estrutura atual da Prefeitura de Goiânia, as ações relativas à
gestão e controle do patrimônio imobiliário são distribuídas em diversos órgãos,
o que dificulta tanto a integração de ações quanto o controle das áreas
públicas. Além disso, não há uma estrutura normativa própria, os instrumentos
são frágeis e desarticulados e a prova disso é a perda frequente de áreas, seja
sob a forma de doação, venda ou permissão de uso.
De acordo com dados fornecidos pela Comissão Técnica de Áreas
Públicas (CTAP), no período de 2003 a 2005 foram emitidos 582 pareceres
favoráveis à venda de áreas públicas e 76 pareceres favoráveis à permissão de
uso de áreas públicas.
Ressalte-se que as permissões de uso são de áreas com até 2.000 m²,
de caráter precário e provisório, mas que na prática tornam-se permanentes,
uma vez que não há ação do poder público no sentido de reavê-las, ou seja,
legalmente são de domínio público, mas de fato particulares.
Os dados existentes no setor também são fragmentados e
desatualizados (gráfico 11). Sua dispersão pelas diversas Secretarias dificulta
a alimentação contínua do Banco de Dados.
Os procedimentos de fiscalização e coerção de ações irregulares em
áreas públicas são prejudicados devido à precária estrutura institucional e
operacional existente, tendo em vista a grande demanda.
O trabalho realizado em 2005, sob a coordenação do Departamento de
Geoprocessamento, de Reestruturação e Atualização do Cadastro de Áreas
Públicas do Município de Goiânia, a partir de 1980, servirá como uma
ferramenta importante para o trabalho da fiscalização, pois foram cadastradas
2.764 áreas nos 237 loteamentos aprovados pós 1980.
154
Uma vez diagnosticados os problemas de dispersão dos procedimentos
em diversos órgãos, com ações desintegradas ou conflitantes, dados
desatualizados, falta de uma política clara de gestão do patrimônio imobiliário,
dentre outros, mister se faz a criação de um canal institucional que permita a
integração de ações, a aprovação de leis específicas que protejam as áreas
públicas dificultando sua alienação e principalmente um apoio jurídico eficaz
tanto nas ações fiscais quanto nas ações judiciais.
Os relatos acerca das dificuldades na gestão das áreas públicas
encontram-se descritos no relatório do Plano Diretor de 2007 e a situação
perdura até os dias atuais.
De acordo com os dados do Cadastro Municipal da Prefeitura de
Goiânia, hoje existe cadastradas 8.975 áreas públicas no município, das quais
14 são de propriedade federal, 78 de propriedade estadual, 8.748 de
propriedade municipal e 135 particulares. Cabe ressaltar que não há como
auferir a confiabilidade e atualização dos dados, devido à série de fatores já
relatados neste tópico.
Destaca-se, porém, o número elevado de áreas sem informação
documental, um indício da dificuldade em se estabelecer um sistema
apropriado de cadastramento destes bens.
Deste modo, é imperativa a atualização do cadastro das áreas públicas.
Além desta medida, torna-se necessária a criação de um canal institucional que
permita a integração de ações, bem como a criação de critérios rigorosos de
análise para alienação e/ou permissão de áreas públicas.
155
Gráfico11– Áreas públicas doadas, vendidas, permissionadas e permutadas no período de 1970 a 2000.
Fonte:
6.7Classificações dos usos – contextualização Legal
O controle do uso e da ocupação do solo fundamenta-se na exigência
constitucional da função social da propriedade, sendo exercido mediante a
imposição legal das condições em que os usos são admitidos e estimulados,
atendendo às funções e atividades desempenhadas por Macrozona, assim
como as condições de ocupação admitidas para cada unidade imobiliária, em
conformidade com o disposto no art. 92 da Lei Complementar nº 171/2007 -
Plano Diretor.
No território do Município de Goiânia, portanto, o uso do solo é expresso
pelas atividades de interesse para seu desenvolvimento, vinculado à garantia
do cumprimento das funções sociais da cidade, de forma associada no lote ou
não, classificadas nas seguintes categorias (ver art. 6º da Lei 8.767, de 19 de
janeiro de 2009 – dispõe sobre Projeto Diferenciado de Urbanização – PDU e
art. 6º da Lei nº 8.760, de 19 de janeiro de 2009 – dispõe sobre Conjuntos
Residenciais):
I – habitação unifamiliar – definida por uma unidade habitacional em edificação
a que corresponde lote exclusivo;
II – habitação geminada – definida por duas unidades habitacionais justapostas
ou superpostas em uma mesma edificação, em lote exclusivo;
156
III – habitação seriada – definida como a edificação de duas ou mais unidades
habitacionais isoladas ou mais de duas unidades habitacionais justapostas em
lote exclusivo, cuja fração ideal não será inferior a 90 m² (noventa metros
quadrados) por unidade imobiliária;
IV – habitação coletiva – definida por mais de duas unidades habitacionais,
superpostas em uma ou mais edificações isoladas, em lote exclusivo (Nota: Ver
Art. 9º da Lei Complementar 181, de 01 de outubro de 2008 e art. 11, parágrafo
único do Decreto nº 1.085, de 05 de maio de 2008):
V – comércio varejista;
VI – comércio atacadista;
VII – prestação de serviço;
VIII –indústria; e
IX – institucional.
Ainda, com o fim de compatibilizar a tipologia de ocupação prevista para
os Vazios Urbanos e Lotes Vagos ao Modelo Espacial definido no Plano Diretor
de Goiânia, foram instituídas a modalidade de Projeto Diferenciado de
Urbanização (Lei Complementar nº 8.767, de 19 de janeiro de 2009), nas
seguintes categorias:
PDU I – caracterizado por ocupações em alta densidade, a ser implantado
exclusivamente nas faixas bilaterais contíguas aos Eixos de Desenvolvimento
Preferenciais e Exclusivos, definidos nos incisos I e III, do art. 112, da Lei
Complementar nº. 171/2007, Plano Diretor de Goiânia;
PDU II – caracterizado por ocupações em média e alta densidade, a ser
implantando nos Vazios Urbanos e Lotes Vagos integrantes e lindeiros aos
parcelamentos que constituem o Grupo I, listados no Anexo I, da Lei
Complementar nº 181, de 01 de outubro de 2008, excetuado o Setor Sul;
PDU III – caracterizado por ocupações em média densidade, a ser implantado
nos Vazios Urbanos e Lotes Vagos situados na região Sudoeste da
Macrozona, entre a Av. Rio Verde, Av. Pedro Ludovico, Córrego Macambira e
BR-060;
157
PDU IV – caracterizado por ocupações em média baixa densidade, a ser
implantado nos demais Vazios Urbanos e Lotes Vagos não listados neste
artigo; e
PDU V – caracterizado pelas ocupações em baixa densidade a ser implantado
em áreas integrantes da Unidade Territorial de Uso Sustentável, obedecidos os
critérios estabelecidos nos incisos de Ia VI, § 2º, do art. 122, da Lei
Complementar n.º 171/2007 – Plano Diretor de Goiânia e legislação
decorrente.
Também foi prevista a tipologia de Conjunto Residencial, mediante Lei
8.760/2009, para ocupação dos Vazios Urbanos e Lotes Vagos constantes do
Modelo Espacial, em consonância com a Lei Complementar nº 171/2007,
quanto às categorias de usos e densificações definidas para cada unidade
territorial.
O Plano Diretor, por sua vez, é o instrumento de Política Urbana que
visa promover a ordenação dos espaços habitáveis do Município e sistematizar
o desenvolvimento físico, econômico e social do território local, visando sempre
o bem-estar da comunidade e a preservação ambiental, a fim de garantir uma
cidade sustentável a todos que se utilizam dela de forma permanente ou
transitória.
Segundo o jurista José Afonso da Silva:
[...] em uma cidade desordenada os usos desenvolvem-se promiscuamente, com grande prejuízo do bem-estar da população. Ordenar esses usos é um dos meios de realizar a exigência constitucional de que a Política Urbana vise a garantir o bem-estar dos habitantes da Cidade.
Neste sentido, o estabelecimento do ordenamento do espaço urbano
municipal torna-se imprescindível para se evitar danos ao meio ambiente e ao
bem-estar de sua população e garantir a qualidade de vida de seus habitantes.
158
Controle das Atividades - contextualização Legal
O marco legal que regulamenta o controle das atividades no território do
Município compreende:
Lei nº 171, de 29 de Maio de 2007 – Plano Diretor;
Lei nº 8.834, de 22 de julho de 2009 – dispõe sobre o controle das atividades
não residenciais em AEIS(Art. 34);
Lei nº 8.617, de 09 de janeiro de 2008 – Lei n° 8.617/2008 - define o grau de
incomodidade das atividades não residenciais;
Decreto nº 734, de 28 de março de 2012 – altera o Anexo II da Lei n°
8.617/2008;
Decreto nº 3298, de 17 de outubro de 2011 – altera e regulamenta a Lei
8.617/2008;
Decreto nº 3.056 de 16 de julho de 2009 – inclui atividades no Quadro de
Incomodidade do Anexo II da Lei n° 8.617/2008; e
Decreto nº 1.085, de 05 de maio de 2008 – complementa o Anexo II da Lei
n° 8617/2008.
O Plano Diretor trata de estabelecer mecanismos que visam controlar a
localização das atividades no território e, assim, conviver com a miscigenação
de usos, de forma a agregar valor para o desenvolvimento econômico e social
da cidade.
Um dos mecanismos utilizados é limitar as atividades de acordo com a
capacidade do sistema viário, que nos serve como um instrumento que auxilia
na eficácia das ações sobre o desenvolvimento urbano. Este instrumento utiliza
o sistema viário como elemento estruturador do Modelo Espacial para controlar
as possibilidades de alocação dos usos urbanos, o que responde, de maneira
muito mais direta, à estruturação das complexas tendências da localização das
atividades.
159
O Plano Diretor utiliza essa sistemática, atribuindo graus de
incomodidade às atividades urbanas, definindo tolerâncias diferentes às
incomodidades, de acordo com a hierarquia da via. Desta forma, vias mais
importantes são mais tolerantes à incomodidade, permitindo usos com maior
impacto sobre sua área de influência, enquanto vias mais locais, por outro lado,
são mais intolerantes às incomodidades, permitindo usos residenciais e outros
usos de baixo impacto.
Outro mecanismo utilizado para garantir o controle das atividades são os
graus de incomodidade das atividades não residenciais, que variam numa
escala de 1 (um) a 5 (cinco), conforme o incômodo que provocam na
vizinhança ou no meio ambiente, como poluição, ruído e trânsito por exemplo.
Efetivamente, um estudo recente publicado pela Organização Mundial
de Saúde estima que só na Europa Ocidental, se perde anualmente entre 1 e
1,6 milhões de anos de vida saudável devido ao ruído ambiental.
Segundo este arcabouço legal, as atividades no território classificam-se
por graus de incomodidade, estando sempre vinculadas à hierarquização do
sistema viário e são classificadas conforme o que se segue:
I – atividades de grau de incomodidade 1 (um);
II – atividades de grau de incomodidade 2 (dois);
III – atividades de grau de incomodidade 3 (três);
IV – atividades de grau de incomodidade 4 (quatro); e
V – atividades de grau de incomodidade 5 (cinco).
Seguem detalhados abaixo os graus de incomodidade para melhor
compreensão sobre seus efeitos, a saber:
As atividades com grau de incomodidade 1 (um) –são consideradas aquelas
que não causam incômodo e nem impacto significativo ao ambiente, à estrutura
e à infraestrutura urbana, não ameaçando o repouso noturno residencial e/ou
não causam qualquer inconveniência à saúde, ao bem estar e à segurança da
população.
160
As atividades de grau de incomodidade 2 (dois), 3 (três) ou 4 (quatro)– são
aquelas que possuem potencial para causar incômodo e impacto significativo
ao ambiente, à estrutura e à infraestrutura urbanas.
As atividades de grau de incomodidade 5 (cinco) – são consideradas as que,
por suas características excepcionais, provocam maior grau de incômodo e
impacto ao ambiente, à estrutura e à infraestrutura urbana, e que são aceitas
somente nas vias Expressas da seguinte forma:
Para Via Expressa de 1ª categoria é permitido, exceto os que não
atendem a legislação ambiental. Para os demais casos devem apresentar
o Estudo de Impacto de Vizinhança e Estudo de Impacto de Trânsito
conforme o que dispõe o art. 95 da Lei nº 171/2007 e para os
Macroprojetos atender o estabelecido nos art. 94 a 97 da Lei 171/2007;
Para a Via Expressa de 2ª categoria seguem as mesmas orientações
dadas para Via Expressa de 1ª categoria incluída a não permissão de uso
sob nenhuma condição na Avenida Marginal Anicuns; Avenida Marginal
Botafogo e Capim Puba e Marginal Cascavel; e
Para a Via Expressa de 3ª categoria seguem as mesmas orientações
dadas para as expressas de 1ª categoria, adicionada a não permissão
para o grau de incomodidade GI- 5 para as Avenidas Rio Verde e Avenida
T-63 e não permitido o uso sob nenhuma condição para a Avenida
Marginal Barreiro.
Além da hierarquia das vias e dos graus de incomodidade, considera-se
também, para estabelecer o controle das atividades, as Unidades Territoriais,
pois em uma Área de Preservação Permanente (APP) nenhuma atividade será
permitida e na Unidade de Uso Sustentável existe a limitação de uso conforme
previsto na Lei Complementar nº 171/2007. Para as demais Unidades
Territoriais será avaliada a permissibilidade de cada Unidade conforme
legislação que trata do assunto.
O dispositivo legal relativo ao Plano Diretor prevê, ainda, que eventuais
inovações tecnológicas relativas aos parâmetros de incomodidade poderão ser
incorporadas por decisão do Conselho Municipal de Política Urbana
161
(COMPUR) e homologado por Decreto do Poder Executivo (ver artigo 5º do
Decreto nº 1.085, de 05 de maio de 2008).
Todas as tipologias habitacionais previstas pelo Plano Diretor são
admitidas nas unidades territoriais da Macrozona Construída, excetuando-se as
Unidades de Proteção Integral.
Para a unidade territorial definida como Área de Restrição à Ambiental
Urbana, são previstas as seguintes excepcionalidades de uso:
para as Unidades de Proteção Integral, ressalvadas as ocupações já
consolidadas previamente na vigência desta Lei e resguardando-se os casos
excepcionais, desde que demonstrado seu caráter de utilidade pública, de
interesse social e de baixo impacto ambiental, externados na Resolução do
Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) nº 369, de 28/03/2006, serão
admitidos os usos voltados à pesquisa, ao ecoturismo, ao lazer, a educação
ambiental e ao reflorestamento7;
o controle da localização, natureza e porte de atividades, referente às
Unidades de Uso Sustentável, observará o grau de incomodidade gerado pela
atividade, admitindo-se somente as atividades classificadas como grau de
incomodidade I a ser estabelecido em lei específica;
nas Áreas Aeroportuárias I, os usos somente serão admitidos mediante
análise do Órgão Municipal de Planejamento e do Departamento de Aviação
Civil, do Ministério da Aeronáutica;
para os vazios urbanos, não integrantes dos Eixos de Desenvolvimento,
localizados na Macrozona Construída, admite-se a implantação de Projetos
Diferenciados de Urbanização, Áreas de Equipamentos Especiais de caráter
regional de lazer e cultura, saúde e assistência social, culto e educação,
abastecimento, transporte e comunicação, Conjuntos Residenciais ou ainda a
tipologia de ocupação prevista para as Áreas de Interesse Social, com ou sem
7Ver artigos 10 e 11 da Lei nº 8.617, de 09 de janeiro de 2008 – que trata sobre uso e ocupação em Unidade de Proteção Integral.
162
o parcelamento do solo e com ou sem fechamentos perimétricos, em
conformidade com os critérios a serem estabelecidos em lei municipal8; e
para a localização e implantação de usos não residenciais das AEIS deverão
atender as exigências estabelecidas nesta Lei e no anexo II da Lei nº
8.617/2008, a qual dispõe sobre a regulamentação do controle das atividades e
dos parâmetros urbanísticos.
O controle da localização, natureza e porte das atividades não
residenciais na Macrozona Construída, previstos nos artigos 101 e 116, da Lei
Complementar nº 171, de 29 de maio de 2007, observará o Quadro de
Categoria de Vias - Controle da Localização das Atividades, constante do
Anexo I e o Quadro de Incomodidade – Listagem de Atividades quanto ao Grau
de Incomodidade, constante do Anexo II, em consonância com o detalhamento
da Hierarquização da Rede Viária do Município de Goiânia constante dos
Anexos I, II, III e IV do Plano Diretor de Goiânia.
O Quadro de Incomodidade, previsto pela legislação, encontra-se
baseado na Classificação Nacional de Atividades Econômicas – CNAE, que é o
instrumento de padronização Nacional dos Códigos de atividades econômicas
e dos critérios de enquadramento utilizados pelos diversos órgãos da
Administração Tributária do país9.
A Lei nº 8.617/2008 contém em seus anexos, os parâmetros de controle
por atividade, a saber: o quadro das categorias de vias e do controle da
localização das atividades, expresso em seu Anexo I; o Quadro de
Incomodidade e Listagem de Atividades, expresso em seu Anexo II; o Quadro
referente às exigências de Carga e Descarga, expresso em seu Anexo III e, o
Quadro de reserva técnica destinada a estacionamento de veículos por
atividade, expresso em seu Anexo IV.
8Ver Lei nº 8.760, de 19 de janeiro de 2009 - dispõe sobre Conjuntos Residenciais, artigo 9º da Lei Complementar nº 181, de 01 de outubro de 2008 e Lei nº 8.767, de 19 de janeiro de 2009 - dispõe sobre o Projeto Diferenciado de Urbanização. 9O Decreto n° 198 de 17/02/10 inclui a subcategoria de Vias Especiais.
163
Ainda, ao longo da aplicação da legislação complementar ao Plano
Diretor, relativos ao controle das atividades econômicas foram publicados os
seguintes atos municipais:
2008 – Decreto nº 1085, que dispôs sobre a regulamentação do Plano
Diretor de Goiânia (LC n° 171/2007); Código de Obras e Edificações; (LC nº
177/2008) e Lei de Grau de Incomodidade e Parâmetros Urbanísticos (Lei nº
8.617/2008);
2009 – Decreto nº 3056, que alterou o Quadro de Incomodidades e Listagem
de Atividades (Anexo II da Lei nº 8.617/2008), incluindo novas atividades, com
os respectivos graus de incomodidade;
2011 – Decreto nº 3298, de 17 de outubro de 2011 que dispõe sobre a
alteração e regulamentação do Anexo II, da Lei nº. 8.617/2008, que versa
sobre o Grau de Incomodidade; e
2012 – publicação do Decreto nº 734, de 28 de março de 2012, que dispõe
sobre a alteração e regulamentação do Anexo II da Lei n.º 8.617/2008, que
versa sobre o Grau de Incomodidade das atividades econômicas, distribuindo
as atividades econômicas conforme sua natureza, seu porte, seu grau de
incomodidade, a hierarquização viária, entre outros parâmetros urbanísticos.
Diagnóstico Situacional:
A questão que nos é apresentada hoje para fins de revisão do Plano
Diretor, diz respeito à aplicabilidade da legislação atual quanto ao controle do
uso e da ocupação do solo no Município de Goiânia, no que tange à sua
eficácia frente aos problemas da cidade real, e se a legislação responde às
demandas da cidade nos dias de hoje.
Pode-se afirmar que, numa perspectiva geral, a legislação tem sido
eficiente neste quesito, a se considerar que a quase totalidade das previsões
legais tem atendido às demandas geradas pela instalação das atividades
econômicas na cidade, além de acomodar as pretensões para a categoria
habitacional, tendo, ao longo do período de aplicação do atual Plano Diretor e
164
sua legislação complementar, se desenhado somente a necessidade de
ajustes pontuais, principalmente na legislação complementar ao Plano.
Entende-se, portanto, não ser imperativo grandes alterações ao texto da LC nº
171/2007 (ajustada pela Lei Complementar nº 246/2013).
Neste sentido, necessário se faz a propositura de alguns ajustes para
amparar novas atividades que surgiram ao longo dos últimos 10 anos ou
atividades não previstas/omissas na legislação ou, ainda, para se ter uma
aplicação mais justa em relação àqueles que já operam suas atividades há
anos e, de certa forma, se sentem coibidos a não expandirem seus negócios.
Coloca-se à frente, portanto, um importante desafio – o continuo
incentivo ao crescimento urbano e ao crescimento econômico do Município de
Goiânia e, ao mesmo tempo, desenvolver mecanismos e instrumentos de
controle que venham a minimizar os conflitos que possam ser gerados quando
temos que compartilhar os espaços territoriais entre moradias e atividades
econômicas. Alguns ajustes necessitam ser feitos, a fim de atender o
desenvolvimento econômico do município, inclusive com a inclusão de
atividades não contempladas no Plano Diretor em vigor.
6.8Empreendimentos de Impacto
Marco Legal
O Plano Diretor em vigor (Lei Complementar nº171/2007), baseada no
Estatuto da Cidade(Lei Federal nº 10.257) conceituou e criou regramento
acerca dos Empreendimentos e Atividades de Impacto, estes caracterizados
como os Macroprojetos não residenciais, públicos ou privados, que, quando
implantados, venham a sobrecarregar a infraestrutura urbana ou, ainda, de
repercussão ambiental significativa, provocando alterações nos padrões
funcionais e urbanísticos ou ao espaço natural circundante, tais como os
empreendimentos com capacidade de reunião de mais de 600 (seiscentas)
pessoas simultaneamente; os empreendimentos que ocupam uma ou mais de
uma quadra ou quarteirão urbano com área igual ou superior a 5.000m² (cinco
165
mil metros quadrados); e os empreendimentos potencialmente poluidores,
conforme grau de incomodidade previsto em legislação específica.
A liberação para instalação das atividades geradoras de alto grau de
incomodidade urbana, em Macroprojetos ou não, foi condicionada à elaboração
preliminar de instrumentos técnicos, tais como:
I – Estudos de Impacto Ambiental e respectivo Relatório do Meio Ambiente
(EIA/RIMA); Plano de Gestão Ambiental (PGA); Plano de Controle
Ambiental (PCA), nos termos da legislação ambiental federal, estadual
ou municipal em vigor;
II – Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV); e
III – Estudo do Impacto de Trânsito (EIT);
O EIV será executado de forma a complementar os efeitos positivos e
negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da
população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no
mínimo, das seguintes condições:
I – Adensamento populacional;
II – Equipamentos urbanos e comunitários;
III – Uso e ocupação do solo;
IV – Valorização imobiliária;
V – Geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – Ventilação e iluminação; e
VII – Paisagem urbana e patrimonial natural e cultural.
Posteriormente, em 23 de julho de 2008, foi aprovada a Lei
Complementar nº 8.645, que regulamentou os dispositivos do Plano Diretor,
dispondo sobre o instrumento do Estudo de Impacto de Trânsito (EIT) e
respectivo relatório de Impacto de Trânsito (RIT), entendidos como
instrumentos capazes de definir os impactos e estabelecer as medidas
mitigadoras e/ou compensadoras decorrentes da implantação de
empreendimentos de impacto, previstos na LC nº 171/2007 e Anexo II da Lei
166
nº 8.617, de 09 de janeiro de 2008, que forem caracterizados como Polo
Gerador de Tráfego pelo órgão municipal competente.
Foram considerados como Polos Geradores de Tráfego os seguintes
empreendimentos públicos ou privados:
I – Centro de abastecimento, mercado, supermercado e hipermercado com
área efetivamente ocupada superior a 2.000m² (dois mil metros
quadrados);
II – Os empreendimentos não residenciais com área efetivamente ocupada
superior a 5.000m² (cinco mil metros quadrados), excetuando-se a área
construída destinada a estacionamento de veículos, barrilete e caixa
d’água;
III – Os estabelecimentos de ensino, com área superior a 2.000m² (dois mil
metros quadrados) e/ou acima de 600 (seiscentos) alunos por turno ou
período;
IV – Terminal de Carga ou de passageiros superior a 1.000m² (um mil metros
quadrados);
V – Estações Férreas ou de Metro; e
VI – Os empreendimentos previstos nas Leis n.º 171/2007 e 8.617/2008,
O arcabouço legal complementar sobre a matéria define ainda a Área de
Influência das atividades, para fins de elaboração do Estudo de Impacto de
Trânsito, sendo estas:
1 - Área crítica de influência de empreendimentos:
a) Em empreendimentos cuja edificação ou conjunto de edificações com área
efetivamente ocupada inferior a 5.000m² (cinco mil metros quadrados) o tráfego
dilui-se com raio, inferior a 500m, a ser definido pelo Órgão Municipal de
Trânsito;
b) Em empreendimentos com área efetivamente ocupada de 5.000m² (cinco mil
metros quadrados) até l0.000m² (dez mil metros quadrados) o tráfego dilui-se
com raio de até 500m (quinhentos metros) do empreendimento;
167
c) Em empreendimentos com área efetivamente ocupada acima de 10.000m²
(dez mil metros quadrados) até 50.000m² (cinquenta mil metros quadrados) o
tráfego dilui-se com raio de até 1.500 m (um mil e quinhentos metros) do
empreendimento; e
d) Em empreendimentos com área efetivamente ocupada maior que 50.000m²
(cinquenta mil metros quadrados) o tráfego dilui-se com raio de até 2.000m
(dois mil metros) do empreendimento.
2 - Os locais que deverão ser analisados no EIT/RIT serão definidos pelo
Órgão Municipal de Trânsito, dentro do raio máximo acima definido, podendo
os responsáveis técnicos pelos estudos acrescentar outros locais que
entenderem como necessários, desde que respaldados tecnicamente.
3 - Aeroportos, Terminais Rodoviários de Passageiros, Autódromos e Centros
esportivos, estes com área superior a 5.000m² (cinco mil metros quadrados), a
área de influência será definida pelo Órgão Municipal de Trânsito, conforme
localização, área construída e previsão de tipo e quantidade de viagens
veiculares atraídas.
Quanto ao Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), a Lei nº 8.646/2008
estabeleceu definições, metodologia, estrutura e abordagem para elaboração
do EIV/RIV.
Esta legislação tratou o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e o
respectivo Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV), como o instrumento
utilizado para o uso do solo e licenciamento de empreendimentos não
residenciais e atividades de impacto e/ou de alto Grau de Incomodidade,
devendo estabelecer medidas mitigadoras e ou compensadoras, de forma a
manter o equilíbrio e a qualidade de vida da população residente circunvizinha.
Estão obrigados a apresentar o EIV/RIV, os seguintes
empreendimentos:
I – Centro de abastecimento, mercado, supermercado e hipermercado com área
efetivamente ocupada superior a 2.000 m² (dois mil metros quadrados);
168
II – Os empreendimentos não residenciais com área efetivamente ocupada
superior a 5.000m² (cinco mil metros quadrados), excetuando-se a área
construída destinada a estacionamento de veículos, barrilete e caixa d’água;
III – Os estabelecimentos de ensino, com área superior a 2.000m² (dois mil
metros quadrados) e ou acima de 600 (seiscentos) alunos por turno ou período;
IV – Terminal de Carga ou de passageiros superior a 1.000m²;
V – Estações Férreas ou de Metrô; e
VI – Os empreendimentos geradores de impacto previstos nas Leis nºs 171/2007
e 8.617/2008.
A elaboração do EIV/RIV, conforme disposto na Lei Federal nº.
10.257/2001 deverá contemplar os efeitos positivos e negativos do
empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população
residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das
questões abaixo, no sentido de prognosticar os impactos e propor medidas
mitigadoras e compensadoras:
1. adensamento populacional;
2. equipamentos urbanos e comunitários;
3. uso e ocupação do solo;
4. valorização imobiliária; e
5. geração de tráfego que demanda por transporte público.
A abordagem interdisciplinar para desenvolvimento do EIV/RIV deverá
contemplar as características e peculiaridades da área com as atividades
previstas no projeto do empreendimento no sentido de prognosticar os
impactos positivos e negativos na vizinhança e as propostas de medidas
mitigadoras ou compensadoras contemplarem, dentre outras, no mínimo, uma
abordagem e análise das questões relativas a:
Diagnóstico Situacional:
Os Empreendimentos de Impacto são aqueles, de uso não residenciais,
que são potencialmente capazes de gerar efeitos negativos sobre o meio
169
ambiente urbano, aumento da geração de tráfego, que sobrecarrega a
infraestrutura viária, maior demanda por transporte público, degradação do
patrimônio cultural, natural e da paisagem urbana, dentre outros.
A inserção de um grande equipamento na estrutura urbana acaba por
provocar impactos no trânsito, como já dito, e também impactos na vizinhança
com a saturação da infraestrutura, esgoto, drenagem, energia elétrica,
sombreamento, telefonia, poluição sonora, descarte de resíduos, entre outros,
ocasionando consequências diretas e indiretas para a população local.
Por tudo isso, o Poder Público, a fim de estabelecer a ordem para
garantir que o interesse social não seja afetado com a utilização da
propriedade, aplica normas que visam estabelecer o controle e compatibilizar a
presença dos Empreendimentos de Impacto no espaço urbano. Neste sentido,
para aceitá-los, será necessário que sejam realizados estudos que possam
viabilizar a informação dos usos do solo não residenciais.
O EIT/RIT é um dos estudos necessários para viabilizar a implantação
ou implementação dos Empreendimentos de Impacto, e consiste em avaliar,
quantificar e delimitar o alcance dos impactos no sistema viário que
potencialmente podem provocar quando instalados. O estudo irá avaliar a
incomodidade na circulação viária no que tange às circulações de viagens de
veículos e pedestres que o Empreendimento poderá produzir e será solicitado
que sejam apresentadas medidas mitigadoras para atenuar os transtornos que
estas venham a causar no sistema viário.
O EIV é um instrumento da política urbana que visa à promoção do
pleno desenvolvimento das funções sociais e ambientais da cidade e da
prosperidade para garantia da qualidade de vida dos habitantes urbanos. Para
tanto, constitui-se fundamental que, quando da sua elaboração, examine todas
as questões relativas aos aspectos das funções sociais e ambientais da cidade
e, também, da propriedade objeto do empreendimento.
Algumas considerações precisam ser feitas acerca da aplicação desse
instrumento no município de Goiânia. Mesmo atendendo às exigências da
170
legislação vigente, a falta da correta gestão e de devido monitoramento podem
estar colaborando com a má utilização dos Estudos apresentados, que servem
apenas para cumprimento de exigência legal, deixando de lado sua principal
função que é a de instrumento auxiliador no planejamento de planos e
estratégias de ocupação do solo urbano.
Pode-se citar, por exemplo, o acompanhamento das medidas
mitigadoras/compensatórias indicadas nos Estudos. São apresentadas ações
que devem ocorrer antes do início da obra do empreendimento tais como: onde
serão locadas as caçambas de entulhos e restos de obra, colocação de
tapumes e até mesmo demolições. Outras ações que devem ocorrer durante a
execução da mesma como o horário da carga e descarga de materiais, sujeira
de obra e barulho provocado por esta, objetivando minimizar o incômodo da
implantação do empreendimento, para perturbar o mínimo possível o entorno
local e até ações pós-obra e anterior ao funcionamento das atividades, de
modo que a comunidade residente do entorno absorva esta nova atividade sem
nenhum tipo de “trauma”.
A SEPLANH apresenta diretrizes gerais para a elaboração do EIV,
publicada como anexo da Lei Nº 8.646/2008. Novas diretrizes foram
apresentadas à comunidade através da Instrução Normativa Nº 001/2017, que
dispõe sobre critérios para a elaboração do Termo de Referência para o Estudo
de Impacto de Vizinhança (EIV) e o Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV).
Atualmente, devido à inexistência do Zoneamento Ecológico-Econômico
(ZEE) instituído no Município de Goiânia, os empreendimentos não residenciais
urbanos a serem instalados ou implantados na Macrozona Rural, obedecem
aos parâmetros urbanísticos aplicados na Macrozona Construída. É latente,
porém, a necessidade de se instituir tal instrumento de zoneamento, haja vista
as particularidades do meio rural serem tão distintas ao meio urbano.
Na implantação das atividades de impacto ou não no meio rural também
devem ser observados os aspectos relativos à infraestrutura básica para
moradia, trabalho, circulação e recreação da população. Assim como as
171
questões referentes à água, agrotóxicos, áreas verdes e praças, atmosfera,
bens e valores culturais, fauna, flora, atividades nucleares, rejeitos, ruídos e
tráfego, enfim, aspectos das funções ambientais da cidade.
O artigo 37 do Estatuto da Cidade menciona alguns requisitos mínimos
que deverão ser considerados como conteúdo mínimo do EIV tais como: o
adensamento populacional; os equipamentos urbanos e comunitários; o uso e
ocupação do solo; a valorização imobiliária, a geração de tráfego e demanda
por transporte público; a ventilação e iluminação e a paisagem urbana; e o
patrimônio natural e cultural.
Ainda, o legislador municipal poderá incluir outros requisitos específicos,
além dos acima indicados que considerar como necessários para o exame da
questão.
O EIV vem ao encontro da necessidade de vincular ao projeto as
justificativas, as compensações e as correções dos impactos gerados pelo
empreendimento.
O Estudo do Impacto Ambiental e o seu respectivo Relatório de Impacto
Ambiental (EIA/RIMA) são documentos técnicos multidisciplinares com objetivo
de realizar avaliação ampla e completa dos impactos ambientais significativos e
indicar as medidas mitigadoras correspondentes.
O EIA é mais amplo que o EIV, pois compreende o impacto para o meio
físico, biótico e socioeconômico.
Conforme a Constituição Federal de 1988, no capítulo que trata sobre
Meio Ambiente, em seu artigo 255, § 1º, Inciso IV, impõe ao Poder Público:
“exigir, na forma da lei, para instalação de obra ou atividade potencialmente
causadora de significativa degradação do meio ambiente, estudo prévio de
impacto ambiental”.
O EIA/RIMA foi regulamentado pelo Conselho Nacional do Meio
Ambiente através da Resolução CONAMA nº 01 de 23/01/1986 e serve de
172
base para as regulamentações pelos órgãos ambientais. O artigo 1º da referida
Resolução considera impacto ambiental
qualquer alteração das propriedades físicas, químicas e biológicas do meio ambiente, causada por qualquer forma de matéria ou energia resultante das atividades humanas que direta ou indiretamente afetam: I- a saúde, a segurança e o bem-estar da população; II- as atividades sociais e econômicas; III- a biota; IV- as condições estéticas e sanitárias do meio ambiente; V- a qualidade dos recursos ambientais.
O PGA tem por objetivo dotar o empreendimento de estrutura eficiente
que garanta a execução e o controle das ações planejadas nos vários
programas, a adequada condição ambiental das obras, assim como controlar
informações e manter um elevado padrão de qualidade na implantação e
operação do empreendimento. Seus objetivos específicos são: definir diretrizes
ambientais gerais, visando à contratação de serviços; estabelecer mecanismos
de controle e supervisão ambiental das obras; estabelecer procedimentos
técnico-gerenciais e mecanismos de acompanhamento para garantir a
implementação dos programas ambientais; e estabelecer e controlar o fluxo de
informações para os públicos internos e externos.
Outros estudos ambientais exigidos pelos órgãos ambientais são o
Relatório Ambiental Preliminar (RAP) que se destina a avaliar a viabilidade
ambiental de uma atividade ou empreendimento potencial ou efetivamente
causadores de degradação ambiental e deve ser apresentado na fase de
Licença Prévia e servirá de base para exigência ou não de EIA/RIMA e o Plano
de Controle Ambiental (PCA), que é um estudo que tem por objetivo identificar
e propor medidas mitigadoras aos impactos gerados por empreendimentos de
médio porte. Sua elaboração se dá durante a Licença de Instalação (LI). O
Plano deverá expor, de forma clara, o empreendimento e sua inserção no meio
ambiente com todas as suas medidas mitigadoras e compensatórias.
O PCA é exigido pela Resolução CONAMA nº 009/90 para a concessão
de Licença de Instalação de atividade de extração mineral de todas as classes.
173
No entanto tem sido exigido, também, para o licenciamento de outros tipos de
atividades. O PCA é uma exigência adicional do EIA/RIMA, apresentado na
fase anterior à concessão da Licença Prévia.
O EIV/RIV, EIA/RIMA e o PCA, deverão ser apresentados de acordo
com o que dispuser o Termo de Referência, que constitui um dos documentos
de orientação quanto aos procedimentos a serem seguidos na elaboração dos
referidos estudos, e deverá estar de acordo com as orientações da equipe
multidisciplinar e repassadas ao Empreendedor que contratará uma equipe
também multidisciplinar para a elaboração e apresentação destes.
Os EIV/RIV, EIA/RIMA e o PCA quando elaborados e entregues pelo
interessado ao órgão da municipalidade, serão analisados e será emitido
parecer quanto a sua aceitabilidade por atender adequadamente ao Termo de
referencia ou solicitada a sua correção, se isto for possível, ou emitido parecer
quanto a sua inaceitabilidade.
Em resumo, toda a gestão realizada pelo município em relação à
instalação e funcionamento dos Empreendimentos de Impacto visa atender as
funções sociais do espaço onde estará situado o empreendimento e seu
entorno, sempre atento ao equilíbrio ambiental, orientado para os aspectos do
meio ambiente urbano. A legislação em vigor considera os Empreendimentos e
Atividades de Impacto como sendo “os macroprojetos, não residenciais,
públicos ou privados que, quando implantados, venham a sobrecarregar [...]”.
Entende-se ser necessário um reestudo deste conceito, pois os dois
conceitos estão atrelados e, na realidade, os macroprojetos são
empreendimentos que se apresentam com área ocupada igual ou superior a
5.000m² e os Empreendimentos de Impacto, quando analisada a realidade
urbana, podem apresentar-se com área inferior ao estabelecido nos
macroprojetos.
Os conceitos devem ser revistos com entendimentos próprios a cada um
deles. Estes devem ser qualificados diferentemente em decorrência do seu
grau de incomodidade. Um exemplo claro disso é o caso de uma escola com
174
área ocupada superior a 360m² (trezentos e sessenta metros quadrados).
Legalmente esta atividade não se enquadra como macroprojeto, e tão logo,
pela legislação vigente, não qualificada como Empreendimento de Impacto.
Porém, sabe-se que dada à sobrecarga que esta atividade pode provocar
especialmente à vizinhança, tal atividade deveria ser tratada como impactante
ao meio urbano.
O artigo 95 do Plano Diretor reforça o entendimento apresentado acima
quando diz que “a liberação para instalação das atividades geradoras de alto
grau de incomodidade urbana, em macroprojetos ou não”, ou seja, segundo os
ditames legais, os conceitos estão vinculados, toda atividade enquadrada como
macroprojeto, automaticamente é conceituada como Empreendimentos e
Atividades de Impacto, o que necessariamente não se caracteriza.
Entende-se também que deve ocorrer uma maior compatibilização entre
a Lei Complementar nº 171/2007 e suas leis complementares específicas que
regulam a matéria: Lei nº 8.645 (Estudo de Impacto de Trânsito) e Lei nº 8.646
(Estudo de Impacto de Vizinhança).
