Click here to load reader

PROCJENA VRIJEDNOSTI · PDF file Nosiva konstrukcija . Betonski blokovi, stupovi i grede : Stropna konstrukcija . Sistem istega : Stepenište - Krovna konstrukcija . Armirano betonska

  • View
    0

  • Download
    0

Embed Size (px)

Text of PROCJENA VRIJEDNOSTI · PDF file Nosiva konstrukcija . Betonski blokovi, stupovi i grede :...

  • PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

    NEKRETNINA: Skladišna halla, Gaženička bb, Zadar, č.z. 8499/15 NARUČITELJ: „DIMO“ d.o.o. , Gaženička bb, Zadar VLASNIK: „DIMO“ d.o.o. , Gaženička bb, Zadar SVRHA: Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

    VRIJEDNOST: 2.331.601,88 Kn ili 321.600,26 €

    U Zadru, 30. lipanj 2006. godine I Z R A D I O: _____________________ Dražen Džepina dipl.ing.građ. Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

  • Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

    2

    SADRŽAJ: --------------- Opis nekretnine .......................................................................................... 3 Tehnički podaci ………………………………………………………………… 4 Proračun građevinske površine ..…………………………………………….. 5 Procjena građevinske vrijednosti ............................................................... 6 Procjena vrijednosti pripreme i priključka ................................................... 7 Izračun nove i sadašnje građevinske vrijednosti......................................… 8 Izračun sadašnje tržišne vrijednosti .......................................................... 9 Rekapitulacija vrijednosti nekretnine ......................................................… 10 Fotografije ................................................................................................. 11 Preslik zemljišno knjižnog izvatka............................................................ 12 Preslik katastarskog plana …………………………………………………… 13

  • OPIS NEKRETNINE

    LOKACIJA

    Predmet ove procjene je skladišna halla na adresi Gaženička bb, Zadar u gradskom predjelu Gaženica. Pristup nekretnini je asfaltiranom gradskom prometnicom. Skladišna hala izgrađena je kao prizemni čvrsti objekat. Skladišna halla se nalazi u zoni poslovne izgrađenosti niže gustoće (industrijska zona). Zgrada je evidentirana u Zemljišno – knjižnom ulošku 9402, Katastarska općina Zadar, izgrađena na čestici zemlje 8499/15. Skladišnoj halli pripadaju zajednički dijelovi i uređaji zgrade. Visina skladišne halle iznosi 3,30 m u nižem dijelu i 4,13 m u višem dijelu. Prostor je građevinski uređen ali neodržavan i trenutno se koristi kao skladišni prostor.

    Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

    3

  • Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

    4

    TEHNIČKI PODACI Godina izgradnje 1971 g. Građevinska dozvola Nije priložena Namjena Poslovna konstrukcija Temelji Armirano – betonski Nadtemeljni zidovi Armirano – betonski Nosiva konstrukcija Betonski blokovi, stupovi i grede Stropna konstrukcija Sistem istega Stepenište - Krovna konstrukcija Armirano betonska Seizmičko osiguranje Dokazano projektom : instalacije Vodovodna Priključak na gradsku mrežu Odvodnja Priključak na gradski kolektor Električna Priključak na niskonaponsku mrežu Gromobranska - Telefonska - Grijanje - Klimatizacija - Ventilacija Prirodna Hidrantska mreža - Protupožarna dojava - Protuprovalna dojava - Satelitska TV - završni radovi Hidroizolacija Izvedena Fasada Ožbukana, oličena, dotrajala Pokrov Salonit Limarija Pocinčani lim, dotrajao Pregradni zidovi - Podovi Betonska podloga, parket dotrajali Fasadni otvori Betonski, željezni, ostakljeni Unutarnji otvori - Oprema sanitarija Keramičke pločice, sanitarija Vlažnost Uočena Praktičnost prostora Prosječna Održavanje Ispodprosječno Posebna napomena

  • PRORAČUN GRAĐEVINSKE POVRŠINE a) Neto građevinska površina

    PRIZEMLJE R. br. Naziv prostora Dimenzije Površina Koeficijent NKP m2 1. Skladišna halla 25,25x12,17 307,29 1,00 307,29 54,12x12,17 658,64 1,00 658,64 UKUPNO NETTO KORISNA POVRŠINA 965,93 R.br.

