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INFORME SECTORIALEnero 2021
La situación general sigue siendo de inestabilidad pero, a diferencia de lo que ocurría en el semestre
pasado, la incertidumbre extrema -fruto del desconocimiento de los plazos de consecución de la
vacuna- se ha reducido hasta unos niveles manejables y, más allá de que una parte de la economía
siga asistida por los ERTE, ya conocemos fechas estimadas de la resolución de la crisis en función de la
rapidez que imprimamos al proceso de vacunación.
En la actualidad, y estando inmersos en una tercera ola peor de lo esperado, con restricciones de
movilidad en toda Europa, las previsiones económicas para la UE se han resentido hasta el entorno
del 4,5% para 2021 y el 4% para 2022.
El BCE, por su parte, sigue enviando mensajes de que continuará adoptando políticas monetarias laxas
y proveyendo de liquidez a Estados y empresas para que no sufran tensiones en la prima de riesgo en
la emisión de su deuda, con cada vez más países que se van uniendo al club de las emisiones a tipos
negativos -sobre todo en los tramos más cortos-, emisiones que parece van a perdurar, al menos
hasta que la UE reimplante los objetivos de déficit -suspendidos en el momento actual por la
pandemia-.
SITUACIÓN GENERAL
Por lo que respecta a España, la mayoría de organismos -tanto oficiales como casas de análisis-
pronostican caídas del PIB en torno al 11,5% para el 2020, con un déficit de las cuentas públicas
previsto del 12%, que llevará el ratio de deuda hasta cifras cercanas al 120% del PIB. Para 2021, las
previsiones -marcadas por esta tercera ola- es de un crecimiento cercano al 6% -frente al 9%
pronosticado hace apenas un par de meses-, una cifra de déficit público del 8,5% y una ratio de deuda
que se mantendrá en el entorno del 120%. Lógicamente, estas cifras están muy condicionadas en
nuestro país por el peso que tiene el turismo en la economía, por lo que es previsible que nos
encontremos con diferenciales negativos, en el global del periodo, con nuestros socios europeos en
tanto en cuanto la vacuna acabe con las restricciones de movilidad.
ECONOMÍA DOMÉSTICA
1
Por lo que respecta a la
política fiscal, el
mantenimiento de las
medidas de apoyo social y la
caída de la recaudación ha
llevado al déficit a cerrar 2020
en el entorno del 12% del PIB,
cifra que se verá minorada,
solo en parte, en 2021, con un
déficit previsto del 8,5%.
-4,4
-11,0
-9,4 -9,6
-10,5
-7,0
-6,0-5,3
-4,5
-3,1-2,5
-2,8
-12
-8,5
Fuente: Eurostat
Deficit Público
39,5
52,8
60,1
69,5
85,7
95,5100,4 99,3 99 98,1 97,6 95,5
120 120
Fuente: Eurostat
Deuda Públicas/ PIB
Por su parte, las previsiones
indican que la ratio de deuda
se situará a cierre de año en el
120% del PIB, misma cifra que
en el 2020 a pesar del
crecimiento previsto de la
economía.
2
-1,5
-0,5
0,5
1,5
2,5
3,5
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fuente:INE
IPC Dato Interanual
La inflación en España cierra elmes de diciembre en negativo(-0,5% interanual), valores enlos que se ha mantenidodurante dos terceras partesdel año, debido en gran partea la bajada de los precios detransporte aéreo y ocio ycultura.
