42
Duurzaam ontwikkelen en energiebesparing Dilemma’s voor de projectontwikkelaar

Presentatie Oosterdokseiland Hollandia Amsterdam, Jan Van T Westeinde, Rabo Bouwfonds

Embed Size (px)

DESCRIPTION

 

Citation preview

Page 1: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Duurzaam ontwikkelen en energiebesparing

Dilemma’s voor de projectontwikkelaar

Page 2: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Inhoudsopgave

RABO Bouwfonds;een Europese ontwikkelaarIntegrale duurzaamheidEnergiebesparing BMO; historisch overzichtEnergiebesparing, waarom ?Energiebesparing BMO; actuele projectenEnergiebesparing; financiële aspectenEnergiebesparing; meten = wetenVragen ?

Page 3: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

* Joint venture

THE NETHERLANDS

BELGIUMLUXEMBOURG

Bouwfonds MABontwikkeling

BouwfondsPropertyDevelopment

GERMANY

Bouwfonds MABDevelopment

BouwfondsImmobilien-entwicklung

FRANCE

Bouwfonds MABDevelopment

BouwfondsMarignanImmobilier

DENMARK

SWEDEN

VeidekkeBouwfonds *

Bouwfonds Bolig *

BouwfondsHung‡ria

CZECH REPUBLIC

SLOVAKIA

HUNGARY

DonaDevelopment *

Bouwfonds CR

SPAIN

HansaBouwfonds *

FloresBouwfonds *

Inb¸ sosBouwfonds *

Europese ontwikkelaar

Page 4: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Marktleider in gebiedsontwikkeling wonen in NederlandTop 2 commercieel vastgoedontwikkelaar in NederlandTop 10 projectontwikkelaar wonen in Frankrijk en DuitslandTop 3 retail ontwikkelaar in Frankrijk

Europese ontwikkelaar

Page 5: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht

Page 6: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

HeuvelGalerie, Eindhoven Sinds 1992 is 'De Heuvelgalerie' in Eindhoven het

eerste grootschalige winkelcentrum dat geheel wordt verwarmd en gekoeld met warmtepompen en

energieopslag. Dit multifunctioneel centrum omvat een Muziekcentrum, Casino, Parkeergarage,

woningen, kantoren en ca. 35.000 m2 winkels en horeca. Een centraal circulatienet zorgt voor warmte

en koeling (gelijktijdig beschikbaar). De winkels worden individueel gekoeld of verwarmd door

warmtepompen. Overtollige warmte uit het ene deel kan getransporteerd worden naar een ander deel

waar dit gevraagd wordt, zonder dat hiervoor energie uit de bronnen onttrokken wordt.

Opslagtemperatuur tot 40 graden.

1992; 1ste winkelcentrum met warmte/koudeopslag

Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht

Page 7: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

De Resident, Den Haag Stadskoeling De locatie De Resident in het centrum van Den Haag kent sinds 1997 een voor Nederland

uniek systeem van stadskoeling met een apart koudenet. De beeldbepalende kantoorgebouwen Castalia, Helicon, de Zürich toren en het VROM-

gebouw worden hiermee gekoeld. Stadskoeling De Resident is ontwikkeld door Eneco (voorheen GEB ZHW), MAB vastgoed en de Rijksgebouwendienst.

De Resident is zeer dicht bebouwd en de energievraag is groot en geconcentreerd. Mede doordat VROM en de Rijksgebouwendienst de milieuvoordelen van stadskoeling zwaar lieten

wegen ontstond draagvlak voor een apart koudenet. Het project levert een vermogen van 8000 kW koude

waarvan meer dan de helft uit bodemopslag en de rest via bestaande koelmachines van VROM.

1997; 1ste project met Stadskoeling

Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht

Page 8: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Alphen a/d Rijn, Rijnplein

2005; samenwerking met Gemeente Alphen a/d Rijn

Door het gebruik van duurzame energiebronnen voor nieuwe gebouwen doet de gemeente een belangrijke stap voorwaarts op

het gebied van energiebeleid. In de zomer is er warmte in overvloed die in de winter nodig is. Energieopslag in de bodem is

een systeem waarmee warmte en koude tijdelijk kan worden opgeslagen om later weer te worden gebruikt. Zo wil de gemeente

enerzijds het energieverbruik beperken en anderzijds op duurzame wijze energie opwekken.

Uniek aan het systeem in het Stadshart is dat meerdere gebouwen erop zijn aangesloten. Naast het Stadhuis en het

theater voorziet het ook een deel van het winkelcentrum Rijnplein van deze duurzame energie.