    REKAPITULACIJA NETTO GRAĐEVINSKIH POVRŠINA m 2

    1. Skladišna halla 307,29 658,64 SVEUKUPNO 965,93 b) Bruto građevinska površina

    Naziv prostora Netto korisna površina (NKP) m2

    Koeficijent Brutto razvijena površina (BRP) m2

    Skladišna halla

    965,93

    1,08

    1.043,20

    SVEUKUPNO

    1.043,20

    Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

    5

  • Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

    6

    PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI Procjena je izvršena izmjerom i uvidom na licu mjesta, te uvidom u dostupnu dokumentaciju. Istraživanje koje smo proveli da bi dali svoje mišljenje obavljeno je uz pretpostavku da se procjena traži u cilju prodaje na otvorenom tržištu. Dakle potrebno je utvrditi onu vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između prodaji sklonog prodavatelja i istog takvog kupca kada obadvije stranke imaju sve bitne podatke o posjedu i nijedna od njih nije prisiljena na tu transakciju. Procjena vrijednosti nekretnine provedena je na osnovu slijedećih zakona i propisa: - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiriranih objekata (NN

    52/84), - Važećih građevinskih propisa i normativa RH, - Podataka gradskih organa o utvrđivanju prometne vrijednosti građevinskog zemljišta, - Biltena standardna kalkulacija radova u visokogradnji, - Rješenja gradske uprave, u pogledu visine troškova pripreme zemljišta i troškova

    komunalne naknade, - Podataka o cijenama Agencija za promet nekretnina , - Zakona o obveznim odnosima, Informator 1993., - Podataka tvrtki koje prodaju nekretnine, - Podataka Porezne uprave, - Podataka iz arhive vještaka. Vrijednost nekretnina izražena je u hrvatskim kunama i Eurima u odnosu ( 7,25:1)

  • Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

    7

    PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA, PRIPREME I PRIKLJUČAKA

    R.b .

    Vrste troškova Površina zemljišta

    m2

    Brutto razvijena površina BRP m2

    Cijena

    Ukupno

    1. Naknada 1.465,00 - 65,00 95.225,00 2. Priprema 1.043,20 11,00 11.475,20 3. Komun.doprinosi 1.043,20 8,20 8.554,24 4. Priključci 1.043,20 1,80 1.877,76 UKUPNA VRIJEDNOST PRIPREME I PRIKLJUČAKA 117.132,20 Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti objekta.

    SGV = NGV - U Nova građevinska vrijednost izračunava se kao produkt netto korisne površine Nkp i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena 1 m2 objekta određuje se prema podacima građevinskih poduzeća, prema podacima biltena standardna kalkulacija IGH, te normativa i standarda u građevinarstvu, tako da se izračuna suma umnožaka količina i jediničnih cijena po stavkama troškovnika. NGV = Nkp x Jc

    Jc = 280,00 € / m2

    Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti objekta (nije amortizacija) je funkcija prosječnog vjerojatnog vijeka trajanja konstrukcije (N) i starosti konstrukcije (n) i postotka učešća pojedinih radova u ukupnoj cijeni građenja objekta. Umanjenje vrijednosti računa se prema izrazu U = 0,80 x n/N x( n+N)/2N

    UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTI Prosječna starost objekta (n) 35 godina Vjerojatni vjek trajanja (N) 120 godina Godina izgradnje 1971 g. U = 0,8 X n/N X (N + n)/2N 0,151 16%

  • Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

    8

    IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE