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Agenzia del Territorio – Largo Leopardi 5 – 00185 Roma – 30/03/2011 Pag. 1 Relatore: dott. ing. Mauro IACOBINI Agenzia del Territorio – Largo Leopardi 5 – 00185 Roma – 30/03/2011 ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA PRESENTAZIONE DEL MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOBILIARI

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Relatore: dott. ing. Mauro IACOBINI

Agenzia del Territorio – Largo Leopardi 5 – 00185 Roma – 30/03/2011

ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA

PRESENTAZIONE DEL MANUALE OPERATIVO

DELLE STIME IMMOBILIARI

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GLI ARGOMENTI DELLGLI ARGOMENTI DELL ’’ INCONTROINCONTRO

�� MOTIVAZIONI E OBIETTIVI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE MOTIVAZIONI E OBIETTIVI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOBILIARISTIME IMMOBILIARI

�� I CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVOI CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVO

�� I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI E GLI SVILUPPI FUTURI DEL I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI E GLI SVILUPPI FUTURI DEL MANUALE OPERATIVOMANUALE OPERATIVO

�� LE AUSPICABILI POSITIVE RICADUTE DEL MANUALE SULLA LE AUSPICABILI POSITIVE RICADUTE DEL MANUALE SULLA TRASPARENZA DEL MERCATO IMMOBILIARETRASPARENZA DEL MERCATO IMMOBILIARE

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Nel corso degli ultimi anni, le attività estimative dell’Agenzia sono divenute sempre più un importante ausilio tecnico alle attività amministrative e decisionali degli enti locali e degli enti pubblici in generale, nonché a sostegno, nello specifico campo della valutazione immobiliare, delle attività di vigilanza delle istituzioni in materia di tutela di risparmio e di regolamentazione delle attività finanziario – assicurative.

Tali mutamenti di natura istituzionale hanno provocato nel tempo la necessitàdi accrescere i livelli di qualità del servizio da cui è derivata l’esigenza non solo e non tanto di innalzare il livello qualitativo dell’attività estimativa, quanto quella di ricondurre a maggiore uniformità i comportamenti e la prassi estimativa vigente negli oltre 100 Uffici provinciali dell’Agenzia. Per raggiungere tali obiettivi è richiesta oggi una ridefinizione dei processi e delle prassi operative della stima immobiliare.

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Il Manuale nasce quindi come strumento per chi, all’interno dell’Agenzia del Territorio, deve quotidianamente applicarsi all’attività estimativa nel campo immobiliare, con particolare riferimento ai fabbricati e alle aree edificabili. E’dunque un’opera da consultare e da utilizzare all’atto di operare nel concreto. Il presente Manuale, come da definizione, contiene pertanto le nozioni fondamentali della disciplina estimativa declinate dal punto di vista operativo.

Nel Manuale vengono delineate dunque le «Linee guida» per i tecnici dell’Agenzia del Territorio che svolgono stime immobiliari, sia fornendo alcune indicazioni formali prescrittive (la struttura della relazione di stima) sia specificando i processi che debbono essere seguiti per poter svolgere correttamente la produzione del servizio.

Inoltre rappresenta un riferimento interno ufficiale anche ai fini del controllo di qualità degli elaborati estimativi.

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Per un’organizzazione che intenda migliorare in trasparenza e affidabilità, èdivenuto indispensabile, dotarsi di un sistema di regole esplicito che promuova al suo interno una maggiore uniformità dei comportamenti tecnici, contenendo e orientando entro un processo logico-formale, distinguibile ed esplicitato, gli inevitabili giudizi soggettivi del tecnico valutatore.

Inoltre, è altresì necessario che l’Agenzia allarghi i propri orizzonti alle tecnicalità estimative richieste dalle più complesse domande delle pubbliche amministrazioni, nonché alle definizioni degli international valuation standard (IVS) che, seppure non obbligatorie, consentono di superare le ambiguitàdefinitorie che si presentano data la tradizione di ciascun Paese.

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Fondamentalmente il «Manuale Operativo delle Stime Immobiliari» persegue i tre seguenti obiettivi:• realizzare la massima trasparenza nei processi estimativi adottati dall’Agenzia e dei relativi prodotti, cercando di livellarne verso l’alto la qualità; • fornire ai tecnici valutatori dell’Agenzia gli strumenti attraverso i quali èpossibile confrontarsi con gli IVS e con i procedimenti a carattere finanziario di scuola anglosassone;• favorire una più forte integrazione tra quei settori operativi dell’Agenzia che, pur lavorando in uno stesso contesto, sia pure da prospettive diverse, mostrano talvolta scarsa integrazione ed interazione; in altri termini, èauspicabile che il Manuale fornisca le premesse per una maggioreinterazione tra tecnici valutatori e tecnici che operano nell’ambito dell’Osservatorio del mercato immobiliare.

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Realizzare un «documento delle regole e dei processi» in materia di valutazioni immobiliari, non è una operazione semplice.

In Italia si è assistito da un lato ad una crescita, specie nell’ultimo decennio, del ruolo e dell’importanza economica delle valutazioni immobiliari e quindi ad un potenziamento della pratica estimativa. Dall’altro lato però, non è cresciuta in parallelo l’informazione economica e micro-economica sul mercato immobiliare, sulle caratteristiche dei beni scambiati e su altre variabili economicamente significative ai fini di una stima immobiliare.

