– 1 –

P R O C J E N A

GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE

Nekretnina: garaža PGM-2, z.k.ul. br. 8726 poduložak broj 2 Zagreb, Novoselečki put 88

Naručitelj procjene: STEČAJNA UPRAVITELJICA

Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ

Zagreb, 12. rujna 2012.

– 2 –

SAŽETAK PROCJENE:

Podaci Zabilježba

Naručitelj procjene STEČAJNA UPRAVITELJICA Rajka Jagmarević

Adresa nekretnine ZAGREB, Novoselečki put 88Tip nekretnine garaža GPM-2z.k.ul. 8726Poduložak broj 2z.k.č. br. 1413/1k.o. Sesvetepovršina zemljišta (m2) –površina građevina (m2) 13,46 m2 Tržišna vrijednost nekretnine (€) 8.000 €Nova građevinska vrijednost (€) 5.384 €Legalitet DA, upis bez zabilježbiGrađevinska dozvola DA, nije mi predočenaUporabna dozvola DA, nije mi predočenaUvjerenje iz katastra o stanju na dan 15. 02. 1968. g. NE

Neposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 2007.Godina obnove –

Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.

– 3 –

1. U v o d

Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,

potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – garaža oznake PGM2,

NKP = 13,46 m2 u prizemlju stambene zgrade katnosti prizemlje, kat i potkrovlje sagra-

đene na z.k.č. br. 1413/1 k.o. Sesvete, koja se nalazi u Zagrebu, Novoselečki put 88,

procjenjivana nekretnina upisana je u Zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u

Sesvetama k.o. Sesvete z.k.ul. br. 8726 poduložak broj 2.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene

dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 01. rujna 2012. godine

te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:

NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procje-

njivanja tj. u mjesecu rujnu 2012. godine,

SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja

vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i

PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenut-

ku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i gra-

đevina izgrađenih na zemljištu

Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne

vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostav-

ljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.

– 4 –

2. M e t o d a p r o c j e n e

2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja

Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata

(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijed-

nost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.

U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,

opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2

netto površine utvrđuje se:

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (NG)

To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje

pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu rujnu 2012. godine

čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvje-

tima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.

list br. 3/66.).

Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,

troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troš-

kove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove

izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša

(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te

sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi poda-

taka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u us-

poredbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim

troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne po-

vršine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog ze-

mljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj

predmetne nekretnine pripadaju.

– 5 –

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (SG)

To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja

vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o

starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i

posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.

Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu

utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim

procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (TV)

To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijedno-

sti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova na-

stalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod

procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi

za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.

2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe

transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti

sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile proda-

ne i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem

se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastruk-

turi, mogućnosti gradnje zoni, itd.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu uspored-

nih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna

nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu

– 6 –

cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine

(građevine ili zemljišta).

Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim

procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća

te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.

2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti

(dohodovna metoda)

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir

moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može

upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni

nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost ne-

kretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.

Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz

upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti

kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.

Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.

Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog

godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora

vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih či-

stih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo

nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih

mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pra-

vilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od

strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visi-

na troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.

Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direk-

tne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao

– 7 –

postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične ne-

kretnine.

Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti

nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shop-

ping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.

– 8 –

3. O p ć i p o d a c i

3.1. Lokacija

Predmet procjene je garaža oznake PGM2, NKP = 13,46 m2 u prizemlju stambene zgrade

katnosti prizemlje, kat i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 1413/1 k.o. Sesvete.

Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Novoselečki put 88, lokacija pro-

cjenjivane nekretnine okružena je stambenim zgradama i obiteljskim kućama.

Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama i ima izravan pri-

stup na JPP.

3.2. Dokaz vlasništva

Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog

suda u Sesvetama za k.o. Sesvete br. z.k.ul. 8726 poduložak broj 2.

– 9 –

3.3. Komentar legaliteta

U navedenim zemljišnoknjižnim izvadcima nema vidljivih zabilježbi odnosnih na

legalitet nekretnine.

Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s određenim

omjerima.

– 10 –

4. T e h n i č k i o p i s

Godina gradnje 2007.

Katnost građevine prizemlje, kat i potkrovlje

Namjena građevine stambena

Uporaba građevine stambena

Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja garažu – garažno parkirno

mjesto oznake PGM-2 površine 13,46 m2 NKP u prizemlju stambene zgrade katnosti

prizemlje, kat i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 1413/1 k.o. Sesvete na lokaciji Zagreb,

Novoselečki put 88.

Objekt u kojem se nalazi nekretnina garaža oznake PGM-2 koja je predmet procjene sa-

građena je 2007. godine sukladno prosječnim standardima koji su vrijedili u vrijeme

gradnje za stambene objekte bez posebnih završnoobrtničkih i instalaterskih radova.

Konstrukcija zgrade

Temelji: ab trakasti

Nosiva konstrukcija: zidana konstrukcija, blok opeka s ab vertikalnim i horizontal-

nim serklažima

Međukatna konstrukcija: puna ab ploča

Krovište: puna ab ploča, drvena skošena konstrukcija, pokrov

profilirani lim

Pregradni zidovi: izvedeni od šuplje opeke

Vanjski otvori: prozori – izvedeni od PVC profila, ostakljeni izo staklom

(predmetna nekretnina garaža oznake PGM-2 nema prozora)

Pročelja: stiropol fasada, završni silikatni sloj

Limarija: izvedena od pocinčanog lima

Unutarnja obrada

Podovi: češka glazura

Zidovi: ožbukani

– 11 –

Stropovi: ožbukani

Unutarnja stolarija: garažna vrata izvedena od PVC profila, segmentna na

elektropogon

Zagrijavanje: u predmetnoj nekretnini – garaži oznake PGM-2

nije izvedeno grijanje

Instalacije

priključci na:

NN mrežu: izveden (izvedena instalacija nedostaju rasvjetna tijela)

Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini

dana 01. rujna 2012. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige te podataka o tržišnim vrijed-

nostima sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.

Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i

smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to

kako slijedi:

– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata

(NN br. 52/84)

– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)

– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)

– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)

– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)

– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)

– Odluka o komunalnom doprinosu

(Službeni glasnik Grada Zagreba broj 20/01, 10/04, 18/05, 2/06 i 18/06))

– Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 i 35/2006)

– 12 –

PRILOZI

Prilog br. 1 Fotodokumentacija

Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda

Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija

Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje

Prilog br. 5 Izvaci iz Zemljišne knjige k.o. Sesvete, z.k.ul. br. 8726 poduložak broj 2

– 13 –

Z A K L J U Č A K

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to

garaža parkirno-garažno mjesto oznake PGM 2 površine 13,46 m2 NKP u prizemlju stam-

bene zgrade katnosti prizemlje, kat i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 1413/1 k.o. Sesvete,

koja se nalazi u Zagrebu, Novoselečki put 88, a koje su nekretnine upisane u k.o. Sesvete

z.k.ul. br. 8726 poduložak broj 2.

Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:

PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA

VRIJEDNOST

TROŠKOVNA METODA 10.000 € 25% 2.500 €

METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA 7.172 € 75% 5.379 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 0 € 0% 0 €

TRŽIŠNA VRIJEDNOST 100% 7.879 €

ZAOKRUŽENO 8.000 €

Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretni-

na u iznosu od:

8.000 €(cca 594,35 €/m2)

odnosno,vrijednost građevine 5.200 €

vrijednost zemljišta s pripadnim troškovima 2.800 €

Zagreb, 12. rujna 2012.

P r o c j e n u i z r a d i o:

mr. Mario Čutura, dipl. inž.

