Prof. Rosa Graciela Ojeda de Gómez

ANALISIS JURISPRUDENCIAL DE ASPECTOS INQUILINARIOS

INTRODUCCION

La materia Inquilinaria ha ido adquiriendo desde la década de los años 70 un mayor auge, en cuanto se refiere a planteamientos jurisdiccionales y abundancia doctrinaria al respecto, amén de nuevas normativas que rigen aspectos importantísimos de su temario, como son los enfoques de la ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, con vigencia desde el año 1976, y la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos que entró a regir en el año 1981. Además de que con la entrada en vigencia del nuevo Código de Procedimiento Civil en el año de 1986, se ha perfilado de una manera más clara lo atinente a los juicios de desocupación o desalojo y el secuestro en materia inquilinaria. Todo lo anotado ha ido aclarándose y deslastrándose de antiguos pesos de la vieja concepción civilista de la contratación arrendaticia, por medio de la Jurisprudencia acusiosa y constante sobre todo lo que se refiere al delicado procedimiento contencioso-administrativo, en el cual tienen papel protagónico los Juzgados de Distrito, por ser, por imperio de la Ley especial los Tribunales de Primera Instancia en el Contencioso Administrativo, para la materia inquilinaria. En virtud de lo expuesto, hemos creído que pueda constituir un aporte original y práctico para los estudios del Derecho Inquilinario, la recopilación sistemática de varias decisiones judiciales dictadas en el Tribunal a mi cargo recaídas en el tema inquilinario sobre asuntos innovadores. Esta recopilación sistemática irá precedida de comentarios aclaratorios de índole doctrinaria, para así lograr la comprensión necesaria del tema tratado en cada sentencia.

PRIMERA PARTE

1.- Cuestión de la determinación de los Contratos a tiempo determinado e indeterminado. 2.- Ambito de aplicación del Derecho Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Cuando un Contrato de Arrendamiento, que nació originalmente a tiempo determinado por cláusula contractual, a los fines de que el mismo no se revierta a tiempo indeterminado es necesario analizar con sumo cuidado la cláusula en la cual se determina o fija el plazo del mismo para que de esta manera se pueda interpretar cuál es la voluntad expresa de los contratantes y en especial del arrendador. Muchas veces esta cláusula se redacta de forma imprecisa como por ejemplo: "El término de duración de este contrato es por el lapso de un año improrrogable. Al vencimiento de este término se entenderá prorrogado si alguna de las partes no ha notificado a la otra su voluntad en contrario..." Esta defectuosa redacción genera dudas acerca del lapso de duración de la prórroga, pudiéndose interpretar que de ocurrir la misma será a tiempo indeterminado. Y otro caso es cuando se fija el plazo en el cual las partes deben notificarse su voluntad en contrario a la prórroga, por ejemplo el de 30 días de anticipación al vencimiento del contrato. Este lapso se entiende preclusivo, y por lo tanto al no efectuarse la voluntad en contrario durante el mismo, fatalmente el contrato se convierte a tiempo indeterminado. También es necesario recalcar que ya es aceptado en forma reiterada y pacífica tanto por la Jurisprudencia como por la Doctrina que aun cuando el Decreto Sobre Desalojo se acompaña con

el término de vivienda, esto no excluye que su aplicación también tiene lugar en los arrendamientos a tiempo indeterminado que tengan por objeto locales comerciales, industriales y otros inmuebles a los que se refiere el artículo 1º de la Ley de Regulación de Alquileres. Y es en estos términos en los cuales se pronunció una decisión emanada del Tribunal a mi cargo en enero del año 1990, que en su parte pertinente dice así: "...De las actas procesales se desprende que el arrendador no notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato con 30 días de anticipación al vencimiento del año fijo, según fue convenido en la cláusula tercera; consta asimismo, que el inquilino continuó ocupando pacíficamente el inmueble y que el demandante retiró las pensiones de arrendamiento consignadas en el Tribunal de Municipios Urbanos, según se desprende al folio 18 del expediente, lo que significa que operó la tácita-reconducción alegada por el demandado y así se declara. TERCERA: Como acertadamente lo sostiene la Juez a quo en su sentencia, el propietario o arrendador de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, no puede lograr el desalojo o desocupación del mismo, por la común causa de insolvencia arrendaticia mediante la Resolución del Contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que tendría que acudir a la vía prevista en la letra a) del artículo 14 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, que tiene dos fases completamente distintas y delimitadas, a saber: a) la etapa intimatoria al pago y b) la fase propiamente judicial. Como se analizó en la consideración anterior, estamos ante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por haberse operado la tácita reconducción, en consecuencia, el actor ha debido seguir la vía especial a que se hizo referencia para lograr el cobro de los arrendamientos que dice se le adeudan, porque como bien lo sostiene la Juez de la causa, lo referente al orden procesal es de orden público y no puede el actor escoger la vía procesal a su parecer, lo que hace que la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento fundada en la insolvencia del inquilino en los cánones de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado no sea procedente y así se decide. CUARTA: En cuanto a lo alegado por la parte actora, de que el Decreto legislativo sobre Desalojo de Vivienda sólo es aplicable a casa o apartamento para habitación familiar y no para locales comerciales, esta Juzgadora comparte plenamente lo sostenido por la Juez a quo, en el sentido de que ha sido constante y pacífica la jurisprudencia al sostener que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de vivienda es extensible a locales comerciales, oficinas e industriales, lo cual tiene su fundamento en el hecho de que el artículo 14 del referido Decreto, obliga a la regulación de toda vivienda urbana y suburbana a los locales comerciales e industriales. 3. Acción Resolutoria en los Contratos a Tiempo Indeterminado. Su procedencia o no. Un duro debate, aún no dilucidado por completo, se ha planteado en el terreno doctrinario acerca de si es procedente o no una acción resolutoria incoada por el arrendador en los contratos de arrendamiento a tiempo Indeterminado. Tradicionalmente se ha sostenido que el Desalojo del Inquilino en este tipo de contratos solamente procede cuando el arrendatario se halla incurso en alguna de las causales previstas en el artículo 1° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda. En el entendido de que para obtener el dicho desalojo por las causales previstas en las

letras b,c,d, y e de dicho artículo se requiere el previo pronunciamiento de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, o del Concejo Municipal respectivo, según el caso. Sin embargo, otra corriente más moderna, a la cual nos adscribimos, en forma aguda sostiene que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, en casos especiales, es plenamente factible que proceda la resolución contractual por causa distinta a las señaladas en las letras indicadas en el artículo 14 del Decreto Sobre Desalojo, como por ejemplo, entre otros, que el arrendatario haya dado en sub-arrendamiento el inmueble sin consentimiento expreso y escrito del propietario o arrendador. Y en este sentido, nos pronunciamos en una sentencia que fuera publicada en marzo de 1990 y en cuya parte pertinente dejamos asentado lo siguiente: ...SEXTA: Pero la situación jurídica planteada se torna compleja pues, como se señaló en la consideración anterior el actor también fundamenta su petición de Resolución contractual por las causales de deterioro causados a la cosa arrendada, cambio de uso del inmueble y haber sub-arrendado el inmueble sin autorización. Tócale entonces a la Juzgadora analizar si en los contratos a tiempo indeterminado, por cualquier causa que lo fuera, es también factible la Resolución contractual, o sólo puede lograrse el desalojo del inquilinato por alguna de las causales previstas en las letras a), b), c), d), y e) del artículo 1° del Decreto Sobre Desalojo. En este sentido, este Tribunal comparte plenamente la Doctrina más adelantada en la materia que sostiene la posibilidad lógica-procesal de que se puede intentar este tipo de acción aun para los contratos a tiempo indeterminado por cuanto el artículo 1.167 prevé la acción resolutoria para todo tipo de contrato bilateral sin exclusión de ninguna naturaleza, y que tratándose de relación arrendaticia a tiempo indeterminado debe respetarse la letra del artículo 1° del Decreto Sobre Desalojo; esto es, que no procedería la resolución contractual por alguna de las causales previstas en los distintos apartes de esa previsión legal, pero sí por otras determinadas causas en que se note una evidente falta de obligaciones contractuales por parte del inquilino. En este sentido el Dr. REINALDO RODRIGUEZ ANZOLA en su libro EL. PROCEDIMIENTO BREVE, señala en su página 70 lo siguiente: "... en todo contrato de arrendamiento existen, además de las obligaciones, cuyo cumplimiento se ha establecido como causal de desocupación en el Decreto citado, otras obligaciones intrínsecas o legalmente permitidas, alguna de ellas previstas por la propia Ley, cuyo incumplimiento hace procedente la acción de resolución, como serían por ejemplo el sub-arrendar sin autorización... el Decreto ha reglamentado y fijado taxativamente las causales por las cuales es procedente la desocupación por el procedimiento breve y sumario, pero no existe ninguna norma que impida que, con las garantías, del procedimiento ordinario o breve, según la cuantía, se pueda plantear la resolución del contrato por alguna de las circunstancias antes dichas... " Por otra parte en el conocido libro LA RESOLUCION DEL CONTRATO el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO señala claramente y en la misma interpretación: "...en razón de que el artículo 1.167 del Código Civil prevé que si en el contrato bilateral, una de las partes incumple su obligación la otra puede solicitar la resolución del contrato (si es a tiempo determinado o no). Por tanto, cualquier incumplimiento que no pueda ubicarse dentro de las previsiones del artículo 1° del Decreto Sobre Desalojo, hace resoluble el contrato a tiempo indeterminado..." (P. 583, Tercera Edición). En virtud de lo aquí sostenido habría que analizar si es verdad que el inquilino demandado incurrió en las otras tres causales alegadas por los actores para peticionar la Resolución. En cuanto a los daños que afirma el actor produjeron tanto el arrendatario como los subarrendatarios en el inmueble objeto del contrato, por lo antes dicho, aun cuando hubiesen sido palmariamente

demostrados, no procede la acción resolutoria para lograr la desocupación, sino la previa vía administrativa ante el organismo competente, en consideración a que es una de las causales de desalojo previstas en el artículo 12 del Decreto en referencia en su letra e). Y así se decide. Sin embargo, considera esta Juzgadora que con la inspección judicial extra-juicio, que se anexó al libelo de demanda, conjuntamente con las declaraciones de las testimoniales promovidas y evacuadas por la parte actora quedó plenamente demostrado que el inmueble objeto del arrendamiento fue ocupado por cinco personas distintas al inquilino, para funcionamiento de distintos talleres que hacen derivar la convicción plena de la Juez de la existencia de sendos contratos de sub-arrendamiento. Y es el sub-arrendamiento hecho sin consentimiento expreso o por escrito del arrendador uno de los incumplimientos más graves al contrato por parte del inquilino, a tal punto de que expresamente lo declara nulo, de plena nulidad el artículo 19 de la Ley de Regulación de alquileres, el cual claramente sin distinción alguna entre contratos de arrendamientos a plazo fijo y sin determinación en el tiempo, le otorga pleno derecho al arrendador de solicitar la Resolución del contrato. Caso que encuadra plenamente al que analizamos. También considera la Juzgadora que de la misma Inspección Judicial que se acompañó al libelo y de las declaraciones promovidas y evacuadas por la parte actora, se desprende en forma muy evidente que el inquilino, directa o indirectamente hizo uso del inmueble arrendado para un objeto distinto al previsto en la Cláusula Segunda del Contrato que era exclusivamente para el establecimiento de una concretera y depósito de materiales no inflamables. Esas probanzas demuestran que en el terreno y galpones existen talleres de mecánica, latonería y pintura, tapicería y hasta carpintería. Ello también hace procedente la Resolución contractual, por no ser una de las causales establecidas en el tantas veces indicado artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo..." 4..- Procedencia del levantamiento de la medida de Secuestro. Dentro de las medidas precautelativas contempladas en nuestro Procedimiento Civil se encuentra señalado en el ordinal segundo del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, "el secuestro de bienes determinados". Y por ello debemos considerar que es una medida preventiva que tiene por objeto el privar de manera forzosa y violenta a la persona demandada del bien objeto del litigio. Debemos tener presente que es un decreto de excepción. Es decir, que debe acordarse y por ende practicarse, únicamente cuando así lo permita la Ley. Por causas expresas o taxativas. Jamás por vía analógica o de interpretación. Y específicamente en la materia inquilinaria, sólo podrá solicitarse el Secuestro del bien inmueble objeto del arrendamiento, y consecuencialmente ser acordada y ejecutada por el Tribunal que esté conociendo del caso, por tres únicas y exclusivas causas: 1. Insolvencia en el pago de cánones arrendaticios; 2. Por encontrarse deteriorada la cosa objeto del contrato de arrendamiento, y 3. Por haber dejado el inquilino de hacer las mejoras a que está obligado según el contrato. De manera que fácil es señalar que el secuestro inquilinario es una medida eminentemente CAUSADA, lo que equivale a establecer que sólo es procedente cuando se materializan los hechos reales configurados en el mismo. Por lo tanto no es una medida CAUCIONADA. Vale decir, que pudiera solicitarse y acordarse mediante la prestación de fianza o caución. Y esta

característica la diferencia totalmente de las otras dos medidas preventivas: embargo de bienes muebles y prohibición de enajenar y gravar inmuebles en las cuales el Código de Procedimiento en su Artículo 590 faculta al Juez de la causa para decretarlas sin estar llenos los extremos establecidos en el artículo 585 ejusdem, mediante la prestación de caución o garantía suficiente para responder a la parte contra quien se dirija la medida, de los daños y perjuicios que ésta pudiera ocasionarle. Y "mutatis mutandi", la parte contra quien obre una medida preventiva así obtenida, podrá lograr inmediatamente el levantamiento de la cautelar dando caución o garantía suficiente que se establecen en el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil. Así lo dispone expresamente el- artículo inmediato anterior. Lo que equivale a expresar que tratándose de medida de secuestro inquilinario, no procede la suspensión del mismo por caución o garantía, como muchos abogados así lo solicitan a diario ante los Tribunales de la causa. Y mucho más con la claridad del nuevo Código de Procedimiento Civil, y esto lo indicamos porque bajo la vigencia del Código del 16 en los Juicios de Desocupación Inquilinaria por el Procedimiento Breve, establecía en su artículo 706 que en estos casos podía decretarse el secuestro del inmueble cuya desocupación se pidiera mediante caución o garantía a juicio del Tribunal. Esta previsión fue totalmente eliminada en el vigente Código. Sin embargo existe la clara y lógica posibilidad de que el inquilino objeto del secuestro pueda suspender o levantar esta cautelar si cumple con los requisitos siguientes: 1. efectuar la oposición en los términos claros y precisos establecidos en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, estos son dentro del tercer día siguiente a la ejecución de la medida, si la parte estuviera ya citada; o dentro del tercer día siguiente a su citación. 2. Aportar una prueba fehaciente que al menos logre crear en el ánimo del Juez una fuerte presunción de que las causas alegadas para lograr el secuestro carecen de veracidad. En este punto podría ser la consignación, en su oportunidad procesal probatoria de la incidencia, de los recibos de las respectivas pensiones inquilinarias emanados supuestamente del arrendador o propietario; o de las consignaciones inquilinarias que se hubieren hecho con fundamento en el artículo 54 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. En este último caso, el juez de la causa deberá levantar el secuestro, aun para el caso de oposición por parte del demandante (arrendador) con el alegato de que estas consignaciones no fueron legítimamente efectuadas. Pues, sería en la definitiva en donde el Juez se irá a pronunciar sobre la validez o no de las dichas consignaciones. Y sin que pudiera deducirse que este Juez al levantar la medida preventiva de secuestro fundamentándose en regla legal expresa, estuviere adelantando opinión sobre el fondo del asunto. Por metódica lectura que hemos hecho de Jurisprudencia constante de la República, hemos extraído que los Jueces de las diversas instancias se muestran sumamente cautelosos para dictar suspensión de la medida preventiva anotada por la causal analizada, lo cual, a nuestro modo de ver, resulta altamente perjudicial para los inquilinos. Sobre los requisitos de forma y de fondo para que una consignación inquilinaria sea tenida como legítimamente efectuada, muchos son los ensayos y opiniones que se han escrito y que sería sumamente extenso el tratarlo en el presente trabajo. Constituye un interesante análisis en otras investigaciones de ascenso universitario. Sobre este punto hemos dictado varias decisiones, tres de las cuales vaciamos a continuación que complementan la atención sobre lo tratado:

Sentencia del 18 de mayo de 1988: "...PRIMERA: La procedencia de las medidas preventivas, graves por su naturaleza y efectos, se encuentra sometida a extremos muy exigentes, que de no ser llenados ad-initio, es decir cuando son solicitadas, no pueden ser acordadas, o posteriormente durante la secuela de la incidencia respectiva, de ser plenamente contradichas y probadas en sus extremos, han de ser suspendidas. Así el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil pauta claramente que las medidas preventivas sólo las decretará el Juez:. 12) Cuando exista riesgo manifiesto de quedar ilusoria la ejecución del fallo; y 2°) Que se acompañare un medio de prueba que constituya presunción grave de esa circunstancia y del derecho que se reclama. SEGUNDA: El segundo de los extremos indicados en la consideración anterior, es lo que la doctrina ha denominado acertadamente, como el fumus boni juris, que no es otra cosa que la presunción determinante de la negativa extrema del reclamado de cumplir con el derecho exigible. Lo que doctrinariamente se ha traducido como el "olor a buen derecho". TERCERA: En el caso que nos ocupa, habiéndose intentado la petición de Resolución de Contrato Arrendaticio fundada en la insolvencia por parte de la arrendataria, fue admitida la demanda y, como fuera peticionada, decretada la medida de secuestro del inmueble objeto del arrendamiento con fundamento en el Ord. 7° del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Pero es el caso, que contra esa medida que fuera ejecutada el 22 de marzo del año en curso, se opuso la parte demandada secuestrada, con el alegato necesario de que ese principal requisito sine qua-nom para el decreto y práctica del secuestro inquilinario había sido declinado, en consideración a que la parte actora, precisamente en el mismo día de la práctica de ,la cautelar acordada, y de manera voluntaria aceptó el pago extrajudicial de los cánones arrendaticios vencidos en los cuales funda su pretensión. CUARTA: Lo anotado en la última parte de la consideración anterior se corrobora cuando la misma actora, mediante apoderado habiendo logrado la medida preventiva de embargo sobre bienes muebles de las demandas, solicita la suspensión de la cautelar, por cuanto indica expresamente... "hemos recibido de la parte demandada en autos la cantidad de Veintidós Mil Bolívares (Bs. 22.000,oo) , se sirva levantar la medida de embargo practicada sobre bienes muebles propiedad de la demanda, en fecha nueve (9) de marzo del presente año y ofíciese a la firma Depositaria Judicial Carabobo, a fin de que entregue los bienes a la citada demanda..." De manera que sin mucho esfuerzo jurídico llegamos a la conclusión que el principal aspecto relevante para el sostenimiento de una medida cautelar tan grave como lo es el fumus bonis juris, en-,VI caso de autos se esfumó por la misma voluntad de la parte actora ale recibir los cánones arrendaticios insolventes en forma extrajudicial, como se evidencia, no sólo de la confesión anotada, sino del recibo que marcado "A" anexo al escrito de oposición presentado en fecha 28 de marzo del año en curso, y que conserva todo su valor probatorio al no haber sido desconocido conforme a derecho. QUINTA: Bajo ningún aspecto puede pretenderse que el análisis contenido en las consideraciones anteriores puede entenderse como un adelanto u opinión al fondo de la cuestión planteada. En ella se analizará si la parte demandada incurrió o no en causal de resolución contractual por encontrarse insolvente en el pago de cánones arrendaticios, conforme a la

convención inquilinaria. Lo que esta decisión aclara es la procedencia de la oposición al mantenimiento del secuestro, por cuanto el extremo exigido para su procedencia y mantenimiento fue destruido precisamente por acción voluntaria de la parte accionante...". Sentencia del 19 de septiembre de 1988 ..."PRIMERA: La medida preventiva de secuestro en los juicios de Resolución de Contrato Arrendaticio, única y exclusivamente puede ser decretada y ejecutada cuando se encuentren llenas algunas de las tres causales contenidas en el ordinal 7° del Artículo 599 del Código del Procedimiento Civil. Es una medida excepcional, como lo tiene determinado tanto la doctrina como la jurisprudencia constante de la Patria, se trata de una cautelar CAUSADA, nunca CAUCIONADA; es decir, que no se puede decretar ni siquiera con caución o garantía suficiente, como sí es procedente hacerlo con el embargo de bienes muebles o la prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles, todo lo cual se desprende del Articulo 590 de la Ley Procesal Civil. De manera que, insistimos, para decretar el secuestro en materia arrendaticia hace falta que se encuentre en los autos llenos eso que la doctrina ha llamado constantemente el "fumus boni juris". En el caso de autos la parte actora demostró la relación jurídica arrendaticia con el contrato que acompañó al libelo y alegó como causal de la pretensión una de las indispensables para el decreto del secuestro, cual es la falta de pago de pensiones de arrendamiento. De esta manera se trabó la incidencia de la cautelar. La parte afectada por el secuestro a los fines de lograr el levantamiento de la medida decretada conforme a derecho, ha debido destruir al menos, la principal causa generadora del mismo, cual es la insolvencia de las pensiones arrendaticias. Así, ha podido alegar y demostrar los respectivos documentos o recibos que comprobaren su solvencia, o las consignaciones inquilinarias hechas ante el Tribunal competente, de conformidad con el Artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. No caben, bajo ningún aspecto, en la incidencia como las que nos ocupa, alegatos o probanzas que no enervan la procedencia de la cautelar decretada, sino que tocan el fondo del asunto planteado. en el presente caso el demandado de autos alega como oposición al secuestro, el hecho de que los galpones arrendados "son propiedad de la Gobernación del Estado Carabobo, por compra que le hiciera el Ejecutivo del Estado Carabobo, al ciudadano YZZAT KHATTAR SAID, titular de la cédula de identidad N°. 4.449.369..." (sic). Este alegato a juicio de la sentenciadora, incluye un elemento nuevo que tendrá que ser decidido, si así se planteare en su oportunidad, en la definitiva del fallo, pero nunca en la interlocutoria para trabar la cautelar decretada y ejecutada, pues repetimos, ésta fue acordada con base a un contrato arrendaticio y por una alegada insolvencia en los cánones de la misma, que no fue desvirtuada en la incidencia. Y así se decide. SEGUNDA: En cuanto a la sorprendente oposición que formula el ciudadano JOSE LUIS CENTELLA MEDINA, en su carácter antes indicado, es absolutamente improcedente en virtud de que, en primer lugar, es falso que el secuestro se haya ejecutado contra bienes de la firma mercantil MULTISERVICIO GUTIERREZ S.R.L. ya que de la misma acta de secuestro se desprende que la cautelar se ejecutó sobre el bien inmueble objeto del arrendamiento y en segundo lugar, es de advertir que contra la medida de secuestro no puede oponerse un tercero, a menos que la misma, por un craso error, se hubiese ejecutado sobre un bien distinto de aquél en contra del cual fue decretado. Este ente opositor, como claramente se evidencia, no es parte en el juicio, y como tercero solamente podría entrar a figurar en una incidencia o ejecución de

sentencia en caso de que se hubiere practicado una medida preventiva o ejecutiva de embargo, alegando ser el tenedor legítimo de la cosa, según se desprende del contenido del artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, y en tercer lugar, este tercero, aún en tiempo oportuno mal puede venir a esgrimir, como extraño, defensas de fonda como la que formulara la parte demandada y que repite en su diligencia de oposición. TERCERA: Se niega expresamente la citación para el proceso principal, del Procurador del Estado Carabobo y del Procurador General de la República, por no haber sido solicitado con fundamento legal alguno y ser improcedente por la misma cuestión jurídica que planteamos en la consideración primera, esto es, de estarse ventilando un procedimiento que atañe a la materia inquilinaria. Y así se declara. 5.- Necesidad de la Regulación de Alquileres en los Juicios sobre Desalojo de Vivienda y Resolución de Contrato. La polémica que planteamos en este punto está aún viva en la arena de la doctrina nacional. Y estriba en que una gran parte de la doctrina, así como de la Jurisprudencia Patria, sostienen que en los juicios por Resolución de Contratos de Arrendamiento, que como sabemos sólo proceden para las relaciones jurídicas inquilinarias a tiempo determinado, no se requiere, como requisito esencial para la admisión de la demanda la presentación de la respectiva planilla donde se regula al canon máximo de arrendamiento. Y también sostienen que tampoco es necesaria su consignación durante el curso del proceso, si el demandado-inquilino así lo solicitare o planteare para el momento de la contestación de la demanda. La razón básica para fundamentar esta postura es que en ninguna parte de leyes sustantivas y adjetivas civiles se requiere tal exigencia, la cual es solamente requisito insoslayable en las demandas de desalojo o desocupación por la vía de la letra a) del artículo 1 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, que así lo requiere expresamente en su letra. Y que como es ya, desde hace mucho tiempo fijado, sin discusión hasta por nuestro más Alto Tribunal de la República, este proceso sólo tiene relevancia cuando se trata de contratos de locación a tiempo indeterminado. Y otra argumentación de la cual hechan mano, es la que si el inmueble no estuviere regulado en nada perjudica al inquilino, pues éste puede solicitar en cualquier momento la regulación respectiva y si de ella resultare que lo que venía pagando era superior a lo fijado en la última regulación, tendrá derecho al reintegro respectivo, conforme a la letra del artículo 29 de la Ley de la materia. Y que por lo tanto este débil económico no se encuentra ni desamparado ni perjudicado ante esa falta de regulación del inmueble que ocupa. En cambio otro grupo de juristas y de estudiosos del Derecho a cuya opinión nos adscribimos, sostienen que si bien en la Resolución de Contratos arrendaticios a tiempo indeterminado, no es requisito esencial para la admisión de la demanda el anexar la respectiva planilla de regulación de alquiler máximo, pues es cierto que sólo lo exige la letra a) del Artículo 1 del Decreto sobre Desalojo, que como se indica es únicamente aplicable a los contratos a tiempo indefinido, sin embargo se le hace al actor impretermitiblemente necesario para el éxito en su pretensión el anexarla al expediente si así lo esgrimiere como defensa el accionado en su oportunidad. Y esta sana postura se fundamenta en las bases siguientes:

1.- Tanto la Ley de Regulación de Alquileres como su Reglamento son reiterativos al extremo cuando en numerosos artículos plantean como requisito insoslayable el que antes de proceder a dar en arrendamiento un inmueble se amerita que en primer lugar se proceda a su respectiva fijación de canon máximo por parte de los organismos competentes del Estado que son la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, o los Concejos Municipales de cada entidad, según el caso. Y para darle mayor énfasis a tal exigencia en algunos de los artículos que indicaremos de seguida, imperativamente se emplean términos prohibitivos, como el de "no podrán darlos en arrendamiento", estos artículos son los que a continuación indicamos: de la Ley de Regulación de Alquileres, artículo 1 quedan sujetos a regulación los cánones de arrendamiento de los inmuebles que en el mismo se señalan. Artículo 31os organismos del Estado a los cuales se encomiende la regulación de alquileres fijarán los cánones máximos de arrendamiento mensual y cuidarán de su aplicación y cumplimiento. Artículo 4, los arrendadores de inmuebles NO PODRAN darlos en arrendamiento hasta tanto el organismo competente haya hecho la fijación respectiva. Artículo 10, obligación del arrendador de mostrar al inquilino, antes de celebrar contrato arrendaticio la constancia del canon máximo fijado. Y obligación de hacer mención expresa en los contratos escritos de la dicha resolución, con indicación de la fecha y del canon máximo acordado y del carácter definitivo o provisional de la misma. Del reglamento respectivo, artículo 6 NO PODRAN celebrarse contratos arrendaticios de inmuebles sin la fijación del canon máximo. 2.- Todos estos artículos son de insoslayable acatamiento puesto que se encuentran fuera del ámbito de la libre contratación de las personas. O por lo que es lo mismo la tan celada autonomía de las partes en las contrataciones queda en este punto relegada, desplazada, o si se quiere ser más drástico, aun derogada. Estas disposiciones, son de evidente ORDEN PUBLICO, pues son amparantes de débiles económicos, y evidentemente van en beneficio colectivo, como así lo requiere expresamente la interpretación del artículo 6 del Código Civil para que una norma pueda calificarse perteneciente al campo del orden público. Pero para mayor abundamiento y evitar interpretaciones subjetivas erradas, el mismo legislador previó el calificativo de orden público a todos los dispositivos de la Ley, y nos atrevemos a aplicarlo a todos los dispositivos que configuran el Derecho Inquilinario, en el artículo 18 del texto legal expreso. 3.- No exigirse, para la procedencia de la acción de resolución de contrato la presentación de la respectiva planilla de Resolución, se plantearía una inconcebible distinción entre dos clases de inquilino: los que se hallan sujetos a relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y los que se encontraren en relación jurídica de alquiler a plazo fijo. Y como sabemos todo tipo de desigualdades frente a la Ley está absolutamente prohibido por expreso mandato de la Constitución. 4.- Parésenos totalmente un ejercicio de malabarismo jurídico el que se pretenda sostener la innecesaria regulación de alquileres en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado con el argumento señalado de que el artículo 29 prevé que el arrendatario, ante la ausencia de regulación, puede solicitarla, y en su caso pedir el reintegro respectivo. Si leemos con detenimiento el dicho texto legal observamos que este es precisamente un derecho del inquilino, ante el incumplimiento por parte del arrendador de su principal obligación del orden público cual

es la de la fijación del canon máximo antes de proceder al arrendamiento del inmueble. Mas nunca, bajo ninguna lógica jurídica puede convertirse en un derecho del arrendador para marginar u obviar los tantos dispositivos legales que anteriormente desglosamos en el número 1 de este planteamiento. 5.- Otro argumento en extremo baladí, el cual hemos tenido oportunidad de leer en una que otra decisión para sustentar la no obligatoriedad de la fijación del canon máximo en los contratos a tiempo determinado, es que incluso la misma Ley y su Reglamento permiten la celebración de un contrato arrendaticio con la sola obtención de una autorización para arrendar inmuebles sin previa regulación, conforme lo establece el parágrafo único del artículo 4 de la Ley y 19 de su Reglamento, sin tomar en cuenta, que creemos voluntariamente, que si en verdad se encuentra prevista legalmente esta autorización, su procedencia está sujeta precisamente a que junto con ella debe solicitarse la regulación del alquiler respectivo, conforme lo establece muy claramente el mismo artículo 19 del último texto legal citado. En este sentido, nos hemos pronunciado en algunas sentencias, como es la que a continuación transcribimos en su parte respectiva, de fecha 30 de octubre de 1987. "...SEGUNDA: Como segunda perentoria opone la defensa de la accionada el alegato, la ilegalidad de la acción incoada, en consideración a que la parte actora no acompañó ad-initio, ni durante la secuela del juicio, fue presentada, la respectiva planilla de regulación de alquileres, lo cual es de imperativo legal insoslayable. Este es un alegato o posición que ha dado lugar a interminables polémicas tanto en el campo doctrinario como en el Jurisprudencia¡ y ello porque se ha pretendido darle carácter de absolutividad a lo dispuesto por el literal a) del Artículo 12 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, en el sentido de que este dispositivo legal exige de manera determinante que "...Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectiva..." (Sic. Hoy Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento del respectivo Concejo Municipal en el interior del país). En lo que hay criterio ya unánime y uniforme es que este Decreto Ley sólo tiene aplicación, en cuanto a desocupación de "casa" se refiere, a los Contratos de Arrendamiento a tiempo indeterminado o sin plazo fijo. Pero, y repetimos, sólo en lo atinente al procedimiento a seguirse. Es por ello que la Jurisprudencia Patria ha sido reiterada en el sentido de que tratándose de las demás acciones o pretensiones que tenga por objeto la desocupación del inmueble arrendado, como la Resolución contractual arrendaticia o el cumplimiento de dicho contrato, no es requisito sine qua-non para la admisión de la misma, el que se acompañe la respectiva planilla de Regulación de Alquileres. Sin embargo, considera esta Juzgadora que si bien no es requisito indispensable para la presentación de la pretensión SI SE HACE EXIGIBLE, a los fines de que pueda prosperar la respectiva pretensión, el que se acompañe durante alguna de las oportunidades procesales durante la secuela del juicio. Y esto porque la Ley de la materia y su Reglamento son muy claros en precisar que no podrán darse en arrendamiento o sub-arrendamiento, en todo o en parte, los inmuebles cuyos alquileres no hayan sido previamente fijados por el Estado a través de su organismo regulador. El legislador es cansonamente reiterativo en este sentido.

Veamos: a) Artículo 1º de la Ley: establece que los cánones arrendaticios de viviendas urbanas y sub-urbanas, de locales comerciales e industriales y otros, ya sean arrendados totalmente o por partes, y sus anexos y accesorios, quedan sujetos a regulación. b) Artículo 3º ejusdem: los organismos del Estado, además de fijar los cánones máximos de arrendamiento mensual cuidarán de la aplicación y cumplimiento de las disposiciones de esa Ley. c) Artículo 4º ibidem: los arrendadores o sub-arrendadores de inmuebles NO PODRAN darlos en arrendamiento o subarrendamiento hasta tanto el organismo competente haya hecho la fijación de los cánones o pensiones de arrendamiento máximo. d) Artículo 8º del mismo texto: el arrendatario o sub-arrendatario no estará obligado a pagar alquileres que excedan a la cantidad máxima mensual que haya fijado el organismo regulador. e) Cuando se trata de Contratos de Arrendamiento celebrados por escrito, en una de las cláusulas se deberá hacer expresa mención de la Resolución en referencia. f) Artículo 10º del mencionado texto: es nulo el subarrendamiento hecho sin la fijación del alquiler correspondiente por el Organismo Regulador, según lo establece el artículo 19 ejusdem. g) Y por si fueran pocas las disposiciones legales relativas a esa impretermitible exigencia, pauta el artículo 62 del Reglamento respectivo, reiterando lo anterior, que NO PUEDEN CELEBRARSE Contratos de Arrendamiento de Inmuebles sujetos a las disposiciones de la Ley sin que la fijación del canon máximo de arrendamiento haya sido hecha por la Dirección de Inquilinato o por el respectivo Concejo Municipal, según el caso. De manera que de celebrarse una convención arrendaticia, violando las reiterativas disposiciones legales que hemos analizado, no puede prosperar acción alguna en contra de un inquilino, basándose precisamente en su supuesta insolvencia en pago de cánones arrendaticios ilegales, es decir, no regulados previamente por el Estado. De no ser así NO TENDRIA NINGUNA RAZON DE SER una Ley cuyo principal cometido es precisamente evitar que se den en arrendamiento, sea aplazo fijo o indeterminado, inmuebles sin que medie previamente la fijación de canon máximo. Y es tan cierta esta deducción que, la misma Ley determina expresamente en su artículo 18, que TODAS SUS DISPOSICIONES SON DE ORDEN PUBLICO. Vale decir, que no pueden ser relajadas por convenios particulares. Y añadimos, ni mucho menos por insanas interpretaciones que pretenden dar al traste una Ley de alto contenido social, como la que analizamos. Por otra parte cabe preguntarse: ¿Cómo podría un Juez que se jacte de tal, acordar la Resolución de un Contrato de Arrendamiento fundado en la insolvencia de pensiones inquilinarios ilegales o caprichosas? Estaría el mismo Juez, como decidió el Tribunal a-quo, marginando una Ley de orden público y sometiendo los arriendos al capricho de las partes contratantes. En un interesante trabajo sobre la materia publicado en el año de 1978 por el Doctor Félix Orlando Cárdenas Omaña, titulado "El Amparo Inquilinario en Venezuela", páginas 27, 28, 29 y 30 se señala con precisión jurídica que cuando la Ley prohíbe el efectuar algún Acto Jurídico (en nuestro caso un Contrato de Arrendamiento), la infracción a tal dispositivo deja sin efecto el Contrato celebrado en virtud de que lo que no se puede hacer y se hace, no genera derecho ni obligaciones. Ahora, ¿Qué podrá hacer el Arrendador, o Sub-arrendador, según el caso para cobrar legalmente sus pensiones arrendaticias? El mismo texto legal es sabio al contemplar en su artículo 29 que si

por ocultación o por cualquier otra causa imputable al Arrendador o Sub-arrendador no se hubiere hecho la fijación del alquiler máximo, se PROCEDERA DE INMEDIATO a hacer dicha fijación. Lógico, a los efectos que pueda ejercer cualquier cobro o acción ajustada a derecho. Pero, repetimos, mientras no medie esa Regulación, jamás puede, en sacia interpretación, prosperar Cobro Judicial alguno de cánones arrendaticios. 6. CASOS PRACTICOS DE DESALOJO. En la edición del importante órgano de comunicación social "DIARIO DE TRIBUNALES" de fecha 03 de septiembre de 1990, fue publicada en una serie dedicada a: casos prácticos inquilinarios y con el título de "SINTESIS 2 DEL JUICIO DE DESALOJO O DESOCUPACION" del Profesor Gustavo Contreras B., una clara explicación de lo que se debe entender por los indicados juicios. Y en ese sentido se anota: "Algunos autores, e incluso así se ha asentado en distintas decisiones, han distinguido entre "Desalojo" y "Desocupación", señalando casi de manera normativa que la acción de Desalojo está reservada a los contratos a tiempo indeterminado cuando se incoa por alguna causal del Decreto sobre Desalojo. En tanto que la desocupación puede darse en los siguientes casos: a) Para el despido del inquilino de un inmueble no sujeto a regulación de alquileres. Por ejemplo de lotes de terrenos vacíos. b) Para el despido de inquilinos sujetos a contratos a tiempo determinado. c) O para los casos del artículo 1.615 del Código Civil. Pero en la práctica su diferencia es sólo de importancia lingüística o semántica. Por lo general ambos términos se aceptan para obtener el despido del inquilino sujeto a un contrato a tiempo indeterminado. El Dr. Fernando Martínez Rivielo en su obra El Juicio de Desocupación dice: "Entre nosotros se ha usado indistintamente las expresiones Juicio de Des-alojo y Juicio de Desocupación dice: "Entre nosotros se- ha usado indistintamente las expresiones Juicio de Desalojo y Juicio de Desocupación". Y entendemos por tal juicio "el procedimiento especial a seguirse por el Tribunal competente, en razón del territorio y de lograr el despido o lanzamiento del inquilino sujeto a un contrato a tiempo indeterminado, por alguna de las causales establecidas en el Decreto sobre Desalojo de Vivienda..." (fin de la cita). Por lo antes expuesto deducimos que en los Juicios de Desalojo o Desocupación ha de seguirse el procedimiento especial que establece de manera clara el artículo 1° del Decreto sobre Desalojo de Vivienda, el cual tiene aplicación especial y únicamente para las acciones derivadas de los contratos a tiempo indeterminado. Pues las acciones deducidas de los contratos arrendatarios a tiempo determinado tienen la vía expedita de la Resolución o Cumplimiento contractuales previstos en el artículo 1.167 del Código Civil, según fuere el caso por incumplimiento del arrendatario en sus obligaciones contractuales. Pero el caso práctico se plantea cuando se le presenta a un Juez competente para conocer estos casos de Desalojo o de Resoluciones contractual en razón de la cuantía, y el accionante escoge caprichosamente la vía no correcta de acuerdo a lo planteado y que ha sido sana y pacíficamente aceptado tanto por la doctrina de instancia como por la de nuestro más alto Tribunal de la República. Expliquémonos: ante un contrato a tiempo indeterminado por cualquier causal que lo fuere: verbal, escrito sin fijación de término, escrito con fijación de término en el cual se hubiere operado la tácita reconducción, o escrito a plazo fijo en que, aun no habiéndose operado la indicada tácita reconducción, el inquilino hubiese ejercido el derecho preferente de ocupación inquilinaria y lo hubiere obtenido por decisión definitivamente firme; el arrendador ante la insolvencia de los cánones arrendaticios intenta la RESOLUCION CONTRACTUAL. Es nuestro criterio que el Juez, como máximo ductor y árbitro del Juicio puede optar, en aras de la economía

procesal y de vigilante del proceso, por no admitir la acción propuesta con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Pero, para optar por esta drástica medida, ha de estar plenamente evidenciado del mismo texto de la demanda, o del contrato que se anexare, esa indeterminación del plazo fijo del contrato que se alega como violado, por ejemplo para el supuesto de que se fundamentase la Resolución Contractual en una convención verbal. O en una convención escrita en el cual no aparezca la duración del contrato. Mas en aquellos casos en que se presentase duda o confusión en cuando a la determinación en el tiempo del dicho contrato, pensamos que el Juez ha de admitir la acción propuesta a todo evento, por la vía ordinaria o breve, según el caso. Ante esta situación tócale al inquilino accionado oponer en su oportunidad procesal respectiva y como defensa perentoria o de fondo la nulidad del proceso en virtud de no haberse seguido la vía legal correspondiente, cual era la del desalojo prevista en el tantas veces nombrado artículo 1° del Decreto respectivo. Lo segundo esencial en cuanto a lo planteado es lo que habría de decidir el Juez en la definitiva, pues éste tiene, al demostrarse palmariamente que la relación jurídica en la cual se fundamentó la pretensión es a tiempo indeterminado, acordar la nulidad del proceso y consecuencialmente ordenar la reposición de la causa al estado de que se iniciare nuevamente por el procedimiento especial de Desalojo; o declarar sin lugar la acción. En este sentido, el Juez para decidir ajustada a derecho tendría que observar muy detenidamente como esgrimió el demandado su defensa de fondo, para de esta manera decidir en consecuencia a lo alegado y probado en autos, y a las demás normas previstas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a todo lo planteado nos ha tocado casos concretos en nuestro Tribunal y que veremos vaciado en los extractos de sentencia que a continuación transcribimos: A.- Fallo de fecha 04.04.1984 B.- Fallo de fecha 27.01.1989 C.- Fallo de fecha 02.05.1989 FALLO de fecha 04.04.1984: "...PRIMERA: En reiteradas decisiones que este Tribunal ha considerado, con fundamento en Doctrina y Jurisprudencia Patria constante, que toda la materia inquilinaria prevista en órganos legales especiales como son el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, la Ley de Regulación de Alquileres, el Reglamento de ambos cuerpos legales y demás Decretos y disposiciones del Ejecutivo han de ser interpretadas y aplicadas bajo ópticas y parámetros muy diferentes a los contenidos del Derecho Común tanto sustantivos como adjetivos en los cuales se aplica de manera irrestricta el "principio dispositivo o acusatorio" tanto que en aquellos previa el "inquisitivo". SEGUNDA: Si bien este Tribunal en la Sentencia que trae a colación el Apelante, sostiene el criterio de que en el juicio de desocupación de inmuebles estamos ante dos fases consecutivas: la primera, que consiste en un procedimiento sumario de intimación al pago, sin ser precedido por un ante juicio administrativo, cuando se trata del caso de insolvencia arrendaticia; una segunda fase que constituye el verdadero juicio por los trámites del juicio breve, la cual se inicia al concluir el lapso concedido al inquilino para el depósito de los alquileres insolutos y el actor pide que se efectúe el emplazamiento del demandado. Estábamos ante una situación totalmente

distinta, por cuanto allí la demandada pretendía darle cabida a incidencias sin haber cumplido con la obligación de consignar el monto de lo ordenado a manera de caución. En el presente caso nos encontramos con que el demandado consignó lo adeudado a manera de caución para así evitar el secuestro del inmueble. TERCERA: Interpreta este Tribunal que si el artículo y letra indicados del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, faculta al inquilino insolvente para suspender el curso y efectos del juicio, entre los que se encuentra el secuestro del bien ocupado, con la consignación del montó de lo adeudado por alquileres más las costas, antes de la contestación de la demanda, con mayor razón puede hacerlo antes del propio inicio del juicio. De esta manera se evita que una vez practicado el secuestro y realizados otros trámites procesales que causen evidente dilación y perjuicios a las partes puedan ser suspendidos mediante el mismo pago, que podría causar desventajas y hasta pérdidas para el mismo actor, y así se decide. FALLO de fecha 26.01.1989: ...PRIMERA: Se inicia la presente causa por Cobro de Bolívares fundamentada en pensiones insolutas de arrendamiento y el subsiguiente desalojo del bien inmueble que dice la parte actora haber dado en alquiler al demandado. Conforme lo dispone el procedimiento pautado para estos casos en la letra "a" del artículo 1° del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, este Tribunal admitió la pretensión y notificó a la parte reclamada para que consignase las pensiones en el plazo indicado en la Ley. Al no hacerlo, este Tribunal con fundamento legal, decretó el secuestro del inmueble, el cual fue practicado en su oportunidad por el Tribunal comisionado, efectuándose en ese momento la citación tácita del accionado por haber estado presente y notificándole el acto de la práctica de la medida cautelar. Llegado el día de la contestación de la demanda el accionado opuso como defensa perentoria o de fondo la falta de cualidad e interés del actor o del demandado para intentar o sostener el juicio, fundamentándose en que entre él y el actor no existe contrato arrendaticio alguno, sino que, como lo dijera en el momento de practicarse el secuestro, sólo habitaba el inmueble como cuidador en nombre del actor. Así mismo alegó como defensa de fondo, el que no se ha debido admitir la acción puesto que no fue acompañada la respectiva planilla de regulación de alquileres que exige la letra "A" del Artículo 1 del Decreto en referencia. De esta manera quedó trabada la litis constituyendo como punto neurálgico de la misma el rechazo por parte del actor de su condición de inquilino. SEGUNDO: El bilateral contrato arrendaticio, que como tal puede ser escrito o verbal, tiene tres características esenciales que lo configuran, a saber: a) que una persona se encuentre gozando de una cosa mueble o inmueble en forma pública, pacífica y en nombre dé otra persona que puede ser el propietario y arrendador; b) que ese disfrute, además de hacerse en nombre de otra persona se haga con la obligación de mantener la cosa en buen estado de uso y con el pago, en el caso de inmuebles, de los servicios públicos a que haya lugar. Los únicos inquilinos que están exentos de pagos adicionales como aseo, suministro de agua, alumbrado eléctrico o cualquier otro servicio similar, son los inquilinos de piezas de casas de vecindad o de habitaciones en casas particulares, conforme lo dispone el Artículo 9 de la Ley de Regulación de Alquileres. Y, c) el pago de los cánones arrendaticios conforme a la Ley.

En el caso que nos ocupa el demandado LEONEL DA SILVA BORGES, según quedó plenamente demostrado en los autos y por su propia confesión en reiteradas oportunidades a lo largo del proceso, efectivamente se encontraba ocupando en forma pacífica el inmueble objeto de la cuestión judicial enclavado en la parcela No. 41, manzana B, Urbanización Flor Amarillo, jurisdicción de este Distrito, Estado Carabobo, cuya posesión la ejercía en nombre de su propietario ANTONIO SIMOES SARAIVA. Propiedad esta que quedó evidenciada en reiteradas oportunidades a lo largo del proceso, no solamente por afirmación del actor, sino por confirmación también sucesiva por parte del demandado. E incluso corre en los autos la prueba auténtica de ese derecho con la copia certificada del respectivo documento público registrado en la Oficina competente. En segundo lugar, se evidenció en las actas del proceso que el demandado poseía el inmueble en nombre de su propietario y pagando servicios de mantenimiento, teléfono y electricidad. Estas probanzas incluso fueron aportadas por el mismo accionado por consignación que hiciera de un paquete de estos recibos de servicios, mediante diligencia del 12 de mayo de 1987. Y en cuanto al pago de los cánones arrendaticios este Tribunal considera que aun cuando no hay una prueba instrumental al respecto, si puede deducirse por presunciones que se desprende de los autos su existencia. En efecto, en el delicado caso, como acontece en el presente, que el ocupante de un inmueble sin justo título niegue su condición de arrendatario, se le plantea al arrendador un escollo sumamente difícil de superar, si se le exigiera como única prueba la presentación de los recibos correspondientes a las pensiones inquilinarias, pues éstos están en poder del supuesto arrendatario, sería sumamente difícil de demostrar estos pagos por medio de la prueba testifical ya que el testigo ocasional no le sería dable estar presente cada vez que el inquilino efectuare el pago, o cuando el arrendador o propietario le presentase el recibo de cobro. En este sentido y para consolidar aun más la posición de este Tribunal, traemos a colación lo que al respecto nos significa el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra LA RESOLUCION DEL CONTRATO, cuando nos señala: "...en realidad la prueba existencial del contrato de arrendamiento es difícil y complicada, puesto que se presta a cierta duda que un testigo pueda haber presenciado el otorgamiento de un documento privado, el pago del precio arrendaticio y demás modalidades de la relación obligatoria. Nada tendrá de raro que se impute al testigo, en tales circunstancias actitud sospechosa puesto que el acto de la celebración del contrato es en cierto modo íntimo...". Esta reflexión la hace el autor cuando se refiere a un caso en el cual se extravió la prueba instrumental. Lo cual es mucho más válido en el caso que nos ocupa, pues se trata de una relación, que según afirma la parte actora, nació originalmente verbal. Por lo tanto este Tribunal desecha como prueba de la inexistencia de la relación arrendaticia, que sostiene la parte demandada, las deposiciones de los testigos por ella promovidas, de los Ciudadanos: ANAMERCEDES APONTE, BETHY DEARVELO, MARIA DE LOURDES DE JESUS DE MARTINES y OSCAR ENRIQUE DURAND. Estas testimoniales fueron cuidadosamente leídas por la Juzgadora y de ellas se desprende que aun cuando no incurrieron en contradicciones flagrantes, sus deposiciones no pueden desmentir la existencia de un contrato verbal que, como antes se refirió, es hasta cierto punto sumamente personal y que por lo tanto mal pueden los contratantes estar llamando a pluralidad de personas para que lo presencien. Por estas mismas razones se desechan las deposiciones de los testigos promovidos y de los cuales de algunos se obtuvo su evacuación por la parte demandante ya que tampoco entraron en flagrantes contradicciones pero que les resta seriedad en cuanto a afirmar la existencia del contrato verbal alegado.

De las deposiciones juradas que fueron rendidas por las partes del proceso, tampoco se desprende nada nuevo de lo que alegaron respectivamente tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de contestación a la misma. Hay una presunción del contrato arrendaticio grave. Si como afirma la parte demandada solamente ocupaba el inmueble en su carácter de cuidador en nombre de su propietario, ¿por qué no entregó el inmueble al requerírselo el mismo?. Hubiese sido mucho más fácil, económico y expedito para el propietario, pedirle la entrega del inmueble al demandado, simple y llanamente como guardián o cuidador, que escoger la engorrosa vía de un litigio que por diversas circunstancias se prolonga en el tiempo. La lógica jurídica que ha de aplicarse en toda sentencia así nos lo indica. Cabe en estos casos, fundar el Juez su decisión en los conocimiento! de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de la misma, como muy acertadamente lo prevé en uno de sus párrafos el amplio artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. TERCERA: En cuanto al alegato de que se ha violado una norma expresa de orden público, cual es de que ha debido acompañarse al libelo de la demanda la Planilla de Regulación de alquileres del inmueble objeto del contrato arrendaticio, como lo ordena la letra A del artículo 1° del Decreto sobre Desalojo y que por lo tanto no ha debido admitirse la pretensión, este Tribunal hace la siguiente observación: la Jurisprudencia constante de los Tribunales ha atemperado un tanto la rigidez que pretende imponerse en la letra de la Ley en cuanto a la admisión de acciones se refiere. En el caso que nos ocupa, la presente acción hubiese sido indefectiblemente declarada sin lugar si durante el proceso no se hubiese consignado la planilla de la regulación correspondiente, pues se estaría dando cabida a un cobro total y absolutamente ilegal de alquileres, como en reiteradas oportunidades así le ha tocado decidir a este Tribunal. Pero en el caso sub-judice, la parte actora, durante la secuela del juicio, consignó una Resolución administrativa emanada del Concejo Municipal de Valencia, en donde se declara exenta de regulación la vivienda ocupada por el demandado. De tal manera que no se ha dado en este litigio una situación de indefensión o de desmejoramiento de los derechos amparantes del inquilino, previstos en todo el ordenamiento legal que configura el derecho inquilinario. Y así se declara. FALLO de fecha 02.05.1989: ... "PRIMERA: En el caso que nos ocupa, el Abg. MANUEL BLONVAL LOPEZ, procediendo en su carácter de apoderado del demandado ELIO CASTAÑEDA solicitó la reposición de la causa al estado de que sea tramitado por el procedimiento especial a que se refiere el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda fundamentado en que el contrato de arrendamiento que inicialmente fue al término fijo de 6 meses, una vez vencida la sola y única prórroga concedida, el inquilino continuó en posesión del inmueble arrendado, lo que hizo que se convirtiera a tiempo indeterminado. SEGUNDA: El juez está en la obligación de evitar faltas dentro del proceso que puedan ocasionar la nulidad de cualquier acto procesal y en el supuesto de que haya cometido algún tipo de falta, corregirla para así garantizar la estabilidad del juicio como prevé el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERA: Examinado el escrito de demanda, así como también el contrato de arrendamiento que se acompañó a la misma, la Juzgadora observa que efectivamente la cláusula tercera estipula como término fijo de duración del contrato seis meses contados a partir de la fecha del contrato (1-7-85) renovable por igual lapso. En consecuencia la única prórroga de seis meses venció en julio de 1986 y al continuar el inquilino ocupando el inmueble este contrato se convirtió a tiempo indeterminado siendo correcto aplicar en este caso el procedimiento previsto en la "A" del Art. 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, lo que hace que proceda la reposición solicitada y como consecuencia de ello la nulidad de todo lo actuado de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil..."

CASOS EN LA ESFERA DE LO CONTENCIOSOADMINISTRATIVO

1.- Suspensión de los efectos de Acto Administrativo. El carácter ejecutivo y ejecutorio de los Actos Administrativos consiste simplemente en que el mismo tiene ejecutoriedad o aplicación inmediata, aun siendo objeto de impugnación. Lo que equivale a significar que no tiene cabida la suspensión de los mismos. Este principio se encuentra pautado, en materia inquilinaria, en el artículo 15 de la Ley de la materia la cual tiene como pauta que hasta tanto la apelación que pudiere ejercer contra el acto administrativo fuere decidida, quedará vigente la decisión efectuada por el organismo regulador (recuérdese que en esta materia y a partir de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, no tiene cabida la apelación, sino el recurso jurisdiccional contencioso). Sin embargo, ese rigorismo al principio anotado, que también es ratificado por el primer párrafo del artículo 87 de la LOPA, ha sido atenuado por la Ley Orgánica de la Corte Suprema al prever en su artículo 136 y a manera de medida preventiva, la suspensión de los efectos de un Acto Administrativo de consecuencias particulares cuya nulidad haya sido solicitada. Y así la letra del articulado señala: "A instancia de parte, la Corte podrá suspender los efectos de un Acto Administrativo de efectos particulares, cuya nulidad haya sido solicitada, cuando así lo permita la Ley o la suspensión sea indispensable para evitar perjuicios irreparables o de difícil reparación por la definitiva, teniendo en cuenta las circunstancias del caso". Del texto del artículo se extraen fácilmente los extremos que han de tomarse en cuenta para el dictado de tan delicada cautelar. Y ello son: a.- Cuando así lo permitiese algún texto legal expreso. b.- Cuando fuere indispensable para evitar perjuicios irreparables, o; c.- Cuando fuere indispensable para evitar perjuicios de difícil reparación por la definitiva. Como podemos observar en los dos últimos extremos el texto legal deja un amplio campo de decisión al Juez, cuando le indica que podrá acordar la suspensión de los efectos del Acto Administrativo, teniendo en cuenta las circunstancias del caso. De manera que son análisis que dejan amplio campo de aplicación a la subjetividad del Juez. Otro punto que debemos tomar muy en cuenta es que, de acuerdo a la sana interpretación de la Doctrina y Jurisprudencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, la suspensión en estudio tiene como características las siguientes: a) procede en cualquier grado e instancia de la causa, pues se trata de una garantía del administrado frente a la prerrogativa administrativa.

Así puede solicitarse en el curso del Procedimiento de Primera y Segunda Instancia. b) No produce efectos de Cosa Juzgada. Lo que significa que cabe la posibilidad de plantear de nuevo la cuestión, tanto por el recurrente, cuando le ha sido negada, como por la Administración o algún opositor a la solicitud de nulidad. c) Es una decisión de carácter provisional y temporal y por supuesto, no es definitiva. Por ello, en principio, nunca prejuzga sobre el fondo del asunto. d) De conformidad con lo previsto en el último párrafo del aludido artículo 136 de la Ley Orgánica de la Corte, esta preventiva puede ser revocada de oficio, o por contrario imperio. Y lógicamente también a instancia de interesados. Y esto cuando faltare impulso procesal adecuado. La previsión en referencia nos parece sumamente acertada para evitar la burla a los efectos del Acto Administrativo valiéndose de la suspensión en referencia y caprichosamente paralizando el proceso. Concretamente en la materia inquilinaria nos parece que la única suspensión obvia o procedente sería la de aquél acto administrativo regulador de canon arrendaticio. Y específicamente cuando esa Resolución Administrativa contenga un desmesurado aumento del canon respecto del que venía pagando el inquilino o administrado. En este sentido, el Tribunal a nuestro cargo ha recogido la doctrina anterior de la manera siguiente: "...En cuanto a la solicitud de que se suspendan los efectos de la Regulación dictada por la Dirección de Inquilinato del Concejo Municipal del Distrito Valencia en el presente procedimiento el Tribunal para decidir observa: Una de las consecuencias fundamentales de la ejecutariedad de los actos administrativos, derivados del principio de la legitimidad o legalidad de ellos, es la suspensión de los mismos en razón de la interposición de recursos administrativos o jurisdiccionales que contra ellos se interpongan como acertadamente lo han sostenido tratadistas patrios de la materia. Sin embargo, ante la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos como la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia en sus respectivos artículos 87 y 136 establece la posibilidad excepcional de la suspensión de los defectos del acto impugnado o cuya nulidad se pida. Para la esfera administrativa netamente, tal pedimento no patentiza en el hecho de que la ejecución del acto pudiera causar perjuicio al interesado, o la impugnación se-fundamentare en la legalidad absoluta del mismo. Y en la esfera jurisdiccional (Contencioso-Administrativo) la segunda de las nombradas leyes otorgan la facultad a la Corte o Tribunal, según el caso, de decretar tal suspensión por las siguientes causas: 1) Cuando así lo permita la Ley 2) Cuando la suspensión sea indispensable para evitar perjuicios irreparables y, 3) Cuando los perjuicios sean de difícil reparación por la definitiva. Todo ello siempre y cuando el Juez con soberana potestad tenga en cuenta la circunstancia del caso. En el caso de autos, alega la representación de la parte impugnante que se le pretende cobrar un canon de arrendamiento superior, más del doble del que paga actualmente y que en caso de mora han sido amenazados de demanda por Resolución del Contrato, o falta de pago del canon establecido por la resolución contenida. Considera el Tribunal sin que en ningún momento entre a analizar y mucho menos inferir decisión alguna sobre la .nulidad del acto administrativo planteada, vale expresar si la Resolución del Concejo Municipal incurre o no en las ilegalidades planteadas que la obligación

del pago del porcentaje del alza de los cánones de alquiler, hasta tanto se decida el fondo de la cuestión, puede causar el perjuicio de difícil reparación para el interesado, ya que la imposibilidad de cancelar tales cánones causa automáticamente la insolvencia en los cánones arrendaticios, con las consecuencias legales sustantivas y adjetivas de la Ley Civil respectiva. Por lo tanto, este Tribunal suspende los efectos de la Resolución del Concejo Municipal del Distrito Valencia de fecha 07 de abril de 1989, signada con el N°. D.I.40-89 mediante el cual fija nuevos cánones arrendaticios para el inmueble ubicado en el callejón La Ceiba, N° 100-77, apartamentos números B-3; D-5; G-6; G-5; A-2; D-6; C-6; H-6; B-5; C-8; G-2; B-6; C-5; y A-1, respectivamente-del Conjunto Residencial Carabobo, Jurisdicción del Municipio San José del Distrito Valencia. 2.A. Criterio Acerca de la Facultad del Organo Administrador en su decisión del Recurso de Reconsideración. Es nuestro criterio que cuando el organismo administrativo inquilinario, Dirección de Inquilinato o Concejo Municipal, según el caso, conoce del Recurso de Reconsideraci6n previsto en el Artículo 94 de la LOPA, no puede abrir una especie de incidencia en la cual se permita la evacuación de alguna prueba para decidir en consecuencia. La reconsideración consiste en estudiar de nuevo las actas del proceso que pudieran arrojar un resultado distinto al tomado en el acto administrativo, por haberse obviado o dejar de tomar en cuenta algún alegato probanza o extremo legal. Si fuere necesario el realizar la evacuación de alguna prueba, que muy bien puede ordenarla el Organo Administrativo de Oficio por su amplio campo inquisitorial, lo que habría lugar es a reponer el proceso a los efectos de la práctica respectiva o subsanar algún vicio. Y esto por elemental principio de mantener la igualdad procesal y no efectuar algún acto procesal a espalda de los interesados. Y esta interpretación la hacemos porque el mismo artículo 90 de la LOPA nos indica que el órgano competente para decidir el Recurso de Reconsideración podrá confirmar, modificar o revocar el acto impugnando. Es decir, que sólo decidirá con base a los elementos que tiene el expediente. Sin embargo, continúa el articulado señalando que ese mismo órgano deberá ordenar la reposición en caso de vicios del procedimiento. Este análisis lo efectuamos porque hemos conocido con alguna frecuencia acciones en las cuales se peticiona la nulidad del acto administrativo por cuanto el órgano que lo dictó conociendo en reconsideración, ha ordenado la evacuación o la rectificación de probanzas en ese nivel del proceso. En este sentido nos pronunciamos en la consideración SEGUNDA de la sentencia que a continuación del siguiente pinto transcribimos: "...PRIMERA: Los impugnantes del acto administrativo emanado del Concejo Municipal del Municipio Autónomo de Valencia, signado con el número D.I.-211-88 de fecha 30-11-88, denuncian una serie de supuestas violaciones a diferentes Artículos de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, de la Ley de Regulación de Alquileres, del Código Civil, del Código de Procedimiento Civil y Constitución Nacional. Violación de este último texto fundamentado en lo atinente al derecho de defensa previsto en el Artículo 68. Pero específicamente basan la acción de Nulidad del Acto Administrativo en el hecho de que la Cámara Municipal de Valencia al conocer el recurso de reconsideración del Acto Administrativo de fecha 07-06-88, por el cual se fijaron los cánones de arrendamiento de los locales y oficinas del Centro Comercial Majay, ordenó un nuevo avalúo del dicho inmueble, el cual modificó

completamente los valores rentales aumentando el precio de los factores de corrección a que se contrae tanto el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres en concordancia con los artículos 26 y 27 de su Reglamento. SEGUNDA: Considera esta Juzgadora que de ser procedente la ilegalidad del Acto Administrativo atacado con fundamento en lo anteriormente anotado, se hace innecesario el análisis de las supuestas violaciones del resto de los artículos que señalan como violados. En este sentido cabe hacer las siguientes observaciones: Un órgano administrativo cuando entra a analizar un estudio o análisis de un Acto que hubiere dictado, en un mismo proceso, basándose en el recurso de reconsideración interpuesto, puede muy bien confirmar, modificar o revocar el acto que se impugna y en vista a ello puede también corregir errores materiales o de cálculo en que hubiere incurrido. Todo ello de acuerdo en lo pautado en los artículos 90 y 84 de la LOPA. Pero no le es dable ordenar la evacuación de pruebas, cuyo resultado pudiera variar totalmente el acto administrativo que se encuentra reconsiderado. Ello, evidentemente arrojaría cómo resultado un nuevo juicio de valor con resultados totalmente distintos al acto que se ataca. Y es precisamente por esto, que la misma Ley indicada prevé "en su Artículo 90 ejusdem, que cuando el Organo Administrativo, conociendo en reconsideración, observare vicios en el procedimiento, como en el caso que nos ocupa, fallas en el proceso valuatorio, lo que se le permite es ordenar la reposición del proceso para subsanar esos vicios. Igualmente se observa que el Concejo Municipal en el Acto Administrativo atacado hace un análisis sobre errores de cálculo contenidos en el primer Acto Administrativo, en el sentido de que el valor total del inmueble regulado no se le aplicó el 14,40% anual de conformidad con el decreto 612, sino que le fue aplicado el 10% anual. Ante este supuesto sólo era permitido al Organo Administrativo hacer esa aplicación porcentual, pero sobre el valor estimado del inmueble contenido en el primer avalúo, mas nunca ordenar la evacuación de esta prueba que tuvo el lapso preclusivo en el procedimiento contenido en el Artículo 51 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres. Y como lo manifiestan los denunciantes, practicado un nuevo avalúo fuera del procedimiento, se les restaba el pleno derecho de efectuar las observaciones pertinentes en el avalúo. Y así se decide. 2.b. Fundamentos Legales del Recurso Contencioso Administrativo: El Contencioso-Administrativo es una acción judicial que intenta el Administrado contra la propia Administración por vicios de ilegalidad o ilegitimidad. Por tanto, intentase mediante un formal libelo, pero que ha de llenar los requisitos que prevé minuciosamente el Artículo 113 de la Ley Orgánica de la Corte. Entre los dichos requisitos, y pensamos que el principal, se encuentra que el recurrente deberá expresar con toda precisión, entre otras, las disposiciones constitucionales o legales cuya violación se denuncian. Pero estas disposiciones han de ser consideradas de una manera restrictiva, es decir, circunscribiéndolas a las que informan la materia administrativa o disposiciones constitucionales que amparen los derechos de los ciudadanos. Aclaremos: cuando se dicta un Acto Administrativo este deberá concretar todas las disposiciones legales contenidas en la LOPA para de esta manera evitar su nulidad absoluta o relativa. Y así mismo, por supuesto, cuando decide actos cuasi jurisdiccionales, deberá observar

los principios fundamentales contenidos en el Código de Procedimiento Civil o, según el caso, principios que informan el Derecho Sustantivo. Pero esto no puede significar que para impugnar un Acto Administrativo, como frecuentemente sucede, los apoderados actores recurran a los abundantísimos artículos contenidos en leyes generales o especiales para pretender fundamentar el contencioso administrativo en supuestas violaciones a esos textos. De ser así, se estaría convirtiendo el Acto Administrativo en una decisión judicial guiada por todos los principios jurídicos contenidos en el Derecho Común. De manera que los Abogados deben ser cautelosos y precisos en el señalamiento de esas disposiciones legales o constitucionales que a su criterio se marginaron en el Acto Administrativo atacado. En este orden el Tribunal a nuestro cargo así ha mantenido su criterio, como lo plasmamos en la consideración Tercera, de la decisión que a continuación anexamos: ...TERCERA: Cabe a esta juzgadora hacer la observación, con el objeto de coadyuvar con el perfilamiento claro de los alcances de este tipo de recursos contencioso-administrativos, que no son procedentes las denuncias de violaciones de artículos genéricos contenidos en el Código Civil y en Código de Procedimiento Civil, es como si se tratase de un Recurso de Casación, pues ello desvirtuaría la especialidad de la materia, y así lo ha sostenido reiterada específicamente Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo con sede en la Capital de la República. A1 lo sumo podrían considerarse algunos falsos supuestos en que se pudo haber fundamentado un acto administrativo, pero nunca, por ejemplo tomar los artículos del Código de Procedimiento Civil como rectores del proceso para aplicarlos en la esfera administrativa, la cual tiene principios y normas sustantivas y adjetivas muy especiales. Y por otro lado también es de subrayar que un acto administrativo tiene sus elementos y extremos de validez previstos en las Leyes especiales que lo rigen, en el caso inquilinario serian los determinados en la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamentos, y en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el Recurso de Nulidad interpuesto por los ciudadanos: HERMES ARMADAROJAS, MANUEL DORINDO DA SILVA ROCHA, JOSÉ FERNANDEZ MASCOUTO Y FÉLIX ZAMBRANO, YOLANDA D'LIMA y RAFAEL D'LIMA en contra de la Resolución N2 D.I.211-88 de fecha 30-11-88, y en consecuencia, se declara la Nulidad absoluta de las referida Resolución.

BIBLIOGRAFÍA

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⇒ TEXTOS LEGALES Código Civil 1984 Ley de Regulación de Alquileres, 1960 Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres, 1972 Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, 1947 Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, 1976 Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, 1981