procjembeni elaborat o tržišnoj vrijednosti nekretnina

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

PROCJEMBENI ELABORAT

O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Hotel Jastreb i zgrada stare škole s kotlovnicom

Primorsko-goranska županija

Begovo Razdolje, 51315 Mrkopalj

HOC BJELOLASICA d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak

Karlovačka županija

http://www.google.hr/imgres?imgurl=http%3A%2F%2Fwww.novilist.hr%2Fvar%2Fnovilist%2Fstorage%2Fimages%2Fvijesti%2Fregija%2Fgorski-kotar%2Fhep-utjeruje-dugove-puni-hotel-jastreb-u-begovom-razdolju-tri-dana-bez-struje%2F873697-1-cro-HR%2FHEP-utjeruje-dugove-Puni-hotel-Jastreb-u-Begovom-Razdolju-tri-dana-bez-struje_ca_large.jpg&imgrefurl=http%3A%2F%2Fwww.novilist.hr%2FVijesti%2FRegija%2FGorski-kotar%2FHEP-utjeruje-dugove-Puni-hotel-Jastreb-u-Begovom-Razdolju-tri-dana-bez-struje&h=344&w=518&tbnid=sCkb3Olu6dmqQM%3A&zoom=1&docid=oP-4_ztD27r5-M&ei=NNo0VLeaDKWfygPxm4CIDg&tbm=isch&ved=0CB0QMygFMAU&iact=rc&uact=3&dur=1078&page=1&start=0&ndsp=12


http://www.google.hr/imgres?imgurl=http%3A%2F%2Fs2.pticica.com%2Ffoto%2F0000867696_l_0_0847jz.jpg&imgrefurl=http%3A%2F%2Fwww.pticica.com%2Fslike%2Fbegovo-razdolje-hotel-jastreb%2F867696&h=768&w=1024&tbnid=gMgV5QhtD36TPM%3A&zoom=1&docid=QP2g2G5aYjPtTM&ei=NNo0VLeaDKWfygPxm4CIDg&tbm=isch&ved=0CBwQMygEMAQ&iact=rc&uact=3&dur=2626&page=1&start=0&ndsp=12

http://www.google.hr/url?sa=i&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&docid=QP2g2G5aYjPtTM&tbnid=gMgV5QhtD36TPM:&ved=0CAgQjRw&url=http%3A%2F%2Fwww.pticica.com%2Fslike%2Fbegovo-razdolje-hotel-jastreb%2F867696&ei=7to0VJrCD6ahyAPyloKICg&psig=AFQjCNFHLD0B8VUGIxCsPphNRKi3GPgPYw&ust=1412836462317504

http://www.google.hr/imgres?imgurl=http%3A%2F%2Fwww.meetcroatia.net%2Fwp-content%2Ffancygallery%2F37%2F175%2F2-accommodation_unterkunft_ubytov%2525C3%2525A1n%2525C3%2525AD_alloggio_smjestaj_begovo_razdolje_plitivce_lakes_apartments_marinic.jpg&imgrefurl=http%3A%2F%2Fwww.meetcroatia.net%2Fapartment-marinic-begovo-razdolje%2F&h=600&w=795&tbnid=b9t-6yvPlUmutM%3A&zoom=1&docid=232n_8kfc_LHbM&ei=5tk0VJbGCsTRywO8hAI&tbm=isch&ved=0CDYQMygPMA8&iact=rc&uact=3&dur=942&page=2&start=8&ndsp=16

http://www.google.hr/imgres?imgurl=http%3A%2F%2Fwww.apartmani-lokve.net%2Fimages%2FSkijaliste%252520Begovo%252520Razdolje.jpg&imgrefurl=http%3A%2F%2Fwww.apartmani-lokve.net%2FOkolica_Popratni_Sadrzaj.html&h=408&w=640&tbnid=QlMZPlcIgoWP4M%3A&zoom=1&docid=Fl-elnx5BTvwiM&ei=5tk0VJbGCsTRywO8hAI&tbm=isch&ved=0CDcQMygQMBA&iact=rc&uact=3&dur=3265&page=2&start=8&ndsp=16

