Dia 1
WelkomZorgvastgoed Dag 2014vastgoed is n, welzijn is alles
13.00 uur: Michiel Wentges, BOB advies
13.30 uur: Guus Verduijn, Woonzorg Nederland
14.00 uur: Joost van Gestel, Camelot Europe
In samenwerking met:
Laatste pagina tekst
Plaats langdurige zorg in de zorgsector3Scheiden van wonen en
zorgverzorgingverplegingVastgoed Journaal 23 september 20143Langer
zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijnRli -
januari 2014
Vastgoed Journaal 23 september 2014Uit het rapport:
De korte termijn waarop de beperking van toegang tot intramurale
verblijfsvormen wordt geregeld, past niet bij de omvang van de
benodigde aanpassingen voor het zorgvastgoed. Herbestemming van
vastgoed kost tijd. De raad heeft berekend dat het gaat om ruim 4
miljoen m2 zorgvastgoed dat gerenoveerd of herbestemd moet
worden.4Stelselwijziging; extramuralisering:
Vastgoed Journaal 23 september 2014
Budget goedgekeurd door CBZDe klant staat centraal5
Vastgoed Journaal 23 september 2014
Bron: CBSDe vergrijzing in beeld
Demografische ontwikkeling Nederland: zorgvraagProfiel 2:
planbare zorg (geschikt wonen)Profiel 3: planbare en/of oproepbare
zorg en diensten (verzorgd wonen)Profiel 4 + dementie:
onplanbare/24 uurs zorg/toezicht: (intramuraal wonen)Bron: TNO
HorizonlineVastgoed Journaal 23 september 2014
Vastgoed Journaal 23 september 2014
Norm zorgkantoren: ca. 115 plaatsen per 1000Vastgoed Journaal 23
september 2014
De kans of bedreiging?1020002005201020152020vraagaanbodvraag /
aanbod naar wonen en zorg voor ouderen Ontgroening arbeidsmarkt
Budget beperkingen (bezuinigingen)Beperkte beschikbaarheid
geschikte woningen (geclusterd)
Dubbele vergrijzing Afschaffing verzorgingshuizen, langer
thuiswonen; maar per saldo groei! Meer 1 persoonshuishoudens Nieuwe
ziektebeelden (o.a. chronisch zieken) Grenzen aan de
mantelzorgVastgoed Journaal 23 september 2014Wat betekent dit voor
het (zorg) vastgoed? Vastgoed Journaal 23 september
201411Betaalbaarheid!
Vastgoed Journaal 23 september 2014Aantal 65-plushuishoudens
naar hoogte van inkomen aanvullend op de AOW, 2010* dens naar
hoogte van inkomen aanvullend op de AOW, 2010*
Aantal 65+ huishoudens naar aanvullend inkomen op
AOW12Betaalbaarheid!Vastgoed Journaal 23 september 2014
13Strategische keuzen voor huisvesting op objectniveau
Vastgoed Journaal 23 september 2014ZWW 1: Budget bewoner. Wordt
graag verzorgd maar heeft geen geld. AOW met misschien iets extras.
Accepteert veel omwille van budget. Oud verzorgingshuis kan prima
invulling geven. Stads of dorps van aard, familie komt helpen maar
neemt geen initiatief in algemene ondersteunende rol . Huur tot
450,-. Grootschaligheid geen probleem
ZWW 2: Stadse arbeider. Traditioneel en sterk gericht op de
eigen familie en omgeving. Wil in de buurt/dorp/wijk blijven.
Beperkte financile middelen, maar wel het hele leven gewerkt. AOW
met klein pensioen. Op zondag familiebezoek, doet verder zijn eigen
ding. Is niemand tot last. Past goed in het bestaande
verzorgingshuis. Grote studio of klein tweekamerappartement
voldoet. Huur tot 550,-
ZWW 3: Modale oudere. Gezellige bewoner. Kiest voor sfeer en
openheid van de instelling. Woont omdat het praktisch en gezellig
is, moet een open huis zijn: veel bezoek. Hecht waarde aan goede
omgang met zorgverlening. Algemene ruimten worden veel gebruikt
voor activiteiten. Zit in de modale groep, maar wil ook schenken
aan de kinderen en dus niet te duur leven. Huur tot 650,-
15Strategische keuzen voor huisvesting op objectniveau
Vastgoed Journaal 23 september 2014ZWW 4: Mondige middenklasse.
Een prater en organisator. Bemoeit zich met de uitvoering, heeft
zelf ideen. Kaart zaken aan en laat zien dat zaken anders kunnen.
Wil wel kunnen kiezen, niet teveel routine. Gaat ook zn eigen gang.
Is wat meer bemiddeld, houdt niet van grootschaligheid. Afkeer van
de massa. Aanleunwoning voldoet . VPT of PGB klant. Op of net boven
de sociale huurgrens.
ZWW 5: Vitale criticaster. Wil anders wonen dan de anderen.
