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目 錄
會長報告
會務報告
活動花絮
文章分享
聲明：本刊刊登文章的內容、觀點、立場、認證或定論等，只屬作者
的個人意見，並不代表本會的觀點、立場、鑒定或認同。
Contents
PRESIDENT'S MESSAGE 會長報告 1
REPORTS FROM COMMITTEES 會務報告
Mandatory Interview• 2
Update CPD Guidance Notes•
Updated HKIH Code of Conduct•
《建築物管理條例》檢討諮詢文件• 3
會員更新• 5
EVENTS AND ACTIVITIES 活動花絮
香港房屋經理學會與英國特許房屋經理 • 學會主辦物管業法律講座
7
嚐酒研習班及義工隊聚會晚宴•
學會舉辦房協長者安居資源中心探訪活動• 8
優化都市樹木管理研討會•
2014年南區物業管理進階證書課程• 9
2014-2015年度黃大仙區優質大廈管理 • 比賽實地評審
2014年黃大仙區樓宇管理課程• 10
第十三屆沙田優質大廈管理比賽•
深水埗區優質私人樓宇管理比賽• 11
周年晚宴剪影•
觀塘區議會大廈管理證書課程• 13
2014-2015深水埗區私人樓宇優質管理 • 推動計劃
會長接受新城財經台訪問• 14
香港房屋經理學會與英國特許房屋經理 • 學會就建築物條例諮詢修訂合辦座談會
中西區大廈管理進階證書課程• 15
黃大仙區優質大廈管理比賽頒獎典禮暨 • 分享會
2014年持續專業進修聯盟之聖誕聯歡會• 16
學會參與南華早報舉辦之職業座談會•
EDITOR'S MESSAGE 編輯手記
踏入2015年的第一期「房屋動力」，本人謹代表香
港房屋經理學會祝各會員及讀者新年進步。當前，
「物業管理服務條例草案」及「建築物管理條例(第
344章)檢討」將繼續是我們的重點關注及處理的要
務，其事態發展將對我們物業管理行業日後帶來深
遠的影響，作為從業員的每一名會員，亦應該積極
參與意見及予以關注。在會務方面，2015年亦有重
要的更新，當中包括新學會會員由2015年1月1日
起的面試安排及持續專業發展的最新指引，詳情請
參閱本期內文及學會網頁。
我們物業管理人每天從事的工作，時刻都為著改善
管理範圍內的事物而努力，論進步我們講求方法，
現今的資訊科技是我們其中之一的選擇。智能大廈
及大廈自動化系統發展多年，隨著過去資訊科技高
速發展與普及，我們對智能大廈及大廈自動化系統
都有了新的期望，今期我們請來亞洲智能建築學會
鄭礎坤博士為我們分享智能建築的最新發展以及主
題文章的實戰應用個案分享。
刊物委員會主席雷晶明
ARTICLES TO SHARE 文章分享
英國特許房屋經理學會亞太分會及 • 香港房屋經理學會聯合周年晚宴 署理運輸及房屋局局長邱誠武先生致辭
17
Green Intelligent Buildings• 19
大廈自動化• 23
物管資訊科技應用• 27
會長報告
Presid
ent's Message
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會務報告
活動花絮
1
香港房屋經理學會(
下稱﹁學會﹂)
於20
14
年曾就﹁物業管理服務條例草
案﹂(
下稱﹁條例草案﹂)
及﹁建築物管理條例(
第344
章)
檢討﹂︵下稱﹁第344
章檢討﹂︶兩大議題從多方面積極參與並以多角度向有關政府部門及立法會表
達物業管理從業員之關注及意見。
於去年六月及十二月學會聯同其他相關專業學會分別為﹁條例草案﹂及
﹁第344
章檢討﹂舉辦了兩次大型會員諮詢會，提供予會員平台以表達或分享其對該
議題的意見。本學會於綜合各收集到的意見後分別去信民政事務總署及立法會以提出
業內人士的憂慮及建議。本人同時亦代表學會出席政府立法會的﹁條例草案﹂討論會
議，以及於電台節目訪問中表達本學會就﹁第344
章檢討﹂之意見。理事會亦無間地
參與﹁條例草案﹂委員會召開之各個會議、研討會或活動，務求不會錯失任何可為行
業從業員表達意見的機會。
除此之外，學會於過去一年亦積極舉辦或與其他相關專業團體合辦各類型的研討
會，不同的持續專業發展(C
PD
)
講座及參觀活動，外訪及本地交流，與友好團體/
政府
部門/
教育機構保持密切溝通，及加強會員資訊等。
2015
年將會是物業管理行業更具挑戰的一年，隨著﹁條例草案﹂及﹁第344
章檢
討﹂諮詢的進行，學會將繼續循不同層面積極參與並會與行業內相關學會協商對策、
向立法會及民政事務總署積極發表相關意見及建議；並透過學會聘用的公關公司於報
章/
傳媒接受訪問，發佈新聞稿及撰寫專欄文章等，藉以向政府部門反映行業及從業
員的意見以便為會員爭取合理的權益，並令公眾對物業管理行業有更多正面的認識及
了解。與此同時，我們亦會致力提昇及鼓勵會員於行業相關的重大議題上多加參與，
以便再進一步確立學會會員的專業地位。
於新一年的開始，本人謹祝願各會員工作順利、生活愉快！
葉志明 香港房屋經理學會會長
會務報告
Rep
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活動花絮
What's N
ewC
PD
Mem
bers
2
Further to our announcement in website in this August, the implementation of Mandatory
Interview for new applications to M.H.K.I.H. will be effective from 1 January 2015 as to
enhance the professional and quality standard of our Members in facing the challenges
ahead. In view of the substantial manpower resources required for conducting this exercise,
the implementation will be undertaken by phases. The 1st stage of the Mandatory Interview
Program applies to applicants with less than 7 years related working experiences.
Administration cost will not be charged for Phase One. However, the interview coverage and
administration cost will be reviewed by the General Council from time to time. For more details,
please refer to the following link for "Summary of Guidelines on Mandatory Membership
Interview": The Link: http://www.housing.org.hk/upload/doc/14083253845678.pdf
Update CPD Guidance Notes
Updated HKIH Code of Conduct
Mandatory Interview
The CPD Guidance Notes have just been updated and posted up
on our website for Members' information. This updated version
of CPD Guidance Notes (http://www.housing.org.hk/client/
cpd/docs/GUIDANCE%20NOTES%20FOR%20CPD%20
-%20English%20Version.pdf ) applies to all CPD activities
conducted from 1 December 2014 and onwards. Basically,
there is no change in the major principles, your special
attention is drawn to the need for Members to elaborate how
their CPD activities relate to property management, upon
entering CPD units via our online system or completing/
returning CPD Record Sheet (Annex 2(a) of CPD Guidance
Notes) via fax/email. The main purpose is to encourage
Members selecting Continuing Professional Development
(CPD) activities of higher relevance to the professional
competence or knowledge in property management.
Updated HKIH Code of Conduct is now available on
http://www.housing.org.hk/index.php?page=code#!somevafor members.
會務報告
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活動花絮
BM
O
香港房屋經理學會(「學會」)將於2015年2月2日(截止日期)前去信民政事務總署闡釋以下的主要立場：
終止委任公契經理人
▼ 學會不贊成降低業主終止委任公契經理人的門檻由總共擁有份數的50%降至30%之建議。按現時機制，原有的50%門檻，即以簡單大多數(即得票50%以上)業主的意願為依歸，亦為行之有效而又廣為接受、應用的議決方法，無須更改。假如業主們就委任公契經理人出現意見
分歧，降低門檻只會製造業主之間的矛盾和分裂，將時間、金錢浪費於反複召開的業主大會
上，為其他業主造成滋擾及破壞大廈/屋苑的和諧氣氛。
▼ 學會不贊成把公契經理人的委任期限於五年，期間須協助業主成立法團或委出業主委員會，然後通過公開招標委任新服務提供者或簽訂新合約。事實上，現存的公契經理人，如果服務
水平未能達到大多數業主的要求，自然會有足夠的業主支持終止其委任；委任公契經理人與
否之選擇權，應由業主自行掌握。硬性規定公契經理人任期，並可能於第三至五年任期內，
啟動委任新服務提供者的招標程序，必然會減低各級物業管理從業員維持/提昇服務質素的動力和工作熱誠。物業管理所涵蓋的多個範疇，均需要制訂長期(通常為3至5年)計劃及投放大量資源以保障大廈的服務質素及公共設施的安全，短暫而又不確定的服務期，必然會妨礙有
關計劃的構想和推行，而最終受損的將會是業主們。
成立法團
▼ 學會不贊成降低《條例》第3條所訂，成立法團所需的總共擁有份數的門檻由30%降至20%。事實上，現行法例所訂之30%門檻並不高，不應降低，否則，在更低門檻下成立的法團，公信力和認受性也愈低，法團日後執行管理時，將更難獲得大部份業主的支持和信任。
▼ 同時，既然《條例》第3條所訂的門檻不應降低，第3A條和第4條所訂門檻亦無須相應降低，並應予保留。事實上，第3A條正好提供一個行之有效的機制，讓總共擁有份數不少於20%的業主，可向民政事務局局長申請頒令為委出管委會和成立法團而舉行會議。
與大型維修工程有關的圍標糾紛
▼ 學會贊成建議把法團會議的法定人數佔業主總人數的百分比由10%提高至例如20%，因可加強會議及各項議決的代表性。
▼ 但學會不贊成把通過決議所需的投票份數佔會議投票份數的百分比由50%提高至例如75%。基於簡單大多數(即得票50%以上)，為行之有效而又廣為接受、應用的議決方法，無需另訂指標，將問題複雜化。
註：詳盡的回覆將於二月初再行傳閱予各會員。
《建築物管理條例》檢討諮詢文件
3
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活動花絮
5
新增會員
FellowKUN Chok Yee Gaby
MemberAU Tsz Ting CHAN Chin Wai CHAN Fung CHAN Hung Shi
CHAN Ka Ki CHAN Man Fung CHAN Wai Chu CHAN Wing Kit
CHAN Wun Pang CHENG Chun Man CHENG Man Yiu CHENG Siu Yuk
CHEUNG Ka Lam CHEUNG Kar Wai Joseph CHIANG Kin Ping CHIU Yuen Kwan
CHOW Chi Bun CHOW Wing Kit CHOY Lik Hang CHU Ka Man
CHUNG Chi Yan CHUNG Mo Hung Jennifer FOK Kit Ting FONG Cheuk Kit
HO Pak Shing HO Suk Kwan Fanny HO Yuen Man HSIAO Hou Yip
HUANG Hoi Fung Michael HUNG Wai Man IP Pang Li KAM Wing Hung Winson
KAN Wai Kit Ricky LAI Chi Ming LAI Wai Hang LAI Wai Kwan
LAM Siu Kit Daniel LAM Yuet Ming LAU Ka Yung Hayden LAU Tsz Yin Ginny
LAW Chun Wa Walton LAW Chun Wai LEE Chi Fai LEE Hak Kwong
LEUNG Chun Chung Alex LEUNG Shui Yin LEUNG Yuk Yi LI Ho Tat
LI Yeung LIU Chi Ki LO Ching Ha LUI Ming Mei
LUI Pak Ho LUK Man Ying Marcia MAK Yiu Fai MOK Man Ho
NG Ka Chun NG Kai Kwong NG Ying Kit NGAI Man Hung
SHAM Hing Lam SIU Yee Ting SZE Man Ho SZE TO Ka Tai
TANG Hiu Tung TANG Wai Kit TSANG Chin Pang TSANG Ka Lai
TSANG Sze Yam TSAO Tsz Kin TSE Po Yan TSE Tung Yung
TSUI Ming Kei TSUI Yu Wing Angela WONG Gerry WONG Hiu Yue
WONG Ming Sum WONG Nga Yan WONG On Kei WONG Tat Sing
WONG Ying Yin Wong Yu For WONG Yue Ching WU Ho Fung
YIP Oi Yan Michele YIP Yui Man Kevin YU Kin Fai YU Wai Hung
YUEN Kin Ming YUEN Shuk Ling
PractitionerCHU Yui Fung KO Wing Ip LAM Man Hei LAM Shui Ming
LEUNG Ping Wah MAK Yik Cheong SUM Chi Yan TSANG Yick Chuen
WONG Man Wai
ProbationerCHAN Chun Hoi CHAN Nga Chi CHAU Pak Ho CHEUNG Pui Ka
CHOY Yuk Wa CHU Kin Ling Karis HO Luk Yan IU Kin Wing
JOR Kin Hang LAU Pui Shan LEUNG Chi Wai Calvin LI Man Yin
LUI Wing Shan NG Ka Yan NG Sin Yu NG So Yin
NGAI Tsz Wai SZE Ka Yan WONG Kwai Yuk WONG Ting Ting
WONG Yim Hung YIU Yuen Man
Registered StudentAU YEUNG Ching Man AU YEUNG Ka Wai CHAN Chun Yu CHAN Hiu Lam
CHAN Hong Ki CHAN Kar Hang Anthony CHAN Kar Shun CHAN Man Kim
CHAN Ming CHAN Ming Wai CHAN Oi Yan CHAN Po Wa
CHAN Sing Yue CHAN Tung Ching CHAN Yau Chun CHENG Ming Yan Marianne
CHEUNG Chi Pang CHEUNG Ka Chun CHEUNG Ka Yi CHEUNG Kai Tung
CHIU Pui Ha CHOI Grace Chung Yan CHONG Hoi Qiu CHOW Man Sum
CHOW Yuet Ting CHU Kin Hung CHU King Leung CHU Man Ching
會員更新Change of Membership
New Membership from 27 October 2014 to 15 December 2014
會務報告
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活動花絮
6
Registered StudentCHUI Kam Fai DAI Chit FUNG Lai Yan HAU Tsun Ip John
HO Chi Wai William HO Kin Kei IP Ka Wai KAN Ka Ho
KO Hiu Tung KOO Ming Yuk KUNG King Chi KWAN Chun Yin Kenny
KWAN Wai Kwong KWOK Hon Keung KWOK Kin Yung KWOK Man Hung
KWONG Man Yee LAI Chin Man LAI Wing Lee LAM Chi Fung Jeff
LAM Yin Kiu LAU Chun Wai LAU Ho Kwan LAU Ka Yee
LAU Koon Ming Richard LAW Kar Kuen LAW Kit Fung LAW Wing Hong
LAW Wing Yiu LEE Cheuk Kin Jacky LEE Cheuk Wai Chris LEE Man Kei Isaiah
LEE Wing Shan Ada LEUNG Bianca Chung Man LEUNG Cheuk Kin LEUNG Ka Chun
LEUNG Pui Kit LEUNG Tsz Ling LI Chung Lam LI Ying Yeung
LI Yiu Yeung LIU Shuk Kan LO Cheuk Lap LO Yuen Man
LUI Shing Kit LUK Ka Kit NG Ka Po NG Min Min
NG Wing Chi NG Yeuk Ting NG Yuk Ho NGAN Man Hing
PANG Chun Wing PAT Man Lung SHEK Chee Him SHEK Pui Shan
SHEK Wai Ling SO Chi Yu Jean SUNG Kwan Yuk Katherine TAM Wing Yan
TANG Shuk Yee TO Chun Lim Alan TONG Lai Fong WONG Chi Ho
WONG Chi Ping WONG Hoi Sze WONG Ka Ho WONG Kit Yee Koneko
WONG Kwok On WONG Mei Chun WONG Sau Na WONG Sik Kan
WONG Wang Pun WONG Yiu Choy YEUNG Chun Ting YEUNG Sze Wan
YIM So Shan YIP Ka Fu YIP Kin Hang Christ YIU Ka Yan
YIU Leung Leung Candy YIU Wing Man YU Ping Ting YUEN Hoi Lam
YUEN Pik Ha
Retired MemberCHAN Hon Sang CHAN Sek Chung CHENG Mi Yuen CHENG Mi Yuen
KWAN Sze Ming Mingo PO Wing Man SHUM Yeuk Sze WONG Hung Sum Noel
WONG Shui Wah Kitty
退會會員
FellowLUI Kwong Fai WONG Kit Man WONG Siu Ling Linda
MemberCHAN Ying Yuet CHEUNG Kwok Wa JARDIN YAO Qiu Li KONG Chung Yin
LAM Chuen Andy LAM Kwok Tung LAW Mei Po LAW Wai Leung
POON Ka Ho SUEN Yan Lam Ellen TO Yat Sang TSE Shui Ling Patricia
Practitioner
TAM Chun Leung
ProbationerCHAN Ka Wai CHEUNG Cho Wai LEUNG Yuk Yin
Registered StudentCHAU Ka Chun CHAU Kwok Yin HO Yuk Yee LI Sai Chung
LEUNG Wai Hong TSANG Chik Sum WONG Ying Kwan
Retired MemberLAU Leung Fat LEE Ho Wing WONG Ka Hing
活動花絮
Events and
activities文章分享
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2
1
1
2
香港房屋經理學會與英國特許房屋經理學會主辦物管業法律講座2014年9月24日
嚐酒研習班及義工隊聚會晚宴2014年9月29日
郭冠英律師為是次講座之主講者，深入淺出地分享不同法律個案
▲
1. 參與者悉心聆聽並向主講者積極提問。
2. 參加者踴躍參加是次講座。
1. 是次嚐酒研習班吸引不少學會理事及義工隊隊員參與。
2. 眾參加者在嚐酒研習班後晚餐時合照。
活動花絮
Events and
activities文章分享
8
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3
2
學會上屆會長袁翠儀女士(右一)與研討會嘉賓為參與者解答問題。
▲
學會上屆會長袁翠儀女士(後右六)與參加研討會之會員合照留念。
▲
學會舉辦房協長者安居資源中心探訪活動2014年9月27日及10月4日
優化都市樹木管理研討會2014年9月30日
1. 參加者細心聆聽介紹中心設施。
2. 參加者參觀中心介紹給長者選擇之用品及照顧長者之知識。
3. 參加者於中心外合照。
▲ 約有50名會員參與活動並於參觀前聆聽活動介紹。
活動花絮
Events and
activities文章分享
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2014年南區物業管理進階證書課程2014年10月3日至22日
▲ 今年證書課程以『優質樓宇管理』為主題，吸引不少區內坊眾修讀。
2014-2015年度黃大仙區優質大廈管理比賽實地評審2014年10月7日至18日
▲ 各評審員在生產力大樓集合並研究評審樓宇資料。
▲ 評審員於區內其中一個屋苑進行評審。
1. 專業實務委員會主席夏建輝先生(左三)、副主席崔偉倫先生(右一) 與各主辦單位代表及講座嘉賓郭冠英律師(右三)合照。
2. 學會代表、各主辦單位及學員於證書頒發典禮中大合照。
活動花絮
Events and
activities文章分享
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第十三屆沙田優質大廈管理比賽2014年10月17日、11月8日及22日
1. 專業實務委員會增選委員岑泰民先生(前左三)及鄺暢安先生(前左四)參與是項比賽的實地評審工作。
2. 專業實務委員會副主席崔偉倫先生(左二)應邀參與沙田區優質大廈管理比賽評審會。
▲ 今年證書課程以『優質物業管理及策略』為主題，吸引不少區內坊眾修讀。
▼ 學會理事黄世傑先生負責主講有關課程內容，向參加者灌輸專業物業管理的概念。
2014年黃大仙區樓宇管理課程2014年10月9日、16日、23日及30日
活動花絮
Events and
activities文章分享
11
周年晚宴剪影2014年11月11日
會長與一眾理事大合照。
▲
▲ 學會理事林宇軒先生(右四)及崔偉倫先生(左二) 與各主辦單位代表實地評審時合照。
▼ 是次比賽設有『最綠色大廈』及『最佳環境衛生樓宇』兩個獎項，分3個組別供參與。專業實務委員會副主席崔偉倫先生(圖左)與香港生產力促進局代表於獲勝大廈大堂合照。
深水埗區優質私人樓宇管理比賽2014年10月27-11月17日
活動花絮
Events and
activities文章分享
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周年晚宴剪影 (續)2014年11月11日
1. 署理運輸及房屋局局長邱誠武太平紳士與兩會代表在台上向來賓祝酒。
2. 會長葉志明先生頒授榮譽會籍予鄺正煒太平紳士。
3. 會長葉志明先生於宴會上致謝辭。
4. 學會會長葉志明先生頒贈紀念品予上屆會長袁翠儀女士。
5. 兩會代表與眾業界友好合照。
▲ 學會會長葉志明先生與主禮嘉賓香港特別行政區署理運輸及房屋局局長邱誠武太平紳士及英國特許房屋經理學會亞太分會主席葉毅明教授合照。
活動花絮
Events and
activities文章分享
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學會專業實務委員會主席夏建輝先生(左一)與深水埗鄭泳舜區議員(左二),深水埗區議會主席郭振華議員(左三),深水埗民政事務處民政事務助理專員韋俊彥先生(右一)及學會理事鄧志深先生(右二)於活動開始前合照留念。
▲
2014-2015深水埗區私人樓宇優質管理推動計劃2014年11月29日
1. 活動當天參加者踴躍,學會專業實務委員會主席(前右)於席中分享經驗。
2. 學會夏建輝先生(中)在活動中分享物管經驗。
1. 是次證書課程吸引超過120名區內坊眾修讀。
2. 專業實務委員會增選委員李嘉慧小姐(左三)主講是次課程題目『業主立案法團的運作』。
觀塘區議會大廈管理證書課程2014年11月11日
活動花絮
Events and
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香港房屋經理學會與英國特許房屋經理學會就建築物條例諮詢修訂合辦座談會2014年12月6日
會長接受新城財經台訪問 2014年12月5日
1. 鍾沛林律師(中)為是次座談會主講者，並接受學會會長葉志明先生(右一)及英國特許房屋經理學會主席葉毅明教授(左一)的紀念水晶座。
2. 會員踴躍分享個案及個人意見。
3. 香港房屋經理會長葉志明先生(右二)在座談會中發表個人意見。
4. 座談會中，會員踴躍分享意見。
會長葉志明先生(左二)接受新城財經台訪問有關建築物條例檢討。
▲
活動花絮
Events and
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黃大仙區優質大廈管理比賽頒獎典禮暨分享會2014年12月11日
中西區大廈管理進階證書課程2014年12月10日
▲ 學員細心聆聽主講者分享資訊。
▲ 學會增選委員簡作儀先生(右一)為是次課程講者,接受主辦機構致送紀念品。
學會對外事務委員會主席游錦輝先生在分享會中分享物管經驗
▲
1. 學會對外事務委員會主席游錦輝先生(左二)與眾嘉賓於典禮中合照。
2. 參加者踴躍，並細心聆聽主講者分享。
活動花絮
Events and
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學會參與南華早報舉辦之職業座談會2014年12月17日
2014年持續專業進修聯盟之聖誕聯歡會2014年12月12日
▲ 出席學會理事與持續專業進修聯盟幹事於聯歡會中合照。
▲ 學會對外事務委員會主席游錦輝先生(左一)於聯歡會中與抽獎活動得獎者合照。
▲ 學會對外事務委員會主席游錦輝先生(左一)在會場上與義工合照。
▼ 學會理事鄭玉琴女士細心向參加者分享學會及物管業知識。
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Articles to share
17
葉志明會長，葉毅明主席，各位嘉賓，各位朋友：
我很高興獲邀擔任﹁英國特許房屋經理學會亞太分會及香港房屋經理
學會聯合周年晚宴﹂的主禮嘉賓。
香港房屋經理學會成立了26
年；英國特許房屋經理學會亞太分會更有
48
年的歷史。兩會的會員不但見證了本港房屋市場的演變，房屋管理專業
更與香港社會一同成長，一同起飛，一同面對一波又一波的挑戰。
英國特許房屋經理學會亞太分會及香港房屋經理學會聯合周年晚宴
署理運輸及房屋局局長邱誠武先生致辭
我讀大學的時候，曾經碰到一個問題：一艘新船，如果每年都進行維
修及更新部件，譬如今年換桅桿、明年換方向舵、後年換艙板，一年復一
年地更換，七年之後，這艘船的所有部份便全部更換過。那麼，七年後的
這艘船還是不是原來的那艘船呢？這是一個有趣的哲學問題，當時的我不
大懂得回答。今天晚上碰到你們房屋管理這個專業，讓我想起這個問題，
可是我還是不太懂得答。尤其當問題稍為轉一下：七年後的這艘船，其價
值會否仍然一樣呢？
我知道的是，一幢房屋或一個屋苑，如果不斷保持適當的維修保養，
例如定期檢查保養電梯、電燈；每隔一段時間更換舊水喉、舊電線，又翻
新外牆；檢查及移除僭建，相信這座大廈或屋苑，因為它的狀況良好，肯
定能夠保值。相對於較新但沒有定期管理和保養的大廈，甚至可以說是新
不如舊。事實上，香港有一些舊樓宇，若然一直保養管理良好，雖然已有
數十年樓齡，長綫都會升值。所以房屋經理的其中一個很大的責任，就是
不讓管理的資產貶值。況且，房屋跟其他資產不同，它是有生命的，因為
裡面住了有生命的人。倘若住客或用家不愛惜所住所用的樓房，不單影響
樓房屋苑的舒適和安寧，還會大大損害物業的價值。房屋管理這門專業學
問，最具挑戰性的地方，是在於妥善管理樓房資產之同時，還須好好地處
理當中所涉及的不同持份者的關係。
許多在職場上的僱員都會說：﹁做工不會做死人，但激氣就會激死
人。﹂房屋經理每天的工作，相信大部分時間就是面對人的工作。
隨着香港社會和風氣不斷地變化，我相信房屋經理的工作是越來越艱
辛的，例如市民的投訴、指責、問責的風氣於過去這十多年間日漸流行，
房屋經理在日常管理上都會遇到越來越多的住客投訴個案。假若投訴處理
致
辭
文
章
文章分享
Articles to share
18
不善，管理人員或會被公司辭退。如果物業交由管理公司作管理的，業主
或法團更可能一併棄用該管理公司。
我亦常聽到現時很多任中層的經理對年輕一輩同事苦水滿腹，說交帶
給他們的事每每未能做妥，或未及完成，若把他們交來的直接發出或呈交
上司，肯定需要重做及被上司責難，每每惟有親自動手補足。自己動氣之
餘，又增加了工作量。這些涉及是團隊合作和培育訓練的問題，也是工作
壓力的來源。
過去十多年間，香港的商業經營環境和手法起了變化，很多高層把利
潤底線看得很著緊。如果發展商於建築時財務預算預得緊，新住客每每於
收樓後便會投訴樓宇質素。首當其衝的，便是管理公司或房屋經理。作為
房屋經理，既要處理住戶的投訴，又要應對高層管理人員的質詢，最困難
的當然是說服有關公司掏腰包補救，甚或進一步令他們明白根本問題可能
出於樓宇原來的設計、建造或投標之處。
今晚在座亦有房屋署的公務員同事。由於社會現時十分政治化，屋邨
經理除了應付住客外，還須處理不同層次的議員的各種要求。有些時，可
能只是為了一件小事便會引發爭執。你們每天工作壓力之大，可想而知。
假如你所管理的樓宇，經常有重要或新聞人物居住、上班、出入，你
還需作額外的保安安排和處理傳媒採訪。最近，中環、金鐘、銅鑼灣和旺
角的一些物業，可能還要提防被人佔據，要準備是否需要申請禁制令，又
要考慮申請了如何執行禁制令。這些可以說是近年房屋物業管理碰到的新
生事物。大家都在﹁邊學邊做，邊做邊學﹂。
房屋經理每天需要應付不同的持份者，理順不同的關係，難怪有業
界朋友打趣說：﹁如果一個屋苑管理得頭頭是道，都應該有資格當局長
吧！？﹂雖
然房屋管理工作上的難處多，但回頭看來，不覺間已走過一個又一
個的高山和低谷。2003
年爆發的﹁沙士﹂，令社會重新檢視樓宇設計和管
理，例如去水渠的設計和樓宇之間通氣槽的間距，原來可以是惡菌溫床，
或迅速散播病菌的途徑。自此，大眾對預防傳染病的要求和意識大大加
強。為電梯按鈕板換膠紙；用漂白水抹拭公用扶手等，都變成日常房屋管
理的一部份。管理、防疫和建築設計，這些原本不大互通的範疇，現在開
始整合起來。
從﹁沙士﹂的經驗，可以看到由防細菌感染、處理人與人之間接觸
的大大小小問題，包括改變習慣和意識、到改變樓宇設計，管理公司和管
理人員都不斷裝備自己，與時並進。無論管的是公營或私營的房屋，都要
善於應對和拆解複雜的問題，才能為居民和客戶提供滿意的服務，創造舒
服的居住或工作環境，使整個社區的人，更有歸屬感。香港的家庭住戶數
目，在過去20
年由170
萬增加至240
萬，即上升了四成多，便知道對房屋
管理的需求有多大。
英國特許房屋經理學會亞太分會和香港房屋經理學會在這個充滿挑戰
的時代，為會員提升專業知識，提供分享經驗的平台，和引進外地的新角
度、新技術，對整體房屋政策，亦積極向政府提供意見，例如去年學會在
政府的長遠房屋策略諮詢期間，便提出了很多值得參考的意見。
政府正式的長遠房屋策略，預計今年內公布。今年初的施政報告已率
先採納了長遠房屋策略督導委員會建議的建屋目標︵即十年內提供47
萬個
新房屋單位，其中六成是公營房屋︶。政府目前正在積極覓地建屋，誠然
在地區諮詢時確實遇到不少阻力。我們期望社會大眾與我們一起面對，從
大局著眼，共同承擔，這樣我們才有機會達到建屋目標，才能做到﹁安得
廣厦千萬間，大庇天下寒士俱歡顏﹂的理想。
英國特許房屋經理學會亞太分會和香港房屋經理學會，都是政府的合
作伙伴。學會在專業水平上，已計劃訂立更高標準，令房屋管理這個專業
更能應對未來的挑戰。我祝願兩個學會繼續精益求精，聲譽日隆、廣受認
同和支持。
英國特許房屋經理學會亞太分會及香港房屋經理學會聯合周年晚宴署理運輸及房屋局局長邱誠武先生致辭 (續)
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19
Green Intelligent Buildings
Ir Cr Dr. Charles C.K. Cheng
Introduction
Instituting 'intelligence' in buildings is not a
privilege of commercial buildings alone as the 'smart
home' concept has gradually accepted by many
residential building owners. Intelligent buildings
facilitate their users and occupants to live and work
efficiently. Having 'Intelligence' in buildings would also
help owners to optimize the buildings' life cycle costs.
