PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - sudacka · PDF file• Stropna konstrukcija izvedena je po sistemu „fert“

1

PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA OPUA d.o.o. u stečaju KNEŽEVO

Naručitelj procjene: OPUA d.o.o. u stečaju

Elaborat izradio:

Stalni sudski vještak za građevinarstvo Marko Milas, dipl.ing.građ.

U Osijeku, ožujak 2012.

2

I. UVOD

Na osnovu zahtjeva stečajnog upravitelja izvršen je očevid na predmetnim nekretninama koje su u vlasništvu tvrtke Opua d.o.o. u stečaju radi utvrđivanja građevinske vrijednosti istih.

Svi potrebni podaci za procjenu vrijednosti nekretnina dobiveni su na osnovu

pregleda građevinskog zemljišta, obilaskom lokacije, snimanja postojećeg stanja, te uvida u raspoloživu postojeću dokumentaciju.

Pri izračunu se koriste podaci objavljeni od mjerodavnih institucija, podaci o

trenutačnim kretanjima vrijednosti nekretnina za predmetnu lokaciju, te vlastita iskustva. Procjena vrijednosti neizgrađenog građevinskog zemljišta u vlasništvu Opua d.o.o. u stečaju izvršena je na temelju ovih propisa:

• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) • Zakon o prostornom uređenju (NN 30/94, 68/98, 61/00 i 32/02) • Generalni urbanistički plan za predmetnu lokaciju • podaci o cijenama građevinskog zemljišta za adekvatnu lokaciju • podataka općinskih organa o utvrđivanju prometne vrijednosti građevinskog zemljišta.

Sve vrijednosti nekretnina izražene su u kunama (kn).

Procjena vrijednosti nekretnina vrši se prema formuli:

Sv=Nv x Pu

Pu= 1-U

U=0,80 x n/N x n+N/2N

U = umanjenje N = pretpostavljeni vijek trajanja n = starost objekta NKP= neto korisna površina Pu = faktor umanjenja Sv = sadašnja građevinska vrijednost Nv = nova građevinska vrijednost

NAPOMENA: Procjena vrijednosti nekretnina rađena je sa stanjem objekta zaključno s 30. Ožujka 2012. Ovom procjenom obuhvaćena su zemljišta koja se vode u zemljišnim knjigama kao k.č.br.3156 k.o. Beli Manastir, kč.br. 699/1 i 699/2 k.o. Popovac, kč.br. 71/10 k.o. Branjin Vrh, kč.br. 481 k.o. Beli Manastir

3

II. PODACI O VLASNIŠTVU

Tvrtka Opua d.o.o. u stečaju u Kneževu, Vijenac grada Vukovara 14 u vlasništvu je zemljišta i izgrađenih objekata koji se nalaze na više lokacija i u više mjesta u blizina Belog Manastira koje bi mogli svrstati u slijedeće zasebne cjeline:

1. NEKRETNINE U KNEŽEVU – VIJENAC GRADA VUKOVARA 14

1.1. Zemljište 1.2. Poslovni prostor u prizemlju

- gostionica - trgovina sa skladištem

1.3. Stambeni dio u potkrovlju 1.4. Nadstrešnica 1.5. Klaonica 1.6. Skladište 1.7. Komunalni i vodni doprinosi 1.8. Manipulativne površine 1.9. Priključci

2. NEKRETNINE U BELOM MANASTIRU – BELE BARTOKA 47 2.1. Zemljište 2.2. Gospodarska zgrada 2.3. Infrastruktura 2.4. Voćnjak 2.5. Ograde

3. NEKRETNINE U BELOM MANASTIRU – KRALJA TOMISLAVA 69 3.1. Zemljište 3.2. Stambeno poslovna zgrada P+1+Pot 3.3. Komunalni i vodni doprinos

4. NEKRETNINE U POPOVCU 4.1. Zemljište 4.2. Obiteljska kuća

4

III. PROCJENA

1. NEKRETNINE U KNEŽEVU – VIJENAC GRADA VUKOVARA 14 1.1. ZEMLJIŠTE

Predmetno zemljište nalazi se u Kneževu, Vijenac grada Vukovara 14. Na zemljištu se nalaze više građevina kao što su skladište, poslovni prostori u prizemlju (gostionica i trgovina), prostori bivše klaonice, nadstrešnica, zgrada skladišta za robu namijenjenu širokoj potrošnji, kao i uređeni stambeni prostori na većem dijelu potkrovlja koji se trenutno ne koristi, a koristio se za iznajmljivanje.

Prostor dvorišta uređen je kao travnata površina, a manipulativne površine i prilazi izvedeni su kao asfaltne površine ili površine popločene betonskim popločnjacima.

Zemljište je uknjiženo u z.k. ulošku 1414 k.o. Branjin Vrh kč.br. 71/10 ukupne površine 1624m2. PROCJENA ZEMLJIŠTA

1.624,00m2 x 7,00 EUR/m2 = 11.368,00EUR

1.2. POSLOVNI PROSTOR U PRIZEMLJU

- gostionica - trgovina sa skladištem

TEHNIČKI OPISI OBJEKTA

Prema nama dostupnim podacima poslovni prostori u prizemlju koji čine zasebne funkcionalne cjeline u sklopu cijele zgrade izvedeni su oko 1984 – 1985. Godine.

Poslovne prostore koje ovdje procjenjujemo ukratko možemo opisati kroz slijedeće podatke kojim opisujemo i glavne konstruktivne elemente i način gradnje. Godina izvođenja: 1984. Godine Starost objekta: 28 godina Namjena prostora: Gostionica i trgovina mješovitom robom NKP: 313,10m2 BKV: 1.002,24m3

• Temelji zgrade izvedeni su kao trakasti betonski temelji

• Nadtemelji su izvedeni kao AB nadtemelji

• Podna ploča izvedena je od betona

5

• Vanjski nosivi zidovi su od blok opeke debljine d=25 i 30cm

• Unutrašnji zidovi izvedeni su od blok opeke i od P.O. normalnog formata

• Stropna konstrukcija izvedena je po sistemu „fert“

• Krovište je dvostrešno drveno

• Pokrov je glineni crijep

• Fasadni zidovi toplinski neizolirani, ožbukani i obojeni disperzivnim bojama

• Unutrašnji zidovi ožbukani i obojeni poludisperzivnom bojom

• Sanitarni čvorovi – obloženi keramičkim pločicama na zidovima i podovima

• Podovi – dijelom obloženi keramičkim pločicama, dijelom kao brušeni teraco

• Stolarija unutrašnja je drvena, obojana uljanim bojama

• Instalacije vodovoda izvedene i u funkciji

• Elektroinstalacije izvedene i u funkciji

• Klimatizacije nema

• Ventilacija samo prirodnim putem

• Prostori su u funkciji i održavaju se

PRIKAZ POVRŠINA PROSTORA GOSTIONICE I TRGOVINE Red. br. Naziv prostorije Tlocrtna

površina (m2) Koef. Netto korisna pov. (m2)

Visina (m1)

Bruto korisni volumen (m3)

PRIZEMLJE GOSTIONICA 1 Gostionica 47,00 1,00 47,00 2,90 136,30 2 Sanitarije 5,90 1,00 5,90 2,90 17,11 3 Hodnik 1,60 1,00 1,60 2,90 4,64 4 Skladište 12,50 1,00 12,50 2,90 36,25 5 Ured 21,00 1,00 21,00 2,90 60,90 6 Kuhinja 12,20 1,00 12,20 2,90 35,38 7 WC 1,40 1,00 1,40 2,90 4,06 8 Ostava 1,70 1,00 1,70 2,90 4,93 9 Skladište 4,50 1,00 4,50 2,90 13,05 10 Terasa 30,00 0,50 15,00 2,90 87,00 TRGOVINA SA SKLADIŠTEM 11. Ulaz u trgovinu 9,40 1,00 9,40 2,90 27,26 12 Trgovina 42,00 1,00 42,00 2,90 121,80 13 Skladište 17,80 1,00 17,80 2,90 51,62 14 Hladnjača 7,40 1,00 7,40 2,90 21,46 15 WC 2,80 1,00 2,80 2,90 8,12 16 Skladište 36,30 1,00 36,30 2,90 105,27 17 Skladište 57,10 1,00 57,10 2,90 165,59 18 Terasa 35,00 0,50 17,50 2,90 101,50 UKUPNO 345,60 313,10 1.002,24

6

IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

Neto korisna površina (NKP) (m2) Jedinična cijena

(kn/m2) Nova građevinska vrijednost

(Nv) 313,10 650,00 EUR 203.515,00 EUR

UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta (god) n= 28 Vijek trajanja objekta (god) N= 100 U= 0,80xn/Nx(n+N)/2N = 0,14336 Pu= 1 - U 0,85664 IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

Vrsta radova Nova vrijednost (%) Građ. vrijednost (EUR/m2) Umanjenje Umanjenje

(EUR/m2)

Sadašnja građevinska

vrijednost (EUR/m2)

konstrukcija 55 357,50 EUR 0,85664 51,25 306,25 EUR obrtnički 20 130,00 EUR 0,85664 18,64 111,36 EUR završni 15 97,50 EUR 0,85664 13,98 83,52 EUR

instalacije 10 65,00 EUR 0,85664 9,32 55,68 EUR UKUPNO: 650,00 EUR 93,18 556,82 EUR

Neto korisna površina (NKP) (m2) Jedinična cijena (EUR/m2) Sadašnja građ.vrijednost 313,10 556,82 EUR 174.339,09 EUR

UKUPNA SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST 174.339,09 EUR

1.3. STAMBENI DIO U POTKROVLJU TEHNIČKI OPIS

Stambeni dio izgrađen u potkrovlju kuće uređen je za iznajmljivanje soba sa svom potrebnom opremom, sanitarnim čvorovima i u potpunosti je bio u funkciji. Trenutno se ne koristi i ne održava dovoljno dobro. Prostor je uređen 2002. Godine. Godina izvođenja: 2002. Godina Starost objekta: 10 godina Namjena prostora: Sobe za iznajmljivanje NKP: 156,20m2 BKV: 383,24m3

• Temelji su izvedeni kao trakasti AB temelji

• Nadtemelji su izvedeni kao AB nadtemelji

• Podna ploča je AB podna ploča

• Vanjski nosivi zidovi su izvedeni od blok opeke d=20-30cm

• Stropna konstrukcija izvedena je po sistemu „fert“

• Krovna konstrukcija je drvena dvostrešna

7

• Pokrov je od glinenog crijepa

• Fasadni zidovi završno su ožbukani i obojeni disperzivnim bojama

• Unutrašnji zidovi su od blok opeke i pune opeke ožbukani i obojeni

• Sanitarni čvorovi su izvedeni i opremljeni svom potrebnom opremom

• Podovi su obloženi keramičkim pločicama i klasičnim parketom sa svim slojevima

• Vanjska stolarija je drvena, ostakljena IZO staklom

• Unutrašnja stolarija je drvena, furnirana hrastovim furnirom

• Instalacije vodovoda i kanalizacije izvedene su i u funkciji

• Elektroinstalacije izvedene i u funkciji

• Klimatizacija nije izvedena

• Ventilacija prirodnim putem

• Prostori mogu biti u funkciji uz minimalno ulaganje i popravak PRIKAZ POVRŠINA PROSTORA U POTKROVLJU

Red. br. Naziv prostorije Tlocrtna


Visina (m1)


POTKROVLJE 1 Stubište 3,80 1,00 3,80 2,60 9,88 2 Kuhinja 1,90 1,00 1,90 2,60 4,94 3 Hodnik 4,20 1,00 4,20 2,60 10,92 4 Soba 9,80 1,00 9,80 2,40 23,52 5 Blagavaonica 10,80 1,00 10,80 2,60 28,08 6 Hodnik 9,30 1,00 9,30 2,60 24,18 7 Soba 9,80 1,00 9,80 2,40 23,52 8 Kupaonica 5,20 1,00 5,20 2,40 12,48 9 Soba 14,50 1,00 14,50 2,40 34,80 10 Soba 12,50 1,00 12,50 2,40 30,00 11 Hodnik 11,80 1,00 11,80 2,60 30,68 12 Soba 30,60 1,00 30,60 2,40 73,44 13 Soba 23,50 1,00 23,50 2,40 56,40 14 Kupaonica 8,50 1,00 8,50 2,40 20,40 UKUPNO 156,20 156,20 383,24

8



(EUR/m2) Nova građevinska vrijednost

(Nv) 156,20 800,00 EUR 124.960,00 EUR


Vrsta radova Nova vrijednost (%) Građ. vrijednost (EUR/m2) Umanjenje Umanjenje

(EUR/m2)


vrijednost (EUR/m2)


instalacije 10 80,00 EUR 0,956 3,52 76,48 EUR UKUPNO: 800,00 EUR 35,20 764,80 EUR Neto korisna površina (NKP) (m2) Jedinična cijena (EUR/m2) Sadašnja građ.vrijednost

156,20 764,80 EUR 119.461,76 EUR UKUPNA SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST 119.461,76 EUR

1.4. NADSTREŠNICA

TEHNIČKI OPIS

Objekt nadstrešnica izvedeni su oko 1975. Godine kao jednostavne građevine na rubu parcele i prema susjednim, namijenjene su za privremeno odlaganje materijala za potrebe gostionice i klaonice. Godina izvođenja: 1975. Godine Starost objekta: 37 godina NKP: 61,00m2 BKV: 152,50m3

• Temelji su izvedeni kao zidani trakasti temelji

• Vanjski zidovi ozidani su punom opekom ukrućeni AB stupcima i serklažima

• Krovište je dvostrešno, drveno, pokriveno glinenim crijepom

• Fasadni zidovi ožbukani i obojeni

• Podovi izbetonirani kao AB ploča bez završnih slojeva

• Elektroinstalacije – samo rasvjeta

9

ISKAZ POVRŠINA

Red. br. Naziv prostorije

Tlocrtna površina

(m2) Koef.

Netto korisna pov.

(m2)

Visina (m1)

Bruto korisna površina

(m2) PRIZEMLJE 1. Nadstrešnica 61,00 1,00 61,00 2,50 152,50 UKUPNO 61,00 61,00 152,50


Neto korisna površina (NKP) (m2) Jedinična cijena (EUR/m2) Nova građevinska vrijednost (Nv)

61,00 200,00 EUR 12.200,00 EUR UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta (god) n= 37 Vijek trajanja objekta (god) N= 50 U= 0,80xn/Nx(n+N)/2N = 0,51504 Pu= 1 - U 0,48496 IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

Građ. vrijednost (EUR/m2) Umanjenje Umanjenje

(EUR/m2)


vrijednost (EUR/m2)

konsturkcija 55 110,00 EUR 0,48496 56,65 53,35 EUR obrtnički 20 40,00 EUR 0,48496 20,60 19,40 EUR završni 15 30,00 EUR 0,48496 15,45 14,55 EUR




1.5. KLAONICA TEHNIČKI OPIS

Prostori nekadašnje klaonice trenutno nisu u uporabi i u dobrom su dijelu devastirani. Sva ranije montirana tehnološka oprema je demontirana i vađena iz prostora i iz zidova. Prostori su u relativno lošem stanju.

Godina izvođenja: 1975. Godine Starost objekta: 37 godina Namjena prostora: za preradu mesa Katnost: prizemni objekt NKP: 167,00m2 BKV: 607,88m3

10

• Temelji objekta izvedeni su od pune opeke kao trakasti temelji

• Podne ploče izveden su kao AB podne ploče

• Vanjski zidovi su od pune opeke d=30cm

• Unutarnji zidovi su od pune opeke d=15cm ožbukani i obojeni

• Stropna konstrukcija je drveni grednik obložen s donje strane trskom i ožbukan

• Krovište zgrade je dvostrešno drveno

• Sanitarni čvorovi obloženi su keramičkim pločicama

• Podovi završni podovi u većem dijelu izbetonirani zaribani podovi, a u manjem dijelu obloženi keramičkim pločicama

• Vanjska stolarija je izrađena od čeličnih profila obojanih uljanom bojom

• Unutarnja vrata drvena

• Sanitarije nisu ugrađene

• Klimatizacije prostora nema

• Ventilacije prosta nema, jedino prirodnim putem

• Elektroinstalacije izvedene

• Vodovod i kanalizacije izvedeni

• Prostor se loše održava – zapušten. ISKAZ POVRŠINA KLAONICE

Red. br. Naziv prostorije Tlocrtna


Visina (m1)


PRIZEMLJE 1 Prostorija 24,00 1,00 24,00 3,64 87,36 2 Prostorija 12,00 1,00 12,00 3,64 43,68 3 Prostorija 31,00 1,00 31,00 3,64 112,84 4 Prostorija 56,00 1,00 56,00 3,64 203,84 5 Hladnjača 4,00 1,00 4,00 3,64 14,56 6 Prostorija 5,50 1,00 5,50 3,64 20,02 7 Ostava 17,50 1,00 17,50 3,64 63,70 8 Ostava 9,00 1,00 9,00 3,64 32,76 9 Sanitarije 8,00 1,00 8,00 3,64 29,12 UKUPNO 167,00 167,00 607,88

11



(EUR/m2) Nova građevinska vrijednost (Nv) 167,00 400,00 EUR 66.800,00 EUR


Vrsta radova Nova vrijednost (%)


(EUR/m2)


vrijednost (EUR/m2)





1.6. SKLADIŠTE

TEHNIČKI OPIS

Objekt skladišta je samostojeći objekt namijenjen skladištenju gotove mješovite robe za prodaju u trgovini. Izgrađeno je 2002. godine. Trenutno nije u funkciji.

Godina izvođenja: 2002. Godine Starost objekta: 10 godina Namjena prostora: skladište za robu široke potrošnje Katnost: prizemlje + potkrovlje NKP: 567,90m2 BKP: 2.037,31m3

• Temelji objekta izvedeni su kao AB trakasti temelji

• Vanjski nosivi zidovi izvedeni su od blok opeke, ukrućeni AB vertikalnim i horizontalnim serklažima stupaca i greda

• Međukatna konstrukcija je AB montažna ploča

• Krovna konstrukcija je dvostrešna izrađena od čeličnih rešetkastih nosača raznih profila

• Pokrov je od izoliranih limenih panela opšivenih limarskim pozicijama

12

• Fasadni zidovi su ožbukani i obojeni

• Unutrašnji zidovi – ožbukani i obojeni, a dijelom obrađeni ukrasnom žbukom

• Podovi u prizemlju obloženi su keramičkim pločicama, a u potkrovlju od betona bez završnih slojeva

• Vanjska stolarija izrađena je od PVC profila, ustakljena IZO staklom

• Ulazna vrata u skladištu su od čeličnih profila završno obojeni

• Unutrašnja stolarija je od PVC profila

• Instalacije vodovoda i kanalizacije su izvedene

• Telefonske instalacije su izvedene

• Elektroinstalacije izvedene


• Ventilacija samo prirodnim putem

• Održavanje je korektno

• Objekt nije u funkciji, ali je očuvan i u vrlo dobrom stanju.. ISKAZ POVRŠINA SKLADIŠTA


Tlocrtna površina

(m2) Koef.

Netto korisna pov.

(m2)

Visina (m1)

Bruto korisna površina

(m2) PRIZEMLJE 1. Ulaz 34,00 0,50 17,00 3,68 62,56 2. Sanitarije 7,90 1,00 7,90 3,68 29,07 3 Skladište 225,00 1,00 225,00 3,68 828,00 4. Skladište 26,00 1,00 26,00 3,68 95,68 5. Stubište 2,90 1,00 2,90 3,50 10,15 6. Hodnik 2,00 1,00 2,00 3,50 7,00 7 Prostorija 16,00 1,00 16,00 3,50 56,00 8 Skladište 238,10 1,00 238,10 3,50 833,35 9 Ured 33,00 1,00 33,00 3,50 115,50 UKUPNO 584,90 567,90 2.037,31


Neto korisna površina (NKP) (m2) Jedinična cijena (EUR/m2) Nova građevinska vrijednost

(Nv) 567,90 550,00 EUR 312.345,00 EUR

UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta (god) n= 10 Vijek trajanja objekta (god) N= 100 U= 0,80xn/Nx(n+N)/2N = 0,044 Pu= 1 - U 0,956

13

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

Vrsta radova Nova

vrijednost (%)


(EUR/m2)


vrijednost (EUR/m2)





1.7. KOMUNALNI I VODNI DOPRINOS

Temeljem podataka za Osječko-baranjsku županiju i općinu Popovac visna

komunalnog doprinosa iznosi 22,00kn/m3 (1EUR = 7,504818kn)

4.183,17m3 x 2,9314EUR/m3 = 12.262,55EUR

Prema zakonu o financiranju vodnog doprinosa, Vlada Republike Hrvatske je

donijela Uredbu o visini komunalnog doprinosa. U svrhu određivanja visine vodnog doprinosa, Područje Republike Hrvatske

dijeli se u tri zone:

• Zona A – Grad Zagreb i zaštićeno obalno područje more u pojasu širine od 100m od obalne crte i pojas mora u širini od 300m od obalne crte

• Zona B – ostalo područje Republike Hrvatske, osim zone A i C • Zona C – područje posebne državne skrbi.

Red.br. Objekt Bruto volumen (m3)

1.1. Poslovni prostor u prizemlju 1.002,24 1.2. Stambeni dio u potkrovlju 383,24 1.3. Nadstrešnica 152,50 1.4. Klaonica 607,88 1.5. Skladište 2.037,31 UKUPNO 4.183,17

14

Visina vodnog doprinosa određuje se u kunama po jedinici u tablici kako slijedi: Red. br.

Osnovica Jed. mjere

Zona A Zona B Zona C

1. Poslovne prostorije, osim proizvodnih pogona m3 52,50 31,50 15,75

2. Stambene građevine za stalno stanovanje

a) Obiteljske kuće do 400m2 m3 22,50 15,00 5,60

b) Ostale stambene građevine za stalno stanovanje m3 31,50 21,00 7,85

3. Stambene građevine za povremeno stanovanje m3 42,00 26,25 13,15

4. Objekti društvenog standarda i religijski objekti m3 13,10 7,85 2,60

5. Proizvodni pogoni m3 9,35 5,60 1,85

6. Prometnice m3 3,65 1,05 0,55

7. Produktovodi m3 7,85 5,25 2,60

8. Telekomunikacijske kanalizacije m3 15,75 10,50 5,25

9. Otvorene poslovne građevine m3 26,25 15,75 5,25

10. Druge otvorene građevine m3 13,10 7,85 2,60

Vodni doprinos se plaća odjednom. Za gradnju poslovnih građevina u Kneževu primijenit će se visina vodnog doprinosa koji vrijedi za zonu C (15,75kn). 4.183,17m3 x 2,0986EUR/m3 = 8.778,80EUR

1.8. MANIPULATIVNE POVRŠINE Manipulativne površine izvedene su dijelom kao kolnične konstrukcije

presvučene završnim slojem asfalta na spoju između javne ceset ulaza, te u dvorišnom cijelu od ulaza do zgrade skladišta Ostale konstrukcije odnose se na platoe i staze izvedene su za pješački promet sa svim slojevima i završno obložena betonskim opločnjacima.

1. Asfaltne površine m2 115,00 38,00 EUR/m2 4.370,00 EUR 2. Betonski popločnjaci m2 290,00 30,00 EUR/m2 8.700,00 EUR UKUPNO 13.070,00 EUR

15

1.9. PRIKLJUČCI

1. Vodovod i kanalizacija 2.120,00 EUR 2. Telefonska instalacija 1.250,00 EUR 3. Elektroinstalacija 3.830,00 EUR UKUPNO 7.200,00 EUR

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA U KNEŽEVU

Objekt Vrijednost

Zemljište 11.368,00 EUR Poslovni prostor u prizemlju 174.339,09 EUR Stambeni dio u potkrovlju 119.461,76 EUR Nadstrešnica 5.916,51 EUR Klaonica 48.726,43 EUR Skladište 298.601,82 EUR Komunalni i vodni odoprinos 21.041,35 EUR Manipulativne površine 13.070,00 EUR Priključci 7.200,00 EUR UKUPNO 699.724,96 EUR

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE Tržišna vrijednost nekretnine računa se po formuli: TV = SGV x (1+Ob+Z+St+Pov+Os+Pos) x Fu Ob faktor za stambene objekte 0,00 Z zona lokacije -0,10 St starost objekta 0,00 Pov ukupna korisna površina 0,00 Os opće stanje objekta -0,10 Pos posebni elementi -0,05 Ft faktor tržišta 0,85 Tv = 699.724,96EUR x (1-0,10-0,10-0,05) x 0,85 = 446.074,66 EUR

Tržišna vrijednost procjenjenih nekretnina je 446.074,66EUR (slovima: četristočetrdesetšesttisućasedamdesetčetiri eura i šezdesetšest centi).

16

2. NEKRETNINE U BELOM MANASTIRU – BELE BARTOKA 47

OPĆENITO TEHNIČKI OPIS

Trenutno stanje nekretnina koje se nalaze na adresi Bele Bartoka 47 u Belom Manastiru možemo promatrati kao gospodarsko dvorište i voćnjak.

Gospodarsko dvorište smješteno je na istočnom dijelu parcele uz glavnu prometnicu koje je ograđeno s dvije strane i služilo je prijašnjih godina kao prostor za prodaju građevinskog materijala sa nedovršenom kućom od 125,00m2, te gospodarskom zgradom površine oko 75m2 koja je devastirana i dijelom srušena.

2.1. ZEMLJIŠTE Predmetno uređeno građevinsko zemljište nalazi se na spomenutoj adresi, a

uknjiženo je u z.k. uložak 326, kč.br. 3156 površine 37.529,00m2. Ovdje procjenjujemo samo onaj dio zemljišta koji se odnosi na gospodarsko dvorište koje ima površinu od 8.529m2 dok se preostali 29.000m2 biti obuhvaćeno vrijednošću voćnjaka.

PROCJENA ZEMLJIŠTA

8.529m2 x 10,00 EUR/m2 = 85.290,00 EUR

2.2. GOSPODARSKE ZGRADE Kao što je već spomenuto, gospodarska zgrada je devastirana dok je kuća

veličine 111,10m2 NKP izgrađena prije 3 godine kao novi objekt iz temelja sa izvedenim svim vanjskim i unutarnjim zidovima, AB stubištem, izvedenom stropnom pločom po sistemu fert, bez krovne konstrukcije i bez ikakvih obrtničkih, istalaterskih i završnih radova.

PROCJENA

111,10m2 x 120,00 EUR/m2 = 13.332,00 EUR

2.3. INFRASTRUKTURA

U gospodarskom dvorištu izvedeni su svi potrebni radovi za pristupne i manipulativne površine platoa koji je služio za komunikaciju, istovar i utovar građevinskog materijala. Radovi koji su izvedeni odnose se na zemljane radove, odvoze i dovoze materijala, izradu tucaničke konstrukcije. Veličina izgrađenih manipulativnih površina je 70m1x84m1, tj. 5.880,00m2. Dio površine od zapadnih kliznih vrata prema istom u širini 6m1 izasfaltirana je površina u dužini 55m1.

17

PROCJENA PLATOA I ASFALTNE CESTE

5.880,00m2 x 18,00 EUR/m2 = 105.840,00 EUR

2.4. VOĆNJAK

Površina voćnjaka, tj nasada oraha je 29.000,00m2. Nasad oraha posađen je pravilno u redove na razmaku od 7m1, dok je razmak između sadnica u redu 7m1. Sadnice su uredno razgranate i očuvane, visine 4-5m. Promjer debla je od 8-15cm.

Posađeno je 646 komada sadnica oraha starih oko 5 – 7 godina.

PROCJENA VOĆNJAKA

2,90ha x 20.000,00EUR/ha = 58.000,00 EUR

2.5. OGRADE Gospodarsko dvorište ograđeno je ogradom izvedeno s AB parapetom visine

oko 30-40cm od kote terena, te metalnom ogradom koju čine metalni stupovi s ispunom od čeličnog okvira ispunjenom žičanom mrežom. Ova ograda omeđuje vanjske dvije strane gospodarskog dvorišta dok je na ostalim stranama koje odjeljuju prostor gospodarskog dvorišta i voćnjak izvedeni samo AB parapetni zidovi bez metalne ograde. Ograda oko ostalog dijela parcele izvedena je od žičanog pocinčanog pletiva učvršćenog na AB stupce visine 2,00m razmaknute 3m jedan od drugog. Visina žičanog pletiva je 1,50m.

Na uličnom dijelu ograde izvedena su dvoja klizna vrata od kvadratnih čeličnih profila. Dužina metalne ograde je 175 m1, dok je dužina ograde od žičanog pletiva 492,00m.

PROCJENA OGRADE - metalna ograda

175 m1 x 55,00EUR/m1 = 9.625,00 EUR

- ograda od žičanog pletiva

492 m1 x 15,00EUR/m1 = 7.380,00 EUR

18

REKAPITULACIJA, NEKRETNINE U BELOM MANASITRU, BELE BARTOKA 47

Red.br. Objekt Vrijednost

4.1. Zemljište 85.290,00 EUR 4.2. Gospodarska zgrada 13.332,00 EUR 4.3. Infrastruktura 105.840,00 EUR 4.4. Voćnjak 58.000,00 EUR 4.5. Ograde 17.005,00 EUR UKUPNO 279.467,00 EUR

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE Tržišna vrijednost nekretnine računa se po formuli: TV = SGV x (1+Ob+Z+St+Pov+Os+Pos) x Fu Ob faktor za stambene objekte -0,05 Z zona lokacije 0,00 St starost objekta 0,00 Pov ukupna korisna površina 0,00 Os opće stanje objekta -0,10 Pos posebni elementi -0,05 Ft faktor tržišta 0,80 Tv = 279.467,00 x (1-0,05-0,10-0,05) x 0,80 = 178.858,88 EUR Tržišna vrijednost procjenjenih nekretnina je 178.858,88EUR (slovima: stosedamdesetosamtisućaosamstopedesetosam eura i osamdesetosam centi).

19

3. NEKRETNINE U BELOM MANASTIRU – KRALJA TOMISLAVA 69 3.1. ZEMLJIŠTE

Predmetno uređeno građevinsko zemljište nalazi se unutar građevinskog

područja u Belom Manasitru, Kralja Tomislava 69. Zemljište je uknjiženo u z.k. uložak br. 534 kč.br. 481 k.o. Beli Manastir ukupne površine 465m2.

PROCJENA ZEMLJIŠTA

465m2 x 50,00EUR/m2 = 23.250,00EUR

3.2. STAMBENO-POSLOVNA ZGRADA P+1+Pot

OPĆENITO

Izgrađeni stambeno-poslovni objekt smješten je na regionalnoj liniji i ugrađen između dvaju susjednih međa. Tlocrtna dubina objekta je 8,00m, visine uličnog vijenca 7,5m, a dvorišnog 8,50m.

Građevina se sastoji od prizemlja, kata i potkrovlja. Tlocrtna veličina objekta je 23,90x8m. S lijeve strane izgrađena je garaža, a s desne strane natkriven kolni ulaz do parkirališta u dvorištu.

U objektu su prema projektu predviđeni poslovni prostori i dva dvoetažna stana. Centralni dio prizemlja zauzima poslovni prostor. Na katu smješteni su stambeni prostori koji čine prostori sanitarnog čvora, sobe, kuhinje, dnevni boravak, te terase dok su u potkrovlju smještene četiri sobe i kupaonica.

Objekt se trenutno nalazi u fazi izgradnje «roh bau» što znači da je konstruktivno završen sa izradom krovne konstrukcije, pokrova, te limarskih pozicija, sa izvedenim svim pregradnim zidovima, bez vanjske i unutarnje stolarije, bez bilo kakvih završnih građevinskih i obrtničkih radova.

Godina izvođenja: godine Starost objekta: godina Namjena prostora: stambeno-poslovna Katnost: P+1+Pot NKP: 467,66m2 BKP: 1.292,86m3

20

Kroz slijedeći prikaz donosimo karakteristike zgrade:

• Temelji objekta su trakasti AB temelji

• Podna ploča izvedena je kao AB ploča

• Vanjski nosivi zidovi su od blok opeke

• Unutarnji pregradni zidovi su od blok opeke kao i od pune opeke NF

• Stropne konstrukcije su izvedene po sistemu fert (monta+gredice+MA+beton)

• Komunikacija među etažama odvija se preko AB dvokrakih stubišta

• Vanjska stolarija nije ugrađena

• Unutrašnja stolarija nije ugrađena

• Obrada unutarnjih i vanjskih zidova nije izvedena

• Obrada podova nije izvedena

• Toplinske izolacije nema

• Instalacija vodovoda i kanalizacije – nema

• Elektroinstalacija nije izvedena


• Priključci nisu izvedeni

• Krovna konstrukcija je drvena dvostrešna

• Pokrov je od profiliranog crijepa

• Limarske pozicije izvedne ISKAZ POVRŠINA STAMBENO POSLOVNE ZGRADE P+1+Pot


Dimenzije Površina Koef. NKP

(m2) Visina (m1)

Bruto volumen

(m3) Dužina (m1)

Širina (m1) (m2)

I PRIZEMLJE POSLOVNI PROSTOR 1. Šalterska 10,20 7,40 75,48 1,00 75,48 2,90 218,89 2,10 4,10 8,61 1,00 8,61 2,90 24,97 2. Ured 1 3,15 2,70 8,51 1,00 8,51 2,90 24,66 3 Ured 2 3,15 4,10 12,92 1,00 12,92 2,90 37,45 4. Arhiva 2,40 2,70 6,48 1,00 6,48 2,90 18,79 1,05 1,70 1,79 1,00 1,79 2,90 5,18 5. Stubište 1 2,40 2,05 4,92 1,00 4,92 2,90 14,27 1,70 1,15 1,96 1,00 1,96 2,90 5,67 6. Ured 3 4,45 3,20 14,24 1,00 14,24 2,90 41,30 7 Ured 4 2,25 4,10 9,23 1,00 9,23 2,90 26,75 8 Predprostor 2,40 1,20 2,88 1,00 2,88 2,90 8,35 1,50 1,25 1,88 1,00 1,88 2,90 5,44 9 WC 1 1,05 1,40 1,47 1,00 1,47 2,90 4,26 10 WC 2 1,05 1,70 1,79 1,00 1,79 2,90 5,18 11 Stubište 2 2,40 2,05 4,92 1,00 4,92 2,90 14,27

21

1,70 1,15 1,96 1,00 1,96 2,90 5,67 12 Kolni prolaz 3,30 6,10 20,13 1,00 20,13 2,90 58,38 13 Garaža 5,00 3,36 16,80 1,00 16,80 2,90 48,72 UKUPNO PRIZEMLJE 195,93 568,20 II KAT STAN 1 1. Dnevni boravak 4,30 3,30 14,19 1,00 14,19 2,60 36,89 6,50 4,10 26,65 1,00 26,65 2,60 69,29 -1,20 -2,30 2,76 1,00 2,76 -2,60 -7,18 2. Soba 3,00 3,00 9,00 1,00 9,00 2,60 23,40 3. Kupaonica 1,35 3,00 4,05 1,00 4,05 2,60 10,53 4. Predprostor 2,25 1,40 3,15 1,00 3,15 2,60 8,19 5. Kuhinja 3,45 2,80 9,66 1,00 9,66 2,60 25,12 6. Ostava 1,40 1,90 2,66 1,00 2,66 2,60 6,92 7. Stubište 2,40 5,00 12,00 1,00 12,00 2,60 31,20 8. Terasa 3,30 6,10 20,13 0,50 10,07 2,60 52,34 STAN 2 1. Dnevni boravak 4,30 3,30 14,19 1,00 14,19 2,60 36,89 6,50 4,10 26,65 1,00 26,65 2,60 69,29 -1,20 -2,30 2,76 1,00 2,76 -2,60 -7,18 2. Soba 3,00 3,00 9,00 1,00 9,00 2,60 23,40 3. Kupaonica 1,35 3,00 4,05 1,00 4,05 2,60 10,53 4. Predprostor 2,25 1,40 3,15 1,00 3,15 2,60 8,19 5. Kuhinja 3,45 2,80 9,66 1,00 9,66 2,60 25,12 6. Ostava 1,40 1,90 2,66 1,00 2,66 2,60 6,92 7. Stubište 2,40 5,00 12,00 1,00 12,00 2,60 31,20 8. Terasa 3,30 6,10 20,13 0,50 10,07 2,60 52,34 UKUPNO KAT 188,37 513,40 III. POTKROVLJE STAN br. 1 1 Soba 1 5,75 3,20 18,40 1,00 18,40 2,90 53,36 2 Soba 2 4,30 4,10 17,63 1,00 17,63 2,10 37,02 3 Kupaonica 3,00 3,20 9,60 1,00 9,60 2,90 27,84 4 Stubište 2,40 3,60 8,64 1,00 8,64 2,90 25,06 5 Hodnik 2,40 1,40 3,36 1,00 3,36 2,90 9,74 1,10 4,80 5,28 1,00 5,28 2,90 15,31 6 Soba 3 3,40 2,90 9,86 1,00 9,86 2,10 20,71 7 Soba 4 3,65 2,90 10,59 1,00 10,59 2,10 22,23 UKUPNO POTKROVLJE 83,36 211,27 UKUPNO 487,79 467,66 1.292,86


Neto korisna površina (NKP) (m2) Jedinična cijena (EUR/m2) Nova građevinska vrijednost

(Nv) 467,66 550,00 EUR 257.210,25 EUR

UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta (god) n= 7 Vijek trajanja objekta (god) N= 100 U= 0,80xn/Nx(n+N)/2N = 0,02996 Pu= 1 - U 0,97004

22

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

Vrsta radova Nova

vrijednost (%)


(EUR/m2)


vrijednost (EUR/m2)





3.3 KOMUNALNI I VODNI DOPRINOS

Temeljem podataka za Osječko-baranjsku županiju i Službenog glasnika Grada Belog Manasitra visna komunalnog doprinosa za ulicu Kralja Tomislava za stambeni objekt iznosi 20,00kn/m3 , a za poslovni prostor 30,00kn/m3 (1EUR = 7,504818kn)

Prostor Bruto volumen (m3)

Vrijednost (kn/m3)

Vrijednost (EUR/m3) Vrijednost

Poslovni dio 568,20 30,00 3,9974 2.271,33 EUR Stambeni dio 724,67 20,00 2,6650 1.931,20 EUR UKUPNO 1.292,87 4.202,53 EUR

Prema zakonu o financiranju vodnog doprinosa, Vlada Republike Hrvatske je

donijela Uredbu o visini komunalnog doprinosa. U svrhu određivanja visine vodnog doprinosa, Područje Republike Hrvatske

dijeli se u tri zone:

• Zona A – Grad Zagreb i zaštićeno obalno područje more u pojasu širine od 100m od obalne crte i pojas mora u širini od 300m od obalne crte

• Zona B – ostalo područje Republike Hrvatske, osim zone A i C • Zona C – područje posebne državne skrbi.

23

Visina vodnog doprinosa određuje se u kunama po jedinici u tablici kako slijedi: Red. br.

Osnovica Jed. mjere

Zona A Zona B Zona C

1. Poslovne prostorije, osim proizvodnih pogona m3 52,50 31,50 15,75

2. Stambene građevine za stalno stanovanje

c) Obiteljske kuće do 400m2 m3 22,50 15,00 5,60

d) Ostale stambene građevine za stalno stanovanje m3 31,50 21,00 7,85

3. Stambene građevine za povremeno stanovanje m3 42,00 26,25 13,15

4. Objekti društvenog standarda i religijski objekti m3 13,10 7,85 2,60

5. Proizvodni pogoni m3 9,35 5,60 1,85

6. Prometnice m3 3,65 1,05 0,55

7. Produktovodi m3 7,85 5,25 2,60

8. Telekomunikacijske kanalizacije m3 15,75 10,50 5,25

9. Otvorene poslovne građevine m3 26,25 15,75 5,25

10. Druge otvorene građevine m3 13,10 7,85 2,60

Vodni doprinos se plaća odjednom. Za gradnju poslovnih građevina u Kneževu primijenit će se visina vodnog doprinosa koji vrijedi za zonu C (15,75kn/m3 i 7,85kn/m3).