O Plano Diretor, em seu artigo 94, §2º, exclui os templos religiosos das
exigências previstas aos empreendimentos de impacto. Tal definição também
necessita ser revista, uma vez que tais equipamentos/empreendimentos, a
depender de seu porte, têm a capacidade de reunir grande contingente
populacional em horários específicos e às vezes, em diversos horários do dia.
Deste modo, compreende-se que, devido a sua característica social e cultural,
não devem ser submetidos ao EIV/RIV, porém para sua implantação devem ser
elaborados EIT/RIT.
6.9 Eficácia dos Instrumentos Urbanísticos: Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), Transferência do Direito de Construir (TDC) e Tombamento
O Estatuto da Cidade coloca à disposição dos administradores
municipais novas ferramentas para a organização das cidades, possibilitando a
atuação do poder público no sentido de reduzir as desigualdades sociais.
175
Em seu artigo 4º, a referida Lei define um extenso conjunto de
instrumentos para que o Município tenha condições de construir uma política
urbana que concretize, de fato, a função social da propriedade urbana e o
direito de todos à cidade.
O inciso V do artigo 4º da Lei nº 10.257/2001 sobre os institutos jurídicos
e políticos, fornece aos Municípios instrumentos que permitem, entre outros, a
indução do desenvolvimento urbano e a redistribuição à coletividade dos
benefícios decorrentes do processo de urbanização.
Dentre os instrumentos incorporados pelo Plano Diretor de 2007, este
item enfocará a OODC, a TDC e o instituto do tombamento, sendo os três
considerados pelo Estatuto da Cidade como instrumentos urbanísticos,
classificados como institutos jurídicos e políticos. Cabe ressaltar que alguns
outros instrumentos trazidos pelo Estatuto da Cidade foram abordados
anteriormente neste relatório, porém, devido a sua particularidade e relação
com demais temas do planejamento, foram retratados em diferentes momentos
deste trabalho.
6.9.1 Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)
Regulamentado pelo Estatuto da Cidade, as bases teóricas da Outorga
Onerosa do Direito de Construir (OODC), no plano nacional, foram
estabelecidas pela Carta de Embu, na década de 70, com a denominação de
solo criado, o qual segundo a referida Carta “será toda edificação acima do
coeficiente único, quer envolva ocupação de espaço aéreo quer a de
subsolo”.
Trata-se de concessão emitida pelo município para a criação de
pavimentos artificiais acima da área do terreno, ou seja, além do coeficiente de
aproveitamento básico, dentro do limite máximo de densidade fixado pelo plano
diretor, mediante uma contrapartida financeira. A finalidade é restaurar o
equilíbrio urbano, garantindo um desenvolvimento sustentável ao município,
bem como melhores condições a todos os habitantes.
176
O Coeficiente de Aproveitamento Básico é um índice que indica o quanto pode ser construído no lote sem que a edificação implique numa sobrecarga de infraestrutura para o Poder Público. Tipicamente, esse coeficiente é igual a 1, o que significa que o proprietário pode edificar uma área igual à área do lote que possui. Caso o proprietário deseje edificar uma área maior que a estabelecida pelo coeficiente básico, ele deve dar ao Poder Público uma contrapartida financeira, ou seja, ele deve “comprar” do município o direito de construir uma área maior. (URBANIDADES, 2008)
Em sua origem, o instrumento tinha como objetivo “equalizar” os preços
dos terrenos, evitando que os índices urbanísticos causassem
supervalorização de algumas áreas, nas quais era possível verticalizar, e, a
desvalorização de outras nas quais não era possível verticalizar, podendo
definir coeficientes diferenciados de acordo com as características de cada
zona e com os objetivos definidos para elas.
Nesse sentido, ele deixa de ser um instrumento meramente arrecadador
e passa a ser também uma forma de induzir o desenvolvimento urbano,
dificultando ou facilitando o adensamento de áreas de acordo com os objetivos
da política urbana. Uma forma de fazer isso é limitar os estoques de área
construída a serem disponibilizados para o mercado, oferecendo-os apenas
naquelas áreas cujo crescimento deve ser incentivado, e preservando áreas
que não devem ser adensadas em curto prazo, tais como as áreas de
expansão urbana, frequentemente exploradas precocemente pelos loteadores
por causa do seu baixo custo relativo. A Figura 5 ilustra esquematicamente o
funcionamento desse instrumento.
177
Figura 35– Outorga Onerosa do Direito de Construir
Fonte: Disponível em http://urbanidades.arq.br/imagens/2007/OutorgaOnerosadoDireitodeConstruir_D608/5_outorga.jpg. Acessado dia 22 de junho de 2017 às 09h e 07m.
O Estatuto da Cidade prevê em seu art. 31 que os recursos auferidos
com a adoção da outorga onerosa deverão ser aplicados nos casos previstos
no artigo 26 desta mesma Lei.
Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para: I – regularização fundiária; II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III – constituição de reserva fundiária; IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico; IX – (VETADO).
Curiosamente, o Estatuto da Cidade não previu a utilização dos recursos
arrecadados com a OODC na implantação de infraestruturas urbanas, que
seria a demanda mais diretamente ligada ao aumento da densidade.
178
Em Goiânia, este instrumento já está estabelecido desde a Lei
Complementar nº 031/94, em seu artigo 26:
Art. 26. A licença para construir além do coeficiente de aproveitamento não oneroso será concedida, observados os limites contidos das tabelas constantes do Anexo I, desta Lei, mediante pagamento pelo interessado de um valor monetário calculado de acordo com aplicação da seguinte tabela [...]
Sua aplicação foi novamente prevista no Plano Diretor (LC nº 171/2007),
que estabelece os princípios gerais para o assunto: Art. 146. O Município poderá outorgar onerosamente o exercício do direito de construir, mediante contrapartida financeira de preço público, bens, obras ou serviço, a serem prestadas pelo beneficiário, conforme disposições dos artigos 28, 29, 30 e 31 da Lei Federal nº 10.257/01 – Estatuto da Cidade, de acordo com os critérios e procedimentos definidos nesta Lei e demais legislações pertinentes, quando for o caso. Art. 149. O impacto na infraestrutura, nos serviços públicos e no meio ambiente, resultante da concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir adicional, deverá ser monitorado permanentemente pelo órgão de planejamento municipal. Art. 150. A Outorga Onerosa do Direito de Construir será concedida mediante o pagamento pelo beneficiário, de uma contrapartida financeira de preço público [...]
A Lei nº 8.618, de 09 de janeiro de 2008, a qual regulamenta a
concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir, define que:
Art. 1º A Outorga Onerosa do Direito de Construir, para fins do disposto no art. 146 e seguintes da Lei Complementar n.º 171/2007, consiste no direito de construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico adotado pelo Município, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. § 1º A contrapartida de que trata o caput deste artigo, poderá ser prestada através de pagamento de preço público, bens, obras ou serviços, conforme disposto neste regulamento. § 2º A contrapartida poderá ser prestada diretamente pelo beneficiário ou por terceiro, por ele indicado, sendo que eventual inadimplência por parte do terceiro indicado, responderá por ele o beneficiário. Art. 2º Para o cálculo da contrapartida financeira a ser oferecida quando da Outorga Onerosa do Direito de Construir, considera-se tabela de Preço Público o valor Referencial do Custo Unitário Básico de Construção (CUB) constante da Tabela elaborada pelo Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Goiás – SINDUSCON-GO. Art. 3º A contrapartida financeira do valor da outorga onerosa será efetuada em moeda corrente, podendo ser parcelada, em até 05 (cinco) vezes, pagas trimestralmente, sendo o primeiro pagamento
179
efetuado no ato de sua concessão.(mediante abertura de processo junto ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano FMDU –observação e grifo do autor) Art. 4º Para o pagamento do valor da outorga onerosa, através de contrapartida em bens, obras ou serviços, o beneficiário poderá, após análise da conveniência pelo Órgão Municipal de Planejamento, celebrar Termo de Compromisso, como forma de transação, observando, para tanto, o disposto no art. 154 da Lei Complementar Municipal 171/2007.
Em função de sua vasta utilização, cabe uma avaliação da relação entre
a outorga onerosa e o coeficiente de aproveitamento.
De acordo com o Caderno Técnico de Regulamentação e
Implementação da OODC do Ministério das Cidades,
Cabe delimitar a abrangência da OODC, que deve sempre estar contida entre dois critérios: o critério do Coeficiente de Aproveitamento - CA básico, que define a utilização autorizada para todos os terrenos urbanos sem o pagamento de contrapartida, e o limite máximo de aproveitamento, que define a maior utilização permitida para o terreno, a partir de critérios urbanísticos. A possibilidade do exercício de direitos de construção adicionais ao definido pelo coeficiente de aproveitamento básico aumenta a densidade construtiva das áreas onde esses direitos adicionais sejam expressamente autorizados e, por isso, depende da capacidade de infraestrutura instalada ou prevista nessas áreas. Os limites máximos de aproveitamento dos terrenos urbanos devem ser sempre definidos a partir deste critério (Art. 28, § 3º), ou seja, somente as áreas adequadamente servidas de infraestrutura, ou onde esta infraestrutura esteja prevista, poderão ser passíveis da atribuição de direitos construtivos adicionais àquele definido pelo coeficiente de aproveitamento básico. Se esta condição prévia estiver atendida, então outros critérios e parâmetros urbanísticos podem ser acionados para a definição de limites máximos de edificabilidade para as diferentes zonas urbanas.
A aplicação da outorga onerosa no município de Goiânia tem um
diferencial quanto ao que se refere ao limite do coeficiente de aproveitamento.
A Lei Complementar nº 171/2007 não utiliza mais a limitação de densidade
através do coeficiente de aproveitamento. Diferentemente da legislação
anterior, que permitia que as construções utilizassem até 4,5 vezes a área do
terreno, o novo plano define como limitadores das edificações outros
parâmetros urbanísticos, como os afastamentos e os índices de ocupação e
permeabilidade.
180
A partir do Plano Diretor 2007, Goiânia está dividida em Unidades
Territoriais, que possuem características e limitações próprias, dependendo de
sua natureza de promoção ou redução da densidade do espaço, conforme
Quadro .
Quadro 13– Parâmetros Urbanísticos / Unidade Territorial UNIDADE
TERRITORIAL COEFICIENT
E BÁSICO NÃO
ONEROSO
LIMITE ALTURA
FRAÇÃO OCUPAÇÃO SUBSO
LO ATÉ
7,50 m ACIMA 7,50 m
ADENSÁVEL 1,0x área terreno ou até
6,00 m de altura
sem limite sem fração (exceto AEIS)
90% sem limite
50%
DESACELERAÇÃO
sem limite Sem fração
90% Sem limite
50%
ADENSAMENTO BÁSICO
9,00 m 90,00 m² 90% Sem limite
50%
USO SUSTENTÁVEL
9,00m 180,00m² 40% 40% 40%
Fonte: Lei Complementar nº 171/2007.
Assim, para as unidades territoriais que possuem limitação de altura
(área de adensamento básico e área de uso sustentável), esta limitação acaba
por restringir a quantidade de potencial através de outorga onerosa. Entretanto,
as unidades territoriais sem limite de altura (áreas adensáveis, de
desaceleração) não possuem também limite para a concessão do instrumento,
porém nestas unidades o valor a ser pago pela concessão é mais oneroso que
nos de baixa densidade.
Mesmo indicado no Plano Diretor que é função do município o
monitoramento do impacto que a concessão da outorga onerosa possa gerar
nas regiões em que estão sendo aplicadas, de certa forma a não limitação do
coeficiente de aproveitamento de uma área acaba permitindo a construção
adicional em qualquer área urbana do município, sem observar os impactos
que seriam gerados na infraestrutura local.
Analisando as liberações de outorga onerosa realizadas pelo município e
avaliando os projetos aprovados com concessão de OODC, foram observadas
as seguintes características:
181
Até 2010, a concessão de OODC se deu para projetos protocolados para
análise à luz da Lei Complementar nº 031/1994, sendo sua utilização não
direcionada aos eixos de desenvolvimento e às unidades territoriais previstas
pelo atual Plano Diretor;
No período de 2010 a 2016, sua aplicação foi direcionada principalmente às
áreas adensáveis propostas pelo Plano Diretor, sendo negociado 898.444,16
m² de área junto ao FMDU, segundo dados extraídos do Tableau (SEPLANH,
2017); e
Observa-se uma diluição de sua aplicação em toda a Macrozona Construída,
sem que a esta gerasse adensamentos significativos. Os locais de maior
utilização são principalmente aqueles situados em áreas adensáveis por
direcionamento do próprio Plano Diretor (principalmente os Setores Bueno,
Marista e Jardim América).
Os gráficos de 12 a 21 demonstram o total de OODC concedidas por
bairro e por ano (de 2007 a 2017), sendo o Gráfico 22 a relação de OODC
concedidas no período de 10 anos de vigência do Plano Diretor de 2007. Cabe
ressaltar que tais OODC referem-se às concessões, cujas negociações para quitação não foram mediante TDC.
182
Gráfico 12 – Total de Outorga Onerosa Concedida (2007)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano/SEPLANH, 2017
183
Gráfico13– Total de Outorga Onerosa Concedida (2008)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
184
Gráfico 14– Total de Outorga Onerosa Concedida(2009)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
185
Gráfico 15 – Total de Outorga Onerosa Concedida (2010)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
186
Gráfico 16 – Total de Outorga Onerosa Concedida (2011)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
187
Gráfico 17 – Total de Outorga Onerosa Concedida (2012)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
188
Gráfico 18 – Total de Outorga Onerosa Concedida (2013)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
189
Gráfico 19 – Total de Outorga Onerosa Concedida (2014)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
190
Gráfico 20 – Total de Outorga Onerosa Concedida (2015)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
191
Gráfico 21 – Total de Outorga Onerosa Concedida (2016)
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
192
Gráfico 22 – Total de Outorga Onerosa Concedida por ano
Fonte: Gerência do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – SEPLANH, 2017
6.9.2 Transferência do Direito de Construir (TDC)
Outro instrumento mencionado no Estatuto da Cidade, o instrumento
Transferência do Direito de Construir – TDC se destaca pela sua progressiva
utilização nos grandes centros urbanos brasileiros, estando à disposição do
município para a proteção do patrimônio cultural e natural. O instituto da
Transferência do Direito de Construir (figura 36 e 37) visa a compensar os
proprietários de imóveis que tenham o seu potencial construtivo reduzido em
193
benefício da preservação do patrimônio ambiental ou paisagístico. Neste caso,
autoriza-se o exercício do direito de construir em outro imóvel. A transferência do direito de construir - TDC é uma faculdade dada ao proprietário de imóvel urbano, privado ou público, de exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor, conjugando o interesse público com o particular sem despesas ao erário público.
Figura 36– Transferência do Direito de Construir
Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/06/transferencia-do-direito-de-construir/. Acessado em 22 de junho de 2017 às 07h e 53m.
Figura 32– Transferência do Direito de Construir
Fonte: http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2014/09/transferencia-do-direito-de-construir.html. Acessado em 22 de junho de 2017 às 11h e 56m.
194
Segundo Pinto (2002) e considerando uma das vertentes conceituais da
TDC, O pressuposto da transferência é que, embora se impeça o exercício do direito de construir em determinado imóvel, haja infraestrutura disponível. Essa infraestrutura será então utilizada por outro imóvel, sem prejuízo para a qualidade de vida de seu entorno. Pode-se concluir, portanto, que o índice resultante não poderá exceder ao coeficiente de aproveitamento máximo previsto no plano diretor.
Para Marins (2004),
Proprietários de terrenos insertos em áreas de proteção ambiental, assim como os titulares do domínio de bens tombados, ao invés de se desinteressarem pela sorte desse precioso patrimônio natural ou cultural, ou promoverem desmatamentos, qualquer outro tipo de degradação ou destruição, poderão tirar proveito econômico do seu bem se o mantiverem com as características ambientais originárias, pois a preservação de áreas ou imóveis dessa natureza é uma das razões de ser do instituto da transferência do direito de construir.
A TDC, portanto, opera não recuperando a mais-valia urbana criada no
processo de urbanização, mas atua como forma de regular e controlar o uso do
solo por meio de um entendimento de compensação econômica pela perda do
potencial, evitando assim a desapropriação, conforme exigida pela Constituição
Federal de 1988.
Em síntese, nas palavras de Oliveira (2002, p.93-98), a transferência do
direito de construir poderá trazer forte impacto no mercado imobiliário, dando
origem à propriedade virtual. Assim, o proprietário impedido de exercer seu
direito no próprio imóvel, poderá construir em outro local, podendo os
empreendedores imobiliários adquirir o direito de construir de proprietários que
não possuam ou não queiram exercer o direito defluente de lei. Inaugura-se
uma nova moeda de circulação no mercado e com valor econômico: o direito
de construir.
Importante observar que o referido instrumento já vinha sendo utilizado
pelo município de Goiânia, desde a Lei Complementar nº 031/1994, a qual
tratava da Transferência do Direito de Construir em seus artigos 30, 31, 32 e
33.
195
Baseada nas premissas do Estatuto da Cidade, a Lei Complementar nº
171/2007 expandiu a aplicação do instrumento, conforme descrito em seu
artigo 157, o qual define que,
Art. 157. Fica autorizado ao proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir quando o referido imóvel for considerado para fins de: I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários; II- preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
A referida lei direcionou a localidade das áreas que poderão receber
este potencial construtivo, inclusive delimitando sua transferência, mediante
seu artigo 158, o qual dispõe que,
Art. 158. As áreas receptoras do potencial construtivo, objeto de Transferência do Direito de Construir, estarão localizadas na unidade territorial definida como Áreas Adensáveis, exclusivamente nas áreas pertencentes aos Eixos de Desenvolvimento e áreas objeto de aplicação de projeto diferenciado de urbanização, integrantes da Macrozona Construída. § 1º Fica estabelecido como potencial máximo a ser transferido por unidade imobiliária, o equivalente a 25% da altura do edifício a ser implantado no imóvel receptor.(grifo do autor)
A Lei Complementar nº 181/2008, em seu artigo 20, parágrafos 1º e 2º,
altera artigos do Código de Obras e Edificações e estabelece novas formas de
utilização do instrumento:
§ 1º Fica facultada a aplicação da Transferência do Direito de Construir – TDC, sobre a área objeto da complementação do sistema viário, nos termos de legislação própria. § 2º A TDC, de que trata o parágrafo anterior poderá ser utilizada em substituição ao instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC, além do potencial máximo equivalente a 25% da altura do edifício conforme estabelecido no art. 158 da Lei Complementar nº 171/2007.
Assim, o artigo 50-A da Lei Complementar nº 177/2008, alterado pelo
artigo 20 da Lei Complementar nº 181/2008, que dispõe sobre a faculdade da
196
aplicação da TDC, com a finalidade de conseguir áreas para a implantação dos
corredores (§1º) e como “moeda” no pagamento de outorga onerosa (§2º).
Importante ressaltar que,de acordo com o artigo 158 da Lei
Complementar nº 171/2007, a TDC só é aplicada nas Áreas Adensáveis, em
imóveis pertencentes aos Eixos de Desenvolvimento e em Projetos
Diferenciados de Urbanização.
Diagnóstico TDC e OODC
Em análise às liberações de TDC emitidas pelo município, no período de
2007 a 2017, é possível perceber que a aplicação do instrumento no município
acontece em duas fases distintas. Uma até 2008, onde sua função se restringia
ao que rege o Estatuto da Cidade e outra de 2008 até os dias atuais, onde a
aplicação do instrumento foi direcionada para alguns fins específicos, conforme
descrito a seguir:
Era interesse do município na aquisição de faixas de áreas para a
complementação do sistema viário junto aos corredores exclusivos e
preferenciais, para que fossem efetivados os eixos de desenvolvimento
propostos pelo Plano Diretor. Assim sendo, foi incentivada sua troca com a
aplicação de dois índices de pagamento bem elevado:
1- para cada metro quadrado doado recebia-se cinco metros quadrados para
aplicação de 25% acima do potencial máximo;
2- para cada metro quadrado doado recebia-se vinte metros quadrados para
substituição de OODC.
Também era de interesse do município a implantação do Parque Urbano
Ambiental Macambira Anicuns (PUAMA), parque linear com 24km de extensão,
e para que fosse possível sua realização seria necessária a desapropriação de
diversas áreas ao longo do córrego Macambira e Ribeirão Anicuns. Foi então
incentivada a doação das áreas necessárias com pagamento através do
instrumento de TDC, em proporções menores que a dos corredores:
1- a cada metro quadrado doado recebia-se cinco metros quadrados em TDC,
para utilização acima do potencial máximo.
197
Entretanto, o mercado imobiliário identificou algumas potencialidades
para utilização da lei não previstas pelos técnicos quando da elaboração desta.
Alguns exemplos, como:
Diversas áreas doadas como reserva do sistema viário para os corredores
estavam localizadas em bairros mais afastadas do centro, onde a implantação
desses ainda demanda tempo. Há áreas em que ainda não há nem a via
aberta. Isso gerou a concentração de grande quantidade de metros quadrados
em TDC no mercado.
A liberação para utilização do instrumento como substituição ao pagamento
da outorga onerosa para o município abriu o mercado para a venda desses
“créditos” em TDC a preço menor que o instrumento de outorga onerosa
gerado pelo município, causando uma concorrência com a própria
municipalidade. Com grande quantidade de TDC no mercado, passou a ser
mais vantajosa a aquisição de TDC para a quitação da outorga onerosa do
direito de construir, mesmo sendo o pagamento desta, quando em moeda,
trimestral.
Deste modo, compreende-se que as legislações que instituíram e
regularam a TDC no município de Goiânia, ao ampliar as possibilidades de
aplicação do instrumento em relação ao previsto pelo Estatuto da Cidade e ao
majorar a relação de transferência do potencial em certas situações previstas
pela lei municipal, elevou a oferta no mercado desta “moeda”, criando estoques
de TDC nas mãos de terceiros. Estas, por sua vez, perderam valor no
mercado, tornando-se mais vantajosas quando da substituição, prevista por lei
municipal, do pagamento da OODC.
Devido à desvalorização supracitada, iniciou-se um crescente
desinteresse dos proprietários de imóveis em negociar com o município
mediante contrapartida em TDC, dificultando e até inviabilizando ações
públicas de interesse municipal.
198
Além disto, o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano do órgão
municipal de planejamento, ao permitir a substituição do pagamento de OODC
por TDC, conforme demonstra a Figura 33, deixou de recolher o montante de
aproximadamente R$ 166.000.000,00 (cento e sessenta e seis milhões de
reais)nos últimos dez anos, segundo dados do Tableau (SEPLANH, 2017).
Figura 33– Transferência do Direito de Construir
Fonte:http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/. Acessado dia 22 de junho de 2017 às 09h e 02m.
Em continuidade ao diagnóstico em apresentação, ressalta-se que a Lei
nº 8.618/2008 não previu a base de cálculo para a concessão de outorga
onerosa em imóveis localizados na Área de Uso Sustentável. Considerando
que os parâmetros urbanísticos atuais para esta unidade territorial preveem o
índice de ocupação de 40% da área do terreno e altura limitada em 9,00m, o
coeficiente de aproveitamento seria de no mínimo 1,2 vezes a área do terreno,
ou seja, seria necessária a cobrança da outorga onerosa sobre este excedente.
É ainda possível que este coeficiente oneroso exceda ao acima contabilizado,
caso o proprietário também edifique pavimentos subsolos com usos distintos
ao de estacionamento e demais previstos em lei como não onerosos.
199
Detecta-se ainda que além da Outorga Onerosa do Direito de Construir,
o Estatuto da Cidade previu a Outorga Onerosa de Alteração de Uso. O
Município de Goiânia, em seu Plano Diretor de 2007, previu a aplicação deste
instrumento, porém, este não foi regulamentado posteriormente por lei
específica, ficando sua aplicação prejudicada nestes dez anos de vigência do
Plano Diretor. Excetua-se do exposto, o Programa Urbano Ambiental
Macambira Anicuns (PUAMA), haja vista que mediante o artigo 13 da Lei
9.123, de 28 de dezembro de 2011, foi prevista a aplicação da Outorga
Onerosa de Alteração de Densidade, a ser concedida exclusivamente nas
áreas integrantes do Programa.
6.9.3 Patrimônio Histórico
De acordo com Ghirardello e Spisso (2008) apresentam-se a seguir
alguns conceitos e considerações importantes que envolvem a questão do
patrimônio histórico e cultural:
Patrimônio Cultural
É o conjunto de bens, de natureza material e/ou imaterial, que possuem
importância e significado histórico para a sociedade, e divide-se em:
Formas de expressão;
Os modos de criar, fazer e viver;
Criações científicas, artísticas, tecnológicas e documentais.
Tombamento
É um conjunto de ações, realizadas pelo poder público por meio de
Legislação, que reconhece o valor histórico artístico ou cultural de um bem,
impedindo ações que possam resultar em demolição, ampliações ou reformas
que poderiam causar a sua descaracterização.
200
O Tombamento pode trazer para a cidade benefícios como a
preservação da sua história, o incremento do turismo local e a consonância
com os princípios de sustentabilidade quando os bens tombados se configuram
registros capazes de propiciar a compreensão da história pelas gerações
futuras contribuindo para a identidade cultural da sociedade que o produziu.
Conselho de defesa do Patrimônio
É um órgão colegiado de assessoramento consultivo e normativo,
integrante da estrutura pública (municipal, estadual, federal), composto por um
grupo de pessoas representantes dos diversos segmentos da sociedade.
Fazem parte do Conselho Municipal, em geral, os representantes do
poder público, associações, entidades de classe, universidades, entre outros.
Incentivos Fiscais
Por meio de Leis específicas podem ser definidos descontos ou isenção
de IPTU para os bens tombados.
A Transferência do Direito de Construir é um dos instrumentos previstos
pelo Estatuto da Cidade que o proprietário pode valer como compensação em
decorrência do tombamento do imóvel, quando o direito de edificar (potencial
construtivo da área) é vendido a terceiros.
Como suporte financeiro às ações de conservação e restauração dos
bens tombados, o proprietário pode recorrer a leis de incentivo cultural, como a
Lei Federal Rouanet, Leis estaduais e municipais, e ainda convênios
internacionais, fundações e iniciativa privada.
Área Envoltória ou Entorno do Bem Tombado
Depois de estabelecido o tombamento, deve ser grafado a poligonal que
delimite uma área no entorno da edificação onde serão incididos parâmetros
201
para construção tais como preservação da volumetria geral e altura máxima,
bem como a proibição para fixação de elementos publicitários. Esta área
garante a visibilidade do bem tombado contribuindo para sua valorização.
Conservação
São intervenções compatíveis com as atuais condições físicas da
edificação ou obra de arte com vistas à manutenção do patrimônio preservando
seu significado e sua identidade.
Reconstrução
É o restabelecimento do estado anterior de um bem, podendo ser
utilizado materiais diferentes dos originais.
Restauração
São intervenções que tem como objetivo atingir o estado original anterior
às possíveis intervenções ou desgaste em função da ação do tempo.
Cartas Patrimoniais
As Cartas Patrimoniais estabelecem definições, diretrizes e critérios para
as ações de salvaguarda do patrimônio histórico e arquitetônico, como a
conservação, manutenção e restauro. Estas possuem abrangência local,
regional, nacional ou mundial. A primeira foi a Carta de Atenas, em 1931, e
hoje somam mais de 40.
MARCOS REGULATÓRIOS
Conforme a Associação Amigos do Patrimônio e Arquivo Histórico
(AAPAH, 2015):
202
Na década de 1930, alguns estudiosos começaram a identificar o patrimônio histórico, cultural, paisagístico e natural da humanidade por causa da urbanização em crescimento. O crescimento das urbes trazia riscos aos prédios antigos, a obras de artes e a natureza. Para aumentar os tamanhos das ruas e os transportes alguns patrimônios corriam riscos de serem derrubados.
A partir de 1930 alguns acordos e convenções internacionais pautaram
as questões do patrimônio e políticas públicas de preservação em diversos
países. Segundo Arantes (2009, p.12-14), os documentos que fundaram esse
processo são:
Carta de Atenas: Edição 1931- assinada pelo Escritório Internacional dos
Museus da Sociedade das Nações, focalizando nas legislações nacionais para
proteção dos “monumentos de interesse histórico, artístico ou científico”
(ARANTES, 2009 apud CURY: 2000, p.14), abordando temas referentes ao
direito da coletividade em relação à propriedade privada. Edição 1933 - com
chancela da assembleia do CIAM – Congresso Internacional de Arquitetura
Moderna, destacando o patrimônio no contexto da cidade e das condições de
vida no meio urbano, especialmente em zonas históricas; e
Carta de Veneza: Carta Internacional sobre Conservação e Restauração de
Monumentos e Sítios, aprovada no II Congresso Internacional de Arquitetos e
Técnicos dos monumentos Históricos em 1964. Este documento amplia o
conceito de patrimônio, considerando como objeto de preservação não só as
edificações, mas também seus usos e aspectos arquitetônicos, históricos e
sociais.
A Organização das Nações Unidas para a Educação a Ciência e a
Cultura – UNESCO, a partir de 1945, se tornou o centro mundial de referência
para o desenvolvimento das bases técnicas e conceituais da preservação e
fórum para celebração de acordos sobre preservação do patrimônio.
Convenção de 1972 que trata da Proteção do Patrimônio Mundial, Cultural, e
Natural, que estende a preservação aos bens naturais e institui a
universalidade; e
203
Convenção de 2003 que dispõe sobre a Salvaguarda do Patrimônio Cultural
Intangível estabelecendo uma ruptura conceitual radical dos paradigmas da
preservação.
A definição de Patrimônio Material e Patrimônio Imaterial se diferem pelo
o que é tangível e intangível. Os bens culturais imateriais trazem traços de
identidades da cultura de um povo, onde os valores são passados de geração
em geração.
As medidas adotadas pela UNESCO buscam identificar os patrimônios
culturais imateriais para a valorização turística, preservação e reconhecimento
dos membros que atuam em uma comunidade.
No documento “Convenção para Salvaguarda do Patrimônio Imaterial”
foram identificados os seguintes campos do patrimônio cultural imaterial ou
intangível:
a. tradições e expressões orais, incluindo o idioma como veículo do patrimônio
cultural imaterial;
b. expressões artísticas;
c. práticas sociais, rituais, e atos festivos;
d. conhecimentos e práticas relacionadas à natureza e ao universo; e
e. técnicas artesanais tradicionais.
As normativas e práticas de preservação dos bens imateriais contribuem
para os patrimônios serem reconhecidos por mais pessoas, além de divulgar,
trazer benefícios turísticos e apoios governamentais. O Decreto Lei nº25, de 30 de novembro de 1937, conceitua o patrimônio
histórico e artístico nacional como sendo o, conjunto dos bens móveis e imóveis existentes no país e cuja conservação seja de interesse público, quer por sua vinculação a fatos memoráveis da história do Brasil, quer por seu excepcional valor arqueológico ou etnográfico, bibliográfico ou artístico. (Decreto Lei nº 25)
204
As obras inscritas nos Livros do Tombo do Serviço do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional, a saber:
Livro do Tombo Arqueológico, Etnográfico e Paisagístico, as coisas
pertencentes às categorias de arte arqueológica, etnográfica, ameríndia e
popular;
Livro do Tombo Histórico, as coisas de interesse histórico e as obras de arte
histórica;
Livro do Tombo das Belas Artes, as coisas de arte erudita, nacional ou
estrangeira;
Livro do Tombo das Artes Aplicadas, as obras que se incluírem na categoria
das artes aplicadas, nacionais ou estrangeiras.
A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 24, determina que
compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente
sobre a proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico, turístico e
paisagístico; e aos Municípios compete promover a proteção do patrimônio
histórico-cultural local, observada a legislação e a ação fiscalizadora federal e
estadual (Constituição Federal,1988).
A referida constituição, em consonância com o aparato legal, definiu o
interesse pelo patrimônio natural e cultural do Brasil:
Art. 216. Constituem patrimônio cultural brasileiro os bens de natureza material e imaterial, tomados individualmente ou em conjunto, portadores de referência à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira, nos quais se incluem: I - as formas de expressão; II - os modos de criar, fazer e viver; III - as criações científicas, artísticas e tecnológicas; IV - as obras, objetos, documentos, edificações e demais espaços destinados às manifestações artístico-culturais; V - os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico. § 1º O Poder Público, com a colaboração da comunidade, promoverá e protegerá o patrimônio cultural brasileiro, por meio de inventários, registros, vigilância, tombamento e desapropriação, e de outras formas de acautelamento e preservação.[...]
A Lei Orgânica do Município de Goiânia trata a questão do Patrimônio
Cultural do município no Capítulo III – Da Educação, Da Cultura e Do Desporto,
205
na Seção II Da Cultura, onde constitui o Patrimônio Cultural do Município de
Goiânia como sendo os bens de natureza material e imaterial:
Art. 261 - O Patrimônio Cultural do Município de Goiânia é constituído dos bens de natureza material e imaterial, tomados individualmente ou em conjunto, portadores de referência, à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade goianiense, cuja divulgação, registro e conservação seja do interesse público por sua vinculação com a história do Município, do Estado de Goiás e do País, ou pelo seu excepcional valor histórico, cultural, natural, arquitetônico, paisagístico, artístico, bibliográfico, espeleológico, arqueológico, etnológico, etnográfico e científico, nos quais se incluem: [...] III - as obras, objetos, documentos e edificações de valor histórico, cultural, natural, arquitetônico e demais espaços destinados às manifestações artístico-culturais; IV - os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, cultural, natural, arquitetônico paisagístico, artístico, bibliográfico, espeleológico, arqueológico, etnológico, etnográfico e científico.
Em seu artigo 261-A constitui os direitos culturais garantidos pelo
Município, tais como:
Preservação da identidade dos bairros e valorização das características de
sua história, sociedade e cultura;
Proteção, conservação e restauração do patrimônio histórico, cultural,
natural, arquitetônico, paisagístico, artístico, bibliográfico, espeleológico,
arqueológico, etnológico, etnográfico e científico; e
Adoção de incentivos fiscais que motivem as empresas privadas locais a
investirem na produção cultural e na restauração do patrimônio edificado em
Art déco, do Município de Goiânia.
Esta Lei define como dever do município com a participação da
comunidade, a promoção, a garantia e a proteção de toda a manifestação
cultural a fim de valorizar a produção e a difusão cultural por meio de, entre
outras coisas:
Defesa dos sítios de valor histórico, artístico, natural arquitetônico,
arqueológico, espeleológico e etnológico; e
Inventários, registros, vigilância, tombamento, restauração e desapropriação
de conjuntos urbanos e sítios de excepcional valor histórico, cultural, natural,
206
arquitetônico, paisagístico, artístico, bibliográfico, espeleológico, arqueológico,
etnológico, etnográfico e científico; e outras formas de acautelamento e
preservação do patrimônio cultural do Município de Goiânia.
A Lei Orgânica define também que o Município estabelecerá dotação
orçamentária específica para a preservação e recuperação do Patrimônio
Arquitetônico em Art déco, aplicando quando a lei facultar, incentivos fiscais,
subsídios, doações ou tributos federais e estaduais, através do órgão municipal
responsável pela cultura.
O Plano Diretor de Goiânia, em seu Artigo 8º, define ações por meio dos
programas, entre outros, o de Reabilitação e Requalificação do Centro,
Programa de Requalificação e Dinamização Econômica do Setor Campinas,
Programa de Resgate e Preservação da Memória Histórico-Cultural do
Município e o Programa de Implementação das Áreas de Programas Especiais.
No Capítulo II, do Plano Diretor, que trata da estratégia de
sustentabilidade socioambiental:
prioriza o desenvolvimento local de forma sustentável para todo o Município de Goiânia, privilegiando a qualidade do Patrimônio Ambiental que abrange os Patrimônios Cultural e Natural, visando a proteção, a recuperação e a manutenção dos aspectos paisagísticos, históricos, culturais, arqueológicos e científicos:
I - integram o Patrimônio Cultural, o conjunto de bens imóveis de valor significativo, edificações isoladas ou não, enquadradas como “art déco”, os parques urbanos e naturais, as praças, os sítios e paisagens, com simbolismo cultural, assim como manifestações e práticas culturais e tradições que conferem identidade a estes espaços;
Como estratégia de sustentabilidade socioambiental, a Lei 171 define,
entre outros, o Programa de Valorização do Patrimônio Cultural que objetiva
identificar e classificar elementos de valor cultural, definir diretrizes e
desenvolver projetos, com vistas a resgatar a memória cultural, respeitando a
evolução histórica dos direitos humanos e a pluralidade sociocultural,
restaurando, revitalizando, potencializando áreas significativas e criando
instrumentos para incentivar a preservação;
207
A Lei Complementar nº 246/2013 define como Área de Restrição à
Ocupação, entre outras, as Áreas de Patrimônio Ambiental que abrangem os
Patrimônios Cultural e Natural, com normas específicas à ocupação urbana.
As leis que criaram os conselhos em seus diversos níveis: Lei Federal
(Decreto-Lei 25/1937), Lei Estadual (Lei 10.247/1968/SP) e Leis Municipais.
GOIÂNIA – PATRIMÔNIO HISTÓRICO
O Município de Goiânia, mundialmente reconhecido por seu patrimônio
histórico e cultural Art Déco, aprovado em 2003 como “Patrimônio Cultural
Nacional”, teve ao longo dos últimos 37 anos, seus bens culturais protegidos
e/ou tombados, mediante atos administrativos e legislativos das esferas
municipal, estadual e federal (GOIÂNIA, 2009, p. 5).
O Município possui trinta e três (33) bens culturais preservados e/ou
tombados, sendo: treze (13) bens preservados por Lei, três (3) bens tombados
por Lei e dezessete (17) bens tombados por Decreto(GOIÂNIA, 2009, p. 21).
Cabe ressaltar que dos bens municipais protegidos, grande parte destes
encontra-se descaracterizado, sendo que quatro deles - Cruzeiro da Praça
Germano Roriz, posteriormente reconstruído, Obelisco Central Principal da
Praça Cívica, Fachada da Igreja Batista e Automóvel Clube de Goiás – foram
demolidos (GOIÂNIA, 2009, p. 11).
O Estado de Goiás protegeu 54 bens imóveis, sendo 25 deles protegidos
ao mesmo tempo, pelo Despacho nº 1.096/1982 e Decreto nº 4.943/1998
(GOIÂNIA, 2009, p. 17).
Por fim, a união protegeu dois traçados viários e núcleos pioneiros de
Campinas e de Goiânia, e mais 23 bens, tombados de forma isolada ou em
conjunto, sendo eles componentes do Art déco (GOIÂNIA, 2009, p. 20).
Importante ressaltar que alguns bens culturais foram tombados por mais
de um ente federativo, conforme demonstrado no Quadro 14.
