Proiect Evaluare Praporgescu Petre

8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre

1/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

SINTEZA PROIECTULUI

Proiectul de absolvire are ca tem estimarea valorii de pia aproprietii rezideniale situate n municipiul Turnu Mgurele, str.Crinului nr. 4

!reptul de evaluat" dreptul ntreg de proprietate al imobiluluideinut de o persoan fizic.

#copul evalurii" vnzarea pe piaa liber !ata evalurii" $ octombrie 2003 Curs de re%erin &'(" 1 US ! 32."#2 lei Pentru determinarea valorii de pia au %ost %olosite

urmtoarele abordri"o )bordare prin metoda comparaiilor directe*o )bordare prin metoda costurilor*o )bordare prin metoda de randament +capitalizarea

veniturilor Proiectul de absolvire este structurat pe $ capitole, dup cum

urmeaz" Capitolul 1Prezentarea temei, datelor generale privind proprietarul,amplasarea n zon -i delimitarea proprietii imobiliare,sursele de in%ormare. a elaborarea lucrrii au %ostutilizate date, in%ormaii de ncredere culese de laproprietar, vecini, agenii imobiliare -i persoane care autranzacionat proprieti imobiliare n perioada anterioarprecum -i metodologii recomandate de ANEVAR,cuprinse n cursul Evaluarea !i "inanareaproprietilor imo#iliare$ %

Capitolul &(ealizeaz o analiz a pieii imobiliare globale nmunicipiul Turnu Mgurele, di%ereniat pe cele trei zoneurbanistice, zona central +/ra- -i celelalte dou zoneadiacente /daia -i Mgurele.)naliza pieii imobiliare cuprinde baza economic, o%ertacompetitiv, analiza cererii ec0ilibrul pieii -i piaaterenurilor.

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.


2/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar2ste realizat un studiu al nivelului socio5economic alecelor trei zone principale prin prisma nivelului impozitelor-i ta6elor locale percepute de Consiliul ocal TurnuMgurele -i nivelul plilor n momentul actual si unstudiu demogra%ic pe ansamblu municipiu.

Capitolul 'Prezint descrierea proprietii imobiliare +teren -iconstrucii, aspecte 7uridice legate de proprietate.

Capitolul ()nalizeaz )ea mai #un utili*are a proprietiiimo#iliare. #unt prezentate criteriile analizei -i condiiileavute n vedere la e%ectuarea acesteia. !in analiza

e%ectuat a rezultat c cea mai bun utilizare aproprietii imobiliare teren + )on,tru)ii studiate, estecea actual 8 lo)uin re*idenial%

Capitolul -Prezint evaluarea proprietii imo#iliare% 9alorilerezultate prin metodele menionate sunt urmtoarele"

$etoda folosit %ezultat n

$&'. '(&

%ezultat n

USMetoda comparaiei directeMetoda costurilorMetoda capitalizrii veniturilor

Capitolul .Prezint concluziile prin anali*a !i re)on)iliereare*ultatelor o#inute/ valoarea de pia e,timat ladata de 1 o)tom#rie &00' !i propu, pentru

vn*area proprietii imo#iliare e,te )ea re*ultatprin metoda )omparaiilor dire)te2 re,pe)tiv333333333 mil% lei%

Capitolul 4Prezint ,tudiul de "inanare al proprietiiimo#iliare2care cuprinde sc0ema de %inanare -i analizae%icienei acesteia. #5a constatat ca cca. 405 dinvaloarea proprietii se %inaneaz din surse proprii iar

restul dee cca. '05dintr5un mprumut bancar.Condiiile luate n considerare au %ost"

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:


3/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Credit cu rambursare constant -i dob;nd la sold* !urata de rambursare" < ani* (ata real a dob;nzii" := pe an* Modul de rambursare" pli posticipate la unitatea de

timp.)naliza de e%icien a %inanrii demonstreaz ca aceasta'3 este avanta7oas n condiiile prezentate.

9)/(>2 /&?>'3T2P(>' M/!222 !2 29)3)(2 3T>>@)T2

$etoda folosit pentruevaluare

)aloare n$&'. '(&

)aloare nUS

Metoda comparaiei directeMetoda costurilorMetoda capitalizrii veniturilor

C U P R I N S

PaginaC)P>T/3 > 8 P(2@2'T)(2 12'2()A

.. #peci%icaia temeiBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..



4/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar.:. !ate generale privind dreptul deproprietateBBBBBBBBBB :.. !elimitarea proprietiiimobiliareBBBBBBBBBBBBBBB.. .4. )mplasarea n

zonBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..poteze -i condiiirestrictiveBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. 4

C)P>T/3 >> 8 )')>@) P>2?2> >M/&>>)(2:.. Piaa speci%icBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB

:.:. /%erta competitivBBBBBBBBBBBB.BBBBBBBBBBB.. ::.. )naliza cereriiBBBBBBBB..BBBBBBBBBBBBBBBBBB :.4. 2c0ilibrul pieei. (aportul cerere5o%ertBBBBBBBBBBBB B >> 8 !2#C(>2(2) P(/P(>2TA?>> >M/&>>)(2.. #ituaia 7uridic

BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB. 44.:. Teren

BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB

$$..

ConstruciiBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. T/3 >9 8 C2) M)> &3'A 3T>>@)(2 ) P(/P(>2TA?>>>M/&>>)(24.. )naliza celei mai bune utilizri +CM&3

BBBBBBBBBBBBB. 44

C)P>T/3 9 8 29)3)(2) P(/P(>2TA?>> >M/&>>)(2

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4


5/99



6/99


CAPITOLUL IPREZENTARE 6ENERAL7

1.1. Specificaia temei

Proiectul are un )ara)ter dida)ti), el urmrind o analiz c;tmai comple6 a proprietii imobiliare evaluate, utiliz;nd metodelede evaluare studiate n cadrul cursului, av;nd ca ,)op "inal 8e,timarea valorii de pia 9n vederea vn*rii%

O#ie)tul evalurii/biectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar +teren

F construcie situat n zona de est a municipiului TurnuMgurele, str. Crinului, nr. 4, proprietatea unei persoane %izice.

Proprietatea imo#iliarse compune din"- teren intravilan, cu o supra%a total, ST: '&; mp.- )on,tru)ie, cu regim de nlime Parter -i o supra%a

construit SC: ;0 mp%Proprietatea imo#iliar are in prezent "un)iunea de lo)uina proprietarului.



7/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarS)opul !i utili*area evalurii

#copul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia aproprietii imobiliare n vederea v;nzrii. Pentru orice alt scopdec;t cel declarat mai sus, proprietatea imobiliar poate avea ovaloare di%erit.


8/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar #olicitarea -i obinerea de la proprietar a in%ormaiilor

legate de proprietatea imobiliar +perioada de realizarea lucrrilor de construcie, modul de comportare n timp,modul de e6ploatare, reparaiile -i mbuntirilee%ectuate.

#tudierea bazei economice -i sociale* #electarea, veri%icarea, prelucrarea -i sintetizarea

in%ormaiilor obinute pe pia 8 analiza pieei imobiliare* #tudierea dreptului de proprietate* !escrierea proprietii imobiliare* 2valuarea prin metodele studiate n cadrul cursului* )nalizarea -i reconcilierea rezultatelor, %ormularea

eventualelor rezerve* /pinia evaluatorului asupra rezultatelor evalurii*

#tudierea posibilitilor de %inanare n actualacon7unctur economic* 2laborarea studiului de %inanare a proprietii

imobiliare* (edactarea proiectului +(aportului de evaluare.a elaborarea proiectului au %ost %olosite datele -iin%ormaiile obinute din e6punerile lectorilor, dinmaterialele didactice primite, din consultaiile legate deproiect precum -i in%ormaii obinute prin intermediul

internetului.ene"i)iarul lu)rrii 8 Clau*e limitativeene"i)iarul pre*entei lu)rrii e,te Comi,ia deeBaminare IRECSON2 neputnd "i pre*entat unei altepri "r a)ordul ,)ri, al evaluatorului%

Raportul a "o,t 9nto)mit 9n dou eBemplare2 unul"iind 9nmnat Comi,iei de eBaminare !i )ellalt

aparinnd evaluatorului%Raportul a "o,t 9nto)mit 9n urmtoarele ipote*e/

- >n%ormaiile %urnizate sunt considerate a %i autentice*- Toate documentaiile te0nice se presupune a %i corecte*- #e presupune c nu e6ist aspecte ascunse sau nevizibile ale

proprietii ce ar avea ca e%ect o modi%icare a valorii imobilului.

Evaluatorul/ dipl% in@% PRAPOR6ESCU PETRE

de pro%esie inginer constructor, absolvent al cursului >(2C#/' 2valuarea proprietilorimobiliare

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H


9/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar cu domiciliul stabil n municipiul Turnu Mgurele, str.

Mircea 9od, nr. >.

1.4. Amplasarea n zon

Proprietatea imo#iliareste ampla,at 9n partea de e,ta *onei A$ )on"orm PU6 al muni)ipiului Turnu

D@urele%

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.I


10/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarJn continuare se prezint c;teva in%ormaii pentruindividuali*are/

#trada Crinului este o arter secundar, as%altat,dotat cu reea de ap, canal, electricitate -i tele%on,reea de gaze care nu este %uncional la data evalurii,

zon verde evideniat prin ronturi de %lori la strad n%aa proprietilor, pomi diver-i ntr5un numr mare -ia7un-i la maturitate, trotuar pietonal, drum de circulaiepentru autoturisme pe dou sensuri cu o lrgime decca.4 m pe sens, strada nu este obturat de ma-iniparcate ntruc;t ma7oritatea proprietilor sunt dotate cugara7.

@ona este sistematizat -i se constituie ntr5unmicrocartier rezindenial lini-tit, cu case vec0i n

ma7oritate renovate -i consolidate, toate de tip parter custil ar0itectonic nede%init a%late ntr5o stare te0nic bundin estimarea vizual asupra zonei nvecinate -i%aadelor acestora.

Populaia din zon este stabil, %iind %ormat nma7oritate din proprietari.

>n%ormaii de 3(&)'>#M 'u au %ost %cute cercetri asupra restriciilor de

urbanism -i s5a considerat c dezvoltrile ulterioare pot%i %cute n acelea-i condiii cu cele actuale*

Jn absena unor in%ormaii contrare, evaluarea s5a %cutn ipoteza c proprietatea nu este a%ectat de proiectecum ar %i lrgirea strzilor sau e6propriere*

2valuarea s5a %cut presupun;nd c aceast cldire a%ost construit n con%ormitate cu autorizaia deconstruire -i este ocupat -i %olosit %r nclcareaprevederilor legale.

>n%ormaii de mediu 8 T2(2' L> C/'T)M>'A(> #5au investigat stabilitatea -i caracteristicile geologice

ale terenului -i evaluarea a %ost %cut consider;nd cterenul ndepline-te toate condiiile necesare pentruconstruirea unei cldiri similare celei analizate*

2valuatorul nu a realizat investigaii sau teste -i nu aprimit in%ormaii sau date privind poluarea saucontaminarea terenului -i a apei %reatice. Prin urmare,evaluarea a %ost realizat nelu;nd n considerare acesteaspecte care ar putea a%ecta valoarea proprietii*

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.G


11/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar #e consemneaz %aptul c la sediul Primriei

municipiului Turnu Mgurele se a%l amplasat undispozitiv de urmrire -i control al calitii aerului caremonitorizeaz un numr %oarte mare de parametri aiaerului din zon printre care se amintesc" nivelul de

ozon, nivelul de dio6id de carbon, nivelul de amoniac,viteza v;ntului, temperatura aerului, umiditatea relativ,precum -i ali parametri importani ai aerului.

1.. Surse de informare

Evaluarease bazeaz at;t pe in%ormaiile primite din parteaproprietarului imobilului, c;t -i din investigaii diverse"

#ocietile de construcii care au e%ectuat unele lucrri

de construcii monta7 n zon* #ocieti ce comercializeaz materiale de construcii* Proprietari care au v;ndut sau cumprat pe piaa liber

proprieti, terenuri libere sau construite. C0iria-i din zon, pentru a%larea nivelului c0iriilor

precum -i c0iriile practicate pentru spaii comercialesituate n ncperi cu destinaie iniial de spaii delocuit, ulterior reamena7ate.

Pentru realizarea lucrrii au %ost consultate urmtoareledocumente" Certi%icatul de urbanism nr. D -i

)utorizaia de Construire nr. D pentrurealizarea lucrrii*

!ocumente de atestare a titlului de proprietate pentruteren*

Memoriul te0nic pe specialiti al proiectului*

Planul topogra%ic al zonei* #c0iele -i planurile construciei, ane6ate la Carteate0nic a construciei.

a baza elaborrii prezentului raport au stat datele -iin%ormaiile %urnizate de " Comisia 'aional de statistic 8 prin buletinele emise* !irecia Te0nica, #erviciul de 3rbanism -i )mena7area

Teritoriului din cadrul Primriei Turnu Mgurele*

#erviciul >mpozite -i Ta6e ocale din cadrul PrimrieiTurnu Mgurele*



12/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Presa 7udeean, +nu e6ista publicaii locale cu in%ormaii

imobiliare* 9;nztori sau cumprtori de imobile despre tranzacii

similare recente* Publicitatea imobiliar de pe cele dou posturi de cablu

T9 locale" C/'N #)T T9 -i T9O. (evistele de specialitate" &ursa Construciilor,

Tribuna Construciilor* #ite5uri de pe internet" .insse.ro 5 privind in%laia,

.z%.ro 5 ziarul %inanciar, .capital.ro , .eurisQo.ro, .irecson.ro, .asig.ro, .bnrro.ro 8 piaa asigurrilor, legislaie, etc*

ucrri diverse editate de M)T(>R (/M 8 &ucure-ti+cataloage de evaluare rapid*

>nspecia proprietilor n scopul evalurii 8 ing.C/('2>3 LCS>/P3, 2ditura >(/9), :GG: +&iblioteca)'29)(*

Cldiri, #isteme5subsisteme constructive 8 pro%. univ.dr. ing. Constantin Pe-ti-anu -i ing. Corneliu Lc0iopu,2ditura >(/9), :GG: +&iblioteca )'29)(*

2valuarea proprietii imobiliare 8 2ditura >(/9)

/." #5a considerat c toate in%ormaiile obinute suntcorecte -i complete*

>n%ormaiile cu grad sczut de credibilitate au %osteliminate*

'u au %ost luate n calcul ta6ele ce decurg dinv;nzarea sau dezvoltarea proprietii*

Toate valorile numerice e6primate n acest raportau %ost calculate %r T9)*

'u s5au inspectat acele pri ascunse, care suntacoperite sau inaccesibile, n procesul de evaluares5a considerat c acestea sunt realizate n condiiinormale de proiect*

'u s5a investigat prezena sau absenasubstanelor nocive prezente n unele materiale deconstrucii*

2valuarea a %ost realizat consider;nd c nu e6istpierderi de valoare din cauza acestor de%iciene.

1.!. "poteze #i condiii restrictive

http://www.insse.ro/http://www.zf.ro/http://www.capital.ro/http://www.eurisko.ro/http://www.irecson.ro/http://www.1asig.ro/http://www.bnrro.ro/http://www.insse.ro/http://www.zf.ro/http://www.capital.ro/http://www.eurisko.ro/http://www.irecson.ro/http://www.1asig.ro/http://www.bnrro.ro/


13/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar )t;t selectarea metodelor de evaluare c;t -i modalitile

de aplicare s5au %cut av;nd n vedere statutul actual alproprietii supuse evalurii, ast%el nc;t valorileestimate s conduc la o valoare c;t mai apropiat decea la care va %i nc0eiat tranzacia*

a elaborarea lucrrii au %ost luai n considerare toi%actorii care au in%luen asupra valorii, ne%iind omisdeliberat nici un %el de in%ormaie.


14/99


CAPITOLUL IIANALIZA PIEHEI IDOILIARE

2.1. $iaa specific

Piaa este mediul n care bunurile, mr%urile -i serviciile sunt

sc0imbate ntre cumprtori -i v;nztori, prin mecanismul

preului +con%orm #29 4.G*

Piaa imobiliar se re%er la tranzacii imobiliare.

Jn (om;nia este vizibil o tendin de mani%estare a unei piee

imobiliare. !e-i e6ist un potenial imobiliar naional, percepia



15/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliargeneral este cea a unei piee ntr5o %az incipient,

determinat de %actori cum sunt"

>nsu%icient nelegere a rolului pieei imobiliare n

dezvoltarea economico social general*

ipsa unui sistem legislativ coerent -i su%icient n

domeniul dezvoltrii imobiliare naionale, lipsa unor

%oruri imobiliare la scar local, regional sau naional*

ipsa cantitativ -i mai ales calitativ a unor produse

rom;ne-ti la standarde internaionale -i e%orturile de

aliniere la standardele internaionale de evaluare* Mani%estarea di%erit a intereselor pro%esioni-tilor

c0emai s dea sens -i s pun n mi-care un mecanism

unic, a%iliat principiilor internaionale n evaluare*

/ insu%icient adecvare a nivelului pro%esional la

cerinele unei piee imobiliare active -i dinamice, cu

re%lectarea n calitatea sczut a interlocutorilor -inumrul redus de proiecte imobiliare n %aa partenerilor

poteniali.

Pentru a deine o pia imo#iliar ,pe)i"i), trebuie

e6aminai urmtorii %actori"

Tipul proprietii/ rezideniale, comerciale,

administrative, industriale etc.* Cara)teri,ti)ile proprietii/gradul de ocupare, baza

de clieni, calitatea construciei, designul -i avanta7ele,

vecinti, etc*

Aria pieei/ de%init geogra%ic*

Proprieti e)ivalente di,poni#ile/proprieti cu o

atractivitate egal, la concuren cu cea analizat n ariapieei*



16/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Proprieti )omplementare/ alte proprieti

imobiliare complementare celei analizate*

Se@mentul de pia )uprinde att proprietatea

anali*at )t !i proprietile )ompetitive !i

)omplementare%

2.2. Studiul de pia pentru municipiul %urnu &gurele

&%&%1%


17/99


)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$


18/99


/ra-ul, azi municipiul, Turnu Mgurele a luat %iin n secolultrecut, mai precis in anul H, prin edict domnesc, la mic distande cetatea Turnu, cunoscuta si sub numele de 'icopolul Mic, cetatece supraveg0ea unul din principalele locuri de trecere peste !unre 59adul Turnu, pe unde intrau, de regul, ostile otomane n ara noastr.

Jn trecut, pe acest loc s5a a%lat -i un castru roman, Turris.2dictul domnesc de n%iinare a %ost emis de domnitorul )le6andru

10ica +H4 5 H4:, voievod al Munteniei, urmare a unei 7albe primitede la negutorii din ora-ul #latina, care voiau ora-5port la !unre. Jnacea perioada zona era ncorporata 7udeului /lt, cu capitala la #latina,iar, ca urmare a reorganizrii teritoriale, noul ora- Turnu trebuia sdevin capitala 7udeului Teleorman.

>n timp, ora-ul se dezvolt av;nd ca principale activiti

agricultura, mica industrie, industria u-oar 8 pani%icaie -i con%eciite6tile, industria construciilor -i nu n ultimul r;nd comerul.!up organizarea teritorial din anul IH, ora-ul Turnu Mgurele

devine primul municipiu al 7udeului si ncorporeaz si comunelesuburbane ia, Ciuperceni -i >slaz.

!up (evoluia din IHI, con%orm principiului autonomiei locale,comunele incorporate devin autonome, desi populatia are o pondereinsemnata in activitatea economico5social5culturala a municipiului.

Mor%ologiaMor%ologia zonei o %ormeaza terasele si luncile !unarii si /ltului./rasul s5a dezvoltat pe terasa superioara a !unarii si are o latime de



19/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar:5< Qm.unca !unarii, cu o latime de :5


20/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarintalnesc soluri zonale, %ormate in conditii bioclimaterice speci%ice,soluri intrazonale, determinate de modi%icarea locala a conditiilor deroca, relie%, umezeala cat si soluri azonale.#oluri zonale"5 cernoziomuri %reatic5umede*

5 soluri argilo5iluvionare brun5roscate*5 soluri argilo5iluvionare podzolite*5 soluri de lunca*5 soluri salinizate.Elora si %auna>nca din secolul trecut, in intregul 7udet, s5a procedat la destelenirea sidespadurirea masiva a terenurilor, din care cauza aspectul natural alvegetatiei nu s5a pastrat decat insular, iar evolutia acesteia a %ostcatre stepizare.