Onderscheidend. Heeft geld en besteed dat aan avontuur, eerder dan
aan luxe. Kleinschalig op een aparte locatie. Wil best betalen voor
extra welzijn. Gaat niet alleen om de huurprijs en de m2, maar ook
om bijkomende zaken. Is minder plaatsgebonden dan ZWW 4. Huurt
boven de sociale huurgrens
ZWW 6: Luxe levensgenieter. Eist waar voor zijn geld; is bereid
te betalen. Grote en luxe van het appartement speel een rol. Een
all-in pakket met diensten en services kan onderdeel zijn.
Bovenkant van de markt, vanaf 2.000,- per maand (huur en
aanvullende pakketten). Is bereid te verhuizen uit de buurt voor
een goed aanbod.
16Wat betekent dit voor het (zorg) vastgoed? Vastgoed Journaal
23 september 2014 Betaalbaarheid (door de klant) gaat een
(belangrijke) rol spelen Keuzes maken in dienstverlening ,
aanvullende services en woonkwaliteit Herdefiniren van het
businessmodel
17Senioren: wonen, welzijn en zorgTussen de 55 en 70
jaar:Orintatie op volgende stap. Er is geen sprake van een push,
maar van een pullsituatie vanuit een zelfgekozen woonwens voor de
oude dag. Omdat er (in veel gevallen) wat geld is en men geen
rekening meer hoeft te houden met kinderen, kan de pure woonwens
worden verwezenlijkt. Kernwaarde: Wonen
Tussen de 70 en de 80 jaar:Herorintatie. De nabijheid van
voldoende gezondheidsvoorzieningen is een belangrijkere factor. Men
probeert echter toch zoveel mogelijk in de eigen omgeving te
blijven functioneren, daarbij vertrouwend op een netwerk dat
sociale controle uitoefent. Kernwaarde: Welzijn
Boven de 80 jaar:Overheerst leeftijd en de daarbij behorende
ongemakken als stimulus om de woonsituatie te wijzigen.
Kernwaarde:n Welzijn en Zorg
Vastgoed Journaal 23 september 201418Verhuren: de
praktijk.Vastgoed Journaal 23 september 2014Praktische
aandachtspunten SWZ:
WWS puntenServiceflattoeslagZelfstandig/onzelfstandigWet BAG,
huisnummeringBestemmingsplanLeegstandswet?WOZ object?College
SaneringenRuimten zorginfrastructuur: toedeling
intra/extramuraalInventarisatie leveringen en dienstenVergoeding
levering services en diensten FiscaliteitenTe vragen huur/ invullen
huurtoolBenodigde, kosten dekkende huur
bepalenHuurcontractToewijzingsbeleidZorg en services
contractKoppeling wonen zorg contractWarmtewetHuurders organisatie
(>25
woningen)AdministratieKlantcontact/voorlichting/intakegesprekClintenraadVerhuurdersheffingDe
toenemende differentiatie onder senioren vraagt om een
differentiatie van het product.
Dit product strekt zich uit van het gebouw tot het gehele woon-
en leefdomein (omgeving, voorzieningen, sociale structuur, ).
Kennis van de behoeften van de consument is onontbeerlijk om de
proposities te ontwikkelen, die goed aansluiten bij de
consument.Tot slot
Vastgoed Journaal 23 september 2014Zorgvastgoed
De business case op zijn kopGuus VerduijnDirecteur Woonzorg
Nederland23 september 2014
WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpak22ProgrammaKorte
introductie Woonzorg NederlandDe nieuwe klantScheiden Wonen en
ZorgOnderzoek onder potentile klantenHet is tijd voor intensieve
samenwerking
23WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpak23Missie
Woonzorg Nederland24Woonzorg Nederland biedt passende woonruimte
aan kwetsbare ouderen en mensen met een beperking die beschut of
beschermd willen wonen. Onze dienstverlening ondersteunt de
behoefte aan veiligheid en zekerheid van onze doelgroep.
WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpak24Thuis in
wonen & zorgen
25Sinds 1950 geworteld in de Nederlandse
samenlevingWoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakEerst
enkele feiten over Woonzorg Nederland. WZN is ontstaan in 1950
(rechtsvoorganger NHCB). In 1970, het jaar waarin we nog Damslapers
kenden, openden wij al ons 50ste huis. Zij zijn inmiddels onze
huidige klanten en is er veel veranderd.We zijn nu ruim zestig jaar
thuis in wonen en zorgen voor senioren. En we hebben ons menigmaal
moeten aanpassen aan nieuwe wetgeving en andere regels. En we
hebben met meer dan 90 zorgpartners altijd duurzame relaties
onderhouden
25Een vitale woningcorporatie voor kwetsbare ouderenRuim 27.000
woningen in 174 gemeentenRuim 17.000 intramurale
eenhedenPartnerships met > 90 zorgorganisaties26
WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakAnno 2014 is
Woonzorg Nederland een vitale corporatie voor kwetsbare ouderen.
