59
Created by SORA IONUŢ UNIVERSITATEA DE STAT DIN PITESTI FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE SPECIALIZAREA C.I.G PROIECT LA EVALUAREA ÎNTREPRINDERII “ABORDAREA BAZATĂ PE ACTIVE” STUDENT: SORA IONUŢ AN II, GRUPA 3 1

proiect evaluarea intreprinderii

Embed Size (px)

Citation preview

Created by SORA IONUUNIVERSITATEA DE STAT DIN PITESTIFACULTATEA DE STIINTE ECONOMICESPECIALIZAREA C.I.GPROIECT LA EVALUAREA NTREPRINDERIIABORDAREA BAZAT PE ACTIVE STUDENT: SORA IONU AN II, GRUPA 31Created by SORA IONUCUPRINS1.1. ESENTA ABORDARII..41.2. EVALUAREA TERENURILOR..41.2.1. Principii si metode de evaluare41.2.2. Date necesare pentru evaluarea unui teren...51.2.3. Studiu de caz91.3. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR.141.3.1. Etapele analizei constructiilor141.3.2. Verificarea situatiei scriptice.151.3.3. Verificarea situatiei din teren.........................151.3.4. Evaluarea constructiilor.161.3.4.1.Abordarea prin costuri..161.3.4.2.Abordarea pe baza de venit.......................261.3.4.3.Abordarea prin metoda comparatiei.....................271.3.5. Evaluarea constructiilor speciale...271.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE281.4.1. Clasificare. Descriere 281.4.2. Abordarea evaluarii301.4.3. Metode de evaluare311.4.3.1.Metode inscrise in abordarea prin comparatia de piata...311.4.3.2.Metode inscrise in abordarea prin venit311.4.3.3.Metode inscrise in abordarea prin cost.....................331.4.4. Aplicatie simplificata.351.5. EVALUAREA STOCURILOR,CREANTELOR SI DISPONIBILITATILOR BANESTI..361.6. EVALUAREA BUNURILOR LUATE IN LEASING..381.7. EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE........................................381.7.1. Evaluarea imobilizarilor financiare...391.7.2. Evaluarea titlurilor de plasament...461.8. EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE..461.8.1. Introducere.461.8.2. Definitie si clasificare461.8.3. Informatii necesare pentru evaluarea activelor necorporale..471.8.4. Prevederile IAS 38 Active necorporale, referitoare la tratamentul contabil pentru activele necorporale(AN)471.8.5. Principii de evaluare a activelor necorporale.481.8.6. Metode de evaluare a activelor necorporale..491.8.6.1.Abordarea prin comparatia de piata.....................................................................491.8.6.2.Abordarea prin venit..501.8.6.3.Abordarea prin cost...521.8.7. Aplicatii......531.9. EVALUAREA DATORIILOR581.10. SINTEZA..592Created by SORA IONUAplicatii cu date modificate:APLICATIE, pag 32APLICATIE, pag 33APLICATIE, pag 42APLICATIE, pag 44APLICATIE 1, pag 53APLICATIE 2, pag 55APLICATIE 3, pag 563Created by SORA IONUABORDAREA BAZATA PE ACTIVE1.1. ESENTA ABORDARIIAbordarea bazata pe active, cunoscuta si sub denumirile de abordarea patrimoniala, abordareabazatapecosturi si abordareaprincosturi deinlocuire, constaincorectarea (ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale si datoriilor intreprinderii in sensul transformarii acestora in valori de piata. In aceasta abordare sunt incluse doua metode de evaluare:: metoda activului net corectat (ANC) metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL) ConformIVSGN6Evaluareaintreprinderii,abordareabazatapeactive consta in estimarea valorii unei intreprinderi si/sau participatii la capital utilizand metode bazate pe valoarea de piata a activelor individuale ale intreprinderii, minus datoriile.ANC = valoarea de piata a activelor valoarea de piata a datoriilor Apicarea metodei ANC presupune parcurgerea urmatoarelor etape: obtinerea bilantului sau balanteo de verificare, la data evaluarii; verificarea existentei faptice a activului si a datoriilor inregistrate in bilant; evaluarea activelor si datoriilor care pot sa insemne:- fiepreluareavalorii contabiledacanusuntjustificatecorectii asupra acestei valori;- fie transformarea valorii contabile a unor active si datorii in valoare de piata; elaborarea bilantului economic si calcularea ANC evaluarea activelor si datoriilor neinregistrate in bilant, depistate la data evaluarii.In continuare sunt prezentate modalitati de evaluare a principalelor clase de active din bilantul intreprinderii, respective terenuri, constructii, echipamente, stocuri, creabte, echipamente in leasing si active necorporale precum si a datoriilor.1.2. EVALUAREA TERENURILOR1.2.1. Principii si metode de evaluareLegeanr.54/1998 reglementeaza circulatia comparatiei terenurilor . In acest cadru a inceput sa functioneze piata pamantului.Valoarea pamantului este un concept economic: fiecare parcela este unica in felul ei prin localizare si compozitie;4Created by SORA IONU terenul este imobil dein pincte de vedere fizic; oferta de pamant este finite; pamantul este util oamenilor.Pamantul poatefi utilizat inmai multescopuri: agricultura, comert, industrie, locuinte, recreere, toateacestea infunctiede: clima, topografie, distributiaresurselor naturale.Informatiile selectate in descrierea terenurilor sunt utilizate pentru determinarea celei mai bune utilizari.Pamantul ca bun imobil reperezinta proprietatea reala. Din punct de vedere juridic proprietatea se identifica cu puterea titularului de a poseda, folosi, dispune, comparat.Informatiile de titlu se iau din documentele de proprietate (comparati cadastru si extras de carte funciara). In acest fel evaluatorul pune in evidenta drepturile de proprietate cetrebuieevaluatesi oricerestrictiesaudrept social asupraproprietatii. Inpractica, proprietatea este totusi limitata. Dreptul de proprietate constituie obiectul legii, in timp ce valoarea acestor drepturi constituie obiectul evaluarii.Laevaluaresevoraveainvedere, infunctiedesituatiileconcrete, urmatoarele restrictii, dupa caz: servitutile; dreptul de traversare; reglementari de acces; restrictii de folosinta; standarde de dezvoltare.Terenurile se vor evalua in varianta celei mai bune utilizari(CMBU). Pentru aceasta trebuie sa fie indeplinite simultan 4 conditii: permisa legal; posibila fizic; fezabila financiar; maxim profitabila (sa rezulte cea mai mare valoare).Anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt principii ale evaluarii care influenteaza valoarea terenului.Valoarea de piata este de regula pretul cel mai probabil sustinut de piata.Valoarea terenului este data de utilizarea economica a amplasamentului. Principiul substitutiei, conform caruia nici un comparator prudent nu va plati mai mult pentru un amplasament decat pentru altul cu aceeasi utilitate si cu aceeasi atractivitate inaceleasi conditii derisc, aratacaceamai marecererevafi pentrucelemai ieftine amplasamente similare..Cand se procedeaza la o evaluare concreta a unei anumite suprafete de teren trebuie avuteinvederepermanent: tipul si drepturileterenului evaluat; datasi utilizarea evaluarii; tipul de valoare si conditiile limitative si restrictive in care se face evaluarea;selectareasianalizadatelorcomparabile;aspectelegale, caracteristicile fizice si amenajarile aduse terenului in cauza; metodologia evaluarii.5Created by SORA IONUEvaluarea se concentreaza pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului (dezvoltarea acestuia intre anumite limite dictate de restrictiile legale si posibilitatile fizice, inchirierea, exploatarea agricola, modificarea topografiei, parcelarea).Caracteristicile fizice ale terenului, utilitatile disponibile si amenajarile amplasamentului influentaeaza utilizarea si valoarea terenului. Forma, dimensiuneala fatada, topografia (drenaj, perimetru, nivelare0, localizarea, orintarea sunt caracteristici si particularitati ale terenului care influenteaza valoarea acestuia. Un lot de teren devine amplasamnt daca i se fac amenajari interioare si exterioare, pregatindu-l astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare. Amenajarile terenului sunt supuse deprecierii fizice si functionale.Valoarea terenului trebuie considerate in conditiile celei mai bune utilizari.Standardele de evaluare definesc, utilizeaza si recomanda 6 metode de estimare a valorii terenurilor, reprezentand in acelasi timp 6ompar mai buna practica. Conform IVS GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliareaceste metode sunt: tehnica comparatiei vanzarilorrepartizarea (alocare)extractia (abstractia)tehnica parcelariitehnica reziduala a terenuluicapitalizarea rentei financiare.1) Metoda comparatiei directe (vanzarilor) Metoda se preteaza la evaluarea tuturor tipurilor de proprietati (terenuri) cu conditia existentei: unui numar comparativ de tranzactii recente unor informatii suficiente si relevante de piata.Aceasta metoda se utilizeaza la evaluarea terenurilor libere, sau care se considera libere pentru scopul evaluarii sic and exista vanzari de terenuri comparabile.Informatiile, comparat prima cu care lucram, pentru a putea fi utilizate trebuie sa parcurga 4 etape extreme de importante: investigare, cercetare, acumulare; verificare, selectare; analiza si compar; control si explicatii.Datele necesare evaluarii si sursele de informatii pentru aplicarea metodei comparatiei suntinformatiile necesare, criteriile de comparative si elementele de comparatie.a) Informatiile necesare sunt:- descrierea corecta si completa a proprietatii- date despre tranzactii (contracte), oferte de proprietati comparabile si competitive cu proprietatea de evaluat: preturile si data tranzactiei; drepturile de proprietate transmise; motivatia participantilor la piata; amplasament, localizare,orientare;6Created by SORA IONU caracteristicile fizice; utilitatile disponibile, comparati drumul de acces; zonarea; utilizarea.b) Criteriiledecomparatiesunt componenteadecvatealeproprietatii (terenului), definite in scopul comparatiei:- pret/mp- pret/arie- pret/pogon- pret/hectar.c) Elementele de comparatie utilizate in aceasta metoda sunt:- dreptul de proprietate transmis;- conditiile de finantare;- conditiile de vanzare;- conditile pietei;- restrictiile legale;- localizare-zonare-orientare;- caracteristicile fizice;- caracteristicile economice;- utilitatile disponibile,- utilizare.In aplicarea metodei comparatiei directe se disting urmatoarele etape de baza: cercetarea pietei pentru a obtine informatii; verificarea riguroasa a informatiilor; alegerea criteriului de comparative; compararea proprietatilor similare cu cea de evaluat, pe baza elementelor de 7omparative, utilizand grila de date; ajustarea adecvata a pretului de tranzactie (oferta) a proprietatilor comparabile; analiza rezultatelor; alegerea si estimarea valorii finale.Corectiile(ajustarile) pot fi de doua feluri: corectie absoluta se determina in unitati monetare si se ajusteaza pretul tranzactiilor in plus sau in minus corectie procentuala se utilizeaza pentru a ajusta diferentele de localizare sau de modificari in conditiile pietei.7Created by SORA IONU2) Metoda repartizarii (alocarii) Are la baza principiul echilibrului care spune ca, in mod normal exista un raport tipicintrevaloarea terenului si valoarea proprietatii, lucruvalabil pentruanumite localizari. Metoda elocarii poate fi utilizata la estimarea valorii terenurilor atunci cand numarul de tranzactii este foarte mic, sau nu se fac tranzactii.3) Metoda extractiei Este o varianta a metodei alocarii, valoarea terenului estimate fiind estimate prin deducereavalorii constructiei (dederminataprincosturi si depreciere) dinvaloarea totala a proprietatii. Astfel valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului.Credibilitatea este data de precizia cu care este estimate valoarea