Prostor Bruto volumen (m3)

Vrijednost (kn/m3)

Vrijednost (EUR/m3) Vrijednost

Poslovni dio 568,20 15,75 2,0987 1.192,45 EUR Stambeni dio 724,67 7,85 1,0460 758,00 EUR UKUPNO VODNI DOPRINOS 1.950,44 EUR

24

REKAPITULACIJA, NEKRETNINE U BELOM MANASITRU, KRALJA TOMISLAVA 69

Red.br. Objekt Vrijednost

3.1. Zemljište 23.250,00 EUR 3.2. Stabmeno-poslovna zgrada 249.504,23 EUR 3.3. Komunalni i vodni odoprinos 6.152,97 EUR

UKUPNO 278.907,20 EUR

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE Tržišna vrijednost nekretnine računa se po formuli: TV = SGV x (1+Ob+Z+St+Pov+Os+Pos) x Fu Ob faktor za stambene objekte 0,00 Z zona lokacije 0,00 St starost objekta 0,00 Pov ukupna korisna površina 0,00 Os opće stanje objekta -0,10 Pos posebni elementi -0,05 Ft faktor tržišta 0,85 Tv = 278.907,20EUR x (1-1,10-0,05) x 0,85 = 201.510,45 EUR

Tržišna vrijednost procjenjenih nekretnina je 201.510,45EUR (slovima: dvjestojednatisućapetstodeset eura i četrdesetpet centi).

25

4. NEKRETNINE U POPOVCU 5.1. ZEMLJIŠTE

Predmetno zemljište nalazi se u Popovcu, Vladimira Nazora 9. Unutar je građevinskog područja uknjiženo u z.k. uložak br. 969 KČ.BR. 699/1 I 699/2 K.O. Popovac ukupne površine 1.040,00m2.

PROCJENA ZEMLJIŠTA

1.040m2 x 5,00 EUR/m2 = 5.200,00 EUR

5.2. OBITELJSKA KUĆA

Na predmetnoj nekretnini smještena je obiteljska kuća stara preko 50 godina koje u ovakvom zapuštenom i derutnom stanju nema tržišnu vrijednost. U njoj trenutno živi 100% invalid nepoznatog identiteta u neadekvatnim uvjetima bez struje, vode, kanalizacije, bez ispravne vanjske i unutarnje stolarije, u velikoj vlazi, bez ikakve toplinske izolacije, bez podova. Objekt je u jako lošem stanju, te njegova sanacija ili dovođenje u stanje u kojem se može živjeti iziskuje velike troškove približno jednake kao i izvođenje novog objekta. Stoga smo zaključka da navedeni objekt nema tržišnu vrijednost.

26

REKAPITULACIJA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) NEKRETNINE

1. KNEŽEVO, VIJENAC GRADA VUKOVARA 14 699.724,96 EUR 2. BELI MANASTIR, KRALJA TOMISLAVA 69 279.467,00 EUR 3. BELI MANASTIR, BELE BARTOKA 47 278.907,20 EUR 4. NEKRETNINE U POPOVCU 5.200,00 EUR UKUPNO: 1.263.299,16 EUR

Sadašnja građevinska vrijednost procijenjenih nekretnina je 1.263.299,16EUR (slovima: jedanmilijundvjestošezdesettritisućedvjestodevedesetdevet eura i šesnaest centi) što na dan 30.03.2012.g. prema srednjem tečaju HNB (1 EUR=7,504818) iznosi 9.480.830,28 kn (slovima:devetmilijunačetristoosamdesettisućaosamstotrideset kuna i dvadesetosam lipa)

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

1. KNEŽEVO, VIJENAC GRADA VUKOVARA 14 446.074,66 EUR 3. BELI MANASTIR, KRALJA TOMISLAVA 69 201.510,45 EUR 2. BELI MANASTIR, BELE BARTOKA 47 178.858,88 EUR 4. NEKRETNINE U POPOVCU 5.200,00 EUR UKUPNO: 831.643,99 EUR

Tržišna vrijednost procjenjenih nekretnina je 831.643,99EUR (slovima: osamstotridesetjednatisućašestočetrdesettri eura i devedesetdevet centi) što na dan 30.03.2012.g. prema srednjem tečaju HNB (1 EUR=7,504818) iznosi 6.241.336,82kn (slovima: šestmilijunadvjestočetrdesetjednatisućatristotridesetšest kuna i osamdesetdvije lipe). U Ivanovcu, 30. ožujak 2012. Stalni sudski vještak Marko Milas, dipl.ing.građ

27

BELI MANASTIR, KRALJA TOMISLAVA 69 STAMBENO POSLOVNA ZGRADA P+1+Pot

28

BELI MANASTIR, BELE BARTOKA 47

Gospodarsko dvorište s ogradom Gospodarske zgrade

Plato Asfaltna cesta unutar dvorišta

Nasad oraha Nasad oraha

Gospodarska zgrada – novi objekt Gospodarska zgrada – stari objekt

29

NEKRETNINE U POPOVCU

30

NEKRETNINE U KNEŽEVU – VIJENAC GRADA VUKOVARA 14

Nekretnina u Kneževu Ulaz u prodavaonicu

Ulaz u gostionicu Ulaz u skladište

Skladišni prostor u prizemlju Skladište za otrove

31

Skladište – kat Skladište – kat

Sanitarni čvor u skladištu Skladište

Ulaz u stambeni dio Stambeni dio

32

,

Stambeni prostor u potkrovlju Stambeni prostor u potkrovlju

Kupaonica u potkrovlju Stambeni prostor u potkrovlju

Nadstrešnica Klaonica

33

Prostor klaonice Prostor klaonice

Manipulativne površine Manipulativne površine

Documents

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - sudacka · PDF file• Stropna konstrukcija izvedena je po sistemu „fert“