Quadro 14– Bens tombados no Município de Goiânia Ente(s) Federativo(s) responsável(eis) pelo Quantidade de bens culturais tombados
208
tombamento
União, Estado e Município 4
União e Estado 16
União e Município 2
Estado e Município 4
União 4
Estado 12 Fonte: GOIÂNIA, 2009, p. 20-21. Nota: Adaptado pelo autor.
Embora reconhecida a importância dos bens culturais e históricos
situados no município, o Plano Diretor de 2007 não avançou na sua delimitação
para fins de uso e ocupação do solo urbano. As áreas envoltórias aos bens
tombados também não compuseram o modelo espacial. O Plano Diretor,
porém, trouxe a figura da unidade territorial denominada por Áreas de
Restrição à Ocupação (GOIÂNIA, 2009, p. 11).
Assim, totalizam sessenta e três (63) bens culturais preservados e/ou
tombados por legislação, os quais deveriam ser: inventariados, registrados
como endereço cartográfico – limites e confrontações, receberem a inscrição
de Área Protegida, regulamento quanto ao uso e ocupação do solo, definição
do espaço/área envoltória e elaboração do plano de gestão e gerência, com
dotação orçamentária (GOIÂNIA, 2009, p. 22).
Por meio da Lei nº 7.164, de 14 de dezembro de 1992, foram criados a
Secretaria Municipal de Cultura (SECULT) e o Conselho Municipal de
Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de
Goiânia. Apesar da criação destas entidades, nenhuma providência foi
realizada para o cumprimento da Lei nº 6.962/1991, quanto à instituição dos 24
bens imóveis preservados como: identificação, regulamentação e inscrições
destes bens preservados no Livro do Tombo.(GOIÂNIA, 2009, p. 22).
Desta forma, conclui-se que deverão ser grafadas no mapa do Modelo
Espacial as áreas dos bens tombados pelas três esferas de poder (municipal,
estadual e federal), bem como as poligonais da área envoltória. Para tanto,
209
nestas áreas incidirão parâmetros urbanísticos especiais a fim de garantir a
visibilidade e ambiência do entorno.
Para evitar a deterioração ou a demolição dos bens tombados bem
como daqueles que apresentam valor histórico, é imprescindível uma gestão da
conservação de forma eficiente. Desta forma, a partir do conhecimento da atual
gestão do município, é preciso traçar diretrizes para a construção do Plano de
Gestão de Conservação para definição de ações para conservação do núcleo
histórico da cidade.
INVENTÁRIO DA ARQUITETURA MODERNA
A Universidade Federal de Goiás (UFG) produziu um inventário reunindo
informações sobre 339 casas goianienses construídas entre as décadas de
1930 e 1970.
O estudo concluiu que Goiânia possui um variado repertório que vai da
linguagem eclética neocolonial a mais modernista das casas. Ao todo, foram
encontradas nove linguagens diferentes em uma faixa territorial que
compreende os setores Central e Sul, além de partes dos setores Aeroporto,
Oeste, Marista, Bueno e Universitário.
O patrimônio investigado foi valorado de acordo com critérios técnicos,
tais como excepcionalidade, potencial de risco, estado de conservação e
estado de preservação.
O Inventário de Arquitetura Residencial Unifamiliar em Goiânia foi
realizados em 2015 e 2016, com a cooperação técnica do Instituto do
Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) e apoio do Ministério Público
de Goiás. Na oportunidade, uma equipe de 25 pessoas organizou um
detalhado banco de dados sobre o núcleo inicial da cidade e seus arredores,
210
com o objetivo de fornecer subsídios a futuras pesquisas e as possíveis ações
de preservação do patrimônio.10
Área dos Bens Tombados:
Compreende todos os bens federais, estaduais e municipais tombados e
o terreno que se inserem, sendo os referidos bens tombados em Goiânia os
listados abaixo na quadro15.
Quadro8– Bens tombados no Município de Goiânia
BEM TOMBADO ENTE FEDERATIVO RESPONSÁVEL PELO TOMABAMENTO
UNIÃO ESTADO MUNICÍPIO
PRAÇA CÍVICA X X
PALÁCIO DO GOVERNO X X X
FÓRUM E TRIBUNAL DE JUSTIÇA X X
SECRETARIA GERAL DO ESTADO X X
DELEGACIA FISCAL X X
TRIBUNAL DE CONTAS X
TRIBUNAL REGIONAL ELEITORAL X X
CORETO X X X
OBELISCOS X
FONTES LUMINOSAS X X
DEPARTAMENTO ESTADUAL DE INFORMAÇÃO X X
GRANDE HOTEL X X X
RELÓGIO DA AVENIDA GOIÁS X X
LICEU DE GOIÂNIA X X
CINE TEATRO GOIÂNIA X X
ANTIGA FACULDADE DE DIREITO/ CASA TIPO
RUA 20 X
LAGO DAS ROSAS X X
CASA DE PEDRO LUDOVICO X X
ATENEU DOM BOSCO X
ESTAÇÃO FERROVIÁRIA/ MURAIS DE FREI
CONFALONI/ PRAÇA DO TRABALHADOR X X X
10Fonte: https://www.ufg.br/n/96913-ufg-faz-inventario-da-arquitetura-moderna-em-goiania. Acesso em 20 de fev. de 2018 as 08h e 44m.
211
GRUPO ESCOLAR MODELO X
IGREJA DO SAGRADO CORAÇÃO DE MARIA X X
IGREJA DO ANTIGO SEMINÁRIO DOS PADRES
REDENTORISTAS X X
SEDE DO FÓRUM E DA PREFEITURA MUNICIPAL
DE CAMPINAS X X
EDIFÍCIO DA ANTIGA ESCOLA TÉCNICA
FEDERAL DE GOIÁS X X
ANTIGA CASA DOS PADRES REDENTORISTAS X X
CRUZEIRO – PRAÇA DO CRUZEIRO X
FACHADA DA CATEDRAL X
ESTÁTUA DE BARTOLOMEU BUENO DA SILVA X
MONUMENTO ÀS TRÊS RAÇAS X
TÚMULO DA FAMÍLIA DO FUNDADOR DA CIDADE
DR. PEDRO LUDOVICO TEIXEIRA X
PALACE HOTEL X X
PARQUE BOTAFOGO X
JARDIM BOTÂNICO X
CABECEIRA DO AREIÃO X
BOSQUE DOS BURITIS X
TEATRO INACABADO X
CENTRO CULTURAL MARTIM CERERÊ X X
CASA PRIMEIRO PREFEITO DE GOIÂNIA X
SOBRADO (CASA DA CULTURA DR. ALTAMIRO
MOURA PACHECO) X
CHEFATURA DE POLÍCIA E CADEIA PÚBLICA X X
ANTIGA CAPELA DA SANTA CASA DE
MISERICÓRDIA X
ANTIGA CASA DO PROF. COLEMAR NATAL E
SILVA X
CEMITÉRIO SANTANA X
MERCADO POPULAR MUNICIPAL X
SOBRADO (INSTITUTO BRASILEIRO DE
GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA) X
TRAMPOLIM E MURETA DO LAGO DAS ROSAS X X
HIPÓDROMO DA LAGOINHA X
ESTAÇÃO METEROLÓGICA X
212
TERMINAL DE PASSAGEIROS DO AERÓDROMO X
ÁRVORE MOREIRA X
FORD 29 X
PÉ DE JATOBÁ X
SUBSTAÇÃO GOIÂNIA LESTE X
TRAÇADO VIÁRIO DO NÚCLEO PIONEIRO DE
GOIÂNIA X
TRAÇADO VIÁRIO DO NÚCLEO PIONEIRO DE
GOIÂNIA X
6.10 Infraestrutura urbana
Infraestrutura consiste em um conjunto de elementos estruturais que
impulsiona o desenvolvimento socioeconômico de um determinado local. Os
principais serviços que compõem a infraestrutura de uma cidade são
transporte, drenagem urbana, saneamento e energia elétrica. Estes quatro
itens estão associados e influenciam diretamente no processo produtivo e no
fluxo de mercadorias e pessoas, proporcionando aparatos para o crescimento
sustentável da cidade.
Para impulsionar o sistema de transporte são necessárias boas vias de
tráfego, pavimentadas e com condições de manutenção que garantam a fluidez
no fluxo diário de veículos.
Devido a um crescimento desordenado, é cada vez mais comum que
alguns municípios convivam com enchentes, congestionamentos, e outras
condições precárias de infraestrutura.
Os aspectos peculiares dos serviços de pavimentação urbana,
drenagem, saneamento básico e energia elétrica da cidade de Goiânia serão
relatados a seguir.
6.10.1 Pavimentação e drenagem pluvial
O Município de Goiânia possui hoje deficiência na sistematização de
dados relativos aos serviços de pavimentação e drenagem pluvial da cidade,
dificultando uma gestão adequada do sistema. Muito se tem a modernizar para
213
conseguir alcançar elementos confiáveis para um planejamento seguro e
efetivo dessas ações. Porém, tendo em vista a necessidade de coletar dados
para a revisão do Plano Diretor, buscaram-se informações junto à Secretaria de
Infraestrutura e Serviços Públicos (SEINFRA) e os elementos esparsos
coletados foram analisados e chegou-se à algumas conclusões que serão
relatadas a seguir.
No âmbito do Município, verificou-se que não existe um cadastro técnico
completo das vias pavimentadas e galerias de águas pluviais implantadas,
sendo que os dados existentes não se encontram digitalizados, dificultando
assim a realização de um diagnóstico preciso. A equipe da SEINFRA elabora
mensalmente um relatório com um resumo das atividades executadas no
âmbito das ações de administração direta (manutenção/conservação) e através
desses dados é que foram possíveis realizar algumas análises.
Além disso, para a emissão desse diagnóstico, foram coletadas
informações de controle individuais/informais junto a técnicos do referido órgão
e ainda buscou-se analisar alguns trabalhos elaborados por pesquisadores,
que em muito contribuíram para a construção deste documento.
Salientamos ainda, para que um sistema de drenagem urbana seja
eficiente ao longo dos anos, mesmo com a influência dos crescimentos
urbanos, são necessários ações e investimentos contínuos, tanto em obras,
quanto em atividades de cadastro, monitoramento e conservação. Infelizmente,
ao longo dos anos o que se nota são descontinuidades nas ações de
investimento no sistema e altas rotatividades dos gestores, causados pelas
constantes mudanças políticas que, na maioria das vezes, focam na solução
dos problemas mais imediatos em detrimento daqueles serviços que podem
levar à ações definitivas e eficazes.
Vale ressaltar que nesta parte do documento (Eixo Ordenamento
Territorial) será tratado especificamente os sistemas de microdrenagem, que
correspondem às redes coletoras de água pluvial presente nos bairros da
cidade ou nas vias públicas urbanas, e da questão da pavimentação viária da
cidade. Os apontamentos para o sistema de macrodrenagem, que tratam do
214
conjunto de ações que visam atenuar os problemas de erosões, assoreamento
e inundações ao longo dos principais talvegues (fundo de vale), serão
abordados de forma mais detalhada no Eixo de Sustentabilidade
Socioambiental.
Para melhor compreensão do sistema apresentam-se algumas
definições sobre os elementos que constituem uma rede de microdrenagem:
sarjetas, boca de lobo, poço de visita, redes e ramais.
Sarjeta: calha receptora das águas pluviais que escoam pelas vias públicas;
Bocas de lobo: dispositivos para captação das águas pluviais localizados
nas sarjetas;
Poços de visita: dispositivos localizados em pontos convenientes do sistema
de galerias que permitem mudanças de direção, declividade, diâmetro dos
tubos e ainda contribuem para a limpeza das tubulações;
Ramais: tubulações destinadas à condução das águas pluviais captadas nas
bocas de lobo para os poços de visita;
Redes ou galerias: tubulações principais que formam os eixos de distribuição
das águas captadas.
Sabe-se que as cidades brasileiras cresceram de forma acelerada sem
que houvesse um planejamento urbano adequado, ocasionando uma série de
problemas urbanos que se intensificam até os dias atuais. A urbanização está
relacionada diretamente à impermeabilização do solo, trazendo problemas
preocupantes relacionados com o escoamento de águas pluviais. As
inundações, alagamentos e enxurradas trazem diversos transtornos de ordem
econômica e social. Em Goiânia esses problemas se intensificam ao longo do
tempo e crescem à medida em que ocorre o processo de crescimento da
cidade. As áreas urbanas e vias são amplamente pavimentadas e esse
processo de impermeabilização intensifica a necessidade de investimento na
drenagem urbana da cidade, o que tem sido feito de maneira tímida, trazendo
consequências ambientais relacionadas com o escoamento das águas.
Com o processo de urbanização, a densidade das construções aumenta
e consequentemente a área impermeabilizada, de forma que o escoamento e
215
sua velocidade superficial crescem, aumentando os picos de cheias e os
tempos de concentração e recessão dos sistemas. Isso gera problemas no
controle das inundações e demanda modificações no sistema de drenagem
urbana.
Segundo pesquisas de Soares (2016)11, em Goiânia, de acordo com a
Defesa Civil do Município (DEFESA CIVIL, 2014a), de 2010 a 2014, foram
registradas 43 ocorrências de alagamentos, 9 de inundações e 9 de
enxurradas, abrangendo perdas materiais e humanas. Observa-se que em
2010 houve 2 eventos de alagamentos e em 2014 foram registrados 14
alagamentos, totalizando um aumento no número de ocorrências de 600% em
quatro anos.
Para Tucci (1995, p.23-24 apud SOARES, 2016),
as características gerais da urbanização brasileira, com lotes pequenos e intensamente impermeabilizados, tendem a ampliar os efeitos da urbanização sobre os padrões de escoamento superficial. A ocupação urbana dispõe de instrumentos como os índices ou parâmetros urbanísticos que regulam e limitam a densificação urbana. Dentre eles, destacam-se o índice de ocupação (relação percentual entre a área construída e a área do lote) e o coeficiente de aproveitamento (relação entre a área construída e a área do lote). O planejamento urbano dispõe ainda de um índice referente à permeabilidade do solo, que determina a parcela mínima do terreno destinada à infiltração das águas pluviais com vistas a reduzir o escoamento superficial e a promover a recarga do lençol freático. No lote urbano, a parcela do terreno impermeabilizada pode representar um fator significativo na determinação do hidrograma do terreno. Na Figura 3.5, demonstram-se os efeitos da urbanização em diferentes densidades de ocupação sobre o escoamento superficial, notando-se o aumento gradativo da vazão de pico e da redução da capacidade de amortecimento desta em função do aumento de adensamento populacional. Além disso, pode-se observar que as características da ocupação urbana se refletem em alterações no ciclo hidrológico através do aumento do escoamento superficial, da redução da evapotranspiração e diminuição da infiltração.
11SOARES, Sueli Souza de Oliveira. O processo de densificação e verticalização e seus impactos no sistema de drenagem de águas pluviais. Tese de Mestrado em Tecnologia de Processos Sustentáveis – IFG, Campus Goiânia, 2016.
216
Figura 34 – Efeitos da urbanização sobre os padrões de escoamento superficial.
Fonte: Parkinson e Mark5 (2005 apud MENEZES FILHO, 2007, p.19).
A Figura 39 demonstra os efeitos da urbanização sobre os padrões de
escoamento superficial. Percebe-se que, com o aumento do referido
escoamento superficial, é necessário que os projetos de drenagem
incrementem sua vazão e, como neste sistema todo o volume de água captado
é esgotado a jusante, o bom funcionamento depende do cuidado na execução
das obras conforme foram projetadas, além de uma conservação e
manutenção permanente, abrangendo limpeza e desobstrução das bocas de
lobo e das galerias antes dos períodos chuvosos.
217
Conforme dados levantados pela SEINFRA (Quadro 16), a quantidade
de ruas existentes na malha viária do município de Goiânia é 13.505 unidades.
Os dados levantados pela equipe técnica desta Secretaria, considerando os
serviços executados ao longo das últimas décadas, estão representados no
quadro a seguir.
Quadro 16– Demonstrativo da área pavimentada por período
Período/por década Área aproximada de M² executados*
Até ano 1982 7.420.000,00
De 1982 a 1992 6.778.880,00
De 1992 a 2002 9.095.060,00
De 2002 a 2012 9.508.522,70
De 2012 a 2017 1.500.000,00
Total: 34.302.462,70
Fonte: Seinfra, 2017 Nota: * Somatório dos serviços executados por Administração Direta, Indireta e Loteamentos particulares.
Pelos dados do
Gráfico se conclui que há aproximadamente 34,3 milhões de metros
quadrados de vias asfaltadas no Município, e segundo as alegações de
técnicos da SEINFRA, baseado no sentimento e na vivência diária com a
execução dos serviços relativos à pavimentação em Goiânia, acredita-se que a
cobertura de asfalto na cidade atinge cerca de 70 a 80% da malha viária.
Porém, considerando a fragilidade observada na coleta destes dados, já que a
Secretaria responsável não possui nenhum sistema de controle que gere dados
confiáveis, entendeu-se prudente avaliar e comparar estes dados com o
Cadastro Municipal de Logradouros, sistematizado via tableau, que apesar de
estar incompleto e com alimentação desatualizada, oferece alguns elementos
importantes para esse comparativo.
218
Gráfico 23 – Demonstrativo da área pavimentada por período
Fonte: Seinfra, 2017
Dos dados existentes no tableau, coletados em 06 de outubro de 2017
de 2017, obteve-se que a área da malha viária da cidade é 71.935.498,68 m²
(setenta e um milhões, novecentos e trinta e cinco mil, quatrocentos e noventa
e oito, sessenta e oito metros quadrados) e que o percentual de vias asfaltadas
é 54,33% (ver Gráfico ).
Gráfico 24 – Vias pavimentadas
Fonte: Sistema de Cadastro de Vias de Goiânia (Tableau)
219
Importante observar que existe um percentual de 34,08% de vias onde
não existem informações a respeito da pavimentação. Isto se deve a diversos
fatores, dentre eles a falta de alimentação de dados sobre a existência ou não
do serviço e ainda a falta de identificação da via no Cadastro, correlacionando-
a com o bairro correspondente, dificultando a produção de relatórios
consistentes. Aprofundando a análise, observou-se que várias das vias
integrantes da legenda “sem informação” são vias antigas consolidadas da
cidade e que já possuem infraestrutura de asfalto, mas que, pela deficiência do
sistema, não foram inseridas com a legenda apropriada. Conclui-se então que,
na realidade, o percentual de vias asfaltadas é superior aos 54,33% informados
no Gráfico 4.
Realizando o comparativo entre as duas fontes apontadas acima,
percebe-se uma inconsistência nas informações obtidas. Na primeira fonte
(SEINFRA) chega-se ao número de aproximadamente 34,3 milhões asfaltados.
Na segunda fonte (Sistema de Cadastro de Vias), considerando por dedução
que metade do percentual de 34,08% constante como “sem informação” no
tableau estão na realidade asfaltados, e somando isso à área asfaltada já
informada, obtemos que a área aproximada de vias com infraestrutura de
pavimentação é superior a 51 milhões de metros quadrados. Acredita-se que a
inconsistência maior está na informação da malha viária asfaltada antes do ano
de 1982, mas uma conclusão acertada só poderá ser obtida frente a um
levantamento real e criterioso da situação. Esse levantamento é urgente para
que se consiga realizar um diagnóstico preciso e planejamento efetivo das
ações necessárias.
O sistema de drenagem pluvial implantado na cidade tem cobertura de
90% das vias pavimentadas, porém verifica-se que em vários pontos ocorre a
insuficiência do sistema, considerando fatores tais como:
Implantação do sistema com dimensionamento aquém do necessário (redes
e ramais). Isso se deve a fatores tais como: econômicos, carência nas coletas
220
de dados para projetos, ou ainda por falta de diretrizes e de uma legislação
atualizada e abrangente que levem em conta a realidade de urbanização da
cidade. Atualmente utiliza-se como base legal para a referenciar os projetos de
drenagem a Lei nº 9.511/2014. Além disso, o dimensionamento do sistema
muitas vezes é realizado considerando a micro bacia individual,
desconsiderando a bacia de contribuição como um todo, o que acarreta
soluções apenas pontuais que sofrem colapsos quando integradas ao sistema
mais abrangente;
Nem sempre são instalados número suficiente de bocas de lobo,
prejudicando a captação das águas e gerando falhas e acúmulos pontuais em
vários pontos da cidade. Essa deficiência, além de diversos outros prejuízos,
causa investimentos adicionais ao longo do tempo com ampliação e
recuperação do sistema;
Execução inadequada da conformação das pistas pavimentadas
(abaulamento ou caimento simples), conduzindo as águas por trajetória diversa
aos elementos de captação;
Lançamento de resíduos nas vias públicas, ocasionando barreiras à livre
passagem da água. Esse é considerado um dos grandes impactos no bom
funcionamento do sistema, considerando que a maioria dos ramais da cidade
possui diâmetro de 40 cm, o que facilita o entupimento por obstrução;
Manutenção e recuperação insuficiente do sistema, bem como falta de
ampliação do mesmo, considerando que muitos dos bairros da cidade possuem
galerias antigas e já subdimensionadas, pois foram projetadas vislumbrando
uma cidade menos adensada e abrangendo outra realidade;
Limpeza inadequada do sistema, considerando a existência de uma equipe
reduzida no Município, bem como a precariedade dos equipamentos utilizados;
Assoreamento das tubulações, uma das causas desse problema é a
liberação dos óleos e graxas dos veículos que percorrem pelas vias asfaltadas
da cidade, e que são inevitavelmente conduzidos às bocas de lobo,
promovendo o seu depósito nas galerias. Grande parte da tubulação de
drenagem da cidade trabalha com sua capacidade reduzida por causa desse
221
assoreamento. Há dificuldade de limpeza dessas galerias quando os tubos
possuem dimensão inferior a um metro (ϕ < 1m), o que representa a maioria da
tubulação da cidade. Nestes casos, uma solução seria a substituição das
redes, o que representa altos investimentos, muitas vezes inviabilizando esta
ação.
No caso de loteamentos particulares, onde é obrigatória a execução de
infraestrutura de pavimentação e galerias de águas pluviais nestes novos
bairros pelo empreendedor, a função do Município é aprovar os projetos
dessas obras e também fiscalizar sua execução. O que se observa na prática é
que a demanda de aprovação e execução está muito além da capacidade
estrutural de acompanhamento desses serviços pelo Município, o que acarreta
um descontrole que muitas vezes traz consequências à qualidade desses
sistemas implantados.
Seguem, de acordo com Erro! Fonte de referência não
encontrada. alguns números levantados relativamente à quantidade de
elementos do sistema de drenagem existente na cidade (Dados coletados pela
SEINFRA - JAN/2017).
Quadro 17 – Quantidade de elementos do Sistema de Drenagem Pluvial Urbana
Elemento Unidade Quantidade*
Boca de Lobo simples unid 78.000,00 Boca de Lobo conjugada ou "boca de leão" unid 15.000,00 Poços de Visita unid 33.000,00 Redes m 2.311.255,00 Canal a céu aberto nos cursos d'água m 10.000,00 Canal fechado tubular dos cursos d'água m 4.700,00 Extensão dos diques nos cursos d'água m 6.000,00 Fonte: Seinfra, 2017 Nota: * Dados estimados devido à inexistência de um cadastro digitalizado
222
Nos últimos anos o Município, através da Agência Municipal do Meio
Ambiente (AMMA), vem exigindo medidas alternativas para que o acréscimo de
vazão máxima obtido com a urbanização não seja transferido à jusante do
sistema de microdrenagem, utilizando-se o amortecimento do volume gerado,
através de dispositivos como pequenos reservatórios abertos, denominadas
bacias de retenção/detenção. O objetivo das bacias ou reservatórios de
detenção é minimizar o impacto hidrológico da redução da capacidade de
armazenamento natural da bacia hidrográfica. Este controle tem vantagens e
desvantagens, sendo eles:
Vantagens: custos reduzidos, se comparados a um grande número de
controles distribuídos; custo menor de operação e manutenção; facilidade de
administrar a construção; e
Desvantagens: dificuldade de achar locais adequados; custo de aquisição da
área; e, reservatórios maiores têm, muitas vezes, oposição por parte da
população.
O que se observa, no entanto, é que a utilização de medidas de controle
estruturais na forma de reservatórios de detenção ou retenção, no caso de
áreas densamente ocupadas, é de difícil aplicação devido a pouca
disponibilidade de áreas e também, aos elevados custos devido aos preços de
terrenos disponíveis.
Em se tratando da Pavimentação Urbana, observa-se que, apesar da
cidade contar com a maioria de sua malha pavimentada, ainda existe vias sem
essa infraestrutura o que contribui negativamente para o surgimento de alguns
fatores, não só para os moradores, mas também para o município de uma
forma geral tais como:
Altos custos de manutenção das vias não pavimentadas;
Alagamentos de residências em loteamentos sem a infraestrutura de
drenagem com perdas materiais de seus proprietários;
Erosões que tornam vias intransitáveis ou com alto grau de risco de
acidentes;
223
Formação crescente de enormes erosões nos fundos de vale;
Constante assoreamento dos cursos d’água oriundo da perda de solo dos
logradouros públicos e erosões citadas no item anterior; e
Má qualidade de vida para os moradores durante todo o período do ano,
entre outros.
Nas vias pavimentadas, a equipe da Seinfra realiza serviços de
manutenção e recuperação da capa asfáltica, bem como a execução de tapa-
buracos. Já nas vias não pavimentadas são realizados pelo Município os
serviços de terraplanagem e arruamento.
O Município possui uma usina de asfalto própria, localizada no município
de Aparecida de Goiânia. O Quadro 18 resume a produção anual de Concreto
Betuminoso Usinado a Quente (CBUQ) utilizado nas obras manutenção malha
viária asfaltada da cidade nos anos de 2010 a 2015, bem como a cobertura de
sua aplicação, em metros quadrados, diferenciada para os serviços de
execução de capa asfáltica, tapa-buraco e recapeamento.
Quadro 18 – Produção anual de CBUQ (toneladas) utilizadas nas obras
Ano Serviços onde foram utilizados
Execução de Capa Asfáltica Tapa Buraco Recapeamento
2010 30.709,66 27.131,10 10.734,88 2011 16.656,98 28.169,28 18.323,98 2012 22.814,03 27.037,55 11.490,27 2013 8.237,17 18.668,31 10.435,97 2014 4.468,00 11.640,12 338,00 2015 16.886,42 25.795,18 6.803,88
Total: 99.772,26 138.441,54 58.126,98 Fonte: Seinfra, 2017
Relativamente aos recursos financeiros para manutenção, observa-se
que o Município tem altos custos de manutenção/ampliação dos sistemas de
drenagem e pavimentação implantados. Durante os anos de 2014 e 2016,
conforme soma do total de cada ano, foram gastos aproximadamente R$
29.893.550,00 (vinte e nove milhões, oitocentos e noventa e três mil e
224
quinhentos e cinquenta reais) nos serviços de conservação, manutenção,
recuperação e ampliação de galerias de águas pluviais no Município,
executados por administração direta, conforme discriminados nos Erro! Fonte de
referência não encontrada..
Quadro 19 – Custo da Produção anual de CBUQ (em R$) utilizado nas obras
Ano
Serviços onde foram utilizados
Execução de Capa Asfáltica Tapa Buraco Recapeamento
Valor médio da T de CBUQ no
ano 2010 - - - 2011 - - - 2012 3.431.686,39 4.066.988,27 1.728.366,41 R$ 150,42 2013 1.239.035,11 2.808.087,19 1.569.778,61 R$ 150,42 2014 907.138,04 2.363.293,56 68.624,14 R$ 203,03 2015 3.428.449,85 5.237.195,40 1.381.391,76 R$ 203,03 Total: 9.006.309,40 14.475.564,42 4.748.160,92
Quadro 20 – Galerias de Águas Pluviais de Goiânia
Custos dos serviços de Conservação, Manutenção, Recuperação e Ampliação
Material utilizado
Custos aproximados por ano (R$) 2014 2015 2016
Tubo de Concreto 4.773.599,62 4.773.599,62 Cimento 742.317,17 742.317,17 742.317,17 Concreto 2.697.685,00 2.697.685,00
Areia 709.937,66 709.937,66 709.937,66 Pedra Marroada 417.014,41 417.015,46 458.717,00
Impostos água/luz/telefone 121.211,14 121.211,14 121.211,14 Impostos INSS/FGTS/RPPS 2.979.278,86 2.979.278,86 2.979.278,86
Total: 4.969.759,24 12.441.044,91 12.482.746,45
Estas obras incluem serviços de:
225
Limpeza manual e mecânica de bocas de loco e poços de visita;
desobstrução de redes, ramais e bueiros; remoção de lixo, entulho e
terra do sistema de drenagem;
Recuperação de meio-fio e sarjeta;
Recuperação de galerias de águas pluviais, erosões, pontes, bueiros,
guarda-corpos; pequenas ampliações nas galerias existentes para
soluções de empoçamentos ou alagamentos localizados; e, reposição
de tampas e anéis de bocas-de-lobo e poços-de-visita; e
Execução de Capa Asfáltica, Recapeamento, Tapa-buraco.
O Município possui equipe própria para os serviços de manutenção e
manejo das águas pluviais urbanas e atualmente não conta com equipe
terceirizada para a execução destes serviços. A quantidade de pessoal alocado
para este fim é de aproximadamente 140 pessoas, considerando as equipes
operacionais e administrativas, conforme dados da Seinfra (2017). Considera-
se que esse número é insuficiente para garantir uma manutenção eficaz,
principalmente porque o município não conta com equipamentos e sistemas
modernos que aperfeiçoariam o serviço, garantindo qualidade e economia.
Observa-se que há a ausência de uma sistemática na realização dos
trabalhos. As funções não são muito bem definidas e os atores necessitam de
melhor capacitação. A Seinfra não possui um regimento interno desde a sua
criação, não há funções específicas atribuídas para cada departamento,
corroborando para que haja desorganização, descontrole e sobreposição de
ações para uma mesma atividade ou fim. São necessários investimentos na
organização institucional.
Conclui-se que a falta de cadastro, modernização e aparelhamento da
estrutura organizacional são um dos maiores gargalos para que haja um maior
controle e otimização dos serviços. Investir nesse desenvolvimento institucional
traria tanto economia como melhoria na gestão destes serviços.
226
6.10.2 Sistema de Abastecimento de Água
O abastecimento da cidade de Goiânia ocorre através de dois sistemas
de grande porte: o primeiro e mais antigo, utilizando como fonte o Rio Meia
Ponte e o segundo fazendo a captação no Ribeirão João Leite, denominado
Sistema Produtor Mauro Borges. Este último teve suas obras concluídas nos
últimos anos e compreende além da barragem do Ribeirão João Leite, uma
estação elevatória de água bruta, uma estação de tratamento de água e
milhares de metros de adutoras. Ele foi projetado para produzir 6,23 m³/s e
previu-se que esse volume, somado ao já captado no Rio Meia Ponte, deve
garantir o abastecimento de água para toda a região metropolitana até o ano
de 2040, quando se estimou que a população chegará a 3 milhões de pessoas.
O Município de Goiânia, através da Companhia Saneamento de Goiás
S.A (SANEAGO), possui atualmente 100% de cobertura do Sistema de
Abastecimento de Água conforme informações no Quadro 21.
Quadro 21 – População e Demanda Máxima Diária SISTEMA Pop. Atendível (hab.) Demanda Máx. Diária
(L/s) 2015 2025 2035 2015 2025 2035
Meia Ponte 276.486 365.743 421.579 930 1.181 1.358 Mauro Borges 1.143.933 1.302.982 1.429.427 4.624 5.057 5.539
Soma: 1.420.419 1.668.725 1.851.006 5.554 6.238 6.897 Fonte: Saneago, 2017
*Dados SANEAGO (SAA Goiânia – Estudo de Concepção – Volume III – 6.1 Anexo 1 - Projeção Populacional e das Demandas de Água)
De acordo com relatórios fornecidos pela Saneago (2017), tem-se que:
[...] os Sistemas de Abastecimento de Água de Goiânia estão funcionando praticamente 24 horas por dia, ou seja, os sistemas estão sobrecarregados, trabalhando quase ininterruptamente para conseguir suprir as demandas de água. No caso dos sistemas de produção e das elevatórias, o tempo máximo ideal de funcionamento destas unidades é de 21 horas, para que seja possível o desligamento no horário de tarifação elevada de energia elétrica e também a realização de manutenções. No entanto,
227
os sistemas de produção e a maior parte das elevatórias estão funcionando durante bem mais que este tempo limite, o que acarreta maiores gastos com energia elétrica e grande dificuldade para a realização de manutenção. Além disto, conforme relatado nos Capítulos anteriores deste relatório, várias elevatórias vêm trabalhando sem bomba reserva.
Através do Quadro 22 é possível avaliar o percentual de distribuição que
representam os consumidores comerciais, industriais, público e residenciais.
Quadro 22 – Volume faturado de água por categoria (2012)
Volume Faturado de Água por Categoria - Ano 2012 - GOIÂNIA
Categoria Volume Faturado 2012 - Goiânia
m³ %
Comercial 7.350.482,00 8,97%
Industrial 2.289.163,00 2,79%
Pública 3.789.590,00 4,62%
Residencial 67.844.112,00 82,77%
Social 693.004,00 0,85%
Total: 81.966.351,00 100,00%
Fonte: Saneago, 2017 Nota: *Dados SANEAGO (SAA Goiânia – Estudo de Concepção – Volume I – Estudos Demográficos e de Demanda elaborado - Definição de Parâmetros)
De acordo com os estudos realizados pela Saneago, baseados no
consumo de água mensal micromedido para os anos de 2009 a 2012, foram
calculados o consumo per capita micromedido e as médias dos dados obtidos
estão apresentadas no Quadro 23. Salienta-se que o consumo estimado e não
medido atualmente representa menos de 1% do total distribuído.
Quadro 23 – Consumo per capita micromedido
ANO MÉDIAS ANUAIS - GOIÂNIA
População Atendida (hab)
Volume Consumido Medido (m3/ano)
Per Capita Micromedido
(l/hab.dia)
228
2009 1.279.338 5.938.368 152
2010 1.294.622 6.398.844 162
2011 1.310.799 6.557.581 164
2012 1.330.644 6.806.162 168
Média Geral: 1.303.851 6.425.239 161
Fonte: Saneago, 2017. Nota: *Dados SANEAGO (SAA Goiânia – Estudo de Concepção – Volume I – Estudos
Demográficos e de Demanda elaborado - Definição de Parâmetros) Observa-se que o valor médio do per capita micromedido durante o
período analisado para a cidade de Goiânia resultou 161 L/hab.dia. Porém, em
razão do grande porte e da heterogeneidade de consumo na cidade, a
Saneago realiza uma análise da variação espacial do per capita. Assim, foram
calculados os per capitas micromedidos dos diversos bairros, seguindo os
Relatórios Comerciais da SANEAGO, e esses bairros agrupados segundo
faixas de consumo, conforme indicado no Quadro 924.