constructiei, motiv pentru care este recomandata in evaluarile din zonele rurale, deoarece ponderea valorii constructiei in valoarea totala a proprietatii este relative scazuta si usor de apreciat.4) Metoda parcelarii Seidentificacudivizareaterenului invedereavanzarii caatare, inchirierii sau efectuarii de constructii individuale pe fiecare parcela. Se recomanda la evaluarea terenurilor pentru care cea mai buna utilizare este parcelarea si este caracteristica loturilor mari de teren. Dezvoltarea imobiliara prin parcelare creeaza o valoarea suplimentara peste valoarea terenului agricol.5) Metoda valorii reziduale Se utilizeaza atunci cand nu exista date si informati suficiente referitoare la terenuri similare libere si are la baza princpiul echilibrului si contributiei(echilibrul dintre factorii de productie: teren-capital investit-management-forta de munca).Pentru aplicarea metodei se parcurg urmatoarele etape procedurale: se determina mai intai valoarea constructiei (actuala sau ipotetica), care reprezinta cea mai buna utilizare (CMBU); se estimeaza apoi venitul net din exploatare(VNE), obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare la data evaluarii; seestimeazacepartedinvenituri seatribuieconstructiilor(cladirilor), pebaza valorii nete a acestora si ratei de capitalizare pentru cladire, extrase de pe piata, la data evaluarii; prin diferenta rezulta partea de venit atribuit terenului; venitul atribuit terenului se capitalizeaza cu o rata de capitalizare de pe piata.6) Metoda capitalizarii rentei funciare Rentafunciarareprezintasumaplatitapentrudreptul deocuparesi utilizarea terenului,in conformitate cu termenii contractului de inchiriere/arendare.Se aplica cand 8Created by SORA IONUexista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare (terenurilor) privind chiria si rata de capiatlizare.Aceastametoda esteadecvata in special in cazul evaluarii terenurilor agricole si celor inchiriate.1.2.2.Date necesare pentru evaluarea unui terenAdresasiinformatii generale:situaregeografica(distantafataderesedintade judet); populatie (rata de crestere); somaj (rata); activitati economice principale.Amplasare:intravilan (extravilan); localizare(artera principala sau secundara); distanta fata de centrul orasului si orientare (N, S, V, E); distanta fata de principalele iesiri din localitate (inclusiv directie); acces la proprietate (teren); acces la mijloacele de transport in comun dupa caz (auto, tramvai, metrou, gara, aeroport, etc); analiza si perspective zonei (dezvoltare, decline, stationare, constructii si institutii existente); proiecte importante(cladiri noi si destinatiaacestora, institutii cucharacter social, parcuri etc.- gradul seismic al zonei, poluare).Utilitati: Retelepublicealelocalitatii si accesul (distanta) proprietatii (terenului) laele: energie electrica, telefonie, apa, canalizare, gaze, termoficare, drumuri si calitatea acestora, cai ferate.Caracteristici: Fizice: topografie, dimensiuni si frma, stare, drenaj, poluare, imprejurimi, vecinatati, posibilitati extindere, caracteristici geotehnice, probleme?(inundabil, traversat de retele magistrale supra sau subteran); utilizare (locuinte, commercial, industrie, depozite) Economice: gradul de fertilitate, natura culturilor.Detinere: Dreptul de proprietate: documente juridice originale (act de vanzare-cumparare, act donatie, act de succesiune, act de punere in posesie); documente de carte funciara si cadastru. Sarcini asupra proprietatii (terenului).1.2.3.Studiu de caz Studiul de caz de mai jos se refera la evaluarea prin metoda comparatiei directe, a unui teren aflat in intravilanul municipiului Bucursti, Zona 1. 9Created by SORA IONUFISA DE DATETEREN DE EVALUATAdresa: Bucuresti, sector 5, intersectia a doua strazi de mare circulatie, Zona 1- Corp- B; Suprafata:2537mp;Proprietar: persoana fizica;Sarcini asupra proprietatii: nu sunt;Data ultimei tranzactii: 1952;Utilizare: commercial;Data evaluarii:15 decembrie 2002; Scopul evaluarii: vanzare;Categorie de valoare adecvata scopului: valoarea de piata. rata de crestere a populatiei: lenta; rata somajului:in crestere; raportul cerere-oferta: echilibrat; functii economice ale localitatii: complexe.Amplasare: intravilan localitatii Bucuresti localizare: intersectia a doua artere (strazi) principale; distanta fata de centrul orasului: cca 4 km- EST; acces la proprietate (teren): colt la doua strazi principale; acces la mijloacele de transport in comun: autobuze, tramvai, metrou; perspectiva zonei: in dezvoltare; poluare: sonora si gaze esapare; gradul seismic al zonei: 8.Utilitati: retelepublice alelocalitatii si acces laele:energieelectrica; telefonie; apa; canalizare; gaze; termoficare; drumuri asfaltate; linii tramvai; metrou.Caracteristici: fizice:topografie: teren plat; suprafata: 2537; forma si dimensiuni: neregulata(trapezoidala), deschidere foarte favorabila la doua strazi principale; stare: liber; drenaj: bun;poluare: sonorsi reziduri gazoase; nuesteimprejmuit; vecinatati: civilizat; nu are posibilitati de extindere; normal la fundare; economice: utilizare comerciala.Detinere: proprietar: persoana fizica; documentproprietate: actdevanzare-cumparare, documentedecartefunciarasi cadastru.10Created by SORA IONUIntabeluldemaijossuntprezentate sinteticdate sicaracteristiciale terenurilor comparabile (informatii luate de pe piata imobiliara locala).Date si caracteristiciTeren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4Data/pret tranzactieIunie200265 USD/mpNoiembrie 200282 USD/mpAugust 200264 USD/mpFebruarie 200255 USD/mpSuprafata (mp) 2400 2240 1830 1620Dreptul de proprietatetransmisLiber Liber liber liberConditiile de Finantarela piata (cash) mai mare decat piata( credit)la piata(cash) La piata(cash)Conditii de vanzareIndependent independent constrans(dependent)independentConditiile pietei- 5 luni - 1 luna - 4 luni - 10 luniRestrictii legale Conform planurbanistic general si localConform planurbanistic general si localConform planurbanistic general si localConform planurbanistic general si localLocalizare-orientareAmplasament colt la doua strazi principale poluare sonora si gaze esapare autoAmplasament colt la doua strazi principalepoluare sonora si gaze esapare autoArtera principala,deschidere f.favorabila, poluare sonora si gaze esapare autoArtera principala,deschidere f.favorabila, poluare sonora si gaze esapare autoEchipare tehnico-edilitara a zonei-energie electrica-apa- canalizare-gaze-telefonie-drum asfaltat-energie electrica-termoficare-apa- canalizare-gaze-telefonie-drumAsfaltat-energie electrica-apa- canalizare-gaze-telefonie-drum asfaltat-energie electrica-apa- canalizare-gaze-telefonie-drum asfaltatVecinatatiCivilizat Civilizat civilizat deosebit de favorabilUtilizare (CMBU)Commercial Commercial comercial comercialNOTA:TEREN 2,a fost vandut cu un an inainte de data evaluarii cu suma de 2.755.000 lei/mp, cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei, ceea ce a condus la un pret cu 396.000 lei/mp mai mare.11Created by SORA IONUTEREN 3, cumparator (investitor) constrans (dependent) de apropierea de casa familieisi a platit mai mult decat pretul pietei cu 342.000 lei/mp.Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila datelor de piata, care are peverticala linii cuelemente decomparatie, peprimacoloanaproprietatea (terenul) de avaluat, iar pe celelalte coloane proprietatile (terenurile) comparabile. In partea dejos a grilei exista sectiunea deanaliza arezultatelor, carecuprindetotal corectii exprimate in valoare absoluta si in procente din pretul de vanzare.Tranzactiile care au necesitat cele mai mici corectii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale.Criteriul de comparatie ales: pret/mp.METODA COMPARATIEI DIRECTEGrila datelor de pe piata (Analiza datelor pr perechi)-mii lei-Elemente de comparatieTeren de EvaluatComparabila Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4Pret/data vanzarii? 2176 mii lei/mpiunie 20022755 miilei/mpnoiembrie 20022126 miilei/mpaugust 20021767miilei/mpfebruarie 2002(1) dreptul de proprietate transmisCorectieliber, integral0liber, integral0liber, integral0liber, integral0liber, integral0Pret corectat 2176 2755 2126 1767(2) conditii definantarecorectie La piata(cash)La piata(cash)0Finantare mai favorabila decat conditiile pietei-396La piata(cash)0La piata(cash)0Pret corectat 2176 2359 2126 1767(3) Conditiile de vanzareCorectieindependentIndependent0Independent0constrans-342 Independent0Pret corectat 2176 2359 1784 1767(4) Conditiile de vanzare15 dec 200233796 ~ 5 luni (-)~1.01 (+22)~ 1 luna (-)~1.006(+44)~ 4 luni~1.017(+30)~10 luni (-)~1.052(+92)12Created by SORA IONUCorectieDiferenta curs valutar (raport)lei/USDPret corectat 2198 2373 1814 1859(5) Restrictii legale deutilizareCorectieConform planului urbanistic general si zonalConform planului urbanistic general si zonal0Conform planului urbanistic general si zonal0Conform planului urbanistic general si zonal0Conform planului urbanistic general si zonal0Pret corectat 2198 2373 1814 1859(6) Localizare-orientareDupa ce s-au aplicat corectiile pt conditii de vanzare si conditiile pietei se compara perechea 1 cu 3 care difera intre ele numai prin aceasta caracteristica(localzarea)2198-1814=384 mii leiCorectieZona 1Corp B(semicentral) la intersectia a doua strazi principale (pe colt)Zona 1Corp B(semicentral) la intersectia a doua strazi principale (pe colt)0Zona 1Corp B(semicentral) la intersectia a doua strazi principale (pe colt)0Zona 1Corp B(semicentral) artera principala deschidere f.favorabila+384Zona 1Corp B(semicentral) artera principala deschidere f.favorabila+384Pret corectat 2198 2373 2198 2243(7) Echiparea tehnico-edilitara a zonei - retea termoficareSe compara 2 cu 1 2373-2198=175 DA NU DA NU NU13Created by SORA IONUmii leiCorectie +175 0 +175 +175Pret corectat 2373 2373 2373 2418(8)VecinatatiSe compara 4 cu 3 2418-2373=45 mii lei CorectieCivilizat Civilizat0Civilizat0Civilizat0Deosebit de favorabil-45Pret corectat 2373 2373 2373 2373Corectie totala brutaValoare absoluta totala197 410 931 696% din pret vanzare ~9% ~15% ~44% ~39%Numar corectii2 2 4 4Valoarea terenului estimate prin aceasta metoda este de 6.020 mil.lei sau ~178.000 USD (2.373.000 lei/mp sau ~70 USD/mp), avand ca baza comparabila 1, care a necesitat numarul minim de corectii (ajustari) cu valoarea absoluta totala cea mai mica.Alegerea valorii finale ca valoare de piata pentru terenul evaluat se va face prin reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode adecvate.Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finala a valorii sunt: adecvarea precizia cantitatea suficienta a informatiilor.1.3. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR1.3.1.Etapele analizei constructiilorAnaliza constructiilor in scopul evaluarii se desfasoara in 5 etape, astfel incat rezultatul sa conduca la valoarea rezonabila. Prima etapa este o analiza a situatiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa 1 Constructii, cu incadrarile codificate de HG nr. 964/1998. Aceasta ofera evaluatorului imaginea volumului de munca si durata evaluarii.A doua etapa consta in verificarea starii constructiilor, process in care echipa de evaluare studiaza caracteristicile fizice ale fiecarei cinstructii iar, in urma analizei acestora se trag concluzii asupra deprecierii. Echipa de evaluatori va trebui sa obtina informatii din vecinatatea intreprinderii referitoare la valoarea ternului etc.14Created by SORA IONUA treia etapa consta in evaluarea constructiilor prin metoda costurilor, a comparatiei, au de randament, scopul analizei fiind selectarea metodelor de evaluare care determina valoarea de piata.A patra etapa o reprezinta descrierea constructiilor, informatii utile pentru toate metodele de evaluare. Descrierea in amanunt ofera date asupra utilizarilor posibile alternative. In metoda comparatiei de piata, descrierea constructiei are o mare importanta deoarece reflecta diferentele fizice si functionale existente intre constructiile comparabile. A cincea etapa consta in concluziile evaluarii constructiilor, prezinta date referitoare la motivatia selectarii metodei de evaluare pentru evaluarea fiecarei constructii din intreprindere.Abordarea practica a evaluarii constructiilor este detaliata, in continuare, pentru fiecare dintre etapele prezentate anterior. 1.3.2. Verificarea situatiei scripticeIn activitatea de evaluare a intreprinderii, evaluatorul sau echipa de evaluatori solicita de la beneficiarul raportului de evaluare datele referitoare la constructiile existente, date care se regasesc in balanta trimestriala a mijloacelor fixe si de natura obiectelor de inventar. Pentru constructiile amortizate in functiune, se solicita informatii din date contabile anterioare amortizarii economice a acestora. Din balanta de mijloace fixe, evaluatorul extrage datele necesare evaluarii, respectiv anul de punere in functiune (PIF), codul de clasificare care certifica durata normala de functionare (utilizare) in ani, valoarea de inventar de la ultima reevaluare, iar in final, valoarea ramasa actualizata. Datele primare despre mijloacele fixe sunt inscrise in cartoteci, cunoscute sub denumirea de fisa mijlocului fix.De asemenea, echipa de evaluatori trebuie sa solicite beneficiarului planulcadastral al incintei sau incintelor intrepriderilor,planul de retele din incinta sis a solicite sprijin din partea conducerii intreprinderii pentru a se efectua verificarea situatiei reale din teren, informatii referitoare la constructiile neutilizate sau aflate in conservare la data evaluarii. 1.3.3.Verificarea situatiei din terenSe recomanda ca verificarea sa inceapa cu constructia care are valoarea contabila cea mai mare. Specialistul echipei de evaluatori va nota tot ce este necesar privind sistemul constructiv al structuri de rezistenta, dimensiuni de stalpi si grinzi, dimensiunile deshiderilor si traveelor, precum si numarul acestora. Echipa de evaluatori va aprecia inaltimea halei, sistemul de realizare a acoperisului. Se va nota tipul finisajului interior al peretilor, pardoselilor si al tavanelor, defecte generale sau particulare, verificarea constructiei se va extinde si asupra instalatiilor functionale, electrice, sanitare si de incalzire si ventilatii, instalatii cu pondere insemnata in costul constructiei, cu durate de viata medii sau scurte, cu variate si multiple deficiente. In cazul in care evaluarea se efectueaza in scopul intocmirii situatiilor financiare, conform HG nr. 403/2000, mijloacele fixe cu valoare ramasa sub 8 mil.lei, de natura 15Created by SORA IONUobiectelor de inventar sau a celor amortizate, dar aflate in functiune, nu sunt supuse reevaluarii. Dupa efectuarea verificarilor cladirilor, echipa de evaluatori trebuie sa efectueze verificarea constructiilor specializate din incinta cum sunt drumurile, platformele betonate sau nebetonate, retelele de cale ferata, gospodariile de apa si combustibil, traseele de alimentare cu apa, de evacuare a apelor menajere si pluviale, de termoficare si transport a lichidelor tehnologice de hidrati exteriori.Este indicat ca echipa de evaluatori sa organizeze o discutie cu personalul specializat pentru a cunoaste starea fizica reala a retelei edilitare, termoficare sau transport al lichidelor tehnologice, starea fizicaaunor rezervoare de apa, sau a celor de depozitare a unor combustibili. Starea generala a acestora permite o apreciere reala acosturilor de reutilizare. Finalizarea activitatii de verificare a situatiei din teren, impica echipa de evaluatori in preluarea planurilor de constructii si instalatii pentru fiecare dintre cladiri si a planurilor de executie pentru retelele edilitare din incinta. Pe baza acestora se vor verifica suprafetele contruite, cantitatile de lucrari efectiv executate, extinderea cladirilor executate fara correspondent intr-un numar de inventar.NOTA:Evaluarea terenurilor este de competenta expertului evaluator de proprietatiimobiliare. 1.3.4.Evaluarea contructiilorAbordarea evaluarii este o cale de estimare a valorii. Si evaluarea constructiilor se poate face prin metode inscrise in cele trei abordari: abordarea prin costuri, abordarea pe baza de venit si abordarea prin comparatie de piata. 1.3.4.1. Abordarea prin costuriLa evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul incearca sa estimeze diferenta pe care un comparator o percepe intre proprietatea evaluate si o cladire nou construita, cu utilitate optima si aceeasi depreciere fizica. Evaluatorul trebuie sa calculeze costul de reconstructie al unei cladiri la data evaluarii, apoi sa estimeze sis a scada toate tipurile de depreciere. Costul de reconstructie este costul de realizare a unor contructii noi, identice cu cele supuse evaluarii, la data evaluarii.Abordarea prin costuri oblige evaluatorul: Sa determine costul de reconstructie sau costul de inlocuire, la data evaluarii, iar aceasta implica estimarea costurilor directe si indirecte; Sa determine marimea formelor de depreciere, respective: fizica, functionala si externa, toate trei formand deprecierea cumulata; Sa scada din costul de reconstructie sau de inlocuire deprecierea cumulate, sau forme ale deprecierii cumulate, obtinandu-se valoarea ramasa actualizata (sau costul de inlocuire net).16Created by SORA IONUCheltuielile legate direct de constructia cladirilor (de exemplu, costurile de contract pentru structura, finisaj, instalatii functionale) se numesc costuri directe sau costuri fixe (daca exista contract pentru un pret ferm). Cheltuielile de capital legate indirect de constructia cladirilor( de exemplu finantarea, asigurarea, onorarii, taxe etc) sunt numite costuri indirecte.Costuri directeCosturile directe sunt cheltuielile cu materialele utilizate pentru contruirea cladirilor, cu manopera, cheltuielile cu utilaje si mijloace de transport, de regie si profitul antreprenorului general si al diferitilor subantreprenori. Costurile directe include si costurile pentru: Materialele, produsele si echipamentul functional; Manopera calificata sau necalificata folosita in constructie; Autorizatia de constructie; Echipamentul utilizat in constructii; Protectia muncii pe timpul construirii; Organizarea de santier; Spatii de depozitare a materialelor; Instalarea retelei electrice si a utilitatilor aferente cladirii; Garantiile de buna executie.Costuri indirecteCosturile indirecte sunt cheltuielile necesare pentru constructie, dar nu sunt parte integranta a contractului de construire. Costurile indirecte pot include: Cheltuielile contractuale platite pentru studiile de obtinere a certificatului de urbanism, pentru planurile de arhitectura, structura si instalatii functionale, pentru verificarea proiectelor, care alcatuiesc documentatia necesara pentru obtinerea autorizatiei de constructie; Plati pentru analiza lunara a situatiilor de lucrari, de consultanta, alta decat asistenta proiectantilor, contabilitate si asistenta tehnica conform Legii nr. 10/1995; Asigurari impotriva tuturor riscurilor si taxelor de bransamente electrice, sanitare, gaze; Investitia in proprietate, dupa finalizarea constructiei, dar inainte de atingerea gradului de ocupare stabilit ( cheltuielile de exploatare suplimentare); Investitii suplimentare de capital in imbunatatirile facute de chiriasi sau comisioane pentru inchiriere; Marketing,comisioane pentru vanzari sau transferuri de titlu; Costul transferului de proprietate.Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare si impozitele pe proprietate, sunt legate de dimensiunea si costul proiectului; acestea sunt estimate, de obicei, ca procent din costurile directe, iar cele pentru impozitare in functie de pretul pietei.17Created by SORA IONUDeprecierea efectivaDeprecierea efectiva se poate considera o pierdere valorica fata de costul de reconstructie sau de inlocuire, iat forma deprecierii poate fi fizica, functionala si externa.Deprecierea fizica este evidentiata prin uzura din utilizare, vechime,defecte structurale, fisuri, degradari ale structurii materialelor. Aceasta uzura se apreciaza in procente si este strans legata de calitatea mediului in care se desfasoara activitatile. Deprecierea functionala este cauzata de supradimensionarea cladirii, sau a unora dintre elementele constructiei, de sistemul constructive inadecvat cu desfasurarea activitatii interioare, de costurile de intretinere mult prea mari. Deprecierea externa numita si economica este cauzata de influenta factorilor externi ca de exemplu modificari in structura populatiei, in activitatea economica, in reteaua de utilitati, de schimbare a conditiilor de mediu, aparitia de noi reglementari legislative si standarde sau restrictii locale. In analiza deprecierii se regasesc termini specifici care trebuie cunoscuti si intelesi precum: deprecierea contabila, durata de viata economica, durata de viata economica ramasa, vechimea efectiva, vechimea reala, durata de viata fizica.Deprecierea contabilapoarta numele de amortizare si reprezinta alocarea sistematica a valorii amortizabile a unui active pe durata de viata utila a acestuia. Durata de viata economica este perioada in care se estimeaza ca un bun este utilizabil economic. In Romania, duratele normale de functionare ale constructiilor au fost stabilite prin HG nr. 964/1998. Durata de viata economica ramasa reprezinta perioada de timp pentru care constructiile mai participa la amortizarea capitalului investit, fiind apte sa genereze beneficii viitoare pentru proprietar. Vechimea (varsta efectiva) este indicate de starea tehnica si de utilitatea constructiei. Aceasta este diferita de marimea scriptica, fiind mai mare in cazul in carea fost intretinuta necorespunzator, sau mai mica in conditiile in care constructiei i s-au efectuat reparatii si modernizari, sau se constata raritatea acesteia pe piata constructiilor. Durata de viata fizica este de obicei mai mare decat durata de viata economica . Sunt si situatii exceptionale (explozii, incendii, cutremure) cand cladirea sufera deteriorari.Metode de determinare a deprecierii efective O sarcina a evaluatorului este sa identifice si sa cuantifice deprecierea fizica, functionala sau externa. Literatura de specialitate promoveaza cateva metode ale deprecierii ca: Metoda bazata pe durata de viata economica; Metoda bazata pe durata de viata economica modificata; Metoda segregarii; Tehnicile de comparare a vanzarilor; Tehnicile de capitalizare a venitului; Metoda duratei de viata fizica.Determinarea deprecierii pe baza duratei de viata economica presupune cunoasterea vechimii efective si duratei de viata economica. Raportul dintre aceste doua valori s emultiplica cu costul de recontructie, sau cu costul de inlocuire.18Created by SORA IONUMetoda duratei de viata economica modificata presupune analiza deprecierii recuperabile si determinarea marimii acesteia. Metoda segregarii da posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca si efectul acestora asupra costului constructiei sa fie exprimate in mod distinct. Literatura de specialitate mentioneaza existenta a cinci tipuri de depreciere pe care metoda segregarii le poate lua in considerare: Deprecierea fizica recuperabila; Deprecierea fizica nerecuperabila; Deprecierea functionala recuperabila; Deprecierea functionala nerecuperabila; Deprecierea din cauze externe.Depreciereafizica recuperabila se refera la elemntele constructiei care necesita reparatii si pot fi reparate la data evaluarii. Evaluatorii considera depreciere recuperabila numai in cazul in care costul remedierii plus un mic profit adaugat este mai mic decat cresterea in valoare a constructiei. Deprecierea fizica nerecuperabila se refera la uzura fizica a elementelor, uzura care nu poate fi recuperate. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face dup ace din costul de reconstructie sau de inlocuire a fost scazuta deprecierea (uzura) fizica recuperabila.Deprecierea fizica nerecuperabila se calculeaza prin inmultirea raportului dintre vechimea scriptica si durata de viata fizica a elementului de constructie cu costul de reconstructie sau de inlocuire a elementului cu viata scurta sau cu viata lunga. Deprecierea functionala recuperabila se poate regasi sub trei aspecte:- Depreciere recuperabila care necesita adaugiri care ste suma suplimentara datorata instalarii unui element nou, dupa executia cladirii sin u in timpul contruirii acesteia;- Depreciere recuperabila care necesita inlocuire sau modernizare si se masoara ca un cost al elemntului nou, din care se scade cuantumul de uzura fizica si valoarea ramasa adaugandu-se costul demontarii si costul instalarii;- Depreciere recuperabila din supradimensionare, care exista numai atunci cand valoarea adaugata prin inlaturarea deficientei este mai mica decat costul acesteia.Deprecierea functionala nerecuperabila se refera la o depreciere cauzata de deficiente incluse sau neincluse in costul de reconstructie sau de supradimensionare. Analiza deprecierii pentru deficienta inclusa in cost, dar care nu trebuia sa fie inclusa este cuantificata ca un cost curent nou din care se scade uzura fizica atribuita minus valoarea adaugata prin supradimensionare.Deprecierea din cauze externe poate fi cauzata din influente negative externe, atribuite fie amplasamentului, fie cnstructiei.Daca deprecierea externa este atribuita constructiei, se analizeaza pierderea de venit aferenta constructiei prin rata de capitalizare pe constructie.Daca deprecierea se datoreaza amplasamentului, aceasta se determina prin ajustarea localizarii, in acest caz deprecierea nu se aplica valorii terenului, dar trebuie utilizata pentru a testa pierderea din valoare din localizarea terenului.19Created by SORA IONUDeterminarea deprecierii prin comparatia vanzarilor similare presupune experienta, specializare si o cunoastere amanuntita a proprietatilor vandute, in scopul identificarii corecte a diferentelor intre proprietatea ce se evalueaza si proprietatile comparabile tranzactionate, pe care evaluatorul trebuie sa le cuantifice. Metoda duratei de viata fizica presupune cunoasterea pe baza experientei a duratei in timp pe care o are un material pentru a-si pastra, in exploatare, caracteristicile fizice, stabilite prin exploatare. (a) metoda comparatiilor unitare, pret barem Metoda comparatiilor unitare foloseste principiul recunoasterii costurilor de reconstructie pentru constructii similare, ajustate de diferente fizice, de amplasament sau de conditiile specifice zonei. Se preiau costurile cunoscute pentru cladiri similare si se stabileste un cost pe unitatea de masura (mp) in suma absoluta. Aceste costuri unitare variaza in functie de dimensiunea cladirii, de inaltimea pe nivel, de volumul instalatiilor functionale, de calitatea finisajului interior. Metoda este simpla, practica si des folosita, dar actualizarea la data efectiva a evaluarii trebuie luata in calcul, pentru a se putea efectua comparatia. Un exemplu de evaluare prin metoda comparatiilor unitare va fi prezentat pentru o cladire de tip Corp principal de fabricatie conserve.Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr. 114, fisa nr.6.Datele ce caracterizeaza cladirea: aria desfasurata construita Adc 1200 mp inaltimea medie 6,00 m suprafata pardoselii de mozaic320 mp suprafata compartimentarilor300 mp suprafata tamplariei metalice200 mp suprafata placata cu faianta 400 mp.Corp fabricatie conserve de carne PIF 1982 ADC = 1200 MPNr.crt.Categorie constructie sau tipul corectieiValoare unitaraLei/mpSuprafata, mp Valoare totala, lei1 Constructii675 lei/mpAdc2 Instalatii electrice fluorescnte 60 lei/mp3 Instalatii sanitare (la instalatii tehnologice)4 Instalatii incalzire + ventilatie 105 lei/mp Adc5 TOTAL 840 lei/mp Adc 1.200 1.008.0006 CORECTII7 Spor inaltime de 6,0 m 12 x 2 = 24 lei 1.200 28.8008 Spor pentru compartimentari 90 lei/mp 300 27.0009 Spor pentru plcaj faianta 50 lei/mp 400 20.00020Created by SORA IONU10 Spor pentru tamplarie metalica 100 lei/mp 200 20.00011 Diferenta iluminat incandescent 30 lei/mp 1.200 36.00012 Diferenta pardoseala mozaic 60 lei/mp 320 19.200TOTAL AN 1965Cheltuieli pentru organizare de santier3,5%Cheltuieli pentru proiectare 4,5%Cheltuieli pentru bransamente 1,5%Cheltuieli pentru autorizatii 1,0%TOTAL 10,5% 110.100TOTAL GENERAL 1.158.700Coeficient de reactualizare (exclusiv TVA) la 30.09.20028.481,432Valoare de inlocuire la 30.09.2002:8.481,432 x 1.158.700 = 9.827.435.300 leiValoarea de inlocuire pentru 1 mp este costul de 8.190.000 lei. La un curs de schimb valutar de 33.200 lei/$ rezulta un pret de 247$/mp.Din analiza preturilor de executie a lucrarilor de constructii similare, pentru a construe o hala de fabricatei, exclusiv instalatia sanitara, ce are pondere foarte mare ca instalatie tehnologica, se constata un minus de circa 45 $/mp, iar cu instalatiatehnologica inclusa un spor de 139 $/mp. Rezulta ca poate fi acceptat un pret de reconstructie de 292$/mp.Pentru intreaga cladire valoarea de reconstructie devine:290 $/mp x 1.200 mp x 33.200 lei/$ = 11.633.300.000 leiPreluand informatiile don Normativul P135/1999 privind uzura fizica, se apreciaza ca pentru o exploatare in mediu normal si pentru o intretinere considerate buna,coeficientul de uzura fizica este de 17%. Uzura fizica aferenta corpului de fabricatie este de:0,17 x 11.633.300.000 = 1.977.657.000 leiIn final, valoarea ramasa actualizata pentru corpul de fabricatie conserve din carne este: 11.633.300.000 1.977.657.000 = 9.655.643.000 lei.(b) metoda costurilor segregate Metoda costurilr segregate este cea mai buna ca precizie fata de metoda comparatiilor unitare, deoarece se bazeaza pe costurile normate pentru componentele structurale considerate instalate. Are marele avantaj al structurarii costurilor, insumand elemente de constructii si instalatii, pentru care deprecierea este estimate in functie de durata de viata fizica a materialelor componente. 21Created by SORA IONUAceasta metoda ofera posibilitatea evaluatorilor sa determine si ponderea valorica a unui element din totalul lucrarilor de constructii si instalatii. Aplicatie cu metoda costurilor segregateSe evalueaza un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu platforma de descarcare, stalpi prefabricate fixate in fundatii pahar, cu grinzi precomprimate si chesoane de acoperis, cu luminatoare, cu hidroizolatie de tip necirculabila. Inchiderea halei este reazlizata din blocuri b.c.a. de 20 cm grosime, iar pardoseala este din beton si este slab armata. Tamplaria este metalica avand ferestre metalice cu ochiuri fixe, iar usile sunt pline. Hala de depozitare are instalatie de iluminat fluorescent si instalatie spriklere.Suprafata construita este de 480 mp, iar rampa de incarcare- descarcare are suprafata de 90 mp.Depozit produse finite costuri segregateNr.crt.Element de constructie UM Cantitate Costuri directe leiSelectie- depreciereObs.1 Fundatii continuebloc + cuzinetmc 140 235.858.700 1 42 Fundatii tip pahar la stalpi pref.mc 90 335.112.400 1 43 Umplutura de pamant mc 609 129.736.800 1 44 Centura de beton slab armatmc 4 12.943.800 1 45 Stalpi prefabricate mc 37 298.665.100 26 Grinzi precomprimate de 12 mbuc8 120.682.000 27 Grinzi monolite mc 9 42.726.300 28 Chesoane prefabricate buc 50 244.187.700 29 Pardoseala slab armata mp600 134.446.300 1 410 Zidarie de inchidere bca 20 cmmc 78 186.630.000 311 Tencuieli interioare la peretimp 484 41.541.000 512 Finisaj cu spoieli la tavan mp 530 3.833.900 513 Finisaj la fatada mp 484 77.934.300 614 Ferestre metalice vopsit, mobilemp 10 50.845.400 715 Usi metalice foi simple plinemp 12 9.846.100 716 Izolatie hidrof+term.vata teras.mp 530 438.899.700 817 Laminator cu geam armat mp 36 112.515.400 918 Jgheaburi din tabla zincata ml88 13.739.800 1022Created by SORA IONU19 Burlane din tabla zincata ml 30 4.673.400 1020 Trasee cabluri electrice ml 140 8.021.400 1121 Corpuri iluminat Fira 3x65 buc 12 26.822.400 1122 Tablou electric si leg.pamantbuc 1 4.536.000 1123 Comutator cu protectie PELbuc 2 982.000 1124 Chiuveta emailata + robinetbuc 1 1.381.000 1325 Traseu alimentare chiuveta ml 63 5.499.900 1326 Traseu sprinkere 11/4 ml 40 6.097.000 1227 Traseu sprinkere 1 ml 30 3.745.700 1228 Duze sprinklere buc 20 4.282.300 12Total cheltuieli directe 2.554.185.800Costuri indirecte 602.045.300Total 3.156.231.100TVATotal ch.directe+ch.indirecte 3.156.231.100Organizare santier 3,5% 110.468.100Proiectare 4% 126.249.200Taxe si bransamente 2,5% 78.905.400Valoare3.471.854.000Valoarea actualizata dupa 20 ani de la punerea in functiune este de 3.471.854.000 lei, ceea ce la cursul de schimb de 33.400 lei/$, inseamna 103.947$, adica 216,55 $/mp.In continuare trebuie stabilita ponderea elemntelor de constructie in costul total, respectiv in cheltuielile directe + cheltuielile indirecte. Se va analiza apoi uzura fizica pentru elementele de constructie si de instalatie in functie de durata de viata a materialelor ce compun aceste elemente. In tabelul de mai jos este prezentata aceasta analiza din care rezulta costurile de inlocuire, uzurile si valorile ramase actualizate.Tabel cu ponderea si starea tehnica de uzura a elemntelor de constructii si instalatiiNr.crt.Definire element de constructie/instalatieRaport/pondere (mii lei)Pondere in cost totalDepreciere %Valoarea ramasa el.(mii lei)1 Fundatii depozit1.032.008*/3.156.231 32,70% 11% 918.486,92 Structura beton872.733/3.156.231 27,65% 10% 785.460,023Created by SORA IONUdepozit3 Inchidere cu zidarie228.149/3.156.231 7,23% 12% 200.771,14 Rampa incarcare-decarcare15.995/3.156.231 0,51% 12% 14.075,45 Finisaj interior la pereti56.070/3.156.231 1,78% 17% 46.538,36 Finisaj fatada 96.304/3.156.231 3,05% 22% 75.117,27 Tamplarie metalica74.997/3.156.231 2,38% 18% 61.497,68 Hidroizolatie terasa542.352/3.156.231 17,18% 32% 368.799,69 Laminator terasa 139.036/3.156.231 4,41% 22% 108.448,310 Jgheaburi si burlane22.753/3.156.231 0,72% 42% 13.196,911 Iluminat interior 49.875/3.156.231 1,58% 42% 28.927,812 Instalatie sprinklere17.454/3.156.231 0,55% 25% 13.090,813 Chiuveta fonta+teava8.503/3.156.231 0,27% 18% 6.972,3Total 3.156.231 100% 16,31% 2.641.382,3*1.032.008.000 lei reprezinta suma valorilor 1 4 (din tabelul Depozit produse finite Costuri segregate) multiplicata apoi cu raportul dintre totalul cheltuielilor directe + indirecte si cheltuielile directe1.032.008.000 = (235.858.700 + 335.112.400 + 129.736.800 +12.943.800 + 134.446.300)x3.156.231.100/2.554.185.800