http://www.google.hr/imgres?imgurl=http%3A%2F%2Fwww.idemvan.hr%2Fcontent_images%2Fbig362716591cvtzdpfyjh.jpg&imgrefurl=http%3A%2F%2Fwww.idemvan.hr%2Fmjesto%2Fbegovo-razdolje%2F2935%2F&h=540&w=720&tbnid=qDVn76AI686FHM%3A&zoom=1&docid=RDKi1w1JggVoqM&ei=jN00VMu5KYGaygO72IDgAQ&tbm=isch&ved=0CCsQMygEMAQ&iact=rc&uact=3&dur=1805&page=1&start=0&ndsp=8

http://www.google.hr/imgres?imgurl=http%3A%2F%2Fwww.meetcroatia.net%2Fwp-content%2Ffancygallery%2F37%2F175%2F1-accommodation_unterkunft_ubytov%2525C3%2525A1n%2525C3%2525AD_alloggio_smjestaj_begovo_razdolje_plitivce_lakes_apartments_marinic.jpg&imgrefurl=http%3A%2F%2Fwww.meetcroatia.net%2Fapartment-marinic-begovo-razdolje%2F&h=600&w=795&tbnid=vx2QaijPLNcqbM%3A&zoom=1&docid=232n_8kfc_LHbM&ei=jN00VMu5KYGaygO72IDgAQ&tbm=isch&ved=0CE8QMygeMB4&iact=rc&uact=3&dur=2584&page=3&start=24&ndsp=16

međimurje-investa doo čakovec

SAŽETAK PROCJENE

Naručitelj:

Opis nekretnine:

Vlasništvo i identifikacija čestice:

HOC BJELOLASICA d.o.o. Vrelo bb, Jasenak - 1/1

Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)

~uporabna dozvola:

~energetski certifikat:

~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena s upisom u katastar

~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu

Datum procjene: godine

Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Pretpostavka procjene:

Prilog:

DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.Stalni sudski vještak za graditeljstvo

~ fotografije

Međimurje - investa d.o.o.

~ rješenje o imenovanju vještaka

~ izvadak iz zemljišne knjige

€

10.000.000,00

odnosno

~ geoportal DGU

~ tlocrti

~ izvod iz katastarskog plana

Tržišna vrijednost

nekretnine iznosi:

kn

Vlasništvo:

i procjenu nekretnina

Ima

Ima

Ponuda na otvorenom tržištu

~građevinska dozvola:

~ posjedovni list

Čakovec

Nema

(prema srednjem tečaju

HNB na dan procjene)

1.304.500,00


27. studenog 2014.

k.o.

Begovo Razdolje 280/1

zk.čest.br.

Ima Rješenje za uporabu Općinskog komiteta za urbanizam, građevinarstvo, komunalne i stambene

poslove Općine Delnice Broj: UP/I-03-1635/1980.; Delnice, 24.11.1980.

Adresa

nekretnine:

zk.ul.br.

Hotel i zgrada stare škole su upisani u zemljišnu knjigu bez zabilježbi te u posjedovni list, dok hotel

nije ucrtan u katastru.

310

Begovo Razdolje, 51315 Mrkopalj


~ rješenje za uporabu

HOC Bjelolasica - begovo razdolje 2 www.m-investa.hr










1. O P Ć E N I T O

Naručitelj:

Datum očevida:

Dan kakvoće:

Dan vrednovanja: 27.11.2014.

2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina:

Uložak broj:

Čestica:

Opis nekretnine:

Identifikacija:

Teret:

Legalitet:

- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)

HOC BJELOLASICA d.o.o. Vrelo bb, Jasenak - 1/1

kat.čest.br. 280/1, k.o. Begovo Razdolje

Općinski sud u Delnicama, Z.K. odjel Delnice

- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)

- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)

11.09.2014.

11.09.2014.

- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)

280/1

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove

izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.

- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta

- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)

Begovo Razdolje

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,

153/09, 143/12)


Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje

izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

Vlasništvo:

Ima - vidljivo iz ZK uloška

Ima Rješenje za uporabu Općinskog komiteta za urbanizam, građevinarstvo,

komunalne i stambene poslove Općine Delnice Broj: UP/I-03-1635/1980.; Delnice,

24.11.1980.

310

Hotel i zgrada stare škole su upisani u zemljišnu knjigu bez zabilježbi te u

posjedovni list, dok hotel nije ucrtan u katastru.

hotel, dvorište, zgrada, pašnjak i livada











3. POLOŽAJ I LOKACIJA

Kartografski prikaz

Izvor: Wikipedija











Opis lokacije

Parkiranje je omogućeno na vlastitom parkiralištu.

Komunalna infrastruktura

Predmetna nekretnina nalazi se u naselju Begovo Razdolje u općini Mrkopalj, grad Delnice, Gorski kotar.

Vodovod, struja i telefon.

Pristup nekretnini omogućen je s javne asfaltirane prometnice osobnim automobilom.

Begovo Razdolje je jedino naseljeno mjesto u Hrvatskoj iznad tisuću metara visine (1078 m), a smješteno je na

zapadnim obroncima Bjelolasice. Mjesto ima 48 stanovnika, prema popisu iz 2001. godine. Stanovnici

Begovog Razdolja zbog položaja i mikroklimatskih uvjeta njihovog mjesta tradicionalno su bili orijentirani k

šumarstvu. Početkom prošlog stoljeća selo doživljava svoj najznačajniji razvoj. Stanovništvo se uz šumarstvo

bavi prijevozom dobara (drveta i ugljena) na jadransku obalu i lovom na divljač, najčešće kune, lisice i srneću

divljač. Odlazak ljudi iz Gorskog Kotara u Ameriku početkom dvadesetog stoljeća nije izuzeo ni Begovo

Razdolje, kada nekoliko obitelji napušta ovo mjesto u potrazi za novim životnim izazovima. Posebnost

Begovog Razdolja svakako je njegov govor, tj. narječja koja se još danas upotrebljavaju. Jedan dio sela govori

štokavsko ikavsko narječje, dok drugi dio koristi kajkavsko narječje. Razlog tome je vjerojatno podrijetlo

obitelji. Naime jedan dio njih vuče svoje podrijetlo iz Istre, kao što su obitelji Vodopić i Gržanić, dok su drugi

dio sela naselile obitelji iz kupske doline, a to su obitelji: Grgurić, Mihelčić, Karlović, Klobučar i ostale. Danas

Begovo Razdolje broji svega četrdesetak stanovnika, uglavnom starijih. Umjesto šumarstvu, lokalno se

stanovništvo sve više okreće turizmu i poljoprivredi s naglaskom na stočarstvo, tako da se u Begovom Razdolju

danas nalazi najveća farma krava u Primorsko - goranskoj županiji, kojoj je moguć turistički posjet uz

upoznavanje sa svim procesima. Već sam zemljopisni položaj mjesta otvara velike predispozicije za razvoj

turizma. Činjenica da je to najviše naselje u Hrvatskoj s najviše snježnih oborina, potpuno očuvanog prirodnog

okoliša, velika je startna osnova za osmišljavanje suvremene turističke ponude. Dobra cestovna povezanost,

odlična infrastruktura (struja, vodovod, telefon), te blizina Rijeke i Zagreba, pogotovo nakon završetka

autoceste, slijedeće su komparativne prednosti Begovog Razdolja. Zemljopisne prednosti sigurno su

najznačajnije i ovom mjestu daju prepoznatljivost, međutim uz njih u Begovom Razdolju očuvano je i

graditeljsko naslijeđe u svom izvornom obliku i ostale socio-kulturne značajke, kao što su autohtona narječja i

tradicionalne kućne radinosti. Splet svih tih čimbenika daje Begovom Razdolju magičnu privlačnost i

predstavlja ga kao značajan turistički potencijal u hrvatskim okvirima. U posljednjih nekoliko godina Begovo