Quadro 9 – Per capita micromedido por bairros
BAIRRO Per capita Médio
(L/hab.dia)
Per capita Máximo
(L/hab.dia)
Per capita Adotado
(L/hab.dia)
Residencial Irisville 81 88 150
Condomínio do Lago 379 584 450
Residencial Talismã 139 179 150
Jardim Curitiba 162 191 150
Residencial Itália 166 214 150
Jardim Brasil 136 158 150
Vila Alto da Glória 267 337 150
Vila Boa Sorte 147 170 150
Bairro Jardim Botânico 136 161 185
Jardim Marques de Abreu 138 208 185
Jardim Helou 135 158 150
Jardim Clarissa 154 185 185
Setor Barra da Tijuca 170 226 185
229
Conjunto Vera Cruz 134 153 185
Residencial Guarema 175 228 250
Granja Cruzeiro do Sul 168 302 250
Setor Goiânia II 180 218 185
Setor Criméia Leste 151 169 185
Vila Monticelli 181 206 185
Setor Negrão de Lima 174 210 185
Vila Viana 164 184 185
Setor Universitário 183 218 185
Condomínio Prive dos Girassóis 215 264 250
Jardim Novo Mundo 166 191 250
Vila Alto da Glória 267 337 250
Setor Bela Vista 175 226 185
Setor Pedro Ludovico 172 195 185
Bairro Anhanguera 216 259 185
Parque Anhanguera II 141 161 185
Vila Adélia 147 182 185
Cidade Jardim 178 201 185
Vereda dos Buritis I 169 204 185
Vereda dos Buritis II 152 185 185
Residencial Canadá 160 192 185
Residencial Moinho dos Ventos 134 183 185
Residencial Eli Forte 155 187 185
Residencial Village Santa Rita III 139 159 150
Jardim Eli Forte 130 159 150
Residencial Solar Bougainville 143 168 150
Residencial Kátia 136 174 150
Residencial Rio Verde 131 158 150
Residencial Forteville 126 150 150
Residencial Fidelis 105 130 150
Residencial Goyaz Park 119 152 150
230
Jardim das Rosas 137 170 150
Residencial São Marcos 122 154 150
Loteamento Carolina Park 133 163 150
Jardim São José 127 147 150
Jardim Bonanza 150 201 185
Residencial 14 BIS 149 188 185
Jardim Novo Petrópolis 115 151 185
Jardim Camargo 144 198 185
Jardim Colorado 156 193 185
Residencial Anglo 140 181 185
Setor Parque Tremendão 134 161 150
Sítio Morada do Sol 140 168 150
Sítio Estrela Dalva 133 156 150
Setor Três Marias 150 195 185
Condomínio Santa Rita 119 142 185
Residencial Anicuns 42 83 185
Jardim Mirabel 134 167 185
Residencial Parque Oeste 181 228 185
Bairro Goiá 141 168 185
Parque Oeste Industrial 156 184 185
Residencial Eldorado 137 152 185
Vila Luciana 130 160 185
Celina Park 214 276 185
Loteamento Village Veneza 220 309 185
Residencial Granville 322 425 450
Residencial Porto Seguro 199 265 185
Setor Rio Formoso 173 195 185
Residencial Aquarius 139 179 185
Residencial Nunes de Moraes 354 499 450
Residencial Serra Azul 127 148 150
Loteamento Tropical Verde 154 182 150
231
Bairro Ipiranga 458 599 450
Bairro São Francisco 156 178 185
Jardim Leblon 160 185 185
Residencial Cidade Verde 168 217 185
Setor Campinas 252 284 250
Setor Central 249 271 250
Setor Norte Ferroviário 224 258 250
Setor Sul 270 334 250
Vila Redenção 182 206 250
Vila Maria José 141 174 250
Bairro Alto da Glória 156 173 250
Vila Novo Horizonte 151 174 185
Jardim Vila Boa 137 160 185
Jardim Atlântico 197 250 185
Setor Faiçalville 156 183 185
Jardim Presidente 155 179 185
Conjunto Residencial Monte Carlo 164 189 185
Jardim Tancredo Neves 141 164 185
Residencial Sônia Maria 142 167 185
Setor Ulisses Guimarães 122 152 185
Parque das Paineiras 138 173 185
Residencial Center Ville 135 162 185
Residencial Sevilha 151 267 185
Setor Garavelo "B" 162 183 185
Jardim Madri 244 353 450
Setor Oriente Ville 162 197 185
Setor Caravelas 162 182 185
Condomínio Cristina 155 178 185
Condomínio Andréia 148 181 185
Jardim Ipanema 103 144 185
Setor Grajaú 127 156 185
232
Parque das Laranjeiras 207 241 250
Residencial Arco Verde 129 151 250
Jardim Mariliza 139 169 250
Jardim Atenas 323 406 450
Jardim Bela Vista 243 272 250
Vila Redenção 182 206 250
Loteamento Solar Santa Rita 162 192 150
Residencial Village Santa Rita I e II 142 180 150
Parque Santa Rita 145 169 150
Vila São Paulo 148 174 150
Residencial Gardênia 106 157 150
Residencial Santa fé 107 130 150
Setor Pedro Ludovico 172 195 185
Jardim Santo Antônio 228 281 250
Parque Industrial João Braz 133 161 185
Residencial Goiânia Viva 138 164 185
Solange Park 176 205 185
Solange Park I 177 239 185
Solange Park II 148 184 185
Solange Park III 163 201 185
Parque Paraíso 159 199 185
Araguaia Park 157 285 185
Lorena Park 183 226 185
Luana Park 162 202 185
Condomínio Anhanguera 189 274 185
Jardim Marques de Abreu 138 208 185
Condomínio Rio Branco 171 204 185
Condomínio Jardim Aritana 186 243 185
Vila Rizzo 219 297 185
Bairro Jardim Botânico 136 161 185
Residencial Della Penna 146 199 185
233
Chácara São José 127 147 185
Jardim das Oliveiras 158 189 185
Residencial Ana Moraes 141 180 150
Residencial Mendanha 145 166 150
Setor das Nações 143 171 150
Parque Eldorado Oeste 128 169 150
Residencial Lírios do Campo 102 145 150
Residencial Ytapuã 140 165 150
Residencial Monte Pascoal 128 147 150
Residencial Nova Aurora 147 173 150
Conjunto Vera Cruz 134 153 150
Residencial Junqueira 148 185 150
Village Maringá 145 198 185
Setor Santos Dumont 163 189 185
Vila Regina 164 206 185
Parque Industrial Paulista 285 370 185
Jardim Nova Esperança 133 156 150
Setor Noroeste 151 173 150
Setor Marabá 150 176 150
Vila João Vaz 131 148 150
Capuava residencial Prive 159 182 150
Bairro Capuava 152 170 150
Vila Cristina 138 160 150
Vila Maria Dilce 168 195 150
Setor Sevene 130 146 150
Setor Perim 146 169 150
Vila Clemente 149 178 150
Panorama Park 144 162 150
Setor Urias Magalhães 154 187 150
Bairro Jardim Diamantina 150 170 150
Setor São José 132 151 250
234
Bairro Esplanada dos Anicuns 205 267 250
Bairro dos Aeroviários 222 266 250
Bairro Rodoviário 230 254 185
Vila Aurora Oeste 200 241 185
Bairro Nossa Senhora de Fátima 151 182 185
Conjunto Castelo Branco 190 232 185
Vila Santa Tereza 136 153 185
Vila Aurora 170 197 185
Setor Coimbra 196 225 185
Vila Teófilo Neto 168 191 185
Vila Aguiar 149 173 185
Vila Alvorada 138 158 185
Jardim Ana Lúcia 166 204 185
Jardim Europa 174 210 185
Setor Centro Oeste 166 188 185
Vila Paraíso 147 178 185
Setor Criméia Oeste 168 188 185
Setor Leste Vila Nova 179 213 185
Chácara Nossa Senhora da Piedade 165 189 185
Jardim Guanabara 152 171 185
Setor Oeste 279 310 250
Jardim Maria Helena 147 170 150
Vila Concórdia 142 161 150
Jardim Abaporu 146 169 150
Jardim Lageado 165 187 150
Residencial Belo Horizonte 137 172 150
Vila Pedroso 139 157 150
Conjunto Caiçara 169 206 185
Vila Moraes 149 172 150
Jardim Brasil 136 158 185
Conjunto Aruanã I 168 197 185
235
Vila Maria Luiza 161 188 185
Jardim Novo Mundo 166 191 185
Residencial Aruanã Parque 169 210 185
Jardim Califórnia 142 179 185
Residencial Santa Marta 253 348 450
Residencial Alphaville Flamboyant 386 539 450
Residencial Portal do Sol 363 481 450
Recreio dos Bandeirantes 141 222 250
Parque Maracanã 206 309 250
Bairro São Domingos 150 172 150
Residencial Alice Barbosa 138 169 150
Jardim Bom Jesus 151 188 150
Chácara Retiro 219 313 250
Residencial Aldeia do Vale - - 450
Jardim Califórnia Industrial 237 312 250
Residencial London Park 129 169 150
Residencial Recanto dos Buritis 309 609 450
Condomínio Prive dos Girassóis 215 264 250
Housing Flamboyant 181 253 250
Residencial Serra Azul 127 148 150
Residencial Portinari 130 171 185
Jardim Imperial 153 205 185
Residencial Ponta Negra 145 178 185
Jardim Gramado 149 176 185
Jardim Santa Cecília 182 240 185
Conjunto Vera Cruz 134 153 150
Chácara Maringá 147 176 185
Conjunto Primavera 138 160 150
Bairro Boa Vista 154 178 185
Bairro São Carlos 146 166 185
Bairro da Floresta 160 185 185
236
Residencial Barravento 151 188 185
Recreio Panorama 127 165 185
Residencial das Acácias 161 197 185
Residencial Parque das Flores 155 186 185
Vila Finsocial 140 157 185
Vila Jardim Pompéia 132 151 150
Vila Itatiaia 149 180 150
Residencial Antônio Barbosa 128 168 150
Residencial Morada dos Bosques 143 158 150
Jardim Guanabara 152 171 150
Jardim Guanabara III 162 177 150
Residencial Felicidade 133 151 150
Parque Industrial de Goiânia 171 202 250
Bairro Feliz 187 227 250
Vila Oswaldo Rosa 203 249 250
Setor Jaó 236 296 250
Setor Goiânia II 180 218 185
Jardim Goiás 214 252 250
Setor Pedro Ludovico 172 195 185
Setor Marista 373 448 450
Setor Bueno 229 259 250
Jardim América 177 260 250
Setor Serrinha 251 319 250
Jardim Planalto 191 226 185
Vila Rezende 179 215 185
Setor Sol Nascente 234 274 250
Conjunto Guadalajara 173 211 185
Conjunto Morada Nova 161 190 185
Residencial Dezopi 151 184 185
Setor Novo Planalto 149 170 150
Residencial Prive Norte 164 195 150
237
Residencial Mansões Paraíso 133 155 150
Residencial Solar Ville 131 158 185
Residencial Carla Cristina 140 185 185
Chácaras Recreio São Joaquim 173 259 185
Setor Maísa 149 168 185
Jardim Real 151 177 185
Residencial São Bernardo 156 185 185
Residencial Dom Rafael 175 227 185
Residencial Jardins do Cerrado I 113 147 150
Residencial Jardins do Cerrado II 104 134 150
Residencial Jardins do Cerrado III 106 136 150
Residencial Jardins do Cerrado IV 114 148 150
Residencial Jardins do Cerrado VII 79 135 150
Residencial Mundo Novo 99 123 150
Residencial Buena Vista 100 128 150
Residencial Vale dos Sonhos 136 162 150
Residencial Antônio Carlos Pires 112 205 150
Residencial Orlando de Morais 97 121 150
Residencial Irisville 81 88 150
Sítio Recreio dos Bandeirantes 141 222 150
Jardim Real 151 177 185
Residencial Vale dos Sonhos 136 162 185
Residencial Flórida 364 439 450
Residencial Santa Fé 107 130 150
Vila Vera Cruz 123 144 150
Vila Rosa 172 219 185
Parque Amazônia 152 175 150
Setor Nova Suíça 225 259 250
Jardim América 177 260 250
Setor Aeroporto 255 282 250
Setor Oeste 279 310 250
238
Setor dos Funcionários 177 207 185
Bairro Santa Genoveva 244 291 250
Jardim Novo Mundo 166 191 185
Bairro Santo Hilário – Complemento 149 190 185
Campus Universitário - - 150
Setor Universitário - Praça Universitária 183 218 185
Setor Central - Praça Cívica 249 271 250
Setor Sul – SANEAGO 270 334 250
Jardim Goiás - Serra Dourada 214 252 250
Autódromo Ayrton Senna - - 150
Setor Leste Vila Nova - Estádio Vila Nova 179 213 185
Setor Central - Bosque do Botafogo 249 271 250
Nova Vila 176 222 185
Setor Norte Ferroviário - Terminal Ferroviário 224 258 250
Setor Criméia Oeste - Cemitério Jd das Palmeiras 168 188 185
Setor Gentil Meireles - Cemitério Parque 182 226 150
Bairro dos Aeroviários - PM GO 222 266 250
Cidade Jardim - Hipódromo da Lagoinha 178 201 185
Jardim Vista Bela – Aeroclube 139 163 150
Setor Bela Vista - Goiás Esporte Clube 175 226 185
Setor Pedro Ludovico – IPASGO 172 195 185
Setor Marista 373 448 450
Setor Serrinha – Embratel 251 319 250
Jardim Santo Antônio - Gleba Comercial 228 281 250
Setor Universitário - PM e CELG 183 218 185
Setor Central - Centro Poliesportivo 249 271 250
Setor Central - Bosque dos Buritis 249 271 250
Fonte: Saneago, 2017. Nota: *Dados SANEAGO (SAA Goiânia – Estudo de Concepção – Volume I – Estudos Demográficos e de Demanda elaborado - Anexo 2)
239
De acordo com os dados do Quadro 24 a Concessionária adota quatro
faixas per capita micromedido de acordo com o
Gráfico .
Gráfico 25– Número de bairros por tipo de consumo
240
Salienta-se que as áreas caracterizadas como “Consumo muito alto”
referem-se principalmente aos condomínios horizontais de alto poder aquisitivo
e pelo Setor Marista.
Há que se relatar que existe uma porcentagem de perdas na distribuição
e os valores médios das perdas totais de água para a cidade de Goiânia foram
de 27,1% em 2011 e de 25,6% em 2012. Os maiores valores encontrados
nestes dois anos foram de 32,7% em abril de 2011 e de 29,2% em dezembro
de 2.012. Portanto, considera-se para Goiânia o valor de 27,5% para as perdas
totais no sistema. Estão sendo adotadas medidas no intuito de redução dessas
perdas e os resultados esperados com esse planejamento estão demonstrados
no Gráfico 26.
Gráfico 26 – Redução esperada no índice de perdas totais
Fonte: Saneago, 2017.
O valor de 25% de perdas totais esperado ainda é um pouco acima do
valor mínimo considerado factível para as empresas estatais de saneamento
no Brasil, que é de 20%. Entretanto, a SANEAGO considera que esta
regressão proposta para as perdas, com estabilização em 2025, parece bem
razoável para a realidade da concessionária e das demais companhias
estaduais de saneamento, em geral.
Diante do que foi relatado acima, observa-se que a concessionária, com
as condições atualmente disponíveis, está conseguindo atender a toda
população da cidade, embora esteja com seus sistemas funcionando em
241
sobrecarga e necessitando de implementos que gerem economia e trabalhem
dentro da margem de operação pleno atendimento com folga, sem alcançar os
limites de operação. Os sistemas produtores construídos nas fontes de
captação existentes (Captações do Rio Meia Ponte e Ribeirão João Leite) tem
capacidade para compreender o crescimento populacional previsto para os
próximos anos. Porém, para que o Sistema de Distribuição de Água (SAA), que
compõe todos os elementos técnicos e construtivos que levam a água captada
até o seu destino final, atenda a demanda de crescimento populacional e os
seus adensamentos em diversas regiões da cidade, é preciso que haja
ampliação e modulação de diversas redes de distribuição, construção de novos
reservatórios, construção de adutoras e elevatórias, dentre outros elementos
técnicos.
De acordo Saneago (2017), tem-se:
A evolução do número de Economias de Água Total e do número de Ligações de Água Total, no período analisado, é mostrada nos Gráficos 5.3 e 5.4, a seguir. Observa-se que o número de economias aumentou em 9,4% e o número de ligações em 11,4%. Isso mostra o quanto a demanda de água em Goiânia vem crescendo ao longo dos anos e o porquê dos Sistemas, que não são ampliados na mesma proporção, não conseguirem supri-la.
242
São necessários grandes investimentos para que os sistemas
produtores funcionem em sua plena capacidade e de forma a garantir uma
economia saudável ao conjunto. De acordo com as informações da equipe
técnica, a SANEAGO tem trabalhado para a ampliação de todo o sistema, e
visando atender a demanda crescente tem elaborado projetos e solicitado
parcerias com o Governo Federal, iniciativa privada e outros para a
implantação do planejado.
Seguem os planos da Superintendência de Estudos e Projetos da
SANEAGO com a relação de obras necessárias, previsão de valores para
construção e prazos para conclusão dos projetos.
Tabela 3 – Previsão de Recursos para Implantação de Sistemas (SAA Goiânia)
SISTEMA PREVISÃO DE RECURSO (R$)
PRAZO DE PROJETO
Linhão GYN-Aparecida de Gyn e Derivações
240 milhões Projeto Concluído
Derivações AAT JL Regiões Norte e Nordeste
40 milhões Abril/2018
Reforço Sistema MP - Região Sudoeste
23 milhões Abril/2018
Conexão Sistemas JL (MB) e MP 38 milhões Abril/2019 Fonte: Saneago, 2017. *Dados fornecidos pela SANEAGO em Set/2017
243
De acordo com os dados obtidos em reuniões técnicas12 ocorridas na
sede da Saneago em Goiânia, verificou-se que existem determinadas regiões
da cidade em que há restrições desta concessionária à expansão urbana e ao
adensamento populacional, devido à dificuldade de distribuição nos locais. Este
fator interfere diretamente na dinâmica de crescimento de Goiânia, já que a
Saneago emite parecer negativo no Atestado de Viabilidade Técnica
Operacional (AVTO) em algumas regiões, o que dificulta a implantação de
novos empreendimentos na cidade.
Em alguns casos em que há parecer negativo da AVTO, diante da
impossibilidade da viabilidade técnica através do sistema da Saneago, o
empreendedor opta por implantar um sistema independente de captação,
sendo que este equipamento fica posteriormente sob a responsabilidade de
manutenção da concessionária. De acordo com as informações da Saneago
isso não é o ideal, pois a operação de um sistema independente causa
transtornos, considerando ser um serviço diferenciado da demanda cotidiana
da empresa. Além disso, como já ocorreu, este sistema pode não atender
satisfatoriamente aos quesitos de qualidade necessários e isso pode
prejudicar, em certos períodos, a população instalada no local, gerando falta de
água e fazendo com que os mesmos tenham que ser abastecidos através de
caminhões pipas.
Foi elaborado pela Saneago um mapa hachurando as diversas regiões
da cidade de acordo com o cenário favorável ou crítico, relativamente ao
Sistema e Abastecimento de Água e Sistema de Esgotamento Sanitário, e com
os níveis de intensidade de cada situação (Figura 40).
12 Ver as atas em anexo
244
Figura 40 – Regiões de acordo com o cenário favorável ou crítico
Fonte: SANEAGO/ SEPLANH, 2017
245
Juntamente à Figura 40 consta uma legenda explicativa que será
replicada a seguir:
LEGENDAS: 1) VERMELHO (LISTRAS): REGIÃO SUDOESTE Área delimitada entre a Rodovia GO-060 até a divisa com os municípios de Trindade, Abadia de Goiás, Aparecida de Goiânia e eixo Macambira /Avenida Berlim Oeste / Avenida Itália / Ipanema A (N) E(N) Água - região abastecida pelo Sistema Meia Ponte. Por tratar-se da "ponta do sistema", a sua ampliação depende da implantação de obras tanto do Sistema João Leite quanto do Meia Ponte e de projetos ainda sem garantia de recurso para contratação de obras. São execuções de médio prazo, portanto torna-se uma região crítica para acréscimo de grandes demandas imediatas. Esgoto - parte da região possui projeto elaborado tratando-se da abrangência das bacias Taquaral com direcionamento do esgoto para a ETE Hélio Seixo de Brito, mas com recurso ainda em pleito pelo FGTS. A outra parte trata-se da bacia Dourados, que é um sistema que exige uma nova ETE a ser implantada, com projeto em desenvolvimento, sem recurso definido e sem perspectiva de curto prazo para sua implantação. 2) AZUL 2.1 - AZUL 1 (LISTRAS): REGIÃO NOROESTE Área delimitada entre Goianira, Trindade, leito do Rio Meia Ponte, Ribeirão Anicuns e Rodovia GO-060. A (S) E(S) Água - região também abastecida pelo Sistema Meia Ponte, contudo trata-se de área com infraestrutura de ampliação em implantação pelo recurso PAC 2 e já com reflexo de alívio do Sistema Meia Ponte com o início de operação do Sistema Mauro Borges. Portanto é classificada como região favorável para acréscimo de demandas vinculadas a conclusão das obras ora em curso. Esgoto - região com projetos concluídos e recém-implantados e com recursos remanescentes em fase de relicitação. Trata-se das bacias do Meia Ponte Norte, Pinguela Preta e Caveirinha que direcionam os esgotos para a ETE Hélio Seixo de Brito. 2.2 - AZUL 2 (CIRCULOS): REGIÃO NORTE / NORDESTE Divisa com a Região Noroeste até a divisa Perimetral Norte. Água (S) depende de obras - TEM PROJETO Esgoto parte existente e com viabilidade para interligação na ETE HSB - NÃO TEM PROJETO 2.3 - AZUL 3 (TRIÂNGULOS): REGIÃO LESTE Água (S) depende de obras - TEM PROJETO
246
Esgoto com viabilidade para interligação na ETE PARQUE ATHENEU 3) VERDE 3.1 - VERDE 1 ( LISTRAS): REGIÃO CENTRAL A (S) E(S) com avaliação particularizada para cada estrutura existente. 3.2 - VERDE 2 ( CÍRCULOS): REGIÃO SUDESTE A (S) E E (S) com pendência de conclusão do Intermediário Meia Ponte”
Fazendo uma análise do referido mapa em confronto com a Lei
Complementar nº 171/2007, observa-se que as restrições existentes para a
distribuição dos sistemas de Água e Esgoto, que geraram na maioria delas a
emissão de parecer negativo na AVTO, impactaram no crescimento da cidade
para nesses locais.
Além disso, observou-se que a concessionária realiza seus estudos e
planejamento baseados nos parâmetros e zoneamentos definidos por uma
legislação que não está mais em vigor (Lei de Zoneamento - LC nº
031/1994).Portanto, faz-se necessário que a Saneago atualize sua base
referencial de estudos em consonância com a legislação vigente (LC nº
171/2007 e suas revisões), emparelhando-se com os parâmetros de
crescimento urbano, definidos pelo órgão de planejamento do Município
(SEPLANH).Entende-se ainda que a concessionária local necessita
implementar uma política de investimentos que acompanhe o ritmo de
crescimento populacional urbano.
No que tange ao Município, o objetivo é garantir, nesta revisão do Plano
Diretor, que as áreas apontadas pela Saneago como mais “problemáticas” para
adensamento na cidade, do ponto de vista da dificuldade de implantação das
redes de água e esgoto com todos os seus elementos, possam ser estudadas
de maneira específica a não promover uma legislação que não vá efetivamente
ter condições de aplicação.
6.10.3 Sistema de Esgoto Sanitário
O Sistema de Esgotamento Sanitário de Goiânia é composto de redes
coletoras, interceptores, emissários, estações elevatórias e diversos outros
equipamentos técnicos necessários ao seu funcionamento. De acordo com
247
informações da concessionária Saneamento de Goiás S.A (Saneago), este
Sistema possui cobertura de aproximadamente 80% da cidade e são 3.506 km
de redes e 311.722 ligações.
As redes coletoras direcionam o esgoto a interceptores implantados às
margens dos principais cursos de água da cidade, conduzindo os resíduos às
Estações de Tratamentos de Esgotos (ETE’s), sendo que apenas 64% dos
esgotos coletados são tratados.
A concepção do Sistema de Esgotos de Goiânia abarca as cinco bacias
por meio de três sistemas, que são: o ‘Sistema Anicuns’, abrangendo as bacias
Anicuns, Caveirinha, João Leite e a parte superior da bacia Meia Ponte; o
‘Sistema Intermediário Meia Ponte’, que corresponde à bacia direta do rio Meia
Ponte a jusante da confluência com o ribeirão Anicuns; e o futuro ‘Sistema
Dourados’, com esta única bacia.
O esgotamento sanitário existente em Goiânia praticamente se limita aos
sistemas denominados Anicuns e Intermediário Meia Ponte. Na bacia do
Dourados apenas menos de 10% da população local são atendidos por
esgotamento sanitário, se limitando aos bairros Campos Dourados e Jardins
Lisboa, que possuem rede coletora de esgoto implantada. No caso do bairro
Jardins Lisboa, os esgotos coletados são transpostos para o Sistema Anicuns,
na bacia do Ribeirão Macambira, enquanto no Residencial Campos Dourados
existe uma pequena ETE que trata os esgotos ali coletados.
O tratamento dos efluentes em Goiânia é feito em cinco
Estações/Sistemas de Tratamento de Esgotos que estão listados abaixo e suas
informações básicas serão relatadas a seguir:
ETE Goiânia – Hélio Seixo de Brito;
ETE Parque Atheneu;
ETE Aruanã;
SES Samambaia;
SES Jardins do Cerrado;
248
SES Buena Vista; e
SES Campos Dourados.
Os esgotos do Sistema Anicuns são encaminhados para tratamento na
Estação de Tratamento de Esgotos (ETE) Hélio Seixo de Britto, única de
grande porte da cidade, por meio dos interceptores Botafogo, Capim Puba,
Cascavel, Macambira, Anicuns Margem Direita, Pedreira, João Leite e Meia
Ponte Norte. Este sistema foi projetado para atender, em final de plano,
1.382.000 habitantes, com vazão média prevista de 3.300 L/s e opera através
de tratamento primário avançado ou quimicamente assistido. Sua vazão média
afluente, registrada em 2012, foi de 1.250 L/s, com picos de até 1.850 L/s.
Já os efluentes do Sistema Intermediário Meia Ponte, que foi projetado
para atender 307 mil habitantes com vazão média de cerca de 600 L/s, são
tratados na ETE Parque Atheneu, mas boa parte desses esgotos ainda não
chega a esta estação, pois ainda são feitos lançamentos no Rio Meia Ponte
aguardando as obras de interceptores e elevatórias que completariam esse
Sistema.
A ETE Aruanã está na área de abrangência do Sistema Intermediário
Meia Ponte e é uma estação antiga e que trata os esgotos dos Conjuntos
Aruanã e adjacências. A Saneago tem previsão de desativar esta estação
assim que concluídas as obras de ampliação do Sistema Intermediário Meia
Ponte.
O Sistema Samambaia abrange a região próxima ao campus da UFG e
conta com uma ETE composta por tratamento preliminar (gradeamento) e
lagoas de estabilização (facultativa + maturação), tendo sido projetado para
tratar, em média, 12,3 L/s.
O Sistema Jardins do Cerrado atende parte do residencial Jardins do
Cerrado e possui rede coletora, duas elevatórias e uma ETE pré-fabricada,
com capacidade para 40 L/s e composta por Reator UASB, Biofiltro Aerado e
Decantador Secundário.
249
O Sistema Buena Vista atende apenas parte do Residencial Buena Vista
e, para tratamento dos efluentes, está sendo finalizada a implantação de uma
ETE Compacta (Reator UASB + Biofiltro Aerado + Decantador Secundário),
com capacidade para 9 L/s.
E por último o Sistema Campos Dourados, que atende o bairro de
mesmo nome, na bacia Dourados e é composta por uma ETE Compacta, com
capacidade para 4,0 L/s (Reator UASB + Biofiltro Aerado + Decantador
Secundário).
Atualmente a Saneago está trabalhando na ampliação de algumas redes
e ligações nas diversas regiões da cidade, implantando Interceptores e
Elevatórias dos sistemas ‘Meia Ponte Norte’ e ‘Intermediário Meia Ponte’
implantando os Interceptores ‘Vaca Brava’ e ‘São José’; e ampliando as
Estações de Tratamento ‘Parque Atheneu’ e ‘Hélio de Britto’.
Diante do quadro de baixo índice de atendimento na região da bacia
Dourados, conforme mencionado acima, a SANEAGO vem estudando um
projeto de concepção para a ampliação do Sistema de Esgotos Sanitários de
Goiânia nesta bacia – SES Dourados e considerando ainda o intenso processo
de crescimento demográfico da cidade e por ser esta uma das regiões que
mais crescem em Goiânia. Para dimensionamento das redes coletoras desse
sistema a SANEAGO utilizou os dados previstos na Tabela 04.
Tabela 04 – Vazão de esgoto doméstico para dimensionamento da rede coletora
BACIA População de
Saturação (hab)
Vazão de esgotos domésticos (L/s) Média Máxima
Diária Máxima Horária
Dourados - Goiânia 389.863 834,1 1.004,6 1.431,1
Fonte: Saneago, 2017 Nota: Dados SANEAGO (SES Goiânia – Bacia Dourados - Volume II - Estudo de Concepção – Projeção da Geração de Esgoto)
Na concepção do plano de esgotamento do Sistema Dourados concluiu-
se que o sistema ocorrerá prioritariamente por gravidade, mesmo que isso
implique maior número de servidões de passagem ou aumento do diâmetro
250
e/ou das profundidades de alguns dos trechos dos coletores e/ou do
interceptor.
No mencionado estudo, desconsiderou-se ainda a possibilidade de
transposição dos esgotos da bacia Dourados para o Sistema Anicuns e
tratamento na ETE Hélio de Britto, pois envolveria distâncias enormes, que
tornariam inviáveis esta possibilidade. Considerando ainda que tanto os
interceptores quanto a própria ETE Hélio de Brito não possuem capacidade
para receber os esgotos da bacia Dourados e, assim, precisariam ser
profundamente ampliados. Além disto, o desnível geométrico para essa
transposição é superior ao tecnicamente considerado adequado.
Quanto à localização da ETE Dourados, o estudo de concepção indica
que a mesma deverá se situar na margem do ribeirão Dourados, em local
próximo da ponte da GO-040, na quádrupla divisa entre Goiânia, Abadia,
Aragoiânia e Aparecida de Goiânia. Apesar de esse local se inserir numa
região já ocupada e que inevitavelmente existirão moradias próximas à ETE.
Considerou-se no estudo que não há outra região para a implantação da
ETE Dourados e, neste contexto, foram selecionadas três áreas possíveis para
a implantação da futura ETE (áreas em branco, amarelo e vermelho,
demonstradas nas Figura Figura , constantes no estudo denominado SES
Goiânia – Bacia Dourados - Volume II - Estudo de Concepção). Todas as áreas
possuem aproximadamente 15 ha, espaço necessário para implantação da
ETE, incluindo possíveis ampliações futuras.
251
Figura 41 – Áreas indicadas para a implantação da ETE Dourados
Fonte: Saneago, 2017
252
Figura 42 – Áreas indicadas para a implantação da ETE Dourados
Fonte: Saneago, 2017
Pode-se verificar que apenas a área em vermelho situa-se na cidade de
Goiânia e é a mais alta dentre elas, apresentando vegetação relativamente
densa, de cerrado. As áreas em branco e amarelo situam-se no município de
Abadia de Goiás. Todas as três áreas cogitadas foram consideradas
adequadas para a implantação da ETE, não havendo indícios de rochas ou
brejos que comprometam o uso das áreas para este fim. Verificou-se que a
declividade é compatível com a necessária para a implantação de processos
de tratamento tais como reatores anaeróbios seguidos de filtros biológicos e
decantadores, tipologias indicadas para a ETE Dourados. Assim, a escolha
entre as três áreas para a implantação da ETE, poderá ser decidida em vista
de aspectos fundiários e de condições para aquisição/desapropriação.
Diante do que foi relatado acima, conclui-se que, da mesma forma que
ocorre com o Sistema de Abastecimento de Água, o Sistema de esgotamento
Sanitário precisa acompanhar o adensamento populacional da cidade. Porém,
em determinadas regiões da cidade são emitidos pareceres negativos no
AVTO devido ao alcance do Sistema não abranger estas regiões.
253
Conforme informações da Saneago, a ETE Hélio Seixo de Brito tem
capacidade para absorver o atendimento a toda a região Norte, Noroeste e
Sudoeste da capital, porém, para que isso se viabilize, são necessários
investimentos na ampliação das suas redes alimentadoras.
Com a negativa na viabilidade técnica para a construção de opções de
destinação e tratamento de efluentes que integrem os SES da Saneago, os
empreendedores, ou moradores, optam muitas vezes por construir sistemas
individuais, a exemplo de fossas sépticas e sumidouros. Porém o controle da
correta execução e da eficiência destes sistemas fica comprometido, não
havendo garantias da sua eficácia. Assim, é recomendável que o sistema de
esgoto atualmente promovido pela concessionária seja ampliado em sua
universalidade, garantindo uma correta destinação dos efluentes líquidos.
A Saneago prevê investimentos no Sistema de acordo com a tabela 05,
que consta também a situação de projeto para cada trecho do Sistema.
Tabela 05 – Previsão de recursos para implantação de sistemas (SES)
PREVISÃO DE RECURSOS PARA IMPLANTAÇÃO DE SISTEMAS - SES GOIÂNIA
SISTEMA PREVISÃO DE RECURSO (R$)
PRAZO DE PROJETO
SES Recanto das Minas Gerais e Adjacências + Parte intermediário Meia Ponte Jusante BR 153
18 milhões Projeto Concluído
SES Intermediário Meia Ponte Montante BR
16 milhões Projeto Concluído
SES Taquaral 172 milhões Abril/2018 SES Dourados 70 milhões Abril/2019 Fonte: Saneago, 2017.
O advento da troca de informações ocorridas entre as equipes técnicas
da Saneago e o grupo executivo responsável pela revisão da Lei nº 171/2007 –
Plano Diretor de Goiânia, foi de grande valia para este trabalho e, de acordo
com as discussões, ficou acordado que a equipe da Saneago elaboraria como
produto um mapa com hachuras nas diversas regiões da cidade de acordo com
o cenário favorável ou crítico para adensamento, relativamente ao Sistema de
254
Esgotamento Sanitário e o Abastecimento de Água, indicando os níveis de
intensidade de cada situação. O mapa se encontra anexo e subsidiará os
técnicos na adoção dos parâmetros e critérios a fim de orientar o crescimento
de Goiânia através da revisão do Plano Diretor atual.
6.10.4 Sistema de Energia Elétrica
Para a elaboração deste diagnóstico, foi endereçado às Centrais
Elétricas de Goiás (CELG) expediente solicitando informações que pudessem
subsidiar a revisão do Plano Diretor de Goiânia nos aspectos referentes ao
sistema de energia elétrica, suas interferências, dificuldades e previsões a fim
de amparar esta equipe na adoção de medidas que promovessem uma
estratégia realista e que coadunassem os parâmetros previstos para o
crescimento ordenado da cidade com o planejamento dessa empresa. Porém,
não foi obtida nenhuma resposta da CELG com esse fim e por esse motivo,
esse diagnóstico ficou prejudicado.
Com falta de informações atualizadas, o que se pode aqui adotar são as
mesmas informações colhidas há 10 anos, quando dos estudos para a criação
da Lei nº 171/2007. À época, havia sido informado que em quase toda a região
da Macrozona Construída as redes de distribuição possuíam, quando não a
capacidade de suporte necessária, a facilidade de ampliação para atendimento
de acordo com a ocorrência do adensamento populacional nas diversas
regiões da cidade. A grande dificuldade da concessionária local seria a
destinação e aquisição de áreas para a implantação de novas subestações,
quando necessárias.
255
PROGNÓSTICO: GOIÂNIA DO FUTURO Capítulo 7
A partir da realidade identificada, a próxima etapa compreende a
concepção de cenários urbanos que, segundo o Relatório do Plano de
Desenvolvimento Integrado de Goiânia - PDIG 2000 (Prefeitura de Goiânia,
1991), “são situações desejadas para o futuro da cidade, fundamentadas em
coerentes suposições sobre diversas combinações entre problemas e
oportunidades”.
Para a construção dos cenários são previstos os seguintes passos:
1. formulação de objetivos gerais (fim que se pretende atingir) da estratégia;
2. identificação e análise dos temas críticos de cada estratégia, considerando
fenômenos e variáveis chaves;
3. concepção dos cenários alternativos referentes aos temas relevantes e suas
interfaces com outras estratégias;
4. definição do (s) cenário (s) desejado (s) avaliando as implicações sobre os
temas analisados e sua influência na qualificação das potencialidades e ou na
melhoria dos problemas;
5. formulação dos meios para atingir os objetivos (diretrizes, programas e
projetos).
Os cenários a serem construídos devem buscar o propósito de
conquistar resultados aos desafios atuais e de futuro, numa prospecção do que
se pretende atingir como meta de desenvolvimento para o Município e segundo
situações desejadas para seu alcance.
A decisão final sobre a eleição do cenário desejável deve se constituir
em um mínimo múltiplo comum das vontades da sociedade local, que deverá
ser a responsável pela escolha dos caminhos futuros a serem trilhados pela
cidade de Goiânia.
256
A metodologia adotada, portanto, indica a construção de três cenários
que deverão considerar três perspectivas de desenvolvimento para o
Município.
O primeiro, a ser denominado por Cenário A - Cenário Conservador,
consistindo no “Nada Fazer”, ou seja, permanecer com a implementação e
aplicação das atuais diretrizes legais em vigor, utilizando-as para a solução dos
futuros impasses e situações derivativas, sendo consideradas como bastante
para o desenvolvimento da cidade nos próximos dez anos.
O segundo, a ser denominado por Cenário B - Cenário Moderado,
versando num cenário mais ponderado, o qual reconhece que o prazo de 10
anos concedido pelo Estatuto da Cidade para a revisão do Plano Diretor foi
curto para colocar em prática o esperado e que há a real necessidade em se
continuar as políticas urbanas implementadas pela Lei Complementar nº
171/2007, haja vista que o espaço temporal transcorrido até então não foi
suficiente para refletir na cidade as propostas da Lei. Porém, diferentemente do
Cenário A, este cenário reconhece que os princípios norteadores do Plano
Diretor de 2007 devem ser mantidos, devendo as diretrizes, os planos, os
programas e os projetos emanados destes ser compatibilizados com a
realidade atual da cidade, bem como com as experiências e resultados
coletados após dez anos de vivência da Lei atual.
Ou seja, os dois primeiros Cenários (A e B) propostos, a serem
apresentados neste prognóstico, reconhecem que a Lei Complementar nº
171/2007 foi exitosa no que se propôs e a tomam como base para o
desenvolvimento do novo Plano Diretor. A distinção entre os dois cenários está
nos direcionamentos que ambos tomam.
O terceiro, a ser denominado por Cenário C - Arrojado não reconhece o
êxito do ordenamento territorial proposto pela Lei Complementar nº 171/2007 e
busca novos caminhos para a cidade, compreendendo que os direcionamentos
traçados pela Lei atual devem ser totalmente revistos.
257
Por fim, há de se compreender que a questão central que distingue os
Cenários A e B do Cenário C no modelo de cidade proposto, refere-se às
densidades. Cabe aqui ponderar as potencialidades e fragilidades dos modelos
de planejamento existentes, tanto o compacto quanto o espraiado, conforme
exposto na Figura 43 por Acioly e Davidson (1998), para assim definir o
cenário ideal para o futuro de Goiânia.
Figura 43 – As Vantagens e Desvantagens da Baixa e Alta Densidade Urbana
Fonte: ACIOLY E DAVIDSON, 1998.
Diante das visitas técnicas, dos dados de levantamentos e dos
diagnósticos situacionais traçados, é possível, portanto, construir três cenários,
referentes ao ordenamento territorial da cidade de Goiânia, para o espaço
temporal de dez anos, porém com vistas a um planejamento contínuo e a longo
prazo, para as décadas que se seguem.
Os programas e os projetos a serem definidos para o cenário eleito
deverão ser espacializados no território municipal para que se tenha uma visão
espacial das intervenções programadas. O conjunto destas intervenções quer
seja de ordem físico-territorial, quer seja de ordem institucional, será rebatido
258
para apresentação de um Modelo Espacial, modelado segundo indicativos
concebidos no cenário.
7.1Cenários
7.1.1 Cenário A – Cenário Conservador
O Cenário A reconhece que o prazo de 10 anos concedido pelo Estatuto
da Cidade para a revisão do Plano Diretor é exíguo, que a Lei Complementar
nº 171/2007 deve ser mantida em sua integralidade e que há a real
necessidade de se continuar as políticas urbanas implementadas por esta Lei,
haja vista que o espaço temporal transcorrido até então não foi suficiente para
refleti-las na cidade.
Trata-se de um cenário extremamente conservador, o qual se ampara na
proposta de manutenção da realidade normativa atual, sem alterá-la,
prorrogando-se o modelo espacial existente.
As consequências e os impactos no uso e ocupação do solo deste
cenário são claros e já diagnosticados anteriormente neste relatório,
conformados pelas problemáticas já detectadas, acrescidas de seus possíveis
agravamentos.
Neste cenário as unidades territoriais se mantêm sem alterações,
inclusive nas manchas rebatidas no território, nos parâmetros urbanísticos
instituídos, na aplicação dos instrumentos trazidos pelo Estatuto da Cidade e
na linha perimétrica urbana.
Ainda, adota-se a continuidade do princípio da compacidade do território
e das diretrizes norteadoras traçadas no Plano Diretor atual e que ainda estão
sendo implementadas, na medida e critérios legais já estabelecidos –
Linearidade das densificações das atividades econômicas e habitações
verticalizadas, definição do zoneamento por densidades e não por usos,
compatibilização do uso do solo com o sistema viário existente, preservação
dos bens ambientais do território, bem como dos patrimônios culturais e
históricos, implantação das AEIS, controle de densidades em áreas
259
incompatíveis por meio da aplicação de instrumentos urbanísticos, exigência da
função social da propriedade urbana, condição de contiguidade e implantação
de infraestruturas no parcelamento de novas áreas, dentre outros.
O Cenário Conservador atende parcialmente às necessidades da
cidade, visto que dará continuidade a um planejamento a longo prazo iniciado
ainda em 2007, mas que não contempla os ajustes necessários à dinâmica da
cidade, onde a atividade de setor imobiliário é mais ágil que a implementação
das ações previstas pelo Plano e o desempenho do setor econômico impõe
uma dinâmica muito acelerada, em que a legislação deve ser impositiva, porém
flexível o suficiente para a adequação à sua atuação, desde que benéfica ao
meio urbano.
Sem os devidos ajustes e adequações, portanto, o modelo atual tende à
ineficácia, uma vez que este Cenário deverá viger por mais dez anos, nos
quais as problemáticas urbanas detectadas pelos diagnósticos situacionais
tendem a se agravar, se conformando em prejuízos cumulativos.
