Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Stad GentDienst Stedenbouwen Ruimtelijke Planning
Project Keizerpoort
27 april 2015
Workshop 2: overheid alsactieve stedenbouwer
Overheid als actieve stedenbouwer: project Keizerpoort –Stad Gent
- Situering: voorstelling van het project
- Hoe is het project ontstaan? – stadsvernieuwingsproject LedebergLeeft
- Van studie naar realisatie
- Eigendomsverdeling
- Onderhandelingsproces
- Projectopvolging binnen Stad Gent: verschil met projecten zoalsTondelier, Oude Dokken, …
- Persoonlijke reflectie
2
Situering van het project: ligging
3
Situering: foto’s bestaande toestand
4
Situering: huidig projectvoorstel
5
KengetallenOpp. gebied: +/- 1,45 haBVO: 26.000m²V/T: 1,8Aantal woningen: +/- 130Opp kantoor:+/-4.500m² Opp commercieel: 2,500m²
Situering: fasering en stand van zaken
6
Fase 1: verkavelingsvergunning verleend/beroep bij deputatie/RvvB/opnieuw vergunning door deputatie
Stedenbouwkundige vergunning bouw kantoorgebouw , Aldi en 40 woningen/ beroep onontvankelijk
Procedure stedenbouwkundige vergunning omgevingsaanleg loopt
Sloopwerken gestart
Fase 2: Momenteel besprekingen verkaveling –indienen aanvraag zomer 2015
Fase 3: besprekingen nog op te starten
Hoe is het project ontstaan?
• Stadsvernieuwing Ledeberg Leeft – 6 doelstellingen
• 4 stedenbouwkundige deelstudies – studie BUUR voor kop Keizerpoort
7
Hoe is het project ontstaan?
• Stadsvernieuwing Ledeberg Leeft – 6 doelstellingen
• 4 stedenbouwkundige deelstudies – studie BUUR voor kop Keizerpoort
8
Van studie naar realisatie
• Via stadsontwikkelingsbedrijf? Onteigening niet haalbaar– algemeen belang?
• Via voorkooprecht? Niet weerhouden –locatie vraagtgemengd programma
• PPS? Stad geen eigen grondpositie
• Ontwikkelaar aanpalend project (Aclagro – nu Oryx) toonde interesse – op dat moment géén grondpositie (zieverder)
• Ontwikkelaar heeft via onderhandeling met eigenaars in gebied grondpositie verworven => 100% privaat project
9
Eigendomsverdeling
10
2008: Oryx – geen eigendomspositie2011: Oryx – enkele aankopen via onderhandeling + overeenkomst met Aldi
Stad Gent grondeigenaar 1 perceel OCWM eigenaar perceel
Ook onteigeningsprocedure voor her-aanleg Brusselsesteenwegovereenkomst Oryx en AWV
2015: nog 1 eigenaar waar geen akkoord mee is bereikt
Onderhandelingsproces private partner – Stad Gent
11
2009 – 2011: verschillende voorstellen
12
Aktename masterplan door college= kennisname – geen officiële goedkeuringGeeft enige zekerheid aan ontwikkelaar ifv behoorlijk bestuur
Onderhandelingen private partner – Stad Gent
2011: aktename masterplan
13
Onderhandelingen private partner – Stad Gent
2012: verkavelingsvergunning 300 bezwaarschriften => aanpassing bouwhoogte kantoorvolume (dus afwijking tov masterplan)
2014: stedenbouwkundige vergunning conform verlaagde hoogte kantoorvolume
14
- Eerste besprekingen in aanwezigheid van kabinet, directeur dienst stedenbouw en gsa
- Moeizame besprekingen – grote verschillen in dichtheid tussen voorstellen en studie BUUR
- Uiteindelijk heeft private partner boekhouding voorgelegd om noodzaak tot verdichting aan te tonen
- In voorstel AWG – vereniging van voorstel dat beantwoorde aan doelstellingen Ledeberg én haalbaar voor ontwikkelaar
- Aktename Masterplan als mijlpaal- Na aktename masterplan ambtelijke besprekingen – verschillende
stadsdiensten, IKZ (interne kwaliteitszorg ivm openbaar domein), kwaliteitskamer architectuur
- Bij afwijkingen op masterplan – terugkoppeling met kabinet - Mandaat voor onderhandelingsproces wijzigt gedurende proces
Onderhandelingen private partner – Stad Gent
Projectopvolging binnen Stad Gent – verschil met projecten zoals Tondelier, Oude Dokken, Waalse Krook,…
Binnen organisatiestructuur verschillende diensten bezig met ‘ruimtelijke projecten’
- Dienst stedenbouw (afd. planning/afd. vergunningen): onderzoeksfase vaak opgestart bij afd. planning – verdere opvolging private projecten (verkavelingen, private bouwprojecten): afdeling vergunningen
- Sogent: stadsontwikkelingsbedrijf – vnml. betrokken indien sprake van grondverwervingen door Stad (vb. Oude Dokken)
- Dienst coördinatie: grotere ruimtelijke projecten – projectleider – nadruk op projectleiding openbaar domein (vb. Waalse Krook) of wanneer Stad zelf participeert (vb Tondelier)
- FM: bouwprojecten van Stad Gent zelf
=> 100% privaat bouwproject; verschil met projecten zoals Tondelier of Oude Dokken waar rol van de Stad anders ligt
15
Persoonlijke reflectie
16
Pluspunten
- Moeizame start, uiteindelijk wel verdedigbaar project op dié plek met aantal duidelijke verbeteringen voor omgeving ten opzichte van vandaag
- Dens, maar wel project met sterke kwaliteiten en uiteindelijke doelstellingen Ledeberg Leeft wel behaald: vernieuwde toegang, duidelijk poortfunctie, locatie kan verdichting aan door ligging aan tramlijn, R40 én P+R, gemengd programma, Aldi geïntegreerd in stedelijke typologie, herinrichting van de kade als verkeersvrije verblijfsruimte met veel aandacht voor fietsers, creëren nieuwe doorsteek om groen aan de randen bereikbaar te maken
- Aktename masterplan belangrijke stap in verder proces – sluiten van aantal discussies
- Project leunt aan bij nieuwe structuurvisie Ruimte voor Gent rond verdichting rond knooppunten
- Ondanks moeilijke besprekingen en wijzigingen in loop van traject nog steeds bereidheid tot gesprek bij private partner (behalve mbt densiteit)
Persoonlijke reflectie
17
Verbeterpunten
- Gecontesteerd project in de buurt – geen draagvlak - procedureslag - Zeer uitgebreid communicatie- en participatietraject vanuit
stadsvernieuwingsproject - hoe aanhouden van zodra 100% privaat project? - Rol van de stad voor omliggende bewoners onduidelijk: enerzijds geïnitieerd
door Stad (SVN) – maar nu enkel ‘beoordelaar’- Belang van continuïteit in de projectleiding/opvolging – in begin duidelijk bij
projectleider stadsvernieuwing – dan ifv onderhandelingen grondaankoop bij dienst coördinatie – dan terug bij stedenbouw – dan gesplitst openbaar domein bij coördinatie – vergunningsaanvragen gebouwen bij stedenbouw
- Blijven moeilijke onderhandelingen – ook kleine aanpassingen moeilijk – steeds in termen van compensatie m²
- Eigenlijk ontbreekt gestructureerde evaluatie van dit project – leerpunten?
Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke PlanningStedelijk Administratief Centrum - ZuidWoodrow Wilsonplein 1 – 9000 Gent09 266 78 90 – [email protected]
Vragen?