32
Član Grupe HRVATSKE POŠTANSKE BANKE Amruševa 8, HR-10000 Zagreb Telefon: +385 1 5553 920 Telefax: +385 1 4839 235 E-mail: [email protected] Web: www.hpb.hr; www.hpb-nekretnine.hr Nekretnina: Stambena građevina Lokacija: Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug Naručitelj: Odvjetnički ured SOFIJA NOVAK Svrha: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine Procjenitelj: HPB – nekretnine d.o.o. Amruševa 8, Zagreb Zagreb, prosinac 2015. godine PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15

PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

  • Upload
    others

  • View
    4

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

Član Grupe HRVATSKE POŠTANSKE BANKE

Amruševa 8, HR-10000 Zagreb

Telefon: +385 1 5553 920

Telefax: +385 1 4839 235

E-mail: [email protected]

Web: www.hpb.hr; www.hpb-nekretnine.hr

Nekretnina: Stambena građevina

Lokacija: Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug

Naručitelj: Odvjetnički ured SOFIJA NOVAK

Svrha: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine

Procjenitelj:

HPB – nekretnine d.o.o.

Amruševa 8, Zagreb

Zagreb, prosinac 2015. godine

PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15

Page 2: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

NARUČITELJ: Odvjetnički ured SOFIJA NOVAK

VLASNIK:

IZVRŠITELJ: HPB - nekretnine d.o.o., 10 000 Zagreb, Amruševa 8

SAŽETAK VAŽNIH ČINJENICA

Adresa:

Zemljišnoknjižni uložak: 2135

Zemljišnoknjižna čestica: 2257/17

Katastarska čestica: 2257/17

Katastarska općina: Okrug

Namjena: Stambena

Datum pregleda građevine: 10.12.2015.

Svrha procjenjivanja: Određivanje prometne vrijednosti

Pretpostavka procjenjivanja: Potrebe naručitelja

Pokazatelji vrijednosti

Tržišna vrijednost: EUR

EUR

Mišljenja sam da prometna-tržišna vrijednost

za nekretninu : Stambena građevina

na adresi: Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug

iznosi :

ili po tečaju 1 € = 7,633354 kn

1/1 - CONTINEO d.o.o., Dr. Franje Tuđmana 2/I Trogir

Nekretnina: Stambena građevina

344.000,00

Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug

Nova vrijednost za potrebe osiguranja:

2.625.873,78 kn

344.000,00 €

Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine uvjetovana je trenutnim stanjem tržišta nekretnina i podložna je promjenama. Navedena vrijednost

procijenjena je na promatrani rok u trajanju šest mjeseci do jedne godine i to ukoliko ne dođe do značajnih promjena na tržištu nekretnina

uvjetovanih drugim parametrima, kao što su ekonomski, politički i drugi, trenutno neprocjenjivi parametri.

292.000,00

HPB - nekretnine d.o.o. 2

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 3: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

SADRŽAJ:

1. Zadatak

2. Podaci o vlasništvu nekretnina, legalitetu i lokaciji

3. Općenito o procjeni

4. Odabir metode procjenjivanja

5. Tehnički opis nekretnine

6. Rekapitulacija površina

7. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

7.1. Utvrđivanje vrijednosti zemljišta

7.2. Utvrđivanje vrijednosti građevine

7.3. Rekapitulacija vrijednosti nekretnine

7.4. Prilagodba privremene vrijednosti tržišnoj

8. Rekapitulacija procjene - zaključak

9. Prilozi fotografije

dokumentacija

HPB - nekretnine d.o.o. 3

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 4: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

1. Zadatak

Na zahtjev izrađena je procjene tržišne vrijednosti

u svrhu upisa ovrhe, radi ostvarivanja prava na kredit, odnosno osiguranja povrata kredita.

Predmetna nekretnina je pregledana i fotografirana od strane procjenitelja 10.12.2015.

2. Podaci o vlasništvu nekretnina, legalitetu i lokaciji

Izvadak iz ZK, Općinskog suda u Splitu, ZKO Trogir od 14.12.2015.