Bij het realiseren van de centrale energievoorziening is SenterNovem, een agentschap van het Ministerie van

Economische Zaken, nauw betrokken geweest. Net als DWA Installatie- en energieadvies uit Bodegraven, Bouwfonds MAB uit

Den Haag en KPMG Metrum Management uit De Meern. De gemeente is eigenaar van het systeem, NUON verzorgt de

exploitatie.

Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht

Page 9: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Zuidpoort, Delft“In Zuidpoort bouwen projectontwikkelaar MAB, de

gemeente Delft en Eneco Energie een gebouwencomplex met een uniek systeem van

verwarming en koeling. Het systeem combineert warmte- en koude-opslag in de bodem met lage temperatuurverwarming. De lage temperatuur

verwarming zorgt voor meer comfort en een beter binnenklimaat. Het systeem gebruikt bovendien

weinig energie. Daardoor stoot het gebouwencomplex per jaar 460.000 kilo minder CO2

uit dan met een normaal verwarmingssysteem. Uitgangspunt is dat de bewoners niet meer betalen

voor energie. De toekomstige bewoners kunnen kiezen voor een uniek comfortpakket bestaande uit

vloerverwarming die ook kan koelen.”

2005; koeling naar woningen via bodemopslag

Energiebesparing binnen CVG;historisch overzicht

Page 10: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Energiebesparing, waarom ??

Energiebesparing; waarom ?

Page 11: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Energiebesparing; waarom ?

Page 12: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Noordpoolijs 1979 Noordpoolijs 2003

Energiebesparing; waarom ?

Page 13: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Energiebesparing; waarom ?

Page 14: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Energiebesparing; waarom ?

Page 15: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Filosofie BMO bij aanpak projecten

Duurzaamheid is meer dan techniek en groen:

Monumenten voor de toekomstDuurzaam ontwikkelen

• Optimalisatie van grondgebruik• Flexibiliteit

Duurzaam bouwen• Reductie van de energievraag en benutten van vrijkomende

energie• Toepassen van duurzame energiebronnen• Efficiënt gebruik van primaire energie• Duurzame materialen

Integrale duurzaamheid

Page 16: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Ten aanzien van energiebesparing tweetal niveaus:

- Collectieve maatregelen (gebiedsgebonden)

- Individuele maatregelen (gebouwgebonden)

Energiebesparing; implementatie

Page 17: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Gebiedsgebonden maatregelen (enkele voorbeelden):• bio-wkk (uit afvalstromen/bio-olie) = centrale opwekking van

warmte en elektriciteit• collectieve windenergie (windmolenpark)• collectieve zonne-energie (via PV-cellen)• collectieve warmte- en koudeopslag met warmtepompen en een

distributienet voor warmte- en koude• aardwarmte

Energiebesparing; implementatie

Page 18: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Gebouwgebonden maatregelen (enkele voorbeelden):• optimaal gebruik daglicht• noord/zuid oriëntatie gebouwen• energiezuinige verlichting (TL5)• daglicht- en aanwezigheidsschakeling verlichting• goede thermische isolatie van gebouwen (dak/gevels)• toepassen hoogwaardige glassoorten• toepassen energiezuinige (computer)apparatuur• warmteterugwinning ventilatielucht (warmtewiel, HR wtw)• toerenregeling pompen en ventilatoren• LED verlichting (in de nabije toekomst)

Energiebesparing; implementatie

Page 19: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

ODE - Amsterdam

X

X

X

Amsterdam, Oosterdokseiland

Page 20: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

• Milieudienst Gemeente Amsterdam hoog ambitieniveau inzake energie-efficiency (op basis van ALARA principe)

• Energie-eisen voor diverse functies zijn vastgelegd in het SPvE

Amsterdam, Oosterdokseiland

Page 21: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

• functie: max. verbruik (MJ/m2 gbo, jaar)

• onderwijs gebouw !!!! 523• kantoorgebouw !!!! 539• logiesgebouw !!!! 820• bijeenkomstgebouw !!!! 762• horecagebouw !!!! 797• winkelgebouw !!!! 1030• woningen !!!! 336

Voor de hieronder genoemde bouwblokken zijn die waarden verder aangescherpt tot:• hotel in kavel I !!!! 700• bibliotheek in kavel IV !!!! 606• kantoor in kavel VI !!!! 386