7.1.2 Cenário B – Cenário Moderado
O Cenário B, diferentemente do anterior, reconhece que os pilares
conceituais/princípios norteadores do Plano Diretor de 2007 devem ser
mantidos, porém as diretrizes, os planos, os programas e os projetos
emanados destes, devem ser compatibilizados com a realidade atual da
cidade, projetando-os para o atendimento dos problemas vindouros, bem como
compatibilizá-los com as experiências e resultados coletados após dez anos de
vigência da Lei atual.
Trata-se de um cenário moderado, o qual se ampara na proposta de
manutenção da realidade normativa atual, porém compatibilizando-a as novas
normativas instituídas nos últimos dez anos, bem como a adequação do
modelo atual às transformações ocorridas no território, se atendo
especialmente às questões detectadas pelo diagnóstico, que se apresentam
como ameaças e fragilidades ao desenvolvimento urbano de Goiânia nos
próximos anos.
260
Este cenário prevê a necessidade de alteração das medidas e
proporções aplicadas por alguns parâmetros reguladores, previstos pela Lei
Complementar nº 171/2007, em conformidade com as distorções apuradas na
etapa de diagnóstico.
Assim, haverá alteração no perímetro urbano com base na necessidade
de correção pontual, ou, ainda, os casos de regularização fundiária e sítios de
recreio consolidados nas proximidades da malha urbana.
Deverá ser também ajustadas a concentração de verticalidades e
adensamentos nos locais em que a oferta da infraestrutura e serviços públicos
já não supre a demanda, especialmente quanto ao transporte coletivo. Ainda
neste sentido, neste cenário, a Unidade Territorial, denominada por Área
Adensável, que tomaram como suporte os principais corredores de transporte
coletivo existentes na cidade, somente se concretizarão nos locais em que os
eixos de transporte coletivo estejam implantados, de forma a propiciar maior
articulação entre as áreas onde são previstas o aumento populacional, em
maiores concentrações de verticalidades e atividade econômica.
Assim sendo, lançou-se como prognóstico a proposta de que estes
trechos sejam retirados das manchas de Áreas Adensáveis, de forma que as
densificações somente aconteçam quando da existência (implantação total ou
parcial) do corredor de estruturação do Eixo de Desenvolvimento.
Outros aspectos diagnosticados dizem respeito aos ajustes das áreas
mais densificadas, impondo a necessidade de contenção na continuidade de
adensamento nas nuclearidades existentes em partes dos Eixos de
Desenvolvimento, justificando assim medidas de contenção. Neste sentido
novas manchas de Áreas de Desaceleração de Densidades devem ocorrer.
O Plano Diretor em vigor estabeleceu medidas de compulsoriedade para
a ocupação e/ou parcelamento dos chamados “Vazios Urbanos”. Conforme
diagnóstico, estas medidas, entretanto, foram iniciadas, porém não
implementadas na sua integralidade, não impondo seus efeitos sobre o
problema. Neste sentido, o Cenário B prevê a aplicação integral dos
261
dispositivos de controle dos vazios urbanos e lotes vagos na cidade, a fim de
que a propriedade urbana cumpra sua função social.
Neste cenário será ainda criada nova unidade territorial destinada à
proteção e preservação dos recursos naturais, denominada Área de Restrição
Ambiental, ajustando os parâmetros ambientais, em conformidade com os
diagnósticos elaborados pelo Eixo de Sustentabilidade socioambiental.
Por fim, propõem-se ajustes nos instrumentos urbanísticos – TDC e
OODC, principalmente no que se refere às relações de transferências, hoje
instituídas, uma vez que os parâmetros atuais de valoração das transferências
têm impactado sobremaneira no Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano,
assim como o próprio mercado das TDC’s. Este último promove um excessivo
quantitativo da moeda no mercado, de forma a trazer um desequilíbrio na
comercialização do mesmo.
7.1.3 Cenário C – Cenário Arrojado
O Cenário C, por sua vez, não reconhece o êxito do ordenamento
territorial proposto pela Lei Complementar nº 171/2007 e busca novos rumos
para a cidade, com a definição de outro regime urbanístico, compreendendo
que os direcionamentos traçados pela Lei atual são inócuos e insuficientes,
devendo ser totalmente revistos, numa visão propulsora para a cidade, mas
nem sempre factível. Trata-se de um cenário agressivo, um grande desafio, haja vista alterar o
curso do que vem sendo produzido e implementado nos últimos dez anos na
cidade de Goiânia, rompendo assim com as verdades pré-estabelecidas pelo
corpo técnico responsável pelo planejamento urbano da capital.
Neste cenário, prevê-se a eliminação da linha perimétrica urbana e a
transformação do tecido rural em Macrozona Construída, em uma tentativa de
atender ao clamor de segmentos da sociedade, os quais demandam a
eliminação do limite do território urbano do município, ficando a possibilidade
de urbanização destas áreas condicionada ao critério da contiguidade. Assim,
propõem-se o fim desta divisão entre o urbano e o rural, tornando todo o solo
262
do município urbanizável, desde que atendidos ao critério de contiguidade a
outro parcelamento implantado, devidamente licenciado e/ou regularizado e
com no mínimo 30% (trinta por cento) de ocupação, esta entendida como
edificada e habitada.
Devido ao espraiamento no tecido urbano, a formação de bolsões
adensados e polarizados possivelmente não será tão comum como se é hoje,
visto que a oferta de terra urbana será ampliada. Cabe ainda ressaltar que com
a ampliação do tecido urbano, a especulação imobiliária tende a reduzir devido
ao aumento da oferta de terrenos urbanizáveis.
Desta mesma forma, as densidades pontuais tendem a refrear e com
isso o sistema viário local tende a sofrer menor sobrecarga pontual.
Por outro lado, o espraiamento do tecido urbano traz consigo
consequências impactantes ao meio rural, no que tange ao desequilíbrio
econômico do setor agropecuário, bem como os impactos de caráter ambiental
e social.
Ressalta-se que com o espraiamento proposto e a eliminação das
Macrozonas Rurais, a ampliação da infraestrutura urbana implantada para
atender os novos parcelamentos passa a demandar uma manutenção que
onera os munícipes e a municipalidade, haja vista o acréscimo de demanda por
serviços públicos referentes à manutenção das redes elétricas, iluminação
pública, pavimentação, sinalização urbana, varrição e recolhimento de lixo,
tratamento de novos resíduos gerados, manutenção das novas áreas
ajardinadas, fiscalização urbana.
Ainda que os princípios da contiguidade e ocupação de 30% do
parcelamento contíguo sejam mantidos, sem um perímetro urbano proposto
não há como direcionar e limitar o crescimento da cidade para regiões onde a
infraestruturação urbana é factível do ponto de vista econômico e ambiental.
Em outro aspecto, este cenário possibilita com maior facilidade novas
conurbações com as divisas administrativas dos municípios da Região
Metropolitana, incorrendo na necessidade de enfrentamento das problemáticas
decorrente da abertura de novas fronteiras, como a facilitação dos processos
263
pendulares da população quanto à necessidade de absorção de acréscimos de
novas demandas relativas à população do entorno de Goiânia, ampliando
assim a sobrecarga nos equipamentos e serviços públicos municipais e da
mobilidade urbana.
A abertura dos limites da atual Macrozona Construída incorrerá então na
alteração do modelo de compacidade previsto pelo atual plano diretor,
contradizendo as correntes de urbanistas que defendemos conforto urbano
expresso pela facilidade de se acessar os serviços e atividades urbanas em
menores distâncias, utilizando-se outros modais de mobilidade, como as
bicicletas e o andar a pé.
Neste cenário, segundo seu perfil arrojado, admite-se a verticalização e
densificação em toda a malha consolidada da cidade, segundo critérios de
dimensão dos terrenos. Onde houver infraestrutura de apoio poderão ocorrer
as densificações em maiores proporções, independente da oferta do transporte
coletivo. Esta liberalidade apoia-se em novos padrões e potenciais de
infraestruturas instalados, contando com a implantação de infraestruturas
qualificadas, de forma a absorver os impactos espacializados em toda a malha
urbana, além de considerar novos paradigmas de mobilidade urbana,
apostando em novas tecnologias de apoio e de um cenário econômico mais
favorável ao desenvolvimento.
Esta hipótese merece ponderações quanto às projeções econômicas
nacionais desfavoráveis, mas especialmente quanto aos impactos ambientais e
econômicos acima citados, além de se considerar o prazo de dez anos irrisório
para se atingir as metas previstas para a estruturação qualitativa e quantitativa
do território.
Em relação à aplicação dos instrumentos urbanísticos de apoio ao
planejamento, como a OODC e progressividade e compulsoriedade na
aplicação do Imposto Predial e Territorial Urbano, neste cenário estas
ferramentas seriam muito bem aplicáveis, a se considerar que as construções
acima do índice igual a um (01 vez a área do terreno) deverão pagar o preço
público da OODC, como ferramenta de controle, assim como a progressividade
264
do imposto no tempo é uma potente ferramenta para combate aos vazios
urbanos decorrentes desta nova proposta de ocupação do território.
Trata-se, portanto, de um cenário agressivo, o qual define diretrizes
distintas às previstas pelo Plano Diretor atual. Trata-se ainda de um grande
desafio, haja vista alterar o curso do que vem sendo produzido e implementado
nos últimos dez anos na cidade de Goiânia, rompendo assim com os
paradigmas pré-estabelecidos, historicamente repensáveis pelo planejamento
urbano da capital.
7.2Eleição do cenário tecnicamente desejável
Avaliando o Plano Diretor existente e diante dos dados, levantamentos e
análises que embasaram os diagnósticos situacionais traçados, foi possível
balizar a evolução da implementação da atual Lei Complementar nº 171/2007.
Hoje, pode-se afirmar que os princípios, as diretrizes e as estratégias
programadas pelo atual Plano Diretor não tiveram oportunidade de se maturar
e de se consolidar no horizonte de sua vigência de dez anos de aplicação.
Vários fatores concorreram para a não solidificação dos termos legais,
dentre eles se destacando as questões inerentes às gestões políticas que
perpassaram por este período, além de fatores de ordem econômica que
tiveram fortes reflexos sobre a condução dos municípios brasileiros, impondo
situações de carência de recursos para a própria manutenção das cidades,
bem como o atendimento deficitário das demandas geradas pelas
necessidades básicas da população.
Outro aspecto a ser considerado na análise da baixa eficácia da
implementação do atual Plano Diretor diz respeito ao processo de transição
entre o Plano Diretor Integrado de Goiânia 2000 (PDIG 2000) para a Lei
Complementar nº 171/2007.
No que concerne ao processo construtivo na cidade, em especial quanto
à localização, volumetria e espaços cheios e vazios na cidade, o elevado
número de processos aprovados sob a égide da Lei Complementar nº
031/1994, levou ao retardamento na consolidação das novas diretrizes do
265
Plano Diretor de 2007, não havendo assim a possibilidade de se extrair uma
leitura crítica sobre o cenário proposto pelo Plano Diretor atual.
Por último, pode-se concluir que, diante deste quadro desfavorável,
assim como os dez anos legalmente previstos para consolidação do atual
Plano Diretor compreendeu um período muito exíguo para sua consolidação,
razão pela qual no processo de Leitura Técnica e Comunitária foi identificado
que os pilares conceituais, emanados pelo Plano Diretor de 2007, devem ser
mantidos, uma vez que, conforme antedito, nos dez anos decorridos da
aplicação do Plano, muitas de suas diretrizes ainda não foram implementadas,
não sendo possível uma clara leitura sobre sua eficácia.
Diante do exposto, os pilares conceituais do atual Plano Diretor devem
ser mantidos, bem como seus princípios norteadores, o que leva, de início, a
eliminar a possibilidade de ser adotado o cenário mais arrojado, concebido
como Cenário C, uma vez que suas bases conceituais não recepcionam os
atuais princípios e diretrizes do Plano Diretor de 2007.
Ainda, quanto ao previsto pelo Cenário A – Cenário Conservador, suas
bases são concebidas segundo a legislação em vigor, que conforme
diagnosticado pelas Leituras Técnica e Comunitária, necessita de claras
correções e ajustes quanto à parametrização por ela instituída, visando a
completude da política urbana por ela instituída.
Deste modo, pode-se indicar como cenário mais compatível à situação
diagnosticada, as propostas inerentes ao Cenário B – Cenário Moderado,
considerando que suas propostas vêm ao encontro da necessidade em se
promover ajustes que respondam às deficiências diagnosticadas, assim como,
absorver as demandas projetadas para o horizonte futuro de dez anos, em uma
visão de futuro quanto ao desenvolvimento das políticas públicas necessárias à
consolidação da política urbana proposta para o Município.
Para o desenvolvimento do cenário eleito foram estabelecidas
estratégias, com o objetivo de identificar quais dos temas relevantes do Plano
Diretor em vigor não foram efetivados e quais as razões que levaram à sua não
consolidação.
266
A revisão, portanto, deverá voltar seu olhar para os principais pontos
diagnosticados como “problemáticas” na legislação atual, visando corrigir
possíveis distorções e buscando novas parametrizações para sua aplicação,
segundo os desajustes diagnosticados na primeira fase da revisão do Plano
Diretor.
7.2.1 Detalhamento do cenário eleito
O Cenário B, compreendido por moderado e eleito como base para o
desenvolvimento do novo Plano Diretor,se sustentará nos pilares conceituais
da Igualdade, Oportunidade, Transformação e Qualidade, tendo por objetivo o
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana,
na busca da garantia à população da requalificação do território do Município e
de uma cidade mais justa e sustentável, entendida a função social da cidade
como o uso racional e adequado da propriedade urbana, dos recursos naturais
e a preservação do meio ambiente.
Para fins de implementação da Política Urbana adotada neste Cenário,
portanto, foram recepcionados os princípios eleitos na Lei Complementar nº
171/2007:
igualdade – entendido como o direito de atendimento às necessidades
básicas como o acesso a terra, à moradia, ao saneamento ambiental, à
infraestrutura, ao transporte, aos serviços públicos, ao trabalho e ao
lazer;
oportunidade - entendido como a garantia da oferta, pelo poder público,
dos serviços, equipamentos urbanos, comunitários, transporte e direitos
sociais;
transformação - entendido como o processo originado pelas ações ou
iniciativas do poder público e das representações sociais, voltadas ao
aprimoramento das ações em benefício da cidade e do cidadão;
267
qualidade - entendido como o resultado positivo do aprimoramento das
ações do poder público e representações sociais, voltados para a cidade
e o cidadão.
A efetivação da Política Urbana adotada no Cenário B, eleito, se dará
pela sujeição da propriedade urbana ao cumprimento da função social
estabelecida no Plano Diretor, esta entendida como o instrumento básico da
política de desenvolvimento e expansão urbana pelo art. 40, da Lei nº 10.257,
de 10/07/2001.
O Cenário B – Cenário Moderado adotará um modelo espacial que
promova a sustentabilidade socioambiental e econômica do Município e
reafirme Goiânia como Metrópole Regional, centrado nas seguintes diretrizes
quanto ao ordenamento territorial:
garantia de tratamento equilibrado ao território urbano e ao território
rural;
promoção do macrozoneamento do território municipal fundamentado
nas características físicas e ambientais, respeitando-se as diversidades
socioeconômicas e culturais e as tendências de ocupações urbanas e rurais;
adoção da compacidade urbana como Modelo Espacial de ocupação do
território, objetivando a concentração populacional ao longo dos Eixos de
Desenvolvimento, com infraestrutura e equipamentos públicos compatíveis à
demanda populacional;
incentivo a usos do solo diversificados, tornando o serviço, o lazer e a
moradia acessíveis ao pedestre, de forma a potencializar a interação social;
estabelecimento de unidades territoriais, segundo suas características
específicas, para o território urbano e rural do Município;
disciplinamento e ordenamento do uso e da ocupação do solo com o
objetivo de dar suporte e dinamizar o desenvolvimento da metrópole regional;
reconhecimento do meio ambiente como elemento preponderante sobre
os demais quando do uso e da ocupação do território;
268
garantia da rede viária como elemento físico de suporte para o Modelo
Espacial;
promoção do desenvolvimento da economia municipal de maneira
equilibrada pelo território, contemplando a proximidade e complementaridade
entre as diversas funções urbanas;
combate à geração de vazios urbanos e a retenção especulativa dos
imóveis;
garantia a todos os cidadãos acesso igualitário aos equipamentos
públicos comunitários e aos espaços públicos;
garantia ao desenvolvimento e ao ordenamento do espaço rural,
segundo os princípios da sustentabilidade e da multifuncionalidade;
promoção econômica dos espaços rurais por meio do incentivo ao
desenvolvimento de atividades voltadas à proteção e preservação ambiental, à
agroecologia, ao agroturismo, ao ecoturismo, à agropecuária, à silvicultura, à
pesquisa científica, à educação ambiental, com a possibilidade de adoção das
atividades rururbanas e de uso especial;
proteção e a manutenção dos aspectos paisagísticos, históricos,
arqueológicos e culturais.
O Modelo Espacial será estruturado pelos seguintes elementos naturais
e construídos:
ecossistemas hídricos e florestais;
aspectos geológicos;
áreas protegidas;
rodovias municipais, estaduais, federais e o Anel Rodoviário
Metropolitano;
macro rede viária básica e rede viária do Município de Goiânia;
rede estrutural de transporte coletivo, composta pelos corredores
exclusivos e preferenciais;
bens de interesse histórico e artístico;
elementos conformadores da paisagem urbana;
269
áreas de programas especiais;
equipamentos estratégicos, públicos ou privados, dentre os quais:
as barragens de captação de água e as estações de tratamento de
água para abastecimento público;
as estações públicas de tratamento de esgoto;
1º Batalhão de Ações de Comandos (1º BAC) - Exército Brasileiro;
aterro sanitário de Goiânia, localizado na GO-060;
aterro de resíduos da construção civil desativado e estação de
transbordo de resíduos, localizados na GO-020;
Aeroporto Santa Genoveva;
Aeródromo Brigadeiro Mário Epinghaus;
Rodoviária de Goiânia;
Paço Municipal;
Praça Pedro Ludovico Teixeira;
Centro de Convenções de Goiânia;
Hospital de Urgências Governador Otávio Lage de Siqueira (HUGOL);
Hospital de Urgências de Goiânia (HUGO);
Centro de Reabilitação e Readaptação Dr. Henrique Santillo (CRER);
Centrais de Abastecimento de Goiás S/A (CEASA-GO);
Centro Cultural Oscar Niemeyer;
Parque Agropecuário de Goiânia;
Campus da Universidade Federal de Goiás e da Pontifícia
Universidade Católica de Goiânia;
Estádio Serra Dourada;
Ginásio Goiânia Arena;
Centro de Excelência do Esporte.
redes de equipamentos públicos urbanos e comunitários.
270
7.2.2 Do Perímetro Urbano
Para a elaboração do cenário aqui proposto, estudos e levantamentos
foram necessários para a definição do novo perímetro urbano nesta proposta
de revisão do Plano Diretor.
Inicialmente foi avaliado o perímetro urbano atual, aprovado pelas Leis
Complementares nº 171/2007 e 310/2018, bem como a proposta desenvolvida
pelos técnicos para o limite da área urbana quando da elaboração da minuta de
lei do Plano Diretor 2007.
Para a minuta da Lei Complementar nº 171/2007 foi definido pelos
técnicos do órgão municipal de planejamento o perímetro urbano, o qual
delimitava a Macrozona Construída com áreas passíveis para aprovação de
novos loteamentos. No trâmite de aprovação da referida lei, algumas outras
áreas foram incluídas na Macrozona Construída (figura 56), inclusive com foco
voltado à habitação de interesse social, alterando assim o limite urbano
proposto pelo corpo técnico.
Importante ressaltar que até a proposta da Lei Complementar nº
171/2007, Goiânia possuía seus limites identificados como área urbana e área
de expansão urbana. O novo modelo espacial (Figura ) proposto pela Lei
Complementar nº 171/2007 marca uma transformação na espacialização do
município, uma vez que define toda a área urbana e de expansão urbana em
uma única macrozona, denominada Macrozona Construída.
271
Figura 44 – Perímetro Urbano proposto pelo órgão de planejamento em 2007versus delimitação aprovada pela Lei Complementar nº 171/2007.
Fonte: Seplanh, 2017.
272
Interessante observar que das áreas incluídas na aprovação da Lei
Complementar nº 171/2007, 27 delas foram objeto de aprovação de novos
loteamentos e 4 deles objeto de regularização fundiária, conforme definido nos
Quadro e 26.
Quadro 25 – Loteamentos aprovados em terrenos acrescidos à zona urbana pela Lei Complementar nº 171/2007
ITEM LOTEAMENTO
1 JARDIM DO CERRADO 1
2 JARDIM DO CERRADO 2
3 JARDIM DO CERRADO 3
4 JARDIM DO CERRADO 4
5 JARDIM DO CERRADO 5
6 JARDIM DO CERRADO 6
7 JARDIM DO CERRADO 7
8 JARDIM DO CERRADO 8
9 JARDIM DO CERRADO 9
10 JARDIM DO CERRADO 10
11 RESIDENCIAL MUNDO NOVO 1
12 RESIDENCIAL MUNDO NOVO 2
13 RESIDENCIAL MUNDO NOVO 3
14 RESIDENCIAL BUENA VISTA I
15 RESIDENCIAL BUENA VISTA II
16 RESIDENCIAL BUENA VISTA III
17 RESIDENCIAL BUENA VISTA IV
18 RESIDENCIAL BUENA VISTA V
19 RESIDENCIAL FLORES DO CERRADO
20 RESIDENCIAL ANTÔNIO CARLOS PIRES
21 RESIDENCIAL ORLANDO DE MORAES
22 RESIDENCIAL BELA GOIÂNIA
23 RESIDENCIAL PARQUE DAS FLORES
273
25 RESIDENCIAL FREI GALVÃO
26 RESIDENCIAL PORTAL DA MATA
26 RESIDENCIAL ELIZENE SANTANA
27 RESIDENCIAL FONTE DAS ÁGUAS
Fonte: Gerencia de Regularização Fundiária / SEPLANH (2017).
Quadro 26 –Loteamentos regularizados acrescidos à zona urbana pela Lei Complementar nº 171/2007 a pedido do Ministério Público
ITEM LOTEAMENTO 1 SÍTIO PINDORAMA
2 LOTEAMENTO ELZA FRONZA
3 RESIDENCIAL PRIVÉ ITANHANGA
4 SÍTIO CARAÍBAS
Fonte: Gerencia de Regularização Fundiária / SEPLANH (2017).
Outros fatores são relevantes na proposta de um novo perímetro urbano,
dentre eles, a ocupação/utilização do limite existente, o déficit habitacional do
município, as políticas públicas para implantação de moradia e equipamentos
públicos para a população.
Assim, de posse dos dados levantados do déficit habitacional do
município, relacionado com o número de vazios urbanos existentes e a partir
da visita e avaliação das macrozonas rurais e áreas limítrofes à macrozona
construída, a equipe técnica entende que não há necessidade de expansão do
limite urbano do município. A alteração proposta é apenas uma
correção/alteração do perímetro urbano, primordialmente para ajustes do texto
legal à realidade.
Foi identificado no diagnóstico que a linha do perímetro urbano descrita
no art.74 da Lei Complementar nº 171/2007 possui incompatibilidades entre os
limites aprovados dos parcelamentos e suas coordenadas, o que precisa ser
compatibilizado. Pode ser observado no mapa desalinhos, que serão ajustadas
com base na documentação de aprovação do bairro existente.
274
Após a Lei Complementar nº 171/2007 houve a correção do limite entre
municípios (lei estadual), nas divisas de Goiânia com Trindade, que tiveram
seus limites alterados.
Foram identificadas também algumas áreas que deverão ser retiradas
da macrozona rural e incluídas na Macrozona Construída, por sua
característica local e ocupação existente, não caracterizando uma expansão do
limite da área urbana. São áreas que já não possuem características rurais,
seja por ocupação irregular, clandestina ou por aprovação como Sítios de
Recreio e que precisam ser recepcionadas como áreas urbanas para a
regularização das áreas e edificações existentes.
Por fim, foram identificados terrenos, cujo perímetro urbano passa em
seu interior, resultando em imóveis com parte integrante da zona rural e parte
em zona urbana.
Diante do exposto, no Cenário B, em consonância com o diagnóstico
apresentado anteriormente, as alterações no perímetro urbano do município
serão de cunho corretivo e para fins de regularização e dar-se-ão dentro das
seguintes diretrizes:
1. desalinhos na linha do perímetro urbano já identificados ao longo dos 10
anos de implantação da Lei Complementar nº 171/2007;
2. área com ocupação consolidada, pertencente à expansão urbana e
posteriormente incluída em zona rural pela Lei Complementar nº 171/2007;
3. loteamento irregular ou em processo de regularização, localizado na zona
rural do município, que esteja com sua ocupação consolidada e que seja
passível de regularização;
4. imóvel com parte integrando a área rural e parte na área urbana; e
5. Sítio de Recreio contíguo à malha urbana, porém situado em zona rural, com
ocupação consolidada e módulo de chácara mínimo de 5.000m².
Importante salientar que, mesmo atendendo aos critérios acima
estabelecidos, é necessário ainda que a área objeto de inclusão na Macrozona
Construída possua:
275
contiguidade a um parcelamento do solo licenciado e implantado,
situado na Macrozona Construída e com no mínimo 30% (trinta por
cento) de ocupação, esta entendida como edificada e habitada.
acesso viário consolidado com largura mínima da via de 15,00m; e
declividade igual ou inferior a 30%;
pelo menos 40% de sua extensão territorial inserida na área urbana
delimitada na Lei Complementar nº 171/2007.
Além dos critérios acima expostos, deve-se ainda considerar o risco de
perda de vegetação nativa, as restrições indicadas na Carta de Risco e a não
geração de vazios urbanos.
Assim, neste cenário, o novo perímetro urbano apresenta-se com as
seguintes alterações:
a) compatibilização do perímetro do município de Goiânia com os municípios
limítrofes, uma vez que após a Lei Complementar nº 171/2007 houve alteração
com o limite de Goianira e Trindade;
b) ajuste da linha perimétrica descrita na Lei Complementar nº 171/2007, de
forma a contemplar as barreiras naturais como limite, o sistema viário e os
limites dos parcelamentos licenciados e implantados; e
c) inclusão na Macrozona Construída das seguintes áreas:
Glebas da Fazenda São Domingos – situadas na GO-070, em frente ao
Sítio de Recreio dos Bandeirantes. Trata-se de glebas parceladas e licenciadas
como Conjuntos Residenciais (Quadro ), anteriormente situadas na zona de
expansão urbana do município por força da Lei Complementar Nº 158/2006,
sendo que a Gleba 01 e 02, conforme Quadro 10 e Figura já se encontram
ocupadas.
Quadro 10 – Aprovações das Glebas da Fazenda São Domingos
ÁREA TIPO PROCESSO Nº ALVARÁ Nº Gleba 01 Aprovação 32720617 128/2009
Modificação 49728352 4464/2012
276
Fonte: Cadastro Municipal de Goiânia (2017)
Figura 45 – Localização e ocupação das glebas da Fazenda São Domingos
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017) e Ortofoto 2016.
Figura 46–Vida Bela Condomínio Clube Residence
Fonte: Google Street View, 2017.
Figura 47– Residencial Parque Morumbi
Fonte: Google Street View, 2017.
Total de 383 unidades habitacionais
Gleba 02 Aprovação 32676278 2661/2008
Total de 404 unidades habitacionais
Gleba 03 Aprovação 32676405 007/2009
Modificação 58953351 1003/2015
Modificação 64136712 405/2016
Total de 358 unidades habitacionais
277
Parte do loteamento denominado Residencial Paraíso–regularizado pelo
Município através do Decreto Nº 3162/2016 (Processo nº 47263239), situado
na Região Norte do Município, lindeiro ao Residencial Shangri-lá, sendo que
parte da área regularizada se encontra na Macrozona Construída e parte na
Macrozona Rural do Capivara,e, deste modo perímetro urbano deverá abarcar
o limite da área regularizada, conforme planta de regularização aprovada pelo
município, Figura .
Figura 48 –Localização e ocupação do Residencial Paraíso.
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia Figura 49 – Decreto de Regularização do Residencial Paraíso
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia
278
Figura 50 – Projeto de Regularização Fundiária: Residencial Paraíso
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017)
Privê Elza Fronza – situado na região norte do município, ao lado do
Residencial Privê Itanhangá. Parte da área ocupada pertence à Macrozona
Rural do Capivara. Foi feita a regularização de apenas parte do loteamento
pelo município, visto que a legislação vigente não permite a regularização de
279
solo rural. É necessária a inclusão do restante da área, Figura , na Macrozona
Construída para que o bairro possa ser corretamente regularizado.
Figura 51– Localização e ocupação do Loteamento Elza Fronza 2ª Etapa
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017) e Ortofoto 2016.
Residencial dos Ipês Extensão–loteamento irregular já consolidado e não
regularizado, situado na Macrozona Rural do Capivara, lindeiro ao Residencial
dos Ipês, Figura 52. Importante salientar que a área ocupada não apresenta
nenhuma reserva para Área Pública Municipal (APM). Quando da regularização
do loteamento deverá ser exigida sua doação, por parte do loteador, se
possível no próprio loteamento ou em outra região a ser indicada pelo
município.
Lembrando que, de acordo com o artigo 12 da Lei Municipal nº
8834/2009, que “regulamenta o artigo 131 da Lei Complementar nº 171/2007
referente às AEIS”, a infraestrutura do loteamento é de responsabilidade do
loteador, inclusive o registro das áreas públicas referentes ao loteamento,
conforme demonstra o texto da lei,
Art. 12. Para a regularização das áreas de posse urbana caracterizadas como loteamentos e reloteamento na AEIS I, cabe ao Agente Promotor, cumprir as exigências dessa Lei no prazo máximo e 2(dois) anos a fim de que o Município publique o decreto de aprovação, e 3(três) anos após o decreto para executar os serviços de: a) Arruamento e sinalização;
280
b) Demarcação de quadras, de lotes e de equipamentos comunitários; c) Escoamento de águas pluviais; d) Rede de energia elétrica; e) Iluminação pública; f) Instalação de Hidrante; g) Programa de Coleta de Lixo Comunitária. Art.13. Caberá ao Agente Promotor responsável pela Regularização Fundiária apresentar à SEPLAM Municipal a Certidão de Registro das Áreas Públicas remanescentes e ou existentes.
Figura 52 – Localização e ocupação do Residencial dos Ipês Extensão
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017) e Ortofoto 2016.
Condomínio Privê das Oliveiras– situado na Macrozona Rural do
Dourados no limite com Abadia de Goiás, lindeiro ao Conjunto Habitacional
Madre Germana 2. Área ocupada e não passível de regularização, por estar
incluído na Macrozona Rural, Figura 3. Ressalta-se que não há cadastro de
Área Pública Municipal para o loteamento. Assim como o residencial dos Ipês,
será necessária a doação de área pública, quando do processo de
regularização, além da implantação da infraestrutura obrigatória, deverá ser
verificada a possibilidade de definição de APM no próprio loteamento.
281
Figura 53 – Localização e ocupação do Condomínio Privê das Oliveiras.
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017) e Ortofoto 2016.
Loteamento Sítio de Recreio dos Bandeirantes – registrado por edital,
em 04 de março de 1971. No cadastro do município consta planta urbanística
sem carimbo de aprovação, onde o terreno foi subdividido em chácaras, no
módulo mínimo de 5.000m², com vias internas de 12,00m de largura e com
duas APM’s delimitadas no loteamento, Figura . Estas áreas públicas ainda não
foram transferidas para o município. Em função de suas características, a
inclusão desta área na macrozona construída e a regularização do loteamento
ficam condicionados ao não desmembramento das áreas e a não aplicação da
fração ideal de uma unidade imobiliária a cada 90m² de terreno permitida para
a unidade de adensamento básico, admitindo apenas uma unidade habitacional
em cada uma das chácaras, sendo ainda permitido o uso misto nestas, desde
que atendido o grau de incomodidade das vias.
282
Figura 54 – Localização e ocupação do Sítio de Recreio dos Bandeirantes
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia, 2017 e Ortofoto 2016.
Importante esclarecer que o critério da contiguidade e o índice de 30%
de ocupação a outros loteamentos foi fator imperativo para a inclusão das
novas áreas. Assim, aqueles que não se enquadram nestes dois critérios não
serão incluídos, principalmente para que não sejam criadas novas áreas
descontínuas. É o caso da Chácara Vau das Pombas, situada na porção sul da
Macrozona Rural do Barreiro (Figura ) e do Sítio de Recreio Paraíso Tropical,
situado na Macrozona Rural do Capivara (Figura ), o qual foi aprovado pelo
município como Sítio de Recreio, mas que, tecnicamente avaliado, não possui
viabilidade de inclusão na Macrozona Construída.
Figura 55 – Vau das Pombas
Fonte: SIGGO, 2017.
Figura 56 – S. R. Paraíso Tropical
Fonte: SIGGO (2017).
283
Figura 57 – Decreto nº 2.963, de 14 de dezembro de 2004.
Fonte: Diário Oficial do Município de Goiânia.
Figura 58 – Carimbo do Projeto Urbanístico do S. de Recreio Paraíso Tropical
Fonte: SIGGO, 2017.
284
Há ainda a proposta de redução de área da Macrozona Construída
descontínua, junto ao loteamento Parque dos Cisnes (Figura 59/ 60 e 61).
Trata-se de condomínio regularizado através do Decreto Nº 1.831 de
16/09/1998. Foi regularizada a área de 672.037,27m², que equivale apenas à
área já ocupada pelo condomínio.
Trata-se de área inclusa na Macrozona Construída descontínua, porém
circundada pela Macrozona Rural do João Leite, ao lado da GO-080.
Figura 59 – Parque dos Cisnes
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia, 2017. Figura 60 – Pq. dos Cisnes
Fonte: SIGGO, 2017.
Figura 61 – Pq. dos Cisnes
Fonte: SIGGO, 2017.
285
Como pode ser verificado nas Figura Figura não houve nenhuma
ocupação da área remanescente nos últimos 10 (dez) anos.
Considerando a proposta técnica de correção do perímetro urbano (
Figura ) e recepção na Macrozona Construída apenas dos loteamentos
aprovados ou passíveis de regularização, bem como a importância ambiental
da Macrozona Rural do João Leite, adicionado ao fato de que não houve o
parcelamento da gleba nos últimos dez anos de vigência do Plano Diretor e sua
descontinuidade em relação à Macrozona Construída, entende-se que
tecnicamente a gleba contígua ao Parque dos Cisnes deve ser retirada da
Macrozona Construída e incluída na Macrozona Rural do João Leite.
Figura 62– Limite da Macrozona Construída proposta
Fonte: Seplanh, 2017.
286
7.2.3 Do Parcelamento do Solo
Neste cenário, no que tange ao parcelamento do solo urbano, deverá ser
mantido o previsto pelo atual Plano Diretor, porém com ajustes necessários
para uma melhor aplicação da lei.
Assim, a aprovação de qualquer novo loteamento na Macrozona
Construída ficará condicionada ao critério da contiguidade a outro(s)
loteamento(s) implantado(s) no mesmo município, devidamente licenciado ou
regularizado, com no mínimo 30% (trinta por cento) de ocupação, esta
entendida como edificada e habitada;
Para fins de aplicação do critério acima descrito, entende-se por
contiguidade a confrontação física entre imóveis e por ocupação a apropriação
do terreno para fim habitacional. Cabe ressaltar que a contiguidade estará
garantida mesmo que haja interposição de barreiras naturais e/ou geográficas
e faixas de domínio ou servidão.
Em relação à dimensão dos lotes e sua fração ideal, será mantido o
modelo de lotes com área mínima de 360,00m² e uma economia habitacional
por fração ideal de 180m² de unidade imobiliária para as Áreas de Ocupação
Sustentável e de lotes com área mínima de 270,00m² e uma economia
habitacional por fração ideal de 90m² de unidade imobiliária, não estando as
atividades econômicas sujeitas à aplicação da fração ideal.
Para as Áreas de Proteção Ambiental (APA’s), devido ao seu caráter
ambiental, o parcelamento do solo deverá observar o plano de manejo da
referida APA. Para os casos em que não haja plano de manejo, serão mantidas
as parcelas previstas na Lei Complementar nº 171/2007, a saber:
parcela mínima de 450 m² (quatrocentos e cinquenta metros quadrados) e
testada mínima de 15 m (quinze metros), limitada a duas economias por
unidade imobiliária, nas áreas com declividade igual ou menor que 30% (trinta
por cento);
287
parcela mínima de 1.250 m² (um mil duzentos e cinquenta metros
quadrados) e com testada mínima de 20 m (vinte metros), limitada a uma
economia por unidade imobiliária, nas áreas com declividade superior a 30%
(trinta por cento).
Os loteamentos enquadrados como Área Especial de Interesse Social
(AEIS), por sua vez, estão sujeitos à incidência de uma política habitacional de
âmbito municipal, cujo objetivo está em viabilizar o acesso à moradia à camada
da população de menor poder aquisitivo. Lei específica definirá as área e
dimensões mínimas para as parcelas de lotes.
Em relação às Áreas Públicas Municipais, para a aprovação de novo
loteamento deverá ser destinado um percentual de, no mínimo, 15% (quinze
por cento) do total da área parcelável do terreno para Áreas Públicas
Municipais (APMs), dos quais 7,5% (sete vírgula cinco por cento) deverão
destinar-se a áreas verdes, equipamentos públicos comunitários esportivos e
de lazer, e, 7,5% (sete vírgula cinco por cento) para os demais equipamentos
públicos comunitários.
Os percentuais de 7,5% (sete vírgula cinco por cento) da área parcelável
do terreno poderão apresentar flexibilização a critério do órgão municipal de
planejamento, resguardada a destinação final de 15% (quinze por cento) do
total da área parcelável do terreno para APMs.
É obrigatória ainda a doação de área para a consolidação do sistema
viário, devendo este ser contínuo às vias principais dos bairros contíguos,
permitindo assim a consolidação da rede viária básica do Município.
Deverá também ser prevista a obrigatoriedade de implantação de
sistema viário contíguo ao limite da APP, de forma a segregá-la da Área de
Ocupação Sustentável nos novos loteamentos e reloteamentos urbanos.
Em relação às chácaras existentes resultantes da aprovação na
modalidade de Sítios de Recreio, os quais se encontram hoje inseridos na
Macrozona Construída, não será permitido o seu desmembramento ou
remanejamento, bem como sua ocupação com habitações em série, exceto se
288
as chácaras possuírem ou ampliarem sua caixa viária, desde que em toda a
extensão da via, para no mínimo 13,00m de largura. Em complemento, será
permitida somente uma única unidade imobiliária na chácara.
Por fim, o Plano Diretor deverá indicar a obrigatoriedade de se
regulamentar as diretrizes internas para aprovação de novos loteamentos,
mediante ato normativo, assim como o encaminhamento ao legislativo da
Minuta do Código de Parcelamento para sua aprovação.