9egetatia arborescenta este saraca, mai bine reprezentat %iind stratulde arbusti, prin g0erg0inar, lemn cainesc, maces, porumbar, corn, soc,etc., iar cel ierbos prin laptele cainelui, pastita, mierea ursului, etc.Pa7istele stepice sunt puternic degradate datorita pasunatului intensiv,dintre ierburi dominand paiusul, negara, barboasa, cimbrisorul, pirulgros si %iruta cu bulbi.Cele mai %recvent intalnite animale sunt iepurii, vulpile, viezurii,popandaii, 0arciogii si soarecii de camp.!intre pasari amintim corvideea +cioara, stancuta, coto%ana, cucul,

privig0etoarea si diverse specii de silvii.!in !unare, alaturi de crap se pescuiesc si cateva specii de pestimigratori, de valoare economica mare, precum scrumbia de !unare,nisetrul, pastruga.

>n%rastructura

!ate de sinteza"5 #upra%ata teritoriului administrativ 5 I.H: 0a*

5 #upra%ata agricola 5 .IH4 0a*5 #upra%ata intravilan 5 .: 0a*5 #upra%ata ocupata de constructii +inclusiv curti si gradini 5 .:$< 0a*5 1ospodarii 5 .I, din care H.GG conectate la reteaua de apacurenta*5 )rie locuibila 5 $G.GGG mp*Principalele zone %uncionale ale ora-ului"5 zona de productie si depozitare +industrie, agricultura*5 zona de locuit +unitatile teritoriale de re%erinta cu subunitatile lor*

5 zona dotarilor*5 zona spatiilor plantate*

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:G


21/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar5 circulatia rutiera ma7ora.@ona de productie si depozitare este concentrata in doua plat%ormeprincipale"5 combinatul de ingrasaminte c0imice #.C. T3('3 #.).5 plat%ormadenumita port si situata la Qm distanta de oras, pe malul !unarii*

5 cea de5a doua plat%orma este situata in est, incluzand industriaalimentara si depozite.@ona de locuit ocupa cea mai mare parte din teritoriul municipiului sise caracterizeaza prin"5 e6istenta unei intinse supra%ete ocupata cu locuinte de valoaremediocra, ce imbraca nucleul central al orasului*5 e6istenta celor doua tentacule, %oste localitati rurale, alipitemunicipiului, cu locuinte de tip rural si semiurban.(aportat la conditiile de clima e6cesiva a municipiului, spatiile verzi

sunt total insu%iciente. Cerintele legate de acestea sunt intreprindereaunor actiuni de realizare de noi spatii plantate, cat si zone deagrement.>n municipiu se poate a7unge %olosind unul dintre urmatoarele drumuri+as%altate si de calitate buna"5 !'


22/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar5 Cantina de a7utor social*5 Centrul de distributie a %ortei de munca.

2conomia

)ctivitatea economica industriala a municipiului s5a concentrat in 7urulindustriei c0imice, a productiei de ingrasaminte c0imice, %abricate decatre #.C. Turnu #.)., sperantele de renastere ale orasului legandu5se de revitalizarea acestei industrii +pe plan national si local, a%lata inprezent intr5un puternic declin cauzat de prabusirea pe termen lung apreturilor la ingrasaminte c0imice pe plan mondial, corelata cusistarea oricaror subventii de la buget, si marirea preturilor interne lacurent si gaz metan.Ca o solutie de iesire din criza se spera atragerea interesului altorinvestitori, romani sau straini +s5a incercat si un parteneriat cu #.C./ltc0im #.). pentru penetrarea pietelor de des%acere ale acesteia,dar %ara mare succes, pentru aceasta activitate.Ca alte activitati economice, mentionam"5 valori%icarea cenuselor piritice 5 in cadrul 3.9.C.P. +3zina de9alori%icare a Cenuselor Piritice* aceasta activitate este %inantataprintr5un %ond special prevazut in bugetul statului %iind bene%ica pentruconservarea mediului incon7urator* !in pacate, din cauza bloca7elor%inanciare si a di%eritelor discontinuitati ale %lu6ului de alimentare cumaterii prime si materiale, aceasta intreprindere are o activitatesezoniera, de obicei in timpul verii.5 productia de masini si motoare electrice 5 la #.C. 2lectroturris #.).,intreprindere construita in anii din urma ai regimului comunist, avandinitial pro%il de constructii utila7e pentru industria c0imica*5 productia de tricota7e 5 #.C. >mperial #.)., intreprindere relativ nouasi cu utila7e relativ moderne, dar care niciodata nu a putut realizapro%it, atat din cauza slabei calitati a materiilor prime si a materialelorsi a proastei aprovizionari cu acestea, cat si din cauza slabei calitati aprodusului %init si a unei politici de piata dezastruoase* >n ultimii ani a

e6istat o colaborare +printr5o sectie speciala cu o %irma italiana,produsele %inite rezultate %iind e6portate de aceasta din urma.5 productia de conserve din carne, legume si %ructe 5 la #.C.Conservturris #.).*5 productie pani%icatie*5 productie de mobilier*5 activitati de constructii civile si industriale*5 productie de legume, cereale si plante te0nice.>n general, toate activitatile mentionate aici se a%la in declin, in

principal din cauza bloca7ului %inanciar e6istent in toata economiaromaneasca, a pretului mare de productie si a lipsei pietelor de

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.::
http://www.cictelnet.ro/en/Harta_interactiva/#FotoCIChttp://www.cictelnet.ro/en/Harta_interactiva/#FotoCIC


23/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliardes%acere adecvate.!e remarcat, in cazul #.C. Turnu #.).ca productia de ingrasamintec0imice este o activitate puternic poluanta, cu consecinte din cele maigrave asupra mediului si a populatiei, un studiu de specialitate realizatin anul II< recomandand masuri drastice pentru reducerea e%ectelor

acesteia.Ponderea %irmelor mici in activitatea economica a municipiului esteredusa, numarul anga7atilor acestora %iind negli7abil. )ceste %irme suntorientate, in ma7oritate, catre activitatea de comert.Ca servicii, municipiul Turnu Magurele o%era"5 des%acere de mar%uri alimentare si nealimentare catre populatie 5prin #.C. Turris #.). +cu capital de stat, #.C. !acia #.)., precum siprintr5o multitudine de mici %irme particulare +tarabe, tonete,magazine*

5 gospodarie comunala 5 printr5un serviciu specializat din cadrulprimariei*5 posta si telecomunicatii 5 prin Posta (omana si (omtelecom*5 activitati notariale si de asistenta 7uridica*5 activitati bancare*5 reparatii obiecte de uz casnic*5 reparatii auto*5 administratia pietei 5 printr5un serviciu specializat din cadrulprimariei.

#ituatia economica din agricultura se poate rezuma amintind dee6istenta %ermelor apartinand #.C. Conservturris #.)., a asociatiiloragricole si a micilor %ermieri.>n municipiu e6ista si o intreprindere de prestari servicii pentruagricultura, #.C. )gromec #.).)gricultura se realizeaza pe cele .IH4 0a teren agricol din totalul deI.H: 0a ce reprezinta supra%ata teritoriului administrativ almunicipiului, restul %iind teren intravilan +.: 0a si zona industriala+.:$< 0a.

!e mentionat ca peste 4.GGG 0a de teren sunt amena7ate in sistemulde irigatie local si in marele sistem /lt5Calmatui.!e asemenea, agricultura dispune de %orta de munca, personal te0nicingineresc in specialitate si posibilitate de aprovizionare locala cuingrasaminte c0imice.

Populatia si piata muncii

!ate statistice la nivelul anului :GG:

5 populatia totala 5 $.:: locuitori, din care"5 H.: barbati*



24/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar5 H.H %emei*5 populatia pe grupe de varsta"5 5 G ani 5 .


25/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarTurnu Magurele 5 'iQopole, %eribot si pod de trecere peste !unare,amena7are zona liber pe :: 0a, amena7area malului !unarii ca zonade agrement si activitati sportive.Caracteristicile investiiei locale, capabile s atrag investitoriauto0toni -i strini -i s duc la ntrirea pieei imobiliare, sunt"

Pentru obiectivul Punct trecere %rontier cu bacul,Turnu Mgurele +(om;nia 'icopol +&ulgaria,

o 9aloarea investiiei K 4,4 mil 2uro.

o #urse de %inanare locale K ,: mil 2uro

o Eonduri PS)(2 K , mil 2uro

Pentru obiectivul Parc industrial Turnu Mgurele,o 9aloarea investiiei K 4,I mil 2uro.

o #urse de %inanare locale K G,I mil 2uro

o &uget de stat K ,G mil 2uro

o Eonduri PS)(2 K ,G mil 2uro

Pentru obiectivul )mena7area 0idroenergetic a r;ului/lt pe sectorul >zbiceni5>zlaz Turnu Mgurele,

o 9aloarea investiiei K $,$ mil 2uro.Einanare din surse proprii ale societiiSidroelectrica, credite bancare, )lte%onduri legal constituite n acest scop.

!is%unctionaliti)ctualmente, in municipiu e6ista o serie de dis%unctionaliti, dintrecare mentionm"5 disproportia dintre con%ortul urban al zonei centrale si cel al zonelorperi%erice, atat in ceea ce priveste starea %ondului construit, cat si alec0iparii edilitare si dotarii cu institutii si servicii publice*5 lipsa, in cadrul intravilanului actual, unor terenuri libere pentruamplasarea locuintelor individuale*5 lipsa spatiilor verzi publice de %olosinta imediata, aspect grav caurmare a conditiilor e6cesive de clima ale Campiei (omane*5 ine6istenta unor solutii optime de traversare a caii %erate de catre



26/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliartra%icul auto, in special in partile de '52 si #52 ale municipiului, pentrurealizarea de legaturi lesnicioase intre drumurile publice dine6travilan, pe de o parte, si zona estica, cu restul localitatii si, maideparte, cu combinatul de ingrasaminte c0imice, pe de alta parte.

Puncte tari

5 supra%ete agricole in mare parte irigate, apte pentru culturi agricolediversi%icate*5 o calitate a solului care poate permite o productie agricola mai maresi mai diversi%icata*5 materii prime agricole disponibile +in special grau si porumb*5 aprovizionare %acila cu ingrasaminte c0imice*5 %acilitati in privinta transportului prin %olosirea cailor rutierementionate si a !unarii +in special pentru e6port*5 potential calitativ su%icient de %orta de munca*5 e6istenta unei unitati de prelucrare pentru legume si %ructe +#.C.Conservturris #.)..5 e6istenta unei plat%orme industriala puternica si diversi%icata*5 industria de ingrasaminte c0imice poate renaste, prinrete0nologizare, tinand cont si de %aptul ca in /ccident este o industriepro0ibita +poluanta*5 producerea motoarelor electrice +la 2lectroturris poate cunoasteun nou avant prin e6tinderea catre piata motoarelor de putere mica si%oarte mica pentru aparatura electrocasnica +%rigidere, masini despalat si electronica +caseto%oane, video si a motoarelor speciale+pas cu pas, etc.*5 amplasarea langa !unare, %apt ce poate duce la dezvoltareacomertului*5 e6istenta, in toate domeniile, a unui personal cali%icat*

Puncte slabe5 probleme structurale importante ale %irmelor private si aleintreprinderilor de stat si mi6te, din toate domeniile*5 incapacitate a intreprinderilor de utilizare a potentialului dedes%acere, din cauza problemelor %inanciare importante,ec0ipamente vec0i, produse neadaptate, slabiciuni inmanagement*5 putere de cumparare scazuta a populatiei*5 structura slaba de >MM5uri private in industria alimentara si

servicii*5 lipsa unui pod peste !unare*5 lipsa de %acilitati de recreere si de zone verzi*



27/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar5 grad scazut de educatie economica*5 poluare +n principal #.C. Turnu #.)..

&%&%&% Cara)teri,ti)i ,o)io?e)onomi)i !i demo@ra"i)i )u

in"luen 9n piaa imo#iliar din Turnu D@urele%

Pentru a determina -i a scoate n eviden %actori calitativi cu

in%luen n analiza pieii imobiliare am e%ectuat n cele ce

urmeaz un studiu calitativ al %actorului uman din municipiul

Turnu Mgurele prin prisma plilor impozitelor pe cldiri -i

terenuri n cele trei cartiere ale municipiului"

/ra-,

/daia -i

Mgurele.

(ezultatele, cuanti%icate n procente -i e6primate prin gra%ice

evideniaz calitatea %actorului uman cu in%luen n determinarea

valorii proprietii la capitolul %actori e6terni. )st%el se pot determina

zonele unde tendina proprietarilor de a5-i respecta datoria

ceteneasc de plat a impozitului este mai bun, calitatea oamenilor

grupai pe cartiere -i nu n ultimul r;nd tendina de evoluie spre

modernizare a cartierelor.

!atele de intrare au %ost structurate pe domeniile cldiri -i

terenuri analiz;ndu5se nivelul datoriilor populaiei, debite curente,

debite restante, -i nivelul plilor pentru aceste debite, toate acestea

separate pentru cele trei cartiere. Jn %inal s5a determinat procentul

plilor, din analiza di%erenei dintre acestea rezult;nd observaii de

natur calitativ despre puterea %inanciar, mentalitatea de a plti

impozite sau de a ac0ita datorii restante.

Jntre aceste trei cartiere, dou 8 /daia -i Mgurele, sunt similare

din punct de vedere imobiliar, structura proprietilor %iind n ntregime

case la curte -i terenuri, imobilele av;nd regim de nlime

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:$


28/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarpredominant parter cu procent mai mare a cldirilor PF2 n cartierul

/daia, unde preul de pia al terenului este mai ridicat dec;t n

Mgurele. Jn ceea ce prive-te cartierul ora!, acesta se poate mpri

n - ,u#*oneimobiliare"

Catanga, Centru,

@one case ora-,

case zona >>>5la peri%eria ora-ului, case %r nici uncon%ort,

@ona 9ile+blocuri5Eoi-or5str.Pompieri5str.9ictoriei.>nterpretarea rezultatelor studiului -i a gra%icelor obinute"

in;nd cont de %aptul c n momentul e%ecturii tranzaciei

imobiliare, din punct de vedere 7uridic se pune condiia ac0itrii

la zi a datoriilor proprietii ctre bugetul local, proprietile

care sunt la zi cu impozitul pe cldiri -i terenuri au o

probabilitate mai mare de tranzacie.

Proprietile care sunt %recvent tranzacionate sau care se

anticipeaz a %i tranzacionate sunt pregtite +readV %or

sale din punct de vedere %iscal, adic -i a-teapt eventualii

cumprtori cu impozitele ac0itate la zi*

Proprietile care au impozite ac0itate la zi sunt mai pregtite

pentru tranzacii prin respectarea principiilor de pia, v;nztorii

%iind mai 0otr;i n e%ectuarea tranzaciei.

3rmrind valorile restanelor la impozite pentru cele trei

cartiere se observ c e6ist o tendin pozitiv n plata

acestora n %runtea pltitorilor de restane si deci cu dorina de

a intra n normalitate %iscal se a%la cartierul odaia. !e aici se

deduce %aptul c proprietarii din cartierul odaia pot avea o

mentalitate mai corect din punct de vedere %iscal. !esigur,

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:H


29/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarvorbim de o ma7oritate de proprietari aparin;nd cartierului

respectiv*

analiza datelor nu se aplic pentru comparaii ntre subzone

sau proprieti individuale datele de intrare ale analizei %iind

obinute e6clusiv pentru cele trei mari cartiere.

!in valorile determinate se poate deduce c de-i e6ist

di%erene interpretabile ntre aceste cartiere, aceste prezint -i

un aspect pozitiv n sensul c di%erenele sunt comparabile -i

apropiate semn ca populaia are o structur apro6imativ

omogen.

Privind tabloul %recvenei plilor e%ectuate ctre bugetul

local se observ c terenurile din cartierul odaia sunt cele

mai ac0itate terenuri. !in analiza pieii imobiliare a reie-it c

n acest cartier terenurile sunt mai tranzacionate iar n ora-,

cldirile sunt n topul proprietilor ac0itate*

Erecvena plilor scoate la iveal si un alt aspect. Proprietarii

din cartierele cu %recven mai mare n ceea ce prive-te plata

impozitelor dovedesc o situaie %inanciar mai bun sau un

interes mai crescut n respectarea datorie cetene-ti -i legale

de a plti impozite.

!in tabelul dinamica populaiei se observ c numrul

nscuilor este n scdere continu ncep;nd cu anul IIG, n

acest an numrul acestora apropiindu5se de numrul deceselor.

'umrul cstoriilor este de asemenea in u-oar scdere, de

aici put;nd reie-ii in%ormaia c n anii urmtori nevoia de

locuine pentru tinerii cstorii va %i mai mic deci o cerere mai

mic a proprietilor.

!e asemenea din comparaia numrului na-terilor cu cel al

cstoriilor se deduce %aptul c pe viitor, populaia ora-ului se

va mic-ora -i pe %ondul u-oarei cre-teri a ratei deceselor.

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:I


30/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar!esigur, aceasta analiz este %cut pe baza unor date de o

anumit specialitate si deci o%er in%ormaii dintr5un anumit

zon de analiz, cu precdere din zona %iscal.

!atele prezente n analiz au o mar7 de eroare de

apro6imativ :=, controlat prin selecia datelor de intrare.

&%&%'%


31/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarindustriale precum si tendina de a cre-te spatiile disponibile

pentru concesionri din domeniul privat al municipiului este

un semn pozitiv al dezvoltrii acestor sectoare -i al cre-terii

nivelului de trai al populaiei*

Construciile cu caracter speculativ sunt relativ numeroase

ndeosebi n categoria proprietilor rezideniale ns o piaa

liber are un mecanism de autoreglare iar libera comunicare

ntre populaie -i buna documentare de care dau dovad

participanii la tranzacii imobiliare %ace ca tendina

speculativ a tranzaciilor imobiliare s %ie amortizat*

Tranzaciile tot mai crescute cu proprieti imobiliare au ca

motiv -i ncrederea populaiei n aceste investiii -i c,

cre-terea n valoarea acestora dep-e-te dob;nzile -i

coe%icienii de risc de pe piaa de capital*

>nvestitorii strini sunt %irme grece-ti, italiene-ti, engleze dar

-i de alte origini, cu interes %oarte mare din partea acestora n

domeniul industriei u-oare, con%eciilor te6tile, unde

activeaz cel puin $ %irme n acest domeniu cu un volum

semni%icativ de anga7ai*

#paiile industriale dein proporia cea mai mic de

construcii tranzacionate -i implicit de construcii

speculative, ns tendina este de a se cre-te volumul acestor

tranzacii prin prisma dezvoltrii industriale regionale, prin

proiecte de interes local -i 7udeean*

/ dovad n sensul intensi%icrii viitoare a tranzaciilor

imobiliare st dezvoltarea urbanistic, e6tinderea limitei

intravilanului, aportul n supra%a de teren liber a

intravilanului, terenuri oportune construciei de locuine,

proiectelor de construire de locuine*



32/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Tot n spri7inul dezvoltrii urbane st %aptul c n prezent se

contruiesc un numr de -ase blocuri de locuine #FPF2,

pentru tineri, din %onduri )', lu;nd na-tere un ntreg cartier

de locuine.

Cererea de cumprare pentru spaii de locuit provine n

special de la tinerii cstorii care neleg c o %amilie nou

trebuie s se dezvolte n cas nou, spri7inii %iind de bncile

comerciale prin politicile proprii de acordare a creditului

ipotecar, dar -i de ctre cuplurile cstorite n anii trecui

ns pentru care nu a e6istat la acea vreme %ondul de spaii

locative*

/ alt surs de spaii locativ care poate intra n circuitul civil

poate proveni de la persoanele de v;rsta a :5a care, nc n

putere, se retrag la ar, n zonele adiacente municipiului,

acolo unde 5-i au rdcinile genealogice*

(eprezentarea ageniilor imobiliar este nul, ca modalitate

de publicitate imobiliar e6ist;nd doar publicitatea prin

posturile ca cablu T9, a%i-are pe panouri publicitare sau

publicitatea verbal. >ntermedierea are n acest conte6t o

pondere %oarte mic. )ceast pia imobiliar, prin lipsa

ageniilor imobiliar duce la o nevoie de pruden mai mare

din partea participanilor la tranzacii, de o pregtire mai

temeinic n vederea nc0eierii tranzaciei, de un e%ort mai

susinut al subiecilor negocierii. )ceasta %ace ca importana

evaluatorului s %ie mai mare ntruc;t el, prin lucrarea de

evaluare elaborat vine n spri7inul nc0eierii unei tranzacii

transparente n urma creia v;nztorul -i cumprtorul

deopotriv, simt c au %cut o tranzacie pro%itabil*



33/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar #paiile pentru locuit -i cele comerciale vor rm;ne -i pentru

urmtorii ani principalele surse de tranzacionare. Cererea

pentru spaiile comerciale va continua s vin din partea

%irmelor n dezvoltare sau nou n%iinate ca urmare a

dezvoltrii economice a regiunii de sud a 7udeului Teleorman

prin atragerea de %onduri bugetare -i e6trabugetare dar -i

%onduri PS)(2, #)P)(! sau alt provenien iar spaiile de

locuit vor sta n atenia populaiei care caut s5-i creasc

nivelul de trai prin dezvoltarea unor locuine uni%amiliale*

Jn ceea ce prive-te o%erta de spaii de nc0iriat este bogat n

special n apartamente de bloc, ns cererea este sub nivelul

o%ertei. )ceasta cerere sczut este datorat scderii

numrului de elevi provinciali la -colile pro%esionale sau de

ucenici, sau de scderea numrului de muncitori din a%ara

localitii deoarece %irmele pre%er s anga7eze %or de

munc local spre scderea c0eltuielilor diverse +cum ar %i

cele de transport*

!e-i pentru evaluare a %ost aleas o proprietate rezidenial

din cartierul de est cu regim de nlime Parter, uni%amiliar,

acestei proprieti i se aplic acelea-i raiuni de evaluare ca

celorlalte cartiere de locuine.

2.3. 'ferta competitiv

- inventarul proprietilor competitive e6istente

- a proprietilor n construcie,

- a proprietilor plani%icate ce au obinut autorizaie de

construcie,

- si a proprietilor n stare de proprieti



34/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar- #e apreciaz proprietatea analizat -i cele n competiie n

%uncie de atributele -i de avanta7ele care reprezint pentru

locuine, avanta7e competitive.

/%erta de v;nzare de locuine individuale este sub nivelul cererii,

asta nsemn;nd o pia n crestere.

/%erta de terenuri este redus n centrul ora-ului, cresc;nd spre

peri%erie -i cu pondere mai mare n zona caselor, de remarcat este

preocuparea Consiliului ocal de a modi%ica limita intravilanului n

scopul descoperirii de terenuri pentru locuine n special pentru

construirea cu %onduri )'.

/%erta de spaii comerciale este n scdere, cererea acestora este

continu, n%iin;ndu5se tot mai multe %irme, acestea au nevoie de

spaii comerciale sau birouri si pentru a se e6tinde. Pe plan local nu

e6ist antreprenori care s preia sarcina construirii n regim propriu de

centre comerciale si apoi de nc0iriere a acestora -i pentru %aptul c

nc mai sunt spaii comerciale aparin;nd %ostelor organizaii de stat

ulterior privatizate prin diverse metode care nu au %ost corect %olosite

sau c0iar deloc. )ceste spaii %ac obiectul multor tranzacii sau ale

unor tranzacii multiple p;n c;nd piaa le va da utilizarea corect.

ipsa unor studii de %ezabilitate -i a analizei celei mai bune utilizri

pentru multe din acestea a condus la utilizarea incorecta -i la

ine%iciena lor -i n %inal, n unele cazuri, la oprirea utilizrii -i c0iar

deprecierea acestora n anumite con7uncturi.

26ist n prezent un segment de pia reprezentat de rom;nii care

muncesc sau au muncit n strinatate -i care investesc n proprieti

imobiliare la ntoarcerea n ar. )ceste cazuri nu sunt puine, c0iar

dac este greu de apreciat ponderea lor pe piaa imobiliar, aceasta

%iind in%luenat pozitiv ntruc;t puterea %inanciar a acestora duce la o

pia mai activ.



35/99


PREZENTAREA CODPARAILELOR PENTRU PROPRIETATEA

IDOILIAR7

Jntruc;t nu e6ist o diversitate de proprieti aceste 5-i gsesc

u-r comparabile n cazul unei evaluri.

Jncadrarea -i localizarea pe 0arta municipiului a proprietii de

evaluat -i a proprietilor comparabile sunt prezentate n ane6ele la

prezentul raport. !atele de pia ale proprietilor imobiliare

comparabile, tranzacionate sau o%erite spre v;nzare sunt prezentate

n capitolul 9, ast%el"

>mobile" teren -i construcii +%i-ele )5C 8 cap. mobile" teren liber +%i-ele 5 8 cap.


36/99


CAPITOLUL III


37/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarPoliie, Primria municipiului, Cinematogra%ul Turris,

Magazinul !/M/, >nternet ca%e, (estaurantul Modern,

)dministraia Einanciar, Parcul central, Sotelul Turris,

aceste obiective a%l;ndu5se n imediata apropiere a centrului

orasului la mic distan de locuina evaluat.

o / particularitate a municipiului este lipsa mi7loacelor

de transport n comun deoarece supra%aa este mic iar

organizarea social, economic -i cultural este distribuit

relativ la tot domeniul municipiului, n %iecare cartier e6ist;nd

-coli, grdinie sau magazine. !istana dintre proprietatea

analizat -i principalele obiective din ora- este de ma6im mobilul n cauz este n deplin proprietatea unei persoane

%izice, dreptul de proprietate %iind )omplet%

o Con"orm titlului de proprietate a terenului prezentat n

copie la capitolul )ne6e, rezult c proprietatea este deinut

9n eB)lu,ivitate2%iind %ormat din teren intravilan )u o

,upra"a total de '&; mp !i o )on,tru)ie 9n ,upra"a

)on,truit de ;0 mp%

o Con%orm declaraiei proprietarului, asupra proprietii nu

greveaz nici un %el de sarcini sau servitui -i nu s5au constituit

garanii bancare sau ipoteci care s limiteze dreptul de

proprietate.

o Construcia este realizat n anul II, proprietarul a e%ectuat

lucrrile de construcie con%orm proiectului te0nic -i

)utorizatiei de construire nr.


38/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliaro Con%orm clasi%icrii 8 n %uncie de destinaie, cldirea a%erent

proprietii imobiliare n cauz are atributele cldiri

rezideniale, construcie civil de locuit, %iind utilizat n acest

scop.

In,pe)ia imo#ilului

o 2ste o activitate %oarte important, premergtoare activitii

de evaluare propriu5zis.

o #5a e%ectuat at;t in,pe)ia terenuluic;t -i a )ldirilor-i

)on,tru)iilor aneBee6istente pe proprietate, con%orm listeiinspeciei din ane6a la acest raport.

o ocalizarea -i orientarea casei pe lot nu este tipic

proprietilor rezideniale dar d na-tere unor zone ce

corespund necesitilor zilnice cu supra%ee optime. Casa

rezidenial este orientat bine n raport cu soarele, av;nd

natura de partea ei tot timpul anului, nc;t principalele camere

primesc lumina natural la un ung0i al soarelui bun, este

situat pe partea dreapt a lotului de teren, latura opus %iind

ocupat de gara7 si o mic gradini, ntre aceste laturi se

regse-te zona de circulaie -i zona activ. @ona de recreere

se a%l pe terenul liber din %aa proprietii, construcia %iind

edi%icat pe latura scurt a proprietii av;nd n %a ntreaga

supra%a liber a terenului.

o >nspecia cldirilor s5a %cut prin veri%icarea tuturor

elementelor, cota terenului amena7at p;n la coama

acoperi-ului.

o !esignul interior al cdirii de locuit este unul obi-nuit al caselor

din municipiu -i din zon n stil vagon dar cu 0oluri la intrrile

n camere, %c;nd ast%el posibil utilizarea individual



39/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarcamerelor de locuit. Eiind o proprietate la curte, are o zona de

petrecere a timpului liber at;t n aer liber c;t -i n interiorul

construciei n su%ragerie.

'%& Teren


40/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliaro Con%orm Planului de situaie prezentat n

capitolul )ne6e, terenul n cauz are urmtoarea

,tru)tur"

Tipul ,upra"eei Supra"amp 5

Construit, #cK #!, din care HG,GG :4,4G #upra%a construit locuin,


41/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar. Terenul n cauz este racordat la urmtoarele utiliti

te0nico edilitare, poziionate la gard" alimentare ap,

canalizare, energie electric, tele%on, cablu T9.

:. terenul are acces indirect la o strad sistematizat superior

+strada 9lad ?epe-, strada la care terenul are acces direct

%iind as%altat, cu pant de scurgere pentru apele pluviale, -i

canalizare stradal, %c;nd practicabil artera rutier n

orice condiii de vreme.

. )spectul urbanistic -i estetic al imobilelor vecine este

%avorabil, case de locuit tip vil P sau PFM -i n care stilul

ar0itectonic modern. @onele verzi sunt dese ndeosebi prin

prezena pomilor, locatarii din zon sunt de calitate %iind n

totalitate proprietari ai imobilelor.

4. !in discuiile purtate cu proprietarul -i din in%ormaiile

culese, rezult c nu e6ist probleme de mediu -i nu au %ost

observai %actori poluani ai solului valoarea proprietii

ne%iind in%luenat de scest %actor.


42/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarJn continuare se prezint Ei-a te0nic a terenului.

IMA TENIC7 E TERENULUI

. Proprietar Persoan %izic +n e6clusivitate5con%orm actelor

7uridice:. #upra%aa

!imensiuni

#TK :H,GG mp

#CK HG,GG mp

#!K HG,GG mp

SstreasinK :.HG m

SC/)MAK 4.HG m

. )mplasament >ntravilanul municipiului Turnu Mgurele, str.

Crinului, nr. 44. Categorie +(ang

localitate

Con%orm /rdonantei D:GG: privind impozitele

locale, s5au stabilit rangurile localitilor,

municipiul Turnu Mgurele %iind localitate de

rang >>.


43/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar:. )spectul

urbanistic -i estetic

+imobile vecine,

calitate locatari

Eoarte %avorabil

. Poluare (aportat la situaia de ansamblu a poluriimediului datorit Combinatului de Jngr-minte

C0imice #C Turnu #), nivelul polurii este sub

limitele admise, con%orm cu datele o%erite de

Centrul de Monitorizare a Calitii Mediului Turnu

Mgurele 8 vezi )ne6a.4. Pondere

supra%a terenconstruibil

Prezent " :4,I = cu posibilitate de cre-tere

mpre7muiri"

o Jmpre7muire din gard metalic la %aada, cu u-

pentru acces pietonal -i poart de intrare pentru

autoturisme*

o Jmpre7muire din gard de lemn pe o lungime de :

m n %aa proprietii ce delimiteaz proprietatea



44/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarla partea de E,t2 pe restul de 4m %iind amplasat

gara7ul*

o Jmpre7muirea din gard de lemn pe o lungime de

< m pe latura paralel cu %aada, restul de


45/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliardelimitat -i u-or mascat la o distan de G m

de %aad printr5un gard verde.

o Cldirea are %orm dreptung0iular, este

amplasat la o distan de G,< m de 0otarul din

partea de 'ord, permi;nd realizarea unui trotuar

ce o mpre7muie-te -i prote7eaz construcia la

baz.

A))e,ul 9n )ldire

o )ccesul n cldire se realizeaz pe o intrare

principal n 0ol apoi n su%ragerie -i dormitoare.

o )ccesul n 0olul de intrare este situat la o cot mai

nalt dec;t cea a terenului amena7at prin

intermediul unei scri cu trei trepte.

Anul )on,truirii

o Cldirea este construit n anul II, cu

materiale, te0nologia de construire -i ncon%ormitate cu standardele din acea perioad.

Re@im de 9nlime

o Cldirea are acela-i regim de nlime ca -i

celelalte cldiri din zon, %iind puine la numr

cele care au mansard sau eta7 datorit spaiului

e6cedentar pentru construit, av;nd o nlimetotal de -210m+4,HGm la coam plus G,Gm

dep-irea co-urilor de %um. (egimul de nlime

este Parter%

Cara)teri,ti)i dimen,ionale

o Jnlimea util :,G m

o Jnlimea de nivel :,4G mo Jnlimea la strea-in :,HG m



46/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliaro >nlimea la coam 4,HG

o #upra%aa util #3K ,GG mp

o #upra%aa construit este egal cu cea des%-urat, de

HG,GG mp

Cldirea are urmtoarele ,upra"ee utile !i

de,tinaii pe 9n)peri/

=Ve,t>

&uctrie

#uK,GG mp

#u%ragerie

#uK,GG mp

Sol

#K

:,$H

mp

&aie

#K


47/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarncep cuzineii care au o nlime de G cm pentru o

parte de cldire -i $G cm pentru partea de cldire

care este mai nalt. !e asemenea, %undaiile sub

zidurile interioare sunt sub %orma de cuzinei cu

aceea-i dimensiune ca -i cea de sub zidurile

e6terioare.

Pe nlimea cuzinetului, in%rastructura este izolat

igni%ug mpotriva apei cu amors de bitum cu un

strat de carton as%altat -i prote7at cu o zidrie de

crmid de $,


48/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarstra-in. A)operi!uleste realizat din -arpant de

lemn cu dou pante. Toate elementele de lemn ale

-arpantei sunt ancorate prin legturi de armtura

st;lpilor -i de centurile zidriei interioare.

o Anvelopa

Fn)iderile e,terioare !i )ompartimentrilesunt

e6ecutate din zidrie de crmid. Jnvelitoarea este

realizat din tabl. T;mplria e6terioar este

realizat din lemn iar u-ile esterioare sunt din lemn

masiv cu oc0iuri de geam. T;mplria interioar este

din lemn cu di%erite modele de mbinri si geam n

dou %oi, toate u-ile interioare -i e6terioare sunt

vopsite.

o ini,aele

ini,aele eBterioareconstau din tencuial di-cuit

mare apoi stropi de ciment dup care stropeal cu

culoare cu var -i aracet iar pe marginile cldirii -i la

ciubuc, vopsea lavabil alb. a partea de 7os a

structurii, soclul, este vopsit igni%ug cu soluie de

bitum cu motorin.

ini,aele interioaresunt cu tencuieli %in dri-cuite

apoi vopsea lavabil, %iecare camer av;nd c;te o

culoare speci%ic destinaiei 8 dormitor sau camer

de zi

o Pardo,eli

o Perei

o Tavane

o S)rile

In,talaii

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4H


49/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliaro Sanitare

o In)l*ire

o Ele)tri)e

o

Comuni)aii Starea teni) a )ldirii


50/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarciment, gletuite, zugrveli interioare cu

vopsea lavabil pe perei -i var pe tavan,

- pardoseli" du-umea n camere -i mozaic

simplu n marc0ize.

- t;mplrie interioar -i e6terioar dinlemn, vopsit,

- u-i de intrare din lemn masiv de ste7ar

- scar din beton simplu cu trepte la

intrarea n cas cu pervazuri n lateralH. >nstalaii D utiliti - #anitare" ap din reaea public -i

instalaie proprie de 0idro%or, &aie, WC,

buctrie,

- Jnclzire cu sobe de teracot cu

combustibil solid

- 2lectrice" iluminat -i prize de ::G 9

- Comunicaii" post tele%onic, cablu T9I. #tare te0nic - #tructura de rezisten" complet

terminat, cu toate lucrrile de %inisa7

necesare, stare te0nic bun, cu uzur

corespunztoare vec0imii, zona activ

betonat.

- )nvelopa" stare te0nic bun, cu uzur

corespunztoare vec0imii,

- Einisa7e interioare -i e6terioare %r uzur

- >nstalaii %r uzur



51/99


CAPITOLUL IV

Anali*a Celei Dai une Utili*ri =C%D%%U%>

(%1%


52/99


(%1%


53/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarii. Curtea +supra%aa de teren liber este adecvat

pentru utilizri n scop recreativ, cu spaiu deparcare, spaiu verde -i un spaiu pentru diverse alteactiviti*

iii. #upra%eele utile -i interioarele sunt proiectate

pentru o cldire rezidenial ceea ce nu implicmodi%icri n cazul utilizrii ca si cldire de locuitpermi;nd o nc0iriere imediat*

iv. Jn cazul utilizrii ca si proprietate rezidenial,amplasarea ntr5o zon activ comercial %aciliteazaprovizionarea gospodriei.

&. 3tilizarea proprietii n scopul nc0irierii ca spaiu cudestinaie comercial, de a%acere"

i. Prezint un resc de clientel redus av;nd n vederenumrul mare de centre comerciale din zon*ii. Pentru o asemenea utilizare, cldirea necesit

reamena7are +cost de conversie-i nu poate %i %olositla ntreaga capacitate +supra%a util*

iii. Jnc0irierea se poate %ace numai dup e%ectuareaacestor c0eltuieli de conversie, inclusiv re%acerea%inisa7elor interioare -i e6terioare pentru a i se da unaspect de cldire comercial*

Principalele elemente utilizate n aplicarea metodei capitalizriiveniturilor sunt con%orm tabelului urmtor"

'r.crt

+3#!Dan

!estinaie). locuinrezidenialuni%amilial

&. Comercial8 de a%aceri

9enit brut potenial+9&P

H,G 4$


54/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar)ceasta reprezint o estimare a evaluatorului.Concluziile de%initive se pot cunoa-te numai n urma elaborrii

unui studiu de %ezabilitate.Pentru a obine valoarea imobilului analizat, n ipoteza celei mai

bune utilizri a proprietii se determin valoarea ntregii proprieti

printr5o metod de randament " metoda capitalizrii veniturilor.9aloarea de randament e6prim valoarea de pia curent aproprietii imobiliare +teren F construcie, presupun;nd c aceastaeste n stare de %uncionare -i realizeaz venituri din c0irii. Metoda sebazeaz pe capacitatea cldirii de a produce bene%icii prin nc0iriereaacesteia, tin;nd cont de caracteristicile sale " amplasament, dotrite0nico5edilitare, etc.

Jn prezentul raport, au %ost analizate deci posibilitatea e6ploatriiimobilului n : situaii"

). #ituaia e6istent 8 locuin rezidenial, ce ar putea %inc0iriat pentru o valoare a c0iriei de 4 3#!Dmp #uDlun*&. #paiu cu destinaie comercial 8 de a%aceri, ce ar putea

%i nc0iriat n urma unor trans%ormri -i modi%icri, pentruo valoare a c0iriei de 3#!Dmp #uDlun.

C)C33 9)/(>/(9)(>)'T) ) 8 locuin rezidenial"

Principalele elemente utilizate n aplicarea metodei capitalizrii

veniturilor sunt con%orm tabelului urmtor" 9enitul brut potenial, 9&P, va %i n aceste condiii pentrucele : situaii"

#e consider c nu se nc0iriaz ntreaga supra%a util, proprietarulpstr;nd nc0is o supra%a de : mp, de asemenea pierderiledatorate nt;rzierii plii c0iriei se consider zero ntruc;t e6ist uncontract de nc0iriere -i plata c0iriei se %ace n avans"9&P)K4 3#!Dmp #uDlun 6 mp 6 : luniDanK.H 3#!Dan 9enitul brut e%ectiv,9&2)K9&P)8 pierderi prin neocupare -i nt;rzieri n plata c0iriei

1rad de neocupare K :D$G K $,4=9&2)K.H 3#! 8 .H 6 $,4= K :.:< 3#!Dan C0eltuielile care se suport din venituri sunt"

>mpozitul pe cldiri" pltit de proprietar".:GG.GGG lei D cldire, con%orm e6trasului de la secia %inanciar,trans%ormat n 3#! la cursul din data evalurii, rezult ".:GG.GGG lei D :.$: leiD3#! K , 3#! Dan

>mpozitul pe teren" +4IGG leiDmp teren liber con%orm/rdonanei 1uvernului nr. D:GG: privind nivelul impozitelor -ita6elor pe anul :GG, con%orm e6trasului %iscal,

4.IGG leiDmp 6 :4H mp teren liber K .:


55/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarC0eltuieli totale reprezent;nd consum ap, canal,

electric, gunoi, c0eltuieli cu reparaii curente stau n sarcinac0iria-ului, con%orm contractului de nc0iriere. 9enitul net e%ectiv, 9'2, respectiv suma ce rm;ne la

dispoziia proprietarului n urma e6ploatrii proprietii

sale imobiliare prin nc0iriere, se obine prin deducereadin venitul brut e%ectiv a c0eltuielilor suportate deproprietar

9'2K9&25C0eltuieli(ezult"9'2)K:.:< 3#!Dan 8 +,F$ 3#!DanK:)'T) & 8 spaiu comercial"

9enitul brut potenial, 9&P, va %i" 9&P&K 3#!Dmp #uDlun 6 mp 6 : luniDanK4.$mpozitul pe teren" +4IGG leiDmp teren liber con%orm/rdonanei 1uvernului nr. D:GG: privind nivelul impozitelor -ita6elor pe anul :GG, con%orm e6trasului %iscal,4.IGG leiDmp 6 :4H mp teren liber K .:


56/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar(ezult"9'2&K.HHH 3#!Dan 8 +,F$ 3#!DanK .$: 3#!Dan!eterminarea ratei de capitalizare %olosind date de pia.Preul unei construcii cu speci%ic comercial, tranzacie e%ectuat nzona proprietii evaluate, .4GG mil. lei, iar venitul net estimat dinstudiul de %ezabilitate pentru activitate de comer alimentar,in%ormaie credibil %urnizat de proprietarul centrului comercial estede IG mil lei. +Jn condiii normale de e6ploatare a proprietiicomerciale -i management de calitate.(ezult o rata de capitalizare a veniturilor pentru respectiva cldirecomercial, con%orm analizei pieii, de "cK 9'2DPrecK+IG mil. lei D .4GG mil. lei 6 GG K ,H =

Pentru lucrrile de conversie necesare se estimeaz un cost de cca.


57/99


CAPITOLUL VEVALUAREA PROPRIET7HII IDOILIARE

OLOSIN< CELE TREI AOR


58/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar-%&%'% E,timarea depre)ierii )umulate

-%'% A#ordare prin metode de randament

-%1% A#ordare prin metoda )omparaiei dire)te

Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile deproprieti imobiliare c;nd e6ist su%iciente tranzacii recente, cu

date sigure, care s indice caracteristicile valorii sau tendinei depe pia.

Pentru asigurarea credibilitii concluziilor rezultate dinaplicarea metodei comparaiei directe, evaluatorul a veri%icatdatele de pia obinute -i a con%runtat unele date pentrueliminarea erorilor.

#5au cercetat cu atenie preurile, drepturile de proprietatetransmise, condiiile de %inanare, motivaia v;nztorilor -icumprtorilor -i data e%ecturii tranzaciilor. #5a analizat n detalii

%iecare amplasament, starea %izic -i %uncional -i caracteristicileeconomice.

imitele geogra%ice ale zonei includ -i zona adiacent, 5centrul ora-ului, n vecintatea creia se a%l proprietateaevaluat. Tot n aceast zon se a%l -i proprietile comparabile,gsite cu u-urin datorit pieei active imobiliare n aceast zon.

Procedura de evaluare const n" Cercetarea pieei -i obinerea in%ormaiilor despre tranzacii

de proprieti imobiliare similare cu proprietatea evaluat nceea ce prive-te tipul de proprietate, data v;nzrii,dimensiunile, localizarea -i zonarea*



59/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 9eri%icarea in%ormaiilor c datele obinute sunt reale -i

corecte -i c tranzaciile au %ost obiective* )legerea unor criterii de comparaie relevante -i elaborarea

unei analize comparative pe %iecare criteriu* Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea

evaluat, utiliz;nd elemente de comparaie -i a7ustareaadecvat a preului de v;nzare a %iecrei proprieticomparabile sau, dac nu e posibil compararea, se trece laeliminarea din categoria comparabilelor.

)naliza rezultatelor evalurii -i stabilirea unei valori sau omar7 de valori indicat n cazul unei piee dinamice.

/naliza comparativ este termenul general %olosit pentru aidenti%ica procesul ce utilizeaz %ie analiza pe perec0i de date 8

metod aleas n cazul de %a, %ie analiza comparaiilorrelative.

rocesul analitic are patru etape. >denti%icarea elementelor de comparaie ce a%ecteaz

valoarea tipului de proprietate evaluat*:. Compararea atributelor %iecrei proprieti comparabile cu

cele ale proprietii evaluate -i aprecierea di%erenelor pentru%iecare element de comparaie +cantitativ -i calitativ.

26plicarea coreciilor.. /binerea coreciei nete pentru %iecare tranzaciecomparabil -i aplicarea ei asupra preului*

4. 2%ectuarea unei comparaii globale a proprietilorcomparabile corectate sau clasi%icate -i e6tragerea uneisingure valori din gama de valori rezultat.


60/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar)u %ost %olosite drept comparabile, proprieti imobiliaretranzacionate. descrierea acestora este prezentat n cadrulacestui capitol, n %i-ele te0nice nr. , : -i .

IMA TENIC7 NR% 1

. )dresa #tr. Crinului, nr. I:. Pre v;nzare 4G mil. lei. #upra%aa 4HG mp4. /%ertare D tranzacie Tranzacie


61/99



62/99


Modelul de calcul este urmtorul. Eiecrei proprieti comparabilei se aduce o corecie a preului unitar tranzacionat.Preul corectat este"

PcD3MKPre tranzacionatD3M 6 suma coe%. de coreciedatoraielementelor de comparaie

Calculul sumei coe%icienior de corecie pentru comparabila )"

#uma coe%. corecie )K +,$=5


63/99


E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil A$

. !repturi de proprietatetransmise >ntegral

:. )dresa #trada Crinului nr.4. ocalizare Cartier /ra-, zon lini-tit4. 1rad de ocupare GG=


64/99


E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil $

. !repturi de proprietate

transmise

>ntegral

:. )dresa #trada Crinului nr.4G. ocalizare Cartier /ra-, zon lini-tit4. 1rad de ocupare $G=


65/99


E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil C$

. !repturi de proprietate

transmise

>ntegral

:. )dresa #trada 9lad ?epe- nr. :4. ocalizare Cartier /ra-, zon lini-tit4. 1rad de ocupare GG=


66/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarE>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil ntegral

:. )dresa #trada /ituz nr. G. ocalizare Cartier /ra-, zon lini-tit4. 1rad de ocupare GG=


67/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar6RILA


68/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarArie util =mp> && && && 1$$ 1$$

Corecie pentru arie util $ $ -1$ -1$

' 6ara nu nu a nu nuCorecie gara7 $ -*$ $ $

Utiliti5 Prezena reelei detele%onie co%plet fr telefon co%plet co%plet fara telefon

Corecie utiliti * $ $ *6 ini,a Interior ? )on"ort %eiu %eiu %eiu %eiuCorecie %inisa7 interior $ $ $ $

1$ ini,a EBterior si%ilar si%ilar si%ilar si%ilarCorecie %inisa7 e6terior $ $ $ $

11 Ve)intieose3it e

fa2ora3ileose3it e

fa2ora3ileose3it e

fa2ora3ileose3it e

fa2ora3ileose3it e

fa2ora3il

Corecie vecinti $ $ $ $1* Utili*are =CDU> co%ercial co%ercial co%ercial co%ercial co%ercial

Corecie utilizare +CM&3 $ $ $ $CORECHIE TOTAL7 NET7 +mil.lei * -*$ -&$ -

Core)ie total net =5pre> $.* -.* -6.$6 -&.,,CORECHIE TOTAL7 RUT7

+mil.lei *.$ *$.$ &$.$ *.$)ore)ie total #rut =5pre> $.* .* 6.$6 '.*



69/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarCorecia pentru condiiile de finanare se %ace pe baza

datelor %urnizate de v;nztori -i cumprtor -i se estimeazavanta7ul obinut de cumprtor prin estimarea cre-terii c0iriilor nzon cu cel puin =, reprezent;nd un c;-tig net n valoare de :G

mil. lei, pe baza unui studiu de %ezabilitate e%ectuat -i prezentat decumprtorul prorietii C.Corecia pentru condiiile pieiide G= aplicat proprietii

! se datoreaz interpretrii sonda7ului e%ectuat n zonaproprietii evaluate -i a proprietii comparabile ! din carereiese %aptul c piaa imobiliar n zona respectiv a devenit maiactiv, %iind n centrul interesului pentru potenialii cumprtori.

3rmare a coreciei datorate condiiilor pieii, rezult un precorectat de baz, la care se aplic urmtoarele corecii"

ocalizare * ntre proprietile & -i C,avem o di%eren de pre de G mil. lei, carese 7usti%ic prin di%erena de localizare maibun a proprietii C creia i se aplic ocorecie de minus G mil.lei*

)rie util * corecia de aurie util se aplicproprietii comparabile C din di%erena depre dintre ) -i C, adic 4G5GKGmil.lei care se poate datora

di%erenei de arie util dintre cele douproprieti comparabile* 1ara7* Pentru corecia de gara7 se analizeaz

comparabilele ) -i &, care sedi%ereniaz prin pre -i e6istena gara7ului.!eci di%erena de pre de :G mil. lei poate %ipus pe seama gara7ului -i se aplicproprietii & o corecie negativ.

(eea de tele%onie * Pentru corecia datorat

reelei de tele%onie, comparm proprietileC -i ! care nu au avut p;n acumdi%erene de utiliti -i di%erena de pre de :mil. lei ntre ele poate %i datorat prezeneireelei de tele%onie.

9ecinti* nu avem corecii de pre la acestelement de comparaie ntruc;t condiiile

ntre comparabile sunt similare.Pentru a a7unge la o valoare, s5a calculat"

suma valorilor absolute a coreciilor +valoare brut, -i suma algebric a coreciilor +valoare net,

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.I


70/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliardup cum urmeaz"Pentru )"Corecia total net K: mil. leiCorecia total net += K +: mil. leiDG mil.lei 6GGKG,:=

Corecia total brut K )+: K:K: mil. leiCorecia total brut += K G,:=Pentru &"Corecia total net K 5:G mil. leiCorecia total net +=K +5:G mil. leiDG mil.lei 6 GGK 5,:H=Corecia total brut K )+5:GK5:GK:G mil. leiCorecia total brut += K G,:=Pentru C"

Corecia total net K +5:GF+5GF+5G K 5 G mil.leiCorecia total net +=K +5G mil. leiDG mil.lei 6 GGK 5I,GI=Corecia total brut K 5:GF5GF5GK G mil.leiCorecia total brut += K I,GI=Pentru !"Corecie total net K +5GF+5GF+F: K 5H mil. leiCorecia total net +=K+4: mil. leiD


71/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarEundamental pentru metoda costului este principiul

substituiei, care arat c nici un comprtor prudent nu va pltipentru o proprietate imobiliar un pre mai mare dec;t costulnecesar pentru a obine imediat un teren -i a construi o cldire, cuo utilitate -i atractivitate similar.

Metoda costului poate %i aplicat pentru estimarea valorii depia pentru" Construcii noi sau relativ noi, care reprezint de

regul -i cea mai bun utilizare. Construcii cu vec0ime mare dac e6ist date

su%iciente pentru estimarea corect a deprecierii. Construcii cu destinaii speciale, care se

tranzacioneaz rar.!e%iniii"

ostul de nlocuire reprezint costul estimat pentru aconstrui, la preurile curente la data evalurii, o cldire cu utilitateec0ivalent celei de evaluat, %olosind materiale moderne, normative-i planuri actualizate.

ostul de reconstrucieeste costul estimat pentru a construila preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic a cldiriievaluate, %olosind acelea-i materiale, normative de construcie,ar0itectur, planuri, calitate, nglob;nd toate de%icienele,supradimensionrile -i deprecierea cldirii evaluate.

M2T/!) 9)/(>> !2 C)T)/15 metoda comparaiilor unitare 5

Principala metod de estimare a costului este metodacostului unitar de barem, bazat pe utilizareacataloagelor de reevaluare ntocmite n I< de ctreComisia Central pentru >nventarierea Eondurilor Ei6e.

Metoda %olose-te preurile unitare +i coeficienii de

corecie prevzui n aceste cataloage, con%ormcaracteristicilor te0nico5constructive, de dotare aobiectelor %a de cele standard normate.

reurile de barem iau n considerare dimensiunilegenerice ale obiectului, destinaia, caracteristicileproprii, dotrile normale -i speciale. recizia valoriiobinute este condiionat de acurateea cu caremodelul +reproducerea corespunde situaiei reale aconstruciei.

Con%orm metodei valorii de nlocuire, valoarea rmasa construciilor este evaluat ca valoare de nlocuire



72/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarunitar corectat a suprafeei desfsurate* depreciatecu uzura constatat, previzibil.

)aloarea de nlocuire unitar se evalueaz prinactualizarea unei valori de baz corectate+de catalog,printr5o metodologie aprobat cu /rdinul MP)T nr.

:DIIn%ormativ (pertiza tenic nr. H:D)ugust:GG.

se corecteaz cu deprecierea cumulattotal, calculat con%orm pct.


73/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar1% O#ie)tul/ /ldire de locuit individual&% nstalaii de 0idro%or*

'% Sta#ilirea elementelor de )al)ul. #upra%aa des%-urat parter +)d

)dK ,G 6 nstalaii electrice

Einisa7 mediu +tabel .:.4. : leiD mp)d4... >nstalaii sanitare

Einisa7 superior+tabel .:.4. $: leiD mp)d

Total construcii F instalaii HGG leiD mp

)d -% Termeni de )ore)ie.% Coe"i)ieni de )ore)ie

... Jnvelitoare din tabl F< leiDmp )d..:. #taie proprie 0idro%or F:$

leiDmp )d



74/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar... Pentru soclu cu 0Y G,Hm F:

leiDmp )dTotal coe%icieni de corecie F< leiDmp )d

9aloarea total de baz "

HGG leiDmp )d 6 HGmp )d K 4.GGG lei9aloare total de baz, corectat cu termenul de corecie4.GGG lei 6 G,IH K :.$:G lei

Corecia valorii totale de baz< leiDmp )d 6 HG mp )d K


75/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarCele cinci tipuri de uzur care pot a%ecta cldirea sunt"

uzura %izic recuperabil * se estimeaz n cazulelementelor ce necesit reparaii la data evalurii,cuanti%ic;ndu5se prin costul de readucere aelementului analizat la starea normal.

uzura %izic nerecuperabil pentru elemente cu via scurt via lungse re%er la elementele deteriorate %izic, care dindi%erite motive nu pot %i corectate n prezent 8 seaplic la di%erena dintre costul de

nlocuireDreconstrucie -i costul de eliminare auzurii %izice recuperabile +se aplic pentruelemente cu via scurt, respectiv pentru

elemente cu via lung neadecvarea %uncional recuperabil * reprezint o

pierdere n valoare datorit de%icienelor de concepiesau proiectare a cldirii, de sc0imbrile n timpre%eritoare la aspectul cldirii, materialele saustandardele de construcii.

neadecvarea %uncional nerecuperabil sausupradimensionri din punct de vedere aldimensiunilor, stilului sau instalaiilor -iec0ipamentelor ata-ate* acest element poate s nu%ie inclus n costul de nou de-i ar trebui s %ie, saueste inclus de-i nu ar trebui.

deprecierea e6tern +ce poate %i -i temporar 8poate %i temporar. Presupune diminuarea unei cldiridatorit unor in%luene negative din mediul e6tern alcldirii* de obicei este nerecuperabil.

!urata de via economic este perioada de timp ncare construcia contribuie la valoarea proprietiiimobiliare.

Cost de reconstrucie. 3zura %izic recuperabil.

+Mii leiCost de

nlocuireCost de

eliminare9aloarermas

@ugrveli 4. $.G GTotal uzur %izic recuperabil 4%'.0



76/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarCon%orm calculului urmtor"

#e consider ca la data evalurii se re%ac zugrvelile interioare -ie6terioare.Calculul costului de eliminare"Calculul supra%eelor interioare"

>nterior 8 plin"4,G< ml 6 : F ,$G ml 6 : K


77/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarCost de reconstrucie. U*ur "i*i) nere)upera#il%

Elemente )u via ,)urt%

+cost de nlocuire de nou K $H.IH: mii lei

+ mii lei Ponderedin costulde nou

Cost dereconstrucie rmas

9;rstascriptic nani

!uratade via%izic,ani

(aportaplicatla cost

3zur%izicnerecup.

Jnvelitoare : =


78/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Cost de reconstrucie minus costul de

reconstrucie pentru"o 2lemente %izice recuperabileo 2lemente %izice nerecuperabile cu via

scurt

Cost reconstrucie elemente cu via lung9;rsta scriptic" G ani!urata de via %izic" GG ani(aportul aplicat" +GDGG

$H.IH:

5 G5 HG.$4nvestitorii se a-teapt sc;-tige venituri mari, s realizeze un randamentsuperior n cazul investiiei cu grad mai ridicat de risc.)ceast relaie trebuie s se regseasc n mrimeaselectat a ratei de actualizare sau de capitalizare.

Principiul cererii -i o%ertei. )tunci c;nd cererea pentru

un anumit tip de spaiu dep-e-te o%erta e6istent,proprietarii au posibilitatea s mreasc c0iriile. 1radulde ocupare a spaiilor cre-te iar cei ce se ocup dedezvoltarea imobiliar consider c este pro%itabil sconstruiasc noi spaii. 9aloarea proprietii imobiliarecre-te p;n c;nd cererea -i o%erta se a%l n ec0ilibru.Pe de alt parte, c;nd cererea pentru spaii estein%erioar o%ertei e6istente, c0iriile scad, gradul deocupare scade. Prin urmare, evaluarea trebuie s in

seama de cererea pentru tipul particular deproprietate, in%luena cererii asupra o%ertei, atuncic;nd se estimeaz %lu6urile viitoare -i randamentulcapitalului.

Principiul substituiei este un principiu care rezult din%uncionarea pieei, care %urnizeaz elemente pentruestimarea veniturilor -i c0eltuielilor generate deproprietate, pentru alegerea unei rate deactualizareDcapitalizare adecvate proprietii evaluate.Poate %i utilizat -i pentru testarea validitii metodelor

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H:


83/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarde randament -i a nivelului de ncredere a ipotezelor -ia datelor %olosite n aplicarea acestor metode.

Principiul ec0ilibrului are o semni%icaie deosebit laaplicarea metodei de randament. 3n ec0ilibrucorespunztor ntre tipul proprietii -i amplasamentul

su creeaz -i menine valoarea* un dezec0ilibru nceea ce prive-te utilizarea e%icient a unei proprietipoate conduce la un declin al valorii.

Eactorii e6terni cum ar %i poluarea, mpre7urimilerespingtoare pot avea o in%luen negativ asupra valoriiproprietii.

Metoda %olosit n abordarea metodei de randament este,

&etoda capitalizrii veniturilor

'a aplicarea acestei metode se va apela la scenariul ncare proprietarul 8investitorul9 +i propune obinerea de veniturinumai din eploatarea spaiului prin ncirieri.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea direct%olose-te date din tranzacii recente din care se selecteaz rata de

capitalizare, prin urmare re%lect un mediu al investitorilor.Eormula de baz pentru determinarea valorii proprietiiimobiliare este"

)aloare ! )enitul :et din (ploatare 8):(9;%ata decapitalizare8c9.

Capitalizarea direct este o metod %olosit pentrutrans%ormarea nivelului net a-teptat, ntr5un indicator de valoare aproprietii. Trans%ormarea se %ace %ie prin divizarea c;-tigului

estimat printr5o rat de capitalizare, %ie printr5un %actorcorespunztor de multiplicare +inversul ratei de capitalizare.Principalele elemente utilizate n aplicarea acestei metode

sunt"o 9enitul brut potenial +9&P anualo 9enitul brut e%ectiv +9&2 anualo 9enitul net e%ectiv +9'2 anualo (ata de capitalizare +c a veniturilor neteo 2%ective disponibile pentru proprietar

Pentru determinarea valorii prin metoda capitalizriiveniturilor se parcurg urmtoarele etape"



84/99

Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar2stimarea veniturilor +brut -i net anuale 8 prin estimarea

veniturilor anuale obinute din nc0irierea imobilului.'ivelul c0iriei estimate ine seama de caracteristicile

proprietii +amplasament, dotri te0nico5edilitare, stare te0nico5%uncional -i de preurile negociate n condiii relativ

asemntoare +nivelul c0iriei se determin analiz;nd nivelul c0iriilorobinute. Jn tabelul urmtor se prezint stabilirea c0iriei prinmetoda comparaiei directe.

2stimarea venitului #rut potenial%Venitul #rut potenial+9&P reprezint venitul total

generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare ma6im+grad de utilizare integral, nainte de scderea c0eltuieliloroperaionale.

2stimarea venitului brut anual nseamn s se apreciezecantitatea, calitatea -i durata veniturilor previzionate*o Cantitatea, reprezint mrimea veniturilor nete

ce se pot obine*o Calitatea, reprezint probabilitatea de a %i

obinut ntr5adevr veniturile previzionate, iaro !urata, reprezint perioada n care se prevede

obinerea veniturilor.)cest indicator poate %i la nivelul c0iriei +venit sub %orm

de c0irie practicate n mod curent la data evalurii, stabilt printema proiectului. )st%el, pentru proprietatea n cauz"9&P K < 3#!DmpDlun 6 mp 6 : luni K.IG 3#!Dan

2stimarea venitului #rut e"e)tiv =VE>.Venitul #rut e"e)tiv2 se obine prin scderea pierderilor

de c0irie din cauza neocuprii integrale -i din cauza neplii saunt;rzierii la plat a c0iriei.

#paiu neocupat K mp.

'eocupare :G= #nc0iriatK G,H 6 #util?in;nd seama de condiiile speci%ice pentru imobilul ncauz,

9&2 K H 3#! 6 G,H K .H 3#!9&2 K 9&P K .H 3#!Dan +G.$IG.G leiPrin studiul de %ezabilitate, investitorul a prevzut

posibilitatea de plat a unor penaliti de nt;rziere +pentru c0irii,impozite, etc, la nivelul de GG 3#!Dan. )ceste date sunt preluate

n cele ce urmeaz.

C0eltuielile ca

Documents

Proiect Evaluare Praporgescu Petre