Een gezond bedrijf, met een marktaandeel van ruim 10% onder
verpleeg- en verzorgingshuizen.Ons aanbod strekt zich uit over
huur- en koopwoningen, intramurale woon- en zorgvormen en divers
vastgoed, varirend van winkels en huisartspraktijken tot
wijksteunpunten en apotheken.
Feitelijk zijn wij al heel lang bezig met scheiden wonen &
zorg.
26We moeten een kloof overbruggen
27WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakWe moeten
een schone lei kijken naar ons werk en zullen enkele kernvragen
opnieuw moeten beantwoorden: Wat wil de klant? En hoe moeten we de
infrastructuur aanpassen om hem te blijven bedienen?27De nieuwe
klantDubbel vergrijsdMeer alleenstaandenMeer vraag naar zorg &
welzijnWil vrij kunnen kiezenRespectvol bejegend wordenBetaalbaar
& veilig wonenMinder draagkrachtig (?)
28
WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakOok de nieuwe
klant komt in het nauw, want terwijl zijn zorgvraag toeneemt, zal
zijn vrij besteedbaar inkomen afnemen, althans; daar ziet het voor
de korte en de middellange termijn wel naar uit. Zelfs nu al vragen
politici zich af hoe het komt dat er een explosie van zwaardere
zorgindicaties plaatsvindt ().
De dubbele vergrijzing leidt tot een langzaam groeiende tsunami
aan kwetsbare ouderen, die minder draagkrachtig zijn.
Kwetsbaar of niet, de tijd dat ouderen zich zonder protest door
de kinderen naar een verzorgingshuis laten afvoeren ligt achter
ons. De klant is mondig, en stelt eisen aan zijn woonomgeving en
verzorging. En dat mag natuurlijk ook. U hier in de zaal en ik: wij
zijn die nieuwe klant.
Er zal in de verzorgende sector sowieso iets moeten veranderen,
want U en ik zien dat niet zo zitten, dat verzorgingshuis. Bij het
woord alleen al, dringt zich het beeld op van sociaal verwaarloosde
ouderen, slecht eten en personeel dat geen tijd heeft voor passende
verzorging of persoonlijke aandacht.
Maar als zorgkosten naast huisvesting onze grootste uitgave
wordt, dan liggen er voor wonen en zorgen enorme kansen. De markt
schreeuwt erom, maar de vraag is hoe we de publieke en private
middelen optimaal efficint inzetten, zeker nu de overheid
nadrukkelijk een terugtrekkende beweging heeft ingezet. Of dat zo
blijft, moeten we gaan ervaren. Nieuwbouw is in deze tijd
nauwelijks mogelijk. De basis is dus ons huidige vastgoed.
28Nieuwe spelregelsWet langdurige zorg (Wlz)Wet maatschappelijke
ondersteuning (Wmo)Zorgverzekeringswet 201529
WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakDe nieuwe
spelregels die de overheid heeft bedacht versnellen de overgang
naar extramurale zorg, dwingen zorgorganisaties na te denken over
een nieuw verdienmodel en vraagt van corporaties een andere
exploitatie van het vastgoed.29Visie Scheiden Wonen en Zorg30
We moeten het huidige potentieel aan zorgvoorzieningen
enwoningen optimaal benuttenWie de wetswijzingen, demografische
ontwikkelingen en de groeiende vraag naar zorg plaatst in
perspectief van ons bestaande vastgoedaanbod, komt tot de conclusie
dat een optimale benutting daarvan ook voor onze zorgpartners een
zeer efficinte oplossing is.Woonzorg Nederland heeft een visie op
Scheiden van Wonen en Zorg
ontwikkeldWoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpak30Stelsel
wijzigt, vraag en behoefte neemt toe31Markt: Dubbele
vergrijzingToenemende vraag naar passende
woon-zorgvoorzieningenMiddelange termijn afnemende markt
(krimpgebieden)
Klantwens:Transparantie, keuzevrijheid maar ookall-in aanbod en
One stop shoppingRespectvolle bejegening en beleving Betaalbare
beschermde woonomgeving
Zorgpartners WZN:Verbondenheid lokale
(zorg)netwerkenContractrelatie zorgkantorenDirecte
klantrelatieZekerstellen zorg- en gebouwexploitatieStijgende kosten
zorg: Bezuinigingen op volumemiddelen zorgvastgoedKoopkrachtdaling
potentile clinten: eigenbijdrage zorgBehoefte aan betaalbare
woon-zorgvoorzieningenBouwproductie:Terughoudend investeringsbeleid
investeerdersStagnatie nieuwbouw en renovatie productieZorgvastgoed
Woonzorg Nederland:Functionele en bouwkundige
prijs/kwaliteitverhouding redelijk tot goed (Bouwmonitor)Ketenzorg
mogelijk door aanleunwoningen i.c.m.
zorgcentrumWoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakRecent
onderzoek USP in opdracht van Woonzorg Nederland toont dat
aanKortom, wat wij zien Ondanks stelselwijziging blijft er grote
vraag naar geschikte, betaalbare ouderenhuisvestingGrootste
aandoening veel ouderen: eenzaamheidOnze panden grosso modo goed
geschikt voor onze huidige en toekomstige core-business:Huisvesten
en accomoderen van leefgemeenschappen van minder vitale
senioren32Conclusie: huidig zorgvastgoed benodigd, maar aandacht
voor welzijnsvoorzieningen is cruciaal voor kwetsbare ouderen
WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpak32Actief
AvontuurlijkComfortabelBeschermdEigenzinnigExclusiefGeborgen
HarmonieusLevenslustig
MobielOnafhankelijkOndersteundOntvankelijkProfessioneelRustigSaamhorigStatusTraditieUitdagingVeiligZekerVrijZelfredzaamZinvolZorgeloos33Vijf
formulesWoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakZowel
voor nieuw als voor bestaand aanbod hebben wij een formule
ontwikkeld. Een uitgekiende combinatie van woonzorgaanbod en
levensstijlen.33Bepalende factoren voor
segmentatie34LeefstijlVitaliteitInkomenVitaalOnzekerRegieafhankelijkSociaal
< 550 euroMidden 550-900 euroHoog > 900
euroIKExtravertIntrovertWijWoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakComponenten
woonformules35
WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakOnderzoek
onder potentile klantenIs er markt voor de verhuur van zelfstandige
studios/appartementen in (voormalige) verzorgingshuizen?Welke
(potentile) huurder is genteresseerd in het huren van een
zelfstandige studio/appartement in een (voormalig)
verzorgingshuis?Wat zijn de belangrijkste elementen bij de keuze
voor een nieuwe woning?Wat is het belang van de activiteiten en
aanvullende diensten in het complex?
36WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakUitkomsten
conceptEr kan (voorzichtig) geconcludeerd worden dat er potentie is
voor het concept; uiteraard afhankelijk van markt, concurrentie en
prijsVoornaamste reden om te kiezen voor een dergelijk concept zijn
de aanwezige zorg & voorzieningen, het behoud van
vrijheid/zelfstandigheid en het feit dat het complex in de voor hen
bekende buurt ligtReputatie/imago van het betreffende complex
speelt belangrijke rolSlechts 1/3 van de ondervraagde kinderen met
ouders van boven de 70 geeft aan mantelzorg te kunnen en willen
geven
37WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpak37De nieuwe
klantIs ouder dan 70/75, alleenstaand, met licht beperkende
gezondheidsproblemen in de groene, gele of aqua doelgroep.Woont
veelal nog zelfstandig, ongeveer 25% geeft aan nog een keer
vrijwillig te willen verhuizen. Bij verslechtering van de
gezondheid geeft het merendeel aan te willen verhuizen naar een
meergezinswoning (74%) en 49% kiest daarbij voor een complex
speciaal voor senioren.
38
WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakAanleunwoning
is populair, het aangeboden concept is onbekend
Aangeboden concept: U bent verzekerd van een woning en alle
diensten die u nodig heeft om onbezorgd oud te worden en met
anderen gezellige activiteiten te ondernemen.Dit houdt concreet
in:- een studio van 24-50 vierkante meter in een woonzorgcomplex-
zorg, maaltijden, schoonmaak, was, strijk en activiteiten kunnen
tegen betaling voor u worden geregeld. U bent echter niet verplicht
deze af te nemen. 38Pilots SW&ZVerspreid door heel Nederland
met de volgende themas:In samenwerking met oa. de hurende
zorginstelling ontwikkelen van nieuwe woon-zorgconcepten met daarin
een mix van zelfstandig wonen tot zware zorgIn samenwerking met de
hurende zorginstelling het huidige verzorgingshuis gefaseerd
omzetten naar zelfstandig beschut wonenHerpositioneren van
leegstaande zorgcomplexen naar (tijdelijke) studentenhuisvesting of
zelfstandig beschut wonen
39WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakHerpositioneren
van leegstaande zorgcomplexen naar (tijdelijke)
studentenhuisvesting of zelfstandig beschut wonenOlmenhof
(Amstelveen): herpositioneren leegstaand zorgcomplex naar beschut
wonen of studentenhuisvesting?De Eglantier (Roosendaal):
herpositioneren leegkomend zorgcomplex naar beschut wonen, met
zorginstelling GroenhuijsenErasmusheem (Haren): herpositioneren
leegstaand zorgcomplex met zorginstellingAH. Gerardhuis
(Amsterdam): tijdelijke verhuur studentenhuisvesting
In samenwerking met oa. de hurende zorginstelling ontwikkelen
van nieuwe woon-zorgconcepten waarin een mix van zelfstandig wonen
tot zware zorgt Huis aan de Vecht (Utrecht): uitwerken klantaanbod
bij SW&ZCoornhertcentrum (Den Haag): monitoren marktbenadering
verhuur eigen beheerDe Posten (Enschede): transformatie en richten
groot zorgcomplex op SW&Z en AWBZ-zorg (VPH) De Overloop
(Almere): uitwerken klantaanbod bij SW&Z
In samenwerking met de hurende zorginstelling het huidige
verzorgingshuis gefaseerd omzetten naar zelfstandig beschut wonen.