Genoemde energieprestatie eisen zijn ca. 30% lager dan EPC eisen 2000 en 10-15% t.o.v. EPC 2007

Amsterdam, Oosterdokseiland

Page 22: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

UtiliteitsfunctiesGlaspercentage optimaalRc- waarde gevel/dak/vloer= 3,0 m!K/WWarmteterugwinning d.m.v. twin coilHR++glas/ U–waarde glas+kozijn = 1,6Toerengeregelde pompen Laag temperatuur verwarmingToerengeregelde ventilatoren HF VerlichtingTL5 armaturen met spiegeloptiekAanwezigheidsdetectie verlichtingWarmtepompen met piekketelEnergieopslag met reversibele warmtepompenCollectief systeem voor het hele eiland

Amsterdam, Oosterdokseiland

Page 23: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Invulling energie-eisen op basis vanafspraak met Milieudienst:

Voor utiliteitsfuncties en vrije sector appartementen een collectief bodemopslagsysteem i.c.m. centrale warmtepompen en piekketel en warmte- en koude aansluitingen per gebouwfunctie

Voor sociale woningen individueel gasgestookte cv-ketels (HR 107) i.c.m. gebalanceerde ventilatie + HR++ beglazing

Amsterdam, Oosterdokseiland

Page 24: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Beknopte systeemomschrijving:

centraal opgestelde warmtepompen

centraal opgestelde (piek)ketels

warmte-en koudenet (distributiesysteem)

gebouwaansluitingen (warmtewisselaars koud/warm + bemetering)

bronnensysteem (3 koude-en 3 warme bronnen)

Warme bronnenKoude bronnen

Koude bronnen

GrondwaterTSA’s

Koude ringWarme ring

GrondwaterTSA’s

WP- +

Piekketel

TSA TSA TSA TSA TSA TSA

Gebouw-installatie

Collectieveinstallatie

Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem

Page 25: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

TEFTETEFTE

WarmteleveringKoudelevering

GebouwaansluitingLTEO

Gebouwinstallaties

GebouwaansluitingLTEO

Gebouwinstallaties

48°C

50°C 35°C

33°C11°C

9°C 17°C

19°C

Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem

Page 26: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeemkantoorgebouw Hollandia

Page 27: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

5.214

1.854

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

CO

2 em

issi

e (t

on/ja

ar)

Referentie Duurzaam energieconcept

Warmte- en koudelevering Oosterdokseiland CO2 emissie

Energieverbruik ODE

CO2 reductie ca. 3.360 ton/jaar

91.671

0

32.606

58.520

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

Prim

aire

ene

rgie

(GJ/

jaar

)

Referentie Duurzaam energieconcept

Warmte- en koudelevering Oosterdokseilandaandeel duurzame energie

energieverbruik ODE

Fossiele brandstof Duurzame energie

Aandeel duurzame energie ca. 64%

Amsterdam, Oosterdokseiland; LTEO systeem

Page 28: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Rotterdam, De Rotterdam

Page 29: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Stadsverwarming + warmtepompen + Maaswater+WKO

Maatregelen op gebiedsniveau

Rotterdam, De Rotterdam

Page 30: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Studie naar verhoging duurzaamheidsscore

Greencalc A

o.a. door toevoeging van:

• pv cellen

• bio-wkk (warmtapwater/elektra)

Rotterdam, De Rotterdam

Page 31: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

30.880

0

16.208

1.060

11.253

18.266

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

Prim

aire

ene

rgie

(GJ/

jaar

)

Traditioneel Referentie met Stadswarmte Alternatief met WKO

Warmte- en koudelevering de Rotterdamaandeel duurzame energie

Fossiele brandstof Duurzame energie

1.756

922

640

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

CO

2 em

issi

e (t

on/

jaar

)

Traditioneel Referentie met Stadswarmte Alternatief met WKO

Warmte- en koudelevering de RotterdamCO2 emissie

CO2 emissie

Rotterdam, De Rotterdam

Aandeel duurzame energie ca. 60% CO2 reductie ca. 1.100 ton/jaar

Page 32: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Energiebesparing versus meerinvesteringen ?

Energiezuinige ontwerpen leiden tot substantiële energiebesparingen

Projectontwikkelaar draagt de (meer)investeringen (zonder gebruik te kunnen maken van beschikbare subsidieregelingen en fiscale voordelen)

Eindgebruikers (huurders) plukken de revenuen door te profiteren van de lagere energierekening.

Hoe hiermee om te gaan ????

