PROJEKT GOLF LARUN

- prefeasibility studija -

svibanj 2014.

1 SAŽETAK .................................................................................................................................... 1

2 STANJE DRUŠTVA .................................................................................................................... 2

2.1 BILANCA .......................................................................................................................................... 2

2.1.1 KRATKOTRAJNA IMOVINA .................................................................................... 2

2.1.2 NOVAC U BANCI I BLAGAJNI ................................................................................. 3

2.1.3 KAPITAL I REZERVE ................................................................................................. 3

2.1.4 KRATKOROČNE OBVEZE ........................................................................................ 5

2.2 PRIHODI I RASHODI .................................................................................................................... 5

3 MAKROEKONOMSKI OKVIR ................................................................................................ 6

4 TRŽIŠTE GOLF IGRALIŠTA ................................................................................................... 8

4.1 ANALIZA ODIGRANIH RUNDI NA GOLF IGRALIŠTIMA ............................................. 10

4.2 OSTALI VAŽNI POKAZATELJI (PROSJEČAN BROJ DNEVNO ODIGRANIH

RUNDI, PROSJEČAN PRIHOD, NAKNADE) .................................................................... 11

4.3 ANALIZA TRŽIŠTA GOLF IGRALIŠTA U HRVATSKOJ, S POSEBNIM OSVRTOM

NA ISTARSKU ŽUPANIJU ..................................................................................................... 14

5 TURISTIČKA PONUDA I POTRAŽNJA NA PODRUČJU REPUBLIKE HRVATSKE I

ISTARSKE ŽUPANIJE ............................................................................................................ 15

5.1 SMJEŠTAJNI KAPACITETI ...................................................................................................... 15

5.2 DOLASCI I NOĆENJA TURISTA ............................................................................................. 16

5.3 POTROŠNJA TURISTA.............................................................................................................. 18

6 REPREZENTATIVAN UZORAK TURISTIČKIH RESORTA SA GOLF IGRALIŠTEM

.................................................................................................................................................... 19

7 LOKACIJA ................................................................................................................................ 22

7.1 HRVATSKA I ISTRA – OSNOVNI PODACI ......................................................................... 22

7.2 PROMETNA POVEZANOST .................................................................................................... 23

7.3 ANALIZA MIKROLOKACIJE ................................................................................................... 24

8 STATUS PROJEKTA (PROSTORNO PLANSKA DOKUMENTACIJA, IMOVINSKO

PRAVNI ODNOSI) .................................................................................................................. 26

8.1 PROSTORNO PLANSKA DOKUMENTACIJA .................................................................... 26

8.2 IMOVINSKO PRAVNI ODNOSI .............................................................................................. 28

9 SADRŽAJ PROJEKTA ............................................................................................................ 29

10 FINANCIJSKA PROJEKCIJA ................................................................................................. 31

10.1 INVESTICIJA ................................................................................................................................ 31

10.1.1 DINAMIKA INVESTIRANJA .................................................................................. 35

10.2 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA HOTELSKOG POSLOVANJA ......................... 36

10.2.1 FORMIRANJE PRIHODA ........................................................................................ 36

10.2.2 FORMIRANJE RASHODA ....................................................................................... 36

10.2.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA .................................................. 38

10.3 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA ZA GOLF IGRALIŠTE POSLOVANJA ........ 39

10.3.1 FORMIRANJE PRIHODA ........................................................................................ 39

10.3.2 FORMIRANJE RASHODA ....................................................................................... 39

10.3.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA .................................................. 41

10.4 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA PRODAJE VILA ................................................. 42

10.4.1 FORMIRANJE PRIHODA OD PRODAJE VILA ................................................. 42

10.4.2 FORMIRANJE RASHODA OD PRODAJE VILA ................................................ 42

10.4.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA OD PRODAJE VILA ........... 43

10.5 PROJEKCIJA POSLOVANJA I OCJENA PROJEKTA.......................................................... 44

1

1 SAŽETAK

Društvo Histria Fecunda d.o.o. osnovano je 2012. godine s ciljem razvijanja projekta

Golf&Yacht resort Larun, na području Općine Tar-Vabriga u Istarskoj županiji.

U sklopu projekta, na površini od 128,5 ha planira se izgradnja golf igrališta sa 18 rupa,

hotela visoke kategorije, te 125 luksuznih vila. Također, kao sastavni dio projekta planirana

je i izgradnja golf kuće, golf akademije, servisa, komercijalnih sadržaja i golf vježbališta. U

zoni obuhvata projekta nalazi se i arheološki park površine 16,2 ha, te maslinik površine

16,5 ha, koji predstavljaju dodanu vrijednost projekta. Arheološki park Loron u naravi

predstavlja gospodarsko-stambeni kompleks, jedan od centara proizvodnje rimskih opeka i

amfora na istočnom Jadranu, te je upisan u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske.

Maslinik broji cca 4.700 maslina, a područje je sukladno prostornim planovima izvan zone

građevinskog područja. Kroz maslinik prolazi jedan dio golf terena, gdje je prema

masterplanu smještena najatraktivnija 10-ta rupa golf igrališta.

Projekt je u visokoj fazi razvoja. Do danas su na projektu realizirane slijedeće aktivnosti:

izvršena je kompleksna pravna analiza vlasničkih odnosa te su zaključeni ugovori o

kupoprodaji većeg dijela zemljišta

izvršena je kompletna analiza prirodnih osobitosti područja,

utvrđena je granica obuhvata projekta u prostorno-planskoj dokumentaciji

izrađena je posebna geodetska podloga za cjelokupno područje obuhvata projekta

izvršena je valorizacija krajobraznog prostora

izvršeno je arheološko rekognosciranje terena

izrađeno je prostorno programsko rješenje obalnog područja

izrađen je masterplan projekta.

Urbanistički plan uređenja zone obuhvata je u završnoj fazi, u tijeku je i izrada Studije

utjecaja na okoliš te sklapanje ugovora za kupnju ostatka privatnog zemljišta u zoni

obuhvata projekta.

S obzirom na stupanj razvoja projekta te atraktivnost lokacije vlasnici Društva Histria

Fecunde procjenjuju vrijednost svojih udjela na 25.000.000 EUR. Svrha ove studije je

dokazati potencijalnim kupcima Društva neupitnu mogućnost povrata uloženog kapitala.

2

2 STANJE DRUŠTVA

U nastavku je dana kratka analiza financijskih izvještaja društva na dan 31.12.2013.

2.1 BILANCA

BILANCA NA DAN 31.12.2013.

KRATKOTRAJNA IMOVINA 12.760.632 KAPITAL I REZERVE 12.667.042

Zalihe 11.854.246 Upisani temeljni kapital 20.000

Nekretnine za daljnju prodaju 9.202.595

Dodatno uređenje / dorade nekretnina 2.651.650 Kapitalne rezerve 10.519.119

Uplaćeni udjeli 10.519.119

Potraživanja 444.201 Rezerve iz dobiti 2.601.186

Potraživanja od kupaca 14.034 Ostale rezerve 2.601.186

Potraživanja za dane predujmove 185.238 Preneseni gubitak -267.262

Potraživanja od države i dr.institucija 244.929 Preneseni gubitak -267.262

Gubitak poslovne godine -206.001

Gubitak poslovne godine -206.001

Financijska imovina 462.185

Dani kratkotrajni zajmovi 462.185 KRATKOROČNE OBVEZE 123.893

NOVAC U BANCI I BLAGAJNI 30.304 Obveze prema dobavljačima 123.893

UKUPNA AKTIVA 12.790.935 UKUPNA PASIVA 12.790.935

2.1.1 KRATKOTRAJNA IMOVINA

Zalihe

Nekretnine za daljnju prodaju nabavne vrijednosti 9,2 milijuna kn prikazuju slijedeće:

plaćena zemljišta s uključenim porezom na promet nekretnina na kojima je Društvo

uknjiženo kao vlasnik ukupne površine 1 ha

plaćeni predujmovi za nabavku zemljišta za koje su sklopljeni ugovori s fizičkim

osobama ukupne površine 16,5 ha.

Pozicija «Dodatno uređenje nekretnina» u vrijednosti 2,7 milijuna kn, strukturirana je

kako slijedi:

Iznos u kn

Projektna dokumentacija (Urbanistica, Aava savjetovanje, D.I. Diethard Fahrenleitne) 707.472

Geodetske usluge (Geodil) 310.380

Savjetovanje i koordiniranje/management (M. Chanan, Darrer Istra futura) 767.956

Studije krajobraza (A.B.C.D., Studio za krajobrazbu) 145.000

Studija utjecaja na okoliš (Geotehnički fakultet) 239.000

3

Odvjetničke/bilježničke usluge 458.623

Sudske pristojbe 14.250

Korektura i lektura web tekstova za Golf Larun (Funditus) 8.970

SVEUKUPNO kn 2.651.650

Potraživanja

Potraživanja od kupaca u ukupnom iznosu od 14.034 kn odnose se na obračunate

kamate (za 2012. i 2013. godinu) po danim pozajmicama članovima društva kako

slijedi:

Trambaiolo Renato – 1.488 kn

Vukušić Marijan – 12.546 kn

Potraživanja za dane predujmove u ukupnom iznosu od 185.238 kn (M.Chanan

75.738kn i Aava savjetovanje 109.500kn) odnose se na unaprijed plaćene usluge za

koje još nisu izdani računi, a koje će u budućem razdoblju uvećati stanje kratkotrajne

imovine – zalihe, odnosno biti će knjiženi na konto dodatnog uređenja.

Potraživanja od države i drugih institucija u iznosu od 244.929 kn predstavljaju više

plaćeni PDV u iznosu od 243.751 kn i više plaćenu članarinu HGK u iznosu od 1.178 kn.

Financijska imovina

Sastoji se od danih kratkoročnih zajmova članovima društva u 2012. i 2013. godini i to

kako slijedi:

Trambaiolo Renato – 22.710 kn

M. Chanaan d.o.o. – 138.500 kn

Vukušić Marijan – 300.975 kn

2.1.2 NOVAC U BANCI I BLAGAJNI

Stanje na kunskom (20.759 kn) i deviznom (1.283 € = 9.545 kn) žiro računu otvorenog kod

Hypo-Alpe-Adria bank d.d.

2.1.3 KAPITAL I REZERVE

Upisani temeljni kapital

Na dan sastavljanja izvještaja temeljni kapital iznosi 20.000 kn, a sastoji se od 100

poslovnih udjela u nominalnom iznosu od 200 kn kojeg su imatelji 17 članova društva.