Verhuur indirect door zorginstelling of direct door Woonzorg
NederlandForeschate (Voorschoten): uitwerken woondienstenmodule
& klantaanbodKloosterheerd (Ter Apel) : uitwerken integraal
klantaanbod en exploitatiemodel
Overige pilotsDe Matenhof (Apeldoorn) : uitwerking
buurtservicepunt in het kader WMO
39Het is tijd voor intensieve samenwerkingNieuwe rolverdeling
gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen en corporaties Regels
wijzigen, maar de vraag naar wonen en zorg blijft groeienUitdaging
aangaan om samen passende woon- zorg- en dienstenarrangementen te
realiserenAfstemming ruimtelijke ordening
40WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpak40Ten
slotte41
Het is niet de sterkste van een soort die overleeft.
Wel degene die zich het beste aan veranderingen kan
aanpassen
(Charles
Darwin)WoonzorgZekerheidSamenzijnRustComfortVrijheidAanpakJoost van
gestelceo camelot europeTransformatie van zorgvastgoedtijdelijk of
permanent
500.000 extra huishoudens tussen 2012 202080% van de groei zijn
alleenstaanden290.000 woningen tekort in 2020
Vooral in Randstad scherp oplopend tekort woningmarktABF
Research heeft recent de nieuwe Primos 2013 prognose opgeleverd.
Opdrachtgevers hiervoor waren dit jaar het Ministerie van BZK en
een negental provincies.Enkele opvallende uitkomsten:* Tussen 2012
en 2020 neemt het aantal huishoudens toe met 60.000 per jaar:
totaal bijna 500.000.* Na 2020 vertraagt deze groei maar nog altijd
komen er tussen 2020 en 2030 400.000 huishoudens bij.* Deze groei
bestaat voor 80% uit alleenstaanden; het aantal gezinnen zonder
kinderen neemt nog licht toe; het aantal gezinnen met kinderen
neemt licht af.* De huishoudengroei is omvangrijk in Zuid-Holland
(+110.00), Noord-Holland (+100.000) en Noord-Brabant (+70.000)De
woningproductie blijft ernstig achter bij de groei van de
woningbehoefte. Het woningtekort verdubbelt bijna van 160.000 in
2012 naar 290.000 in 2020* Vooral in de Randstad loopt het tekort
scherp op en zal de woningmarkt dus verder onder druk komen te
staan.44
woningzoekenden starters arbeidsmarkt, jongeren, gescheiden
mensen &lege verzorgingshuizenrisicos minimaliseren, rendement
realiserentijdelijke of permanente transformatie
verzorgingshuizen
Case 1 De OlmenhofLandtong 2 - AmstelveenIk ben nog in
afwachting reactie Woonzorg of zij deze case gaan bespreken of
niet. 46
Tijdelijke herbestemming Landtong 2 Amstelveen d.m.v. tijdelijke
verhuur
Geplande nieuwbouw uitgesteld ivm financiele situatie
WoonzorgGevolg: leegstand verzorgingshuis > dichtgespijkerd +
alarm > toch nog koperdiefstalLeefbaarheid omgevingStart
besprekingen: mei 2013Start renovatie: januari 2014In gebruik name:
april 201488 zelfst. = Euro 340,- / 7 onzelfst. = Euro
300,-Verzorgingshuis Amstelveen De Olmenhof
Camelot deed het tijdelijke beheer van de Slotermeerlaan in
Amsterdam voor Osira (heet nu Amstelring). Toen Amstelring het pand
teruggaf aan eigenaar Woonzorg zat Camelot er dus al in als
beheerder. Zo is het 1e contact ontstaan. IN gesprek met WZ heeft
Camelot aangegeven dat we niet alleen beheer voor leegstand doen
maar ook voor volstand. Obv dit gesprek is Camelot gevraagd om met
een transformatieplan te komen (incl. investeringen, contract,
pay-back). Oorspronkelijke investering Euro 400.000 (noodzakelijke
aanpassingen in de kamers, brandveiligheid en technische
installatie). WZ wil ook nog buitengevel aanpassen en kosten komen
nu uit op Euro 450.000,-Tijdelijke verhuur obv de leegstandwet88
zelfstandige ruimtes Euro 340,- 7 onzelfstandige ruimtes Euro
300,-Payback periode = 2 jaarKosten komende 2 jaar ongeveer 5 a 6
ton. Camelot ontvangt 7% beheersfee (contract management, incasso
en Werving & Selectie). Technisch onderhoud zit deels in vast
onderhoudscontract met Woonzorg, overig op basis van offerte.