Se poate observa ca evaluatorul a selectat si cumulate elemntele constructiei pe baza duratelor de viata lunga, medie si scurta, atribuind acestora coeficienti de uzura fizica in functie de aceste durate de viata. Procentele de uzura fizica mici sunt specifice elementelor constructiei care au inglobate materiale cu durate de viata fizica mare si implicit procente de uzuri mai mari pentru elemntele cladirii care contin materiale cu durate de viata scurta.Deprecierea cumulata, la data evaluarii se calculeaza prin insumarea valorii de 2.641.382.300 lei cu valoarea insumata din restul sumei de amortizat. Conform HG nr. 964/1998, durata de viata economica este de 50 de ani deci 600 luni. (315.622.700= 110.468.100* + 126.249.200* + 78.905.400*).315.622.700 lei x (600 luni 240 luni)/600 luni = 189.373.700 lei Valoarea ramasa actualizata la data efectiva a evaluarii este de:2.641.382..300 + 189.373.700 = 2.830.756.000 leiMetoda costurilor segregate permite obtinerea unor valori cu o acuratete si o precizie mai buna; de aceea in literatura tehnica de specialitate se considera ca se impune si o analiza mai laborioasa pentru stabilirea valorii de piata utilizandu-se si tehnica deprecierii segregate. 24Created by SORA IONU(c) metoda devizelor Aceasta metoda este considerate cea mai precisa dintre toate metodele de evaluare cunoscute, deoarece este sustinuta de masuratori pentru lucrarile efectiv realizate la o cladire, are incadrari pe articole simple de deviz, pentru care, in indicatoarele republicane de deviz, sunt stabilite consumuri specifice pentru materiale, manopera su utilaje pentru constructii. Prezentam in cele ce urmeaza un modeled deviz analitic pe categorii de lucrari.Nr.crt.Denumire articol+descr. articol deviz UM Cant. Materiale(lei)Manopera(lei)Utilaj(lei)Total(lei)Greut.(to)1 CA02A1 Turnare betonmc 40 26.360 6.090.000 156.000 6.272.360 42 CZO105C1 Preparare betonmc 40 33.015.208 119.000 548.188 33.682.396 1003 CB01A1 Cofraje in cuzinetimp 120 2.244.121 4.914.000 - 7.158.121 -4 CC02A1 Montare armaturekg 1.980 831.580 3.395.700 - 4.227.280 -5 CZ0302S1 Confect.armaturi din OB 37kg 1.980 19.707.118 21.231.718 - 21.231.718 26 CD0411 Zidarie de caramida de 24 cmmc 20 35.061.700 5.369.000 - 40.430.700 287 CF01C1Tencuieli interioare de 2 cmmp55 668.555 2.541.000 40.986 3.250.541 18 CG02A1 Pardoseli din parchet de fagmp 50 17.771.900 2.240.000 - 20.011.900 19 CG06G1 Pardoseli mosaicmp 20 1.460.819 2.093.000 49.680 3.603.499 210 CI06A1 Placaj de faiantamp 8 2.339.105 761.600 11.923 3.112.628 111 TSA02C1 Sapaturi manualemc 120 - 23.520.000 - 23.520.00012 TSD01B1 Imprastierea pam.mc 100 - 1.085.000 - 1.085.00013 TSD04A1 Compact. cu maimc 100 - 3.080.000 - 3.080.000TOTAL 113.192.366 56.732.900 806.777 170.732.043 139RECAPIT.Retributie maistru8% 4.538.632 4.538.632C.A.S. 25.734.043Impozit 15.903.59825Created by SORA IONUTransport materiale12.781.662Cota manipulare 9.055.389 9.055.389Total cheltuieli directe 122.247.754 61.271.532 806.777 238.772.367Cheltuieli indirecte16% 38.203.579Profit22.158.076Total cheltuieli directe+indirecte299.134.022Ajutor somaj 5% 3.063.577T.V.A.** 19% 0% 0TOTAL GENERAL302.197.599 (**) NOTA Pentru persoanele fizice se inregistreaza si TVA, iar pentru persoanele juridice inscrierea in balanta mijloacelor fixe se efectueaza fara TVA.1.3.4.2. Abordarea pe baza de venitMetoda de evaluare pe baza de venit este utilizata in special pentru cladirile generatoare de venit, cum ar fi cladirile comerciale, industriale cu destinatie generala sau depozitele. In evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia in considerare conditiile concrete de utilizare a cladirilor si veniturile posibil a fi realizate. Evaluarea se poate face in cazul in care cladirea este detinuta de proprietar si participa la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizare existenta. Proprietarul va obtine venitul net pentru o perioada data, venit care poate fi convertit in valoarea cladirii. Documentarea pentru evaluarea pe baza de venit face ca estimarea valorii sa fie mai convingatoare, demonstrandu-se ca la baza ei nu stau informatiile despre piata (auzite, presupuse, verificate la un anumit nivel), ci o analiza a venitului brut, a cheltuielilor si a ratei de capitalizare. Literatura de specialitate promoveaza tehnica reziduala pentru cladiri, pornind de la premise ca valoarea terenului (amplasamntului) poate fi apreciata independent. Evaluatorul va determina prin analiza pietei, rata de capitalizare a terenului si implicit va determina venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului. Din venitul net anual total al proprietatii (teren su constructie) se scade venitul net anual alocabil terenului si se obtine astfel venitul net din exploatarea cladirii. Acesta se capitalizeaza cu o rata de capitalizare aferenta cladirii pentru a se calcula valoarea cladirii. Se poate spune ca tehnica reziduala, aplicata pentru cladiri, stabileste aportul valoric al cladirii la valoarea totala a proprietatii, stabilind daca respectiva cladire este fezabila economic. 26Created by SORA IONU1.3.4.3. Abordarea prin metoda comparatieiNumita si metoda comparatiei directe sau metoda comparatiei de piata, aceasta metoda de evaluare duce la cea mai credibila valoare a unei constructii, cu conditia existentei unor informatii de piata suficiente asupra tranzactiilor cu constructii similare. Dar intreprinderile detin constructii industriale (de productie si administrative) foarte diferite, care nu sunt tranzactionate in mod frecvent ca active individuale.Daca analiza este efectuata corect si avand informatii suficiente si concludente se pot aprecia diferentele dintre cladiri prin corectii asupra preturilor de tranzactionare. In literature de specialitate, informatiile de vanzare identificate vor fi urmarite pe baza unor reguli de prezentare si ierarhizare. Acestea sunt: Daca tranzactia include numai terenul, preturile vor fi prezentate in dolari, transformati in lei la cursul zilei din data evaluarii. Daca sunt incluse si cladirile se va prezenta un pret total/mp din totalul suprafetei desfasurate construite a cladirilor si a terenului. Comparatiile cu proprietatea subiect trebuie effectuate in termini corecti si precisi pentru ca beneficiarul si clientul lucrarii sa poata ajunge la aceeasi concluzie. Selectarea si retinerea corectiilor intr-un tabel al vanzarilor pentru corectia de timp, localizare, marime, forma sau alte trasaturi unde vanzarea difera de proprietatea evaluata. Experienta evaluatorului este esentiala pentru selectarea elementelor de corectie, asfel incat cele neesentiale sa nu influenteze negativ un client necunoscator.In cazul in care cladirea evaluata face parte dintr-un grup industrial, care beneficiaza de un personal de inalta calificare, fiecare cladire vanduta se compara analizand facilitatile oferite precum parcare, distanta pana la periferie etc. care creeaza avantaje cladirii evaluate. 1.3.5. Evaluarea constructiilor specialeConstructiile speciale sau specializate sunt definite ca fiind constructii care se vand rar sau niciodata. Se regasesc atasate cladirilor rezidentiale, comerciale sau industriale participand la defasurarea activitatilor productive sau functionale. Standardele de evaluare recomanda, pentru acest gen de constructii, aprecierea costurilor necesare pentru a se construe un substitute modern, care sa asigure aceleasi functiuni cu cel al consructiei specializate evaluate, deci aplicarea metodei cunoscuta sub denumirea Costul de Inlocuire Net (CIN). Pentru un teren evaluarea se face pe principii de piata, dar pentru constructie se foloseste metoda costurilor, evaluatorul selectand dintre procedee pe acela care considera ca poate promova valoarea cea mai reala.NOTA:27Created by SORA IONUEvaluarea constructiilor este de competenta expertului evaluator de proprietatiimobiliare. 1.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE (INSTALATII TEHNICE, MIJLOACE DE TRANSPORT, MOBILIER, APARATURA BIROTICA, ECHIPAMENTE DE PROTECTIE SI ALTE MIJLOACE FIXE MOBILE)1.4.1. Clasificare. DescriereIn acest subcapitol se trateaza evaluarea mijloacelor fixe cuprinse in grupele 2 si 3, cu exceptia subgrupelor animale si plantatii cuprinse in Catalogul din 30.11.2005, denumite generic mijloace fixe mobile, care reprezinta o parte a activelor imobilizate corporale din bilantul contabil al unei societati comerciale. Durata normala de functionare reprezinta durata de utilizare in care se recupereaza din punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor fixe, pe calea amortizarii. In consecinta, durata normala de functionare este mai redusa secat durata de viata fizica a mijlocului respectiv.Mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate in trei grupe principale si anume:- Grupa 1 - Constructii;- Grupa 2 Instalatii tehnice, mijloace de transport, animale si plantatii;- Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale.Din punct de vedere metodologic,Standardul International de Practica in Evaluare GN3- Evaluare masinilor si echipamentelor,adoptat de IVSC in anul 2005,trateaza abordarile valorii,principiile si bazele de evaluare ale acestei categorii de active aflatein proprietatea privata,cat si in cea publica.Alte standarde de evaluare,care pot fi utile in evaluarea echipamentelor,sunt:IVA 1- Evaluarea pentru raportarea financiara;IVA 3- Evaluarea activelor din sectorul public;GN 5- Evaluarea bunurilor mobile;GN 6- Evaluarea intreprinderii;GN 7- Consideratii privind substantele periculoase si toxice in evaluare;GN 8- Abordarea prin cost pentru raportarea financiara-(CIN)De asemenea,daca scopul evaluarii este includerea valorii mijloacelor fixe mobile in situatiile financiare,este absolut necesare respectarea cerintelor unor IFRS/IAS respectiv:IAS2- Stocuri;IAS 16- Imobilizari corporale;IAS 17- Contracte de leasing;IAS 36- Deprecierea activelor;IFRS3- Combinari de intreprinderi;siIFRS5- Active imobilizate detinute pentru vanzare si activitati intrerupte.28Created by SORA IONUIdentificarea mijloacelor fixe mobile se face in doua etape: macroidentificarea; microidentificarea;Macroidentificarea consta in evidentierea rolului tehnico-functional si economic al categoriile de mijloace fixe mobile,ce contribuie la capacitatea proiectat a intreprinderii, retinand pentru evaluare analiza procesului tehnologic,in vederea indentificarii echipamentelor conducatoare.Prin aceasta metoda,evaluatorul va efectua investigatii privind: tipul productiei; fluxul tehnologic; capacitatea de productie.In culegerea datelor,informatiile minime necesare vor viza: localizarea activului/activelor aferente fluxului tehnologic; data inspectiei; istoricul intreprinderii si mijloacelor fixe mobile; proiectantul de tehnologie si flux tehnologic,contractorul; datele punerii lor in functiune si a modernizarilor ulterioare; varsta cronologica si varsta efectiva a mijloacelor fixe mobille; durata de viata utila ramasa; sursele de informatii; tipul produselor./serviciilor realizate; eficienta exploatarii(randament,cheltuieli de functionare comparativ cu scubstitutele moderne); date operationale pe ultimii 3-5 ani; programul de intretinere si reparatii; standarde de securitate a muncii si de mediu; echipamente de control al poluarii; utilitati; alte informatii considerate a fi utile.Microidentificarea este procesul de identificare a caracteristicilor individuale ale mijloacelor fixe,prin evidentierea specificatiilor tehnice.Datele importante se vor referi la: fabricantul,marca,modelul,tipul constructiv; seria de fabricatie(in corelatie cu numarul de inventar atasat de proprietar); capacitatea sau caracteristica functionala principala; caracteristici tehnico-functionale; componenta; vechimea/varsta(cronologica si efectiva); starea tehnica.1.4.2. Abordarea evaluarii29Created by SORA IONUEvaluarea mijloacelor fixe mobile are la baza,in primul rand,datele cuprinse in diagnosticul operational,referitoare la identificarea,starea tehnica si utilitatea acestora in activitatea de exploatare.In completarea acestora,evaluatorul va utiliza propriile informatii privind piata secundara,detinute in baza de date proprie sau accesate de acesta din diverse surse de informare,inclusiv de la producatori si comercianti.Evaluatorul de mijloace fixe mobile trebuie sa fie un foarte bun cunoscator al activitatilor in care acestea sau pot fi utilizate,in caz contrar fiind obligat sa solicite asistenta de la o persoana competenta(expert tehnic) in domeniu.Faza preliminara a abordarii evaluarii consta in urmatoarele activitati: punerea la dispozitia evaluatorului,de catre client(in general este proprietarul),a balantei analitice si a listei de inventar a mijloacelor fixe,care sa contina:numarul de inventar,data punerii in functiune(PIF),denumirea,valoarea la PIF,valoarea de intrare,amortizarea scriptica la data evaluarii,si daca este posibil,evolutia scriptica a valorii de intrare conform reevaluarilor.Lista de inventar va trebui solicitata atat pe suport de hartie,cat si pe suport magnetic; identificarea si inventarierea fizica a mijloacelor fixe mobile ce urmeaza a fi evaluate si compararea cu lista de inventar; compararea valorii de inventar totale,continuta in lista de inventar,cu valorile inregistrate in documentele contabile(balanta,bilant).Operatiunea ardin sfera evaluarii; verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor fixe si sesizarea unor aspecte deosebite sau limitari; identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu mai sunt utilizate in activitatea societatii (neoperationale) sau a celor ce pot fi disponibilizate prin reorganizarea activitatii; identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt utilizate in activitatea de baza a societatii ci au destinatie sociala,de agrement; identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt exploatate direct de intreprindere,ci sunt inchiriate tertilor.1.4.3. Metode de evaluare Ca si in cazul evaluarii altor active,metodele de evaluare a mijloacelor fixe mobile sunt inscrise in cele trei abordari,respectiv prin: comparatie; venit; cost.Abordarea prin comparatie se bazeaza pe informatii de piata pentru a determina valoarea de piata a mijlocului fix mobil supus evaluarii.Scopul este determinarea pretului 30Created by SORA IONUacestuia pe baza unei analize a preturilor de vanzare sau a pretuirlor cerute(cotatii) pentru mijloace fixe similare,pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil pret de vanzare pentru mijlocul fix evaluat.Principalele elemente de comparatie sunt:originea si varsta efectiva; starea (conditia); capacitatea; caracteristici (accesorii); locatia; producatorul; motivatia partilor; conditiile de finantare; calitatea; cantitatea; data vanzarii; tipul de vanzare. 1.4.3.1. Metode inscrise in abordarea prin comparatie de piataa)Metoda identificarii stabileste valoarea unui mijloc fix mobil,prin comparatie cu un mijloc fix mobil identic inlocuitor,care are un pret de vanzare cunoscut.b)Metoda asimilarii stabileste valoarea de piata pe baza analizei unor mijloace fixe mobile asemanatoare,nu identice,folosind o masura a utilitatii (marimea, capacitatea) drept criteriu de comparatie.c)Metoda procentajului din cost consta in stabilirea raportului procentual dintre pretul de vanzare si costul brut current (de nou) al unui mijloc fix mobil asemanator,proprietati la data vanzarii.1.4.3.2. Metode inscrise in abordarea prin venitIn abordarea prin venit sunt inscrise doua metode:A.Metoda capitalizarii venitului;B.Metoda fluxului de numerar actualizat(cash-flox net actualizat-DCF)A. Metoda capitalizarii venitului consta in convertirea veniturilor viitoare previzionate (asteptate) in valoare fie prin impartirea venitului,de obicei anual,cu o rata de capitalizare,fie prin inmultirea venitului cu un coeficient multiplicator(care este inversul ratei de capitalizare).Daca este cunoscut pretul de vanzare al unui mijloc fix se poate construi un multiplicator,prin raportarea venitului generat la pretul lui de vanzare.Cele doua etape ale aplicarii metodei capitalizarii sunt: Estimarea venitului anual; Determinarea ratei de capitalizare.Pentru a estima venitul anual,trebuie analizate veniturile generate de mijloace fixe mobile asemanatoare inchiriate.Venitul este in mod normal un venit net anual din exploatare(VNE).VNE este egal cu venitul brut minus cheltuielile de exploatare.Rata de capitalizare poate fi calculata prin impartirea venitului anual la pretul de vanzare al acestuia.Formula de baza pentru capitalizarea venitului este:Valoarea = Venit : Rata de capitalizare31Created by SORA IONUSauValoarea = Venit x Multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare)NOTA: Valoarea calculata prin aceasta formula este fie valoarea de piata, fie valoarea de investitie, in functie de natura informatiilor utilizate. APLICATIEMijlocul fix mobil X genereaza un venit anual de 50.000 si a fost vandut cu 100.000 . Mijlocul fix mobil Y genereaza un venit anual de 15.000 .Se cere valoarea de piata a mijlocului fix mobil Y. Rezolvare :o Rata de capitalizare = 50.000/100.000 = 0.5 sau 50%o Multiplicatorul venitului anual este 1/0.5 = 2Deci, valoarea mijlocului fix mobil Y se poate calcula astfel:o 15.000 / 0.5 = 30.000 sauo 15.000 x 2 = 30.000 .B.Metoda fluxului de numerar actualizat(cash-flow net actualizat-DCF)Metoda DCF incearca sa estimeze VNE anual alocat mijlocului fix mobil,intr-o perioada de previziune viitoare,pe baza informatiilor curente.In metoda DCF,VNE este previzionat pentru o perioada de ani (sau pentru lunile, trimestrele, semestrele din anii viitori). Dupa aceea,VNE periodice previzionate vor fi convertite in valoare actualizata prin intermediul unei rate de actualizare, aplicata asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate.APLICATIEAn 1 An 2 An 3 An 4VNE (mii ) 1.500 1.700 1.900 1.800Factor actualizare @ 12% 0,892 0,797 0,711 0,635VNE actualizat (mii ) 1.339 1.355 1.352 1.144Valoare totala (mii ) 5.19032Created by SORA IONUMetoda DCF poate sa duca la determinarea valorii de piata, numai daca sunt indeplinite cumulativ doua conditii: VNE sa fie venitul pe care un investitor mediu il estimeaza in mod normal si nu venitul pe care il poate obtine un anumit investitor; Ratele de actualizare si de capitalizare sa fie preluate de pe piata (respectiv din vanzarile de active comparabile).Etapele aplicarii metodei fluxului de numerar actualizat sunt:1. Determinarea marimii si periodicitatii veniturilor brute anuale previzionate(cifra de afaceri);2. Determinarea marimii si periodicitatii cheltuielilor asociate cu realizarea veniturilor brute previzionate;3. Scaderea cheltuielilor anuale de exploatare,previzionate din veniturile brute anuale previzionate;4. Determinarea ratei de actualizare;5. Estimarea valorii terminale(de recuperare);6. Calcularea valorii actualizate a fluxului de numerar net anual si a valorii terminale;7. Calcularea valorii adecvate a mijlocului fix.1.4.3.3. Metode inscrise in abordarea prin costAbordarea prin cost consta in stabilirea valorii mijloacelor fixe mobile prin estimarea costului de achizitie sau de productie al acestuia.Pentru mijloacele fixe mobile folosite,abordarea prin cost presupune si o estimare a deprecierii,care include deteriorarea fizica,deprecierea functionala si deprecierea economica (din cauze externe).Principala metoda de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatarii este costul de inlocuire net(CIN),rezultatul trebuind a fi conditionat de o rentabilitate potentiala adecvata.Cele doua etape ale acestei abordari sunt:A. Estimarea costului de inlocuire/reproductie;B. Estimarea deprecierii cumulate(pe tipuri de depreciere).A. Estimarea costului de inlocuire/reproductieCostul de inlocuire reprezinta costul curent al subiectului asemanator,care are cea mai apropiata utiliate echivalenta cu cea a mijlocului fix mobil,in timp ce costul de reproductie reprezinta costul curent de constructie a unei copii identice a mijlocului fix mobil evaluat, utilizand aceleasi sau aproape aceleasi materiale.Costul de inlocuire este deseori,dar nu intodeauna,mai mic decat cel de reproductie.Exista mai multe metode de determinare a costului curent de inlocuire / reproductie (de nou) al unui mijloc fix mobil, respectiv: 33Created by SORA IONUa1)metoda devizului consta in estimarea costurilor tuturor componentelor individuale ale unui mijloc fix mobil, respectiv toate costurile directe si indirecte;a2)indexarea este o metoda de estimare a costului de reproductie (de nou) in care, costul istoric al unui mijloc fix mobil este inmultit cu un indice de cost sau de pret, pentru a transforma acel cost istoric cunoscut, intr-un cost curent, la data evaluarii;a3)metoda cost-capacitate, costurile de productie ale mijloacelor fixe mobile asemanatoare, dar de diferite dimensiuni, variaza exponential in functie de dimensiunea lor.B. Estimarea deprecierii cumulateDeprecierea unui mijloc fix mobil reprezinta pierderea de valoare din mai multe motive, incluzand factori de natura fizica,functionala,de exploatare si din exteriorul acestuia.Deprecierea poate fi:- recuperabila - orice forma de depreciere care se poate remedia fezabil din punct de vedere economic;- nerecuperabila - orice forma de depreciere care nu poate fi remediata fezabil din punct de vedere economic,deoarece cresterile in utilitate si valoare rezultate sunt mai mici decat cheltuielile pentru remediere.In acceptiunea evaluarii,tipurile(formele)de depreciere a mijloacelor fixe mobile,sunt:b1)Uzura(deteriorarea) fizica reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate cauzata de utilizare, deteriorari, actiunea diversilor agenti atmosferici etc. Metoda uzuala de cuantificare a uzurii fizice este: % de uzura fizica = varsta efectiva (VEf) / durata de viata utila normala (DVUN)*100b2)Deprecierea functionala/tehnologica reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate a unui mijloc fix mobil, cauzata de insuficiente sau neadecvari in insasi calitatea mijlocului fix cand acesta este comparat cu un mijloc fix inlocuitor mai eficient si/sau mai putin costisitor, produs prin tehnologia moderna.b3)Deprecierea economica reprezinta pierderea din valoarea sau din utilitatea deplina a unui mijloc fix mobil, cauzata de factori din exteriorul acestuia. 1.4.4. Aplicatie simplificataInformatiile necesare pentru evaluarea unei instalatii de prelucare au fost colectate,analizate si sintetizate de evaluator,astfel: Data evaluarii:31/08.2006; Data PIF a instalatiei (ca noua):31/08/1988; Durata de viata utila normala:20 ani; Reparatia capitala,efectuata in august 2002,a restabilit 85% din durata de viata utila normala a instalatiei;34Created by SORA IONU Capacitatea de productie proiectata:5.000 tone/an; Capacitatea de exploatare curent si viitoare:4.000 tone/an; Cheltuielile de exploatare cu combustibil sunt mai mari fata de un substitut modern cu 10 tone motorina pe an,la un pret de 2.500 lei/tona; Cota impozitului pe profit:16%; Pretul de vanzare al unei instalatii moderne substitut,de 7.000 tone/an,este 450 mii lei (RON); Factorul exponent adecvat este 0.6; Rata de actualizare adecvata este 14%.Rezolvare:Determinare CIN se va face in secventele urmatoare:a)costul de inlocuire de nou,pe baza metodei cost-capacitate:,adica6 , 0000 . 7000 . 55 , 42