Pregled dan u nastavku:

Iznos u kn br. posl. udjela

Gianelletti Merico 4.000 20

Valente Luciano 1.000 5

4

Justyna Aleksandra Vukušić

2.000 10

Paolo Xoccato 1.400 7

Corradin Antonio 400 2

Vivoda Maurizio 1.000 5

Kocijančić Edi 2.000 10

Mariano Gava 2.600 13

Milohanić Jordan 600 3

Deković Eduard 600 3

Brugnera Dino 1.400 7

Matijašić Elvino 1.000 5

Ceola Stefano 400 2

Adriani Carlo 1.000 5

Zanuso Leonardo Luigi 200 1

Pelegrin Maurizio 200 1

Bortolamei Andrea 200 1

SVEUKUPNO kn 20.000 100

Kapitalne rezerve i rezerve iz dobiti

Kapitalne rezerve i rezerve iz dobiti nastale su dodatnim plaćanjem (činidbama) članova

društva prema donesenim Odlukama (5) u 2012. i 2013.g. temeljem članka 6.a. Društvenog

ugovora o osnivanju društva Histria Fecunda d.o.o. od 28.09.2012.g., a pregled plaćanja dan

je u nastavku:

Kapitalne rezerve

% Rezerve iz

dobiti %

Gianelletti Merico 2.486.729 23,64 221.100 8,50

Valente Luciano 557.534 5,30 217.263 8,35

Adriani immobilis d.o.o. 416.542 3,96 223.958 8,61

Paolo Xoccato 732.186 6,96 336.729 12,95

Marangoni d.o.o. 0 0,00 263.000 10,11

Corradin Antonio 123.533 1,17 164.348 6,32

Vivoda Maurizio 299.146 2,84 404.000 15,53

Kocijančić Edi 1.153.770 10,97 357.756 13,75

Mariano Gava 1.543.623 14,67 413.032 15,88

Milohanić Jordan 288.500 2,74 0 0,00

Deković Eduard 406.480 3,86 0 0,00

Brugnera Dino 1.075.333 10,22 0 0,00

Matijašić Elvino 496.913 4,72 0 0,00

Ceola Stefano 306.544 2,91 0 0,00

Adriani Carlo 168.473 1,60 0 0,00

Zanuso Leonardo Luigi 154.313 1,47 0 0,00

Pellegrin Maurizio 216.649 2,06 0 0,00

Bortolamei Maurizio 87.126 0,83 0 0,00

5

Bortolamei Andrea 5.724 0,05 0 0,00

UKUPNO kn 10.519.119 100 2.601.186 100

SVEUKUPNO kn 13.120.305

Preneseni gubitak / gubitak poslovne godine

Preneseni gubitak u iznosu od 267.262 kn odnosi se gubitak za 2012.g., dok je gubitak

poslovne godine u iznosu od 206.001 kn nastao iz redovitog poslovanja o čemu detaljnije u

točki 2. Prihodi i rashodi.

2.1.4 KRATKOROČNE OBVEZE

Sastoje se od obveza prema dobavljačima u zemlji (Urbanistica 63 tis.kn, Zajednički

odvjetnički ured Veljović 49 tis.kn, Val 12 tis.kn)

2.2 PRIHODI I RASHODI

Račun dobiti i gubitka za razdoblje 01-12/2013

UKUPNI PRIHODI 14.523 100%

FINANCIJSKI PRIHODI 14.523 100%

Prihodi od kamata 14.523 100%

UKUPNI RASHODI 220.524 100%

POSLOVNI RASHODI 201.810 92%

Troškovi uredskog materijala 18.043 8%

Troškovi sitnog inventara 1.551 1%

Troškovi telefona i interneta 9.814 4%

Zakupnine i najamnine 1.363 1%

Grafičke usluge 24.840 11%

Intelektualne usluge (knjigovodstvene, odvjetničke, i sl.)

104.126 47%

Reprezentacija 25.614 12%

Bankovne usluge 8.680 4%

Porezi koji ne ovise o rezultatu 1.000 0%

Ostali troškovi - nematerijalni 6.780 3%

FINANCIJSKI RASHODI 18.714 8%

Negativne tečajne razlike 18.714 8%

GUBITAK RAZDOBLJA -206.001

Budući da se društvo aktivno bavi investicijama u projekte, trenutno ne ostvaruje poslovne

prihode, a gubitak poslovne godine u iznosu od 206.001 kn nastao je iz tekućih troškova

poslovanja.

6

3 MAKROEKONOMSKI OKVIR

Gospodarstvo je u Hrvatskoj u razdoblju od 2002. do 2007. godine stalno raslo, sa stopom

BDP-a većom od 4%. Rast se nastavio i u 2008. godini, no zbog globalne ekonomske krize

smanjen je na 2,1%. 2009. godine je zabilježen najveći pad BDP-a od 6,9%, a negativan

trend se nastavio sve do danas. Procjena je da je za 2013. godinu ostvarena stopa rasta

BDP-a od -1,0%.

Kretanje stope rasta BDP-a - usporedba sa zemljama EU Izvor: HGK, Ministarstvo financija

Slično kao i u Hrvatskoj, u 2009. godini su sve promatrane članice Europske unije, kao i

Europska unija u cjelini, bilježile negativan trend gospodarskih kretanja. Sljedeće dvije

godine označile su lagani oporavak, da bi 2012. i 2013. godini ponovno došlo do smanjenja,

i to u Italiji, Sloveniji, ali i ukupno na razini Europske unije. Za 2014. godinu Europska

komisija predviđa rast od 1,4% na razini unije. Takvo predviđanje temelji na rastu domaće

potražnje kao glavnog pokretača gospodarskog oporavka, a koji bi trebao nastati uslijed

povećane potrošnje, investicija, boljih uvjeta financiranja i onih na tržištu rada, te veće

kupovne moći stanovništva. Na razini Hrvatske, Ministarstvo financija za 2014. godinu

predviđa rast BDP-a od 1,3%, za 2015. rast od 2,2%, te daljnji rast od 2,5% u 2016. godini.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

BDP (mil EUR) 43.389 47.543 44.781 44.441 44.220 43.707 43.342

BDP po stanovniku 9.774 10.718 10.111 10.059 10.329 10.240 10.156

godišnja stopa rasta BDP-a 5,1% 2,1% -6,9% -2,3% -0,2% -1,9% -1,0%

prosječna godišnja stopa inflacije 2,9% 6,1% 2,4% 1,1% 2,3% 3,4% 2,2%

izvoz robe i usluga (mil EUR) 9.044 9.648 7.548 8.912 9.606 9.607 8.986

uvoz robe i usluga (mil EUR) 18.900 20.991 15.256 15.138 16.327 16.159 15.792

izravna strana ulaganja (mil EUR) 3.600 4.056 2.567 389 1.087 1.066 918

prosječni devizni tečaj HRK/EUR 7,34 7,22 7,34 7,29 7,43 7,52 7,57

devizni prihod od turizma (mil EUR) 6.753 7.459 6.380 6.230 6.617 6.859 7.181

* procjena na temelju rezultata prva tri kvartala

5,1%

2,1%

-6,9%

-2,3%

-0,2%

-1,9% -1,0%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Italija Njemačka Slovenija Europska unija RH

7

U pogledu izravnih stranih ulaganja, najmanje je uloženo u 2010. godini - samo 389 mil

EUR. U sljedećim su godinama ona iznosila oko milijardu eura.

Tečaj kune u odnosu na euro je u promatranom razdoblju rastao, te se kretao od 7,34 do

7,57.

Devizni prihod od turizma je, izuzev 2010. i 2011. godine, u stalnom porastu. Procjenjuje se

da je u 2013. godini iznosio oko 7,2 mlrd EUR.

8

4 TRŽIŠTE GOLF IGRALIŠTA

Europsko tržište golf igrališta konstantno je raslo od 1985. do 2011. godine, kada je

zabilježen pad broja registriranih golf igrača za 1,1%. Pad se je nastavio i u 2012. godini, a u

2013. godini došlo je do blagog porasta broja registriranih igrača. Europa je u 2013. godini

brojala 4,4 milijuna registriranih igrača, te 6.811 golf igrališta. Od 1985. godine do 2013.

godine broj registriranih igrača rastao je po prosječnoj stopi od 5%, a broj golf igrališta po

stopi od 3%.

Razvoj golfa u Europi u razdoblju 1985. - 2010. Golf participation in Europe 2010, KPMG

POVEĆANJE BROJA GOLF IGRALIŠTA

Δ2010/1985 = +122%

Δ2010/2005= +7,7%

POVEĆANJE BROJA GOLFERA

Δ2010/1985= +238%

Δ2010/2005=+8,2%

Kao što je vidljivo iz prethodnog grafičkog prikaza, u razdoblju od 1985. do 2010. godine

broj golfera je utrostručen, a broj golf igrališta udvostručen, s time da je u zadnjih 10 godina

taj rast usporen kod oba pokazatelja (na cca 1-2% godišnje).

Najrazvijenije tržište golf igrališta na europskom području jesu Velika Britanija sa gotovo 3

tis golf igrališta i 1,25 mil registriranih igrača, Njemačka sa 719 golf igrališta i 635,1 tis

registriranih igrača, Francuska sa 583 golf igrališta i 422,8 tis registriranih igrača te

Švedska sa 454 igrališta i 491,4 tis registriranih golf igrača.

U pet europskih zemalja nalazi se 64% ukupnog broja registriranih igrača, te 70% ukupnog

broja igrališta na području Europe, što ukazuje na izrazito visoku koncentraciju ponude i

potražnje.

U prosjeku 65% europskih golfera su muškarci, 25% čine žene, a 10% juniori.

Broj registriranih golf igrača u 2013. godini Golf participation in Europe 2013

Broj igrališta Broj igrača broj igrača po golf

igralištu

V.Britanija i Irska 2.984 1.252.836 420

Njemačka 719 635.097 883

Francuska 583 422.761 725

Švedska 454 491.401 1.082

1.3121.714

2.499

3.187

4.1004.436

3.0293.578

4.867

5.7826.236

6.714

1985. 1990. 1995. 2000. 2005. 2010.

Broj golfera (u tisućama) Broj golf igrališta

9

Španjolska 345 313.787 910

Italija 278 101.817 366

Nizozemska 229 388.493 1.696

Danska 188 152.972 814

Norveška 177 110.362 624

Austrija 156 104.736 671

Finska 129 144.221 1.118

Češka 96 55.547 579

Švicarska 95 85.758 903

Belgija 80 57.074 713

Ostali 298 70.066 235

6.811 4.386.928 644

Ako promatramo samo mediteranske zemlje; Francusku, Španjolsku, Portugal, Tursku,

Grčku, Cipar i Hrvatsku, dolazimo do sljedećih podataka:

422.761

313.787

101.817

14.198

5.649

1.830

1.464

550

BROJ IGRAČA

583

345

278

87

20

8

10

5

BROJ IGRALIŠTA

10

Iz priloženih se grafova jasno vidi kako Francuska, Španjolska i Italija imaju najrazvijenije

tržište golfa, te uvelike odskaču u odnosu na druge mediteranske zemlje, naročito po broju

golf igrača i igrališta. Od ostalih zemalja ističe se Portugal, zatim Turska, Grčka i Cipar.