Financiële dilemma’s

Page 33: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

1. Outsourcing van de (collectieve) energievoorziening

Een mogelijkheid om de (meer)investeringen te optimaliseren is o.a. het outsourcenvan de energiebesparende installaties aan een derde partij, die wel in staat is subsidies te verkrijgen en die op zijn beurt energie gaat verkopen aan de gebruikers in de gebouwen.

2. Verhoging huur (gelijkblijvende huisvestingslasten)

Lagere exploitatielasten verdisconteren (gedeeltelijk) in huurprijs. Met andere woorden de huurprijs verhogen bij gelijkblijvende of eventueel lagere huisvestingslasten

3. Optimalisatie Bruto Aanvangs Rendement (BAR)

Duurzaam ontwikkelde objecten = meerwaarde creatie voor belegger; derhalve betere BAR ??

Financiële dilemma’s

Page 34: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Outsourcing

Hoe werkt outsourcing ?

• Energiekosten van de eindgebruikers door belasten op basis van het zogenaamde “Niet Meer Dan Anders” (NMDA)-principe

• Exploitatie-en investeringsvoordeel kapitaliseren over exploitatieperiode

• De jaarlijkse exploitatiekosten van warmte-en koudeopwekking van een conventionele energieopwekking (veelal bestaande uit gasgestookte cv-ketels en compressiekoelmachines) wordt als referentie gesteld in het NMDA tarief, hierin zijn het jaarlijkse vastrecht en warmte-en koudeverbruikstarieven de belangrijkste variabelen.

Page 35: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

• Commerciële marktpartij investeert in energiezuinige installaties

• Eigenaar/ontwikkelaar betaalt aansluitbijdrage

• Gebruikers betalen energierekening aan marktpartij

• Marktpartij onderhoud en exploiteert energiezuinige installatie

• Marktpartij verrekend EIA/beschikbare subsidies

• Contractperiode 15 of 30 jaar

Outsourcing

Page 36: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

afschrijvingenonderhoudskosten

inkoop energie

subsidies + EIA Financiering

Eindgebruiker/huurderProjectontwikkelaar Contractant aansluitbijdrage vastrechtcommodity

commoditycommodity

Outsourcing

Page 37: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

0 tijd

1

3

2

1. Eenmalige opbrengst ontwikkelaar dooor verkoop LTEO aan contractor . 2. Opbrengsten voor exploitant 3. Opbrengsten voor eindgebruiker (NMDA – 10%)

Korte termijn Lange termijn

aansluitbijdrage ONTWIKKELAAR

Outsourcing

Page 38: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Duurzaamheid+ /+

Uits traling+ /+

NUTSVOORZIENINGEN

WARMTE

KOUDEELEKTRA

GAS

Ontw ikkelaar

Eindgebruiker

BeleggerGemeente

Investering0

Opbrengst+ /+

Energiekosten0

Leveringszekerheid+ /+

Verhuurbaarheid+ /+

Beheerszekerheid+ /+

Outsourcing

Page 39: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Verhoging huur (gelijkblijvende huisvestingslasten)/optimalisatie BAR

Is de markt hier rijp voor ?

- huurprijs wordt tot op heden met name bepaalt door locatie; energiekosten spelen (nog) geen rol

- overheid werkt echter nu wel aan PPS constructies incl. fixed exploitatielasten over langdurige periodes

- zijn corporate clients bereid extra huur te betalen in ruil voor duurzaamheid ?- zijn beleggers bereid meer te betalen voor een duurzaam gebouw ?- heeft een duurzaam gebouw meerwaarde ?

De tijd zal het leren …….

Financiële dilemma’s

Page 40: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Duurzaamheid; meten = weten

Page 41: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Breeam: BRE Environmental Assessment Method

BREEAM is een beoordelingsmethode om de duurzaamheid van gebouwen te bepalen. Het bevat een standaard voor een duurzaam gebouw en het geeft aan welk prestatieniveau een gebouw heeft.

BREAAM wordt gebruikt om gebouwen te analyseren en te verbeterenEn kan zowel voor het ontwerpen van nieuwe gebouwen als voor hetbeoordelen van bestaande gebouwen gebruikt worden.

BREEAM maakt gebruik van een kwalitatieve weging; als totaalscore krijgt een gebouw een waardering als pass, good, very good, excellent of outstanding.

Duurzaamheid; meten = weten

Page 42: Presentatie  Oosterdokseiland  Hollandia  Amsterdam,  Jan Van  T  Westeinde,  Rabo  Bouwfonds

Vragen ?