PREGLED DOGAJANJA NA

TRGU POSLOVNIH NEPREMIČNIN

36. Finančna konferenca

7. in 8. maj 2019, Portorož

• Celotna zaloga s poslovnimi stavbami v Ljubljani okvirno 1 mio m2

• Večina zaloge v zastarelih poslovnih stavbah

• Zaloga modernih poslovnih stavb (tip A in B) obsega zgolj 300.000 m2, od tega 15% tip A

• Edina vidnejša povečava zaloge od leta 2013 predstavlja nov poslovni objekt v Stegnah s

6.600 m2 oddajne površine

• Med napovedanimi gradnjami v Ljubljani zgolj

manjši objekti (poslovni del Kolizeja s 3.850 m2;

dozidava obstoječe stavbe na Dunajski cesti z 2.400 m2)

POSLOVNE NEPREMIČNINE – PISARNE, LJUBLJANA

Ponudba

177.214

21.186 20.665

0

50.000

100.000

150.000

200.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Novogradnja poslovnih stavb (m2), Slovenija

Vir: SURS

• Večina povpraševanja iz naslova preselitev podjetij iz zastarelih v novejše stavbe

• Št. najemnih poslov tako na ravni Ljubljane kot na ravni celotne Slovenije se zmanjšuje,

izrazitejše v letu 2018 (v letih 2014-2016 oddanih večina praznih prostorov iz časa krize;

najemne pogodbe, ki se obnavljajo; vse manj ponudbe; nedosledno poročanje o sklenjenih

poslih in netransparentnost trga)

POSLOVNE NEPREMIČNINE – PISARNE, LJUBLJANA

Povpraševanje

0

50.000

100.000

150.000

200.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Oddana površina, Ljubljana

Vir: ETN, analiza KF Finance

8,8

9

9,2

9,4

9,6

9,8

10

10,2

10,4

10,6

10,8

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2015 2016 2017 2018

Sklenjeni najemni posli, Ljubljana

Povp. oddajnapovršina

Povp. €/m2/mesec

Vir: ETN, analiza KF Finance

87.000

215.300

513.700

580.000

633.300

841.700

975.000

6.600

75.200

156.900

145.000

88.200

146.900

290.500

Ljubljana

Stuttgart

Praga

Hamburg

Frankfurt

Berlin

Munchen

Primerjava z evropskimi trgi, 2018

Novogradnja (m2) Bruto letni najem (m2)

16

23,5

25

28

34

39

40

Ljubljana

Stuttgart

Praga

Hamburg

Berlin

Munchen

Frankfurt

Premium najemnina (€/m2/mesec), 2018

Premium najemnina (€/m2/mesecVir: JLL, CBRE, Colliers, KF Finance

POSLOVNE NEPREMIČNINE – PISARNE

Primerjava z razvitejšimi nepremičninskimi trgi

• Nezasedenost v novejših poslovnih stavbah manj kot 5%

• Strukturna nezasedenost vseh poslovnih stavb med 15 – 20%

• Najemnine v novejših poslovnih stavbah višje, zlasti zaradi pomanjkanja novogradenj

POSLOVNE NEPREMIČNINE – PISARNE, LJUBLJANA

Najemnine in nezasedenost

Vir: KF Finance

TIP OBJEKTA POVP. €/m2/MESEC NAPOVEDI TRAJANJE NAJEMA

Poslovni objekt tipa A+ 16 5 - 7 let

Poslovni objekt tipa A 12 - 14 3 - 5 let

Poslovni objekti tipa B 10-12 do 3 let

Poslovni objekti tipa C 7 - 10 Nedoločen čas

• Vstop novih znamk na slovenski trg – Reserved, Body Shop, Primark

• Nezasedenost v trgovskih središčih zelo nizka (v povpr. 4%)

• Najemne pogodbe praviloma sklenjene za daljše obdobje 5 do 10 let

• Najemnine stabilne, najemnine od prometa večkrat izjema kot pravilo

POSLOVNE NEPREMIČNINE – TRGOVINE

Povpraševanje

LOKACIJA POVP. €/m2/MESEC NAPOVEDI TRAJANJE NAJEMA

Premium nakupovalna središča 25 10 let

Glavne ulice v mestnih središčih 35 10 let

Sekundarne lokacije 10-12 5-10 let

Manjši trgovski centri 7 - 10 do 5 let

Vir: KF Finance

• Zaradi zasičenosti trga s trgovskimi nepremičninami v prihodnosti poudarek na spremembi

vsebine obstoječih objektov (novi najemniki, dozidave)

• Nova ponudba v obliki manjših nakupovalnih središč na sekundarnih lokacijah (oddajna

površina manj kot 10.000 m2, ključni najemniki iz prehrambenega segmenta)

• Novi projekti:

• SES Spar v Ljubljani (32.000 m2)

• Ikea (34.000 m2)

• V prihodnjih dveh letih pričakujemo prodajo Tuševih lokacij, nakupovalnih središč

Qlandia ter nadaljna monetizacija Mercatorjevih nepremičnin

POSLOVNE NEPREMIČNINE – TRGOVINE

Ponudba

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

0

50

100

150

200

250

300

Ljubljana Maribor Kranj Koper Novo mesto Murska Sobota Nova Gorica Ptuj

Nakupovalna središča in trgovski parki

Skupna zaloga ('000 m2) Zaloga per capita (m2/prebivalca)Vir: KF Finance, SI STAT

POSLOVNE NEPREMIČNINE – TRGOVINE

Pregled zasičenosti slovenskih mest

• Nerazvitost trga z industrijskimi nepremičninami, povpraševanje močno presega ponudbo

• Večina novejših industrijskih nepremičnin grajena po naročilu (lastniške nepremičnine)

• Preostala zaloga starejši objekti, ki ne ustrezajo današnjim standardom skladiščenja, logistike

• Nova zaloga, ki prihaja na trg, v večini za znanega lastnika, gradnje za trg ni:

• Logistični center Lidl, 57.000 m2

• Logistični center Mercator, 88.000 m2

• Cargo-partner Brnik, 25.000 m2 ter pisarniške površine

POSLOVNE NEPREMIČNINE – industrijske nepremičnine

LOKACIJA POVP. €/m2/mesec NAPOVED TRAJANJE NAJEMA

Premium lokacije 5 – 6.5 3 - 5 let

Sekundarne lokacije 1.5 – 3.5 Manj kot 3 leta

Vir: KF Finance

• Segment nepremičninskega trga, ki je na vzponu oziroma kaj preprečuje vzpon?

• Prednosti – rast e-trgovine; geografski položaj države

• Slabosti – rast cen zemljišč, visoki komunalni prispevki in visoki stroški gradnje

prispevajo k razkoraku donosnosti prodajalca in kupca

POSLOVNE NEPREMIČNINE – industrijske nepremičnine

0

5

10

15

20

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Delež ustvarjenih prihodkov preko prodaje na spletu, Slovenija

Vir: EUROSTAT

0

20

40

60

80

100

120

Indeksi cen gradbenih stroškov, Slovenija(2000 – 2018)

Vir: SI STAT

POSLOVNE NEPREMIČNINE – industrijske nepremičnine

10,65% 10,79%

7,78%

9,53%

8,00%8,0%

10,25%

8,5%

6,5% 6,5%

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

Zagreb Beograd Ljubljana Budimpešta Varšava

Industrijske nepremičnine kot investicijske nepremičnine

Donos prodajalca Iskani donos investitorja (kupec) Premium najemnina €/m2

Donos prodajalca = NOI/Investicija v projekt Iskani donos kupca = NOI/Transakcijska vrednostVir: JLL, Colliers, KF Finance

• Pozitiven trend v letu 2018, skupna vrednost prodanih poslovnih nepremičnin blizu 480

milijonov EUR

• Poglavitni segment transakcij so trgovske nepremičnine, poslovne stavbe (pisarne) manj

zanimive oz. je ponudba omejena zaradi sistemskih težav (neprimerne najemne pogodbe,

deljeno lastništvo, itd.)

0

10

20

30

40

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

2015 2016 2017 2018

Obseg in vrednost poslov, Slovenija

Vrednost poslov (v milijardah €) Število poslov (v '000)

Pisarne 16%

Trgovine 35%Skladišča/Industrija 22%

Hoteli 10%

Drugo 17%

Investicije glede na tip nepremičnine

Vir: GURS letno poročilo Vir: GURS letno poročilo

INVESTICIJSKI TRG S POSLOVNIMI NEPREMIČNINAMI

Pregled

PREDMET PRODAJE DATUM TIP ODDAJNA POVRŠINA (m2) INVESTITOR VREDNOST DONOS*

Tivoli center 2018 Pisarne 8.000 KD Skladi 13.000.000 8.3%

Stekleni dvori, južni stolp 2018 Pisarne 8.700 KD Skladi 12.700.000 8-8.5%

NPU Dimičeva 2018 Pisarne 10.000 Delta Team 7.300.000 n.p.

Stekleni dvor, severni stolp 2018 Pisarne 4.700 n.p. 5.738.000 8.5 %

Poslovni objekt Miklošičeva 2018 Pisarne 4.400 Realco 5.248.000 8%

Poslovni objekt DURS Kranj 2018 Pisarne 5.000 Trigal >5.000.000 8.5%

Megacenter I 2019 Pisarne 6.000 Učila Int. > 8.500.000 8-8.5%

Lidl Slovenska Bistrica 2018 Trgovsko središče 3.348 Lidl 4.750.000 8%

Arkadia Domžale 2018 Trgovsko središče 11.000 KD Skladi 16.200.000 < 8 %

Portfelj MID 2018 Trgovsko središče 35.000 Immofinanz < 50.000.000 8%

Portfelj Mercator 2019 Trgovsko središče n.p. Supernova > 110.000.000 8.3 – 8.5%

Logistični center Kranj 2018 Skladišča/Ind. 12.000 Mlado d.o.o. n.p. cca 9%

Proizvodnja BOSCH 2019 Skladišča/Ind. 4.500 n.p. 4.500.000 8%

Garažna hiša City 2018 Garažna hiša n.p. GMG naložbe 4.500.000 8%

INVESTICIJSKI TRG S POSLOVNIMI NEPREMIČNINAMI

Pregled

*Donos temelji na izračunu NOI/transakcijsko vrednostjo, brez upoštevanja davkov in stroškov prodajeVir: KF Finance

Maja Ostanek, MRICSDirektorica, Investicijske nepremičnine

KF Finance d.o.o.

Verovškova 55a,

1000 Ljubljana, Slovenija

Email: maja.ostanek@kf-finance.si

Tel: + 386 41 349 975

Web: www.kf-finance.si