Hrvatska je na najnižoj razini, sa samo pet golf igrališta, 550 registriranih igrača i vrlo

niskom stopom participacije.

4.1 ANALIZA ODIGRANIH RUNDI NA GOLF IGRALIŠTIMA

Kako bi se utvrdila veličina potražnje za golf sadržajem u nastavku je dan pregled

najznačajnijih relevantnih podataka preuzetih iz istraživanja Golf Benchmark Survey, 2008., KPMG. Spomenuto istraživanje obuhvaća uzorak od 1.500 golf igrališta (18 rupa - 64%, 9

rupa – 20%, 27 rupa – 16% uzorka) diljem Europe, Bliskog istoka i Afrike, tzv. EMA regije.

Za analizu veličine potražnje relevantni su podaci o broju registriranih igrača, te o broju

odigranih rundi. Pritom je važno uzeti u obzir i broj mogućih dana igranja.

Prosječan broj odigranih rundi po golf igralištu razlikuje se od regije do regije, ovisno o

klimatskim uvjetima, kao i o turističkoj orijentiranosti regije. Osim toga, za mjesta koja su

turistički etablirana karakterističan je veći broj green fee runda u odnosu na runde članova.

Upravo je zbog toga za zemlje jugoistočnog Mediterana udio green fee runda čak 90%.

Golf igrališta Bliskog istoka i Južne Afrike imaju najveći prosječan broj odigranih rundi

(40.237, 33.575), a najmanje prosječno odigranih rundi (12.525) po golf igralištu ima

Istočna Europa gdje se nalazi i Hrvatska. Međutim zbog činjenice da je Hrvatska prepoznata

turistička destinacija, te da se nalazi u nastavku jugoistočnog Mediterana, pri analizi

potražnje potrebno je u obzir uzeti i pokazatelje navedene regije.

PROSJ. BROJ ODIGRANIH RUNDI

ISTOČNA EUROPA

12.525

JUG-IST MEDITERAN

23.104

PROSJ. BROJ ODIGRANIH RUNDI

TOP 50% IGRALIŠTA

ISTOČNA EUROPA

17.700 (+41%)

JUG-IST MEDITERAN

36.583 (+58%)

0,65%

0,68%

0,17%

0,13%

0,01%

0,02%

0,17%

0,01%

STOPA PARTICIPACIJE

11

Prosječan broj odigranih rundi po golf igralištu (18 rupa) Golf Benchmark Survey 2008, KPMG

Prema podacima iz dokumenta Golf Benchmark Eastern Europe, 2007.:

sa 93% golf igrališta upravljao je sam vlasnik, a sa 7% vanjski management

golf igralište sa 18 rupa prosječno je imao 350 članova

svaki je član u prosjeku odigrao 16 runda

4.2 OSTALI VAŽNI POKAZATELJI (PROSJEČAN BROJ DNEVNO ODIGRANIH

RUNDI, PROSJEČAN PRIHOD, NAKNADE)

U nastavku su prikazani sljedeći pokazatelji poslovanja golf igrališta:

prosječan broj dnevno odigranih rundi,

udio green free runda u ukupnom broju odigranih rundi

broj registriranih igrača

prosječan prihod

prihod po odigranoj rundi

visine naknada.

Prosječan broj dnevno odigranih rundi varira od 50 (Istočna Europa) do 112 (Bliski

istok). U zemljama Jugoistočnog Mediterana odigra se u prosijeku 64 rundi dnevno. Top 20

golf igrališta postižu od 41% do 90% bolje rezultate od onih prikazanih u tablici.

Prihodi golf igrališta ostvaruju se na temelju initiation fee naknda, godišnje naknade za

članstvo, te green fee naknade.

Initiation fee, odnosno naknada za učlanjenje prisutna je samo kod malog broja golf

igrališta. U Italiji samo 12% golf igrališta zahtjeva plaćanje navedene naknade za svaki tip

članstva, njih 21% samo za određene tipove članstva, a čak 67% golf igrališta uopće ne

naplaćuje učlanjenje. Prosječne cijene naknada u promatranim regijama kreću se od 270

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

Bliski istok

Južna Afrika

Benelux

Velika Britanija i Irska

Zapadna Europa

Jugoistočni Mediteran

Srednja Europa

Sjeverna Europa

Istočna Europa

GREEN FEE RUNDE RUNDE ČLANOVA

12

EUR u zemljama Jugoistočnog Mediterana, do 6.466 EUR, što je prosjek za zemlje Zapadne

Europe. Najviša naknada za učlanjenje u 2007. godini zabilježena je u Španjolskoj, i iznosila

je 9.749 EUR.

Prosječna godišnja članarina najniža je u Sjevernoj Europi i iznosi 430 EUR, dok na Bliskom

Istoku prosječna godišnja članarina iznosi 2.982 EUR. U zemljama Zapadne Europe

prosječna godišnja članarina iznosi oko 1.606 EUR, a na jugoistočnom Mediteranu oko

1.300 EUR.

Cijene green fee rundi formiraju se različito za vikend i ostale dane (radne i neradne

dane). Tako prosječna green fee naknada za vikend za zemlje Jugoistočnog Mediterana

iznosi 71 EUR, a za zemlje Istočne Europe 37 EUR. Prosječna green fee naknada kroz tjedan

za zemlje Jugoistočnog Mediterana iznosi 68 EUR, a za zemlje Istočne Europe 29 EUR.

DANI IGRANJA

PROSJEČAN BROJ

DNEVNO ODIGRANIH

RUNDI

GREEN FEE RUNDEBROJ REGISTRIRANIH

IGRAČA

PROSJEČAN PRIHOD

(18 RUPA)

PRIHOD PO ODIGRANOJ

RUNDI

GREEN FEE

NAKNADE -

VIKEND (2007)

GREEN FEE

NAKNADE -

OSTALI DANI (2007)

GODIŠNJE

NAKNADE

ČLANOVIMA(2007)

INITIATION

FEE(2007)

Središnja Europa 300 72 28% 709.388 1.149.000 EUR 53 EUR 56 EUR 47 EUR 1.205 EUR 3.473 EUR

Sjeverna Europa 234 84 33% 979.338 756.000 EUR 38 EUR 42 EUR 36 EUR 430 EUR 652 EUR

Velika Britanija i Irska 357 75 33% 1.513.888 933.000 EUR 35 EUR 50 EUR 43 EUR 821 EUR 2.327 EUR

Zapadna Europa 340 76 35% 811.470 1.415.000 EUR 55 EUR 56 EUR 49 EUR 1.606 EUR 6.466 EUR

Benelux 348 81 39% 357.000 1.384.000 EUR 49 EUR 59 EUR 48 EUR 1.018 EUR 1.560 EUR

Bliski istok 359 112 46% 17.900 5.838.000 EUR 145 EUR 107 EUR 88 EUR 2.982 EUR 1.164 EUR

Istočna Europa 249 50 51% 54.942 559.000 EUR 45 EUR 37 EUR 29 EUR 691 EUR 1.831 EUR

Južna Afrika 345 97 54% 136.818 903.000 EUR 27 EUR 30 EUR 30 EUR 476 EUR 357 EUR

Jugoistočni Mediteran 361 64 90% 10.013 1.605.728 EUR 71 EUR 68 EUR 1.300 EUR 270 EUR

Prosječan prihod za Jugoistočni Mediteran izračunat na temelju naknada i ukupnog broja odigranih rundi

max2007 = 9.749 EUR (Španjolska)

Italija = 3.118 EUR

max2007 = 2.982 EUR (UAE)

Italija= 1.945 EUR

Španjolska= 1.824 EUR

Portugal= 1.344 EUR

prosjek = 49 EUR

prosjek (bez Bliskog istoka) = 44 EUR

prosjek = 56 EUR

prosjek (bez Bliskog istoka) = 50 EUR

VELIKA BRITANIJA

TOP 20 +116%

drugih TOP 20 +31%

sljedećih TOP 20 -11%

TOP 20 – više odigranih rundi od prosjeka

Zapadna Europa +90%

Srednja Europa +63%

Sjeverna Europa +69%

Istočna Europa +41%

14

4.3 ANALIZA TRŽIŠTA GOLF IGRALIŠTA U HRVATSKOJ, S POSEBNIM OSVRTOM

NA ISTARSKU ŽUPANIJU

Kao što je navedeno u uvodnom dijelu ove cjeline, Hrvatska je, sa 5 golf igrališta i 550

registriranih igrača, na samom začelju Mediteranskih zemalja.

Golf igrališta koja djeluju na području Hrvatske i koja će se obrađivati u benchmark analizi

su sljedeća:

Kempinski Golf Adriatic, Umag

Brijuni Golf Course, Brijuni

Dolina Kardinala Golf&Country Club – Championship & Family Course, Krašić

Golf&Country Club Zagreb – Championskip&Exclusive Course, Zagreb

Sveti Martin Spa&Golf Resort, Sveti Martin na Muri

U skladu sa Strategijom razvoja turizma Republike Hrvatske do 2020. godine, cilj je izgraditi

30 vrhunskih golf igrališta uglavnom rekreativnog (a tek nešto malo i natjecateljskog)

karaktera, te ih organizirati u nekoliko regionalnih grozdova (grozd predstavlja cca pet

igrališta koja su međusobno udaljena na oko jedan sat vožnje automobilom).

Analizom okvirnih mogućnosti razvoja golfa u Istri, izrađenoj od strane Istarske županije

2009. godine, definirane su 23 potencijalne lokacije za izgradnju golf igrališta. U važećem

županijskom prostornom planu predviđene su 22 lokacije, od kojih su dvije u funkciji

(prikazano na slici).

GOLF IGRALIŠTA U FUNKCIJI

GOLF IGRALIŠTA PREVIDĐENA PROSTORNIM PLANOM ISTARSKE ŽUPANIJE GOLF IGRALIŠTE LARUN

planirani GOLF LARUN

15

5 TURISTIČKA PONUDA I POTRAŽNJA NA PODRUČJU REPUBLIKE

HRVATSKE I ISTARSKE ŽUPANIJE

5.1 SMJEŠTAJNI KAPACITETI

Hrvatska je u 2012. godini raspolagala sa

oko 900 tis smještajnih kapaciteta. Od tog

broja, gotovo polovica otpada na kućanstva

(47%), slijede kampovi (24%), te zatim

hoteli, vile i aparthoteli (14%).

U razdoblju od 2007. do 2012. godine, stalni

rast bilježe hoteli, vile i aparthoteli, kao i

kampovi, dok se broj smještajnih kapaciteta

u turističkim naseljima smanjuje.

Struktura smještajnih kapaciteta Hrvatske

u 2012. godini Izvor: DZS, Turizam 2012.

Smještajni kapaciteti (2007.-2012.) Izvor: DZS, Turizam 2012.

2007. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012.