Diante das propostas acima elencadas, torna-se necessário esclarecer
alguns dos parâmetros adotados, e para tal, utilizar-se-á uma gleba com 01 ha,
como exemplo. Nesta, tem-se o aproveitamento de 0,50ha (5.000m²) para
subdivisão em lotes. Com o módulo de 270m² é possível se extrair
aproximadamente 18,51 lotes/ha. Como o cenário atual propõem a
manutenção da fração ideal de 01 unidade imobiliária a cada 90m² de terreno,
será possível edificar 03 unidades imobiliárias por lote, sendo o potencial
máximo por hectare de aproximadamente 55 unidades imobiliárias e em termos
populacionais de 176 habitantes.
É importante salientar que o cálculo acima representa apenas um
esforço inicial para se conhecer e fixar as densidades desejáveis para os novos
bairros de Goiânia. É claro que este cálculo serve somente para as glebas que
após seu parcelamento sejam enquadradas em sua integralidade como Área
de Adensamento Básico, haja vista a fração de 1 unidade imobiliária a cada
90m² de terreno. Logo o cálculo acima mensurado poderá variar bem acima da
densidade encontrada, quando houver parte de seu terreno integrando Área
Adensável ou Área de Desaceleração de Densidades, ou variar para uma
densidade mais baixa quando houver Áreas de Preservação Permanente, Área
de Ocupação Sustentável ou demais restrições urbanísticas. Além disto, o
próprio aproveitamento médio de 50% do terreno para a subdivisão em lotes
poderá variar, a depender de diversos condicionantes físicos e legais imposto
ao terreno.
De qualquer forma, o exercício nos leva a conhecer uma densidade
média de 55 famílias/ha, densidade esta próxima à reconhecida por Zmitrowicz
289
& De Angelis Neto (1997 apud ALEXANDRE DA SILVA; ELIAS SILVA;
ALEJANDRO, 2016) - 60 famílias por hectare (cerca de 200 hab./ha) - como
confortável para os centros urbanos.
Ainda segundo estes autores (1997 apud ALEXANDRE DA SILVA;
ELIAS SILVA; ALEJANDRO, 2016), “[...]o custo de infraestrutura urbana por
família em áreas loteadas com 60 habitações/ha é praticamente metade do que
em densidades próximas a 15 habitações/há”.
Em complemento, sugerem que, [...] as cidades devem priorizar projetos habitacionais com densidades brutas entre 200 e 300 hab/ha, pois a literatura específica determina que em densidades brutas acima de 350 hab/ha perde-se o sentido de intimidade nos espaços verdes e, acima de 680 hab/ha, passa-se a oferecer problemas quanto à disponibilidade vagas per capita de estacionamento para veículos (o que pode ser questionável, conforme o projeto e suas características de sustentabilidade e ênfase ao transporte coletivo), além de dificultar o acesso a equipamentos urbanos, serviços e áreas públicas.
Assim, para Silva, Silva e Nome (2016),
[...] o mercado da construção de hoje, o custo do hectare urbanizado pouco depende da capacidade das redes de infraestrutura, assim, para uma ocupação de 75 habitantes/ha este custo é de US$ 250 mil aproximadamente, mas para uma ocupação de 600 pessoas/ha é de US$ 320 mil em média, ou seja, quando o número de habitantes por hectare aumenta em 800%, o custo de urbanização acresce apenas 30%. Deste modo, quando esse custo é revertido em um cálculo per capita a situação muda de figura, pois, se no primeiro caso há um custo de hectare urbanizado de US$ 3.334 dólares por indivíduo, que é a situação média brasileira de densidade ocupacional, na segunda situação o custo reduz para US$ 533 por morador, este que é próximo às densidades de cidades europeias e asiáticas. Ou seja, é uma redução considerável de 84% por pessoa aproximadamente, que poderia ser revertida aos cofres públicos, além do ganho ambiental do modelo mais compacto de urbanização, que acaba otimizando custos de abastecimento e manutenção de infraestruturas ao longo do tempo, o que torna a cidade compacta de manutenção menos onerosa em comparação à dispersa, seja para a gestão urbana, seja para o usuário (morador).
Ainda segundo os autores, em decorrência à densidade líquida do
espaço urbano algumas consequências podem ocorrer, conforme demonstra a
Figura .
290
Figura 63– Relação entre a densidade e problemas urbanos decorrentes.
Fonte: Arruda, 1998. Em complemento, oQuadro 11 apresenta as características de ocupação,
classificando os intervalos de densidade de antieconômico à economicamente
desejável e os efeitos decorrentes da densificação.
Quadro 11 – Características da ocupação
Fonte: Arruda, 1998.
291
Diante do exposto, é possível reconhecer que a proposta do Cenário B
quanto às dimensões dos lotes, está de acordo com o previsto pelos estudos
de densidade mencionados acima, devendo assim ser mantida para os
próximos dez anos de vigência do novo Plano Diretor.
Em relação ao sistema viário dos novos loteamentos, estes deverão dar
continuidade às vias principais dos bairros contíguos, permitindo assim a
consolidação da rede viária básica do Município. As diretrizes internas também
deverão ser regulamentadas mediante ato normativo.
Neste cenário deverá ser prevista a obrigatoriedade de se traçar sistema
viário contíguo ao limite da APP, de forma a segregá-la da Área de Ocupação
Sustentável nos novos loteamentos e reloteamentos urbanos.
Em relação às chácaras existentes resultantes da aprovação em formato
de Sítios de Recreio com anuência à época do INCRA e que hoje se encontram
inseridas na Macrozona Construída, neste cenário não será permitido seu
desmembramento ou remanejamento, bem como sua ocupação com
habitações em série, exceto se as chácaras possuírem ou ampliarem sua caixa
viária para no mínimo 13,00m de largura. Em complemento só será permitida
uma única unidade econômica no lote/chácara.
7.2.4 Das Unidades Territoriais na Macrozona Urbana
O Cenário B prevê a manutenção do conceito das unidades territoriais
idealizado pela Lei Complementar nº 171/2007, porém conforme apontado no
diagnóstico situacional do diagnóstico Eixo Ordenamento Territorial, algumas
alterações necessitam ser realizadas a fim de facilitar o processo de
planejamento da cidade e sua aplicabilidade.
Neste item, serão abordadas as unidades territoriais propostas pelo
Cenário B, conforme definido na Figura , bem como os parâmetros urbanísticos
destas unidades e suas delimitações.
292
Figura 64– Relação entre tipos de densidade e as unidades territoriais
Fonte: Autoria própria.
No atual Plano Diretor, a unidade territorial identificada como Área de
Restrição à Ocupação integram as Áreas de Patrimônio Ambiental que
abrangem os Patrimônios Cultural e Natural, as Áreas Aeroportuárias e as
Áreas de Segurança e Proteção. Neste cenário, porém, propõem-se a
dissolução da referida unidade territorial e a criação de duas outras,
denominadas Área de Restrição Ambiental Urbana e Área de Patrimônio
Histórico e Artístico, haja vista terem parâmetros próprios e realidades
territoriais distintas.
As restrições à ocupação das áreas militares, aeroportuárias e as de
segurança e proteção, serão mantidas, porém não configuram mais uma
unidade territorial, somente uma restrição em alguns dos parâmetros
urbanísticos no imóvel ali situado. Para estes imóveis com restrições deverá
vigorar os parâmetros estipulados pela unidade territorial que este integra,
porém observadas as restrições imputadas devido à sua proximidade aos
equipamentos urbanos acima citados.
293
Desta forma, nas zonas de interesse aeroportuário que garantem a
segurança do entorno dos aeroportos, para efeito do controle de intensidade de
ruído, conforme aprovado pela Portaria Ministerial nº 071/92, do Ministério da
Aeronáutica e definidas no Plano de Zoneamento de Ruído do Aeroporto Santa
Genoveva e do Aeródromo Brigadeiro Epinghaus, são subdivididas nas
seguintes subclasses:
Zona Aeroportuária I, coincidente com o cone de ruído, correspondente à
área de proximidade de pouso e decolagem de aeronaves, imediata aos
aeroportos, sujeitas a maior incidência de ruídos;
Zona Aeroportuária II, coincidente com o cone de segurança,
correspondente à área de proximidade de pouso e decolagem de
aeronaves, contígua à anterior, sujeitas a menor incidência de ruídos;
Zona Aeroportuária III, correspondente à área patrimonial dos aeroportos.
Assim, as edificações localizadas na influência da zona aeroportuária
deverão apresentar:
I - altura máxima da edificação de 6 m (seis metros), medida em relação à laje
de piso do pavimento térreo e à laje de cobertura, na zona aeroportuária I;
II - altura máxima de 9 m (nove metros), medida em relação à laje de piso do
pavimento térreo e à laje de cobertura, na zona aeroportuária II;
III - autorização do órgão nacional de aviação civil em todos os casos.
Na zona militar será garantida a segurança do entorno das fortificações,
conforme Decreto-Lei nº. 3.437, de 17 de julho de 1941, sendo subdividida nas
seguintes zonas:
I - 1ª zona: abrange 33 m (trinta e três metros) do entorno do aquartelamento
militar;
II - 2ª zona: abrange 1.320 m (um mil e trezentos e vinte metros) do entorno da
1ª zona.
Cabe ressaltar que de acordo com o referido decreto, deverá ficar
obstada a expedição pelo Município de Goiânia de licenciamentos para novas
294
construções e modificações com acréscimo nos imóveis limítrofes à área física
do aquartelamento militar localizado no Jardim Guanabara, sem a prévia
autorização do Comando Militar da Brigada de Operações nesta capital.
Na zona de segurança e proteção, com o objetivo de garantir a
segurança no entorno das atividades geradoras de periculosidade ou risco,
serão vedados novos loteamentos para fins habitacionais, bem como a
instalação de novas atividades econômicas que venham a causar risco à saúde
e à segurança, em uma faixa envoltória com largura de 500 m (quinhentos
metros) contígua ao perímetro dos seguintes equipamentos:
I - Aterro Sanitário de Goiânia;
II - aterro desativado de resíduos da construção civil (GO-020);
III - estação de transbordo de resíduos sólidos urbanos de Goiânia (GO-020);
IV - captações públicas de água e das estações públicas de tratamento de
esgoto;
V - barragem do Ribeirão João Leite;
VI - lavras de pedreiras do Município e de seu entorno;
VII - Centro de Zoonoses;
VIII - outros perímetros definidos por ato do Chefe do Poder Executivo.
Ressalta-se que o rol dos equipamentos com faixa envoltória de
segurança e proteção foi ampliado em relação ao apresentado pela Lei
Complementar nº 246/2013, sendo uma demanda apontada pelo Eixo de
Sustentabilidade Sócioambiental.
7.2.5 Área de Restrição Ambiental Urbana
O Plano Diretor de 2007 teve como premissa o desenvolvimento
sustentável da cidade. Desta forma, no Cenário B, assim como na Lei
Complementar nº 171/2007, os aspectos ambientais são preponderantes sobre
os demais.
295
Diante da relevância ambiental, neste cenário será criada a unidade
territorial denominada por Área de Restrição Ambiental Urbana, para a qual
serão estabelecidas normas de restrição parcial ou absoluta ao uso e à
ocupação do solo urbano, devido seus aspectos ambientais existentes e
preponderantes sobre os demais.
Esta unidade territorial será subdividida em quatro classificações
distintas (Erro! Fonte de referência não encontrada.): Unidade de Conservação, Área
de Preservação Permanente, Jardim Botânico e Áreas Verdes.
Figura 65–Hierarquia Unidade Territorial “Área de Restrição Ambiental”
Fonte: Autoria Própria
A Unidade de Conservação é compreendida como espaço territorial e
seus recursos ambientais, incluindo as águas jurisdicionais, com características
296
naturais relevantes, legalmente instituído pelo Poder Público, com objetivos de
conservação e limites definidos, sob regime especial de administração, ao qual
se aplicam garantias adequadas de proteção.
A Área de Preservação Permanente, por sua vez, é a área protegida,
coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os
recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade,
facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar
das populações humanas.
Apesar de ambas serem de caráter ambiental, a primeira é
regulamentada pela Lei Federal nº 9.985, de 18 de julho de 2000 e a segunda
pela Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, possuindo assim naturezas
distintas.
Para o presente cenário, propõem-se a subdivisão das Unidades de
Conservação em dois grupos, de acordo com a Lei Federal nº 9.985/2000,
cada qual com suas características específicas, sendo elas as Unidades de
Proteção Integral e as Unidades de Uso Sustentável.
Entende-se por proteção integral a manutenção dos ecossistemas livres
de alterações causadas por interferência humana, admitido apenas o uso
indireto dos seus atributos naturais. Assim, a Unidade de Proteção Integral é
composta pelas seguintes categorias de unidade de conservação:
I – Estação Ecológica;
II – Reserva Biológica;
III – Parque Nacional;
IV – Monumento Natural; e
V – Refúgio de Vida Silvestre.
O Uso Sustentável, por sua vez, é compreendido por exploração do
ambiente de maneira a garantir a perenidade dos recursos ambientais
renováveis e dos processos ecológicos, mantendo a biodiversidade e os
demais atributos ecológicos, de forma socialmente justa e economicamente
viável. Assim, a Unidade de Uso Sustentável é composta pelas seguintes
categorias de unidade de conservação:
297
I – Área de Proteção Ambiental;
II – Área de Relevante Interesse Ecológico;
III – Floresta Nacional;
IV – Reserva Extrativista;
V – Reserva de Fauna;
VI – Reserva de Desenvolvimento Sustentável; e
VII – Reserva Particular do Patrimônio Natural.
O zoneamento e as normas que devem presidir o uso das áreas
inseridas em uma Unidade de Conservação e o manejo dos recursos naturais,
inclusive a implantação das estruturas físicas necessárias à gestão da unidade,
deverão ser instituídos mediante Plano de Manejo da Unidade de
Conservação.
Conforme acima exposto e de acordo com o Eixo de Sustentabilidade
Sócio Ambiental, as Áreas de Preservação Permanente, neste cenário,
integrarão a Área de Restrição Ambiental Urbana e compõem as APP’s no
Município de Goiânia:
I - as faixas bilaterais, com largura mínima de 100 m (cem metros), contíguas
ao Rio Meia Ponte e aos Ribeirões Anicuns e João Leite, a partir de suas
margens;
II - as faixas bilaterais, com largura mínima de 50 m (cinquenta metros),
contíguas aos córregos e demais cursos d’água não mencionados no item I,
temporários ou permanentes, a partir de suas margens;
III - as faixas bilaterais, com largura mínima de 30 m (trinta metros), contíguas
aos córregos e demais cursos d’água não mencionados no item I, temporários
ou permanentes, a partir de suas margens, para unidades imobiliárias situadas
em áreas de loteamentos aprovados até a publicação da Lei Complementar nº
031, de 29 de dezembro de 1994;
IV - as áreas circundantes das nascentes ou olhos d’águas permanentes, com
um raio de no mínimo 100 m (cem metros);
298
V - o topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima de 100
(cem) metros e inclinação média maior que 25° (vinte e cinco graus), conforme
delimitação estabelecida em legislação federal, incluindo os morros do Santo
Antônio e do Além;
VI - as encostas ou partes destas com declividade superior a 45° (quarenta e
cinco graus), equivalente a 100% (cem por cento) na linha de maior declive;
VII - as faixas de 50 m (cinquenta metros) circundantes aos lagos, lagoas e
reservatórios d’água naturais, a partir de suas margens;
VIII - as faixas circundantes aos lagos, lagoas e represas artificiais, na faixa
definida na licença ambiental do empreendimento, observados os termos do
Código Florestal Federal;
IX - as áreas cobertas com florestas ou outras formas de vegetação, quando
declaradas de interesse público por ato do Chefe do Poder Executivo,
destinadas a uma ou mais das seguintes finalidades:
a) conter a erosão do solo e mitigar riscos de enchentes e deslizamentos de
terra e de rocha;
b) proteger as restingas ou veredas;
c) proteger várzeas de inundação;
d) abrigar exemplares da fauna ou da flora ameaçados de extinção;
e) proteger sítios de excepcional beleza ou de valor científico, cultural ou
histórico;
f) formar faixas de proteção ao longo de rodovias e ferrovias;
g) auxiliar a defesa do território nacional, a critério das autoridades militares;
h) proteger áreas úmidas.
X - em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima
de 50 m (cinquenta metros), a partir do espaço brejoso e encharcado;
XI - as áreas cobertas ou não com vegetação, identificadas pelo órgão
competente, que apresentem riscos ambientais iminentes, recorrentes,
irreversíveis ou dificilmente reversíveis, que impeçam o uso e a ocupação do
local, mesmo com as devidas intervenções.
299
Compõem ainda as Áreas Verdes Urbanas, neste cenário, ainda de
acordo com o Eixo de Sustentabilidade Sócio Ambiental, o parque urbano, o
bosque nativo relevante, a praça e jardim público e os elementos de interseção
viária com cobertura vegetal permeável.
Neste cenário será considerado jardim botânico, o Jardim Botânico
Amália Hermano Teixeira, bem tombado e registrado junto ao Sistema Nacional
de Registro de Jardins Botânicos do Brasil (SNRJB), regido pelo seu plano de
manejo, quanto aos usos e ocupações.
Por fim, as áreas de recuperação e conservação temporárias são as
extensões territoriais que apresentam riscos ambientais passíveis de serem
contidos, amenizados ou reversíveis, que impedem o uso e ocupação do local
durante seu processo de recuperação, devendo retornar à condição de uso e
ocupação original após análise dos órgãos municipais de planejamento e
ambiental.
7.2.6 Área de Ocupação Sustentável
No Cenário B eleito, a Área de Uso Sustentável instituída pela Lei
Complementar nº 171/2007passará a ser denominada por Área de Ocupação
Sustentável, a fim de ajustá-la às definições da Lei nº 9.985, de 18 de julho de
2000.
Na Lei Complementar nº 171/2007, a atual Área de Uso Sustentável
integra a unidade territorial denominada por Área de Restrição à Ocupação.
Neste Cenário B, porém, compreendeu-se a necessidade de individualizá-la em
uma unidade territorial própria, visto que possui parâmetros próprios e
específicos à sua natureza.
Nesta unidade territorial serão aplicados os atuais parâmetros
urbanísticos previstos para a Área de Uso Sustentável no que tange o uso e a
ocupação dos terrenos que a integram, conforme instituído pela Lei
Complementar nº 171/2007. Nesta, serão controlados o uso do solo admitido,
podendo ser instaladas somente atividades econômicas com Grau de
300
Incomodidade I, II e III, bem como o adensamento populacional, adotando a
fração ideal de uma unidade imobiliária para cada 180,00m² de terreno para os
usos habitacionais e a ocupação máxima permitida por pavimento de 40% da
área do lote. A altura máxima da edificação será alterada em relação ao
previsto pelo Plano Diretor atual, porém será mantida a proporção de
aproximadamente três pavimentos (11,00 m), seguindo uma nova tabela de
alturas proposta a todas as unidades territorial.
Haverá, porém, três situações distintas quando da demarcação e
aplicação dos parâmetros urbanísticos e na Área de Ocupação Sustentável,
conforme demonstrado na Figura .
Figura 66– Hierarquia Unidade Territorial Área de Ocupação Sustentável
Fonte: Autoria Própria
Integrarão a unidade territorial identificada como Área de Ocupação
Sustentável (AOS) na Macrozona Construída:
I - as faixas bilaterais às APPs dos cursos d’água e as faixas circundantes às
APPs das nascentes e olhos d’água perenes, com largura mínima de 100 m
(cem metros), a serem delimitadas nos parcelamentos do solo aprovados após
a vigência desta Lei Complementar;
II - as faixas bilaterais às APPs dos cursos d’água e as faixas circundantes às
APPs das nascentes e olhos d’água perenes, delimitadas nos parcelamentos
do solo aprovados na vigência da Lei Complementar nº 171/2007 como
Unidade de Uso Sustentável (UUS), devendo ser resguardada a sua
delimitação conforme projeto urbanístico aprovado;
III - o limite da UUS delimitado no Modelo Espacial da Lei Complementar nº
171/2007 para os bairros aprovados anteriormente à sua vigência.
301
Cabe excetuar do descrito acima, os casos previstos no Programa
Urbano Ambiental Macambira Anicuns, visto que os limites para a identificação
da AOS atenderão o disposto na Lei nº 9.123/2011, ou sucedânea.
Os imóveis inseridos nesta unidade territorial deverão apresentar
permeabilidade mínima de 25% de área do terreno em cobertura vegetal
permeável do tipo grama, bem como ocupação máxima de 40% até a altura de
11,00 m, inclusive para subsolos.
7.2.7 Área Adensável
No Cenário B eleito, a Área Adensável se mantém como aquela para a
qual serão incentivadas as maiores densidades habitacionais e de atividades
econômicas, sustentadas pela rede viária e de transporte.
Assim, as áreas destinadas ao maior adensamento dentro da Macrozona
Construída continuarão sendo aquelas manchadas no Modelo Espacial
instituído pela Lei Complementar nº 171/2007, porém apenas nas faixas
bilaterais contíguas aos Eixos de Desenvolvimento, numa extensão
aproximada de 350m (trezentos e cinquenta metros) de cada lado da via
estruturadora do eixo. Ao contrário do que foi previsto no atual Plano Diretor,
não haverá mais as figuras isoladas dos Eixos de Desenvolvimento
Preferencial e Exclusivos, devendo haver a unificação destes em Eixos de
Desenvolvimentos, visto que neste cenário buscam-se incentivar a construção
de habitações de interesse social ao longo dos principais eixos estruturados da
cidade, juntamente aos demais adensamentos permitidos na malha urbana,
sem diferenciação ou segregação das classes sociais.
Alguns ajustes técnicos necessitam ser realizados para a delimitação
precisa do modelo espacial, devendo o limite da nova Área Adensável coincidir
com o sistema viário existente, de modo a evitar com que um lote venha a
pertencer a mais de uma unidade territorial. Nos casos a serem ajustados, o
limite da Área Adensável deverá coincidir com a primeira via após a faixa
302
bilateral de 350,00m, contados a partir do eixo de desenvolvimento gerador do
adensamento.
As AEIS demarcadas pelas leis anteriores e absorvidas no plano atual,
locadas fora da área de abrangência dos Eixos de Desenvolvimento, bem
como as AEIS instituídas após a vigência da Lei Complementar nº 171/2007
também fora dos referidos eixos e que não tenham sido ocupadas até então,
continuarão preferencialmente destinadas à população de baixa renda como
Áreas de Programa Especial de Interesse Social, porém não serão
enquadradas na unidade territorial identificada por Área Adensável, mas sim
como Área de Adensamento Básico, ou, quando possuir aspectos ambientais,
Área de Ocupação Sustentável ou Área de Restrição Ambiental Urbana.
Deste modo a verticalização nestas áreas poderá ser de até 11,00
metros de altura, porém o incentivo a esta tipologia ocorrerá mediante
parâmetros menos restritivos para o dimensionamento das edificações,
conforme dispõe o art. 96 da Lei Complementar nº 177/2008, bem como
frações ideias mais permissivas, a serem definidas em lei específica.
Para as AEIS situadas na área AA, devido a abrangência do eixo de
desenvolvimento, deverá vigor os parâmetros da referida unidade territorial,
porém com o incentivo a redução do dimensionamento das edificações,
conforme dispõe o art. 96 da Lei Complementar nº 177/2008, bem como
frações ideias mais permissivas, a serem definidas em lei específica.
Os vazios urbanos existentes fora dos Eixos de Desenvolvimento
continuarão a integrar a unidade territorial identificada como Área Adensável,
desde que preencha os requisitos mínimos estabelecidos pela Lei
Complementar nº 181, de 01 de outubro de 2008 e que sua ocupação ocorra
exclusivamente como Projeto Diferenciado de Urbanização, Conjuntos
Residenciais e Equipamento Especial de Caráter Regional.
Diante do exposto a Área Adensável será, neste cenário,
correspondente àquelas áreas de maior adensamento na Macrozona
Construída.
303
Na AA não haverá controle de altura e densidades, mediante imposição
de frações. O tamanho do terreno e a limitação quanto à ocupação nos recuos,
reserva técnica para vagas de estacionamento e Índice Paisagístico serão os
responsáveis pelo controle da densificação.
Além disto, para se adensar nestes eixos será necessária a
apresentação de Atestado de Viabilidade Técnico-Operacional (AVTO) das
concessionárias de água e esgoto e energia elétrica.
Ressalta-se, porém que, o adensamento ao longo dos trechos não
implantados dos Eixos de Desenvolvimento Corredor Leste-Oeste, Corredor T-
63 e Corredor Campus UFG, será permitido quando as obras de intervenção
viária necessárias para a região sejam concluídas.
Porém, ainda que a lei preveja a liberação de altas densidades ao longo
dos Eixos de Desenvolvimento, isto somente se concretizará neste cenário
após a implantação parcial ou completa do corredor de transporte coletivo. Para
tal, entende-se como implantação parcial aquele em que haja Eixos de
Desenvolvimento com operação da sua linha de eixo.
Dos Eixos de Desenvolvimento previstos na Lei Complementar nº
171/2007, somente o Eixo de Desenvolvimento Leste-Oeste não possui linha de
eixo operando, e, deste modo, os imóveis situados em sua faixa de influência
somente poderão adensar após sua implantação, devendo ocorrer sua
reclassificação como eixo automaticamente. Cabe ressaltar que já há a
autorização para a implantação da Avenida Leste-Oeste pelo Goiás na Frente,
conforme exposto no Goiás Agora (2017).
Ressalta-se, ainda que o adensamento ao longo dos trechos não
implantados do Corredor T-63 e do Corredor Campus UFG, será permitido
quando as obras de intervenção viária necessárias para a região sejam
concluídas.
Em complemento, para fins de aplicação do Plano Diretor, os Eixos de
Desenvolvimento implantados sobre a rede estrutural de transporte coletivo,
composto por corredores exclusivos e preferenciais, compreenderão:
304
I - Corredor Anhanguera;
II - Corredor Goiás BRT NS;
III - Corredor Mutirão;
IV - Corredor T-9;
V - Corredor T-7;
VI - Corredor T-63;
VII - Corredor Av. 85;
VIII - Corredor Leste-Oeste;
IX - Corredor Campus UFG;
X - Corredor GO-060;
XI - Corredor G0-070;
XII - Corredor BR-060.
O Corredor Exclusivo Av. 85, segundo dados atuais da CMTC, engloba
trechos distintos àquele previsto pelo Plano Diretor de 2007, sendo parte dos
Corredores Av. Mutirão e Av. T-9 integrantes agora do Corredor Av. 85. Assim,
para que haja a manutenção do modelo inicialmente concebido pelo Plano
Diretor atual para o adensamento da região, faz-se necessário reconhecer o
Corredor Av. 85 como também um Eixo de Desenvolvimento Exclusivo, haja
vista sua integração com os demais eixos acima citados.
O Corredor Goiânia II/ Campus UFG, atualmente classificado como
Corredor Preferencial no atual Plano Diretor, será redefinido como exclusivo
neste cenário, visto que atenderá como linha alimentadora ao Corredor Goiás
BRT NS, segundo CMTC.
No que tange à definição das manchas adensáveis no tecido urbano,
este Cenário manterá, no que couber, as manchas estabelecidas pela Lei
Complementar nº 171/2007, propondo alterações norteadas pelo diagnóstico
situacional, adotou-se algumas modificações em relação à Lei atual, abaixo,
apresentadas:
305
Setor Vila Morais e Setor Bueno (Quadra 169)
Inseridas posteriormente no Plano Diretor, a Quadra 169 do Setor Bueno
e as Chácaras 1, 2, 3, 4 e 4A do Setor Vila Morais serão enquadradas como
Área de Adensamento Básico, conforme Figura , visto que não seguem o
princípio norteador deste plano para o adensamento.
Figura 67– Proposta de alteração do modelo espacial para o Setor Vila Morais
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017). Figura 635 – Proposta de alteração do modelo espacial para o St Bueno (Qd169)
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017).
306
Setor Marista e Pedro Ludovico
O Setor Marista integra as unidade territorias denominadas por Área de
Adensamento Básico e Área Adensável. Seu incentivo ao adensamento ocorre
por influência dos Eixos de Desenvolvimento Exclusivo Mutirão e T-9. Com a
nova proposta para os eixos, o Corredor Av. 85 passa a ser Eixo de
Desenvolvimento e deste modo apoia o adensamento em parte do Setor
Marista.
O bairro em análise é consolidado, servido por importantes vias que
conectam a região à pontos relevantes da malha urbana e em geral, suas vias
possuem caixa igual ou superior a 16,00 metros de largura. De suas 92 vias
cadastradas no Cadastros de Logradouro do Município, apenas 07 delas
possuem largura inferior a 16m, sendo elas a Rua 122, Rua 135A, Rua 23A,
Rua 24, Viela A, Viela da Quadra G18 e Viela das Quadras 258 e 259.
Quanto à sua extensão territorial, o bairro possui 2,31km² e no ano de
2017 a população projetada é de 7.661 habitantes residindo no Setor Marista
(Tabela 06).Desta forma, sua densidade habitacional é de aproximadamente
3.320 hab/km² neste mesmo ano.
Tabela 06– Projeção demográfica e da densidade populacional no Setor Marista no ano de 2017.
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia (2017).
Percebe-se que o bairro ainda está em processo de verticalização, o
qual vem se acelerando nos últimos anos, especialmente nas quadras
adensáveis próximas ao Parque Areião, onde os novos edifícios ultrapassam
307
30 pavimentos (Figura ). Edifícios concentram-se também nas quadras
lindeiras à Av. Mutirão ou em seu entorno mais imediato.
Figura 67– Proposta de alteração do modelo espacial para o Setor Marista e Pedro Ludovico
Fonte: https://outprod01.goiania.go.gov.br/intranet/. Acesso em 28 de set. de 2017 às 09h e 50m.
Diante dos dados acima coletados, neste cenário será complementada a
faixa de Área Adensável ao longo do Eixo de Desenvolvimento daAv.85, bem
como o enquadramento em Área de Adensamento Básico das quadras do
Setor Marista e Pedro Ludovico,lindeiras ao Parque Areião, haja vista os
indicativo da Carta de Risco (2008) (Figura 68 e 69) para a região e a
308
solicitação do órgão de cultura de Goiânia, uma vez que o parque em comento
é um bem tombado pelo município.
Figura 68– Áreas com alta e média suscetibilidade ao risco (Carta de Risco) no Setor Marista
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia e Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro Oeste (2008).
309
Figura 69– Áreas com alta e média suscetibilidade ao risco (Carta de Risco) no Setor Marista
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia e Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro Oeste (2008).
Além do exposto deverá ser criado um corredor preferencial que se inicia
na Av. 136, passando pela Av. Jamel Cecílio e interligando com a GO-020,
considerando seu atual papel estruturador na mobilidade da região.
Jardim América
Em continuidade à construção do novo Modelo Espacial, faz-se
importante analisar a ocupação do solo ao longo da Avenida T-63, em
específico no Bairro Jardim América.
310
Em relação ao Eixo de Desenvolvimento Exclusivo da Av. T-63, este
possui uma verticalização rarefeita no trecho do Bairro Jardim América. Foram
detectados poucos exemplares de condomínios verticalizados nas primeiras
quadras lindeiras à avenida em questão.
O bairro, por sua vez, possui infraestrutura consolidada, sistema viário
com gabarito em boa parte igual e/ou superior a 15,00m de largura, sendo que
as vias com gabarito inferior a 13,00m encontram-se em grande parte
intercaladas por vias de maior caixa.
O Jardim América é ainda o terceiro bairro de Goiânia com maior
número de atividades econômicas ativas, um total de 10.392, segundo dados
do Cadastro de Atividade Econômica de Goiânia (Figura ). Destas atividades
42,49% são prestacionais e 32,47% comerciais. Além disso, 3,368% estão
situadas ao longo da Av. T-63, posicionando-se como a quarta avenida com
maior concentração de atividades econômicas no Jardim América.
311
Figura 70– Visão Geral do Cadastro de Atividades Econômicas Jd. América
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia (2017). Nota: Disponível em: <https://outprod01.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=67>. Acesso em 14 set. de 2017 às 11h e 22m.
Diante das potencialidades instaladas no Jardim América, no que tange
à miscigenação de usos existentes e a infraestrutura consolidada, as quadras
ao longo do Corredor Exclusivo da Av. T-63 (em uma extensão bilateral
máxima de 350,00m em relação ao eixo) passam a integrar a unidade territorial
intitulada por Área Adensável(Figura ), de modo a incentivar as densidades
qualificadas e a inter-relação de usos do solo na região, extensivos às quadras
569, 570, 571, 572, 587 e 589 do Setor Nova Suíça. Para tal, a criação do Eixo
de Desenvolvimento Av. T-63, fica condicionado à sua implantação, na sua
312
integralidade, das obras viárias necessárias ao Corredor Exclusivo Av. T-63, as
quais encontram-se descritas no prognóstico da Eixo da Mobilidade Urbana.
Figura 71– Proposta de alteração do modelo espacial para o Jardim América
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017).
Corredor Campus UFG:
O Corredor Preferencial Goiânia II/UFG instituído pelo art. 82, inciso II da
Lei Complementar nº 171/2007 como eixo de desenvolvimento preferencial,
neste cenário, também definido pelo Eixo de Mobilidade como linha
alimentadora do Corredor Goiás BRT NS, mantem-se como Eixo de
Desenvolvimento Preferencial, devendo ser especializado conforme indicado
pelo referido Eixo de Mobilidade.
O Setor Crimeia Leste não faz parte deste corredor devido à abundância
de recursos hídricos e áreas de preservação permanente.
O bairro Lot. Goiânia 2 integra o Eixo Preferencial permanecendo seu
adensamento conforme Figura e em consonância com o decreto de
aprovação e remanejamento do Setor e Carta de Risco (2008).
313
Figura 72–Lot. Goiânia 2 – Av. Pedro Paulo de Souza. Proposta de alteração do modelo espacial para o Eixo de Desenvolvimento Campus UFG
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017). Acesso em 17 de out. de 2017 às 09h e 49m.
Nos bairros São Judas Tadeu e Alice Barbosa o adensamento
acontecerá conforme figura. O mesmo não se efetivará no bairro Antônio
Barbosa devido à falta de pavimentação das vias bem como o suporte
dimensional das mesmas. No bairro Sir. São Geraldo o adensamento
acontecerá conforme Figura , observando a existência de AEIS definidas no
plano atual.
314
Figura 73– Bairro São Judas Tadeu, Bairro Alice Barbosa e Sir. São Geraldo. Proposta de alteração do modelo espacial para Eixo de Desenvolvimento Goiânia II/Campus UFG.
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017). Acesso em 17 de out. de 2017 às
11h e 23m.
7.2.8 Área de Desaceleração de Densidades
O atual Plano Diretor previu como controle ao adensamento nesta
unidade territorial o valor do índice para cálculo da Outorga Onerosa do Direito
de Construir majorado em relação às demais unidades territoriais. Muito
embora no levantamento de dados tenha ficado claro que a concessão de
OODC para esta unidade territorial foi bastante reduzida em comparação à
Área Adensável, diagnosticou-se a necessidade em se prever outra forma de
contenção à densificação, cumulativa a essa já aplicada. Deste modo, na Área
de Desaceleração de Densidades deverá ser aplicada fração ideal de 01
unidade imobiliária a cada 30 m² de área de terreno, nos moldes da fração
aplicada ao PDU II, caracterizado por ocupações em média alta densidade.
Em relação à atual distribuição das Áreas de Desaceleração de
Densidades pela cidade, fez-se necessária também uma análise pontual do
315
Modelo Espacial proposto pela Lei Complementar nº 171/2007, decorrendo no
seguinte prognóstico:
Setor Bueno
O Setor Bueno é o segundo bairro de Goiânia com maior número de
atividades econômicas ativas, um total de 11.315, segundo dados do Cadastro
de Atividade Econômica de Goiânia (Figura ).
Assim, nos lotes lindeiros às avenidas em estudo, há uma maior
concentração de atividades econômicas, sendo que 3,685% destas atividades
do bairro encontram-se situadas ao longo da Av. T-63, 0,901% ao longo da Av.
85 e 1,555% ao longo da Rua S-1.
Porém, nas quadras do Setor Bueno, hoje caracterizadas como Área
Adensável, situadas no encontro da Av. T-63 e da Av. 85, devido ao alto grau
de adensamento instalado e considerando sua função de suporte viário
existente já comprometido, faz-se necessário remanejá-las para a unidade
territorial denominada por Área de Desaceleração de Densidades(Figura 36),
permanecendo as demais quadras ao longo do Eixo de Desenvolvimento da
Av. T-63 definidas como Área de Desaceleração de Densidades, conforme
estabelecido pelo atual Plano Diretor.
316
Figura 74– Visão Geral do Cadastro de Atividades Econômicas Setor Bueno
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia (2017). Disponível emhttps://outprod01.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=67. Acesso em 14 set. de 2017 às 11h e 22m.
317
Figura 36– Proposta de alteração do modelo espacial para o St Bueno (trecho)
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia (2017).
Jardim Botânico
Em virtude de análise desenvolvida na Carta de Risco (2008), da
paisagem urbana consolidada e ainda, em virtude à operação urbana pleiteada
para a região, o Cenário B propõe, conforme demonstrada na Figura , que a
região do entorno do Jardim Botânico seja enquadrado como Área de
Adensamento Básico, bem como as quadras lindeiras à Av. 2ª Radial, hoje
manchadas como Área de Desaceleração de Densidades.
Permanecerão como Área Adensável as quadras concêntricas ao
Terminal Isidória, bem como a primeira fileira de quadras lindeiras à Av. 4ª
Radial no Bairro Jardim das Esmeraldas, haja vista a abrangência do Eixo de
Desenvolvimento.
318
Figura 76– Proposta de alteração do modelo espacial para o Jardim Botânico
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia, 2017.
Setor Serrinha:
O Morro do Serrinha situado no Bairro da Serrinha é uma Unidade de
Conservação, classificada como Área de Preservação Permanente (APP),
porém no modelo espacial da Lei Complementar nº 177/2007 esta foi inserida
como Área Adensável, bem como seu entorno imediato.
319
Cabe ressaltar que a Carta de Risco do Município de Goiânia (Figura e
77) classifica o referido morro, quanto à sua suscetibilidade ao risco, como alta.
Deste modo, embasando-se na preponderância dos aspectos ambientais sobre
os demais aspectos urbanos, neste cenário, conforme definido na Figura , o
Morro do Serrinha incorporará a Unidade Territorial denominada por Área de
Preservação Permanente e os lotes lindeiros ao morro integrarão a Área de
Adensamento Básico, de modo a evitar o adensamento maciço, haja vista a
Carta de Risco indicar para o entorno do morro que este é próprio para
ocupação urbana, porém com risco de concentração de fluxos e processos
erosivos próximos aos canais de drenagem.
Além da questão ambiental, o Morro do Serrinha é um ponto focal da
cidade, sendo uma referência notória na paisagem da cidade. Assim, com
vistas à preservação ambiental, de sua visibilidade e a manutenção da
paisagem urbana, entende-se como necessário a inclusão das quadras
imediatas ao morro, como Área de Adensamento Básico, mantendo-se, assim,
um padrão mais horizontalizado das construções.