,_

CRezulta ca: C2=450.000 lei x 0,8171902=367.739 leiDeci,costul de inlocuire al instalatie este367.739 lei.b)uzura fizica: durata de viata utila normala:20 ani durata de viata utila restabilita prin RK(85%):17 ani numarul de ani de la RK:4 ani durata de viata utila ramasa:13 ani (17 ani-4 ani) varsta efectiva:7 ani (20 ani-3 ani) uzura fizica procentuala:(7/20) x 100=35% uzura fizica valorica:35 % x 367.739=128.708 leic)deprecierea functionala: cheltuieli de exploatare excedentare:10 tone x 2.500 lei/tona=25.000 lei/an cheltuieli de exploatare excedentare nete:25.000 lei/an x (1-0.16)=21.000 lei/an. factorul de capitalizare @14% si n=13 ani (durata de viata utila ramasa) este 5,842 cheltuieli de exploatare excedentare nete actualizate (depreciere functionala)21.000 x 5,842=122.682 lei.d)deprecierea economica procentuala:100000 . 5000 . 416 , 0x11]1

,_

356 , 01212

,_

QQCCCreated by SORA IONU(1-0,874689) x 100=12,53 %Secventele calculelor de mai sus sunt ordonate astfel:Costul de inlocuire de nou 367.739 leiminus uzura fizica 128.708 leiminusdeprecierea functionala 122.682 lei 116.349 leiminusdeprecierea economica(12,53%)14.578 leiegal costul de inlocuire net (CIN)101.771 leirotunjit100.000 lei1.5.EVALUAREA STOCURILOR, CREANTELOR SI DISPONIBILITATILORBANESTIIntr-un sens general, activele circulante (curente) se pot clasifica in stocuri, creante si active de trezorerie.In ceea ce priveste tipologia stocurilor, in functie de tipul de activitate desfasurata de intreprindere, se pot intalni stocuri de materii prime, produse in curs de executie si de produse finite si stocuri de marfuri.Conform Standardului International de Contabilitate IAS 2, stocurile sunt active: - detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii; - in curs de productie in vederea unei vanzari in aceleasi conditii ca mai sus; - sub forma de materii prime, materiale si alte consumabile ce urmeaza a fi folosite in procesul de productie sau pentru prestarea de servicii.In contabilitate, conform IAS 2.art.6, stocurile trebuie evaluate la valoarea cea mai mica dintre cost si valoarea realizabila neta.In ceea ce priveste evaluarea pe baza de cost, costul stocurilor trebuie sa cuprinda toate costurile aferente achizitiei si prelucrarii,precum si alte costuri suportate pentru a aduce stocurile, in forma si in locul in care se gasesc in prezent: costurile de achizitie; costurile de prelucrare; alte costuri.Valoarea realizabila neta constituie pretul estimat ce ar putea fi obtinut pe parcursul desfasurarii normale a activitatii,mai putin costurile estimate pentru finalizarea bunului si a costurilor aferente vanzarii.36Created by SORA IONUPentru evaluatorul de intreprindere ,este foarte important de cunoscut care este metoda de evaluare a stocurilor utilizata de intreprindere.In cazul in care evaluarea din contabilitatea intreprinderii este realizata la cost,este necesar in plus sa se cunoasca metoda specifica utilizata in cuantificarea acestor costuri.Sub incidenta IFRS,singurele doua metode acceptate de stabilire a costurilor stocurilor sunt: metoda costului mediu; metoda primului intrat-primul iesit (FIFO:first-in,first-out)Metoda ultimul intrat primul iesit (LIFO: last-in, first-out a fost eliminate conform IFRS.Creantele (clientii,facturile de incasat) reprezinta active lichide curente ce rezulta in urma vanzarilor pe credit cu ridicata sau amanuntul.Acest tip de amanare a platilor este numit de multe ori credit comercial.Creantele fac obiectulunei reevaluari separate daca exista riscul unor clienti incerti.In aceste situatii se realizeaza o grupare si ordonare a clientilor pe baza criteriului data platii pentru a detecta riscul de neplata.APLICATIECreantele-clienti ale unei intreprinderi, in valoare nominala de 400 mil.lei,se impart in doua categorii:60% in termenele de incasare si 40% mai vechi de un an.Valoarea acestora va putea fi considerata ca:-60% in cadrul termenului de incasare. valoare 60% x 400=240 u.m. (valoare contabila);-40% mai vechi de un an: 40% x 400 = 160 se evalueaza la valoare 80 u.m.In ceea ce priveste creantele din cadrul grupurilor spre exemplu intre intreprinderea-mama si filialele sale, in cazul in care se doreste evaluarea intregii entitati trebuie eliminate atat sumele de incasat cat si sumele de platit. In ceea ce priveste disponibilitatile,se considera ca acestea sunt inregistrate in contabilitate la nivelul preturilor de pe piata.1.6.EVALUAREA BUNURILOR LUATE IN LEASINGIn functie de tipul de contract de leasing,bunurile inchiriateau un tratament diferit atat din perspectiva contabilizarii lor,a impozitelorpercepute cat si a modului de evaluare a acestora.Avand in vedere faptul ca locatarul preia totalitatea riscurilor si obligatiilor aferente dreptului de proprietate,activele luate in leasing financiar pot fi considerate parte componenta a patrimoniului intreprinderii.Astfel, echipamentele luate in leasing financiar 37Created by SORA IONUvor figura in activul bilantier al intreprinderii,la pretul de achizitie a acestora,specificat in contractul de leasing.Corespondent, datoriile intreprinderii vor fi majorate cu aceeasi valoare.In ceea ce priveste valoarea echipamentelor luate in leasing operational,aceasta nu este luata in calcul pentru calcularea Activului Net Corectat, deoarece aceste active nu fac parte din activul intreprinderii. Activele luate in leasing operational sunt reevaluate de catre proprietarul acestora, adica societatile de leasing. Ca urmare, activele luate in leasing operationalnu vor influenta valoarea patrimoniala a intreprinderii utilizatoare, insa beneficiile rezultate din exploatarea acestora se regasesc in suma profiturilor rezultate din desfasurarea activitatii intreprinderii.Valoarea activului net corectat,estimata in cazul unei intreprinderi ce utilizeaza echipamente luate in leasing,va fi influentata numai daca aceasta opteaza pentru leasing financiar.Ambele tipuri de leasing au insa impact asupra valorii intreprinderii estimata prin abordarea pe baza de venit.Ca urmare, se recomanda o analiza atenta a valorii acestor active si a influentei pe care acestea o au asupra valorii intreprinderii.1.7.EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIAREInstrumentele financiare (IF) sunt considerarte in IAS 32 ca fiind diverse tipuri de contracte ce conduc la crearea si inregistrarea unui activ in bilantul unei intreprinderi, concomitent cu crearea si inregistrarea unei pasiv in bilantul altei intreprinderi.Din aceasta definitie decurge o prima modalitate de clasificare a IF,in active financiare (AF) si respectiv pasive financiare (PF).Schema de mai jos reflecta pozitia in bilant a IF.Active Financiare Pasive FinanciareIntreprinderea A Intreprinderea B[milioane lei] [milioane lei]Imobilizari Financiare Capitaluri Proprii1.Actiuni la Intreprinderea B 1.Capital socialachizitionate ca o participatiepe termen lung Datorii Financiare2.Obligatiuni cu scadenta la 5 ani 2. Imprumuturi din emisiuneaemise de Intreprinderea B de obligatiuniIntreprinderea A Intreprinderea CActive Circulante Capitaluri propriiTitluri de plasamentActiuni emise de Intreprinderea C 3. Capital socialAchizitionate in scop speculativ38Created by SORA IONUAF se regasesc in bilant,partea de activ,fie la pozitia imobilizari financiare, situatie in care sunt incluse in categoria activelor imobilizate, reprezentand o investitie pe termen lung a intreprinderii, fie la pozitia titluri de plasament, situatie in care sunt incluse in categoria activelor circulante, reprezentand o investitie pe termen scurt a intreprinderii.AF constau din instrumente de capitaluri proprii ale unor terti, din drepturi contractuale de a incasa numerar sau diverse active financiare ale unor terti, din drepturi contractuale potential favorabile de schimb de IF cu terti.PF se regasesc in bilant, partea de pasiv, fie la pozitia de capital social, situatie in care sunt incluse in categoria capitaluri proprii, reprezentand participatii ale unei alte intreprinderi/ persoane fizice la capitalul emitentului, fie la pozitia datorii purtatoare de dobanda, situatie in care sunt inclusein categoria datoriilor pe termen lung, reprezentand obligatii cu scadenta mai mare de un an a intreprinderii ,fie in categoria datorii curente, reprezentand obligatii cu scadenta sub un an a intreprinderii. PF constau din obligatii contractuale de a plati numerar sau diverse active financiare unor terti sau din obligatii contractuale potential favorabile de schimb de IF cu terti.1.7.1. Evaluarea imobilizarilor financiareImobilizarile financiare sunt constituite din titluri de participare, titluri imobilizate ale activitatii de portofoliu, creante imobilizate, alte titluri imobilizate etc.(1)Titlurile de participare reprezinta titluri de coproprietate (actiuni sau parti sociale) la alte societati comerciale, achizitionate in scop investitional pe termen mediu, lung, mai mare de un an. Principiul evaluarii lor este simplu. Daca reprezinta un pachet de drepturi de control sau majoritare se evalueaza intreaga societate emitenta dupa cea mai adecvata metodologie, valoarea participatiei rezultand ca un procent din valoarea totala a capitalului propriu.Daca reprezinta un pachet minoritar, se evalueaza pe o baza minoritara.Evaluarea participatiilor in societati cotate are la baza analiza indicatorilor bursieri si a multiplilor (ratelor de piata).In orice situatie, in care estimarea valorii are la baza asteptarile de rentabilitate si risc ale investitorului mediu, reflectate larg in piata, iar ratele si coeficientii suntextrasi din datele de piata, rezultatul evaluarii va fi valoarea de piata a capitaluluiactionarilor sau respectiv a intreprinderii. In situatia in care previziunile reflecta asteptarile unui anumit investitor, politicile sale de frima si sinergiile pe care acesta le asteapta intre afacerea evaluata si propriile afaceri; valoarea rezultata poate sa se abata de la standardul valorii de piata si sa corespunda altor definitii, cum ar fivaloarea speciala sau valoarea de investitie(speciala).Aspecte privind prima de control si discountul pentru pachet minoritarPrima de control este adecvata in cazurile unor baze minoritare de evaluare.Daca evaluarea a fost stabilita prin capitalizare/actualizarea cash-flow-ului net previzionat pe baza contului de profit necorectat,prima de control este adecvata.Prima de control reflecta,in acest caz,posibilitatea actionarului ce va detine pachetul de control sau majoritar 39Created by SORA IONUde a modifica structura cheltuielilor si veniturilor,in principal a pachetului de beneficii de care dispune,dar si alte elemente cum ar fi vanzarea activelor din afara exploatarii,modificare structurii si salarizarii personalului etc.Discountul pentru pachet minoritar este adecvat daca valoarea stabilita este una pe baza de control si nu este adecvat daca valoarea este stabilita pe baza minoritara.Ordinea de aplicare a corectiilor este: intai se aplica discountul pentru pachet minoritar si apoi discountul pentru nelichiditate.APLICATIEUn evaluator estimeaza valoarea societatii comerciale SC TOTALNET SA folosind abordarea bazata pe active, metoda Activului Net Corectat. Data evaluarii este 31.01.2003.Compania SC TOTALNET SA detine urmatoarele doua participatii in capitalul social al altor societati comerciale,identificate ca fiind active in afara exploatarii,si a caror valoare va trebui apreciata pe baza urmatoarelor informatii:(a)100.000 de actiuni ordinare,nominative,materializate alecompaniei ALPHA, avand o valoare nominala de 5.000 lei,reprezentand9% din capitalul social al acesteia. alta grupare financiara detine pachetul de control in firma ALPHA restul actiunilor fiind disipate intre detinatori de pachete minoritare: estimarile dividendelor pe actiune ale firmei in urmatorii ani sunt: in anul 1-600 de lei,in anul 2-850 de lei,in anul 3-950 de lei si din anul 4 cu o crestere constanta g=3%; rata de renatabilitate (k) asteapta de la investitori pentru companii care prezinta caracteristici similare de risc si rentabilitate este de 17%; prima pentru pachetul de control practicata in industrie in ultimiii 3 ani este situata intre 20 si 25 %; discounturile uzuale pentru necotare sunt cuprinse intre 5 si 10 %; actionarul majoritar intentioneaza listarea firmei ALPHA la BVB in cursul anului 2003.Rezolvare:Se estimeaza valoarea unei actiuni ALPHA (Po) pe baza fluxului previzionat al dividendelor viitoare(actualizarea fluxurilor viitoare) si pe baza formulei Gordon-Shapiro (capitalizarea unui flux estimat la perpetuitate care creste cu o rata constanta g):333322110) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( kPkDkDkDP+++++++leig kg Dg kDP 2 , 698903 , 0 17 , 0) 03 , 0 1 ( 950 ) 1 (3 43++40Created by SORA IONUlei P 8 , 6090) 17 , 0 1 (2 , 6989) 17 , 0 1 (950) 17 , 0 1 (850) 17 , 0 1 (6003 3 2 10+++++++Nu se aplica prima de control deoarece pachetul evaluat este minoritar si controlul companiei ALPHA este detinut de un alt actionar iar valoarea actiunii ordinare ALPHAa fost stabilita pe baze minoritare.Se aplica discount pentru nelichidare la valoarea minima, de 5%,deoarece se intentioneaza in viitorul apropiat cotarea firmei:0P=6090,8 x 0,95=5786,2 leiValoarea pachetului de actiuni ordinare ALPHA=5.786,2 x 100.000=578,62 mil.lei.(b)40.00 de actiuni ordinare,nominative,materializate ale companiei necotata THETA, reprezentand 51% din capitalul social al acesteia.Cash-flow-ul la dispozitia capitalului investit (CFNIo) estimat de evaluator la 31.12.2002 este de 5 miliarde lei,previziunile sunt pentru un singur stadiu de crestere,pe situatiile corectatefiind proiectat un flux pe baza de control.Rata estimata de crestere g este 2%,costul mediu ponderat al capitalului firmei THETA (C mpc) estimat este 20%,valoarea de piata a datoriilor financiare (DFa) la 31.12.2002 este de 3,5 miliarde lei ar valoarea de realizare neta a activelor din afara exploatarii (Vaae) este de 1,1 miliarde lei.Discountul uzual in industrie aplicat pentru pierderea unei persoanecheie este de 5%.In estimarea marimii C mpc s-a luat in considerare si riscul pierderii managerilor cheie, prin afectarea corespunzatoare a costului capitalului aferent actiunilor ordinare.Discountul mediu pentru necotare practicat la tranzactiile cu titluri emise de firme din domeniul din care face parte THETA in ultimii 3 ani este de 10%.Rezolvare:Valoarea capitalurilor proprii ale firmei THETA: CPV=VCI-ADFmiliarde Vg Cg FNIVCIAAEMPC4 , 29 1 , 102 , 0 2 , 0) 02 , 0 1 ( 5 ) 1 ( ++ ++leimiliarde VCP9 , 25 5 , 3 4 , 29 leiNu se aplica discountul pentru pierderea unei persoane cheie deoarece in estimare Cmpc s-a luat in considerare acest risc.Se aplica discountul pentru nelichiditate:CPV=25,9 mld x 0,9=23,31 mld leiDaca valoarea pachetului de actiuni ordinare THETA este 51 % din CPVAOTHETAV=23,31 mld x 0,51=11,88 ml lei41Created by SORA IONU(2)Actiunile preferentiale,detinute de intreprindere in scop investitional,pentru incasarea dividendelor preferentiale,pot fi evaluate considerandu-le un titlu cu venit anual fix,incasat la perpetuitate.Valoarea unui astfel de instrument se obtine prin capitalizarea venitului obtinut la perpetuitate,cu o rata de capitalizare adecvata,care sa reflecte riscul asociat emitentului sa rata de rentabilitate asteptata de investitor.unde:APV =valoarea actiunilor preferentiale;APD =dividendul total aferent pachetului de actiuni preferentiale detinut la un emitent; c=rata adecvata de capitalizare.(3)Titlurile de credit,achizitionate in scop investitional,pentru detinere in vederea realizarii unor venituri financiare sub forma dobanzilor si cupoanelor,se evalueaza folosind tehnica de actualizare.Un tip de credit frecvent intalnit il reprezinta Certificatele de depozit (CD) emise de diverse banci comerciale.Estimarea valorii CD,la un moment T,in intervalul dintre data emisiunii si scadenta,se poate face cu relatia:unde:TS este perioada in zile a scadentei certificatelor (in cazul considerat 180 de zile)TA este perioada in zile intre scadenta si momentul (T) la care se calculeaza valoarea: TA=TS-TAPLICATIECare este valoare a 30 certificate de depozit (CD) la 31.01.2009 (data evaluarii), aflate in portofoliul de instrumente financiare ale companiei ALPHA,in valoarenominala VN=300 000 000 lei si o dobanda fixaDr = 15%, platibila la scadenta,emise de banca PROSPERA la 1.12.2008 su scadente in 6 luni (TS=6 luni=108 zile),cu comision zero de rascumparare si valoare la scadenta VS = 315 milioane lei.Aceste certificate au fost achizitionate la data emisiunii lor.Rezolvare:Cum momentul calculului este 31.01.2009 :TA=180-62=118 zile;Dr =rata dobanzii CD;42100 xcDVAPAP 36013601TAx rTSx rVNx VMDCD++Created by SORA IONUMreste rata dobanzii la momentul calculului (T),in acest caz Dr =Mr11000 . 200 . 30736011815 , 0 136018015 , 0 1000 . 000 . 300 leixxX VCD++Daca la momentul T rata medie a dobanzilor pe piata (MR ) scade la 12%?atunci:12000 . 200 . 31036011812 , 0 136018015 , 0 1000 . 000 . 300 leixxx VCD++(4)Obligatiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanta sau de credit ce exprima o promisiune de plata pe un anumit termen al emitentului fata de finantator,cel care a achizitionat titlul respectiv.Principalele elemente caracteristice ale unei obligatiuni sunt:a)Valoarea nominala (VN) reprezinta raportul dintre imprumutul obligatar total si numarul de obligatiuni emise.unde:IOT este imprumutul obligatar total,NO este numarul de obligatiuni emise.b)Valoarea la maturitate (VM) reprezinta suma de rambursare a obligatiunii achitata la rascumpararea acesteia.c )Pretul de emisiune (PE) este valoarea obligatiunii la subscriere sau pretul achitat de investitori la achizitia obligatiunii la momentul emisiunii acesteia.Diferenta dintre valoarea nominala si pretulde emisiune o reprezinta prima de emisiune (Pe).d) Cuponul obligatiunii reprezinta suma periodica pe care se obliga emitentul sa o achite la anumite intervale de timp investitorului,pana la scadenta sau perpetuu.e) Rata cuponului (Rc) reprezinta dobanda obligatiunii,calculata prin impartirea sumei de plata achitate periodic(cuponul)la valoarea nominala.43100 xNOIOTVN PE VN PE 100 xVNCrCCreated by SORA IONUf)Durata de viata a obligatiunii sau termenul de rambursare reprezinta perioada dintre momentul emisiunii obligatiunii si momentul de rascumparare a acesteia.g)Data scadentei sau data maturitatii obligatiunii reprezinta momentul de la sfarsitul duratei de viataa obligatiunii,cand are loc rascumpararea acesteia.h)Valoarea de piata a obligatiunii reprezinta pretul curent al obligatiunii in orice moment si este elementul care ne intereseaza in evaluare.i)Obligatiuni emise la perpetuitate,cu un cupon platit periodic,la perpetuitate.Valoarea obligatiunii in acest caz se estimeaza prin capitalizarea cuponului cu rata adecvata a dobaznii pe piata.j)Obligatiuni cu rata cuponului constanta ,pe toata perioada pana la rascumparare.Valoarea de piata a acestor obligatiuni este influentata semnificativ de marimea ratei dobanzilor la instrumente alternative de risc comparabil,existente pe piata.nCniCnCnC C CrVRrCrVRrCrCrCV PE) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( ) 1 (...) 1 ( ) 1 (11 2 10+++++++ ++++ APLICATIECare este la data de 31.12.2007 valoare a 20.000 de obligatiuni garantate,nominative, dematerializate,neconvertibile,cu dobanda fixa de 10% pe an, platita semestrial, emise de compania LAMBDA in ianuarie 2007,la un pret de vanzare de 40.000 si avand valoarea de rascumparare la maturitate egala cu valoarea nominala (40.000).Rambursarea se face la scadenta,respectiv la 2 ani de la data emisiunii,in ianuarie 2009.Rezolvare:Cuponul anual=Rc xVN=0,1 x 40.000 =4.000lei; n=2; sunt 4 plati semestriale.leirVRrCVnCniC000 . 40) 05 , 0 1 (000 . 40) 05 , 0 1 (2000) 05 , 0 1 (2000) 05 , 0 1 (2000) 05 , 0 1 (200021212 /4 4 3 2 1 22110+++++++++