Hrvatska

944.076 968.610 969.726 909.951 934.564 903.390

Hrvatska (bez luka nautičkog turizma)

881.987 906.433 908.768 909.951 934.564 903.390

Hoteli, vile i aparthoteli 115.794 117.902 121.086 122.879 128.003 129.151

Turistička naselja 52.460 47.664 31.678 31.891 29.862 33.735

Kampovi, kampirališta i kamp odmorišta

214.482 213.646 218.491 221.089 218.571 220.019

Kućanstva 431.787 453.631 446.354 439.927 464.716 421.643

Luke nautičkog turizma 62.089 62.177 60.958 / / /

Ostali objekti 67.464 73.590 91.159 94.165 93.412 98.842

Na Istarsku županiju, kao najrazvijeniju turističku regiju, otpada 27% od ukupnih

smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj. U samoj strukturi prevladavaju kampovi, slijede

kućanstva te potom hoteli.

U Hrvatskoj je u 2012. godini poslovao 631 hotel. Od toga, 30 je hotela najviše kategorije

(pet zvjezdica), 190 hotela posjeduju 4 zvjezdice, a daleko najveći broj od 320 hotela ima tri

zvjezdice. Ipak, u posljednjim se godinama nazire trend povećanja hotelskih smještaja više

kategorije, pa je tako znatno porastao broj hotela sa 4 zvjezdice. Slijedi prikaz hotelskih

kapaciteta po kategorijama:

14%4%

24%

47%

11%

Hoteli, vile iaparthoteli

Turističkanaselja

Kampovi,kampirališta i

kampodmorišta

Kućanstva Ostali objekti

16

Struktura hotelskog smještaja s obzirom na kategorizaciju (2012.) Izvor: DZS, Turizam 2012.

5.2 DOLASCI I NOĆENJA TURISTA U Hrvatskoj je u 2012. godini ostvareno 11,8 mil dolazaka, što predstavlja rast od 3% u

odnosu na godinu prije. Istodobno je ostvareno 62,7 mil noćenja, odnosno 4% više nego u

prethodnoj godini. Promatra li se cijelo razdoblje, od 2005. do 2012. godine, dolazi se do

složene godišnje stope rasta (CAGR) od 2,15%.

Dolasci turista od 2005. do 2012. Izvor: DZS, Turizam

U ukupnom broju dolazaka domaći turisti čine 12% koji ostvaruju 3,6 noćenja po dolasku,

dok preostali dio čine strani turisti, sa prosječnih 5,5 noćenja po dolasku. Ukupan prosjek

noćenja po dolasku iznosi 5,3.

Noćenja turista od 2005. do 2012. Izvor: DZS, Turizam

Ostvarena noćenja, kako u Istri tako i na razini Hrvatske, najvećim su dijelom zasluga ljetnih

mjeseci, kada su i smještajni kapaciteti dupkom puni.

*****10.461

****43.688

***55.076

**18.244

-10.000 10.000 30.000 50.000 70.000 90.000 110.000 130.000

9.995 10.38511.162 11.261 10.935 10.604

11.456 11.835

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

u t

is. (

00

0)

DOLASCI -domaći turisti DOLASCI - strani turisti DOLASCI - ukupno

9,99510,385

11,162 11,261 10,935 10,604

11,45611,835

5,1 5,1 5,0 5,1 5,1 5,3 5,3 5,3

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

10,00

11,00

12,00

13,00

2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012

DOLASCI (mil) BROJ NOĆENJA PO DOLASKU

CAGR 2,15%

17

U pogledu tipa smještaja, najveći se broj dolazaka (39%) ostvaruje u hotelima, vilama i

aparthotelima, zatim u kućanstvima (26%) te kampovima (20%). U broju noćenja

prednjače kućanstva (35%), slijede hoteli, vile i aparthoteli (26%) i nakon toga kampovi

(25%).

Struktura gostiju pokazuje nadmoć njemačkih gostiju, sa 20% od ukupno ostvarenih

noćenja. Slijede ih gosti iz Slovenije, Austrije, Italije i Češke, sa zajedničkim udjelom od 7 do

10%.

Osvrt na pokazatelje turističkog prometa u Istarskoj županiji

Dolasci udio Istarske županije

Noćenja udio Istarske županije

U Istarskoj županiji je u 2012. godini ostvareno 25% ukupnog broja dolazaka i 32% ukupnog broja noćenja Republike Hrvatske. Struktura gostiju je slična onoj koja se ostvaruje na razini Hrvatske, s prisutnim većim udjelom nizozemskih gostiju.

3 mil dolazaka

20 mil noćenja

6,7 noćenja po dolasku

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

sij vlj ožu tra svi lip srp kol ruj lis stu pro

ost

va

ren

a n

oće

nja

u I

sta

rsk

oj

žup

an

iji

ost

va

ren

a n

oće

nja

u R

ep

ub

lici

Hrv

ats

ko

j

HRVATSKA ISTRA

39%

26%

26%

35%

20%

25%

4%

4%

12%

9%

DOLASCI

NOĆENJA

Hoteli, vile, aparthoteli Kućanstva Kampovi Turistička naselja Ostali

25%

32%

18

5.3 POTROŠNJA TURISTA Institut za turizam u sklopu svojih istraživanja izdaje i publikaciju Ljeto u kojoj se objavljuju

stavovi i potrošnja turista u Hrvatskoj. Na osnovu prikupljenih podataka izrađuju se

trendovi obilježja turističke potražnje, analizira potrošnja i zadovoljstvo turista, te navode

prednosti i nedostaci turističke ponude.

Rezultati istraživanja ukazuju na glavne motive dolazaka gostiju kao što su odmor i

opuštanje, ali i zabava, nova iskustva i doživljaji, koji postaju sve važniji čimbenik u

privlačenju turista. Analiza potrošnje rezultirala je brojkom od 55 EUR prosječne dnevne

potrošnje u 2007. godini, te 58 EUR u 2010. godini.

Sljedeći graf prikazuje potrošnju gostiju po segmentima, za 2007. i 2010. godinu.

Prosječna dnevna potrošnju turista (u EUR)

Izvor: Ljeto, Institut za turizam

Izvor: Institut za turizam, Ljeto 2010., Ljeto 2007.

Iz grafa je jasno vidljiv porast potrošnje u segmentima smještaja, sporta, zabave i hrane u

objektima, uz istovremeni pad u svim ostalim segmentima.

Najveću prosječnu dnevnu potrošnju bilježe hotelski gosti. Slijede ih gosti turističkih naselja

(74 EUR), gosti u kampovima (47 EUR), te naposljetku gosti u privatnom smještaju (43

EUR).

29

5 63

84 1 1 1

0

5

10

15

20

25

30

Smještaj Hrana u objektu Hrana izvan objekta Piće Kupnja Sport i zabava Kultura Izleti Ostalo

2007.

2010.

19

6 REPREZENTATIVAN UZORAK TURISTIČKIH RESORTA SA GOLF

IGRALIŠTEM

Za reprezentativni uzorak uzeta su 3 golf resorta smještenih na Mediteranskom moru:

Mar Menor Village Golf, Španjolska

Costa Navarino Grčka

Aphrodite Hills, Cipar

kao i golf Adriatic - resort Kempinski.

Pri izboru reprezentativnog uzorka u obzir je uzeta lokacija resorta, veličina golf igrališta,

kao i sadržaj resorta.

MAR MENOR VILLAGE GOLF, Španjolska

GREEN FEE vanjski korisnici: 80 EUR GREEN FEE gosti resorta: 51 EUR

18 rupa površina: 59 ha 5 km od Mar Menor-a golf dizajneri: Nicklaus, David Thomas klupska kuća, bar/restoran, pro-shop, golf škola, golf vježbališta hotel sa 57 soba i 7 suita 145 apartmana

3

Mar Menor Village Golf

Aphrodite hills

Golf Brijuni

Kempinski resort, golf Adriatic

Costa Navarino Golf

20

COSTA NAVARINO, Grčka

GREEN FEE vanjski korisnici: 95 EUR GREEN FEE gosti resorta: 85 EUR

18 rupa golf dizajneri: Bernhard Langer, Robert Trent Jones Jr. klupska kuća, bar/restoran, pro-shop, golf škola, golf vježbališta hotel sa 445 soba i suita ROMANOST RESORT – vile, sobe i suite

APHRODITE HILLS, Cipar

GREEN FEE: 100 EUR

18 rupa Golf dizajner: Cabell Robinson Golf akademija, Klupska kuća, bar/restoran, pro-shop, golf vježbališta Hotel sa 290 soba i suita 650 vila i apartmana

21

ADRIATIC GOLF – resort Kempinski,Hrvatska (Umag)

GREEN FEE: 60 EUR

18 rupa golf dizajneri: I. Diethard Fahrenleitner i DI. Barbara Eisserer Golf akademija, Klupska kuća, bar/restoran, pro-shop, golf vježbališta Hotel sa 165 soba i 21 suita 22 vile, 36 apartmana, 4 penthouse

22

7 LOKACIJA

7.1 HRVATSKA I ISTRA – OSNOVNI PODACI

Hrvatska je europska država, smještena na prijelazu iz Srednje u Jugoistočnu Europu. Na

sjeveru graniči sa Slovenijom i Mađarskom, na istoku sa Srbijom, jugoistočno sa Bosnom i

Hercegovinom i Crnom Gorom. Morsku granicu dijeli s Italijom.

Prema političkom ustroju Hrvatska je parlamentarna demokracija. Članica je Ujedinjenih

naroda, a 1. srpnja 2013. godine postala je i punopravna članica Europske unije.

Hrvatska je podijeljena na 20 županija i Grad Zagreb, te dalje na općine i gradove kao

najnižu razinu lokalne samouprave. Istarska županija je najzapadnija hrvatska županija,

koja zauzima najveći dio istarskog poluotoka. Na drugom je mjestu gospodarske

razvijenosti, odmah iza Grada Zagreba.

Zemljopisni položaj istarskog poluotoka povoljno utječe i na klimu koja je u priobalju

mediteranska, u unutrašnjim dijelovima subediteranska, dok u najvišim područjima Učke i

Ćićarije vlada predplaninsko-kontinentalna klima.

23

Osnovna obilježja klime na istarskom poluotoku su topla i suha ljeta, blage i ugodne zime, te

velik broj sunčanih dana. Karakteristični su vjetrovi bura (sjeveroistočni), jugo (jugoistočni)

i maestral (zapadni).

Iz kartografskih prikaza koji slijede, Istra se, prema količini oborina, može svrstati u

pretežito sušna područja. Izuzetak je 2010. godina koja je, sa velikom količinom kišnih

padalina, potpuno promjenila oborinsku sliku. Općenito, oborine su u Istri pretežito kišne, a

samo ponekad i rijetko, u obliku tuče ili snijega. Najkišniji dio godine je jesen, odnosno

period od rujna do studenog.

7.2 PROMETNA POVEZANOST

S obzirom na svoj zemljopisni položaj i značaj, Istra je danas vrlo dobro povezana sa

ostatkom Hrvatske i Europom. Gotovo čitava Istra pokrivena je autocestom Istarski ipsilon,

koji prometno povezuje velik broj istarskih gradova i općina, ali i čitav istarski polouotok sa

ostatkom Hrvatske i susjednom Slovenijom.

Lokacija Larun udaljena je svega 12km od čvora Poreč, postojećeg spoja na autocestu, a

planira se i izgradnja novog čvora u Taru, udaljenog od lokacije samo 6,5 km.

Slijedi udaljenost od većih europskih gradova:

Venecija 240 km

Trst 80 km

24

Beč 545 km

Ljubljana 160 km

München 560 km

Istra je izvrsno povezana i zračnim putem. Međunarodna zračna luka u Puli, središtu

županije, nalazi se na nekih sedamdeset kilometara od lokacije. Ima kapacitet od 1.000.000

putnika godišnje, uz maksimalni istovremeni prihvat od 10 zrakoplova, te 5.000 putnika.

Pulska zračna luka je u periodu od 2004. do 2012. godine udvostručila broj putnika,

povećala broj low-cost letova, te i dalje kontinuirano radi na povezivanju sa relevantnim

svjetskim destinacijama.

Nedaleko od lokacije nalazi se i zračna luka Rijeka, smještena na otoku Krku, godišnjeg

kapaciteta 600.000 putnika, te zračna luka Portorož, kapaciteta 18.000 putnika. Obje zračne

luke u mogućnosti su prihvatiti male, srednje i velike zrakoplove. I na kraju, tik do lokacije

smjestila se i sportska zračna luka Vrsar, sa mogućnošću prihvata manjih zrakoplova.

7.3 ANALIZA MIKROLOKACIJE

Lokacija golf projekta Larun nalazi se u općini Tar Vabriga, u blizini turističkog naselja

(kampa) Lanterna. Na slici u nastavku prikazana je namjena područja koje se nalazi u

neposrednoj blizini lokacije golf Laruna.

Naselja u neposrednoj blizini planiranog zahvata jesu naselja Tar-Vabriga te Červar porat.

Riječ je o manjim mjestima, gdje cijelo područje općine Tar-Vabriga te naselje Červar porat

25

broje ukupno oko 2.600 stanovnika. Cijelo je područje bogato arheološkim ostacima:

tragovi stopa dinosaurusa, ostaci mamuta, gradine pretpovijesnih ljudi, ostaci rimskih vila.

Na obali mjesta Červar porat smještena je luka nautičkog turizma II kategorije sa ukupno

220 vezova u moru. Sukladno prostornom planu planirana je izgradnja još dviju luka

nautičkog turizma Porto Vecchio sa 250 vezova, te luka nautičkog turizma Porto Valeta sa

190 veza. Također, planirane su i dvije sportsko ribarske luke St. Marina i Tarska Vala sa

ukupno 400 vezova.

Na području općine planiran je i golf resort Stancija Špin, površine 157 ha, sa 1600

smještajnih kapaciteta.

U zapadnom smjeru od lokacije golf igrališta Larun nalazi se turistička zona Lanterna, koja

je izgrađena u 55%-nom dijelu, a prema prostornom planu raspolaže sa ukupno 20.500

kreveta, s time da se na dijelove St.Blek-Dente, Brda, Santa Marina i Velika Mlaka odnosi

2000 kreveta.

U svrhu analize mogućnosti uređenja obalnog područja u blizini golf resorta Larun izrađeno

je Prostorno-programsko rješenje, a koncepcija uređenja prostora temeljem tog dokumenta

dana je u nastavku.

1 – PUNTICA

Sportsko rekreativni sadržaji

60% parkovni nasadi

40% sportski tereni i sadržaji

2 – ARHEOLOŠKI PARKOVI (2 lokacije)

Aleja amfora i natkriveni lokaliteti, vila

rustica, kamenolom (antika), podvodni

lokaliteti

3 – ADRENALINSKI PARKOVI

Visinski poligoni, paintball, sreličarstvo,

cageball, zipline, summo, beach bar,

stijena za penjanje

26

8 STATUS PROJEKTA (PROSTORNO PLANSKA DOKUMENTACIJA,

IMOVINSKO PRAVNI ODNOSI)

8.1 PROSTORNO PLANSKA DOKUMENTACIJA

Sukladno Prostornom planu Istarske županije

na području projekta predviđeno je golf

igralište (namjena R1). Tim je dokumentom Golf

Larun određen kao sportska građevina od

važnosti za Republiku Hrvatsku.

S obzirom na veličinu golf igrališta (veće od 40

ha) i odredbe prostornog plana Istarske

županije, detaljno lociranje, određivanje

obuhvata, veličina smještajnih kapaciteta te

uvjeti infrastrukturnog priključenja i opskrbe

kao i detaljni uvjeti zaštite prostora utvrđeni su

Prostornim planom uređenja općine Tar-

Vabriga (PPUO Tar-Vabriga).

Prostorni plan Istarske županije (PPIŽ)

Prostorni plan uređenja Općine Tar-Vabriga (PPUO Tar-Vabriga)

Prema PPUO Tar-Vabriga na području zahvata planirane su sljedeće namjene:

R1 – SPORTSKO REKREACIJSKA NAMJENA – golf igralište

TGS – golf igrališta sa smještajem

Ugostiteljske građevine smještajnog tipa (hoteli i turistička naselja, te ostale potrebne

ugostiteljske građevine) smještene su na području namjene TGS. Ukupna tlocrtna bruto

površina zatvorenih i natkrivenih građevina smije iznositi najviše 10% površine sportskih

terena. Sukladno PPUO Tar-Vabriga za područje golf resorta Larun predviđeno je 1.200

smještajnih kapaciteta.

Maslinik koji se nalazi u obuhvatu golf igrališta Larun mora zadržati svoju poljoprivrednu

funkciju.

Za obuhvat projekta predviđena je izrada plana užeg područja, tj. urbanistički plan

uređenja.

27

Urbanistički plan uređenja građevinskog područja golf igrališta Larun je u izradi, a površina

koja se uređuje navedenim planom iznosi 128,51 ha. U zoni obuhvata razlikuju se tri

namjene:

sportsko-rekreacijska namjena – golf igralište R1

površina maslinika PM – izvan građevinskog područja te

površine infrastrukturnih sustava (IS).

Površina maslinika (PM) - namijenjena je isključivo za poljoprivrednu djelatnost

(maslinarstvo, provođenje agrotehničkih mjera uređenja zemljišta, uređenje puteva i sl.)

Budući da je maslinik podijeljen na dva fizički razdvojena dijela u prostoru golfa, Planom je

na sjevernom dijelu maslinika predviđen prijelaz (za prolaz mehanizacije), koji se može

realizirati kao podzemni, nadzemni ili u razini terena.

POVRŠINA MASLINIKA - PM – izvan građevinskog područja 16,52 ha

U sklopu golf igrališta - sportsko rekreacijske namjene (R1) planiraju se površine sljedećih

sadržaja:

R1G1 golf teren 67,17 ha

R1G2 golf vježbališta 7,35 ha

R1G7 arheološki park 16,16 ha

R1GV vodene površine u funkciji golf igrališta iskazano u R1G1

R1G3 golf kuća (max 1.500 m2) 0,61 ha

R1G4 golf akademija (max 1.000 m2) 0,51 ha

R1G5 golf servis (max 1.500 m2) 0,42 ha

R1G6 komercijalni sadržaji (max 1.500 m2) 0,43 ha

R1S

smještajni kapaciteti u golf igralištu (1.200 postelja, tlocrtna bruto površina građevina – max 10% površine sportskih sadržaja)

16,35 ha

SPORTSKO REKREACIJSKA NAMJENA – R1 109,0 ha

128,51 ha

28

Površine infrastrukturnih sustava odnose se na javno parkiralište površine 0,63 ha, te javne

prometnice i putove površine 2,36 ha.

POVRŠINE INFRASTRUKTURNIH SUSTAVA - IS 2,99 ha

8.2 IMOVINSKO PRAVNI ODNOSI Ukupna površina u području obuhvata projekta je 128,5 ha, s time da je maslinik u golf

igralištu ukupne površine 16,52 ha izvan građevinskog područja.

Kako bi u cijelosti riješio imovinsko-pravne odnose na projektu, Investitor za sve parcele u

području obuhvata mora imati sklopljeni odgovarajući ugovor (koji ujedno mora biti

proveden i u zemljišnim knjigama).

Ukupna površina zemljišta koja je u vlasništvu fizičkih osoba iznosi 21,6 ha, s time da je za

17,6 ha ugovorena kupoprodaja, a za preostalih 4,0 ha potrebno je sklopiti ugovore.

Ostala će površina, koja nije u vlasništvu privatnih osoba, biti uzeta u koncesiju (institut

prava građenja), s izuzetkom onog zemljišta koje se nalazi u namjeni R1s. Naime, budući da

je na navedenom području planirana gradnja i prodaja luksuznih vila, potrebno je

predvidjeti kupnju i tog zemljišta (od Republike Hrvatske, Općine Tar-Vabriga).

površina (ha)

ZONA OBUHVATA 111,99

+ ukupna zona obuhvata (UPU) 128,51

- površina maslinika (UPU) 16,52

FIZIČKE OSOBE 21,59

FIZIČKE OSOBE - ugovoreno 17,58

FIZIČKE OSOBE - neugovoreno 4,01

POTREBNO KUPITI R1s (nije u vlasništvu fizičkih osoba) 12,98

+ površina R1s 16,35

- u vlasništvu fizičkih osoba 3,37

PRAVO GRAĐENJA 77,42

Sukladno dosadašnjim ugovorima za 17,58 ha ugovorena je kupoprodajna vrijednost u

iznosu od 4.757.148 EUR, na temelju čega se dolazi do prosječne postignute cijene od 27,06

EUR. Ukoliko se izdvoji područje R1s, gdje planiran golf smještaj, dolazi se do podatka da je

za 3,2 ha zemlje ugovorena kupoprodajna vrijednost od 1.395.943 EUR, odnosno 43,71

EUR/m2.

29

9 SADRŽAJ PROJEKTA Vizija projekta poznatog pod nazivom Larun Golf & Yacht Resort je postati vodeći luksuzni

resort na Jadranskom moru, sa četiri glavne komponente: hotel sa pet zvjezdica

(spa&wellness), rezidencijalni dio (vile), golf sa 18 rupa, vezovi sa šetalištem, restoranima i

zabavnim sadržajem.

Za potrebe dimenzioniranja i organiziranja sadržaja golf igrališta izvršeno je istraživanje

prostornih mogućnosti i ograničenja lokacija, te je izrađen masterplan, na kojem se temelji

urbanistički plan uređenja. U obzir su uzete geomorfološke, pejzažne, klimatske, kulturno-

povijesne i infrastrukturne odrednice lokaliteta.

Prisutnost maslinika površine 16,52 ha, te arheološkog parka površine 16,16 ha,

predstavljaju glavne odrednice pri planiranju smještaja sadržaja.

Maslinik broji cca 4.700 maslina, a radi se o prvom zasađenom masliniku nakon II svjetskog

rata.

Arheološki park Loron zaštićen je kao

kulturno dobro upisom u Registar kulturnih

dobara Republike Hrvatske. Radi se

gospodarsko-stambenom kompleksu, jednom

od centara proizvodnje najprije rimskih

opeka, a kasnije i rimskih amfora na istočnom

Jadranu.

Na lokaciji se osim arheološkog parka Loron

nalaze i drugi arheološki lokaliteti, kako je

prikazano na slici lijevo.

Golf igralište je smješteno sjeverno i južno od centralne prometnice, na način da je sedam

staza smješteno u sjevernom a 11 staza na južnom dijelu lokacije. Jedan dio golf terena

prolazi kroz sam maslinik, gdje bi trebala biti smještena najatraktivnija 10-ta rupa dužine

370 m.

Smještaj unutar golf igrališta nalazi se u centralnom dijelu obuhvata, južno od glavne

prometnice na površini od 16,35 ha, gdje je moguće planirati 1.200 postelja u hotelu i

vilama

30

Zona klupske kuće nalazi se uz smještajne kapacitete, kod planirane početne rupe br.1 i

završne rupe br.18. Namijenjena posjetiteljima golf igrališta-članovima i gostima, sa svim

pratećim i pomoćnim sadržajem (osnovni uslužni, ugostiteljski i administrativni sadržaji).

Maksimalna bruto razvijena površina klupske kuće iznosi 1.500 m2, dopuštene visine 7,5 m

(E=Po/Su+P+1). Uz klupsku kuću planirano je parkiralište (kapaciteta 180 mjesta).

Na lokaciji se nalaze dva golf vježbališta. Jedan je smješten istočno od područja smještajnih

kapaciteta, a drugi se nalazi u sklopu golf akademije, servisa i komercijalnih sadržaja.

Vježbalište služi za uvježbavanje svih vrsta udaraca, a sastoji se od dijela za ispucavanje

dugih i srednjih udaraca, dijela za uvježbavanje kratkih pich i chip udaraca, udaraca iz

pješčanog hazarda, puttinga i kratkih polja.

Golf akademija kao centralna građevina škole golfa sa svim pratećim i pomoćnim

sadržajima, nalazi se sjeverno od glavnog ulaza u plansko područje, uz jedno od dva golf

vježbališta. Najveća dopuštena bruto površina golf akademije iznosi 1.000 m2, a najveća

dopuštena visina građevine je 7,5 m (E=Po/Su+P+1).

Prostori za smještaj opreme i uređaja za održavanje, spremišta, garaže, servisa, radionica,

praonice i sl. smješten je u građevini golf servisa, sjeverno od golf akademije. Najveća

dopuštena bruto površina građevine iznosi 1.500 m2, a najveća dopuštena visina golf je 5,5

m (E=Po/Su+P).

Komercijalni sadržaji, maksimalne bruto izgrađene površine od 1.500 m2, nalaze se na

samom ulazu u plansko područje. Planirani su sljedeći sadržaji: ugostiteljski, uslužni,

trgovački i slični sadržaji kojima se kvalitativno dopunjuje sportsko-rekreacijska namjena

(turistički ured info-punkt, restoran, bar, trgovina lokalnih proizvoda, suvenirnica i sl.

Najveća dopuštena visina iznosi 4 m (E=Po/Su+P).

HOTEL

Max visina – 13,0 m

E=Po/Su+Pr+3

APARTMANI

Max visina – 9,0 m

E=Po/Su+Pr+2

VILE

Max visina – 4,5 m

E=Po/Su+Pr+1

31

10 FINANCIJSKA PROJEKCIJA

U okviru financijskih projekcija razrađena je investicija, formiranje prihoda i rashoda,

računa dobiti i gubitka, ekonomskog toka, te ocjena projekta.

Projekcija je napravljena na razdoblje od 12 godina, koje uključuje dvije godine ulaganja i

10 godina poslovanja. U zadnjoj je godini vijeka projekta u projekcije ukalkuliran i ostatak

vrijednosti projekta.

Svi iznosi iskazani su u eurima, a gdje je bilo potrebno kune su pretvorene u eure po tečaju

od 7,6 kn/EUR.

10.1 INVESTICIJA

Ukupna investicija iznosi 156,8 mil EUR, a sastoji se od dosadašnjeg ulaganja (zemljište,

projektna dokumentacija, naknada za vođenje projekta) koje je vrijednosno sadržano u

cijeni udjela (iznos od 25 mil EUR), te buduće investicije (iznos od 131,8 mil EUR).

REKAPITULACIJA INVESTICIJE

UDJELI 25.000.000 EUR

BUDUĆA INVESTICIJA 131.764.712 EUR

ZEMLJIŠTE 7.779.610 EUR

Kupnja izvan R1s zone

38.300 m2

27,06 EUR/m2

1.036.398 EUR

Kupnja unutar R1s zone 131.600 m2 43,71 EUR/m2 5.752.236 EUR

Pravo građenja

774.200 m2

1,28 EUR/m2

990.976 EUR

SMJEŠTAJ I OSTALI OBJEKTI -gradnja i opremanje

79.613 m2

103.465.000 EUR

Hotel

16.200 m2

1.300 EUR/m2

21.060.000 EUR

Vile na golfu

61.600 m2

1.300 EUR/m2

80.080.000 EUR

Klupska kuća 1.313 m2 1.200 EUR/m2 1.575.000 EUR

Golf akademija 250 m2 1.000 EUR/m2 250.000 EUR

Servisna zgrada

500 m2

1.000 EUR/m2

500.000 EUR

GOLF

18 hole

6.901.975 EUR

gradnja

18 hole

155.000 EUR/hole

2.790.000 EUR

oprema i potrebna infrastruktura

/

2.700.000 EUR

2.700.000 EUR

design fee

/

1.000.000 EUR

1.000.000 EUR

Golf vježbalište 45.775 m2 9 EUR/m2 411.975 EUR

OKOLIŠ – ARHEOLOŠKI PARK 161.600 m2 1,00 EUR/m2 161.600 EUR

INFRASTRUKTURA

5.292.275 EUR

KOMUNALNA DAVANJA

5.684.550 EUR

PROJEKTNA DOKUMENTACIJA i USLUGE

2.479.702 EUR

SVEUKUPNO 156.764.712 EUR

32

Zemljište

Na lokaciji su prisutne različite kategorije vlasništva nad zemljištem, a prevladava

vlasništvo Republike Hrvatske.

U vlasništvu privatnih osoba je 21,59 ha zemljišta, od čega su kupoprodajni ugovori

sklopljeni za 17,58 ha. Predmetno je zemljište, kao što je već navedeno, uključeno u cijenu

udjela. Buduća investicija u zemljište obuhvaća kupnju neugovorenog zemljišta od fizičkih

osoba, te kupnju zemljišta površine 12,98 ha koje se nalazi u R1s zoni, a nije u vlasništvu

fizičkih osoba. Cijene koje su korištene pri procjeni budućeg ulaganja u zemljište jesu 27,06

EUR/m2 za zemljište koje se ne nalazi u R1s zoni, te 43,71 EUR/m2 za zemljište koje se

nalazi u R1s zoni (objašnjenje u poglavlju 7.2. Imovinsko pravni odnosi).

Također, potrebno je predvidjeti pravo građenja na preostalom zemljištu (na kojem neće

postojati vlasništvo). Naknada za pravo građenja nije iskazana kao trošak u svakoj godini

poslovanja već kao investicija u prvoj godini, gdje cijena od 1,28 EUR/m2 predstavlja

sadašnju vrijednost svih budućih plaćanja prava građenja svedenu na m2 primjenom

diskontne stope od 7%.

U nastavku je dan pregled statusa zemljišta.

POVRŠINA (ha)

CIJENA (EUR/m2)

VRIJEDNOST (EUR)

1. FIZIČKE OSOBE 21,59

5.872.224

1.1. UGOVORENO -> sadržano u cijeni udjela 17,58 27,06 4.757.148

1.2. NEUGOVORENO -> buduća investicija 4,01

1.115.076

1.2.1. - u zoni smještaja 0,18 43,71 78.678

1.2.2 - na ostalom području 3,83 27,06 1.036.398

2. R1s ZONA -> buduća investicija 12,98

5.673.558

osim fizičkih osoba 12,98 43,71 5.673.558

3. PRAVO GRAĐENJA -> buduća investicija 77,42 1,28 990.976

111,99 12.536.758

Investicija u objekte

Investicija u objekte projicirana je na temelju standardnih troškova izgradnje i opremanja

sličnih investicijskih projekata u turizmu:

- cijena gradnje i opremanja hotela i vila 1.300 EUR/m2

- cijena gradnje i opremanja klupske kuće 1.200 EUR/m2

- cijena gradnje i opremanja golf akademije i servisnih zgrada 1.000 EUR/m2.

Golf

Gradnja golf terena projicirana na 155.000 EUR po rupi, a oprema i potrebna infrastruktura

(navodnjavanje, drenaža) u fiksnom iznosu od 2.700.000 EUR. U investiciju je uključeno i

plaćanje design fee-a dizajneru golf terena u iznosu od 1.000.000 EUR.

33

Gradnja golf vježbališta planirana je u iznosu od 9 EUR/m2.

Uređenje okoliša – arheološki park

Uređenje arheološkog parka koji se nalazi u zoni obuhvata planirano je po cijeni od 1 EUR

po m2.

Infrastruktura

Ulaganje u infrastrukturu projicirano je na temelju zahtjeva iz UPU-a. Struktura je dana u

nastavku:

INFRASTRUKTURA

mjerna jedinica

m';kom;m2 €/m';m2;kom INVESTICIJA

- ceste m' 4.625 50 231.250

- 2 javna parkirališta (uk 220 mjesta) m2 6.220 45 279.900

- komunikacijska mreža NN m' 2.700 65 175.500

- komunikacijska mreža SN m' 3.935 75 295.125

- trafostanice kom 4 79.000 316.000

- vodoopskrba m' 4.625 100 462.500

- oborinska odvodnja m' 4.400 170 748.000

- odvodnja sanitarnih voda m' 2.700 120 324.000

- separatori kom 2 15.000 30.000

- pročišćivač smj.kapac. 1.200 1.000 1.200.000

- jezera m2 24.600 50 1.230.000

5.292.275

Komunalna davanja

U komunalna davanja spadaju komunalni i vodni doprinos. Vodni je doprinos izračunat na

temelju odredaba Zakona o financiranju vodnog gospodarstva, Uredbi o visini vodnog

doprinosa, Pravilnika o obračunu i naplati vodnog doprinosa. Komunalni doprinos je

izračunat na temelju Zakona o komunalnom gospodarstvu i Odluci o komunalnom

doprinosu Općine Tar-Vabriga.

KOMUNALNI DOPRINOS – aproksimativan izračun

I ZONA - sve vrste objekata 138 KN/m3

18,16 EUR/m3

m2 m3 iznos (EUR)

- hotel 16.200 48.600 882.576

- vile 61.600 184.800 3.355.968

- klupska kuća 1.313 3.938 71.505

- servisna zgrada 500 1.500 27.240

34

- golf akademija 250 750 13.620

- parkirališta 6.220 6.220 112.955

- ceste 16.188 16.188 293.965

- bazeni 3.750 3.750 68.100

- golf igralište 131.579

4.957.508

Odluka o komunalnom doprinosu Općina Tar-Vabriga ne razlikuje golf igrališta od ostalih

sportsko rekreacijskih sadržaja te je za potrebe ove studije navedena naknada planirana u

iznosu od 131.579 EUR (1.000.000 kn), sukladno dokumentu «Prijedlog mjera koje su

neophodne za realizaciju golf igrališta s pripadajućim sadržajima Istarske županije», a kojeg

je donijela Istarska županija 2006. godine.

Isto tako, Uredba o visini vodnog doprinosa ne izdvaja golf igrališta iz ostalih otvorenih

građevina namijenjenih za sport i rekreaciju, a budući da je prema prethodno navedenom

Prijedlogu mjera Istarska županija preporučila da se vodni doprinos ne plaća za golf

igrališta sa pratećim sadržajima, u projekcijama nije planirano plaćanje vodnog doprinosa

za golf igralište.

VODNI DOPRINOS – aproksimativan izračun

kn EUR

poslovne građevine 22,3 2,93 prometne građevine 1,85 0,24 produktovodi 3,95 0,52 kabelska kanalizacija 7,9 1,04 otvorene građevine 6,55 0,86

m/m2 m/m2/m3

poslovne građevine

701.991

- hotel 16.200 48.600 142.398

- vile 61.600 184.800 541.464

- klupska kuća 1.313 3.938 11.537

- servisna zgrada 500 1.500 4.395

- golf akademija 250 750 2.198

prometne građevine

5.378

- parkirališta 6.220 6.220 1.493

- ceste 16.188 16.188 3.885

produktovodi 18.360 18.360 9.547

kabelska kanalizacija 6.635 6.635 6.900

otvorene građevine

3.225

- bazeni 3.750 3.750 3.225

727.042

35

Projektna dokumentacija

Projektna dokumentacija je planirana u iznosu od 2% buduće investicije bez zemljišta, što

predstavlja uobičajeni iznos u projektima takve vrste.

10.1.1 DINAMIKA INVESTIRANJA

U prvoj godini investiranja planirana je kupnja udjela, kupnja preostalog zemljišta, ulaganje

u infrastrukturu i izgradnja golf igrališta, što predstavlja 29% ukupne investicije.

Gradnja svih građevina, uređenje arheološkog parka, komunalna davanja te projektna

dokumentacija čine 71% ukupnog ulaganja, a njihova je realizacija planirana u drugoj

godini, kada se ujedno planira ostvarenje prihoda od prodaje vila.

DINAMIKA INVESTIRANJA

1. godina investiranja

2. godina investiranja

KUPOVNA CIJENA UDJELA 25.000.000 0

ZEMLJIŠTE - NPV pravo građenja na 30 godina 990.976 0

ZEMLJIŠTE 6.788.634 0

INFRASTRUKTURA 5.292.275 0

GRAĐEVINE 0 103.215.000

GOLF 7.151.975 0

OKOLIŠ 0 161.600

KOMUNALNA DAVANJA 0 5.684.550

PROJEKTNA DOKUMENTACIJA - nakon lokacijske dozvole 0 2.479.702

45.223.860 111.540.852

36

10.2 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA HOTELSKOG POSLOVANJA

10.2.1 FORMIRANJE PRIHODA

Na prihodovnoj strani hotelskog poslovanja projicirani su prihodi od usluge smještaja,

usluge F&B odjela (hrana i piće), te prihoda od ostalih operativnih dijelova (wellness,

pranje, glačanje).

Prihodi od smještaja sudjeluju u ukupnoj strukturi s udjelom od 63%, prihodi od F&B odjela

sa udjelom od 31%, te prihodi ostalih operativnih odjela sa udjelom od 6%.

Prihodi od usluge smještaja

U nastavku su dane pretpostavke za formiranje prihoda od smještaja:

hotel (225 soba) posluje cijelu godinu

stabilizirana godina je 5. godina poslovanja kada prosječna zauzetost soba iznosi 55% ZAUZETOST

1. godina

poslovanja

2. godina

poslovanja

3. godina

poslovanja

4. godina

poslovanja

5. godina

poslovanja

30% 35% 40% 50% 55%

prosječna cijena po kojoj se iznajmljuju sobe iznosi 220 EUR

Prihodi od F&B odjela

Pretpostavke za formiranje prihoda od F&B odjela:

za izračun broja gostiju uzet je DOF (double occupancy factor) od 1,7, na temelju čega se

dolazi do realizacije 76.787 noćenja (u stabiliziranoj godini)

prosječna potrošnja jedne konzumacije u stabiliziranoj godini iznosi 35 EUR (u

godinama uhodavanja od 20 do 30 EUR)

za svakog gosta predviđene su dvije konzumacije

također predviđeno konzumiranje hrane i pića od vanjskih korisnika, projicirano kao

5% prihoda F&B odjela ostvarenih od gostiju hotela

Prihodi od ostalih operativnih odjela

Prihodi od ostalih operativnih odjela odnose se na prihode od wellness&spa centra, prihode

od ostalih usluga poput pranja i glačanja odjeće, prijevoza, najma slobodnih prostora u

hotelu i sl. Projicirani su na 10% prihoda ostvarenih od usluge smještaja.

10.2.2 FORMIRANJE RASHODA

Rashodi hotelskog poslovanja grupirani su u sljedeće cjeline: direktni troškovi odjela (gdje

su sadržani direktni troškovi zaposlenika, direktni materijalni i ostali troškovi), troškovi

indirektnog rada, ostali indirektni troškovi, te fiksni troškovi (management naknada,

osiguranje i dr.).

37

Direktni troškovi operativnih odjela (osim troškova osoblja)

Direktni troškovi projicirani su na temelju podataka sličnih projekata, kao postotak

ostvarenih operativnih prihoda.

Direktni troškovi smještaja se prvenstveno odnose na naknade za posredovanje i vanjske

usluge (troškovi provizije za on-line rezervacije i sl.) a projicirani su kao 10% ostvarenih

operativnih prihoda.

Direktni troškovi hrane i pića, tj. troškovi nabave sirovina i zaliha robe hrane i pića, te ostali

materijalni troškovi F&B odjela projicirani su na razini od 45% ostvarenih operativnih

prihoda.

Direktni troškovi ostalih odjela uglavnom se odnose na materijalne troškove wellness

centra, a projicirani kao 40% ostvarenih operativnih prihoda.

Direktni troškovi zaposlenika

U stabiliziranoj godini planirano je 104 zaposlenika direktno zaposlenih u operativnim

odjelima.

Odjel smještaja 54 zaposlenih

F&B odjel 26 zaposlenih

Ostali operativni odjeli 24 zaposlenih

104 zaposlenih

U godinama uhodavanja, zbog manje iskorištenosti, predviđen je manji broj zaposlenih.

Prosječni bruto trošak plaće po zaposleniku projiciran je na 1.400 EUR mjesečno.

Zajednički (indirektni) troškovi

U administraciji, marketingu, prodaji i održavanju planirano je zapošljavanje 10 osoba, sa

prosječnim troškom bruto plaće od 1.400 EUR mjesečno.

Troškovi indirektnog rada projicirani su na temelju sljedećeg broja zaposlenih:

administracija 4 zaposlenih

marketing i prodaja 2 zaposlenih

održavanje 4 zaposlenih

10 zaposlenih

Osim troška indirektno zaposlenih u okviru ove skupine rashoda planirani su i troškovi

energije (8% prihoda), održavanja (7% prihoda), te administracije i marketinga (5%

prihoda).

Fiksni troškovi

Naknada upravitelju hotelskog poslovanja projicirana je na razini od 3% ostvarenih

prihoda (osnovna naknada), te 10% ostvarenog GOP-a (poticajna naknada).

38

FF&E rezerva (Furniture, fixtures and equipment), troškovi osiguranja te komunalne i

druge naknade projicirani su na razini od 7% prihoda.

10.2.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA

POSLOVANJE HOTELA

1. godina

poslovanja 2. godina

poslovanja 3. godina

poslovanja 4. godina

poslovanja 5. godina

poslovanja

PRIHODI 7.281.774 9.008.378 10.881.563 14.335.087 16.574.743

PRIHODI OD SMJEŠTAJA 5.420.360 6.323.680 7.227.000 9.033.860 9.937.180

F&B PRIHODI 1.319.378 2.052.330 2.931.863 4.397.841 5.643.845

PRIHODI OSTALIH OPERATIVNIH DIJELOVA

542.036 632.368 722.700 903.386 993.718

RASHODI 4.337.725 5.206.539 6.187.431 7.925.186 9.161.084

RASHODI ODJELA SMJEŠTAJA 1.214.036 1.354.768 1.495.500 1.760.186 1.900.918

materijalni troškovi 271.018 316.184 361.350 451.693 496.859

ostali direktni troškovi 672.000 722.400 772.800 856.800 907.200

troškovi direktnog rada 271.018 316.184 361.350 451.693 496.859

RASHODI ODJELA F&B 963.320 1.309.949 1.722.538 2.399.028 2.976.530

materijalni troškovi 527.751 820.932 1.172.745 1.759.136 2.257.538

ostali direktni troškovi 369.600 386.400 403.200 420.000 436.800

troškovi direktnog rada 65.969 102.617 146.593 219.892 282.192

OSTALI OPERATIVNI DIJELOVI 552.814 588.947 625.080 730.954 800.687

materijalni troškovi 162.611 189.710 216.810 271.016 298.115

troškovi direktnog rada 336.000 336.000 336.000 369.600 403.200

ostali direktni troškovi 54.204 63.237 72.270 90.339 99.372

TROŠKOVI INDIREKTNOG RADA 151.200 151.200 168.000 168.000 168.000

administracija 67.200 67.200 67.200 67.200 67.200

marketing 16.800 16.800 33.600 33.600 33.600

održavanje 67.200 67.200 67.200 67.200 67.200

OSTALI INDIREKTNI TROŠKOVI 1.456.355 1.801.676 2.176.313 2.867.017 3.314.949

troškovi energije 582.542 720.670 870.525 1.146.807 1.325.979

troškovi održavanja 509.724 630.586 761.709 1.003.456 1.160.232

administracija i marketing 364.089 450.419 544.078 716.754 828.737

GOP 2.944.049 3.801.839 4.694.132 6.409.901 7.413.659

40% 42% 43% 45% 45%

MANAGEMENT FEES 512.858 650.435 795.860 1.071.043 1.238.608

osnovni 218.453 270.251 326.447 430.053 497.242

poticajni 294.405 380.184 469.413 640.990 741.366

OSTALI OTROŠKOVI (osiguranje, FF&E i dr.)