Katastarska općina: Okrug

Zemljišnoknjižni uložak: 2135

Zemljišnoknjižna čestica: 2257/17

Katastarska čestica: 2257/17

Opis nekretnine: Stambena građevina

Površina zemljišta: 820,00 m2

Vlasnik: 1/1 - CONTINEO d.o.o., Dr. Franje Tuđmana 2/I Trogir

Teret: Prema priloženom z.k. izvatku

LEGALITET

LOKACIJA

nekretnine, koja je u naravi

Odvjetnički ured SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

Kao dokaz legaliteta dostavljena je sljedeća dokumentacija: 1. Građevinska dozvola, klasa:

UP/I-361-03/05-01/138 od 24.01.2006. godine, 2. Izmjena Rješenja od 02.12.2009 god. te

projektna dokumentacija. Uvidom u dostavljenu dokumentaciju utvrđuje se da je odstupljeno

od građevinske dozvole na način da se na etaži 2. kata izvela galerija koja nije bila predviđena

projektnom dokumentacijom kao i dva otvora na pročelju - prozori nelegalne galerije. Zgradu je

moguće dovesti u legalno stanje.

Z.K. izvadak:

Predmetna nekretnina nalazi se u naselju okrug Donji, općina Okrug otok Čiovo. Ista je smještena uz

lokalnu prometnicu i udaljena cca 100 m od mora.

44

72 10

40

HPB - nekretnine d.o.o. 4

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 5: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

3. Općenito o procjeni

Datum očevida: 10.12.2015.

Datum kakvoće: 10.12.2015.

Datum vrednovanja: 10.12.2015.

Procjenjuje se tržišna-prometna vrijednost predmetne nekretnine na dan vrednovanja od strane

procjenitelja, u viđenom stanju, prema mogućnostima prodaje.

Popis dokumentacije dostavljene na uvid :

1. Izvadak iz zemljišne knjige od 03.11.2015., zk.ul. 2135, k.o. Okrug

2. Građevinska dozvola UP/I-361-03/05-01/138 od 24.01.2006.

3. Izmjena Rješenja od 02.12.2009 god

4. Arhitektonski projekt TD-18/09-A od 04/09, STUDIO ARTIS d.o.o. Seget Donji

Elaborat je izrađen u skladu s pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje

izračuna procjene vrijednosti nekretnina i to osobito:

● Građevinski propisi:

Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)

Zakon o gradnji (NN 153/13)

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12,143/13)

● Propisi o vrednovanju:

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)

Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)

Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)

Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10)

● Propisi o vlasništvu

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08)

Zakon o zemljišnim knjigama

(NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13)

● Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju (NN 79/14, 48/2014)

● Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 18/12, 151/13)

● Posebni propisi jedinica lokalne samouprave

Napomena: Nije predmet ovog Elaborata procjene imovinsko-pravna provjera, niti provjera s

upravno-pravnog naslova.

HPB - nekretnine d.o.o. 5

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 6: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

4. Odabir metode procjenjivanja

4.1. Opis metoda procjenjivanja

4.1.1. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM

Nova građevinska vrijednost

Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje:

4. Troškovi izrade tehničke dokumentacije i troškovi nadzora,

Sadašnja građevinska vrijednost

3. Troškovi vodnog doprinosa – određuju se sukladno Uredbi o visini vodnog doprinosa

5. Troškovi ishođenja dozvola te sva ostala administrativna davanja i takse

6. Troškovi gradnje nekretnine, odnosno izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i

opreme te uređenja okoliša (prometnice i hortikultura), određuju se temeljem podataka o troškovima

građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena u

visokogradnji" u izdanju Instituta Građevinarstva Hrvatske, te temeljem drugih, procjenjitelju dostupnih

podataka.

To je vrijednost svih radova i materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja

u trenutku procjenjivanja, čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 NKP.

To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta,

komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola

temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod procjena vrijednosti nekretnina za

nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi za vlastite potrebe ali i uz primjenu ostalih metoda

procjenjivanja (ili primjenom faktora korekcije kojim se izračunata zamjenska vrijednost nekretnine

obračunata troškovnom metodom svodi na tržišnu vrijednost).

U slučaju da se radi o starijim građevinama vrijednost istih se utvrđuje umanjenjem u odnosu na

starost. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine utvrđuje se uzimanjem u obzir odnosa između

predvidivog ostatka održivog vijeka korištenja građevine i održivog vijeka korištenja za pojedinu vrstu

građevine, pri čemu se kao osnovica uzima ravnomjerno umanjenje vrijednosti kao postotak troška

gradnje. Održivi vijek korištenja građevine je kod pravilnog gospodarenja građevinom gospodarski

vijek korištenja građevina, odnosno broj godina tijekom kojih se pretpostavlja da će biti moguće

gospodarski opravdano korištenje građevine sukladno njezinoj namjeni uz primjereno i redovito

održavanje.

Pri procjeni vrijednosti nekretnine troškovnom metodom, procjenjuje se visina reprodukcijskih

troškova, tj. troškova izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos

amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta koje pripada nekretnini. Pristup na temelju

troškova u pravilu se upotrebljava za procjene nekretnina o kojima nema podataka o obavljenim

transakcijama njima sličnih građevina.

1. Vrijednost građevinskog zemljišta – određuje se iz procjenitelju poznatih podataka o prometu

nekretnina, te usporedno s aktualno objavljenom ponudom zemljišta na istoj ili sličnim lokacijama,

2. Troškovi komunalnog doprinosa – određuju se sukladno donesenim odlukama jedinica lokalne

samouprave i određenim jediničnim cijenama po m3 sagrađene građevine,

7. Troškovi priključaka na objekte i uređaje komunalne infrastrukture – određuju se temeljem odluka

jedinica lokalne samouprave i komunalnih poduzeća koja isporučuju komunalne usluge.

HPB - nekretnine d.o.o. 6

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 7: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

4.1.2. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PRIHODOVNOM METODOM

4.1.3. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PREDBENOM METODOM

Ova metoda se koristi uglavnom za utvrđivanje vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta,

apartmana, stambenih jedinica, obiteljskih kuća, garaža, parkirnih mjesta i poslovnih prostora.

U slučaju izgrađenih čestice, poredbena metoda se koristi za određivanje vrijednosti zemljišta

kod troškovne i prihodovne metode.

Kod poredbene metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih

otkupnih cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To zahtijeva detaljnu analizu tržišta.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene

(transakcije) poredbenih nekretnina.

Korištene poredbene cijene, približne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih

katastarskih čestica, svojim obilježjima dokazuju dovoljnu podudarnost s obilježjima procjenjivane

katastarske čestice, ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za interkvalitativno

izjednačenje ne prelazi 40% izlazne vrijednosti.

Zaključak:S obzirom na vrstu nekretnine i dostupne podatke, vrijednost predmetne nekretnine utvrdit

će se u nastavku procjene TROŠKOVNOM METODOM.

Vrijednost zemljišta odredit će se poredbenom metodom iz dostupnih podataka

eNekretnina informacijskog sustava tržišta nekretnina.

Prihodovna vrijednost izgrađenih zemljišta obuhvaća vrijednost zemljišta, vrijednost građevine i

vrijednost uređaja, odnosno ugrađene, funkcionalne opreme. Opća prihodovna metoda primjenjuje se

kad treba izračunati vrijednost građevina odvojeno od vrijednosti zemljišta na temelju budućeg

prihoda. U tom slučaju vrijednost zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene metode. Vrijednost

zemljišta i vrijednost građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne čestice.

Izračun tržišne vrijednosti nekretnine metodom kapitalizacije dobiti temelji se na čistom ostvarivom

godišnjem prihodu građevine, kojeg treba umanjiti ukamaćivanjem vrijednosti zemljišta. Čisti prihod

kapitalizira se faktorom kapitalizacije koji proizlazi iz kamatne stope za nekretnine i preostalog

održivog vijeka korištenja građevine.

Analiziraju se nekretnine koje su prodane ili se nude na tržištu uz odgovarajuću korekciju i uspoređuju

se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Metoda usporednih transakcija temelji se

na načelu supstitucije, tj. da racionalni kupac neće htjeti za neku nekretninu platiti više nego što stoji

neka druga nekretnina sličnih svojstava.

Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. Kapitalizacija

dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir moguće rizike, pretvaramo u

jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti

utvrđuje se sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim

bruto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i

njezino održavanje.

HPB - nekretnine d.o.o. 7

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 8: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

5. Tehnički opis nekretnine

OPĆENITO

Namjena: stambena građevina

Godina izgradnje: 2008

Adaptacija: -

Katnost: P+2+PK

KONSTRUKCIJA

Temelji: armiranobetonski

Nosiva konstrukcija: betonski blokovi sa AB serklažima

Pregradni zidovi: opeka

Međukatna konstrukcija: armiranobetonska

Krovište i pokrov: armiranobetonska

ZAVRŠNI RADOVI I ZATVARANJA

Pročelje: žbuka i boja

Limarija: pocinčana

Obrada podova: laminat, keramika

Obrada zidova: žbukani i bojani

Obrada stropova: žbukani i bojani

Unutarnja stolarija: drvena standardna

Vanjska stolarija: PVC sa izo staklom

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI

Vodovod: -

Kanalizacija: -

Struja: -

Plin: -

Telefon: da

Grijanje: -

Dodatne instalacije: -

STANJE - ODRŽAVANJE

U fazi dovršenja, uočena građevinska oštećenja.

VANJSKO UREĐENJE

Troškovi vanjskog uređenja bit će izraženi kroz jediničnu cijenu izgradnje građevine.

INFRASTRUKTURA

Građevina je smještena uz lokalnu prometnicu

Prometna povezanost je zadovoljavajuća - osobni i lokalni prijevoz.

Predmetna nekretnina je stambena građevina koja se nalazi na otoku Čiovu u Okrugu Donjem.

Nekretnina je od mora udaljena cca 100 m. Radi se o stambenom objektu katnosti P+2+PK koji se

sastoji od 6 stambenih jedinica sa zajedničkim prostorima u etaži prizemlja. Objekt je koncipiran za

potrebe turizma. Tehničko rješenje je kaskadna gradnja sa pomakom koji prati teren koji je u povećem

nagibu. Trenutno tehničko stanje je takvo da su izvedeni svi grubi radovi, radovi zatvaranja objekta (

fasada i vanjska stolarija ) obrada podova i zidova objekta na etažama 1. i 2. kata, te je dijelom

izvedena unutrašnja stolarija, vodovodne i elektro instalacije. Zbog vremenskog odmaka od cca 5

godina došlo je do građevinskih šteta na objektu ( curenje vode s terase 1. kata u etažu prizemlja ),

deformacija laminatnih podova ... Mišljenja sam da je zgrada dovršena cca 80% te da su u periodu

stajanja zgrade nastale građevinske štete cca 5 %.

HPB - nekretnine d.o.o. 8

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 9: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

6. Rekapitulacija površina

Površine predmetne nekretnine preuzete su iz dokumentacije predočene od strane naručitelja,

kontrolirane i korigirane prema rezultatma očevida.

6.1. Brutto razvijena površina (BRP)

NRP k BRP

BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA 449,31 1,20 539,17

BRP = 539,17 m²

6.2. Netto razvijena površina (NRP)

m² k NRP

PRIZEMLJErekreacija 41,82 1,00 41,82WC/predprostor 1,60 1,00 1,60

WC 2,08 1,00 2,0845,50

1. KATkuhinja+blagovaona+dnevni boravak 29,03 1,00 29,03spavaća soba 5,49 1,00 5,49spavaća soba 14,25 1,00 14,25kuhinja+blagovaona+dnevni boravak 19,03 1,00 19,03spavaća soba 5,49 1,00 5,49spavaća soba 14,25 1,00 14,25natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24

100,97

2. KATkuhinja+blagovaona+dnevni boravak 28,15 1,00 28,15hodnik 16,92 1,00 16,92kupaonica 4,60 1,00 4,60spavaća soba 7,25 1,00 7,25spavaća soba 13,18 1,00 13,18spavaća soba 14,25 1,00 14,25kuhinja+blagovaona+dnevni boravak 28,15 1,00 28,15hodnik 16,92 1,00 16,92kupaonica 4,60 1,00 4,60spavaća soba 7,25 1,00 7,25spavaća soba 13,18 1,00 13,18spavaća soba 14,25 1,00 14,25natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24

natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24

182,13

HPB - nekretnine d.o.o. 9

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 10: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

POTkuhinja+blagovaona+dnevni boravak 32,52 1,00 32,52hodnik 3,55 1,00 3,55

kupaonica 5,12 1,00 5,12spavaća soba 12,45 1,00 12,45kuhinja+blagovaona+dnevni boravak 32,52 1,00 32,52hodnik 3,55 1,00 3,55kupaonica 5,12 1,00 5,12spavaća soba 12,45 1,00 12,45natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24

120,71

NRP = 449,31 m²

6.3. Brutto volumen (BVO)

BVO = BRP x h

BVO = 539,17 x 3,00

BVO = 1.617,52 m³

REKAPITULACIJA POVRŠINA

NRP = 449,31 m²

BRP = 539,17 m²

BVO = 1.617,52 m³

HPB - nekretnine d.o.o. 10

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 11: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

7. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

7.1. Utvrđivanje vrijednosti zemljišta

7.1.1. Pregled javno dostupne ponude usporedivih nekretnina

Usporedba 1 ………………… Kupoprodaja, podatci PU dostupni na eNekretnine

Sklopljen: 04.09.2015 Hedonistički indeks HNB: 78,1

Površina: 644,00 m²

Cijena: 105.667,06 €

Cijena po m²: 164,08 €

Usporedba 2 …………………. Kupoprodaja, podatci PU dostupni na eNekretnine

Sklopljen: 02.01.2012 Hedonistički indeks HNB: 102,1

Površina: 322,00 m²

Cijena: 30.121,68 €

Cijena po m²: 93,55 €

Usporedba 3 …………………. Kupoprodaja, podatci PU dostupni na eNekretnine

Sklopljen: 06.08.2015 Hedonistički indeks HNB: 78,1

Površina: 745,00 m²

Cijena: 66.666,67 €

Cijena po m²: 89,49 €

Usporedba 4 …………………. Kupoprodaja, podatci PU dostupni na eNekretnine

Sklopljen: 23.04.2015 Hedonistički indeks HNB: 78,1

Površina: 546,00 m²

Cijena: 80.000,00 €

Cijena po m²: 146,52 €

Trenutno aktualni hedonistički indeks HNB za međuvremensko izjednačenje: 78,10

* … faktor korekcije: odnos između traženih i postignutih cijena na temelju praćenja stanja na tržištu

OKRUG DONJI. Građevinsko zemljište oznake č.z. 2202/22 k.o. Okrug . Zemljište smješteno u Okrugu Donjem, M1 namjene.

OKRUG DONJI. Građevinsko zemljište oznake č.z. 2199/2 k.o. Okrug . Zemljište smješteno u Okrugu Donjem, M1 namjene.

OKRUG GORNJI. Građevinsko zemljište oznake č.z. 1924/8 k.o. Okrug . Zemljište smješteno u Okrugu Donjem, M1 namjene.

OKRUG DONJI. Građevinsko zemljište oznake č.z. 2257/26 k.o. Okrug . Zemljište smješteno u Okrugu Donjem, M1 namjene.

HPB - nekretnine d.o.o. 11

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 12: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

7.1.2. Procjena vrijednosti zemljišta poredbenom metodom

7.1.2.1. Međuvremensko (intertemporalno) izjednačenje - prilagodba tržištu

Lokacija

Kupoprodajna cijena

/ Oglašena korigirana

cijena

Bazni* indeks

na dan oglasa

/ sklapanja

ugovora (A)

Bazni indeks

na dan

vrednovanja

(B)

OKRUG DONJI 105.667,06 78,10 78,10

OKRUG DONJI 30.121,68 102,10 78,10

OKRUG DONJI 66.666,67 78,10 78,10

OKRUG DONJI 80.000,00 78,10 78,10

1,00

105.667,06

23.041,17

Prikazane transakcije odnose se na usporedive nekretnine na okolnim lokacijama. Takve nekretnine će se, suklado

Pravilniku, prilagoditi promatranoj nekretnini međuvremenskim izjednačavanjem putem hedonističkog indeksa HNB-a i

usporedbom njihovih poznatih svojstava kroz tablicu interkvalitativnog izjednačavanja. Pri tome se uzima u obzir činjenica da

sva obilježja poredbenih nekretnina nisu u cijelosti poznata. Pretpostavka je da na poredbenim nekretninama nema

neuknjiženih tereta, podzemnih objekata, niti drugih nepoznatih nedostataka i posebnih obilježja.

Međuvremenski izjednačena

cijena

Korekcijski faktor

= (B)/(A)

66.666,67

0,76

1,00

80.000,001,00

HPB - nekretnine d.o.o. 12

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 13: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

7.1.2.2. Interkvalitativno izjednačavanje (za odstupanje u kakvoći)

Procjenjivana Usporedba Usporedba Usporedba Usporedba

nekretnina 1 2 3 4

Okrug Donji, č.z.

2257/17 k.o.

Okrug OKRUG DONJI OKRUG DONJI

OKRUG

DONJI OKRUG DONJI

OSNOVNI ULAZNI PODACI

Međuvremenski izjednačena cijena -- 105.667,06 23.041,17 66.666,67 80.000,00

Površina zemljišta 820,00 644,00 322,00 745,00 546,00

Cijena po m ² -- 164,08 71,56 89,49 146,52

FIZIČKI ASPEKTI

Lokacija prosječna lošija lošija lošija lošija

Prilagodba 1,00 1,05 1,20 1,20 1,10

Prilagođena prodajna cijena po m² 131,68 172,28 85,87 107,38 161,17

Oblik zemljišta dobar dobar dobar dobar dobar

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Prilagođena prodajna cijena po m² 131,68 172,28 85,87 107,38 161,17

Površina zemljišta 820,00 644,00 322,00 745,00 546,00

Prilagodba 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00

Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17

Gradivost gradivo slična slična slična slična

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17

Konfiguracija terena dobra slična slična slična slična

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17

Cestovni pristup i parkiranje dobar dobar dobar dobar dobar

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17

Komunalna infrastruktura dobra slična slična slična slična

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17

Ostale prilagodbe (projekti, dozvole, doprinosi…) nema nema nema nema nema

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17

Indikator vrijednosti 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17

Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o.

Okrug

Vrijednost zemljišta prema poredbenoj metodi: 110.615,09 €

HPB - nekretnine d.o.o. 13

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 14: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

7.2. Utvrđivanje vrijednosti građevine

7.2.1. Izračun troškova gradnje

m2 820,00

(€/m²)

(€)

(€/m³)

(€/m³)

(€/m² BRP)

(€) 3,00% NV

(€) 0,00% NV

PRIVOĐENJE SVRSI UKUPNO (€)

Priključci

Vodni doprinos

15,00

u cijeni građenja

BVO (m³)

1.617,52

Ostali troškovi 0,00

-

TROŠKOVI

ETAŽA BRP (m²)

ISKAZ GEOMETRIJSKIH PODATAKA GRAĐEVINE

NRP (m²)

449,31

Pomoćna zgrada

539,17Stambena zgrada

110.615,09

UKUPNO

-

539,17449,31

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA

NOVA VRIJEDNOST (NV)

-

P+2

NOVA VRIJEDNOST UKUPNO

VANJSKO UREĐENJE

PRIVOĐENJE SVRSI

292.051,50

2,16

29.242,35

650,00 292.051,50

Komunalni doprinos 18,08

Projektiranje, nadzor, konzalting ….

49.587,84

8.761,55

3.496,37

8.087,58

HPB - nekretnine d.o.o. 14

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 15: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

7.2.2. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine

* … lokacija – označava kvalitetu bitnih (mekih) faktora lokacije tipičnih za zgradu

Starost građevine (G) - prosječno god.

Održivi vijek korištenja (OVK) - prilog 9 god.

Preostali vijek korištenja (OVK-G) god.

Faktor korištenja - odabrani iz FK MATRICE FK

Relativna starost (G/OVK): %

Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK) - Prilog 10 84%

Zamjenska starost (OVK-OOVK) god.

Linearni otpis (zamjenska starost / OVK) %

TROŠKOVNA VRIJEDNOST GRAĐEVINE (NV x linearni otpis):