A ciò si aggiunga una letteratura teorica che presenta punti di vista diversi, a volte anche in contrasto, che non di rado evita di porsi il problema concreto dell’insufficienza dell’informazione economica disponibile rispetto a quanto richiederebbe l’approccio teorico. Orientarsi ed equilibrare le esigenze di rigore tecnico-scientifico, da un lato, e di pragmatismo delle soluzioni operative, dall’altro, non è quindi affatto banale.

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Le valutazioni immobiliari hanno subito negli ultimi anni una crescita del ruolo e assunto una significativa importanza economica per:• il «boom» del settore immobiliare da cui è derivato l’incremento del fatturato del mercato della valutazione immobiliare;• la costituzione di forme nuove e più avanzate di investimento e di gestione immobiliare (Fondi immobiliari, Società di gestione immobiliare, ecc.) che hanno aumentato l’esigenza di disporre di valutazioni immobiliari sempre piùattendibili; • le politiche pubbliche sia in relazione alle modalità di gestione del territorio dal punto di vista urbanistico (urbanistica contrattata, processi di trasformazione urbana, ecc), sia in relazione alle politiche di gestione del patrimonio immobiliare (dismissione dei cespiti, cartolarizzazioni, valorizzazioni, ecc), che stanno richiedendo livelli sempre più complessi di valutazione per discriminare le scelte in ambito pubblico.

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In sintesi, si è avuto un ampliamento della dimensione del mercato della valutazione e al tempo stesso una domanda, anche pubblica, più esigente, che pone quesiti più complessi.

La scarsa informazione economica, quindi il basso livello di conoscibilità e trasparenza del mercato immobiliare, ha influito sulla prassi estimativa in Italia. Si è infatti dovuto spesso far riferimento, storicamente, alla capacitàdell’operatore di conoscere il territorio ed il mercato, riconoscendoall’expertise del tecnico-valutatore e alla sua rete di conoscenze il mezzo con cui supplire alla carenza di informazioni tecnico-economiche oggettive, organizzate ed accessibili.

L’esistenza di tali problematiche, ovviamente, prescinde dal tipo di procedimento di stima adottato, influenzandoli tutti negativamente. Non è un caso che l’impiego di procedimenti statistici di stima (sistemi di regressione multipla, ecc) sia avvenuto in Italia molto in ritardo rispetto ad altri Paesi (in particolare a quelli anglo-sassoni) ed ancora oggi non sia pienamente sviluppato (e soprattutto utilizzato).

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Le difficoltà della valutazione immobiliare in Italia, non sono da imputare soltanto alla carenza dell’informazione economica e a quella sulle caratteristiche dei beni immobiliari.

Sussiste anche una difficoltà dovuta alla struttura del patrimonio immobiliare italiano e alla sua estrema eterogeneità che, in particolare nel segmento abitativo e terziario, in termini statistici, si traduce in una maggiore varianza dei prezzi unitari rispetto a quella riscontrabile presso altri paesi e quindi in una minore significatività delle medie.

E’ infatti assai frequente in Italia trovare in ristretti ambiti territoriali una stratificazione storica e urbanistica di epoche diversissime, che implica spesso l’impossibilità di rilevare, in zone adiacenti all’immobile da stimare, beni sufficientemente omogenei da comparare.

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A fronte di questa oggettiva carenza nello stato dell’informazione economica, comunque in corso di superamento, i fenomeni in precedenza descritti sulla maggiore importanza del ruolo della valutazione immobiliare impongono in ogni caso l’abbandono di una prassi estimativa improntata troppo frequentemente al soggettivismo e all’expertise dei valutatori.

Occorre muoversi su due fronti: - da un lato, sviluppare informazioni microeconomiche organizzate ed accessibili che rendano i giudizi di stima maggiormente fondati su elementi oggettivi;- dall’altro adottare criteri e regole maggiormente uniformi nei processi estimativi.

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Nell’ambito dell’informazione economica, l’Agenzia del Territorio si sta impegnando per migliorare lo stato di conoscenza del mercato immobiliare attraverso l’OMI che con la produzione di informazioni, di dati e di statistiche rappresenta una ricchezza informativa importante per la sua oggettività.

Nell’ambito invece delle regole, il presente Manuale vuole dare una risposta operativa all’interno dell’Agenzia del Territorio, per soddisfare, come si èdetto, la specifica necessità di disporre di criteri e regole maggiormente uniformi per la valutazione.

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Per rispondere all’esigenza di uniformità nel redigere il Manuale non si poteva non tener conto degli standard internazionali di valutazione (IVS), che senza dubbio rappresentano un quadro di riferimento, considerato che si tratta di indirizzi che aiutano a far chiarezza su definizioni e significati di carattere generale e che permettono di identificare i diversi approcci possibili ai fini estimativi, pur non entrando nel dettaglio dei casi estimativi e della prassi da seguire.

Il «Manuale Operativo delle Stime Immobiliari» si conforma perciò agli IVS e rappresenta il quadro delle regole entro cui debbono agire i tecnici dell’Agenzia del Territorio.

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In concomitanza all’adozione del Manuale, per gli obiettivi che si vuole raggiungere, è stata portata avanti una intensa attività formativa dei tecnici dell’Agenzia, attività, peraltro, ancora in corso di svolgimento.

Il Manuale dunque vuole essere anche uno strumento utile a questi processi formativi. Per questa ragione si è ritenuto opportuno e necessario inserire, in apposite appendici, alcuni sintetici richiami alla teoria estimativa.

Nel testo tuttavia si vuole privilegiare l’operatività rispetto alla teoria. Si ècercato, infatti, per quanto possibile, di scendere fin nei particolari, assumendo consapevolmente delle soluzioni operative che, pur rappresentando delle semplificazioni, consentono un accrescimento dei livelli qualitativi degli elaborati estimativi, che vengono rilasciati dagli Uffici dell’Agenzia, in particolare dal punto di vista della chiarezza, ragionevolezza e completezza delle argomentazioni.