582.542 720.670 870.525 1.146.807 1.325.979

EBITDA 1.848.649 2.430.733 3.027.747 4.192.051 4.849.071

25% 27% 28% 29% 29%

39

10.3 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA ZA GOLF IGRALIŠTE POSLOVANJA

10.3.1 FORMIRANJE PRIHODA

Prihodi od golf poslovanja sastoje se od naknada za članstvo, green fee naknada, F&B

prihoda, najam carta, te ostalih prihoda (pro-shop, golf academy i sl.)

Prihodi od naknada za igranje – naknada za članstvo i green fee nakanda

Prihodi od golf poslovanja projicirani su na temelju sljedećih pretpostavki:

dani igranja (playable days): 320

kapacitet (capacity of the golf round/playable day): 180

iskorištenost kapaciteta u stabiliziranoj godini: 40% (23.040 runda)

godine uhodavanja kako slijedi: ISKORIŠTENOST

1. godina

poslovanja

2. godina

poslovanja

3. godina

poslovanja

4. godina

poslovanja

5. godina

poslovanja

32% 34% 36% 38% 40%

runde članova (membership rounds) - 30% (6.912), green fee runde - 70% (16.128)

broj članova u stabiliziranoj godini: 346 (svaki član odigra 20 runda godišnje)

runde odigrane vikendom - 60%, runde odigrane kroz tjedan: 40%

cijene:

Naknade za članstvo 1.300 EUR

Green fee naknada – vikend 70 EUR

Green fee naknada – tjedan 55 EUR

Prihodi ostalih operativnih odjela - F&B prihodi, najam carta, ostali prihodi

Prihodi od hrane i pića (F&B odjel) projicirani su u visini od 20 EUR po odigranoj rundi, a

prihodi od najma carta u visini od 30 EUR po svakoj trećoj odigranoj rundi.

Prihodi od pro shopa, golf akademije i sl. projicirani su na razini od 10% ukupnih prihoda.

10.3.2 FORMIRANJE RASHODA

Troškovi koji nastaju pri poslovanju golf igrališta grupirani su u sljedeće skupine:

direktni troškovi golf terena,

direktni troškovi F&B odjela i ostalih odjela,

indirektni troškovi, te

fiksni troškovi (managament fee).

40

Direktni troškovi – golf teren

Za održavanje i poslovanje golf terena planirano je zapošljavanje 8 osoba u stalni radni

odnos, te 2 osobe kao sezonski zaposlenici. Planirani prosječni bruto trošak plaće po

zaposlenom iznosi 1.200 EUR.

Osim troškova zaposlenika projicirani su i troškovi održavanja golf terena i trošak energije.

Određeni su kao postotak ostvarenih prihoda; trošak održavanja kao 25% ostvarenih

prihoda od naknada za članstvo i green fee naknada, te trošak energije kao 7% ostvarenih

prihoda od naknada za članstvo i green fee naknada.

Troškovi vode prikazani kao zasebna stavka, u apsolutnom iznosu od 210.000 EUR.

Troškovi F&B i ostalih odjela u sklopu klupske kuće

Direktni troškovi F&B odjela, te ostalih odjela projicirani u iznosu od 35% ostvarenih

prihoda od tih odjela uvećano za trošak 10 zaposlenih sa prosječnim bruto troškom plaće u

iznosu od 1.200 EUR.

Indirektni troškovi

Indirektni troškovi zaposlenika odnose se na direktora, prodajnog predstavnika, zaposlene

u makretingu, na recepciji i čišćenju, kako slijedi:

Broj

zaposlenika

Mjesečni bruto

trošak plaće

Direktor 1 3.500

Marketing i prodaja 2 2.500

Recepcija 3 1.200

Čišćenje 3 1.000

Trošak adminitracije i marketinga projiciran je na 5% prihoda.

Fiksni troškovi

Planirano je da će se golf igralište dati na upravljanje golf operatorima, čija naknada iznosi

3% prihoda i 10% ostvarenog GOP-a.

41

10.3.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA

POSLOVANJE GOLFA

1. godina 2. godina 3. godina 4. godina 5. godina

UKUPNI PRIHODI 1.931.983 2.052.322 2.172.600 2.292.939 2.414.661

PRIHODI OD NAKNADA ZA IGRANJE 1.185.825 1.259.570 1.333.260 1.407.005 1.481.995

Prihodi od naknada za članstvo 360.100 382.200 404.300 426.400 449.800

Prihodi od green fee naknada 825.725 877.370 928.960 980.605 1.032.195

PRIHODI OSTALIH OPERATIVNIH ODJELA 746.158 792.752 839.340 885.934 932.666

F&B prihodi 368.640 391.680 414.720 437.760 460.800

najam carta 184.320 195.840 207.360 218.880 230.400

ostalo (Golf Academy, Pro shop) 193.198 205.232 217.260 229.294 241.466

UKUPNI RASHODI 1.402.019 1.447.942 1.493.842 1.539.765 1.586.205

DIREKTNI TROŠKOVI - GOLF TEREN 719.064 742.662 766.243 789.842 813.838

Trošak zaposlenika 129.600 129.600 129.600 129.600 129.600

Troškovi održavanja golf terena 296.456 314.893 333.315 351.751 370.499

Troškovi energije 83.008 88.170 93.328 98.490 103.740

Voda 210.000 210.000 210.000 210.000 210.000

TROŠKOVI F&B ODJELA I DR. 405.155 421.463 437.769 454.077 470.433

Trošak zaposlenika 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000

Materijalni i ostali direktni troškovi 261.155 277.463 293.769 310.077 326.433

INDIREKTNI TROŠKOVI 277.799 283.816 289.830 295.847 301.933

Materijalni troškovi (administracija i marketing) 96.599 102.616 108.630 114.647 120.733

Trošak zaposlenika 181.200 181.200 181.200 181.200 181.200

GOP 529.965 604.380 678.758 753.173 828.457

27% 29% 31% 33% 34%

MANAGEMENT FEES 110.956 122.008 133.054 144.106 155.285

osnovni 57.960 61.570 65.178 68.788 72.440

poticajni 52.996 60.438 67.876 75.317 82.846

EBITDA 419.009 482.373 545.704 609.068 673.171

22% 24% 25% 27% 28%

42

10.4 FORMIRANJE PRIHODA I RASHODA PRODAJE VILA

10.4.1 FORMIRANJE PRIHODA OD PRODAJE VILA

Za prodaju je predviđeno 125 vila, sljedeće tipologije:

GRAĐEVINE PO

ZONAMA broj vila

m2/ jedinici

UKUPNO m2

- zona A1 10 600 6.000

- zona A3 16 1.000 16.000

- zona B2 99 400 39.600

125 61.600

Ovisno o veličini i položaju vila predviđene su i prodajne cijene. Tako je za vile koje su

smještene u zoni A1 predviđena prodajna cijena od 5.000 EUR/m2, za vile u zoni A3

prodajna cijena od 4.500 EUR/m2, te za vile u zoni B2 prodajna cijena od 4.000 EUR po m2.

Predviđena je sljedeća dinamika prodaje:

5% unaprijed,

20% u prvoj godini

35% u drugoj godini

40% u trećoj godini

10.4.2 FORMIRANJE RASHODA OD PRODAJE VILA

Pri utvrđivanju zarade od prodaje smještajnih objekata potrebno je u obzir uzeti troškove

prodaje koji se sastoje od troškova marketinga, te troškova provizije od prodaje.

troškovi marketinga su projicirani na 1% prihoda od prodaje

troškovi provizije su projicirani na 5% prihoda od prodaje.

43

10.4.3 FORMIRANJE RAČUNA DOBITI I GUBITKA OD PRODAJE VILA

EBITDA - prodaja vila

UKUPNO unaprijed 1. godina

poslovanja 2. godina

poslovanja 3. godina

poslovanja

PRIHODI 260.400.000 13.020.000 52.080.000 91.140.000 104.160.000

VILE – ZONA A1 30.000.000 1.500.000 6.000.000 10.500.000 12.000.000

VILE – ZONA A3 72.000.000 3.600.000 14.400.000 25.200.000 28.800.000

VILE – ZONA B2 158.400.000 7.920.000 31.680.000 55.440.000 63.360.000

RASHODI 15.624.000 781.200 3.124.800 5.468.400 6.249.600

provizija (5%) 13.020.000 651.000 2.604.000 4.557.000 5.208.000

marketing (1%) 2.604.000 130.200 520.800 911.400 1.041.600

EBITDA + nabavna vrijednost prodanih nekretnina

244.776.000 12.238.800 48.955.200 85.671.600 97.910.400

44

10.5 PROJEKCIJA POSLOVANJA I OCJENA PROJEKTA

Primjenom ulaznih parametara prezentiranih u ovoj studiji izračunata je, i na slijedećoj

stranici prikazana, ekonomska vrijednost projekta za razdoblje od 10 godina poslovanja. U

zadnjoj je godini iskazan ostatak vrijednosti projekta koji je dobiven umanjenjem

vrijednosti investicije za stopu amortizacije (2,5% za građevine, te 10% za opremu).

Neto sadašnja vrijednost projekta, uz diskontnu stopu od 7%, iznosi 102,3 milijuna eura,

dok se povrat investicije ostvaruje u 3 godini poslovanja.

Interna stopa rentabilnosti iznosi 27%, što je iznimno atraktivno za svakog ulagača jer

ostavlja dovoljno prostora za pokriće eventualnih rizika koji se mogu pojaviti na

turističkom tržištu.

45

-1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

INVESTICIJA 45.223.860 111.540.852 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

EBITDA 12.238.800 51.222.857 88.584.706 101.483.851 4.801.119 5.522.242 5.522.242 5.522.242 5.522.242 5.522.242 5.522.242

- prodaja VILA 12.238.800 48.955.200 85.671.600 97.910.400 0 0 0 0 0 0 0

- poslovanje HOTELA 1.848.649 2.430.733 3.027.747 4.192.051 4.849.071 4.849.071 4.849.071 4.849.071 4.849.071 4.849.071

- poslovanje GOLFA 419.009 482.373 545.704 609.068 673.171 673.171 673.171 673.171 673.171 673.171

OSTATAK VRIJEDNOSTI 35.637.945

EKONOMSKI TOK -45.223.860 -99.302.052 51.222.857 88.584.706 101.483.851 4.801.119 5.522.242 5.522.242 5.522.242 5.522.242 5.522.242 41.160.187

DISKONTIRANI EK. TOK -48.389.530 -99.302.052 47.871.829 77.373.313 82.841.052 3.662.751 3.937.282 3.679.703 3.438.975 3.213.995 3.003.734 20.923.752

NPV 102.254.804

IRR 27%