Razdolje počinje se profilirati kao turistička destinacija. Naselje ima dobre uvjete za razvoj planinskog turizma,

te nudi idealne mogućnosti seoskog turizma i aktivnog odmora: vožnja biciklom, planinarenje i alpinizam,

pješačenje , lov, skijanje i skijaško trčanje, logorovanje i orijentacijsko trčanje te gljivarenje. U mjestu je

moguć turistički smještaj i prehrana u nekoliko objekata: hotelu, pansionu te privatnom smještaju.











Arhivske fotografije - Izvor: javno dostupne internetske stranice TZ











4. GEOMETRIJSKI PODACI

4.1. Hotel Jastreb

= m2

= m2

= m3

4.2. Zgrada stare škole s kotlovnicom

= m2

= m2

= m3

m2

m2

BV = m3

3.003,00

8.497,00

BGP =

BV 7.162,00

BGP

REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKATA

NGP = 2.487,92

NGP 356,27

BGP

NGP

2.558,00

2.131,65

445,00

BV 1.335,00











5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

Priključci

vodovod -

kanalizacija -

telefon -

el. struja -

- hotel 45,9 kW (isključena)

- škola 30,1 kW

- vučara 32 kW (isključena)

plin -

Nekretnina -

Namjena:

Godina gradnje: 1979

Godina uređenja: 2007/2008 uređenje soba i kupaonica

Katnost:

Prostorije:

prizemlje: ulazni hall s aperitiv barom, recepcija, sanitarni čvor, restoran

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstrukcija:

Međukatna konstrukcija:

Krovna kon. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Obrada stropova: brodski pod, hunter douglas ili gispkartonske ploče

Unutarnja stolarija:

Instalacije: - Električne:

- Telefon:

- Vodovod:

- Hidrantska mreža: preko vlastite stanice za podizanje tlaka

- Kanalizacija:

- Plin:

- Grijanje:

- Dodatne instalacije: dizalo

Sanitarije: -

-

drveno, dvostrešno, pokriveno limom

drvena obloga ili boja za beton

u kupaonicama su tuš ili ležeće kade, wc školjke i umivaonici

kuhinja s pripadajućim prostorijama, sanitarni čvorovi i garderobe, restoran, caffe

bar i toplinska podstanica

aluminijska izo ostakljena, metalna

centralno, radijatorsko, spojeno na centralnu kotlovnicu na

lož ulje, smještenu u dogradnji zgrade stare škole

provedena

ožbukani i obojeni, obloženi keramičkim pločicama u kupaonicama, centralnoj

kuhinji i sanitarnim čvorovima

tapison ili keramičke pločice; drvena obloga na balkonima

Zgrada nije u funkciji od listopada 2013. godine

pocinčani lim

drvena, puna ili djelomično ostakljena

nema

suteren + prizemlje + 3 kata

uz prometnicu u naselju, ulični objekt

zidani od opeke

sobe s pripadajućom kupaonicom i balkonom

armiranobetonski zidovi i stupovi

vlastiti sustav odvodnje u septičku jamu

privremeno isključen

nema

priključen

provedene

hotel s tri zvjezdice *** s 46 soba

Hotel Jastreb

zakupljena snaga:

armiranobetonski

armiranobetonske pune ploče

u javnim sanitarnim čvorovima su keramičke wc školjke, umivaonici i pisoari

proveden

proveden

suteren:

1., 2. i 3. kat:

Opći dojam:











Nekretnina -

Namjena:

Godina gradnje: 1890

Godina preuređenja: 1987

Godina dogradnje: 1979

Katnost:

Prostorije:

ostale etaže:

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstrukcija:

Međukatna konstrukcija:

Krovna kon. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Unutarnja stolarija:

Instalacije: - Električne:

- Telefon:

- Vodovod:

- Kanalizacija:

- Plin:

- Grijanje:

Sanitarije:

Dogradnja u kojoj je smještena kotlovnica je prosječno održavana.

zidovi od kamena ili opeke (puna ili blok - dogradnja)

u prednjem dijelu parcele

prizemlje: sobe, spremišta zimske opreme i kotlovnica

Opći dojam:

drveno, dvostrešno, pokriveno limom

kameni ili betonski (dogradnja)

ožbukani i obojeni ili obloženi keramičkim pločicama

drvena, puna

provedene

prizemlje + kat + potkrovlje

drveni grednici

zidani od opeke

proveden

Zgrada stare škole s kotlovnicom

u kupaonicama su tuš kade, wc školjke i umivaonici

betonska podloga, tapison ili keramičke pločice

proveden

pocinčani lim

drveni, dvostruki prozori; metalna ili drvena vrata

izvorno škola, ali je adaptirana u sobe sa sanitarnim čvorovima

sobe (nije omogućen pristup radi lošeg stanja unutarnjih stepenica i međukatne

konstrukcije)

Zgrada je neodržavana, dotrajala i trošna s konstruktivnim pukotinama, kojima je

ugrožena čak i stabilnost zgrade u cjelini.

provedena

žbuka, dogradnja neobrađeno

nema

nije u funkciji











6. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - općenito

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:

POREDBENA METODA

PRIHODOVNA METODA

TROŠKOVNA METODA

Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:

POREDBENA METODA - samo za zemljište

PRIHODOVNA METODA

TROŠKOVNA METODA

Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje

korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode služe

za potporu i provjeru rezultata.

POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i

izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih

kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih

mjesta i poslovnih prostora.

Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom

poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena

na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon

prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i

izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za

prilagodbu prava građenja.

KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u vrijednosti

istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.

INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih cijena

katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih katastarskih

čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku česticu koja

je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)

poredbenih nekretnina.

Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom

nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.











PV = prihodovna vrijednost nekretnine

PG = čisti prihod građevine

VZ = vrijednost zemljišta

M = multiplikator

p = kamatna stopa nekretnine

n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine

Opća prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izračunati vrijednost građevina odvojeno od vrijednosti

zemljišta na temelju budućeg prihoda. U tom slučaju vrijednost zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene

metode. Vrijednost zemljišta i vrijednost građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne

čestice.

PRIHODOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih

građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je

stvaranje prihoda.

U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na tržištu

(održivi prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim odstupanjima ili

značajno odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna vrijednost može se utvrditi i na

temelju periodički različitih prihoda.

U općoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvrđuje se na temelju postignutih prihoda na tržištu iz

utvrđene vrijednosti zemljišta uvećane za kapitaliziranu razliku čistog prihoda i odgovarajućeg

ukamaćivanja vrijednosti prema općenitom izrazu:

PV = (PG – VZ × p) × M + VZ; M = (qn-1)/q

n(q-1)

q = 1 + (p/100)

Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih

ulaganja u građevine.

Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje

su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma

ili zakupa nekretnine.

Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje

zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti

nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.

Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijendnosti zbog

starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.

Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih

čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost

s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za

interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.

TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih

građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda, a

posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu

usporedive.











7. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - troškovna metoda

7.1. Zemljište

IZRAČUN VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA - POREDBENA METODA

odabrano: €/m2

18 - 22

8 - 12

13 - 17

8 - 12

3 - 7

20 - 30

3 - 7

-5 5

8 - 12

korigirano: €/m2

stanje prostorne i dr. dokumentacije 25

KOEFICIJENT KOREKCIJE 1,00

UKUPNO

nagib terena 5

pravac pružanja

20

sastav tla

15

izgradivost i iskoristivost čestice

31,00

10

MORFOLOŠKE

100

5

komunalna opremljenost 0

URBANISTIČKE

GEOMETRIJSKE preporučljivi raspon odabrano

10

tlocrtne dimenzije i površina 10

oblik parcele

namjena/način korištenja

Ukupna prosječna cijena (€/m2) 31,41

Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne

orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:

31,00

Karakteristike zemljišta Bodovi

ukupna korekcija -15,00% -20,00% -10,00% -20,00%

ukupna korigirana vrijednost (€/m2) 22,59 49,54 13,50 40,00

oblik 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

ostalo (pogled, zona i sl.) -5,00% -5,00% -5,00% -5,00%

lokacija 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

tražena cijena / korekcija potražnje -5,00% -5,00% -5,00% -5,00%

veličina zemljišta -5,00% -10,00% 0,00% -10,00%

površina (m2) 2.973,00 646,00 7.000,00 900,00

cijena (€/m2) 26,57 61,92 15,00 50,00

79.000,00 40.000,00 105.000,00 45.000,00

oglas oglas

Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je usporednom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za

predmetno područje.

Datum prodaje / ponude 10/2014 10/2014

oglas oglas

prodajna cijena (€)

Inte

rk

va

lita

tiv

no

izje

dn

ačen

je

B.Razdolje

10/2014

B.Razdolje Mrkopalj

izvor podataka o cijeni

B.Razdolje

10/2014

Adresa nekretnine











7.2.

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 7,82 €/m3 BV

7,87 €/m3 BV

K11= m3 × 7,82 €/m3 BV = €

K12= m3 × 7,87 €/m3 BV = €

Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 1,75 €/m3 BV

0,51 €/m3 BV

K21= m3 × 1,75 €/m3 BV = €

K22= m3 × 0,51 €/m3 BV = €

K3 = €

+ + = €

7.3.1. Objekt –

NGP = m2

€/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 720 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = × =

Sadašnja građevinska vrijednost (SGV) =

× 720 = €

Priključci, komunalni i vodni doprinos

Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne

infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.

7.162,00 56.006,84

1.335,00 10.506,45

7.162,00 12.533,50

1.335,00 680,85

Cijena priključaka iznosi : 25.500,00

Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =

66.513,29 13.214,35 25.500,00 105.227,64

Hotel Jastreb

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 720

2.131,65 1.534.788,00

Koeficijent

tržišta (ponuda i

potražnja)

1,00 720 €/m2 NGP

10.403,00

720

2.131,65

1,00

274.119,05

31,00 274.119,050,85

UKUPNO:

Zemljište

(m2)

građevinsko

Jedinična

cijena

(€/m2)

Koeficijent

prilagodbe

Ukupno zemljište

(€)

2.131,65 1.534.788,00











Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Godina procjene:

Godina izgradnje:

Starost zgrade (G): god

Održivi vijek korištenja (OVK): god

Preostali vijek korištenja: god

Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):

Relativna starost (G/OVK)=

Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 80 = god

Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god

Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):

€

Preostala vrijednost: €

7.3.2. Objekt –

NGP = m2

€/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 550 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = × =

Sadašnja građevinska vrijednost (SGV) =

× 550 = €

2014

1,5

1979

35

80

43,8%

45

65,0% 52

28

35,0%

537.175,80

997.612,20


356,27

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 550

356,27 195.948,50

550 1,00 550 €/m2 NGP

356,27 195.948,50











Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Godina procjene:

Godina izgradnje:

Starost zgrade (G): god

Održivi vijek korištenja (OVK): god

Preostali vijek korištenja: god

Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):

Relativna starost (G/OVK)=

Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 100 = god

Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god

Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):

€

Preostala vrijednost: €

7.4. Vanjsko uređenje

Vu = €

7.5. Projekti, nadzor i sl.

Pr = Nv × 4,0% = €

2014

1952

62

100

38

4,5

62,0%

26,0% 26

74

74,0%

145.001,89

50.946,61

Na parceli je uređeno parkiralište od drobljenog kamena (tucanik).

Troškovi vanjskog uređenja obuhvaćeni su u prethodnim stavkama.

