Upload
others
View
0
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Programa Renda
Acessível
Município de Lisboa
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Proposta - 7 de Abril de 2017
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 2
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
3 Grupo de Trabalho do Programa Renda Acessível
Índice de conteúdos
1. Sumário executivo 14
Fundamentação da necessidade 14
Objetivos 16
Rendas acessíveis , tipologia habitacional e localizações adequadas 17
Beneficiários 19
Modelo jurídico 20
Dimensão do programa e investimento municipal 22
Quem faz o quê? 23
Modelo de negóc io para as famílias 27
Modelo de negóc io para concessionários 28
Fatores críticos de sucesso 29
2. Enquadramento e objetivos 30
2.1 . Enquadramento 30
Direito à Habitação , Art. 65º, Cons tituição da República Portuguesa 31
Convenções internacionais e política da União Europeia 32
Programa de Governo da Cidade 2013-2017 38
Plano Diretor Municipal (2012) 39
Programa Local de Habitação – Missão e objetivos 40
Carta Es tratégica de Lisboa 2010-2024 43
Estratégia Lx-Europa 2020 46
Modelos e objetivos das políticas de habitação de interesse social 48
2.2 . Objetivos 54
Objetivos gerais 54
Objetivos operac ionais 55
3. Fundamentação da necessidade 56
3.1 . Falhas do mercado habitacional 56
3.1 .1 Disparidade entre preços e poder de compra das famílias 60
3.1 .2 Oferta insuficiente 74
3.1 .3 Inadequação das carac terís ticas da habitação e ou do habitat 77
4. Benef iciários 80
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 4
Conceito de família 80
Requis itos 80
Segmentos de procura com necessidade de oferta específica 82
5. Modelo jurídico 83
5.1 . A necessidade de mobilizar a sociedade - modelo de colaboração 83
5.2 . Modelo jurídico: concessão de obra pública 84
5.2 .1 Definição 85
5.2 .2 Comparação entre Modelos Contratuais 86
Modelo do Contrato de Concessão 87
Modelo do Direito de Superfície 90
5.2 .3 Procedimentos pré-contratuais 91
Concurso limitado por prévia qualificação (arts . 162.º-192.º ) 91
Procedimento de negociação (arts . 162.º-192.º) 93
6. Funcionamento, dimensão do programa e investimento 95
6.1 . Estrutura e metodologia 95
6.2 . Quem faz o quê? 98
Munic ípio de Lisboa 98
Concessionários (parceiros-es tratégicos) 99
Os arrendatários (benefic iários ) 99
Sequência de atividades-chave 100
6.2 .1 Números globais e por operação renda acessível 102
Número de fogos , áreas de construção e estacionamento 106
Investimento munic ipal e privado 108
6.2 .2 Fac tores c ríticos de sucesso 111
7. Modelo de negócio para as famílias 112
7.1 . Procura potenc ial e segmentação 112
7.1 .1 Nota metodológica 112
7.1 .2 Dimensão e origem territorial da procura 114
7.1 .3 Segmentação e carac terização 115
Escalões de rendimento familiar, dimensão e composição das famílias 116
Síntese de ‘desejos ’ e ‘problemas ’ 131
Regimes de ocupação preferidos 132
Duração dos contratos de arrendamento 134
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
5 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Perfis atitudinais e de comportamento 135
7.2 . Proposta de valor 137
Para quem criamos valor: os des tinatários mais importantes 137
Síntese 138
Escalões de rendas acessíveis 140
Localizações , áreas de intervenção e operações renda acessível 141
Tipologia habitacional e áreas de referência 142
7.3 . Canais 143
Redes sociais 143
Portal LisboaPRAtodos 144
7.4 . Relação com as famílias 145
7.5 . Fontes de receita 146
7.6 . Recursos-chave 146
7.7 . Atividades-chave 147
7.8 . Parcerias-chave 147
7.9 . Estrutura de custos 148
8. Modelo de negócio para concessionários 150
8.1 . Procura potenc ial e sua segmentação 150
8.1 .1 Fatores de atratividade 152
Lisboa é uma c idade atrativa para investimento imobiliário 152
Aumento da procura residencial 154
Diversificação de investimentos – ‘Teoria da carteira’ 156
Valorização de capital 156
Retorno do investimento estável e seguro 156
8.1 .2 Obstáculos 156
Diferencial de rendibilidade e alternativas de investimento 157
Risco de incumprimento do pagamento das rendas 160
Soluções de financiamento inadequadas no sistema bancário 161
Pouca especialização dos operadores em arrendamento habitac ional 162
Operações sem economia de escala 162
Risco reputacional (despejo de famílias ) 162
Risco político 163
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 6
8.2 . Propostas de valor 163
8.2 .1 Modelo jurídico para o concessionário 166
Modelo do Contrato de Concessão 166
Modelo do direito de superfície 167
8.3 . Canais 168
8.4 . Relações com os concessionários 169
8.5 . Fontes de receita 171
8.6 . Recursos-chave 172
8.7 . Atividades-chave 172
8.8 . Parcerias-chave 174
8.9 . Estrutura de custos 174
Anexo I - Preços das rendas contratadas em concelhos da AML 175
Anexo II: Fichas das áreas de intervenção 178
Referências bibliográf icas 195
Ficha técnica 196
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
7 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Índice de tabelas
Tabela 1 – Exemplos de disparidade entre rendimentos (médios e medianos) das famílias em
Portugal e os preços médios de rendas contratadas em Lisboa. Cálculos EMPRA. Ver
tabela completa na pág. 69 . ........................................................................................14
Tabela 2 – Modelos e peso do sector da habitação soc ial nos Estados-membros da UE27.
Fonte: European Parliament, Direc torate General for Internal Policies , Policy Department
A: Economic and Scientific Policy (2013), Social hous ing in the EU. .............................50
Tabela 3 – Classificação dos países da UE por modelos de política de habitação de interesse
social e tendências de desenvolvimento. Adaptado de: United Nations Economic
Commission for Europe (2015), Social Hous ing in the UNECE region: Models , Trends and
Challenges ..................................................................................................................52
Tabela 4 – Peso relativo da habitação de interesse soc ial. (Fonte do Quadro: BRAGA, Michela
e PALVARINI , Pietro - “Social hous ing in the EU”. Parlamento Europeu, Departamento de
Política A, 2013. Posicionamento relativo de Lisboa da responsabilidade da Equipa de
Missão P rograma Renda Acessível) ..............................................................................54
Tabela 5 - Níveis de rendimento disponível por adulto equivalente em Portugal (Fonte dos
dados: EUROSTAT, EU-SILC).......................................................................................62
Tabela 6 - Rendimento disponível das famílias Portuguesas em 2015, capac idade financeira
para suportar os preços das rendas de mercado em Lisboa, em €/mês (Fontes: (1)
Eurostat, EU-SILC , 2016; (2) Escala de Equivalênc ia Modificada da OCDE – 2012; (3)
Confidencial Imobiliário, período 1T 2015- 2T 2016). Cálculos EMPRA ..........................71
Tabela 7 –Compra de habitação com recurso a crédito bancário, respec tivos encargos
mensais implícitos , e sua comparação com arrendamento nos concelhos da AML (Fonte
de preços de mercado: C onfidencial Imobiliário; C álculos EMPRA). Espaços não
preenchidos devido a ausência de transações registadas . ............................................73
Tabela 8 – Percentagem da população em regime de arrendamento privado, com custos de
habitação superiores a 40% do rendimento disponível por regime de ocupação, Portugal
e UE28 (Fonte de dados: Eurostat)..............................................................................77
Tabela 9 - Vantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação. ..............83
Tabela 10 - Desvantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação ........84
Tabela 11 – Número de fogos , tipologia, áreas de cons trução e estac ionamento por
operação, valores estimados (ver notas no final da tabela). .......................................106
Tabela 12 - Estimativas globais de inves timento público e privado, ver notas no final da
tabela (M€: M ilhões de euros). ..................................................................................108
Tabela 13 - Estudo elasticidade procura-preço para famílias de rendimento intermédio
residentes na AML (Fonte: Gfk, 2016) .......................................................................118
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 8
Tabela 14 – Estatísticas dos rendimentos ilíquidos (antes de impostos e outros descontos)
declarados em sede de IRS no ano 2014, por agregado familiar (Fonte: PORDATA,
MF/AT) .....................................................................................................................119
Tabela 15 – Rendimento disponível adulto equivalente para a população P ortuguesa em 2015
(Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC survey [ilc_di01])................................................123
Tabela 16 – Intervalos de Renda Acessível por tipo de família de rendimentos intermédios ,
dados de 2015, para vigorar em 2016, sujeito a atualização anual pela CML (Fonte de
dados: EUROSTAT, EU-SILC; Cálculos EMPRA). .........................................................127
Tabela 17 – Programa Renda Convencionada: evolução de fogos a concurso e candidatos
(Fonte de dados: DMHDL/CML) .................................................................................128
Tabela 18 - Programa Renda Convenc ionada, estimativa do rendimento disponível adulto
equivalente e comparação com os valores para P ortugal em 2014 (Fontes de dados:
DMHDL; EUROSTAT EU-SILC)....................................................................................130
Tabela 19 - Regime de habitação anterior versus atual, AML, 2016 (%) ...........................133
Tabela 20 – Segmento de procura com maior apetência pelo arrendamento (Fonte: Gfk,
2016). ......................................................................................................................136
Tabela 21 – Intervalos de renda acessível a considerar nas Operações Renda Acessível.
Intensidade de cor indica prevalência desejável.........................................................140
Tabela 22 - Tipologia e área bruta de cons trução por fogo, valores de referência geral.....142
Tabela 23 – Canais de comunicação com as famílias (a negrito os canais mais importantes
................................................................................................................................143
Tabela 24 – Rendibilidade de bens imobiliários e de outro tipo de aplicações (2014, 2015 e
evolução recente). Fonte: MSCI (2015), IPD Portugal Annual P roperty Index 2015. ...157
Tabela 25 - Taxa interna de rendibilidade desejada por tipo de risco, investimento e operador
de mercado imobiliário (%). (Fonte: Investment P roperty Forum (2015), Mind the
viability gap: Achieving more large-scale, build-to-rent housing) ...............................159
Tabela 26 – Canais de comunicação com concessionários em função do grau de envolvimento
com o PRA ................................................................................................................168
Tabela 27 - P reços das rendas contratadas em Lisboa e outros concelhos da AML. P5 –
Percentil 5 , 1Q – 1º quartil, Mé. – Média, 3Q – 3º quartil (Fonte dos dados: Confidencial
Imobiliário, média dos trimes tres 1T 2015 - 2T 2016) ...............................................176
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
9 Grupo de Trabalho do Programa Renda Acessível
Índice de figuras
Figura 1 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível ..........................................18
Figura 2 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível........................24
Figura 3 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em
cada Operação de Renda Acessível. .............................................................................26
Figura 4 – Missão e objetivos do Programa Local de Habitação (Fonte: CML (2009),
(Re)Habitar Lisboa - Proposta Es tratégica, P rograma Local de Habitação) ....................41
Figura 5 – Objetivo D do PLH: Atrair Mova População (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa
- P roposta Estratégica, P rograma Local de Habitação) .................................................42
Figura 6 – Objetivo ‘Manter a População Existente’ e respetivas linhas de ação na Estratégia
Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 19)......................................46
Figura 7 - Objetivo ‘Atrair e Fixar Nova População’ e respetivas linhas de ação na Estratégia
Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 20)......................................47
Figura 8 - Objetivo ‘Melhorar a qualidade de vida’ e respetivas linhas de ação na Estratégia
Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 29)......................................48
Figura 9 - Objetivo ‘Melhorar o funcionamento urbano’ e respetivas linhas de ação na
Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Es tratégia Lx-Europa 2020, pág. 33) .....................48
Figura 10 - Percepção da população sobre o acesso aos preços de habitação de qualidade nas
cidades europeias . Respostas à pergunta ‘É fácil encontrar boa habitação a preços
razoáveis? ’: vermelho – discorda muito; amarelo – discorda de algum modo; verde claro
- concorda de algum modo; verde escuro – concorda muito (Fonte: European
Commission (2016), Quality of life in European cities 2015, Flash Eurobarometer n.º
419) ...........................................................................................................................58
Figura 11 – Regime de habitação desejado pela procura (Fonte: Gfk 2016)........................76
Figura 12 – Fac tores de mudança de casa nos próximos 3 anos (Fonte: Gfk 2016).............77
Figura 13 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função da residência
ser dentro ou fora de Lisboa (Fonte: Gfk 2016) ...........................................................78
Figura 14 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função do regime de
ocupação ser arrendamento ou habitação própria (Fonte: Gfk 2016) ...........................79
Figura 15 - Estrutura do modelo de negócio seguida no P rograma Renda Acessível ...........95
Figura 16 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível ......................98
Figura 17 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários
em cada Operação de Renda Acessível. .....................................................................100
Figura 18 – Nº de fogos renda acessível ..........................................................................102
Figura 19 –Tipologia habitac ional ....................................................................................102
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 10
Figura 20 – Utilizações da área de construção .................................................................103
Figura 21 – Investimento Municipal e P rivado ..................................................................103
Figura 22 – Investimento Municipal .................................................................................103
Figura 23 – Investimento Privado ....................................................................................103
Figura 24 - Grelha de conjugação de c ritérios para definição dos 's tatus sociais' de A a E
(Fonte: Gfk, 2016, Soc ial Status) ..............................................................................112
Figura 25 - Procura habitacional potencial (Fonte: Gfk/CML, 2016) ..................................114
Figura 26 – Estrutura dos aspectos mais s ignificativos para conhecer a procura e desenhar a
proposta de valor (Adaptado da imagem, fonte: Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Value
proposition des ign) ...................................................................................................116
Figura 27 – Encargo mensal com habitação, com renda ou pres tação bancária, das famílias
de rendimentos intermédios da AML (Fonte: Gfk, 2016) ............................................118
Figura 28 - Ganho médio de trabalhadores por conta de outrem, a tempo completo, no ano
2012 (Fonte: INE, 2014). Assinalado pelos autores o intervalo de remuneração mensal
ilíquida que poderia incluir as c lasses intermédias de rendimentos do trabalho na Área
Metropolitana de Lisboa. ...........................................................................................125
Figura 29 – Factores de atratividade e repulsa da cidade de Lisboa, perspec tiva de res identes
em Lisboa e de residentes noutros concelhos da AML (Fonte: Gfk, 2016) ...................131
Figura 30 – Atratividade de várias durações de contratos de arrendamento (Fonte: Gfk,
2016) .......................................................................................................................134
Figura 31 - Estilos de vida - identificação com afirmações (Fonte: Gfk, 2016) ..................135
Figura 32 – Segmentação psicográfica de atitudes e comportamentos (Fonte: Gfk, 2016) 136
Figura 33 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível.......................................141
Figura 34 – Componentes do modelo de negócio das concessões de obra pública.............150
Figura 35 – Percepção das cidades europeias como destino de inves timento imobiliário
(Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging T rends in Real Estate – Europe
2015) .......................................................................................................................152
Figura 36 – Perspectivas de investimento em Lisboa. (Fonte: PWC / Institute (2015)
Emerging T rends in Real Estate – Europe 2015) ........................................................153
Figura 37 - Fonte: PWC / U rban Land Ins titute (2015) Emerging Trends in Real Estate –
Europe 2015 .............................................................................................................153
Figura 38 – Famílias clássicas e alojamento em Lisboa e AML (Fonte: PORDATA , INE).....154
Figura 39 – Lisboa, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE) 155
Figura 40 - AML, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)...155
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
11 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Figura 41 – Rendibilidades de referência em vários países , Obrigações de tesouro (bonds ),
Acções (shares ), Imobiliário (property) (Fonte: Vlak, A . (2011), IPD in Rudy de Jong
(2012) Soc ial Rental Hous ing: a sustainable model? – Social hous ing as inves tment
sector, 3d National Congres Social Housing Lissabon, Portugal, 8 Novembro de 2012159
Figura 42 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível.......................................178
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 12
Abreviaturas e acrónimos
A ML – Área Metropolitana de Lisboa
A MP – Área Metropolitana do P orto
A P FIPP - Associação P ortuguesa de Fundos de Investimento, P ensões e P atrimónio
A RU – Área de Reabilitação Urbana
BNA - Balcão Nacional do Arrendamento
C ECODHAS - Comité Européen de Coordination de l'Habitat Social
C iSIR – Confidencial Imobiliário - Sistema de Informação Residencial
C ML – Câmara Municipal de Lisboa
DGAJ - Direcção-Geral da Administração da Justiça
DMHDL – Direção Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local da CML
EMPRA – Equipa de M issão P rograma Renda Acessível da CML
FEP - Federação Europeia da Propriedade
FI IAH - Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional
FI IRU - Fundos de Investimento Imobiliário de Reabilitação Urbana
IA S - Indexante dos A poios Sociais
IFRRU - Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas
IHRU - Instituto da Habitação e da Reabilitação U rbana
IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis
IMT - Imposto Municipal sobre as T ransmissões Onerosas de Imóveis
IPC - Índice de Preços no C onsumidor
IPSS – Instituição P articular de Solidariedade Social
IRC - Imposto sobre o Rendimento das P essoas Coletivas
IRS - Imposto sobre o Rendimento das P essoas Singulares
IS – Imposto do Selo
IUT - International Union of Tenants
IVA – Imposto sobre o V alor Acrescentado
ML – Município de Lisboa
NRAU – Novo Regime do Arrendamento U rbano
O CDE - Organização para a C ooperação e Desenvolvimento Económico
O IC - O rganismo de Investimento Coletivo
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
13 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
O NG - Organização Não-Governamental
O NU - Organização das Nações Unidas
PDML – Plano Diretor Municipal de Lisboa
PRA – Programa Renda Acessível
RICS - Royal Institution of C hartered Surveyors
RMMG - Retribuição Mínima Mensal Garantida
RMNA - Remunerações Mínimas Nacionais Anuais
SIIAH - Sociedades de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional
SRU - Sociedades de Reabilitação U rbana
T IR - Taxa Interna de Rendibilidade
T IR.a.i. - Taxa Interna de Rendibilidade antes de impostos
UE – União Europeia
ULI - Urban Land Institute
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 14
1. Sumário executivo
Fundamentação da necessidade
O P rograma Renda Acessível e as suas cacterísticas resultam do diagnóstico da existência de
falhas relevantes no mercado residencial no concelho de Lisboa.
A dimensão e complexidade destas falhas de mercado e da sua génese está a afas tar muitas
famílias do Direito à Habitação adequada e a preços acessíveis . Por outro lado, as
consequências des tas falhas de mercado criam obstáculos para a prossecução dos objetivos
de desenvolvimento social e económico do concelho de Lisboa, melhor definidos nos
documentos de orientação estratégica, de planeamento e programação do Munic ípio (ver
Enquadramento, pág. 30).
As falhas de mercado residencial existentes em Lisboa podem resumir-se em 3
componentes principais:
1 . Disparidade entre preços de mercado da habitação e a capacidade f inanceira
da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer
das que gos tariam de res idir, ou voltar a residir nes ta cidade (ver mais detalhes na
pág. 60).
Exis te falha de mercado (preços inacessíveis ) para todos os tipos de famílias
es tudados , com níveis de rendimento baixos (inferiores ao limiar de pobreza e 1º
quintil), bem como para a maioria dos tipos de famílias com rendimentos intermédios
(entre os limites superiores do 1º e 4º quintil).
Rendimento disponível das
famílias em 2015
Indicador /
parâmetro
Um adulto
Um adulto e 1
criança (menor 14
anos)
Dois adultos
Dois adultos e 1 criança
(menor 14 anos)
Dois adultos e 2 crianças
(< 14 anos)
Renda acessível com taxa de esforço 35%
Média 273 270 477 577 603
Mediana 210 241 385 492 526
Preços médios das rendas contratadas (1T 2015 - 2T 2016)
Tipo Habitação T0-T1 T2 T0-T1 T2 T2
Lisboa 537 684 537 684 684
Grau de inacessibilidade ao
preço (renda acessível – renda de mercado)
Média -265 -413 -61 -107 -80
Mediana -327 -443 -152 -191 -157
Tabela 1 – Exemplos de disparidade entre rendimentos (médios e medianos) das famílias em Portugal e os preços médios de rendas contratadas em Lisboa. Cálculos EMPRA. Ver tabela completa na pág. 71.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
15 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Exis tem alguns tipos de famílias especialmente vulneráveis aos preços de
mercado elevados:
a) Famílias unipessoais (um adulto), sobretudo quando se trata de jovens
adultos ou de maiores de 65 anos , pois são escalões etários que tipicamente
têm rendimentos mais baixos e onde o desemprego tem tido maior
prevalência;
b) Famílias monoparentais (um adulto com uma criança dependente);
c ) Famílias numerosas com 3 ou mais c rianças (ou adultos ) a cargo, embora
com muito menor expressão quantitativa do que as duas situações acima
referidas.
A disparidade de preços em Lisboa é muito superior à exis tente nos outros concelhos
do País , mesmo considerando que aqui os salários são em média mais elevados .
Indicando a necessidade de concentração e articulação coerente de recursos e
medidas de diversa natureza.
2 . Oferta insuf iciente de fogos para arrendamento atendendo à dimensão da
procura potencial em Lisboa versus a oferta disponível no mercado.
A procura estimada para Lisboa em 2016 era cerca de 30.500 famílias , das quais
mais de 20.000 querem arrendar casa (56%) ou arrendar com opção de compra
Lisboa
Cascais
Oeiras
Porto
200
300
400
500
600
700
800
Lisb
oa
Oe
ira
s
Ma
fra
Ma
tosi
nh
os
Sin
tra
Od
ive
las
Alm
ad
a
Se
sim
bra
Am
ad
ora
Ta
vira
Fa
ro
V. F
. d
e X
ira
Se
ixa
l
Olh
ão
Silv
es
Vila
do
Co
nd
e
Ave
iro
Ba
rre
iro
Ale
nq
ue
r
Ov
ar
Gu
ima
rãe
s
Val
on
go
Bra
ga
Ca
rtax
o
Vis
eu
Sa
nto
Tir
so
Po
rta
leg
re
S.
Joã
o d
a M
ad
eir
a
Fig
ue
ira
da
Fo
z
Ca
lda
s d
a R
ain
ha
Oli
ve
ira
de
Az
em
éis
Alc
ob
aça
Co
vil
hã
Pa
red
es
To
nd
ela
Fa
fe
Pa
ços
de
Fe
rre
ira
€/m
ês
Gráfico 1 (ver mais detalhes pág. 60) Renda média contratada de apartamentos, novos e usados, por concelho, no período 1º trimestre de 2012 ao 2º trimestre de 2016 (Fonte de dados: Ci-SIR, 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 16
(10%), e apenas cerca de 4 .000 (13%) preferem comprar habitação própria
permanente (Figura 25Figura 11, pág. 114).
Se considerarmos apenas os segmentos de procura correspondentes às famílias de
rendimentos intermédios (81% da procura), o número de famílias que deseja
arrendar casa em Lisboa é cerca de 16.200, das quais 76% já residem em Lisboa
(retenção) e as res tantes vivem fora de Lisboa, essenc ialmente nos concelhos da
Á rea Metropolitana de Lisboa (captação).
Do lado da oferta para arrendamento, desde 2012 que o número de fogos para
arrendamento tem vindo a diminuir, atingindo em 2015 apenas cerca de 5 mil fogos
usados e cerca de 450 novos para arrendamento habitacional (pág. 74).
3 . Inadequação das características das habitações disponíveis, e ou do habitat,
às características e necessidades das famílias (ver capítulo sobre Segmentação
e caracterização, pág. 115).
Em síntese, face à procura potencial atual, são necessárias cerca de 16 mil casas
para arrendar, de qualidade, de tipologia adequada, com preços acessíveis aos diversos
níveis de rendimento da população, bem localizadas e integradas em bairros com habitat de
qualidade (espaços verdes generosos e equipamentos adequados , bom serviço de
transportes, espaços públicos de qualidade, limpos e seguros).
A oferta de mercado atual necessita de melhorar a sua adequação (quantidade, preço e
carac terísticas ) e ser complementada por oferta pública para suprimir as falhas de mercado
que pers istirem.
Objetivos
O s objetivos gerais do Programa Renda Acessível são:
1 . Contribuir para assegurar o cumprimento do Direito à Habitação Constitucionalmente
consagrado no artigo 65º (P ág. 31)
2 . Dar cumprimento ao Programa de Governo da Cidade de Lisboa 2013-2017 (pág.
32);
3 . Prosseguir a política de habitação e objetivos de desenvolvimento definidos no PDM
(pág. 39);
4 . Prosseguir os objetivos e executar medidas previs tas no P rograma Local de
Habitação de Lisboa (pág. 40);
5 . Atender às orientações estratégicas definidas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-
2024 (pág. 43) e na Estratégia Lx-Europa 2020 (pág. 46).
O s objetivos operacionais são:
1 . Promover, no menor prazo possível, a reabilitação e cons trução de pelo menos 5.000
fogos para arrendamento, com preços e características adequadas às necessidades
da procura habitacional de famílias com rendimentos de nível intermédio.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
17 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
2. Utilizar os recursos do Município de Lisboa de forma eficaz, eficiente e sustentável no
médio e longo prazo, estimulando e alavancando a mobilização de recursos
financeiros e a capac idade técnica dos intervenientes no mercado da habitação
(promotores imobiliários , projetistas , cons trutores e sector financeiro) essenciais
para o êxito do P rograma.
3 . Contribuir para a cooperação ins tituc ional entre entidades públicas , e com os
operadores privados existentes no mercado, de modo a assegurar as condições
sistémicas necessárias à atratividade e desenvolvimento do mercado de
arrendamento habitacional, acessível aos vários níveis de rendimento da população.
Rendas acessíveis, tipologia habitacional e localizações adequadas
Exis te uma elevada diversidade de famílias quanto à sua dimensão e composição,
capacidade financeira, fase da vida e nível de autonomia dos seus membros . A conceção e
gestão de instrumentos de política pública têm de atender a es ta diversidade de situações
sob pena de ineficácia e risco de desperdício de recursos públicos.
Neste sentido, foram estudadas e tipificadas as situações mais relevantes para segmentar as
necessidades da procura habitacional das famílias de rendimento intermédio, a quem es te
P rograma se dirige.
Os estudos desenvolvidos demonstram que é necessário ter uma oferta igualmente
diversificada sobretudo em relação à conjugação das seguintes dimensões:
a) Peso relativo dos tipos de habitação (T0 , T1 , T2, T3 e T4) em cada
Operação de Renda Acessível, ou seja, a tipologia habitacional de cada
projeto deve variar para atendar ao tipo de famílias que procura
determinados tipos de bairros e localizações (p.ex. as famílias com c rianças
acargo tendem a preferir localizações distintas das famílias sem crianças),
bem como para atendar à composição global da procura.
A tipologia habitacional do Programa deverá evoluir continuamente de forma
a manter-se sempre adequada à evolução da procura habitac ional, sendo
atualmente proposta a seguinte composição global, sem prejuízo de em cada
localização poder ter uma composição distinta:
• T0: ±10%;
• T1: ±20%;
• T2: ±40%;
• T3: ±25%;
• T4: ± 5%.
b) Gamas de preços de renda diversificada para cada tipo de habitação, ou
seja, devem existir preços dis tintos para o mesmo tipo de apartamento,
mesmo que sejam iguais entre s i, pois não é adequado disponibilizar preços
que podem ser excessivos para uns ou demasiado baixos para outros ,
atendendo às diferenças relevantes que existem entre famílias de
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 18
rendimento intermédio; Deve existir uma gama de preços de renda para
cada tipo de habitação, sendo que a gama de preços não varia como os
preços de mercado, mas sim em função dos escalões de capacidade
financeira dos tipos de família que necessitam de cada tipo de habitação.
Assim, as gamas de preços propostos são as seguintes , devendo evoluir com
os níveis de rendimento das famílias:
• T0: prevalência em cerca de 150€/mês , preços no intervalo 100 a
300€/mês;
• T1: prevalência em cerca de 150€/mês e 200/250 €/mês , preços no
intervalo 100 a 350€/mês;
• T2: prevalência entre 200€/mês e 400€/mês , preços no intervalo 150 a
500€/mês;
• T3: prevalência entre 250€/mês e 500€/mês , preços no intervalo 200 a
600€/mês;
• T4: prevalência entre 350€/mês e 400€/mês , preços no intervalo 200 a
600€/mês.
c ) Localizações distintas, pois a habitação deve sempre que possível ser mais
perto dos locais que fazem parte das rotinas que marcam o dia-a-dia das
famílias e que são naturalmente muito diversificadas em função de: local de
trabalho / estudo, necessidade de utilização regular de determinados tipos de
Figura 1 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
19 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
equipamentos coletivos (c reches , escolas , centros de saúde, centros de dia,
etc .), proximidade entre pessoas com relações cuidadoras (familiares e
amigos), proximidade a determinados tipos de meios de transporte, e a
outras funções e serviços disponíveis em Lisboa que relevam para o estilo e
hábitos de vida de cada membro da família. Ao contrário das dinâmicas de
mercado imobiliário, a localização aqui não é um fator diferenciador de
preço.
Beneficiários
Podem ser arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível os candidatos que
cumpram cumulativamente todos os requis itos seguintes , à data e a partir da celebração do
contrato de arrendamento:
1 . Serem Cidadãos de nacionalidade Portuguesa, ou de qualquer outra nacionalidade
desde que portadores de autorização de residência, e maiores de 18 anos de idade.
2 . No caso de candidatos com declaração de rendimentos autónomos e por solicitação
dos próprios, o contrato de arrendamento pode ser outorgado por esses elementos.
3 . O valor da renda mensal das habitações a que se candidatem não pode ser
superior a 35%, nem inferior a 10%, do valor do rendimento disponível
médio mensal da família (RDMM).
4 . O rendimento disponível médio mensal da família é calculado da seguinte forma:
a) O valor base de cálculo é o ‘rendimento global’ (campo 1 da Nota de
Liquidação da última declaração de IRS) dos membros da família, incluindo
ainda quaisquer recebimentos provenientes de contribuições comprovadas da
Segurança Social (pensões , subs ídio de desemprego,...), não sendo
cons iderado o abono de família (se existir);
b) Ao valor base referido na alínea anterior e para o mesmo período temporal é
subtraída a ‘coleta líquida’ (campo 22 da nota de liquidação do IRS);
c ) Depois de subtraído ao rendimento referido na alínea a) as deduções
referidas na alínea b), divide-se o resultado por 12 meses.
5 . Não podem ser proprietários, ou ter a posse, de outra unidade habitacional
localizada no concelho de Lisboa, com tipologia e acessibilidade adequada à sua
utilização pela família em causa (excepto se es tiver em mau es tado de conservação
ou ruína), não podendo ainda ser arrendatário de outra unidade de alojamento no
concelho de Lisboa.
6 . Passem a ter comprovadamente como residênc ia habitual e domicílio fiscal a
habitação que arrendarem no âmbito do Programa Renda Acessível, tendo de
denunciar os outros contratos de arrendamento de que eventualmente sejam
arrendatários no concelho de Lisboa, ou renunciar ao beneficio da utilização de outra
habitação que possam estar a utilizar e que seja propriedade do Estado ou de algum
município, antes de terem a posse da habitação arrendada no âmbito des te
P rograma
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 20
7. Terem a sua s ituação contributiva regularizada perante a Autoridade Tributária,
Segurança Social, e não podendo ser devedores ao Município de Lisboa, nem à
GEBALIS - Gestão do A rrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM , nem
aos concessionários de obra pública do Município de Lisboa no âmbito do Programa
Renda Acessível.
8 . Os arrendatários cumpram, e tenham cumprido em eventuais participações
anteriores neste Programa, as suas obrigações contratuais como arrendatários.
São admitidas ‘candidaturas solidárias’ , isto é candidaturas de duas famílias que tenham
entre si relações de parentesco, ou de tutela, e desempenhem funções cuidadoras entre s i, e
pretendam residir no mesmo empreendimento de modo a assegurar a prossecução dessas
funções cuidadoras , mantendo-se cada uma delas em alojamentos autónomos ,
nomeadamente nas seguintes situações:
a) Duas famílias , uma composta por avós e outra por filhos e ou netos que
comprovadamente desempenhem funções cuidadoras entre si;
b) Duas famílias que comprovadamente partilhem entre s i a tutela da educação de
menores a cargo (por exemplo na sequência de divórcio);
c ) Duas famílias em que um dos seus membros tenha a guarda ou tutela legal de um
membro do família, atestada por sentença judicial ou declaração da entidade pública
competente em razão de matéria.
Modelo jurídico
O modelo jurídico proposto para regular a relação contratual entre o Município de Lisboa e
operadores privados é o da C oncessão de Obra Pública.
A Concessão de obras públicas é o contrato pelo qual o cocontratante se obriga à execução
ou à conceção e execução de obras públicas , adquirindo em contrapartida o direito de
proceder, durante um determinado período, à respetiva exploração, e, se assim estipulado, o
direito ao pagamento de um preço – c f. artigo 407/1 Código dos Contratos Públicos , em linha
com a definição da Diretiva 2014/23/UE.
O contrato de concessão de obras públicas é, em geral, regulado no Código dos Contratos
Públicos . Os contratos de concessões municipais não conhecem espec ificidades de regime –
existem, claro, regras específicas a ter em consideração nes te âmbito, ao nível das
competências.
Sobre o modelo de concessão de obras públicas1:
1 . Assume-se aqui a figura do contrato de concessão de “obras públicas” – as
operações de construção ou de reabilitação de equipamentos para colocar no
mercado da renda acessível correspondem à execução de obras públicas e a
gestão dos equipamentos corresponde, pois, à gestão de obras públicas.
1 Fonte: CEDIPRE: Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Professor Doutor Licínio Martins).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
21 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Em termos legais, obra pública é “o resultado de quaisquer trabalhos de
construção, reconstrução, ampliação, alteração ou adaptação, conservação,
restauro, reparação, reabilitação, benef iciação e demolição de bens imóveis
executados por conta de um contraente público” (o Município de Lisboa tem
es ta condição, de contraente público).
2 . Elemento essencial do regime da concessão de obras públicas é a transferência de
risco para o concessionário:
• Artigo 413 do CCP: o contrato deve implicar uma significativa e efetiva
trans ferência do risco para o concessionário.
• Artigo 5 da Diretiva 2014/23/EU: “a adjudicação de uma concessão … envolve a
trans ferência para o concessionário de um risco de exploração dessas obras ou
serviços que se traduz num risco ligado à procura ou à oferta, ou a ambos .
Cons idera-se que o concessionário assume o risco de exploração quando, em
condições normais de exploração, não há garantia de que recupere os
investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das
obras ou dos serviços que são objeto da concessão. A parte do risco trans ferido
para o concessionário envolve uma exposição real à imprevis ibilidade do
mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo
concessionário não sejam meramente nominais ou ins ignificantes”.
3 . O concessionário não é proprietário dos bens que constrói ou reabilita. O
direito que adquire é a concessão, ou seja, o direito de cons truir/reabilitar e de gerir
(explorar) os bens que integram o estabelecimento da concessão, os quais
pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos
no fim da concessão.
4 . Como modelo de direito público, a concessão assegura a supremacia jurídica e
funcional do Município de Lisboa durante todo o período de execução do
contrato.
5 . O prazo de vigência do contrato é f ixado em função do período de tempo
necessário para amortização e remuneração, em normais condições de
rendibilidade da exploração, do capital inves tido pelo concessionário. Na falta de
es tipulação contratual, o prazo a que se refere o número anterior é de 30 anos.
C omo observação complementar, deve dizer-se o seguinte2:
1 . O modelo de concessão de obra pública ref lete de forma mais rigorosa e
consistente o sentido político e jurídico de uma opção de externalização de
responsabilidades públicas; com efeito, a concessão (de obras e, ou de serviços
públicos) sempre foi vista como figura própria de direito público, com o sentido de
atribuir a um parceiro privado a gestão de uma tarefa ou missão de responsabilidade
pública. Neste sentido, a concessão pressupõe que o Município de Lisboa atua
2 Fonte: CEDIPRE: Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Professor Doutor Licínio Martins).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 22
na condição de responsável político e jurídico pelo Programa Renda
Acessível.
2 . O modelo do direito de superfície pode vir a servir o objetivo pretendido, mas baseia-
se numa outra filosofia, de índole privada e patrimonial, em que o Município de
Lisboa aparece mais na condição de proprietário do que como responsável por um
programa de disponibilização de habitações de renda acessível.
Um cenário que merece atenção passa pela eventual conjugação, no mesmo contrato,
do modelo de concessão com o modelo do direito de superf ície: ass im, por exemplo,
pode prever-se que alguns imóveis de uma determinada intervenção se enquadram num
regime de concessão e outras num regime de direito de superfície. Estaremos aqui diante de
um “contrato misto”, que envolve elementos de concessão de obra pública e elementos de
cons tituição de um direito de superfície.
Dimensão do programa e investimento municipal
A proposta de afetação indicativa de património imobiliário atualmente prevista estima-se
que permitirá promover a reabilitação de aproximadamente 370 fogos e a construção
de 8.788 novos, ou seja uma oferta total perto de 9.160 fogos, dos quais cerca de
70%, entre 6.000 a 6.400 fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível
para as famílias de rendimentos intermédios. A percentagem de fogos afetos a
arrendamento acessível e a preços de mercado depende das condições concretas de cada
operação, podendo por isso variar esse rácio em cada área de intervenção.
O investimento público do Município de Lisboa será feito essencialmente através das
seguintes componentes:
• Património imobiliário municipal, o conjunto dos imóveis (terrenos e edifícios ) a
afetar ao P rograma é proposto a título indicativo, sendo identificado e localizado nas
fichas de cada Área de Intervenção (em anexo), cabendo ao Município deliberar a
respectiva afetação sucessivamente a cada uma das Operações de Renda Acessível,
à medida que for avançando a execução do P rograma. O valor global do património
imobiliário a afetar é estimado3 em 342 M€, dos quais cerca de 30% será para
alienar como forma de pagamento aos concessionários para garantir a
sus tentabilidade económica de cada Operação Renda Acessível, estimando-se em
cerca de 103 M€ es te valor;
• Benefícios e isenções tributárias que poderão vir a ser a concedidos pela
Assembleia Municipal aos concessionários , atendendo a que prosseguem obras
públicas municipais , em nome do Município e para prosseguir objetivos de política
de habitação, coesão territorial e social, correspondendo então à es timativa da
3 Valor calculado pela fórmula de cálculo do valor patrimonial tributá rio, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. As avaliações imobiliárias a efetuar antes antes de cada concessão para determinar o valor presumível de transação (ou de mercado) poderá ser diferente dos valores indicados, pois foram apurados por um método expedito.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
23 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
isenção de pagamento da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas
(TRIU), cujo valor global estimado é de 46 M€, bem como da isenção de taxas
adminis trativas aplicáveis às operações urbanísticas e de compensações
urbanísticas;
• Recursos f inanceiros estimados em cerca de 7 M€ na aquisição de serviços
essenciais para a preparação, execução e controle de gestão do PRA , ou seja:
es tudos; projetos; reforço da fiscalização de obras municipal; consultoria: jurídica,
de engenharia, urbanismo, financeira, imobiliária; auditoria, controle de gestão dos
contratos de concessão, avaliação e melhoria continua do PRA, comunicação e
sistemas de informação. Exis te ainda uma componente de investimento financeiro
na aquisição de alguns imóveis privados e em custos de relocalização de atividades
que atualmente se encontram em áreas a intervenc ionar cujo valor global es tá a ser
avaliado e que acresce ao que aqui se indica.
O inves timento municipal assim cons iderado, permite concluir que o preço médio que o
Município de Lisboa paga por cada fogo reabilitado /construído para arrendamento
acessível é cerca de 24 mil euros.
O es tacionamento, atendendo aos parâmetros previstos no PDM, representa cerca de 32%
da área de construção total, tendo um elevado peso no consumo de espaço e de recursos
financeiros públicos, estimado em 235 M€ (30% do investimento em construção).
Quem faz o quê?
Ao Município de Lisboa cabem as seguintes atividades-chave no quadro do esquema geral
de func ionamento do P rograma:
1 . Disponibilizar património imobiliário municipal do seu domínio privado (edifícios e
terrenos), afetando-o a concessões de obra pública, no âmbito das quais os
concessionários disponibilizam habitação para arrendamento acessível às famílias
beneficiárias, podendo aquele cobrar as respetivas rendas e ficar com a propriedade
plena de uma parte da área edificável (cerca de 30% do total);
2 . A tribuir os benefícios tributários da sua competência às Operações de Renda
A cessível, sempre que necessário à sua sustentabilidade económica e financeira;
3 . Fixar os padrões de qualidade para os trabalhos de concepção, construção,
manutenção, conservação e serviço ao c liente (arrendatário);
4 . P romover os procedimentos pré-contratuais necessários à seleção de concessionários
e propostas;
5 . Es tudar as falhas de mercado de arrendamento habitacional, a procura de habitação,
boas práticas e disseminar publicamente essa informação e conhecimento;
6 . Es timular a procura e organizar o processo de seleção de arrendatários de entre o
conjunto de famílias que se candidatem, e que cumpram os requisitos aplicáveis,
com base num processo de sorteio;
7 . P romover a atenuação de riscos: eliminar incertezas sobre a duração e resultado do
controle urbanístico prévio às operações urbanísticas no âmbito da concessões para
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 24
arrendamento acessível (integrando estas atividades dentro dos procedimentos pré-
contratuais); es timular a c riação de muito valor para os arrendatários (qualidade e
adequação da habitação e do habitat a preços acessíveis) contribuindo assim para
maximizar o cumprimento dos contratos de arrendamento;
8 . P romover iniciativas que possam estimular as entidades competentes em razão de
matéria a adequarem o quadro normativo, legal, tributário, de financiamento e de
resolução de conflitos de arrendamento de forma a proporcionar um ambiente de
confiança no mercado de arrendamento habitacional e maior atratividade para os
operadores privados promoverem arrendamento acessível;
9 . Gerir o P rograma Renda Acessível, assegurando a coordenação, adequação, eficácia
e efic iência das atividades que cabem aos serviços municipais desenvolver;
10 . Fazer o controlo de gestão do P rograma e dos contratos de concessão, assegurando
s is temas de informação e de reporte eficazes e transparentes que permitam aos
órgãos do Município, e à comunidade em geral, acompanhar e melhorar
continuamente este Programa ao longo do tempo;
11. C umprir as suas obrigações previstas no contrato de concessão de obra pública com
o concessionário de cada operação.
O s concessionários têm a seu cargo as seguintes atividades-chave:
1 . Na sequência de concurso público em que tenham s ido candidatos, outorgar e
cumprir o contrato de concessão de obra pública;
Figura 2 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
25 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
2. P restar garantia bastante para a fase de concepção e construção, conforme
programa de concurso;
3 . E laborar os projetos para a reabilitação e ou construção de edifícios e obras de
urbanização e equipamentos;
4 . Realizar as obras acordo com os projetos aprovados;
5 . Gerir os edifícios afetos ao arrendamento acessível, bem como todas as operações e
atividades inerentes à sua exploração, incluindo a manutenção, a realização de obras
de conservação e a relação com os arrendatários;
6 . C elebrar os contratos de arrendamento com as famílias indicadas pela CML na
sequência do respetivo sorteio, cumprindo as obrigações daí de correntes para com
esses arrendatários;
7 . C obrar e receber as rendas (func ionando a receita das rendas como garantia
financeira adicional pela boa execução do contrato de concessão durante a fase de
exploração e conservação dos edifícios destinados a arrendamento acessível).
A os arrendatários cabem as seguintes atividades-chave:
1 . C andidatarem-se ao Programa Renda Acessível nos termos das respectivas Normas;
2 . A derir ao P rograma Renda Acessível, nos seguintes termos:
Declaro que li e aceito integralmente os termos e condições cons tantes do “Programa
de Renda Acess ível”, disponibilizadas (indicar localização no s ite), aprovado pelo
Município de Lisboa, des tinado a promover o acesso à habitação em regime de
arrendamento acess ível.
3 . C elebrar contrato de arrendamento habitacional com o concessionário e cumprir as
respetivas obrigações;
4 . Pagar as rendas;
5 . Utilizar adequadamente os edifícios e os equipamentos de acordo com os
regulamentos aplicáveis e com a lei.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
26 Grupo de Trabalho do Programa Renda Acessível
Sequência e atividades-chave do Município e dos parceiros privados (concessionários ) são representadas esquematicamente seguinte (ver mais
detalhes na pág. 100).
Figura 3 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em cada Operação de Renda Acessível.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
27 Grupo de Trabalho do Programa Renda Acessível
Modelo de negócio para as famílias
Parceiros-chave Atividades-chave Propostas de valor Relação com a
procura
Segmentos de
procura
CanaisRecursos-chave
Estrutura de custos Fontes de receita
Atendimento automático (via portal),
pessoal ( telefone, email, presencial)
Admissão e sorteio de arrendatários
Apoio no contrato-promessa e contrato de arrendamento/ locaç ão-venda
Controle da concessão: CML e
arrendatários ( inquérito de satisfação
regular)
Portal “Renda Acessível” (vertente
arrendatários): gestão de potenciais arrendatários , acesso a informação e
interações com CML/DMHDL e
promotores
Telefone, email, atendimento presencial na CML
Documentos informativos
Anúncios nos meios de c omunicação
social
Estudar a proc ura e ouvir parceiros
Definir termos de referência de
projetos e obras, organizar concurso
públicos para as c oncessões
Promover habitat de qualidade
Marketing e c omunicação
Gestão e sorteio de candidatos
Avaliar satisfação de arrendatários
Controle de gestão das concessões
Arbitragem de conflitos
Avaliar e melhorar o Programa
Concessionários de obra pública,
selecionados por concurso público
para projetar, construir e explorar
edif ícios de habitação para arrendamento acessível
Universidades e empresas prestadoras
de serviços especializados
Centro de Arbitragem para resolução
de conflitos de arrendamento
Comunicação Soc ial para divulgação
Entidades da sociedade civil (p.ex.
associações representativas de
arrendatários)
Classe média que trabalhe ou estude em Lisboa, segmentada por critérios:
- Esc alões de rendimento;
- Dimensão e composição da família;
- Não serem proprietários em Lisboa;
- Fase de vida (estudantes universitários, idosos, jovens ativos, trabalhadores
deslocados, recém divorciados… );
- Necessidades especiais;
- Estilos de vida (orientado a: família,
prestígio socioprof issional, hedonista).
Físicos: Património imobiliário
municipal
Financeiros: aquisição de serviços
Humanos: Grupo de Trabalho/
Estrutura Missão, DMHDL, DMU,
DMPO, DMGP, DMF, SG/DMC
Habitação adequada, de qualidade,
localizações diversas, em habitat de qualidade, seguro e bem servido de
equipamentos coletivos de transportes
coletivos
Rendas ac essíveis para a classe média, muito inferiores às de merc ado
Participaç ão melhoria continua do
Programa
Transparência no sorteio de
arrendatários
Contrato de arrendamento de justo, de 5 anos, renovado anualmente
Controlo de níveis de serviço na gestão
do imóvel pela CML
Arbitragem de conflitos de
arrendamento
Estacionamento privativo para
bicicletas e ou automóveis
Transmissão de Património Imobiliário municipal em propriedade plena para os concessionários
(cerca de 30% do total afeto a cada concessão)
Cerca de 7,2 M€ em estudos, projetos, sistemas de informação e comunicação
Custos de oportunidade em tributos nas operações urbanísticas (não há lugar a cobrança)
Custos de oportunidade em impostos municipais (IMI e IMT): isenç ões
Património Imobiliário municipal valorizado pelos concessionários (reabilitação e construção)
regressa à exploração pelo Município no final da c oncessão
Acrésc imos na receita de Derrama devido a atividade económica induzida (projetos, construção
e serviços necessários à exploração de edif ícios afetos ao Programa)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 28
Modelo de negócio para concessionários
Parceiros-chave Atividades-chave Propostas de valor Relação com a
procura
Segmentos de
procura
CanaisRecursos-chave
Estrutura de custos Fontes de receita
Não é necessário investir na compra
de terreno
Rendibilidade potencial mais atrativa
do que as alternativas comparáveis
Baixo risco e receita estável
Entrada neste mercado, com fraca oferta e muita procura potenc ial
Baixo risco de incumprimento no pagamento pelos arrendatários: custo
oportunidade elevado (casas de
qualidade muito abaixo do preço de merc ado), em programa similar o
incumprimento é 0% (Programa Renda
Convencionada), seguro de renda,
arbitragem de conflitos (em estudo)
Concessionário recebe lotes em
propriedade plena como pagamento e e pode c obrar rendas não
habitacionais a preç os de mercado
Sem risco de licenciamento de obras
Possibilidade de cedência de posição
c ontratual
Possibilidade de beneficiar de isenções
e benefícios tributários nos termos dos regulamentos e lei
Ações de marketing do Programa
Concurso Público para concessão obra
pública de habitação (concepção,
construção, exploração e conservação de edifícios
Atendimento de concorrentes e concessionários
Controlo de execução do contrato de
concessão
Sessões públicas de esclarecimento
com entidades do setor e partic ipaç ão em feiras e reuniões
Portal na internet (vertente concessionários): divulgação do
Programa e fornecimento de dados da
concessão pelo concessionário
Documentos informativos
Gestor de concessão da CML: monitorização do contrato e colocação
de arrendatários.
Ações de marketing e comunicação para max imizar concorrência
Atendimento a concorrentes e a concessionários
Contratação pública, controlo de
gestão, avaliação e melhoria continua do Programa e das concessões
Controlo das operações urbanísticas
Sorteio de promitentes arrendatários
Arbitragem, garantia-mútua e seguros.
sorteio
INVEST LISBOA, AICEP, Embaixadas
Portuguesas, Embaix adas Estrangeiras (‘trade&investment’)
Associações representativas do setor
imobiliário
Empresas prestadoras de serviços especializados
Tribunal arbitral para conflitos com
concessionário
Companhias com seguros de renda
IHRU (financiamento aos aos concessionários em operações de
reabilitação para arrendar)
Sociedades de garantia mútua (f inanciamento aos concessionários)
BEI e Banca Comercial (financiamento)
Empresas e agrupamentos de
empresas de vários tipos:
- Investidores institucionais (fundos de
pensões, fundos imobiliários, …);
-Empresas de promoção imobiliária;
- ‘Family offices’
-Empresas de construção imobiliária
-Têm pequena ou média dimensão
O Perfil dos concessionários tenderá a
valorizar:
-Baix o risco, sem incerteza no
licenciamento e na procura
-Rendimento estável e seguro,
-Operações de longo prazo
Podem surgir outros interessados com
perf il de investimento mais
‘oportunista’, ou seja, procuram operações de grande dimensão, de
curta e média duração, capital
intensivo, procuram rendibilidade mais
elevado e querem passar rapidamente posição contratual a terceiros
Transmissão de Património Imobiliário municipal em propriedade plena para os concessionários (c erca de 30% do total afeto a cada concessão)
Cerca de 7,2 M€ em estudos, projetos, sistemas de informação e comunic ação
Custos de oportunidade em tributos nas operações urbanísticas (não há lugar a cobrança em
obras municipais)
Custos de oportunidade em impostos municipais (IMI e IMT): isenções para obras municipais
Património Imobiliário municipal valorizado pelos concessionários (reabilitação e c onstrução) regressa à exploração pelo Munic ípio no final da concessão
Acréscimos na receita de Derrama devido a atividade económica induzida (projetos, construção e serviços necessários à exploração de edif ícios afetos ao Programa)
Cauções e garantias financeiras (em caso de incumprimento pelo concessionário)
Físicos: Património imobiliário municipal
Financeiros: aquisição de serviços
Humanos: Grupo de Trabalho/
Estrutura Missão, DMHDL, DMU,
DMPO, DMGP, DMF, SG/DMC
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
29 Grupo de Trabalho do Programa Renda Acessível
Fatores críticos de sucesso
O êxito do Programa Renda Acessível depende de fatores críticos , alguns deles no âmbito
das atribuições do Município, outros resultam da evolução do mercado e da atuação de
entidades reguladoras nacionais e europeias:
a) A Confiança entre os princ ipais intervenientes numa relação de arrendamento
habitacional, nes te caso entre arrendatários e concessionários (‘senhorios ’), bem
como confiança na relação entre concessionários e Município de Lisboa (eliminar
incertezas , reduzir riscos , aumentar previs ibilidade, promover a transparênc ia nas
relações cotratuais);
b) Disponibilidade de linhas e condições de financiamento bancário adequadas a
investimentos para arrendamento habitacional (prazos de amortização cerca de 30
anos), a que os concessionários possam recorrer tendo ainda um impacto muito
pos itivo na rendibilidade dos seus capitais próprios;
c ) Incentivos e benefícios tributários que contribuam para reduzir as diferenças entre os
níveis de rendibilidade potencial do arrendamento habitac ional e as alternativas de
investimento mais diretamente concorrentes: promoção imobiliária para venda de
habitação (seja cons trução nova ou reabilitação), promoção imobiliária para
exploração de edifícios de escritórios , comércio e serviços , afetação de habitações a
alojamento local de curta duração;
d) Contexto macro-económico favorável em termos de taxas de juro, mantendo o
Programa rendibilidades potenciais que sejam competitivas face a outras alternativas
de inves timento de risco equivalente.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 30
2. Enquadramento e objetivos
2.1. Enquadramento
O presente relatório foi desenvolvido no sentido de dar cumprimento ao Despacho do Senhor
Presidente da Câmara, datado de 9/6/2015, no âmbito do qual também foi nomeada a
‘Equipa de Missão - P rograma Renda Acessível’ e incumbida de apresentar uma proposta de
programa com os seguintes objetivos:
1. O Programa “Renda Acess ível” tem como objetivo aumentar a oferta de
habitação na cidade de Lisboa, assim atraindo e fixando nova população no
concelho, des ignadamente promovendo a disponibilização de fogos habitacionais
para que cinco mil famílias de classe média possam voltar a habitar na cidade de
Lisboa.
2. O público-alvo deste programa corresponde à população que, não es tando numa
situação de extrema carência, não tem capacidade financeira para aceder a
habitação no mercado privado de arrendamento ou aquisição, em virtude da sua
condição remuneratória.
A Propos ta de P rograma Renda Acessível dá cumprimento aos objetivos fixados no Programa
de Governo da C idade 2013-2017, ao P rograma Local de Habitação (2009), ao Plano Diretor
Munic ipal (2012) e atende às medidas propostas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024,
bem como nos instrumentos de planeamento e programação pertinentes do Município de
Lisboa, os quais são apresentados seguidamente, podendo ser resumidos na atração,
f ixação e rejuvenescimento de população, tornando a cidade de Lisboa cada vez
mais atrativa para residir e com preços acessíveis para os vários escalões de
rendimento familiar.
Estes objetivos requerem o desenvolvimento de instrumentos para a promoção de
habitação acessível ao rendimento familiar onde ocorram falhas de mercado e
políticas sectoriais e transversais coordenadas de modo a produzir ‘habitat’ de
qualidade e habitações adequadas às necessidades da população a quem se dirige.
O êxito da prossecução des tes objetivos está em parte condicionado pela necessidade de
alterações legis lativas de âmbito nacional de modo a assegurar as condições adequadas para
a sua execução, nomeadamente em matéria fiscal, financ iamento, mutualização de riscos e
acesso à jus tiça na resolução de conflitos de arrendamento habitacional.
O P rograma Renda Acessível prossegue ainda o Direito à Habitação consagrado no artigo 65º
da Constituição da República Portuguesa, bem como as convenções internacionais e
orientações de política da União Europeia em matéria de habitação, destacando-se
seguidamente os aspectos considerados mais pertinentes para este efeito.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
31 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Direito à Habitação , Art. 65º, Constituição da República Portuguesa
O artigo 65º da C onstituição da República Portuguesa consagra o Direito à Habitação e
es tabelece orientações que foram especialmente consideradas no P rograma Renda Acessível.
Para este efeito, o ponto de partida foi desenvolver conhecimento sobre a procura de
habitação em Lisboa de modo a propor oferta adequada à dimensão e composição das
famílias , às suas distintas fase de vida familiar e profissional, aos diversos níveis de
rendimento familiar, com especial atenção àqueles que não conseguem aceder aos preços de
mercado de habitação.
Por outro lado, foram identificadas e tipificadas as ações a desenvolver que cabem ao
Munic ípio de Lisboa, aos restantes níveis da Adminis tração P ública e aos Órgãos de
Soberania, procurando es tabelecer caminhos para a necessária cooperação ins tituc ional,
coerente, s inérgica e em tempo útil.
Por outro lado, foi evidenc iada a necessidade de mobilização dos agentes do mercado
imobiliário, construção e sector financeiro para assegurar a promoção habitação com
subordinação ao interesse geral e o acesso a habitação própria ou arrendada, conforme
determina o artigo 65º da Constituição da República nos seguintes termos:
1. Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de
dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a
intimidade pessoal e a privacidade familiar.
2. Para assegurar o direito à habitação, incumbe ao Es tado:
a) Programar e executar uma política de habitação inserida em planos de
ordenamento geral do território e apoiada em planos de urbanização que
garantam a exis tência de uma rede adequada de transportes e de
equipamento social;
b) Promover, em colaboração com as regiões autónomas e com as autarquias
locais , a cons trução de habitações económicas e sociais;
c) Es timular a cons trução privada, com subordinação ao interesse geral, e o
acesso à habitação própria ou arrendada;
d) Incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações ,
tendentes a resolver os respectivos problemas habitacionais e a fomentar a
criação de cooperativas de habitação e a autocons trução.
3. O Es tado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda
compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.
4. O Es tado, as regiões autónomas e as autarquias locais definem as regras de
ocupação, uso e transformação dos solos urbanos , designadamente através de
instrumentos de planeamento, no quadro das leis respeitantes ao ordenamento do
território e ao urbanismo, e procedem às expropriações dos solos que se revelem
necessárias à satis fação de fins de utilidade pública urbanística.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 32
5. É garantida a participação dos interessados na elaboração dos ins trumentos de
planeamento urbanístico e de quaisquer outros ins trumentos de planeamento físico
do território.
Convenções internacionais e política da União Europeia
As principais convenções internacionais consideradas na concepção do P rograma Renda
Acessível são a Declaração Universal dos Direitos Humanos , a C arta Social Europeia, a Carta
dos Direitos Fundamentais da União Europeia, bem como a Resolução do Parlamento
Europeu sobre habitação e política regional (2007), dos quais se des tacam seguidamente os
aspectos mais relevantes para esta finalidade.
A Declaração Universal dos Direitos Humanos es tabelece no seu artigo 25.º:
1.Toda a pessoa tem direito a um nível de vida suficiente para lhe assegurar e à sua
família a saúde e o bem-es tar, principalmente quanto à alimentação, ao ves tuário,
ao alojamento, à assistência médica e ainda quanto aos serviços sociais necessários ,
e tem direito à segurança no desemprego, na doença, na invalidez, na viuvez, na
velhice ou noutros casos de perda de meios de subs istência por circunstâncias
independentes da sua vontade4.
Portugal subscreveu a Carta Social Europeia5 em 1996, aprovada pelo Conselho da Europa
em 1961, entretanto revis ta, relevando para neste âmbito o dispos to nos artigos 30.º e 31 .º,
cuja redação é a seguinte:
Artigo 30.º, Direito à protecção contra a pobreza e a exclusão social:
Com vista a assegurar o exercício efectivo do direito à protecção contra a pobreza e
a exclusão social, as Partes comprometem-se:
a) A tomar medidas , no quadro de uma abordagem global e coordenada,
para promover o acesso efectivo, des ignadamente, ao emprego, à habitação,
à formação, ao ens ino, à cultura, à ass istência social e médica das pessoas
que se encontrem ou corram o risco de se encontrar em situação de exclusão
social ou de pobreza, e da sua família;
b) A reexaminar essas medidas com vista à sua adaptação, se necessário.
Artigo 31.º, Direito à habitação:
Com vis ta a assegurar o exercício efectivo do direito à habitação, as Partes
comprometem-se a tomar medidas des tinadas a:
1) Favorecer o acesso à habitação de nível suficiente;
2) Prevenir e reduzir o es tado de sem-abrigo, com vista à sua eliminação
progress iva;
4 Organização das Nações Unidas (1948), Declaração Universal dos Direitos Humanos. 5 Council of Europe (1996), European Social Charter (Revised).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
33 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
3) Tornar o preço da habitação acess ível às pessoas que não disponham de
recursos suficientes.
A Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia6, adotada em 2000 e revista em
2016, estabelece no ponto nº 3 do artigo 34º: A fim de lutar contra a exclusão social e a
pobreza, a União reconhece e respeita o direito a uma ass istência social e a uma ajuda à
habitação destinadas a assegurar uma existência condigna a todos aqueles que não
disponham de recursos suficientes , de acordo com o direito da União e com as legislações e
práticas nacionais .
O T ratado de Lisboa7, no seu artigo 6º es tabelece que : A União reconhece os direitos , as
liberdades e os princípios enunciados na Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia,
de 7 de Dezembro de 2000, com as adaptações que lhe foram introduzidas em 12 de
Dezembro de 2007, em Es trasburgo, e que tem o mesmo valor jurídico que os Tratados .
Em 2007, o Parlamento Europeu aprovou uma Resolução sobre habitação e política
regional8, da qual se destacam os seguintes aspetos , os quais evidenciam a necessidade de
uma abordagem integrada, multinível, multe-ator, com mobilização de recursos públicos:
1. Considera que o direito a uma habitação adequada e de boa qualidade por um
preço razoável é um importante direito fundamental que é reconhecido em várias
cartas internacionais e Cons tituições dos Es tados-Membros;
2. Exprime o desejo de que os Estados-Membros aprovem as disposições legais
necessárias para que o direito a uma habitação adequada, de boa qualidade e a um
preço abordável se torne uma realidade;(...)
4. Preconiza a identificação, a nível europeu, de uma série de indicadores de
qualidade que definam a noção de "habitação adequada";
5. Sublinha a importância, para a UE, da adopção de uma Declaração Europeia sobre
a Habitação, com base na Carta aprovada pelo Intergrupo "Urban Hous ing" do
Parlamento Europeu; nes te sentido, propõe à Comissão do Desenvolvimento
Regional que adopte uma iniciativa na matéria;
6. Insiste na necessidade - no contexto da Estratégia de Lisboa - de reforçar o
direito ao apoio à habitação, com um objectivo de inclusão social e, nomeadamente,
de forma a permitir também que a mobilidade dos trabalhadores se torne realidade;
7. Insiste na necessidade de reflectir sobre as políticas relativas à habitação no
âmbito de uma política de ordenamento do território que favoreça o equilíbrio social
e a miscigenação social;
6 Carta dos direitos fundamentais da União Europeia (revista), in Jornal Oficial das Comunidades Europeias, série C nº 202, 7 de junho de 2016. 7 Tratado de Lisboa que altera o tratado da União Europeia e o Tratado que institui a Comunidade Europeia, in Jornal Oficial da União Europeia, série C, n.º 306, 17 de Dezembro de 2007. 8 European Parliament (2007), European Parliament resolution of 10 May 2007 on housing and regional policy.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 34
8. Exprime o desejo de que os decisores nacionais e locais aprovem medidas que
facilitem a aquis ição da primeira habitação própria pelos jovens;
9. Solicita à Comissão que inclua a habitação na reflexão sobre as cidades e o
desenvolvimento sustentável das regiões , bem como no programa de trabalho da
task-force inter-serviços , criada para coordenar as políticas relacionadas com a
dimensão urbana;
10. Salienta a importância das ques tões de segurança relativas:
- à criminalidade, sobretudo nas áreas mais des favorecidas,
- aos edifícios (normas de cons trução e de exploração),
- às infraes truturas de eletricidade e de gás , de água, de esgotos e de
aquecimento (segurança dos sistemas existentes e das tecnologias de reabilitação e
de subs tituição das canalizações obsoletas);
11. Cons idera, igualmente, que importa tratar de forma coerente as várias
dimensões do desenvolvimento sus tentável (solidariedade, ambiente e energia), a
acessibilidade, a saúde, a segurança e a qualidade de utilização, e garantir que os
encargos com a melhoria das habitações sejam compatíveis com os meios de que
dispõem os agregados familiares; (...)
13. Sublinha a necessidade de ter em conta os problemas específicos da habitação
no meio rural, a fim de promover uma política equilibrada de ordenamento do
território que permita lutar contra a segregação e a desertificação das zonas rurais ,
tendo em cons ideração , particularmente , as desvantagens que apresentam essa
regiões , como os baixos rendimentos , habitações dispersas e obsoletas e a falta de
alojamentos para arrendamento , sociais e outros;
14. Salienta igualmente a especificidade do problema da habitação nas cidades
pequenas e considera que estas atraem a população rural não só pelas
oportunidades de emprego que oferecem, mas também porque permitem adquirir
um nível de educação e de habilitações mais elevado e porque respondem às
necessidades no domínio da saúde e da cultura; sublinha que importa apoiar o
desenvolvimento des te papel desempenhado pelas cidades pequenas , visto que está
es treitamente associado à rees truturação das zonas rurais , em particular em matéria
de serviços de saúde, de ensino secundário, de desenvolvimento de PME, de turismo,
de es tâncias terapêuticas, etc.;
15. Cons idera que no meio rural é indispensável propor medidas de incentivo à
aquisição, recuperação ou renovação de cons truções antigas , apoiar os organismos
públicos e privados que prestam conselhos e acompanham individualmente a
instalação de particulares e de profissionais , e aumentar a oferta de habitação social,
tanto pública como privada, quer seja nova ou renovada;
16. Exorta a Comissão a elaborar um es tudo sobre os custos e a procura de
habitação , bem como sobre o mercado imobiliário em geral, e convida os Estados-
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
35 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Membros a aperfeiçoarem a recolha de dados nestes domínios , tendo em conta a
heterogeneidade da ocupação das habitações , as modificações das es truturas
familiares tradicionais e a s ituação específica dos jovens , bem como o
envelhecimento e o declínio da população; convida igualmente os Estados-Membros
a terem em conta o acesso e a taxa de utilização das infraestruturas técnicas ,
sociais , culturais e de transportes aquando da planificação e rees truturação dos
projetos de habitação e da recolha de dados;
17. Sublinha que, no que diz respeito ao princípio da subsidiariedade, os problemas
da habitação, enquanto problema nacional, devem ser predominantemente tratados
a nível local e, nes ta perspectiva, os municípios devem ser apoiados; cons idera que a
definição de orientações a nível europeu contribuiria para melhorar a capacidade de
resolver es tes problemas;
18. Cons idera que, face à complexidade dos factores com incidência na habitação, é
necessário adoptar uma abordagem integrada – alicerçada nos princípios da
subsidiariedade e da proximidade – que deverá assegurar a aplicação simultânea de
diferentes elementos que permitam facilitar o acesso à habitação, melhorar a
qualidade da cons trução e a qualidade de vida de todas as gerações e reforçar a
atratividade dos meios urbanos e rurais ;
19. Salienta que a maioria das habitações sociais não se s itua num ambiente
saudável e que a sua qualidade não permite garantir condições de vida saudáveis ,
devendo, por isso, recorrer-se a ações de desenvolvimento financiadas pelo Fundo
Europeu de Desenvolvimento Regional, para não só promover a habitação mas
também melhorar o ambiente e o es tado de saúde dos arrendatários que vivem em
habitações sociais e, des te modo, a respectiva qualidade de vida;
20. Cons idera ainda que a adopção de uma abordagem integrada terá mais
probabilidades de sucesso se for realizada pelas autoridades locais e regionais , que
podem assegurar uma visão de conjunto, uma coordenação óptima das políticas e
das medidas aplicadas na aglomeração e uma visão a longo prazo do respectivo
desenvolvimento; consequentemente, exorta os Es tados-Membros , nos termos do
artigo 11° do Regulamento (CE) nº 1083/2006 do Conselho, de 11 de Julho de 2006,
que estabelece disposições gerais sobre o Fundo Europeu de Desenvolvimento
Regional, o Fundo Social Europeu e o Fundo de Coesão, a associarem as cidades à
programação e à ges tão dos fundos estruturais destinados ao cofinanciamento das
ações urbanas elegíveis no quadro dos programas operacionais e a delegar-lhes a
sua aplicação;
21. Convida os Estados-Membros e/ou as autoridades locais , com base na proposta
da Presidência finlandesa intitulada "A saúde em todas as políticas" ("Health in all
policies "), a assegurarem, ao elaborarem programas em prol da habitação que
beneficiem de financiamento comunitário, que as autoridades locais procedem a uma
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 36
avaliação de impacto na saúde que permita conferir às pessoas socialmente
des favorecidas um ambiente de vida adequado em termos ambientais e de saúde;
22. Insiste na necessidade do diálogo e da concertação entre os vários níveis de
autoridades locais , regionais e governamentais , a fim de assegurar a coerência da
intervenção pública, de a tornar socialmente responsável e de garantir que se baseia
numa coordenação horizontal (entre todas as políticas comunitárias referentes à
habitação), vertical (entre os actores que, a diferentes níveis – europeu, nacional,
regional e local – se ocupam da habitação) e mis ta (entre as autoridades públicas , os
grupos de interesse socioeconómicos e a sociedade civil); apela, além disso, a uma
participação enérgica dos residentes e das suas organizações , no intuito de serem
obtidas decisões comuns nas atividades de requalificação, recuperação, ges tão e
preservação do ambiente urbano;
23. Incita a uma maior coordenação dos fluxos financeiros e das políticas com
incidência na habitação, em particular zelando pela complementaridade entre as
ações apoiadas pelo FEDER, os instrumentos financeiros JESSICA e JEREMIE, o
Sétimo Programa-Quadro de Inves tigação e as outras iniciativas comunitárias ,
nacionais , regionais e locais em matéria de habitação e de renovação urbana, com
particular atenção à modernização e à renovação dos edifícios de habitação dos
bairros his tóricos das cidades;
24. Exprime o desejo – na perspectiva da revisão, prevista para 2009, dos
regulamentos relativos à política de coesão – de que, a fim de economizar energia e
proteger o ambiente, se relance o debate tendente a tornar extens íveis a todos os
Es tados-Membros os fundos comunitários para a renovação da habitação social,
presentemente previstos só para certos países , uma vez que a carência de habitação
constitui um elemento crítico comum a toda a Europa; solicita à Comissão e ao BEI
que implementem a iniciativa JESSICA em condições idênticas em todos os países ,
incluindo a habitação no quadro de uma abordagem de desenvolvimento integrado;
25. Incita os Es tados-Membros em causa a utilizarem plenamente os fundos
disponibilizados pelo FEDER no domínio da habitação;
26. Insta a Comissão a garantir, no quadro do controlo das intervenções dos Fundos
Es truturais , a plena aplicação do disposto no nº 2 do artigo 7º do Regulamento (CE)
nº 1080/2006 aquando do financiamento da construção de habitações com a
participação de fundos es truturais , e que sejam pos tos à disposição das camadas
sociais des favorecidas alojamentos adequados;
27. Confirma o seu apoio ao reforço da parceria entre as autoridades públicas , os
grupos de interesse socioeconómicos e a sociedade civil e sublinha a importância
potencial das parcerias público-privado, especialmente na modernização dos edifícios
pré-fabricados e na regeneração dos terrenos indus triais abandonados;
28. Apoia a campanha lançada pela Comissão em prol da energia sustentável com
vista a sensibilizar os cidadãos europeus para a diminuição dos consumos
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
37 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
domésticos; incita igualmente a Comissão a promover uma ampla campanha de
informação, no quadro do plano de cação para a eficiência energética;
29. Pede à Comissão que facilite a difusão, no sector da habitação, das novas
tecnologias e dos produtos de cons trução mais eficazes que permitam reduzir o
consumo de energia;
30. Incita a Comissão a dar seguimento efetivo à cação-piloto para o sector da
habitação social no quadro do programa SAVE(8) , a fim de promover e divulgar
projetos exemplares selecionados em matéria de eficiência energética;
31. Sublinha a importância do intercâmbio de boas práticas em matéria de política
de habitação e incita a Comissão a desenvolver redes temáticas para a habitação
semelhantes às criadas no âmbito do programa URBACT; nes te contexto, acolhe com
interesse a iniciativa da Comissão "As regiões e a mudança económica"
(COM(2006)0675) e aguarda a apresentação das regras de aplicação dessa
iniciativa;
32. Incita a Comissão a criar um sítio Internet em todas as línguas oficiais da União
que possa ser um fórum de cooperação e de intercâmbio de informações e de boas
práticas à imagem da Rede Europeia de Conhecimento Urbano (EUKN - European
Urban Knowledge Network);
33. Solicita à Comissão que elabore um estudo que descreva a repartição das
competências e das responsabilidades entre os níveis nacional, regional e local, bem
como o quadro jurídico da habitação em todos os Es tados-Membros; é de opinião
que esse es tudo permitiria tomar decisões informadas e identificar os campos de
cação possíveis da UE em prol da habitação, a fim de assegurar um verdadeiro valor
acrescentado das medidas comunitárias em relação às ações nacionais , regionais e
locais , tendo em conta a missão de interesse geral dos Estados-Membros em matéria
de habitação adequada, de boa qualidade e a um preço abordável;
34. Apoia fortemente a ideia de uma s implificação da burocracia a todos os níveis ,
com vis ta a tornar mais eficaz o planeamento e a ges tão do território;
35. Sublinha a importância da formação dos operadores no terreno, incluindo
através de preparação específica nos sectores do planeamento urbano, da
construção, recuperação, ges tão e preservação do património edificado, e saúda o
financiamento das ações de formação no quadro do Fundo Social Europeu (FSE);
36. Sublinha a importância de serem tomadas em consideração pelas autoridades
responsáveis pela gestão do território – na fase de identificação das políticas de
ordenamento do território e de planificação e execução das intervenções – a
acessibilidade da habitação, dos serviços públicos e dos meios de transporte urbano
para as pessoas portadoras de deficiência e os idosos e a programação de zonas de
recreio e de lazer para as crianças e os jovens;
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 38
37. Exorta o grupo BEI e a Comissão Europeia a es tabelecerem, no âmbito do
JEREMIE e em s inergia com a iniciativa JESSICA, uma es tratégia para es timular o
desenvolvimento do sector da construção, sobretudo nos novos Estados-Membros , o
que cons tituiria uma ajuda estrutural ao desenvolvimento do sector da habitação
mediante a mobilização dos recursos locais e regionais em torno de projetos
urbanos;
38. Incita as autoridades nacionais , regionais e locais a identificarem a divers idade
das s ituações nas cidades e nos territórios nos Estados-Membros e a desenvolverem
e a corrigirem as suas políticas de habitação de acordo com o princípio da
sus tentabilidade;
39. Insta as autoridades nacionais , regionais e locais a abordarem urgentemente
uma das prioridades da política de habitação, nomeadamente a eliminação do
fenómeno dos sem abrigo;
40. Encarrega o seu Pres idente de transmitir a presente resolução ao Conselho, à
Comissão e aos Governos dos Es tados-Membros , ao Comité das Regiões e ao Comité
Económico e Social Europeu.
Programa de Governo da Cidade 2013-2017
O P rograma de Governo da Cidade define uma V isão para Lisboa:
• Mais pessoas , mais emprego, melhor cidade é a visão que queremos para Lisboa.
Mobilizando todos os cidadãos , todas as ins tituições todas as energias (pág. 12)
• É necessária uma estratégia integrada para os direitos sociais na cidade de Lisboa,
envolvendo ativamente as politicas de: Habitação, Educação, Cultura,
Desenvolvimento Social, Saúde, Juventude e Desporto. (pág. 9)
No Modelo de Governo apresentado é reconhecida a importância da coerência e convergência
dos ins trumentos legais nacionais com as políticas e instrumentos de intervenção das
autarquias locais de modo a assegurar melhores condições de eficácia na prossecução da
visão e dos objetivos definidos:
• Proporemos o debate e a alteração de medidas legislativas de âmbito nacional com
graves impactos na cidade, como, por exemplo: a lei do arrendamento urbano; a
segurança de proximidade; a reabilitação urbana; o combate à pobreza e à violência
domestica; o direito à habitação; a participação das organizações de moradores na
ges tão dos respetivos bairros.” (pág. 14)
O s objetivos estratégicos:
• “uma cidade melhor, com mais oportunidades para viver e mais atrativa para as
empresas” (pág. 17)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
39 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
A perspectiva da c riação de ‘habitat’, de sítios onde as famílias querem viver, onde exis te
tudo o que é relevante para o dia-a-dia surge bem patente no conceito de ‘Cidade de
Bairros ’, no âmbito do qual se definem orientações que o P rograma Renda Acessível procura
incorporar nomeadamente:
• “Reabilitar prédios devolutos munic ipais para lançamento no mercado de
arrendamento de fogos com renda acessível, através do programa “Reabilita
P rimeiro, Paga Depois” ou outros.” (P ág. 23)
O Grande Eixo de referência e enquadramento para o P rograma Renda Acessível é ‘L isboa
Inc lusiva’:
• Cidade Atrativa: A promoção de habitação com rendas acessíveis , a par de c reches ,
jardins de infância e da escola pública e da valorização dos transportes públicos são
políticas centrais para atrair e fixar novas famílias , com es tacionamento, espaços
verdes, equipamentos, comércio de proximidade em cada bairro. (pág. 18)
• Nos próximos anos , os grandes des ígnios da política municipal de habitação deverão
incidir:
o No reforço da coesão territorial da cidade.
o Na promoção efetiva de um mercado de arrendamento com rendas
acess íveis, dirigido às famílias jovens e não s ó.
o Na dinamização da reabilitação urbana e reforço do papel do município na
regulação do mercado de habitação.
o Na ges tão sus tentável do património habitacional municipal.
o Na requalificação dos bairros municipais e na melhoria de todo o “habitat” da
cidade, incluindo a mobilidade, o acesso aos equipamentos , serviços e
espaços públicos e a um ambiente urbano mais saudável.
Plano Diretor Municipal (2012)
No artigo 86º do PDM é regulada a ‘P olítica municipal de habitação’:
1. O Programa Local de Habitação fixa os objectivos plurianuais da política municipal
de habitação, numa perspectiva transversal que envolve diferentes políticas
municipais.
2. Cabe ao Programa Local de Habitação, nomeadamente, definir as medidas
necessárias para:
(...)
b) A valorização do património habitacional municipal;
c) O desenvolvimento da coesão socio-territorial;
d) A promoção da disponibilização de habitação a cus tos acessíveis.
O PDM refere como medida transversal às 9 Unidades Operativas de Planeamento e Gestão o
‘P rograma de dinamização do arrendamento’ (artigo 81º do Regulamento do PDM).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 40
Programa Local de Habitação – Missão e objetivos
O P rograma Local de Habitação9 (PLH) na sua missão e objetivos enquadra e propõe as
orientações de política de habitação, nomeadamente no que se refere à promoção do
arrendamento habitacional e de habitação com preço acessível a todos os escalões de
rendimento familiar, reforçando a perspectiva de planeamento e coordenação de políticas e
medidas que promovam um ‘habitat’ atrativo e com condições adequadas à fixação de
população, onde são manifestas as preocupações do reforço da coesão territorial e social.
Na figura seguinte são apresentados os objetivos do PLH, dos quais se destaca precisamente
o “D – A dequar a oferta à procura de habitação”:
Reduzir o desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação, em termos de
quantidade, qualidade e preço acessível (is to é, adequado à taxa de esforço das
famílias ) e incentivar a colocação dos fogos devolutos no mercado, dando prioridade
à dinamização do arrendamento, regulando as tipologias de acordo com a procura,
proporcionando habitação pública, apoiada ou cooperativa a quem não consegue
aceder ao mercado privado, incentivar a habitação privada de baixo custo e fixar
nova população cativa.
9 Câmara Municipal de Lisboa (2009) (Re)Habitar Lisboa, Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação, 2ª fase – Escolher, 8 de julho.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
41 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Figura 4 – Missão e objetivos do Programa Local de Habitação (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa -Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
42 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Figura 5 – Objetivo D do PLH: Atrair Mova População (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
43 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024
A Carta Estratégica de Lisboa 2010-202410 deu origem a uma sistematização das principais
medidas a desenvolver pelo Município de Lisboa para responder a uma série de questões
prévias . Uma dessas questões foi “Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a
população?”. As medidas propostas neste âmbito são transcritas seguidamente, tendo s ido
devidamente consideradas na concepção do P rograma Renda Acessível.
Viabilizar as escolhas ao nível do mercado de habitação
Para viabilizar as escolhas dos cidadãos ao nível habitacional, o papel do sector publico deve
centrar-se em identificar e colmatar as falhas do mercado, isto é, os pontos de desacerto
entre a oferta e a procura em subgrupos específicos do mercado, geradores de incapacidade
de respos ta a es tratos específicos da população. Para tal considera-se essencial aumentar a
oferta de habitação condigna, a custos compatíveis com a capacidade financeira dos
agregados familiares jovens , de es trato socioeconómico medio e em limite de solvência. As
vias prioritárias para alcançar es tes objectivos são:
• aproveitar o pleno potencial do património habitacional existente, criando
mecanismos que permitam a disponibilização no mercado dos fogos devolutos;
• dar prioridade à reabilitação dos edifícios e alojamentos degradados , garantindo a
qualificação da oferta de habitação e a exis tência de condições de habitabilidade e
conforto adequadas em todos os fogos;
• aumentar as oportunidades de escolha relativamente ao regime de acesso à
habitação, através da dinamização do mercado de arrendamento;
• direcionar os apoios públicos à reabilitação para objectivos sociais (facilitação do
acesso dos jovens à habitação e oferta de habitação a cus tos moderados);
• aumentar a oferta pública de habitação a custos moderados e facilitar o acesso dos
jovens à habitação;
• assegurar a provisão de habitação para os grupos mais vulneráveis , mediante a
disponibilização de uma quantidade controlada de habitação pública em paralelo com
o mercado de habitação livre.
A es te respeito convém ainda referir que, dado os fenómenos da degradação e do abandono
de edifícios e alojamentos em Lisboa se manifes tar cada vez mais de forma disseminada por
todo o tecido urbano, os mecanismos a criar para atuar a es te nível não devem ter por base
parâmetros de localização geográfica, devendo antes incidir sobre todo o território, com base
em critérios como o es tado de conservação e a ocupação dos imóveis. Mais do que promover
grandes empreitadas de iniciativa pública, interessa criar as condições necessárias para que
a iniciativa privada neste domínio se possa tornar uma realidade, um pouco por todo o
território.
10 Câmara Municipal de Lisboa (2009), Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, Relato da Pergunta I - Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a população?
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 44
Ao nível dos instrumentos para alcançar os objectivos enunciados , convém referir o papel
que o património habitacional municipal e as empresas municipais com competências na
matéria podem desempenhar. O papel do município também pode ser muito importante na
eliminação dos obstáculos legais e administrativos à reabilitação dos edifícios e na promoção
da participação dos privados no alcance dos objectivos públicos a troco da garantia de
rapidez e segurança nas decisões publicas.
Aumentar a diversidade e reduzir as desigualdades
Para que Lisboa se torne uma cidade de escolhas é necessário torná-lá uma cidade menos
desigual e mais diversa, tanto ao nível social como territorial. Uma cidade onde a
generalidade da população tem a capacidade, a oportunidade e os recursos para fazer as
suas próprias opções de vida, e onde os territórios tem uma distribuição equilibrada de
população, funções , equipamentos e serviços. Este é um dos grande desafios que se coloca à
cidade no horizonte 2010-2024, e que necessita de um claro e resoluto compromisso publico
para poder ser alcançado.
As vias prioritárias para dar respos ta a es te desafio são:
• promover a divers idade social no espaço urbano em todas as suas formas (es trato
social, nacionalidade, idade, etnia, etc.), nomeadamente, mediante a reserva de uma
percentagem de fogos nos novos empreendimentos (construção nova e reabilitação)
para habitação a cus tos acessíveis , o desenvolvimento de politicas de reversão da
concentração do alojamento social e a promoção da mobilidade residencial dos
grupos menos favorecidos;
• desenvolver intervenções direcionadas às áreas de concentração de carências e
problemas , sejam estas centrais , peri-urbanas ou outras , com base nos princípios da
participação e da parceria, que abordem de forma integrada os problemas sociais ,
económicos e fís icos em presença, de modo a inverter as tendências de declínio e a
integrar es tas áreas e as suas populações no processo de desenvolvimento global da
cidade e no tecido fís ico da mesma;
• favorecer a divers idade de oferta habitacional, tirando partido da diversidade de
tipologias habitacionais exis tente na cidade para dar resposta às diferentes
necessidades e aspirações dos agregados familiares , evitando a homogeneização da
oferta e a perda de património arquitectónico histórico e adequando,
simultaneamente, a oferta de habitação à tendência de diminuição do tamanho dos
agregados familiares e ao tipo de procura exis tente nas áreas centrais ;
• promover a diversidade de funções no espaço urbano, tendo em atenção a
compatibilidade entre as mesmas e entre es tas e o tecido fís ico de suporte;
• garantir uma cobertura adequada e equilibrada dos equipamentos e serviços públicos
em todo o território e promover novas centralidades nas freguesias periféricas;
• o melhorar a ges tão do parque habitacional publico e adequar os apoios públicos à
habitação às caracterís ticas socioeconómicas dos agregados familiares;
• parar os processos de desvalorização e declínio urbano mediante uma monitorização
sistemática do desenvolvimento socioeconómico das áreas urbanas , para permitir
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
45 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
uma implementação atempada de medidas que contrabalancem as tendências
negativas .
Alcançar uma atratividade sustentada
Apesar de Lisboa continuar a ser um des tino de res idência atrativo, é necessário garantir que
es ta tem a capacidade de reter os acuais res identes . Para tal é necessário complementar as
medidas apontadas anteriormente com uma actuac ão que vise reforçar os factores de
atratividade da cidade e garantir a qualidade de vida global dos seus res identes . As vias
prioritárias para dar respos ta a es tes objectivos são:
• o garantir a exis tência, a qualidade e a segurança dos espaços colectivos (incluindo
espaços públicos , áreas verdes , infraestruturas e equipamentos), entendidos como
os elementos estruturadores das atividades , do funcionamento e da vivência da
cidade;
• terminar os projetos urbanos em curso e colmatar os vazios urbanos;
• promover o comércio, os equipamentos e os serviços de proximidade;
• garantir as necess idades bás icas de es tacionamento dos res identes;
• apoiar e incentivar as iniciativas e a participação dos cidadãos na dinamização social,
económica e cultural dos seus bairros, bem como na sua qualificação física;
• preparar a cidade para o aumento da população idosa, dando resposta às suas
necessidades especificas e aproveitando as suas capacidades para contribuir para o
desenvolvimento da cidade, mediante a promoção do envelhecimento ativo.
No que diz respeito à qualificação do espaço urbano e à melhoria das condições de vida da
população, convém sublinhar a importância de uma ges tão de proximidade que ambicione a
níveis de excelência. A participação cativa da população nas decisões que afectam de forma
direta o seu modo de vida não é somente um direito, como um contributo fundamental para
garantir que os objectivos de excelência podem ser alcançados e um meio eficaz para
reforçar as ligações dos cidadãos à sua área de res idência, aumentando assim a capacidade
da cidade reter população. A participação direta da população na ges tão e melhoria do
ambiente urbano e no desenvolvimento local é ainda uma forma de mobilizar recursos
adicionais para es tas matérias .
Medidas prioritárias transversais a outras perguntas
Para além das áreas de actuac ão especificas anteriormente enunciadas , exis te um conjunto
de medidas que, embora sejam fundamentais para dar respos ta à Pergunta 1, têm um
carácter mais transversal, ou recaem mesmo sob as áreas tratadas pelas outras questões .
De entre es tas ultimas des tacam-se:
• Pergunta 2 – dar prioridade ao peão no espaço publico e garantir o acesso universal
de todos aos espaços , serviços e equipamentos; lutar contra a exclusão social em
todas as suas formas;
• Pergunta 3 – criar um modelo de mobilidade sus tentável, reduzindo o trafego
automóvel e promovendo os transportes públicos , a des locação pedonal e o uso da
bicicleta;
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 46
• Pergunta 4 – garantir a oferta de emprego na cidade como factor fundamental para a
fixação de população;
• Pergunta 5 – preservar o património arquitectónico, na sua autenticidade e
integridade, e promover património cultural das comunidades;
• Pergunta 6 – promover uma governanca eficiente, participada e de proximidade;
flexibilizar e s implificar os procedimentos e a ges tão administrativa; descentralizar
parte das decisões e das competências de ges tão para o nível dos bairros ;
restabelecer a confiança dos cidadãos nos governantes e nas instituições; promover
uma gestão proactiva e responsabilizadora dos serviços camarários , em vez de
pass iva, burocratizada e res is tente ao trabalho entre serviços.
Estratégia Lx-Europa 2020
O Programa Renda Acessível contribui ainda para a prossecução dos grandes objetivos e
linhas de ação da Es tratégia Lx-Europa 202011, sendo também aqui evidenciada a articulação
coerentes de políticas sectoriais com impacto na produção de ‘habitat’ e na oferta de funções
residenciais adequadas à atração, fixação e rejuvenescimento da população, procurando o
reforço da coesão territorial e social.
Os grandes objetivos da Es tratégia Lx-Europa 2020 são:
• Mais pessoas:
o Manter a população exis tente;
o Atrair e fixar nova população, nomeadamente através de oferta habitacional
adequada e a da atração e fixação de jovens .
• Melhor cidade:
o Melhorar a qualidade de vida;
o Valorizar a interculturalidade e promover a cidadania
o Melhorar o funcionamento da cidade.
• Mais emprego:
o Reforçar o tecido económico;
o Afirmar Lisboa na economia global.
Nas figuras seguintes são apresentadas as linhas de ação definidas para cada objetivos ,
sendo que esses objetivos e linhas de ação foram devidamente considerados na concepção
do P rograma Renda Acessível.
11 Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão Lx-Europa 2020 (2012) Lx-Europa 2020 - Lisboa no quadro do próximo período de programação comunitário
Figura 6 – Objetivo ‘Manter a População Existente’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 19).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
47 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Figura 7 - Objetivo ‘Atrair e Fixar Nova População’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 20)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 48
Modelos e objetivos das políticas de habitação de interesse social
Para além do enquadramento do PRA no Direito à Habitação, convenções internacionais ,
es tratégia, planos e programas de âmbito municipal importa compreender que tipo de
modelos e objetivos têm s ido seguidos em matéria de política de habitação de interesse
social, sobretudo no âmbito da União Europeia e qual o posic ionamento des te Programa
nesse contexto.
Os modelos de habitação de interesse social existentes na Europa podem ser c lassificados de
acordo com três categorias , propostas pelo CECODHAS12 em 2007: “universal” , “orientado-
generalista” e “orientado-residual”. Esta sistematização tem merecido alguma aceitação
entre as ins tituições internacionais , tendo já sido adotada posteriormente pela UN-Habitat13,
o P arlamento Europeu14 e a UNECE15, entre outros , sendo por isso, e pela sua organização
12 CECODHAS (2007), Housing Europe 2007 review of social, co-operative and public housing in the 27 EU member states. 13 UN-Habitat (2009), Concept Note on Affordable Housing and Housing Finance in the Face of the Global Financial Crisis for the Luncheon Meeting. 14 European Parliament, Directorate General for Internal Policies, Policy Department A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU.
Figura 8 - Objetivo ‘Melhorar a qualidade de vida’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 29)
Figura 9 - Objetivo ‘Melhorar o funcionamento urbano’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 33)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
49 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
conceptual e facilidade operacional adoptada também nes te contexto. A categorização assim
ser s intetizada da seguinte forma:
• Universal (ou habitação como serviço público) – nesta categoria a habitação é
essencialmente uma responsabilidade pública e o objetivo da política de habitação de
interesse social é prover habitação condigna a um preço acessível para toda a
população. Os promotores podem ser públicos ou privados . Neste contexto, a
habitação social assume um papel de regulação do mercado (mediante o controlo
das rendas) para garantir que toda a população tem acesso a uma habitação
acessível e de qualidade, sendo esta atribuída mediante listas de espera. No entanto,
em alguns casos , os municípios reservam parte das vagas para certos tipos de
agregados com necessidades urgentes ou utilizam critérios de prioridade. As rendas
têm por base o cus to das habitações mas existem subsídios de arrendamento e
garantias de rendas para os grupos mais des favorecidos . O provimento universal de
habitação social tem por objetivo ainda evitar a c riação de guetos e promover a
coesão social. Este modelo é mais difundido entre países com uma percentagem
relativamente baixa de habitação propriedade do ocupante.
• Orientado – a abordagem orientada cons idera que é o mercado que deve promover
a habitação mediante as leis da oferta e da procura. A habitação de interesse social é
somente dirigida aos indivíduos e agregados cuja necessidade de habitação condigna
a preço acessível não pode ser suprida pelo mercado. Dentro deste modelo é
possível identificar dois submodelos , de acordo com o tipo, peso e c ritérios de
atribuição:
o Generalista – a habitação é atribuída aos agregados familiares com
rendimentos abaixo de um dado teto predefinido, de acordo com regras
específicas e procedimentos baseados no teto de rendimentos . As rendas
tendem a ter um valor máximo fixo, sendo que os agregados com menos
rendimentos auferem de subsídios ao arrendamento. Representa,
teoricamente, a evolução natural da habitação social tradicional na Europa
Ocidental, que era normalmente dirigida aos trabalhadores e grupos da
classe média. Este modelo é adotado por Estados com um sector de
arrendamento privado relativamente pequeno;
o Residual – a habitação é dirigida para os grupos mais vulneráveis e é
atribuída com base em c ritérios de necessidade. As rendas são definidas com
base no custo da habitação ou nos rendimentos . Os benefic iários potenciais
são muito mais restritos e correspondem tipicamente a agregados
extremamente vulneráveis que dependem de uma variedade de subsídios e
prestações sociais (desempregados , pessoas com deficiência, idosos , famílias
monoparentais , etc .). É adotado por Estados com um mercado de
15 United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 50
arrendamento pequeno, e em que o mercado privado tem mais peso que o
soc ial.
Sendo uma sistematização uma generalização da realidade, existem algumas exceções as
es tas regras . Salientem-se os casos de Portugal e Espanha, onde tanto o mercado de
arrendamento público como o privado são muito reduzidos , e dos países de leste, que, como
já foi referido, com a recente privatização massiva da habitação pública no final do século XX
eliminaram quase na totalidade o mercado de arrendamento. Na Tabela 2 apresenta-se a
distribuição dos Estados-membros da UE27 pelos diferentes modelos referidos , sendo que
P ortugal se encontra no modelo Orientado Residual.
Peso do sector de habitação de interesse social
Grande
(>19%)
Médio
(11-19%)
Pequeno
(5-10%)
Muito Pequeno
(0-5%)
Modelo Universal Países
Baixos,
Dinamarca,
Suécia
Orientado Generalista Áustria República
Checa, França,
Finlândia,
Polónia
Bélgica,
Alemanha,
Itália
Eslovénia,
Luxemburgo, Grécia
Residual Reino Unido França Bélgica,
Estónia,
Alemanha,
Irlanda, Malta
Bulgária, Chipre,
Hungri a, Letónia,
Lituânia, Espanha,
Portugal
O modelo Universal é claramente o que apresenta maior abrangênc ia e que tem objetivos
mais amplos. No entanto, como já foi referido, as formas de conceber e abordar a habitação
de interesse social não são es táticas , e têm emergido na UE algumas tendências que podem
vir a colocar em questão es te modelo (ver Tabela 3). Com efeito, a Comissão Europeia, por
via das regras da concorrência e dos auxílios de Estado, tem vindo a contestar es te modelo,
argumentando que este entra em concorrência desleal com os senhorios de mercado. Esta
situação levou já os Países Baixos a fixarem um teto de rendimentos para acesso à habitação
Tabela 2 – Modelos e peso do sector da habitação social nos Estados-membros da UE27. Fonte: European Parliament, Directorate General for Inte rnal Policies, Policy Department A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
51 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
de interesse social e a Dinamarca já assumiu es tar a pensar introduzir alterações ao seu
modelo16.
O modelo Orientado Generalista dominava na UE até 2007, tendo-se vindo a assistir a
uma tendência de mudança em alguns países para o modelo residual desde o início da crise
de 2007, em particular a Alemanha, a Bélgica, Itália, Luxemburgo e Polónia17. As principais
razões subjacentes a esta mudança foram os cortes orçamentais e mudanças institucionais
operadas após a c rise de 2017 e o aumento da procura.
Uma das características do modelo Orientado Residual é a concentração de população
mais des favorecida em bairros de habitação soc ial, geralmente em áreas desvalorizadas do
ponto de vista imobiliário. Nos países em que este modelo é prevalecente o regime de
arrendamento social é, regra geral, uma parcela muito baixa do parque habitacional total –
relembre-se que, por exemplo, em Portugal representa somente 2% do parque habitacional.
O Programa Renda Acessível enquadrasse assim no modelo de política de habitação
Orientado Generalista sendo uma medida de resposta ao agravamento da
disparidade entre rendimento das famílias e os preços do arrendamento
habitacional, intensif icado a partir da crise de 2007. Pretende-se por isso evitar
que famílias das classes de rendimento intermédio passem a uma situação de
pobreza ou de privação material no que se refere ao acesso a habitação adequada
às suas necessidades, sendo desejável para o equilíbrio social e económico que as
famílias de rendimento intermédio consigam viver no concelho de Lisboa.
Esta evolução do modelo Orientado Res idual para o modelo Orientado Generalista, tem sido
desenvolvida em Lisboa no âmbito do P rograma Renda Convenc ionada (o qual já afetou 207
fogos dispersos na c idade e em bairros municipais a esta finalidade), permitindo abranger
não só as famílias que vivem abaixo do limiar de pobreza, e que requerem programas
específicos com maior intensidade de subvenções públicas , mas também as de rendimentos
baixos e intermédios , as quais também se deparam com grandes dificuldades no acesso aos
preços de arrendamento em Lisboa, como mais adiante se comprovará.
16 United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges. 17 Ghekiere, L. (2007), Le développement du logement social dans l’ Union européenne.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 52
% Habitação social Universal Orientado Generalista Orientado Residual
>20% Países Baixos → Áustria
11%-19% Dinamarca →
Suécia →
República Checa
França*
Finlândia*
Reino Unido
França
Finlândia
5%-10% Bélgica
Alemanha* →
Polónia →
Eslovénia
Itália →
Bélgica
Alemanha
Estónia
Irlanda
Malta
0-4% Luxemburgo
Grécia →
Espanha →
Eslováquia*
Hungria
Chipre
Portugal
Eslováquia
Bulgária
Lituânia
Letónia
Roménia
Estónia
→ Tendência no desenvolvimento da política
* Países listados duas vezes porque duas linhas de política: uma mais abrangente e uma mais restrita.
O que caracteriza a habitação acessível na Europa não é tanto um conceito específico, mas antes um conjunto de aspetos comuns18:
1. A acessibilidade em termos de preço e a existência de regras para a atribuição das
habitações (i.e., atribuição por via administrativa por oposição aos mecanismos de
mercado) é uma das características comuns centrais da habitação social;
2 . Forte ligação com as políticas públicas ao nível local, ou por via da provisão direta
pelos municípios ou por provedores independentes que atuam como parceiros nas
18 Fonte: PITTINI, Alice – “Social Housing in the European Union”. CECODHAS Housing Europe Observatory, 2012
Tabela 3 – Classificação dos países da UE por modelos de política de habitação de inte resse social e tendências de desenvolvimento. Adaptado de: United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
53 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
políticas de habitação local e social, inc luindo muitas vezes uma partic ipação ativa
por parte dos provedores de habitação social na c riação do “mix social”;
3 . Segurança no arrendamento, por oposição aos contratos de curto prazo comuns no
mercado privado;
4 . Missão de os provedores sociais de habitação de garantir a dignidade da habitação,
segundo padrões cada vez mais elevados;
5 . A concretização de uma política de habitação acessível é ainda feita pelos objetivos
que lhe es tão subjacentes , objetivos estes que são determinantes para as escolhas a
efetuar ao nível de quatro dimensões chave:
• Beneficiários
• Regime de ocupação
• Entidades provedores
• Modelos de financiamento
Des tas quatro dimensões , as duas primeiras, juntamente com os objetivos que lhes estão
subjacentes , dão enfoque ao objeto da política – “o que é” a habitação acessível para um
dado programa -, enquanto as duas últimas dão ênfase à sua operacionalização - “como”
implementar a política/programa.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 54
2.2. Objetivos
Atendendo às orientações Constitucionais , Políticas e Programáticas referidas nos
subcapítulos seguintes , os objetivos do P rograma Renda Acessível são de dois tipos: gerais e
operacionais, conforme a seguir se indica.
Objetivos gerais
6. Contribuir para assegurar o cumprimento do Direito à Habitação Constitucionalmente
consagrado no artigo 65º (P ág. 31)
7 . Dar cumprimento ao Programa de Governo da Cidade de Lisboa 2013-2017 (pág.
32);
8 . Prosseguir a política de habitação e objetivos de desenvolvimento definidos no PDM
(pág. 39);
9 . Prosseguir os objetivos e executar medidas previs tas no P rograma Local de
Habitação de Lisboa (pág. 40);
10 . Atender às orientações estratégicas definidas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-
2024 (pág. 43) e na Estratégia Lx-Europa 2020 (pág. 46).
Grande (>19%)
Médio (11-19%)
Pequeno (5-10%)
Muito Pequeno (0-5%)
Universal Países Baixos, Dinamarca, Suécia
Orientado Generalista Áustria República Checa, França, Finlândia
Bélgica, Alemanha, Itália, Polónia, Eslovénia
Luxemburgo, Eslováquia, Grécia
Residual Lisboa Reino Unido
Irlanda, Malta
Bulgária, Chipre, Hungria, Letónia, Lituânia, Estónia, Roménia, Espanha, Portugal
A prossecução dos objec tivos gerais levará a uma alteração desejada na classificação da
política de habitação do concelho de Lisboa. Na grelha de classificação das políticas de
habitação (Tabela 4) em função das percentagem de parque habitacional afeto a habitação
de interesse social, e em função dos segmentos de rendimento das famílias a quem se
dirige, o concelho de Lisboa deverá passar da atual categoria “O rientado Residual Grande”
para “O rientado Generalis ta Grande”. Significando que passa a abranger com as suas
Tabela 4 – Peso relativo da habitação de interesse social. (Fonte do Quadro: BRAGA, Michela e PALVARINI, Pietro - “Social housing in the EU”. Parlamento Europeu, Departamento de Política A, 2013. Posicionamento relativo de Lisboa da responsabilidade da Equipa de Missão Programa Renda Acessível)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
55 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
políticas não só as famílias de mais baixos rendimentos mas também as de rendimento
intermédio.
Objetivos operacionais
4. Promover, no menor prazo possível, a reabilitação e cons trução de pelo menos 5.000
fogos para arrendamento, com preços e características adequadas às necessidades
da procura habitacional de famílias com rendimentos de nível intermédio.
5 . Utilizar os recursos do Município de Lisboa de forma eficaz, eficiente e sustentável no
médio e longo prazo, estimulando e alavancando a mobilização de recursos
financeiros e a capac idade técnica dos intervenientes no mercado da habitação
(promotores imobiliários , projetistas , cons trutores e sector financeiro) essenciais
para o êxito do P rograma.
6 . Contribuir para a cooperação ins tituc ional entre entidades públicas , e com os
operadores privados existentes no mercado, de modo a assegurar as condições
necessárias à atratividade e desenvolvimento do mercado de arrendamento
habitacional, acessível aos vários níveis de rendimento da população.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 56
3. Fundamentação da necessidade
3.1. Falhas do mercado habitacional
O Programa Renda Acessível resulta essencialmente de duas necessidades , relac ionadas
entre s i.
A primeira decorre do aspiracional político, de desenvolvimento soc ial e humano, procurar
cumprir o Direito à Habitação, consagrado na Constituição da República P ortuguesa, bem
como os objetivos de desenvolvimento definidos nos documentos de orientação estratégica,
de planeamento e programação do Município de Lisboa (Capítulo 2 .1. ).
A segunda necessidade resulta de dinâmicas e fac tores cuja evolução tem impedido a
concretização do Direito à Habitação para muitas famílias e por serem obs táculos aos
objectivos de desenvolvimento local. T rata-se neste caso da necessidade de correção de
falhas do mercado habitacional, combatendo as suas causas e mitigando os seus efeitos
negativos , dentro do âmbito das atribuições do Município e da sua capac idade de influenc iar
o comportamento do sector privado e um maior nível de cooperação e coerência sistémica ao
nível das políticas e intervenções das autoridades públicas nacionais , da União Europeia e
dos órgãos de soberania de Portugal.
O concelho de Lisboa tem falhas de mercado significativas no imobiliário res idencial, e em
particular no mercado de arrendamento habitacional. As falhas de mercado imobiliário
residencial exis tem nas principais cidades europeias e do mundo, sendo normalmente de
maior intensidade quando se trata de territórios especialmente atrativos para viver, visitar,
trabalhar e investir. Nes tes casos a economia e os preços do imobiliário tendem a dissociar-
se da economia das famílias residentes , em particular daquelas que têm rendimentos mais
baixos e intermédios . Situação análoga tende a ocorrer com algumas atividades económicas
locais , essencialmente de comércio de proximidade, as quais são de grande importância para
proporc ionar um habitat adequado e de qualidade aos residentes.
Sabemos empiricamente que as características do mercado imobiliário, tendem por si só
para o desequilíbrio e inefic iência, bem evidenciado pelos cic los económicos e financeiros
deste sec tor, oscilando entre dinâmicas de valorização intensa e especulativa e dinâmicas
recessivas , cujos impactos financeiros , económicos , e sociais ficaram bem patentes com a
c rise de internacional de 2007.
As falhas de mercado, caso não sejam objeto de medidas de regulação eficazes , podem
conduzir a s ituações de desequilíbrio estruturais graves em termos sociais , demográficos ,
ambientais e económicos.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
57 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
O Flash Eurobarómetro19 apresentou em 2015 um es tudo sobre a percepção da população
das cidades europeias sobre o acesso a boa habitação com preços acessíveis . Os resultados
revelaram a existência de dificuldades significativas neste domínio (ver Figura 10), sendo
essas dificuldades espec ialmente sentidas nas cidades capitais . Mais de 80% dos inquiridos
em nove capitais da UE reconhece haver dificuldade neste âmbito (Paris , Estocolmo,
Helsínquia, Amesterdão, Copenhaga, Luxemburgo, Berlim, Londres e Dublin), e somente em
duas das 28 capitais mais do que uma pequena minoria de inquiridos concorda não haver
dificuldade neste âmbito.
No concelho de Lisboa 77% da população inquirida discorda da afirmação “é fácil o acesso ao
preço de habitação de qualidade”, enquanto que na sub-região da Grande Lisboa são 59%.
O mercado imobiliário é um sistema complexo e aberto onde intervêm muitas entidades
privadas e públicas , vários tipos de entidades do lado da oferta (empresas , organismos
coletivos de investimento, ...) e do lado da procura (vários tipos de famílias, com distintas
necessidades e aspirações , com distintos níveis de rendimento) para além de vários outros
fatores . Alguns destes fatores são de âmbito territorial macro, de naturezas diversas
(económica, demográfica, social, política e biofísica), outros que resultam de especificidades
do s istema político, judicial, económico, financeiro, normativo, regulatório e social de cada
país , região ou concelho, e da micro-economia das empresas , dos proprietários e das
famílias.
Assim, é necessária uma adequada identificação dos fac tores c ríticos de sucesso, os
problemas e desejos dos intervenientes-chave, de forma a propor medidas que conduzam à
prossecução dos objetivos gerais e operacionais do Programa Renda Acessível, sendo certo
que uma parte relevante dos fatores críticos de sucesso são de natureza sis témica e de
âmbito territorial nac ional ou internacional, não estando por isso ao alcance do Município
proceder por s i só às alterações tidas como necessárias para regular es te mercado e c riar
condições para que o sector privado promova oferta de arrendamento acessível aos vários
níveis de rendimento das famílias . No entanto, o Município de Lisboa dispõe de recursos e
instrumentos de intervenção com impacto relevante para promover, direta ou indiretamente,
a oferta de habitação com preços acessíveis para famílias de rendimentos intermédios que
não conseguem pagar os preços de mercado sem comprometer outras componentes
essenciais do seu orçamento (alimentação, saúde, vestuário, transportes, educação,...).
19 Os inquéritos Eurobarómetro Quality of life in European cities são conduzidos de três em três anos desde 2004. Para o inquérito de 2015 foram entrevistadas mais de 40.000 pessoas em 79 cidades europeias e 4 áreas metropolitanas.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 58
Figura 10 - Percepção da população sobre o acesso aos preços de habitação de qualidade nas cidades europeias. Respostas à pergunta ‘É fácil encontrar boa habitação a preços razoáveis?’: vermelho –discorda muito; amarelo – discorda de algum modo; verde claro - concorda de algum modo; verde escuro – concorda muito (Fonte: European Commission (2016), Quality of life in European cities 2015, Flash Eurobarometer n.º 419)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
59 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
No concelho de Lisboa foram identificadas as seguintes falhas de mercado com relevância
para a concepção e execução do P rograma Renda Acessível:
1 . Disparidade entre preços de mercado da habitação e a capacidade f inanceira
da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer
das que gostariam de residir, ou voltar a res idir nesta c idade;
2 . Oferta insuf iciente de fogos para arrendamento atendendo à dimensão da
procura existente e prevista, atualmente estimada em cerca de 27.500
famílias;
3 . Inadequação das características das habitações disponíveis, e ou do habitat,
às características e necessidades das famílias.
Esta identificação resulta da produção e análise de vários estudos técnicos , cujo conteúdo é
citado ao longo do relatório, bem como da auscultação de intervenientes do sec tor
imobiliário, peritos e várias entidades relevantes e famílias, nomeadamente:
• Entrevistas a 503 famílias de estratos socioeconómicos B/C1/C2 (Médio Alto, Médio e
Médio Baixo) res identes na Área Metropolitana de Lisboa;
• Entrevistas a cerca de 40 decisores de topo de empresas e associações do sec tor
imobiliário e financeiro (promotores imobiliários , investidores , mediadoras
imobiliárias , construtores , bancos comerciais , sociedades gestoras de fundos ,
arquitetura, engenharia e fiscalização de obras , companhias de seguros , Sistema
Nacional de Garantia Mútua), incluindo empresas sedeadas de Portugal, Espanha,
França, Suíça, Reino Unido, Estados Unidos da América, Dinamarca, C hina;
• 3ª Comissão Permanente da Assembleia Municipal (Comissão de Ordenamento do
Território, U rbanismo, Reabilitação U rbana, Habitação e Desenvolvimento Local)
• P residente da Assembleia Municipal;
• C onselho Municipal de Habitação;
• P residentes das Juntas de Freguesia do C oncelho de Lisboa;
• V ereadores da CML de todas as forças políticas;
• C omissão de Boas P ráticas do Município de Lisboa;
• GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM;
• EMEL - Empresa Municipal de Mobilidade e Estacionamento de Lisboa, E .M. S.A.;
• Urban Land Ins titute, Portugal – C onselho Residencial;
• Serviços diplomáticos de Portugal, Reino Unido, Holanda, Dinamarca e França, tendo
sido organizadas sessões de trabalho com peritos em habitação e empresas do
sector em Copenhaga e Londres , em estreita articulação com as respetivas
embaixadas de P ortugal e com a Embaixada da Dinamarca em Portugal;
• Invest Lisboa;
• A ICEP Portugal Global;
• Investigadores e docentes da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra,
ISCTE CIES – Instituto Universitário de Lisboa, Universidade de Lisboa (Instituto
Superior Técnico, Faculdade de Direito e Instituto Superior de Ciências Soc iais e
P olíticas), Escola Superior de A tividades Imobiliárias, Universidade de C openhaga;
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 60
• C entro de A rbitragem de C onflitos de Consumo de Lisboa.
3.1.1 Disparidade entre preços e poder de compra das famílias
A disparidade entre os preços da habitação e a capac idade financeira das famílias é uma das
principais falhas de mercado que estão na origem e denominação des te P rograma. P ara
compreender e medir adequadamente esta falha de mercado é necessário conhecer os
escalões de rendimento disponível das famílias, qual a percentagem do seu orçamento que
pode ser gas to com habitação (taxa de esforço), comparando o valor daqui resultante, por
tipo de família (dimensão e composição familiar) com os preços de mercado da habitação em
Lisboa, por tipologia habitacional (T0, T1, T3, T3,...).
O concelho de Lisboa tem os preços de renda (Gráfico 1) e compra e venda de habitação
mais elevados de Portugal20, tem uma quota de mercado de transações de arrendamento
habitacional muito superior a qualquer outro concelho do País , quer em número, quer em
volume de negócio.
A notoriedade de Lisboa como destino turístico, de investimento e de residência não habitual
para cidadãos estrangeiros com elevado poder de compra conduziu à entrada de novos
clientes no mercado imobiliário com um poder de compra muito superior ao da comunidade
local, contribuindo dessa forma para o aumento dos preços do mercado habitacional.
20 Com base na análise aos dados registados no Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário (2016).
Lisboa
Cascais
Oeiras
Porto
200
300
400
500
600
700
800
Lisb
oa
Oe
ira
s
Ma
fra
Ma
tosi
nh
os
Sin
tra
Od
ive
las
Alm
ad
a
Se
sim
bra
Am
ad
ora
Ta
vira
Fa
ro
V. F
. d
e X
ira
Se
ixa
l
Olh
ão
Silv
es
Vila
do
Co
nd
e
Ave
iro
Ba
rre
iro
Ale
nq
ue
r
Ov
ar
Gu
ima
rãe
s
Val
on
go
Bra
ga
Ca
rtax
o
Vis
eu
Sa
nto
Tir
so
Po
rta
leg
re
S.
Joã
o d
a M
ad
eir
a
Fig
ue
ira
da
Fo
z
Ca
lda
s d
a R
ain
ha
Oli
ve
ira
de
Az
em
éis
Alc
ob
aça
Co
vil
hã
Pa
red
es
To
nd
ela
Fa
fe
Pa
ços
de
Fe
rre
ira
€/m
ês
Gráfico 1 – Renda média contratada de apartamentos, novos e usados, por concelho, no período 1º trimestre de 2012 ao 2º trimestre de 2016 (Fonte de dados: Ci-SIR, 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
61 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
As famílias residentes , e aquelas que aqui gostariam de residir, estão assim sujeitas a um
nível de preços de habitação que é incomportável para as de mais baixos rendimentos ou
mesmo de rendimentos intermédios , sendo por isso um dos principais fatores que
contribuem para a perda de população na cidade de Lisboa, a favor de outros concelhos da
AML, ao qual se somam os efeitos negativos da emigração que se fizeram sentir de forma
muito significativa após a crise financeira de 2007, bem como as dinâmicas demográficas
pesadas em que nos inserimos, nomeadamente de envelhecimento da população.
Estas c ircunstâncias representam um grande desafio para o Munic ípio de Lisboa e para as
demais entidades públicas com responsabilidade direta na prossecução do Direito à
Habitação, como é o caso do Governo, dos serviços da Administração Central competentes
em razão da matéria, desde logo o Ins tituto da Habitação e da Reabilitação U rbana, IP
(IHRU), e a A ssembleia da República.
A análise das es tatística disponíveis sobre os preços do arrendamento habitac ional em Lisboa
(rendas contratadas) não deixa margem para dúvidas: exis te uma s ituação grave de
dificuldade de acesso aos preços da habitação para a grande maioria das famílias que
procuram casa em Lisboa.
A evolução das rendas contratadas21 em Lisboa e na AML (novos e usados), ao longo de um
período alargado, entre 2010 e 2016, foi estudada para a tipologia habitacional seguinte, de
acordo com a estruturação da base de dados de preços CiSIR:
• T0-T1 (estúdios e apartamentos com 1 quarto);
• T2 (apartamentos com 2 quartos);
• T3 (apartamentos com 3 quartos);
• ≥T4 (apartamentos com pelo menos 4 quartos).
Para cada um dos tipos de habitação acima referido foi analisada a evolução trimestral das
rendas contratadas através dos seguintes descritores estatísticos:
• 1º quartil22 do concelho de Lisboa;
• Média da AML;
• Média do concelho de Lisboa;
• 3º quartil22 do concelho de Lisboa.
Foi então feita a comparação entre as rendas contratadas (preços de mercado) e as rendas
que são acessíveis para os tipos de famílias mais significativos de entre aqueles que são
utilizados definidos pelo EUROSTAT para descrever o rendimento e condições de vida das
famílias (percentagens indicadas para a dimensão de famílias c lássicas23 referem-se a 2011):
21 Fonte dos preços de mercado, valores trimestrais do 1º quartil, média e 3º quartil: Confidencial Imobiliário – SIR (2016). 22 Quartis: São 3 valores valores distintos que separam o conjunto da distribuição em 4 partes iguais. O valor central é designado por mediana e os outros dois por 1º e 3º quartil (ou quarti l inferior e supe rior, respetivamente (Fonte: Glossário Estatístico da OCDE, tradução livre). 23 PORDATA, fonte dos dados: INE - X, XII, XIV e XV Recenseamentos Gerais da População
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 62
• Um adulto (35% das famílias residentes em Lisboa eram unipessoais , das quais
42 ,8% tinham mais de 65 anos; na AML 25,5% famílias unipessoais , das quais
40 ,2% tinham mais de 65 anos);
• Um adulto e 1 c riança (32,6% das famílias em Lisboa eram compostas por duas
pessoas, valor semelhante ao da AML 32,8%);
• Dois adultos (idem);
• Dois adultos e 1 criança (30,8% das famílias em Lisboa tinham 3 a 5 pessoas ,
enquanto na AML eram 39,9%);
• Dois adultos e 2 c rianças (idem);
• Dois adultos e 3 c rianças (idem);
• Três ou mais adultos e crianças (1 ,7% das famílias tinham pelo menos 6 pessoas em
Lisboa e na AML também).
As rendas acessíveis foram calculadas através de uma taxa de es forço de 30% aplicada a
distintos níveis de rendimento disponível24 de cada tipo de família. Os níveis de rendimento
cons iderados foram os seguintes, com base na informação estatística disponível:
• Limites superiores do 2º e 4º e quintil de rendimento adulto equivalente de Portugal
(total de todas as famílias ), correspondendo a um dos c ritérios para definir as
c lasses de rendimento intermédio;
• 1 quartil de rendimento adulto equivalente de P ortugal (total de todas as famílias);
• Mediana do rendimento adulto equivalente para cada tipo de família indicado;
• Limiar de pobreza (60% da mediana).
Rendimento disponível adulto equivalente 2015
Anual Mensal (12 meses)
Percentagem da população
Limiar de pobreza 5 061 422 20%
Q uintil 1 - limite superior 5 140 428
Q uintil 2 - limite superior 7 313 609
60% Mediana 8 435 703
Q uintil 3 - limite superior 9 567 797
Q uintil 4 - limite superior 13 315 1 110
Q uintil 5 - sem limite superior 20%
24 Fonte dos dados de 2015 sobre a média e mediana do rendimento adulto equivalente por tipo de família, para Portugal: EUROSTAT EU-SILC. O rendimento adulto equivalente é convertido em rendimento familiar por aplicação dos fatores de ponderação da Escala Modificada da OCDE.
Tabela 5 - Níveis de rendimento disponível por adulto equivalente em Portugal (Fonte dos dados: EUROSTAT, EU-SILC)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
63 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Cada um destes descritores do rendimento disponível adulto equivalente foi multiplicado
pelos factores de ponderação da Escala Modificada da OCDE para se obter então uma
es timativa do rendimento disponível global de cada tipo de família.
Note-se que, como existem diferenças significativas entre o rendimento adulto equivalente
de diferentes tipos de famílias , e não estando disponíveis dados sobre os quartis e quintis de
rendimento para cada tipo de família (apenas para o total de todas as famílias), estes
últimos quantis devem ser lidos tendo isso presente e em conjugação com a mediana do
rendimento de cada tipo de família, a qual será o indicador mais aproximado.
A comparação entre os preços de mercado das tipologias habitacionais e as rendas acessíveis
a cada tipo de família e a distintos níveis de rendimento são apresentados nos gráficos
seguintes (Gráfico 2 a Gráfico 9), através dos quais se es tima a dimensão da falha de
mercado.
Na Tabela 6 são calculadas as distâncias (em euros) entre as rendas de mercado e as rendas
acessíveis a vários tipos de famílias e dois níveis de rendimento intermédio: a média e a
mediana do rendimento disponível. T rata-se de um quadro s íntese que permite indicar a
distânc ia de preços que é preciso vencer para se conseguir corrigir es ta falha de mercado. A
intensidade de cores assinala a gravidade da disparidade entre rendas de mercado e rendas
acessíveis (vermelho intenso corresponde à maior falha de mercado).
Atendendo às estatística do rendimento das famílias para Portugal25, conjugadas
com as estatísticas das rendas de mercado de Lisboa (novos e usados) permite
concluir o seguinte, caso o padrão de distribuição de rendimentos fosse semelhante
para a população residente na AML (procura habitacional potencial para o concelho de
Lisboa):
• Numa situação de equilíbrio de mercado, em que a capacidade financeira da
procura (famílias ) é sufic iente para pagar os preços da oferta de mercado da
habitação (rendas contratadas) o valor de cada descritor da distribuição das rendas
acessíveis (calculadas para cada tipo de família e nível de rendimento) deveria
coincidir com o valor do mesmo descritor da distribuição das rendas de mercado.
Nestes gráficos isso corresponderia a termos a mediana da renda acessível
sensivelmente a meio da distância entre 1º e 3º quartil das rendas de mercado,
situação que nunca se verifica, ou seja temos falha de mercado nos casos
analisados entre o 1º trimestre de 2010 e o 4º trimestre de 2015.
• Existe falha de mercado (preços inacessíveis) para todos os tipos de
famílias estudadas com níveis de rendimento baixos (inferiores ao limiar de
pobreza e 1º quintil), bem como para a maioria das famílias estudadas com
rendimentos intermédios (entre os limites superiores do 1º e 4º quintil).
• Para alguns tipos de família com os níveis de rendimentos próximos do
limite superior do 4º quartil (ou seja perto de 1 .110 €/mês disponíveis, por
25 EUROSTAT EU-SILC.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 64
adulto equivalente) conseguem aceder aos preços de mercado mais baixos,
são o caso das seguintes combinações de tipos de família-alojamento:
o Dois adultos sem filhos quando procuram apartamentos T0-T1 conseguem
pagar preços entre o 1º quartil e a média, no entanto, se procurarem
apartamentos T2 já não chegam chegar às rendas de mercado mais baixas
(do 1º quartil);
o Dois adultos com duas crianças dependentes quando procuram apartamentos
T2 tenderão a conseguir pagar a respetiva renda média de mercado, no
entanto, se procurarem apartamentos T3 (um quarto para cada c riança) já
não conseguem sequer cobrir os preços de mercado mais baixos (1º quartil).
• Exis tem alguns tipos de famílias especialmente vulneráveis aos preços de
mercado elevados:
o Famílias unipessoais (um adulto), sobretudo quando se trata de jovens
adultos ou de maiores de 65 anos , pois são escalões etários que tipicamente
têm rendimentos mais baixos;
o Famílias monoparentais (um adulto com uma criança dependente);
o Famílias numerosas com 3 ou mais crianças (ou adultos) a cargo;
• Para famílias com rendimentos acima do limite superior do 4º quintil exis te
falha de mercado para várias delas porque a distância entre es te limite de
rendimentos (ou da respetiva renda acessível) e os preços de mercado médios é
ainda significativa, por exemplo quando se tratam de famílias unipessoais e
monoparentais, sobretudo se forem jovens adultos ou maiores de 65 anos.
• Em relação às famílias unipessoais (Gráfico 2) que procurassem apartamentos T0-
T1 no final de 2015, as rendas contratadas do 1º quartil eram de 400 €/mês e a
média de 553 €/mês:
o Apenas 20% das famílias (as de rendimentos mais elevados) poderiam pagar
preços de 330 €/mês , ou seja, mais de 80% das famílias não consegue pagar
os preços mais baixos de mercado (1º quartil);
o As c lasses de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 130 e 330 €/mês, sendo a mediana 180 €/mês;
o 20% das famílias não poderia pagar mais de 130€/mês;
• As famílias monoparentais (Gráfico 3) se em finais de 2015 procurassem um
apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil seriam 480 €/mês e a média
era 641 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 430 €/mês , ou seja, não chega às rendas de mercado mais
baixas (1º quartil), também aqui mais de 80% das famílias estariam sem
acesso aos preços médios de mercado e mesmo aos mais baratos (1º
quartil);
o As c lasses de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 170 e 430 €/mês , sendo a mediana 206 €/mês , ou seja menos de
metade das rendas de mercado mais baixas;
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
65 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de
170€/mês;
Renda Lisboa - Quartil 1; € 450
Renda Lisboa - Média; € 602
Renda Lisboa - Quartil 3; € 750
Renda AML - Média; € 487
€ 180
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
2010
/ 1
T
2010
/ 2
T
2010
/ 3
T
2010
/ 4
T
2011
/ 1
T
2011
/ 2
T
2011
/ 3
T
2011
/ 4
T
2012
/ 1
T
2012
/ 2
T
2012
/ 3
T
2012
/ 4
T
2013
/ 1
T
2013
/ 2
T
2013
/ 3
T
2013
/ 4
T
2014
/ 1
T
2014
/ 2
T
2014
/ 3
T
2014
/ 4
T
2015
/ 1
T
2015
/ 2
T
2015
/ 3
T
2015
/ 4
T
2016
/ 1
T
2016
/ 2
T
2016
/ 3
T
Renda €
/M
ês
T0-T1 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 1 Adulto - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. -Renda Acessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Um adulto - Renda AcessívelMediana
Renda Lisboa - Quartil 1; € 570
Renda Lisboa - Média; € 773
Renda Lisboa - Quartil 3; € 900
€ 206
Renda AML - Média; € 558
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
2010
/ 1
T
2010
/ 2
T
2010
/ 3
T
2010
/ 4
T
2011
/ 1
T
2011
/ 2
T
2011
/ 3
T
2011
/ 4
T
2012
/ 1
T
2012
/ 2
T
2012
/ 3
T
2012
/ 4
T
2013
/ 1
T
2013
/ 2
T
2013
/ 3
T
2013
/ 4
T
2014
/ 1
T
2014
/ 2
T
2014
/ 3
T
2014
/ 4
T
2015
/ 1
T
2015
/ 2
T
2015
/ 3
T
2015
/ 4
T
2016
/ 1
T
2016
/ 2
T
2016
/ 3
T
Renda €
/M
ês
T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 1 Adulto e 1 criança - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelQUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessívelQuintil 1 limite sup. - RendaAcessívelLimiar de pobreza - RendaAcessívelDois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana
Gráfico 2 - T0-T1 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família unipessoal (1 adulto). (Fonte de dados: Ci-SIR)
Gráfico 3 - T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família monoparental (1 adulto e uma criança dependente. (Fonte de dados: Ci-SIR)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 66
• As famílias com dois adultos, sem crianças , (Gráfico 4) se em finais de 2015
procurassem um apartamento T0-T1, as rendas contratadas do 1º quartil eram de
400 €/mês, a média de 553 €/mês e o 3º quartil 650 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 500 €/mês , ou seja, não chega às rendas médias de
mercado, mas seria suficiente para as famílias com mais rendimentos
conseguirem pagar as rendas mais baixas (1º quartil);
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias ) poderiam pagar As
classes de rendimento intermédio (60% das famílias ) poderiam pagar entre
190 e 500 €/mês;
o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de
190€/mês;
• As famílias de dois adultos e uma criança dependente (Gráfico 5) se em finais
de 2015 procurassem um apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil
seriam 480 €/mês e a média era 641 €/mês , se optassem pelo T0-T1 as rendas
seriam respetivamente de 400 €/mês e 553 €/mês:
o As famílias de rendimentos mais elevados (5º quintil), ou seja os 20% com
mais recursos apenas poderiam pagar preços cerca de 600 €/mês , ou seja,
apenas teriam acesso às 25% rendas mais baixas (1º quartil) dos
apartamentos T2 e poderiam chegar apenas aos preços médios dos T0-T1, já
que o 3º quartil do T0-T1 seria a 650€/mês;
o As c lasses de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 230 e 600 €/mês , sendo a mediana 422 €/mês , isto é, 50% das
famílias poderiam pagar esta renda;
o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 190
€/mês .
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
67 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Renda Lisboa - Quartil 1; € 450
Renda Lisboa - Média; € 602
Renda Lisboa - Quartil 3; € 750
Renda AML - Média; € 487
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 9002010
/ 1
T
2010
/ 2
T
2010
/ 3
T
2010
/ 4
T
2011
/ 1
T
2011
/ 2
T
2011
/ 3
T
2011
/ 4
T
2012
/ 1
T
2012
/ 2
T
2012
/ 3
T
2012
/ 4
T
2013
/ 1
T
2013
/ 2
T
2013
/ 3
T
2013
/ 4
T
2014
/ 1
T
2014
/ 2
T
2014
/ 3
T
2014
/ 4
T
2015
/ 1
T
2015
/ 2
T
2015
/ 3
T
2015
/ 4
T
2016
/ 1
T
2016
/ 2
T
2016
/ 3
T
Renda €
/M
ês
T0-T1 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelLimiar de pobreza - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Um adulto - Renda AcessívelMediana
Renda Lisboa - Quartil 1; € 570
Renda Lisboa - Média; € 773
Renda Lisboa - Quartil 3; € 900
€ 422
Renda AML - Média; € 558
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
2010
/ 1
T
2010
/ 2
T
2010
/ 3
T
2010
/ 4
T
2011
/ 1
T
2011
/ 2
T
2011
/ 3
T
2011
/ 4
T
2012
/ 1
T
2012
/ 2
T
2012
/ 3
T
2012
/ 4
T
2013
/ 1
T
2013
/ 2
T
2013
/ 3
T
2013
/ 4
T
2014
/ 1
T
2014
/ 2
T
2014
/ 3
T
2014
/ 4
T
2015
/ 1
T
2015
/ 2
T
2015
/ 3
T
2015
/ 4
T
2016
/ 1
T
2016
/ 2
T
2016
/ 3
T
Renda €
/M
ês
T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 1 criança - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelQUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessívelQuintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessívelDois adultos e 1 criança -Renda Acessível Mediana
Gráfico 4 - T0-T1 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos. (Fonte de dados: Ci-SIR)
Gráfico 5 – T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 1 criança. (Fonte de dados: Ci-SIR)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 68
• As famílias de dois adultos e duas crianças (Gráfico 6) que no último trimes tre
de 2015 procurassem um apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil
seriam 480 €/mês , a média 641 €/mês e o 3º quartil 750 €/mês; caso procurassem
um apartamento T3 (Gráfico 7) as rendas do 1º quartil seriam 650 €/mês e a média
942 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 700 €/mês , ou seja seria suficiente para aceder às rendas
médias de mercado do T2 e insuficiente para o caso do T3, sendo sempre
insuficiente para chegarem às rendas do 3º quartil do T2 e T3 (1.150
€/mês);
o As c lasses de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 270 e 700 €/mês, sendo a mediana 451 €/mês;
o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 270
€/mês , correspondendo ao limiar de pobreza nesta tipologia familiar.
• As famílias com descendência numerosa, com dois adultos e três crianças
(Gráfico 8) se em finais de 2015 procurassem um apartamento T3, as rendas de
mercado do 1º quartil seriam 650 €/mês e a média 942 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 800 €/mês , ou seja, teriam acesso às rendas médias de
mercado, sem atingir o 3º quartil de rendas (1 .150 €/mês);
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias ) poderiam pagar As
classes de rendimento intermédio (60% das famílias ) poderiam pagar entre
300 e 800 €/mês;
o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 300
€/mês;
• As famílias numerosas, de 3 ou mais adultos e duas crianças, (Gráfico 9) se
em finais de 2015 procurassem um apartamento T4, ou superior, as rendas de
mercado do 1º quartil seriam 800 €/mês e a média era 1 .222 €/mês e o 3º quartil
1 .500 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 860 €/mês , ou seja, os 20% mais ricos poderiam pagar as
25% rendas de mercado mais baratas (1º quartil), ficando inacessíveis os
preços médios;
o As c lasses de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 330 e 860 €/mês, sendo a mediana da renda acessível 367 €/mês;
o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 330
€/mês .
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
69 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Renda Lisboa - Quartil 1; € 570
Renda Lisboa - Média; € 773
Renda Lisboa - Quartil 3; € 900
€ 451
Renda AML - Média; € 558
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
2010
/ 1
T
2010
/ 2
T
2010
/ 3
T
2010
/ 4
T
2011
/ 1
T
2011
/ 2
T
2011
/ 3
T
2011
/ 4
T
2012
/ 1
T
2012
/ 2
T
2012
/ 3
T
2012
/ 4
T
2013
/ 1
T
2013
/ 2
T
2013
/ 3
T
2013
/ 4
T
2014
/ 1
T
2014
/ 2
T
2014
/ 3
T
2014
/ 4
T
2015
/ 1
T
2015
/ 2
T
2015
/ 3
T
2015
/ 4
T
2016
/ 1
T
2016
/ 2
T
2016
/ 3
T
Renda €
/M
ês
T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 2 crianças - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Dois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana
Renda Lisboa - Quartil 1; € 750
Renda Lisboa - Média; €1 073
Renda Lisboa - Quartil 3; €1 288
€ 451
Renda AML - Média; € 828
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
€1 300
€1 400
2010
/ 1
T
2010
/ 2
T
2010
/ 3
T
2010
/ 4
T
2011
/ 1
T
2011
/ 2
T
2011
/ 3
T
2011
/ 4
T
2012
/ 1
T
2012
/ 2
T
2012
/ 3
T
2012
/ 4
T
2013
/ 1
T
2013
/ 2
T
2013
/ 3
T
2013
/ 4
T
2014
/ 1
T
2014
/ 2
T
2014
/ 3
T
2014
/ 4
T
2015
/ 1
T
2015
/ 2
T
2015
/ 3
T
2015
/ 4
T
2016
/ 1
T
2016
/ 2
T
2016
/ 3
T
Renda €
/M
ês
T3 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 2 crianças - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. -Renda Acessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Dois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana
Gráfico 6 - T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 2 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)
Gráfico 7 - T3 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 3 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 70
Renda Lisboa - Quartil 1; € 750
Renda Lisboa - Média; €1 073
Renda Lisboa - Quartil 3; €1 288
€ 395
Renda AML - Média; € 828
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
€1 300
€1 400
2010
/ 1
T
2010
/ 2
T
2010
/ 3
T
2010
/ 4
T
2011
/ 1
T
2011
/ 2
T
2011
/ 3
T
2011
/ 4
T
2012
/ 1
T
2012
/ 2
T
2012
/ 3
T
2012
/ 4
T
2013
/ 1
T
2013
/ 2
T
2013
/ 3
T
2013
/ 4
T
2014
/ 1
T
2014
/ 2
T
2014
/ 3
T
2014
/ 4
T
2015
/ 1
T
2015
/ 2
T
2015
/ 3
T
2015
/ 4
T
2016
/ 1
T
2016
/ 2
T
2016
/ 3
T
Renda €
/M
ês
T3 Lisboa e AML - Rendas de Mercado2 Adultos e 3 Crianças - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Dois adultos e 3 crianças -Renda Acessível Mediana
Renda Lisboa - Quartil 1; € 900
Renda Lisboa - Média; €1 265
Renda Lisboa - Quartil 3; €1 500
Renda AML - Média; €1 080
€ 367
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
€1 300
€1 400
€1 500
€1 600
€1 700
€1 800
2010
/ 1
T
2010
/ 2
T
2010
/ 3
T
2010
/ 4
T
2011
/ 1
T
2011
/ 2
T
2011
/ 3
T
2011
/ 4
T
2012
/ 1
T
2012
/ 2
T
2012
/ 3
T
2012
/ 4
T
2013
/ 1
T
2013
/ 2
T
2013
/ 3
T
2013
/ 4
T
2014
/ 1
T
2014
/ 2
T
2014
/ 3
T
2014
/ 4
T
2015
/ 1
T
2015
/ 2
T
2015
/ 3
T
2015
/ 4
T
2016
/ 1
T
2016
/ 2
T
2016
/ 3
T
Renda €
/M
ês
≥ T4 Lisboa e AML - Rendas de Mercado3 Adultos e 2 Crianças - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Três ou mais adultos e 2 crianças- Renda Acessível Mediana
Gráfico 8 - T3 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 3 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)
Gráfico 9 - T4 ou superior - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 3 adultos e 2 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
71 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Ref. Rendimento
disponível das famílias em 2015
Indicador /
parâmetro
Um adulto
Um adulto e 1
criança (menor 14
anos)
Dois adultos
<65 anos
Dois adultos
Dois adultos e 1 criança
(menor 14 anos)
Dois adultos e 2 crianças
(< 14 anos)
Dois adultos e 3 crianças
(< 14 anos)
Três ou mais
adultos
A
Rend. adulto equivalente Anual (Escala modificada da OCDE, 2012)
Média 9 348 7 131 11 287 10 895 10 988 9 848 9 442 10 559
Mediana 7 200 6 351 9 688 8 807 9 375 8 595 6 585 9 000
B Rendimento familiar anual
Média 9 348 9 270 16 931 16 343 19 778 20 681 22 661 21 118
Mediana 7 200 8 256 14 532 13 211 16 875 18 050 15 804 18 000
C=B÷12
Rendimento familiar mensal (em duodécimos)
Média 779 773 1 411 1 362 1 648 1 723 1 888 1 760
Mediana 600 688 1 211 1 101 1 406 1 504 1 317 1 500
D=C×30%
Renda acessível com taxa de esforço 30%
Média 234 232 423 409 494 517 567 528
Mediana 180 206 363 330 422 451 395 450
E=C×35%
Renda acessível com taxa de esforço 35%
Média 273 270 494 477 577 603 661 616
Mediana 210 241 424 385 492 526 461 525
Preços médios das rendas contratadas (1T 2015 - 2T 2016)
Tipo. habitação
T0-T1 T2 T0-T1 T0-T1 T2 T2 T3 T3
F Lisboa 537 684 537 537 684 684 972 972
G=D-F
Diferença entre Renda acessível e
preços de mercado
Média -304 -452 -114 -129 -189 -167 -405 -444
Mediana -357 -477 -174 -207 -262 -232 -577 -522
H=E-F
Média -265 -413 -44 -61 -107 -80 -311 -356
Mediana -327 -443 -113 -152 -191 -157 -511 -447
Tabela 6 - Rendimento disponível das famílias Portuguesas em 2015, capacidade financeira para suporta r os preços das rendas de mercado em Lisboa, em €/mês (Fontes: (1) Eurostat, EU-SILC, 2016; (2) Escala de Equivalência Modificada da OCDE – 2012; (3) Confidencial Imobiliário, período 1T 2015- 2T 2016). Cálculos EMPRA.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
72 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Relativamente à alternativa de compra habitação própria, no concelho de Lisboa não
parece ser mais barato do que arrendar, sobretudo para as famílias com rendimentos
intermédios ou intermédios-baixos . Esta conclusão resulta do estudo comparativo destas
alternativas: comprar ou arrendar.
Presumindo que estas famílias não dispõem de capac idade financeira própria para comprar
habitação sem recurso a c rédito, mas que conseguem pagar pelos seus meios 15% do preço
do imóvel, foram estimados os encargos implíc itos do recurso a financiamento bancário para
os res tantes 85% (valor máximo de referência normalmente considerado na banca
comercial). Considerou-se ainda que o prazo de amortização do empréstimo seria de 35
anos , com uma taxa de juro TAE26 de 4 ,767%, incluindo comissões bancárias , cus tos de
avaliação e dossier de emprés timo. Nestes encargos implíc itos não está incluído o
pagamento de IMT , Imposto de Selo, gastos com regis tos e notariado, nem a repercussão
financeira da parte do preço de aquis ição suportada com capital próprio do adquirente (15%
do preço).
Foram considerados os preços médios das transações de compra-venda e arrendamento
realizadas nos concelhos da AML (sempre que dispunham de informação na base de dados
de preços CiSIR) durante um ano e meio (do 1º trimestre de 2015 ao 2º trimestre de 2016),
apartamentos novos e usados.
Com es tes pressupostos , os resultados desta análise são apresentados na Tabela 7 e
evidenciam o seguinte:
• No concelho de Lisboa e em Cascais é mais caro comprar do que arrendar, em
termos de encargos mensais;
• Nos concelhos territorialmente contíguos a Lisboa a opção da compra é
tendencialmente mais cara do que arrendar nas maiores tipologias habitacionais.
26 TAE, Taxa Anual Efetiva, foi considerado o valor obtido no simulador de crédito à habitação do Banco disponível on line, Dezembro de 2016, em URL:https://www.santandertotta.pt
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
73 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Preços das transações 1T 2015 - 2T 2016
Preço médio de venda (€)
(A) Encargo implícito com
empréstimo para compra de habitação, LTV 85%, TAE
4,767%
Diferencial (A-B)
(B) Preço médio de renda
(€/mês )
Concelho T0-T1 T2 T3 ≥T4 T0-T1 T2 T3 ≥T4
T0-T1 T2 T3 ≥T4
T0-T1 T2 T3 ≥T4
AM Lisboa 76 145 96 307 139 545 222 862 320 404 586 936 -53 -22 -26 -73 372 426 612 1 009
Almada 58 260 79 471 85 116 85 083 245 334 357 357 -88 -77 -106 - 333 411 464
Amadora 47 877 81 458 131 755 143 800 201 342 553 604 -126 -77 12 - 328 419 542
Cascais 109 603 154 528 217 823 301 858 460 649 915 1 268 -1 49 99 496 461 600 816 772
Lisboa 133 707 185 595 267 556 366 387 562 779 1 124 1 539 24 96 152 377 537 684 972 1 162
Loures 59 952 95 820 163 094 240 856 252 402 685 1 011 -100 -11 131 - 352 414 554
Odivelas 71 436 90 682 139 582 215 932 300 381 586 907 -50 -53 24 - 350 434 562
Oeiras 82 128 116 892 188 868 256 239 345 491 793 1 076 -81 -34 13 105 426 525 780 971
Seixal 56 696 75 228 92 456 238 316 388 - -57 -44 -29 - 295 360 417
Setúbal 48 831 58 355 82 988 93 611 205 245 349 393 -75 -91 -116 - 280 336 465
Sintra 52 619 66 259 100 562 146 240 221 278 422 614 -110 -107 -149 -255 331 386 571 869
Vila Franca de Xira 77 275 83 071 116 973 162 800 325 349 491 684 17 -26 9 - 308 375 482
Tabela 7 –Compra de habitação com recurso a crédito bancário, respectivos encargos mensais implícitos, e sua comparação com arrendamento nos concelhos da AML (Fonte de preços de mercado: Confidencial Imobiliário; Cálculos EMPRA). Espaços não preenchidos devido a ausência de transações registadas.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
74 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
3.1.2 Oferta insuficiente
Entre 2001 e 2011 o número de alojamentos clássicos27 em Lisboa cresceu cerca de 34 mil
fogos , enquanto que o número de famílias c lássicas28 aumentou apenas 9 .400 (Gráfico 10).
Na AML esta dinâmica foi mais intensa e no sentido de aumentar o s tock disponível face à
oferta.
O número de alojamentos em 2011 era cerca de 79.000 superior ao número de famílias , o
que poderia conduzir à conclusão da existência de quantidade suficiente de habitação para o
número de famílias . No entanto, se cruzarmos com outra informação relativa à distribuição
dos fogos por regime de ocupação chegamos a uma conclusão inversa no que concerne o
mercado de arrendamento habitacional. Apenas 10.900 fogos estariam disponíveis 27 para
arrendar.
Esta conclusão é coerente com a análise de fogos que são colocados no mercado para
arrendamento (novos e usados), versus a evolução da capacidade de alojamento local em
Lisboa, embora essencialmente concentrada em algumas fregues ias do centro his tórico.
Desde 2012 que o número de fogos para arrendamento tem estado a diminuir, atingindo em
2015 apenas cerca de 5 mil fogos usados e cerca de 450 novos para arrendamento
habitacional (Gráfico 11). No mesmo período, 2012-2015 o número de estabelec imentos de
27 PORDATA (2016) Alojamentos familiares clássicos segundo os Censos: total e por forma de ocupação. Fonte de dados: INE - X Recenseamento Geral da População | IV e V Recenseamentos Gerais da Habitação. 28 PORDATA (2016) Famílias clássicas segundo os Censos: total e por númer o de i ndi víduos . F onte de dados : INE - X, XII, XIV e XV Recenseamentos Gerais da População.
0%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
4%
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1000 000
1200 000
1400 000
1600 000
1960 1981 2001 2011
Evolução do nº de famílias e alojamentos clássicos em Lisboa e Área Metropolitana de Lisboa
Famílias AML
Famílias Lisboa
Alojamentos AML
Alojamentos Lisboa
Aloj. vagos paraalugar AML
Aloj. vagos paraalugar Lisboa
Gráfico 10 - Evolução do número de famílias e alojamentos em Lisboa e AML (Fonte de dados: INE)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
75 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
alojamento local passou de cerca de 390 para 3 .078, enquanto que a capac idade de
alojamento local subiu de cerca de 6 .500 para cerca de 25 mil.
Exis te por isso uma oferta muito reduzida de oferta habitacional para arrendamento e com
tendência para diminuir, enquanto que os respetivos preços têm-se mantido em alta, com
tendência recente para continuar a aumentar (Gráfico 11). Em 2015 o preço médio dos
novos contratos de arrendamento registado na base de dados CiSIR foi de 1 .222 €/mês . Esta
dinâmica de preços resulta em parte de uma valorização dos edifícios com muita atividade de
reabilitação e colocação de fogos em melhores condições no mercado, mas também por
existir uma forte tendênc ia de afetação dos fogos disponíveis a alternativas de utilização
mais rentáveis e de menor risco.
O es tudo Quality of life in Europe: Impacts of the cris is29, de 2012, revela que em Portugal
apenas 20% do parque habitacional é afeto a arrendamento privado enquanto que na UE27
o arrendamento privado é 12%. O baixo peso do arrendamento na UE27 deve-se à entrada
de vários países de Leste que privatizaram nos últimos anos muito do sec tor de
arrendamento social e privilegiaram subsequentemente o mercado de compra-venda. Se
considerarmos a média da UE15 a percentagem de arrendamento privado seria de 32%,
ainda assim abaixo de países como a Alemanha (58%), Áustria (44%), Países Baixos , Reino
Unido, Suécia e França, com valores entre 39%-37%.
29 Eurofond (2012), Quality of life in Europe: Impacts of the crisis: 3rd European Quality of Life Survey.
447
3 115
5 037
2 753
25 043
3 078
1 306 €
1 127 €
1 213 € 1 219 €
1 097 €
1 222 €
950 €
1 000 €
1 050 €
1 100 €
1 150 €
1 200 €
1 250 €
1 300 €
1 350 €
-
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Rendas €
/m
ês
Oferta de habitação para arrendamento, rendas apartamentos novos e alojamento local em Lisboa
Nº fogos novos para arrendamento Nº fogos usados para arrendamentoCapacidade total alojamento local Nº es tabelecimentos de alojamento localPreço médio das rendas / fogo em Lisboa
Gráfico 11 – Stock de fogos para arrendamento, preços das rendas e oferta para alojamento local de curta duração (Fontes de dados: CiSIR, Rendas e Stock para arrendamento; CML, alojamento local)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 76
No que respeita ao arrendamento social enquanto Portugal tem 2%, e a UE27 12%, outros
Estados Membros têm valores muito superiores como os Países Baixos (31%), Dinamarca e
A lemanha (22%), Á ustria (21%) e Reino Unido (20%).
Importa recordar a importânc ia do concelho de Lisboa no mercado de arrendamento
habitacional, quer em termos de dimensão do parque habitacional afeto a este regime de
ocupação, quer em termos de número e valor das transações de arrendamento.
Outro dado importante é a preferência da procura atual relativamente aos regimes de
ocupação de habitação. Este aspecto foi estudado pela Gfk e conc luiu o seguinte para as
famílias de rendimentos intermédios (Figura 11):
• Arrendar foi considerado muito atrativo por 56% (T2B) e nada atrativo por 11%
(L5B);
• Comprar foi considerado muito atrativo por apenas 13% (T2B) e nada atrativo por
34% (L5B), apesar de ter sido o principal regime de ocupação das últimas décadas ,
inc luindo para famílias de ‘c lasse média’;
• Arrendar com opção de compra (modelo locação-venda) foi considerado muito
atrativo por apenas 10% (T2B) e nada atrativo por 40% (L5B), isto apesar de ser
um modelo que deixou de ser utilizado à muito tempo e de ser pouco conhecido.
A preferência atualmente atribuída ao arrendamento também resultará conjugação das
fortes restrições de acesso ao c rédito para aquis ição de habitação própria permanente para
as famílias de rendimentos intermédios , e intermédios-baixos , o que, associado à maior
volatilidade e incerteza em relação ao emprego e ao futuro c ria uma tensão de procura de
habitação para arrendamento ainda não satis feita, em particular para os jovens em início de
vida ativa.
Figura 11 – Regime de habitação desejado pela procura (Fonte: Gfk 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
77 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Para além do regime de ocupação, sobrepõe-se o problema dos preços das rendas face aos
rendimentos das famílias . Pese embora os muitos anos de rendas antigas que não foram
sendo atualizadas , verifica-se que em Portugal 35 ,4% das famílias que arrendam casa
pagavam mais do que 40% do seu rendimento disponível com encargos de habitação, e na
UE27 eram 27,2% das famílias.
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Portugal 17,6 25,5 35,8 35,2 33,8 35,4
UE28 24,2 26,9 25,9 25,9 27,3 27,2
Por outro lado, a procura de habitação em Lisboa é muito superior à oferta disponível. No
es tudo Gfk/CML30 conc luiu-se que cerca de 56.500 famílias estão a pensar mudar de casa
nos próximos 3 anos , das quais cerca de 30.500 para Lisboa, e destas aproximadamente
24.500 são de c lasses de rendimentos intermédios (s tatus B/C1/C2).
3.1.3 Inadequação das características da habitação e ou do
habitat
O es tudo da Gfk evidencia que as características do habitat e da casa têm grande
importância na escolha da habitação e nas motivações para mudar de casa, seja por
insatis fação com a situação atual, seja por desejo de melhorar para uma solução mais
adequada.
Importa ainda compreender em que medida é que a oferta habitacional de Lisboa, incluindo
o habitat (envolvente urbana, espaços , equipamentos , serviços , ambiente soc ial e ambiental)
necessita de ser melhorada e em que aspectos de forma a corrigir desajustamentos entre a
oferta e procura nestes domínios.
A envolvente urbana e a proximidade a equipamentos de utilização coletiva representam no
seu conjunto 53% das respostas sobre os motivos para mudar de casa. As carac terística do
alojamento em s i representam 13% (Figura 12).
30 GfK / Câmara Municipal de Lisboa (2016) Estudo de opinião Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa – Março de 2016.
Tabela 8 – Percentagem da população em regime de arrendamento privado, com custos de habitação superiores a 40% do rendimento disponível por regime de ocupação, Portugal e UE28 (Fonte de dados: Eurostat).
Figura 12 – Factores de mudança de casa nos próximos 3 anos (Fonte: Gfk 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 78
Relativamente à atratividade de Lisboa como c idade para res idir foram colocadas várias
ques tões no estudo da Gfk que são resumidas nas figuras seguintes.
A Figura 13 compara as respos tas em função da localização de residência atual dos
inquirido, permitindo compreender que fatores são relevantes para a população que se
pretende manter e para aquela que se pretende atrair vinda de outros concelhos.
A Figura 14 sistematiza os fatores de atratividade e repulse em função do regime de
ocupação da habitação ser arrendada ou comprada pelos entrevistados , o que permite
aprofundar as espec ificidades da perspetiva dos clientes do Mercado de arrendamento e suas
diferenças com os proprietárias de habitação própria.
Figura 13 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função da residência se r dentro ou fora de Lisboa (Fonte: Gfk 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
79 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Figura 14 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função do regime de ocupação ser arrendamento ou habitação própria (Fonte: Gfk 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 80
4. Beneficiários
Atendendo às falhas de mercado habitac ional diagnos ticadas no concelho de Lisboa (pág. 56
e seguintes), ao enquadramento e objetivos definidos para es te P rograma (pág. 14 e
seguintes), bem como à experiência e população alvo de outro programas habitacionais do
Município, foi definido o universo dos beneficiários do P rograma Renda Acessível.
Genericamente os beneficiários deste Programa são famílias de rendimentos intermédios ,
que residem ou desejam residir em Lisboa, que não conseguem aceder aos preços de
mercado de habitação adequada às suas necessidades e que não são elegíveis para outros
programas habitacionais municipais ou do Estado que permitam concretizar o Direito à
Habitação.
Conceito de família
Para efeitos deste Programa, consideram-se famílias: o conjunto de pessoas que
residem no mesmo alojamento, ou que venham a residir, caso se tornem
arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível. As famílias podem ser
compostas por apenas uma pessoa (famílias unipessoais).
Em função da fase e nível de envolvimento das famílias com o P rograma estas podem ser
des ignadas de duas formas:
• Candidatos: as famílias que cumpram os requisitos de admissão ao Programa Renda
Acessível e se candidatem a pelo menos uma Operação Renda Acessível nos termos
de cada concurso;
• Arrendatários: os candidatos que tenham sido sorteados nos concursos para cada
operação, que tenham aceite a Declaração de Adesão ao Programa Renda Acessível e
celebrado contrato de arrendamento com o concessionário de cada Operação Renda
A cessível.
Requisitos
Podem ser arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível os candidatos
que cumpram cumulativamente todos os requisitos seguintes, à data e a partir da
celebração do contrato de arrendamento:
1 . Serem Cidadãos de nacionalidade Portuguesa, ou de qualquer outra nacionalidade
desde que portadores de autorização de residência, e maiores de 18 anos de idade.
2 . No caso de candidatos com declaração de rendimentos autónomos e por solicitação
dos próprios, o contrato de arrendamento pode ser outorgado por esses elementos.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
81 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
3. O valor da renda mensal das habitações a que se candidatem não pode ser superior
a 35%, nem inferior a 10%, do valor do rendimento disponível médio mensal da
família (RDMM).
4 . O rendimento disponível médio mensal da família é calculado da seguinte forma:
a) O valor base de cálculo é o ‘rendimento global’ (campo 1 da Nota de
Liquidação da última declaração de IRS) dos membros da família, incluindo
ainda quaisquer recebimentos provenientes de contribuições comprovadas da
Segurança Social (pensões , subs ídio de desemprego,...), não sendo
cons iderado o abono de família (se existir);
b) Ao valor base referido na alínea anterior e para o mesmo período temporal é
subtraída a ‘coleta líquida’ (campo 22 da nota de liquidação do IRS);
c ) Depois de subtraído ao rendimento referido na alínea a) as deduções
referidas na alínea b), divide-se o resultado por 12 meses.
5 . Não podem ser proprietários , ou ter a posse, de outra unidade habitac ional localizada
no concelho de Lisboa, com tipologia e acessibilidade adequada à sua utilização pela
família em causa (excepto se estiver em mau estado de conservação ou ruína), não
podendo ainda ser arrendatário de outra unidade de alojamento no concelho de
Lisboa.
6 . Passem a ter comprovadamente como residênc ia habitual e domicílio fiscal a
habitação que arrendarem no âmbito do Programa Renda Acessível, tendo de
denunciar os outros contratos de arrendamento de que eventualmente sejam
arrendatários no concelho de Lisboa, ou renunciar ao beneficio da utilização de outra
habitação que possam estar a utilizar e que seja propriedade do Estado ou de algum
município, antes de terem a posse da habitação arrendada no âmbito des te
P rograma
7 . Terem a sua s ituação contributiva regularizada perante a Autoridade Tributária,
Segurança Social, e não podendo ser devedores ao Município de Lisboa, nem à
GEBALIS - Gestão do A rrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM , nem
aos concessionários de obra pública do Município de Lisboa no âmbito do Programa
Renda Acessível.
8 . Os arrendatários cumpram, e tenham cumprido em eventuais participações
anteriores neste Programa, as suas obrigações contratuais como arrendatários.
São admitidas ‘candidaturas solidárias’, is to é candidaturas de duas famílias que tenham
entre s i relações de parentesco, ou de tutela, e desempenhem funções cuidadoras entre si e
pretendam residir no mesmo empreendimento de modo a assegurar a prossecução dessas
funções cuidadoras , mantendo-se cada uma delas em alojamentos autónomos ,
nomeadamente nas seguintes situações:
a) Duas famílias , uma composta por avós e outra por filhos e ou netos que
comprovadamente desempenhem funções cuidadoras entre si;
b) Duas famílias que comprovadamente partilhem entre s i a tutela da educação de
menores a cargo (por exemplo na sequência de divórcio);
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 82
c ) Duas famílias em que um dos seus membros tenha a guarda ou tutela legal de um
membro do família, atestada por sentença judicial ou declaração da entidade pública
competente em razão de matéria.
Segmentos de procura com necessidade de oferta específ ica
Dependendo da dimensão da procura potencial, do diagnóstico de falhas de mercado de
arrendamento habitacional ou da necessidade de fixar população de determinado segmento
(etário, profissional, vulnerabilidade social ou outro) para assegurar a prossecução dos
objectivos es tratégicos de desenvolvimento do concelho de Lisboa, poderá vir a ser
promovida oferta específica para esses segmentos.
Identificam-se desde já grupos da população que poderão necessitar de oferta específica
(mesmo que integrada em operações com outros tipos de beneficiários) para assegurar o
reforço da competitividade, coesão social e territorial:
a) Famílias com descendência31 ou ascendência32 numerosa;
b) Famílias jovens em início de vida ativa (trabalhadores ou estudantes universitários
com bolsa de estudo);
c ) Famílias monoparentais;
d) Famílias unipessoais;
e) Pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida;
f) Trabalhadores da comunidade académica e científica: docentes , investigadores e
bolseiros de investigação científica que trabalhem em instituições de ensino superior
ou de inves tigação científica reconhecidas como tal pela Fundação para a Ciência e
Tecnologia e localizadas em Lisboa.
31 Famílias com descendência numerosa: um ou mais adultos com pelo menos 3 crianças dependentes. 32 Famílias com ascendência numerosa: crianças dependentes cujos pais e ou outros cuidadores (avós e outros familiares) façam parte de agregados familiares distintos.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
83 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
5. Modelo jurídico
5.1. A necessidade de mobilizar a sociedade -
modelo de colaboração
Atendendo aos objetivos operacionais do Programa Renda Acessível, à sua dimensão e à
urgência social na promoção de habitação adequada com renda acessível no concelho de
Lisboa, propõe-se um modelo colaborativo com operadores privados , empresas ,
cooperativas , organismos de inves timento coletivo e qualquer tipo de entidades admissíveis .
As principais razões para a escolha do modelo de colaboração com operadores privados são
indicadas na Tabela 9 (vantagens) e Tabela 10 (desvantagens), centrando-se na necessidade
de juntar à capacidade técnica e financeira do Município de Lisboa a de operadores do sec tor
da habitação, quer em termos de conhecimento técnico, grande capacidade de produção e
gestão de habitação, quer em termos de capacidade de angariação de recursos financeiros
essenciais à concretização dos investimentos previstos.
Promoção direta pelo Município Promoção indireta, modelo colaborativo
Vantagens:
• Rendibilidade: T IR a.i. > 6% a 8% é muito interessante para sustentabilidade financeira da CML a prazo;
• Rendibilidade dos capitais próprios potencialmente elevada atendendo à atual maior facilidade em obter boas condições de c rédito bancário com prazos dilatados;
• A proveita a capacidade técnica e experiência existente Gebalis para exploração dos edifícios habitacionais. Impulso para reestruturação, ‘rebranding’ e modernização da Gebalis.
Vantagens:
• O ptimiza produção de fogos, mobilizando a capacidade técnica e recursos financeiros dos operadores disponíveis no mercado;
• Risco de construção: 100% privado;
• Risco de operação: 100% privado;
• Risco de c rédito: 100% privado;
• V alorização do património imobiliário munic ipal (±70% da superfície de pavimento de habitação retorna ao Município depois de cons truída/reabilitada), reduzida afetação de recursos financeiros próprios.
• P romove qualificação, desenvolvimento e profissionalização do mercado de arrendamento habitacional em Lisboa.
Tabela 9 - Vantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 84
Promoção direta pelo Município Promoção indireta, modelo colaborativo
Desvantagens:
• Falta de capacidade financeira para satisfazer necessidade de investimento global de curto e médio prazo >700 M€ (obras em edifícios, equipamentos coletivos e obras de urbanização e custos conexos);
• Limites legais ao endividamento da República impedem satisfação das necessidades de financiamento com recurso à banca;
• Risco de construção, operação e c rédito: 100% municipal;
• Despesas e atividades operacionais 100% por conta do Município;
• Despesas e atividades de conservação 100% do Município;
• Recursos humanos qualificados insuficientes para contratar, gerir a produção de cerca de >9.000 fogos no curto e médio prazo;
• Risco de desvios em tempo e custos potencialmente mais elevado.
Desvantagens:
• E levada complexidade na concepção e necessidade de cooperação de outras entidades, ficando sujeita ao risco do seu interesse nas operações renda acessível.
• C ontratos de longa duração (~30 anos) requerem soluções organizacionais na C ML adequadas ao efetivo controle de ges tão;
• C usto de oportunidade da rendibilidade dos projetos (T IR a.i. >6%/ano) e da rendibilidade dos captais próprios;
• Parte do património (cerca de 30% da Superfície de P avimento de cada operação) tem de ser alienada ao concessionário garantir viabilidade económica das operações.
5.2. Modelo jurídico: concessão de obra pública
Tendo em conta que o Programa Renda Acessível requer a colaboração de operadores
privados pelas razões já referidas no capítulo anterior, importa definir qual o modelo jurídico
mais adequado para regular a relação entre o Município e os seus parceiros . Esta análise foi
desenvolvida no âmbito de grupo de trabalho had-hoc 33 que ponderou as várias
possibilidades , tendo concluído ser mais adequado o modelo de concessão de obra pública,
eventualmente em conjugação com o modelo de direito de superfíc ie, dando nesse caso
origem a um modelo misto.
33 Grupo de trabalho had-hoc para discutir os modelos jurídicos possíveis para o PRA e quais as vantagens e desvantagens de cada um. Este Grupo foi constituído pelos Membros da Equipa de Missão do PRA, Diretora Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local e pelas juristas: Ana Fraga (GVJPS), Mariana Rafeiro (GVMS), Rui Gonçalves (GVPM), Teresa Gomes (DMGP), Margarida Beirão (DMHDL), Rita Lourenço (DMHDL), contanto ainda com a assessoria técnica e científica do CEDIPRE, sob coordenação dos Professores da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra Licínio Martins e Pedro Costa Gonçalves.
Tabela 10 - Desvantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
85 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
5.2.1 Definição
De acordo com o CEDIPRE 34 , a Concessão de obras públicas é o contrato pelo qual o
cocontratante se obriga à execução ou à conceção e execução de obras públicas , adquirindo
em contrapartida o direito de proceder, durante um determinado período, à respetiva
exploração, e, se assim estipulado, o direito ao pagamento de um preço – c f. artigo 407/1
C ódigo dos Contratos P úblicos, em linha com a definição da Diretiva 2014/23/UE.
O contrato de concessão de obras públicas é, em geral, regulado no Código dos Contratos
Públicos . Os contratos de concessões municipais não conhecem espec ificidades de regime –
existem, claro, regras específicas a ter em consideração nes te âmbito, ao nível das
competências.
Notas dispersas sobre o modelo de concessão:
1 . Assume-se aqui a figura do contrato de concessão de “obras públicas” – as
operações de construção ou de reabilitação de equipamentos para colocar
no mercado da renda acessível correspondem à execução de obras públicas
e a gestão dos equipamentos corresponde, pois, à gestão de obras públicas.
Em termos legais , obra pública é “o resultado de quaisquer trabalhos de construção,
reconstrução, ampliação, alteração ou adaptação, conservação, res tauro, reparação,
reabilitação, beneficiação e demolição de bens imóveis executados por conta de um
contraente público” (o Município de Lisboa tem esta condição, de contraente público).
2 . Elemento essencial do regime da concessão de obras públicas é a transferência de
risco para o concessionário:
• Artigo 413 do CCP: o contrato deve implicar uma significativa e efetiva
trans ferência do risco para o concessionário.
• Artigo 5 da Diretiva 2014/23/EU: “a adjudicação de uma concessão … envolve a
trans ferência para o concessionário de um risco de exploração dessas obras ou
serviços que se traduz num risco ligado à procura ou à oferta, ou a ambos .
Cons idera-se que o concessionário assume o risco de exploração quando, em
condições normais de exploração, não há garantia de que recupere os
investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das
obras ou dos serviços que são objeto da concessão. A parte do risco trans ferido
para o concessionário envolve uma exposição real à imprevis ibilidade do
mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo
concessionário não sejam meramente nominais ou ins ignificantes”.
3 . O concessionário não é proprietário dos bens que constrói ou reabilita. O
direito que adquire é a concessão, ou seja, o direito de cons truir/reabilitar e de gerir
(explorar) os bens que integram o estabelecimento da concessão, os quais
34 Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 86
pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos
no fim da concessão.
4 . Como modelo de direito público, a concessão assegura a supremacia jurídica e
funcional do Município de Lisboa durante todo o período de execução do
contrato.
5 . O prazo de vigência do contrato é f ixado em função do período de tempo
necessário para amortização e remuneração, em normais condições de
rendibilidade da exploração, do capital inves tido pelo concessionário. Na falta de
es tipulação contratual, o prazo a que se refere o número anterior é de 30 anos.
C omo observação complementar, deve dizer-se o seguinte:
3 . O modelo de concessão de obra pública ref lete de forma mais rigorosa e
consistente o sentido político e jurídico de uma opção de externalização de
responsabilidades públicas; com efeito, a concessão (de obras e, ou de serviços
públicos) sempre foi vista como figura própria de direito público, com o sentido de
atribuir a um parceiro privado a gestão de uma tarefa ou missão de responsabilidade
pública. Neste sentido, a concessão pressupõe que o Município de Lisboa atua
na condição de responsável político e jurídico pelo Programa Renda
Acessível.
4 . O modelo do direito de superfície pode vir a servir o objetivo pretendido, mas baseia-
se numa outra filosofia, de índole privada e patrimonial, em que o Município de
Lisboa aparece mais na condição de proprietário do que como responsável por um
programa de disponibilização de habitações de renda acessível.
Um cenário que merece atenção passa pela eventual conjugação, no mesmo contrato,
do modelo de concessão com o modelo do direito de superf ície: ass im, por exemplo,
pode prever-se que alguns imóveis de uma determinada intervenção se enquadram num
regime de concessão e outras num regime de direito de superfície. Estaremos aqui diante de
um “contrato misto”, que envolve elementos de concessão de obra pública e elementos de
cons tituição de um direito de superfície.
5.2.2 Comparação entre Modelos Contratuais
O exercício de comparação que a seguir se expõe tem subjacente uma comparação entre os
dois modelos contratuais identificados: concessão vs. direito de superfície.
Importa sublinhar que, em qualquer caso, está aqui presente uma opção de fundo por uma
solução de contratação ou de externalização (“contracting out”) das funções de “construção
ou reabilitação e gestão” dos edifícios a colocar no mercado de arrendamento acessível.
O elemento de comparação da opção de fundo que se assume seria a solução de produção
“in house”, isto é, a execução direta das funções indicadas , pelo Município de Lisboa ou por
uma entidade dedicada sob influência dominante e controlo municipal (ver C apítulo 5.1. ).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
87 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Modelo do Contrato de Concessão
Vantagens
• O contrato de concessão garante a intervenção do Município na manutenção do
contrato.
• O Concessionário obriga-se à execução ou concepção/execução, e/ou a exploração
do projeto e da obra.
• Exis te a possibilidade de resgate da concessão em caso de falta grave do
concessionário devidamente comprovada, e por motivos de interesse público,
mediante o pagamento de compensações financeiras equivalentes ao concessionário
(art.º 422º CCP).
• O Concedente pode solicitar, por escrito, ao concessionário qualquer informação ou
relatórios específicos sobre aspec tos relacionados com a execução do contrato (art.º
414 CCP).
• Pode prever-se no contrato de concessão que o Concessionário deve manter o
edifício sujeito ao regime de renda acessível em bom estado de conservação e em
perfeitas condições de utilização. Se o C oncessionário se torna proprietário do
edifíc io existe um incentivo ainda maior para obras de manutenção.
• Exis te a possibilidade de sequestro e de resgate nos termos fixados na lei (por
exemplo, por motivo de expropriação pública), e de resolução em qualquer altura da
operação, face a incumprimentos do concessionário (art.º 420º CCP).
• Em princípio, todos os bens que integram o estabelecimento da concessão revertem
gratuitamente para o Município findo o prazo contratual da concessão (art.º 425 nº
4 CCP).
• Se, no entanto, o C oncessionário se torna proprietário da obra findo o prazo da
concessão, o Município fica desonerado de despesas futuras de manutenção dos
edifíc ios.
• Os direitos de propriedade intelec tual sobre es tudos e projetos elaborados para os
fins das atividades da concessão, bem como outros elementos referidos no artigo
417.º, n.º 1 , do CCP, são transmitidos gratuitamente e em regime de exclusividade
para o C oncedente (art.º 425 nº 2 CCP).
• O Concedente tem a faculdade de inserir, à priori, no contrato, uma cláusula de
opção de venda dos bens afetos à concessão, possibilitando a sua compra por parte
do Concessionário num momento futuro da vida do contrato (trata-se de uma
cláusula de natureza contratual, que pode, ou não, ser inserida no contrato;
está inteiramente na disponibilidade do Município de Lisboa).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 88
• Possibilidade de maior controlo por parte do concedente sobre o projeto, a obra e a
fase de exploração: por exemplo, verificação do cumprimento das prestações a que o
concessionário se obriga; manutenção do valor de renda, etc . (trata-se de uma
cláusula que tem fonte/base legal, mas que também está na disponibilidade
contratual do Município de Lisboa – art.º 418º; 420.º al. e) CCP).
• O contrato de concessão é regido pelo Código dos Contratos Públicos , o que confere
um nível maior de segurança jurídica, transparência e equidade.
• A propriedade do solo, dos edif ícios e da obra é do Município, isto é, faz
parte do seu património imobiliário.
• No contrato também pode prever-se que, no f im do prazo da concessão, o
Concessionário possa tornar-se proprietário dos edif ícios e dos solos, mas
com um “direito de preferência” a favor do Município de Lisboa. Ou seja,
pode estabelecer-se uma cláusula com um conteúdo deste tipo: f inda a
concessão, o Concessionário adquire a propriedade dos edif ícios que tenha
construído e dos respectivo solo, mas o Município de Lisboa reserva a
faculdade de, nessa data, preferir na aquisição dos imóveis. Se assim estiver
previsto, bastará ao Município acionar esta cláusula para adquirir a
propriedade dos imóveis.
Contudo, nes ta s ituação, embora caracterizada por uma configuração especial
relativamente às hipóteses tipicamente previstas no artigo 1091.º do Código Civil,
sempre se poderá colocar a questão de saber se os arrendatários das fracções não
gozam, também aqui, do direito legal de preferência na aquisição. Mas, na
hipótese conf igurada, o exercício do direito de preferência pelos
arrendatários não se coloca, por se tratar de uma relação puramente interna
entre Concedente e Concessionário. O regime legal conf irma esta conclusão.
Determina-se no artigo 1091.º do C ódigo Civil:
“Artigo 1091.º
Regra geral
1 — O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local
arrendado há mais de três anos;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de
caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os
poderes legais de adminis tração com base nos quais o contrato fora
celebrado.
2 — O direito previsto na alínea b) exis te enquanto não for exigível a
res tituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
89 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
3 — O direito de preferência do arrendatário é graduado
imediatamente acima do direito de preferência conferido ao
proprietário do solo pelo artigo 1535.º
4 — É aplicável, com as necessárias adaptações , o disposto nos artigos
416.º a 418.º e 1410.º”
A dúvida pode colocar-se em relação à possível aplicação, in casu, do disposto na
alínea a). Mas , verdadeiramente, o direito aí conferido es tá tipicamente
configurado para as situações em que o proprietário aliena os bens para terceiros e
não para as hipóteses de bens cons truídos e explorados em regime de concessão.
Neste regime, a destinação natural da propriedade dos bens construídos pertence
ao Concedente; a exceção é virem a pertencer ao Concessionário e tal só sucederá
por, eventualmente, puder ser es tabelecida uma c láusula no contrato a seu favor.
Trata-se de uma “relação interna” entre Concedente e Concessionário, que faz
necessariamente parte do quadro do equilíbrio interno – económico, patrimonial e
financeiro – da concessão. Tanto mais que o exerc ício do direito de preferência
pela CML poderia ou poderá ter ainda em vista a continuidade, para além da
concessão, do desenvolvimento do P rograma Renda Acessível. P or isso, é de
entender que a citada alínea a) do n.º 1 do artigo 1091 do Código C ivil só terá
aplicação nas s ituações em que o Concessionário, tendo-se tornado proprietário
dos bens , os aliene para terceiros (terceiros em relação ao contrato de concessão)
e não nos casos em que, pelo próprio regime da concessão, aquele que seria o
titular natural da propriedade (a CML) venha a exercer o direito de preferênc ia,
caso tenha estabelec ido uma cláusula de aquis ição da propriedade pelo
C oncessionário.
A questão exposta já assumira contornos diferentes se se estabelecer
contratualmente que o Concessionário adquire a propriedade dos edif ícios
e do solo no f im da concessão e posteriormente decida proceder à
respectiva alienação para o mercado, prevendo-se, também para esta
hipótese, um direito (contratual) de preferência a favor do Município de
Lisboa. “Tanto por tanto”, o Município de Lisboa adquiriria a propriedade
dos imóveis.
Mas, nesta – segunda – situação é que já se coloca o problema da
prioridade legal da prioridade da preferência legal dos arrendatários, pela
simples razão de que, aqui, os imóveis já são disponibilizados para o
mercado, enquanto que na anterior tudo se passa na disciplina exclusiva
do contrato entre o Concedente e o Concessionário.
Desvantagens
• O Município fica impedido de utilizar os bens afetos à concessão, e de deles
retirar vantagens, enquanto o contrato de concessão durar.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 90
• Se o P rograma Renda Acessível se revelar vantajoso, quer de um ponto de vista
económico, quer de um ponto de vista político, social, etc ., o Concedente não
pode reaver os bens afetos à concessão e prestar o serviço público, sem pagar a
compensação devida ao parceiro privado, nos termos gerais do CCP, durante a
concessão.
• A opção por uma eventual cláusula com opção de venda dos bens afetos à
concessão apos ta no contrato de concessão tem de ser feita num momento
anterior ao da execução do contrato, deixando o Concedente sem alternativas
futuras . Neste modelo, é o Concedente que se obriga a vender os bens afetos à
concessão, podendo o concessionário adquirir ou não. O brigar o Concessionário a
comprometer-se a adquirir os bens passados 5 ou 10 anos de duração do
contrato de concessão (por exemplo) pode revelar-se pouco atrativo e
condicionar o negócio, do ponto de vista do parceiro privado. Assim, seria dada a
garantia, por parte do concedente de que, findo um determinado período de
tempo, este se compromete a vender os edifíc ios , podendo o C oncessionário
optar por comprar ou não, seguindo uma lógica empresarial e analisando a sua
s ituação económica à data da oferta de aquisição.
Modelo do Direito de Superf ície
Vantagens
• Como o Município mantém a propriedade do solo (art.º 1524º C.C), preserva o
direito de alienar a terceiros a propriedade dos solos (o superficiário não tem
direito de preferência na aquisição).
• O Município goza do direito de preferência (legal) na alienação da superfície,
tendo es te direito eficácia real (artigo 1535.º do C C).
• A extinção do direito de superfície pelo decurso do prazo implica a extinção dos
direitos reais de gozo ou de garantia constituídos pelo superficiário em benefício
de terceiros (art.º 1539.º C.C).
• Em caso de mora no pagamento do preço acordado no ato de constituição da
superfície (art. 1530.º CC), o superfic iário é sanc ionado com o pagamento de um
valor adic ional de duas vezes o valor da dívida (artigo 1530.º e 1531.º, n.º 2 , do
C C ).
• O Município pode estabelecer no contrato factos extintivos do direito de
superfície, para além dos previstos na lei, como condição resolutiva (is to permite
es tabelecer que o direito se extingue no caso de o superfic iário – originário ou
sucessivo – deixar de cumprir as obrigações relacionadas com o programa da
renda acessível).
O Município goza do direito de preferência sobre os edifícios . Neste caso, não há
qualquer dúvida quer sobre a alienação – trata-se de uma alienação do
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
91 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
superficiário para terceiros -, quer, em termos do exercíc io do direito preferência,
conforme resulta do n.º 3 do artigo 1091.º do Código Civil: “3 — O direito de
preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito
de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º”
• A responsabilidade da gestão e conservação do edifíc io bem como de cobrança
das rendas compete ao parceiro privado (superficiário) (art.º 1538º nº 3 C.C +
estipulação contratual) .
Desvantagens
• O Município não é dono da obra construída, nem da obra reconstruída
(ambas integram a designada propriedade superf iciária).
• O direito de superfície resulta de um contrato que não assegura ao Município um
domínio bas tante do cumprimento do programa de renda acessível. Não sendo
uma concessão e tratando-se na verdade de uma transmissão – ainda que
temporária – do direito de superfície, torna-se mais difícil justificar a intromissão
do proprietário do solo no exercício do direito do superficiário.
• Em caso de incumprimento, o litígio deverá ser resolvido junto dos tribunais , não
dispondo o Município de poderes de autoridade de impor o cumprimento
ou de impor multas (pode, contudo, estabelecer-se cláusulas penais).
5.2.3 Procedimentos pré-contratuais
Os procedimentos pré-contratuais cons iderados mais adequados para a escolha de
concessionários e das respetivas propostas são o Concurso Limitado por Prévia Qualificação
(arts . 162.º-192.º ) e o Procedimento de Negoc iação (arts . 162.º-192.º), sinteticamente
apresentados de seguida.
Nas primeiras operações do Programa Renda Acessível considerasse aconselhável o
Procedimento por Negociação por permitir quer ao Munic ípio, quer aos candidatos , melhorar
as propos tas em concurso, beneficiando uns e outros da aprendizagem que o próprio
processos concursal proporciona, bem como de uma melhor aproximação das propostas ao
tipo de intervenção desejada pelo Município, sendo em tudo o resto semelhante ao essencial
do procedimento do C oncurso Limitado por P révia Q ualificação.
Concurso limitado por prévia qualif icação (arts. 162.º-192.º )
O concurso limitado por prévia qualificação conhece duas fases:
A. Fase da apresentação e de qualificação dos candidatos;
B. Fase da apresentação e análise das propostas e adjudicação.
A. Fase da apresentação e de qualif icação dos candidatos
1 – P ublicação do anúncio no DR ou no DR e no JOUE- arts 167.º e 131.º do CCP.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 92
2 – A presentação das candidaturas - arts. 170.º-176.º do CCP.
3 – P ublicação das listas de candidaturas por via eletrónica – art. 177.º do CCP.
4 - A nálise das candidaturas – art. 178.º do CCP.
4 .1 . Modelo simples de qualificação – são qualificados todos os candidatos que
preencham os requisitos mínimos de capacidade técnica e de capacidade financeira –
art. 179.º; do C CP.
4 .2 . Modelo complexo de qualificação: s istema de seleção – qualificação efetuada
segundo o critério da maior capacidade técnica e financeira – arts . 181.º, 139.º,
164.º, n.º 1 , al. m, do C CP.
Quando o anúncio do concurso limitado por prévia qualificação não for publicado no
JOUE, o programa de concurso pode estabelecer que a qualificação dos candidatos é
efetuada apenas em função da capacidade técnica ou apenas em função da
capacidade financeira – art. 164.º, n.º 5 . Os requis itos de capacidade técnica e de
capacidade financeira encontram-se previstos no art. 165.º, n.º 1 e 2 , do C CP.
5 – Relatório P reliminar da fase de qualificação – art. 184.º do CCP.
O júri propõe ao órgão adjudicante a qualificação dos candidatos e, eventualmente, a
exclusão de alguns dos candidatos . Caso se trate de modelo de qualificação
complexo, o júri deve ainda propor a ordenação dos candidatos . O júri envia o
relatório também para todos os candidatos , para que se possam pronunc iar sobre
ele.
6 – A udiência prévia – art. 185.º do CCP.
7 – Relatório final da fase de qualificação – art. 186.º do CCP.
8 – Dec isão de qualificação – arts. 187.º e 188.º do CCP.
Perante as conclusões finais do júri, o órgão adjudicante profere a dec isão de
qualificação, do qual notifica todos os candidatos remetendo-lhes ainda o relatório
final.
B. Fase da apresentação e análise das propostas e adjudicação.
9 – C onvite dos candidatos qualificados – art. 189.º do CCP.
10 – A presentação das propostas – art. 62.º do CCP.
11 – P ublicação da lista de concorrentes - art. 138.º do CCP.
12 – A nálise e avaliação das propostas – arts. 70.º e 139.º do CCP.
Análise das propostas: verificação dos requisitos legais relacionados com o
cumprimento dos requisitos formais de apresentação, bem como com os requisitos
substanciais de adequação, regularidade e de aceitação das propostas . Conduz à
aceitação ou exclusão das propostas.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
93 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
A s propostas não excluídas serão submetidas a avaliação.
Critérios de avaliação das propostas:
- avaliação segundo o c ritério da proposta do mais baixo preço;
- avaliação segundo o c ritério da proposta economicamente mais vantajosa.
Classificação ou pontuação e ordenação das propos tas e sua fundamentação – art.º
139.º do CCP.
13 – Relatório preliminar – art. 146.º do CCP.
14 – A udiência prévia – art. 147.º do CCP.
15 – Relatório final – art. 148.º do CCP.
Ponderadas as observações dos concorrentes, o júri redige o relatório final,
mantendo ou alterando as conclusões do relatório preliminar, podendo ainda propor
a exclusão de qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer
dos motivos previs tos no n.º 2 do art.º 146.º. Resultando do relatório final uma
exclusão ou alteração na ordenação das propos tas , o júri procede a nova audiência
prévia e prepara um segundo relatório final.
16 – Decisão de adjudicação – arts. 73.º, e 76.º a 78 .º do CCP.
Após as conclusões finais do júri, o órgão adjudicante procede então à emissão do
ato de adjudicação e à notificação de adjudicação – até ao termo do prazo da
obrigação de manutenção das propostas – art. 76 .º, n.º 1 – salvo se prazo superior
for fixado no programa do procedimento ou no convite, o prazo de obrigação da
manutenção das propostas é de 66 dias contados da data do termo fixado para a
apresentação das propostas – art. 65.º.
17 – C elebração do contrato – art. 94.º - 106.º. do CCP.
E laboração da minuta do contrato pelo órgão adjudicante – art. 96.º do CCP.
P razos para a outorga do contrato – arts. 104.º do CCP.
Procedimento de negociação (arts. 162.º-192.º)
1 – Apresentação das candidaturas e qualificação dos candidatos (remissão para as
regras do concurso limitado) – art. 194.º, art. 197.º e art. 198.º do CCP.
2 – Apresentação e análise das versões iniciais das propostas (remissão para as
regras do concurso limitado) – art. 194.º e 200.º do CCP.
3 – Início da negociação – art. 201.º do C CP.
4 – Negociação e apresentação das versões finais das propostas – art. 120.º e 121.º
do C CP.
Notificação para apresentar as versões finais integrais das propostas – quando o júri
der por terminada a negociação, notifica os concorrentes para, em prazo por ele
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 94
fixado para o efeito, apresentarem as versões finais integrais das propostas – art.
121.º.
5 – Análise das versões finais das propostas de adjudicação – art. 203.º, art. 152.º,
art. 153.º e 154.º do C CP.
Relatório preliminar – após a análise das versões finais das propostas e aplicação do
c ritério de adjudicação, o júri elabora fundamentadamente um relatório preliminar no
qual deve propor a ordenação das mesmas , podendo ainda propor a exclusão de
qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer dos motivos
previstos no n.º 2 do art. 146.º, n.º 1 do art. 121.º, n.º 3 do art.º 152.º do CCP.
6 – A udiência P révia – art. 153.º do CCP.
Os concorrentes dispõem de um prazo não inferior a 5 dias para se pronunciarem,
por esc rito, ao abrigo do direito de audiência prévia – art. 123.º, n.º 1 do C CP.
7 – Segundo relatório final – art. 154.º, 148.º do CCP.
O júri elabora um relatório final fundamentado, no qual pondera as observações dos
concorrentes efetuadas ao abrigo do direito de audiência prévia, mantendo ou
modificando o teor e as conclusões do relatório preliminar, podendo ainda propor a
exclusão de qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer dos
motivos previstos no n.º 2 do art. 146.º do CCP.
8 - A udiência prévia.
Nos casos referidos anteriormente, bem como quando do relatório final resulte uma
alteração da ordenação das propostas , o júri procede a nova audiência prévia, tendo
os concorrentes um prazo não inferior a 5 dias para se pronunciarem, por escrito, em
sede de audiência prévia.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
95 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
6. Funcionamento, dimensão do programa e
investimento
6.1. Estrutura e metodologia
O P rograma Renda Acessível é um instrumento munic ipal de política pública de habitação, no
enatnto requer a mobilização de capacidade técnica e financeira de operadores privados do
sec tor da habitação e do sector financeiro para a sua execução.
A gestão desta relação regesse essencialmente pelo Código dos Contratos P úblicos , assente
em procedimentos transparentes e eficientes de contratação pública, e em mecanismos de
controle de gestão adequados à boa execução dos contratos com os operadores privados.
De acordo com o modelo proposto, a relação entre os parceiros privados e Município é
regulada nos termos da lei por contrato de concessão de obra pública, sendo por isso estes
parceiros designados por concessionários.
Atendendo à natureza dos parceiros (empresas e organismos de inves timento coletivo) e dos
beneficiários (famílias ), bem como das relações a desenvolver com uns e outros , o Programa
foi estruturado de forma que se pretende s imples , intuitiva e transparente, seguindo uma
metodologia adaptada a partir de Osterwarder (2015)35 , a qual permite s istematizar as
principais componentes de um modelo de negóc io e ser fac ilmente compreendida por
parceiros , beneficiários , dec isores políticos e serviços municipais envolvidos na execução do
P rograma (Figura 15).
35 Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Business Model Generation.
Figura 15 - Estrutura do modelo de negócio seguida no Programa Renda Acessível
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 96
Neste sentido, foram estruturados dois modelos de negócio, um para as famílias
benef iciárias que procuram habitação em Lisboa para arrendar, e a quem o
Município destina uma oferta residencial adequada e com rendas acessíveis e outro
modelo, para os concessionários, que querem desenvolver atividade económica no
arrendamento acessível, e a quem o Município dirige uma proposta de colaboração.
Em ambos os casos os modelos de negócio são compostos por um conjunto de 9
blocos35, ilus trados na Figura 15 e que podem ser sinteticamente descritos da forma
seguinte:
• Segmentos de procura (famílias e parceiros): nes te caso um dos modelos
define quem são os vários grupos de pessoas (tipos de famílias ) a quem se destina,
e outro modelo define os vários grupos de entidades (tipos de concessionários ) a
quem se destina, procurando compreender as suas necessidades , problemas e
desejos de forma a informar a preparação de propos tas que c riem valor e que sejam
adequadas a cada segmento;
• Propostas de valor: desc reve o conjunto de bens , serviços e possibilidades no
âmbito deste P rograma que c riam valor para os vários segmentos . Nes te âmbito são
identificados os problemas que ajudamos a resolver ou a mitigar de forma
significativa, que necessidades estamos a satisfazer. No caso das famílias
beneficiárias a c riação de valor passa pela estratégia de preço de rendas mais baixas
para um bom nível de qualidade residencial (habitação e habitat);
• Canais: nesta componente é descrita a forma de comunicar e de fazer chegar as
propostas de valor aos des tinatários , deve privilegiar os canais preferidos pelos
destinatários , verificar se os canais atualmente utilizados são adequados e melhorar
se for caso disso, avaliar e introduzir coerência comunicacional, identificar que canais
são mais eficazes e eficientes , pensar como é que esses canais se integram na vida
ou atividade normal dos destinatários do Programa, tudo isto tendo como objetivos:
o Dar a conhecer a proposta do Município para famílias e parceiros;
o Ajudar as famílias e os parceiros a avaliarem adequadamente a propos ta de
valor do Município;
o Proporcionar formas adequadas , convenientes e transparentes de famílias e
parceiros poderem contratar com o Município a sua participação nes te
P rograma;
o P roporcionar o acesso efetivo às propostas de valor;
o Oferecer condições adequadas para a gestão da relação ao longo da
partic ipação das famílias e parceiros neste P rograma.
6 . Relação com a procura: nes te bloco do modelo procurasse em primeiro lugar
compreender que tipo de relação os destinatários do Programa desejam ter com o
Munic ípio, são definidos e monitorizados os tipos de relação mais adequados a cada
segmento de procura e como integrá-los com as restantes componentes do modelo
de negócio. Também será nes te bloco que se definem requisitos para a relação
contratual entre os arrendatários e os concessionários . Podem ser considerados
vários tipos de relação, como por exemplo:
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
97 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
a. A ssistência pessoal;
b. Serviços automatizados (por exemplo através de portal na Internet);
c . Comunidades (por exemplo para troca de experiênc ias e recolha de
informações que permitam melhorar a proposta de valor e o P rograma em
geral);
d. Cocriação (na qual os destinatários são convidados a propor soluções para a
concepção e melhoria do modelo de negócio e do P rograma em geral).
7 . Fluxos de receita: os fluxos de receita correspondem aos valores que os
destinatários estão dispostos a pagar como contrapartida pela propos ta de valor do
modelo de negócio. Es tes fluxos em teoria podem ter associados mecanismos de
fixação de preços , concursos , leilões , negociação,... Por exemplo: no caso das
famílias es tes fluxos correspondem, essencialmente ao pagamento de rendas , em
contrapartida ao arrendamento de habitação, no caso dos parceiros podem
corresponder ao valor do investimento realizado pelos próprios em obras de
reabilitação e ou construção nova, tendo como contrapartida a possibilidade de
explorar imóveis do munic ípio e outras condições favoráveis ao desenvolvimento de
atividade económica.
8 . Recursos-chave: os recursos-chave podem ser fís icos (terrenos e edifícios ),
financeiros (dinheiro, s istema de garantias financeiras , linhas de c rédito...),,
intelectuais (competênc ias exclusivas , parcerias , marcas) e humanos (pessoas com
conhecimento técnico, características de relac ionamento interpessoal e outras
carac terísticas adequadas à produção e controle de gestão das atividades e criação
de valor), podendo estes recursos ser do Município e ou obtidos junto de parceiros e
fornecedores externos . Este bloco define assim os recursos que são essenciais para
oferecer a proposta de valor e assegurar todas as componentes do modelo de
negócio, tais como o canais de distribuição as relações com os clientes , fluxos de
receita,...;
9 . Atividades-chave: nes ta componente são definidas as atividades mais importantes
que o Município deve fazer para conseguir que o modelo de negócio funcione bem,
nomeadamente para assegurar a propos ta de valor, a relação com os des tinatários ,
obter as receitas, controlar os custos, gerir e monitorizar o P rograma.
10. Parcerias-chave: neste bloco são definidos os fornecedores e parceiros que fazem
o modelo de negócio funcionar, sendo também definido quem faz o quê. No caso do
modelo de negóc io para as famílias , a participação dos concessionários é es tratégica
e complexa, dando ela própria origem a um modelo de negócio. As parcerias têm
essencialmente as seguintes motivações na sua génese:
e. Redução do risco e incerteza;
f. O ptimização e economias de escala;
g. A quisição de recursos e atividades específicas.
11 . Estrutura de custos: neste bloco são identificados e quantificados os custos mais
s ignificativos, em particular os relacionados com atividades-chave e recursos-chave.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 98
6.2. Quem faz o quê?
Município de Lisboa
Ao Munic ípio de Lisboa cabem as seguintes atividades-chave no quadro do esquema geral de
func ionamento do P rograma (Figura 16):
1 . Disponibilizar património imobiliário municipal do seu domínio privado (edifícios e
terrenos), afetando-o a concessões de obra pública, no âmbito das quais os
concessionários disponibilizam habitação para arrendamento acessível às famílias
beneficiárias;
2 . A tribuir os benefícios tributários da sua competência às Operações de Renda
A cessível, sempre que necessário à sua sustentabilidade económica e financeira;
3 . Fixar os padrões de qualidade para os trabalhos de concepção, construção,
manutenção, conservação e serviço ao c liente (arrendatário);
4 . P romover os procedimentos pré-contratuais necessários à seleção de concessionários
e propostas;
5 . Es tudar as falhas de mercado de arrendamento habitacional, a procura de habitação,
boas práticas e disseminar publicamente essa informação e conhecimento;
6 . Es timular a procura e organizar o processo de seleção de arrendatários de entre o
conjunto de famílias que se candidatem, e que cumpram os requisitos aplicáveis,
com base num processo de sorteio;
7 . P romover a atenuação de riscos: eliminar incertezas sobre a duração e resultado do
controle urbanístico prévio às operações urbanísticas no âmbito da concessões para
arrendamento acessível (integrando estas atividades dentro dos procedimentos pré-
contratuais); es timular a c riação de muito valor para os arrendatários (qualidade e
adequação da habitação e do habitat a preços acessíveis) contribuindo assim para
maximizar o cumprimento dos contratos de arrendamento;
8 . P romover iniciativas que possam estimular as entidades competentes em razão de
matéria a adequarem o quadro normativo, legal, tributário, de financiamento e de
resolução de conflitos de arrendamento de forma a proporcionar um ambiente de
confiança no mercado de arrendamento habitacional e maior atratividade para os
operadores privados promoverem arrendamento acessível;
9 . Gerir o P rograma Renda Acessível, assegurando a coordenação, adequação, eficácia
e efic iência das atividades que cabem aos serviços municipais desenvolver;
10 . Fazer o controlo de gestão do P rograma e dos contratos de concessão, assegurando
s is temas de informação e de reporte eficazes e transparentes que permitam aos
órgãos do Município, e à comunidade em geral, acompanhar e melhorar
continuamente este Programa ao longo do tempo;
11. C umprir as suas obrigações previstas no contrato de concessão de obra pública com
o concessionário de cada operação.
Figura 16 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
99 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Concessionários (parceiros-estratégicos)
O s concessionários têm a seu cargo as seguintes atividades-chave:
1 . Na sequência de concurso público em que tenham s ido candidatos, outorgar e
cumprir o contrato de concessão de obra pública;
2 . P restar garantia bastante para a fase de concepção e construção, conforme
programa de concurso;
3 . E laborar os projetos para a reabilitação e ou construção de edifícios e obras de
urbanização e equipamentos;
4 . Realizar as obras acordo com os projetos aprovados;
5 . Gerir os edifícios afetos ao arrendamento acessível, bem como todas as operações e
atividades inerentes à sua exploração, incluindo a manutenção, a realização de obras
de conservação e a relação com os arrendatários;
6 . C elebrar os contratos de arrendamento com as famílias indicadas pela CML na
sequência do respetivo sorteio, cumprindo as obrigações daí de correntes para com
esses arrendatários;
7 . C obrar e receber as rendas (func ionando a receita das rendas como garantia
financeira pela boa execução do contrato de concessão durante a fase de exploração
e conservação dos edifícios destinados a arrendamento acessível).
Os arrendatários (benef iciários)
A os arrendatários cabem as seguintes atividades-chave:
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 100
1. C andidatarem-se ao Programa Renda Acessível nos termos das respectivas Normas;
2 . A derir ao P rograma Renda Acessível, nos seguintes termos:
Declaro que li e aceito integralmente os termos e condições cons tantes do “Programa
de Renda Acess ível”, disponibilizadas (indicar localização no s ite), aprovado pelo
Município de Lisboa, des tinado a promover o acesso à habitação em regime de
arrendamento acess ível.
3 . C elebrar contrato de arrendamento habitacional com o concessionário e cumprir as
respetivas obrigações;
4 . Pagar as rendas;
5 . Utilizar adequadamente os edifícios e os equipamentos de acordo com os
regulamentos aplicáveis e com a lei.
Sequência de atividades-chave
As atividades-chave do Munic ípio e dos parceiros privados (concessionários) são
representadas esquematicamente Figura 17.
Existem essencialmente 5 fases com as seguintes atividades-chave para o Município:
1 . Preparação: es tudos técnicos , levantamento, projetos e preparação de propostas
de deliberação para CML e AML, s istema de informação para a gestão do PRA
interoperável com os s istemas de informação relevantes da CML, comunicação e
marketing do P rograma;
2 . Avaliação de candidatos e propostas de concessão: preparar programa de
concurso, caderno de encargos , procedimentos pré-contratuais do concurso público
para a concessão de obra pública e formação do contrato;
3 . Execução do contrato – Fase de Concepção: controle da execução do contrato
na fase de projeto de execução, verificando conformidade com o indicado na
Figura 17 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em cada Operação de Renda Acessível.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
101 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
proposta vencedora do concurso, coerência e compatibilidade entre especialidades e
arquitetura e medições;
4 . Execução do contrato – Fase de Construção: controle da execução do contrato
na fase de construção, fiscalizando a obra e o cumprimento dos projetos e prazos
aprovados;
5 . Execução do contrato – Fase de Exploração: marketing e comunicação para
atrair famílias , seleção de promitentes arrendatários a partir de uma base de
candidatos para cada operação, controle de execução do contrato na fase de
exploração, auditando a qualidade do serviço prestado aos arrendatários , auditoria
financeira, verificação do cumprimento dos planos de manutenção e conservação,
monitorização, avaliação e reporte para informar a melhoria continua da ges tão do
contrato e do PRA. No final do contrato preparar e verificar as condições para
receber a explorar dos imóveis que estavam em exploração para arrendamento
acessível.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 102
6.2.1 Números globais e por operação renda acessível
Todos os valores indicados neste capítulo são indicativos , resultando de estimativas com a
melhor informação disponível à data da sua elaboração, será pois na sequência da aprovação
dos projetos de arquitetura e conclusão dos concursos públicos a desenvolver para a
atribuição de concessões que se vão fixando os números finais para cada Operação Renda
Acessível e globalmente para o P rograma Renda Acessível. Será por isso necessário ir
procedendo a atualizações dos números globais à medida que o PRA vai sendo executado.
A afetação de património imobiliário atualmente prevista estima-se que permitirá promover a
reabilitação de aproximadamente 370 fogos e a construção de 8.788 novos, ou seja
uma oferta total perto de 9.160 fogos, dos quais cerca de 70%, entre 6.000 a 6.400
fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível para as famílias de
rendimentos intermédios (Figura 18 e Tabela 11). A percentagem de fogos afetos a
arrendamento acessível e a preços livres depende das condições concretas de cada
operação, pois os imóveis que ficarem disponíveis a preço livre servem para cofinanciar as
rendas mais baixas (acessíveis).
O número de fogos que ficará afeto aos concessionários para venda ou arrendamento a
preço de mercado poderá diminuir significativamente caso estes adotem tipologias e áreas
por fogo superiores aos valores de referência das habitações para arrendamento acessível.
A percentagens de fogos de cada tipo resultou por um lado de estudos de procura potencial,
e por outro, das condições especificas de cada operação e do encorajamento à atração e
fixação em Lisboa de famílias com filhos (Figura 19). Assim, as tipologias des tinadas a
famílias unipessoais (T0 e T1), essencialmente jovens adultos em início de vida profissional,
representam cerca de 41%, as tipologias pensadas sobretudo para as famílias com c rianças
(tipo T2 ou superior) representam cerca de 69% da oferta.
A tipologia habitacional destinada a preço livre (venda ou arrendamento) pode ter alterações
significativas face ao aqui apresentado em função do plano de negócio de cada
concessionário.
Figura 18 – Nº de fogos renda acessível
Figura 19 –Tipologia habitacional
Preço livre; 2 745
Renda Acessível (±70%), 6 412
Número de fogos com renda acessível e a preço livre
T010% T1
21%
T239%
T324%
T46%
Tipologia habitacional global (% estimada)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
103 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
A área de construção total é repartida de acordo com as seguintes utilizações (Figura 20 e
Tabela 11): 57% para habitação, 9% essencialmente para comércio e serviços de
proximidade, 2% para equipamentos de utilização coletiva, sobretudo destinados ao reforço
da oferta para a infância e educação.
O es tacionamento, atendendo aos parâmetros previstos no PDM, representa cerca de 32%
da área de construção total, tendo um elevado peso no consumo de espaço e de recursos
financeiros públicos (30% do investimento em construção).
O investimento inicial, essenc ialmente em estudos , projetos , terrenos , obras de edificação e
de urbanização, fiscalização e controle de gestão está estimado em 1.121,64 M€ (milhões de
euros), cabendo ao Município de Lisboa mais36 de 139,94 M€ (cerca de 15% do global) e aos
36 Haverá que acrescer os seguintes investimentos: aquisição de imóveis privados para executar a reabilitação urbana da área de intervenção Paço da Rainha (freguesia de Arroios); os custos com a relocalização de atividades e pessoas em áreas a intervencionar, essencialmente a relocalização da associação ‘O Companheiro’ na área de intervenção da Av. Marechal Teixeira de Rebelo (freguesia de Benfica), bem como relocalização de estabelecimentos comerciais, sempre que possível a manter na
Figura 20 – Utilizações da área de construção Figura 21 – Investimento Municipal e Privado
Figura 22 – Investimento Municipal Figura 23 – Investimento Privado
Habitação57%
Comércio/Serviços
9%
Equip. Util. Coletiva
2%
Área de construção
caves32%
Área de construção por tipo de utilização
Total Município
(4)17%
TotalPrivado
83%
Investimento global
Património a alienar
65%
Isenção TRIU e
compen. urbanística
30%
Aquisição de serviços (7)
5%
Investimento Município de Lisboa
Construção / reabiliatção
acima do solo65%
Construção de
estacionamento em caves
30%
Obras de Urbanização
(3)5%
Investimento privado (concessionários)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 104
privados (85%), ou seja, o inves timento municipal poderá alavancar a mobilização de até
cerca de 778 M€ na c idade de Lisboa, essencialmente no reforço de uma oferta de habitação
mais adequada e mais acessível (Tabela 12).
O investimento público do Município de Lisboa será feito essencialmente através das
seguintes componentes:
• Património imobiliário municipal, o conjunto dos imóveis (terrenos e edifícios ) a
afetar ao P rograma é proposto a título indicativo, sendo identificado e localizado nas
fichas de cada Área de Intervenção (em anexo), cabendo ao Município deliberar a
respectiva afetação sucessivamente a cada uma das Operações de Renda Acessível,
à medida que for avançando a execução do P rograma. O valor global do património
imobiliário a afetar é estimado37 em 342 M€, dos quais cerca de 30% será para
alienar como forma de pagamento aos concessionários para garantir a
sus tentabilidade económica de cada Operação Renda Acessível, estimando-se em
cerca de 103 M€ es te valor;
• Benefícios e isenções tributárias que poderão vir a ser a concedidos pela
Assembleia Municipal aos concessionários , atendendo a que prosseguem obras
públicas municipais , em nome do Município e para prosseguir objetivos de política
de habitação, coesão territorial e social, correspondendo então à es timativa da
isenção de pagamento da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas
(TRIU), cujo valor global estimado é de 46 M€, bem como da isenção de taxas
adminis trativas aplicáveis às operações urbanísticas e de compensações
urbanísticas;
• Recursos f inanceiros estimados em cerca de 7 M€ na aquisição de serviços
essenciais para a preparação, execução e controle de gestão do PRA , ou seja:
es tudos; projetos; reforço da fiscalização de obras municipal; consultoria: jurídica,
de engenharia, urbanismo, financeira, imobiliária; auditoria, controle de gestão dos
contratos de concessão, avaliação e melhoria continua do PRA, comunicação e
sistemas de informação. Exis te ainda uma componente de investimento financeiro
na aquisição de alguns imóveis privados e em custos de relocalização de atividades
que atualmente se encontram em áreas a intervenc ionar cujo valor global es tá a ser
avaliado e que acresce ao que aqui se indica.
O investimento municipal, assim calculado, permite concluir que o preço médio que o
Município de Lisboa paga por cada fogo reabilitado /construído para arrendamento
acessível é cerca de 24 mil euros. Fica assim evidenciada a eficiência produtiva dos
recursos públicos afetos a es te Programa.
área de intervenção ou na sua proximidade; e ainda investimento em obras de urbanização gerais na operação do Vale de Santo António. 37 Valor calculado pela fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. As avaliações imobiliárias a efetuar antes antes de cada concessão para determinar o valor presumível de transação (ou de mercado) poderá ser diferente dos valores indicados, pois foram apurados por um método expedito.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
105 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
A preparação de terrenos e edifícios para es tarem prontos a ser afetos às concessões e
intervencionados é um trabalho complexo, e nalguns casos moroso, envolvendo vários
serviços municipais (essencialmente a DMGP, a DMU e a DMHDL) e por vezes entidades
externas que são chamadas a emitir pareceres prévios às operações urbanísticas, ou outras
entidades com as quais estejam pendentes situações administrativas e jurídicas que obstam
à disponibilidade imediata de vários imóveis , obrigando a um faseamento no lançamento de
O perações Renda Acessível.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
106 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Número de fogos, áreas de construção e estacionamento
Freguesia Designação
/ localização
Tipo operação
Nº de fogos estimado e tipologia habitacional indicativa
ABC Total acima e abaixo do solo
Superfície de Pavimento (acima do solo)
Estacionamento privativo
Total T0 T1 T2 T3 T4 Preço livre
Renda Acessível (±70%)
Habitação Comércio/ Serviços
Equip. Util. Coletiva
Total Nº
lugares
Área de construção
caves
Fogos % % % % % Fogos (m2) (m2) (m2) (m2) (m2) Lugares (m2)
A B=±70%×A C=G+H D E F G=D+E+F H
Ajuda Campus Univ. Lisboa
Obra Nova
306 35% 35% 30% 0% 0% 92 214
31.357
15.918
4.292
1.941
22.151
307
9.206
Arroios Rua Gomes Freire
Obra Nova
98 0% 0% 48% 39% 13% 29 69
10.632
9.722
460
450
10.632
-
-
Arroios Paço da Rainha Reabilitação
203 20% 40% 20% 0% 0%
61 142
14.444
11.479
552
12.032
63
2.412
Belém Restelo - Embaixadas
Obra Nova
49 10% 20% 40% 25% 5%
15
34
6.208
3.483 -
450
3.933
52
2.274
Benfica
Avenida Marechal Teixeira Rebelo
Obra Nova
759 10% 20% 40% 25% 5% 228 531
105.973
53.655
14.906
1.120
69.681
908
36.292
Campolide R: Inácio Pardelhas Sanchez
Obra Nova
90 0% 24% 40% 36% 0%
27
63
14.307
7.670
2.452
10.122
117
4.185
Lumiar
R: Prof. Orlando Ribeiro L-G2
Obra Nova
62 0% 32% 40% 23% 5%
19 43
7.790
4.430
430
4.860
75
2.930
Tabela 11 – Número de fogos, tipologia, áreas de construção e estacionamento por operação, valores estimados (ver notas no final da tabela).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
107 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Freguesia Designação
/ localização
Tipo operação
Nº de fogos estimado e tipologia habitacional indicativa
ABC Total acima e abaixo do solo
Superfície de Pavimento (acima do solo)
Estacionamento privativo
Total T0 T1 T2 T3 T4 Preço livre
Renda Acessível (±70%)
Habitação Comércio/ Serviços
Equip. Util. Coletiva
Total Nº
lugares
Área de construção
caves
Fogos % % % % % Fogos (m2) (m2) (m2) (m2) (m2) Lugares (m2)
Marvila Belavista Oeste
Obra Nova
369 10% 20% 40% 25% 5%
111
258
45.547
26.105
3.747
1.250
31.102
413
14.445
Marvila Parque da Belavista Este
Obra Nova
223 10% 20% 40% 25% 5%
67 156
24.254
15.743
457
16.200
225
8.054
Marvila Qta. Marquês de Abrantes
Obra Nova
491 0% 10% 25% 41% 29%
147
344
75.362
44.697
3.805
2.103
50.605
514
24.757
P. França / São Vicente / Beato
Vale de Santo António
Obra Nova
5.255 10% 20% 40% 25% 5%
1.576 3.678
636.971
371.506
42.774
16.320
430.600
5.896
206.370
P. França e Beato
Olaias Obra Nova
780 10% 20% 40% 25% 5% 234 546
127.624
55.153
23.728
526
79.407
1.020
48.217
Parque das Nações
Laranjeiras Obra Nova
171 10% 20% 40% 25% 5%
51 120
16.083
12.092
607
450
13.149
134
2.934
São Domingos de Benfica
Furnas Obra Nova
135 10% 20% 40% 25% 5%
41
95
20.597
9.559
3.256
840
13.655
176
6.942
Sta. M. Maior e Arroios
Rua de São Lázaro Reabilitação
168 20% 40% 40% 0% 0% 48 118
11.104
9.825
1.279
-
11.104
-
-
Total
9.160 10% 21% 39% 24% 6% 2.745 6.412 1.148.252 651.037 102.289 25.907
779.234 9.900 369.019
Nº Fogos
955
1.894
3.527
2.222
545
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 108
Investimento municipal e privado
Freguesia Designação
/ localização
Investimento estimado Município de Lisboa
Investimento inicial dos concessionários, IVA incluído
(inclui projetos e fiscalização) Invest. total
Público e Privado
Investimento Municipal médio por habitação
renda acessível (5)
Património imobiliário a
afetar (VPT) (2)
Invest. Total
Município (4)
Patr. que continua municipal
(VPT)
Património a alienar (VPT)
Isenção TRIU
estimada
Isenção compen.
Urb.
Aquisição de
Imóveis privados
(6)
Aquisição de
serviços (7)
Total Privado
Construção / reabilitação acima do
solo
Construção de estac. em caves
Obras de Urbanização
(3)
(M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) Média (€/fogo)
J=JA+JB I=JB+K+L+M JA=70%xJ JB=30%xJ K L M=1%×N N=O+P+Q O P Q R=I+L S=§I÷B
Ajuda Campus Univ. Lisboa
9,27 4,71
6,49
2,78
1,71
-
0,21 21,35
14,09
5,86
1,40 26,05 21.999
Arroios Rua Gomes Freire
7,30
3,09
5,11
2,19
0,66
0,16
0,07
7,25
7,19
-
0,06 10,34 44.903
Arroios Paço da Rainha 8,24 3,78
5,77
2,47
0,43
0,74
Em avaliação
0,13 13,06
11,48
1,53
0,05 16,84 26.595
Belém Restelo - Embaixadas
2,45
1,18
1,72
0,74
0,23
0,18
0,04
4,07
2,50
1,45
0,12 5,25 34.213
Benfica
Avenida Marechal Teixeira Rebelo
24,50 12,08
17,15
7,35
4,04 Em
avaliação
0,68 67,98
44,32
23,08
0,58 80,06 22.732
Campolide R: Inácio Pardelhas Sanchez
2,98 1,60
2,08
0,89
0,59
0,12
11,67
7,51
3,11
1,05 13,27 25.359
Lumiar
R: Prof. Orlando Ribeiro L-G2
2,77 1,16
1,94
0,83
0,28
0,05 4,95
3,09
1,86
- 6,12 26.876
Marvila Belavista Oeste
11,15
5,46
7,81
3,35
1,81
0,31
30,53
19,78
9,19
1,57 35,99
21.111
Tabela 12 - Estimativas globais de investimento público e privado, ver notas no final da tabela (M€: Milhões de euros).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
109 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Freguesia Designação
/ localização
Investimento estimado Município de Lisboa
Investimento inicial dos concessionários, IVA incluído
(inclui projetos e fiscalização) Invest. total
Público e Privado
Investimento Municipal médio por habitação
renda acessível (5)
Património imobiliário a
afetar (VPT) (2)
Invest. Total
Município (4)
Patr. que continua municipal
(VPT)
Património a alienar (VPT)
Isenção TRIU
estimada
Isenção compen.
Urb.
Aquisição de
Imóveis privados
(6)
Aquisição de
serviços (7)
Total Privado
Construção / reabilitação acima do
solo
Construção de estac. em caves
Obras de Urbanização
(3)
(M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) Média (€/fogo)
Marvila Parque da Belavista Este
6,17
2,95
4,32
1,85
0,94
0,16
15,84
10,30
5,12
0,41 18,79 18.917
Marvila Qta. Marquês de Abrantes
17,89 9,80
12,52
5,37
3,92
0,51 51,06
32,18
15,75
3,13 60,85 28.476
P. França / São Vicente / Beato
Vale de Santo António
201,52
89,76
141,06
60,46
25,00
4,31
431,09
273,86
131,25
25,98 520,86 24.404
P. França e Beato Olaias 29,04 14,15 20,33
8,71
4,61
0,83 82,74
50,50
30,67
1,58 96,89 25.911
Parque das Nações
Laranjeiras 4,99 3,24
3,49
1,50
1,02
0,62
0,10
10,40
8,36
1,87
0,18 13,64 27.054
São Domingos de Benfica
Furnas
7,20 3,09
5,04
2,16
0,79
0,14 14,24
8,68
4,42
1,14 17,33 32.690
Sta. M. Maior e Arroios
Rua de São Lázaro
6,53
2,49
4,57
1,96
0,23
0,19
0,11
10,94
10,59
-
0,35 13,43 21.116
Total 342,01 158,53 239,41 102,60 46,25 1,90 Em
avaliação 7,77 777,19 504,45
235,14
37,60 935,71 24.724
100% 65% 29% 1% 5% 100% 65% 30% 5%
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 110
Notas: (1) Os valores apresentados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que são conluídos estudos e projetos sobre as condições técnicas e económicas de cada operação.
(2) VPT: Valor Patrimonial Tributário estimado para os terremos municipais a afetar a cada operação de renda acessível. (3) Nas Operações localizadas no Vale de Santo António os valores estimados referem-se a obras de urbanização gerais (a financiar pelo Município) e a obras de urbanização locais (a financiar pelos concessionários). Nos restantes casos são essencialmente custos com obras de urbanização locais a cargo dos concessionários. (4) Haverá que acrescer ao investimento público municipal as isenções de taxas administrativas (sujeito a aprovação pela AML). (5) Nas Operações do Vale de Santo António poderá haverá que acrescer a parte de investimento municipal em obras de urbanização gerais. Não está reflectido o efeito de isenções de taxas administrativas (sujeitas a aprovação da AML). (6) Aquisição de imóveis privados na Operação Paços da Raínha para viabilizar reabilitação coerente e integrada. (7) Estudos, levantamentos arquitectónicos e topográficos, projectos, revisão de projecto, consultoria para procedimentos pré-contratuais, fiscalização de obras e auditoria, sistemas de informação e comunicação.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
111 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
6.2.2 Factores críticos de sucesso
Os estudos e entrevistas realizadas junto de famílias potencialmente beneficiárias e de
empresas potencialmente candidatas permitiram identificar alguns factores c ríticos de
sucesso que importa sublinhar e atender para melhorar as condições de êxito des te
P rograma, nomeadamente:
e) A Confiança entre os princ ipais intervenientes numa relação de arrendamento
habitacional, nes te caso entre arrendatários e concessionários (‘senhorios ’), bem
como confiança na relação entre concessionários e Município de Lisboa (eliminar
incertezas , reduzir riscos , aumentar previs ibilidade, promover a transparênc ia nas
relações cotratuais);
f) Disponibilidade de linhas e condições de financiamento bancário adequadas a
investimentos para arrendamento habitacional (prazos de amortização cerca de 30
anos), a que os concessionários possam recorrer tendo ainda um impacto muito
pos itivo na rendibilidade dos seus capitais próprios;
g) Incentivos e benefícios tributários que contribuam para reduzir as diferenças entre os
níveis de rendibilidade potencial do arrendamento habitac ional e as alternativas de
investimento mais diretamente concorrentes: promoção imobiliária para venda de
habitação (seja cons trução nova ou reabilitação), promoção imobiliária para
exploração de edifícios de escritórios , comércio e serviços , afetação de habitações a
alojamento local de curta duração;
h) Contexto macro-económico favorável em termos de taxas de juro, mantendo o
Programa rendibilidades potenciais que sejam competitivas face a outras alternativas
de inves timento de risco equivalente.
Os incentivos e condições propostas no âmbito da presente proposta de Programa Renda
Acessível são muitos relevantes para a atração de investidores qualificados , no entanto os
três fac tores acima referidos podem ampliar de forma muito significativa as possibilidades de
êxito deste Programa, o aumento da sua dimensão e subsequente impacto social pelo
aumento do número de beneficiários.
Os factores c ríticos de sucesso são abordados no modelo de negócio para os beneficiários
(famílias) e no modelo de negócio para os concessionários.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 112
7. Modelo de negócio para as famílias
7.1. Procura potencial e segmentação
7.1.1 Nota metodológica
A segmentação e caracterização da procura potencial do P rograma Renda Acessível foi
desenvolvida tendo por base vários estudos e análises seguidamente apresentados ,
des tacando-se neste âmbito o Estudo da Gfk, realizado em 2016 a pedido da CML.
A procura potenc ial de habitação para o concelho de Lisboa foi calculada cons iderando a sua
‘bac ia de mercado’ mais relevante, a Área Metropolitana de Lisboa. P ara além da bacia de
mercado foram definidas pela Gfk as famílias cujo ‘status soc ial’ se aproxima mais das
classes de rendimento intermédio, a partir de uma grelha de c lassificação própria utilizada
em es tudos de mercado.
As classes de ‘status social’ estudadas foram a B, C1, e C2.
De acordo com o modelo da Gfk, o Status Social é determinado com base no nível de
escolaridade e na ocupação do P.C.A. (P rincipal Contribuinte para o A gregado).
O conceito de P .C .A. substitui o conceito de chefe de família (utilizado durante muitos anos
pelas empresas de Estudos de Mercado e Institutos de Inves tigação Científica), sendo o
Status de cada agregado calculado com base nas características do P .C.A..
Figura 24 - Grelha de conjugação de critérios para definição dos 'status sociais' de A a E (Fonte: Gfk, 2016, Social Status)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
113 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Conforme esta designação indica, o P .C .A. é, em cada agregado familiar, a pessoa que mais
contribui para o rendimento global do agregado.
A ssim, as variáveis utilizadas na determinação do Status Social Gfk são:
• Situação na Ocupação do PCA
• O cupação do PCA
• Ins trução escolar do PCA Com base na matriz de Status Social (ver adiante) é
calculado o Status Social do indivíduo e deste modelo resultam 5 grupos.
OCUPAÇÃO:
01 - Patrão/proprietário (agricultura, comércio, indústria, serviços)
(empresa/loja/exploração com 6 ou mais trabalhadores)
02 - Quadros superiores (responsável por 6 ou mais trabalhadores) - Administrador,
P residente, Diretor, Gerente
03 - Q uadros superiores (responsável por 5 ou menos trabalhadores) -
A dministrador, Presidente, Diretor, Gerente
04 - P rofissões liberais e similares: Médicos , Advogados , Arquitetos , Engenheiros ,
C ontabilistas, Economistas, Artistas, Fotógrafos, Decoradores, etc.
05 - Q uadros médios (responsável por 6 ou mais trabalhadores) - Chefe de secção,
C hefe de serviços
06 - Patrão/proprietário (agricultura, comércio, indústria, serviços)
(empresa/loja/exploração com 5 ou menos trabalhadores)
07 - Profissões técnicas , científicas e artísticas por conta de outrem: Perfil
semelhante ao código 04, mas trabalhando por conta de outrem
08 - Q uadros médios (responsável por 5 ou menos trabalhadores) - Chefe de secção,
C hefe de serviços
09 - Empregados de escritório
10 - Reformados
11 - Empregados trabalhando sem ser em esc ritórios , is to é serviços/trabalhadores
especializados: Lojistas, V endedores, Polícias, etc.
12 - T rabalhadores manuais e similares por conta própria Canalizadores ,
C arpinteiros, Sapateiros, P intores, etc.
13 - Desempregados
14 - T rabalhadores manuais: Operários, T rabalhadores agrícolas, etc.
15 - Domésticas
16 - Es tudantes
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 114
INSTRUÇÃO:
01 - A nalfabeto
02 - Ins trução P rimária Incompleta
03 - Ins trução P rimária Completa
04 - 6o A no (2o A ntigo).
05 - 9o A no (5o A ntigo)
06 - 11o/12o Ano (7o Antigo)
07 - C urso Médio / P olitécnico
08 – C urso superior (Licenciatura) ou superior
7.1.2 Dimensão e origem territorial da procura
Com base no estudo Gfk, es timasse que em 2016 a procura potencial de habitação seja
definida pelo número de famílias que tenc ionam mudar de casa nos próximos 3 anos (Figura
25).
• Na AML (incluindo Lisboa), cerca de 56.500 famílias pretendem mudar de casa, das
quais (54%) cerca de 30.500 famílias querem viver em Lisboa;
• Do universo que quer mudar de casa para Lisboa, estimasse que cerca de (81%)
24.500 dessas famílias são de classes de rendimento intermédio (s tatus
B/C 1/C2);
• Cerca de 76% da procura residencial de Lisboa já são residentes em Lisboa,
pelo que a grande parte da procura potenc ial (cerca de 18.200 famílias ) serão
Figura 25 - Procura habitacional potencial (Fonte: Gfk/CML, 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
115 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Muníc ipes que necessitam de adequar a sua habitação (características do fogo,
preços e localização), trata-se neste caso de retenção de famílias em Lisboa;
• Cerca de 38% da procura residencial de Lisboa será captação de novas
famílias, cujo número estimado atualmente é cerca de 12.200 famílias.
A es tes valores poderão somadas outras famílias que querem viver em Lisboa mas que não
foram abrangidas pelo âmbito territorial da amostra deste estudo, a AML. Trata-se por isso
de uma avaliação conservadora dessa procura potencial.
7.1.3 Segmentação e caracterização
A segmentação e caracterização da procura é uma componente essencial do desenho de
qualquer programa habitacional para conhecer as necessidades e problemas dos seus
des tinatários e assim cumprir a sua finalidade central.
As famílias têm diferenças relevantes entre si que podem (e devem) influir na concepção da
oferta habitacional, em termos de preços , características da habitação, regime de ocupação,
localização e acesso a serviços residenciais conexos (determinados tipos de equipamentos de
utilização coletiva, requisitos de mobilidade, etc.).
As necessidades habitacionais de uma mesma família também evoluem ao longo do tempo
em função das principais fases de vida ou eventos significativos com implicações
habitacionais, por exemplo:
• Jovens adultos em fase de emancipação dos pais , quer para es tudar, quer para
trabalhar;
• Chegada à família de menores a cargo (nascimento, adopção, filhos de outros
casamentos / uniões);
• União e desunião de casais;
• Envelhecimento e redução da autonomia;...
Assim, foi feito um investimento significativo no estudo des te bloco do modelo de negócio
das famílias. A segmentação foi feita essencialmente em função das seguintes dimensões:
a) Escalões de rendimento familiar;
b) Dimensão e composição da família;
c ) Fase e estilo de vida.
Estas dimensões determinam a oferta de tipologias habitacionais e respetivos preços de
renda, as fases e estilos de vida influenciam as localizações , a dotação de equipamentos de
utilização coletiva e determinadas preocupações de mobilidade e acessibilidade.
O conhec imento sobre a procura foi estruturada de forma a caracterizar os seus ‘desejos ’,
‘problemas ’ e ‘aspectos da vida quotidiana’ (Figura 26) que revelem para o desenho da
oferta habitacional, a que chamamos ‘proposta de valor’, conforme se apresenta
seguidamente.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 116
Escalões de rendimento familiar, dimensão e composição das famílias
A segmentação dos destinatários por escalões de rendimento é um dos principais c ritérios a
ter em conta, por estar na origem do P rograma Renda Acessível e por estar relacionado com
uma das principais falhas de mercado imobiliário (disparidade entre rendimento disponível
da procura e preços).
Atendendo a que es te Programa se destina a famílias de rendimentos intermédios , importa
es tabelecer um critério operacional adequado a partir do qual possam ser calculados
os intervalos de preços das rendas nas Operações Renda Acessível.
P ara este efeito foram seguidas 4 abordagens:
1 . Estudo de mercado com inquérito direto à população alvo (famílias de rendimento
intermédio residentes na AML), através do estudo Gfk (2016) encomendado pela
C ML;
2 . Estudo das estatísticas de IRS sobre rendimentos ilíquidos, declarados em
sede de IRS, relativos aos agregados familiares de Portugal Continental, com base
em informação estatís tica do Ministério das Finanças / A utoridade T ributária, cujos
dados disponíveis mais recentes reportam a 2014;
3 . Estudo das estatísticas do EUROSTAT sobre rendimento disponível (EU-SILC
surv ey [ilc_di01]), escalões de rendimento disponível das famílias Portuguesas , por
quantis (percentis , decis , quintis , quartis , mediana e média), com base em inquérito
realizado no ano 2015;
4 . Estudo das estatísticas do Programa Renda Convencionada, dados da Direção
Munic ipal de Habitação e Desenvolvimento Local do Município de Lisboa (DMHDL)
relativas ao rendimento das famílias que apresentaram candidaturas ao
Figura 26 – Estrutura dos aspectos mais significativos para conhecer a procura e desenhar a proposta de valor (Adaptado da imagem, fonte: Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Value proposition design)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
117 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Programa da Renda Convencionada de Lisboa, por tipo de família, desde a 1ª
até à 10ª edição.
Estudo de mercado
O estudo de mercado da Gfk analisou os encargos com rendas (ou prestação bancária)
das famílias de rendimentos intermédios na AML tendo obtido os resultados apresentados na
Figura 27. P ode concluir-se o seguinte relativamente às rendas:
• T0: 65% pagam até 150 €/mês e 27% entre 150 a 300 €/mês;
• T1: 39% pagam até 200 €/mês e 52% entre 200 e 400 €/mês;
• T2: 54% pagam até 300 €/mês e 41% entre 300 a 500 €/mês;
• T3: 60% pagam menos de 300 €/mês e 40% entre 300 e 600 €/mês;
• T4: 51% pagam menos de 250 €/mês e 40% entre 250 a 400 €/mês.
O estudo de elas ticidade procura-preço para a tipologia T0 a T3 , evidencia elevada
sensibilidade a variações de preço, reduzindo para metade a atratividade se for aumentado o
preço em 100 €/mês nos T1 a T3 , podendo reduzir entre 70 a 80% se a subida de preço for
de 200€/mês.
Tendo sido testados alguns valores de referência para a tipologia habitacional T0 a T3
conc lui-se o seguinte:
• T0: as rendas devem preferencialmente ser cerca de 150 €/mês , se forem a 250
€/mês temos 4,2 mil famílias a considerarem interessante este preço;
• T1: as rendas devem ser preferencialmente cerca de 200 €/mês , caso sejam a
300€/mês estimasse que 5 ,7 mil famílias considerem este valor atrativo;
• T2: idealmente a rendas deveriam ser próximo de 300 €/mês , caso sejam a 400
€/mês teríamos 4 ,9 mil famílias interessadas;
• T3: as rendas devem preferencialmente ser inferiores a 500€/mês , caso sejam a 600
teríamos 2,7 mil famílias interessadas €/mês .
Importa sublinhar que estes resultados referem-se às rendas desejadas , tendo uma
componente de ‘idealização’ que pode distorcer a informação sobre a capac idade financeira
efetiva para suportar determinados preços de renda. Neste sentido, importa comparar estes
resultados com encargos de habitação (renda ou pres tação) que as famílias estavam a pagar
na altura do inquérito (Figura 27).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 118
Figura 27 – Encargo mensal com habitação, com renda ou prestação bancária, das famílias de rendimentos intermédios da AML (Fonte: Gfk, 2016)
Tabela 13 - Estudo elasticidade procura-preço para famílias de rendimento intermédio residentes na AML (Fonte: Gfk, 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
119 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Estudo das estatísticas de IRS sobre rendimentos ilíquidos
Os dados que à partida poderiam ser utilizados para caracterizar melhor os rendimentos das
famílias Portuguesas e das suas regiões e concelhos seriam as estatís ticas dos rendimentos
dec larados em sede de IRS (Tabela 14).
No entanto, a informação que es tá acessível sobre rendimentos dec larados em sede de IRS
tem algumas limitações importantes:
• não tem associada informação sobre a dimensão e composição dos agregados
familiares , o que impede a comparabilidade de rendimentos entre elas para efeitos
des te Programa;
• na mesma família podem existir duas ou mais declarações de IRS, dando origem a
dois ou mais agregados familiares , embora na realidade se trate da mesma família
partilhando o mesmo alojamento;
• Em 2014 estavam dispensados de entregar dec laração de IRS os contribuintes que
tenham auferido rendimentos inferiores a 4 .104€ (nomeadamente das categorias A
e H), o que conduz a uma sub-avaliação do núemro de agregados familiares com
rendimentos baixos;
• trata-se de rendimento ilíquido e não de rendimento disponível, sendo a partir des te
último que se consegue medir melhor a capac idade financeira de uma família para
suportar neste caso os custos com habitação.
Escalões de rendimento ilíquido por agregado familiar em Portugal, IRS 2014
Households gross income in Portugal
Nº de agregados familiares Number of Households
Escalões Thresholds
Anual (€/ano Agregado Familiar)
Annual (€/year household)
Mensal (€/duodécimo) Monthly (€/12 months)
Número Number
Total
5.122.770
Min. Média Average Máx. Min. Média
Average Máx. % % acum.
1 - 2 500 5 000 - 208 417 892 949 17,4% 17,4%
2 5 001 7 501 10 000 417 625 833 1 605 215 31,3% 48,8%
3 10 001 11 751 13 500 833 979 1 125 673 730 13,2% 61,9%
4 13 501 16 251 19 000 1 125 1 354 1 583 667 509 13,0% 74,9%
5 19 001 23 251 27 500 1 583 1 938 2 292 556 249 10,9% 85,8%
6 27 501 30 001 32 500 2 292 2 500 2 708 176 324 3,4% 89,2%
7 32 501 36 251 40 000 2 708 3 021 3 333 177 470 3,5% 92,7%
8 40 001 45 001 50 000 3 333 3 750 4 167 140 895 2,8% 95,5%
9 50 001 75 001 100 000 4 167 6 250 8 333 195 704 3,8% 99,3%
10 100 001 175 001 250 000 8 333 14 583 20 833 34 326 0,7% 100,0%
250 000 n.a. n.a. 20 833 .... .... 2 399 0,0% 100,0%
Tabela 14 – Estatísticas dos rendimentos ilíquidos (antes de impostos e outros descontos) declarados em sede de IRS no ano 2014, por agregado familiar (Fonte: PORDATA, MF/AT)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 120
A evolução do número de agregados familiares pelo respetivo escalão de rendimento ilíquido
para efeitos de IRS evidencia o seguinte (Gráfico 12):
• O elevado peso relativo (com 17,4% em 2014) e diminuição significativa do número
de agregados familiares dos escalões de rendimento 0-5 .000 €/ano no período 1990-
2007, com aumento s ignificativo a partir de 2007 (ano iníc io da c rise financeira
internacional). É essencialmente neste escalão que se inserem os agregados
familiares com rendimentos abaixo do limiar de pobreza;
• O peso relativo dominante (33,1% em 2014) e crescimento continuo do número de
agregados familiares do escalão 5 .001-10.000 €/ano, com c rescimento mais
acelerado a partir de 2012;
• O c rescimento continuado e relevância do peso relativo dos 3 escalões de
rendimentos intermédios , entre 10.001 e 27.500 €/ano, com diminuição ligeira a
partir de 2012, representavam 37% dos agregados familiares em 2014;
• Os escalões de rendimento superiores a 27.500€/ano registaram c rescimentos mais
moderados e vão perdendo peso relativo à medida que se sobe de escalão de
rendimento, os 6 escalões de rendimento mais baixo incluíam apenas 14,2% dos
agregados familiares em 2014.
0-5.000
5.001-10.000
10.001-13.50013.501-19.000
19.001-27.500
32.501-40.00040.001-50.000
50.001-100.000
100.001-250.000250.000+ 0
200 000
400 000
600 000
800 000
1000 000
1200 000
1400 000
1600 000
1800 000
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gráfico 12 – Agregados familiares por escalões de rendimento ilíquido anual, por agregado familiar: IRS Modelo 1+ 2 (Fonte: PORDATA; Fonte de Dados: AT/MF, 2016/10/04)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
121 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Estudo das estatísticas do EUROSTAT sobre rendimento disponível
O rendimento disponível das famílias é base de cálculo normalmente considerada para
definir o valor máximo do encargo a suportar com habitação, depois de aplicada a taxa de
es forço de referência. O rendimento disponível é calculado considerando todas as formas de
rendimento, incluindo transferências em dinheiro de prestações sociais , rendimentos prediais
e trans ferênc ias entre agregados familiares , descontado das contribuições para o Estado
(impos tos e segurança soc ial), devendo ser considerado ainda a composição e dimensão de
cada família (aqui entendida como família clássica, conforme definida no conceito es tatístico
do INE).
A taxa de esforço máxima com encargos com a habitação pode variar consoante os
programas de habitação pública e outras finalidades:
• Programa Renda Convencionada do Município de Lisboa: de 10% a 40% do
rendimento ilíquido mensal do agregado familiar;
• Programas da Adminis tração Central de habitação soc ial: de 10% a 30% do
rendimento disponível deduzido dos encargos com serviço de dívida, em
duodécimos;
• No P rograma PORTA 65, dirigido a jovens: o total dos rendimentos brutos auferidos
pelo jovem e por todos os membros do respetivo agregado familiar tem de ser
compatível com uma taxa de es forço máxima de 60%; e o rendimento mensal do
jovem ou do agregado familiar não pode ser superior a quatro vezes o valor da
renda máxima admitida para cada zona;
• O Eurostat38 considera como taxa de sobrecarga com custos com habitação
40% do rendimento disponível das famílias , pressupondo que a partir deste limite as
famílias correm o risco de estar a comprometer outras componentes essenciais do
seu orçamento (alimentação, vestuário, saúde, transportes , educação,...),
sobretudo se estivermos a falar das c lasses de rendimento mais baixos.
Esta diferenciação nos métodos de cálculo da renda máxima (e mínima) que cada família
pode pagar, consoante os seus rendimentos sejam dos escalões mais baixos ou dos escalões
de rendimento intermédio é adequada, pois quanto maior é o rendimento mais comportável
são as taxas de es forço superiores , pois o rendimento sobrante após o pagamento da renda
é progressivamente mais elevado.
Por outro lado, importa atender a que na União Europeia se utiliza a taxa de 40%, sobre o
rendimento disponível, como o limiar máximo do esforço com encargos de habitação, no
entanto, neste montante estão incluídos outros gastos conexos com a habitação, tais como
eletricidade, gás e água.
Assim, no âmbito do Programa Renda Acessível considera-se adequado estabelecer
como critério para o cálculo do valor máximo das rendas acessíveis o que resultar
38 Glossário EUROSTAT.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 122
da taxa de esforço máxima de 35% aplicada ao rendimento disponível das famílias
a que se destina este Programa, sendo 10% a taxa de esforço mínima.
Uma vez definido o intervalo das taxas de esforço importa es tabelecer a sua base de
incidência para es timar quais os intervalos de rendas acessíveis para a população alvo des te
Programa: as famílias com rendimentos de nível intermédio, também designadas de forma
mais simplis ta como ‘famílias de c lasse média’, embora no âmbito des te P rograma não se
es tejam a considerar outras variáveis de natureza socioprofissional que ajudam a definir
‘c lasse média’.
Exis tem na literatura vários critérios para definir classes de rendimentos intermédios ,
nenhum deles foi adoptado como referência pela comunidade científica ou por organismos
internacionais , tendo cada um deles vantagens e desvantagens. P rocurou-se por isso
explorar as possibilidades oferecidas por cada método, conscientes das limitações que cada
um comporta.
Na literatura existem c ritérios absolutos e c ritérios relativos , tendo sido feita a opção pelos
c ritérios relativos por poderem comportar maior adaptação à diversidade de s ituações que
têm de ser atendidas neste Programa, desde logo em função da dimensão e compos ição da
família, mas também em relação a determinados limiares de rendimento que definem o
acesso a determinados benefícios e apoios sociais . Neste sentido, na literatura39 encontram-
se em destaque dois critérios relativos para segmentar a população em função do seu
rendimento:
• “Espaço das pessoas”: tem como base a distribuição do rendimento e tem em
consideração a diferença de rendimentos dos agregados familiares dentro de um
intervalo fixo e em relação à mediana, índice de Levy. Deste modo, a c lasse média é
a população entre o 20º e 80º percentil, ou dito de outra forma entre o 1º quintil e o
4º quintil. Este indicador conduz a que sejam consideradas as famílias cujos
rendimentos se pos icionam dentro dos 3 quintis centrais . Um dos problemas desta
metodologia é não atender à divers idade da dimensão da classe média de território
para território (país, região, concelho).
• “Espaço dos rendimentos”: tem como base a função da densidade da dis tribuição do
rendimento, sendo considerada uma proporção da população dentro de um intervalo,
cujos limites são definidos por percentagens da mediana do rendimento. Thurow
(1984), propõe a faixa rendimento médio como o intervalo entre os 75% e 125% da
mediana para limitar a c lasse média. Estas percentagens não recolhem consenso
científico e podem adequadas a umas comunidades e desadequadas para outros . Por
exemplo, este intervalo em concreto deixa um vazio entre o critério do limiar de
pobreza (60% da mediana) e o limite inferior da classe de rendimentos intermédios
(75% da mediana). É por isso necessário encontrar c ritérios adequados para calibrar
es tes limiares (ponderadores a partir da mediana).
39 Causa, O., Araujo, S., Cavaciuti, A., Ruiz, N., Smidova, Z. (2014), Economic growth from the household perspective: GDP and income distribution developments across OECD countries.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
123 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Quer um quer outro critério deparasse com a dificuldade operac ional da sua aplicação por
não ser conhecida a função de dis tribuição dos rendimentos da população em Portugal nem
das famílias residentes na Área Metropolitana de Lisboa.
Assim, após vários testes e pesquisa, considerou-se mais adequado utilizar a informação
disponível no EUROSTAT sobre o rendimento adulto equivalente por país e por tipo de
família, a partir da qual se estimam os níveis de rendimento intermédios por aplicação do
índice de Levy (“Espaço das pessoas”), ou seja são consideradas as famílias cujo rendimento
es tá compreendido entre o limite superior do 1 quintil e o limite superior do 4 quintil (os 3
quintis centrais).
A aplicação deste c ritério aos dados de 2015 para Portugal, sem distinguir tipos de família,
levaria a incluir como potenciais beneficiários deste Programa as famílias cujo rendimento
adulto equivalente es teja entre 5 .140 €/ano e 13.315 €/ano, ou seja entre 428€/mês e
1 .100€/mês (Tabela 15).
No entanto, considerasse adequado que o limite inferior seja o limiar de pobreza
(5 .061€/ano ou 422€/mês por adulto equivalente) pois é um indicador utilizado nas políticas
de apoio social à pobreza, marcando a fronteira entre famílias pobres , ou de rendimentos
baixos , e as famílias de rendimentos intermédios (Tabela 15). O limiar de pobreza é
def inido como sendo 60% da mediana do rendimento disponível.
Quanto ao limite superior do 4º quintil, correspondente ao máximo de rendimento
cons iderado, neste caso (em 2015) seria a cerca de 158% da mediana (Tabela 15).
Rendimento disponível adulto equivalente 2015
Anual Mensal
(12 meses) Percentagem da
população
Limiar de pobreza (60% da mediana) 5 061 422 20%
Quintil 1 - limite superior 5 140 428
Quintil 2 – limite superior 7 313 609
60% Mediana 8 435 703
Quintil 3 - limite superior 9 567 797
Quintil 4 - limite sup. (158% da mediana) 13 315 1 110
Quintil 5 - sem limite superior 20%
Estes dados são relativos a rendimento disponível por adulto equivalente (de todas as
famílias ), sendo ainda insuficiente para calcular a renda acessível para cada tipo de família e
relacionar essa informação com a tipologia habitacional pertinente. Importa por isso
converter aqueles dados em rendimento disponível familiar, por tipo de família.
Tabela 15 – Rendimento disponível adulto equivalente para a população Portuguesa em 2015 (Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC survey [ilc_di01])
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 124
Para este efeito, foi multiplicado o factor de ponderação da Escala Modificada da OCDE
(EMOCDE) para cada tipo de família pelos limiares de rendimento intermédio, para cada tipo
de família, ou seja:
• Mínimo: 60% da mediana do rendimento (limiar de pobreza) x EMOCDE;
• Mediana do rendimento x EMOCDE;
• Máximo: 158% da mediana do rendimento x EMOCDE.
Os fac tores EMOCDE são os seguintes em função da compos ição e número de membros da
família:
• 1,00 P rimeiro adulto;
• 0,50 P or cada outro adulto ou c riança com pelos menos 14 anos;
• 0,30 P or cada c riança com menos de 14 anos.
Assim, os limites superiores de rendimento familiar, para cada tipo de família, e consequente
renda acessível, considerando uma taxa de es forço máxima de 35%, são es timativas ,
correspondendo à melhor aproximação com os dados disponíveis.
Em termos práticos , consegue-se assim estimar os intervalos de rendas que o Programa
deve proporcionar para a respetiva tipologia habitacional (Tabela 16), sendo que alguns tipos
de família podem necessitar de uma ou outra tipologia, não sendo possível ser taxativo nesta
fase, antes de se conhecerem os rendimentos dos candidatos a beneficiários que
efetivamente vierem a concorrer. P or exemplo, dois adultos e uma criança, pode necessitar
de um T2 no caso de os dois adultos serem um casal, mas poderá precisar de um T3 se os
adultos forem avô e filho e a c riança o neto.
Neste contexto destacam-se os seguintes valores de referência, correspondentes às
medianas das rendas para cada par de tipos família-habitação, podendo naturalmente variar,
de operação para operação, e mesmo dentro de uma mesma operação, em função de
condições técnicas específicas (áreas, custo de construção, localização40):
• T0: 210 €/mês;
• T1: 210 a 424 €/mês;
• T2: 241 a 492 €/mês;
• T3: 461 a 526 €/mês;
• T4: 461 a 557 €/mês.
Uma nota final sobre a utilização de dados de rendimento nacionais . O ganho mediano
ilíquido em Portugal continental foi cerca de 1.096€ (dados41 referentes a 2012), na
40 Nas localizações onde os preços do imobiliário são mais elevados existe maior margem para se atingirem rendas acessíveis para as famílias de escalões de rendimento mais baixos, pois a parte de património a transmitir em proporiedade plena para o concessionário tem maior valor económico, permitindo assim co-financiar com maior intensidade o preço das rendas acessíveis. 41 Instituto Nacional de Estatística (2014), “Ganho médio mensal dos/das trabalhadores/as por conta de outrem nos estabelecimentos por município segundo o setor de atividade (CAE-Rev.3) e o sexo”, disponível on line em http://www.ine.pt/xurl/ind/0001982
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
125 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Área Metropolitana de Lisboa foi de 1.393€, ou seja mais 27% do que no
continente, e no concelho de Lisboa foi de 1.591€, isto é, mais 45% do que no
continente (ver Figura 28).
Figura 28 - Ganho médio de trabalhadores por conta de outrem, a tempo completo, no ano 2012 (Fonte: INE, 2014). Assinalado pelos autores o intervalo de remuneração mensal ilíquida que poderia incluir as classes intermédias de rendimentos do trabalho na Área Metropolitana de Lisboa.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
126 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
O Programa Renda Acessível de Lisboa tem a sua área de inf luência essencialmente
em Lisboa e restantes concelhos da Área Metropolitana de Lisboa, onde os
rendimentos do trabalho por conta de outrem e a tempo inteiro são em média 27%
mais elevados do que os valores médios para Portugal Continental.
A diferença entre os rendimentos do trabalho realizado por homens e por mulheres é muito
significativa (ver Figura 28). As mulheres ganham em média menos do que os
homens: -257€/mês em Portugal continental, -351€/mês na Área Metropolitana de
Lisboa, isto é, menos 23% do que os homens, e -424€/mês no concelho de Lisboa,
isto é menos 24% do que os homens.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
127 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Tipos de família (dimensão e composição)
Rendimento disponível familiar anual
Rendimento disponível familiar mensal
Renda Acessível (35% rend. disp. mensal)
Tipologia habitacional
de referência Min.
(1)
Mediana Máx. (2)
Min. (1)
Mediana
Máx. (2) Min.
Mediana Máx.
Um adulto 5 061 7 200 11 376 422 600 948 148 210 332 T0 a T1
Um adulto e 1 criança 6 579 8 256 13 045 548 688 1 087 192 241 380 T2
Dois adultos <65 anos 7 592 14 532 22 961 633 1 211 1 913 221 424 670 T0 a T2
Dois adultos 7 592 13 211 20 873 633 1 101 1 739 221 385 609 T0 a T2
Dois adultos e 1 criança 9 110 16 875 26 663 759 1 406 2 222 266 492 778 T2 a T3
Dois adultos e 2 crianças 10 628 18 050 28 518 886 1 504 2 377 310 526 832 T3
Dois adultos e 3 crianças 12 146 15 804 24 970 1 012 1 317 2 081 354 461 728 T3 a T4
Três adultos 10 122 18 000 28 440 844 1 500 2 370 295 525 830 T3
Três adultos e 2 crianças 13 159 19 105 30 186 1 097 1 592 2 515 384 557 880 T4
(1) Mediana × 60% (limiar de pobreza); (2) Mediana × 158% (limiar superior)
Tabela 16 – Intervalos de Renda Acessível por tipo de família de rendimentos intermédios, dados de 2015, para vigorar em 2016, sujeito a atualização anual pela CML (Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC; Cálculos EMPRA).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
128 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Estudo das estatísticas do Programa Renda Convencionada
O Programa Renda Convencionada42 do Município de Lisboa destina-se a agregados em
situação de carência habitac ional que se encontram fora da abrangência do Regime de
Acesso a uma Habitação Social Municipal, no âmbito do Regulamento em vigor, mas cujos
rendimentos também não lhes permitem aceder ao mercado privado de arrendamento. Nos
termos do respetivo Regulamento, os objetivos deste P rograma são:
a) C riar um mercado intermedio de arrendamento com valores inferiores aos valores
médios praticados no mercado de arrendamento privado, dirigindo esta oferta a
agregados em situação de carência habitacional mas que se encontram fora da
abrangência da Habitação Social tradicional;
b) Criar uma bolsa de arrendamento de fogos municipais , com fracotes municipais
devolutas em condições de habitabilidade boas ou razoáveis, em alternativa à
alienação;
c ) Criar condições para atrair jovens para a c idade através da oferta de rendas
abaixo dos limites do programa “Porta 65 jovem”, ou outro que o substitua,
permitindo que qualquer jovem possa beneficiar cumulativamente do apoio do
Es tado por acesso a esse programa.
d) P roporcionar uma maior mistura de estratos diferenciados de população nos
bairros municipais, contribuindo para a sua requalificação e revitalização;
e) Melhorar a gestão do parque habitacional municipal, garantindo receitas que
permitam a efetiva manutenção e conservação deste parque.
Este P rograma teve o seu iníc io em Janeiro de 2013 e três anos depois realizou a sua 12ª
edição (concurso para atribuição de fogos a famílias que se candidataram), tendo no total
colocado à disposição das famílias 207 fogos até ao final de 2016 (Tabela 17).
Ano Edições de concursos
Nº Habitações a concurso
Nº candidatos
2013 1, 2 , 3 e 4 73 310
2014 5, 6 e 7 32 373
2015 8 e 9 43 1 068
2016 10, 11 e 12 59 3 019
Total 207 4 770
42 CML Regulamento do Programa Renda Convencionada,
Tabela 17 – Programa Renda Convencionada: evolução de fogos a concurso e candidatos (Fonte de dados: DMHDL/CML)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
129 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
O Programa Renda Convencionada destina-se à mesma população alvo do Programa Renda
Acessível. A principal diferença entre estes programas es tá na oferta. O Programa Renda
Convencionada disponibiliza apartamentos já existentes , dispersos na cidade, incluindo em
bairros municipais , sendo previamente sujeitos a obras de reabilitação e posteriormente
sujeitos a concurso, por sorteio, de famílias que se candidatem a es te programa e cumpram
as respetivas condições de admissão.
No caso do Programa Renda Acessível pressupõem-se a produção de novas unidades
habitacionais e bairros , incluindo a dotação de obras de urbanização e equipamentos de
utilização coletiva, bem como a reabilitação integral de edifícios ou conjuntos de edifícios
propriedade do Município ou a adquirir para este efeito.
Assim, o P rograma Renda Convencionada é uma fonte de informação e conhecimento de
elevado valor para a concepção do P rograma Renda Acessível, desde logo para definir o
âmbito dos respetivos beneficiários.
A análise es tatística realizada pela DMHDL às carac terísticas das famílias que se candidatam
ao Programa Convencionada permite carac terizar a distribuição dos níveis de rendimento e
por tipo de família. Na Tabela 18 apresenta-se o resultado dessa análise, tendo como base o
universo de todas as candidaturas apresentadas nas 10 primeiras edições (entre Janeiro de
2013 e Maio de 2016), correspondendo a um universo de 16.658 candidaturas.
A estimativa do rendimento disponível das famílias que se candidataram ao P rograma Renda
C onvencionada, por adulto equivalente, tiveram em conta os seguintes pressupostos:
• Foi aplicada a Escala Modificada da OCDE para dis tribuir o rendimento por cada
membro da família, sendo apresentados dois cenários (minimalista e maximalista)
pois a informação disponível na base de dados não inclui a idade dos filhos dos
candidatos, pelo que o respetivo ponderador pode variar entre 0 ,5 e 0 ,3;
• As contribuições para a segurança social representam 11% do rendimento ilíquido,
tratando-se de uma aproximação por simplificação pois no caso dos trabalhadores
independentes es tas contribuições podem variar entre 29,6% e 34,75% (valores de
2016), não estando identificado na base de dados o regime contratual dos
candidatos de forma a estabelecer o regime adequado de contribuições;
• O IRS liquidado por cada candidato foi estimado de forma simplificada, sem atender
às deduções aplicáveis a cada caso e que não constam na informação disponível.
Comparando os decis de rendimento disponível por adulto equivalente (Tabela 19) dos
candidatos ao P rograma Renda Convencionada (PRC) e das famílias residentes em Portugal
(EUROSTAT, EU-SILC) pretende-se avaliar se o universo de rendimentos dos candidatos ao
PRC equivalente ao intervalo de rendimentos intermédios definidos para os rendimentos das
famílias em Portugal (3º ao 8º decil). A s conclusões são as seguintes:
• O 1º dec il do candidatos ao PRC (421 a 466 €/mês) equivale sensivelmente ao limiar
de pobreza em 2015 (422€/mês) e ao 3º decil de rendimentos em Portugal (475
€/mês);
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 130
• O 10º decil do PRC (entre 1 .333 e 1 .480 €/mês) fica s ignificativamente ac ima do 8º
decil dos rendimentos em Portugal (1 .011 €/mês). Esta diferença poderá dever-se a
ser admissível no PRC uma taxa de es forço de 40% sobre o rendimento ilíquido,
sendo significativamente superior ao valor máximo normalmente considerado: 40%
do rendimento disponível.
Rendimento disponível adulto equivalente
Candidaturas da 1ª à 10ª edição Prog.
Renda Convencionada*
Limites superiores do decil
(€/mês, 12 meses)
Média do decil (€/mês, 12 meses)
Portugal, EUROSTAT 2014 Média do decil
Min. Máx. Min. Máx.
Mínimo do universo 178 178
1º decil 499 540 421 466 206
2º decil 571 604 545 575 367
3º decil 639 663 608 639 475
4º decil 694 727 661 701 563
5º decil 755 790 731 759 654
6º decil 820 882 793 842 749
7º decil 883 943 865 910 861
8º decil 982 1 058 936 1 004 1 011
9ºdecil 1 111 1 264 1 045 1 151 1 265
10º decil 2 512 2 637 1 333 1 480 2 177
(*) Número de candidaturas submetidas entre a 1ª edição (Janeiro/2013) e a 10ª edição (Maio/2016): 16.658. A cada família candidata poderá corresponder mais que uma candidatura.
Tabela 18 - Programa Renda Convencionada, estimativa do rendimento disponível adulto equivalente e comparação com os valores para Portugal em 2014 (Fontes de dados: DMHDL; EUROSTAT EU-SILC)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
131 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Síntese de ‘desejos’ e ‘problemas’
Para quem vive em Lisboa, os factores atrativos residem essencialmente nas relações
sócio-afectivas e na proximidade a equipamentos de suporte.
Para quem vive fora de Lisboa, as dimensões mais atrativas da c idade de Lisboa são a
componente social (e cultural) bem como a envolvente (espaços verdes).
O s desejos de uns e outros são os seguintes:
• Relações de vizinhança;
• P roximidade aos familiares;
• P roximidade a transportes públicos;
• P roximidade ao local de trabalho;
• P roximidade a lojas de comércio de proximidade;
• V ida social (restaurantes, bares, cafés…);
• P roximidade a equipamentos culturais (c inema, teatro, museus);
• P restígio;
• Espaços verdes, jardins, praças.
Os residentes de Lisboa e de fora de Lisboa aponta factores repulsivos muitos
semelhantes, essencialmente relacionados com a envolvente urbana:
• Falta de qualidade do ambiente (ruído, poluição);
Figura 29 – Factores de atratividade e repulsa da cidade de Lisboa, perspectiva de residentes em Lisboa e de residentes noutros concelhos da AML (Fonte: Gfk, 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 132
• Falta de estacionamento;
• Falta de Segurança / não é seguro;
• Falta de P rivacidade / não é tranquilo;
• Falta de limpeza (recolha de lixo, varredura, lavagem…);
• Não tem casas adequadas à capacidade financeira (sobretudo para quem vive fora
de Lisboa).
Regimes de ocupação preferidos
O es tudo Gfk conclui que o regime de arrendamento habitacional é cons iderado muito
atrativo para cerca de 56% das famílias de rendimentos intermédios que pensam mudar de
casa, sendo apenas 13% as que responderam que comprar é considerado, atualmente,
muito atrativo. O regime de locação-venda (arrendamento com opção de compra, no
passado des ignado por regime de renda resolúvel), apesar de atualmente pouco divulgado e
utilizado em Portugal, foi considerado muito atrativo por 10% das famílias , quase tanto como
a opção de compra de habitação (ver Gráfico 13).
De acordo com o mesmo estudo, na AML, 73% das famílias que vivem em casa arrendada
também viveram anteriormente em casa arrendada, evidenciando uma manutenção do seu
interesse na opção pelo regime de arrendamento – seja por questões de preferência ou de
necessidade 43 . No entanto, apenas 7% das famílias que vivem atualmente em casa
arrendada mudaram vindas de casa própria (ver Tabela 19), o que reflete o carácter mais
es tático que tem, pela sua natureza, o segmento da compra de casa. P or outro lado, a
percentagem de famílias que mudou de casa arrendada para casa própria foi de 59%,
embora não existam dados que permitam saber há quanto tempo ocorreu essa mudança, se
ocorreu no período em que o c rédito à habitação era muito facilitado ou já nos anos mais
recentes, pós-crise de 2007.
Fonte: Gfk/Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião:
Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa
43 Como já foi referido, existem agregados familiares que, por diversas razões, mas principalmente por auferirem baixos rendimentos e/ou estarem em situação de precariedade laboral, não conseguem aceder ao regime de compra-venda.
Gráfico 13 - Atratividade dos regimes de ocupação, AML, 2016 (%)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
133 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Fonte: Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião:
Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa
Regime Atual
Reg
ime
Ant
erio
r
Casa Arrendada Casa Própria Casa Familiares
/Amigos
Casa Arrendada 73% 59% 55%
Casa Familiares / Amigos 18% 19% 0%
Casa Própria 7% 18% 45%
Outra situação 2% 4% 0%
Base: Já mudaram de casa
e atualmente vivem
numa…
(386.639)
(178)
(468.125)
(172)
(12.149)
(4)*
Apesar das limitações referidas , tendo por base os resultados das análises apresentados no
presente documento, os contributos da Associação dos Inquilinos Lisbonenses 44 e da
Associação Internacional de Arrendatários (IUT)45, bem como os dois estudos46 promovidos
pelo Município de Lisboa sobre a procura de habitação, com recurso a empresas de estudos
de mercado, apresenta-se seguidamente uma sistematização dos principais fatores de
atratividade do regime de arrendamento do ponto de vista das famílias
44 Associação dos Inquilinos Lisbonenses (2016), Arrendamento urbano: Propostas para dinamizar o mercado. 45 International Union of Tenants (2016), The rent is too high: we need a 21st century rent control. 46 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa; Marktest / Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Local de Habitação (2009), Estudo de Opinião – Programa Local de Habitação.
Tabela 19 - Regime de habitação anterior versus atual, AML, 2016 (%)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 134
Duração dos contratos de arrendamento
O desejo de flexibilidade/mobilidade residencial não é alheio ao desejo de estabilidade e
segurança contratual por parte das famílias , nomeadamente em relação à duração do
contrato de arrendamento.
O estudo da Gfk47 analisou esta questão e o seu impacto na atratividade sentida pelos
arrendatários , conc luindo que, num contrato de arrendamento, uma passagem hipotética da
duração de 30 anos para 1 ano representaria uma perda de atratividade de 87%. Se a
passagem fosse de 30 para 5 anos a perda de atratividade seria significativamente menor
(-25,5%). Já na passagem de 5 para 3 anos a diminuição de interesse seria de 45,7%, e a
uma passagem de 3 para 2 anos corresponderia uma quebra de 52,6% do interesse.
Com base nos resultados deste es tudo pode concluir-se que, de modo geral, quanto maior
for a duração do contrato mais atrativo este é para o arrendatário. No entanto, isto é acima
de tudo verdade para o curto e médio prazo (1-5 anos), dado que é entre estes anos que se
verifica uma variação de perto de 75% da atratividade, sendo que daí em diante a perda de
interesse é muito mais diluída face a um aumento da duração do contrato.
47 Ibidem.
47%
35%
19%
9%6%
Contratode 30 anos
Contratossucessivosde 5 anos
Contratossucessivosde 3 anos
Contratossucessivosde 2 anos
Contratossucessivosde 1 ano
Figura 30 – Atratividade de várias durações de contratos de arrendamento (Fonte: Gfk, 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
135 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Perf is atitudinais e de comportamento
O es tudo desenvolvido pela Gfk/CML48 traça diversos perfis atitudinais e de comportamento
para as famílias de “c lasse média” residentes na AML.
De uma forma global existe maior identificação com as seguintes dimensões (Figura 29):
• Família;
• V ivência de proximidade;
• A migos;
• T rabalho;
E menor identificação com:
• Preferência por bairros (de pres tígio ou antigos/históricos), excepto para os atuais
res identes em Lisboa;
• Es tilo de vida saudável e ativo;
• C onsumo de atividades culturais.
De acordo com este estudo, existe um perfil de famílias que valoriza especialmente a opção
pelo arrendamento de habitação, cujas carac terís ticas e motivações contribuem para
compreender o interesse que têm no arrendamento ‘Hedonistas realizadores (Tabela 20).
Quanto maior for valorizada a ‘ação’ e menos a ‘segurança’, maior será a propensão para a
mudança de residência. E inversamente, quanto maior for a valorização da ‘segurança’
menor disponibilidade existirá para mudar.
48 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa.
Figura 31 - Estilos de vida - identificação com afirmações (Fonte: Gfk, 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 136
HEDONISTAS REALIZADORES (‘Experiencers’)
Dimensão deste segmento de procura: 16%
Estilos de vida, motivações e atitudes
• São indivíduos que estão satisfeitos com o momento que vivem, e querem viver a vida. E saboreiam a vida. É um segmento mais jovem (jovem-maduro) que procuram levar uma vida ativa, rica em experiências, em socialização. São experimentadores, vivos e entusiastas. Procuram variedade e diversão e é o segmento com mais “hábitos boémios” – valorizam muito o lazer (seja passear e fazer compras, seja sair com frequência para conviver, ir jantar fora, ir à noite a um bar).
• Procuram algum status, vivem em condomínio fechado (e maioritariamente casa arrendada), gostam de viver em bairros de prestígio e bairros antigos / bairros históricos. A imagem é importante para eles, não somente como evidência de status e de expressão de “independência” e personalidade. Preocupam-se com a aparência - são dos que mais gastam em: vestuário e calçado. Consomem acima da média em Lazer, entretenimento, desporto e cultura, restaurantes, hotéis e são os que mais gastam em telecomunicações e em educação/livros. Também têm um estilo saudável e ativo, com prática regular de exercício físico, valorizam a centralidade e proximidade ao local de trabalho, da escola, transportes públicos.
Fase do ciclo de vida
Indivíduos entre os 30 e 45 anos, agregados familiares de 1 a 2 pessoas e casados ou solteiros (são
dos segmentos com maior proporção de solteiros). Nível de qualificação: universitária; destacam-se
por exercerem profissões técnicas, científicas e artísticas, Status C1 (segmento socioeconómico
médio).
Dinâmica habitacional
• Zona de residência: Lisboa
• Maioritariamente habitação arrendada, apartamento em condomínio fechado, tipologia T2, encargo médio mensal de 278€
• Intenção de mudança: 7,4%
Figura 32 – Segmentação psicográfica de atitudes e comportamentos (Fonte: Gfk, 2016)
Tabela 20 – Segmento de procura com maior apetência pelo arrendamento (Fonte: Gfk, 2016).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
137 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
7.2. Proposta de valor
Para quem criamos valor: os destinatários mais importantes
O Programa Renda Acessível cria valor para as famílias beneficiárias , desde logo e em
primeiro lugar porque proporciona acesso a habitação adequada, integradas num
habitat de qualidade, a preços compatíveis com o seu nível de rendimento (rendas
acessíveis). De outra forma es tas famílias dific ilmente conseguiram arrendar ou comprar
casa em Lisboa (ver Falhas do mercado habitacional, pág. 56).
Esta criação de valor é ainda mais signif icativa para determinados segmentos de
procura, especialmente prejudicados pelas falhas de mercado habitacional, são eles:
a) Famílias numerosas (com descendência49 ou ascendência50 numerosa), promovendo
oferta de habitações com mais compartimentos (T3 e superior), bem como
‘candidaturas solidárias ’ quer permitem, por exemplo, a duas famílias com relações
de parentesco e tutela partilhada de menores poderem concorrem em conjunto para
alojamentos autónomos , assegurando mais estabilidade nos cuidados e ambiente
familiar de c rianças filhas de pais divorciados ou separados;
b) Famílias monoparentais e unipessoais;
c ) Famílias de jovens adultos em início de vida ativa;
d) Pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida;
e) Pares de famílias que desempenham funções cuidadoras entre si de elevada
relevânc ia social, familiar e afetiva, que necessitam de viver próximo mas em
alojamentos autónomos , de modo a assegurar a prestação de cuidados de saúde a
pessoas com menor nível de autonomia (por exemplo, adultos portadores de doença
ou outros factores que diminuem a sua autonomia).
Este Programa comporta por isso uma dimensão inovadora pelo c ruzamento e integração
coerente de dimensões sociais , afec tivas , económicas e atitudinais das famílias , no estudo da
procura habitacional, quantificando e qualificando as necessidades, carac terís ticas e
problemas, informando a partir daqui a concepção das áreas de intervenção, bairros ,
edifícios , unidades habitacionais e rede de funções residenc iais complementares
(equipamentos colectivos de apoio à infânc ia, saúde, desporto, espaços públicos , comércio
de proximidade, transportes públicos), recorrendo para o efeito à mobilização de recursos
es tratégicos do Município e dos operadores privados do sector imobiliário.
O foco deste Programa são as famílias, por esse motivo os preços das rendas não são
calculados em função dos custos de construção nem representam uma filosofia de ‘desconto’
a partir dos preços de mercado nas localizações de cada operação. As rendas oferecidas
nas operações do Programa decorrem do que as famílias potencialmente
49 Famílias com descendência numerosa: um ou mais adultos com pelo menos 3 crianças dependentes. 50 Famílias com ascendência numerosa: crianças dependentes cujos pais e ou outros cuidadores (avós e outros familiares) façam parte de agregados familiares distintos.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 138
benef iciárias podem pagar, sendo depois atribuídos os fogos para arrendamento através
de um mecanismo transparente de sorteio.
Os custos de construção e os preços de mercado imobiliário têm no entanto uma grande
importância no rac ional económico des te Programa. P rocurou-se recuperar e manter na
es fera pública as mais-valias fundiárias e urbanís ticas pré-exis tentes , ou aquelas a que as
intervenções des te Programa possam dar origem, para cofinanciar rendas acessíveis para
aqueles que têm rendimentos intermédios mais baixos . Ou seja, nas localizações onde os
preços de mercado são mais elevados é possível oferecer rendas mais baratas pois
a mesma percentagem de património a trans ferir para os concessionários comporta uma
margem de lucro potencial que pode ser reduzida a níveis que sendo atrativos para o
concessionário permitam viabilizar rendas mais baratas de habitação pública. Contribui-se
assim para um maior equilíbrio e coesão social e territorial, rompendo com um racional
de desc riminação territorial em que as famílias de rendimentos mais baixos só conseguem
viver em zonas mais periféricas , normalmente já fora do concelho de Lisboa e ou de pior
qualidade.
A oferta habitac ional foi pensada para atender à diversidade de necessidades de tipologia
habitacional (T0 ,...), e dentro do mesmo tipo de habitação oferecer uma gama
diversif icada de preços (podendo ocorrer que um determinado tipo de apartamento possa
ter preços com diferenças s ignificativas no mesmo empreendimento e em empreendimentos
distintos). O acesso aos distintos níveis de preços de renda é depois regulada pelo
mecanismo da taxa de es forço (a renda tem de es tar situada entre 10% e 35% do
rendimento disponível de cada família).
Foi dada especial atenção à oferta de tipos de habitação mais escassos e ou mais
inacessíveis no mercado privado, como é caso das habitações com maior número de
quartos (T3 e T4), essenc iais para famílias numerosas , ou tipos de habitação com dimensão
e preço adequado a famílias unipessoais e jovens em início de vida ativa (apartamentos T0 e
T1) com preços que se situam ao nível dos preços de arrendamento de um quarto em
Lisboa, permitindo a que muitos dos residentes nestas situações passem a ter habitação
condigna, adequada às suas necessidades e com preço acessível.
Atendendo a que os objec tivos gerais do P rograma são o povoamento e rejuvenescimento da
população é feita uma grande aposta em habitações, habitat e serviços adequados a
famílias com crianças, incluindo c riar melhores condições para funções cuidadoras
entre netos, f ilhos e avós (‘candidaturas solidárias’).
Síntese
A proposta de valor para as famílias consiste, em s íntese:
a) Oferta de habitação adequada às necessidades dos vários segmentos de procura
deste P rograma, nomeadamente em termos de tipologia habitac ional, nível de
equipamento da habitação, acessibilidade e localização.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
139 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
b) Rendas acessíveis ao nível de rendimento dos segmentos de procura, normalmente
muito inferiores aos preços de mercado atuais . Os intervalos dos valores de renda são
definidos pela Câmara Munic ipal de Lisboa para cada tipo de habitação, em cada
Operação Renda Acessível, de modo a serem acessíveis às famílias com níveis de
rendimento intermédio distintos.
c ) Os arrendatários devem sentir que estão a arrendar todo o edif ício, ou seja, as
partes comuns utilizáveis devem ter a qualidade adequada para ser vividas e
valorizadas pelos residentes.
d) Participação no desenho do programa através de inquéritos de opinião, antes da sua
aprovação, e durante a execução do Programa através de inquéritos de satis fação e
recolha de sugestões aos arrendatários , a realizar anualmente, de modo a monitorizar
e melhorar continuamente o P rograma e a gestão das concessões.
e) Transparência na atribuição de habitações para arrendamento: os candidatos
regis tam-se num portal na internet, sendo admitidos os que cumprirem os requisitos
do P rograma, procedendo-se a sorteio para afetação de habitações em cada Operação
Renda Acessível. Cada família escolhe, por ordem do sorteio, o apartamento do seu
agrado dentro dos que estiverem disponíveis , de acordo com a tipologia a que se
candidatou, e atendendo à taxa de es forço que a renda representa para a sua
capacidade financeira (entre 10% e 35% do rendimento disponível).
f) Apartamentos de qualidade, estética, funcional, conforto térmico e acústico,
segurança, privacidade e acessibilidade.
g) Perto de tudo o que é necessário no dia-a-dia: comérc io de proximidade,
transportes públicos , serviços , equipamentos de utilização coletiva e espaços públicos
de qualidade.
h) Contrato de arrendamento justo, definido pela CML, com duração mínima de 5
anos , salvo se o arrendatário pretender uma duração inferior (em todo o caso de pelo
menos 1 ano).
i) Controlo de qualidade da concepção, da construção e da gestão, manutenção
e conservação dos edif ícios habitacionais pela CML.
j) Arbitragem de conf litos de arrendamento: A CML procurará proporc ionar a oferta
deste serviço diretamente ou através de parceria com terceiros , melhorando a
confiança entre arrendatários e concessionários.
k) Estacionamento privativo, sempre que as condições do local o permitam e que seja
economicamente viável, em quantidade ponderada com nível de transportes públicos
presentes ou na vizinhança urbanística imediata.
l) Segurança: bom desenho urbano em áreas consolidadas , ou construídas de novo de
acordo com as melhores práticas de urbanismo, promovendo ‘mix’ social e de
atividades económicas.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 140
m) Espaços públicos de qualidade, bem mantidos , limpos , com jardins e praças ,
preparados para modos de transporte ativos (caminhar, andar de bicicleta) e prática
de desporto ao ar livre.
Escalões de rendas acessíveis
A Tabela 21 apresenta graficamente, e em síntese, a incidênc ia recomendada para os preços
das rendas acessíveis em função da conjugação entre tipos de famílias (dimensão e
composição) e tipologia habitac ional, resultante das várias fontes de informação
consideradas para segmentar os rendimentos da procura a quem se destina es te Programa,
conforme evidenciado nos capítulos ‘Falhas do mercado habitac ional’ (pág. 56) e
‘Segmentação e caracterização’ (pág.115). São assinalados com cor mais intensa (azul
escuro) os escalões de preços que devem predominar globalmente no Programa, sempre que
economicamente viável em cada operação e atendendo conjugadamente a outros aspectos
de segmentação da procura (dimensão de família, perfil atitudinal,...), devendo oscilar entre
os escalões de preços assinalados com cor mais suave (azul claro).
Pode por isso concluir-se que são valores muito inferiores aos preços de mercado do
concelho de Lisboa e de grande parte da AML (ver capítulo sobre ‘Disparidade entre
preços e poder de compra das famílias ’), requerendo para tal a afetação de património
imobiliário municipal e outros tipos de incentivos que possam vir a ser disponibilizados de
modo a que os concessionários consigam encontram condições de viabilidade e financeira
para oferecer esta gama de preços.
€/mês ≤150 151-200 201-250 251-300 301-350 351-400 401-500 501-600
T0
T1
T2
T3
T4
Os escalões de preços das rendas acessíveis devem ser atualizados pela CML, sempre que
ocorram alterações relevantes no nível de rendimento disponível das famílias , com base na
informação do EUROSTAT , EU-SIL (procura potencial) ou outras fontes ofic iais com
rendimentos segmentados por nível e tipo de família, ou informação direta recolhida junto
dos candidatos que se forem registando para concorrer a este P rograma (procura
manifes ta).
Tabela 21 – Intervalos de renda acessível a considerar nas Operações Renda Acessível. Intensidade de cor indica prevalência desejável.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
141 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Importa recordar que a abordagem seguida para estimar os escalões de renda acessível de
cada tipo de habitação não resulta nem dos preços de mercado (numa lógica de desconto),
nem dos respec tivos custos de construção, mas apenas do rendimento disponível e da taxa
de es forço aplicável para estimar o valor máximo e mínimo dos encargos com habitação
cons iderados adequados.
Assim, as gamas de preços propostos são as seguintes , devendo evoluir com os níveis de
rendimento das famílias:
• T0: prevalência em cerca de 150€/mês, preços no intervalo 100 a 300€/mês;
• T1: prevalência em cerca de 150€/mês e 200/250 €/mês , preços no intervalo 100 a
350€/mês;
• T2: prevalência entre 200€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 150 a 500€/mês;
• T3: prevalência entre 250€/mês e 500€/mês, preços no intervalo 200 a 600€/mês;
• T4: prevalência entre 350€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 200 a 600€/mês.
Localizações, áreas de intervenção e operações renda acessível
As localizações das áreas de interversão do P rograma Renda Acessível ocorrem onde exis te
património imobiliário disponível a curto e médio prazo e que sejam adequadas para serem
afectas à promoção de habitação. São localizações diversificadas , dando respos ta a uma
diversidade de preferências das famílias por dis tintos ambientes urbanos , desde áreas de
centro histórico a áreas novas, mais ou menos centrais.
Figura 33 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 142
Cada área de intervenção do Programa pode ser subdividida em ‘Operações Renda
A cessível’, as quais têm uma (sub)área de intervenção definida.
Cada operação renda acessível dá origem a concurso público para atribuição de concessão de
obra pública, pelo que cada área de intervenção terá pelo menos uma ‘Operação Renda
A cessível’.
A delimitação das áreas de intervenção e respectivas carac terísticas urbanísticas são
apresentadas em anexo, sendo es ta afec tação de carácter indicativo, pois caberá aos órgãos
do Município afectar o respectivo património imobiliário municipal para cada operação renda
acessível, à medida que forem criadas as condições para a sua colocação em concurso
público para atribuição de concessão.
Tipologia habitacional e áreas de referência
A tipologia habitac ional de referência (percentagem prevista para os vários tipos) é a
indicada na Tabela 22 , bem como as respec tivas áreas brutas de construção. Os valores
indicados são de referência geral, pelo que a tipologia habitacional e área dos fogos podem
variar de operação para operação e ou vir a ser ajustados ao longo do tempo em função do
perfil das famílias candidatas , e outras condicionantes , pois o foco do P rograma é orientação
à procura e a correção de falhas de mercado habitac ional. Os valores de referência devem
ajustar-se ao longo do tempo em função das dinâmicas sociais , económicas , demográficas e
do mercado imobiliário residencial.
Tipologia Percentagem de
fogos por tipo
Área bruta de construção por habitação (m2)
T0 10% 35
T1 21% 52
T2 39% 72
T3 24% 91
T4 ou superior 6% 105
Tabela 22 - Tipologia e área bruta de construção por fogo, valores de referência geral.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
143 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
7.3. Canais
Os canais para comunicar com as famílias benefic iárias foram selec ionados em função da sua
eficácia e eficiência, atendo às suas preferências e conveniência, bem como das seguintes
fases de desenvolvimento do Programa e de cada Operação Renda Acessível (Tabela 23).
Devendo ser ajustados em função dos resultados evidenciados.
O sistema de comunicação será assegurado preferencialmente pelos serviços competentes
da CML, com eventual recurso a serviços externos sempre que não exista capacidade de
resposta do ponto de vista humano ou tecnológico. A abordagem de comunicação deverá ser
coerente e integrada privilegiando os canais de comunicação preferidos pelos destinatários.
Tipos de canal Divulgação
(captar candidatos)
Relação c/ candidatos
Relação c/ arrendatários Avaliação
Portal LisboaPRAtodos
Lisboa – revista municipal
Redes sociais
Comunicação social (notícias)
Publicidade
Atendimento telefónico CML e parceiros
Atendimento email CML e parceiros
Atendimento presencial CML e parceiros
Inquérito
Redes sociais
O P rograma Renda Acessível não fixa um limite superior de idade, os es tudos de mercado
revelaram claramente que a grande maioria de potenciais candidatos serão jovens adultos
com atividade profissional, e famílias com crianças a cargo, conduzindo a uma utilização
preferencial de canais de comunicação na internet, em particular nas principais redes sociais ,
quer na fase de divulgação, quer após as candidaturas e já depois de passarem a ser
arrendatários.
As redes sociais podem (devem) ser utilizadas para reforçar o sentido de comunidade de
beneficiários do P rograma, recolher sugestões que permitam melhorar o Programa e divulgar
Tabela 23 – Canais de comunicação com as famílias (a negrito os canais mais importantes
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 144
informações relevantes de forma conveniente, integrada nos canais normalmente utilizados
pelas famílias.
Portal LisboaPRAtodos
O principal canal de comunicação a operar de forma contínua e segura será o portal a aqui
designado Portal ‘LisboaPRAtodos ’ através do qual os candidatos e arrendatários podem
recolher e solicitar informações sobre o P rograma, bem como realizar todas as transações de
natureza administrativa relac ionadas com a sua candidatura ou estatuto de arrendatário que
sejam tecnicamente possíveis , nomeadamente (conforme aplicável aos vários programas
habitacionais e tipos de contratos de arrendamento existentes):
• Simulador de elegibilidade com opção de registo imediato de utilizador e de
submissão de candidatura;
• Registar-se como interessado em aceder a habitação municipal;
• A tualizar de dados de registo;
• Pesquisar habitações municipais disponíveis por: tipologia, área, preço, localização,
proximidade a equipamentos ou transportes públicos, es tacionamento;
• C andidatar-se e fazer a gestão das suas candidaturas;
• Pagar renda;
• Regularizar dívidas;
• Pedido para atualizar a renda;
• A tualizar informações sobre a minha família e rendimento;
• Pedido de reparação / assistência técnica;
• Fazer elogio ou reclamação;
• Pedir e receber informação;
• Obter informações sobre outros apoios sociais que se podem eventualmente
conjugar (P orta 65, Subsídio Municipal de A rrendamento, Fundo de Emergência
Soc ial,...).
Pretende-se uma desmaterialização total de tudo o que possa ser realizado através da
Internet, de forma inc remental e interoperável com os s istemas de informação dos serviços e
entidades envolvidas em cada relação e em razão de matéria.
O Portal LisboaPRAtodos deverá ser a ‘porta de entrada’ das famílias para qualquer programa
municipal de habitação, onde se inclui o Programa Renda Acessível. Será um Portal intuitivo
para os seus utilizadores , não requerendo que os mesmos conheçam à partida os programas
municipais a que se podem candidatar nem as respectivas regras . Ao procederem ao seu
regis to no Portal podem simular de forma automática a que programas se podem candidatar
e respectivos requisitos , bastando para tal preencher um formulário electrónico que permite
fazer essa análise.
A desmaterialização não significará perda na personalização da relação pois mantêm-se os
canais de atendimento pessoal, telefónico e electrónico.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
145 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
7.4. Relação com as famílias
As famílias são o foco des te Programa, pelo que a escolha da estratégia de relacionamento,
canais de comunicação, interlocutores e nível de serviço deve ser desenvolvida de forma
fidelizar e captar novos residentes para Lisboa, em particular para as áreas de intervenção
do P rograma.
As formas de relac ionamento evoluem à medida que a relação da família com este Programa
passa de um nível de procura potencial, para procura manifesta (candidatura ao P rograma) e
depois para arrendatário.
Fase: procura potencial
• Participação através de inquéritos na conceção do P rograma (estudo Gfk 2016 e
DMHDL 2016);
• Divulgação da ‘propos ta de valor’ do Programa através dos órgãos de comunicação
social, redes sociais , portal Portal LisboaPRAtodos , publicidade na internet e noutros
canais de comunicação;
• Esclarecimentos pres tados através do serviço de atendimento ao Muníc ipe da CML
(atendimento pessoal, telefónico e por email) e de entidades parceiras , tais como as
Juntas de Freguesia, em particular aquelas onde estão previs tas intervenções des te
P rograma.
Fase: procura manifesta (candidatura ao Programa)
• Prestar informações , esclarecer dúvidas e apoiar processo de registo no P ortal
LisboaPRAtodos , candidaturas a Operações Renda Acessível: atendimento automático
(via portal LisboaPRAtodos), pessoal (telefone, email, presencial):;
• Registo de utilizador no Portal LisboaPRAtodos (interessado em habitação municipal):
declarar adesão e concordância com as regras do Programa (através de escolha de
uma opção no Portal), preencher formulário quer permite conhecer melhor a procura
manifesta, ficar abrangido por lis ta de distribuição automática de alertas sobre
abertura de concursos para atribuição de habitação por sorteio em Operações Renda
A cessível;
• Submeter e gerir a candidatura: apenas admissível através do P ortal
LisboaPRAtodos (sem prejuízo da assistência dos serviços municipais e Juntas de
Freguesia que se queiram associar como parceiros-estratégicos), as notificações de
resultados dos concursos são feitas por via electrónica (email);
• Sorteio de candidatos a arrendatários para cada Operação Renda Acessível, apenas
ocorre depois de celebrado contrato de concessão com operador privado para a
respectiva operação. O sorteio será feito informaticamente pela CML, em ato público,
sendo a c redibilidade do sistema informático utilizado para o sorteio assegurada pela
C ML e sujeita a controle de entidade externa, competente e independente.
Fase: arrendatário
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 146
• Após o sorteio, verificação dos comprovativos que atestam o cumprimento de
requisitos para poder celebrar contrato de arrendamento: atendimento electrónico
(via P ortal LisboaPRAtodos), telefónico e pessoal da CMLA;
• Celebração de contrato de arrendamento com o concessionário: convocatória pela
CML para celebração do contrato, atendimento pessoal pela CML e pelo
C oncessionário da respectiva O peração Renda Acessível;
• Prestar informações , esclarecer dúvidas , receber e gerir propostas de melhoria e
reclamações sobre o Programa durante a fase de execução do contrato de
arrendamento: atendimento via Portal LisboaPRAtodos bem como atendimento
pessoal (presencial ou por qualquer canal) com o gestor de contrato da CML;
• Todas as questões relac ionadas com o funcionamento do edifíc io ou unidade
habitacional arrendada: atendimento pelo concessionário da respetiva Operação
Renda Acessível, ou atendimento pela CML apenas nas situações em que exista
incumprimento do contrato de concessão pelo concessionário. Após o termo da
concessão esta responsabilidade passa a ser integralmente do Município de Lisboa;
• C ontrole da concessão: CML e arrendatários (inquérito regular).
Da parte da CML é desejável que exista para cada Operação Renda Acessível um ges tor
municipal desse contrato, sendo a pessoa responsável pelo controle de gestão da sua
execução, incluindo a gestão da informação sobre a satisfação dos respetivos arrendatários.
7.5. Fontes de receita
As fontes de receita no modelo de negóc io com as famílias são as rendas recebidas . Os
arrendatários pagam renda nos termos e condições previs tas no respectivo contrato de
arrendamento.
Durante a concessão de obra pública de cada Operação Renda Acessível as respectivas
rendas são entregues pelos arrendatários ao concessionário.
Após o termo da concessão, ou em s ituações de resgate, sequestro ou incumprimento do
contrato de concessão pelo concessionário, as receitas da concessão passam diretamente
para o Município de Lisboa.
7.6. Recursos-chave
O s recursos-chave para o func ionamento do modelo de negócio para as famílias são:
• Fís icos: Património imobiliário municipal afeto a cada Operação Renda Acessível;
• Financeiros : financ iar obras de urbanização e equipamentos de utilização coletiva,
bem como para aquisição de serviços;
• Tributos: a isenção de tributos financeiros e não financeiros para as operações
urbanísticas inerentes e necessárias para as Operações Renda Acessível;
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
147 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
• Humanos: trabalhadores do Município de Lisboa das unidades orgânicas competentes
e afetas à execução das atividades-chave, incluindo a Es trutura de M issão do
Programa, bem como consultores e outros prestadores de serviços contratados para
o efeito;
• Intelectuais : conhecimento residente (interno) e externo (aquisições de serviços e
parceiros estratégicos) sobre habitação, contratação pública, urbanismo, arquitetura,
engenharia, marketing e comunicação, finanças , imobiliário, ges tão de projetos e
s is temas de informação.
7.7. Atividades-chave
A s atividades-chave do modelo de negócio para as famílias são:
a) Participação das famílias no desenho do P rograma através de inquéritos e outras
modalidades adequadas;
b) Definir termos de referência para a concepção, projetos , construção e exploração,
ges tão, manutenção e conservação dos edifícios habitacionais;
c ) Procedimentos pré-contratuais para contratar concessões de obra pública por
concurso público e demais procedimentos para aquis ição de bens e serviços
necessários;
d) Es tratégia e ações de marketing e comunicação;
e) Relação com candidatos e arrendatários;
f) A dmissão e sorteio de candidatos;
g) P reparar minutas de contrato arrendamento;
h) Arbitragem de conflitos de conflitos de arrendamento através de centros de
arbitragem especializados, existentes ou a c riar;
i) Inquérito periódico aos arrendatários : monitorizar exploração do imóvel e execução
dos contratos de concessão e do P rograma em geral;
j) Controle de gestão das concessões e do Programa em geral, respectivo reporte para
os órgãos do Município.
7.8. Parcerias-chave
O s parceiros-estratégicos para o func ionamento deste modelo de negócio são:
a) Concessionários de obra pública (empresas selecionados por concurso público para
conceber, projetar, construir, gerir, explorar, manter e conservar os edifícios de
habitação afetos a cada O peração Renda Acessível);
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 148
b) Empresas prestadoras de serviços especializados;
c ) C entro de A rbitragem de conflitos de arrendamento;
d) Entidades que ofereçam soluções de mutualização de risco de incumprimento nos
contratos de arrendamento;
e) C omunicação Social para divulgação;
f) IHRU (em ARUS).
7.9. Estrutura de custos
Os custos necessários para assegurar o func ionamento do modelo de negócio são repartidos
entre o Município de Lisboa e o concessionário de cada Operação Renda Acessível, em função
da natureza do custo e da fase em que se encontra a execução deste P rograma e de cada
O peração Renda Acessível.
O s custos que cabem ao Município de Lisboa referem-se essencialmente a:
• Afetação de património imobiliário a cada Operação Renda Acessível representa o
principal cus to do Programa para o Município. Durante a execução dos contratos de
concessão esse custo representa a indisponibilidade de exploração desses imóveis
(cus to de oportunidade). Uma vez que aproximadamente 70% desse património se
mantém sempre propriedade municipal, os res tantes 30% é que serão efetivamente
alienados , como pagamento em espécie aos concessionários , ou seja o Município irá
pagar cerca de 103 M€ em património (estimativa pela fórmula de cálculo CIMI para
apurar o V PT).
• Perda de receita de tributos financeiros e não financeiros normalmente devidos pela
realização de operações urbanísticas por entidades terceiras e que neste caso se
propõe que sejam isentados os concessionários nas Operações Renda Acessível de
modo a desonerar obras de urbanização e edificação que se destinam à prossecução
de finalidades públicas do Município e no essencial à realização de benfeitorias nos
imóveis que revertem direta ou indiretamente para o Município. O custo de
oportunidade da cobrança da Taxa para a Realização de Infraes truturas Urbanas
(TRIU) e de compensações urbanísticas (valor total de ambas estimado em 48 M€),
bem como de outros tributos financeiros e não financeiros nos termos dos
regulamentos e legislação em vigor (não estimados).
• Aquisição de serviços e equipamentos necessários à concepção e execução do
Programa, dos s istemas e tecnologias de informação, controle de ges tão da
execução dos contratos e à realização das restantes atividades-chave que não
possam ser, no todo ou em parte, asseguradas pela CML. O valor estimado para
es ta componente representa cerca de 1% do investimento privado total, ou seja
aproximadamente 7 M€. Durante a fase de exploração dos contratos de concessão
prevê-se uma redução progressiva da necessidade de recurso a aquisições de
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
149 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
serviços pela incorporação progressiva dessas competências técnicas nos serviços
municipais e presumindo que serão afec tos os recursos humanos adequados. Em
todo o caso é desejável que as funções de controle de gestão, em especial de
auditoria técnica e financeira à boa execução dos contratos , seja complementada
com recurso a entidades especializadas e independentes para melhor salvaguarda
dos interesses do Município e transparência na afetação dos seus recursos.
• Nas situações em que o custo com obras de urbanização, incluindo equipamentos de
utilização coletiva, seja desproporcionado numa determinada Operação U rbanística,
onerando de tal forma essa operação que a torne economicamente inviável apenas
com as receitas das rendas e alienação do património municipal a trans ferir em
propriedade plena para o concessionário, poderá ser feito um pagamento de parte
ou de todo o custo previsto para esta componente. Em todo o caso prevê-se que
sejam s ituações excepcionais pois o modelo de negocio com os concessionários deve
ser desenhado de modo a ser normalmente sustentável sem recurso a pagamentos
adic ionais pela obra pública a realizar pelo concessionário.
O s custos que cabem aos concessionários referem-se essencialmente a:
• Obras de construção acima do solo (construção nova e reabilitação), inerentes a
cada Operação Renda Acessível, bem como todos os respec tivos estudos técnicos ,
levantamentos , projetos , segurança e higiene, gestão e fiscalização. O valor total
des ta componente está estimado em 504 M€.
• Obras de urbanização (infraes truturas , espaços públicos e equipamentos de
utilização coletiva de proximidade), bem como os respec tivos cus tos conexos
(projetos, etc.), têm um valor total estimado de 37 M€
• Construção de es tacionamento privado em es trutura edificada, e respectivos custos
conexos (projetos , etc .), es tá es timada em 235 M€, quase metade do custo total
previsto para a produção de edifícios e 635% mais elevado do que o custo total em
obras de urbanização, tratando-se por isso da parcela de cus to com função de
utilidade pública e soc ial mais reduzida, quando comparada com a produção de
edifícios para habitação com renda acessível e produção de obras de urbanização que
servem toda a comunidade. Devem por isso procurar-se soluções que minimizem
es ta componente de cus tos , quer pela optimização de processos produtivos , quer
pela oferta de soluções de mobilidade e transportes eficientes , convenientes , seguros
e acessíveis, adequados às necessidades das famílias.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 150
8. Modelo de negócio para concessionários
8.1. Procura potencial e sua segmentação
O modelo de negócio para concessionários (Figura 34) é na verdade um submodelo do
modelo das famílias pois os concessionários são os princ ipais parceiros es tratégicos do
Munic ípio de Lisboa para a execução do Programa Renda Acessível. T rata-se por isso de um
modelo de negócio em que o ponto de partida é a na verdade a ‘proposta de valor’ para as
famílias , a partir da qual se definem os requisitos para as respectivas atividades-chave que
cabem ao concessionário assegurar.
Neste sentido, a procura potenc ial de concessionários é condic ionada, por um lado, pelo
contributo que se espera deles para o modelo de negócio das famílias e, por outro lado,
pelos recursos e condições que podem ser disponibilizadas pelo Município de forma atrativa
para os mobilizar para desempenharem um papel central na execução do P rograma, no atual
quadro macroeconómico, jurídico, tributário e de condições de financiamento.
Sendo os concessionários empresas , a sua decisão de candidatura às concessões do
Programa depende das alternativas de inves timento disponíveis em cada momento, em
particular conjugação dos seguintes factores-críticos:
• Rendibilidade do projeto versus nível de risco;
• Condições de financiamento bancário (disponibilidade, taxas de juro, prazo de
amortização, percentagem financiada face ao custo do investimento);
• Rendibilidade dos capitais próprios;
• P razo para recuperar o capital investido;
• Saídas do negócio caso se alterem as c ircunstâncias ou a es tratégia da empresa;
Figura 34 – Componentes do modelo de negócio das concessões de obra pública
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
151 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
• Características de contexto: regime fiscal aplicável, situação macroeconómica,
percepção de oportunidade e atratividade dos territórios para realização de
inves timentos.
Atendendo às condições macroeconómicas , à boa reputação da Câmara Municipal de Lisboa
junto de operadores privados e instituições financeiras , e às carac terís ticas concretas do
Modelo de negóc io do P rograma Renda Acessível, os candidatos às concessões tendem a ter
as seguintes características e perfil-tipo (ou conjugação de perfis-tipo):
• Aversão ao risco, valorizam a confiança, segurança e previsibilidade, es tão por isso
dispostos a ter rendibilidades mais baixas do que alternativas de risco superior;
• Entidades que valorizam inves timentos de médio e longo prazo com receitas es táveis
seguras e duráveis;
• Preferem operações ‘core’, ou seja investimentos imobiliários com forte adesão à
‘economia real’, tais como a satisfação de necessidades básicas como a habitação;
• Dispõe de liquidez ou es tão associados a entidades que assegurem das necessidades
de financ iamento iniciais;
• Entidades que preferindo operações de curto prazo (o tempo de projetar e
construir/reabilitar) poderão candidatar-se tendo em vista passar logo que possível a
sua pos ição contratual a entidades com o perfil-tipo referido nos pontos anteriores.
Com base em cerca de 30 entrevistas realizadas em 2015 e 2016 a decisores de empresas
portuguesas de estrangeiras , dos sectores imobiliário, construção, banca comercial, foram
definidos os seguintes tipos de entidades como prováveis candidatos às concessões:
a) Empresas de promoção imobiliária que procuram diversificar carteira de inves timentos
em operações de baixo risco e rendibilidade atrativa face às alternativas . Atendendo a
que o mercado de arrendamento habitacional em Portugal é muito atomizado
(disperso por proprietários com poucos fogos cada) a maior parte dos operadores
profissionais do mercado residenc ial são empresas especializadas essenc ialmente na
compra e venda de imóveis ou de promoção imobiliária para venda, cujas operações
são normalmente de curto prazo, entre 1 a 5 anos . Este tipo de empresas , poderá ter
interesse em candidatar-se às concessões para divers ificar a sua carteira de
investimento. O utra possibilidade é candidatarem-se tendo em perspetiva ceder (total
ou parc ialmente) a sua posição contratual na concessão a terceiros , investidores
institucionais que procuram imóveis arrendados , com rendibilidade atrativa, sem
correrem os risco de cons trução. Neste último caso os promotores podem
eventualmente recorrer a empréstimos bancários para as fases de projeto e
construção tendo previsto saída da concessão, vendendo a sua posição contratual a
promitente comprador do imóvel já completamente arrendado;
b) Empresas de compra, venda e exploração de imóveis;
c ) Investidores institucionais / Organismos de Investimento Coletivo (fundos de pensões ,
fundos imobiliários, …) interessados em operações imobiliárias ;
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 152
d) ‘Family offices ’, empresas dedicadas à gestão de fortunas e do dia-a-dia da vida
económica e financeira de famílias e indivíduos ricos , podendo ter um leque variável
de serviços e distintos perfis de investimento;
e) C onsórcios / agrupamentos dos tipos acima referidos.
8.1.1 Fatores de atratividade
Lisboa é uma cidade atrativa para investimento imobiliário
Lisboa é percepc ionada como uma c idade com boas oportunidades para investimentos
imobiliários (Figura 35), ficando em 9# lugar no ranking de c idades analisadas pelo U rban
Land Ins titute e PWC (2015), conforme evidencia a Figura 36. A evolução das perspectivas
de investimento Lisboa entre 2005 e 2015 é muito positiva a partir de 2013, estando no
‘radar’ dos investidores internacionais (Figura 37). Os dados de contexto des tacados nessa
análise são a população, emprego e rendimento disponível.
Figura 35 – Percepção das cidades europeias como destino de investimento imobiliário (Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
153 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Figura 36 – Perspectivas de investimento em Lisboa. (Fonte: PWC / Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015)
Figura 37 - Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 154
Aumento da procura residencial
As tendências de evolução demográfica vão no sentido do aumento da longevidade e
diminuição dos saldos de nupcialidade (casamentos menos divórcios ). A conjugação destes
fatores com a fragmentação/recompos ição famílias - que tem conduzido a um aumento
significativo do número de famílias de forma não proporcional ao aumento populac ional,
podendo ocorrer o aumento do número de famílias com decréscimo populacional.
As necessidades habitacionais quantitativas decorrem essencialmente do número de famílias
e sua composição atendendo a que cada família ocupa pelo menos um alojamento ().
Por outro lado, emergem segmentos de procura que valorizam especialmente o
arrendamento, nomeadamente estudantes universitários , investigadores e bolseiros de
investigação, profissionais deslocados (professores , profissionais de saúde, expatriados em
geral).
A evolução do número de membros das famílias e sua composição (adultos autónomos ,
c rianças ou adultos dependentes) gera necessidades habitacionais espec íficas ao nível das
carac terísticas dos alojamentos (dimensão, número de compartimentos , acessibilidade, entre
outras). P or outro lado, o c iclo de vida das famílias e dos seus membros também dá origem
a alterações das suas necessidades habitacionais especificas , por exemplo decorrentes de
casamento, divórcio, recomposição familiar, perda ou aumento significativo de rendimento, o
que requer maior flexibilidade no regime de ocupação da habitação, tanto maior quanto
menor for o rendimento disponível da família.
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1000 000
1200 000
1400 000
1600 000
1960 1981 2001 2011
Evolução do nº de famílias e alojamentos clássicos em Lisboa e Área Metropolitana de Lisboa
Famílias AML
Famílias Lisboa
Alojamentos AML
Alojamentos Lisboa
Figura 38 – Famílias clássicas e alojamento em Lisboa e AML (Fonte: PORDATA, INE)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
155 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Segundo o estudo do ULI/PWC51, os segmentos de arrendamento preferidos pelas empresas
do sec tor são o arrendamento privado e o orientado para reformados e estudantes.
A diminuição do c rédito concedido às famílias para aquisição de habitação própria contribui
para a emergência do arrendamento habitacional como produto imobiliário com potencial de
c rescimento em grande escala, caso esta tendência se mantenha. A redução do c rédito para
aquisição surge num quadro de maior exigência da banca quanto à capac idade financeira das
famílias , excessiva exposição do sistema bancário ao sector imobiliário, e aumento do rácio
de c rédito vencido (Gráfico 14).
51 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016
Figura 39 – Lisboa, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)
Figura 40 - AML, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)
Gráfico 14 – Evolução do montante total do crédito concedido às famílias, respetiva taxa de variação anual (TVA) e rácio de crédito vencido (RCV), 2009-2014 (milhões de euros e %). (Fonte: Teles, Luís (2015), Estatísticas de empréstimos concedidos pelo sector financeiro)
17%
24%
31%35%
24% 25%31%
33%
51%46%
36%
31%
09%05%
02% 02%
00%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1960 1981 2001 2011
LisboaEvolução da percentagem de famílias em função do número de membros
123-56+
13% 15%21% 26%
23% 24%
30%33%
55% 56% 47%
40%
9%5% 2% 2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1960 1981 2001 2011
AMLEvolução da percentagem de famílias em função do número de membros
123-56+
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 156
Diversif icação de investimentos – ‘Teoria da carteira’
Os investidores , em particular do sector imobiliário, revelam maior interesse por políticas de
diversificação de investimentos e por operações de uso e regimes mis tos , conseguindo desta
forma reduzir o risco do conjunto do seu portfólio, onde a habitação arrendada pode ter um
papel a desempenhar.
Valorização de capital
As empresas e outros operadores do sec tor, inc luindo os pequenos operadores , atribuem
importância significativa à valorização dos seus ativos imobiliários , numa perspetiva
patrimonialista, ou seja, pretendem acumular e valorizar património imobiliário.
Retorno do investimento estável e seguro
A maior parte dos operadores entrevistados refere preocupação com o risco de
incumprimento do pagamento de rendas por parte dos arrendatários . No entanto, estudos
recentes sobre s tress financeiro das famílias residentes na AML (Mauritti, 2013) revela que o
pagamento dos encargos de habitação são os últimos a serem incumpridos em caso de
quebra de rendimento disponível, pois trata-se de uma componente essencial da vida das
famílias.
O estudo da Gfk52 confirma es ta afirmação, pois apenas 2% das famílias de “classe média”
da AML referiam a possibilidade de falhar o pagamento da renda devido ao decréscimo
acentuado de rendimento mensal. Assim, o arrendamento habitacional pode cons titui-se
como um bom refúgio para as fases recessivas do c iclo económico do sector imobiliário.
8.1.2 Obstáculos
As principais razões sentidas atualmente como obstáculos a uma aposta no sector do
arrendamento em Portugal por parte das empresas do sec tor imobiliário são sis tematizadas
seguidamente, tendo esta sistematização s ido baseada, essenc ialmente, no relatório do
Urban Land Ins titute53 (ULI) sobre as perspetivas do sector para a Europa, bem como em
es tudos desenvolvidos pela Câmara Munic ipal de Lisboa54, no âmbito do Programa Renda
A cessível.
52 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa. 53 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016. 54 Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
157 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Diferencial de rendibilidade e alternativas de investimento
A promoção imobiliária para arrendamento oferece rendibilidades potenciais mais baixas
(normalmente com TIR.a.i.55 entre 4% e 7 ,5%) quando comparada com o segmento de
promoção de habitação para venda (TIR.a.i. de 15% a 20%), para além de os períodos de
retorno do investimento serem s ignificativamente superiores no mercado de arrendamento.
Neste contexto, os investidores do mercado de arrendamento optam, preferenc ialmente, por
adquirir imóveis já construídos , evitando por es ta via os riscos inerentes aos processos de
licenciamento e cons trução, para os quais as rendibilidades de referência do mercado de
arrendamento podem não ser suficientes para cobrir esses riscos.
Os promotores imobiliários que baseiam as suas decisões essencialmente na taxa de
rendibilidade, para condições de inves timento semelhantes optam em geral pelo mercado de
compra-venda em detrimento do de arrendamento, dada a sua vantagem em termos de
rendibilidade.
As decisões de investimento, quando orientadas por critérios de racionalidade económica,
ponderam, geralmente, os seguintes fatores-chave: rendibilidade do projeto, rendibilidade
dos capitais próprios, risco, prazo de recuperação do investimento, disponibilidade e custos
de financiamento; bem como a composição destes fatores em projetos de inves timento
alternativos.
Índice de
rend. total
Dez 2014
Índice de
rend. total
Dez 2015
Rend.
total
%
Rend. do
capital
%
Valorização
do Capital
%
Rendibilidade total
anualizada
%
Dez 1999 =
100
Dez 1999 =
100 1 ano 1 ano 1 ano 3 anos 5 anos
10
anos
Todos os tipos 282,3 316,4 12,1 5,9 5,8 6,7 4,3 5,2
Comércio 325,0 379,9 16,9 6,3 10,0 9,9 5,7 6,0
Escritórios 212,6 225,1 5,9 5,4 0,4 3,1 2,4 3,7
Industrial* 197,1 177,0 -10,2 3,6 -13,3 -3,3 -1,5 2,4
Residencial 167,4 176,7 5,6 3,9 1,6 1,0 2,6 4,8
Outros 318,1 331,6 4,2 5,6 -1,3 3,3 2,7 5,2
Dados comparativos
Ações 59,0 67,0 13,5 -4,7 -6,3 -3,3
Obrigações 284,5 298,8 5,1 16,7 12,5 6,7
Inflação 138,4 138,8 0,3 0,1 1,1 1,4
* Índice com base em Dezembro 2001; Fonte: MSCI, JP Morgan 7-10yr, HICP
Assim, importa compreender as rendibilidades alternativas entre os diversos segmentos de
mercado imobiliário (comércio, escritórios , industria, residenc ial/habitação e outros), bem
55 TIR.a.i. - Taxa Interna de Rendibilidade antes de impostos.
Tabela 24 – Rendibilidade de bens imobiliários e de outro tipo de aplicações (2014, 2015 e evolução recente). Fonte: MSCI (2015), IPD Portugal Annual Property Index 2015.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 158
como com produtos financeiros de maior ou menor risco (ações , obrigações e outros
produtos financeiros ). Para comparar a atratividade relativa do sector do arrendamento face
às alternativas de investimento, apresentam-se na Tabela 24 os valores das rendibilidades
de bens imobiliários e outro tipo de aplicações . No Gráfico 15 está representada a
performance histórica do retorno total anual de fundos de investimento imobiliário em
Portugal, bem como do respetivo Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário
Portugueses , da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Património
(APFIPP ), que mede trimestralmente a performance anual dos fundos de inves timento
imobiliário, líquida de impostos e de comissões de gestão.
Fonte: MSCI, Índice APFIPP/ IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses, a 30/6/2016
A evolução do retorno dos fundos que fazem parte do Índice IPD tem estado em terreno
negativo desde de 2012, excepto os fundos de investimento imobiliário fechados que a partir
de 2014 começaram a regis tar taxas de retorno positivas , atingindo cerca de 6% em Junho
de 2016. A baixa performance dos fundos de investimento contribui para que estejam mais
receptivos a alternativas de investimento com rendibilidades mais competitivas.
Trata-se por isso de uma oportunidade para o mercado de arrendamento habitac ional,
podendo ser potenciada por regimes tributários favoráveis para fundos dedicados a esta
atividade, sendo ainda relevante atender a outros fatores de risco percepcionados pelo
sec tor financeiro como sendo obstáculos à entrada no mercado de arrendamento.
A rendibilidade total anualizada, a 10 anos (Tabela 24), revela que o segmento comerc ial é o
melhor com 6%, seguindo-se outros segmentos não espec ificados com 5,2% e depois o
res idencial com 4,8%.
Se considerarmos outros investimentos alternativos transacionados no mercado de capitais
(Tabela 24), podemos concluir que as melhores rendibilidades tem sido no mercado
obrigac ionista (6 ,7% nos últimos 10 anos), enquanto o mercado de ações tem tido
resultados anualizados negativos a 10 anos (-3 ,3%), a 5 anos (-6 ,3%) e a 3 anos (-4 ,7%).
Gráfico 15 – Performance histórica do retorno total anual de fundos de investimento imobiliário em Portugal e do respetivo Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
159 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Conc lui-se assim que entre es tas alternativas será o mercado de obrigações ou o
investimento em imobiliário de comércio as principais alternativas ao mercado residencial, e
em particular ao mercado de arrendamento.
Tipo de
operador
Tipo de investimento
Tipo de risco assumido
TIR
desejada Planear Promover Vender Arrendar
Construtor
Promoção
c/ risco de
planeamento
20
Promoção
s/ risco de
planeamento
15
Promotor /
investidor
Promoção e exploração
de longo prazo
10-12
Investidor Edifício existente
8
Estes referenc iais de rendibilidades servem nomeadamente para calibrar limiares de
atratividade a testar nos estudos prévios de viabilidade económica de cada Operação Renda
Acessível ,de forma a determinar se as condições propos tas nas peças dos procedimentos
Tabela 25 - Taxa interna de rendibilidade desejada por tipo de risco, investimento e operador demercado imobiliário (%). (Fonte: Investment Property Forum (2015), Mind the viability gap: Achieving more large-scale, build-to-rent housing)
Figura 41 – Rendibilidades de referência em vários países, Obrigações de tesouro (bonds), Acções (shares), Imobiliário (property) (Fonte: Vlak, A. (2011), IPD in Rudy de Jong (2012) Social Rental Housing: a sustainable model? – Social housing as investment sector, 3d National Congres Social Housing Lissabon, Portugal, 8 Novembro de 2012
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 160
pré-contratuais permitem atingir potenc ialmente rendibilidades interessantes para os
operadores.
As Taxas Internas de Rendibilidade (TIR) desejadas , ou consideradas como referência pelos
vários tipos de operadores de mercado, resultam em grande parte dos riscos assumidos e da
maturidade dos inves timentos , podendo variar s ignificativamente (ver Tabela 25). Temos no
entanto de interpretar es tes valores de referência à luz do que são as rendibilidades que têm
es tado a ser obtidas no últimos anos em Portugal, significativamente abaixo dos valores
indicados nesta tabela, cujos valores es tariam mais consonantes com o período antes da
c rise de 2007.
No caso dos inves tidores que pretendem fazer aquisição e exploração de edifícios existentes ,
a expec tativa “ideal” seria obter uma TIR de 8% (antes de impostos), embora, nas condições
de mercado do ano 2016, obter uma TIR a partir de 6% já seja cons iderado atrativo,
conforme evidenciaram as entrevistas realizadas a empresas do sector pela EMPRA.
Os promotores imobiliários ou investidores que se envolvam em operações de longo prazo
destinadas à exploração dos edifícios para arrendamento, onde também estejam presentes
os riscos de planear (ordenamento do território / planeamento urbanístico / operações de
loteamento) e promover (obras de urbanização e edificação) têm a expectativa de poder
obter cerca de 10% de TIR.
Os construtores c ivis preferem operações de curto prazo (construção nova ou reabilitação),
capital intens ivas , eventualmente muito alavancadas por financ iamento alheio, onde podem
es tar presentes vários riscos, tais como de planeamento, de promoção (urbanização /
edificação) e comercialização para venda. Nes ta situação a TIR esperada deverá situar-se
entre 15% e 20%, consoante a intensidade dos riscos em causa, embora nas atuais
condições de mercado estas expectativas são na verdade mais moderadas.
Risco de incumprimento do pagamento das rendas56
As situações de incumprimento do contrato de arrendamento por falta de pagamento da
renda confrontam o mercado de arrendamento com duas fortes condicionantes ao seu
desenvolvimento.
Inef iciência e inef icácia do sistema judicial - Em situações de incumprimento do
contrato de arrendamento pelo arrendatário, nomeadamente, devido à falta ou atraso no
pagamento da renda, o tempo médio de uma ação de despejo57 nos tribunais judiciais cíveis
de 1ª ins tância variou entre 3 ,2 e 4 ,2 anos no período de 2007-2014, incluindo as fases de
ação declarativa e executiva. P ara além do tempo despendido para obter a execução da
sentença de despejo, soma-se a dificuldade em recuperar os créditos das rendas vencidas.
56 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016; Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial. 57 Direção-Geral da Política de Justiça (2014), Destaque estatístico trimestral – 2º Trimestre de 2014, Boletim nº 20, Outubro de 2014.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
161 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
O BNA58 tem, aparentemente, tratado com maior eficácia as ações de despejo em que não
exista oposição do arrendatário (3 ,6 meses em média durante o ano 2014), no entanto, caso
exista oposição, o processo é remetido ao tribunal c ível competente na comarca onde esteja
localizado o imóvel, nestes casos a duração média para obter o documento de despejo foi
cerca de 6 ,7 meses.
No entanto, os dados disponíveis são somente relativos aos casos que tiveram resolução,
não havendo dados sobre os pendentes – que são em número significativo. Por outro lado,
em 2014 entraram no BNA 4 .166 requerimentos de despejo, dos quais cerca de 47% foram
recusados.
A reclamação de c réditos sobre rendas vencidas e quaisquer pedidos de indemnização têm
de ser apreciados e decididos em tribunal judicial, o que aumenta largamente a duração do
processo. A ineficác ia e ineficiência do s istema judicial penaliza fortemente, não só a
rendibilidade do mercado de arrendamento, mas também a confiança entre os seus
intervenientes (proprietários e arrendatários) e destes na Justiça.
Proteção social insuf iciente dos arrendatários nas situações de quebra signif icativa
dos rendimentos - Não exis te um sis tema de proteção dos arrendatários nos casos em
que, por motivos involuntários (desemprego, doença incapacitante ou morte de um ou mais
membros da família com rendimento ou ainda divórc io), estes sofram de uma quebra
significativa de rendimentos , seja através de instrumentos públicos ou privados , que
previnam atempadamente o incumprimento do pagamento da renda, ou que permitam a
mudança para outra habitação adequada e de preço acessível face às novas condições de
rendimento do arrendatário. No entanto estão disponíveis seguros no mercado que cobrem
es te risco.59
Soluções de f inanciamento inadequadas no sistema bancário60
Inexistência de linhas de c rédito na banca comercial com características adequadas à
promoção (construção ou reabilitação) de fogos para exploração em arrendamento
habitacional, nomeadamente em termos de duração das operações de c rédito, de forma a
permitirem a recuperação do investimento durante a vigência do empréstimo.
O IHRU tem uma linha de crédito 61 para financ iar investimentos para promoção de
arrendamento habitacional no entanto aplica-se apenas a operações de reabilitação, es tando
exc luída a construção nova.
O financiamento à promoção imobiliária e o Sistema Nac ional de Garantia Mútua
normalmente só consideram maturidades até 10 anos , excecionalmente poderão ir até 12 ou
58 Direcção-Geral da Administração de Justiça (2014), Relatório de Actividade do Balcão Nacional de Arrendamento. 59 Seguro ‘Soluções de Habitação – Proteção Rendas’, Companhia de Seguros Fidelidade. 60 Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial. 61 IHRU, Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 162
15 anos . Es tas maturidades são manifes tamente insuficientes para os períodos de retorno de
investimento associadas ao mercado de arrendamento que poderão situar-se entre 20 a 30
anos .
Não obstante, com a c rise financeira internac ional de 2007, cujos efeitos económicos se
começaram a sentir mais c laramente em Portugal a partir de 2009, verifica-se uma redução
progressiva e muito s ignificativa dos emprés timos da banca para aquisição de habitação
própria permanente (ver Gráfico 14), passando o seu valor global de cerca de 153 mil
milhões de euros em 2010 para cerca de 131 mil milhões de euros em 2014. Paralelamente,
no mesmo período, o rácio de crédito vencido passou de 3 ,3% para 4 ,9%, ou seja, este rácio
de incumprimento aumentou 48% em apenas 4 anos . Esta evolução tem levado a um maior
esc rutínio e seletividade por parte das instituições financeiras na conceção de crédito
hipotecário às famílias , reduzindo, por es ta via, a procura potencial do mercado de
compra-venda.
Pouca especialização dos operadores em arrendamento habitacional62
Nas últimas décadas as entidades privadas com experiência no mercado de arrendamento
es tão sobretudo a operar nos segmentos de escritórios , comércio e logística. Os operadores
nacionais no mercado de arrendamento são sobretudo proprietários , de carácter não
ins titucional, com “portfólios” de pequena dimensão e territorialmente atomizados.
Operações sem economia de escala63
A reduzida dimensão do parque habitacional para arrendamento e a sua dispersão, tanto em
termos de território como em relação ao número de proprietários , diminui de forma
significativa a eficiência produtiva, quer nas fazes de projeto e obra
(construção/reabilitação), quer na de exploração. Para além das dificuldades que coloca aos
senhorios instalados , este fator é também muito restritivo para a entrada de operadores
institucionais (como, por exemplo, fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões ,
“family offices”) no mercado de arrendamento habitacional.
Risco reputacional (despejo de famílias)64
No mercado residencial a relação contratual é estabelecida com famílias , estando por isso
sempre presente uma dimensão humana e social que é percepcionada como um risco
ac rescido para as empresas do sec tor, quando comparado com alternativas de inves timento
no mercado de esc ritórios , comércio e indús tria, onde os c lientes são empresas , exis tindo
menor ris co de exposição mediática no caso de despejos.
62 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016; Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial. 63 Ibidém. 64 Ibidém.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
163 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Risco político65
Atendendo a que o modelo de negócio do arrendamento habitac ional tem subjacente
operações de longo ou muito longo prazo, existe, genericamente em relação a Portugal, a
percepção do risco de virem a ser alterados pressupostos relevantes que possam ter estado
na base da dec isão de investimento inic ial dos operadores , nomeadamente, o
enquadramento legal e regulamentar, a política fiscal, os instrumentos de financiamento
disponíveis, entre outros.
No caso de Portugal, as alterações relevantes em matéria tributária e regulamentar são um
fator de perturbação s ignificativo, conferindo reduzido nível de previsibilidade aos
investimentos no mercado de arrendamento, contribuindo para que os operadores procurem
alternativas de investimento com menor duração e menos vulneráveis a alterações
conjunturais (legais, regulamentares, tributárias, etc.).
Para além do risco associado à imprevis ibilidade em sentido geral, nos casos de programas
públicos de habitação social e/ou de parcerias entre entidades públicas e privadas para a
promoção de habitação, é percepcionado um risco político ac rescido: (i) possibilidade das
entidades públicas virem a alterar as condições subjacentes aos contratos; (ii) mora do
cumprimento das partes que possam caber às entidades públicas - ou mesmo o risco do seu
incumprimento definitivo; e (iii) riscos de falta de transparência em procedimentos pré-
contratuais a que possam concorrer.
Ainda na es fera das implicações da ação do Estado, importa sublinhar os efeitos muito
negativos de uma interferência prolongada nos preços da habitação, apenas no mercado de
arrendamento (e não no mercado de compra e venda), agravando significativamente a
percepção de risco e a desconfiança deste sector, prejudicando a previsibilidade da atividade
económica e penalizando a sua rendibilidade.
8.2. Propostas de valor
Atendendo aos factores de atratividade e obstáculos identificados em entrevis tas , reuniões e
relatórios66 sobres as perspec tivas dos gestores das entidades-tipo que mais correspondem
ao perfil de candidatos às concessões , é apresentada a seguinte ‘proposta de valor’ para os
concessionários procurando minimizar os obstáculos e gerar os benefícios necessários e
sufic ientes à sua participação ativa no Programa:
a) Rendibilidade atrativa, superior à que poderá ser obtida por investidores
ins titucionais e organismos de investimento coletivo em operações de baixo risco,
com rendimento estável e de médio a longo prazo (entre 5 a 35 anos). A TIR.a.i.
potencial deverá estar entre 6% e 10%, podendo a rendibilidade dos capitais
65 Ibidém. 66 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 164
próprios ser s ignificativamente superior em função do acesso e condições a capital
alheio (empréstimos).
b) Não exis te a necessidade de investimento em terreno/edifício pois as Operações
Renda Acessível desenvolvem-se em imóveis municipais . Os edifícios / frações
habitacionais afectas a arrendamento acessível mantêm-se sempre propriedade
municipal e regressam à exploração pelo Município logo quer termine o prazo de
concessão.
c ) Trans ferência de parte de património imobiliário municipal para o concessionário (em
média es timasse que seja cerca de 30% do património afecto a cada concessão), em
propriedade plena, componente essencial para sustentabilidade económica das
operações atendendo a que as rendas acessíveis para a c lasse média Portuguesa são
muito mais baixas que as de mercado, assim o património a transmitir para o
concessionário cofinancia de forma s ignificativa rendas mais baixas.
d) Durante a concessão as rendas são receita do concessionário, sendo que nos espaços
não habitacionais podem ser praticados preços de mercado para contribuir para
cofinanciar as rendas acessíveis.
e) As rendas de habitação acessível são atualizadas anualmente por referência ao
Índice de Preços ao Consumidor (ICP), exceto habitação, publicado em Diário da
República e pelo EUROSTAT.
f) Possibilidade de cedência de posição contratual do concessionário a terceiros , em
determinadas condições (a entidade terceira tem de ter capac idade financeira e
técnica igual ou superior ao do cedente);
g) Controle urbanístico das operações é realizado durante o concurso público para
atribuição das concessões , pelo que em simultâneo com a adjudicação da concessão
é emitido P IP favorável;
h) Regime tributário específico para as concessões de obra pública no âmbito do
P rograma permitem reduzir muito significativamente os custos de investimento
inic ial: isenção de Taxas Municipais (em média -5,8% custo de construção), IVA da
cons trução à taxa reduzida (ou seja poupança de -17%), ou seja os custos de
cons trução podem ser reduzidos em média cerca de 23%.
i) A s Operações Renda Acessível têm dimensão diversificada, requerendo níveis de
inves timento que podem variar entre 3 e 430 M€, alargando o universo de potenciais
candidatos às concessões. A dimensão das Operações vai sendo ajustada ao longo
da execução do P rograma à procura de potenciais candidatos de forma a maximizar
a concorrência;
j) Possibilidade de entrada, ou expansão em várias escalas, no mercado de
arrendamento de habitação, em particular no arrendamento acessível, onde existe
pouca oferta e muita procura potencial, numa das c idades europeias consideradas
mais atrativas para investimento imobiliário. A potencial procura para habitações a
com rendas acessíveis em Lisboa é superior a 25.000 fogos para o período 2016-
2019 (estudo Gfk, Janeiro de 2016), is to é, cerca de c inco vezes mais do que oferta
prevista neste P rograma de Renda Acessível.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
165 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
k) Procura estudada, segmentada em vários níveis de rendimento e tipos de família,
pela CML através dos procedimentos de admissão e sorteio, promovendo um ‘mix’
soc ial que em s i mesmo contribui para minimizar risco;
l) Minimização de risco incumprimento pelos arrendatários : percepção de valor e custo
oportunidade elevado para as famílias , arbitragem e mecanismos de mutualização de
ris co já disponíveis no mercado;
m) A s localizações das Operações Renda Acessível são atrativas e diversificadas, es tão
dis tribuídas por 16 áreas de intervenção, abrangendo 12 freguesias de Lisboa, bem
servidas de transportes públicos, com comércio local, equipamentos coletivos e
espaços verdes.
n) Regime tributário favorável (não se aplica a cobrança de TRIU nem de IMI e o IVA
da cons trução é à taxa reduzida) por se tratar de concessão de obra pública, sem
prejuízo da aplicação de outros benefícios previstos na Lei.
o) Nas concessões conjugadas com o direito de superfície (contratos mis tos) o
concessionário pode solicitar financiamento bancário dando como garantia
hipotecária os edifícios a construir / reabilitar, para além de poder dar como garantia
a concessão. Nos contratos mistos a propriedade dos edifícios / frações habitacionais
afectos a habitação municipal acessível passam para propriedade plena do Município
de Lisboa no termo do prazo da concessão.
p) O concessionário tem a liberdade de projetar, cons truir, gerir, manter, conservar e
explorar os edifícios , bem como a relação com os arrendatários , nos termos do da
sua propos ta apresentada em concurso público e do contrato de concessão, sendo
responsável pelos riscos inerentes a es tas atividades económicas.
q) Os imóveis municipais afectos aos concursos públicos para atribuição de concessões
têm sempre a sua situação jurídica, administrativa e patrimonial resolvida, sem
qualquer tipo de restrição à sua imediata trans formação para as finalidades previstas
na concessão. Nas áreas de intervenção onde as operações urbanísticas tenham de
ser submetidas a parecer de entidades terceiras , serão promovidas consultas prévias
a essas entidades , com base em propos ta urbanística preparada pela CML (ao nível
de pedido de informação prévia sobre a viabilidade da respetiva operação), fazendo
parte do caderno de encargos de cada concurso as condições que vierem a ser
fixadas nesses pareceres , sendo assim do conhecimento prévio dos candidatos aos
concursos para atribuição de concessões . Os candidatos podem proceder
diretamente e por sua iniciativa a estas consultas antes de apresentarem a sua
proposta a concurso, e assim salvaguardar os respec tivos pareceres favoráveis à sua
propos ta urbanística e arquitectónica.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
166 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
8.2.1 Modelo jurídico para o concessionário
O modelo jurídico poderá ser de concessão de obra pública com ou sem direito de superfíc ie
nos terrenos dedicados à habitaçãoo com renda acessível. Nes te último caso será então um
contratio misto.
Nas secções seguintes são apresentadas as vantagens e desvantagens do modelo jurídico na
perspectiva do concessionário.
Modelo do Contrato de Concessão
Vantagens:
• O Concessionário tem o direito de explorar a obra em regime de exclusividade
durante o prazo da concessão (art.º 415.º al. a) CCP).
• Isenção de controlo prévio das operações urbanísticas de construção e de
reabilitação: artigo 7 .º, n.º 1 , alínea e), do RJUE.
• O Concessionário terá direito à reposição do equilíbrio económico-financeiro do
contrato, em caso de alteração anormal das c ircuns tâncias que sejam originadas pelo
concedente (art.º 314 CCP).
• O Concessionário tem direito a ser remunerado e a amortizar o inves timento efetuado
na cons trução/reabilitação do edifício e a remunerar a sua atividade (art.º 415º
CCP. + estipulação contratual).
• Uma eventual modificação unilateral das condições de exploração do serviço dá lugar
a uma indemnização ao concessionário, se for comprometido o equilíbrio financeiro do
contrato – regra da mutabilidade do contrato administrativo.
• O Concessionário tem o direito de utilizar, nos termos da lei e do contrato, os bens do
domínio público necessários ao desenvolvimento das atividades concedidas (art.º
415 al. c) CCP).
• Menor pagamento de impostos e taxas sobre direitos de propriedade e eventualmente
construção: não está sujeito ao pagamento de TRIU nem de outras Taxas
U rbanísticas.
• Não es tá sujeito ao RJUE (art. 7 .º).
• Pode dar como garantia a concessão à banca e outras instituições de c rédito.
Desvantagens:
• Possibilidade de intervenção do parceiro público na execução e ges tão do contrato de
concessão (poderes reforçados ao nível da conformação da relação contratual)
(especialmente art.º 420.º al. e) CCP).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
167 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
• Finda a concessão, o Concessionário não é proprietário da obra cons truída ou do
edifício reabilitado, revertendo os bens afetos à concessão para a es fera do Município
(art.º 425.º nº 2 e 3 CCP) .
• Salvo estipulação contratual em contrário, compete ao concessionário obter todas as
licenças , certificações , c redenciações e autorizações necessárias ao exercício das
atividades integradas ou de algum modo relacionadas com o objeto do contrato (art.º
414 al. c) CCP)..
• O brigação de prestação de contas e o seu controle (art.º 141 al. a) e b) CCP).
Modelo do direito de superf ície
Vantagens:
• O superficiário é proprietário do prédio construído, com todos os poderes que desse
direito advêm (alienação, hipoteca, etc.) (retira-se do art.º 1539º C.C)..
• Sendo o edifíc io propriedade privada, pode o superficiário constituir sobre ele
determinadas garantias reais.
• No direito de superfície permanente, a propriedade da obra não passa para o
proprietário do solo.
• O direito de superfície é transmissível, inter vivos e mortis causa (art.º 1534º CC).
• Extinguindo-se o direito de superfície em consequência da expropriação por utilidade
pública, ao fundeiro e ao superfic iário cabem partes da indemnização correspondentes
aos valores dos seus direitos (artigo 1542.º do CC), caso existam.
• T rata-se de um contrato que envolve uma menor ingerência do Município.
Desvantagens:
• Se o direito de superfície for temporário, o superficiário não é proprietário da obra.
Não sendo um direito temporário, o superficiário é apenas dono da obra, não do solo.
• O superficiário não tem direito de preferência sobre a venda do solo67.
• Havendo culpa da sua parte, o superficiário responde pelas deteriorações da obra.
Com efeito, fazendo uma leitura conjugada do disposto no n.º 2 e 3 do artigo 1538.º
do CC, o superficiário tem a obrigação de responder pelas deteriorações da obra,
quando haja culpa da sua parte e não houver lugar à indemnização prevista no artigo
1538.º, n.º 2 . Assim, e por outras palavras , se o direito de superfície for constituído
por um determinado período de tempo (findo o qual o proprietário do solo adquire a
propriedade da obra), será devida, salvo es tipulação em contrário, uma indemnização
67 Embora com críticas, cfr. António Santos Justos, Direitos Reais, 2.ª ed., pág. 397, nota n.º 2043.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 168
ao superfic iário, calculada segundo as regas do enriquecimento sem causa (artigos
473.º e seguintes do CC). Não havendo lugar a esta indemnização, o superfic iário
responde pelas deteriorações da obra, mas apenas se for provada a sua culpa.
• Caso a obra não seja concluída no prazo fixado, extingue-se o direito de superfície
(art.º 1535, nº 1 al. a) CC).
• No caso de direito de superfície temporário, o proprietário do solo adquire a
propriedade da obra findo o prazo. Esta aquisição dá ao superfic iário direito a ser
indemnizado segundo as regras do enriquecimento sem causa, a menos que haja
es tipulação em contrário – artigo 1538.º, n.º 2 , do C C .
• No caso de destruição da obra, caso não seja reconstruída no prazo fixado
inicialmente, extingue-se o direito de superfíc ie (suges tão de aditamento de cláusula
semelhante para incumprimento grave dos deveres de conservação? – ou estipulação
de outras condições resolutivas, nos termos do artigo 1536.º, n.º 2 , do C C ).
• Em caso de mora no pagamento do preço acordado no ato de cons tituição da
superfície, o superficiário é sancionado com o pagamento de um valor adicional de
duas vezes o valor da dívida (artigo 1530.º e 1531.º, n.º 2 , do C C ).
• Sendo essencialmente uma desvantagem para arrendatários , é importante referir
que, tratando-se de direito de superfície temporário, os direito reais de gozo
constituídos sobre a obra (contratos de arrendamento) extinguem-se com a extinção
do direito de superfície (salvo se a extinção se der antes do decurso do prazo
es tipulado). Certamente que será possível estipular o contrário, caso assim se
pretenda.
• Necessita de licenciamento camarário das operações , o que implica uma maior
moros idade na implementação da operação.
• Possibilidade de o Munic ípio estabelecer o pagamento de uma contrapartida financeira
inic ial ao superficiário pela utilização do terreno (art.º 1530º CC).
8.3. Canais
Os canais a utilizar no modelo de negócio com concessionários são sis tematizados na Tabela
26 , sendo escolhidos em função da sua eficácia, eficiênc ia produtiva, transparência e fase de
envolvimento com o P rograma.
Tipos de canal Divulgação
(captar candidatos)
Relação c/ candidatos
Relação c/ concessionários
Sites CML
Tabela 26 – Canais de comunicação com concessionários em função do grau de envolvimento com o PRA
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
169 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Portal LisboaPRAtodos
INVEST Lisboa
Feiras de imobiliário e outros eventos
Serviços de diplomacia económica
Redes de profissionais
Comunicação social (notícias)
Publicidade
Plataforma de contratação pública
Atendimento presencial EMPRA
Atendimento telefónico EMPRA
Atendimento Email EMPRA
Gestor de concessão CML
Inquérito
8.4. Relações com os concessionários
Tal como as escolha de canais de comunicação, a forma de relacionamento com as entidades
potencialmente concessionárias no âmbito do Programa variam em função da fase de relação
do Município com estas entidades.
Fase: divulgação:
• Disponibilização nos sites CML da informação relevante para potenc iais interessados
poderem avaliar o interesse de uma eventual candidatura a concessões do
Programa. A informação deve incluir todos os aspectos essenciais à ponderação de
uma candidatura sem que para tal os interessados tenham que contactar ou solicitar
informação de base à CML. Os conteúdos devem estar escritos em língua Portuguesa
e Inglês, sem prejuízo de serem cons iderados outros idiomas pertinentes , de forma a
maximizar a concorrência internacional e a transparência.
• Participação e/ou organização de eventos considerados relevantes para a divulgação
do P rograma junto de entidades com perfil para poderem ser potenc iais candidatos
(exemplo; feiras de imobiliário, congressos do sector, reuniões);
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 170
• Participação da CML, ou dos membros da EMPRA, nas redes profissionais do sec tor
de forma a maximizar a divulgação do P rograma e o intercâmbio de conhecimento
técnico (exemplos: Urban Land Institute, European Network for Housing Research,
...).
• Entrevistas e outros conteúdos para comunicação soc ial de modo a permitir o
conhecimento geral sobre o P rograma e escrutínio público sobre a sua execução.
• Publicidade na internet, órgãos de comunicação social nacionais e internacionais , em
suportes físicos em localizações ou eventos considerados estratégicos para
divulgação.
• Conteúdos multimédia para redes soc iais de profissionais de forma a encorajar a
divulgação interpares nos sectores imobiliário e financeiro.
• Parcerias com entidades especializadas na captação de inves timento e no
desenvolvimento de relações comerc iais, tais como: INVEST Lisboa, AICEP Portugal
Global, Embaixadas de P ortugal noutros países , Embaixadas de outros países em
Portugal.
• Cooperação entre serviços municipais que, no âmbito das suas atribuições , se
relacionam com entidades potenc ialmente interessadas em concorrer a concessões , e
ass im podem fazer reencaminhamento de potenciais candidatos.
• Entrevistas e reuniões com gestores de entidades potencialmente interessadas em
candidatarem-se a estas concessões , a pedido dos próprios , ou por iniciativa da CML
no âmbito das atividades de divulgação e de estudo do perfil-tipo destas entidades
de modo a que a ‘propos ta de valor’ para os concessionários seja suficientemente
atrativa para gerar a mobilização e concorrência no sector privado.
Fase: concurso público (candidatura)
• Na fase de concurso público a relação com os candidatos será efectuada apenas
através da plataforma de contratação pública e pelos canais legalmente previstos no
Código dos Contratos Públicos , sendo assegurada por quem for nomeado paro o
efeito pela CML.
• Os trabalhadores do Município, assessores e prestadores de serviços à CML que
tenham participado nas atividades de divulgação do Programa junto de potenciais
interessados , não participam na avaliação das candidaturas nem das respectivas
propos tas de forma a assegurar a segregação de funções.
Fase: concessão (execução do contrato)
• Durante a execução do contrato a relação com os concessionários é efetuada
preferencialmente através do respectivo Gestor de Concessão, a nomear para o
efeito. Supletivamente será a EMPRA a assegurar esta função.
• As interações correntes de troca de informações e controle de gestão previstas no
contrato serão efectuadas através de um s istema de informação interoperável com
os serviços e entidades pertinentes para a execução e controle de gestão das
concessões . O Portal LisboaPRAtodos será a face exterior vis ível do sistema de
informação das concessões , através do qual são submetidos pelo concessionário
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
171 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
dados sobre a execução do contrato para efeitos de monitorização e controle de
ges tão da concessão.
• O Ges tor de Concessão deve preparar um relatório anual de síntese com os
indicadores de execução da concessão da sua responsabilidade a submeter à EMPRA;
• A execução das atividades-chave é em sis tema distribuído. Os serviços municipais
executam as atividades-chave relativamente às quais sejam competentes em razão
de matéria, sem prejuízo do reforço de capacidade técnica exterior sempre que se
mostre necessário. A EMPRA centraliza e dis tribui informação, promove a formação
interna adequada, a coordenação e cooperação entre os serviços municipais
relevantes para execução das atividades-chave, prepara o reporte anual para os
órgãos do Município, incluindo uma síntese de indicadores de execução a integrar os
documentos de prestação de contas anuais.
o Na fase de projeto: revisão de projeto, verifica se o projeto es tá de acordo
com a proposta apresentada em concurso, a coerência entre arquitetura e
especialidades, medições e quantidades de trabalho. Aprovar o projeto de
execução (DMU, DMHDL, DMPO, EMPRA);
o Na fase de construção: fiscaliza a conformidade da obra com o projeto
aprovado; a qualidade da execução da obra no tempo previsto; aprovar a
conc lusão da obra (DMPO, DMHDL, DMU, EMPRA);
o Na fase de exploração: controle de gestão, verificar o cumprimento dos
níveis de serviços , avaliar a satis fação dos arrendatários , auditar a
manutenção e conservação dos edifícios , auditar as contas do concessionário
(DMHDL, DMF, EMPRA)
8.5. Fontes de receita
No modelo de negócio com os concessionários as fontes de receita do Município de Lisboa
são essencialmente três:
a) Os edifícios reabilitados ou construídos que ficam propriedade do Município, bem
como a posição nos contratos de arrendamento que estiverem em vigor à data do
termo da concessão;
b) As compensações que resultem de eventual reequilíbrio financeiro a valor do
Munic ípio de Lisboa, por exemplo resultantes de ganhos de eficiência produtiva do
concessionário ou de alteração de enquadramento fiscal, entre outras;
c ) As rendas pagas pelos arrendatários após o termo da concessão passam a ser receita
do Município, ou em situações de resgate e sequestro por incumprimento do contrato
pelo concessionário.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 172
8.6. Recursos-chave
O s recursos-chave para o func ionamento do modelo de negócio para os concessionários são:
• Físicos: Património imobiliário municipal afeto a cada Operação Renda Acessível,
uma parte afeta directamente a habitação municipal com renda acessível, outra
parte (cerca de 30%) a transmitir para o concessionário para cofinanciar rendas mais
acessíveis;
• Financeiros : financ iar obras de urbanização e equipamentos de utilização coletiva,
bem como para aquisição de serviços , normalmente através da transmissão de
património em propriedade plena, excepc ionalmente através de pagamento ao
concessionário pelo valor dessas obras , conforme vier a ser previsto nos respectivos
concursos públicos para atribuição de concessões de obra pública;
• Tributos: a isenção de tributos financeiros e não financeiros para as operações
urbanísticas inerentes e necessárias para as Operações Renda Acessível;
• Humanos: trabalhadores do Município de Lisboa das unidades orgânicas competentes
e afetas à execução das atividades-chave, incluindo a Es trutura de M issão do
Programa, bem como consultores e outros prestadores de serviços contratados para
o efeito;
• Intelectuais : conhecimento residente (interno) e externo (aquisições de serviços e
parceiros estratégicos) sobre habitação, contratação pública, urbanismo, arquitetura,
engenharia, marketing e comunicação, finanças , imobiliário, gestão de projetos ,
s is temas de informação, auditoria técnica e financeira.
8.7. Atividades-chave
A s atividades-chave do modelo deste negócio são:
• Entrevistas , reuniões e pesquisa bibliográfica para estudar o perfil das entidades
potencialmente interessadas em concorrer às concessões do P rograma,
informando a partir daqui a ‘proposta de valor’ do modelo;
• Ações de marketing e comunicação para divulgar o P rograma e maximizar
concorrência para concessões , incluindo a participação e organização de eventos ,
bem como o desenvolvimento de canais de comunicação adequados (s ite
dedicado a potenciais candidatos);
• Atendimento a potenciais candidatos para esclarecer dúvidas sobre o modelo de
negoc io do P rograma;
• Estudos preparatórios para definir as carac terísticas e condições de cada
Operação (estudos urbanísticos , levantamentos e sondagens , estudos de
engenharia e arquitetura, estudos de viabilidade económica e financeira);
• Ações preparatórios para que o património imobiliário a afetar a cada concessão
es teja previamente livre de quaisquer ónus , encargos , ou ocupações ou
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
173 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
quaisquer outras circunstâncias jurídicas ou administrativas que possam obstar
ao seu imediato aproveitamento e transformação no âmbito deste P rograma;
• Ações de formação para preparar os serviços e técnicos municipais para a
execução das restantes atividades-chave;
• P reparação e execução dos procedimentos pré-contratuais;
• Atendimento a concessionários através de canais adequados (s istema de
informação interoperável para atividades correntes e gestor de concessão);
• Adequação ou cons trução de sistema de informação adequado ao planeamento e
controle de ges tão das concessões , preservando memória sobre a execução dos
contratos que poderão vigorar até cerca de 35 anos , gerando relatórios de
execução para apoiar a gestão destes contratos e informar o reporte de execução
para os órgãos do Município;
• Controlo prévio das operações urbanís ticas inerentes a cada concessão,
normalmente preparadas antes do lançamento de concursos públicos para as
concessões , cabendo as tarefas de controle urbanístico e consulta a entidades
terceiras dentro dos procedimentos pré-contratuais;
• Seleção de promitentes arrendatários através de mecanismos de sorteio, após
verificação de requisitos de admissão;
• Promoção de soluções de arbitragem para a resolução de conflitos em matéria de
contratos de arrendamento.
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 174
8.8. Parcerias-chave
O s principais parceiros para garantir a boa execução de atividades-chave são:
• Associações representativas das entidades potencialmente interessadas em
concorrer às concessões;
• Empresas prestadoras de serviços especializados;
• Centro de Arbitragem com competência em arrendamento urbano
(eventualmente a c riar);
• Soc iedade Nacional de Garantia Mútua;
• C omunicação Social para divulgação;
• INVEST LISBOA, AICEP, Embaixadas Portuguesas , Embaixadas Estrangeiras
(‘trade&investment’), mediadoras imobiliárias internacionais;
• IHRU (em ARUS).
8.9. Estrutura de custos
Os principais custos des te modelo de negocio es tão previs tos na estrutura de custos do
modelo para as famílias (ver 148).
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
175 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Anexo I - Preços das rendas contratadas em
concelhos da AML
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
176 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Rendas contratadas
1T2015 - 2T2016
T0-T1 T2 T3 ≥T4
Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento
P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95
AM Lisboa
Novos 334 492 671 810 1110 333 507 859 1148 1633 484 710 1139 1467 1998 850 1125 1419 1663 1800
Total 250 308 425 498 750 287 350 490 558 936 345 447 695 820 1456 398 608 974 1280 1867
Usados 248 308 417 488 720 283 350 482 547 875 343 445 674 797 1380 396 608 955 1217 1869
Almada
Total 250 294 330 370 423 278 345 407 449 616 309 389 468 530 715 380 398 444 506 542
Usados 250 293 329 368 423 278 344 404 447 607 308 389 467 531 728 380 398 444 506 542
Amadora
Total 248 296 329 353 439 295 350 409 446 621 336 413 532 616 837 375 475 694 1050 1200
Usados 248 296 329 353 438 295 350 409 446 616 336 413 532 617 837 375 475 694 1050 1200
Cascais
Novos 300 500 532 575 700
Total 300 364 446 518 650 344 445 582 650 1108 377 543 770 896 1641 350 538 849 990 1942
Usados 298 364 442 509 646 343 444 578 646 1071 376 539 765 889 1668 349 525 789 906 1731
Lisboa
Novos 413 633 756 865 1200 408 851 1075 1309 1743 527 996 1376 1713 2058 925 995 1337 1550 1750
Total 272 390 513 587 834 356 483 653 730 1217 445 633 916 1122 1679 550 766 1098 1388 2024
Usados 271 388 501 568 811 356 475 636 715 1155 443 633 885 1063 1591 550 762 1085 1360 2039
Loures
Novos 417 433 534 659 775
Tabela 27 - Preços das rendas contratadas em Lisboa e outros concelhos da AML. P5 – Percenti l 5, 1Q – 1º quartil, Mé. – Média, 3Q – 3º quartil (Fonte dos dados: Confidencial Imobiliário, média dos trimestres 1T 2015 - 2T 2016)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
177 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Rendas contratadas
1T2015 - 2T2016
T0-T1 T2 T3 ≥T4
Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento
P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95
Total 216 279 344 386 528 278 350 410 450 640 309 400 525 604 938 292 372 653 931 1267
Usados 215 279 343 386 526 277 350 407 450 620 308 400 504 585 844 292 372 653 931 1267
Odivelas
Novos 310 445 667 838 1100
Total 217 287 343 391 502 303 353 422 469 637 347 417 548 605 1072
Usados 217 287 343 393 502 303 352 419 466 614 341 413 507 575 735
Oeiras
Novos 300 350 530 725 900
Total 283 353 413 465 601 346 419 516 572 782 440 541 734 825 1422 438 625 917 1184 1528
Usados 283 353 412 465 595 346 418 512 566 758 438 536 729 821 1378 438 621 910 1178 1528
Sintra
Novos 300 358 432 488 500 253 292 367 426 457 417 550 1005 1333 1500
Total 234 289 327 361 445 278 332 378 408 500 322 405 521 548 1068 363 446 779 1246 1600
Usados 233 287 324 358 422 278 332 378 408 500 321 404 494 529 909 346 433 718 915 1660
V. F. Xira
Novos 250 422 501 560 700 533 575 597 616 650
Total 200 255 304 345 468 250 300 369 417 550 324 396 481 563 700
Usados 200 254 302 343 453 250 300 365 411 529 319 392 470 548 703
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
178 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Anexo II: Fichas das áreas de intervenção
Figura 42 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
179 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
BENFI CA | AVENIDA MARECHAL TEIXEIRA REBELOT ip o de op er a ção
Enq u ad r am en t o u rb a níst ico
Act iv ida d es e m cu r so
Car a cte riza ção d a op e ra ção
lot es 6 7 21 22a 22b 22c 25 30a t ot al
Ocupação actual l ivre
Área do lote (m2) 1 398 1 074 1 217 590 589 589 4 640 365 1 0 4 6 2
Área de implantação (m2) 649 750 1 072 536 535 535 1 438 268 5 7 83
Número pisos acima do solo 16 16 16 8 8 8 23 6
Número pisos abaixo so lo 4 4 5 3 3 3 3 3
Super fície pavimento habita ção (m2) 9 385 8 674 11 963 2 980 2 979 2 979 13 229 1 466 5 3 6 5 5
Super fície pavimento comércio/serviços (m2) 519 1 313 858 429 428 428 10 717 214 1 4 9 0 6
Super fície Pav imento Equipamentos (m2) 1 120 1 1 20
Super f ície pa vime nto tota l ( m 2) 9 9 04 9 98 7 12 8 21 3 40 9 3 4 07 3 4 07 25 0 66 1 680 6 9 6 8 1
Número Fogos Total (70% do val or total pa ra arrendamento acessíve l) 133 123 169 42 42 42 187 21 75 9
% T0 35 m2 ABP 10%
% T1 52 m2 ABP 20%
% T2 72 m2 ABP 40%
% T3 91 m2 ABP 25%
% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento pr ivativo 138 136 178 46 46 46 294 23 90 8
Área bruta de const rução em cave (m2) 5 592 4 296 6 085 1 770 1 767 1 767 13 920 1 095 3 6 2 9 2
Z onam ento estaci oname nto PDML Zon a D
Número lugares estacionamento público à super fície 13 6
28 3
Número total lugare s estacionamento público 41 9
Zonas verdes (m2) 83 6
Arruamentos (m2) 5 5 12
Total de obras de urbanização (m2) 6 3 48
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 2 8 75
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbit o de ope raçoes urbanisticas de edificação
24 5 04 7 17 €
37 2 09 6 54 €
5 34€ /m2 ABC Acima Solo
I n ve stim en to pr iva d o es tima d o 67 9 83 4 68 €
600 €/m 2 ABC + 10 0€/ m2 Super f icie Arru amen tos + 40€ /m2 Sup erf ici e Zo nas Ver des + 6% pro je tos e f i sca lização ( IVA in cl ui do)
planta síntese fo tografias do local e envolvente
Notas: Os val ores indi cados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económi cas de cada operação.
livre Associação "O Companheiro"
Estim at iv a d o v alo r p at rim on ial t rib ut ár io
Obra Nova
Pl an o d e Po r me no r Ei x o Ur b an o L uz Be n f i caAv iso nº 10067/2014, Diário da Repub lica 2ª Sér ie, nº 172, de 8 de Se tembro
Relocalização associação "O Companheiro" Suspensão Parcia l do Plano de Pormenor E ixo Urbano Luz Benfica e
Adoção de Medidas Preventiva s Revisão e aprovação dos pro je tos de loteamento
Número lugares estacionamento público em auto si lo ( f o r a d a á r e a d e
i n te r v e n çã o - n ã o in c lu id o n os en c ar g o s d a o p e r a çã o )
10%
20%
40%
25%
5%
zo na D
Creche e Jard im de Infancia (incorpo rados no Lo te 25)
Estim at iv a d o v alo r d e m er cad o (por comparação com valor de te rrenos junto ao Hosp ital da Luz - DMG
3 51 ,6 7€ /m2 ABC Aci ma Solo
DGPC
ICP - ANACOM
21
22a
22b
22c
25 30a 29
28
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 180
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
Act iv idades em curs o
Caracterização da operação
lo tes
1Ru a d e São
Lázaro 9 0/94
2Rua de São Lázar o 8 4
3Rua de São
Lázaro 58/70
4Rua de São
Lázaro 50/56+44/
48
5Ru a de São Lázaro 34
6Rua de São
Lá zar o 30 /32A
7Rua de São
Lázaro 24/28+16/
22
8Rua de São
Lázaro 4 /8+10/12
+14
9Ru a de São
Láza ro 73 /91
10Rua de São
Lá zar o 101/105+1
07 /115
total
Ocupação Actual devoluto devoluto 4ENH 2 ENH 1 ENH 1 ENH 4 ENH 3 ENH terreno l ivre 3 ENH 17 ENH
Área do lote (m2) 276 340 807 28 1 189 286 825 251 215 301 3.771
Área de implanta ção (m2) 276 247 436 21 0 148 286 607 236 205 287 2.939
Área de logr adouro (m2) 95 370 70 41 219 14 14 824
Número pisos a cima do solo5 +
ap roveitamento sótão
33 +
aprove itamento sotã o
4 + aprovei tamento sotão
3 + ap roveitamento sotão
2 + apro veitame nto sotão
3 e 4 + aprovei tamento sotã o
4, 3 e 4 + aprovei tam
e nto de sótão
4 + ap roveitam
ento de só tão
4 + apro veitam
ento de sótão
Número pisos a baixo solo
Superfície pavimento h abitação ( m2 ) 1.408 741 1.265 65 2 456 601 1.902 898 827 1.0 74 9.825
Superfície pavimento comércio/ ser viços (m2) 166 262 10 5 74 143 179 142 123 86 1.279
Superfície Pavimento E quipamentos ( m2 ) 0
Su perfície pavimento total (m2) 0 74 1 1.527 757 530 74 5 2.080 1.040 950 1.160 9.530
Número Fogos Total ( 70 % do valo r tot al par a arr endament o acessível) 168
% T0 3 5 m2 A B P 2 0%% T1 52 m2 A B P 4 0%
% T2 72 m2 A B P 4 0%% T3 91 m2 A B P
% Lofts 124 m2 A B P
Número luga res estacionamento privativo
Área bruta de construção em cav e ( m2 )
Zonamento estaciona me nto PDML Zo na A
Número luga res estacionamento públi co à superfície
Número total lugar es estacionamento p úblico
Zonas verdes (m2 )
Arruamentos (m2) 3.500
To tal d e ob ras de urb anizaçã o ( m2 ) 3.500
Áreas privad as com di reito de utili zação públ ica ( m2 )
Eq uipamentos integrados nas oper açõe s
En tidades ex ter nas a consu ltar no âmbito de operaçoes ur banisticas de edifi cação/ reab ili tação
6.529.224 €
€/m2 ABC Acima Solo
9.441.663 €
900€/m2 rea bili tação + 100€/m2 Super fi cie Arrua me ntos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscal izaçã o ( IVA incluid o)
fotogra fi a a érea fotografi as do l oc al
No ta s: Os valo res ind ic ado s são estim ativa s, po dendo so fre r alter açõ es à m edida qu e se apr of unda m est udo s e co ndiçõ es t écnicas e eco nóm icas d e cada o per ação .
Investimento priv ado estimado
SANTA MARIA MAIOR e ARROIOS | RUA DE SÃO LÁZARO
Plano Dire tor Municipa l de LisboaEspaços Consolidades - Ce ntr al e Residencia l - Traçado Urbano A e B
Nível ar queológ ico I I
Desoc upações de es paços não habitac iona is em curso - sol icta do à DMGP em Out 20 15
zona A Zona A
isenção de n ecessidade de esta cionamento p rivativo por en quadramento no nº4 do ar tigo 75º do PDML - serã o pr evistas área s de parque ame nto par a b icletas
Reabi litação Urba na
Estimativa do v alor de mercado
Número luga res estacionamento públi co em au to silo
-
ARSLVTDGPC
Estimativa do v alor patrimonial tr ibutário685,12€/m2 ABC Acima Solo
3.5003.500
16820%
40%40%
9
2 1
103
4
56
7
8
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
181 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
A ctividades em c urs o
Caracterização da operação
B C D
lo tes Co rpo 1(obra nova)
Corpo 2(obra nova)
L. Cabe ço Bo la 1/10R. Esco la do Exé rcito
2/14R. Bar racas 5/13A
(obra nov a)
R. Ba rra ca s 20/38 e 25/31
(obra nov a)
R. Sta. Bárbara 1/29
R. Bar racas 62/82B. Pete guim 31/35
(reab. e ob ra
O cupação Actua l 4EH 4EH devo luto s
P roprie dade 11 CML + 5 P irv ados 8 C ML 2 CML + 7 Pr ivados
Área do lote ( m2 ) 910 500 966 3.376
Área de implanta ção (m2) 267 578 910 500 966 3.221
Número pisos acima do solo2 +
aproveitame nto cobertura
4 + aproveitament
o cobe rtura
3 + aprove itame nto cober tura
4 + aprove itame nto cober tura
4 + aprov eitam ento
cober tura
Número pisos abaix o solo3 habitáveis + 1
cave3 hab itáve is +
1 cave
Superfície pavim ento habita ção (m2 ) 1.198 2.210 3.270 1.231 3.570 11.479
Superfície pavim ento com ércio /serviços (m2 ) 255 184 113 552
Superfície Pa vim ento Equipame ntos (m2)
Supe rfície pav imento total ( m2) 1.198 2.466 3.270 1.415 3.683 12.032
Número Fogos Tota l (70 % do valo r to tal para ar rendamento acessível) 21 39 58 22 63 203% T0 35 m2 ABP 20%% T1 52 m2 ABP 40%% T2 72 m2 ABP 20%% T3 9 1 m2 ABP
% T4 105 m2 ABP
Número lugares estacionamento p riv ativ o 63Área bruta de construção em cave ( m2) 2.412Zoname nto estacioname nto PDML Zona C e D
Número lugares estacionamento públ ico à superfície
Número to tal lugares estacioname nto público
Zonas verdes (m2 )
Ar ruamentos ( m2 ) 1.200Total de obras de urbanização (m2) 1.200
Áreas pr ivadas com direito de uti liza ção pública (m2) 300
Equipam entos in tegrados na s operações
Entidade s e xternas a consultar no âmbito de opera çoes urbanisticas de ed ifica ção/ reabi li tação
8.292.568 €
€/m2 ABC Acima Solo
Investimento privado es timado 9.354.266 €
600€/m2 ABC obra nova ou 900€/m 2 reabil itação + 100€/m2 Supe rficie Arruamentos + 40€/m2 Super ficie Zonas Verde s + 6% projeto s e fisca liza ção (IVA incluido)
fo tografi a a érea fotografi as do lo cal
N o tas : Os v alo res indic ado s s ão es timativ as, p o den do so fr er a lter aç õe s à med ida q ue s e ap ro fu nda m e st udo s e co nd iç õ es t écn icas e ec o nó mic as d e ca da o p era ção .
* a não aquisição dos edifícios pr iv ados, comprome te fortem ente a v iab ilidade/p rosseguime nto da s operações
zona D Zona C2.412
1.000
A
20%40%40%
Reab ili tação Urbana
Es timativa do valor de mercado
Número lugares estacionamento públ ico e m auto si lo
ARROIOS | PAÇO DA RAINHA
Es timativa do valor patrimonial tributário689.22€/m2 ABC Acima Solo
total
1 e díficio de voluto + ter reno livre
CML
63
não estimado
sem e ntidades a consu ltar
Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Conso lidade s - Central e Residencial - Traçado Urbano A
Nív el a rqueológico III
Des oc upações de espaços habitac ionais em curso ( B e C) - so lici tado à DMHDL em Out 2015A quisiç ão de edifícios privados* (12 identi ficados B e D) - solicitado à DMG P em Out 2015
Desafe ta ção de parce la de domínio púb lico para domínio p rivado ( A) - sol icitado à DMG P em Nov 2016
AC D
B
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 182
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
lo t es
Pa lacete Rua Gomes Fre ire 94
(reabil itação)
Edifício A(obra nova)
Edifício B(obra nova, habitação
pública)total
Ocupação Actua l devo luto
Área do lote (m2 ) 3.330 5.136
Área de implantação ( m2) 566 405 1.820 2.791
Número pisos acima do so lo4 + aproveitamento
cobertura3 5
Número pisos abaixo so lo 1 2
Superfície pav imento habitação (m2 ) 1.632 1.105 6.985 9.722
Superfície pav imento comércio/serviços (m2 ) 460 460
Superfície Pav imento Equipamentos (m2 ) 450 450
Superfície pavimento total (m2) 1.632 1.105 7.895 10.632
Número Fogos Total ( 70% do valo r t ot al par a arrend amento acessí vel) 10 4 84 98% T0 35 m2 ABP
% T1 52 m2 ABP
% T2 72 m2 ABP 50% 50% 48%% T3 9 1 m2 ABP 50% 40% 39%% T4 105 m2 ABP 100% 10% 13%
Número lugares estacionamento privativoÁrea bruta de construção em cave (m2)
Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 5
Número total lugares estacionamento público
Zonas verdes (m2 ) 1.530Arruamentos (m2 )
Tota l de obras de urbanização ( m2) 1.530
Áreas pr ivadas com direito de utilização pública ( m2)
Equipamentos integrados nas operações
Entidades exte rnas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabil itação
7.303.704 €
1.998.801 €188€/m2 ABC Acima So lo
7.342.115 €
600€/m2 ABC obra nova ou 900€/m2 reabil itação + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% proje tos e fiscalização (IVA incluido)
plan ta s intes e e s tudo u rba no fotogra fias d o local
Notas: Os v alo res indic ados são es timat ivas, podendo s o frer alte rações à medida que se apro fundam es tudos e c ondiç ões técnic as e económic as de cada operaç ão .
Investimento privado estimado
Estimativa do valor de mercado (avaliação e laborada a pedido da SILVIP para constituição de Fundo Imobil iá rio - DMGP)
Número lugares estacionamento público em auto silo
C reche (inser ido no edicício B)
MDNDGPC
Estimativa do valor patrimonial tributário686,96€/m2 ABC Acima So lo
1.530
1.530
5
Zona D
ARROIOS | RUA GOMES FREIREObra nova e reabil itação
Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Conso lidades - Centra l e Residencial - Traçado Urbano A
Espaços Conso lidados - Espaço de uso espec ial de equipamentosNível a rqueológico I II
Consultas entidades externas Aná lise com Ministé rio da De fesa
parque estacionamento público EMEL
1.806
BA
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
183 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Tipo de operação Obra nova
Enquad ramento urb anístico
Acti vidades em curso
Caracte riza ção da oper ação
to tal
Ocupação Actual terreno livre
Área dos lotes ( m2) 16 .330
Número de edifícios 12
Área de implantaç ão (m2) 14 .634
Número pisos acima do solo 9 a 21
Número pisos abaixo solo 3
Superfície pavimento habitação ( m2) 55 .153
Superfície pavimento c omércio/serviços (m2 ) 23 .728
Superfície Pavimento Equipamentos ( m2) 526
Superfície pavimento total ( m2) 79.407
Número Fogos Total (70 % do valo r t ot al p ara arr enda mento acessí vel) 780% T0 3 5 m2 ABP 10%
% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%
% T3 91 m2 ABP 25%% T4 10 5 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 1.020
Área bruta de construç ão em c ave ( m2 ) 48 .217Zonamento estacionamento PDML Z ona B e D
Número lugares estacionamento público à superfície 364
188
Número total lugares estac ionamento público 552
Zonas verdes ( m2) 3.913Arruamentos ( m2) 14 .196
Total de obras de urbanização ( m2 ) 18 .109
Áreas privadas com direito de utilização pública ( m2 ) 9.979
Equipamentos integrados nas operações C reche e Jardim de Infancia
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanis ticas de edificação/ reabilitação
29.062.962 €366€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
82.744.984 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superfic ie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas V erdes + 6% projetos e fiscalizaç ão (IVA incluido)
foto gra fia a ér ea fo tog rafia s do loca l e e n vo lven te
Not as : Os v alores indicados s ão es ti mat ivas , podendo s ofrer alteraç ões à medida que s e aprof undam est udos e condiç ões t écnicas e eco nómic as de cada operaç ão.
Estimativa d o valor patrimonial trib utár io
Estimativa d o valor de mer cado
Investimento privad o estimado
Número lugares estacionamento público inserido nos edifícios
PENHA DE FRANÇA e BEATO | OLAIAS
Plano Direto r MunicipalEspaços a C onsolidar - Espaç os C entrais e Residenc iais
Estudos urbanos
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 184
Tipo de opera ção Obra nova
Enquad ramento urbanístico
Actividade s e m curso
Caracterizaçã o da op eração
to tal
Ocupação Actual terreno livre
Área dos lotes (m2 ) 88.139
Número de edif ícios 20
Área de implantação ( m2 ) 88.139
Número pis os acima do solo 4 a 17
Número pis os abaixo solo 3 a 4
Superfície pavimento habitação (m2 ) 371.506
Superfície pavimento comércio/serviços ( m2 ) 42.774
Superfície Pavimento Equipamentos (m2 ) 16.320
Superfíc ie pavimento total (m2 ) 430.600
Número Fogos Total ( 70% d o va lor to t al par a ar ren dame nto acessí vel) 5.255% T0 3 5 m2 A BP 10%
% T1 52 m2 A BP 20%
% T2 72 m2 A BP 40%% T3 91 m2 A BP 25%% T4 10 5 m2 A BP 5%
Número lugares estacionamento privat ivo 5.896Área bruta de cons trução em cave ( m2) 206.370
Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento públic o à superfíc ie 1.446
1.490
Número total lugares estacionamento público 2.936
Zonas verdes ( m2 ) 68.000Arruamentos ( m2 ) 70.000
Total de obras de urbanização ( m2) 138.000
Áreas privadas com direito de utilização públic a ( m2 ) 9.979
Equipamentos integrados nas operaçõesCreche e Jardim de Inf ancia, C entro de Convívio, Lar de Idosos , Unidade d Cuidados Continuados,
Centro de Saúde
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitaçãoMDN
DGPCEPAL
201.520 .894 €
468€/m2 ABC Acima Solo
170.087 .079 €395€/m2 ABC Acima Solo
431.093 .248 €600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie A rruamentos + 60€/m2 Superficie Zonas Verdes + 400€/m2 auto silos + 6% projetos e fisc alização (IVA incluido)
maquet e vir tua l fotogra fia s do local
Not as: Os valores indicados são est imativas, podendo sof rer alt eraçõ es à m edida que se aprof undam es tudo s e condições t écnicas e económicas de cada operação.
Estima tiva do va lor patrimo nial tributário
Estima tiva do va lor de mercado (avaliação Primeyield por solictaç ão da EPUL)
Investimento pri vado e stimado *
Número lugares estacionamento públic o em auto silo
PENHA DE FRANÇA, BEATO e SÃO VICENTE| VALE SANTO ANTÓNIO
Plano d e Urbanização d o Vale d e Santo AntónioAviso nº 1237/2012 public ado na 2ª Série do Diário da República nº 19 de 26 de janeiro
Estudos urbanosCaptação de potenciais investidores
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
185 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanís tico
Actividades em curso
Caracterização da operação
Edifíc io Rua A lvisse Cadamosto
Ocupação Actual Te rreno livre
Área do lote (m2) 2.386
Área de implantação (m2 ) 1.362
Número pisos acima do solo 5 + 1 recuado
Número pisos aba ixo solo 2
Superfície pavimento habitação ( m2) 3.483
Superfície pavimento comércio/se rviços ( m2 )
Superfície Pavimento Equipamentos ( m2) 450
Super fície pavimento tota l ( m2 ) 3.933
Número Fogos Tota l (70 % d o valor to tal p ara arr endamento acessível) 49% T0 3 5 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento priva tivo 52Área bruta de construção em cave (m2 ) 2.274Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 15
Número to tal lugares estacionamento público 15
Zonas verdes ( m2) 437Arruamentos (m2) 580Tota l de obras de urbanização (m2 ) 1.017
Áreas privadas com dire ito de util ização pública (m2) 215
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consulta r no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação IC P-ANAC OM
2.453.050 €623,67€/m2 ABC Acima So lo
2.552.679 €649€/m2 ABC Acima So lo
4.023.507 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fisca lização (IVA incluido)
p lan ta s in tes e es tu do urb an o foto grafias do local
N otas: Os va lo res ind icados são est ima tiv as , podendo so frer alt erações à medida que se apro fundam es tudos e condições t éc nicas e ec onómicas de cada operaç ão .
Creche (integrada na continuidade embasamento do edifício)
Número lugares estacionamento público em auto silo
BELÉM | RESTELO - EMBAIXADAS
Plano Diretor Munic ipal de LisboaEspaços a conso lidar - Espaço de uso especial de equipamentos
Destaque parcela - so licitado à DMGP em Jan 2016 C onsultas entidades externas
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado (ava liação ENGIVALOR - DMGP)
Investimento privado estimado
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 186
Tipo de operação
Enquadramento urbaníst ic o
A ctiv idades em c urso
Caracterização da operação
lot es Lote 1 Lote 2 Lote 3 total
O cupação Actualterr eno l ivr e + edificio
devolutoterr eno l ivr e
terr eno livre + e dificios devolutos
Áre a do lo te (m2) 1.294 1.069 1 .446 2.739
Áre a de imp lan ta çã o (m2) 800 731 960 2.491
Núme ro piso s acima do solo 2 a 3 2 a 3 2 a 4
Núme ro piso s abaix o so lo 2 2 2
Superfície pavimento ha bitação ( m2 ) 2.522 2.247 2 .901 7.670
Superfície pavimento comér cio/ser viços (m2) 750 656 1 .046 2.452
Superfície Pavimento Equipa mentos (m2)
Super fície pa vimen to to tal (m2) 3.272 2 .903 3.947 10.122
Núme ro Fogos To ta l (70% do valor t otal par a ar rendament o acessí vel) 30 24 36 90
% T0 3 5 m2 A BP
% T1 52 m2 A BP 25% 20% 25% 24%
% T2 72 m2 A BP 40% 40% 40% 40%% T3 91 m2 A BP 35% 40% 35% 36%
% T4 # m2 A BP
Núme ro lugare s estacio namento priv ativo 38 31 48 117Áre a bruta de co nstrução em cave (m2) 1.294 1.069 2 .891 4.185
Zonamento estacio namento PDML Zona D
Núme ro lugare s estacio namento públ ico à super fície
10 7 24 41
Núme ro total lugares esta cionam ento púb lico 10 7 24 41
Zonas v erde s ( m2 ) 1.636 1.452 1 .974 5.061Arruamentos ( m2) 2.748 2.438 3 .315 8.500
Total de o bras de u rban ização (m2) 4.383 3 .889 5.288 13.561
Áre as p riv adas com dir eito de utilização púb lica ( m2 ) 848 719 955 2.522
Equipamento s integra dos nas operações
Entida des externas a co nsultar no âmbito de ope raçoes urbanisticas de e dificação / rea bil itação
2.975.915 €
€/m2 ABC Acima Solo
11.668.526 €
700€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Ar ruam entos + 40€/m2 Supe rficie Zonas Verdes + 6% p rojetos e fiscaliza çã o (IVA inclu ido)
p la nta s í ntes e fotografi as do l ocal
N ot as: Os valo re s indic ado s s ão est imat ivas , po den do so fre r alt era çõ es à med ida qu e se apr of und am est udo s e c on diçõ es téc nicas e eco n ómica s de c ada o p era ção .
Est imativa do valor de mercado
Invest imento privado estimado
Zona D
Núme ro lugare s estacio namento públ ico em cave nos e difícios
DGPC
Est imativa do valor patrimonial tributário294€/m2 ABC Acima Solo
CAMPOLIDE | RUA INÁCIO PARDELHAS SANCHEZObra nova
P lano Dire tor Mun icipal de LisboaOperaç ão de Reparcelamento 2/PLU/2012
Estudos técnicos
lote 1 lote 3lote 2
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
187 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Tipo de ope ração Obra nova
Enquadrame nto ur banístico
Activi dades em cu rso
Caracterização da opera ção
Edifíci o Lote G2
Ocupação Actual Terreno livre
Área do lote ( m2 ) 1.465
Área de implantação ( m2) 1.465
Número pisos acima do solo 11
Número pisos abaixo solo 2
Superfície pavimento habitação (m2 ) 4.430
Superfície pavimento comércio/serviços (m 2) 430
Superfície Pavimento Equipamentos (m2 )
Superf ície pavimento total ( m2) 4.860
Número Fogos Total ( 70% do valo r t ot al par a ar rend ament o acessí vel) 62% T0 35 m2 A BP
% T1 52 m2 A BP 32%% T2 72 m2 A BP 40%% T3 9 1 m2 A BP 23%% T4 105 m2 A BP 5%
Número lugares estacionamento privativo 75Área bruta de construção em cave ( m2) 2.930
Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície
Número total lugares estacionamento público
Zonas verdes (m2 )
Arruamentos ( m2 )
Total de obras de urbanização ( m2)
Áreas privadas com direito de utilização pública ( m2 )
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação
2.773.359 €570,65€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
4.954.440 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Z onas V erdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
foto gra fia aé re a fo togr afia s d o lo ca l
Not as : Os v alores indic ados são es tim at ivas, podendo s of rer alteraç ões à medida que s e aprof undam est udos e c ondiç ões técnic as e económic as de c ada operação.
Estimativa do valo r patr imonial tributário
Estimativa do valo r de mercado
Investimento priv ado estimado
LUMIAR | RUA PROFESSOR ORLANDO RIBEIRO (G2)
Alvará de Loteamento 7/1994 - 4º aditamento
Número lugares estacionamento público em auto silo
G2
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 188
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
A ctividades em curso
Caracterização da operaç ão
lo t esA
R. Pe. Joaqu im Alv es Cor reia/ R. Conselheiro Lopo Vaz
BR. Conse lheiro Lopo Vaz 48
CRua C3/ R. Pe Joaquim Alve s
Co rre iatotal
Ocupação Actual ter reno livre ter reno livre terreno liv re
Área do lote ( m2) 504 677 978 1.482
Área de imp lantação ( m2 ) 360 422 800 1.583
Número piso s a cima do solo 8 8 8
Número piso s abaixo solo 3 3
Super fície pavimento hab itação (m2) 2.880 3.412 5.800 12.092
Super fície pavimento comércio/se rviços (m2) 607 607
Super fície Pavimento Equ ipamentos ( m2) 450 450Supe rfície pav imento tota l (m2) 2.880 3.412 6.857 13.149
Número Fogos To tal ( 70% d o valor t ot al p ara arr end ament o acessível) 41 48 82 171% T0 3 5 m2 ABP 10% 10% 10% 10%% T1 52 m2 ABP 20% 20% 20% 20%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40% 40%% T3 91 m2 ABP 25% 25% 25% 25%% T4 10 5 m2 ABP 5% 5% 5% 5%
Número lugare s e sta cionamento pr iva tivo 43 91 134Área bruta de construção em cave ( m2 ) 2.030 2.934 2.934Zonamento estacionamento PDML Zona B Zona B Zona D Zona B e D
Número lugare s e sta cionamento público à supe rfície 7 9 41 57
Número total luga res esta cionamento púb lico 7 9 41 57
Zonas ve rde s ( m2)
Ar ruamentos ( m2) 250 600 900 1.750Total de obras de urbanização ( m2 ) 250 600 900 1.750
Áreas pr ivadas com d ire ito de util ização púb lica (m2)
Equipam entos integrados nas opera ções
Entidade s e xternas a consu ltar no âmbito de opera çoes urban isticas de edificação/ reabil ita ção
4.987.153 €
€/m2 ABC Acima Solo
10.403.788 €
600€/m2 ABC + 100€/m 2 Superficie Arruam entos + 40€/m2 Super ficie Zonas Verdes + 6% pro jetos e fiscal ização (IVA incluido)
fo tografi a a érea fo tografi as d o l o cal
N o tas : Os v alo re s ind icad os sã o e stima tiva s, po d end o s o fre r a lt eraçõ e s à med ida q ue s e a pro f und am es tud os e co n diçõ e s té cnic as e eco n ó mic as d e ca da o p era ção .
MDN
Es timativa do valor patrimonial tributário379,28€/m2 ABC Acima Solo
Es timativa do valor de merc ado
Investimento privado estimado
Cre che (na continuidade do embasamento do ed ifício C)
Número lugare s e sta cionamento público em auto silo
PARQUE DAS NAÇÕES | LARANJEIRASObra nova
Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consol idades - C entra l e Residencial - Traçado Urbano C
Destaques das parcelas - sol icita do à D MGP em Outubro 2015
B
AC
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
189 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Tipo de operação Obra nova
Enquadr amento urba nístico
Acti vidades em curso
Caracte rização d a operação
lot es lote 4 lote 5 lote 6 lote 7 lote 8 to tal
Ocupação Actual
Área do lote (m2) 3.370 680 1.890 3.266 920 10.126
Área de implantação (m2 ) 3.370 680 1.890 3.266 920 10.126
Número pisos acima do solo 7 4 4 3 a 5 1
Número pisos abaixo solo 1 1 1 1
Superfície pavimento habitaç ão (m2) 7.969 2.023 2.227 3.700 15 .918
Superfície pavimento comércio/serviç os ( m2 ) 2.079 463 471 1.280 4.292
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 1.065 756 120 1.941
Superfície pavimento total (m2) 11.113 2.485 2.697 5.736 120 22.151
Número Fogos Total (70 % do valo r t ot al p ara ar re ndamen to acessí vel) 153 39 43 71 306% T0 3 5 m2 ABP 35%
% T1 52 m2 ABP 35%% T2 72 m2 ABP 30%% T3 91 m2 ABP
% T4 10 5 m2 ABP
Número lugares es tacionamento privativo 132 43 47 84 307Área bruta de construção em cave ( m2 ) 3.266 9.206
Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares es tacionamento público à superfície 89
Número total lugares es tacionamento público 89
Zonas verdes ( m2) 4.873
Arruamentos (m2) 12.069Total de obras de urbanização ( m2 ) 76.200
Áreas privadas com direito de utilização pública ( m2) 1.675 80 1.206 5.320 6.995
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação
9.281.416 €419€/m2 AB C Acima Solo
€/m2 AB C Acima Solo
21.345.098 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie A rruamentos + 40€/m2 Superf icie Z onas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
maq u ete virtu a l fo to grafi as do loca l e e n vo lven te
Not as : Os v alores i ndicados s ão es timat ivas, podendo sof rer alt erações à medida que se aprofundam es tudos e c ondiç ões téc nic as e ec onómicas de cada operação.
terreno livre
5.940
35%35%
30%
C reche e Jardim de Inf ância inserido no lote 4C ampo de Jogos no lote 8
APAIC P-ANA COM
Estimativa d o valor p atri monial tributário
Estimativa d o valor d e mercado
Investimento privad o estima do
Número lugraes es tacionamento público em auto silo
89
4.87312.069
zona D
89
AJUDA | CAMPUS UNIVERSITÁRIO DE LISBOA
Pla no Diretor MunicipalEspaços Cons olidados - Espaço de uso e special d e equipa mentos
Operação Loteamento
8
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 190
Tipo de operação
Enquad ramento urb anístico
Actividades em cur so
Caracte riza ção da oper açã o
lotes Lote 2 Lote 3 total
Ocupação Actual
Área do lote ( m2) 1.467 3.265 4 .732
Área de implantação ( m2) 1.467 2.004 3 .471
Número pisos acima do solo 10 5
Número pisos abaixo solo 2
Superfície pavimento habitação ( m2) 3.519 6.040 9 .559
Superfície pavimento comércio/serviços (m2 ) 1.508 1.748 3 .256
Superfície Pavimento Equipamentos ( m2) 840 840
Superfíc ie pavimento total ( m2) 5.027 8.628 13.655
Número Fogos Total (7 0% do valo r t o tal p ar a arr end ament o acess ível) 50 85 135% T0 3 5 m2 ABP 10% 10% 10%
% T1 52 m2 ABP 20% 20% 20%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40%
% T3 91 m2 ABP 25% 25% 25%% T4 10 5 m2 ABP 5% 5% 5%
Número lugares estac ionamento privativo 70 106 176
Área bruta de construção em c ave (m2 ) 2.934 4.008 6 .942Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estac ionamento público à s uperfície 64
Número total lugares estacionamento público 64
Zonas verdes ( m2) 7 .236Arruamentos ( m2) 8 .500
Total de obras de urbanização (m2 ) 15.736
Áreas privadas com direito de utiliz ação pública (m2 )
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a cons ultar no âmbito de operaçoes urbanistic as de edificação/ reabilitação
7.196.185 €
€/m2 ABC Acima Solo
14.239.133 €
700€/m2 A BC + 100€/m2 Superf icie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalizaç ão (IVA incluido)
pla n ta s ínte se fo togr afia s do l ocal e e n vo lve n te
Not as: Os v alores indicados s ão es t imat iv as , po dendo s ofrer alteraç ões à medida que s e aprof undam es tudos e condições técnic as e ec onó micas de cada operação.
Z ona D
Número lugares estac ionamento público em cave nos edifícios
C reche (inserido no Lote 3)
Estimativa do valor de mer cad o
Investi mento priva do estimado
Estimativa do valor patrimonia l tri butá rio527€/m2 ABC Acima Solo
7.236
11.3874.151
SÃO DOMINGOS DE BENFICA | FURNASObra nova
Plano Diretor Municipal de Lis boaUni dade de Execução 3/PLU/2012
Estudos Urbanos
terreno livre
64
64
lote 2
lote 3
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
191 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Tipo de ope ração Obra nova
Enquadr ame nto urbanístico
Actividade s em curso
Cara cte rização da opera çã o
total
Ocupação Actual Terreno livre
Área do lote (m2 ) 5.841
Área de implantação (m2 ) 4.027
Número pisos acima do solo 6
Número pisos abaixo solo 2
Superfície pavimento habitação (m2 ) 15.743
Superfície pavimento comércio/serviços (m2)
Superfície Pavimento Equipamentos (m2 ) 457
Superf ície pavimento total (m2 ) 16.200
Número Fogos Total (70 % d o valo r to ta l pa ra a rrend ament o acess íve l) 223% T0 3 5 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 10 5 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 225Área bruta de construção em cave (m2 ) 8.054Zonamento estacionamento PDML zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 65
Número total lugares estacionamento público 65
Zonas verdes (m2) 231Arruamentos (m2 ) 4.038Total de obras de urbanização (m2) 4.269
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2 ) 1.137
Equipamentos integrados nas operações Creche (inserida no edifício)
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanist icas de edif icação/ reabilitação
6.172.200 €381€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
15.838.624 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superf icie Arruamentos + 40€/m2 Superf icie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotog ra fia a é re a fotog ra fia s do loca l e e nvolve nt e
No tas : Os valores indicados são es tim at ivas , podendo sof rer al terações à m edida que se aprofundam estudo s e condi ções t écnicas e económicas de cada operação.
MARVILA | PARQUE DA BELAVISTA ESTE
Plano Diretor Munic ipalOpera çã o de Loteamento nº 24/URB/2016
Análise projeto de loteamento de inciativa conjunta privado/munic ipal
Estimativa do valor pa tr imonial tr ibutário
Estimativa do valor de me rcado
Inve stimento priv ado estimado
Número lugares estacionamento público em auto s ilo
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 192
Tipo de operaç ão Obra nova
Enquadramento urbanís tico
A ctividades em curso
Caracterização da operaç ãolo tes 1 2 3 4 5 P6 total
Ocupação actua l
Área do lote (m2) 4.352 4.122 4.122 2.852 1.621 7.633 17.069
Área de imp lantação ( m2) 2.605 2.126 2.126 1.311 953 a defin ir 9.121
Número piso s a cima do solo 4/5 5/6 6 6 6
Número piso s abaixo solo 2/3 2/3 2 2 2
Super fície pavimento hab itação (m2) 11.796 11.806 11.671 6.801 2.623 44.697
Super fície pavimento comé rcio/serv iços (m2 ) 1.227 817 817 944 3.805
Super fície Pavimento Equ ipamentos (m2) 953 1.150 2.103
Supe rfície pavimento to ta l (m2 ) 13.023 12.623 12.488 7.745 3.576 1.150 50.605
Número Fogos Total ( 70% d o valor tot al para ar rendamento acessível) 130 130 128 75 29 491% T0 35 m2 ABP
% T1 52 m2 ABP 10%% T2 72 m2 ABP 25%% T3 91 m2 ABP 41%% T4 105 m2 ABP 29%
Número lugare s estacionamento pr iv ativ o 139 129 129 80 37 a defin ir 514Área bruta de construção em cave ( m2) 6.898 6.443 5.813 3.698 1.905 a defin ir 24.757Zonamento e sta cionamento PDML Zona D
Número lugare s estacionamento públ ico à superfície 196
Número total lugare s e sta cionamento público 196
Zonas ve rde s ( m2) 4.841Ar ruamentos (m2) 29.350Total de obra s de urbanização ( m2) 76.200
Áreas pr ivadas com d ireito de uti liza ção pública (m2 ) 3.555
Equipamentos integrados nas opera ções
Entidade s e xternas a consulta r no âmbito de operaçoe s urbanistica s de ed ifica ção
17.914.170 €354€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
51.058.872 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Super ficie Ar ruamentos + 40€/m2 Supe rficie Zonas Ve rde s + 6% proje tos e fiscal ização (IVA incluido)
p l anta s ín te s e foto gra fi as do l ocal e en vo lvente
N o tas : Os v alo re s ind icad o s sã o e st ima tiv as, p od en do so frer a lte raç õ es à me did a qu e se apro fun da m e stu do s e co nd içõ es téc nica s e e co nó mica s de cad a o pe ra ção .
te rreno l iv re
10%25%
29%
C reche e Ja rdim de Infância no Lote P6
ANA Ae ropor to sEPAL
REFER
Es timativa do valor patrimonial tributário
Es timativa do valor de merc ado
Investimento privado estimado
196
4.84129.35076.200
3.555
zona D
196Número lugare s estacionamento públ ico em auto si lo
41%
MARVILA | QUINTA MARQUÊS DE ABRANTES
P lano Direto r MunicipalOperação Loteamento nº 17/URB/2014
Ação de Contencioso entre CML e Cooperativas - em fase de anális e de proposta de acordo das Cooperativas pendente de de cisão política o prosseguimento da opera ção previo à resolução do contencioso
1
3
2
4
5
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
193 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Tipo de oper açã o Obra nova
Enqua drame nto urban ístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
to tal
Ocupação Actual terreno livre
Área dos lotes (m2 ) 9.464
Número de edifícios 5
Área de implantação (m2 ) 4.494
Número pisos acima do solo 2 a 8
Número pisos abaixo solo 3
Superf ície pavimento habitaç ão ( m2) 26.105
Superf ície pavimento comércio/serviços (m2 ) 3.747
Superf ície Pavimento Equipamentos ( m2) 1.250
Superfície pavimento total (m2) 31.102
Número Fogos Total ( 70 % d o valo r t ot al p ara arr end ament o ace ssível ) 369% T0 35 m2 ABP 10%
% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%
% T3 9 1 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 413
Área bruta de construção em cave ( m2 ) 14.445
Zonamento es tacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à s uperfície 124
Número total lugares estacionamento público 124
Zonas verdes (m2 ) 16.300Arruamentos ( m2 ) 9.130
Total de obras de urbanização ( m2 ) 25.430
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2 ) 4.970
Equipamentos integrados nas operações Creche e Jardim de Infancia
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edif icação/ reabilitação
11.165.618 €359€/m2 ABC A cima Solo
€/m2 ABC A cima Solo
30.532.712 €
600€/m2 A BC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Z onas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotogra fia a é re a fotogra fias do loca l e e nvo lve nte
Not as: Os valores indicados são es timat ivas , podendo sofrer alterações à medi da que se aprof undam es tudos e co ndiçõ es técnicas e económicas de cada operação.
Estima tiv a do v alor pa tri monial tri butário
Estima tiv a do v alor de mercado
Investimento pr ivado estima do
Número lugares estacionamento público inserido nos edifícios
MARVILA | BELAVISTA OESTE
Pl ano Diretor MunicipalEspaços a Consolidar - Espaços Centrais e Residenc iais
Estudos urbanos
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 194
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
195 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Referências bibliográficas
Câmara Municipal de Lisboa (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa
Local de Habitação, 8 de Julho
Câmara Municipal de Lisboa (2009), Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, Relato da
Pergunta I - Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a população?,
C omissária Ana Pinho
C âmara Municipal de Lisboa (2011), P lano Diretor Municipal
Gfk / Câmara Municipal de Lisboa (2016) Estudo de opinião - P rocura potencial de habitação
no concelho de Lisboa – Março de 2016.
O s terwalder, Alex, et. A l (2015) Business Model Generation
Carmo, Renato Miguel , et. Al (2012) Desigualdades em Tempos de Crise: Vulnerabilidades
Habitacionais e Socioeconómicas na Área Metropolitana de Lisboa, in Revista Portuguesa de
Es tudos Regionais, nº 40
Mauritti, Rosário (2013) Rendimentos e inclusão financeira: comportamentos e orientações
de frações de c lasse media, Instituto Universitário de Lisboa, ISCTE-IUL, CIES-IUL
UNITED NATIONS ECONOMIC COMMISSION FOR EUROPE, Canberra Group Handbook on
Household Income Statistics, Second Edition 2011, Disponivel on line
Cantante, Frederico (2015), “A magreza da c lasse média em Portugal”, O bservatório das
Desigualdades , disponível on line a 3/11/2015, , URL: http://observatorio-das-
des igualdades.cies.iscte.pt/index.jsp?page=projects&id=125
Dallinger, U rsula (2011), “The Endangered Middle Class? A comparative analysis of the role
public redistribution plays”, Luxembourg Income Study (LIS) Working Papers, nº 565.
U rban Land Institute – UK Residencial Council (2016) Build to Rent.
Investment Property Forum (2015), Mind the viability gap: Achieving more large-scale,
build-to-rent hous ing
Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Es tate – Europe 2015 e 2016
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 196
Ficha técnica
A elaboração da Proposta de P rograma Renda Acessível foi tutelada politicamente por:
Vereadora Paula Marques (Habitação e Desenvolvimento Local);
Vereador Manuel Salgado (Urbanismo, Património Imobiliário, Obras
Municipais);
Vereador João Paulo Saraiva (Recursos Humanos e Financeiros).
A proposta técnica de Programa Renda Acessível resultou da cooperação entre as seguintes
serviços e pessoas que deram contributos ou desenvolveram atividades mais significativas ,
sendo que a presente proposta é da responsabilidade da Equipa de Missão do Programa
Renda Acessível.
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Ricardo Veludo (coordenador), Engenheiro do Território, Assessor do Vereador dos
Recursos Humanos e Financeiros, João Paulo Saraiva
Sara Ribeiro, A rquiteta, Divisão de Planeamento Territorial / DMU
Eduardo C ampelo, Arquiteto, Diretor de Departamento / DMU
Ana C osta P inho, A rquiteta, Consultora em 2015/2016 da Equipa de Missão Lisboa
2020 (contributos para a componente de enquadramento nas políticas de habitação
da União Europeia)
Direção Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local (DMHDL)
Marta Sotto Mayor, Engenheira Civil, Diretora Munic ipal da DMHDL: concepção geral
do P rograma e coordenação das intervenções e meios alocados pela DMHDL
Ana Fernandes , Jurista, Gabinete da Diretora Municipal da DMHDL: concepção dos
modelos jurídicos , procedimentos pré-contratuais , propostas de deliberação para os
órgãos do Município
Filomena Leonardo, Soc ióloga, Técnica Superior da DMHDL: estudos para os c ritérios
de admissibilidade das famílias
Isabel C osta, Socióloga, Diretora de Departamento na DMHDL: contributos nos
debates sobre c ritérios de admissibilidade das famílias
Margarida Baião, Juris ta, C hefe de Divisão na DMHDL: regulação normativa da
admissibilidade de famílias ao P rograma e concepção dos modelos jurídicos
Rita Lourenço, Juris ta, Gabinete da Diretora Municipal da DMHDL: estudos sobre
resolução alternativa de conflitos e aquisição de serviços para a elaboração do
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
197 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Programa, concepção dos modelos jurídicos , procedimentos pré-contratuais ,
propos tas de deliberação para os órgãos do Município
Teresa Rodrigues , Socióloga, Técnica Superior da DMHDL: es tudos para os c ritérios
de admissibilidade das famílias, portal do P rograma
Direção Municipal Urbanismo (DMU)
Jorge Catarino, A rquiteto, Diretor Munic ipal: coordenação das intervenções da DMU,
modelo de aprovação e controle urbanístico
A nabela C orreia, Técnica Superior: gestão e controle orçamental
Beatriz Franco, Arquiteta, Coordenador da Estrutura Consultiva: ficha técnica de
caracterização de edifícios da Carta Municipal de Património
C atarina Diz, A rquiteta, Estagiária: preparação de fichas urbanísticas
C atarina Sampaio, A rquiteta, Técnico Superior: preparação de fichas urbanísticas
C onceição Dias, Técnica Superior: gestão e controle orçamental
Estela Gonçalves , Socióloga, Técnica da Divisão de Planeamento Territorial: estudos
de procura potenc ial e segmentação, definição de c ritérios de admissibilidade das
famílias
Filipe Veloso, Lic . U rbanista, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de
intervenção da Quinta Marquês de Abrantes (Marvila), preparação de fichas
urbanísticas
Filomena Marques , Arquiteta, Técnica Superior: avaliação de necessidades de
equipamentos coletivos
Gonçalo Belo, Engenheiro do Território, Chefe de Divisão: coordenação de avaliação
de necessidades de equipamentos coletivos
Gonçalo Caiado, Engenheiro do Território, Técnica Superior: transportes e mobilidade
nas áreas de intervenção
João Boleo, Arquitero, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de intervenção
da A v. Marechal Teixeira Rebelo (Benfica)
Ligia Tavares , A rquiteta, Técnica Superior: projeto para a área de intervenção das
Furnas (São Domingos de Benfica)
Luisa Araújo, Arquiteta, Técnica Superior: avaliação de necessidades de
equipamentos coletivos
Luísa Nobre, Chefe de Divisão: planeamento territorial nas áreas de intervenção com
reabilitação urbana, modelos jurídicos
Margarida Felgueiras , Juris ta, Técnica Superior: procedimentos de aquisição de
serviços
Margarida Mesquita, Desenhadora: desenho e levantamentos arquitectónicos
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 198
Miguel Arruda, Arquiteto: estudo urbanístico para área de intervenção do Restelo
(Belém)
Paula Pezatto, Economista, Técnica Superior: es timativa do valor do património
imobiliário afeto às concessões (C IMI)
Paulo Pais , Arquiteto, Diretor do Departamento de Planeamento e Reabilitação
Urbana: participação nos debates de concepção geral e coordenação de planos
munic ipais nas áreas de intervenção do P rograma
Paulo P orfirio, A rquiteto, Coordenador da Estrutura Consultiva: ficha técnica de
caracterização de edifícios da Carta Municipal de Património
Ricardo Garcia Pereira, A rquiteto: estudo urbanístico para área de intervenção do
Res telo (Belém), estudos 3d
Sandra Lima, Arquiteta, Técnico Superior: preparação de fichas urbanísticas
Sara Bragança, C hefe de Divisão: planeamento territorial nas áreas de intervenção
Vanda Lopes , Engenheira do Território, Técnica Superior: avaliação de necessidades
de equipamentos coletivos
Vera Pais , Arquiteta, Chefe de Divisão: informação estatís tica e coordenação da
promoção do P rograma nas feiras e eventos de imobiliário em Lisboa
Vitor Vaz, Arquitero, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de intervenção
nas O laias
Direção Municipal Projetos e Obras (DMPO)
Helena Bicho, Engenheira Civil, Diretora Munic ipal: coordenação dos contributos da
DMPO
António Mesquita, Técnico de Eletricidade: revisão e propos tas para cadernos de
encargos
João V argas, Engenheiro Civil: revisão e propostas para cadernos de encargos
Manuel Abílio, Arquiteto, Diretor de Departamento: revisão e propostas para
cadernos de encargos
Equipa de Missão - Programa Local de Habitação (PLH)
Teresa Craveiro, Geógrafa, Coordenadora da Equipa de Missão do PLH: participação
nos debates sobre concepção geral e c ritérios de admissibilidade das famílias ,
coordenação das contribuições e recursos do P LH para este efeito
Jorge Mourão, Geógrafo: estudos sobre dotação de equipamentos e funções
residenciais complementares nas áreas de intervenção, mapeamento de dinâmicas
de envelhecimento.
Maria João, A rquiteta: análise da adequação, de situações pendentes e
compromissos nas áreas de intervenção do Programa
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
199 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Direção Municipal de Gestão Patrimonial (DMGP)
António Furtado, Juris ta, Diretor Municipal: coordenação das intervenções e
contributos da DMGP, bem como das aquisições de património e afetação de imóveis
munic ipais ao P rograma, contributos para o modelo jurídico
A na Isabel Domingos, A rquiteta, C hefe de Divisão: resolução de s ituações cadastrais
Carla Santos , Jurista: desocupação de imóveis não habitacionais a intervencionar no
âmbito do Programa análise e resolução de situações pendentes e compromissos nas
áreas de intervenção
Isabel Guerreiro, Juris ta, Chefe de Divisão: desocupação de imóveis não
habitacionais a intervencionar no âmbito do P rograma
Teresa Gomes , Jurista, Chefe de Divisão: grupo de trabalho sobre o modelo jurídico
geral, procedimentos pré-contratuais e regularização de situações cadastrais nas
áreas de intervenção
Direção Municipal de Finanças (DMF)
Paula Cos ta, Lic . em ges tão e Adminis tração Pública, Diretora Munic ipal: coordenação
das intervenções da DMF, conceção do registo contabilístico das concessões e do
modelo de controle de gestão
Ana Oliveira, Jurista, Técnica Superior: procedimentos de contratação e plataforma
eletrónica
Benilde Joaquim, Lic. em ges tão, Técnico Superior: análise de investimentos
Fátima Costa, Jurista, C hefe de Divisão: procedimentos de contratação
Fernando Nunes, Lic. em ges tão, Técnico Superior: análise de investimentos
Susana M iranda, Lic. em gestão, Técnica Superior: análise de investimentos
Direção Municipal de Recursos Humanos (DMRH)
Luisa D’O rnelas , Diretora Departamento de Formação: coordenação de formação
para técnicos afetos ao Programa
Rita Matias, Técnica Superior: gestora de ações de formação
Secretaria Geral – Departamento de Marca e Comunicação (SG/DMC)
Carmo Rosa, Diretor de Departamento: coordenação das intervenções de marketing
e comunicação
Ana Amaral, Programadora, Técnica Superior: programação da página web
lisboarendaacessivel.pt
José Fernandes , P rogramador, Técnico Superior: programação da página web
lisboarendaacessivel.pt
Maria João Gamito, Técnica Superior: Coordenação de projeto web
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 200
Miguel P ires, Designer Gráfico: design da página web lisboarendaacessivel.pt
P aulo Vilhana, Técnico Superior: coordenador comunicação redes sociais e web
Sara Dias, Técnica Superior: gestão conteúdos web
Sandra Godinho, Chefe de Divisão: coordenação do atendimento e informação ao
Munícipe sobre o P rograma Renda Acessível
Gebalis
Maria Helena C orreia, Jurista, A dminis tradora: Dados sobre gestão e conservação de
edifíc ios habitacionais, contributos para o modelo geral do P rograma
Pedro Rodrigues Tomás , Engenheiro Civil, Diretor de Conservação e Património:
Dados sobre gestão e conservação de edifícios habitacionais
INVEST Lisboa
Rui C oelho, Diretor Executivo: coordenação da promoção do P rograma em feiras
internacionais , articulação com AICEP e outros eventos no âmbito da atividade da
INVEST Lisboa
Diogo Ivo Cruz: gestão de ações de promoção do P rograma (feiras de imobiliário e
outros eventos)
Gabinete da Vereadora Paula Marques (Pelouros da Habitação e Desenvolvimento
Local)
Rui Gonçalves , Jurista, A djunto: participação na concepção do modelo geral, grupo
de trabalho sobre o modelo jurídico e procedimentos pré-contratuais
Gabinete do Vereador Manuel Salgado (Pelouros do Urbanismo, Obras Municipais e
Património Imobiliário Municipal)
Rosália Russo, Jurista, Assessora: matéria tributária de urbanismo, controle prévio
urbanístico, procedimentos pré-contratuais, preparação de propostas de deliberação
Mariana Rafeiro, Jurista, Assessora: participação na concepção geral do P rograma, e
no grupo de trabalho sobre o modelo jurídico geral e procedimentos pré-contratuais
Gabinete do Vereador João Afonso (Pelouro dos Direitos Sociais)
João Almeida, Engenheiro do Ambiente, Adjunto: participação nos debates de
concepção geral
Isabel C otrim, Assessora, Coordenadora do Gabinete: avaliação e propostas de
equipamentos sociais para as áreas de intervenção
M iguel Graça, Arquiteto, Assessor: participação nos debates de concepção geral
P edro Grilo, Jurista, A ssessor: participação nos debates de concepção geral
Gabinete do Vereador João Paulo Saraiva (Pelouros dos Recursos Humanos e
Financeiros)
P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1
201 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Ana Fraga, Jurista, Assessora: modelo jurídico e procedimentos de contratação
pública
João Fonseca, Licenciado em Gestão, Assessor: estudo de viabilidade económica de
operações (testes)
Luis Antunes , Licenciado em Gestão, Assessor: contabilidade de concessões de obra
pública
Maria João Vicente, Jurista, Adjunta: coordenação de atividades no âmbito do
Gabinete, debate de soluções jurídicas