• znatna oštećenja

• smanjena stabilnost

• nedovoljna uporabivost

• daljnje korištenje samo

kratkoročno

• nema oštećenja

• puna stabilnost

• puna uporabivost

• daljnje korištenje nije

smanjeno

A - lokacija/tržišteFK Matrica

2

Uporabivost dovoljna i

dugoročnije dana/osigurana

3

Uporabivost smanjena, ali

srednjoročno dana/osigurana

• nedovoljna infrastruktura

• umjereno oblikovanje

• nedovoljna prostorna

organizacija

• bez fleksibilnosti

100

93

84,00

16,00

16%

1,5

• dovoljna infrastruktura

• umjereno oblikovanje

• umjerena prostorna organizacija

• mala fleksibilnost

• mala oštećenja

• puna stabilnost

• još dobra uporabivost

• daljnje korištenje jedva

smanjeno

• jasna oštećenja

• smanjena stabilnost

• prosječna uporabivost

• daljnje korištenje smanjeno

1

Uporabivost u potpunosti i

dugoročno dana/osigurana

C - Stanje zgradeB - Zgrada općenito

4

Uporabivost ograničeno

dana/osigurana

• vrlo dobra infrastruktura

• vrlo dobro oblikovanje

• dobra prostorna organizacija

• visoka fleksibilnost

• vrlo dobra infrastruktura

• dobro oblikovanje

• dobra prostorna organizacija

• dovoljna fleksibilnost

• dovoljna infrastruktura

• prosječno oblikovanje

• prosječna prostorna organizacija

• umjerena fleksibilnost

• dobra lokacija*

• redovita potražnja za vrstom

objekta

• mala ponuda

• optimalna lokacija*

• velika potražnja za vrstom

objekta

• skoro nema/nema ponude

5

Uporabivost kratkoročno

dana/osigurana

Odabir klasifikacije 1,5

Odabrani faktor korištenja

zgrade ( FK )1,5

• nezadovoljavajuća lokacija*

• jedva postoji/ne postoji

potražnja za vrstom objekta

• velika ponuda

1,51,5

245.323,26

7%

• srednja lokacija*

• još postoji potražnja za

vrstom objekta

• dovoljna ponuda

7

• jasna oštećenja

• smanjena stabilnost

• smanjena uporabivost

• daljnje korištenje jasno

smanjeno

• umjerena lokacija*

• mala potražnja za vrstom

objekta

• bogata ponuda

HPB - nekretnine d.o.o. 15

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 16: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

7.3. Rekapitulacija vrijednosti nekretnine

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA €

VANJSKO UREĐENJE €

PRIVOĐENJE SVRSI €

TROŠKOVNA VRIJEDNOST GRAĐEVINE (NV x linearni otpis): €

PRIVREMENA VRIJEDNOST

7.4. Prilagodba privremene vrijednosti tržišnoj

Na takvu prilagođenu vrijednost dodaju se ili oduzimaju vrijednosti eventualnih dodataka i odbitaka:

- umanjenje vrijednosti građevina zbog građevinskih nedostataka i šteta

- gospodarsko umanjenje vrijednosti građevina

- natprosječno tekuće održavanje

- značajno odstupanje stvarnog od mjerodavnog načina korištenja

S obzirom na lokaciju i stanje nekretnine te na ponudu i potražnju takve vrste nekretnina na tržištu,

određuje se koeficijent prilagodbe privremene vrijednosti tržišnoj u iznosu Kt = 1,00

PRIVREMENA VRIJEDNOST €

KOEFICIJENT PRILAGODBE TRŽIŠTU Kt

DODACI (nema) 0%

ODBICI (oštećenja, dovršenje) -25%

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE

245.323,26

1,00

-

61.330,82 -

405.526,20

405.526,20

344.195,38

Budući da ne postoji uređena baza podataka s koeficijentima za prilagodbu koje Zakon o procjeni

vrijednosti nekretnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisuju, prilikom

prilagodbe privremene vrijednosti tržišnoj koristit će se iskustveno poznati tržišni pokazatelji.

110.615,09

-

49.587,84

HPB - nekretnine d.o.o. 16

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 17: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

8. Rekapitulacija procjene - zaključak

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnine:

Stambena građevina

na adresi: Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug

z.k.uložak: 2135

z.k.č.: 2257/17

k.o.: Okrug

utvrđene su sljedeće vrijednosti:

- Prometna-tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi:

1€ = 7,633354 kn

€/m² NRP

- Nova vrijednost za potrebe osiguranja iznosi:

Zagreb, prosinac 2015. godine

765,62

2.625.873,78 kn

2.228.939,37 kn

292.000,00 €

344.000,00 €

HPB - nekretnine d.o.o. 17

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 18: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

9. Prilozi

HPB - nekretnine d.o.o. 18

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 19: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

FOTOTGRAFIJE

HPB - nekretnine d.o.o. 19

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 20: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 20

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 21: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

DOKUMENTACIJA

HPB - nekretnine d.o.o. 21

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 22: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 22

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 23: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 23

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 24: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 24

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 25: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 25

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 26: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 26

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 27: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 27

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 28: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 28

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 29: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 29

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 30: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 30

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 31: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o. 31

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug

Page 32: PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15stecajni.com.hr/wp-content/uploads/2018/08/contineo...građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena

HPB - nekretnine d.o.o.

Zagreb, Amruševa 8

Izradio:

Stručni suradnik za procjene

Ivan Bilota

Kontrolirali:

Rukovoditelj odjela procjena

Tomislav Šoban

Stručni suradnik za procjene

Zdravko Jurič

Ovjerava:

Rukovoditelj odjela procjena

Tomislav Šoban

Zagreb, prosinac 2015. godine

HPB - nekretnine d.o.o. 32

PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK

Stambena građevina

k.č. 2257/17 k.o. Okrug