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Questa che viene presentata è la prima edizione del Manuale completo della I e della II parte. Ma questo testo è da intendersi come un «working in progress». Seguiranno perciò altre edizioni per affinare, completare e migliorare il Manuale.

Si è cercato di fornire la completezza necessaria sui procedimenti utilizzabili per le stime puntuali, lasciando ad approfondimenti da svolgere in una o piùedizioni successive, altri aspetti che, seppur importanti, o necessitano di tempi più lunghi per poter essere maturati e divulgati, oppure non rivestono una importanza applicativa immediata.

Si tratta dunque di un programma di lavoro intenso che si dovrà perseguire nei prossimi anni per poter giungere ad un miglioramento concreto dell’azione della pubblica amministrazione, nel campo tecnico che compete all’Agenzia, oltreché ad un ulteriore miglioramento dello stato dell’informazione economica sul mercato immobiliare.

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GLI ARGOMENTI DELLGLI ARGOMENTI DELL ’’ INCONTROINCONTRO

�� MOTIVAZIONI E OBIETTIVI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE MOTIVAZIONI E OBIETTIVI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOBILIARISTIME IMMOBILIARI

�� I CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVOI CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVO

�� I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI E GLI SVILUPPI FUTURI DEL I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI E GLI SVILUPPI FUTURI DEL MANUALE OPERATIVOMANUALE OPERATIVO

�� LE AUSPICABILI POSITIVE RICADUTE DEL MANUALE SUL LE AUSPICABILI POSITIVE RICADUTE DEL MANUALE SUL MERCATO IMMOBILIAREMERCATO IMMOBILIARE

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I CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOB ILIARII CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOB ILIARI

Il Manuale si compone di due parti:

PRIMA PARTE

LINEE GUIDA OPERATIVE

RICHIAMI DI TEORIA

SECONDA PARTE

LINEE GUIDA OPERATIVE

APPENDICE OPERATIVA

APPENDICE TEORICA

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LINEE

GUIDA

OPERATIVE

1. I PRODOTTI ESTIMATIVI DELL’AGENZIA

2. IL PROCESSO GENERALE DI STIMA

3. I CRITERI DI CALCOLO DELLE CONSISTENZE

4. LA STIMA PARTICOLAREGGIATA E LA STIMA SOMMARIA : L A STRUTTURA DELLA RELAZIONE

5. LA SCELTA DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO

6. L’APPROCCIO DEL MERCATO

7. ESPOSIZIONE DEL PROCEDIMENTO COMPARATIVO DIRETTO NELLA PERIZIA DI STIMA

MOSI - PARTE PRIMA

1. I PRINCIPI DELL’ESTIMO

2. ELEMENTI DI METODOLOGIA ESTIMATIVA CLASSICA

3. ELEMENTI DI METODOLOGIA ESTIMATIVA SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI

4. LA CONSISTENZA IMMOBILIARE

RICHIAMI

DI

TEORIA

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1. L’APPROCCIO DEL COSTO

2. L’APPROCCIO REDDITUALE – FINANZIARIO

• IL PROCEDIMENTO DELLA CAPITALIZZAZIONE DIRETTA

• LA DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS

3. IL PROCEDIMENTO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

MOSI – PARTE SECONDA

LINEE

GUIDA

OPERATIVE

1. NORME PER LA TRASFORMAZIONE DEL TERRITORIO E ONERI DI URBANIZZAZIONE

2. ONERI DI ACQUISTO E FISCALITA’ IMMOBILIARE

APPENDICE

OPERATIVA

APPENDICE

TEORICA

1. L’APPROCCIO DEL COSTO

2. L’APPROCCIO REDDITUALE – FINANZIARIO

• IL PROCEDIMENTO DELLA CAPITALIZZAZIONE DIRETTA

• LA DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS

3. IL PROCEDIMENTO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

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GLI ARGOMENTI DELLLGLI ARGOMENTI DELLL ’’ INCONTROINCONTRO

�� MOTIVAZIONI E OBIETTIVI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE MOTIVAZIONI E OBIETTIVI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOBILIARISTIME IMMOBILIARI

�� I CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVOI CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVO

�� I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI E GLI SVILUPPI FUTURI DEL I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI E GLI SVILUPPI FUTURI DEL MANUALE OPERATIVOMANUALE OPERATIVO

�� LE AUSPICABILI POSITIVE RICADUTE DEL MANUALE SUL LE AUSPICABILI POSITIVE RICADUTE DEL MANUALE SUL MERCATO IMMOBILIAREMERCATO IMMOBILIARE

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LA SCELTA DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVOLA SCELTA DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO

Il primo passo verso la formulazione di un giudizio di stima prevede la individuazione dell’aspetto economico da considerare, in relazione alle finalità per cui la stima stessa è richiesta.

La individuazione dell’aspetto economico passa attraverso la scelta dell’approccio più adatto alla soluzione del quesito estimale e in generale si può procedere attraverso:

��ll’’approccio di mercatoapproccio di mercato (approccio di tipo commerciale) che ha come obiettivo l’aspetto economico del valore di mercato;

��ll’’approccio del costoapproccio del costo (approccio di tipo tecnico), che permette di apprezzare l’aspetto economico del valore di costo;

��ll’’approccio finanziarioapproccio finanziario (o reddituale), cui possono essere ricondotti sia il classico valore di capitalizzazione sia il valore, di tradizione anglosassone, derivante dalla attualizzazione dei flussi di cassa.

In teoria tutti gli aspetti economici tendono al valore di mercato in regime di mercato perfetto, ma nella realtà si tratta di valori diversi.

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L’APPROCCIO DI MERCATO

Si è scelto di adottare il Market Comparison Approach, quale modello di riferimento per la determinazione del valore di mercato.

Il MCA ha il pregio di:

guidare il tecnico valutatore nella scelta delle informazioni rappresentative del mercato di riferimento ed indurlo ad approfondite riflessioni circa l’omogeneizzazione delle caratteristiche degli immobili presi a riferimento (di seguito denominati Comparables) rispetto a quelle dell’immobile oggetto di stima (di seguito denominato Subject).

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Il Market Comparison Approach (MCA) è un metodo comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile può essere concepito come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato ad una specifica

caratteristica.

Prezzo

Pc1 Pc2 Pcn

Prezzi componenti

C1 C2 Cn

Caratteristiche specifiche

La caratteristica j-esima partecipa alla formazione del prezzo in maniera diversa a seconda del suo apprezzamento sul mercato.

Pc j

Cj

+ +…..+ +…...+

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Il MCA prevede le seguenti fasi:

• analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell’immobile da stimare;

• rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);

• scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);

• compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);

• analisi dei prezzi marginali (adjustments);

• redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid);

• sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

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Tenuto conto della difficoltà nel rintracciare beni perfettamente identici (fungibili o sostituibili), è sufficiente identificare beni omogenei con riferimento alle caratteristiche principali del bene da valutare

L'omogeneità del campione viene ricercata basandosi su elementi di comparazione che permettano di far emergere, in maniera oggettiva, le necessarie similitudini in termini di utilità e desiderabilità (attrattività).

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In dipendenza delle peculiari caratteristiche dei beni rilevati, si ritiene che esse possano essere raggruppate nelle seguenti categorie :

� Caratteristiche fisiche di destinazione di uso;

� Caratteristiche intrinseche ed estrinseche;

� Caratteristiche economiche e finanziarie specifiche;

� Caratteristiche giuridico-legali.

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• Caratteristiche fisiche di destinazione di uso:

ci si riferisce alle caratteristiche architettoniche ed impiantistiche, peculiari dell’uso a cui è destinato l’immobile:

a. residenziale;

b. direzionale;

c. commerciale (negozi al dettaglio, grande distribuzione);

d. industriale;

e. destinazione speciale;

f. ecc.

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• Caratteristiche intrinseche ed estrinseche:

A. Caratteristiche intrinseche (fisiche): dimensione, aspetto, design, età effettiva, tipo

e qualità delle costruzioni, condizioni di conservazione, altezza dei locali, finiture,

impianti, luminosità, orientamento, panoramicità.

B. Caratteristiche estrinseche: accessibilità e collegamenti con reti viarie e mezzi di

trasporto, qualità e caratteristiche socioeconomiche dell' area circostante, presenza

di strutture di pubblica utilità (scuole, ospedali, uffici pubblici, luoghi di culto),

strutture sportive e ricreative, aree e spazi d'uso comune, inquinamento atmosferico

e acustico.

Si evidenzia che tale suddivisione è relativa al ben e in stima ed alla sua relazione

con il contesto. Per esempio, le caratteristiche di uno stabile possono essere

considerate caratteristiche estrinseche rispetto ad un’unità in esso contenuta

oppure intrinseche per l’intero edificio rispetto a ll’ambito considerato in cui ricade.

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• Caratteristiche economiche e finanziarie specifiche del bene

Sono caratteristiche legate agli aspetti economici che scaturiscono dalla capacità

degli immobili di produrre reddito.

Tali aspetti reddituali possono essere apprezzati, con maggiore frequenza,

attraverso l’analisi dei contratti di affitto, dei tassi di occupazione, delle condizioni

e degli strumenti di pagamento nelle compravendite; ovvero, mediante l’analisi dei

costi (e redditi) che gravano sull’immobile (o di cui beneficia) derivanti da

particolari condizioni di diritto vigenti (es.: introiti o debiti che investono il

condominio).

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• Caratteristiche giuridico-legali

Sono quelle legate allo stato di diritto dei beni.

Infatti i beni comparabili (comparables) e il bene in stima (subject) potrebbero

trovarsi in differenti situazioni dal punto di vista del diritto (ad esempio vincoli,

servitù, ecc.).

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Le caratteristiche a cui ci si riferisce possono essere:

Quantitative: quando la loro entità può essere misurata, secondo una scala cardinale continua o discreta, mediante una specifica unità di misura corrente (metri quadri, percentuale, numero, euro, euro/mq, ecc.);

Qualitative ordinabili: quando la loro entità può essere apprezzata per gradi, secondo una scala cardinale discreta, mediante appositi nomenclatori (ad esempio: scadente – normale – ottimo);

Qualitative non ordinabili: quando la loro entità può essere apprezzata secondo una scala dicotomica (ad esempio: presente – non presente).

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Per ciascuna caratteristica individuata, si procede alla costruzione di una scala di merito, rappresentativa degli apprezzamenti differenziali espressi dal mercato. Detta scala associa un punteggio (o tiene conto delle quantità), significativo dello specifico apprezzamento, in funzione della qualità/quantità della caratteristica considerata.

quantità

Q1

Q2

Qn

Punteggi

1

2

….

n

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Secondo la metodologia del MCA, si procede alla raccolta di dati relativi ad immobili (comparables) con i quali confrontare quello in valutazione (subject), secondo le caratteristiche riconosciute significative nella formazione del prezzo.