90
92
94
96
98
100
102
104
106
108
110
2
020
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1
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8
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3
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3
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M1
0
2
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M0
5
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012
M1
2
2
012
M0
7
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012
M0
2
Fuente:INE
Índice de Producción Industrial CVEC
30
35
40
45
50
55
60
dic
-15
ab
r-1
6
ag
o-1
6
dic
-16
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r-1
7
ag
o-1
7
dic
-17
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8
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8
dic
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r-1
9
ag
o-1
9
dic
-19
ab
r-2
0
ag
o-2
0
dic
-20
Fuente: IHS MARKIT
PMI
PMI INDUSTRIA PMI SERVICIOS
3
En cuanto a los indicadores de crecimiento, muy condicionados por las distintas olas del Covid
sufridas, nos encontramos en una dinámica de recuperación -pero no de crecimiento claro- que
podría incluso volver a ser negativo en este trimestre dependiendo de la profundidad de esta
tercera ola, situándose-en noviembre- el IPI en 102 puntos, cifra refrendada por un PMI industrial
que se sitúa en 51. Por su parte, el sector servicios, como cabía esperar dada la situación, sigue sin
crecer (48 puntos). El PMI Compuesto que, dada la composición de la economía española, destina
más peso al sector servicios, se encuentra todavía por debajo de 50 (48,7) cifra que separa el
crecimiento de la contracción.
Con respecto al consumo, y después de registrar caídas muy importantes tanto en la recaudación
impositiva de las ventas de grandes empresas -del entorno del 30%-, como en las expectativas
medidas por el índice de confianza del consumidor, ambos indicadores están girando de manera
clara, más si cabe si observamos el índice de confianza en lo que respecta a expectativas de los
consumidores, que se sitúa ya en cifras anteriores a la pandemia debido, en gran parte, a la
percepción de que la vacuna sitúa, en mayor o menor plazo, fecha cierta al final de la pandemia.
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
2011
-01
2011
-06
2011
-11
2012
-04
2012
-09
2013
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2013
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2015
-03
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2016
-01
2016
-06
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-11
2017
-04
2017
-09
2018
-02
2018
-07
2018
-12
2019
-05
2019
-10
2020
-03
2020
-08
Fuente:AEAT
Ventas Grandes empresas. Tasa interanual deflactada y CVEC
25
35
45
55
65
75
85
95
105
115
125
ene-
18
mar
-18
may
-18
jul-
18
sep
-18
no
v-18
ene-
19
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-19
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-19
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19
sep
-19
no
v-19
ene-
20
mar
-20
may
-20
jul-
20
sep
-20
no
v-20
Fuente: CIS
Confianza del Consumidor
ICC SIT.ACTUAL EXPECTATIVAS
4
Por último, en lo concerniente al mercado de trabajo -muy condicionado por los ERTE, en el que
todavía se encuentran más de 750.000 personas a cierre del pasado año, de los cuales 8.353
correspondían a construcción y otras actividades inmobiliarias- los datos publicados por los
Ministerios de Trabajo y Seguridad Social indican un aumento del paro en 724.532 personas y una
disminución de 360.105 afiliados comparado con un año antes.
La EPA del 4T nos indica un aumento del paro hasta el 16,13% a nivel nacional con previsiones de
los distintos organismos y casas de análisis de cerrar el año 2021 que se mueven entre el 17% y el
18%. En el sector construcción, el paro es del 10,70% como luego veremos.
55
56
57
58
59
60
61
Fuente: INE
Tasa de Actividad
La tasa de actividad rebota tras el varapalo del 2T, situándose, de media nacional, en un 58,19%,
es decir, solo el 58,19% de la población en edad de trabajar está empleada o buscando trabajo
activamente, cifra que no ha parado de descender desde 2012.
0
5
10
15
20
25
30
35
2020
4T
2019
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1999
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1997
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1994
1993
1992
1991
1990
Fuente:INE
Tasa de Paro EPA.Nacional
Hombres Mujeres Total
5
SECTORINMOBILIARIO
Los datos manejados indican que nuestro sector-en lo que se refiere a vivienda nueva- ha sidomenos afectado que el resto por la crisis derivadade la pandemia, al menos en lo referente a primeravivienda. Prácticamente no ha habidocancelaciones de contratos de compraventa, muypocas peticiones de aplazamiento de pagos y se haseguido vendiendo -tras los desajustes lógicosproducidos por la primera etapa de confinamiento-con normalidad y a ritmos muy parecidos a los deantes de la aparición del Covid-19. Esto sin duda esen gran parte debido a la mayor calidad y serviciosde la vivienda nueva frente a la usada -que se hahecho valer en la pandemia- pero también a unexceso de demanda sobre la oferta que siguesiendo insuficiente para atender a la primera,cuestión esta que probablemente se veráagudizada a medida que salgamos de la crisis, yaque lo que sí ha disminuido, tanto por motivoprecaución de las compañías -por criterios deprotección de caja ante la incertidumbre generada-
como por el endurecimiento de las condiciones definanciación -al elevar el porcentaje de preventasnecesario para la concesión de préstamos-, es lainversión, en forma de menores inicios de obra,que están, a nivel nacional, un 25% por debajo delcierre de 2019.
A efectos de contabilidad nacional, la formaciónbruta de capital en viviendas y otros edificios yconstrucciones ha disminuido en el 3T de 2020 un13,1% interanual, si bien con respecto al 2T creceun 16,6%. Desde el lado de la oferta, laconstrucción cae un 11% interanual, peroexperimenta un rebote de un 22,5% intertrimestrallastrada en ambos casos claramente por losefectos de la pandemia, como luego veremos enlos volúmenes de obra iniciada.
Con respecto a la salud del sector inmobiliario las principales magnitudes han sido:
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
2020
M11
2020
M06
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2019
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M01
2009
M08
2009
M03
2008
M10
2008
M05
Fuente:INE
Compraventa de Viviendas NacionalAcumulado de 12 meses
Vivienda nueva Vivienda usada
Por su parte, las transacciones de
vivienda protegida, tanto nueva
como usada, siguen manteniendo
un papel secundario sobre el total
(9%) hasta 37.733 compraventas,
empeorando los registros a cierre
de 2019 en un 22%.
En lo que respecta a la compraventa foránea, esta parece haberse estabilizado después del
mínimo tocado en el 2009 (un 4,24% del total) y posterior efecto rebote, en cifras cercanas al 12%
(alrededor de 60.000 viviendas), si bien es verdad que ha sufrido la caída lógica por los
confinamientos en el 2T de 2020, lo que nos ha llevado a una cifra acumulada en el 3T de 2020 de
poco más de 47.000 viviendas (11,4% del total). Por las características de este segmento, las
ventas continuarán condicionadas por la posibilidad -o no- de viajar entre distintos países y las
condiciones sanitarias de estos.
En cambio, y como tendencia positiva, la tendencia al teletrabajo puede repercutir de manera
positiva en el medio plazo, sobre todo en zonas costeras.
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
20
20M
112
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20
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M10
20
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052
017
M12
20
17M
072
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M02
20
16M
092
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15M
112
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0120
14M
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122
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20
12M
022
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042
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20
10M
062
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M01
20
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082
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M03
20
08M
102
008
M05
Fuente:INE
Compraventa de Viviendas NacionalAcumulado de 12 meses
Vivienda protegida Vivienda libre
6
El mes de noviembre -último
disponible- finaliza con un número
de transmisiones de compraventa
de vivienda -acumulada en los
últimos doce meses -de 414.474
unidades (-18% con respecto al
cierre de 2019), de las cuales
81.714 Uds. son vivienda nueva-
con una caída acumulada del 12%-
que representan el 19,71% del
total.
Mercado de compra
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Fuente: Colegio de Registradores
Compra venta de vivienda por extranjeros (% del total)
En cuanto a su nacionalidad, y por lo que se refiere predominantemente a segunda residencia, los
británicos siguen siendo en el 3T del 2020, con mucha diferencia, la nacionalidad que más compra
-un 12,98% del total-, seguida de franceses y alemanes (8,95% y 8,25%, respectivamente). En el
caso de primera vivienda, marroquíes y rumanos son las nacionalidades más activas (6,58% y
4,82%, respectivamente).
7
Reino Unido13%
Francia9%
Alemania8%
Marruecos7%
Rumania5%
Belgica8%Italia
5%China2%
Suecia4%
Rusia2%
Holanda4%
Noruega2%
Ucrania1%
Polonia2%
Argelia1%
Irlanda1%
Bulgaria1%
Dinamarca1%
Suiza1%
Resto23%
Fuente: Colegio de Registradores
Nacionalidad en la compra de vivienda
Con respecto a las viviendas nuevas iniciadas, estas ascienden a una cifra acumulada en los últimos12 meses -el último dato disponible es del mes de noviembre de 2020- de 86.548 unidades, lo quemás allá de los retrasos administrativos provocados por la pandemia, denota un mayor motivoprecaución por parte de los empresarios y un endurecimiento de las condiciones de concesión depréstamos al promotor por parte de las entidades financieras.
5.000
25.000
45.000
65.000
85.000
105.000
125.000
145.000
165.000
Oct
Jun
Feb
Oct
.
Jun
.
Feb
Oct
Jun
Feb
Oct
Jun
Feb
Oct
Jun
Feb
Oct
Jun
Feb
Oct
Jun
Feb
Oct
Jun
Feb
Oct
Jun
Feb
202020192018201720162015201420132012
Fuente:MITMA
Visados de Obra Nueva Vs Certificados Fin de Obra: Nacional
Certificados Fin de oBra Visados Obra Nueva
Por lo que respecta a la cifra de entregas, nos encontramos en noviembre de 2020 con un dato
anualizado de 84.926 viviendas terminadas.
Mención aparte merece la vivienda protegida, con un inicio de producción en el 2020 –cifra
anualizada hasta marzo- de 8.684 viviendas/Calificaciones Provisionales, es decir, un 10,35% del
total, cifra que continúa siendo insuficiente para atender la demanda de vivienda social
En cuanto al mercado del suelo, medido en número de metros cuadrados transmitidos,
observamos, en correspondencia a la caída de la inversión comentada anteriormente, una caída en
el 2T de 2020 incluso por debajo de los niveles alcanzados en 2012, pero rebotando en el 3T y
dejando la caída interanual en un 17,8%, lo que representa un 25% en cifra acumulada de los
últimos 12 meses.
8
Actividad Promotora
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
3º1º3º1º3º1º3º1º 3º1º 3º1º 3º1º3º1º3º1º
202020192018201720162015201420132012
Fuente: MITMA
Superficie transacionada de sueloDatos Trimestrales. Miles de m2
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
Fuente:INE
Índice de Confianza empresarial armonizadoSector Construcción: Dato Nacional
Por otro lado, y como puede observarse en el siguiente gráfico, la confianza empresarial en el
sector de la construcción está mejorando trimestre a trimestre, si bien es verdad que con
pendientes menos pronunciadas.
Por último, nos parece interesante incluir como indicador el consumo aparente de cemento, que
como puede apreciarse ha tocado suelo y comienza a recuperarse.
9
10.000
10.500
11.000
11.500
12.000
12.500
13.000
13.500
14.000
14.500
Dic
Oct
Ag
o
Jun
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r
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Dic
Oct
.
Ag
o.
Jun
.
Ab
r.
Feb
.
Dic
.
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.
Ab
r.
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Ag
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Dic
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o
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Ab
r
Feb
Dic
Oct
Ag
o
Jun
Ab
r
Feb
Dic
Oct
Ag
o
Jun
Ab
r
Feb
20202019201820172016201520142013
Fuente:MITMA
Consumo Aparente de CementoDato anualizado
Precios de vivienda
La evolución de los precios -a cierre del 3T de 2020- ha seguido la senda de aumentos máscontenidos tanto en tasas trimestrales (+1,15%) como interanuales (+1,68%), pero con una ciertadicotomía entre vivienda usada y nueva ya que, mientras la vivienda usada crece en tasainteranual un 0,76%, la vivienda nueva lo hace al 7,46%, lo cual podemos observar tanto en elprimer gráfico reflejado en un índice, como en el siguiente que plasma tasas de variación.
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
Fuente:INE
Índice de Precios de Vivienda (IPV) Nacional
General Vivienda nueva Vivienda segunda mano
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
Fuente:INE
Índice de Precios de Vivienda (IPV) NacionalCrecimiento Interanual (en %)
General Vivienda nueva Vivienda segunda mano
Diferencias en precios que podemos aplicar también entre las distintas Comunidades Autónomas.
Así, Baleares con un 3,4%, Murcia con un 3% y Asturias con un 2,7% de aumento interanual
destacan frente a otras, como Extremadura, que se mantiene plana con respecto al pasado año.
10
11
240.000
260.000
280.000
300.000
320.000
340.000
360.000
380.0002
02
0M
10
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20
M0
7
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4
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20
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7
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1
Fuente:INE
Nº de Hipotecas Firmadas NacionalDato acumulado de 12 meses
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20
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8
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6
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M0
4
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2
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M1
2
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0
20
17
M0
8
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17
M0
6
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17
M0
4
20
17
M0
2
Fuente:INE
49,59
53,1453,43
44,97
42,7342,51
40,62
40,30
40,7339,74
37,26
36,63
38,45
38,51
38,7030,96
28,67
20,56
9,838,817,755,183,90
50,41
48,8646,57
55,0357,24
57,49
59,38
59,70
59,27
60,26
62,74
63,37
61,55
61,49
61,30
69,0471,33
79,44
90,17
91,19
92,25
94,82
96,10
0,00
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
90,00
100,00
3T2020
2T2020
1T2020
4T2019
3T2019
2T2019
1T2019
4T2018
3T2018
2T2018
1T2018
4T2017
3T2017
2T2017
1T2017
4T2016
3T2016
2T2016
1T2016
4T2015
3T2015
2T2015
1T2015
Fuente:C. Registradores
Tipo de interés elegido en la firma de Hipotecas. Dato Nacional
Fijos % Variables %
El tipo de interés de las nuevas hipotecas ha descendido hasta valores medios del 2,23% en el 3T
de 2020. Por su parte, la disyuntiva entre hipotecas a tipo fijo o variable se reparte casi
exactamente en un 50% para cada modalidad.
Financiación
La financiación -en número de hipotecas sobre viviendas firmadas- se ha estabilizado en torno a las
340.000 unidades -dato acumulado de 12 meses a octubre de 2020- registrando caídas del 5,4%
con respecto al cierre de 2019 pero manteniéndose plano con respecto al volumen en importes
(+0,68%), llevándonos a un dato acumulado de 45.024 millones de euros. La hipoteca media se
sitúa en 134.919€
.
Accesibilidad
Con respecto a los indicadores de accesibilidad, estos se han mantenido estables. Por una parte,
un esfuerzo teórico medido en porcentaje del salario del 31,3%, y por otra, si medimos el precio
de la vivienda en función del número de años necesarios para su compra, observamos que
mantiene sus valores en 7,3 años -desde el primer trimestre de 2017 se encuentra oscilando entre
6,9 y 7,3 años-.
2
3
4
5
6
7
8
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10
20
30
40
50
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70
80
3T-2
020
4T-2
019
1T-2
019
2T-2
018
T3-2
017
T4-2
016
T1-2
016
T2-2
015
T3-2
014
T4-2
013
T1-2
013
T2-2
012
T3-2
011
T4-2
010
T1-2
010
T2-2
009
T3-2
008
T4-2
007
T1-2
007
T2-2
006
T3-2
005
T4-2
004
T1-2
004
T2-2
003
T3-2
002
T4-2
001
T1-2
001
T2-2
000
T3-1
999
T4-1
998
T1-1
998
T2-1
997
T3-1
996
T4-1
995
T1-1
995
T2-1
994
T3-1
993
T4-1
992
T1-1
992
T2-1
991
T3-1
990
T4-1
989
T1-1
989
T2-1
988
T3-1
987
Nº
DE
AÑ
OS
NEC
ESA
TIO
S
ESFU
ERZO
TEÓ
RIC
O A
NU
AL
Tasa de Esfuerzo: Nacional
Esfuerzo teórico anual sin deducciones. Escala dcha. Esfuerzo teórico anual con deducciones
Precio de la vivienda/Renta bruta por hogar (años). Escala Izda
Fuente: Banco de España
Este mantenimiento de las ratios de accesibilidad es consecuencia, entre otras causas, de un
aumento en la renta media por hogar que se viene produciendo de forma continuada desde 2015
y que, en el 2019, a nivel nacional, volvió a crecer un 2,5%, hasta 29.132€.
12
25.000
26.000
27.000
28.000
29.000
30.000
31.000
201920182017201620152014201320122011201020092008
Fuente:INE
Renta Anual Neta por Hogar
Mercado del Alquiler
13
Por su parte, los precios del alquiler
se encuentran en una senda de
moderación en su ritmo de
crecimiento, tendencia acrecentada
por la aparición del Covid-19. Así,
según los datos del portal Idealista
para el mes de diciembre, los precios
han aumentado un 0,6% con respecto
al mes anterior, misma tendencia de
moderación que se observa en el dato
interanual (+0,9%).
1.779 €/m2Precio del m2 en
España en diciembre 2020
+ 0,6 %Evolución frente a noviembre 2020
+ 2,2 %Evolución frente a septiembre 2020
+ 0,9 %Evolución frente a
diciembre 2019
1.400
1.500
1.600
1.700
1.800
1.900
2.000
2.100
ene-
06
jul-
06
ene-
07
jul-
07
ene-
08
jul-
08
ene-
09
jul-
09
ene-
10
jul-
10
ene-
11
jul-
11
ene-
12
jul-
12
ene-
13
jul-
13
ene-
14
jul-
14
ene-
15
jul-
15
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16
jul-
16
ene-
17
jul-
17
ene-
18
jul-
18
ene-
19
jul-
19
ene-
20
jul-
20
Alquiler
Fuente: Idealista
Empleo Sectorial
El empleo en construcción-EPA 4T- ha recuperado lo perdido en el 2T, situándose en 1.280.200
personas -medido en términos de ocupados-, prácticamente los mismos que en el mismo trimestre de
2019. La Tasa de Paro baja al 10,70% -11,1% en el 3T- que contrasta con el 16,13% para toda la
economía.
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
2020
3T
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
Fuente:INE
Tasa de Paro Sector de la Construcción
Hombres Mujeres Total
14
CONCLUSIONES
Como conclusiones, parece claro que la salida de la crisis va a demorarse comoconsecuencia de la tercera ola. Es probable algún trimestre más con crecimientosmuy bajos e incluso negativos hasta que la vacuna inmunice al 70% de la población.De hecho, los distintos organismos y casas de análisis están revisando a la baja susprevisiones de crecimiento para la economía española hasta cifras de alrededor del6% Vs el 9% de hace tan solo un par de meses.
En este contexto de incertidumbre, y siempre que la confianza de los consumidoressiga recuperando niveles, entendemos que la salud del sector debe continuar siendorobusta. La escasa oferta de producto unida al poco endeudamiento de las empresasdel sector favorecerá esta situación, al menos en lo referente a vivienda habitual, yaque la segunda vivienda seguirá muy ligada al término de la pandemia.
Pero también existen sombras, como la recuperación de los niveles de inversiónanteriores a la crisis, que deberán venir de la mano de la recuperación de laconfianza por parte de los empresarios y que a estos les acompañen unos niveles yrequisitos de financiación asumibles por parte de las entidades financieras, muycondicionadas por la situación de sus activos en mora, que previsiblementeaumentarán, según S&P, desde niveles del 6,5% de cierre de 2020 hasta cifrascercanas al 9,5% a finales del 2022, lo que obligará a nuevas provisiones.
Las nuevas posibilidades abiertas por las distintas administraciones en cuanto acolaboración publico-privada favorecerá el acceso a primera vivienda de los jóvenes,lo que unido a unas ventas más que razonables dada la situación, nos hace seroptimistas sobre el futuro que nos aguarda.