Since 1980s, people have been advocating the
needs to protect the environment. This has led to the
rapid development of sustainable building designs
and technologies. Since then, various green building
standards and codes have also been developed. The
development of Building Environment Assessment
Method or BEAM Plus and the Building Energy Code
(BEC) are two examples in Hong Kong. The Intelligent
Buildings Codes established by the Asian Institute of
Intelligent Buildings (AIIB) have also been updated to
reflect changes in environmental standards in recent
years. In particular, the part relating to sustainability in
the codes has been enriched and formed the present
Green Intelligent Buildings Codes (GIBC).
Green Intelligent Buildings Codes
Many modern buildings have been equipped with
I.T. systems to enable occupants to live and work
more conveniently. New green features have also
been installed to enhance the aesthetics of buildings
and to conserve energy. Will occupants find these
features adding values and benefits to buildings? Paul
and Taylor (2008) point out that occupants cannot
Chair of Academic and Technical Research Sub-Committee of the Asian Institute of Intelligent Buildings
easily distinguish and appreciate the differences
between a green building and a conventional building
in terms of environmental quality. Chau et al. (2010)'s
survey results indicate that conventional building
occupants are more willing to pay for the construction
of green features that could provide them with better
landscapes and venues for conducting their physical
activities.
The criteria of assessing green intelligent buildings
will cover topics such as green features; space
planning; comfort; work efficiency; culture; e-services
and technological provisions; safety and structure;
good management practices and security; cost
effectiveness; health and sanitation. The new GIBC
has revisited the thermal comfort criterion that would
assess by looking at the enthalpy criterion rather than
the dry bulb air temperature and relative humidity (So,
2013). In fact, measuring dry bulb air temperature
and relative humidity is a way to project the enthalpy
content psychometrically. This approximation still has
certain degree of inaccuracy and led to unnecessary
wastage of energy on maintaining the thermal comfort
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20
Green Intelligent Buildings (Con't)
conditions. Therefore, measuring enthalpy content
to determine the status and operation of the air-
conditioning system will accurately and effectively
optimize the thermal energy cost while maintaining the
desired thermal comfort conditions.
While updating the assessment criteria of
the GIBC based on the current sustainability and
energy codes, the new GIBC would also take into
account of a number of safety and construction
concerns. The monitoring of construction safety
with the aid of Building Information Modeling (BIM)
technology (Chan et al., 2014) was suggested in the
International Structure System and Facility (ISSF) 2014
Conference. The i-SPM 2013, a sub-model of BIM-
safety management, was designed to facilitate safety
professionals to develop a project-specific safety
plan. The probability of risk in workspace area can be
assessed through the visualization of the site condition
in a 3D model. Through using this new technology,
expenditures incurred on enhancing construction
safety can be reduced, which in turn will mitigate the
occurrence of accidents and injuries in construction
sites. This is also one of the effective ways to reduce
the life cycle costs in buildings construction.
New generation of green construction methods
are highly sought after in recent decades. In modern
cities like Hong Kong, construction costs have been
sharply increased due to the shortage of labour. Other
contributing factors of rising construction cost include
the ever increasing construction materials cost, the
tight construction programme as well as constraints
coming from new rules and regulations. The aspiration
of applying green construction methods on resolving
these issues is often not matched by reality. Cheng et
al. (2015) points out that the development of new green
methods shall not only aim at reducing the life cycle
costs of buildings but also at relieving the demand
for works that are too labour and resources intensive.
Hence, construction automation and prefabrication
has drawn a lot of attention of building developers
and contractors, even though these methods are still
complicated and expensive to be applied nowadays.
The application of green construction methods will
improve the environment of the construction sites
and reduce impacts to the neighbourhood. In the
same paper, Cheng also illustrates some practical
examples of applying green construction methods in
Hong Kong. For instance, a computer-aided floor tile
cutting method was applied to a commercial shopping
arcade renovation project that had minimized floor
tiles wastage. In another underground construction
project, trenchless excavation technology was applied
resulting in having smaller sized pipe sleeves being
deployed. This had reduced 26% of the excavation
materials and minimized a significant numbers of side
effects relating to traffic, dust and noise nuisance
brought to the nearby residents.
Besides new construct ion methods, new
green building features and applications are under
development. Surface run-off can be reduced by the
installation of rain garden which is also called "bio-
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21
References
AIIB (in Press), The Intelligent Building Index Manual 5.0, Asian Institute of Intelligent Buildings, Hong Kong, In Press.
Chan, I.Y.S., Fung, I.W.H. and Cheng, C.C.K. (2014), Development of Safety Planning Model to integrate with BIM on Intelligent Building Construction in Hong Kong, International Conference Proceedings of Intelligent Systems, Structures and Facilities 2014.
Cheng, C.C.K., Chou, G.S.K., Ng, K.M.L. (2015), Green Construction of Hong Kong Intelligent Buildings, International Conference Proceedings of Intelligent Systems, Structures and Facilities 2015.
Cheng, C.C.K., Lam, K.M., Chung, E.P.M. (2015), A Hong Kong Vertical Farming Setup, International Conference Proceedings of Intelligent Systems, Structures and Facilities 2015.
Chau, C.K., Tse, M.S. and Chung, K.Y. (2010), A Choice Experiment to Estimate the Effect of Green Experience on Preferences and Willingness-to-pay for Green Building Attributes,D:\resources\Safety Planning\Site Safety Management in HK 2000 Chong.pdf Building and Environment 45, pp. 2553-2561.
Lam, K.M., Li, Z.Y. and Cheng, C.C.K. (2014), Performance of bio-retention improved with higher infiltration rate, International Conference Proceedings of Intelligent Systems, Structures and Facilities 2014.
Paul, W.L. and Taylor, P.A. (2008), Comparison of Comfort and Satisfaction between a Green Building and a Conventional Building, Building and Environment 43, 1858-1870.
So, A.T.P. (2013), Does Contemporary HVAC Design really address Human Comfort? International Conference Proceedings of Intelligent Systems, Structures and Facilities 2013.
Green Intelligent Buildings (Con't)
retention" garden in some countries. This feature is
often installed at the landscape areas or roadside
traffic in the western countries to reduce surface-run
off and purify the storm water draining back to the
river streams. This feature can also be modified to be
installed on the roof of buildings (Lam et al., 2014). For
instance, a bench-scale physical model was tested at
the University of Hong Kong to simulate the operation
of a bio-retention tank installed on a building roof. The
results shows that this bio-retention cell could reduce
the accumulated water depth by about 27%, but
the actual reduction could be varied under different
weather conditions.
Vertical farming is an effective method to produce
vegetables by using the minimum amount of floor
space. One of the successful commercial vertical
farms has been operated in Singapore since the early
2010's that could produce 500kg of crops per day.
The vertical farm aims to sustain food production in
the highly urbanized cities while hypo-evaporation of
the vegetables can help for mitigating the urban heat
island effects. In fact, this vertical farm has employed
hydroponic farming method. This method uses water
as the substrate for growing vegetables instead of soil
such that evaporative cooling would be readily allowed
in the operation of this farm. With the success of this
application, another vertical farm was designed and
being studied in Hong Kong (Cheng et al. 2015). From
the tests, it was found that spinach and some salad
vegetables could be planted from this type of vertical
farm in both outdoor and indoor environment.
Concluding Remarks
This paper reviews some examples of green
intelligent buildings' features. Private and public
housing stocks are the largest number of buildings in
cities. These housing stocks with "green intelligence"
will not only bring benefits to occupants but also to the
entire society. Therefore, a benchmarking tool for the
green intelligent buildings can be further developed
and promoted.
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23
大廈自動化
助物業營運和管理人員改善大廈的管理、運作、分析和降低能源使用，從
而達致在一個舒適和安全的大廈環境中，節省了日常營運管理費用和降低
建築物生命週期之成本，並大大提高了物業的管理和服務水平，因此被智
能大廈廣泛採用。
大廈自動化系統內的機電設備監控功能，是屬於智能大廈自動化當中
非常之重要的一個環節，此系統負責著對整座大廈內的機電設備作出中央
監察和控制，使到有關設備能保持在最佳狀態下運作。主要連繫大廈自動
化系統的機電設備包括了空調通風、消防、供水和排水、照明、供電、保
安弱電和升降機等。
一般來說，大廈自動化系統有以下數項基本功能：
1.
提供中央管理和協調控制予大廈各種機電設備；
2.
監察和控制各種設備的起動、停止和運作模式，並顯示使用中的狀
態；
3.
檢測、貯存和分享有關機電設備的運行數據、變化狀況和紀錄；
4.
依據環境因素和負載變化等情況而自動調節有關設備，以保持最佳運
行狀態；
5.
監察各機電設備，提供預先或即時警報以便迅速處理各類突發事項；
6.
監察和紀錄能源的使用狀況，如電力、用水、煤氣等，優化及便利能
源管理。
在現今巿場上，比較普遍採用於大廈自動化系統的網絡通訊協定主
要有B
AC
net
︵Bu
ildin
g A
uto
matio
n an
d C
on
trol n
etwo
rks
或樓宇自動
化與控制網絡︶和L
on
Wo
rks
，BA
Cn
et
是應用於智能大廈和控制系統的
通訊，主要用在空調通風系統、照明控制、保安系統及消防系統等。而
LonW
orks
亦是可用在智能大廈中的自動化機電設備，如空調通風及照明
控制等相關裝置。相對其他通訊協定，B
AC
net
的特點在於系統保養的成
本比較低而且安裝簡易方便，如可以使用乙太網︵E
thernet
︶作連接監察
控制或傳送裝置，有大廈更使用無線技術作數據、訊號的傳送接收。此
Bu
ildin
g A
uto
matio
n在現今社會中，大多數大廈使用者都會對於建築物的安全、舒適程度
以及方便等等有一定要求，當中現正影響世界各地的問題如溫室效應、天
氣突變和能源短缺等，都與建築物的能源使用不無關係，然而在衆多種建
築物的類別，其中商業大廈在能源使用量上會比較一般建築物為多；因此
智能大廈的自動化發展對以上的需求和問題着實有正面的幫助。
隨著社會科技發展一日千里，建築物的自動化，或者說是大廈自動
化，正在不斷進步中，而大廈自動化項目由最初的規劃開始、設計、建
設施工、測試以至大廈正式啟用運作，當中空調、消防、供水和排水、供
電、保安弱電和升降機等等設施設備均可由中央監察和控制，並且能供全
面的能源管理。此外，現今資訊技術的發達幫助了大廈自動化配合資訊科
技使用，協助大廈用戶提高建築物能源使用效益。因此，大廈自動化能為
大廈使用者提供一個舒適、健康安全、高效節能以及可持續發展的環境。
其實，智能大廈內一般都設置了大廈自動化系統︵B
uild
ing
Autom
ation System
/ BA
S
︶，對大廈機電設備進行集中監控來提高日常
運作和管理水平，減少故障對用戶的影響、降低大廈運作和能源使用成
本。樓宇自動化系統是由中央監控電腦主機、系統軟件、分散於大廈各處
的直接數位控制器︵D
irect Digital C
ontrol / DD
C
︶和有關連接的網絡︵有
線或無線︶以及各種機電設備系統所組成的，主要運作模式是分散控制集
中管理，分散控制設備是直接數位控制器︵D
DC
︶，並利用中央電腦在畫
面上進行監控和管理，當中監控電腦版面上可以使用圖象、曲線、列表和
個別控制選擇項目等等。大廈自動化系統能將物業內各種機電設備的資訊
和運作數據進行收集、處理和分析，利用優化的控制對各系統裝置進行集
中監控和管理，使各種機電設備系統能處於一個高效率的狀態下運行，協
楊哲恒
香港房屋經理學會會員
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24
外，由於B
AC
net
使用了業界常用的標準協定，避免了裝置和系統供應商
的壟斷，因而提昇了系統未來擴充性與兼容性，改變了過往系統只限於使
用單一供應商的產品，不用再付出昂貴投資在購置通訊協定轉換設備。以
下的內容會簡略介紹一下數項重要的機電設備設施與大廈自動化系統的關
連性。
空調通風系統
現今香港建築物主要應用於空調系統的制冷主機︵C
hiller
︶有風冷
式、水冷式︵淡水和海水︶三種，以傳統設計來說，為了避免制冷噸數不
夠而無法達致制冷效果，多數空調系統會採用過大的設計方式，但在此設
計運作下，不但成本提高，空調系統長期處於低用量的狀態下操作，所消
耗的能源和費用亦為較高。
在大廈自動化系統中，空調
系統採用智能控制器連繫各類裝
置如送風櫃︵A
ir Hand
ling U
nit
/ AH
U︶、V
AV
變風量系統控
制︵V
ariable A
ir Vo
lume / V
AV
BO
X
︶、鮮風/回風/
抽風扇、空
調系統水泵、制冷主機，可因
應用現場空間所偵測的實際溫
度去控制系統的運作，當中的
風櫃、水泵、風扇更配備變頻
器︵V
ariable Freq
uency Drive /
VF
D
︶，可減少電動馬達的耗電
量，而且亦利用了二氧化碳感應
器配合風櫃運作，保持良好的室
內空氣質素︵Ind
oo
r Air Q
uality
/ IAQ
︶，以最節能的方式去營造
出舒適和健康的室內空氣調節。
照明系統
在巿場新技術的發展下，有不少國家已經大力推動於人工照明上的環
保節能工作，以新式的節能燈具取代傳統比較耗電的照明產品，例如以往
普遍應用的鎢絲、石英燈膽和T
8
燈管等，已陸陸續續被慳電膽、T
5
燈管
和LED
燈具所淘汰，而當中LE
D
燈具是節省電力的最佳選擇，因為LE
D
燈
較傳統T8
燈管節省一半電力，耗電量也比一般慳電膽為低，而且LE
D
燈一
般壽命可以超過5
年之久，又能即開即著、不會閃爍影響使用者。
在大廈自動化的照明系統中，可以利用軟件程式去安排控制功能，如
提供自動照明開關、光度控制、手動控制、提早延時等等具彈性的照明控
制，根據實際使用要求，針對不同工作時段、操作板面亦容易使用，近年
更發展至可將照明系統資訊傳送至網絡，讓管理人員透過監控系統介面進
行遙遠監控，瞭解各區照明狀態並進行遙控管理。
升降機裝置
升降機是現今大廈不可缺少的垂直升降交通工具，當中以使用者的
舒適與安全為首要重點。新型升降機除了配備了一系列安全設備，如限速
器、緩衝器和保險門防撞裝置之外，另外亦備有能源效益的設計和運作模
式，像可變壓變頻的節能升降機︵V
ariable V
oltage Variab
le Frequency /
VV
VF
︶馬達、能將升降機上下運作中所產生的能源重用於升降機或其他
設備等。而透過大廈自動化系統中，升降機的運作可以反映在中央控制中
心，而管理人員可利用升降機監控系統介面加上閉路電視幫助進行全面監
控和管理，如遙遠手動控制升降機開關、因應現場情況而提供緊急支援
等，便利了大廈人員的日常管理和讓使用者更加感到安全可靠。
保安系統
大廈自動化在保安系統上有數項要點可以解決物業可能出現的安全
漏洞問題，例如以往主流的進出控制系統以門禁卡或密碼作為主要應用模
式，但其實可以使用生物識別技術︵如指紋、瞳孔︶來提高出入口控制的
大廈自動化 Building Automation (續)
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25
安全，而具備高清攝錄功能的閉路電視更能準確記
錄和識別過往錄像資料，加上對應區域監測和位置
指示系統，感應器中的軟體可以監測整個空間，如
果有未獲授權人仕進入物業範圍，該系統就會觸發
警報讓大廈保安人員可以迅速跟進。
電力質素
由於現時有很多大廈使用各式各樣的自動化電
力電子設備以便利日常營運，但也帶來了電網污染
的問題，電力質素︵P
ow
er Quality
︶因此影響了用
電效率，良好的電力質素可以延長裝置的壽命，避
免裝置因超過負載而燒毀，減少了斷電而造成的各
種人力金錢上的損失。當中一些電力電子設備例子
有LED
照明、變頻器、無斷電供應︵U
ninterrupted
Pow
er Sup
ply / U
PS
︶、電動車充電裝置等都會影
響到電力的質素，造成電流不穩和設備故障，保養
成本和耗電量高等等問題。在大廈自動化系統中，
電力質素可以得到即時監察，然而，透過善用濾波
器去濾除諧波、改善供電功率和電力質素，不僅可
以降低設備供電容量，還可以降低線路損耗、提高
系統功率因數，幫助大廈工作人員去管理電力品
質，提升用電效能。
能源管理系統
能源管理是在大廈自動化系統中一個非常重要
的功能，大廈自動化的能源管理系統可以提供全面
的能源分析，當中包括各種機電設備的能源使用狀
況，系統以一個標準化的資訊平台，方便管理人員
進行定期能源使用資料比較、以圖象列表進行分析
及準備能源使用報告等，而管理層可以根據報告內
的分析和建議去決定日後的能源管理策略與推行改善措施，例
如優化機電設備的運作時間和在硬件裝置上提昇以獲得更好的
能源效益，去持續優化大廈的能源表現。
大廈自動化的未來發展
綜合以上內容，因應著科技的進步發展，現今的大廈自動
化系統可以監察、控制、配合管理的完整軟體和實體系統，因
為系統容易與不同機電設備進行資訊與介面配合，大大便利了
大廈智能化的管理。當中的例子如行動感應器可以應用於照明
控制、空調控制和保安警報系統配合使用，使用感應器和執行
器能帶來便利，減少故障和節省維修成本，亦可以優化整個大
廈的能源管理。另外，在保安系統中，可以利用無線射頻辨識
︵Rad
io F
requency Id
entification / R
FID
︶和近距離無線通訊
技術︵N
ear Field
Co
mm
unication / N
FC
︶，一種短距離的高
頻無線通訊技術，用戶的智能手機可以用作門禁卡的功能，提
高安全性，更可利用流動通訊網絡來建立定位追蹤系統。
其次，現今的智能大廈已經不單止要功能齊備，更需要在
高科技和能源效益方面發展。
雖然個別機電設備如空調、照明、保安、升降機等控制系
統已經相當成熟，但屬於整體性的網絡自動化系統仍然不多，
所以市場上有供應商以智能路由器去造成互通性，讓系統平台
能夠開放。此外，大廈自動化系統有了開放的平台技術，可以
收集和管理來自不同機電設備的控制系統資料，加上善用市場
上流行的雲端科技，使設施設備的管理營運更加容易、更經濟
和更有效益。
最後，大廈自動化系統將會加強深化和應用在智能大廈，
並持續在未來發展，為大廈管理人員和使用者提供一個更能安
全、舒適和節能的建築環境。
大廈自動化 Building Automation (續)
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27
▲ App上的租約記錄
▲ 會所預訂功能
▲ 通告版面
物管資訊科技應用
香港房屋經理學會刊物委員會
物業管理行業是一個要同時兼顧對
﹁物﹂進行管理︵如物業或設施等︶，和
對﹁人﹂進行服務︵如業主或租戶等︶的
行業。兩者的需求往往交織在一起。長期
以來，隨著業戶對服務水準要求的不斷提
高，物業管理往往面對瑣碎且繁重的工作
量。正因如此，專門針對物業管理開發以
提升效率及節省成本的軟件系統在市場上
應運而生，加上隨著智能手機的普及，在
人均擁有兩部以上智能手機的香港，資訊
科技已經悄然將傳統物業管理行業推到了
智能化的風口浪尖。
本港市場上有系統開發商研發﹁雲端互動社區﹂，配合智能手機應
用程式和雲端技術，一站式為物業管理公司提供各項基礎管理服務，如維
修、設備保養、租務管理、會所設施管理、繳費服務、流程跟蹤、各類統
計分析等；同時向業戶提供多元物業服務，如直接向業戶手機推送物業通
告、手機預訂會所設施、手機報告維修事項、手機報名各項活動、手機查
詢或訂閱區內各項公共服務、手機選購臨近商戶商品及叫外賣等。系統將
物業管理的﹁物﹂和﹁人﹂進行有機關聯，使系統成為數字平台，利用數
字技術的便捷性同時提升物業管理運營效率及服務水準。
為私人屋苑設計的系統提供全面而簡潔的會所預訂功能，已登入系
統的住戶除了可以隨時隨地用手機選擇需預訂的會所項目、日期和時間，
還可以即時查看預訂記錄，系統也會提示住戶繳費的最後限期，節省住戶
向會所職員查詢的時間。更方便的是，訂場的記錄也會同步於手機的日曆
App
上，具備提醒功能並方便住戶隨時查閱及安排日程。
會所職員可以用後台系統自由編輯或維護各種會所設施，隨時更新修
改設施開放時間，繳費期限，項目收費等，甚至還能夠設定兩個共用同一
場地項目的關聯性，避免出錯。同時，後台系統也是一部會所收銀終端，
直接對接各種支付管道。因此，系統使會所訂場服務達到高度自動化，減
輕前線職員的工作壓力，並減少人手操作可能產生的錯誤。
系統讓物管職員隨時可以編輯並發佈通告。通告有效時間可以自由設
定，自動發佈，無須人工按時﹁上架﹂及﹁下架﹂。當通告發出後，相關
住戶的手機可即時接收推送提示，且無需繳納昂貴的S
MS
費用。系統更設
有流程審批，通告完成編輯後可由高級別經理審批後發佈，明確責任，確
保資訊準確。
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28
▲ App上的報事功能
▲ App上的租約記錄
▲ App上的職員入口
在租務應用方面，系統擁有智能手機租約及租務電子賬單。租戶可通
告此A
pp
，查看其付款記錄及接收租務通告。
因應不同類型物業的管理情況，為方便業戶向管理公司報告維修等問
題，也方便管理公司更為有效地處理和監控整個事件跟進流程，特別是方
便部分外出工作的師傅，系統的即時報事流程可以由一個突發事件或維修
需求的開始發生，到圓滿得到處理的全程通過智能手機完成，時間將大幅
縮短，同時設備上將留下清晰的紀錄。
在保安運作方面，巡邏是一項必需而且重要的任務，其主要的目的是
巡查屋苑範圍的安全狀況，保障居民和財物的安全。現時，80%
或以上物
業管理公司用的電子巡更棒已沿用超過十年，為了監察保安員是否按時、
按點進行保安巡邏工作，物業經理通常在預先設計的巡邏路線上放置巡更
鈕，以電子巡更棒﹁打卡﹂記錄保安員到巡的時間。待巡邏完成後，儲存
在電子巡更棒的巡邏時間及地點等記錄，可透過管理處的﹁下載器﹂傳輸
至電腦作記錄。
傳統用的電子巡更棒不足之處是：
1.