0,00

61.391,52











Zemljište, priključci i doprinosi:

1. €

2. €

€

3.1. €

3.2. €

4. €

5. €

€

€

NGP = m2 SGV / NGP = €/m2

7.6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

a. Ob 0,05

b. Z 0,10

c. St starost objekta 0,05

d. Pov ukupna korisna površina 0,00

e. Os opće stanje objekta 0,00

f. Pos posebni elementi 0,00

g. Ft koeficijent tržišta 0,70

Tržišna vrijednost (TV) =

× 1,20 × 0,70 = €

Zemljište i priključci: × 1,00 = €

= €

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

SVEUKUPNO TV: 1.311.704,97

2.487,92 527,23

zona lokacije

Objekt: 1.109.950,33 932.358,28

379.346,69 379.346,69

SVEUKUPNO: 1.489.297,02

2.487,92 598,61

TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Ft

koeficijent za poslovne objekte

50.946,61

Vanjsko uređenje 0,00

Projekti, nadzor i sl. 61.391,52

UKUPNO: 1.109.950,33


REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Zemljište 274.119,05

Priključci, komunalni i vodni doprinos 105.227,64

UKUPNO: 379.346,69

Objekt:

Hotel Jastreb 997.612,20











8. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - prihodovna metoda

broj soba

oportunitetni trošak zemljišta

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

9. PONDERIRANJE (7.+8.)

Prihodovna metoda 1.240.080,85 € 10% 124.008,09 €

TRŽIŠNA VRIJEDNOST 1.304.542,56 €

Troškovna metoda 1.311.704,97 € 90% 1.180.534,47 €

TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo) 1.304.500,00 €

Primijenjene metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:

METODAPROCIJENJENA

VRIJEDNOSTPONDER

PONDERIRANA

VRIJEDNOST

2.487,92 498

PARAMETAR

46×

najam (€/dan)

40,00×

UKUPNO (mjesečno)

274.119,05 €

ODBICI (€) - procjena potrebnih građevinskih ulaganja -260.000,00

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA VZ (€) 274.119,05

multiplikator 13,61

VRIJEDNOST GRAĐEVINE (€) 1.225.961,80

DODACI (€) 0,00

kamatna stopa na nekretnine 7,00%

predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 45 god

7,00% 19.188,33

ČISTI GODIŠNJI PRIHOD GRAĐEVINE (€) 90.107,67

UKUPNI GODIŠNJI TROŠKOVI (€) 89.424,00

ČISTI GODIŠNJI PRIHOD PG (€) 109.296,00

rizik gubitka zakupnine 25,00% 4.140,00

UKUPNO (€) 45,00% 7.452,00

T R O Š K O V I

gospodarenje i upravljanje 8,00% 1.324,80

održavanje i zaštita 12,00% 1.987,20

UKUPNI GODIŠNJI PRIHOD (€) 198.720,00

1.240.080,85TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€)

16.560,00

IZNAJMLJIVANJE SOBA

očekivana popunjenost= 552,00

VRIJEDNOST

(€)

30%











10. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:

na adresi: Begovo Razdolje, 51315 Mrkopalj

predloženih od : HOC BJELOLASICA d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak

utvrđuje se da:

- Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi:

€ ili kuna 1 € =

odnosno zaokruženo kn

Napomena:

U Čakovcu, godine

DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

10.000.000,00

Uknjiženi i neuknjiženi tereti i prava nisu predmet razmatranja u ovom elaboratu.

Vrednovanje vještaka uključuje samo građevinu, djelove građevine kao i elemente vanjskog

uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.

U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su

sastavni dio građevine.

1.304.500,00 7,67 kn10.005.515,00


i procjenu nekretnina

27. studenog 2014.

ELABORAT IZRADIO:











P R I L O Z I











Fotografije

Hotel Jastreb

Zajednički prostori





















Centralna kuhinja











Smještajni dio - sobe











Zgrade stare škole s kotlovnicom





















Izvod iz zemljišne knjige











Izvod iz katastarskog plana

Posjedovni list











Rješenje za uporabu











Geoportal DGU

Hotel Stara škola











Tlocrti



















































Rješenje o imenovanju vještaka










Documents

procjembeni elaborat o tržišnoj vrijednosti nekretnina