Caratteristiche

significative

C1,C2,.. Ci…Ck

elementi di comparazione:

a)Caratteristiche fisiche di destinazione di uso;

b)Caratteristiche estrinseche ed intrinseche;

c)Caratteristiche economiche e finanziarie specifiche;

d)Caratteristiche giuridico-legali.

SUBJECT

A

COMPARABLES da selezionare

B i n

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Confronto tra le caratteristiche omologhe di subject e comparable

punteggio di Csubjectj punteggio di Ccomparable

j

Δqj

(relativo alla caratteristica j-esima)

Prezzo marginale relativo alla caratteristica considerata: Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica pmjCj

Pertanto la variazione di prezzo ΔPj si ottiene dal prodotto del prezzo marginale (pmj) relativo alla

caratteristica j-esima per la differenza di punteggio (Δqj) che scaturisce dal suesposto confronto: ΔPj = pmj x Δqj

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A livello operativo, le ricerche di mercato danno come risultato un campione di immobili per i quali, spesso:

• sono pochi i prezzi di compravendita (mentre sono disponibili i valori in offerta);

• sono stati compravenduti, ovvero offerti sul mercato in epoca nota, ma risalgono a periodi di tempo non prossimi all’epoca della stima, talché appartengono a periodi con andamenti del mercato diversi;

• non appartengono alla stessa zona omogenea di mercato, pertanto l’effetto della localizzazione non è riconducibile ad un’unica legge di variazione;

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Per questi motivi, ai fini operativi dell’Agenzia, si è ritenuto necessario adottare un metodo comparativo “derivato” dal MCA.

Una volta accertata l’indisponibilità di costruire un campione sufficientemente numeroso che soddisfi i requisiti del MCA e verificata l’impossibilità di utilizzare un procedimento estimativo indiretto a motivo della carenza di informazioni disponibili, si può pensare di ampliare l’indagine di mercato, includendo nel set di confronto (tra i comparables) altri immobili che per qualche caratteristica si allontanano dal campione ideale.

N.B.:N.B.:Occorre comunque scegliere immobili le cui caratteristiche tendoOccorre comunque scegliere immobili le cui caratteristiche tendono a no a minimizzare le differenze rispetto al minimizzare le differenze rispetto al subjectsubject..

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Una prima fase del procedimento prevede una omogeneizzazione del campione selezionato, limitatamente a quei comparables che non soddisfano i requisiti previsti dal MCA , rispetto alle seguenti caratteristiche:

i prezzi degli immobili presi a confronto potrebbero essere relativi

a valutazioni effettuate in un’epoca molto diversa da quella di riferimento della stima, in tal caso occorre tener conto di taleconsistente disallineamento temporale.

epoca di riferimento

ci si riferisce alla dislocazione sul territorio dei beni presi a

confronto (comparables) e del bene in stima (subject). Ènecessario individuare, in via preliminare, la zona OMI entro laquale ricadono gli immobili per poterne confrontare le caratteristiche di mercato (prezzi), indagando, successivamente,la localizzazione di dettaglio all’interno della zona stessa.

localizzazione generale

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A conclusione delle operazioni descritte, si “riallineano” al campione iniziale gli immobili di confronto aggiunti, determinando per ciascuno di essi un prezzo unitario:

pCi - prezzo unitario dell’i-esimo comparable

A questo punto si verifica, attraverso un opportuno test di ammissibilità, se tali pCi

ottenuti, omogeneizzati come detto poc’anzi, ricadono nell’intervallo dei valori OMI (opportunamente ampliato per tener conto dello stato manutentivo) della zona in cui ècompreso l’immobile oggetto di stima (Subject).

I comparables i cui prezzi unitari non verificano tale condizione devono essere eliminati.

intervallo OMIstato manutentivo

stato manutentivo

i n t e r v a l l o u t i l e

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Al termine del processo è necessario, comunque, che del campione originario si conservino almeno 5 elementi di confronto (se non si hanno altri elementi non sottoposti al test di ammissibilità), sebbene sia auspicabile che ne rimanga il maggior numero possibile. Se a seguito di tale verifica i comparables dovessero ridursi a meno di cinque, sarà il tecnico valutatore a decidere se:

a) procedere ad una implementazione delle indagini di mercato;b) seguire un altro procedimento più idoneo a motivare la valutazione (soprattutto se in presenza di un mercato scarsamente dinamico).

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Una volta fissato il campione omogeneo su cui operare la comparazione, composto dall’immobile in stima (subject) e dagli immobili di confronto (comparables), le fasi in cui si articola la metodologia di comparazione sono le seguenti:

1. compilazione della tabella dei dati;

2. compilazione della tabella dei prezzi marginali;

3. compilazione della tabella di valutazione;

4. sintesi estimativa.

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1. compilazione della tabella dei dati (sales summary grid): nella tabella sono riportate tutte le caratteristiche, con le relative unità di misura/punteggio, per tutti i comparablesoltre al subject. In particolare, per ciascuna caratteristica è riportata la quantità o la qualità corrispondente secondo la sua unità di misura o il punteggio relativo al nomenclatore che rappresenta la qualità con cui la caratteristica è posseduta.

qSpqCnpqCipqCbpqCapu. m. pcaratteristica p

qSjqCnjqCikjqCbjqCaju. m. jcaratteristica j

qS2qCn2qCi2qCb2qCa2u. m. 2caratteristica 2

qS1qCn1qCi1qCb1qCa1u. m. 1caratteristica 1

immobile in stima S

immobile di confronto Cn

immobile di confronto Ci

immobile di confronto Cb

immobile di confronto

Ca

unità di misura/punteggio

caratteristica

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2.compilazione della tabella dei prezzi marginali (adjustments): la tabella è composta da più colonne tra cui la colonna delle caratteristiche, quella delle relative unità di misura in cui esse sono espresse e da tante colonne dei corrispondenti prezzi marginali quanti sono i comparables esaminati.

Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica

pmp

pmp

pmp

u. m. pcaratteristica p

pmj

pmj

pmj

u. m. jcaratteristica j

pm2

pm2

pm2

u. m. 2caratteristica 2

pm1

pm1

pm1

u. m. 1caratteristica 1

Comparable nComparable 2Comparble 1

Prezzi marginali

unità di misuracaratteristica

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3.compilazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid): è una tabella di calcoli dove, in corrispondenza di ogni caratteristica, per ogni comparable, sono individuate tre colonne che contengono i seguenti valori:

Δqj = differenza tra la quantità/punteggio della caratteristica j-esima posseduta dall’immobile in stima e la quantità/punteggio dell’analoga caratteristica posseduta dall’immobile i-esimo di confronto;

pmj = prezzo marginale relativo alla caratteristica considerata;

ΔPj = prodotto delle due precedenti quantità che rappresenta la correzione di prezzo da apportare all’immobile di confronto per renderlo simile, rispetto alla caratteristicaconsiderata, all’immobile in stima.

Si calcola, poi, per ciascun comparable, la sommatoria delle correzioni di prezzo (ΣΔPi), si riporta il relativo prezzo iniziale complessivo (PA) e, in ultimo, si effettua la somma algebrica tra detti due valori, ottenendo il cosiddetto prezzo corretto di ciascun comparable, che rappresenta uno dei possibili prezzi attribuibili al subject.

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PA+ Σ ΔP

iprezzi corretti

PA

prezzo iniziale

Σ ΔPj

correzione prezzi

(qSp

– qCap)x p

mppmp

qSp

– qCap

caratteristica p

(qSj

– qCaj)x p

mjpmj

qSk

– qCak

caratteristica j

(qS2

– qCa2)x p

m2pm2

qS2

– qCa2

caratteristica 2

(qS1

– qCa1)x p

m1pm1

qS1

– qCa1

caratteristica 1

ΔPjp

mjΔqj

immobile in stima Simmobile di confronto

I-esimoimmobile di confronto C

b

immobile di confronto Ca

caratteristica

tabella di valutazione (sales adjustment grid):

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4.Sintesi estimativa dei prezzi corretti (reconciliation):

È un’operazione volta a determinare un unico risultato dai prezzi corretti.

Anche se nel MCA si reputa che i prezzi di mercato corretti differiscano tra loro perchéil mercato immobiliare non è perfetto, perciò possono essere considerati come variabili casuali e quindi, almeno teoricamente, si distribuiscono secondo la variabile casuale normale; analogamente si può asserire che la stessa legge di casualità opera anche per i prezzi marginali utilizzati per determinare i prezzi corretti.

Pertanto tali prezzi corretti, stante la regolarità delle operazioni di stima, hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva.

E’ possibile, quindi, applicare ai prezzi corretti il criterio statistico del principio di ordinarietà, oppure decidere se accettare o escludere un prezzo in base a considerazioni di diversa natura (svolgimento della stima, informazioni esterne, ecc). Questa è una componente di soggettività che non si può sopprimere.

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Sviluppi futuri concernenti l’approccio del mercato

Si dovrà completare l’approccio di mercato anche mediante procedimenti che utilizzano metodi di stima di natura statisticanell’ambito dei procedimenti di mass apprasail. Questi metodi, infatti, possono essere utilizzati qualora la finalità della stima riguardi grandi masse di immobili. E’ un procedimento adatto, per esempio, per determinare le basi imponibili degli immobili in alternativa ai procedimenti classificatori attualmente seguiti per la determinazione delle tariffe d’estimo catastali. L’Agenzia del Territorio, peraltro, ha sperimentato e studiato con esito positivo, negli scorsi anni, l’impiego di tali metodi nell’ambito delle verifiche richieste per una eventuale riforma del sistema estimativo dei fabbricati.

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Poiché i gradi di apprezzamento di talune caratteristiche sono diversi in dipendenza delle differenti realtà economiche territoriali, non è corretto indicare dei parametri assoluti da utilizzare per quantificare i prezzi marginali. Pertanto, i singoli uffici provinciali dell’Agenzia, ai fini dell’applicazione del procedimento, individuano, per ora in maniera empirica e con riferimento ad ampie porzioni di territorio sovracomunale, i prezzi marginali per ciascuna delle caratteristiche esaminate. In futuro, i procedimenti di mass appraisal potranno essere impiegati anche al fine di trarre utili informazioni per determinare con maggiore oggettività i «prezzi marginali» delle principali caratteristiche di un immobile per ambiti territoriali rilevanti. Allo stato attuale sono stati testati e sperimentati alcuni modelli edonici per singoli ambiti territoriali all’interno di alcuni comuni. Lo sviluppo su vasta scala di questo campo di analisi e ricerca procederà nei prossimi anni, con l’obiettivo di costruire modelli che coprano almeno la parte del territorio italiano in cui è più dinamico il mercato immobiliare. Ultimamente, è stato appena avviata una sperimentazione in tal senso che coinvolge al momento una trentina di uffici provinciali.

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Si tratta di ipotizzare una operazione immobiliare ordinaria in grado di assicurare la

riproduzione dell’immobile da stimare, sia che tale riproduzione vada considerata come

sostituzione ovvero come rimpiazzo.