滯後的報告
由於要等待保安員巡邏完成後，儲存在電子巡更棒的巡邏時間及地點
等記錄，才可以透過管理處的﹁下載器﹂傳輸至電腦作記錄。換言
之，管理處﹁事後﹂才能知道保安員是否在指定時間按巡邏路線到達
指定地點﹁打卡﹂。
2.
資訊不足
保安員只能透過﹁事件鈕﹂記錄當時所發生的事件項目︵如漏水、雜
物等︶，卻無法記錄項目的詳細資訊。
3.
不能對突發事情作出即時的反應
若保安員︵或現場︶中途出現問題或危險，管理處是不能立時作出適
切的處理及跟進。
物管資訊科技應用 (續)
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29
物管資訊科技應用 (續)
針對這類型巡邏系統的不足，有系統研發商依循下列方向開發新的管
理方案
1. 即時資料傳輸的網絡。
2. 多角度記錄事件。
3.
資料中央化，以便分析及跟進。
4.
定位緊急求助、支援功能。
5.
﹁到點﹂打卡：確保保安員每一巡邏點都有巡邏。
電子標籤︵T
ags
︶
利用﹁電子標籤﹂︵N
FC
Tag
s︶取代傳統﹁巡更鈕﹂。這些﹁電子
標籤﹂內置巡邏點位置。當保安員﹁打卡﹂時，智能手機記錄巡邏點位置
及﹁到點﹂巡邏時間，再透過3G
或4G
網絡，把這些相關記錄即時傳輸回
中央巡邏系統伺服器。這些數據有助分析保安員是否﹁按時﹂，﹁按點﹂
作保安巡邏及使傳統保安員的巡邏工作智能化、立體化，例如：我們可以
透過智能手機的拍攝照片功能去記錄現場的情況。同時，我們亦可以用手
機的錄音、記事功能去詳細記錄事件的細節或過程。當保安員巡邏時遇著
緊急的事故，他們可以立即致電﹁999
﹂、管理處或相關單位即時求助。
展望將來，流動設備將進一步普及，智能手機和手機應用程式將進一
步增加市民對於服務的需求，這種需求將滲透至生活的各方面。更快捷、
更高效、更多元、更貼心的物業服務將成為物業管理公司發展的方向，也
是貫穿智慧社區的樞紐。各類型的物管資訊科技系統將會提供更多提升物
業管理效率的功能，同時整合更多社區資源豐富服務內容，令市民以智能
手機為入口，彈指間令生活更便捷。
鳴謝 卡薈有限公司
及 Lik On Technology Ltd
.
資料提供
▲ 近場通訊（英語：Near Fie ld Communication，NFC），又稱近距離無線通訊，是一種短距離的高頻無線通訊技術，允許電子裝置之間進行非接觸式點對點資料傳輸，在十公分（3.9英吋）內交換資料。
▲ 1. 透過相片、短片和錄音詳細記錄巡邏中需要注意或跟進的事件。
2. 查點提示：提示保安員下個巡查點的位置。（有特別聲音提示巡邏點錯誤！）
3. 加入常規檢查點：提醒保安員在指定項目上檢查及匯報（例如：防煙門有否關閉？）。
4. 隨時按需要，加入突擊檢查要求：提醒保安員在某次巡邏時要檢查及匯報。（例如：住戶門口是否有過多雜物？）
5. 突發事情求助：當保安員遇到突發事情時，可以使用系統的求助功能，致電管理處或相關單位求助。
6. 環保：伺服器儲存巡邏資料，可以隨時給有關人仕查閱，減省紙張印刷。
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General Council2014/2015
President IP Chi Ming, Ellis 葉志明
Vice President WU Chi Ping, Gordon 胡志平
Immediate Past President YUEN Chui Yi, Cora 袁翠儀
Treasurer CHIANG Yee Lung, Calvin 姜宜龍
Secretary LAI Fung Ming, Brenda 黎鳳鳴
Council Members CHANG Yuk Kam, Patricia 鄭玉琴
CHEUNG Ching Yeung, Teddy 張晶揚
CHU Po Kwok, Kevin 朱寶國
CHUI Wai Lan, Waillen 崔偉倫
HA Kin Fai, Raymond 夏建輝
LAI Chi Hang, Alen 賴智衡
LAM Yu Hin, Lewis 林宇軒
LAW Yeuk Tim, Tim 羅躍添
LEE Hin Yui, June 李顯蕊
LEE Sau Man, Samson 李秀文
LIU Wing Tai, Harvey 廖永泰
LOW Yue Tung, Eton 勞宇棟
LUI Ching Ming, Lawrence 雷晶明
NG Kai Tung, Thomas 吳啟東
NG Lai Ching, Karen 吳麗清
SO Sui Shan 蘇瑞山
TANG Chi Sum, Terence 鄧志深
TANG Hoi Yan, Felix 鄧海恩
WONG Sai Kit, Jackel 黃世傑
WONG Wing Lok, Allan 王榮樂
WOO Ho Yin, Esmond 胡浩然
YAU Kam Fai, Anthony 游錦輝
Publications Committee LUI Ching Ming, Lawrence 雷晶明 (Chairman)
(2014-2015) LEE Sau Man, Samson 李秀文 (Vice Chairman)
CHEUNG Ching Yeung, Teddy 張晶揚
CHIANG Yee Lung, Calvin 姜宜龍
CHU Po Kwok, Kevin 朱寶國
CHUI Wai Lan, Waillen 崔偉倫
HA Kin Fai, Raymond 夏建輝
LAI Chi Hang, Alen 賴智衡
LAI Fung Ming, Brenda 黎鳳鳴
LAM Yu Hin, Lewis 林宇軒
LIU Wing Tai, Harvey 廖永泰
NG Kai Tung, Thomas 吳啟東
WONG Sai Kit, Jackel 黃世傑
WOO Ho Yin, Esmond 胡浩然
YAU Kam Fai, Anthony 游錦輝
CHENG Cheuk Pan 鄭卓斌 (Co-opted Members)
LAI Chun Ming, Mick 黎振明 (Co-opted Members)
NG Tat Fai, Daniel 伍達輝 (Co-opted Members)
OR Chi Chung, Charles 柯智聰 (Co-opted Members)
