INSTRUCCIÓNADMINISTRATI

VA CONJUNTA 01/ SNR- IGAC/011 DE 2010

GLOSARIO

INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA: Es un acto administrativo, susceptible de control jurisdiccional ante tribunales contenciosos administrativos.

AREA: Es una medida de la extensión de una superficie expresada en unidades de medida denominadas unidades de superficie. El área debe obtenerse para el caso colombiano en el llamado sistema métrico decimal.

LINDEROS: Es la línea que separa una propiedad de otra. Es el límite o limites hasta los cuales superficialmente se extiende el predio.

ACTUALIZACION DE LINDEROS: Es un acto que procede cuando el título de propiedad no tiene las medidas de sus linderos en sistema métrico decimal, pero teniendo en cuenta los datos contenidos en este debe ser posible identificarlo por la autoridad catastral.

CORRECCIÓN PARA MODIFIACCION CABIDA Y/O LINDEROS: Opera cuando se modifica el área, por que anteriormente se calculó mal, o por que las técnicas de medición permitirán que se realice un cálculo mas real.

RESOLUCION CATASTRAL ADMINISTRATIVA: Todo cambio que se genere en la base catastral de los municipios por variaciones en los nombres de propietarios, englobes, desenglobes, mejoras, rectificación de áreas, auto avalúos; serán formalizadas mediante resoluciones en el proceso de conservación catastral.

CERTIFICACIÓN CATASTRAL INDIVIDUAL: Este documento es generado por el catastro donde describe los linderos, forma y demás especificaciones del predio. ( área)

TITULO Y MODO: El título, es el documento que contiene el negocio jurídico (ej., escritura de compraventa o de permuta, etc.) o la decisión administrativa o judicial (de adjudicación de baldíos, de sucesión, etc.) y que origina la finalidad de trasladar del dominio.

 El modo, es la concreción de esa finalidad, que se cumple con el registro del documento respectivo.Sin estos dos elementos: título y modo, es imposible que se traslade el derecho de dominio, ya que el título sin el registro sólo crea derechos personales, es decir obligaciones de transferir el dominio y de recibirlo; pero actuando con el modo, crea los derechos reales, es decir, se adquiere efectivamente la propiedad o se constituye efectivamente la hipoteca. Un título no inscrito debidamente jamás servirá para demostrar la adquisición de un derecho real sobre un bien inmueble.

 

DESENGLOBE: Es el acto de disposición por medio del cual el titular de derecho de dominio, determina una porción de su inmueble, el cual se segrega de otro de mayor extensión, por efecto de su identidad registral

ENGLOBE: Es el acto por medio del cual se unen material y jurídicamente dos o más predios colindantes y de un mismo propietario. En el evento de tratarse de titulares diferentes, respecto de tales predios colindantes con ocasión del englobe, aquellos quedarán bajo el régimen de comunidad.

LOTEO:Es un acto de disposición por medio del cual el titular de derecho de domino, segrega de un predio de mayor extensión, porciones de terreno con el propósito de constituir urbanización, parcelación, etc. y para los fines previstos en la Ley 66 de 1968 y demás normas complementarias

DESLINDE Y AMOJONAMIENTO: El acto de distinguir y señalar los linderos de una heredad con respecto a otra u otras, o de un terreno, o de un monte o camino, con relación a otros lugares. Mediante el deslinde se llega a la certeza de los linderos o límites del un inmueble; mediante el amojonamiento, que presupone siempre que se ha resuelto primero la fijación de los lindes, se marcan con hitos o mojones los límites establecidos, con lo que los lindes se hacen perceptibles (C.C., arts. 900 y 901).

GENERALIDADES

1.TIPOS DE ACTOS ADMINISTRATIVOS DENTRO DE LA INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA CONJUNTA Y COMO PROCEDEN:

1.1 LA RESOLUCIÓN CATASTRAL ADMINISTRATIVA:

A. Opera cuando se requiere la modificación del área y/o linderos aduciendo el tamaño, la forma, o la ubicación del predio.

B. Entonces la autoridad catastral inicia un expediente administrativo al que se citan todos los que tengan interés y se decretan y practican pruebas para luego decidir por la Resolución Catastral Administrativa.

C. En todos los cambios de áreas debe existir un acto administrativo motivado denominado Resolución Catastral Administrativa, que se notifica y se inscribe catastralmente para luego expedir el certificado catastral.

D. De conformidad con este acto administrativo se debe adelantar un proceso judicial, o se gestiona la escritura pública de aclaración y/o corrección de área y/o linderos.

2. ACTOS QUE REQUIEREN CERTIFICACION CATASTRAL INDIVIDUAL.

A. Para elaborar las Escrituras de actualización de linderos ya que se va a cambiar la forma de describirlos, pero NO se cambiara el área del predio, ni su forma ni su ubicación.