L’APPROCCIO DEL COSTO

FORMULA VM = CA + CC + OF + UP

Utile del PromotoreUP

valore di mercato dell’immobileVM

Caa Costo di acquisto dell’area

Oaa Oneri acquisto area

Coi Costo opere di Idoneizzazione dell’area

Csc Costo di costruzione superfici coperte

Cse Costo di sistemazione delle superfici esterne

Oups Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Occ Contributi concessori sul costo di costruzione

Op Onorari Professionali

Oal Costi per allacciamenti ai pubblici servizi

Sg Spese generali

Sc Spese di commercializzazione

OfaOneri finanziari sulla quota a debito dei costi diretti e

indiretti dell’area

OfcOneri Finanziari sulla quota a debito dei costi diretti

e indiretti di costruzione

UpaUtile del promotore sui costi diretti e indiretti

dell’area

UpcUtile del promotore sui costi diretti e indiretti di

costruzione

Costi indiretti di

costruzione C ic

C tc

Costi di Costruzione

diretti e indirettiCC

OF Oneri Finanziari

CA Costi dell’Area diretti e indiretti

Utile del Promotore UP

Costo tecnico di costruzione

Ou

Cg Costi di gestione

dell’operazione

Oneri di

urbanizzazione

Oneri FinanziariOF

Costo di CostruzioneCC

Costo dell’AreaCA

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Sviluppi futuri concernenti l’approccio del costo

È importante tener conto del fatto che i prezziari disponibili forniscono dati indicativi, che non possono ad esempio tener conto delle economie di scala conseguibili o degli incrementi di costo che possono verificarsi per interventi di dimensioni non ordinarie, o realizzati in contesti particolari.

Quando possibile, è sempre meglio ricavare dati parametrici da operazioni immobiliari di costo noto e di cui siano note anche le caratteristiche, in modo da poterne tener conto in fase di comparazione.

Gli uffici periferici dell’Agenzia saranno impegnati nell’individuazione a livello provinciale dei costi tecnici unitari di costruzione, attraverso specifiche indagini di mercato. L’Ufficio di Venezia……

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L’APPROCCIO REDDITUALE

Ai fini operativi, nell’applicazione di questo procedimento, si ipotizza un reddito costante con orizzonte temporale di durata illimitata o infinita, con un tasso costante.

In tale ipotesi si fa riferimento alla determinazione del valore di una rendita annua perpetua, attraverso la seguente espressione:

V = R/i

dove: R = reddito medio annuo attesoi = tasso di capitalizzazione.

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Stima indiretta del tasso di capitalizzazione

Partendo da un saggio medio, ottenuto come media tra il saggio di capitalizzazione minimo e massimo del segmento di mercato al quale appartiene l’immobile da stimare, se ne effettua la correzione attraverso una serie di aggiunte e detrazioni riferite alle specifiche caratteristiche dell’immobile apprezzate sul mercato locale per segmento immobiliare.

∑∑ +++

= daminmax II

2

rrr

Le influenze ascendenti sono quelle che innalzano il valore del saggio di capitalizzazione e quindi incidono in modo negativo sul valore dell’immobile (immobile vetusto,ubicato in zona periferica o malsana, ecc.). Le influenze discendenti sono quelle in grado di diminuire il valore del saggio di capitalizzazione e quindi di aumentare il valore dell’immobile (presenza di infrastrutture a servizio della zona di ubicazione dell’immobile di stima, centralità di ubicazione,ecc.).

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Il Gross Rent Multiplier (GRM)

Per rendere più diretta e immediata l’applicazione dell’approccio additivo si può utilizzare il coefficiente denominato GRM (Gross Rent Multiplier).Si tratta di un coefficiente che rappresenta l’inverso del saggio lordo, definito come:

GRM = 1/r

Esso corrisponde sostanzialmente alla durata dell’arco temporale di rientro dell’investimento. Si tratta infatti del coefficiente moltiplicatore del reddito, che trasforma la grandezza flusso in grandezza capitale.

Utilizzato nel mondo anglosassone per valutazioni la cui validità dipende dall’omogeneità del campione di riferimento rispetto alle spese operative (fa riferimento infatti al saggio lordo), il GRM permette di considerare i comodi e gli scomodi in forma lineare in modo da fornire al tecnico estimatore la possibilità di utilizzare i coefficienti ascendenti o discendenti in maniera più intuitiva.

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Sviluppi futuri concernenti l’approccio reddituale

E’ stato programmato un incremento della rilevazione OMI incentrata sulle locazioni (canoni di mercato) e sulla raccolta di dati di mercato idonei a confortare la definizione del possibile intervallo di oscillazione del saggio lordo in ordine alla definizione delle massime aggiunte e detrazioni rappresentative dell’influenza di ciascuna caratteristica.

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L’APPROCCIO FINANZIARIO

La formulazione generale del valore in tale approccio è dunque:

con: Ft = valore del generico flusso di cassa atteso all’anno t;

n = orizzonte temporale dell’analisi dei flussi di cassa;

k = tasso di attualizzazione;

Vf = valore finale residuo o di realizzo

In campo finanziario questa formulazione viene utilizzata anche per la determinazione del tasso di rendimento interno TIRTIR (o Internal Rate of Return IRR), dato dalla risoluzione dell'equazione rispetto alla variabile kk, posto il valore VVpari a zero.

Vfk) (1

FtV

n

0 tt +

+=∑

=

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Sviluppi futuri concernenti l’approccio finanziario

Raccolta di precedenti e di dati (su canoni, spese operative e prezzi) che siano di sostegno nelle scelte estimali relative al tasso di attualizzazione.

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IL PROCEDIMENTO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

La stima del “valore di trasformazionevalore di trasformazione” intesa come stima del valore di mercatovalore di mercato di un bene suscettivo di essere trasformato può essere espressa dal seguente algoritmo di calcolo

VVTT = V= VMM / / qqnn –– ∑∑∑∑∑∑∑∑ii ((KKii //qq

nini))

con le seguenti assunzioni:

VT il più probabile valore di mercato dell’immobile nelle condizioni di manutenzione attuali e suscettibile di trasformazione;

VM l’ipotetico valore di mercato dell’immobile nell’ipotesi di trasformazione avvenuta;

Ki la quota i-esima [del costo complessivo della trasformazione] riferita all’i-esimo fattore di produzione;

q = (1 + r) fattore di sconto, dove r = tasso di attualizzazione.

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ConsiderazioniProfitto del promotoreRemunera, oltre alla capacità organizzativa del promotore , anche il rischio imprenditoriale al quale si espone.Il profitto deve essere dedotto dal mercato e varia quindi in funzione di molteplici parametri legati all’operazione di trasformazione:

� condizioni economiche generali� andamento del mercato � destinazioni d’uso (residenziale, produttivo, terziario, misto, ecc.), � modalità, localizzazione e dimensioni dell’intervento� attendibilità delle previsioni di tempi e costi e rivavi, � eventuali analisi di scenari alternativi.

In letteratura il profitto è espresso in percentuale sui costi o sui ricavi e si tratta evidentemente di percentuali differenti.Si è scelto qui di adottare la seconda soluzione: un profittoprofitto espresso in percentuale dei ricavipercentuale dei ricavi ritraibili dalla vendita del prodotto trasformato.

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Considerazioni

Il tasso di attualizzazioneIl tasso di attualizzazione “rr”

Nella espressione del VT proposta, assume funzione di tasso di scontotasso di sconto . Per questo non va confuso con il saggio che esprime il costo opportunità del capitale investitonell’operazione. Il tasso di sconto infatti non esprime, nella formula proposta, la redditività di impieghi alternativi del capitale e non va perciò identificato nel saggio da rischio d’impresa del settore edilizio; rischio, quest’ultimo, del quale si dovrà di conseguenza tener conto nella stima del profitto UP.Il saggio r ha quindi ll ’’unica funzione della omogeneizzazione temporale dei diversi unica funzione della omogeneizzazione temporale dei diversi esborsiesborsi ,, pertanto può essere commisurato al tasso dtasso d ’’ interesse di un investimento a interesse di un investimento a rischio nullorischio nullo .

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GLI SVILUPPI FUTURI DEL MANUALE OPERATIVO

• Approccio del mercatoSperimentazione – attraverso metodologie statistiche basate sulla regressione – per determinare nella maniera quanto più oggettiva l’incidenza sul prezzo delle diverse caratteristiche qualitative (prezzi marginali)

• Approccio del costoIndividuazione a livello provinciale dei costi tecnici unitari di costruzione, attraverso specifiche indagini di mercato condotte dagli uffici periferici dell’Agenzia.

• Approccio redditualeIncremento della rilevazione OMI incentrata sulle locazioni (canoni di mercato) e raccolta dati di mercato idonei a confortare la definizione del possibile intervallo di oscillazione del saggio lordo sia in ordine alla definizione delle massime aggiunte e detrazioni rappresentative dell’influenza di ciascuna caratteristica.

• Approccio finanziarioRaccolta di precedenti e di dati (su canoni, spese operative e prezzi) che siano di sostegno nelle scelte estimali relative al tasso di attualizzazione.

• Procedimento del valore di trasformazioneIndividuazione a livello provinciale dei costi tecnici unitari di costruzione, attraverso specifiche indagini di mercato condotte dagli uffici periferici dell’Agenzia

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GLI ARGOMENTI DELLGLI ARGOMENTI DELL ’’ INCONTROINCONTRO

�� MOTIVAZIONI E OBIETTIVI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE MOTIVAZIONI E OBIETTIVI DEL MANUALE OPERATIVO DELLE STIME IMMOBILIARISTIME IMMOBILIARI

�� I CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVOI CONTENUTI DEL MANUALE OPERATIVO

�� I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI E GLI SVILUPPI FUTURI DEL I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI E GLI SVILUPPI FUTURI DEL MANUALE OPERATIVOMANUALE OPERATIVO

�� LE AUSPICABILI POSITIVE RICADUTE DEL MANUALE SUL LE AUSPICABILI POSITIVE RICADUTE DEL MANUALE SUL MERCATO IMMOBILIAREMERCATO IMMOBILIARE

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I POSSIBILI CONTRIBUTI DELL’AGENZIA PER LA TRASPARENZA DEL MERCATO IMMOBILIARE

• Ampliamento delle analisi tecnico-statistiche utili alle attivitàestimative, attraverso la condivisione con gli operatori di mercato interessati dei risultati degli studi condotti dall’Agenzia e dei futuri approfondimenti programmati.

• Crescita della trasparenza del mercato immobiliare italiano anche attraverso la diffusione dei dati elementari raccolti dall’Agenzia.

• Miglioramento della qualità del contributo che l’Agenzia potrà offrire sul piano delle attività di supporto alle Autorità di Vigilanza (ISVAP, COVIP, Banca d’Italia) nell’ambito immobiliare .

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GRAZIE PER LGRAZIE PER L’’ATTENZIONEATTENZIONE