– 14 –

Prilog br. 1: fotodokumentacija

– 15 –

Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda

Rajka JagmarevićZagreb,Novoselečki put 88garaža PGM-2

TEČAJEUR HKN

1,00 € 7,42 knVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA

Površina zemljišta Pz = 20,52 m2

Jedinična cijena zemljišta Jcz = 110,00 €/m2 816,20 kn/m2 NKP

Prometna vrijednost zemljišta Vz = 2.257,20 € 16.748,42 kn

KOMUNALNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 46,43 m3

Jedinična cijena komunalnog doprinosa Jckd = 13,48 €/m3 100,00 kn/m3

Vrijednost komunalnog doprinosa Vkd = 625,74 € 4.643,00 kn

VODNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 46,43 m3

Jedinična cijena vodnog doprinosa Jckd = 4,25 €/m3 31,50 kn/m3

Vrijednost vodnog doprinosa Vkd = 197,11 € 1.462,55 kn

TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURUnova građevinska vrijednost 5.384,00 € 39.949,28 kn

TROŠKOVI PRIKLJUČAKAtroškovi priključenja na komunalnu

infrastrukturu 2,0% 8,00 €/m2 59,36 kn/m2

Vrijednost priključaka 107,68 € 798,99 kn

TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTINGtroškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga 3,5% 14,00 €/m2 NKP 103,88 kn/m2 NKP

Vrijednost tehničke dokumentacije 188,44 € 1.398,22 kn

TAKSE, DOPRINOSIostali troškovi (doprinosi, takse) 1,9% 7,60 €/m2 NKP 56,39 kn/m2 NKP

vrijednost taksa 102,30 € 759,04 kn

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUčešće u ukupnoj vrijednosti EUR HKN

troškovi građenja i opremanja 100,0% 400,00 €/m2 NKP 2.968,00 kn/m2 NKPNOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng 5.384,00 € 39.949,28 kn

UMANJENJE VRIJEDNOSTISTAROST OBJEKTA n = 5 godinaVJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA N = 100 godinaNETTO KORISNA POVRŠINA Fn = 13,46 m2

UMANJENJE VRIJEDNOSTI : Udio u konstrukciji Umanjenjea) konstrukcija 80% 2,10% u1 = 1,68%b) obrada zidova i stropova 5% 5% u2 = 0,25%c) podne obloge 5% 5% u3 = 0,25%d) vanjska i unutarnja stolarija 5% 5% u4 = 0,25%e) instalacije 5% 5% u5 = 0,25%f) ugrađena oprema 0% 0% u6 = 0,00%

UKUPNO UMANJENJE u = 2,68%

Fu = 97,32%

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUmanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja EUR HKN

Fn x Jc (EUR/m2) x u 144,29 € 1.070,64 knSADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg 5.239,71 € 38.878,64 kn

zaokruženo: 5.200,00 € 38.584,00 kn

PROMETNA VRIJEDNOST Pv EUR HKNVrijednost objekta (Sgv) = 5.200,00 € 38.584,00 kn

Vrijednost zemljišta = 2.257,20 € 16.748,42 knVrijednost komunalnog doprinosa = 625,74 € 4.643,00 kn

Vrijednost vodnog doprinosa = 197,11 € 1.462,55 knVrijednost priključaka = 107,68 € 798,99 kn

Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora = 188,44 € 1.398,22 knVrijednost taksi = 102,30 € 759,04 kn

Ukupno = 8.678,47 € 64.394,22 kn

zaokruženo 10.000,00 € 74.200,00 kn

Jedinična cijena: 742,94 €/m2 5.512,63 kn/m2

– 16 –

Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija

Rajka JagmarevićZagreb,Novoselečki put 88garaža PGM-2

Procjenjivana Usporedba Usporedbanekretnina Nr.1 Nr.2

Zagreb Novoselečki put 86 A Zagreb,Novodelečki put Zagreb,Novoselečki putOSNOVNI ULAZNI PODACI

Prodajna/tražena cijena -- 132.000 76.700 Netto korisna površina 75 145 78 Cijena po metru kvadratnom -- 910 988 EKONOMSKI ASPEKTI