,_

++

,_

+ Atata timp cat rata cuponului este identica cu rata medie a dobanzii pe piata,pretul obligatiunii este egal cu valoarea de rascumparare.Valoarea pachetului de obligatiuni=400.000.000lei44DrCv 0Created by SORA IONUDaca rata medie a dobanzii pe piata scade la 8% valoarea pachetului de obligatiuni este:lei V 37 , 588 . 39) 04 , 0 1 (000 . 40) 04 , 0 1 (2000) 04 , 0 1 (2000) 04 , 0 1 (2000) 04 , 0 1 (20004 4 3 2 10+++++++++Valoarea pachetului de obligatiuni=395.883.700 leik)Obligatiuni cu cupon zero sau cu discount,in care valoarea de emisiune este inferioara valorii nominale de rascumparare la termen a instrumentului.In acest caz castigul investitorului rezulta din diferenta dintre valoarea de rascumparare (Vr) si valoarea de emisiune(Ve).nDrVRV) 1 (0+

,_

3601TAx r VNx VD OB,unde:VN = valoarea nominala(valoarea la scadenta);TA este perioada in zile intre scadenta si momentul (T) la care se calculeaza valoarea: TA = TS-T;Daca calculul se face la scadenta T=TS si TA=0,iar valoarea obligatiuniieste egala cu VN:Dr =rata anuala a discountului la data emisiei= 100360xTSxVNVE VN l)Obligatiuni cu rata cuponului variabila in functie de un anumit element stabilitinitial pe toata perioada pana la rascumparare.(5)Creante imobilizate (creante legate de participatii,imprumuturiacordate pe termen lung, depozite si garantii platite etc.)- evaluarea trebuie sa tina cont de urmatoarele elemente: certitudinea incasarii,necesitatea actualizarii valorii creantelor,in functie de termenul estimat de incasare,la creantele in valuta-evolutia previzionata a ratei cursului de schimb etc.1.7.2. Evaluarea titlurilor de plasamentTitlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare si titluri ale pietei monetare, achizitionate pe termen mai mic de un an,in vedereaob