Figura 76– Recorte Morro do Serrinha
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia e Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro Oeste, 2008.
320
Figura 77– Susceptibilidade ao risco
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia e Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro Oeste, 2008.
As demais quadras do bairro serão consideradas Área de
Desaceleração de Densidades, de forma a reduzir gradualmente o
adensamento permitido na região, conforme demonstrado na Figura 78.
Nesta Área de Desaceleração de Densidades, devido ao aspecto
ambiental, somente será possível a verticalização e o adensamento, mediante
licença ambiental, a qual trará a possibilidade ou não de se adensar e
verticalizar no local.
321
Figura 78–Proposta de alteração do modelo espacial para o entorno do Morro do Serrinha
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia, 2017.
Jardim Goiás, Vila Santa Maria, Vila São João e Bairro Alto da Glória
Os Bairros Jardim Goiás, Vila Santa Maria, Vila são João e Bairro Alto
da Glória integram a unidade territorial denominada por Área de Desaceleração
de Densidades. Estes bairros tiveram um adensamento vertiginoso nos últimos
dez anos, conforme demonstram as Figura .
É notório que o adensamento no Bairro Jardim Goiás e no Alto da Glória
foram mais expressivos que na Vila Maria José e na Vila São João. Este
adensamento deu-se mediante construção de novas habitações coletivas,
edificações comerciais e de uso misto. Importante ressaltar que antes deste
acelerado processo de verticalização e alteração da paisagem instalada, a
322
região já contava com importantes empreendimentos (hipermercados,
shopping, hotéis, entre outros) e devido à sua proximidade à BR-153 e à GO-
020 (sendo estas utilizadas como acesso a diversos condomínios horizontais
fechados), a região já era uma área com elevada concentração de tráfego.
Figura 79– Imagem aérea do Bairro Jardim Goiás/ Vila Maria José/ Vila São João e Alto da Glória em 2007.
Fonte: Google Earth Pro, 2017.
Figura 37– Imagem aérea Bairro Jardim Goiás/ Vila Maria José/ Vila São João e Alto da Glória em 2017.
Fonte: Google Earth Pro, 2017.
323
Muito embora o Plano Diretor de 2007 tenha inserido esta região como
Área de Desaceleração de Densidades, não há Eixo de Desenvolvimento
Exclusivo ou Preferencial algum que apóie diretamente os bairros Jardim
Goiás, Alto da Glória, Vila Maria José e Vila São João. Ainda assim sua
verticalização foi admitida no atual plano, haja vista o histórico das legislações
urbanísticas anteriores que incentivavam o adensamento em direção à região
Sul do Município.
Em relação ao sistema viário existente, os bairros possuem vias com
gabarito igual ou superior a 12 m de largura, exceto casos pontuais
identificados pelo Cadastro de Logradouros de Goiânia. Todos os bairros são
ainda servidos por vias coletores e arteriais.
Os referidos bairros em análise integram a região Sul da cidade, sendo
esta compreendida como a segunda mais populosa da Macrozona Construída
(Figura ).
Figura 81– Projeção da população por região no ano de 2007.
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia, 2017.
Em relação à densidade demográfica destes bairros (
Figura ), o mais denso deles é o Bairro Alto da Glória, com 19.876 hab/km²,
seguido pela Vila São João (10.316 hab/km²), Vila Maria José (9.523 hab/km²)
e Jardim Goiás (3.586 hab/km²).
Muito embora a população do Jardim Goiás seja a maior dentre os
quatro bairros em análise, sua densidade populacional é a menor entre eles.
Isto ocorre devido a sua extensão territorial ser a maior dos bairros, aliado a um
processo de verticalização ainda pontual e polarizado especialmente no
entorno do parque, além de um considerável número de vazios urbanos e
grandes áreas destinadas a equipamentos como o Parque Flamboyant,
324
Shopping Flamboyant, hipermercados WalMart e Carrefour, Área VI da
Pontifícia Universidade Católica de Goiás, Estádio Serra Dourada, Ministério
Público Estadual, SANEAGO e Receita Federal, os quais são geradores de
tráfego, porém não adentram ao cálculo da densidade populacional.
Desta forma, a densidade populacional no Jardim Goiás não reflete a
realidade in loco, haja vista o adensamento ser concentrado em áreas
específicas do bairro.
Figura 82– Projeção demográfica e da densidade populacional nos bairros Jardim Goiás/ Vila Maria José/ Vila São João e Alto da Glória no ano de 2017.
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia (2017).
325
Diante do adensamento vertiginoso instalado na região, da ausência de
eixo de desenvolvimento exclusivo ou preferencial instituídos em lei para
suporte à demanda por mobilidade na região, dos indicativos da Carta de Risco
(2008) (Figura e 84) nas proximidades do Parque Flamboyant e no Bairro Alto
da Glória e da atual classificação como Área de Desaceleração de Densidades
(trecho) e Área de Adensamento Básico (trecho), compreende-se que a região
deve ser reclassificada (Figura 5), passando a compor em sua quase sua
totalidade a unidade territorial denominada por Área de Adensamento Básico.
Excetua-se do enquadramento acima previsto, as quadras C-1, C-2, C-6
e C-8 do Jardim Goiás, as quais permanecerão como Área de Desaceleração
de Densidades, devido a um Instrumento de Doação de Área, publicado no
Diário Oficial de Município sob o nº 3.382 de 13 de abril de 2004.
O referido documento trata da doação de uma área de 87.332,00m² para
a concretização do Parque Flamboyant, recebendo o doador/permutante em
troca pela doação “o direito de construir, desde que não ultrapasse o índice de
previsto no art. 51, inc. II da Lei de Zoneamento, devendo as edificações
atender às exigências da TABELA III – PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA
ALTA DENSIDADE c/c art. 50, I, a – habitação coletiva as quadras C-1; C-2; C-
6 e C-8.”
O instrumento em questão sujeita o adensamento das referidas quadras
aos parâmetros da Lei Complementar nº 031/94, revogada pelo atual Plano
Diretor. Deste modo, optou-se por manter o adensamento nas referidas
quadras, porém em Área de Desaceleração de Densidades, ou seja, com
parâmetros mais restritivos para o adensamento.
326
Figura 83– Áreas com alta e média suscetibilidade ao risco (Carta de Risco) nos bairros Jardim Goiás/ Vila Maria José e Alto da Glória.
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia e Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro Oeste, 2008.
327
Figura 38– Áreas com alta e média suscetibilidade ao risco (Carta de Risco) nos bairros Jardim Goiás/ Vila Maria José e Alto da Glória.
Fonte: Prefeitura Municipal de Goiânia e Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro Oeste, 2008.
328
Figura 85– Proposta de alteração do modelo espacial para os bairros Jardim Goiás (trecho)/ Vila Maria José/ Vila São João e Alto da Glória
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia. Acesso em 27 de fev. de 2018 às 08h e 55m.
329
Setor Oeste
O Setor Oeste integra a unidade territorias denominada por Área
Adensável, com exceção do trecho entre o Lago das Rosas e o Setor Coimbra,
o qual foi enquadrado no atual Plano Diretor como Área de Adensamento
Básico.
O incentivo ao adensamento no Setor Oeste ocorre por influência de
diversos eixos de desenvolvimento - Corredor Anhanguera, Corredor T-7,
Corredor 85 e Corredor Mutirão, que o cortam.
O bairro em análise é consolidado, servido por importantes vias e
corredores de transporte coletivoque conectam a região à pontos relevantes da
malha urbana. Da totalidade de vias no bairro, apenas 7,50% possui caixa com
gabarito igual a 12,00m de largura e 0,83% das vias possuem 14,00m de
largura, possuindo o restante das vias do bairro gabarito superior a 15,00m de
largura, de acordo com dados extraídos do Cadastra de Logradouros Públicos
do Município13. Cabe ressaltar, porém, que 20% da vias encontram-se sem
informação no referido cadastro.
Quanto à sua extensão territorial, o bairro possui 2,74km² e no ano de
2017 a população projetada era de 10.892,67 habitantes residindo no Setor
Oeste.Desta forma, sua densidade habitacional era de aproximadamente
10.892,67 hab/km² neste mesmo ano.14
Conforme exposto acima, a densidade populacional no Setor Oeste é
bastante expressiva se comparada com a grande maioria dos bairros da
cidade, inclusive sua densidade é superior à densidade do Setor Bueno, o qual
já possui trecho enquadrado como Área de Desaceleração de Densidade no
atual Plano Diretor.
13Fonte: https://bi.goiania.go.gov.br/views/SEPLANH-HierarquiaViria/HierarquiaViria?:embed=y&:showShareOptions=true&:display_count=no&:showVizHome=no. Acesso em 27 de fev. de 2018 às 09h e 21m 14 Dados extraídos do site https://outprod01.goiania.go.gov.br/sinfo/MostraDashboard.aspx?DocumentoId=87. Acesso em 27 de fev. de 2018 as 09h 31m.
330
Ressalta-se ainda a concentração de edifícios residenciais entre o Lago
das Rosas (Figura 86), o Bosque dos Buritis, a Rua João de Abreu e a Avenida
Anhanguera.
Figura 396– Concentração de edifícios no Setor Oeste (trecho)
Fonte: http://portalmapa.goiania.go.gov.br/mapafacil/. Acesso em 27 de fev. de 2018 às 10h e 50m.
Deste modo, diante do exposto, propõe-se o enquadramento do trecho
do Setor Oeste acima citado na unidade territorial denominada por Área de
Desaceleração de Densidades, seguindo assim o critério utilizado no Setor
Bueno, devido às altas densidades instaladas nestes bairros, conforme
demonstra a figura 87.
331
Figura 407– Proposta de alteração do modelo espacial para o Setor Oeste
Fonte: Sistema de Informação Geográfica de Goiânia. Acesso em 27 de fev. de 2018 às 09h.
7.2.9 Área de Patrimônio Histórico e Artístico
Em consonância com as estratégias e programas definidos na Lei
Complementar nº 171/2007 para a preservação do patrimônio histórico do
município, considerando a necessidade preeminente em estabelecer critérios
específicos para ocupação nas áreas dos bens tombados e seu entorno, o
cenário B proposto para a revisão do Plano Diretor de Goiânia considera os
bens tombados por todas as esferas de governo, em sintonia com as
332
recomendações feitas por cada órgão responsável pelo tombamento,
estabelecendo restrições e parâmetros urbanísticos que disciplinam a
ocupação e intervenções a serem realizadas na área do bem tombado e no
entorno deste.
Desta forma, neste cenário consolida-se uma nova unidade territorial,
assim denominada por Área de Patrimônio Histórico e Artístico com parâmetros
urbanísticos específicos no que se refere a índice de ocupação, altura das
edificações e afastamentos, regras para remembramento e desmembramento,
e regras para demolições e construções, de forma a contribuir para a
preservação e proteção da paisagem urbana no entorno dos bens tombados,
buscando garantir a visibilidade e valorização dos edifícios e do traçado urbano
tombado.
A unidade territorial identificada por Área de Patrimônio Histórico e
Artístico está onde se situam os bens tombados e suas áreas de entorno, cuja
conservação é de interesse público e para qual serão estabelecidas restrições
e limitações administrativas ao uso e ocupação do solo, bem como incentivos à
sua manutenção mediante aplicação de instrumentos urbanísticos, com vistas
à preservação do patrimônio cultural, histórico e artístico do município.
Esta unidade territorial se subdivide em duas áreas distintas, cada qual
com seus parâmetros próprios devido às suas especificidades, a saber:
Área do Bem Tombado, a qual compreende todos os bens federais,
estaduais e municipais tombados no Município de Goiânia (tabela 07) e os
terrenos onde se situam;
Área de Entorno do Bem Tombado, a qual compreende perímetro delimitado
no entorno do bem tombado, a partir da inclusão de imóveis limítrofes e de
logradouros públicos próximos, com o objetivo de garantir aspectos de
visibilidade para ambiências de preservação.
333
Tabela 07– Listagem de bens tombados no Município de Goiânia
BEM TOMBADO ENTE FEDERATIVO RESPONSÁVEL PELO TOMABAMENTO
UNIÃO ESTADO MUNICÍPIO
PRAÇA CÍVICA X X
PALÁCIO DO GOVERNO X X X
FÓRUM E TRIBUNAL DE JUSTIÇA X X
SECRETARIA GERAL DO ESTADO X X
DELEGACIA FISCAL X X
TRIBUNAL DE CONTAS X
TRIBUNAL REGIONAL ELEITORAL X X
CORETO X X X
OBELISCOS X
FONTES LUMINOSAS X X
DEPARTAMENTO ESTADUAL DE
INFORMAÇÃO X X
GRANDE HOTEL X X X
RELÓGIO DA AVENIDA GOIÁS X X
LICEU DE GOIÂNIA X X
CINE TEATRO GOIÂNIA X X
ANTIGA FACULDADE DE DIREITO/ CASA
TIPO RUA 20 X
LAGO DAS ROSAS X X
CASA DE PEDRO LUDOVICO X X
ATENEU DOM BOSCO X
ESTAÇÃO FERROVIÁRIA/ MURAIS DE FREI
CONFALONI/ PRAÇA DO TRABALHADOR X X X
GRUPO ESCOLAR MODELO X
IGREJA DO SAGRADO CORAÇÃO DE MARIA X X
IGREJA DO ANTIGO SEMINÁRIO DOS
PADRES REDENTORISTAS X X
SEDE DO FÓRUM E DA PREFEITURA
MUNICIPAL DE CAMPINAS X X
EDIFÍCIO DA ANTIGA ESCOLA TÉCNICA
FEDERAL DE GOIÁS X X
ANTIGA CASA DOS PADRES X X
334
REDENTORISTAS
CRUZEIRO – PRAÇA DO CRUZEIRO X
FACHADA DA CATEDRAL X
ESTÁTUA DE BARTOLOMEU BUENO DA
SILVA X
MONUMENTO ÀS TRÊS RAÇAS X
TÚMULO DA FAMÍLIA DO FUNDADOR DA
CIDADE DR. PEDRO LUDOVICO TEIXEIRA X
PALACE HOTEL X X
PARQUE BOTAFOGO X
JARDIM BOTÂNICO X
CABECEIRA DO AREIÃO X
BOSQUE DOS BURITIS X
TEATRO INACABADO X
CENTRO CULTURAL MARTIM CERERÊ X X
CASA PRIMEIRO PREFEITO DE GOIÂNIA X
SOBRADO (CASA DA CULTURA DR.
ALTAMIRO MOURA PACHECO) X
CHEFATURA DE POLÍCIA E CADEIA PÚBLICA X X
ANTIGA CAPELA DA SANTA CASA DE
MISERICÓRDIA X
ANTIGA CASA DO PROF. COLEMAR NATAL E
SILVA X
CEMITÉRIO SANTANA X
MERCADO POPULAR MUNICIPAL X
SOBRADO (INSTITUTO BRASILEIRO DE
GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA) X
TRAMPOLIM E MURETA DO LAGO DAS
ROSAS X X
HIPÓDROMO DA LAGOINHA X
ESTAÇÃO METEROLÓGICA X
TERMINAL DE PASSAGEIROS DO
AERÓDROMO X
ÁRVORE MOREIRA X
FORD 29 X
PÉ DE JATOBÁ X
335
SUBSTAÇÃO GOIÂNIA LESTE X
TRAÇADO VIÁRIO DO NÚCLEO PIONEIRO DE
GOIÂNIA X
TRAÇADO VIÁRIO DO NÚCLEO PIONEIRO DE
GOIÂNIA X
Fonte: Dados repassados pela IPHAN/ SEDUCE/ SECULT
Muito embora caiba ao município definir parâmetros urbanísticos a serem
aplicados nestas áreas, decidiu-se neste cenário que toda e qualquer
intervenção nestes deverá ser submetida à consulta do órgão que realizou o
tombamento para a análise e parecer.
Os parâmetros urbanísticos para a construção nos lotes em que se
encontra um bem tombado dependerão de prévio parecer técnico do órgão
competente pelo tombamento, o qual deverá estipular a altura máxima da
edificação a ser construída. Para os demais parâmetros urbanísticos, o projeto
arquitetônico deverá atender àqueles estipulados para a Área de Adensamento
Básico.
Cabe ressaltar ainda que nas poligonais do traçado tombado de Goiânia
e Campinas há de se observar as restrições e parâmetros urbanísticos para a
preservação recomendadas pelo IPHAN, descritas na Informação Técnica - IT
n° 29/17 (Anexo 1), a seguir:
Não é permitida a alteração do desenho e disposição do logradouro
público (canteiros, áreas livres, calado das vias, etc.). Casos específicos
podem ser analisados pelo Iphan/Go;
Vias definidas no plano inicial como comercial não devem ter
afastamento frontal e lateral obrigatórios;
Áreas definidas no plano inicial como residencial devem apresentar
recuo frontal e laterais e determinar porcentagem de área permeável na
área do afastamento frontal;
Edificações em esquina nos pontos de intersecção da Av. Goiás,
Tocantins, Araguaia e Anhanguera não devem apresentar afastamento
336
frontal no pavimento térreo (marcar o ponto de esquina na volumetria do
edifício), salvo edificações com recuo histórico;
Na poligonal do Setor Campinas, seguir o que o lote apresenta hoje com
relação a ter recuo ou não ou se o Código de 1947, Decreto-Lei 90-A de
30/08/1937 traz essa definição;
Implantação de equipamentos, mobiliários urbanos e obras de
infraestrutura devem realizar consulta prévia ao Iphan/Go; e
Não são autorizados quiosques à frente, fundo e laterais de bens
tombados.
Os Parâmetros Urbanísticos definidos para a Área de Entorno do traçado
viário do núcleo pioneiro de Goiânia são:
Vias comerciais sem recuo;
Vias residenciais com recuo frontal e lateral;
Lotes em rotatória sem recuo frontal;
Permeabilidade: Frontal (onde houver recuo frontal);
Remembramento / Desmembramento: É permitido, exceto nos trechos
da Av. Goiás, Av. Anhanguera, Ruas 3,4 e 5 e áreas residenciais
definidas.
Demolições e construções são admitidas, exceto nas áreas delimitadas
dos bens tombados e suas áreas de entorno.
Para Campinas foram definidos para a poligonal do traçado tombado, com
vistas à preservação, os seguintes Parâmetros Urbanísticos:
Recuo frontal e lateral:
Vias comerciais sem recuo
Vias residenciais com recuo frontal e lateral
Lotes em rotatória sem recuo frontal
Permeabilidade: Frontal (onde houver recuo frontal)
Remembramento / Desmembramento: Não são admitidos
337
Demolições e construções: São admitidas, exceto nas áreas delimitadas
dos bens tombados e suas subáreas.
A partir do Dossiê de Tombamento de cada esfera de governo foram
definidas as Áreas de Entorno, que correspondem ao perímetro delimitado no
entorno do bem tombado, a partir da inclusão de imóveis limítrofes, bem como
de logradouros públicos próximos aos bens tombados, com o objetivo de
garantir aspectos de visibilidade para ambiências de preservação.
Na referida Área de Entorno deverão ser observados os seguintes
aspectos:
A visibilidade de todos os bens tombados deve ser garantida, não
permitindo a ocupação de calçadas com equipamentos urbanos que
bloqueiem visualmente as subáreas dos bens tombados;
Os pedidos de demolição deverão ser submetidos ao órgão competente
pelo tombamento;
Os parâmetros urbanísticos recomendados pelo IPHAN para as
subáreas dos bens tombados, individualmente, conforme anexo 1
(IPHAN – GO, 2017);
Os parâmetros urbanísticos recomendados pelo Estado de Goiás para
as subáreas dos bens tombados, individualmente, conforme anexo 2
(SEDUCE – GO, 2017);
Os parâmetros urbanísticos recomendados pelo Município para as
subáreas dos bens tombados, individualmente15;
Após a conclusão da etapa de reuniões do Grupo de trabalho – GT do
Patrimônio Histórico, a partir das diretrizes de preservação de cada
órgão para os bens tombados e a Área de Entorno, os parâmetros
urbanísticos foram discutidos e construídos em conjunto para cada bem
de forma a evitar sobreposições ou contrastes;
15Cabe ressaltar que o órgão municipal de cultura não entregou formalmente os referidos parâmetros, sendo estes acordados e discutidos entre os membros do GT de Patrimônio Histórico, quando das reuniões;
338
Os parâmetros Urbanísticos para as subáreas supracitados estão
descritos a seguir, individualmente por bem tombado, e estão grafados
no
Tabela, síntese das subáreas de bens tombados.
Tabela 08 – Parâmetros Urbanísticos da Área de Entorno aos Bens Tombados
ÁREA ENVOLTÓRIA AO BEM TOMBADO
ALTURA MÁXIMA DA EDIFICAÇÃO
AFASTAMENTO RECUO
FRONTAL RECUO
LATERAL RECUO FUNDO
PRAÇA CÍVICA 7,50 5,00 - -
CORETO 7,50 5,00 - -
OBELISCOS 7,50 5,00 - -
MONUMENTO ÀS TRÊS RAÇAS 7,50 5,00 - -
RELÓGIO DA AVENIDA GOIÁS 7,50 5,00 - -
FONTES LUMINOSAS 7,50 5,00 - -
PALÁCIO DO GOVERNO 7,50 5,00 - - SECRETARIA GERAL DO ESTADO
7,50 5,00 - -
FÓRUM E TRIBUNAL DE JUSTIÇA
7,50 5,00 - -
DELEGACIA FISCAL 7,50 5,00 - -
TRIBUNAL REGIONAL ELEITORAL
7,50 5,00 - -
DPTº ESTADUAL DE INFORMAÇÃO
7,50 5,00 - -
CHEFATURA DE POLÍCIA 7,50 5,00 - -
TRIBUNAL DE CONTAS 7,50 5,00 - -
GRANDE HOTEL 11,00 0,00 - -
LICEU DE GOIÂNIA 7,50 5,00 - -
CINE TEATRO GOIÂNIA 21,50 - - -
ANTIGA FACULDADE DE DIREITO/ CASA TIPO RUA 20
7,50 5,00 - -
LAGO DAS ROSAS 11,00 5,00 2,00 2,00
CASA DE PEDRO LUDOVICO TEIXEIRA
7,50 5,00 - -
339
CASA 1º PREFEITO DE GOIÂNIA 11,00 5,00 2,00
2,00
SOBRADO (Casa da Cultura Dr. Altamiro de Moura Pacheco)
11,00 5,00 2,00 2,00
ATENEU DOM BOSCO 11,00 5,00 2,00 2,00
ESTAÇÃO FERROVIÁRIA/ MURAIS DE FREI CONFALONI/ PRAÇA DO TRABALHADOR
11,00
5,00
2,00
2,00
GRUPO ESCOLAR MODELO 7,50 5,00 - -
IGREJA DO SAGRADO CORAÇÃO DE MARIA
7,50 5,00 - -
IGREJA DO ANTIGO SEMINÁRIO DOS PADRES REDENTORISTAS
7,50 5,00 - -
SEDE DO FÓRUM E DA PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPINAS
7,50 0,00 0,00 -
EDIFÍCIO DA ANTIGA ESCOLA TÉCNICA FEDERAL DE GOIÁS
7,50 5,00 - -
ANTIGA CAPELA DA SANTA CASA DE MISERICÓRDIA
11,00 5,00 2,00 2,00
ANTIGA CASA DO PROFº COLEMAR NATAL E SILVA
7,50 5,00 - -
ANTIGA CASA DOS PADRES REDENTORISTAS
7,50 5,00 - -
CENTRO CULTURAL MARTIM CERERÊ
7,50 5,00 - -
SUBESTAÇÃO GOIÂNIA LESTE 11,00 5,00 - -
ANTIGO PALACE HOTEL 7,50 0,00 0,00 -
FACHADA DA CATEDRAL 11,00 5,00 2,00 2,00
MERCADO POPULAR MUNICIPAL
11,00 5,00 2,00 2,00
CRUZEIRO – PRAÇA DO CRUZEIRO
7,50 5,00 - -
CENTRO DE TREINAMENTO DO PARQUE ANHANGUERA
11,00 5,00 2,00 2,00
ESTÁTUA DE BARTOLOMEU BUENO DA SILVA
-
0,00 0,00 -
340
TEATRO INACABADO 11,00 5,00 2,00 2,00
ESTAÇÃO METEREOLÓGICA 7,50 5,00 - -
CEMITÉRIO SANTANA 11,00 5,00 2,00 2,00
PARQUE BOTAFOGO 11,00 5,00 2,00 2,00
TERMINAL DE PASSAGEIROS DO AERÓDROMO
7,50 5,00 - -
SOBRADO (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística)
7,50 5,00 - -
Fonte: SEPLANH/ SECULT/ SEDUCE/ IPHAN
7.3Das Unidades Territoriais Rurais
O Plano Diretor de 2007 não regulamentou o uso e a ocupação do solo
rural, deixando para a lei específica a definição do zoneamento ecológico
econômico. Deste modo, a Lei Complementar nº 171/2007 definiu sete
macrozonas rurais, porém não as subdividiu em unidades territoriais, tal como
foi realizado para a macrozona construída.
Deste modo, neste cenário propõem-se a subdivisão das macrozona
rurais em unidades territoriais, identificadas e individualizadas a partir de suas
características físico-bióticas e socioeconômicas, tendo como base o Relatório
Técnico - Zoneamento Ecológico Econômico do Município de Goiânia de 2008.
Assim, serão três as unidades territoriais previstas para as áreas rurais,
a saber:
Área de Restrição Ambiental Rural (ARAR), para a qual serão estabelecidas
normas de restrição parcial ou absoluta ao uso e à ocupação do solo rural,
devido aos seus aspectos ambientais existentes e preponderantes sobre os
demais;
Área Básica de Desenvolvimento Ecológico Econômico (ABADEE), para a
qual serão estabelecidas normas para o uso sustentável do solo com a
coibição da instalação de empreendimentos altamente impactantes ou polo
geradores de tráfego, conforme estabelecido em lei específica;
341
Área Especial de Desenvolvimento Econômico (AEDE), para a qual serão
estabelecidas normas de uso e ocupação que propiciam a instalação de
atividades econômicas impactantes ou de macroprojetos, geradores de alto
grau de incomodidade, em conformidade com o Decreto Federal n°
62.504/1968.
Nas macrozonas rurais serão consideradas partes integrantes da
unidade territorial identificada como ARAR a Área de Preservação Permanente
(APP), a reserva legal, a unidade de conservação e a área de conservação e
recuperação temporária. A ABADEE, por sua vez, será constituída pelas áreas remanescentes
das macrozonas rurais que não se enquadrarem como ARAR e AEDE,
conformando-se na maior parcela territorial do solo rural constantes do Modelo
Espacial. Nessa será admitida e estimulada as atividades econômicas voltadas
à agroecologia, agroturismo, ecoturismo, agropecuária, silvicultura, pesquisa
científica, à educação ambiental, de acordo com diretrizes estabelecidas no
cenário de aptidão do uso do solo do Relatório Técnico - Zoneamento
Ecológico Econômico do Município de Goiânia.
A AEDE será constituída por faixas adjacentes e bilaterais ao longo dos
eixos das rodovias, da ferrovia e do Anel Rodoviário Metropolitano, as quais
cortam ou limitam o Município de Goiânia, a saber:
BR - 060;
BR - 153;
GO - 010;
GO - 020;
GO - 040;
GO - 060;
GO - 070;
GO - 080;
GO - 462;
outras de interesse público, inseridas mediante ato do Chefe do Poder
Executivo.
342
7.3 Dos Parâmetros Urbanísticos
O atual Plano Diretor de Goiânia previu que os parâmetros urbanísticos
admitidos na Macrozona Construída, referentes ao Índice de Ocupação, à
altura máxima e aos afastamentos frontal, lateral e de fundo resultarão da
aplicação de uma progressão matemática gradual por altura da edificação,
conforme estabelecido na Tabela de Recuos, constante do Anexo X, da Lei nº
171/2007.
Neste cenário, por sua vez, a tabela de recuos será compatibilizada às
necessidades reais impostas pela engenharia no que tange o pé-direito
máximo de 3,00m de altura por pavimento atualmente permitido pela lei. Assim
o pé-direito máximo passa a ser de 3,50m de altura, porém não será mais
aplicado o arredondamento matemático previsto no art. 50, inciso § 1º da Lei
Complementar nº 177/2008.
A Tabela 4demonstra como passará a vigorar os recuos.
Tabela 4– Relação entre pavimento e afastamentos mínimos exigidos ALTURA DA EDIFICAÇÃO
AFASTAMENTOS Lateral (m) Fundo (m) Frente (m)
4,00 - - 5,00 7,50 - - 5,00 11,00 2,00 2,00 5,00 14,50 3,00 3,00 5,00 18,00 3,20 3,20 5,00 21,50 3,40 3,40 5,00 25,00 3,60 3,60 5,00 28,50 3,80 3,80 5,00 32,00 4,00 4,00 5,00 35,50 4,20 4,20 5,00 39,00 4,40 4,40 5,00 42,50 4,60 4,60 5,00 46,00 4,80 4,80 5,00 49,50 5,00 5,00 5,00
343
53,00 5,20 5,20 5,00 56,50 5,40 5,40 5,00 60,00 5,60 5,60 5,00 63,50 5,80 5,80 5,00 67,00 6,00 6,00 6,00 70,50 6,20 6,20 6,00 74,00 6,40 6,40 6,00 77,50 6,60 6,60 6,00 81,00 6,80 6,80 6,00 84,50 7,00 7,00 6,00 88,00 7,20 7,20 6,00 91,50 7,40 7,40 6,00 95,00 7,60 7,60 8,00 98,50 7,80 7,80 8,00
102,00 8,00 8,00 8,00 105,50 8,20 8,20 8,00 109,00 8,40 8,40 10,00
Acima de 109,00 + 20 cm a cada 3,50m de altura2 Fonte: Autoria própria.
Em relação ao Índice de Ocupação do solo permitido, este permanecerá
de 100% no térreo, primeiro e segundo pavimento, excluído o recuo frontal
obrigatório, e, de 50% de ocupação nos demais pavimentos. Para as Áreas de
Adensamento Básico, o índice de 50% de ocupação para o 2º pavimento
previsto na Lei 171/2007, neste cenário deixa de existir, considerando somente
os afastamentos dados pela tabela acima, limitado também pela altura máxima
permitida para essa Unidade Territorial e sua respectiva fração. Já nas Áreas
de Ocupação Sustentável deverá se manter a ocupação máxima de 40% do
terreno em todos os pavimentos inclusive subsolo.
Neste cenário não será permitido o rebaixamento do lençol freático, e,
para tal, serão flexibilizados os parâmetros urbanísticos de modo a permitir
níveis de sobressolo destinados a estacionamento de veículos até o 4º
pavimento (térreo + 03 pavimentos), desde que atendida a altura acumulada
para a altura do edifício prevista na tabela acima, assim compreendida como a
344
medida entre a face superior da laje de piso do pavimento em análise e a face
superior da laje de piso do pavimento subsequente.
Para estes pavimentos sobressolos, excetuado o terceiro pavimento,
destinados unicamente para o uso de estacionamento de veículos não será
necessário atender aos recuos laterais e de fundo, mantendo somente o recuo
frontal de 5,00m.
Em relação ao Índice Paisagístico previsto no art. 128-A do Plano
Diretor, o qual estabelece atualmente três formas distintas para a aplicação do
referido índice, estes deverão viger da seguinte forma:
Área de Ocupação Sustentável
Índice de Permeabilidade em 25% em cobertura vegetal, ou,
No mínimo 10% em cobertura vegetal permeável e o restante do índice
em estruturas de infiltração e de recarga do lençol freático (totalizando
25% de IP), desde que acompanhado do teste de percolação do solo.
Nas demais unidades territoriais
Índice de Captação de Água Pluvial previsto em lei;
Índice Paisagístico
15% em cobertura vegetal, ou,
No mínimo 5% em cobertura vegetal permeável e o restante em
cobertura vegetal não permeável, totalizando 15% de IP.
Quanto às frações ideais aplicadas nas unidades territoriais, o controle
da densidade habitacional na Macrozona Construída incidirá por meio das
seguintes relações:
uma economia por fração ideal de 180 m² (cento e oitenta metros
quadrados) de unidade imobiliária na Área de Ocupação Sustentável
(AOS);
345
uma economia por fração ideal de 180 m² (cento e oitenta metros
quadrados) de unidade imobiliária na Área de Proteção Ambiental (APA)
integrante da Área de Restrição Ambiental Urbana (ARAU);
uma economia por fração ideal de 90 m² (noventa metros quadrados) de
unidade imobiliária na Área de Adensamento Básico (AAB) e na Área de
Patrimônio Histórico e Artístico (APHA);
uma economia por fração ideal de 30 m² (trinta metros quadrados) de
unidade imobiliária na Área de Desaceleração de Densidade (ADD);
uma economia por fração ideal de 15 m² (quinze metros quadrados) de
unidade imobiliária na Área Adensável (AA), nas tipologias de um ou dois
dormitórios, limitada a uma economia por fração ideal de 10 m² (dez metros
quadrados) de unidade imobiliária, quando da aplicação da Transferência
do Direito de Construir (TDC);
uma economia por fração ideal de 20 m² (vinte metros quadrados) de
unidade imobiliária na AA, nas tipologias de três ou mais dormitórios,
limitada à uma economia por fração ideal de 15 m² (quinze metros
quadrados) de unidade imobiliária, quando da aplicação da TDC.
Como forma de incentivar o uso misto e as fachadas ativas nas
edificações situadas na área de influência dos Eixos de Desenvolvimento, bem
como na Área de Desaceleração de Densidades e nos Projetos Diferenciados
de Urbanização, as atividades econômicas situadas no pavimento térreo dos
edifícios de uso misto não serão computadas para fins de cálculo dos
Coeficientes de Aproveitamentos Básico e Oneroso, o que influenciará
diretamente na redução da contrapartida do beneficíario a ser prestada ao
Município, denominada por Outorga Onorosa do Direito de Contruir, quando
este construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico adotado pelo
Município.
Para tal, a fachada ativa deve apresentar a ocupação da extensão
horizontal da fachada por uso não residencial com acesso direto e abertura
346
para o logradouro público, a fim de evitar a formação de planos fechados na
interface entre as construções e o logradouro lindeiro.
Estas medidas, tal como proposto no Plano Diretor Estratégico (PDE) de
São Paulo e por absorvidas para Goiânia neste cenário, visa “promover a
dinamização dos passeios públicos em relação ao térreo das edificações
voltadas para este. Tal estratégia fortalece a vida urbana nos espaços públicos
ampliando o controle social dos seus usos”16
Ainda de acordo com a proposta de São Paulo, a fachada ativa
“corresponde à ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios
públicos por uso não residencial com acesso aberto à população e abertura
para o logradouro”.17
Como forma de incentivar a ocupação do Setor Central, as edificações
situadas na Área Adensável do referido bairro, as que vierem a construir acima
do Coeficiente de Aproveitamento Básico adotado pelo Município, não se
enquadrarão no disposto na Lei nº 8.618, de 09 de janeiro de 2008, estando,
deste modo, isentas ao pagamento da Outorga Onerosa do Direito de
Construir, porém, deverão atendender os demais parâmetros urbanísticos
previstos para a região.
7.4Dos Instrumentos Urbanísticos
7.4.1 Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)
Como se sabe, a OODC prevista no Estatuto da Cidade ainda exige do
legislador Municipal a elaboração de leis especificas, quais sejam: 1- Plano
Diretor; e 2- Lei da Outorga Onerosa18, que institui o coeficiente único e as
formas para se obter a outorga onerosa.
16Texto extraído de http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/novo-pde-fachada-ativa-fruicao-publica-e-cota-parte-maxima/. Acesso em 28 de fev. de 2018 às 08h e 03m. 17 Texto extraído de http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/novo-pde-fachada-ativa-fruicao-publica-e-cota-parte-maxima/. Acesso em 28 de fev. de 2018 às 08h e 05m. 18 Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: I – a fórmula de
347
A presença do instrumento da OODC no município é antiga, remontando
do antigo solo criado e se consolidando cada vez mais nas legislações atuais.
O direito urbanístico e o direito à propriedade, assim como todo o
arcabouço urbanístico local define como direito do proprietário e não oneroso, a
construção do edifício num total de metros quadrados equivalente à sua
unidade imobiliária, ou seja, a área do seu imóvel. Ao ultrapassar esse valor o
proprietário deve compensar a cidade na forma de pagamento de outorga
onerosa do direito de construir, o antigo solo criado onde, por definição:
Art. 146. O Município poderá outorgar onerosamente o exercício do direito de construir, mediante contrapartida financeira de preço público, bens, obras ou serviço, a serem prestadas pelo beneficiário, conforme disposições dos artigos 28, 29, 30 e 31 da Lei Federal nº 10.257/01 – Estatuto da Cidade, de acordo com os critérios e procedimentos definidos nesta Lei e demais legislações pertinentes, quando for o caso (LEI COMPLEMENTAR Nº 171/07 – PLANO DIRETOR DE GOIANIA).
Ao definirmos o potencial básico construtivo do lote, limitado pela área
de sua unidade imobiliária, estamos claramente impondo limitações
urbanísticas para construções em um determinado local da cidade. O
instrumento da OODC vem exatamente cobrir essa lacuna que a legislação
urbanística impôs e conferir ao proprietário do imóvel a possibilidade de
construir mais do que está estipulado. E de que forma ele exerce esse direito?
A legislação prevê a contrapartida tanto financeira como prestação de obras ou
serviços públicos, sendo mais habitual a contrapartida financeira.
Conforme afirmado por Oliveira e Carvalho (2002), a construção acima
do limite máximo permitido gera uma sobrecarga urbanística e um ônus ao
Poder Público - vez que é necessário fazer com que energia elétrica,
saneamento, transporte público e áreas de lazer estejam igualmente
disponíveis a todos os cidadãos e que as ruas e calçadas estejam transitáveis -
sendo que a forma onerosa de adquirir esse direito de construir é um meio de
equilibrar esse ônus com o particular. Seria “a aplicação do princípio da justa cálculo para a cobrança; II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III – a contrapartida do beneficiário.
348
distribuição de ônus e encargos, assim como do direito à cidades
sustentáveis”19.
Mas, de acordo com estes autores, não é a realização dessa paridade
de ônus entre Poder Público e particular a principal vantagem dessa limitação
ao direito de criar solo e sim,
[...] a arrecadação que a Administração terá com a outorga onerosa possibilita a promoção do equilíbrio entre o crescimento e os serviços, aparelhando o Poder Público com meios econômicos de regularização fundiária, saneamento básico, programas habitacionais de direito à moradia. Viabiliza que aqueles efetivamente mais afortunados, se efetuarem o aproveitamento excessivo, sejam proporcionalmente onerados em favor dos menos favorecidos. Esta é a razão de o art. 31 da Lei destinar os recursos à correção das distorções do art. 26.20
Isso, portanto, permite que o Poder Público invista, por exemplo, no
ordenamento urbano e no sistema viário, comumente entraves urbanísticos
típicos das grandes cidades.