B. Para elaborar las Escrituras de corrección de área y/o forma de describir los linderos, pero NO se van a cambiar ni la forma del predio, ni su ubicación

C. Para adelantar un proceso que implique un cambio de área y corrección de linderos, cambio de la forma o ubicación del predio. En este caso se debe iniciar el proceso de deslinde y Amojonamiento ante un juez civil.

3. ACTOS QUE NO REQUIEREN CERTIFICACION CATASTRAL INDIVIDUAL?

A. Elaborar escrituras de compraventa de un inmueble, en la que se conserve la forma de describirlo que aparezcan en la tradición.

B. Elaborar escrituras de sucesión, ventas de cuota parte, ventas de acciones o de cualquier derecho sobre un inmueble, que no implique su desenglobe, y en la que se conserve la forma de describirlo que aparezcan en la tradición.

C. El certificado catastral no debe ser expedido en los casos citados en los numerales 2.1.2 y 2.1.3

4. PARA QUE CASOS SE UTILIZA LA RESOLUCION CATASTRAL INDIVIDUAL

A. Para la actualización de cabida y linderos.

B. Para la corrección de cabida y linderos.

En ambos casos debe surtirse un procedimiento previo y expedirse la denominada

RESOLUCION CATASTRAL INDIVIDUAL, con base en la cual se expide elcertificado para los trámites notarial y registral.

5. EL DOCUMENTO ACERTADO PARA ACLARAR AREA Y LINDEROS

A. El documento correcto es una escritura de corrección de área y linderos.

CASOS INSTRUCCIÓN

ADMINISTRATIVA

NUMERAL 2.1.1.

NECESIDAD DE PRECISAR LINDEROS TÉCNICAMENTE

Si en el predio NO SE ESTA MODIFICANDO EL AREA pero requiere cambiar la forma de describir los linderos

aun método más apropiado matemáticamente; sin embargo:

NO se están cambiando los linderos y son clarosNO se está cambiando la forma del predio, NO se está cambiando la ubicación del predio

PROCEDIMIENTO:

1. Se debe solicitar la RESOLUCION CATASTRAL INDIVIDUAL "que servirá de base para la emisión del Certificado Catastral a presentar para la elaboración

de las escrituras públicas de corrección" téngase en cuenta que

actualmente cuando no hay modificación en la base catastral no se emite resolución alguna solo se hace la certificación catastral. Las modificaciones es en el titulo ya que pasa de una descripción cultural o costumbrista a un levantamiento técnica

2. Se debe acudir ante NOTARIO para elaborar la "Escritura de actualización de cabida y/o linderos".

3. Se debe REGISTRAR la "Escritura de actualización de cabida y/o linderos".

NUMERAL 2.1.2

LINDEROS CONFUSOS O INEXISTENTES FÍSICAMENTE.

Si en el predio NO SE ESTA MODIFICANDO EL AREA;sin embargo:

SI se están cambiando los linderos o no son claros SI se está cambiando la forma del predio SI se está cambiando la ubicación del predio  

1. PROCEDIMIENTO CUANDO EXISTE ACUERDO

ENTRE COLINDANTES: 

A. Se levantará un acta por parte de la autoridad catastral para expedir la RESOLUCION CATASTRAL INDIVIDUAL (solo tiene efectos catastrales). Este documento sirve para adelantar el siguiente trámite ante la justicia ordinaria. (Este documento no puede ser tenido en cuenta por Notarios ni Registradores)

B. Se debe acudir ante un JUEZ para adelantar un "Proceso de deslinde y amojonamiento" (Art. 460 y siguientes del CPC), el que establecerá cuales son los linderos, y el área del predio.

C. Obtenido el fallo, se debe registrar en la ORIP.

D. REGISTRADO el documento se debe protocolizar en la NOTARIA.

2. PROCEDIMIENTO CUANDO NO EXISTE ACUERDO ENTRE COLINDANTES:

A. Corresponde a los interesados acudir a la justicia ordinaria para dirimir el conflicto de los linderos.

B. Se debe acudir ante un JUEZ para adelantar un "Proceso de deslinde y amojonamiento" (Art. 460 y siguientes del CPC), el que establecerá cuales son los linderos, y el área del predio.

C. Obtenido el fallo, se debe registrar en la ORIP.

D. REGISTRADO el documento se debe protocolizar en la NOTARIA

NUMERAL 2.1.3

COLINDANCIA ENTRE POSEEDORES O CON POSEEDORES

 El procedimiento es igual que el del numeral

anterior (2.1.2), sin embargo es necesario que la

condición de poseedor se acredite mediante la presentación

de escritura que lo confirme como tal.