48
Betrokken partijen: Woonzorg Nederland, Gemeente Amstelveen,
CamelotTijdelijke verhuur obv leegstandwetCamelots taken: PVE,
bestek schrijven, offertes vergelijken, bouwmanagement, werving
& selectie huurders, vastgoedbeheerInvestering Euro
450.000Pay-back periode = 1,5 jaarVerzorgingshuis Amstelveen De
Olmenhof
Camelot deed het tijdelijke beheer van de Slotermeerlaan in
Amsterdam voor Osira (heet nu Amstelring). Toen Amstelring het pand
teruggaf aan eigenaar Woonzorg zat Camelot er dus al in als
beheerder. Zo is het 1e contact ontstaan. IN gesprek met WZ heeft
Camelot aangegeven dat we niet alleen beheer voor leegstand doen
maar ook voor volstand. Obv dit gesprek is Camelot gevraagd om met
een transformatieplan te komen (incl. investeringen, contract,
pay-back). Oorspronkelijke investering Euro 400.000 (noodzakelijke
aanpassingen in de kamers, brandveiligheid en technische
installatie). WZ wil ook nog buitengevel aanpassen en kosten komen
nu uit op Euro 450.000,-Tijdelijke verhuur obv de leegstandwet88
zelfstandige ruimtes Euro 340,- 7 onzelfstandige ruimtes Euro
300,-Payback periode = 2 jaarKosten komende 2 jaar ongeveer 5 a 6
ton. Camelot ontvangt 7% beheersfee (contract management, incasso
en Werving & Selectie). Technisch onderhoud zit deels in vast
onderhoudscontract met Woonzorg, overig op basis van offerte. 51 98
zelfstandige woonunits Leegstandswet verhuur Maatschappelijke
invulling/initiatieven vanuit buurt Huismeester 8 12 uur per week
Dagelijks beheer en controle Schoonmaak gezamenlijke ruimtes in
pand Tuinonderhoud Aanstellen van en overleg met hoofdbewoners
Controle op overlast Controle op gemaakte afspraken met
bewonersNieuwe situatie Olmenhof
Case 2 Woonzorgs Slotermeerlaan in Amsterdam
Het project Slotermeerlaan is voor 10 jaar. Het plan is om dit
pand tijdelijk te transformeren naar 198 zelfstandige en 22
onzelfstandige woonruimtes. De onzelfstandige woonruimtes hebben
gezamenlijke keuken/douche/toilet. Ook komt er een mini-zorgcentrum
met fysiotherapeut en huisarts. Gekeken wordt naar nog andere
zorgleveranciers.
De huidige bestemming is maatschappelijk & zorg. Voor wonen
dient dus een bestemmingsplan wijziging aangevraagd te worden. Dit
wijzigingstraject kost zon 26 weken. Probleem: een gedeelte van het
pand is monumentaal. Daar dient dus rekening mee gehouden te
worden. En juist in deel gedeelte moeten er wijzigingen
plaatsvinden ivm de brandveiligheid. Hiervoor zijn nieuwe
tekeningen, programma van eisen, beheersovereenkomst berekeningen
gemaakt. Ook zijn er kleine aanpassingen nodig om het pand voor
nieuwe bewoning klaar te maken. Verwachte investering: Euro
750.000,-Vergunning binnen eind april. Start mei met offertes
aannemer etc. Start verbouwing net voor de bouwvak.
Momenteel wonen er 120 bewoners obv een bruikleenovereenkomst.
Ook zit er nog een fysiotherapie praktijk in het pand. Bij overname
pand van amstelring zaten er 25 gebruikers in. op verzoek van de
gemeeent en Woonzorg is dit opgehoogd naar 120 personen. Woonzorg
ontvangt Euro 50,- per persoon per maand.
53Nu 100 live-in guardiansVanaf najaar 2014:Tijdelijke verhuur
obv leegstandwet198 zelfstandige woonruimtes22 onzelfstandige
woonruimtesMini-zorgcentrum met fysiotherapeut,huisarts
eaVerzorgingshuis AH Gerardhuis - Amsterdam
Osira heeft pand teruggegeven aan eigenaar WoonzorgOsira had
Camelot al ingeschakeld voor tijdelijke bewoningOp verzoek gemeente
& eigenaar nu 100 bewonersPlan: tijdelijke transformatie (10
jaar) naar woonruimte voor jongerenHuidige bestemming:
maatschappelijk & zorg Nieuwe bestemming: wonenVerzorgingshuis
AH Gerardhuis - Amsterdam
Case 3: Herinvulling Sint Jacob te Amsterdam
Case: tijdelijke herinvulling Sint Jacob aan de Plantage
Middenlaan in AmsterdamOpdrachtgever: AmstelringSituatie project:
Twee vleugels van verzorgingshuis Sint Jacob komen leeg te staan
als gevolg van de wet Scheiden van wonen en zorg. Binnen drie jaar
zal een deel van het pand worden gesloopt en zal nieuwbouw
plaatsvinden. Het middengedeelte blijft bestaan omdat het een
monument is. Tot die tijd zullen er bewoners blijven wonen en wil
de opdrachtgever dat de leefbaarheid van het pand optimaal blijft.
Tegelijkertijd is het belangrijk om rendement te blijven
realiseren. Oplossing: Camelot gaat onzelfstandige woonruimtes
verhuren aan jongeren op basis van de leegstandwet. De nieuwe
bewoners kunnen zo in de huidige kamers trekken. In de ene vleugel
komen 100 jongeren te wonen en in de andere vleugel zullen we gaan
zorgen voor een zogenaamde gespikkelde bewoning. Dit betekent
jongeren gaan daadwerkelijk tussen de ouderen woonruimtes
betrekken. Werkzaamheden Camelot: het verzorgen van de werving en
selectie van de nieuwe bewoners. Genteresseerden dienen een
uitgebreide motivatie te sturen. Obv de motivaties maakt Camelot
eerste selectie. Na een kennismakingsgesprek doet Camelot voorstel
van bewoners richting Amstelring. Amstelring bepaalt uiteindelijk
wie er mogen komen wonen. Camelot verzorgt de complete
contractering, financile administratie en ook het technisch en
administratief beheer. Het verzorgen van een maatschappelijke
bijdrage tussen 2 en 10 uur per maand is onderdeel van het
contract. Bv conservatorium student verzorgt een muzikale bijdrage
voor de ouderen, een ict student helpt ouderen met de computer etc.
Bewoners kunnen op een lijst aangeven waar ze interesse/behoefte
aan hebben en dan wordt het zo geregeld. De veiligheid van de
locatie blijft gewaarborgd omdat aan alle eisen van een
verzorgingshuis wordt voldaan zoals BHV 24 u/d op locatie etc.
Rendement: Amstelring ontvangt inkomsten uit de tijdelijke
contracten van de huurders. Camelot ontvangt een vast percentage
over de gerealiseerde kale huurinkomsten.
56Man bijt hond doet rondje studentenkamersop bezoek in Sint
Jacob, woensdag 17 september 2014
Uitgangspunten2 (gedeeltelijk) lege vleugelsHuidige bewoners
blijvenLeefbaarheid Minimaliseren leegstandsrisicos Rendement
realiserenBinnen 3 jaar start nieuwbouw complex
Oplossing: tijdelijke bewoners
Verhuur onzelfstandige woonruimte obv leegstandwet100 bewoners
in 1 vleugelGemixde bewoning 2e vleugelHuurinkomsten voor
eigenaar
Nieuwe beheervormStandaard back ground & financile
checkMaatschappelijk beheer:Wat ga jij toevoegen aan pand en
bewoners?Betaal huur in geld en via vrijwilligers werk schemaWaarom
uitbesteden?Jongeren onbekende doelgroep Gebrek kennis en
capaciteit voor werving & selectie en contractering van
kortlopende trajectenTechnisch, administratief en financieel beheer
van tijdelijke projecten is Camelots specialismeWelke stappen kunt
u nemen om meer rendement te realiseren of risicos te
minimaliseren? Landelijk staat meer dan 7,5 miljoen vierkante meter
aan kantoorruimteleeg, bijna de helft daarvan drie jaar of langer.
Door het nieuwe werken zal de vraag naar kantoorruimte alleen maar
meer dalen. Voor veel verouderde kantoorgebouwen zal nooit meer een
nieuwe huurder worden gevonden. Aan de hand van enkele praktijk
cases ziet u hoe tijdelijke of permanente transformatie tot
succesvolle huisvesting kan leiden.63Expertmeeting 17 november
2013Tijdelijke of permanente transformatie
Herbestemming naar (verhuur)bewoning voor snel muterende
doelgroepen waarvoor huisvesting een (urgent) probleem is.
Transformatie begeleidt in 3 fasen het traject van behoefte en
idee naar realisatie en gebruik: Analyse - Transformatie - Beheer
(A.T.B.)Elke fase kent zijn eigen juridische, fiscale,
beheersmatige en (bouw)technische aspecten.
Landelijk staat meer dan 7,5 miljoen vierkante meter aan
kantoorruimteleeg, bijna de helft daarvan drie jaar of langer. Door
het nieuwe werken zal de vraag naar kantoorruimte alleen maar meer
dalen. Voor veel verouderde kantoorgebouwen zal nooit meer een
nieuwe huurder worden gevonden. Aan de hand van enkele praktijk
cases ziet u hoe tijdelijke of permanente transformatie tot
succesvolle huisvesting kan leiden.64Expertmeeting 17 november
2013A.T.B.- PROCESFase 2Fase 3Aanleiding/doelgroepOpdrachtgever-
partner(s)Zoektocht naar geschikt pandLocatie, buurt,
parkerenBestemmingsplantoetsExploitatie
haalbaarProcedurebepalingJuridische analyse
Fiscaal en financieel
managementOmgevingsvergunningAanbestedingsstukkenBouwmanagementStrippen/asbest/(ver)bouwen
MJOP(Start)inventaris en inrichtingOpleveren aan afdeling
BeheerOveral Beheerplan incl. MJOPBewoners op contract
nemenCommunicatieOnderhoud (technisch, MJOP)Beheer (financieel,
contractueel, sociaal, buurt)BeveiligingIntegreren in omgeving
Fase 1Camelot als beheerder Afgeven inhuur garanties
CBS Voorburg 80.000m2 109 bedrijven, portiers- en
bewakingsservicesStudent Housing
Archimedeslaan, Utrecht
Voormalige Hogeschool Utrecht Eigenaar SSW 22.000 m2
Transformatie naar studentenhuisvesting Aanpassingen pand deels
door aannemer, deels door studenten zelf 416 studenten 70
werkplekken Leegstandswet Verhuur
Archimedeslaan, Utrecht
Camelot doet het beheer: contract, incasso, receptie, technisch
beheer
Camelot als eigenaar
Voormalig hotel Mol, Belgie Europese school en atomair
onderzoekcentrum
104 huurders
Camelot exploitant sinds 2000
Kantoortransformatie naar107 studenteenhedenvoorna
Rijswijkstraat, Amsterdam
Nagenoeg leegstaand pand 2013 7500 m2 Antikraak woon en
werkruimtes 242 individuele woonunits Reguliere huurcontracten
Studenten / jongerenhuisvesting
Rijswijkstraat, Amsterdam
Camelot EuropeSinds 19936 landen, 21 kantorenBeheerkantoren
NL:Eindhoven Rotterdam AmsterdamZwolle Heerlen Utrecht250
medewerkers West EuropaMarktleider leegstandbeheer in EU
Keurmerken en Awards
80
Tijdelijke of permanente oplossingen? Eerst maar even een koffie
break 80
15.00 uur: Guus Bannenberg, Van Neynsel Groep
15.30 uur: Egbert Schiphorst, Dennenrust
16.00 uur: Netwerkborrel
Zorgvastoed Dag 2014Vastgoed is n, welzijn is alles in
samenwerking met:
Alternatieve financieringsvormenGuus BannenbergBestuurderVan
Neynsel23 september 2014Stelling alternatieve
financieringsvormenMaatschappelijk vastgoed vraagt om
maatschappelijke financiering
22-9-2014www.vanneynsel.nlProgrammaWaarom investeren in
maatschappelijk vastgoedWaar lopen we tegen aan qua
financiering?Welke oplossingen zijn er qua
financiering?22-9-2014www.vanneynsel.nlVerzorgingshuizen verdwijnen
door scheiden wonen en zorgGaat om bijna 100.000 plaatsenAfbouw in
4-5 jaarMantelzorg zit aan maxParticipatiesamenleving biedt geen
nieuwe perspectievenVergrijzing zet de komende 20 jaar gewoon
doorWie gaat betaalbare alternatieven bieden?
22-9-2014www.vanneynsel.nlWoonzorgarrangementen als toekomstig
alternatiefTussenvoorziening wonen met service blijft noodzakelijk
Serviceflats hebben forse nadelenVeel ruimte voor betaalbare
all-inclusive woonzorgarrangementen 1000-1200 per maandVerwacht
concurrerende markt van all-inclusive woonzorgarrangementenSparen
voor zorg niet echt noodzakelijk22-9-2014www.vanneynsel.nlCasus
Park Zuiderschans Den Bosch
22-9-2014www.vanneynsel.nlPositieve business case Park
ZuiderschansCombinatie van zelfstandig wonen (sociale huur) en
kleinschalig wonen (intramuraal)Eigen grond en voormalig
verzorgingshuis uit de boekenUitstekende locatie van naam nabij
binnenstad en winkelcentrumVasthouden zorgcapaciteit en positie in
de wijk22-9-2014www.vanneynsel.nlWie financiert maatschappelijk
vastgoed?Scheiden wonen en zorg leidt tot andere beoordelingBanken
financieren maximaal 70-80% en streven naar borging Borging
Waarborgfonds Zorg alleen voor intramuraal vastgoedEigen
financiering deels reserveren voor toekomstige
transitiesInstitutionele beleggingsfondsen verlangen te hoog
rendement voor maatschappelijke business
case22-9-2014www.vanneynsel.nlAlternatieve financiering voor
maatschappelijk vastgoedBedrijfsobligaties via bv EnternextZowel
private als professionele investeerdersMinimum kapitaalsbehoefte
vanaf 200kInitial Bond Offerings (IBO)Private
plaatsingenMaatschappelijke beleggingsfondsen via bv Proudfund
i.o.Private investeringen van bewoners die van vastgoed gebruik
gaan maken22-9-2014www.vanneynsel.nlMaatschappelijk vastgoed vraagt
om maatschappelijke financieringToekomstbeeld: voormalige
verzorgingshuizen hebben kansen met woonzorgarrangementenNoodzaak
om verbinding met de wijk te zoeken voor toekomstig
bestaansrechtDaarin past het beeld van maatschappelijke
financiering22-9-2014www.vanneynsel.nlInterview Egbert Schiphorst
van Dennenrustdoelgroepen huisvesting
Zorgvastoed Dag 2014Vastgoed is n, welzijn is alles in
samenwerking met:
Bedankt voor uw komst!Zorgvastoed Dag 2014Vastgoed is n, welzijn
is alles in samenwerking met:
