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REFINA- Projekt „Regionales Portfoliomanagement“ Privatwirtschaftliche Kosten Privatwirtschaftliche Kosten Kosten der Inneren Erschließung Kosten der Inneren Erschließung und Grundstücksaufbereitung Philipp Schwede Sebastian Hein Abschlussveranstaltung Stadtmuseum Siegburg 1 26. Februar 2010

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REFINA- Projekt „Regionales Portfoliomanagement“

Privatwirtschaftliche KostenPrivatwirtschaftliche Kosten

Kosten der Inneren ErschließungKosten der Inneren Erschließung und GrundstücksaufbereitungPhilipp Schwede

Sebastian HeinS

Abschlussveranstaltung Stadtmuseum Siegburg

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26. Februar 2010

Lagewerte für baureifes Land

Was fließt in die Betrachtungen ein?

• Verräumlichte Mietpreisdatenbank• Bodenpreise nach Gutachterausschussangaben• Hedonische Bereinigung• GIS-Modellierung - Interpolation

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Lagewerte für baureifes LandWie werden die Ergebnisse ermittelt?

Berechnung Regionales Preisgebirge:• Hedonische Modellbildung: Bereinigung von

georeferenzierten Mietpreisdaten um objektspezifische Preiseinflüsse (z.B. Baualter, Größen, Ausstattung, ( gZustand)

• Räumliche Interpolation der bereinigten Preisdaten in der gesamten Wohnregionder gesamten Wohnregion

• Zwischenergebnis: Rasterkarte (250m*250m) mit lagebedingter prozentualer Abweichung vom regionalen und kommunalen Preisdurchschnittund kommunalen Preisdurchschnitt

Ermittlung Lagewerte:• Kleinräumige Anpassung der kommunalenKleinräumige Anpassung der kommunalen

durchschnittlichen Bodenrichtwerte (Wohnen) anhand des PreisgebirgesA ti d t B d t f ATKIS• Aggregation der angepassten Bodenwerte auf ATKIS-Maschen

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Umfeldeffekte

Was fließt in die Betrachtung ein?

• Zuvor berechnetes Preisgebirge• Gebäudebedaten• empirische Beobachtungen zu Preisänderungen• GIS-BerechnungenGIS Berechnungen

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Umfeldeffekte

Wie werden die Ergebnisse ermittelt?

• Ermittlung des Preisniveaus einer Neubauwohnung anhand des relativen Bestandsniveaus (Grundlage: empirisches Modell)

• Ermittlung des räumlichen Wirkungsradius von Objektpreisen (Ableitung aus geostatistischem Modell der Interpolation) Si l ti d Mi t i f hl j ² d M t• Simulation des Mietpreisaufschlag je m² und Monat im Umfeld der Fläche (Integration des fiktiven Neubaupreises in geostatistisches Modell derNeubaupreises in geostatistisches Modell der Interpolation)

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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it

Was fließt in die Betrachtungen ein?

Grundstücksaufbereitung

• Kosten der Inneren Erschließung: „Klassische E hli ß k t “Erschließungskosten“:

• => Kosten für die verkehrliche und technische ErschließungErschließung

• => Kosten für die Anlage von Grünflächen/Spielplätzen

• => Kosten für die Planung, Finanzierung u. Vermarktung der Gebiete

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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it

Wie werden die Ergebnisse ermittelt?

Grundstücksaufbereitung

• Durchschnittliche Kostenkennwerte (Euro je m² N tt b l d) itt ltNettobauland) ermittelt

• Grundlage: 35 realisierte Baugebiete in NRW sowie Abstimmung der Kennwerte mit Praxispartnern aus derAbstimmung der Kennwerte mit Praxispartnern aus der Region

• Differenzierung der Kostenkennwerte für Wohn- und Gewerbegebiete

• Berechnung von Zusatzkosten bei schwer lösbaren BödenBöden

• Berücksichtigung von jährlichen Betriebskosten (Straßenreinigung, Grünflächenpflege etc.)(Straßenreinigung, Grünflächenpflege etc.)

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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it

Was fließt in die Betrachtungen ein?

Grundstücksaufbereitung

• Kosten der Grundstücksaufbereitung• =>Kosten für Hochwasserschutz• => Kosten für Lärmschutzmaßnahmen

> K t fü d Rü kb t h i h I f t kt• => Kosten für den Rückbau technischer Infrastruktur• => Kosten für Gebäudemaßnahmen

• Abrisskosten oder Sanierungskosten für• Abrisskosten oder Sanierungskosten für Bestandsgebäude

• Kosten für die Altlastensanierung

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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it

Wie werden die Ergebnisse ermittelt?

Grundstücksaufbereitung

• Hochwasserschutz/ hoher Grundwasserstand(• Berücksichtigung von Zusatzkosten (je m² bebauter

Grundfläche) für die Errichtung wasserdichter Kellergeschosse (sog. weißen Wannen)

• Grundlage: Recherche von durchschnittlichen Zusatzkosten bei der Errichtung von wasserdichten KellergeschossenKellergeschossen

• Lärmschutzmaßnahmen• Zusatzkosten für aktive Lärmschutzmaßnahmen

(Lärmschutzwände) und passive Lärmschutzmaßnahmen (Gebäudemaßnahmen)

• Literaturrecherche von Kostensätzen je laufendem Meter• Literaturrecherche von Kostensätzen je laufendem Meter bzw. je Wohneinheit

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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it

Wie werden die Ergebnisse ermittelt?

Grundstücksaufbereitung

• Rückbau technischer Infrastruktur• Kosten für einzelne Infrastrukturkomponenten (je m²

Rückbaufläche) Trinkwasser Schmutzwasser/Rückbaufläche) Trinkwasser, Schmutzwasser/ Regenwasser, Fernwärme, Strom, Gas und Straße (asphaltierte Flächen) oder Infrastrukturmix

• Literaturrecherche/Experteninterviews: Kostensätze je laufendem Meter und Übertragung auf Flächenwerte

• Gebäudemaßnahmen• Gebäudemaßnahmen• Berechnung von Abrisskosten für Bestandsgebäude

(Wohnen/Büro und Gewerbe)• Alternativ Berechnung der Sanierungskosten von Wohn-

/Bürogebäuden: Mehrkosten bzw. Kostenersparnis gegenüber vergleichbaren Neubau ggf Berücksichtigunggegenüber vergleichbaren Neubau, ggf. Berücksichtigung von Zusatzkosten für den Denkmalschutz

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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it

Wie werden die Ergebnisse ermittelt?

Grundstücksaufbereitung

• Altlastensanierungskosten• Altlasten können bei der Gründstücksaufbereitung

t K t hextreme Kosten verursachen • selten liegen detaillierte Informationen über die

Altlastenkontamination und die Sanierungskosten vor, g ,Nutzung dieser Daten falls vorhanden ansonsten erfolgt ausgehend von der vorherigen Nutzung (Branchen) eine grobe Sanierungskosten-Prognose für einzelne Flächengrobe Sanierungskosten Prognose für einzelne Flächen

• Berechnung der Sanierungskosten für Boden und ggf. Grundwasser unter Berücksichtigung der geplanten

kü fti N t d d U f ldzukünftigen Nutzung und des Umfeldes (Freiland/Bebauung) berechnet

• Grundlage: Sanierungskosten die im Rahmen des g gProjektes PROSIDE ermittelt wurden sowie Abstimmung mit Praxispartnern aus der Region 12

Infrastrukturelle Kosten

Was sagen die Ergebnisse aus?

• Lagewerte: differenziert im Wesentlichen nach Nachfragepräferenzen g p

• Umfeldeffekte: differenziert im Wesentlichen unterschiedliche I l f d U f ld/ U f ld bhä iImpulse auf das Umfeld/ Umfeldabhängig

• Klassische Innere Erschließung: differenziert im WesentlichenKlassische Innere Erschließung: differenziert im Wesentlichen nach der Dichte (gleiche Standards)

• Grundstücksaufbereitung: differenziert im Wesentlichen nach der vorherigen Belastung

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REFINA- Projekt „Regionales Portfoliomanagement“

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Abschlussveranstaltung Stadtmuseum Siegburg

26. Februar 2010

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