NUMERAL 3

ESCRITURAS DE CORRECCIÓN PARA MODIFICACIÓN DE CABIDA Y/O LINDEROS

Opera cuando se MODIFICA EL AREA, por queanteriormente se calculó mal, o por que las técnicas deedición permitirán que se realice un cálculo mas real;

sin embargo: NO se están cambiando los linderos y son claros, NO se está cambiando la forma del predio, NO se está cambiando la ubicación del predio

PROCEDIMIENTO A. Se debe solicitar la RESOLUCION

CATASTRAL INDIVIDUAL para que sirva para la emisión del Certificado Catastral y con este puedan elaborar la escritura pública de corrección.

B. Elaboración de la escritura pública de Corrección, ante notario.

C. Registrar la escritura.

TRAMITE PARA LOS USUARIOS EN LA ACLARACIÓN DE ÁREA Y LINDEROS

1. CATASTRO:

1.1 Cuando el usuario encuentra que existen errores en cuanto al área y/o linderos debe acercarse al catastro descentralizado (Cali, Medellín, Bogotá, Dpto. de Antioquia) o a la oficina competente del IGAC para iniciar los tramites

1.2Catastro descentralizado o a la oficina competente del IGAC inicia una actuación administrativa citando a los interesados (colindantes sin perjuicio de que existan otros de carácter determinado o indeterminado según sea el caso).

1.3 Revisara la documentación catastral, los títulos de propiedad inscritos en la ORIP.

1.4 Catastro descentralizado o a la oficina competente del IGAC realizara una visita de campo al inmueble.

1.5 Si como resulta de la visita verifican que si existe el error y que no se intenta apropiar de parte de otro terreno la autoridad catastral proferirá resolución individual decidiendo el asunto; la cual será notificada y susceptible de recursos.

1.6 En firme la resolución la autoridad catastral expide certificación de carácter especial que servirá para realizar los trámites notariales y registrales

1.7 Si la autoridad catastral observa que no es posible decidir favorablemente la solicitud profiere resolución de carácter individual negando la petición.

2. NOTARIOS:

2.1 El usuario debe llevar el certificado especial (soporte para la corrección) y la escritura en la que aparece el error; ir a la notaria para realizar la escritura de corrección del título antecedente en cuanto al área y los linderos.

2.2 La escritura tiene carácter especial (art. 48, 50 del DEC. 2148/83) y es deber del notario realizar el control de legalidad así:

a. La corrección debe recaer sobre el mismo inmueble.

b. El titular del derecho de dominio debe ser quien concurra a suscribirla.

c. El error en linderos no debe configurar un cambio en el objeto inicial del contrato.

d. Si el error no es manifiesto la escritura de aclaración debe ser suscrita por todos los otorgantes

de la que se corrige.

e. Se relacionara en la escritura el numero de la escritura y la fecha del certificado catastral

especial.

f. Si entre los colindantes existe un bien de propiedad pública el notario debe abstenerse de autorizar escritura de aclaración de linderos y área, sin contar con la autorización expresa de la entidad en cabeza de la cual radica el bien (Art. 7 ley 810/2003).

3. REGISTRADORES

Los registradores deben verificar que el acto jurídico con el cual se pretende modificar linderos y áreas corresponda a una escritura de corrección y este soportada con el certificado catastral.

A. Si se trata de predio de carácter público darle aplicación al Artículo 7 ley 810/2003.

B. Si los registradores encuentra incongruencias en el certificado catastral entre la cabida y linderos y los consignados en la matricula inmobiliaria o en los antecedentes de la oficina de registro que lleven a concluir que se está cambiando el inmueble sin ningún respaldo de los títulos inscritos, el Registrador deberá RECHAZAR LA INSCRIPCION del documento basado en los artículos 5, 52, y 82 del Decreto –ley 1250 de 1970 y que la inscripción en el catastro NO CONSTITUYE TITULO DE DOMINIO.

NUMERAL 4

SOLICITUDES NO PROCEDENTES ANTE LA AUTORIDAD CATASTRAL

Las solicitudes de división, segregación o desenglobe,propiedad horizontal, condominios o englobe no

procedenaunque los inmuebles implicados pertenezcan al

mismo propietario., esto para evitar inconcordancia entre las

dos entidades (SNR-IGAC)

PROCEDIMIENTO

1. El propietario deberá tener un título que contenga el acto (división, segregación o desenglobe, propiedad horizontal, condominios o englobe)

2. Inscribirlo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

3. Las ORIPS informarán a Catastro el cambio registrado en los inmuebles, para que se inicie la gestión catastral.

Nota: Pero si hay un englobe físico (no legalizado) de inmuebles y/o de las construcciones en los predios, y es imposible determinar catastralmente el área y linderos de cada predio el usuario debe acudir al PROCESO DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO, para clarificar de forma definitiva estos datos ante la autoridad catastral.

GRACIAS