A aplicação desse instrumento em Goiânia tem se mostrado bastante
eficiente e explorado pelo mercado imobiliário e pela construção civil, haja vista
a quantidade de unidades habitacionais viabilizadas através de suaaplicação,
principalmente aquelas direcionadas para as áreas adensáveis da cidade
distribuídas ao longo dos eixos de desenvolvimento, corredores viários.
De efeito, tal previsão serve para obedecer à proporcionalidade entre
solo público e solo privado e possibilitar a ordenação da cidade com a proteção
dos interesses da coletividade de melhor trafegabilidade nas vias Municipais.
Os recuros auferidos com o pagamento da Outorga onerosa, devem ser
destinados para os fins previstos no art. 26 da Lei Federal - 10.257/2001 -
Estatuto da Cidades cabendo as penalidades previstas na mesma Lei em seu
art. 52, inciso IV. O atual Plano Diretor em seu art. 210 define que os recursos
auferidos com a aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir e com a 19 OLIVEIRA, A. P. de; CARVALHO, P. C. P. Estatuto da Cidade: anotações à Lei 10.257, de 10.07.2001. Curitiba: Editora Juruá, 2002. p. 145 e ss. 20 OLIVEIRA, A. P. de; CARVALHO, P. C. P. Estatuto da Cidade: anotações à Lei 10.257, de 10.07.2001. Curitiba: Editora Juruá, 2002. p. 147
349
adoção de alteração de uso, mediante contrapartida financeira, serão
direcionados ao FMDU e ao FMHIS na cota de 50% para cada um dos fundos.
Atualmente, conforme levantamento junto à Gerência do FMDU, a única fonte
de renda expressiva do referido fundo são as OODC.
Cabe ressaltar que 30% dos recursos advindos ao FMDU estão sendo
repassados ao tesouro municipal mensalmente, e, deste modo, somente 20%
permanecem no FMDU para a consecução dos objetivos definidos no art. 189,
§1º da Lei Complementar nº 171/2007. Este repasse é previsto pela Lei
Complementar nº 273, de 29 de dezembro de 2014, em seu art. 2º.
Os percentuais de distribuição dessa fonte de recursos devem ser
revistos no Plano Diretor por meio do Eixo Gestão Urbana, uma vez que o
FMHIS possui outras fontes de captação de recursos, conforme Lei Municipal
nº 8.487, de 06 de dezembro de 2006.
Além do exposto, neste cenário haverá a restrição da substituição total
da OODC pela TDC, prevista na Lei Complementar nº 181/ 2008 - Vazios
Urbanos – e, objetivando reabilitar monetariamente o FMDU, uma vez que
houve substancial queda na arrecadação dessa moeda, atribuinda a esta
substituição. Esta substituição integral deve ser alterada, favorecendo a
capitalização do fundo, ficando neste cenário adotada as seguintes proporções
e prazos:
100% do valor da OODC poderá ser substituído por contrapartida em TDC
no primeiro ano de vigência desta Lei Complementar;
75% do valor da OODC poderá ser substituído por contrapartida em TDC no
segundo e terceiro ano de vigência desta Lei Complementar;
50% do valor da OODC poderá ser substituído por contrapartida em TDC no
quarto e quinto ano de vigência desta Lei Complementar;
25% do valor da OODC poderá ser substituído por contrapartida em TDC a
partir de sexto ano após a publicação desta Lei Complementar.
Como forma de incentivar o uso misto e as fachadas ativas nas
edificações situadas na área de influência dos Eixos de Desenvolvimento, bem
350
como na Área de Desaceleração de Densidades e nos Projetos Diferenciados
de Urbanização, as atividades econômicas situadas no pavimento térreo dos
edifícios de uso misto não são computadas pelo Plano Diretor atual para fins de
cálculo da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), porém, neste
cenário além do atualmente aplicado, o equivalente à área construída do térreo
destinada à fachada ativa será ainda descontada ao final no cálculo da OODC,
reduzindo assim a contrapartida do beneficíario a ser prestada à
municipalidade, quando este construir acima de 7,00m de altura e acima do
Coeficiente de Aproveitamento Básico adotado pelo Município.
Para tal, a fachada ativa deve apresentar a ocupação da extensão
horizontal da fachada por uso não residencial com acesso direto e abertura
para o logradouro público, a fim de evitar a formação de planos fechados na
interface entre as construções e o logradouro lindeiro.
Conforme previsto na art. 148, inciso VI do atual Plano Diretor, as áreas
cobertas e descobertas destinadas a estacionamento de veículos são
consideradas Coeficiente de Aproveitamento Básico não Oneroso. Neste
cenário, porém, levando em consideração a atual política urbana do município
e os entraves da mobilidade urbana, Destarte, outra proposta é relacionada ao
art. 149 do atual Plano Diretor que prevê o monitoramento permanente do
impacto na infraestrutura dos serviços públicos quando da aplicação da OODC
em Área Adensável. Ao observar a saturação dos serviços, a aplicação da
OODC deve ser suspensa não apenas pelo período de um ano, como o
previsto no Plano Diretor, mas sim até que sejam aplicadas medidas que
possam congelar a situação ou revertê-la, objetivando reestruturar a área
saturada.
7.4.2 Transferência do Direito de Construir (TDC)
Da mesma forma que a OODC, a possibilidade de se aplicar a
transferência do direito de construir (TDC), conforme disposto no Estatuto da
351
Cidade, depende de dois trabalhos do legislador municipal: o plano diretor21 e
Lei específica que estabelecerá as condições relativas à aplicação da
transferência do direito de construir.22
A TDC que já era prevista na Lei Complementar nº 031/1994, encontra
na atual legislação uma expansão da sua utilização quando se destina, além do
interesse público da área em questão, ao imóvel motivo de preservação,
regularização fundiária e projetos específicos todos alinhados ao que preconiza
o Estatuto das Cidades. A conceituação e a aplicação do instrumento
encontram-se definida na Lei nº 8.761/09, a qual trata especificamente da TDC.
Além da lei especifica, que em um primeiro momento definiu que
somente as edificações localizadas na Área Adensável seriam passíveis de
receber essa transferência gerada, porém outras leis posteriores ampliaram
tanto o potencial gerador de TDC quanto sua aplicação, a saber:
A Lei Complementar nº 181/08 expande a aplicação de TDC para as faixas
das áreas para ampliação do sistema viário e faculta sua aplicação na
substituição da OODC além do já previsto como pagamento do potencial
máximo de 25%;
A Lei Complementar nº 246/2013 faculta a aplicação de TDC nas áreas do
PUAMA e excetua as áreas de desaceleração da aplicação de TDC.
Dessa forma, estabelecem-se dois tipos de “coeficientes” previstos na
nossa legislação: o coeficiente de aproveitamento básico não oneroso,
equivalente ao potencial dado pela unidade imobiliária do imóvel em qualquer
local da cidade, e o coeficiente de aproveitamento máximo, alcançado através
do instrumento da OODC em conjunto com a TDC.
De efeito, uma primeira proposta de alteração da utilização do
Instrumento da TDC será prever a impossibilidade de se quitar a totalidade do
valor estipulado pelo Município a título de OODC com o crédito oriundo da 21 Art. 35, caput. 22 Art. 35, § 2°.
352
TDC. Neste cenário, admite-se que 25% do total da OODC sejam quitadas com
a TDC.
Como se viu no diagnóstico do atual Plano Diretor, a liberação para
quitação da OODC mediante créditos oriundos da TDC previsto no art. 50-A da
Lei Complementar nº 181/08, abriu o mercado para a venda desses “créditos” a
preço menor que aquele estipulado para a outorga onerosa, causando,
portanto, uma concorrência com a própria municipalidade. Assim, com grande
quantidade de créditos de TDC no mercado23, passou a ser mais vantajosa a
aquisição dessa moeda para a quitação da OODC.
Como consequência, essa permissão de substituição do pagamento da
concessão de outorga onerosa por TDC, conforme dados obtidos pela
Secretária Municipal de Planejamento Urbano e Habitação, deixou-se de
recolher valores monetários revertidos ao FMDU, mas na outra ponta, foram
viabilizadas desapropriações para implantação de equipamentos urbanos,
como é o caso do PUAMA e das faixas destinadas a ampliação dos corredores
viários, viabilizando assim parte da política urbana proposta pelo Município.
Assim, a medida adotada nesse cenário, visa buscar um equilíbrio, ainda
que parcial, desse quadro desfavorável ao Município, no sentido da
manutenção de recursos do FMDU sem desvalorizar a moeda TDC.
Além disso, convém salientar que a TDC não foi concebida para que o
particular possa obter lucros a partir do potencial construtivo da sua
propriedade, mas, sim, como com um viés compensatório por uma restrição ao
direito de construir maior do que o existente para os demais proprietários
observados o interesse do Município.
Sobre a utilidade do instrumento, escreveram Monteiro e Silveira (2006):
Resta claro, portanto, que a transferência do direito de construir constitui instrumento jurídico de natureza urbanística, destinado a compensar o proprietário de imóvel afetado ao cumprimento de uma
23 Em razão, como se viu, da política adotada pelo Município tendente a aquisição de faixas de áreas para a complementação do sistema viário junto aos corredores exclusivos e preferenciais, para que fossem efetivados os eixos de desenvolvimento propostos pelo Plano Diretor, bem como da pretensão de implantação do Parque Urbano Ambiental Macambira Anicuns (PUAMA).
353
função de interesse público ou social, dele desincorporado o direito de construir, segundo o coeficiente de aproveitamento previsto no plano diretor, para ser excitado em outro local ou alienado a terceiros.24
A medida ora adotada, além de reverter o quadro acima mencionado,
também visa corrigir uma deturpação do instrumento: a possibilidade do
detentor de TDC auferir lucros mediante a quitação total da outorga onerosa do
direito de construir, já que, como se viu, com o baixo valor de mercado da TDC,
tornou-se mais vantajoso para o particular quitar integralmente a outorga com
créditos de TDC do que em pecúnia.
Ato contínuo, outra proposta adotada neste cenário de alteração da
aplicação da TDC será reduzir o potencial construtivo daquelas originárias de
aquisição de faixas de áreas para a complementação do sistema viário junto
aos corredores exclusivos e preferenciais.
Assim estabelece-se neste cenário ações que visam, além de preservar
a utilização do instrumento, melhorar sua aplicabilidade e valorização. Cabe
ressaltar, porém, que as relações abaixo descritas não serão retratadas na
revisão do Plano Diretor, mas sim na revisão da lei específica que trata da
Transferência do Direito de Construir. Desta forma, poderão originar a TDC, as
seguintes situações:
Situação 01: Prolongamento, alargamento, modificação ou ampliação dos
corredores exclusivos e preferenciais que integram a macro rede viária:
Caso I: Para corredores preferenciais e exclusivos situados nos setores
Serrinha, Oeste, Marista, Bueno, Nova Suíça e Bela Vista, o cálculo da
TDC dar-se-á conforme Tabela 5:
24MONTEIRO,YaraDarcyPolice;SILVEIRA,EgleMonteiroda.“TransferênciadoDireitode Construir.”In:DALLARI,AdilsonAbreu;FERRAZ,Sérgio.coord.)EstatutodaCidade:ComentáriosàLeiFederal10.257/2001.2ª ed. São Paulo: Malheiros, 2006, p. 297
354
Tabela 5– Cálculo da TDC para os corredores preferenciais e exclusivos situados nos setores Serrinha, Oeste, Marista, Bueno, Nova Suíça e Bela Vista
Relação de Transferência Imóvel doado Área de Transferência respeitado 25%
da altura do edifício Área de Transferência para
substituição da OODC 1m² 5m² 5m²
Fonte: Elaboração Própria.
Caso II: Para os corredores preferenciais e exclusivos situados nos demais
bairros, o cálculo da TDC dar-se-á conforme Tabela 6:
Tabela 6– Cálculo da TDC para os corredores preferenciais e exclusivos situados nos demais bairros
Relação de Transferência Imóvel doado Área de Transferência respeitado 25%
da altura do edifício Área de Transferência para
substituição da OODC 1m² 1m² 1m²
Fonte: Elaboração Própria.
Situação 02: Para as áreas integrantes do programa PUAMA devem seguir
o indicado na legislação própria do programa, indicado na Tabela 7extraída
do art. 11 da Lei nº 9.123/2011, a seguir:
Tabela 72– Indicado na Lei nº 9.123/2011
Fonte: Lei nº 9.123/2001.
Situação 03: Para os bens tombados e suas áreas envoltórias, o cálculo da
TDC dar-se-á conforme Tabela :
Imóvel doado
Área de Transferência
1,00m² 5,00m²
355
Tabela 13– Cálculo para bens tombados
Imóvel Tombado
Área de Transferência
1m² 5m²
Fonte: Elaboração Própria.
Tabela 8– Cálculo para áreas envoltórias aos bens tombados
Imóvel situado na área de entorno do imóvel tombado
ÁreadeTransferência
4,00m² 1,00m²
Fonte: Elaboração Própria.
Situação 4 - quando se tratar de imóvel receptor situado nos setores
Serrinha, Jardim Goiás, Alto da Glória, Oeste, Marista, Bueno, Nova Suíça e
Bela Vista, a relação de transferência será conforme Tabela 9:
Tabela 9– Relação de transferência quando se tratar de imóvel receptor situado nos setores Serrinha, Jardim Goiás, Alto da Glória, Oeste, Marista, Bueno, Nova Suíça e Bela Vista
Fonte: Elaboração Própria.
Situação 5 - quando se tratar de imóvel receptor situado nos demais
setores, a relação de transferência será conforme a tabela 16:
Unidade Territorial
Relação de Transferência Imóvel doado
Área de Transferência
Unidade de Proteção Integral 4.00 m² 1,00m² Área de Uso Sustentável 3,00 m² 1,00m² Área de Adensamento Básico 2,00 m² 1,00m² Área Adensável e AEIS 1,00 m² 2,00m²
356
Tabela 106– Relação de transferência quando se tratar de imóvel receptor nos demais bairros
Unidade Territorial Relação de Transferência
Imóvel doado Área de Transferência Unidade de Proteção Integral 2,00m² 1,00m² Área de Uso Sustentável 1,50m² 1,00m² Área de Adensamento Básico 1,00m² 1,50m² Área Adensável e AEIS 1,00m² 2,00m² Fonte: Elaboração própria.
Por fim, neste cenário não será permitida em nenhuma situação, a
aplicação da TDC na unidade territorial identificada como Área de
Desaceleração de Densidade (ADD) e na Área de Ocupação Sustentável
(AOS), uma vez que para essas unidades territoriais não haverá incentivo de
sobredensidade.
Assim, a redução de emissão de TDC pelo Município, visa resgatar a
utilidade do instrumento, possibilitando, novamente, o implemento da política
urbana através do instrumento.
7.4.3 Estudo de Impacto de Vizinhança
O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) é um importante instrumento de
auxílio no planejamento das cidades. Trata-se de um conjunto de informações
e análises técnicas sobre um novo empreendimento a ser edificado, seu
entorno, seus efeitos positivos e negativos sobre a qualidade de vida da
população usuária e residente nas proximidades, incluindo a indicação de
medidas de prevenção, correção, compensação e mitigação de impactos, que
permita a comparação entre a condição sócio espacial existente e projetada no
local.
O EIV irá subsidiar a fase prévia do licenciamento urbanístico, visando
detectar possíveis impactos e propondo medidas de controle ou mesmo de
potencialização do mesmo.
As regras para apresentação do EIV/RIV foram regulamentadas pela Lei
nº 8.646, vigente desde 23 de julho de 2008. Mesmo identificadas algumas
357
falhas nesta legislação no que se refere à aplicação do Estudo de Impacto de
Vizinhança, este instrumento urbanístico é de grande importância para a
aplicação do planejamento definido pelo Plano Diretor, uma vez que a
instalação de empreendimentos de grande porte em determinados bairros pode
acarretar uma alteração das funções comumente exercidas no local,
principalmente devido ao aumento da poluição sonora, do trânsito intenso e
pesado e até mesmo em função da maior circulação de pessoas na região.
Embora as regras gerais de uso e ocupação do solo estejam definidas no
Plano Diretor, sendo neste já identificadas as áreas onde se é permitido cada
tipo de empreendimento, cabe ao EIV/RIV o estudo dos impactos pontuais no
entorno de onde o empreendimento de impacto será instalado.
Conforme já indicado no diagnóstico, para a efetiva aplicação do
instrumento, algumas alterações na legislação se fazem necessárias. Essas
modificações são matéria de lei específica, a serem regulamentadas após a
aprovação da revisão do Plano Diretor, o qual deverá estabelecer apenas as
diretrizes gerais do tema.
Importante destacar que toda nova edificação gera algum tipo de impacto,
seja no solo, seja no seu entorno. Desta forma, o tipo de obra a ser realizada, o
tamanho da construção, o material a ser utilizado, o tempo para sua conclusão,
a aglomeração de pessoas que o empreendimento gerará, o impacto na
paisagem urbana, as atividades que ali serão instaladas, são alguns dos
fatores que devem ser estudados/avaliados e seus impactos previstos e
mitigados, para o bom funcionamento das funções previstas para a região.
Para a correta aplicação do referido instrumento, algumas alterações se
fazem necessárias na legislação do Plano Diretor. Inicialmente é necessário o
correto entendimento do instrumento que trata de identificar os efeitos dos
empreendimentos em seu entorno imediato, sejam eles positivas ou negativas.
Neste cenário, estarão obrigados a apresentar o EIV, bem como o seu
respectivo relatório, os seguintes casos:
empreendimento classificado como macroprojeto;
358
empreendimento destinado ao desenvolvimento de atividades
econômicas, com capacidade de reunião de mais de 600 (seiscentas)
pessoas simultaneamente;
centro de abastecimento, mercado, supermercado e hipermercado com
área ocupada superior a 2.000 m² (dois mil metros quadrados);
estabelecimento de ensino com área ocupada superior a 2.000 m² (dois
mil metros quadrados) e/ou acima de 600 (seiscentos) alunos por turno
ou período;
terminal de carga ou de passageiros;
estação férrea ou de metrô;
aeródromo, heliporto, heliponto e similares;
operação urbana;
demais empreendimentos listados em lei específica.
Ressalta-se que o EIV, a ser elaborado para as edificações destinadas ao
uso residencial, não necessitarão apresentar a pesquisa de opinião devido a
seu caráter habitacional, caráter este primordial dentre os usos urbanos.
Dada a sua natureza multidisciplinar, importante também salientar a
necessidade de instituição de uma comissão de avaliação dos estudos a ser
apresentados, com representantes de diversos setores do planejamento.
Sugere-se a criação de uma comissão especial para avaliação composta por
membros do órgão municipal de planejamento, do órgão municipal de
infraestruturação urbana, órgão municipal de trânsito e de transporte público.
Importante também incluir a participação e membros do órgão municipal
ambiental.
Tão importante quanto a apresentação e avaliação dos estudos, é
imprescindível o efetivo monitoramento das ações propostas nos EIV/RIV
apresentados. Trata-se de uma responsabilidade do empreendedor para com a
população do entorno e para com a cidade como um todo.
Só a avaliação conjunta dos fatores e o efetivo monitoramento permitirá a
correta aplicação deste instrumento.
359
7.5Dos Vazios Urbanos e Medidas de Compulsoriedade
A efetivação da Política Urbana adotada no cenário eleito se dará pela
sujeição da propriedade urbana ao cumprimento da função social estabelecida
no Plano Diretor. O cumprimento da função social pela propriedade urbana
impõe medidas que a sujeitem ao cumprimento das regras e normativas
contidas no Plano Diretor e que expressam a Política Urbana do Município.
O Instrumento Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios
(PEUC), e, sequencialmente, o IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação
são instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, em consonância com as
diretrizes da Política Urbana nacional de ordenamento e controle do Uso do
Solo, que busca coibir a não utilização e especulação do solo urbano dotado de
infraestrutura.São importantes instrumentos de Planejamento Urbano com a
finalidade de promover o ordenamento territorial podendo ser utilizado para
orientar o crescimento da cidade e o adensamento de áreas eleitas como
prioritárias à ocupação.
Estes instrumentos estão em consonância com a política urbana,
principalmente quanto ao adequado aproveitamento do solo, as demandas
sociais por moradia digna, a proteção do meio ambiente e a especulação
imobiliária.
No que tange à obrigatoriedade do cumprimento da função social da
propriedade urbana, o Plano Diretor de 2007 previu a aplicação das medidas
de compulsoriedade, no combate aos vazios urbanos existentes na malha
consolidada da cidade.
O Cenário B, portanto, adota para a Revisão do Plano Diretor a
necessidade de inclusão no texto da Lei, entre as diretrizes, o combate à
especulação imobiliária, reafirmando, assim, os princípios da Política Urbana
Nacional.
Deve também, em atendimento ao conteúdo obrigatório para plano
diretor exigido pelo Estatuto da Cidade,delimitar todas as áreas de incidência
do PEUC. Em atendimento à Resolução nº 34, de 01 de julho de 2005 do
360
ConCidades, para conteúdo recomendado do plano diretor adotou-se
estabelecer nesta Lei os critérios definidores de imóveis não edificados,
subutilizados e não utilizados, bem como estabelecer os prazos para
cumprimento das obrigações.
Assim, este cenário traz as seguintes alterações no texto da lei,
conforme se segue:
Inclusão como diretriz da estratégia de ordenamento territorial, a
promoção do combate à retenção especulativa de imóvel urbano, bem
como a forma como esta será implementada, a qual se dará pela
disciplina e ordenamento da ocupação dos vazios urbanos da cidade por
meio de instrumentos de regulação.
Conceituação dos vazios urbanos para fins de aplicação desta lei em
processo de revisão, os quais passam a ser compreendidos como
imóveis não edificados (parcelados ou não parcelados), subutilizados ou
não utilizados integrantes da Macrozona Construída, desde que servido
de acesso direto por via pública urbana e, no mínimo 3 (três) dos itens
de Infraestrutura básica e equipamentos comunitários, a ser
regulamento por lei específica.
Inclusão dos anexos da Lei Complementar nº 181/2008, referentes aos
Grupos I e II com espacialização. A delimitação foi definida somente
nesta Lei por meio de escalonamento para ocupação prioritária dos
imóveis vagos inseridos nos grupamentos de parcelamentos ou lindeiros
a eles, servidos de infraestrutura e acesso direto por via pública.
Ressalta-se que a Prefeitura de Goiânia não possui o quantificado do
total de vazios urbanos da Macrozona Construída, porém sabe-se que a
área delimitada para a aplicação do PEUC é extensa. Segundo o art. 42
do Estatuto da Cidade ao se delimitar as áreas urbanas onde poderá ser
aplicado o PEUC devem ser considerados a existência de infraestrutura
e de demanda para utilização. A aplicação deste instrumento deve
avançar com cautela e de forma articulada com as estratégias de
361
Planejamento e Gestão urbanas inclusivas, ou seja, depende das
características da Cidade, do Plano Diretor, do comportamento do
mercado imobiliário e conjuntura macroeconômica sobre espaço urbano,
e até das intenções do Administrador relacionadas no Plano de
Governo. Diante das questões elencadas e considerando que
transcorreu o prazo previsto nos incisos I e II da Lei Complementar nº
181/2008, inicialmente pensou-se em reduzir a quantidade de imóveis a
sofrerem incidência do PEUC, criteriosamente, planejando a aplicação e
o monitoramento de todas as etapas visando à efetividade do
instrumento.
Apesar disso, neste cenário, optou-se pela manutenção dos grupos
definidos na Lei Complementar nº 181/2008, a fim de aproveitar as notificações
dos lotes vagos realizadas até o momento e seguir para a etapa de averbação
em cartório.
Conceituar no texto legal do Plano Diretor os seguintes termos:
imóvel não edificado: aquele com acesso por via pública consolidada,
servido por no mínimo três dos equipamentos públicos urbanos ou
comunitários e que não possua edificação, podendo apresentar-se nas
seguintes formas:
a) imóvel não parcelado, caracterizado como gleba, quinhão ou área;
b) imóvel parcelado, caracterizado como lote ou chácara com área superior a
360 m² (trezentos e sessenta metros quadrados).
imóvel subutilizado: aquele com acesso por via pública consolidada,
servido por no mínimo três dos equipamentos públicos urbanos ou
comunitários que possua edificação, podendo apresentar-se nas seguintes
formas:
a) imóvel edificado destinado ao uso habitacional, com terreno parcelado ou
não parcelado e área superior a 360 m² (trezentos e sessenta metros
362
quadrados), cujo valor da edificação seja inferior a 5% (cinco por cento) do
valor venal do terreno;
b) imóvel edificado destinado ao desenvolvimento de atividade econômica, com
terreno parcelado ou não parcelado, cuja área ocupada pela atividade seja
inferior a 80% (oitenta por cento) da área total do terreno;
c) imóvel edificado, inserido nos Grupos I e II, destinado à exploração de
atividade econômica de caráter rural, não licenciada.
imóvel não utilizado: aquele com acesso por via pública consolidada,
servido por no mínimo três dos equipamentos públicos urbanos ou
comunitários, parcelado ou não parcelado, que possua edificação e que não
esteja sendo ocupado por nenhum tipo de atividade econômica, institucional ou
habitacional, por prazo igual ao que será estabelecido no Plano Diretor.
A conceituação se faz necessária, haja vista o conteúdo recomendado
pela Resolução nº 34/2005 do ConCidades, no qual consta que é matéria de
Plano Diretor conter os critérios definidores de imóveis não edificados,
subutilizados e não utilizados. No entanto, o atual Plano Diretor não
estabeleceu os critérios definidores destes imóveis, remetendo a matéria para
lei específica (art. 135, § único), deixando de atender ao art. 3º, da referida
resolução.
O Plano Diretor de Goiânia não previu ainda os prazos para
cumprimento da obrigação contrariando a recomendação do Art. 3º, VI da
Resolução nº 34/2005 do ConCidades de constá-los na Lei em consonância
aos prazos mínimos definidos no Estatuto da Cidade em seu Art. 5º §4º. A Lei
específica estabelece prazos para o cumprimento da obrigação antes mesmo
da notificação, o que retarda a aplicação do PEUC.
Portanto, neste cenário deverão constar no Plano Diretor, os seguintes
prazos:
363
a) O proprietário do imóvel não edificado ou subutilizado deverá promover
obrigatoriamente seu adequado aproveitamento no escalonamento dos
seguintes prazos:
1 (um) ano, para os imóveis integrantes e lindeiros ao Grupo I, contados a
partir da notificação do proprietário do imóvel, para que seja protocolado o
projeto arquitetônico ou urbanístico, com cronograma de obras, no órgão
municipal de planejamento;
2 (dois) anos, para os imóveis integrantes e lindeiros ao Grupo II, a partir da
aprovação do projeto arquitetônico ou urbanístico, conforme cronograma de
obras aprovado no órgão municipal de planejamento.
b) O proprietário do imóvel não utilizado deverá promover obrigatoriamente seu
adequado aproveitamento no escalonamento dos seguintes prazos:
2 (dois) anos para os imóveis do Grupo I ou imóveis lindeiros aos
parcelamentos integrantes deste grupo, contados a partir da notificação do
proprietário do imóvel;
5 (cinco) anos para os imóveis do Grupo II ou imóveis lindeiros aos
parcelamentos integrantes deste grupo, contados a partir da notificação do
proprietário do imóvel.
Ainda quanto a prazos, para incidência do IPTU Progressivo no Tempo
deverá ser inserido no novo Plano Diretor a seguinte previsão legal:
Decorrido o prazo estabelecido sem que tenha sido cumprido o cronograma
de obras aprovado e sem que ocorra a comprovação de impedimento de ordem
técnica ou jurídica, a Secretaria de Finanças proceda ao lançamento do IPTU
Progressivo no Tempo previsto no artigo 135, inciso II da Lei Complementar nº
171/2007, na forma da Lei específica.
Quanto à Desapropriação deverá ser previsto que:
364
Após 05 anos de cobrança do ITU ou IPTU progressivo no tempo, no caso
do proprietário deixar de cumprir a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar o
imóvel, faculta-se ao Município a desapropriação do imóvel, com pagamento
em títulos da dívida pública, cujos procedimentos serão regulamentados por
ato do Chefe do Poder Executivo Municipal;
Estabelecer os casos de imóveis, nos quais não haverá incidência do PEUC,
haja vista a Lei Complementar nº 181/2008 excluiu da referida incidência
somente os imóveis caracterizados como unidades condominiais, unidades
com regime cooperativo e/ou associativo de gestão própria e os imóveis com
ocupação de caráter ambiental. Para tal, propõem-se os seguintes casos de
não incidência do PEUC:
aqueles utilizados para desenvolvimento de atividades econômicas que não
necessitem de edificações para exercerem suas atividades, nos termos da Lei
Complementar;
aqueles que encontram-se exercendo função ambiental essencial,
tecnicamente comprovada pelo órgão municipal competente;
aqueles de interesse do patrimônio cultural ou ambiental;
aqueles utilizados comprovadamente como estacionamento; e
aqueles que se encontram subutilizados devido a impossibilidades técnicas
e/ou jurídicas momentaneamente insanáveis pela simples conduta do
proprietário, e apenas enquanto estas perdurarem, verificadas pela
Administração Pública.
Realizar notificações via órgão municipal de fiscalização, conforme a prática
adotada na administração municipal atual, por:
funcionário do órgão fiscalizador competente do Poder Público municipal, ao
proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha
poderes de gerência geral ou administração;
carta registrada com aviso de recebimento quando o proprietário for
residente ou tiver sua sede fora do território do Município; e
edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma
prevista anteriormente.
365
Propor que as alíquotas do IPTU Progressivo de cada ano correspondam ao
dobro daquelas do ano anterior, adotando o limite máximo previsto no Estatuto
da Cidade, não gerando conflitos em relação à legislação tributária deste
Município. A redação atual estabelece que a cada ano devam ser
acrescentados mais 2% (dois por cento) sobre a alíquota do ano anterior e no
quinto ano, a alíquota necessariamente será de 15% (quinze por cento).
Portanto, incompatível com os limites previstos no Estatuto da Cidade (§ 1º do
artigo 7º da Lei 10.257/2001). Principalmente, se considerar que a Lei nº
5.040/1975, Código Tributário do Município, estabelece alíquotas ordinárias
para o IPTU variáveis conforme os usos e a zona onde se localizam os
imóveis, sendo que, na maioria das alíquotas previstas, o acréscimo imediato
de 2% já no primeiro ano de aplicação do IPTU Progressivo no Tempo gera
uma soma que supera o dobro do ano anterior.
Permitir que somente vazios urbanos, caracterizados como áreas, glebas ou
quinhões situados na Macrozona Construída, contíguos ou integrantes dos
bairros constantes dos Grupo I e II, possam beneficiar-se dos incentivos
previstos em lei para sua ocupação, visto que hoje são criados vazios urbanos,
a revelia, por meio de demolições, a fim de enquadrar-se nas modalidades de
ocupação previstas na Lei Complementar nº 181/2008.
366
CONSIDERAÇÕES FINAIS Capítulo 8
A revisão do Plano Diretor buscou avaliar a aplicação da Lei durante os
10 (dez) anos de sua vigência identificando quais os temas não foram
efetivados ou não alcançaram o resultado prospectado. Desta forma, foi
adotado um cenário moderado optando pela manutenção dos pilares
conceituais/princípios e diretrizes que nortearam a elaboração da Lei
Complementar nº 171/2007 e pela adequação do modelo atual
compatibilizando-o às normativas instituídas na última década e às
transformações ocorridas no território.
No âmbito do Eixo de Ordenamento Territorial optou-se pela
manutenção da promoção à compacidade da cidade, idealizada na Lei
Complementar nº 171/2007, que permitiu o adensamento do tecido urbano,
duplicando seu padrão de densidade, concluindo, portanto, pela não
necessidade de expansão do limite urbano do município. A minuta de revisão,
quanto ao perímetro urbano, propõe apenas a correção pontual somente para
os casos que se referem à regularização fundiária e sítios de recreio
consolidados contíguos à malha urbana;
Nesta revisão, no que tange ao parcelamento do solo a minuta
propõe manter o previsto pelo atual Plano Diretor, porém com ajustes
necessários para uma melhor aplicação da lei adequando critérios para
parcelamento do solo tais como dimensionamento de lotes, inclusive para
AEIS, áreas institucionais, densidade, sistema viário e infraestrutura básica.
Indica também a obrigatoriedade de regulamentar as diretrizes internas para
aprovação de novos loteamentos, mediante ato normativo, assim como o
encaminhamento ao legislativo da Minuta do Código de Parcelamento para sua
aprovação.
367
Quanto ao uso e ocupação do solo foram propostos ajustes da
concentração de verticalidades e adensamentos em locais que apresentam
dissonâncias entre a demanda de população com a oferta de infraestrutura e
serviços públicos.
Com o intuito de promover o combate aos vazios urbanos da cidade
propõe-se a aplicação do Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios
– PEUC e os instrumentos em sequência, de forma integral, cumprindo todas
as etapas incluindo monitoramento e controle das ações dos proprietários de
imóveis notificados.
Criaram-se duas novas unidades territoriais:
- Área de Restrição Ambiental Urbana (ARAU) com restrições de ocupação do
solo para garantir a proteção dos aspectos ambientais.
- Área de Patrimônio Histórico e Artístico (APHA), com restrições à ocupação
do solo, incentivos à manutenção do bem tombado garantindo a preservação
dos bens tombados e suas áreas de entorno.
Foram realizadas na minuta da lei ajustes nos instrumentos de
Transferência do Direito de Construir (TDC) e Outorga Onerosa do Direito de
Construir (OODC), buscando um equilíbrio no sentido da manutenção de
recursos do FMDU sem desvalorizar a moeda TDC.
Quanto aos instrumentos urbanísticos Estudo de Impacto de Vizinhança
(EIV) e Estudo de Impacto de Trânsito (EIT) foi proposto o aperfeiçoamento por
meio de um monitoramento mais efetivo e a unificação dos dois instrumentos.
Concluindo, a revisão do Plano Diretor, no que se refere ao
ordenamento territorial, propõe uma correção de trajetória, por meio de novas
parametrizações para sua aplicação com adoção de um cenário que contribua
com a promoção da sustentabilidade socioambiental e econômica para
reafirmar Goiânia como Metrópole Regional.
368
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5.040/75 – Código Tributário Municipal, 171/2007 – Plano Diretor de Goiânia, e,
177/2008 – Código de Obras e dá outras providências. Diário Oficial [do]
Município de Goiânia, DOM 4462, Poder Executivo, Goiânia, GO, 01 out.
2008.
_______. Decreto nº 3.056 de 16 de julho de 2009. Dispõe sobre a inclusão de
atividades no Quadro de Incomodidade do Anexo II da Lei n° 8.617/2008.
Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 4660, Poder Executivo,
Goiânia, GO, 23 jul. 2009.
381
_______. Lei Complementar nº 8.767, de 19 de janeiro de 2009. Regulamenta
o art. 119, da Lei Complementar nº 171, de 29 de maio de 2007 e art. 9º, da Lei
Complementar nº 181, de 1º de outubro de 2008, que Dispõe sobre Projeto
Diferenciado de Urbanização. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM
4537, Poder Executivo, Goiânia, GO, 22 jan. 2009.
_______. Lei nº 8.760, de 19 de janeiro de 2009. Regulamenta o art. 119, da
Lei Complementar nº 171, de 29 de maio de 2007 e Lei Complementar nº 181,
de 1º de outubro de 2008, que dispõe sobre Conjuntos Residenciais e dá
outras providências. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 4536,
Poder Executivo, Goiânia, GO, 21 jan. 2009.
_______. Lei nº 8.834, de 22 de julho de 2009. Regulamenta o artigo 131 da
Lei Complementar n°171, de 29 de Maio de 2007, referente às Áreas de
Interesse Social - AEIS e dá outras providências. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 4645, Poder Executivo, Goiânia, GO, 30 jul. 2009.
_______. Lei nº. 8.767 de 19 de janeiro de 2009. Regulamenta o art. 119, da
Lei Complementar nº. 171, de 29 de maio de 2007 e art. 9º, da Lei
Complementar nº. 181, de 1º de outubro de 2008, que Dispõe sobre Projeto
Diferenciado de Urbanização. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM
4537, Poder Executivo, Goiânia, GO, 22 jan. 2009.
_______. Decreto nº 198, de 17 de fevereiro de 2010. Dispõe sobre a
regulamentação do art. 212, Lei Complementar nº 171, de 29 de maio de 2007
- Plano Diretor de Goiânia e do art. 169-A, que integra o art. 20 da Lei
Complementar nº 181, de 1º de outubro de 2008, e dá outras providências.
Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 4804, Poder Executivo,
Goiânia, GO, 22 fev. 2010.
_______. Decreto nº 3298, de 17 de outubro de 2011. Dispõe sobre a alteração
e regulamentação do Anexo II, da Lei nº 8.617/2008, que versa sobre o Grau
de Incomodidade. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 5215,
Poder Executivo, Goiânia, GO, 25 out. 2011.
_______. Decreto nº 734, de 28 de março de 2012. Dispõe sobre a alteração e
regulamentação do Anexo II da Lei nº 8.617/2008, que versa sobre o Grau de
382
Incomodidade e dá outras providências. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 5323, Poder Executivo, Goiânia, GO, 03 abr. 2012.
_______. Lei Complementar nº 246, de 29 de abril de 2013. Altera a Lei
Complementar nº 171, de 29 de maio de 2007, que Dispõe sobre o Plano
Diretor e processo de planejamento urbano do Município de Goiânia e dá
outras providências. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 5582,
Poder Executivo, Goiânia, GO, 30 abr. 2013.
_______. Lei Complementar nº 273, de 29 de dezembro de 2014. Altera
dispositivos de leis que dispõem sobre Fundos Municipais, autoriza a utilização
de seus recursos em atividades finalísticas do órgão ao qual estão vinculados,
extingue Fundos Municipais e dá outras providências. Diário Oficial [do]
Município de Goiânia, DOM 5992, Poder Executivo, Goiânia, GO, 29 dez.
2014.
_______. Lei nº 9.704, de 04 de dezembro de 2015. Aprova a Planta de
Valores Imobiliários de Goiânia para o exercício de 2016 e dá outras
providências. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 6220, Poder
Executivo, Goiânia, GO, 04 dez. 2015.
_______. Decreto nº 2785, de 26 de outubro de 2016. Cria o Arranjo Produtivo
Local Moda Goiânia e dá outras providências. Diário Oficial [do] Município de Goiânia, DOM 6435, Poder Executivo, Goiânia, GO, 26 out. 2016.
SÃO PAULO. Lei 10.247 de 22 de outubro de 1968. Dispõe sobre a
competência, organização e o funcionamento do Conselho de Defesa do
Patrimônio Histórico, Artístico e Turístico do Estado. Diário Oficial [do] Município de São Paulo, Poder Executivo, São Paulo, SP, 23 out. 1968.
383
ANEXO I
384
ANEXO II