Vrsta transakcije -- ponuda ponudaPrilagodba -- 0,90 0,90 Prilagođena prodajna cijena -- 118.800 69.030 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 819 890

Datum transakcije -- 2012 2012Prilagodba prema tržišnim uvjetima -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 819 890

Vlasnička prava Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvoPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 819 890

FIZIČKI ASPEKTI

Tehničko stanje dobro bolje boljePrilagodba -- 0,85 0,85 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756

Odnos bruto/netto kvadrature dobar dobar dobarPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756

Lokacija dobra ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756

Mogućnost parkiranja dobra ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756

Cestovni pristup odličan isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756

Pristup sredstvima javnog prijevoza dobar isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756

Atraktivnost nekretnine srednje atraktivna ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756

Komunalna infrastruktura sva sva svaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 696 756

Etaža 1. kat prizemlje 1. katPrilagodba 1,05 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 731 756

Veličina prostora 75 145 78Prilagodba -- 1,05 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 768 756

Indikator vrijednosti po m2 762 768 756 1 1

TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK

Usklađena vrijednost po m2 762 57.150

ZAOKRUŽENO 57.000

– 17 –

NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove

procjene su:

Nr. 1 – Zagreb, Gornja Dubrava, Novoselec, Novoselečki put, novogradnja

stan u prizemlju NKP 145 m2 (120 m2 stambeni prostor, 150 m2 vrt, garaža

i parkirališno mjesto), vrijednost 132.000 € (cca 910 €/m2)

Nr. 2 – Zagreb, Gornja Dubrava, Novoselec, Novoselečki put, novogradnja,

dva i pol sobni stan ukupne NKP 77,60 m2 (59 m2 zatvoreni stambeni pro-

stor, 2,25 m2 terasa, garaža 13,45 m2 i parkirno mjesto 2,90 m2),

vrijednost 76.700 € (cca 988 €/m2)

U nedostatku podataka o tržištnim vrijednostima sličnih nekretnina (garaža) na predmet-

noj lokaciji za procijenjenu tržišnu vrijednost predmetne nekretnine (garaža oznake

PGM-2) dobivenu usporednom metodom usvojit će se (u praksi uobičajeno) 50% tržiš-

ne vrijednosti kvadrata stambenog prostora (u istoj fazi gotovosti) na predmetnoj mikro-

lokaciji u odnosu na podnu površinu predmetne nekretnine (garaža PGM-2).

Budući da je NKP predmetne nekretnine dobivena korekcijom podne površine koefici-

jentom 0,75 proizlazi da jedinična vrijednost predmetne nekretnine (po m2 NKP) iznosi

66,66% jedinične cijene stana, tj. 532,85 €/m2 NKP (799 €/m2 × 0,6666).

Slijedom gore narečenog procijenjena vrijednost predmetne nekretnine (garaža PGM-2)

usporednom metodom iznosi 7.172 €

(13,46 m2 NKP × 532,85 € = 7.172,16 €)

– 18 –

Prilo

g br

. 4: o

dređ

ivan

je tr

žišn

e vr

ijedn

osti

pond

erir

anje

m

Raj

ka J

agm

arev

ićZa

greb

, Nov

osel

ečki

put

86A

gara

ža P

GM

-2

PR

OC

IJE

NJE

NA

VR

IJE

DN

OS

TP

ON

DE

RP

ON

DE

RIR

AN

A V

RIJ

ED

NO

ST

TRO

ŠKO

VNA

MET

OD

A€

10.0

00,0

025

%€

2.50

0,00

MET

OD

A U

SPO

RED

NIH

TR

AN

SAK

CIJ

A€

7.17

2,00

75%

€ 5.

379,

00

MET

OD

A K

API

TALI

ZAC

IJE

DO

BIT

I€

0,00

0%€

0,00

TRŽI

ŠNA

VRIJ

EDN

OST

100%

€ 7.

879,

00

ZAO

KR

UŽE

NO

€ 8.

000,

00

– 19 –

– 20 –