1

PrestatieafsprakenHoeksche Waard 2017

HW Wonen, Platform Huurdersverenigingen

Hoeksche Waard, Regio Hoeksche Waard

2 3

Inhoud Inhoudsopgave ..................................................................................................................................................2Samenvatting en leeswijzer ...............................................................................................................................3H1 Van woonvisie naar prestatieafspraken. ......................................................................................................5H2 Betaalbaarheid .............................................................................................................................................6 2.1 Betaalbaar wonen voor iedereen ...........................................................................................................6 2.2 Huurders in de knel ................................................................................................................................7 2.3 Betaalbaarheid bewaken ........................................................................................................................8 2.4 Huurbeleid............................................................................................................................................10 2.5 Energielasten ........................................................................................................................................11H3 Geschikt wonen ..........................................................................................................................................13 3.1 Langer zelfstandig ................................................................................................................................13 3.2 Bestaande voorraad .............................................................................................................................14 3.3 Bijdrage nieuwbouw ............................................................................................................................16 3.4 Aanpak .................................................................................................................................................17 3.5 Mantelzorg ...........................................................................................................................................20 3.6 Wonen, welzijn en zorg ........................................................................................................................21H4 Beschikbaarheid ........................................................................................................................................24 4.1 De sociale woningvoorraad..................................................................................................................24 4.2 Jongeren ..............................................................................................................................................26 4.3 Statushouders ......................................................................................................................................27 4.4 Tijdelijke huisvesting ............................................................................................................................28 4.5 Beheer en onderhoud ..........................................................................................................................29 4.6 Verkoop en sloop .................................................................................................................................29 4.7 Scheiding DAEB / niet-DAEB ...............................................................................................................30H5 nieuwbouw ................................................................................................................................................32 5.1 Nieuwbouwstrategie ............................................................................................................................32 5.2 Nieuwe projecten .................................................................................................................................32 5.3 Kwaliteitseisen bij nieuwbouw .............................................................................................................33H6 Energietransitie ..........................................................................................................................................37 6.1 Ambities ...............................................................................................................................................37 6.2 Aanpak HW Wonen ..............................................................................................................................37H7 Samenwerken in de wijk ............................................................................................................................40 7.1 Leefbaarheid ........................................................................................................................................40 7.2 Gebiedsgericht ondernemen ...............................................................................................................40 7.3 Buurtbemiddeling ................................................................................................................................41 7.4 Samen met huurders ............................................................................................................................41 7.5 Gegevensuitwisseling ...........................................................................................................................41H8 Toewijzing ..................................................................................................................................................43H9 Organisatie van de samenwerking ............................................................................................................43Tot slot .............................................................................................................................................................46Bijlage A: Begrippenlijst ..................................................................................................................................47Bijlage B: Nieuwbouwprogramma HW Wonen 2017-2020.............................................................................50Bijlage C: Prognose te verkopen bezit HW Wonen ........................................................................................51Bijlage D: Energietransitie HW Wonen ...........................................................................................................54Bijlage E: Bevordering doorstroming naar geschikte woning ........................................................................55Bijlage F: Eisen handboek Woonkeur Basispakket voor eengezinswoningen ................................................56Bijlage G: De afspraken ..................................................................................................................................57

4 5

Een belangrijke conclusie uit de Woningmarktanalyse is het inzicht dat de voorraad sociale huurwoningen in kwantitatief opzicht voldoende is. Wel is er sprake van een kwalitatieve opgave, enerzijds gaat het om verversing van de voorraad in algemene zin en anderzijds om een transformatieopgave. Daarnaast is er de komende jaren wel behoefte aan toevoeging van andere woningtypen. Hoewel geen kerntaak meer voor de corporatie volgens de Woningwet 2015, ligt er met name in de realisatie van de segmenten vrije sector huur en goedkope koop nog een mogelijke rol voor HW Wonen indien marktpartijen onvoldoende belangstelling tonen om in dit segment te ontwikkelen.De opgave voor de huisvesting van statushouders is een onzekere. Toch hebben partijen een aanname ge-daan om met elkaar te kunnen praten over de aanpak en niet te blijven steken in discussies over de opgave. Tijdens het ketenoverleg statushouders is afgesproken dat HW Wonen voorlopig inspeelt op de taakstelling door het verminderen van haar verkopen, zodat op korte termijn de wachttijd voor een huurwoning niet hoeft toe te nemen. De woningen uit de verkoopvijver voorzien echter ook in de behoeften van koopstar-ters die evengoed als statushouders een belangrijke doelgroep vormen. De huidige aanpak zal mede ge-zien de grote behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen die blijkt uit de Woningmarktanalyse, geëvalueerd moeten worden.

De opgave met betrekking tot de geschiktheid van de woningvoorraad geeft ook aanleiding voor een aan-scherping van de eisen bij nieuwbouw (H5). Het is uiteraard niet nodig dat iedere woning wordt opgeleverd met allerlei aanpassingen, maar die aanpassingen moeten wel eenvoudig aangebracht kunnen worden wanneer ze nodig zijn. Daar dient bij het ontwerp al rekening mee gehouden te worden wat betreft maat-voering en dergelijke. Het verschil tussen senioren woningen en reguliere eengezinswoningen wordt daarmee kleiner; de ambitie gaat uit naar meer universeel inzetbare woningen.

De verbetering van de energieprestatie (H6) is een langere termijn inspanning. Bijzondere aandacht in 2017 is er voor de businesscase van nul-op-de-meter woningen om in ieder geval een aantal woningen geheel energieneutraal op te leveren en meer kennis en ervaring op te doen met deze aanpak.

Hoofdstuk 7 beschrijft de samenwerking in de haarvaten van de wijk. Het kerngericht werken sluit aan bij de filosofie van de in de regio actieve zorg- en welzijnsorganisaties.

De toewijzing van woningen (H8) is geregeld via de huisvestingsverordening en het urgentiedraaiboek dat in december 2016 geactualiseerd wordt.

Hoofdstuk 9 tenslotte beschrijft de organisatie van de samenwerking. De afspraken worden regionaal ge-monitord, geëvalueerd en geactualiseerd. Uiteraard kan er in de realisatiefase operationeel overleg zijn op gemeentelijk niveau, maar de volkshuisvestelijke opgaven en de bijdrage van HW Wonen daaraan worden op regionaal niveau besproken.

Samenvatting en leeswijzer

Met dit document presenteren HW Wonen, het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen hun gezamenlijke prestatie- afspraken 2017 met betrekking tot de volkshuisvesting in de regio Hoeksche Waard. De afspraken worden jaarlijks geactualiseerd en voorliggende afspraken zijn een actualisatie en verdere uitwerking van de prestatie- afspraken 2016.

De twee belangrijkste uitwerkingen betreffen de thema’s betaalbaarheid (H2) en geschiktheid (H3). Beide begrippen zijn subjectief zolang er geen duidelijke criteria vastgesteld worden. De betaalbaarheid van de sociale huurwoning wordt voor de gemiddelde huurder geborgd door voldoende differentiatie in huur- prijzen (wensportefeuille), de systemathiek van het passend toewijzen, en de huurtoeslag. Desondanks blijkt uit onderzoek dat sommige huurders van sociale huurwoningen te maken hebben met te hoge woonlasten ten opzichte van het inkomen. In een nog te ontwikkelen Convenant Preventie Schulddienstverlening zetten HW Wonen en WIHW samen met andere partners in op een aanpak die voorkomt dat er betalingsproble-men gaan ontstaan. Het gaat daarbij altijd om maatwerkoplossingen waarbij verhuizen, (al dan niet tijdelijke) huurverlaging of een tegemoetkoming in de verhuiskosten een rol kunnen spelen.

Een van de belangrijkste uitdagingen voor de woningmarkt in de Hoeksche Waard is om, vooruitlopend op het grotere aantal ouderen, te zorgen voor voldoende geschikte woningen. In de Woningmarktanalyse Hoeksche Waard 2016 die in gezamenlijke opdracht van HW Wonen en de gemeenten is uitgevoerd, wordt een definitie gegeven van geschiktheid voor senioren met een mobiliteitsbeperking en is de geschiktheid van de bestaande voorraad in kaart gebracht. Verhoudingsgewijs ligt de grootste opgave in de particuliere sector. In 2017 lanceren de gemeenten een bewustwordingscampagne die investeringen in de geschiktheid van woningen moet aanjagen. Hoewel de voorraad van HW Wonen er verhoudingsgewijs beter op voor-bereid is, wonen er ook nog zo’n 1.900 60+-ers in een niet-geschikte sociale huurwoning. Om de doorstro-ming naar geschikte woningen te stimuleren, kunnen urgenten met een medische indicatie en 70+-ers met mobiliteitsbeperkingen onder voorwaarden verhuizen naar een geschikte woning zonder een huursprong te maken. Om te bepalen of er voldoende geschikte huurwoningen beschikbaar zijn om deze beweging op te vangen, inventariseert HW Wonen een eventuele transformatieopgave in deze. De opgave met betrekking tot geschiktheid zal daarnaast deels opgevangen moeten worden met nieuwbouw waarop de gemeenten door middel van het Regionaal Woningbouw Programma op kunnen sturen.

De kwaliteit en kwantiteit van de geleverde zorg- en welzijnsdiensten zijn geen volkshuisvestelijke vraag-stukken en maken daarom ook geen onderdeel uit van de prestatieafspraken. Wat wèl relevant is, is de beschikbaarheid en bereikbaarheid van deze voorzieningen in de kernen. Een aanpak gericht op de ge-schiktheid van woningen kan daarom niet los gezien worden van een aanpak waarmee de bereikbaarheid van diensten geborgd wordt. Zorg- en welzijnsorganisaties in de Hoeksche Waard bereiden een Pact van mijn Hart V2.0 voor waarin geborgd wordt dat diensten op het gebied van zorg en welzijn voor iedere inwoner van de Hoeksche Waard die daar behoefte aan heeft en recht op heeft, beschikbaar, bereikbaar en toegankelijk zijn.

Hoofdstuk 4 gaat in op de beschikbaarheid van woningen. De Woningmarktanalyse geeft input voor de wensportefeuille van HW Wonen die moet er voor moet zorgen dat er voldoende woningen, op de juiste plaats, voor de juiste doelgroep, tegen de juiste huurprijs beschikbaar zijn. De uitkomsten geven ook input voor een actualisatie en meer kwalitatieve uitwerking van het Regionaal Woningbouwprogramma. Beide uitwerkingen vinden in de eerste helft van 2017 plaats.

6 7

H1 Van woonvisie naar prestatieafspraken.

InhoudDe Regionale Woonvisie die in 2015 vastgesteld werd in de gemeenten Binnenmaas, Korendijk, Cromstrijen, Strijen en Oud-Beijerland is leidend voor de inhoud van de prestatieafspraken met corporatie en huurdersorganisaties. Vanuit de Woonvisie staan de komende periode vijf doelen centraal:1. Zorgen voor voldoende geschikte woningen voor mensen die zorg ontvangen. Dit kan door nieuwbouw en door het aanpassen van bestaande woningen;2. Beperken van het risico van een te grote voorraad eengezinswoningen;3. Op peil houden van voorzieningen;4. Het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden voor starters; 5. Zorgen dat er genoeg betaalbare (huur)woningen beschikbaar zijn.

Daarnaast heeft de minister van BZK een aantal Rijksprioriteiten benoemd waarover gemeenten en corporaties met elkaar afspraken moeten maken:1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep; 2. Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector; 3. Huisvesten van urgente doelgroepen; 4. Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting i.v.m. langer zelfstandig wonen.

KwaliteitNaast deze thema’s hebben partijen met de prestatieafspraken van 2016 ook een eerste stap gezet naar het gezamenlijk sturen op de kwaliteit van wonen. De samenstelling van de bevolking in de Hoeksche Waard gaat de komende jaren veranderen. Daarom wordt in de Regionale Woonvisie het accent verlegd van nieuwbouw naar de bestaande woningvoorraad en van groei naar het behoud van kwaliteit. In de afspraken van 2017 is dat met name ook te zien in de verdere uitwerking van de thema’s betaalbaarheid en geschiktheid.

Van visie naar realisatiePrestatieafspraken vormen de schakel tussen woonvisie (strategisch) en realisatie (operationeel). In die zin is het proces waarin de prestatieafspraken tot stand komen een proces van gezamenlijk uitwerken en detailleren van de opgaven die in de Regionale Woonvisie meer op hoofdlijnen zijn beschreven. Om vervol-gens aan die uitgewerkte opgaven concrete afspraken te kunnen koppelen.

LooptijdOnderliggende afspraken hebben betrekking op de periode 2016-2020 en op het jaar 2017 in het bijzonder. Conform de cyclus zoals voorgeschreven door de minister, worden de prestatieafspraken jaarlijks geactu-aliseerd. De Regionale Woonvisie HW en het bijbehorende Regionaal Woningbouwprogramma moeten uiterlijk 1 juli 2017 worden geactualiseerd en kunnen aanleiding geven tot verdere uitwerkingen voor de prestatieafspraken van 2018 en verder.

H2 Betaalbaarheid

2.1 Betaalbaar wonen voor iedereenWoningbouwcorporaties zijn eind 19e eeuw ontstaan vanuit de behoefte om voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben zodat iedere burger kan beschikken over een woning die schoon, heel en veilig is, ongeacht de hoogte van zijn inkomen. Daarmee vormt betaalbaarheid de kern van de volkshuisvestelijke opgave en in zekere zin het bestaansrecht van de corporatiesector in Nederland. Alle bij de prestatieaf-spraken betrokken partijen hechten groot belang aan de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Het begrip betaalbaarheid wordt dan ook expliciet benoemd als doelstelling in de Regionale Woonvisie HW en ook het ministerie BZK eist met haar Rijksprioriteiten dat partijen met elkaar afspraken maken over dit thema.Het lastige is dat noch de Regionale Woonvisie HW, noch de minister een heldere definitie van het begrip betaalbaarheid geeft. Bovendien spelen er bij betaalbaarheidsproblemen vaak ook andere factoren een rol die meer thuis horen in het sociale domein. In de afgelopen maanden hebben partijen daarom onderzocht op welke manier er binnen het kader van de prestatieafspraken gekeken kan worden naar dit thema. Het zou daarbij in ieder geval moeten gaan over de hoogte van de woonlasten. Daar wordt in Nederland langs drie sporen op gestuurd:

1. Door middel van de wensportefeuille van de corporatie waarin het woningbezit wordt verdeeld over de verschillende huurprijsklassen. Dit borgt op portefeuilleniveau de beschikbaarheid van corporatie- woningen in de diverse huurprijsklassen,1

2. Met de invoering van het passend toewijzen per 1 januari 2016 krijgen huurders een woning toegewe- zen met een huur die aansluit bij hun inkomen. Een eenduidige en goed toetsbare norm zorgt ervoor dat de mensen met de laagste inkomens de woningen krijgen toegewezen die voor hen bedoeld zijn.2 Dat wil zeggen een woning met een huurprijs tot en met de voor hen relevante aftoppingsgrens.3 3. Daarnaast regelt het systeem van de huurtoeslag in veel gevallen de betaalbaarheid. Dat wil niet zeg- gen dat het systeem elke inkomenssituatie compenseert; de huurtoeslag is inkomensafhankelijk.

Grosso modo is de betaalbaarheid van de sociale huursector door deze regelingen geborgd. Toch is het systeem niet voor iedereen dekkend. Een goede wensportefeuille gaat over het complete bezit van een corporatie; het zegt nog niets over de huur die een individuele huurder betaalt en hoe deze zich verhoudt tot zijn inkomen. Het passend toewijzen borgt op hoofdlijnen de betaalbaarheid maar aangezien er binnen deze methodiek verder geen differentiatie in de huur binnen die inkomensgroep is, wil dat niet altijd zeggen dat daarmee de betaalbaarheid voor iedere huurder geborgd is. De systematiek van passend toewijzen zegt bovendien niets over de huur van huurders die vóór invoering van het passend toewijzen hun woning betrokken hebben. Volgens de Lokale Monitor Wonen op waarstaatjegemeente.nl varieert het aandeel ‘dure scheefhuurders’ in de regio tussen de 7,7% en 12,4%. Huurtoeslag maakt voor de meeste huurders de woonlasten betaalbaar maar het compenseert nooit 100% van de huur. Incidentele huurverhogingen of verhogingen met meer dan de inflatie kunnen de betaalbaar-heid voor een huurder onder druk zeten.

1 Zie bijlage A voor een definitie van goedkope, betaalbare, bereikbare, middeldure en dure huur. 2 Het gaat om huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen voor de huurtoeslag (in 2016: €22.100 voor

eenpersoons huishoudens, €30.000 voor meerpersoonshuishoudens beneden de AOW-leeftijd; en €30.050 voor meerpersoonshuis

houdens boven de AOW-leeftijd).3 De aftoppingsgrens is in 2016 voor een- en tweepersoonshuishoudens €586,68, voor drie- en meerpersoonshuishoudens €628,76.

8 9

2.3 Betaalbaarheid bewakenPartijen zijn van mening dat een huurder niet in de knel zou mogen komen puur en alleen omdat de woon-lasten met zijn inkomen eigenlijk niet op te brengen zijn zonder op andere noodzakelijke uitgaven aan eerste levensbehoeften te moeten bezuinigen. Daarbij veronderstellen we dan wel dat de huurder in een passende woning woont (dus niet ‘boven zijn stand’), er alles aan gedaan heeft om zijn inkomen op peil te brengen (o.a. door het aanvragen van alle mogelijke toeslagen) en dat er een maximaal beroep op de zelfredzaamheid en de verantwoordelijkheid van de huurder is gedaan. Onder deze voorwaarden onderzoeken gemeenten en HW Wonen de mogelijkheden voor een gezamen-lijke aanpak om het aantal huurders in de knel te beperken. Daarbij geven zij nadrukkelijk aan geen inko-menspolitiek of armoedebeleid te willen voeren vanuit de prestatieafspraken; het gaat echt om het vinden van een oplossing voor situaties waar in de woonlasten (mede) veroorzaker zijn van financiële problemen. Huurders met huurachterstand zijn al in beeld bij HW Wonen en worden in een vroeg stadium begeleid in het kader van het convenant preventie huisuitzettingen Hoeksche Waard waarin ook de gemeenten, de voormalige Regionale Sociale Dienst Hoeksche Waard (nu: Werk en Inkomen Hoeksche Waard, WIHW) en de Dienst Gezondheid & Jeugd participeren5. De uitdaging ligt dus veel meer in het vroegtijdig signaleren van mogelijke problematiek en het voorkomen dat deze leidt tot betalingsachterstanden.

SignaleringOm deze verborgen problematiek zichtbaar te kunnen maken, zouden inkomensgegevens geconfronteerd moeten worden met huurlasten. Vanwege privacyregels kan dat echter niet zonder toestemming van de huurder. Indien de huurder prijs stelt op een oplossing, kan aan de huurder voorgesteld worden een toe-stemmingsverklaring te tekenen om de problematiek voor te leggen aan WIHW. Overigens beschikt WIHW over informatie die kan bijdragen aan vroegtijdige signalering van mogelijke schuldproblematiek. Zo heeft zij inzage in het aantal bewoners met een uitkering van WIHW dat geen zorgverzekering heeft of een betaalachterstand heeft bij de zorgverzekeraar. Dit zijn signalen van financiële krapte. Daarnaast kunnen zij signaleren wanneer mensen recht hebben op een toeslag maar daar geen gebruik van maken. Daarbij gaat het om huurtoeslag, zorgtoeslag, bijzondere bijstand voor 65+-ers en kinderopvangtoeslag. In die gevallen zou dus sprake kunnen zijn van financiële krapte die (deels) onnodig is.Preventie en vroegtijdige signalering vormen de rode draad in het Beleidsplan Integrale Schulddienst-verlening 2016-2020 van WIHW. De vroeg-signalering wordt de komende jaren verder versterkt door het ontwikkelen van informele netwerken, zodat signalen nog makkelijker kunnen worden opgevangen. Denk hierbij aan kerken, het platform huurdersverenigingen HW, en het kerngericht werken in het algemeen.

PreventieOm effectief en integraal opvolging aan die signalen te kunnen geven is een Convenant Preventieve Schulddienstverlening in voorbereiding, waarin op dit moment in ieder geval WIHW, Welzijn HW, Humanitas en HW Wonen zullen gaan samenwerken. Idee is dat indien één van de partners signalen oppikt van mogelijke schuldproblematiek er in een zo vroeg mogelijk stadium actie wordt ondernomen. Vervolgactie is altijd een kwestie van maatwerk waarin ook nadrukkelijk wordt uitgegaan van de zelfredzaamheid van de huurder. Vervolgens kunnen de convenantpartijen met de huurder inventariseren of deze gebruik maakt van alle toeslagen waar hij recht op heeft en of hij in aanmerking komt voor aanvullende maatregelen zoals een tijdelijke Woonkostentoeslag (WIHW6), kwijtschelding van bepaalde gemeentebelastingen (SVHW7) en of het zinvol is om een budgetcoach in te schakelen.

2.2 Huurders in de knelOndanks deze maatregelen komen er signalen vanuit het Platform Huurdersverenigingen HW dat een deel van de senioren het financieel moeilijk zouden hebben. En dat de hoogte van de huur hierin een factor van betekenis kan spelen. In welke mate betalingsproblemen ontstaan door te hoge woonlasten is een vraag waar het (mede in opdracht van HW Wonen uitgevoerde) Woonlasten-onderzoek ZHZ uit 2014 een antwoord geeft4. Daaruit blijkt dat 12% van alle huurders (1.080 huishoudens) van sociale huurwoningen te hoge woonlasten heeft ten opzichte van het inkomen. Hierbij is gebruik gemaakt van de budgetbena-dering van Nibud, die uitgaat van kengetallen voor de noodzakelijke maandelijkse uitgaven en rekening houdt met de gezinssamenstelling en de huurtoeslag.

Figuur 2.1: huurders in een sociale huurwoning in de knel als gevolg van te hoge woonlasten.

Ondanks het sturen op de wensportefeuille, het systeem van passend toewijzen en de huurtoeslag is er dus een groep huurders die verhoudingsgewijs te hoge woonlasten heeft. Met name het aandeel 65+-ers in deze groep baart zorgen, aangezien zij in de regel weinig te verwachten hebben qua inkomensontwik-keling. Een deel van deze groep kwetsbare huurders is in beeld bij HW Wonen of de schuldhulpverlening omdat ze een betalingsachterstand hebben, maar het merendeel blijft buiten beeld want betaalt maande-lijks tijdig de huur en bezuinigt op de overige noodzakelijke uitgaven, al dan niet door een beroep te doen op familie, kerk of voedselbank.

5 In alle gemeenten van de Hoeksche Waard kunnen huurders met een beperkt inkomen in aanmerking komen voor kwijtschelding

van de afvalstoffenheffing en het gebruikersdeel van de rioolheffing. Zie ook: www.svhw.nl/kwijtschelding6 Dit kan wanneer iemand (al dan niet tijdelijk) geen recht heeft op huurtoeslag of dat de huurtoeslag ontoereikend is. 7 In alle gemeenten van de Hoeksche Waard kunnen huurders met een beperkt inkomen in aanmerking komen voor kwijtschelding

van de afvalstoffenheffing en het gebruikersdeel van de rioolheffing. Zie ook: www.svhw.nl/kwijtschelding4 Dit kan wanneer iemand (al dan niet tijdelijk) geen recht heeft op huurtoeslag of dat de huurtoeslag ontoereikend is.

10 11

VerhuiskostenEen huurder die in betalingsproblemen verkeert, heeft ook geen budget om de verhuiskosten te dekken. Indien in bovengenoemde voorbeelden verhuizen een voorwaarde is om verdere toekomstige problema-tiek te voorkomen, kan er (onder voorwaarde dat er inderdaad sprake is van onvoldoende draagvlak op basis van inkomen en/of vermogen) via WIHW een beroep gedaan worden op de bijzondere bijstand. Ook de Wmo kent een tegemoetkoming verhuiskosten. Deze komt alleen aan de orde wanneer er sprake is van fysieke of psychische klachten en daaruit voortkomende beperkingen en als een verhuizing daar een oplossing voor biedt. Daarnaast kan er binnen een samenwerking ook gezocht worden naar pragmatische oplossingen. Welzijn HW kent haal- en brengdiensten, een klussendienst en beheert ook een kringloopwin-kel, en kan daarmee ook budgetoplossingen voor bepaalde kostenposten bieden bij noodzakelijke verhui-zingen.

Van twee kantenHet blijft dus maatwerk maar met vroegtijdige signalering kan vanuit de samenwerking binnen het te ont-wikkelen Convenant Preventieve Schulddienstverlening voor de meeste huurders in de knel uit figuur 2.1 de betaalbaarheid geborgd worden. Dat kan door het sturen op de inkomsten en/of het sturen op de uit-gaven, maar het vereist uiteraard wel altijd de medewerking van de huurder zèlf. Het blijft een verantwoor-delijkheid van de huurder zelf of hij prijs stelt op bovengenoemd maatwerk. Niet iedereen vindt het prettig om te moeten vragen om hulp. Een eerste stap is om, bij voorkeur via persoonlijk contact, te communice-ren dat er hulp mogelijk is in bepaalde situaties, en dat het loont om over trots en schaamte in relatie tot betalingsproblemen heen te stappen.

2.4 HuurbeleidEen andere factor die invloed heeft op de betaalbaarheid van de huurwoning is het huurbeleid. Het passend toewijzen en de wensportefeuille met de huurprijsklassen geven vooral de bovengrenzen van de huurprijs aan. Het blijft belangrijk om binnen die huurprijsklassen differentiatie te houden in huurprijs. HW Wonen stuurt daarop via de streefhuur en het aantal WWS-punten van de woning9. Het gemiddelde streef-huur-percentage ligt bij HW Wonen op 79% en de gemiddelde streefhuur ligt op € 567.

In haar huurbeleid hanteert HW Wonen het principe dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen. In 2016 wordt daar invulling aan gegeven door middel van de inkomensafhankelijke huurverho-ging. Vanuit het Rijk wordt vanaf 1 juli 2017 de huursombenadering ingevoerd. Een corporatie mag dan de huren van al haar woningen samen (de huursom) jaarlijks met maximaal 1% + inflatie laten stijgen. Met de huursombenadering kan een corporatie ervoor kiezen de huur van sommige woningen met meer dan 1% + inflatie te laten stijgen en andere met minder, als alle huurverhogingen samen maar niet boven de 1% +inflatie uitkomen10.

De voorgenomen huurverhoging die ingaat op 1 juli 2017 wordt door HW Wonen in het eerste kwartaal af-gestemd met het Platform Huurdersverenigingen HW. Gemeenten zijn hierin geen partij maar worden wel geïnformeerd. De precieze verhoging is nog niet bekend, maar de lijn die is ingezet met de inkomensaf-hankelijke huurverhoging (met als doel het terugdringen van goedkope scheefhuur) zal worden voortgezet. Huurverhogingen met meer dan 2,5% boven inflatie dienen wel terug te vloeien in de investeringen.

VervolgstappenIndien deze maatregelen onvoldoende lucht geven, kan door één van de partijen binnen bovengenoemd convenant vervolgens getoetst worden in welke mate de woonlasten een knelpunt vormen voor voor- koming van toekomstige schuldproblematiek8. Afhankelijk van de oorzaak van de financiële krapte, kan HW Wonen een aantal vervolgstappen zetten:

1. Geen passende huur maar wel een passende woningIndien sprake is van dure scheefhuur (gemiddeld ± 9% in de regio) en dit blijkt oorzaak te zijn van betaalbaarheidsproblematiek, is het zaak de huurder alsnog passend toe te wijzen (op of onder de aftoppingsgrens) zoals dat ook zou gebeuren wanneer deze huurder zou verhuizen. Ook dit is maatwerk en het is aan HW Wonen om te bepalen of dit gerealiseerd kan worden binnen de huidige woning (dus met huurverlaging) of dat een andere woning wordt aangeboden.

2. Geen passende woning en daardoor geen passende huurEen kwetsbare huurder kan in een woning wonen die niet (meer) past. Bijvoorbeeld omdat de kinderen de deur uit zijn, door een echtscheiding of door overlijden van de partner. Als hierdoor betalingspro-blemen dreigen te ontstaan, is het aan de huurder om uit te zien naar een meer passende woning die goedkoper is. HW Wonen kan bepalen of een betalingsregeling ter overbrugging gewenst is.

3. Passend maar niet betaalbaarZelfs in geval van een passende woning en passende huur kan de betaalbaarheid onder druk komen te staan. Bijvoorbeeld met een huur dicht tegen de aftoppingsgrens en/of een woning met een matige energieprestatie. Ook dan is maatwerk gewenst en zoekt HW Wonen naar een oplossing hetzij binnen de huidige woning (huurverlaging), hetzij door het aanbieden van een andere woning.

4. Terugval in inkomenDoor ontslag kunnen huurders soms te maken krijgen met een forse, al dan niet tijdelijke, inkomensda-ling. Indien de huur daardoor niet langer gezien kan worden als passend en er is geen vermogen waar-op ingeteerd kan worden, ontstaan er vroeg of laat betalingsproblemen. Indien er sprake is van een inkomen op bijstandsniveau komt deze huurder mogelijk in aanmerking voor tijdelijke Woonkostentoe-slag via WIHW. Bij een structurele terugval moet er worden uitgezien naar een meer passende woning.

Indien uit de toetsing in het kader van het Convenant blijkt dat verhuizen de beste oplossing is en er spra-ke is van urgente problematiek, zal HW Wonen de huurder met voorrang een andere woning aanbieden. De gemeenten zullen daartoe de urgentieregeling aanpassen zodra het Convenant Preventie Schulddienst-verlening een feit is.

8 Hiertoe kan het inkomen gerelateerd worden aan de woonlasten (energie +nettohuur) om te bepalen of er sprake is van een

betaalbare huur; bijvoorbeeld met behulp van de budgetbenadering van Nibud.

9 De streefhuur is de huurprijs die een woningcorporatie vraagt bij een nieuwe verhuring. De streefhuur is lager dan de maximale

huur volgens het WWS en kan per woning verschillen.10 De maximale huurstijging per woning mag voor inkomens beneden de € 39.874 euro nooit hoger zijn dan 2,5 procent + inflatie.

Huishoudens met een inkomen boven € 39.874 euro krijgen in 2017 bovenop die maximaal 2,5 % + inflatie een extra huur-

verhoging van 1,5 %. Gepensioneerden en gezinnen vanaf vier personen zijn hiervan uitgezonderd.

12 13

Afspraken2.1 Bij het doorbelasten van investeringen in energieprestatie hanteert HW Wonen het ‘beleid huur verhoging na woningverbetering’ van de Huurcommissie. Daarbij hanteert HW Wonen als één van haar instrumenten (om 70% van de huurders te laten instemmen) de woonlastenwaarborg die de huurders van een wooncomplex de zekerheid geeft dat de woonlasten gemiddeld over het complex gelijk blijven of zullen dalen na de ingreep. Deze systematiek gaat uit van gelijkblijvende energie- kosten, buitentempratuur en stookgedrag. 2.2 HW Wonen en de gemeenten geven invulling aan het convenant preventie huisuitzettingen Hoeksche Waard en stemmen vroegtijdig af waar maatregelen noodzakelijk lijken. De aanpak wordt jaarlijks geëvalueerd.2.3 HW Wonen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard voeren overleg gericht op het zoveel mogelijk verlagen van de servicekosten. Zo kan de corporatie de wensen van de huurders meenemen bij contractvorming over onderhoud, schoonmaak, en dergelijke.2.4 HW Wonen en gemeenten (in casu WIHW) participeren in de ontwikkeling van het Convenant Preventieve Schulddienstverlening waarin door middel van gezamenlijk maatwerk wordt gestuurd op signalering en preventie van betalingsproblemen met als doel het aantal ‘huurders in de knel’ uit het Woonlastenonderzoek af te laten nemen. Voortgangsrapportages vanuit dit Convenant worden door HW Wonen teruggekoppeld naar de PG Wonen en er vindt jaarlijks evaluatie plaats.2.5 Baten uit de jaarlijkse huurverhogingen met meer dan 2,5% boven inflatie laat HW Wonen terug vloeien in de investeringen in het sociale vastgoed.

2.5 EnergielastenIn bovenstaande is vooral gesproken over de (netto)huur. De woonlasten worden in veel gevallen echter ook sterk beïnvloed door de energiekosten. Of een huurder woont in een woning met label G of label A+ kan een wereld van verschil maken wat betreft de betaalbaarheid. HW Wonen investeert tot 2030 fors in de energieprestatie van de woning (zie H6). Daarbij vindt er bij sommige maatregelen een doorbelasting aan de huurder plaats in de vorm van een huurverhoging na oplevering.

Figuur 2.2: Woonlastenwaarborg. Bron: HW Wonen

HW Wonen hanteert hierbij de woonlastenwaarborg. Uitgangspunt van de woonlastenwaarborg is dat het treffen van energiebesparende maatregelen in de woning mag leiden tot een redelijke huurverhoging, maar dat deze huurverhoging gelijk is of lager dan de gemiddelde daling op de energierekening in het gehele wooncomplex. De systematiek gaat uit van gelijkblijvende energieprijzen, buitentemperatuur en stookgedrag.

Energielasten Energielasten

Besparing huur

Huidige huur

Totalewoonlasten

Toekomstige huur

14 15

Geschikte woning Alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) liggen gelijkvloers of zijn zonder traplopen bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel wandelstok of kruk(ken) gebruiken. De woningen voldoen aan tenminste een van de volgende kenmerken:• woning is aangemerkt als seniorenwoning of nultredewoningen;• appartementen / (galerij)flats (aangenomen is dat deze over een lift beschikken); • (semi)bungalows, woonboerderijen.

Potentieel geschikte woning Potentieel geschikte woningen zijn woningen die met relatief beperkte middelen geschikt te maken zijn. Deze woningen voldoen aan de volgende criteria:• eengezinswoning, is gebouwd na 1998;• inhoud bij koop is groter dan 350 m3 en gebouwd na 1965;• inhoud bij huur is groter dan 300 m3 en gebouwd na 1980;• geschakelde woningen.

Niet geschikte woning De overige woningen zijn als niet geschikt aangemerkt omdat ze vermoedelijk niet eenvoudig geschikt te maken zijn voor bewoners met een mobiliteitsbeperking. Kleine aanpassingen kunnen ook hier plaatsvin-den en voorzien in de behoeften van bewoners met een lichte beperking in mobiliteit. Maar als traplopen echt onmogelijk wordt en/of er sprake is van rollator-, of rolstoelgebruik wordt het een stuk lastiger. Een kleine jaren ‘50 woning heeft bijvoorbeeld niet de maatvoering voor een traplift of voor het gebruik van een rollator op gang en overloop. In een dergelijke woning zou je desnoods een open lift kunnen aanbren-gen van de woonkamer naar de slaapkamer, maar je kunt je afvragen of de investeringskosten opwegen tegen de waarde van de woning, temeer als de verbouwing ook nog ongedaan zou moeten worden na het vrijkomen van de woning. De opgave ligt in dit geval eerder in het stimuleren van verhuizingen naar meer geschikte woningen.

3.2 Bestaande voorraadOp basis van de genoemde criteria is in de regio Hoeksche Waard op dit moment 17% van de woning-voorraad (ruim 6.000 woningen) geschikt voor mensen met een lichte fysieke beperking. Daarnaast is nog 37% van de woningvoorraad met een (kleine) woningaanpassing geschikt te maken (ongeveer 13.250 woningen). Uit onderstaande tabel blijkt dat het corporatiebezit verhoudingsgewijs beter voorbereid is op die opgave dan de particuliere koop- en huursector. Ruim 3.000 sociale huurders van 60+ wonen reeds in een geschikte sociale huurwoning. Desondanks wonen ook nog ruim 1.900 sociale huurders van 60+ in een woning die niet-geschikt is.

H 3 Geschikt wonen

3.1 Langer zelfstandigHet huidige Rijksbeleid is erop gericht dat ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk zelf-standig kunnen blijven wonen in hun eigen vertrouwde omgeving. De meeste senioren geven hier zelf ook de voorkeur aan. Hierdoor wordt het steeds belangrijker dat de woning waarin men woont ook daadwer-kelijk geschikt is om te bewonen voor mensen met een fysieke beperking. Het aandeel van huishoudens van 75+ verdubbelt de komende jaren en in 2035 wordt ruim 60% van de woningen in de Hoeksche Waard bewoond door een huishouden van 55+.

Figuur 3.1: Regio Hoeksche Waard huishoudens naar leeftijd 2015-2035. Bron: Woningmarktanalyse HW 2016, Companen.

Een van de belangrijkste uitdagingen voor de woningmarkt in de Hoeksche Waard is dus om, vooruit-lopend op het grotere aantal ouderen, te zorgen voor voldoende geschikte woningen en in te zetten op voldoende beschikbaarheid en bereikbaarheid van zorg- en welzijnsvoorzieningen. Door middel van een doorzonscan is op basis van bouwjaar, woningtype en oppervlakte van de woning gekeken naar de geschiktheid van de bestaande sociale én particuliere woning-voorraad in de regio11. Daarbij wordt de volgende indeling gehanteerd.

11 De beoordeling op basis van woz-gegevens is een inschatting. Bezoek aan de woning zelf moet uitwijzen of de inschatting ook juist

is. Daarnaast geeft de analyse inzicht in de kenmerken van de woning. Het is denkbaar dat ouderen de woning niet meer geschikt

vinden omdat bijvoorbeeld het onderhoud van de woning of de tuin teveel wordt, of dat men dichter bij voorzieningen wil wonen.

Voor een gedetailleerd overzicht zie: www.sohw.org/sohw/atlas_41516

2183 2214 2060 2038 1852

15356 14689 13429 12562 12447

13356 1481115041 15098 14384

47785959 7866 9123 10088

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

2015 2020 2025 2030 2035

HOEKSCHEWAARDHUISHOUDENSONTWIKKELINGNAARLEEFTIJD

<30 30-55 55-75 75+

16 17

er ruim 1.400 nu bewoond worden door jongere huishoudens. Een veel grotere opgave ligt er echter in de particuliere sector. Slechts 6% van de huizenbezitters ouder dan 60 jaar bezit een woning die nu al geschikt is. Het aantal potentieel geschikte woningen is relatief hoog maar ook het aantal 60+-ers dat een niet-geschikte woning bezit is met ruim 44% substantieel. In de particuliere huursector woont zelfs 59% van de huurders in een niet-geschikte woning.

3.3 Bijdrage nieuwbouwBehalve dat de bestaande woningvoorraad (sociaal èn particulier) aandacht vraagt waar het gaat over ge-schiktheid, vindt er in de Hoeksche Waard de komende jaren ook nog nieuwbouw plaats die moet voorzien in de toename van de woningbehoefte (zie ook §4.1) en die een bijdrage kan leveren aan de doorstroming van niet-geschikte naar geschikte woningen; zowel in de particuliere sector als in de sociale huursector. In de Regionale Woonvisie HW wordt voor de periode 2014-2020 uitgegaan van een nieuwbouwopgave van 900 woningen die voor senioren geschikt zijn: 200 keer verzorgd wonen en 700 keer overig geschikt wonen voor ouderen. Waarvan ongeveer twee derde huur en een derde in de koopsector. Van die 600 huurwoningen zouden er zo’n 400-450 gerealiseerd moeten worden in de sociale sector.

Figuur 3.3: Ontwikkeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Hoeksche Waard. Bron: Woningmarkt-analyse HW 2016, Companen.

Deze cijfers zijn gebaseerd op de Herziening Monitor Investeren voor de Toekomst (ABF Research) die per Wmo-regio, de opgave geschikte huisvesting tussen 2013 en 2021 afleidt vanuit de zorgvraag.HW Wonen speelt via haar Strategisch Voorraadbeleid 2014 in op deze behoefte. Een deel van deze op-gave (geformuleerd in 2014) is reeds gerealiseerd en de komende jaren worden daar nog woningen aan toegevoegd. Tot 2020 staan in totaal 517 woningen geschikt voor senioren gepland: 208 appartementen, 165 zorgplaatsen, 57 zorgappartementen en 125 grondgebonden seniorenwoningen.

Geschikte woning

Potentieel geschikt

Niet geschikt Totaal

Koop Jonger dan 60 jaar 494 6.172 5.545 12.211

60+ 617 5.105 4.525 10.247

Onbekend 10 289 308 607

Particuliere huur Jonger dan 60 jaar 105 526 908 1.539

60+ 187 217 603 1.007

Onbekend 86 130 455 671

Sociale huur Jonger dan 60 jaar 1.436 466 2.065 3.967

60+ 3.025 265 1.918 5.208

Onbekend 216 12 127 355

Hoeksche Waard 6.176 13.182 16.454 35.812

Figuur 3.2: Geschiktheid woningvoorraad Hoeksche Waard. Bron: Woningmarktanalyse HW 2016, Companen.

De exacte ontwikkeling van de behoefte aan geschikte woningen is om diverse redenen lastig in te schat-ten. Het begrip senior heeft betrekking op een bewoner van 55+, maar gemiddeld beginnen mobiliteits-beperkingen pas vanaf 70 jaar een rol te spelen. Op welke leeftijd en in welke mate verschilt uiteraard per persoon. De ene senior van 65 kan al moeite hebben met traplopen, een andere senior van 80 redt zich nog prima in zijn kleine jaren ’50 woning. Verder zijn er gradaties in de benodigde aanpassingen. Soms vol-staat een wandbeugel of tweede trapleuning, in andere gevallen is een traplift nodig, moeten deurposten verbreed worden en keuken en badkamer aangepast. Wat wel evident is voor de komende 20 jaar, is dat voor de gehele woningmakrt (sociaal en particulier) investeringen in aanpassingen van potentieel geschikte woningen aangejaagd moeten worden en dat er een verhuisbeweging op gang gebracht moet worden van niet-geschikte naar geschikte woningen voor die senioren die te maken krijgen met zwaardere mobiliteitsbeperkingen en/of zorgvraag.

Zijn er voldoende geschikte woningen?Wat betreft de woningvoorraad van HW Wonen is het echter de vraag of er voldoende geschikte woningen zijn om naar door te stromen wanneer huurders geconfronteerd worden met mobiliteitsbeperkingen. Indien bijvoorbeeld een kwart van de 60+-ers die nu een niet-geschikte woning huurt van HW Wonen (± 475) geneigd en/of gedwongen is om door te verhuizen naar een geschikte woning, dan moeten er dus minimaal 475 woningen vrijkomen uit de geschikte voorraad12. Dat zijn bij voorkeur geschikte woningen die achtergelaten worden door bewoners van jonger dan 60 jaar (voorraad 1.436) of seniorenwoningen die vrijkomen door overlijden van de huurder. De ambitie zou immers moeten zijn om zoveel mogelijk 60+-ers te huisvesten in geschikte woningen en de niet-geschikte woningen vooral te verhuren aan jongere huis-houdens.Het is op voorhand moeilijk in te schatten welk deel van de huurders van niet-geschikte woningen be-hoefte krijgt aan een geschikte woning en in welk tempo die vraag zich manifesteert (heel geleidelijk of met pieken). Bovenstaande cijfers geven echter wel aan dat er binnen de voorraad van HW Wonen zeer waarschijnlijk spanning zal ontstaan op de vraag naar geschikte woningen. Uit figuur 3.2 blijkt dat er op dit moment zo’n 5.200 sociale huurders ouder dan 60 jaar en er zijn bijna 4.700 geschikte woningen waarvan

12 In de praktijk zullen er waarschijnlijk meer vrij moeten komen, zelfs als de vrijkomende geschikte woningen exclusief aan 60+-ers

zouden worden toegewezen.

18 19

Om de investeringen in dergelijke aanpassingen aan te jagen, lanceren de samenwerkende gemeenten begin 2017 een Campagne Opplussen bestaande woningvoorraad (werktitel). Het overkoepelende lange termijndoel van de campagne is dat meer 55+ inwoners van de Hoeksche Waard in een levensloopbesten-dige woning wonen en tijdig de maatregelen nemen die nodig zijn om langer zelfstandig te kunnen wonen. De campagne valt uiteen in twee bestanddelen:

1. een communicatiecampagne met als doel: a. de bewoners bewust te maken van het feit dat op hogere leeftijd zelfstandig blijven wonen eisen stelt aan de geschiktheid van de woning; b. de informatiebehoefte te triggeren; c. informatie over het onderwerp te ontsluiten.2. een advies door een vrijwillige woonadviseur voor bewoners die daar behoefte aan hebben met als doel additionele informatie te verstrekken die de bewoner helpt bij de beslissing over eventuele vervolg- stappen. Daarbij kan het accent in het advies liggen op woningaanpassingen maar ook op het uitzien naar een andere woning als de benodigde aanpassingen onvoldoende- of slechts tegen (te) hoge kosten te realiseren zijn.

Om de campagne extra te ondersteunen, ontwikkelen de gemeenten een zogenaamde Blijverslening voor woningeigenaren waarmee eventuele drempels ten aanzien van de financiering van aanpassingen wegge-nomen kunnen worden. Er wordt dan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting SVn een (hypothecaire of consumptieve) lening aangeboden die dient ter financiering van een verbouwing om de woning levens-loopbestendig te maken.

De overige voor senioren geschikte (duurdere) huurwoningen en de 300 koopwoningen dienen gerea-liseerd te worden in de particuliere sector. Uit figuur 3.3 blijkt een behoefte aan appartementen in de particuliere huur- en koopsector die, gezien hun gelijkvloerse woonprogramma, per definitie ook geschikt zijn voor senioren. Verder bestaat de behoefte aan goedkope en middeldure rijwoningen voor een deel uit grondgebonden seniorenwoningen. Via het regionaal woningbouwprogramma zal door de gemeenten gestuurd moeten worden op realisatie van die woningen.

3.4 AanpakDe opgave om te kunnen voorzien in voldoende voor senioren geschikte woningen wordt langs 5 sporen aangepakt:

1. opplussen bestaande voorraad HW Wonen;2. lancering van een regionale Campagne Opplussen bestaande woningvoorraad;3. bevordering doorstroming naar geschikte woning;4. transformatie van niet-geschikte woningen HW Wonen;5. realisatie geschikte nieuwbouw in particuliere sector.

3.4.1 Opplustraject HW WonenHW Wonen heeft de afgelopen jaren een opplusprogramma uitgevoerd gericht op haar seniorencom-plexen. In totaal ging het om circa 600 woningen. Uitgangspunt van het opplustraject was om oudere seniorencomplexen complexgewijs rollator door- en toegankelijk maken. Dat houdt in dat een aantal werk-zaamheden is uitgevoerd:

• automatische deuropeners t.b.v. gemeenschappelijke deuren;• automatische deuropeners t.b.v. de liftdeuren;• drempelverlagingen (DTS) bij voor- en achterdeuren;• postzakken aan de voordeur;• rookmelders.

Badkamer aanpassingen zijn in het verleden bij mutatie uitgevoerd, waarbij rekening is gehouden met rollator- door en toegankelijkheid en het kunnen verrichten van ergotherapeutische handelingen. Voorbeel-den hierbij zijn aangepaste wastafel, verstelbare spiegels, aangepaste (thermostatische) mengkranen en verstelbare toiletten. Indien een badkamer nog in oude staat (technisch noodzakelijk) is wordt bij mutatie of groot onderhoud de badkamer aangepast. Hierop wordt een uitzondering gemaakt indien binnen 6 jaar een LVI project gepland staat met pakket 4 of hoger. In dat geval wordt de badkamer pas aangepast bij de uitvoering van het project. De overige aanpassingen zijn bij deze complexen reeds uitgevoerd.

3.4.2 Campagne opplussen bestaande woningvoorraadHet opplustraject is uiteraard een flinke stap in de goede richting, maar daarmee is het corporatiebezit nog niet toegerust op de toenemende vraag naar geschikte woningen. Het betreft hier vooral complexmatige aanpassingen van woningen die aangemerkt zijn als seniorenwoning. Bij afnemende mobiliteit zullen ook in deze woningen nog (kleinere) aanpassingen nodig zijn. Aanpassingen die de bewoner in de regel voor eigen rekening en op eigen initiatief zal moeten aanbrengen. Daarnaast wonen er ook senioren in reguliere eengezinswoningen die niet opgeplust zijn. Bovendien maakt het corporatiebezit slechts 26% uit van de woningvoorraad in de Hoeksche Waard. De grootste uitdaging ligt bij het particuliere bezit en particuliere huur. Ook hier gaat het in de regel om (kleine èn grote) aanpassingen die de bewoner voor eigen rekening en op eigen initiatief zal moeten aanbrengen.

20 21

geïnformeerd over de mogelijkheid om een gratis advies van een woonadviseur aan te vragen, over moge-lijke vervolgstappen als de woning niet geschikt blijkt, over de voorwaarden van de verhuisregeling voor 70+-ers, en de verhuiskostentegemoetkoming van de Wmo.

3.4.4 Transformatie van niet-geschikte woningenHet bevorderen van de doorstroming naar geschikte woningen heeft alleen zin als er ook voldoende wo-ningen zijn om naar door te stromen. Zoals gezegd in §3.2 zal naar alle waarschijnlijkheid een deel van de voorraad van niet-geschikte woningen van HW Wonen getransformeerd moeten worden om in de groeien-de vraag van senioren te kunnen voorzien. De omvang van die opgave is op dit moment nog niet duidelijk. HW Wonen zal in het tweede kwartaal van 2017 de als niet-geschikt aangemerkte woningen inventariseren om te verifiëren in welke mate er inderdaad sprake is van niet-geschikte woningen of dat er in sommige gevallen met creatieve oplossingen toch voorzieningen getroffen kunnen worden. Of in welke mate er gerichter toegewezen kan worden zodat de geschikte woningen vooral door oudere huurders bewoond worden. Vervolgens wordt een inschatting gemaakt van de transformatieopgave die nodig is om voldoende ge-schikte woningen binnen de kernvoorraad aan te kunnen bieden. In de prestatieafspraken van 2018 en verder kunnen vervolgens afspraken gemaakt worden over een aanpak die onder andere kan bestaan uit opplusmaatregelen en/of verversing van de voorraad door sloop-nieuwbouw en/of verkoop-nieuwbouw.

3.4.5 Realisatie geschikte nieuwbouw in koop- en particuliere huursectorUit de Woningmarktanalyse HW 2016 blijkt dat er tot 2030 nog behoefte is aan zo’n 3.000 woningen. Alle nieuwbouw moet voldoen aan het Bouwbesluit, maar daar is nog niet volledig mee geborgd dat de woning met kleine aanpassingen geschikt te maken is voor een bewoner met mobiliteitsbeperkingen. Apparte-menten en grondgebonden seniorenwoningen zijn wel direct geschikt voor bewoners met een mobiliteits-beperking. Opgave voor de gemeenten is om de realisatie van met name dit type woningen de komende jaren te versnellen om niet alleen aan de kwantitatieve behoefte maar ook aan de behoefte aan geschikte woningen te kunnen voldoen. Bijkomend aandachtspunt bij de realisatie van geschikte nieuwbouw is dat ook de locatie van belang is. Voor senioren geschikte woningen zouden met name in de nabijheid van voorzieningen gerealiseerd moeten worden. Niet alleen zorg- en welzijnsvoorzieningen, maar ook de nabijheid van winkels voor de dagelijkse boodschap zijn daarbij van belang. Vanuit die gedachte onderzoe-ken de gemeenten of er bij nieuwbouw in (wijk)centra hogere eisen gesteld moeten worden dan die het Bouwbesluit stelt aan de geschiktheid van de woning, zodat daar woningen gerealiseerd worden die voor een breder publiek (en dus ook voor senioren) geschikt zijn.

3.5 MantelzorgVan een mantelzorgwoning spreken we als een zorgvrager bij de mantelzorger gaat wonen of andersom en hiervoor een aan- of bijgebouw bij de woning van de mantelzorger geschikt wordt gemaakt, een tijdelijke mantelzorgunit aan de woning wordt gekoppeld, dan wel een aparte woning of woonunit op het erf van de mantelzorger wordt gerealiseerd. Op basis van cijfers van Mezzo, het steunpunt voor mantelzorg, is de potentiele behoefte aan mantelzorgwoningen ingeschat. Per gemeente zijn cijfers bekend over het aantal mantelzorgers dat intensieve en langdurige zorg verleent. Op basis van ervaringsgegevens van Mezzo wordt ingeschat dat ongeveer 1% van de mensen die intensief en langdurig zorgen voor familie of vrienden buiten het directe eigen gezin een potentiele behoefte heeft aan een mantelzorgwoning. Voor de Hoeksche Waard komt dit neer op z’n 250 gevallen op ruim 35.000 woningen, of zo’n 0,7% van de huis-houdens16.

3.4.3 Bevordering doorstroming naar geschikte woningHoewel het belangrijk is dat meer woningen geschikt gemaakt worden voor senioren is voor een deel van de senioren verhuizen naar een meer geschikte woning de meest effectieve oplossing als hij beperkingen in de mobiliteit gaat ervaren. Het is uiteraard beter om dat niet uit te stellen tot het laatste moment, maar tijdig uit te zien naar die woning. Dat gebeurt nu slechts in beperkte mate. De verhuismobiliteit van senioren is beduidend lager dan die van andere woonconsumenten. Slechts 4-5% van de 65-plussers verhuist nog13. In de eerste plaats is het maar de vraag of- en wanneer die beperking in mobiliteit zich gaat voordoen. En in welke mate. De meeste senioren wachten daarom af en blijven het liefst zo lang mogelijk zitten waar ze zitten. Vaak spelen ook financiële overwegingen mee. Veel senioren die huren, wonen vaak al vele jaren in een eengezinswoning en zouden best willen doorverhuizen naar een kleinere gelijkvloerse huurwoning, maar worden dan in de praktijk geconfronteerd met een forse huursprong die hen er van weerhoudt om te verhuizen.

Gezien de verdubbeling van het aantal 75+ huishoudens in de komende 20 jaar, is het cruciaal dat het aan-tal senioren dat verhuist van een niet-geschikte naar een geschikte woning gaat toenemen. Gegeven de beperkte verhuismobiliteit van ouderen dienen de verwachtingen realistisch te zijn, maar desondanks zijn partijen van mening dat drempels voor die doorstroming naar meer geschikte woningen zoveel als moge-lijk weggenomen moeten worden.

Vanuit bovengenoemde campagne worden senioren geïnformeerd over langer zelfstandig wonen en geadviseerd over mogelijke vervolgstappen. Aansluitend op deze campagne introduceert HW Wonen een aanvullende aanpak voor haar senior huurders. Voor twee groepen huurders wordt de drempel van de huursprong bij verhuizing weggenomen. Urgenten met een medische indicatie en huurders van 70 jaar en ouder die beperkingen in mobiliteit ondervinden, krijgen bij verhuizing in de nieuwe woning een huur die maximaal gelijk is aan de oude huur in de oude woning. Deze huurders maken dus geen huursprong bij verhuizing. Voorwaarden zijn onder andere:

• er is sprake van een fysieke beperking die in de huidige woning problemen geeft; • dat de huidige woning niet met eenvoudige ingrepen geschikt te maken is; • de huurder een inkomen heeft dat valt binnen de grenzen van het passend toewijzen; • en dat de nieuwe woning niet alleen geschikt maar ook passend is voor het betreffende huishouden.

Door af te zien van een huursprong wordt een financiële drempel weggenomen voor senioren die vanwege afnemende mobiliteit willen verhuizen naar een meer geschikte woning. Daarnaast kan een huurder die verhuist naar een geschikte woning in het kader van de Wmo in aanmerking komen voor een verhuiskos-tentegemoet-koming. Voorwaarde om hier voor in aanmerking te komen is dat er sprake is van lichamelijke of psychische klachten en daaruit voortvloeiende beperkingen die aantoonbaar zorgen voor problematiek in de huidige woning en dat verhuizing naar een meer geschikte woning wenselijk is.

Gerichte communicatieOm de senior huurder bewust te maken van de (on)mogelijkheden van zelfstandig blijven wonen ontwikkelen HW Wonen en de gemeenten gezamenlijk onder de vlag van de Campagne Opplussen bestaande woning-voorraad een specifieke communicatiecampagne voor deze doelgroep. Senior huurders worden hiermee

13 Vergrijzing en woningmarkt, Planbureau voor de leefomgeving, 201314 Om dit te verifiëren vraagt de huurder een advies aan bij de woonadviseur van de Campagne Opplussen bestaande woningvoor

raad die nagaat in welke mate sprake is van een niet geschikte woning en doorverhuizen inderdaad de voorkeur heeft. 15 Voor de volledige voorwaarden van deze regeling zie bijlage E.

16 Woningmarktanalyse Hoeksche Waard, Companen 2016

22 23

Afspraken3.1 Conform het overzicht in Bijlage B, realiseert HW Wonen de komende jaren nieuwe sociale huur- woningen van het type verzorgd en/of geschikt wonen en speelt daarmee in op de groeiende vraag vanuit de doelgroep senioren.3.2 De gemeenten sturen via het Regionale Woningbouwprogramma de komende jaren op realisatie van minimaal 300 voor senioren geschikte koopwoningen waarbij de nabijheid van relevante voorzieningen een belangrijk aandachtspunt is.3.3 De kosten voor het rollator toegankelijk maken en eventueel aanpassen van badkamer en keuken van het woningbezit van HW Wonen, worden gedragen door HW Wonen. Het gaat hierbij om een complex- matige aanpak van gelijkvloerse woningen.3.4 Gemeenten en HW Wonen hebben met in de Hoeksche Waard werkzame zorg- en welzijnspartijen de overeenkomst ‘Pact van mijn Hart’ ondertekend. Gemeenten en HW Wonen spannen zich in om de daarin gemaakte afspraken om aan de sterk toenemende vraag van senioren naar wonen en zorg tegemoet te komen. HW Wonen richt zich daarbij primair op het bouwen en/of aanpassen van woningen voor senioren en mensen met een beperking. De gemeenten richten zich vooral op het faciliteren van de totstandkoming van woonvoorzieningen en zorg/welzijnskruispunten in de gemeente. 3.5 Door de geschiktheid van de woningvoorraad van HW Wonen te confronteren met de ontwikkeling van de gemiddelde leeftijd, maken gemeenten en HW Wonen gezamenlijk op buurtniveau een inven- tarisatie van de opgave met betrekking tot geschikt wonen in de bestaande voorraad.3.6 De gemeenten lanceren begin 2017 een Campagne Opplussen bestaande woningvoorraad met als doel dat meer 55+ inwoners van de Hoeksche Waard in een levensloop-bestendige woning wonen en tijdig de maatregelen nemen die nodig zijn om langer zelfstandig te kunnen wonen. 3.7 Om deze campagne te ondersteunen, spannen de gemeenten zich in om op regionaal niveau een Blijverslening in te voeren. 3.8 HW Wonen en de gemeenten ontwikkelen onder de vlag van de Campagne Opplussen bestaande woningvoorraad een specifieke communicatiecampagne voor senior huurders, met als doel hen bewust te maken van de (on)mogelijkheden van zelfstandig blijven wonen in betreffende woningen, en hen te informeren over de mogelijkheden van de verhuisregeling voor 70+-ers, de verhuiskosten- tegemoetkoming van de Wmo, en de mogelijkheid om een gratis advies van een woonadviseur aan te vragen.3.9 Conform bijlage E voert HW Wonen in Q2 2017 een verhuisregeling in die de doorstroming van huurders met een medische urgentie en 70+-ers met een mobiliteitsbeperking naar geschikte woningen stimuleert. De regeling wordt begin 2018 geëvalueerd. 3.10 HW Wonen spant zich in om zo nodig in de omgeving van een ontstane mantelzorgsituatie woon ruimte voor de mantelzorger te arrangeren. De urgentieregeling van de gemeente faciliteert hierin.3.11 HW Wonen maakt in Q2 2017 een inschatting van de transformatieopgave met betrekking tot het niet-geschikte deel van haar woningvoorraad en stelt vervolgens een plan van aanpak op dat onder deel wordt van het bod op de prestatieafspraken van 2018.

Aangezien in de komende 18 jaar het aandeel 75+-ers verdubbelt, zal er een grotere zorgvraag ontstaan en zal de behoefte aan mantelzorgwoningen groeien. Op dit moment zien aanbieders van mantelzorgunits duidelijk meer vraag naar deze woonvorm ontstaan. Sinds de versoepeling van de regels voor plaatsing van mantelzorgwoningen worden er ongeveer 2x zoveel aanvragen gedaan voor dergelijke woningen. Met de verdergaande vergrijzing en extramuralisering zou dit een trend kunnen zijn die zich voortzet.

Bij huisvestingsvraagstukken in relatie tot mantelzorg is per definitie sprake van maatwerk waarbij de tech-nische en financiële (on)mogelijkheden per geval bekeken moeten worden. HW Wonen spant zich in om zo nodig in de omgeving van een ontstane mantelzorgsituatie woonruimte voor de mantelzorger te arrange-ren. Dit wordt ook binnen de urgentieregeling van de gemeente gefaciliteerd.

3.6 Wonen, welzijn en zorgVanwege de toenemende vergrijzing raken de thema’s wonen, welzijn en zorg zowel strategisch als ope-rationeel steeds meer vervlochten met elkaar. De fysieke geschiktheid van de woning is slechts één voor-waarde voor zelfstandig kunnen blijven wonen. Een goed woonmilieu voor senioren vraagt immers om meer dan stenen alleen. Met het ‘Pact van mijn Hart’ werd daar in 2010 al voortvarend op voorgesorteerd. Vanuit de ambitie dat niemand ‘tussen wal en schip mag vallen’ bereiden partijen verenigd in de regionale Kerngroep WonenWelzijnZorg (WWZ) een update van het pact voor met als doel de komende jaren de samenwerking verder te formaliseren en in te spelen op de toenemende vraag naar zorg- en welzijnsdien-sten.

De kwaliteit en kwantiteit van de geleverde zorg- en welzijnsdiensten zijn geen volkshuisvestelijke vraag-stukken en maken daarom ook geen onderdeel uit van de prestatieafspraken. Wat wèl relevant is, is de beschikbaarheid en bereikbaarheid van deze voorzieningen in de kernen. Je kunt investeren in de geschikt-heid van de woning ten behoeve van senioren, maar als die woning middenin de polder staat en benodigde zorg- en welzijnsdiensten onvoldoende bereikbaar zijn, is deze woning alsnog minder aantrekkelijk voor oudere senioren.

In het kader van de prestatieafspraken is het raakvlak tussen Wonen, Welzijn en Zorg vooral gelegen in de combinatie van geschikte woningen en bereikbare diensten. Bovengenoemde aanpak gericht op de ge-schiktheid van woningen kan daarom niet los gezien worden van een aanpak waarmee de bereikbaarheid van diensten geborgd wordt. Met het Pact 2.0 spannen de zorg- en welzijnsorganisaties in de Hoeksche Waard zich maximaal in om er voor te zorgen dat diensten op het gebied van zorg en welzijn voor iedere inwoner van de Hoeksche Waard die daar behoefte aan heeft en recht op heeft, beschikbaar, bereikbaar en toegankelijk zijn. Bereikbaar wil niet zeggen dat iedere organisatie en/of ieder type dienstverlening fysiek aanwezig is in iedere kern, maar wel dat deze minimaal bereikbaar zijn door middel van openbaar- of door betrokken partijen georganiseerde haal- of brengdiensten.

In opdracht van het SOHW is de geschiktheid van de woningvoorraad in kaart gebracht. Tevens zijn daar de afstanden tot voorzieningen die voor senioren relevant zijn om zelfstandig te kunnen blijven wonen in-getekend17. Door diverse lagen in de kaart over elkaar te leggen ontstaat een beeld van de compleetheid van het woonmilieu in de diverse kernen . Op basis van deze kaarten wordt onderzocht waar er fricties zijn en/of zullen ontstaan de komende jaren als gevolg van de demografische ontwikkeling. In het nieuwe Pact van mijn Hart 2017 committeren partijen zich aan het zoveel mogelijk gezamenlijk invullen van mogelijke lacunes in de dienstverlening. Ook de gemeenten en HW Wonen maken deel uit van die samenwerking in het kader van het Pact van mijn Hart. De overlap met de prestatieafspraken ligt vooral op het vlak van de geschiktheid van de woningvoorraad.

17 www.sohw.org/sohw/atlas_41516

24 25

H4 Beschikbaarheid

4.1 De sociale woningvoorraadMet de Woningwet van 2015 worden corporaties gedwongen zich te richten op hun kerntaak. Het is aan de gemeenten om volkshuisvestelijk beleid te formuleren en aan de corporaties om een redelijke bijdra-ge te leveren aan de realisatie ervan. Om een goed beeld te krijgen van de volkshuisvestelijke opgave is in 2016 in gezamenlijke opdracht van HW Wonen en de gemeenten een Woningmarktanalyse uitgevoerd waarin onderzocht is hoe de behoefte aan verschillende typen woningen zich in de verschillende gemeen-ten en kernen zal ontwikkelen de komende jaren.

Op dit moment staan er in de regio Hoeksche Waard ongeveer 35.800 woningen. Daarvan is 64% een koopwoning, 26% een corporatie huurwoning en 10% een particuliere huurwoning. Op een zeer beperkt aantal woningen na bezit woningcorporatie HW Wonen alle corporatiewoningen in de regio. Uitgaande van een scenario met gematigde economische groei (+1,2%) en een gelijkblijvend migratiepatroon van en naar de regio, is de extra behoefte aan sociale huurwoningen voor de eigen inwoners zeer beperkt. In principe zijn er met de huidige woningvoorraad ruim voldoende woningen om de vraag te dekken en kan er de komende jaren zelfs een overschot ontstaan19.

Figuur 4.1: Ontwikkeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte HW. Bron: Woningmarktanalyse HW 2016, Companen.

19 Woningmarktanalyse Hoeksche Waard 2016, Companen.

In bovenstaand figuur is nog geen rekening gehouden met de woningbehoefte van statushouders. De extra sociale huurwoningbehoefte die de komende jaren wel kan bestaan, hangt primair samen met de komst van statushouders. Hoe lang deze behoefte aanhoudt is niet goed te voorspellen en de mate waarin hierdoor behoefte ontstaat aan nieuwbouw is mede afhankelijk van de gekozen oplossingsrichting (zie ook § 4.3).

Er ligt op middellange termijn dus niet direct een opgave in de sociale huursector in termen van kwantiteit. Na 2030 neemt de behoefte so wie so af als gevolg van het dalende aantal huishoudens. Wel is er spra-ke van een kwalitatieve opgave ten aanzien van de sociale huurvoorraad. Daarbij gaat het enerzijds om verversing in algemene zin, dus verouderde panden slopen en vervangen door courantere nieuwbouw, en anderzijds om het transformeren van woningen die niet geschikt zijn voor senioren met een mobiliteitsbe-perking (zie H3). In alle dorpen draagt HW Wonen zorg voor voldoende, geschikte en betaalbare huurwo-ningen in de sociale sector onder voorwaarde dat er sprake is van marktvraag. Om het bestaande bezit aantrekkelijk te houden wordt in alle dorpen (behalve in de buurtschappen) geïnvesteerd in duurzaamheid, levensloop-bestendigheid en regulier onderhoud.

De woningmarktanalyse rapporteert wel een behoefte aan huurwoningen in de vrije huursector. Het gaat dan vaak om middeldure huurwoningen in het segment boven de liberalisatiegrens (€ 710 - € 900). Deze vraag is afkomstig van huishoudens die zich richten op een betaalbare huurwoning en op grond van hun in-komen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning (ook senioren). Dit is mede een gevolg van strikter Rijksbeleid met betrekking tot het toewijzen van woningen door corporaties. Daarnaast is er een duidelijke vraag naar goedkope koopwoningen. De corporatie kan mogelijk voorzien in deze segmenten maar niet vanuit haar kerntaak. Duurdere huur kan eventueel door HW Wonen gerealiseerd worden door liberalisatie van boventallig bezit of door nieuwbouw wanneer blijkt dat de markt dit niet oppakt. Om dit laatste te verifiëren dienen de gemeenten de markt te consulteren. HW Wonen voorziet reeds in een deel van de behoefte aan goedkope koopwoningen door woningen te verkopen.

De uitkomsten van de Woningmarktanalyse hebben consequenties voor het strategisch voorraadbeleid en de wensportefeuille van HW Wonen20. Deze worden in de eerste helft van 2017 doorgerekend en be-sproken met gemeenten en huurders. De verschuiving van sociale huur naar duurdere huur- en goedkope koopwoningen zal ook zijn beslag moeten krijgen in de ‘wensportefeuille’ van de regio als geheel. Wat is de ideale woningvoorraad die optimaal aansluit bij de behoeften in de Hoeksche Waard? De uitkomsten worden daarom ook doorvertaald naar een meer kwalitatief geformuleerd regionaal woningbouwprogram-ma in het eerste kwartaal van 2017.

In de nieuwe wensportefeuille van HW Wonen zullen ook verschuivingen optreden met betrekking tot het benodigde aantal woningen in de diverse huurprijsklassen21. Door gerichte toewijzing zal het aandeel huishoudens dat behoort tot de aandachtsgroep voor de huurtoeslag binnen de corporatiesector de komende jaren eerder toe- dan afnemen. Dit betekent dat je binnen de geprognotiseerde kernvoorraad naar verhouding meer woningen nodig hebt met een huur tot de aftoppingsgrenzen, met een zwaarder accent op de onderste aftoppingsgrens (omdat de huishoudens kleiner worden). Daarnaast wordt ook de gewensteverdeling van de sociale voorraad naar woontypen eengezinswoning en appartement geëvalu-eerd en doorvertaald in de nieuwe wensportefeuille.

20 Wensportefeuille: de ideale samenstelling van de woningvoorraad van een corporatie die borgt dat er voldoende woningen

beschikbaar zijn van het juiste type, op de juiste locatie tegen de juiste huurprijs. 21 Zie bijlage A voor een definitie van goedkope, betaalbare, bereikbare, middeldure en dure huur.

26 27

Afspraken4.1 In de eerste helft van 2017 vertaalt HW Wonen de uitkomsten van de Woningmarktanalyse HW 2016 naar een nieuwe wensportefeuille, bespreekt deze met gemeenten en huurders en neemt de aan- ge paste portefeuille op in haar bod ten behoeve van de prestatieafspraken 2018.4.2 In de eerste helft van 2017 vertalen de gemeenten de uitkomsten van de Woningmarktanalyse HW 2016 naar een nieuw Regionaal Woningbouwprogramma en treden hierover in overleg met HW Wonen.4.3 Om de ontwikkelingen op de sociale woningmarkt in de Hoeksche Waard goed te kunnen blijven volgen, rapporteert HW Wonen ieder kwartaal aan gemeenten en Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over het vrijgekomen aanbod, de toewijzingen en de wachttijden.

4.2 JongerenEen van de ambities uit de Regionale Woonvisie HW is het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmoge-lijkheden voor starters. Onder starters wordt in de Woonvisie verstaan een woningzoekende uit de regio Hoeksche Waard of daar buiten van 35 jaar of jonger; een doelgroep die van grote betekenis kan zijn in een anticipeerregio. De term starters kan wat verwarrend werken, want het gaat niet per definitie om men-sen die voor de eerste keer de woningmarkt betreden. Om die reden is er voor gekozen om deze (gemê-leerde) doelgroep voortaan aan te duiden als jongeren.

Voor de groep huishoudens tot 23 jaar geldt dat zij over de huur die zij betalen boven de kwaliteitskor-tingsgrens van € 409,92, geen huurtoeslag ontvangen. Dit betekent dat zij een huurwoning met een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens eigenlijk niet goed kunnen betalen tenzij ze een hoger inkomen hebben. In de woningmarktanalyse komt naar voren dat er de komende jaren een behoefte is van zo’n 50 extra woningen in dit segment. De beschikbaarheid voor deze groep huurders dient dus goed geborgd te worden in de nieuwe wensportefeuille door voldoende woningen onder de kwaliteitskortingsgrens be-schikbaar te hebben. Daarbij is het van belang dat deze goedkope woningen bewoond worden door de doelgroep en niet door huurders die inmiddels de leeftijd van 23 jaar (ver) gepasseerd zijn.

Naast huren is er onder jongeren ook veel belangstelling voor het kopen van een (betaalbare) woning. HW Wonen speelt hier op in door zich bij het verkopen van eengezinswoningen voornamelijk te rich-ten op deze doelgroep. Jongeren die een woning willen kopen van HW Wonen kunnen in de gemeen-te Oud-Beijerland onder bepaalde voorwaarden beroep doen op een starterslening. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en de eerste hypotheek bij de bank. De lening wordt aangeboden door de gemeente in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).

4.4 HW Wonen en gemeenten onderzoeken hoe in de woonpromotie (als onderdeel van de regio- profilering) gerichte aandacht kan komen voor jongeren, en nemen het initiatief tot het organiseren van een informatiebijeenkomst over wonen in de Hoeksche Waard die zich specifiek richt op jongeren uit de regio. 4.5 HW Wonen onderzoekt in welke mate woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens daad- werkelijk bewoond wordt door de doelgroep en treedt hierover in overleg met de andere partijen.

4.3 StatushoudersHet huisvesten van statushouders is een van de Rijksprioriteiten die opgenomen worden in de prestatie-afspraken. De taakstelling op dit gebied is tot dusver voortvarend opgepakt door HW Wonen, maar de gemeenten maken zich zorgen over de mogelijke effecten hiervan op de woningmarkt. Deze zijn lastig in te schatten omdat het zeer onzeker is hoe groot de taakstelling de komende jaren zal zijn. Gemeenten en HW Wonen hebben daarom een aanname gedaan van de opgave tot 2020.

Figuur 4.2: Verwachte woningbehoefte statushouders. Bron: Woningmarktanalyse HW 2016, Companen.

De taakstelling voor de regio ligt in 2016 op 219 mensen. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2 betekent dit een extra behoefte van 111 woningen in 2016. Aangenomen is dat dit aantal in 2017 op hetzelfde niveau ligt. Voor de verdere toekomst gaan we uit van een verdere afname en dan een stabilise-ring. In de uitwerking van de woningbehoefte is, separaat aan de autonome ontwikkeling, uitgegaan van een extra behoefte aan sociale huurwoningen in verband met de huisvesting van statushouders van 351 in de periode 2016-2020. Een deel van die groep zal op termijn weer doorverhuizen dus aangenomen wordt dat er een additionele woningbehoefte ontstaat van 298.

Tijdens het ketenoverleg statushouders is afgesproken dat HW Wonen voorlopig inspeelt op de taak- stelling door het verminderen van haar verkopen, zodat op korte termijn de wachttijd voor een huurwoning niet hoeft toe te nemen. De woningen uit de verkoopvijver voorzien echter ook in de behoeften van koop-starters die evengoed als statushouders een belangrijke doelgroep vormen. Een relatief groot deel van de woningbehoefte manifesteert zich de komende jaren namelijk in de segmenten goedkope en middeldure koop. De goedkope koopwoningen uit de verkoopvijver van HW Wonen zouden een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het voorzien in de woningbehoefte, temeer daar het merendeel van de vraag naar goedkope koop zich manifesteert in de periode tot 2020 en je dus met nieuwbouw hooguit voor een deel kunt voorzien in die vraag. Met de huidige aanpak wordt dus mogelijke verdringing in het segment sociale huur voorkomen maar dit zorgt wel voor verdringing in het segment goedkope koop waaraan de komende jaren veel behoefte is.

Op langere termijn lijken er voldoende sociale woningen te zijn om in de woningbehoefte van statushou-ders te kunnen voorzien. Het is dus vooral een tijdelijke uitdaging die bij voorkeur met zo min mogelijk ver-dringing gerealiseerd zou moeten worden. In het statushoudersoverleg zal daarom gezocht worden naar een combinatie van maatregelen die zoveel mogelijk aansluit bij die ambitie. Daarbij kan gedacht worden aan tijdelijke bouw, short stay facilities en nieuwbouw.

De ontwikkeling van de taakstelling en de gevolgen voor de woningmarkt zullen de komende jaren op de voet worden gevolgd en indien nodig worden afspraken bijgesteld.

28 29

Afspraken4.6 HW Wonen en gemeenten voeren samen met andere partijen een regulier ketenoverleg status- houders waarin afspraken worden gemaakt over de huisvesting van statushouders.4.7 De gemeentelijke taakstelling van de huisvesting van statushouders wordt gerealiseerd in een gezamenlijke aanpak door HW Wonen en de gemeenten via het ketenoverleg statushouders. HW Wonen richt zich hierbij specifiek op het aanbieden van voldoende geschikte woonruimte. Uitgangspunt daarbij is dat voorkomen wordt dat de wachttijd voor reguliere woningzoekenden toeneemt.4.8 In 2016 realiseert HW Wonen deze doelstelling onder andere door het verminderen van het aantal te verkopen woningen. Via het statushoudersoverleg zoeken gemeenten en HW Wonen naar een oplos- sing die zo goed mogelijk aansluit bij de ontwikkeling van de woningbehoefte in diverse segmenten van de woningmarkt.4.9 HW Wonen rapporteert maandelijks aan de gemeenten en huurdersplatform over het aantal woningen dat toegewezen wordt aan statushouders. Twee maal per jaar overleggen gemeenten en HW Wonen of de uitkomsten van monitoring aanleiding geven tot aanpassing van de genomen maatregelen en de afspraken. 4.4 Tijdelijke huisvestingAfspraken over het huisvesten van urgenten zijn vastgelegd in het regionale Urgentiedraaiboek. Deson-danks is er in de Hoeksche Waard behoefte aan direct beschikbare tijdelijke woonruimte. Dit blijkt onder andere uit het intensief gebruik van campings zoals in Oud-Beijerland of Strijen, waar diverse mensen tijdelijk verblijven na een echtscheiding of andere omstandigheden waardoor ze acuut woonruimte nodig hebben. Ook vanuit zorg- en welzijnsorganisaties komen signalen dat er behoefte is aan dit soort voor-zieningen voor mensen die ontslagen worden na opname in een instelling maar waar nog niet direct een passende woning beschikbaar is. Deze signalen staan overigens haaks op het feit dat HW Wonen met regelmaat woningen in directe huur aanbiedt omdat er weinig animo voor is. In welke mate er daadwerkelijk markt voor tijdelijke woonruimte is wordt daarom in 2107 onderzocht. Daarbij wordt ook gekeken naar ervaringen elders. In diverse gemeenten in Nederland zijn concepten voor tijdelijke huisvesting ontwikkeld waar veelal een mix van bewoners, van gescheiden mannen en vrouwen tot dakloze jongeren, van ongehuwde tienermoeders tot statushouders die op gezinshereniging wachten, tijdelijk onderdak vinden.

Afspraken4.10 Gemeenten onderzoeken in 2017 de behoefte aan de ontwikkeling van een welkomsthuis dat tijde- lijke woonruimte biedt aan urgente woningzoekers en treedt hierover in overleg met HW Wonen.

4.5 Beheer en onderhoudHW Wonen stuurt met betrekking tot de kwaliteit van haar bezit op basis van een meerjarenonderhoudsbe-groting. Deze is gebaseerd op de uitgangspunten van conditiemeting conform normering NEN 2767. Deze NEN norm maakt het voor HW Wonen mogelijk om verschillende conditieniveaus inzichtelijk te maken en voortvloeiend hieruit onderhoudsbeleid te ontwikkelen. De conditienormering varieert van 1 tot en met 6. Conditiescore 1 staat voor kwaliteitsniveau ‘uitstekend’ en 6 voor kwaliteitsniveau ‘zeer slecht’. De gemid-delde conditiescore van het geïnspecteerde bezit van HW Wonen zit in kwalificatie 2 en 3 heeft de beoor-deling als zijnde voldoende tot goed.Om de goede kwaliteit van de woningvoorraad te handhaven is het van belang dat er tijdig onderhoud wordt uitgevoerd. Het grootste deel van de onderhoudsuitgaven zit in planmatig onderhoud. Deze beste-dingen hebben betrekking op onderhoud dat periodiek aan de woningen wordt uitgevoerd, van te voren is gepland en in een meerjaren-onderhoudsbegroting is opgenomen. In de begroting voor 2017 gaat HW Wonen uit van een gemiddeld bedrag per woning van € 790,00 voor dit type onderhoud.

Bij de andere vormen van onderhoud gaat het voornamelijk over onderhoudskosten als gevolg van klachten- en mutatieonderhoud. De begroting voor 2017 gaat uit van een gemiddeld bedrag per woning van € 441,00. Dit betekent in 2017 een onderhoudsgemiddelde van € 1.231,00 per woning. Naast dit reguliere onderhoud investeert HW Wonen de komende jaren ± € 20.000.000 per jaar in verbete-ring en duurzaamheid van de woningvoorraad, bijvoorbeeld door het isoleren van gevels en het aanbrengen van zonnepanelen (zie ook H6). In totaal, inclusief na 2020 te realiseren, gaat het om ruim 5.500 woningen.

AfstemmingHW Wonen en de gemeenten streven naar een optimale afstemming van de planning van uit te voeren werkzaamheden en projecten. Hierdoor kan een wijk op een efficiënte manier worden aangepakt en wordt de overlast voor de bewoners zoveel mogelijk beperkt. Bij de aanvang van de voorbereiding van projecten (nieuwbouw en renovatie) stemmen HW Wonen en de gemeenten in een vroeg stadium met elkaar af. Sa-men wordt bezien hoe bewoners geïnformeerd en waar mogelijk betrokken kunnen worden bij de voorbe-reiding en uitwerking van projecten. HW Wonen spant zich in om bij grotere projecten een bewonerscom-missie op te richten zodat huurders hun ervaringen en wensen in het project kunnen inbrengen.

Afspraken4.11 HW Wonen en de gemeenten spannen zich in om de planning van in de wijk uit te voeren werkzaam-heden zo veel als mogelijk op elkaar af te stemmen zodat de overlast beperkt kan worden.

4.6 Verkoop en sloopVerkoop van woningen is nodig om te sturen op een kleiner benodigde sociale voorraad in 2025 en om de woningvoorraad te kunnen verversen door er vervolgens nieuwe, courantere woningen voor terug te bou-wen. Dit is in het bijzonder van toepassing op de eengezinswoningen uit de bouwjaren ’50 en ’60. Met de verkoop van eengezinswoningen wordt voorzien in de behoeften van woonconsumenten die niet meer in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning en op zoek gaan naar een koopwoning. Hiermee wordt dus ook een belangrijke bijdrage geleverd aan de binding van woonconsumenten aan de regio.

HW Wonen heeft voor de komende jaren een verkoopvijver beschikbaar van circa 1.100 woningen. Voor een overzicht wordt verwezen naar Bijlage C. In het kader van herstructurering worden er tot 2020 165 woningen gesloopt.

Afspraken4.12 Na update van haar wensportefeuille in 2017 past HW Wonen haar verkoopprogramma aan, deelt de informatie op kernniveau en treedt hierover in overleg met de gemeenten. 4.13 Indien HW Wonen een sloopvoornemen heeft communiceert zij dit met de gemeente. 4.14 HW Wonen geeft inzicht in de mate waarin verkochte woningen aan koopstarters zijn verkocht.

4.7 Scheiding DAEB / niet-DAEBMet de nieuwe Woningwet 2015 wordt de kerntaak van corporaties beperkt tot DAEB-activiteiten. DAEB staat hierbij voor Diensten van algemeen economisch belang. Hieronder vallen sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. De Woningwet biedt corporaties ook ruimte om te investeren in niet-DAEB activiteiten. Dit is wel gebonden aan strikte en uitgebreide voorwaarden. Allereerst moet in het volkshuis- vestelijk beleid de noodzaak van de activiteiten zijn aangetoond en moeten de activiteiten door de gemeente gewenst zijn. Vervolgens moet de gemeente een markttoets organiseren waaruit blijkt dat deze activiteiten niet door marktpartijen opgepakt worden. Als de corporatie de activiteiten wil uitvoeren vindt vervolgens aanvullende toetsing plaats door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de Autoriteit Wonen en het Ministerie. Daarbij wordt onder meer gekeken naar het te behalen rendement, de financier-baarheid en het risico van weglekken van maatschappelijk vermogen.

30 31

Niet-DAEB activiteiten worden met ingang van 2017 losgekoppeld van de corporatie door ze ofwel onder te brengen in een dochterorganisatie (juridische splitsing) ofwel in een gescheiden administratie (adminis-tratieve scheiding). HW Wonen heeft gekozen voor een administratieve scheiding. Gemeenten en huur-dersorganisatie hebben hier via een formele zienswijze positief op gereageerd. De Woningwet verplicht HW Wonen om de 385 woningen die nu reeds verhuurd worden boven de libe-ralisatiegrens worden overgeheveld naar de niet-DAEB administratie. Het is financieel voordelig om bij aanvang van de scheiding extra woningen over te hevelen. Deze woningen kunnen afhankelijk van de woningbehoefte in de toekomst verhuurd worden in het sociale segment maar ook in het geliberaliseerde segment. HW Wonen is voornemens 468 woningen over te hevelen naar de niet-DAEB tak om zo voldoen-de flexibiliteit in te bouwen in haar portefeuille. Zij kan daarmee inspelen op de behoefte aan vrije sector huur woningen maar ook op de behoefte aan kwalitatieve sociale huurwoningen. De exacte verdeling in huurprijsklassen vindt plaats in de nieuwe wensportefeuille die HW Wonen in de eerste helft van 2017 zal bespreken met gemeenten en huurders en maakt geen onderdeel uit van het scheidingsvoorstel.

Uit de Woningmarktanalyse HW 2016 blijkt een grotere opgave met betrekking tot duurdere huur dan waar HW Wonen op dit moment in kan voorzien. Aangezien de corporatie uitsluitend mag ontwikkelen boven de liberalisatiegrens indien gebleken is dat de markt geen propositie wil doen, zullen de gemeenten in het eerste kwartaal van 2017 een inventarisatie doen van projecten waarin geliberaliseerde huur gewenst is. Vervolgens wordt deze behoefte voorgelegd aan marktpartijen in de vorm van een marktconsultatie. In-dien daaruit onvoldoende belangstelling blijkt vanuit de markt om duurdere huurwoningen te ontwikkelen, wordt deze opgave voorgelegd aan HW Wonen die daar een bod op doet in het kader van de prestatieaf-spraken 2018.

Het scheidingsvoorstel is van invloed is op de investeringsruimte binnen de DAEB-tak. Deze neemt af ten opzichte van de huidige ‘ongescheiden’ situatie. Vooralsnog is een en ander niet van invloed op de voor-genomen investeringen en het voorgenomen huurbeleid. Ook blijft er voldoende ruimte voor eventuele extra investeringen, mocht de volkshuisvestelijke opgave daar de komende tijd om vragen.

Afspraken4.15 HW Wonen maakt in haar uitwerking van de nieuwe wensportefeuille in de eerste helft van 2017 inzichtelijk hoe het niet-DAEB bezit wordt ingezet in de verschillende huurprijsklassen. 4.16 De gemeenten voeren in de eerste helft van 2017 kwartaal een marktconsultatie uit om de bereidheid tot ontwikkelen van duurdere huurwoningen te inventariseren. Indien daaruit blijkt dat er onvoldoende belangstelling is vanuit de markt voor het ontwikkelen van duurdere huurwoningen, wordt de daaruit volgende opgave voorgelegd aan HW Wonen, die daar in haar bod op 1 juli 2017 op zal ingaan.

32 33

H5 nieuwbouw

5.1 NieuwbouwstrategieDe komende jaren verlegt HW Wonen haar aandacht naar investeringen in haar bestaande voorraad en dan vooral in verduurzaming die ook leidt tot een langere levensduur. De opgave die nog resteert in de nieuw-bouw is weliswaar ingrijpend, maar is vooral het restant van het forse planaanbod van de afgelopen jaren. Daarnaast ligt er een opgave in het realiseren van verzorgd en geschikt wonen voor senioren (zie H3). Nieuwbouw in combinatie met sloop of verkoop kan verder nodig zijn om de woningvoorraad te verver-sen en te blijven voorzien in de wensen en behoeften van huurders. HW Wonen borgt via haar Strategisch Voorraadbeleid dat het aantal woningen dat beschikbaar is voor de doelgroep, op peil blijft. Indien de bestaande woningvoorraad kwantitatief of kwalitatief onvoldoende toereikend is wordt nieuwbouw gerea-liseerd.

Investeringen HW Wonen volgens meerjarenbegroting

Figuur 5.1: Investeringsprogramma 2015-2020. Bron: HW Wonen.

In bovenstaand figuur een overzicht van de geplande investeringen van HW Wonen voor de komende vijf jaar. Zachte plannen zijn plannen waar nog niet alle benodigde overeenkomsten voor getekend zijn en kunnen dus nog wijzigen in omvang.

5.2 Nieuwe projectenBijlage B geeft een overzicht van de nieuwbouwplannen van HW Wonen voor de periode 2016-2020 die zijn opgenomen in het Regionaal Woningbouwprogramma. Daar zijn ook projecten kleiner dan 10 wonin-gen aan toegevoegd en vervangende nieuwbouw na sloop van verouderd bezit. Het bod van HW Wonen op de Regionale Woonvisie bevat meer initiatieven voor nieuwbouw dan deze, maar die zijn nog niet opgenomen in het Regionaal Woningbouwprogramma. Bij actualisatie van het programma wordt bezien in welke mate dit mogelijk en wenselijk is gezien de opgaven uit de Woningmarktanalyse.

Afspraken5.1 In de periode 2017-2021 realiseert HW Wonen in ieder geval de in Bijlage B beschreven nieuwbouw- plannen. 5.2 Bij het maken van afspraken over nieuwbouw is het Regionaal Woningbouwprogramma Hoeksche Waard leidend. Het programma wordt door de gemeenten in de eerste helft van 2017 geactualiseerd in afstemming met HW Wonen. 5.3 In geval van nieuwbouwlocaties met woningen in de sociale sector waar de grond in eigendom is van een of meer projectontwikkelaars, sluit de gemeente een exploitatieovereenkomst met deze ontwik- kelaars. Als een dergelijke overeenkomst tot stand komt, legt de gemeente hierin vast dat de woningen in de sociale huursector door de ontwikkelende partijen als eerste aan de in de Hoeksche Waard actieve woningbouwcorporaties worden aangeboden. 5.4 In verband met de vitaliteit van de kernen in de Hoeksche Waard streven gemeenten en HW Wonen naar de realisatie van nieuwbouwlocaties met woningen in alle dorpen van de regio Hoeksche Waard. Randvoorwaarde daarbij is dat er sprake is van marktvraag met een sociale component met daaruit voortvloeiend een geëigende rol voor een corporatie zoals geformuleerd in de Woningwet.

5.3 Kwaliteitseisen bij nieuwbouwOm goed voor te kunnen sorteren op ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en geschiktheid voor bewoners met een mobiliteitsbeperking, is het cruciaal dat er scherpere eisen worden gesteld aan nieuwbouw. Partijen erkennen het belang om te kiezen voor een duurzame ontwikkeling om zo bij te dra-gen aan de aanpak van milieuvervuiling, klimaatverandering, de afname van biodiversiteit en de schaarste aan grondstoffen. HW Wonen voldoet daarbij aan de eisen die het Bouwbesluit daar aan stelt. Met ingang van 1 januari 2015 zijn de eisen met betrekking tot energiezuinigheid aangescherpt. Woningen moeten voldoen aan een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 (dit komt overeen met Label A+++).Het begrip duurzaamheid wordt ook wel gebruikt wanneer het gaat over levensloopbestendige woningen. Dat zijn woningen die geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken zijn voor bewoning tot op hoge leef-tijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. HW Wonen en de gemeenten achten het van belang dat er consensus bestaat over de bouwtechnische eisen bij nieuwbouw die bijdra-gen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Om die reden worden huidige afspraken nader uitge-werkt conform de uitgangspunten van het basispakket Woonkeur 2015.

WoonkeurHet handboek Woonkeur geeft op een overzichtelijke en heldere wijze weer aan welke eisen een woning moet voldoen om geschikt te zijn of eenvoudig geschikt is te maken voor iedereen. Het handboek Woon-keur wordt als bouwtechnische leidraad gebruikt om de afspraken nader te specificeren, maar het is geen doel op zich om voor nieuwbouwwoningen het Woonkeur certificaat na te streven. Het gaat hierbij om het basispakket en niet over het Pluspakket Wonen met Zorg. Dit laatste is echt gericht op de maatschappe-lijke vraag naar extramurale woonvormen, waar ouderen en gehandicapten, zo zelfstandig mogelijk en zo lang mogelijk in een eigen omgeving kunnen wonen. De eisen die Woonkeur stelt aan de woning hebben betrekking op de volgende aspecten.

GebruikswaardeIn een woning gebouwd volgens de eisen van Woonkeur kan iemand langer blijven wonen dan in een ge-wone woning. Een woning en het woongebouw (als er sprake is van een appartementencomplex) hebben voldoende ruimte voor dagelijks terugkerende activiteiten: verblijven, slapen, werken, koken, persoonlijke verzorging, opbergen etc. De eisen gaan ook over relaties tussen ruimten, over het bedieningsgemak van ramen en deuren, sanitair, de keuken etc. Tevens kan een bewoner zich makkelijk in de woning (en het woongebouw) verplaatsen. Het maakt daarbij geen verschil hoe oud iemand is, of hoe beperkt in zijn of haar mogelijkheden. De woning is voor iedereen geschikt, of kan makkelijk voor iedereen geschikt worden

34 35

gemaakt. Dit sluit goed aan bij het beleid van de overheid dat stimuleert dat mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen en daar zorg kunnen ontvangen.

VeiligheidWoonkeur stelt eisen die risico’s beperken zoals uitglijden, vallen, snijden en inbraak. Op het gebied van inbraak en sociale veiligheid bevat het basispakket van Woonkeur nieuwbouw een aantal belangrijke eisen. Deze eisen zijn een vereenvoudigde versie van de eisen in het Handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw 2015.

ToekomstwaardeSnelle veranderingen in de tijd en een steeds grotere differentiatie in woonstijlen en woonwensen wordenkenmerkend voor de voorkeuren van huishoudens. Een nieuwbouwwoning die voldoet aan de eisen vanWoonkeur kan op verschillende manieren en door verschillende soorten huishoudens worden bewoond.Zo’n woning is flexibel en kan eenvoudig en goedkoop worden aangepast.

AanpakIn praktijk worden verschillende typen woningen gerealiseerd, waarbij niet alle woningen aan dezelfde set eisen hoeven te voldoen. Bij de bouw van een seniorenwoning (grondgebonden of appartement) wordt op het moment van realisatie specifiek rekening gehouden met de betreffende doelgroep. Bij een eengezins-woning is dit niet het geval. Met het oog op de toekomst is het wel van belang dat ook de eengezinswo-ning op termijn eenvoudig kan worden aangepast als daar behoefte aan is. Veel huurders blijven immers lang in dezelfde woning wonen en gaan daar op termijn andere eisen aan stellen.

HW Wonen hanteert bij nieuwbouw in principe de uitgangspunten uit het handboek Woonkeur Nieuw-bouw Basispakket 2015 ontwerpeisen (module 1). Afhankelijk van het woningtype worden de richtlijnen allemaal of gedeeltelijk gevolgd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in de woningtypen grondgebon-den seniorenwoning, appartement, en eengezinswoning. Nieuwe grondgebonden seniorenwoningen en senioren-appartementen voldoen aan alle eisen uit het handboek Woonkeur Nieuwbouw Basispakket 2015 ontwerpeisen (module 1). Voor deze woningen is het van belang dat mensen met een rollator of rolstoel goed in de woning kunnen manoeuvreren en dat het gebruiksgemak van de woning optimaal is afgestemd op de doelgroep. Nieuwe eengezinswoningen voldoen grotendeels aan Woonkeur Nieuwbouw Basispak-ket 2015 ontwerpeisen (module 1). Het gaat erom dat deze woningen op termijn eenvoudig en goedkoop (volledig) geschikt te maken zijn. Om dit te bereiken, voldoen eengezinswoningen in ieder geval aan de eisen zoals in Bijlage F nader gespecificeerd.

Gemeenten leggen genoemde eisen ook voor aan commerciële projectontwikkelaars die in de particuliere sector woningen willen realiseren.

Afspraken5.5 HW Wonen voldoet voor de bouw van nieuwe grondgebonden seniorenwoningen en senioren- appartementen aan alle eisen uit het handboek Woonkeur Nieuwbouw Basispakket 2015 ontwer- peisen (module 1). De enige standaard uitzondering vormt de eis dat aan de onderzijde van de trap van een grondgebonden seniorenwoning geen deur mag draaien over het vrije gebruiksoppervlak. In het ontwerp van een grondgebonden seniorenwoning zijn de voordelen van een tweede deur in de badkamer afgewogen tegen de nadelen die deze eis ten aanzien van het ontwerp met zich mee brengt.5.6 HW Wonen voldoet voor de bouw van nieuwe eengezinswoningen in ieder geval aan de volgende eisen van Woonkeur Nieuwbouw Basispakket 2015 ontwerpeisen (module 1)22: • De maatvoering voor de primaire en secundaire verblijfsruimten; • Vorm en maatvoering binnentrap en benodigde omliggende ruimte (m.u.v. de vrije ruimte van 1100x900. Dit wordt min. 900x900 mm), zodat op termijn een traplift kan worden geplaatst; • Maatvoering entree en verkeersruimten; • Eisen hoofdslaapruimte; • Eisen toiletruimte (o.a. maatvoering, wand geschikt voor bevestigen handbeugel); • Eisen badruimte en aanpasbaarheid badruimte (o.a. maatvoering; voldoende ruimte voor douche, wastafel en toilet, wanden geschikt voor bevestigen handbeugel/ douchezitje); • Eisen kookruimte (o.a. maatvoering, vrije gebruiksruimte); • Eisen ruimte wassen en drogen; • Eisen binnen en buitendeuren (o.a. breedte, hoogte dorpel, draairichting, deuren naar verblijfs- ruimte geen drempel.);5.7 HW Wonen voldoet voor de bouw van alle nieuwe woningen aan onderstaande Woonkeur Nieuwbouw Basispakket 2015 Uitvoeringseisen (module 2): • Eisen plaatsen verwarmingstoestellen (plaatsing t.o.v. gebruiksruimte/ uitgevoerd zonder scherpe kanten en hoeken); • Eisen tegelwerk (voldoende stroefheid); • Loze ( onbedrade elektra) leidingen t.b.v. vaatwasser en wasdroger; • Aantal en plaats van de wandcontactdozen in de woning.5.8 HW Wonen en gemeenten kunnen indien een richtlijn uit het handboek niet praktisch of wenselijk blijkt, op projectniveau, in (ambtelijk) overleg afwijken van één of meer richtlijnen genoemd onder 5.6 t/m 5.7. 5.9 HW Wonen maakt gebruik van duurzaam hout. Duurzaam hout is hout dat voldoet aan de minimum- eisen van de Nederlandse overheid. Daarbij is sprake van hout met een FSC Keurmerk. 5.10 HW Wonen en de gemeente streven bij de realisatie van nieuwbouw minimaal de eisen na van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Om volledig aan de eisen te kunnen voldoen dient onder andere tevens de woonomgeving en het beheer ervan te voldoen. Dit is in bestaande situaties vaak niet haal- baar. Het label zelf wordt niet aangevraagd.5.11 Sloopwerkzaamheden worden door HW Wonen verricht onder de geldende sanerings-, milieu- en Arbo-eisen. 5.12 Met betrekking tot nieuwbouw, sloop-vervangende nieuwbouw, of grootschalige renovatieprojecten, sluiten gemeente en HW Wonen een anterieure exploitatieovereenkomst. Hierin worden nadere af spraken gemaakt over onder andere grondprijzen, inrichtingseisen, kosten voor inrichting openbare ruimte, bouwleges, en andere randvoorwaarden voor de realisatie.

22 Voor verwijzing naar de specifieke bepalingen uit het handboek Woonkeur Basispakket, zie bijlage F.

36 37

H6 Energietransitie

6.1 AmbitiesConform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector, is het realiseren van een energiezuinige sociale woningvoorraad als een van de Rijksprioriteiten voor de volkshuisvesting benoemd. De Hoeksche Waard heeft in 2016 een regionale Energievisie opgesteld en sluit daarbij aan bij de ambities van de Rijksoverheid en wil in 2040 een energie neutrale regio zijn. Dat wil zeg-gen dat in 2040 de energie die in de Hoeksche Waard wordt verbruikt ook lokaal duurzaam wordt opge-wekt. Zowel bewoners, bedrijven, gemeenten als maatschappelijke organisaties zijn nodig om deze ambitie te halen en de kansen te verzilveren.

De gemeenten investeerden in 2016 onder andere in doorontwikkeling van een digitaal energieloket voor particuliere woningeigenaren waarop zij objectieve informatie kunnen vinden over het verduurzamen van hun woning. Daarnaast is een campagne gestart die woningeigenaren informeert en ondersteunt bij moge-lijke investeringen in de woning. Het Nationaal Energiebespaarfonds biedt particuliere woningeigenaren ook de mogelijkheid om energiebesparende investeringen in- of aan de eigen woning te kunnen financie-ren door middel van de Energiebespaarlening. Tevens zijn er diverse subsidieregelingen voor het verduur-zamen van woningen (www.rvo.nl).

Figuur 6.1: Energieprestatie huidige voorraad HW Wonen.

6.2 Aanpak HW WonenHW Wonen realiseert bij nieuwbouw woningen die moeten voldoen aan een Energie Index van 0,4 (dit komt overeen met Label A+++). Haar bestaande woningvoorraad verduurzaamt HW Wonen met als doel CO2-reductie en het beheersbaar houden van woonlasten. Op dit moment heeft de bestaande woning-voorraad een gemiddeld label C (energie-index van 1,68)23. HW Wonen streeft naar een gemiddeld ener-

gielabel B (energie-index 1,21 t/m 1,40) voor haar woningbezit in 2024. Tot en met 2028 worden circa 6000 woningen aangepakt in deze energietransitie. Hiervoor wordt jaarlijks ca. € 20 miljoen geïnvesteerd in groot onderhoud waarin verduurzaming een belangrijke rol in neemt.

Figuur 6.2: Ontwikkeling energieprestatie woningvoorraad na energietransitie.

In bovenstaande grafiek is te zien hoe de Energie Index de komende jaren daalt als gevolg van dit investe-ringsprogramma. Voor een overzicht per gemeente wordt verwezen naar bijlage D.

De maatregelen binnen deze aanpak richten zich vooral op isolatie van vloeren, gevels en daken, HR++-beglazing en op HR Combi-ketels. Daarnaast zijn in 2014 25 woningen en in 2015 37 voorzien van zonne-panelen. De ervaring van de afgelopen jaren is dat het lastig is om huurders over de streep te trekken om mee te doen aan het project24. Het is de ambitie van HW Wonen om de komende jaren elk jaar 50 geselec-teerde huurders mee te laten doen aan het zonnepanelenproject.

Nul-op-de-meterEen nul-op-de-meter (NOM) woning gaat nog een grote stap verder25. Deze relatief nieuwe ontwikkeling vraagt een grotere investering, heeft een langere terugverdientijd en er is nog een aantal onzekere facto-ren die het lastig maakten om in te schatten wat de beste aanpak is. Naarmate er meer ervaring is opge-daan met dit soort investeringen en naarmate de kostprijs voor het opwekken van zonne-energie verder daalt, mag verwacht worden dat het aantal NOM-woningen in Nederland fors zal gaan toenemen. Hoewel de businesscase puur op basis van financiële gronden nog een onzekere is, wil HW Wonen toch graag een begin maken om deze ontwikkeling te verkennen; om er ervaring mee op te doen en om de bewustwor-ding van de energietransitie waarvoor we staan, verder aan te jagen. Om die reden onderzoeken gemeen-ten en HW Wonen in samenwerking met Stroomversnelling momenteel de mogelijkheid om een aantal woningen verder te renoveren tot energie-neutrale en gasloze woningen26.

23 Per 1 januari is de berekeningssystematiek voor energie-indexen gewijzigd. De Energieprestatie wordt voortaan aangegeven met

cijfers en niet meer met een letter A t/m G. Zie voor meer informatie bijlage D.

24 Als een geheel huurcomplex tegelijkertijd moet worden gerenoveerd, dan moet minimaal 70% van de huurders met het voorstel

instemmen. 25 Nul op de Meter wil zeggen dat een huis evenveel (of meer) energie opwekt als dat het nodig heeft voor het huis en en het

huishouden. Dat kan door een upgrade van de woning met ondermeer gevelaanpak, slimme installaties en eigen energieopwekking.26 www.stroomversnelling.nl

38 39

De energietransitie wordt gemonitord aan de hand van registratie van de energielabels die plaatsvindt na oplevering en afmelding van de geactualiseerde indexen. Een aantal zaken is van invloed op het halen van de doelstellingen: de verkoopsnelheid van het bestaand woningbezit, het behalen van de benodigde 70% deelname in een renovatieproject, het investeringsvolume van de verschillende projecten, en eventuele wij-zigingen in wet- en regelgeving.

Particuliere voorraadDe meeste wijken kennen een mix van huur- en koopwoningen. Dat biedt mogelijkheden om ‘werk met werk’ te maken. De gemeenten informeren particulieren via het digitale Energieloket over de voordelen van investeren in energieprestatie. Indien HW Wonen overgaat tot een wijkaanpak van haar woningvoor-raad treden desbetreffende gemeente en HW Wonen in overleg. De gemeente kan de particuliere woning-bezitters informeren over de mogelijkheid om aan te haken bij een dergelijk aanpak.

Afspraken6.1 HW Wonen zet zich in om woningen te renoveren tot comfortabele, toekomstbestendige en energie- zuinige woningen door jaarlijks een bedrag van € 20 miljoen te investeren in groot onderhoud waarin verduurzaming een belangrijke rol inneemt.6.2 HW Wonen geeft jaarlijks op gemeenteniveau inzicht in de ontwikkeling van de woningvoorraad naar labels/energie-index waarden.6.3 HW Wonen stuurt met haar onderhouds- en renovatieprogramma op een gemiddelde Energieprestatie- coëfficiënt (EPC) van haar bezit gelijk aan label B in 2024.6.4 HW Wonen en gemeenten starten in 2017 een pilotproject met Nul Op De Meter waarin een nader te bepalen aantal woningen geheel energieneutraal wordt opgeleverd.6.5 HW Wonen voert een voorraadscan uit waarin de woningbouwcorporatie laat zien wat haar bijdrage kan zijn aan de regionale ambitie om in 2040 een energieneutrale regio te zijn en stelt voor de komende jaren een plan van aanpak op hoe zij hier naar toe kunnen werken. 6.6 HW Wonen spant zich in om jaarlijks minimaal 50 geselecteerde huurders mee te laten doen aan het zonnepanelenproject.

H7 Samenwerken in de wijk

7.1 LeefbaarheidMet de nieuwe Woningwet zijn de mogelijkheden voor de corporatie om te investeren in leefbaarheid drastisch ingeperkt tot woonmaatschappelijk werk (achter-de-voordeur-programma’s), aanleg en onder-houd van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van woongelegenheden of bevordering van een schone woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid.

HW Wonen besteedt jaarlijks circa € 700.000 aan leefbaarheid. Daarvan gaat ruim € 200.000 naar klein-schalige initiatieven van huurders en kleinschalige infrastructurele voorzieningen. Het overige betreft de personeelskosten van medewerkers van HW Wonen in de wijkteams die zich richten op sociaal beheer. Zij houden zich voornamelijk bezig met bewonersbegeleiding bij renovatie en nieuwbouwprojecten. Daar-naast is een belangrijke taak van sociaal beheer de behandeling van klachten met betrekking tot overlast. Binnen de beperkingen van de Woningwet heeft HW Wonen dus nog ruimte om de komende jaren extra uitgaven aan leefbaarheid te doen. Deze uitgaven kunnen volgens de Woningwet echter alleen plaatsvin-den als zij onderdeel zijn van de prestatieafspraken. Het is dus vooral een taak van huurders en gemeenten om knelpunten te signaleren en initiatieven ter verbetering van de leefbaarheid in te brengen in het proces van de prestatieafspraken.

In de Hoeksche Waard is geen sprake van grote uitdagingen op het gebied van leefbaarheid zoals dat in de grotere steden vaak wel het geval is. Op dit moment kampt slechts één specifiek gebied in Oud-Beijerland met sociale wijkproblematiek. Hier is inmenging nodig van gemeente, corporatie, politie e.a. om de negatieve spiraal te doorbreken waar de buurt al bijna een decennium mee te maken heeft. In 2016 zijn hiervoor al de eerste stappen gezet. Het daadwerkelijk tot stand brengen van de gewenste veranderingen vraagt om een investering van langere tijd. Betrokken partijen zijn met elkaar in gesprek over de vorm, de werkwijze en de rolverdeling in 2017.

7.2 Gebiedsgericht ondernemenGemeenten en HW Wonen hebben samen met andere partijen in de Hoeksche Waard de samenwerkings-agenda Hoeksche Waard 2015-2020 opgesteld. Deze agenda benoemt een aantal vraagstukken op het gebied van wonen, welzijn en zorg waar de partijen de gezamenlijke opgave hebben om bij te dragen aan verbeteringen en oplossingen. Belangrijk agendapunt daarin is het gebiedsgericht ondernemen.

Betrokken partijen kiezen in de kernen voor een gebiedsgerichte aanpak door in iedere kern te inventari-seren welke concrete en kansrijke initiatieven er zijn van inwoners en van maatschappelijke partners, zoals verenigingen, clubs, kerken en zorgorganisaties. Partijen hebben zich gecommitteerd om in de kernen samen te werken, verbinding tussen inwoners en maatschappelijke partners te stimuleren, en vanuit de context van inwoners mee te werken aan initiatieven. Door met maatwerk in te spelen op wat er leeft in de lokale gemeenschap en deze initiatieven te verbreden en te versterken, kan optimaal voorzien worden in de behoeften die er spelen, en wordt bijgedragen aan de ambitie om niemand tussen wal en schip te willen laten vallen.

In januari 2016 hebben gemeenten, HW Wonen en zorg- en welzijnspartijen een kwartiermaker aangesteld die met de partijen samenwerkt om in de 17 kernen van de Hoeksche Waard te verkennen onder welke condities en met behulp van welke middelen inwoners zelf voor leefbaarheid en vitaliteit kunnen zorgen. In een aantal kernen is gestart met de inventarisatie en zijn er stappen gezet om initiatieven uit te werken en te versterken. Deze ervaringen hebben geresulteerd in een aantal successen en leerpunten die in de ande-re kernen gebruikt kunnen worden om ook daar het gebiedsgerichte werken verder uit te rollen.

40 41

7.3 BuurtbemiddelingBuurtbemiddeling is een voorziening ‘voor en door bewoners’, waarbij getrainde vrijwilligers bemiddelen bij ervaren overlast, ruzie of irritaties tussen buren of buurtgenoten. Het doel van Buurtbemiddeling is her-stel van de relatie en communicatie tussen buurtgenoten onderling, die overlast van elkaar ondervinden. Uitgangspunt is dat betrokkenen bereid zijn om gezamenlijk tot oplossingen te komen, door met elkaar in gesprek te gaan. De buurtbemiddelaars helpen daarbij. Zij worden begeleid en ondersteund door hun projectleider. Gemeenten, HW Wonen en andere ketenpartners zetten zich in om Buurtbemiddeling in de Hoeksche Waard te laten slagen. Geschikte zaken worden naar buurtbemiddeling doorverwezen / aange-dragen en er wordt voldoende publiciteit aan gegeven. Het is van belang dat men elkaar op een goede manier op de hoogte houdt over de voortgang van ingebrachte zaken. Het verloop van het proces buurt-bemiddeling dient minimaal twee keer per jaar te worden geëvalueerd. HW Wonen draagt financieel bij in de kosten voor buurtbemiddeling.

7.4 Samen met huurdersHW Wonen hecht grote waarde aan betekenisvolle huurdersparticipatie. Met de herziene Woningwet is het belang hiervan alleen maar groter geworden, nu de huurdersorganisatie een nog prominentere rol gaat spelen bij de afstemming van ambities en activiteiten. Dit maakt het gezamenlijk optrekken van HW Wonen met de huurdersorganisatie, met wettelijk vastgelegde bevoegdheden, cruciaal. Daarbij gaat het zeker niet alleen over meedenken in beleid en voorbereiding van projecten, maar ook over het zijn van een krachtige en kritische partner. Overleg en afstemming met bewonerscommissies, huurdersverenigingen en het Plat-form Huurdersverenigingen Hoeksche Waard, is binnen HW Wonen als vanzelfsprekend. De huurdersorga-nisaties krijgen financiële ondersteuning van HW Wonen.

7.5 GegevensuitwisselingSoms is het gedrag van huurders dermate ongewenst dat bemiddeling of het maken van afspraken alleen niet voldoende is. Aanhoudende ernstige overlast of criminele activiteiten zoals hennepteelt of drugshan-del vanuit de woning schaden de omgeving. HW wonen maakt al geruime tijd gebruik van de mogelijkheid om t.a.v. haar huurders, via tussenkomst van de burgemeester, informatie te verkrijgen vanuit de politie die kan worden gebruikt voor onder meer gerechtelijke procedures. In april 2016 is over deze informatie- uitwisseling het regionale convenant ‘Aanpak van Hennepteelt’ gesloten waarmee directe informatie- uitwisseling tussen (onder meer) de politie en woningbouwverenigingen mogelijk wordt gemaakt. HW Wonen zal dit convenant mede ondertekenen.

Afspraken7.1 HW Wonen en gemeenten conformeren zich aan de uitgangpunten van het gebiedsgericht onder- nemen en de inzet en mandaat van de kwartiermaker. Dit betekent dat zij zichtbaar zijn in de dorpen om contacten te kunnen leggen met inwoners en andere professionals en indien nodig actief participeren. 7.2 HW Wonen en gemeenten dragen actief uit naar andere stakeholders en hun eigen organisaties wat de meerwaarde is van gebiedsgericht ondernemen.7.3 Gemeenten, HW Wonen en andere ketenpartners spannen zich in om Buurtbemiddeling in de Hoeksche Waard te laten slagen en evalueren minimaal twee keer per jaar de voortgang van het proces. 7.4 HW Wonen draagt financieel bij in de kosten voor buurtbemiddeling.7.5 HW Wonen sluit aan bij het convenant ‘regionale aanpak van Hennepteelt’. 7.6 HW Wonen verleent verleent conform de Wet op het overleg huurders-verhuurder financiële onder- steuning aan het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en faciliteert daarmee de kennis - ontwikkeling en de verdere professionalisering van het platform.

H8 Toewijzing

Bij de toewijzing van woningen en verbouw en nieuwbouw van woningen besteedt HW Wonen aandacht aan de groepen die een kwetsbare positie hebben op de woningmarkt zoals starters, senioren, bijzondere doelgroepen en statushouders. Regels met betrekking tot het woonruimteverdeling systeem zijn vastge-legd in de Huisvestings-verordening. Afspraken over het huisvesten van urgenten zijn vastgelegd in het regionale Urgentiedraaiboek dat in 2016 geactualiseerd wordt. Het beslissen over urgentieaanvragen is de bevoegdheid van de gemeente.

Afspraken8.1 HW Wonen biedt alle voor verhuur vrijkomende woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens in principe aan via de website. 8.2 In de volgende gevallen is directe aanbieding en toewijzing van woningen door de corporatie mogelijk: • Bij noodzakelijke herhuisvesting of tijdelijke huisvesting (wisselwoning) van bewoners in verband met renovatie of sloop. HW Wonen meldt in dit geval op voorhand aan de gemeente de omvang van de herhuisvestingsopgave en de te renoveren of te slopen woningen; • Bij plaatsing van statushouders. Gemeenten en HW Wonen zijn samen verantwoordelijk voor het behalen van de huisvestingstaakstelling voor reguliere en specifieke statushouders. HW Wonen zorgt in dat kader voor voldoende woningen om deze taakstelling te behalen. De plaatsing ge- schiedt in overleg met de gemeenten; • Op verzoek van de gemeente in het geval een urgent woningzoekende niet binnen de gestelde termijn van twee maal drie maanden een passende woning heeft kunnen vinden of er sprake is van een zodanige dringende noodzaak dat directe plaatsing van een woningzoekende nodig is; 8.3 Bij directe toewijzing vindt achteraf verantwoording plaats op de website met vermelding van de reden van toewijzing. 8.4 In geval dat door de Dienst Justitiële Inrichting een melding wordt gemaakt van terugkeer, draagt HW Wonen zorg voor de huisvesting van de ex-gedetineerde en draagt de gemeente zorg voor het organiseren van de nazorg.

42 43

H9 Organisatie van de samenwerking

HW Wonen, Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Strijen, Oud-Beijerland en Korendijk werken samen om de huurders van de Hoeksche Waard op de beste manier van dienst te kunnen zijn. Uitgangspunten bij deze samenwerking zijn wederzijdse inspanning, ver-trouwen, openheid en transparantie. Partijen kunnen elkaar aanspreken op de naleving van de afspraken.

Afspraken9.1 Partijen voeren tenminste twee maal per jaar (in voorjaar en najaar) een algemeen bestuurlijk overleg. Dit overleg bestaat uit de bestuurder van HW Wonen, de gemeentelijke portefeuillehouders Wonen en het bestuur van het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard. Het bestuurlijk overleg is besluitvormend. De agenda bepalen partijen in overleg maar omvat in ieder geval: a) stand van zaken en evaluatie van de uitvoering van de prestatieafspraken, waarbij onder meer wordt gekeken naar de vraag in hoeverre de bereikte resultaten voldoen aan de verwachtingen; b) nieuwbouwprojecten, sloopprojecten, verbeteringsprojecten en onderhoudsprojecten waar de gemeenten en HW Wonen aan willen werken in het daaropvolgende jaar; c) beleidsontwikkeling of ontwikkelingen op het gebied van strategisch voorraadbeheer die relevant zijn voor de prestatieafspraken.9.2 Aanvullend bestuurlijk overleg tussen HW Wonen en een individuele gemeente kan plaatsvinden wanneer één der partijen dat noodzakelijk acht. Het gaat hier om afstemmingsoverleg over de realisatie van lokale nieuwbouwprojecten die opgenomen zijn in het Regionaal Woningbouwprogramma of over operationele activiteiten in het kader van onderhoud en beheer, en nadrukkelijk niet over de voortgang van onderliggende prestatieafspraken of om onderhandelingen met betrekking tot de inhoud van toekomstige prestatieafspraken welke per definitie regionaal gevoerd worden.9.3 Partijen voeren ten minste twee keer per jaar op ambtelijk niveau overleg. Dit overleg wordt georga- niseerd door het SOHW. In dit overleg wordt onder meer het bestuurlijk overleg voorbereid.9.4 Uitvoering van de afspraken zoals vastgelegd in deze prestatieafspraken wordt georganiseerd en gemonitord door de Projectgroep Wonen, bestaande uit de vertegenwoordigers van gemeenten en HW Wonen die vanuit de eigen organisaties het mandaat hebben om de benodigde acties goed te kunnen uitvoeren. De leden van de Projectgroep Wonen bewaken de voortgang van de uitvoering van de prestatieafspraken en zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van besluiten van het bestuurlijk overleg binnen de eigen organisatie. Vanuit de Projectgroep Wonen worden werkafspraken gemaakt met de afzonderlijke organisaties of delen daarvan, met het huurdersplatform, of worden werkafspra- ken verder uitgewerkt via reeds bestaande samenwerkingsverbanden.9.5 Tijdens het ambtelijk overleg in de Projectgroep Wonen wordt tussentijds bezien of en in hoeverre voldaan wordt aan de gemaakte afspraken (monitoring). Dit vormt onderwerp van gesprek in het bestuurlijk overleg.9.6 HW Wonen en de vijf gemeenten voeren onderzoek dat betrekking heeft op volkshuisvestelijke vraagstukken zoveel mogelijk gezamenlijk uit. Dat betekent dat zij elkaar voorafgaand aan opdracht- verstrekking de gelegenheid geven om gezamenlijk de opdracht te formuleren en te verstrekken en de kosten te delen. 9.7 De looptijd van deze prestatieafspraken is 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017. Partijen komen overeen dat uiterlijk eind 2017 deze afspraken worden geactualiseerd.9.8 Tussentijdse bijstelling van deze afspraken is mogelijk. Iedere partij kan voorstellen doen aan de andere partijen voor aanpassing van de afspraken. Partijen moeten instemmen met deze voorstellen en de vernieuwde afspraken moeten schriftelijk worden vastgelegd voordat deze in de plaats treden van de afspraken uit deze prestatieafspraken.9.9 Tussentijdse bijstelling van deze afspraken is ook mogelijk indien veranderende publiekrechtelijke regelgeving daartoe aanleiding geeft.

9.10 Uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar, ook bij gewijzigde omstandigheden. Als een van de betrokken partijen meent dat deze afspraken gevolgen hebben die onredelijk of onbillijk zijn, is deze partij gerechtigd voorstellen te doen aan de andere partij om deze onredelijkheid/onbillijkheid te voorkomen. Dit geldt ook als er naar mening van een van de partijen sprake is van overmacht, waardoor partijen elkaar in redelijkheid en billijkheid niet aan afspra- ken uit deze prestatieafspraken kunnen houden. Partijen moeten schriftelijk instemmen met deze voorstellen, voordat deze in plaats treden van de afspraken uit deze prestatieafspraken.

44 45

Bijlage A: Begrippenlijst

Kwaliteitskortingsgrens: Ligt de huurprijs hoger dan deze grens, dan wordt er gekort op de huurtoeslag. Dit heet ‘kwaliteitskorting’ omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou moeten brengen. Voor 2016 ligt deze grens op € 409,92

Eerste aftoppingsgrens: Als de huurprijs hoger is dan deze grens wordt de huurtoeslag ‘afgetopt’ ofwel verlaagd. De lage aftoppingsgrens is van toepassing op 1-persoonshuishoudens en voor 2-persoonshuishoudens tussen 23 en de AOW-gerechtigde leeftijd. Voor 2016 ligt deze grens op € 586,68

Tweede aftoppingsgrens: Als de huurprijs hoger is dan deze grens wordt de huurtoeslag ‘afgetopt’ ofwel verlaagd. De tweede aftoppingsgrens is van toepassing op huishoudens van 3 of meer personen. De grens geldt ook voor 2-persoonshuishoudens, als min- stens 1 van de 2 ouder is dan de AOW-gerechtige leeftijd. Voor 2016 ligt deze grens op € 628,76.

Huurtoeslaggrens: Ook wel liberalisatiegrens. Als de huurprijs hoger is dan deze grens heb je in principe geen recht op huurtoeslag. Voor 2016 ligt deze grens op € 710,68

Goedkoop: een huur tot de kwaliteitskortingsgrens dus < € 409,92

Betaalbaar: een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens dus € 409,92 - € 586,68

Bereikbaar: een huur tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens dus € 586,68 - € 628,76

Middelduur: een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens dus € 628,76 - € 710,68 Duur: Vanaf de huurtoeslaggrens dus > € 710,68

Sociale sector: De sociale sector omvat goedkope tot en met middeldure huurwoningen.

Primaire doelgroep: De primaire doelgroep is de groep van huishoudens met een belastbaar inkomen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. In 2016 gelden de volgende grenzen: Eenpersoonshuishouden € 22.100,- Meerpersoonshuishouden € 30.000,– Eenpersoonsouderenhuishouden € 22.100,– Meerpersoonsouderenhuishouden € 30.050,–

Tot slot

Met dit document zijn de prestatieafspraken van HW Wonen, Platform Huurders-verenigingen Hoeksche Waard en de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen uiteengezet en is een helder beeld geschetst van de voorgenomen activiteiten voor de komende jaren, en specifiek voor 2017. Partijen vertrouwen erop hiermee de basis te hebben gelegd voor een slagvaardige samenwerking die bijdraagt aan het realiseren van de ambities uit de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard.

Oud-Beijerland, 14 december 2016

Gemeente Korendijk Gemeente CromstrijenG.C. den Boer B. Boelhouwers

Gemeente Binnenmaas Gemeente Oud-BeijerlandH.C.J. van Etten P.J. van Leenen

Gemeente Strijen HW WonenG.M.J. Janssen B.C. Pluimer

Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard D. Groeneweg

46 47

Secundaire doelgroep: De secundaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen tussen de inkomensgrens voor de primaire doelgroep en € 35.739,– afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Gezien hun inkomen kunnen zij zich in de praktijk geen koopwoning veroorloven. Aan de andere kant kunnen zij wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar niet voor huurtoeslag. Primaire en secundaire doelgroep vormen samen de doelgroep van beleid.

Bijzondere doelgroepen: Mensen met een verstandelijke, lichamelijke of psychische beperking, maar ook doelgroepen als dak- en thuislozen en zwerfjongeren en mensen die beschermd en/of begeleid wonen dan wel daaraan behoefte hebben.

Huisvestingsverordening: Biedt gemeenten de kans om zowel in te grijpen in de verdeling van woon- ruimte als in de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Koopstarter: Een koper/huishouding uit de Hoeksche Waard of daarbuiten die geen zelfstandige koopwoning achterlaat en wiens gezamenlijk bruto jaarinkomen maximaal € 45.000,- bedraagt. Hierbij geldt dat één persoon uit het betreffende huishouden maximaal € 40.000,- bruto jaarinkomen mag verdienen.

Maatschappelijk vastgoed: Accommodaties voor organisaties die zich bezig houden met zorg, welzijn, onderwijs en/of leefbaarheid.

Nul op de meter (NOM): Een huis dat evenveel (of meer) energie opwekt als dat het nodig heeft voor het huis en het huishouden. Dat kan door een upgrade van de woning met onder meer gevelaanpak, slimme installaties en eigen energieopwekking.

Passend toewijzen: Corporaties moeten bij het toewijzen van woningen rekening houden met de huishoudgrootte en het verzamelinkomen van de nieuwe huurder. Hiermee wordt voorkomen dat de huurder in een te dure woning terecht komt.

Scheefhuurder: Scheefhuurders zijn mensen die een sociale huurwoning huren maar niet tot de primaire doelgroep behoren.

Senioren: De leeftijdscategorie 55+.

SOHW: Gemeenschappelijke regeling Samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard. De taak van SOHW is het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de vijf gemeenten op het gebied van ruimtelijke ordening, economische zaken, volks- huisvesting, infrastructuur, landschap, recreatie en financiën.

Statushouders: Asielzoekers die in het bezit zijn van een verblijfsstatus.

Streefhuur: De streefhuur is de huurprijs die een woningcorporatie vraagt bij een nieuwe verhuring. De streefhuur is lager dan de maximale huur volgens het WWS en kan per woning verschillen.

Woonbon: Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning schrijft een woning zoekende zich in via de website van HW Wonen. Via de website kan de woningzoekende wekelijks reageren op beschikbare woningen, het maximum aantal reacties is twee per week. Het belangrijkste criterium om de volgorde van toewijzing te bepalen, is het aantal correcte reacties (woonbonen) van woningzoekenden.

Woonkeur: WoonKeur is een certificaat dat wordt afgegeven aan nieuwbouwwoningen met voldoende woontechnische kwaliteit: een woning met WoonKeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid. De eisen uit WoonKeur behoeden de individuele consument voor ontwerpenfouten die nu of in de toe komst ongemak kunnen opleveren. Een woning met WoonKeur is een levens- loopbestendige woning.

Woonkeur Pluspakket Zorg: Voor woningen die ook geschikt voor zorg moeten zijn is het mogelijk om bovenop het basispakket van Woonkeur de eisen uit het Pluspakket Zorg te volgen. Dit pluspakket biedt ruimte voor het verlenen van zorg.

WWS: Het woningwaarderingsstelsel meet de kwaliteit van een huurwoning aan de hand van punten. Het aantal punten dat een huurwoning heeft, bepaalt de maximale huur van sociale huurwoningen.

48 49

Gemeente Kern Projectnaam HW-wonen - Projectnaam Woprog- overige informatie

HW-wonen(bruto)

Sloop(HW-wonen)

HW-wonen(netto)

Waarvan intramuraal

Huur of koop

Jaar Oplevering

Binnenmaas ‘s-Gravendeel Roodenburg Vermaatstraat Sloop-nieuwbouw 27 31 -4 Huur 2017

Binnenmaas ‘s-Gravendeel Locatie Immanuël - fase 1 Immanuël 35 35 Huur - Koop 2017

Binnenmaas Mijnsheerenland Dorpshart, fase 1, 2 en 3 Dorpshart 38 4 34 Huur - Koop 2016/2018

Binnenmaas Puttershoek Julianastraat Deels intramuraal en sloop 75 40 35 29 Huur - Koop 2015/2017

Binnenmaas Puttershoek Rustenburgstraat Rustenburg 56 56 Huur - Koop 2020

Binnenmaas Puttershoek Nieuw Weverseinde Sloop-nieuwbouw 20 23 -3 Huur 2018

Binnenmaas Puttershoek Achtervang Eikenhorst Wijk van je leven 5 5 Huur 2017

Binnenmaas Westmaas Koetsveld Brede school 4 4 Huur 2017

Binnenmaas Westmaas Mastland/v.Gaasbeekstraat Onbekend 9 9 0 Huur 2017

Binnenmaas Heinenoord Wilhelminaplein Onbekend 10 10 0 Huur 2018

Korendijk Zuid-Beijerland Nassaustraat < 10-project 5 5 Koop 2018

Oud-Beijerland Oud-Beijerland Open Waard, fase 1 Intramuraal 63 63 63 Huur 2018

Oud-Beijerland Oud-Beijerland Open Waard, fase 2 De Open Waard 17 17 Huur 2017

Oud-Beijerland Oud-Beijerland Kloosring Nugteren / Kloosring 10 10 Huur 2017

Oud-Beijerland Oud-Beijerland Stravins kypad < 10-project 6 6 Huur 2017

Strijen Strijen Dam, fase 2A en 2B Dam, fase 2 32 32 Huur - Koop 2017-2018

Strijen Strijen Kleine Loo, deelplan A en B Kleine Loo, fase 1 en 2 20 20 Huur 2018-2019

Strijen Strijen-Sas v.Vughtstraat/S.Groenewegstr. A.v.Vughtstraat, S.Groenewegstr. 4 9 -5 Koop 2017

Strijen Strijen-Sas S.Groenewegstraat Sloop-nieuwbouw 3 6 -3 Koop 2018

Strijen Strijen-Sas S.Groenewegstraat Interne verbouwing voorm. school

5 5 Huur 2018

Totaal 477 132 345 92

Bijlage B: Nieuwbouwprogramma HW Wonen 2016-2020

50 51

Bijlage C: Prognose te verkopen bezit HW Wonen

Complexnaam Gemeente /Kern Soort verkoop Gemiddelde verkoopprijs 2016 (excl. korting)

Gemiddelde verkoopprijs 2016 (incl. korting)

Totaal aantal beschikbaar voor terug- en doorver-koop per 1-1-2016

Aantal verkoop 2016

Aantal verkoop 2017

Aantal verkoop 2018

Aantal verkoop 2019

Aantal verkoop 2020

Totaal 2016-2020

Evertsenstraat e.o. Oud-Beijerland Vrij 149.885 134.896 26 2 - 1 - - 3

A van Nesstraat e.o. Oud-Beijerland Vrij 162.409 146.168 22 1 2 - - - 3

van Linschotenplein Oud-Beijerland Vrij 153.750 138.375 8 1 - 1 1 - 3

Spuizicht Oud-Beijerland Vrij 216.167 194.550 6 - - - - - -

Graaf van Egmondstraat Oud-Beijerland Vrij 146.000 131.400 5 - - - - - -

Acaciastraat e.o. Oud-Beijerland Vrij 150.786 135.707 28 - - 2 2 1 5

Kijffhoeck Oud-Beijerland Vrij 186.500 167.850 4 - - 1 - 1 2

Korengracht e.o. Oud-Beijerland Vrij 172.500 155.250 6 3 - - - - 3

Binnenpad e.o. Oud-Beijerland Vrij 165.000 148.500 1 1 - - - - 1

Bakhuis e.o. Oud-Beijerland Vrij 169.769 152.792 13 1 - - - - 1

van Goyenstraat e.o. Oud-Beijerland Vrij 162.422 146.180 45 - - 4 - - 4

Bloemaertstraat e.o. Oud-Beijerland Vrij 164.167 147.750 30 2 2 1 - 3 8

F Bolstraat e.o. Oud-Beijerland Vrij 149.667 134.700 9 2 - - - - 2

Verzilverd Wonen Oud-Beijerland Vrij 193.000 173.700 3 - - - - - -

Boomgaardstraat e.o. Oud-Beijerland Vrij 173.000 155.700 1 - - - - - -

Pr Bernhardstraat Goudswaard Vrij 128.800 115.920 5 1 1 - 1 - 3

Beatrixstraat e.o. Goudswaard Vrij 137.333 123.600 6 - - - - - -

N van Puttenstraat e.o. Goudswaard Vrij 141.750 127.575 8 - - - - 1 1

Coorndijkstraat Goudswaard Vrij 154.000 138.600 3 - - - - - -

van Almondestraat e.o. Goudswaard Vrij 147.500 132.750 2 - - - - - -

Julianastraat e.o. Nieuw-Beijerland Vrij 139.000 125.100 3 - - - - - -

van Egmondstraat e.o. Nieuw-Beijerland Vrij 151.556 136.400 9 - - - - - -

Dreef e.o. Nieuw-Beijerland Vrij 159.000 143.100 4 - - - - - -

Kon Julianastraat Piershil Vrij 116.000 104.400 1 1 - - - - 1

W Alexanderstraat e.o. Piershil Vrij 148.769 133.892 13 - - - - 1 1

Kon Wilhelminastraat e.o. Piershil Vrij 159.667 143.700 6 - - - - - -

Oranjeweg e.o. Zuid-Beijerland Vrij 157.333 141.600 3 - 1 - - - 1

A van der Graeffstraat e.o. Zuid-Beijerland Vrij 155.938 140.344 16 2 1 - 2 2 7

Irisstraat e.o. Zuid-Beijerland Vrij 165.000 148.500 6 - - - - - -

Amundsenstraat e.o. Zuid-Beijerland /Goudswaard Vrij 141.000 126.900 13 1 - - 1 - 2

Bergenstraat Zuid-Beijerland /Goudswaard Vrij 165.000 148.500 1 - - - - 1 1

Langeweg Nieuw-Beijlerland Vrij 153.000 137.700 1 - - - - - -

Oranjeplein e.o. Klaaswaal Vrij 120.250 108.225 4 - - - - - -

Margrietstraat e.o. Klaaswaal Vrij 156.267 140.640 15 - - - 1 - 1

Pinksterbloemstraat e.o. Klaaswaal Vrij 172.667 155.400 3 1 - - - - 1

Beukenlaan e.o. Numansdorp Vrij 149.500 134.550 12 - 1 2 - - 3

Hallinxweg Numansdorp Vrij 255.000 229.500 1 - - - - - -

52 53

Mozartstraat e.o. Numansdorp Vrij 157.333 141.600 12 1 1 - - - 2

Bachstraat Numansdorp Vrij 224.000 201.600 4 1 - 1 1 - 3

Zylstraweg e.o. Numansdorp Vrij 148.692 133.823 13 - - - - - -

A Reedykweg e.o. Numansdorp Vrij 155.829 140.246 41 2 - - - 1 3

Fazantstraat Numansdorp Vrij 132.500 119.250 2 - - - - - -

Zweedse Wijk Numansdorp Vrij 234.000 210.600 4 - - - - - -

Oranjeplein Klaaswaal Vrij 218.000 196.200 1 1 - - - - 1

Hofplein e.o. Heinenoord Vrij 145.667 131.100 12 1 2 - - 1 4

M L Kingstraat e.o. Heinenoord Vrij 167.750 150.975 8 - - - - - -

W Beckmanhof e.o. Heinenoord Vrij 172.333 155.100 9 - - - - - -

van Galenstraat Heinenoord Vrij 190.000 171.000 1 - - - 1 - 1

van Heesenstraat e.o. s-Gravendeel Vrij 161.625 145.463 8 1 - 1 2 - 4

Zweedsestraat e.o. s-Gravendeel Vrij 148.349 133.514 43 2 1 1 3 3 10

Anjerstraat e.o. s-Gravendeel Vrij 161.114 145.003 70 - 1 1 2 2 6

Lindehof s-Gravendeel Vrij 215.571 194.014 7 - 1 - - - 1

Weegje s-Gravendeel Vrij 195.000 175.500 8 2 - - - - 2

Oranjestraat s-Gravendeel Vrij 229.000 206.100 1 1 - - - - 1

Polderdijk e.o. Maasdam Vrij 147.000 132.300 7 - - - 1 - 1

van der Doeslaan e.o. Maasdam Vrij 155.636 140.073 22 4 - 1 - - 5

Fazant e.o. Maasdam Vrij 164.111 147.700 9 - - - - - -

Kerkstraat e.o. Mijnsheerenland Vrij 141.000 126.900 3 - - 1 - 1 2

Brabersweg e.o. Mijnsheerenland Vrij 145.500 130.950 8 - - 1 1 1 3

Molenvlietlaan e.o. Mijnsheerenland Vrij 171.429 154.286 7 - - - - 1 1

Doelenstraat Mijnsheerenland Vrij 158.500 142.650 6 - 1 - - 1 2

Molendijk Puttershoek Vrij 175.800 158.220 5 - - - 1 1 2

A van Drielstraat e.o. Puttershoek Vrij 145.148 130.633 54 1 5 2 2 2 12

Hazelaarstraat e.o. Puttershoek Vrij 158.024 142.222 41 2 1 2 2 - 7

Grondzeiler e.o. Puttershoek Vrij 159.864 143.877 22 1 2 1 1 - 5

Eikenlaan e.o. Puttershoek Vrij 169.000 152.100 4 - - - 1 - 1

Schaduwrijk e.o. Puttershoek Vrij 239.000 215.100 4 - - - - - -

Koetsveldlaan e.o. Westmaas Vrij 143.333 129.000 12 2 1 - - - 3

Margrietlaan e.o. Westmaas Vrij 143.500 129.150 10 - - - - - -

Cabbeweide e.o. Westmaas Vrij 179.667 161.700 3 - 1 - - - 1

Marykestraat e.o. Strijen Vrij 158.000 142.200 5 - - - - - -

Bernhardstraat e.o. Strijen Vrij 143.829 129.446 41 2 1 3 - 1 7

J W Frisostraat e.o. Strijen Vrij 140.565 126.509 23 - 2 2 1 2 7

Viskilstraat e.o. Strijen Vrij 133.471 120.124 34 1 1 - 3 1 6

Scholeksterstraat Strijen Vrij 140.333 126.300 9 - 1 - - - 1

Boomgaard e.o. Strijen Vrij 153.786 138.407 14 1 - 1 - 1 3

Patryshof Strijen Vrij 240.000 216.000 3 - - - - 1 1

BOG Julianastraat Oud-Beijerland Vrij 68.000 68.000 1 1 - - - - 1

Supermarkt Rehobothplein Numansdorp Vrij 2.800.000 2.800.000 1 1 - - - - 1

Totaal 158.985 180.447 934 47 30 30 30 30 167

54 55

Bijl

age

D: E

nerg

ietr

ansi

tie

HW

Wo

nen

Ind

icat

ore

n vo

or

ener

gie

pre

stat

ie:

Gem

eent

e20

1420

1520

1620

1720

1820

1920

2020

2120

2220

2320

2420

2520

2620

2720

2820

2920

30

Hel

e H

oek

sche

Waa

rd 1

,73

1,7

3 1

,68

1,6

0 1

,56

1,5

2 1

,46

1,4

1 1

,37

1,3

4 1

,32

1,2

8 1

,26

1,2

4 1

,24

1,2

3 1

,23

Bin

nenm

aas

1,6

7 1

,67

1,6

0 1

,52

1,5

1 1

,50

1,4

7 1

,42

1,3

8 1

,34

1,3

1 1

,27

1,2

5 1

,22

1,2

2 1

,22

1,2

2

Cro

mst

rije

n 1

,84

1,8

4 1

,84

1,8

1 1

,72

1,7

2 1

,54

1,5

0 1

,41

1,3

2 1

,26

1,1

9 1

,15

1,1

5 1

,13

1,1

3 1

,13

Ko

rend

ijk 1

,81

1,8

0 1

,72

1,6

0 1

,47

1,4

7 1

,47

1,4

2 1

,42

1,4

2 1

,35

1,3

5 1

,34

1,3

3 1

,32

1,3

2 1

,32

Oud

-Bei

jerl

and

1,8

0 1

,79

1,7

1 1

,61

1,6

1 1

,49

1,4

2 1

,36

1,3

5 1

,35

1,3

4 1

,31

1,2

9 1

,29

1,2

9 1

,29

1,2

9

Stri

jen

1,5

6 1

,56

1,5

6 1

,56

1,4

6 1

,44

1,4

4 1

,39

1,3

3 1

,30

1,3

0 1

,29

1,2

4 1

,22

1,2

1 1

,21

1,2

1

Lab

el B

1,4

0 1

,40

1,4

0 1

,40

1,4

0 1

,40

1,4

0 1

,40

1,4

0 1

,40

1,4

0 1

,40

1,4

0 1

,40

1,4

0 1

,40

1,4

0

tota

al a

anta

l g

emut

eerd

e w

oni

ngen

151

678

693

395

479

614

572

538

353

386

436

373

265

130

10

Ind

icat

ore

n vo

or

ener

gie

pre

stat

ie:

Ont

wik

kelin

g e

nerg

ie in

dex

Lab

elE

nerg

ie-in

dex

Lab

el A

++

++

E

.I. ≤

0,2

Lab

el A

++

+0,

2 <

E.I.

≤ 0

,4

Lab

el A

++

0,4

< E

.I. ≤

0,6

Lab

el A

+0,

6 <

E.I.

≤ 0

,8

Lab

el A

0,8

< E

.I. ≤

1,2

Lab

el B

1,2

< E

.I. ≤

1,4

Lab

el C

1,4

< E

.I. ≤

1,8

Lab

el D

1,8

< E

.I. ≤

2,1

Lab

el E

2,1

< E

.I. ≤

2,4

Lab

el F

2,4

< E

.I. ≤

2,7

Lab

el G

E.I.

> 2

,7

Bijlage E: Bevordering doorstroming naar geschikte woning

MaatregelPartijen zijn van mening dat voor urgenten met een medische indicatie en een laag inkomen en voor 70-plussers die mobiliteitsbeperkingen ervaren die aanleiding geven tot verhuizen en een laag inkomen, het nodig is om drempels om te verhuizen weg te nemen zodat zij relatief snel een geschikte woning kunnen krijgen. De huursprong kan een drempel zijn. Vandaar dat voor deze groep huishoudens de huur-sprong wordt weggenomen en zij op hun oude huur blijven in hun nieuwe woning. Deze maatregel reser-veren we voor huurders die vanuit hun persoonlijke situatie een dergelijke verhuizing nodig hebben.

• De doelgroep: huishoudens met een inkomen dat in aanmerking komt voor passend toewijzen. • Urgenten met een medische indicatie en kandidaten van 70 jaar en ouder die door afnemende mobiliteit beperkingen in de woning ondervinden en moeten verhuizen naar een meer geschikte woning, krijgen een huur in de nieuwe woning die maximaal gelijk is aan de oude huur in de oude woning. Deze kandidaten maken dus geen huursprong naar boven.• Nieuwbouwcomplexen jonger dan 10 jaar, worden uitgezonderd van de regeling ‘geen huursprong’. • Kandidaten met een WMO verhuisindicatie (medische urgentie), waarbij de indicatie aangeeft dat een verhuizing binnen 3 maanden noodzakelijk is en waarvan de medische situatie niet was voorzien (acute noodzaak) krijgen conform het regionale urgentiedraaiboek een urgentieverklaring toegekend, waar - mee de door hen ingediende woonbonnen door HW Wonen met voorrang worden behandeld.• De overige huurders van de doelgroep hebben eigen verantwoordelijkheid om een geschikte woning te zoeken via de website van HW Wonen.• HW Wonen verbetert en spitst de informatie in de woningadvertenties beter toe op ouderen. Denk aan de aanwezigheid van op ouderen toegeruste voorzieningen of zorg.• De nieuwe woning is een voor senioren geschikte woning met een volledig woonprogramma op de begane grond of een appartement dat met een lift bereikbaar is.

CommunicatieHW Wonen en de gemeenten ontwikkelen onder de vlag van de Campagne Opplussen bestaande woning-voorraad een specifieke communicatiecampagne voor senior huurders, met als doel hen bewust te maken van de (on)mogelijkheden van zelfstandig blijven wonen in betreffende woningen, en hen te informeren over de mogelijkheden van de verhuisregeling voor 70+-ers, de verhuiskostentegemoet-koming van de Wmo, en de mogelijkheid om een gratis advies van een woonadviseur aan te vragen.

56 57

Bijlage G: De afspraken

2.1 Bij het doorbelasten van investeringen in energieprestatie hanteert HW Wonen het ‘beleid huur- verhoging na woningverbetering’ van de Huurcommissie. Daarbij hanteert HW Wonen als één van haar instrumenten (om 70% van de huurders te laten instemmen) de woonlastenwaarborg die de huurders van een wooncomplex de zekerheid geeft dat de woonlasten gemiddeld over het complex gelijk blijven of zullen dalen na de ingreep. Deze systematiek gaat uit van gelijkblijvende energie- kosten, buitentempratuur en stookgedrag. 2.2 HW Wonen en de gemeenten geven invulling aan het convenant preventie huisuitzettingen Hoeksche Waard en stemmen vroegtijdig af waar maatregelen noodzakelijk lijken. De aanpak wordt jaarlijks geëvalueerd.2.3 HW Wonen en het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard voeren overleg gericht op het zoveel mogelijk verlagen van de servicekosten. Zo kan de corporatie de wensen van de huurders mee- nemen bij contractvorming over onderhoud, schoonmaak, en dergelijke.2.4 HW Wonen en gemeenten (in casu WIHW) participeren in de ontwikkeling van het Convenant Preventieve Schulddienstverlening waarin door middel van gezamenlijk maatwerk wordt gestuurd op signalering en preventie van betalingsproblemen met als doel het aantal ‘huurders in de knel’ uit het Woonlastenonderzoek af te laten nemen. Voortgangsrapportages vanuit dit Convenant worden door HW Wonen teruggekoppeld naar de PG Wonen en er vindt jaarlijks evaluatie plaats.2.5 Baten uit de jaarlijkse huurverhogingen met meer dan 2,5% boven inflatie laat HW Wonen terug- vloeien in de investeringen in het sociale vastgoed.3.1 Conform het overzicht in Bijlage B, realiseert HW Wonen de komende jaren nieuwe sociale huur- woningen van het type verzorgd en/of geschikt wonen en speelt daarmee in op de groeiende vraag vanuit de doelgroep senioren.3.2 De gemeenten sturen via het Regionale Woningbouwprogramma de komende jaren op realisatie van minimaal 300 voor senioren geschikte koopwoningen waarbij de nabijheid van relevante voorzieningen een belangrijk aandachtspunt is.3.3 De kosten voor het rollator toegankelijk maken en eventueel aanpassen van badkamer en keuken van het woningbezit van HW Wonen, worden gedragen door HW Wonen. Het gaat hierbij om een com plexmatige aanpak van gelijkvloerse woningen.3.4 Gemeenten en HW Wonen hebben met in de Hoeksche Waard werkzame zorg- en welzijnspartijen de overeenkomst ‘Pact van mijn Hart’ ondertekend. Gemeenten en HW Wonen spannen zich in om de daarin gemaakte afspraken om aan de sterk toenemende vraag van senioren naar wonen en zorg tegemoet te komen. HW Wonen richt zich daarbij primair op het bouwen en/of aanpassen van wonin- gen voor senioren en mensen met een beperking. De gemeenten richten zich vooral op het faciliteren van de totstandkoming van woonvoorzieningen en zorg/welzijnskruispunten in de gemeente. 3.5 Door de geschiktheid van de woningvoorraad van HW Wonen te confronteren met de ontwikkeling van de gemiddelde leeftijd, maken gemeenten en HW Wonen gezamenlijk op buurtniveau een inven- tarisatie van de opgave met betrekking tot geschikt wonen in de bestaande voorraad.3.6 De gemeenten lanceren begin 2017 een Campagne Opplussen bestaande woningvoorraad met als doel dat meer 55+ inwoners van de Hoeksche Waard in een levensloop-bestendige woning wonen en tijdig de maatregelen nemen die nodig zijn om langer zelfstandig te kunnen wonen. 3.7 Om deze campagne te ondersteunen, spannen de gemeenten zich in om op regionaal niveau een Blijverslening in te voeren. 3.8 HW Wonen en de gemeenten ontwikkelen onder de vlag van de Campagne Opplussen bestaande woningvoorraad een specifieke communicatiecampagne voor senior huurders, met als doel hen bewust te maken van de (on)mogelijkheden van zelfstandig blijven wonen in betreffende woningen, en hen te informeren over de mogelijkheden van de verhuisregeling voor 70+-ers, de verhuiskosten- tegemoetkoming van de Wmo, en de mogelijkheid om een gratis advies van een woonadviseur aan te vragen.

Bijlage F: Eisen handboek Woonkeur Basispakket voor eengezinswoningen

In deze bijlage wordt voor de bouw van eengezinswoningen (betreffende de minimale eisen waaraan een nieuwbouw EGW moet voldoen) verwezen naar de betreffende artikelen uit het handboek Woonkeur Basispakket.• De maatvoering voor de primaire en secundaire verblijfsruimten - A.2.1 primaire verblijfsruimten in de woning - A.2.2 overige verblijfsruimten - A.2.3 bereikbaarheid via verkeersruimten - A.2.4 bereikbaarheid primaire gebruiksruimte - Vorm en maatvoering binnentrap en benodigde omliggende ruimte(m.u.v. de vrije ruimte van 1100x900. Dit wordt min. 900x900 mm), zodat op termijn een traplift kan worden geplaatst; - A.3.1 Binnentrap (en 32.1 en 32.2 eisen uitvoering) - A.3.2 Traplift (mogelijkheden op deze op termijn te realiseren)• Maatvoering entree en verkeersruimten - A.4.1 Eisen vrije gebruiksruimte binnenzijde entreedeur - A.4.2. Eisen garderoberuimte - A.4.3 Breedte van verkeersruimten• Eisen hoofdslaapruimte - A.5.6 ruimte en inrichting hoofdslaapruimte• Eisen toiletruimte (o.a. maatvoering, wand geschikt voor bevestigen handbeugel) - A.6.1 en A.6.2 eisen toiletruimte entree• Eisen badruimte en aanpasbaarheid badruimte (o.a. maatvoering; voldoende ruimte voor douche, wastafel en toilet, wanden geschikt voor bevestigen handbeugel/ douchezitje). - A.6.3 bereikbaarheid badruimte - A.6.4 maatvoering en functies badruimte - A.6.5 aanpasbaarheid badruimte - 44.1 eisen uitvoering ten aanzien van wanden toilet en badruimte• Eisen kookruimte (o.a. maatvoering, vrije gebruiksruimte) - A.5.3- A.5.5 eisen gebruiksruimte kookruimte• Eisen ruimte wassen en drogen - A.6.6 en A.6.7 maatvoering ruimte voor wassen en drogen• Eisen binnen en buitendeuren (o.a. breedte, hoogte dorpel, draairichting, deuren naar verblijfsruimte geen drempel.) - A.7.2 Eisen buitendeuren (en 30.1 eisen uitvoering) - A.7.8 Eisen binnendeuren verblijfsruimten (en 30.4 eisen uitvoering) - A.7.9 Overige eisen draaiende binnendeuren - Eisen plaatsen verwarmingstoestellen en wandcontactdozen 60.5 eisen uitvoering plaatsing vaste verwarmingstoestellen - 70.2 en 70.3 eisen uitvoering aantal en plaatsen van wandcontactdozen• Eisen tegelwerk - 41.1 eisen vloertegels toiletruimte en badruimte

58 59

3.9 Conform bijlage E voert HW Wonen in Q2 2017 een verhuisregeling in die de doorstroming van huurders met een medische urgentie en 70+-ers met een mobiliteitsbeperking naar geschikte woningen stimuleert. De regeling wordt begin 2018 geëvalueerd. 3.10 HW Wonen spant zich in om zo nodig in de omgeving van een ontstane mantelzorgsituatie woonruim te voor de mantelzorger te arrangeren. De urgentieregeling van de gemeente faciliteert hierin.3.11 HW Wonen maakt in Q2 2017 een inschatting van de transformatieopgave met betrekking tot het niet-geschikte deel van haar woningvoorraad en stelt vervolgens een plan van aanpak op dat onder- deel wordt van het bod op de prestatieafspraken van 2018.4.1 In de eerste helft van 2017 vertaalt HW Wonen de uitkomsten van de Woningmarktanalyse HW 2016 naar een nieuwe wensportefeuille, bespreekt deze met gemeenten en huurders en neemt de aan- gepaste portefeuille op in haar bod ten behoeve van de prestatieafspraken 2018.4.2 In de eerste helft van 2017 vertalen de gemeenten de uitkomsten van de Woningmarktanalyse HW 2016 naar een nieuw Regionaal Woningbouwprogramma en treden hierover in overleg met HW Wonen.4.3 Om de ontwikkelingen op de sociale woningmarkt in de Hoeksche Waard goed te kunnen blijven volgen, rapporteert HW Wonen ieder kwartaal aan gemeenten en Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard over het vrijgekomen aanbod, de toewijzingen en de wachttijden. 4.4 HW Wonen en gemeenten onderzoeken hoe in de woonpromotie (als onderdeel van de regio- profilering) gerichte aandacht kan komen voor jongeren, en nemen het initiatief tot het organiseren van een informatiebijeenkomst over wonen in de Hoeksche Waard die zich specifiek richt op jongeren uit de regio. 4.5 HW Wonen onderzoekt in welke mate woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens daad- werkelijk bewoond wordt door de doelgroep en treedt hierover in overleg met de andere partijen.4.6 HW Wonen en gemeenten voeren samen met andere partijen een regulier ketenoverleg status- houders waarin afspraken worden gemaakt over de huisvesting van statushouders.4.7 De gemeentelijke taakstelling van de huisvesting van statushouders wordt gerealiseerd in een geza- menlijke aanpak door HW Wonen en de gemeenten via het ketenoverleg statushouders. HW Wonen richt zich hierbij specifiek op het aanbieden van voldoende geschikte woonruimte. Uitgangspunt daar- bij is dat voorkomen wordt dat de wachttijd voor reguliere woningzoekenden toeneemt.4.8 In 2016 realiseert HW Wonen deze doelstelling onder andere door het verminderen van het aantal te verkopen woningen. Via het statushoudersoverleg zoeken gemeenten en HW Wonen naar een oplos- sing die zo goed mogelijk aansluit bij de ontwikkeling van de woningbehoefte in diverse segmenten van de woningmarkt.4.9 HW Wonen rapporteert maandelijks aan de gemeenten en huurdersplatform over het aantal woningen dat toegewezen wordt aan statushouders. Twee maal per jaar overleggen gemeenten en HW Wonen of de uitkomsten van monitoring aanleiding geven tot aanpassing van de genomen maatregelen en de afspraken. 4.10 Gemeenten onderzoeken in 2017 de behoefte aan de ontwikkeling van een welkomsthuis dat tijde- lijke woonruimte biedt aan urgente woningzoekers en treedt hierover in overleg met HW Wonen.4.11 HW Wonen en de gemeenten spannen zich in om de planning van in de wijk uit te voeren werkzaam heden zo veel als mogelijk op elkaar af te stemmen zodat de overlast beperkt kan worden.4.12 Na update van haar wensportefeuille in 2017 past HW Wonen haar verkoopprogramma aan, deelt de informatie op kernniveau en treedt hierover in overleg met de gemeenten. 4.13 Indien HW Wonen een sloopvoornemen heeft communiceert zij dit met de gemeente. 4.14 HW Wonen geeft inzicht in de mate waarin verkochte woningen aan koopstarters zijn verkocht.4.15 HW Wonen maakt in haar uitwerking van de nieuwe wensportefeuille in de eerste helft van 2017 in zichtelijk hoe het niet-DAEB bezit wordt ingezet in de verschillende huurprijsklassen. 4.16 De gemeenten voeren in de eerste helft van 2017 kwartaal een marktconsultatie uit om de bereidheid tot ontwikkelen van duurdere huurwoningen te inventariseren. Indien daaruit blijkt dat er onvoldoen

de belangstelling is vanuit de markt voor het ontwikkelen van duurdere huurwoningen, wordt de daar uit volgende opgave voorgelegd aan HW Wonen, die daar in haar bod op 1 juli 2017 op zal ingaan.5.1 In de periode 2017-2021 realiseert HW Wonen in ieder geval de in Bijlage B beschreven nieuwbouw- plannen. 5.2 Bij het maken van afspraken over nieuwbouw is het Regionaal Woningbouwprogramma Hoeksche Waard leidend. Het programma wordt door de gemeenten in de eerste helft van 2017 geactualiseerd in afstemming met HW Wonen. 5.3 In geval van nieuwbouwlocaties met woningen in de sociale sector waar de grond in eigendom is van een of meer projectontwikkelaars, sluit de gemeente een exploitatieovereenkomst met deze ontwik- kelaars. Als een dergelijke overeenkomst tot stand komt, legt de gemeente hierin vast dat de wo- ningen in de sociale huursector door de ontwikkelende partijen als eerste aan de in de Hoeksche Waard actieve woningbouwcorporaties worden aangeboden. 5.4 In verband met de vitaliteit van de kernen in de Hoeksche Waard streven gemeenten en HW Wonen naar de realisatie van nieuwbouwlocaties met woningen in alle dorpen van de regio Hoeksche Waard. Randvoorwaarde daarbij is dat er sprake is van marktvraag met een sociale component met daaruit voortvloeiend een geëigende rol voor een corporatie zoals geformuleerd in de Woningwet.5.5 HW Wonen voldoet voor de bouw van nieuwe grondgebonden seniorenwoningen en senioren- appartementen aan alle eisen uit het handboek Woonkeur Nieuwbouw Basispakket 2015 ontwerp- eisen (module 1). De enige standaard uitzondering vormt de eis dat aan de onderzijde van de trap van een grondgebonden seniorenwoning geen deur mag draaien over het vrije gebruiksoppervlak. In het ontwerp van een grondgebonden seniorenwoning zijn de voordelen van een tweede deur in de badkamer afgewogen tegen de nadelen die deze eis ten aanzien van het ontwerp met zich mee brengt.5.6 HW Wonen voldoet voor de bouw van nieuwe eengezinswoningen in ieder geval aan de volgende eisen van Woonkeur Nieuwbouw Basispakket 2015 ontwerpeisen (module 1): • De maatvoering voor de primaire en secundaire verblijfsruimten; • Vorm en maatvoering binnentrap en benodigde omliggende ruimte (m.u.v. de vrije ruimte van 1100x900. Dit wordt min. 900x900 mm), zodat op termijn een traplift kan worden geplaatst; • Maatvoering entree en verkeersruimten; • Eisen hoofdslaapruimte; • Eisen toiletruimte (o.a. maatvoering, wand geschikt voor bevestigen handbeugel); • Eisen badruimte en aanpasbaarheid badruimte (o.a. maatvoering; voldoende ruimte voor douche, wastafel en toilet, wanden geschikt voor bevestigen handbeugel/ douchezitje); • Eisen kookruimte (o.a. maatvoering, vrije gebruiksruimte); • Eisen ruimte wassen en drogen; • Eisen binnen en buitendeuren (o.a. breedte, hoogte dorpel, draairichting, deuren naar verblijfs- ruimte geen drempel.);5.7 HW Wonen voldoet voor de bouw van alle nieuwe woningen aan onderstaande Woonkeur Nieuwbouw Basispakket 2015 Uitvoeringseisen (module 2): • Eisen plaatsen verwarmingstoestellen (plaatsing t.o.v. gebruiksruimte/ uitgevoerd zonder scherpe kanten en hoeken); • Eisen tegelwerk (voldoende stroefheid); • Loze ( onbedrade elektra) leidingen t.b.v. vaatwasser en wasdroger; • Aantal en plaats van de wandcontactdozen in de woning.5.8 HW Wonen en gemeenten kunnen indien een richtlijn uit het handboek niet praktisch of wenselijk blijkt, op projectniveau, in (ambtelijk) overleg afwijken van één of meer richtlijnen genoemd onder 5.6 t/m 5.7. 5.9 HW Wonen maakt gebruik van duurzaam hout. Duurzaam hout is hout dat voldoet aan de minimum- eisen van de Nederlandse overheid. Daarbij is sprake van hout met een FSC Keurmerk.

60 61

5.10 HW Wonen en de gemeente streven bij de realisatie van nieuwbouw minimaal de eisen na van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Om volledig aan de eisen te kunnen voldoen dient onder andere tevens de woonomgeving en het beheer ervan te voldoen. Dit is in bestaande situaties vaak niet haal- baar. Het label zelf wordt niet aangevraagd.5.11 Sloopwerkzaamheden worden door HW Wonen verricht onder de geldende sanerings-, milieu- en Arbo-eisen. 5.12 Met betrekking tot nieuwbouw, sloop-vervangende nieuwbouw, of grootschalige renovatieprojecten, sluiten gemeente en HW Wonen een anterieure exploitatieovereenkomst. Hierin worden nadere af- spraken gemaakt over onder andere grondprijzen, inrichtingseisen, kosten voor inrichting openbare ruimte, bouwleges, en andere randvoorwaarden voor de realisatie.6.1 HW Wonen zet zich in om woningen te renoveren tot comfortabele, toekomstbestendige en energie- zuinige woningen door jaarlijks een bedrag van € 20 miljoen te investeren in groot onderhoud waarin verduurzaming een belangrijke rol inneemt.6.2 HW Wonen geeft jaarlijks op gemeenteniveau inzicht in de ontwikkeling van de woningvoorraad naar labels/energie-index waarden.6.3 HW Wonen stuurt met haar onderhouds- en renovatieprogramma op een gemiddelde Energieprestatie- coëfficiënt (EPC) van haar bezit gelijk aan label B in 2024.6.4 HW Wonen en gemeenten starten in 2017 een pilotproject met Nul Op De Meter waarin een nader te bepalen aantal woningen geheel energieneutraal wordt opgeleverd.6.5 HW Wonen voert een voorraadscan uit waarin de woningbouwcorporatie laat zien wat haar bijdrage kan zijn aan de regionale ambitie om in 2040 een energieneutrale regio te zijn en stelt voor de komende jaren een plan van aanpak op hoe zij hier naar toe kunnen werken. 6.6 HW Wonen spant zich in om jaarlijks minimaal 50 geselecteerde huurders mee te laten doen aan het zonnepanelenproject.7.1 HW Wonen en gemeenten conformeren zich aan de uitgangpunten van het gebiedsgericht onder- nemen en de inzet en mandaat van de kwartiermaker. Dit betekent dat zij zichtbaar zijn in de dorpen om contacten te kunnen leggen met inwoners en andere professionals en indien nodig actief partici- peren. 7.2 HW Wonen en gemeenten dragen actief uit naar andere stakeholders en hun eigen organisaties wat de meerwaarde is van gebiedsgericht ondernemen.7.3 Gemeenten, HW Wonen en andere ketenpartners spannen zich in om Buurtbemiddeling in de Hoeksche Waard te laten slagen en evalueren minimaal twee keer per jaar de voortgang van het proces. 7.4 HW Wonen draagt financieel bij in de kosten voor buurtbemiddeling.7.5 HW Wonen sluit aan bij het convenant ‘regionale aanpak van Hennepteelt’. 7.6 HW Wonen verleent verleent conform de Wet op het overleg huurders-verhuurder financiële onder- steuning aan het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard en faciliteert daarmee de kennis- ontwikkeling en de verdere professionalisering van het platform.8.1 HW Wonen biedt alle voor verhuur vrijkomende woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens in principe aan via de website. 8.2 In de volgende gevallen is directe aanbieding en toewijzing van woningen door de corporatie mogelijk: • Bij noodzakelijke herhuisvesting of tijdelijke huisvesting (wisselwoning) van bewoners in verband met renovatie of sloop. HW Wonen meldt in dit geval op voorhand aan de gemeente de omvang van de herhuisvestingsopgave en de te renoveren of te slopen woningen; • Bij plaatsing van statushouders. Gemeenten en HW Wonen zijn samen verantwoordelijk voor het behalen van de huisvestingstaakstelling voor reguliere en specifieke statushouders. HW Wonen zorgt in dat kader voor voldoende woningen om deze taakstelling te behalen. De plaatsing geschiedt in overleg met de gemeenten; • Op verzoek van de gemeente in het geval een urgent woningzoekende niet binnen de gestelde termijn van twee maal drie maanden een passende woning heeft kunnen vinden of er sprake is van een zodanige dringende noodzaak dat directe plaatsing van een woningzoekende nodig is;

8.3 Bij directe toewijzing vindt achteraf verantwoording plaats op de website met vermelding van de reden van toewijzing. 8.4 In geval dat door de Dienst Justitiële Inrichting een melding wordt gemaakt van terugkeer, draagt HW Wonen zorg voor de huisvesting van de ex-gedetineerde en draagt de gemeente zorg voor het organiseren van de nazorg. 9.1 Partijen voeren tenminste twee maal per jaar (in voorjaar en najaar) een algemeen bestuurlijk overleg. Dit overleg bestaat uit de bestuurder van HW Wonen, de gemeentelijke portefeuillehouders Wonen en het bestuur van het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard. Het bestuurlijk overleg is besluitvormend. De agenda bepalen partijen in overleg maar omvat in ieder geval: a) stand van zaken en evaluatie van de uitvoering van de prestatieafspraken, waarbij onder meer wordt gekeken naar de vraag in hoeverre de bereikte resultaten voldoen aan de verwachtingen; b) nieuwbouwprojecten, sloopprojecten, verbeteringsprojecten en onderhoudsprojecten waar de gemeenten en HW Wonen aan willen werken in het daaropvolgende jaar; c) beleidsontwikkeling of ontwikkelingen op het gebied van strategisch voorraadbeheer die relevant zijn voor de prestatieafspraken.9.2 Aanvullend bestuurlijk overleg tussen HW Wonen en een individuele gemeente kan plaatsvinden wan neer één der partijen dat noodzakelijk acht. Het gaat hier om afstemmingsoverleg over de realisatie van lokale nieuwbouwprojecten die opgenomen zijn in het Regionaal Woningbouwprogramma of over operationele activiteiten in het kader van onderhoud en beheer, en nadrukkelijk niet over de voortgang van onderliggende prestatieafspraken of om onderhandelingen met betrekking tot de inhoud van toekomstige prestatieafspraken welke per definitie regionaal gevoerd worden.9.3 Partijen voeren ten minste twee keer per jaar op ambtelijk niveau overleg. Dit overleg wordt georga- niseerd door het SOHW. In dit overleg wordt onder meer het bestuurlijk overleg voorbereid.9.4 Uitvoering van de afspraken zoals vastgelegd in deze prestatieafspraken wordt georganiseerd en gemonitord door de Projectgroep Wonen, bestaande uit de vertegenwoordigers van gemeenten en HW Wonen die vanuit de eigen organisaties het mandaat hebben om de benodigde acties goed te kunnen uitvoeren. De leden van de Projectgroep Wonen bewaken de voortgang van de uitvoering van de prestatieafspraken en zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van besluiten van het bestuur- lijk overleg binnen de eigen organisatie. Vanuit de Projectgroep Wonen worden werkafspraken gemaakt met de afzonderlijke organisaties of delen daarvan, met het huurdersplatform, of worden werkafspraken verder uitgewerkt via reeds bestaande samenwerkingsverbanden.9.5 Tijdens het ambtelijk overleg in de Projectgroep Wonen wordt tussentijds bezien of en in hoeverre voldaan wordt aan de gemaakte afspraken (monitoring). Dit vormt onderwerp van gesprek in het bestuurlijk overleg.9.6 HW Wonen en de vijf gemeenten voeren onderzoek dat betrekking heeft op volkshuisvestelijke vraag- stukken zoveel mogelijk gezamenlijk uit. Dat betekent dat zij elkaar voorafgaand aan opdrachtver- strekking de gelegenheid geven om gezamenlijk de opdracht te formuleren en te verstrekken en de kosten te delen. 9.7 De looptijd van deze prestatieafspraken is 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017. Partijen komen overeen dat uiterlijk eind 2017 deze afspraken worden geactualiseerd.9.8 Tussentijdse bijstelling van deze afspraken is mogelijk. Iedere partij kan voorstellen doen aan de andere partijen voor aanpassing van de afspraken. Partijen moeten instemmen met deze voorstellen en de vernieuwde afspraken moeten schriftelijk worden vastgelegd voordat deze in de plaats treden van de afspraken uit deze prestatieafspraken.9.9 Tussentijdse bijstelling van deze afspraken is ook mogelijk indien veranderende publiekrechtelijke regelgeving daartoe aanleiding geeft. 9.10 Uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar, ook bij gewijzigde omstan- digheden. Als een van de betrokken partijen meent dat deze afspraken gevolgen hebben die onre- delijk of onbillijk zijn, is deze partij gerechtigd voorstellen te doen aan de andere partij om deze

62 63

onredelijkheid/onbillijkheid te voorkomen. Dit geldt ook als er naar mening van een van de partijen sprake is van overmacht, waardoor partijen elkaar in redelijkheid en billijkheid niet aan afspraken uit deze prestatieafspraken kunnen houden. Partijen moeten schriftelijk instemmen met deze voorstellen, voordat deze in plaats treden van de afspraken uit deze prestatieafspraken.

Colofon Samenwerkingsorgaan Hoeksche WaardPostbus 5881, 3290 EA Strijen Opmaak: BuRoBotFotografie: HW Wonen Hoeksche Waard, december 2016